RIS318669 Bijlage 3 Gebiedskader Uitenhagestraat tbv Cie en Raad LR

Gebiedskader bedrijventerrein Uitenhagestraat december 2023

Bedrijventerrein Uitenhagestraat

2

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

INHOUD DEEL A

A

1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Status en doel 1.3 Opgave 1.4 Participatie 1.5 Leeswijzer

7 7 8 9 9 9

2 Wensen en ambities voor Fruitweg 2.1 Wensen vanuit ondernemers 2.2 Economische beleidsambities 2.3 Masterplan Lijn 11 zone

11 11 11 12

3 Gebiedsvisie 3.1 Visie op bedrijventerrein Fruitweg 3.2 Profiel en branding 3.3 Verdichten 3.4 Verbinden 3.5 Verduurzamen 3.6 Vergroenen 3.7 Beeldkwaliteit

15 15 16 18 29 33 40 44

4 Financiering en uitvoeringsaspecten 4.1 Financiering en subsidiemogelijkheden 4.2 Juridische planologische aspecten 4.3 Nadeelcompensatie

47 48 48 49

DEEL B

A

5 Locatie 5.1 Positie in de stad 5.2 Historie 5.3 Cultuurhistorische waarden 5.4 Bestaand bedrijventerrein en bedrijven 5.5 Vigerend juridisch kader

53 53 54 56 59 57

6 Relevant beleid 6.1 Coalitieakkoord 2022 – 2026 6.2 Agenda ruimte voor de stad 6.3 Provinciaal beleid 6.4 Bedrijfshuisvestingsstrategie 6.5 Urgentiebrief bedrijfshuisvesting 6.6 Ontwerp nota werken, leren en innoveren 6.7 Duurzaamheid 6.8 Welstand en Monumenten 6.9 Wonen 6.10 Horeca 6.11 Kantoren 6.12 Detailhandel 6.13 Waterparagraaf 6.14 Inrichting Openbare Ruimte 6.15 Riolering 6.16 Mobiliteit en parkeren 6.17 Erfpacht 6.18 Archeologie

60 60 60 61 64 65 66 67 68 69 69 70 70 70 71 72 73 76 76

7 Ruimtelijke en functionele analyse 7.1 Ruimtelijke analyse 7.2 Functionele analyse

78 78 79

8 Communicatie en participatie 8.1 Communicatie 8.2 Participatie

80 80 81

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

3

We scheppen voorwaarden voor een toekomstbestendig bedrijventerrein. 4

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

deel A Gebiedskader bedrijventerrein Uitenhagestraat

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

5

We willen ondernemers inspireren en stimuleren te investeren in hun vastgoed. 6

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

De gemeente Den Haag heeft de ambitie om economische groei te stimuleren. Dat doen we door het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting, waaronder 175.000 m2 op alle bedrijventerreinen binnen de stad. Dit volgt uit de Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177) die op 17 oktober 2019 door de gemeenteraad van Den Haag is vastgesteld. Er wordt ingezet op het vernieuwen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen in Den Haag. De gemeente Den Haag speelt hierin een actieve rol door voorwaarden te scheppen voor, en ruimte bieden aan, bovengenoemde speerpunten. Hiervoor wordt voor de bedrijventerreinen Zichtenburglaan-Kerketuinen-Dekkershoek (ZKD), Fruitweg en de Uitenhagestraat, een gebiedskader opgesteld. Deze gebiedskaders worden gelijktijdig vastgesteld.

REGENTESSEKWARTIER SCHILDERSWIJK WEST

Loosduinsekade

Uitenhagestraat ‘s Gravenzandelaan

Joubert Plantsoen

MONSTERSEWEG

TRANSVAAL NOORD KARWEI LOCATIE

Steijnlaan

Delftselaan

Paul Krugerlaan

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

7

1.2

Doel en status

Samen met de ondernemers en eigenaren wil de gemeente Den Haag bestaande bedrijventerreinen in de stad verder ontwikkelen. Zodat deze werklocaties zo slim mogelijk worden benut, duurzamer worden en klaar zijn voor de toekomst. Voldoende bedrijfsruimte, en daarmee werkplekken en banen, zijn belangrijk voor Den Haag en haar inwoners. Meer vraag naar bedrijventerrein dan ruimte en sterke druk vanuit woningbouw Er is in Den Haag veel vraag naar ruimte voor bedrijven. Op de bestaande terreinen komen weinig plekken vrij voor nieuwe bedrijven. Dat komt doordat bedrijven niet of zeer beperkt kunnen doorstromen in de stad (door gebrek aan ruimte), waardoor bedrijven vaak op de bestaande plek gevestigd blijven. Maar, deze bedrijventerreinen sluiten vaak ook niet meer volledig aan op de huisvestingswensen van de bedrijven. en kansen voor duurzaamheid blijven liggen. Daarnaast zet de huidige druk vanuit woningbouw de duidelijkheid en investeringszekerheid die bedrijven en eigenaren zoeken om op bedrijventerreinen te (her)ontwikkelen onder druk. Gebiedskader als uitgangspunt voor lange termijn strategie Om perspectief te bieden en duidelijke uitgangspunten te creëren worden voor de bedrijventerreinen in Den Haag daarom zogenaamde gebiedskaders opgesteld. De grond en de gebouwen waar het om gaat, zijn veelal van eigenaren en ondernemers.

Daarom heeft de gemeente Den Haag samen met hen het gebiedskaders gemaakt. In zo’n document staan de wensen voor de toekomst van het gebied en vormen deze het uitgangspunt om plannen te maken. Het gebiedskader geeft aan wat de toekomstige functie en profiel van het bedrijventerrein zijn en waar eventuele mogelijkheden zijn voor herstructurering en functiemenging en onder welke voorwaarden. Dit zorgt voor duidelijkheid en stimuleert de investeringsbereidheid van eigenaren en ondernemers, zodat de vernieuwing, intensivering en verduurzaming verder op gang kan komen.

8

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Een gebiedskader geeft een strategisch perspectief met een blik op economische kansen en ruimtelijke kwaliteit. Het is geen blauwdruk, maar een uitnodiging aan eigenaren, ondernemers en marktpartijen om mee te werken aan een kansrijke ontwikkeling van hun terrein en om vastgoed te realiseren waar vraag naar is in de markt. In de bedrijfshuisvestingsstrategie is aangegeven dat we het tekort aan geschikte bedrijfsruimte in Den Haag willen verminderen. Hierbij zijn doelstellingen benoemd als het stimuleren van de economische groei door: Behoud van bestaande bedrijvigheid

Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag Het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting RIS303177

Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag RIS303177

Bijdragen aan de verstedelijkingsopgave Bijdragen aan duurzaamheidsopgave. De Gemeente moet daarnaast de basisvoorzieningen (schoon, veilig, representatieve uitstraling van het gebied) op orde ZKD Fruitweg Uijtenhage hebben. straat circa 100 banen/ha 8.522 banen Karwei locatie 88 ha

circa 75 banen/ha 1.910 banen 15 ha

circa 23 banen/ha 115 banen 5 ha

De Karwei locatie betreft een terrein (tussen de Steinlaan en de Delftselaan) dat bestaat uit een groot parkeerterrein, de Karwei zelf en een onbebouwd alsmede een braakliggend terrein aan de Delftselaan. Verdichten is hier goed voorstelbaar. De huidige (juridisch-planologische) situatie vraagt om een ontwikkelstrategie. Deze, en de mogelijke functies, zijn bij het opstellen van de gebiedskaders nog onbekend en om die reden is de Karwei locatie niet meegenomen binnen de plangrenzen van het bedrijventerrein.

Gebiedskader Fruitweg

ZKD

Fruitweg

Uijtenhage straat

circa 100 banen/ha 8.522 banen 88 ha

circa 75 banen/ha 1.910 banen 15 ha

circa 23 banen/ha 115 banen 5 ha

Gebiedskader Uitenhagestraat

1.3

Opgave

De opgave is om voorwaarden de scheppen voor een toekomstbestendig bedrijventerrein Uitenhagestraat. Vanuit de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (RIS311819) zijn de opgaves voor het gebied geformuleerd: 1. 2. 3.

Versterken van de bedrijfsruimte voorraad door de toevoeging van 5.000 m2 bedrijfsruimte; Verstedelijken; Verduurzamen.

