RIS318669 Bijlage 1 Gebiedskader ZKD tbv Cie en Raad
Tekst van het document
Daarnaast is ZKD omsloten door een netwerk van kleine waterwegen. Het aaneenschakelen van deze sloten zorgt voor een robuuster netwerk. Ook het uitbreiden van het slotennetwerk – zowel in aantal als in breedte/diepte heeft een positiefeffect op de waterberging binnen het gebied en de kleinschalige ecologische kwaliteit.
De gezondheid van ondernemers en werknemers op ZKD is dus niet alleen afhankelijk van deze factoren. Zij kunnen door hier rekening mee te houden ZKD ook helpen gezonder te maken voor henzelf en omliggende bewoners. Denk bijvoorbeeld aan het overstappen op emissievrij vervoer, of het vergroenen van je buitenruimte.
Vergroenen draagt niet alleen bij aan het tegengaan van negatieve effecten van de hittestress en wateroverlast, maar biedt ook een toevoeging aan verblijfskwaliteit. Daarnaast kan groen ervoor zorgen dat er een groter veiligheidsgevoel en prettigere werkomgeving ontstaat. Figuur 23: Hittekaart ZKD (gevoelstemperatuur, hoe roder hoe warmer)
41
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Gezondheid Onze gezondheid wordt door verschillende factoren bepaald en beïnvloed. De leefomgeving is er daar één van. Een leefomgeving is gezond als die als prettig ervaren wordt, gezonde keuzes makkelijk en logisch maakt en een zo klein mogelijke negatieve invloed op de gezondheid heeft. Belangrijke elementen daarvoor zijn: ontmoeting, ontspanning, uitnodiging tot bewegen, een goede milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, veiligheid), klimaatbestendigheid en een goede toegang tot voorzieningen.
Daarnaast zet de gemeente ook in op het verbeteren van een gezondere omgeving op ZKD dit gebiedskader beschrijft bijvoorbeeld al diverse stappen zoals de inzet op functiemenging, het verbeteren van de veiligheid en het robuuster maken van ZKD. Circulariteit Het huidige economische systeem gaat uit van oneindig beschikbare grondstoffen en een oneindig incasseringsvermogen van het milieu. Inmiddels is bekend dat beide randvoorwaarden niet realistisch en houdbaar zijn. Een toekomstbestendige economie houdt dus rekening met de eindigheid van grondstoffen en de belasting daarvan op de leefomgeving. Zo’n circulaire economie is kortgezegd een economisch systeem dat bedoeld is om producten, onderdelen en materialen zo hoogwaardig mogelijk en zo vaak mogelijk opnieuw in te zetten. Daarmee wordt de waarde van de grondstoffen behouden en hoeven er minder grondstoffen gewonnen te worden. Om op ZKD te werken naar een meer circulaire bedrijfsvoering moet er meer ingezet worden op circulaire principes, zoals minimaal verbruik, hergebruik en duurzaam afvalbeheer. Het verminderen van de hoeveelheid afval en optimaliseren van het gebruik van grondstoffen dragen bij aan een duurzamere bedrijfsvoering op ZKD en is op den duur vaak ook voordeliger.
Daarnaast is het bij nieuwe bouwontwikkelingen op ZKD van belangrijk dat er aandacht is voor flexibelbouwen, functiecombinatie, overmaat en circulair materiaalgebruik.
Figuur 24: Wateroverlastkaart ZKD bij 70mm bui (blauw is water op straat, in oranje de mogelijk kwetsbare panden)
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
42
Registratie Duurzame Leefomgeving - NL Greenlabel Huidige score Deze gebiedsscan heeft als doel inzicht te geven in de kwaliteit en mogelijke risico’s van het bedrijventerrein met betrekking tot:
Klimaatadaptatie •
•
Hittestress: hittestress (ook wel Urban heat Island Effect) heeft gevolgen voor de gezondheid van de inwoners; het kan leiden tot lagere concentratie, lichamelijke klachten en hogere sterftekans. In een stedelijke omgeving is het vaak warmer dan in het buitengebied. Dit komt omdat veel materialen, zoals steen, asfalt en glas zonnewarmte opvangen en vertraagd uitstralen. Ook is er binnen de bebouwde omgeving minder wind die voor afkoeling kan zorgen. De aspecten die ten grondslag liggen aan de score voor hittestress zijn gevoelstemperatuur, schaduw, vegetatie en windsnelheid. Wateroverlast: een van de gevolgen van klimaatverandering is het vaker voorkomen van extreme neerslag. Bij de bepaling wat voor Nederland als ‘extreem’ wordt aangeduid wordt gekeken naar de hoeveelheid neerslag en naar de kans op herhaling binnen een bepaalde tijdseenheid. De aspecten die ten grondslag liggen aan de score voor wateroverlast zijn waterhoogte 1 op 10 jaar, waterhoogte 1 op 100 jaar en waterbelasting gebouwen.
Gezondheid •
43
Welzijn - aanwezigheid groen: voor het welzijn van de werkgevers, werknemers en inwoners is de aanwezigheid van voldoende groen belangrijk. Daarbij heeft groen een positief effect op de waarde van vastgoed. Bij de inventarisatie van het aanwezige
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
•
•
groen wordt gekeken naar het aantal bomen (vanuit elk gebouw uitzicht op 3 bomen), het bladerdek (struiken en bomen) en de mogelijkheden voor ontspanning in het groen binnen een straal van 300 meter. Hinder: lucht- en geluidsvervuiling hebben een negatief effect op de gezondheid van de inwoners en bepalen mede de kwaliteit van de leefomgeving. Voor de luchtkwaliteit wordt de concentratie fijnstof en stikstof (NO2) geïnventariseerd. Bij geluidshinder wordt gekeken naar de geluidsniveaus die afkomstig zijn van verkeer, industrie en andere geluidsbronnen. Meer groen heeft een positief effect op zowel luchtverontreiniging als geluidsvervuiling. Duurzame mobiliteit: voldoende beweging is belangrijk voor de gezondheid. In groene leefomgevingen, waarin de faciliteiten voor duurzame mobiliteit (zoals wandelen en fietsen) aanwezig zijn, worden inwoners gestimuleerd om een gezonde leefstijl te leiden. Ook de aanwezigheid van openbaar vervoer als alternatief voor autoverkeer heeft invloed op de mate van beweging van inwoners.
Biodiversiteit •
Verdeling natuurlijke elementen: voor de kwaliteit van de biodiversiteit is een goede opbouw van de vegetatie belangrijk. Welke verdeling van vegetatie (bomen, struiken, gras) en water optimaal is verschilt per gebied, omdat deze afhankelijk is van de aanwezige flora en fauna. Voor het label is het uitgangspunt voor een ideale verhouding tussen bomen, struiken, lage vegetatie en waterpartijen respectievelijk een verhouding van 30%, 15%, 20% en 5%.
De uitkomsten van de huidige situatie zijn te vinden in het dashboard waaruit een ‘NL omgevingsscan label E’ uit voort vloeit. Deze is bijgevoegd als bijlage van het gebiedskader. Ambitie score De huidige score van het gebied komt uit op een ''E". In het algemeen kan gesteld worden dat op het bedrijventerrein ZKD relatief veel verharding (82%) aanwezig is. Dit is ook in het straatbeeld terug te zien en hangt samen met de functies die in het gebied aanwezig zijn. Het gebied heeft relatief veel groen voor een binnenstedelijk bedrijventerrein, maar de waarde van dit groen is relatief laag. Voor een bedrijventerrein scoort het gebied wel goed op groenbeleving voor wat betreft uitzicht op bomen. Gezien er in het gebied veel sprake is van bedrijvigheid zijn bepaalde factoren lastig te beïnvloeden. Het gaat hierbij met name om luchtvervuiling en geluidshinder , maar ook indicatoren zoals sociale cohesie en gezond buitenleven zijn op gebiedsniveau voor een dergelijk gebied wat lastiger te organiseren.