In de vastgestelde bedrijfshuisvestingstrategie is besloten om met ondernemers en eigenaren uit de gebieden (ZKD, Uithagestraat en Fruitweg) in gesprek te gaan om te oriënteren en de mogelijkheden te onderzoeken. Goede afstemming leidt naar verwachting tot meerwaarde, waardoor de gemeentelijke ambities beter kunnen worden gerealiseerd. In de urgentiebrief bedrijfshuisvestingstrategie (RIS311819) is hiervoor al een pakket maatregelen opgenomen.

1.4

Participatie

1.5

De opgave is om een gebiedskader te maken waarbij de ondernemers/eigenaren zich betrokken voelen. We willen dat er onder de stakeholders draagvlak is voor het gebiedskader, dat zij actief input aanleveren in de vorm van verbeterpunten voor de openbare ruimte en dat vastgoedeigenaren zich uitgenodigd voelen om initiatieven voor hun eigen pand/omgeving te nemen.

Het gebiedskader Uitenhagestraat heeft als doel eigenaren op het terrein te inspireren en te stimuleren te investeren in hun vastgoed. Voor de gemeente is het een instrument de visie en ambities die samen met de ondernemers zijn opgesteld in woord, beeld en maatregelen te bundelen. En om plannen van ondernemers (en plannen van de gemeente zelf) te toetsen.

Tijdens aan het opstellen van het gebiedskader hebben een aantal participatiebijeenkomsten en individuele gesprekken plaatsgevonden. Ook in het proces van het tot stand komen van het gebiedskader heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden. In hoofdstuk 8.1 in deel B wordt uitgebreider bij dit onderwerp stilgestaan.

De focus van het gebiedskader ligt dan ook op de ondernemer. Dit wordt concreet gemaakt door het gebiedskader in twee delen op te splitsen. Deel A vormt de essentie van het gebiedskader met o.a. de visie. Deel B van het gebiedskader bestaat hoofdzakelijk uit de achterliggende analyse, bestaande context en relevant (vastgesteld) beleid.

Deel A • Hoofdstuk 1 • Hoofdstuk 2

gaat in op de aanleiding voor het opstellen van het gebiedskader; beschrijft de ambities voor het bedrijventerrein Uitenhagestraat en de

Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4

doorvertaling in de visie; beschrijft de ‘toolbox’ om uitvoering aan de visie te geven; behandeld uitvoeringsaspecten als procedures, mogelijke subsidieregelingen en dergelijk

Daarnaast ligt er voor het bedrijventerrein een focus op: • • • • •

Basis op orde. Dus wordt er ingezet op schoon, heel en veilig; Meer ruimte voor maakindustrie, stadsverzorgende bedrijven en onderwijs; Zeer beperkt mengen van functie, zonder hinder en enige afname van de vierkante meters bedrijfsruimte; Verduurzamen, energietransitie, klimaatadaptatie, schone mobiliteit en circulariteit.

Leeswijzer

•

1e bijeenkomst (6 oktober 2022)

Deel B • Hoofdstuk 5 • Hoofdstuk 6 • Hoofdstuk 7 • Hoofdstuk 8

gaat in de op historie en huidige situatie van het bedrijventerrein; behandeld het relevante beleid; beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse; gaat over de participatie.

2e bijeenkomst (28 juni 2023)

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

9

3. GEBIEDSVISIE

Kavel Loosduinsekade

10

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

2. WENSEN EN AMBITIES VOOR UITENHAGESTRAAT In dit hoofdstuk worden de wensen van de ondernemers en economische beleidsambities beschreven die ten grondslag liggen aan de gebiedsvisie voor het bedrijventerrein Uitenhagestraat. De volledige beleidsambities vanuit de gemeente zijn te vinden in hoofdstuk 6, deel B. Deze zijn uiteraard ook van toepassing op het bedrijventerrein.

2.1

Wensen vanuit ondernemers

Vanuit deze participatiemomenten en individuele gesprekken met ondernemers zijn de belangrijkste kansen kenbaar gemaakt: 1. Locatie • Actievere handhaving • Meerwaarde van bomen en groen wordt niet gedeeld 2. Schoon, heel en veilig: • Handhaving met betrekking tot overlast en veiligheid • Frequent schoonmaken vanwege zwerfafval • Snelheidsremmende maatregelen • Achterstallig onderhoud en verwaarlozing 3. Parkeren • Parkeermanagement • Betaald parkeren overdag 4. Afvalbrengstation • Overlast verminderen voor ondernemers en bewoners Alle afgenomen interviews geven een beeld hoe de ondernemers naar het bedrijventerrein Uitenhagestraat kijken. Samengevat zijn er twee hoofdthema’s te destilleren: 1.

Parkeeroverlast en structureel gebruik van de openbare ruimte vanwege uitpandige opslag en laden & lossen.

2.

Ondernemers zien kansen om te investeren in woonfuncties langs de Loosduinsekade en Monstersestraat.

2.2

Economische beleidsambities

•

Bedrijfsfunctie primair, functiemenging alleen indien mogelijk. In de Bedrijfshuisvestingsstrategie wordt het belang van de Uitenhagestraat voor bedrijven aangegeven. Daarnaast wordt in de strategie aangegeven dat functiemenging op bedrijventerreinen wel kansen met zich meebrengt. Echter staat in de Bedrijfshuisvestingsstrategie ook dat de gemeente zeer terughoudend is met het toevoegen van andere functies op bedrijventerrein Uitenhagestraat Om te bepalen hoe en in welke vorm functiemenging op bedrijventerrein Uitenhagestraat kan plaatsvinden, is het belangrijk om eerst vast te stellen welke functies op het bedrijventerrein kunnen landen, waar dat zou kunnen en onder welke voorwaarden de gemeente hier medewerking aan wilt verlenen. Ongeacht het type functie en de beoogde locatie, is de rode draad bij functiemenging dat bedrijvigheid niet onevenredig mogen worden gehinderd in hun bedrijfsvoering en eventuele (ver)nieuwbouwplannen.

•

Wat is vanuit het economische beleid in elk geval niet mogelijk op het bedrijventerrein Uitenhagestraat: Wat is vanuit het economische beleid in elk geval niet mogelijk op het bedrijventerrein Uitenhagestraat: •

Detailhandel: Beleidsmatig dient detailhandel plaats te vinden in de hoofdwinkelstructuur. Het bedrijventerrein Uitenhagestraat maakt daar geen onderdeel van uit. Er zijn twee uitzonderingen. De eerste betreft perifere detailhandel. Dat is wel mogelijk op bedrijventerreinen met een gemengd karakter. De tweede uitzondering betreft het vestigen van maximaal 250 m2 bvo aan detailhandel gericht op reizigers, forensen en werkenden in een kantoorof bedrijfslocatie. Dit is opgenomen in de Kadernota Detailhandel (RIS300626) in paragraaf 3.2.

•

Kantoren: Op de Uitenhagestraat is geen ruimte voor nieuwe kantoren. In de kantorenstrategie van Den Haag wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit aan de kantorenvoorraad op locaties in de nabijheid van de drie intercitystations, bekend onder de noemer Central Innovation District (CID), Binckhorst en de Internationale Zone. Langs doorgaande wegen kunnen, conform de functiemengingstrategie, lokale kantoren tot 500 m2 bo zich vestigen. Bedrijventerreinen sluiten onvoldoende aan bij de vestigingswensen van moderne kantoorgebruikers. Ontwikkeling van solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen is daarom niet wenselijk. Dit uitgangspunt is in lijn met de Strategie Werklocaties van de MRDH en het provinciale kantorenbeleid. Kantoren zijn alleen toegestaan als deze ondergeschikt zijn aan een bedrijf. Wonen: Uitenhagestraat is primair een bedrijventerrein. Nieuwe woningen worden om die reden niet toegevoegd. Woningen zijn ook niet passend binnen functiemenging. Er geldt een uitzondering voor de Loosduinsekade waar wonen als functie is opgenomen in het bestemmingsplan. Tussen de Uitenhagestraat en de Monsterseweg is recent een 70 meter hoge woontoren gerealiseerd. De onderste twee bouwlagen zijn bestemd voor Bedrijf en daarboven Wonen. Voor het andere deel van de Loosduinsekade (tot nummer 100) geldt eenzelfde opbouw. Echter staan hier nog oude bedrijfsgebouwen.

Horeca: Op de Uitenhagestraat is geen ruimte voor zelfstandige horeca zoals een café, restaurant e.d. Kleinschalige daghoreca is op het terrein vanuit beleid in principe mogelijk maar gezien de ligging in de stad en de aanwezigheid van horeca in omliggende wijken niet kansrijk.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

11

De ambities voor het bedrijventerrein Uitenhagestraat kunnen als volgt worden samengevat:

2.3

Masterplan Lijn 11 zone

Stadsgebieden • •

•

Meer bedrijfsruimte (5.000 m2) creëren in combinatie met een beperkte mate aan functiemening. Bedrijfspanden, bijbehorende percelen en openbare ruimte vergroenen en vernieuwen en duurzamer en klimaatbestendig maken. Uitenhagestraat wordt levendiger en aantrekkelijk gebied om te werken en te verblijven.

In de Structuurvisie Den Haag 2020, Wéreldstad aan Zee, heeft de gemeente Den Haag de ruimtelijke ambities voor de toekomst beschreven. De gemeente heeft daartoe negen ontwikkelingsgebieden binnen de gemeentegrenzen aangewezen die naar haar mening het meest geschikt zijn om die ambities in te realiseren. Een van deze veelbelovende stadsgebieden is de Lijn 11 zone. Doelstelling Het doel van het masterplan lijn 11 zone (RIS165384) is de aantrekkelijke plaatsen in dit stadsgebied te versterken. Bovendien beoogt het masterplan door ruimtelijke ingrepen de ruimtelijke samenhang in de Lijn 11 zone te verbeteren. Het masterplan is het raamwerk voor de ruimtelijke gebiedsontwikkelingen en ondersteunt hiermee de doelstellingen van het convenant Krachtwijken 2008. Uitgangspunten en ambities De gemeente hanteert voor de lijn 11 zone een aantal algemene uitgangspunten. Zo moet er meer ruimtelijke samenhang in het gebied komen. Daarnaast wil de gemeente een fors aantal woningen toevoegen en de werkgelegenheid verbeteren. Deze uitgangspunten komen terug in een aantal ambities zoals: Economie: werken voor en in de buurt In de Lijn 11 zone en de omringende wijken heerst hoge werkloosheid.

De gemeente stelt zich ten doel door de ontwikkeling van het bedrijventerrein Uitenhagestraat, het Gemeentelijk Industrie Terrein (het huidige Energiekwartier) en de herontwikkeling van de Karwei locatie, de werkgelegenheid voor laaggeschoolden te bevorderen. De positie van jongeren vraagt extra aandacht.

aantrekkelijke randen en verbindingen, Masterplan Lijn 11 (RIS165384)

12

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Wonen: nieuwe bewonersgroepen aantrekken Voor de Lijn 11 zone bestaat een grote bouwopgave. De bedoeling daarvan is niet alleen om bestaande bewoners doorgroeimogelijkheden te bieden, maar ook om nieuwe bewonersgroepen aan te trekken en daardoor dit gebied een positieve impuls te geven. Verkeer: ontsluitingen verbeteren Het autoverkeer moet zo veel mogelijk via de hoofdroutes in de Lijn 11 zone worden ontsloten. Fietsen en openbaar vervoer moeten gestimuleerd worden. Het tracé van tramlijn 11 kan eenvoudig opgewaardeerd worden tot RandstadRail. Daarmee ontstaat een goede verbinding tussen het achterland, de Haagse Markt en Scheveningen.

Dynamisch ondernemen rond de Uitenhagestraat De ligging nabij het centrum maakt het bedrijventerrein aan de Uitenhagestraat heel geschikt om de stad van daaruit te bedienen. Dit binnenstedelijk werkterrein met een hindercategorie 1 t/m 3 blijft gehandhaafd. Stadgebonden MKB in de sectoren van lichte industrie, bouw, groothandel en reparatie zullen zich daar blijven huisvesten. Veiligheid blijft de prioriteit hebben. De opgave is om te komen tot intensivering en optimalisering van het grondgebruik en er een aantrekkelijk gebied van te maken. De gemeente wil de aanwezigheid van dit bedrijventerrein gebruiken om extra werkgelegenheid te creëren in de omringende wijken, vooral voor laaggeschoolden.

Door het terugleggen van de rooilijn bij het bedrijventerrein kunnen de voorkanten van een aantal bedrijven op de Uitenhagestraat straks op de Monstersestraat worden georiënteerd. Verbinden in plaats van scheiden In de huidige situatie liggen de Schilderswijk en Transvaal met hun rug naar elkaar toe. Om de relatie tussen deze wijken te versterken is het van belang de barrièrewerking van de tramlijn op te heffen, de functies aan de Transvaalkant ruimtelijk beter worden ingepast, de openbare ruimte wordt verbeterd, dwarsverbindingen goed vorm worden gegeven.

Groene Hoofdstructuur De groene ader van het lijn 11 tracé en park De verademing zijn onderdelen van de Groene Hoofdstructuur van Den Haag. Hun bijdrage aan de stedelijke natuur wordt versterkt. De imposante bomenrij langs het Verversingskanaal vanuit Scheveningen wordt bij de Verademing onderbroken. Hier onstaat de kans om een sterke groene drager te creëren vanaf de Parallelweg tot aan Scheveningen. De beide aanwezige parken (wijkpark Transvaal en park De Verademing) kunnen in deze situatie beter (lees groener) met elkaar worden verbonden. Openbare ruimte: samenhang creëren Alle stedenbouwkundige kwaliteiten en kansen in Transvaal moeten zichtbaarder worden en elkaar door ruimtelijke ingrepen gaan versterken. Duurzaamheid: water en groen ontwikkelen Voor de Lijn 11 zone onderzoekt de gemeente hoe ze duurzaam om kan gaan met energie en water. Ze ontwikkelt groene en blauwe verbindingen. Daarnaast stimuleert ze het openbaar vervoer en het gebruik van de fiets.

verbindingen rondom de Groene Hoofdstructuur, Masterplan Lijn 11 (RIS165384)

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

13

3. GEBIEDSVISIE

14

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

3. GEBIEDSVISIE De gebiedsvisie is nadrukkelijk geen visionair eindbeeld of blauwdruk, maar moet vooral richting geven voor toekomstige investeringen en ontwikkelingen in een toekomstbestendig bedrijventerrein en bedrijfskavel. De visie wordt ondersteunt door een toolbox met kansen op perceel en gebouwniveau. De visiekaart wordt ondersteunt met de kaart ‘Raamwerk openbare ruimte’ voor versterking van de ruimtelijke structuur op basis van de hedendaagse uitgangspunten van klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Visie op Uitenhagestraat

Stedelijke werkmilieu

Creatieve woonwerkmilieu Tech-district

Fruitweg Uitenhagestraat Maakwijk

Locatie Stadsrand

Langs de randen van bedrijventerrein Uitenhagestraat is al deels sprake van een gemengd karakter met de functies bedrijf, wonen en kantoren. Deze randen begrenzen aan drie zijden de lange lijnen van Den Haag. Deze lijnen (Loosduinseweg, Monsterseweg en Steijnlaan) verbinden wijken c.q. de stad met elkaar. Het zijn representatieve zijden, gericht op doorgaande wegen en de naastgelegen woonbuurten. De continuering en versterking van de functiemening is hier goed voorstelbaar. Gezamenlijk vormen zij een zone waar functiemenging mogelijk is. De voorwaarde waaronder dit kan gebeuren, zoals een passende functie en een ontwikkeling waarbij de hoeveelheid bedrijfsruimte niet afneemt maar toeneemt, worden later in dit hoofstuk toegelicht.

Binnenstad

Uitenhagestraat is en blijft primair een bedrijventerrein, zoals het dat momenteel ook al is. Het wordt een toekomstbestendig bedrijventerrein dat steviger verankerd is in het stedelijke weefsel en daar nadrukkelijk een onderdeel van is. Daarin moeten gebruikers (werkgevers en -nemers almede bewoners van omringende woonwijken) zich op een veilige en aantrekkelijke manier kunnen bewegen door en langs het bedrijventerrein, zowel tzowel voor, tijdens als na werktijd.

Proeftuin

3.1

Daarmee wordt, ook voortgeborduurd op het Masterplan lijn 11 zone. Niet scheiden, maar verbinden (weven) staat centraal. Door voort te borduren op de (nieuwe) terugspringende rooilijn kan het doortrekken van de ventweg langs het tramspoor worden afgerond. Hierdoor transformeert het bedrijventerrein van een naar binnen gekeerd gebied naar een meer naar buitengericht gebied middels een heldere ordening. Aan de randen (de buitenzijde van het bedrijventerrein) is ruimte voor functiemenging. Aan de binnenzijde de werkvloer met de logistieke ontsluiting van de gevestigde bedrijven.