DASHBOARD
Sco re: NL Gebiedslabel E
Huidig: E
Am bitie: B
Bo nuspunten
Bodem en waterkwaliteit
Bo nuspunt:
5.1 Grondwaterhuishouding
A
B
C
D
E
Excellent
F
G
32
72 20
1.1 Hittestress - gevoelstemperatuur
3.1 Groen beleving - uitzicht op groen (3-...
1.2 Wateroverlast - Gebouwen
3.2 Groen beleving - bladerbedekking (...
Bo nuspunt we lz ijn:
5.5 Grondbalans
Bo nuspunt inno vatie :
Huidig
Ambitie
1
2
3
4
5
1.3 Wateroverlast - Wegen
3.3 Groen beleving - bereikbaarheid gr...
1.4 Benutting energiepotentie
3.4 Hinder - (PM2.5) concentratie fijnstof 1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
Producten en materialisatie 6.1 Duurzaamheid toegepaste producten...
0
3.5 Hinder - (NO2) concentratie stikstofox...
50
5.4 Bodemleven
Mens en gezondheid
Energie en klimaatbestendigheid
Ambitie
Bo nuspunt natuurpo sitie f :
5.3 Waterkwaliteit oppervlaktewater
Ondermaats
Huidig
Bo nuspunt e ne rgie transitie :
5.2 Water vasthouden
1
2
3
4
Huidig
Ambitie
3.6 Hinder - Geluidsniveau (Lden)
5
3.7 Hinder - Relatief geluidsniveau
Uitgangspunten ontwikkeling
3.8 Stimuleren sociale cohesie 3.9 Stimuleren gezond buitenleven
Desalniettemin blijven er mooie kansen voor het gebied aanwezig om tot een B-score te komen. Deze rapportage is geschreven op basis van de screeningssessie die gehouden is met de gemeente om de duurzaamheidsambities te bepalen voor het ZKD. Tijdens deze sessie zijn voor de meeste indicatoren duurzaamheidsambities vastgesteld. Voor een aantal indicatoren bleef dit echter nog onduidelijk. Afgesproken is om voor deze indicatoren zonder duurzaamheidsambitie uit te gaan van een ambitie in lijn met labelscore ''B'' (goed). Momenteel komen de gestelde duurzaamheidsambities uit op een score in de B-categorie. Deze rapportage kan de gemeente als systematisch raamwerk helpen om de B-score voor het ZKD te borgen.
Biodiversiteit en landschappelijke waarden
3.10 Betrokkenheid omgeving
7.1 Lokale partijen 7.2 Afval realisatiefase
Huidig
2.1 Vegetatie opbouw - aandeel lage veg... 2.2 Vegetatie opbouw - aandeel middelh...
Ambitie
1
2
3
4
5
37
2.3 Vegetatie opbouw - aandeel bomen
7.3 Bouwplaatsinrichting en (bodem)gebr...
0
2.4 Vegetatie opbouw - aandeel water
Huidig
Ambitie
2.5 Verbondenheid groenblauwe structu...
Mobiliteit
2.6 Natuurinclusief bouwen
Borging
2.7 Soorten diversiteit 2.8 Aansluiting lokale kwaliteiten
4.1 Infrastructuur voor actief vervoer en...
2.9 Versterken biodiversiteit (BKN)
4.2 Stimuleren duurzame mobiliteit
8.1 Beheerdoelen 8.2 Beheerbudget
4.3 Inclusieve openbare ruimte Huidig
Ambitie
1
2
3
4
17
5
73
Huidig
Ambitie
1
2
3
4
5
0
Huidig
Ambitie
Zichtenburg Kerketuinen Dekkershoek (ZKD)
6
Datum: 10/11/23
Opdrachtgever: Opgesteld door: Lagarde, B.P.A.E., NL Greenlabel Gecontroleerd door: Alberse, M. A. P., NL Greenlabel
Figuur 25: Dasboard van omgevingsscan NL Greenlabel
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
44
In hoofdstuk 2 worden de maatregelen in detail behandeld.
Deze ha
Onderstaand vindt u een overzichtstabel met alle maatregelen.
Vastgoedwaarde
Duurzaam imago
De maatregelen bevatten een bondige beschrijving waarin zowel de maatregel wordt toegelicht als de bijkomende voordelen worden benoemd. Per maatregel zijn de voordelen (baten) en kosten puntsgewijs onder elkaar gezet. Afgezien van verschillende baten van maatregelen, zijn de maatregelen nog gescoord op vier criteria; uitvoerbaarheid, terugverdientijd, vastgoedwaarde en duurzaam imago. Op basis van de scores op deze criteria kunnen maatregelen worden afgewogen. Hoe deze criteria worden gescoord, is hieronder omschreven.