ZKD

Tech-park

Hybride werkmilieu

Functioneel werkmilieu Productie (doen) Proces

mate van functiemenging

3. bedrijventerrein (incl. kantoren en wonen) 2. bedrijventerrein (incl. kantoren) 1. klassiek bedrijventerrein (maken)

Bedrijvigheid op bedrijventerrein Uitenhagestraat

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

15

3.2 Profiel en branding Huidig profiel: Stedelijk werkmilieu. Bedrijventerrein Uitenhagestraat is onderdeel van de wijk Transvaal dat is gelegen tussen de Loosduinsekade in het Noorden, de Monsterseweg in het oosten en de Steijnlaan in het zuiden. De westelijke zijde wordt begrensd door de achterzijde van woningbouwblokken. Het voormalig rangeerterrein heeft zich getransformeerd tot bedrijventerrein. Van oorsprong een zone gereserveerde voor een kanaal. Aan weerszijde zijn de woonwijken Transvaal en Schilderswijk gebouwd. Vandaar ook dat het een smal, binnenstedelijk bedrijventerrein betreft in de nabijheid van de binnenstad van Den Haag. Zowel over de Monstersestraat als en de Loosduinsekade rijden een aantal tramlijnen. Tramlijn 11 rijdt op een groene middenberm langs de Monstersestraat. Het markeert gelijktijdig het aanwezige hoogteverschil. Over de Loosduinsekade passeren de tramlijnen 2 en 4. Het bedrijventerrein wordt hierdoor ingeklemd langs doorgaande wegen. De Uitenhagestraat ligt hierdoor enigszins verborgen. Dit wordt versterkt door de ruimtelijke opzet van beide uiteinden van de straat. Respectievelijk een S-bocht (t.h.v. De Hoge Regentesse) en afgeknepen doorgaand profiel (Steijnlaan). De omvang van het bedrijventerrein is circa 5,6 hectare bruto (4,6 hectare netto). Een brutto/netto verhouding van 0,82 en een FSI van 0,98.

De FSI (Floor Space Index) wordt ‘vervuild’ door het meerekenen van het Karwei locatie dat deels een parkeerterrein is. Op het terrein zijn circa 75 bedrijven gevestigd die werkgelegenheid bieden aan circa 160 arbeidsplaatsen (bron: Beter benutten bedrijventerreinen Haaglanden, STEC groep, maart 2023).

16

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Bedrijventerrein Uitenhagestraat heeft volgens de kaders van de plaatselijke bestemmingsplannen een omvang van ruim 4,4 ha. Daarvan zijn ruimt 3 ha voor bedrijfsdoeleinden of gemengde doeleinden bestemd. De overige delen (ca. 1 ha) zijn als openbare ruimte ingericht, waarvan een aanzienlijk deel als parkeerruimte door de ter plaatse gevestigde bedrijven wordt gebruikt. Kenmerkend is verder een tweedeling in een dicht bebouwd noordelijke deel aan weerskanten van de Uitenhagestraat en een relatief open terrein aan de zuidkant, waarop een bouwmarkt gevestigd is. Het onderscheid in bebouwingsdichtheid gaat gepaard met een verschil in functiemening en een verschil in gebruiksintensiteit. Zo is in het noordelijke deel een zeker bandbreedte aan functies en bedrijvigheid gevestigd reikend van een woontoren, maatschappelijke dienstverlening en detailhandel tot aan assemblagebedrijven en logistieke ondernemingen. Het grondgebruik is in dit deel als bovengemiddeld hoog aan te merken, wat zijn weerslag heeft in een FloorSpaceIndex in de bestemming ‘Bedrijf’ van 1,65. De gebruiksintensiteit van de betreffende gronden is zodoende ruim twee keer hoger dan de gemiddelde gebruiksintensiteit van bedrijventerreinen in Nederland (FSI van ca. 0,75) en de bedrijfsbestemming ter plaatse van de bouwmarkt (FSI van 0,8).

Op het terrein zijn circa 75 bedrijven gevestigd die werkgelegenheid bieden aan circa 160 arbeidsplaatsen (bron: Beter benutten bedrijventerreinen Haaglanden STEC groep, maart 2023).

Bedrijventerrein Uitenhagestraat bestaat vooral uit businessto-consumer (B2C) bedrijven en gerichte werklocaties voor MKB, creatieve ondernemers en dienstverlenende en ambachtelijke bedrijvigheid. Het bedrijventerrein heeft daarmee een belangrijke stadsverzorgende functie en veel interactie met de omgeving en bewoners van de stad. Het is een locatie waar startups en ZZP’ers gevestigd zijn, maar met name ook functies die (in potentie) een brede attractiviteit hebben om te werken en te bezoeken. Zo zijn er ook andere stedelijke voorzieningen gevestigd zoals het gemeentelijke Afvalbrengstation, Maatschappelijk (Stichting Alcauther) en een viertal logistieke bedrijven met als uitvalbasis de Uitenhagestraatm namelijk: PicNic, PostNL, bezorgdienst Getir en groothandel Basis E marktUitenhagestraat kent bedrijven met relatief kleinschalige en middelgrote kavels tot circa 5.000 m2. Er zijn kleinschalige eindgebruikers in meerdere geschakelde bedrijfsverzamelgebouwen gevestigd. alsmede middelgrote ondernemingen gevestigd in solitaire of geschakelde bedrijfspanden. Uitenhagestraat kent bedrijven met relatief kleinschalige en middelgrote kavels tot circa 5.000 m2. Er zijn kleinschalige eindgebruikers in meerdere geschakelde bedrijfsverzamelgebouwen gevestigd. Alsmede middelgrote ondernemingen gevestigd in solitaire of geschakelde bedrijfspanden.

Toekomstprofiel: behoud en versterken Stedelijk werkmilieu Uitenhagestraat heeft, als binnenstedelijk bedrijventerrein, een ligging en type bedrijfsactiviteiten die goed aansluiten bij het profiel van een functioneel stedelijk werkmilieu. Aan dit type bedrijventerreinen is (ook) een tekort in Den Haag. Daarom zetten we in op het behoud en versterken van de Uitenhagestraat. Met versterken bedoelen we herontwikkeling en intensiveren (behoud en toename van bedrijfsruimte), bij voorkeur ook meerlaags, om zo te komen tot een sterke verdichting en verdere optimalisering van de floor space index (verhouding tussen vloeroppervlak en kavelomvang). Meerlaagse bedrijfsruimte sluit goed aan bij toekomstige ruimtebenutting in een binnenstedelijke omgeving. Hiermee willen we het aantal arbeidsplaatsen op de Uitenhagestraat verder vergroten, maar ook ruimte bieden aan stadsverzorgende bedrijvigheid. Echter bestaat een groot deel van de bedrijfspanden al uit twee bouwlagen (circa 50%). Ook zijn de percelen nagenoeg volledig volgebouwd. Verdichten kan alleen door strategische sloop/nieuwbouw.

reparatie en handel gerichte dienstverlening, maar ook voor (ambachtelijke) maakindustrie. Naast (bij voorkeur meerlaagse) bedrijfsgebouwen is er ook beperkte ruimte voor functiemenging (onder voorwaarden) met voorzieningen die passend en van toegevoegde waarde zijn voor het bedrijventerrein en de stad of, daarmee inspelend op de verstedelijking en groei van de stad. Het versterken van Uitenhagestraat kan naast opwaarderen en herontwikkelen, ook sloop-nieuwbouw van verouderde bedrijfspanden betekenen en het op niveau houden en verbeteren van de openbare ruimte. Naast versterken ligt de focus sterk op verduurzamen van het bedrijventerrein. Verduurzamen gaat om inzet op energietransitie, klimaatadaptatie (vergroenen), schone mobiliteit en stimuleren van circulaire economie.

Voor stedelijke werkmilieus onderscheiden we één segment: kleinschalige tot middelgroot (locatie met overwegend bedrijven en vestigingsmogelijkheden tot 5.000 m2, al dan niet aangevuld met enkele grotere vestigingen van een paar hectare. Behoud van bestaande bedrijvigheid, maar ook herontwikkelen van grote bedrijfsruimte naar kleinschalige tot middelgrote bedrijfsruimte. Ingezet wordt op het verhogen van de floor space index naar minimaal 1 voor bedrijfsruimte (deze is momenteel 0.98). Hierdoor wordt meer ruimte gecreëerd voor ‘traditionele bedrijfsruimtegebruikers. Zoals bouw,

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

17

3.3

Verdichten

Opgave In Den Haag is een tekort aan uitbreidingsruimte voor bedrijven. Steeds meer bedrijven ervaren ruimtegebrek of zijn op zoek naar een geschikte vestigingslocatie. De druk op onze bedrijventerreinen neemt hierdoor verder toe. Op de terreinen is ook sprake van toenemende functiemenging en verkleuring, waardoor beschikbare ruimte voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers schaarser lijkt te worden. We zien de vraag en behoefte aan meer gemengde, multifunctionele gebieden toenemen. Op deze plekken is er vraag naar het toevoegen van functies zoals wonen en/of ontspanning (horeca, leisure, perifere detailhandel), waarbij een sterk accent ligt op interactie en ontmoeting. Anderzijds is ook een meer monofunctioneel bedrijventerrein een relevant en een sociaaleconomisch belangrijk vestigingsmilieu. Voor Uitenhagestraat ligt de focus op het toevoegen van meer bedrijfsruimte, en niet op het het meer mengen van functies. Het toevoegen van Wonen als functie is alleen voorstelbaar langs de Loosduinsekade en langs de Steijnlaan recht tegenover de Herman Corsterstraat om het ruimtelijk en functionele profiel van de Steijnlaan fatsoenlijk af te ronden. Dit echter op voorwaarde dat de hoeveelheid m2 bedrijfsoppervlakte niet verminderd en de bedrijfsvoering niet wordt bedreigd.

We willen stimuleren dat beschikbare ruimte maximaal intensief (in de hoogte) en meervoudig (parkeren op dak of collectief, energieopwekking, waterhuishouding) benut wordt. In de bestaande voorraad is verandering en herontwikkeling het leeuwendeel van de opgave, in plaats van de dominantie van ‘nieuwbouw om de nieuwbouw’. Herstructurering en herontwikkeling van bestaande bedrijfsruimte, in combinatie met zo intensief mogelijk met bestaande ruimte omgaan, is de blijvende opgave richting 2030 en daarna. Zo willen we stimuleren dat incourant vastgoed wordt herontwikkeld naar

18

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

moderne (kleinschalige en middelgrote) bedrijfsruimte. Dit past goed bij Uitenhagestraat, maar ook bij een gemeente met een grote ruimtedruk als Den Haag. We willen de beschikbare ruimte voor bedrijven zoveel mogelijk in tact laten. Voor de groei en bloei van het bedrijfsleven is het optimaal benutten van de bestaande bedrijfsruimte op Uitenhagestraat van groot belang. De huidige beschikbare ruimte op Uitenhagestraat is al intensief bebouwd, maar naar de toekomst is nog slimmer en intensiever omgaan met de beschikbare ruimte noodzakelijk. We realiseren ons ook dat dit niet voor iedere bedrijfsfunctie en bedrijfspand mogelijk is. Dat vraagt om een maatwerk gerichte oplossing per locatie/ deelgebied binnen Uitenhagestraat. Bestaande verdichtingsmogelijkheden Twee bestemmingsplannen en een partiële herziening dicteren bedrijventerrein UItenhagestraat. De bestemmingsplannen bepalen wat, waar en hoeveel er mag worden gebouwd op het bedrijventerrein. Dit wordt geregeld aan de hand van gebruiksregels (functies) en bouwregels (bouwvlakken, met maximale bouwhoogten). De bestemmingsplannen voor Uitenhagestraat schrijven de volgende spelregels voor: Gebruiksregels: Voor het overgrote deel van het bedrijventerrein is de bestemming ‘Bedrijf’ van toepassing. Er zijn enkele percelen te vinden die bestemd zijn voor ‘Gemengd-3’ (Bedrijf en Wonen).

Niet overal is zomaar op de verdieping woningbouw mogelijk. Onderzoek moet uitwijzen of het mogelijk is om woningbouw langs de Loosduinsekade te kunnen realiseren.

Bouwregels: Bouwvlak • Voor de percelen met de bestemming ‘Bedrijf’ geldt een maximum bebouwingspercentage van 100%. In het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein zijn aansluitende bouwvlakken opgenomen met verschillende bouwhoogten. • Ook voor de overige percelen (bestemming Gemengd-3) geldt dat het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. • Verdichtingsmogelijkheden: onbebouwde ruimte op de percelen komen in aanmerking voor verdichting. Voorwaarde is dat de functie binnen de bestemming moet passen. Bouwhoogten • Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn maximale bouwhoogten aangegeven. Deze variëren overwegend van 8 à 10 meter aan de westzijde van de Uitenhagestraat, grenzend aan de woonbuurt Transvaal Noord. Uitzondering is het Afvalbrengstation met een maximale bouwhoogte van maximaal 12 meter. Aan de oostzijde van de Uitenhagestraat geldt voor de strook langs het tramspoor een bouwhoogte van maximaal 22 meter, en voor het blok er tussenin maximaal 10 meter. De kavels langs de Loosduinsekade vormen een uitzondering. Niet alleen door de woontoren op de hoek van 72 meter, maar ook door de overige bebouwings mogelijkheden die het bestemmingsplan langs de Loosduinsekade biedt, namelijk: minimaal 22 meter en maximaal 32 meter. • Verdichtingsmogelijkheden voor de bouwhoogte: zolang de maximale bouwhoogte niet is benut, kan in principe op die manier worden verdicht.

Voorwaarde daarbij is dat de functie binnen de bestemming moet passen. De maximale bouwhoogte biedt echter maar beperkte ruimte om te verdichten.

Voor de bestaande verdichtingsmogelijkheden geldt dat er nauwelijks onbebouwde ruimte aanwezig is dat relatief eenvoudig is te benutten voor extra bedrijfsruimte. Uit onderzoek blijkt dat maar een beperkte hoeveelheid vierkante meters bedrijvigheid juridisch-planologisch nog niet benut zijn. De juridisch-planologische verdichtingsruimte in het bestemmingsplan is voor het optimaliseren van het bouwvlak ongeveer 3.000 m2 en het verder invullen van de bouwhoogtes ongeveer 4.460 m2 extra bedrijvigheid (bron: Beter benutten bedrijventerreinen Haaglanden (concept), STEC groep, maart 2022). De marktconforme verdichtingsruimte in datzelfde onderzoek van het bouwvlak wordt ingeschat op 0 m2 en ten aanzien van de bouwhoogte op circa 360 m2 extra bedrijfsruimte. De verdere verdichtingsmogelijk via bouwvlak, bouwhoogte en/of milieucategorieën bovenop het huidige bestemmingsplan lijken daarmee onrealistisch, ruimtelijk gezien ongewenst en economisch niet haalbaar.

De exacte overgang naar een hogere bouwhoogte dient nader te worden bepaald waarbij wordt gekeken naar behoud van voldoende licht en lucht voor de bestaande woningen. Aan de Haagse bezonningsnorm wordt getoetst voor het maken van een overweging.

Nieuwe verdichtingsmogelijkheden De enige mogelijkheid voor verdere verdichting, is door de maximale bouwhoogte te verruimen en het bouwvlak te vergroten. Vanwege de lage bouwhoogte op een deel van het bedrijventerrein is verruiming goed mogelijk. De hogere bouwhoogten worden gezocht op afstand van de woonbuurten. Zo ontstaat een zone waar de maximale bouwhoogte van het vigerend bestemmingsplan wordt gecontinueerd langs de bestaande woningbouw. Aan de westzijde en oostzijde van de Uitenhagestraat wordt extra bouwhoogte gecreëerd. Het betreft een nader exact te definiëren zone aan de westzijde van de Uitenhagestraat op afstand van de bestaande woningen. Daarbij de opmerking dat milieucategorie 3.1 niet richting de woningen mag worden vergroot. Een bouwhoogte van maximaal 12 meter is deels voorstelbaar en betreft een voortzetting van deze bouwhoogte aan deze zijde. Aan de andere zijde wordt eenzelfde continuering voorgesteld. De bouwhoogte van 10 meter wordt verhoogd naar 22 meter. Hiermee wordt ook compensatie geboden voor de terugspringende rooilijn aan de zijde van het tramspoor.