4
4
3
3
2 Isolatie
✓
3
3
3
2
3-4
3 Warmtepomp
✓
3
2
3
3
2-4-8
4 Lage temp. Verwarming
✓
3
2
4
3
3
5 Warmte koudeopslag
✓
2
3
4
3
3-4
6 Restwarmte
✓
3
3
3
3
7 Hergebruik water
✓
2
2
3
4
22 - 23
8 Zonnepanelen
✓
4
2
3
4
3 - 9 - 10 - 11
9 Mini- windturbine
✓
3
1
2
4
8
10 Wit dak
✓
✓
4
2
3
1
8
3
2
4
4
8 - 12 - 13 - 15
3
2
3
3
7 - 11
2
2
3
4
13 - 15
Uitvoerbaarheid De uitvoerbaarheid geeft aan hoe eenvoudig of uitdagend het is om de maatregel uit te voeren. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • De maatregel heeft geen significant hoge investeringskosten • De maatregel is doorgaans gelijk toe te passen er zijn geen voorbereidende ingrepen nodig zoals bijvoorbeeld isoleren, verstevigen constructie, etc. • De maatregel vraagt niet om een significant grote omschakeling in manier van werken • De maatregel is niet experimenteel en de expertise of de producten zijn goed te verkrijgen
3
2
3
2
2 - 18 - 24 - 27
11 - 13 - 16 - 17
IN HET GEBOUW
Terugverdientijd De terugverdientijd en is met name van belang voor energieinvesteringen. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: • De maatregel zal zich niet terugverdienen of is op zeer lange termijn kostenneutraal (1 blokje) • Terugverdientijd van >10 jaar (2 blokjes) • Terugverdientijd van 5-10 jaar (3 blokjes) • Terugverdientijd van <5 jaar (4 blokjes) Vastgoedwaarde Uw vastgoed kan in waarden stijgen door het doen van duurzame investeringen. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • De maatregel maakt het pand toekomstbestendiger • De maatregel verhoogt het comfort van de gebruiker • De maatregel verlaagt de variabele financiële lasten • De maatregel geeft een positieve impuls aan de omgeving Duurzaam imago Het doen van duurzame investeringen kan het imago positief beïnvloeden. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • De maatregel is fysiek zichtbaar. • De werking/ het doel van de maatregel is begrijpelijk voor buitenstaanders • Maatregel heeft een innovatief karakter/ is innovatief • De maatregel heeft een aantrekkelijk of duurzaam aanzicht Onderstaand staat een overzichtstabel met alle maatregelen. De handleiding Duurzame Bedrijventerreinen is terug te vinden als (losse) bijlage bij het gebiedskader.
HANDREIKING
vattin
• Hoofd
neme
• Hoofd
geme
• Hoofd
Den H
neme
• Hoofd die u
AAN HET GEBOUW
• Hoofd
subsi
11 Groen dak
✓
✓
12 Groenblauw dak / polderdak
✓
✓
13 Groene gevel
✓
✓
14 Ventilatie
✓
✓
✓
✓
BUITENRUIMTE Duurzame Bedrijventerreinen Den Haag
15 Hotspot voor insecten
✓
✓
4
1
1
3
16 Vergroenen van erfafscheiding
✓
✓
4
1
2
3
✓
✓
17 Vergroenen
4
1
2
3
✓
3
2
3
3
19 Doorlatende verharding
✓
4
1
3
2
17 - 20
20 Afgekoppelde HWA
✓
3
1
2
3
17 - 19
21 Sturen met hoogtes
✓
4
1
2
3
17
22 afwateren op groen
✓
4
1
2
4
21
23 Wadi
✓
2
2
2
3
21
4
2
3
3
13 - 14
3
1
3
2
7 - 17 - 23
18 Schaduwwerking
✓
15 - 20 - 21
Duurzame stad Den Haag Samenwerken aan een groene, toekomstbestendige en leefbare stad
duurzamestad.denhaag.nl/bedrijf
24 Zonwering op gevel
Figuur 26: Overzichtstabel met maatregelen voor duurzame bedrijventerreinen
✓
✓
✓
Hee Heeft u
25 Waterbuffering
✓
26 Infiltratie hulpmiddelen
✓
3
1
2
2
21
numme
✓
3
1
3
3
14
van Sted
27 gebruik van koele materialen
45
Mogelijke combinatie met maatregel (nr.)