Verdichten kan ook worden gerealiseerd door de aanpak van ‘oneigenlijk gebruik’. Oneigenlijk gebruik omvat illegale activiteiten en ondermijning, activiteiten die niet passen binnen het gebruik volgens het bestemmingsplan en activiteiten die niet persé op een bedrijventerrein thuis horen en daarmee ruimte bezet houden voor bedrijven waar dat wel een voorwaarde voor is. De aanpak kan bijvoorbeeld door handhaving, het niet opnieuw verstrekken van een (tijdelijke)vergunning of door bedrijven te verleiden zich ergens buiten het terrein te vestigen, mits daar geschikt aanbod is.

Bedrijfshuisvesting geeft aan dat bestaande bedrijventerreinen, bedrijventerrein blijven en gericht zijn op werk. Hierbij gaat het ook om Uitenhagestraat.

Aan het bedrijventerrein worden geen nieuwe hoogteaccenten toegevoegd. Het gebied blijft in hoogte homogeen met een hogere rand aan de noordelijke en oostelijke buitenzijde. De Zuidzijde (tegenover de Herman Costerlaan) sluit aan op de gemiddelde bouwhoogte van de Steijnlaan. Een andere mogelijkheid voor verdichten is het volbouwen van de twee doodlopende zijstraten aan de westzijde van de Uitenhagestraat. Dit is alleen voorstelbaar als er een integraal plan wordt ontwikkeld voor een groot bedrijfsverzamelgebouw, vergelijkbaar met de Binck Twins.

Andere mogelijkheden zijn bijvoorbeeld collectief door samen te werken. Relevant voor dit verdichtingsprincipe zijn de Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177) en de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (RIS311819). De Bedrijfshuisvestingsstrategie stelt een verdichtingsopgave voor het bedrijventerrein, maar ook een grote terughoudend voor het toevoegen van andere functies op het terrein. De Urgentiebrief

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

19

20

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Wel is het mogelijk om onder voorwaarden extra programma mogelijk te maken op het bedrijventerrein. Voor Uitenhagestraat zijn de basisregels zoals opgenomen in het raadsbesluit over de gebiedskaders het volgende:

stap 3

Ondergeschikte extra functie voor bedrijventerrein

stap 2

1.

Behoud van de vierkante meters bedrijvigheid Dit houdt in dat binnen het hele gebied de vierkante meters bedrijvigheid gewaarborgd dienen te worden. Dit is het eerste en tevens ook belangrijkste uitgangspunt.

2.

Toevoegen van vierkante meters bedrijvigheid Om de extra ruimte te creëren voor de ondernemers is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid mogelijk te maken. Bij verandering is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid toe te voegen.

3.

Intensivering middels extra functies voor het bedrijventerrein Binnnen de gestelde randvoorwaarden is het mogelijk extra functies en programma toe te voegen aan het bedrijventerrein, mits de eerste twee stappen zoals hierboven beschreven gerealiseerd worden. Het transformeren van bedrijfsruimte naar andere functies, waarmee vierkante meters bedrijvigheid verloren gaat, is dus niet mogelijk.

Toevoegen van vierkante meters bedrijvigheid

stap 1

Behoud van vierkante meters bedrijvigheid

= Intensivering + verduurzaming + vergroening

De randvoorwaarden zijn daarbij: • Alleen wanneer behoud van bedrijfsruimte geborgd is én extra m2 bedrijfsruimte gerealiseerd wordt; • Passend binnen profilering (stedelijk werkmilieu) + zonering (met focus op ‘beter benutten’); • Programma dat een toegevoegde waarde heeft voor bedrijventerrein / stad.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

21

Samenwerken Het bedrijventerrein bevat met name ter hoogte van het midden, aan de oostzijde en aan de westzijde van de Uitenhagestraat een aantal kleinere kavels. Vanwege de (kleine) omvang van een groot aantal bestaande bedrijfspanden is transformatie naar kleinere bedrijfseenheden een ingewikkelde opgave. De ontsluiting en de (interne) logistiek vraagt ontwerpkracht. Om een zo optimaal mogelijk functionele indeling van een nieuw bedrijfspand te verkrijgen wordt bij bestaande kleine en smalle percelen eigenaren aanbevolen samen te werken. Naastgelegen percelen vormen samen één groot bouwvlak wat kan leiden tot een bedrijfsgebouw met meer mogelijkheden, waar ruimte is voor het oplossen van benodigde (interne) logistiek en organisatiestructuur. Een groot bouwvlak kan ontstaan door samenwerking tussen twee naastgelegen percelen, maar kan zich ook uitstrekken tot alle naastgelegen percelen in een straat. Ook op het gebied van verduurzamen en energietransitie is winst te behalen door gedeelde investeringen en voordelen. Uitenhagestraat Langs de Uitenhagestraat passeren drie lange lijn. Deze lange lijnen vormen belangrijke schakels tussen wijken en stadsdelen. De aanwezigheid van de tramlijnen en enkele percelen die bestemd zijn voor Gemengd-3 (Bedrijf en Wonen) versterken de stedelijke uitstraling van deze lange lijnen.

Eventuele functiemenging onder voorwaarden is dan ook voorstelbaar op de delen van de percelen grenzend aan deze lange lijnen c.q. randen van het bedrijventerrein. Een zone waar bedrijvigheid het uitgangspunt is met mogelijk andere functies (functiemix).

22

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Afvalbrengstation Het afvalbrengstation is het grootste bedrijfsgebouw op het bedrijventerrein (circa 2.620 m2), maar bevat slechts één bouwlaag. Intensivering van het perceel, middels een parkeerdek en/of bedrijfsbebouwing bovenop is niet mogelijk vanwege de bestaande draagconstructie en positionering nabij de achterzijde van woningen. Verdichtingskansen zijn alleen voorstelbaar aan de Loosduinsekade. De uitrit van het Afvalbrengstation dient daarbij wel te worden geïntegreerd. Nader onderzoek zal inzage verschaffen in de eventuele mogelijkheden. Wel is het de ambitie van de gemeente om het onbebouwde terrein tussen de afvalbengstation en de Loosduinsekade in de toekomst te verdichten en te verduurzamen. Dit vraagt ook afstemming met de naastgelegen (bestaande) woningbouw.

Loosduinsekade In de zone langs de Loosduinsekade is, op de verdieping, woningbouw voorstelbaar met bedrijfsfuncties eronder. Woningbouw is alleen mogelijk met passende oplossingen met betrekking tot de aanwezige milieuhinder (o.a. van het afvalbrengstation). Karwei locatie De Karwei locatie betreft een groot terrein dat bestaat uit drie delen: een groot parkeerterrein dat via de Steijnlaan wordt ontsloten, de Karwei en een onbebouwde achterzijde, deels behorend tot de Karwei en deels braakliggend. Hierdoor is er sprake van een lage fsi. Verdichten is hier goed voorstelbaar. Deze ruimtelijke ontwikkeling is middels een wijzigingsbevoegdheid op de plankaart van het bestemmingsplan ‘Transvaal (lijn 11 zone)’ opgenomen. De vigerende bestemming ‘Bedrijf’ kan hierdoor worden gewijzigd in een diversiteit en variatie in functies met o.a. bedrijf, detailhandel, dienstverlening, horeca, hotel en wonen. Het bestemmingsplan dateert echter van 2015. De huidige situatie vraagt om een nieuwe ontwikkelstrategie. Deze, en de mogelijke functies, zijn bij het opstellen van de gebiedskaders nog onbekend en om die reden is de Karwei locatie niet meegenomen binnen de plangrenzen van het bedrijventerrein. Recente (ver)nieuwbouw Bedrijventerrein Uitenhagestraat is pas begin jaren negentig ontstaan. Het voormalig rangeerterrein wordt dan in hoog tempo volgebouwd.

Inmiddels heeft er al sloop/nieuwbouw plaatsgevonden. Denk hierbij o.a. de Basis E markt, de Hoge Regentesse en onlangs Uitenhagestraat 82. Nieuw op het terrein is het afvalbrengstation van de gemeente. Allemaal bebouwing van nog geen 5 jaar oud.

Mogelijk functiemenging alleen wanneer behoud van bedrijfsruimte geborgd is én extra m2 bedrijfsruimte wordt gerealiseerd.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

23

verdichten Perceel

Om de ruimte te benutten dat door het verruiming van de maximale bouwhoogte wordt geboden is het mogelijk om bedrijven op te toppen met één of meerdere verdiepingen. Hierdoor kan de hoeveelheid m2 bedrijvigheid worden verhoogd.

optoppen

Door sloop/nieuwbouw van een deel of het gehele gebouw is een slimmere indeling, een ruimere opzet of andere invulling mogelijk. Sloop/nieuwbouw maakt het toepassen van nieuwste technieken, een hoger duurzaamheidslabel en klimaatadaptieve maatregelen mogelijk.

sloop/nieuwbouw

Bij verdichting van het perceel ontstaan er gelijktijdig kansen om de gebruiksfunctie uit te breiden. Zo kan er gedacht worden aan ondergeschikte bedrijf en bedrijventerrein ondersteunende functies. Deze functies zijn goed voorstelbaar aan de (buiten)randen van het bedrijventerrein (Loosduinsekade, aan de zijde van de Monstersetraat en langs de Steijnlaan). Een zone waar bedrijvigheid het uitgangspunt is met mogelijk andere functies (functiemix). functiemenging kantoren-onderwijs-sport

functiemenging woon/werk units randen

24

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

verdichten verdichten Gebouw Gebouw

Om de ruimte te benutten dat door het verruiming van de maximale bouwhoogte wordt geboden is het mogelijk om bedrijven op te toppen met één of meerdere verdiepingen. Hierdoor kan de hoeveelheid m2 bedrijvigheid worden verhoogd.

optoppen optoppen

Onbebouwde ruimte is nauwelijk aanwezig op het bedrijventerrein. Ook deze resterende ruimte kan beter worden benut. Zo is het mogelijk op deze percelen extra bebouwing toe te voegen. Met het toevoeging van extra volume en m2 gaat vaak samen met integrale herinrichting en/of transformatie van het perceel. Een vanzelfsprekende indeling en slimme logistiek is daarbij van belang.

uitbreiden uitbreiden

Bij een uitbreiding blijft er op het perceel vaak minder vrije ruimte over voor parkeren, expeditie, opslag, enz. Binnen de juridische mogelijkheden is het denkbaar om het perceel te overbouwen als uitbreidingsmogelijkheden. Hierdoor blijft het maaiveld deels onbebouwd en kan er toch extra volume en m2 worden toegevoegd.

overbouwen overbouwen

Het is ook mogelijk om het gehele gebouw te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Bij nieuwbouw is een ruimere of andere invulling mogelijk. Dit maakt ook mogelijk om de nieuwste technieken, een hoger duurzaamheidslabel en klimaat adaptieve maatregelen mogelijk.

sloop/nieuwbouw sloop/nieuwbouw

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

25

verbeteren verbeteren Perceel & openbare ruimte verbeteren Perceel & openbare ruimte

Perceel Perceel & & openbare openbare ruimte ruimte Een heldere en overzichtelijke buitenruimte draagt bij aan de herkenbaarheid van het bedrijventerrein. De verscheidenheid aan functies op Uitenhagestraat kan verder zichtbaar gemaakt worden met heldere entrees als onderdeel van het architectonisch ontwerp. passende reclame door schoonheid in eenvoud. Elkaar overschreeuwen zorgt immers voor ruis. Zo wordt duidelijk waar welk bedrijf is gevestigd, waar de entree en de in- en uitritten van expeditie en parkeren op eigen terrein zich bevinden. markering markering entree’s entree’s markering markering entree’s entree’s

Een samenwerking in branding vanuit een gemeenschappelijk Uitenhagestraat-perspectief kan bijdragen aan het uitdragen van de naamsbekendheid, herkenniung en kwaliteitswaarborging. Zo kan de Uitenhagestraat op wijkniveau en op regionaal niveau zichzelf presenteren. Een krachtige vorm van branding is een herkenbare architectonische stijl..

branding branding branding branding

De uitstraling van het bedrijventerrein hangt nauw samen met (het gevoel van) veiligheid. Een overzichtelijke buitenruimte dat in de avond goed wordt verlicht, samen met adequate surveillance, kan bijdragen aan een aangenaam bedrijventerrein.

veiligheid veiligheid veiligheid veiligheid

De uitstraling en kwaliteit van het bedrijventerrein is niet alleen de veranwoordelijkheid van de gemeente. Het vraagt een samenwerking tussen alle stakeholdeers van bedrijventerrein Uitenhagestraat. Participatie en het onderhouden van goede contacten is benodigd voor afstemmen, vastleggen, opzetten en vasthouden van gezamenlijke doelen. organisatie, participatie, organisatie, participatie, organisatie,omgeving participatie, contacten organisatie, participatie, contacten omgeving contacten contacten omgeving omgeving

26

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

verbeteren verbeteren Gebouw verbeteren Gebouw verbeteren Gebouw Gebouw

Door parkeerplaatsen op daken (of onder het gebouw) te organiseren kan de parkeerbehoefte in de openbare ruimte afnemen en wordt er ruimte geboden aan het vergroenen van straatprofielen. De afname van de parkeerbehoefte draagt bij aan de kwaliteit en beleving van de openbare ruimte. Parkeren op eigen terrein is ook gunstiger tijdens de periode van betaald parkeren. Daarnaast kan het parkeren van werknemers op eigen terrein er aan bijdragen dat er meer parkeergelegenheid ontstaat voor bezoekers/klanten. parkeren op het dak parkeren op het dak parkeren op het dak parkeren op het dak

De onbebouwde ruimte op een bedrijfsperceel wordt vaak gebruikt als parkeerterrein of opslag met een significante hoeveelheid verharding. Ten behoeve van de uitstraling van het bedrijf, maar ook als prettige werkomgeving, kan ook gekeken worden naar een andere, meer groene en klimaatadaptieve inrichting van de onbebouwde ruimte. Zeker als het een ruimte betreft gelegen aan de straatzijde. invulling van de kavel invulling van de kavel invulling van de kavel invulling van de kavel

Niet alleen de (eventuele) ruimte voor, naast of rondom het gebouw, maar ook het gebouw zelf draagt bij aan de uitstraling van het bedrijf. Met eenvoudige architectonische middelen is het mogelijk een bedrijfsgebouw te verfraaien. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3.7 Beeldkwaliteit. Hoogwaardige kwalitatieve bebouwing draagt bij aan de uitstraling van het bedrijf en het bedrijventerrein. Dit komt de kwaliteit van het gehele bedrijventerrein ten goede. verfraaiing van verfraaiing van bedrijfsgebouw verfraaiing van bedrijfsgebouw bedrijfsgebouw verfraaiing van bedrijfsgebouw

Binnen de bestaande bedrijfsbebouwing is een interne verbouwing altijd mogelijk. De functie bedrijf met eventueel bedrijfsondersteunende functies is het uitgangspunt. Bestaande bebouwing binnen dit kader worden aangepast aan de marktbehoefte zoals een verzamelgebouw met kleinere bedrijfseenheden. interne verbouwing interne verbouwing interne verbouwing interne verbouwing

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

27

28

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

3.4

Verbinden

Bedrijventerrein Uitenhagestraat kan een belangrijke rol spelen in de werkgelegenheid voor de woonwijken gelegen in het Centrum. Het profiel van het stedelijk werkmilieu c.q. maakwijk sluit aan bij de behoefte aan praktisch geschoolde arbeidskrachten. Om deze werkgelegenheid te versterken, vergroten en te laten floreren is ook de verblijfskwaliteit van groot belang. Een prettig werkomgeving straalt immers af op arbeidskrachten, maar ook op gebruikers, bezoekers en passanten, alsmede op naastgelegen woonwijken. Een toekomstbestendig bedrijventerrein bestaat uit een werklandschap met Heldere structuren, plekken en profielen. Bestaat uit kwalitatieve en veilige buitenruimte met een groene uitstraling. En is verankerd in het stedelijk netwerk van de stad. Het versterkt de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein als werkgever en vestigingslocatie. Het bedrijventerrein is hierdoor geen anoniem eiland meer midden in de stad.

De Uitenhagestraat is de werkstraat, het binnenterrein, de ruggengraat van het bedrijventerrein. Het ontsluit de bedrijven. De lange lijnen aan de buitenzijde, langs de randen verbindt stadsdelen met elkaar. Daar waar de lange lijnen elkaar kruisen wordt extra aandacht gevraagd voor ruimtelijke continuïteit, veilige oversteekbaarheid en doorgaande groenstructuren en bomenrijen. Tussen de buiten-en binnenzijde worden een tweetal doorsteken geprojecteerd. Het draagt bij aan een open en transparanter bedrijventerrein. Ook de mogelijkheid voor het openstellen van de doorgang naar het Joubertplantsoen wordt overwogen. Hier is wel draagvlak voor benodigd. De lange lijnen zijn dragers van wandel- en (Ster)fietsroutes, OV lijnen en/of doorgaande stedelijke (hoofd)wegen. Deze lange lijnen dienen te worden versterkt waarbij o.a. aandacht wordt gevraagd voor meer groen, behoud en versterken van groenstructuren en bomenrijen en het maken van keuzes in het kader van de mobiliteitstransitie. Het draagt bij aan Transvaal Gezond en het versterkt de aanhechting tussen Transvaal en de Schilderswijk. Steijnlaan De Steijnlaan is onderdeel van de Sterfietsroute Vroondaal – Binnenstad. Zowel de Steijnlaan als de in het verlengde gelegen ’s Gravenzandelaan bevat een groene middenberm met bomenrijen.

Door de omvang van het Karwei terrein wordt de ruimtelijke continuïteit en de groenstructuur lelijk onderbroken. Voortzetting van het Steijnlaan profiel tot aan de Monsterseweg is dan ook uitgangspunt. Hierdoor is er ruimte voor het toevoegen van groen en bomen, het verminderen van verharding en een representatievere entree tot de Uitenhagestraat. Uitenhagestraat De noordkant van de Uitenhagestraat heeft bij extreme neerslag te maken met de nodige wateroverlast. Een groener profiel en een groen plein (in de S bocht) draagt bij aan de hitte- en waterstress. Onderzocht dient te worden of door het

Verbindende lange lijnen tussen het centrum en Zuidwest

aan de oostzijde plaatsen van een bomenrij er meer schaduw in de straat kan worden gerealiseerd. Het is ook een praktische benadering vanwege de komst van het warmtenet tracé door de Uitenhagestraat met een a-symmetrische ligging. Daarnaast willen we de hoeveelheid verharding zoveel als mogelijk verminderen door meer vergroening. De verblijfskwaliteit wordt verder verhoogd door de snelheid te verlagen naar 30 km/uur Monstersstraat Door de bomenrijen in de Monsersestraat te behouden en te versterken en waar mogelijk nieuwe rijen toe te voegen, wordt geïnvesteerd in de Hoofdboomstructuur, onderdeel van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur (RIS300506). Masterplan lijn 11 zone en het bestemmingsplan voorzien in het terugleggen van de rooilijn van de bebouwing langs de Monstersestraat (bedrijventerrein zijde) zodat er een profiel ontstaat van minimaal 40 meter van gevel tot gevel. Zodoende ontstaat er extra ruimte langs het tramspoor en wordt ruimte geboden voor een verbinding vanaf de Loosduinsekade tot aan de Delftselaan. Deze ontwikkeling is middels een wijzigingsbevoegdheid op de plankaart van het bestemmingsplan ‘Transvaal (lijn 11 zone)’ opgenomen. Rooilijnen en plinten Bij de ontwikkeling van bedrijventerrein Uitenhagestraat wordt aandacht gevraagd voor het bouwen in de rooilijn.

Dit hangt samen met de beoogde profielopbouw waarin de logistiek, het parkeren en voetgangersverbindingen voldoende maat en ruimte vragen. Geordende straatprofielen en overgangen tussen openbaar en privé versterken de kwaliteit van het openbaar gebied, hecht en verbind het bedrijfsgebouw aan de straat. Ook wordt aandacht gevraagd voor de plinten. Plaatsbepaling van (expeditie)entrees, organisatie van de logistiek, zichtbare positionering van baliefuncties alsmede ondergeschikte functies en dergelijke dragen bij aan de sociale controle en levendigheid van het bedrijventerrein. De gemeente Den Haag heeft hiervoor een plintenstrategie (RIS312977) opgesteld.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

29

verbinden verbinden

Openbare ruimte Openbare ruimte

De omgeving van het bedrijventerrein bestaat voornamelijk uit woonwijken. Door bestaande verbindingen te versterken, waar mogelijk nieuwe routes te realiseren en de openbare ruimte op te waarderen werken we toe naar een minder naar binnen gekeerd bedrijventerrein en een betere verankering in zijn omgeving. De aantrekkelijke wandel- en fietsroutes langs de tramlijn 11 wordt versterkt door het toevoegen aantrekkelijke plinten, voorzieningen en robuust groen. LV verbindingen LV verbindingen

Langs het bedrijventerrein rijden diverse tramlijnen: tramlijn 2 en 4 (halte Monstersestraat) en tramlijn 11 (halte Loosduinseweg). Voor de bereikbaarheid van het bedrijventerrein voor werknemers o.a. is het van belang om in te zetten op goede verbindingen richting deze OV-haltes, Zo wordt bedrijventerrein Uitenhagestraat verbonden met de stad en regio. Vanuit het centrum is Uitenhagestraat met openbaar vervoer goed bereikbaar.

BUS BU

S

OV OV verbindingen verbindingen

Het bedrijventerrein is met de (vracht)auto vanuit Den Haag goed bereikbaar. Via de Fruitweg en Troelstrakade is er vervolgens een doorgaande route via de Loosduinsekade (S104) en via de Zuiderparklaan en de Middeachteweg (S106) via Rijswijk naar de A4.

auto verbindingen auto verbindingen

Het bedrijventerrein wordt door diverse logistieke bedrijven gebruikt als uitvalbasis. De ligging aan de rand van het centrum maakt deze locatie interessant voor logistieke hubs. Hubs dragen bij aan toenemende verkeersbewegingen zoals fietsverkeer (bijvoorbeeld door bezorgdienst Getir). logistieke HUB logistieke HUB

30

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Groene profielen Op en rondom bedrijventerrein Uitenhagestraat wordt ingezet op het versterken en toevoegen van groen in de openbare ruimte. Extra groen draagt bij aan het tegengaan van hitte, maar heeft ook een positief effect op de uitstraling van het bedrijventerrein en het verhoogt de verblijfskwaliteit. parkeerterrein Karwei

Op het bedrijventerrein zijn een aantal basisprofielen te onderscheiden. In hiërarchie zijn deze in te delen in: Hoofdbomenstructuur (Loosduinsekade en Monstersestraat), De potientiële hoofdbomenstructuur (Steijnlaan als te herstellen lange lijn door een goede verbinding met de ‘s Gravenzandelaan) en de werkstraten met groen (Uitenhagestraat). Hiernaast en op de volgende pagina is een mogelijke uitwerking van groene profiel getekend. Profiel Monstersestraat (hoofdbomenstructuur), bestaande situatie

Profiel Steijnlaan, bestaande situatie

Profiel Monstersestraat (hoofdbomenstructuur), mogelijke uitwerking

Profiel Steijnlaan, mogelijke uitwerking lange lijn

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

31

32

Profiel Uitenhagestraat, bestaande situatie

Profiel hofje (zijstraat Uitenhagestraat), bestaande situatie

Profiel Uitenhagestraat, mogelijke uitwerking werkstraat met groen

Profiel hofje (zijstraat Uitenhagestraat), mogelijke uitwerking

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

3.5

Verduurzamen

Inleiding Om in de toekomst een aangename stad te blijven voor bewoners, werkende en ondernemers heeft Den Haag voor meerdere duurzaamheidsthema’s beleid opgesteld. Een voorbeeld hiervan is de Haagse Nota Duurzaamheid ‘Schone energie in een groene stad’ (RIS301829) waarin kaders en ambities op het gebied van energie, mobiliteit, circulariteit en leefomgeving (groen, gezondheid en klimaatadaptatie) worden beschreven. Om haar doelen voor een toekomstbestendige stad te behalen schrijft de gemeente niet alleen beleid, zij werkt ook samen met de hele stad. Zij helpt bedrijven door hun onderneming te verduurzamen. Bijvoorbeeld door initiatieven voor verduurzaming te stimuleren zoals het efficiënter benutten van bedrijfsdaken door het plaatsen van zonnepanelen of vergroening van de daken. De gemeente kan hierbij helpen o.a. door advisering, collectieve inkoop of financiering via het Energiefonds Den Haag of een andere financieringsbron. Ook zet de gemeente zich in om schoon vervoer te stimuleren. Verduurzaming van Uitenhagestraat Door de ontwikkelingen op bedrijventerrein Uitenhagestraat ziet de gemeente de kans om in samenwerking met vastgoedeigenaren en gebruikers een duurzaamheidsslag te maken. Hieronder staan de aspecten die voor Uitenhagestraat het meest van belang zijn als we kijken naar de 6 duurzaamheidsthema’s.