Terugverdientijd
✓
Biodiversiteit
Uitvoerbaarheid
Om de verduurzaming van ZKD aan te jagen en concreet te maken voor ondernemers is een handreiking Duurzame Bedrijventerreinen opgesteld met een overzicht van goed toepasbaar, fysieke maatregelen voor het verduurzamen van bedrijven en bedrijventerreinen. De handreiking beschrijft zowel kleine als grote ingrepen die toepasbaar zijn in/op een gebouw of als maatregelen die de buitenruimte kunnen verduurzamen.
Klimaatadaptatie
1 Led- verrichting
MAATREGELEN
Handreiking duurzame bedrijventerreinen
Duurzamere energie
• Hoofd
✓
✓
helema
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
10
< INHOUD
Duurza
verduurzamen
verduurzamen
Gebouw
Perceel
Een eerste stap in het verduurzamen van bedrijven ligt bij het verbeteren van de schil van het gebouw. Het opwaarderen van het energielabel van het gebouw is zowel een quick win alsook een lange termijn investering. De effectiviteit van de verdere verduurzamingsmaatregelen wordt ook vaak versterkt door een verbeterede isolatie van de gebouwschil.
In het vergroenen van de openbare ruimte ligt een grote opgave. Het ‘groen, tenzij’-principe wordt toegepast. Hiermee wordt bedoelt dat openbare ruimte groen wordt uitgevoerd wanneer er geen andere ruimteclaim ligt. Het vergroenen van de openbare ruimte draagt niet alleen bij aan het tegengaan van negatieve effecten van de hittestress en wateroverlast, maar biedt ook een toevoeging aan verblijfskwaliteit. vergroenen OR
isolatie
ZKD is omsloten door een netwerk van kleine waterwegen. Het aaneenschakelen van deze sloten zorgt voor een geborgen netwerk. Ook het uitbreiden van het slotennetwerk – zowel in aantal als in breedte/diepte heeft een positiefeffect op de waterberging binnen het gebied en de kleinschalige ecologische kwaliteit.
water - sloten
zonnepanelen
Het polderdak bestaat uit een systeem van kratten waarin regenwater kan worden opgeslagen. Het bassin dat op die manier ontstaat kan dynamisch worden bestuurd, waardoor vertraagde afvoer van regenwater mogelijk is. Een polderdak maakt van een dak zo een plek om regenwater op te vangen, vast te houden en vertraagd af te voeren. Het polderdak kan fungeren als basis voor een groendak, daktuin of dakpark. Het water dat wordt opgeslagen in het polderdak kan worden gebruikt voor de irrigatie van de bovengelegen functie. Daarnaast kan het ook worden gebruikt om water te hergebruiken voor het grijswatersysteem in het gebouw.
ZKD kent een hoog verhardingspercentage. Een groot gedeelte van de ondergrond bestaat uit asfalt. Door andere vormen van verharding toe te passen – klinkers of vormen van halfverharding – kan winst behaalt worden tegen de negatieve effecten van hittestress en wateroverlast.
aanpassen verharding
elektrisch vervoer
47
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Met zonnepanelen is op een eenvoudige manier duurzame energie opwekken op of rondom bedrijfspanden. Hiermee wordt niet alleen CO2-uitstoot verminderd, maar ook bespaart op de energierekening. Binnen ZKD zijn vele bedrijfspanden inmiddels voorzien van zonnepanelen, maar nog lang niet elk dag is benut. Het plaatsen van zonnepanelen is mogelijk op zowel kleine als grote daken en wordt ook steeds vaker toegepast op verticale oppervlakken. Zonnepanelen kunnen goed gecombineerd worden met een groen dak of groene wand. Ook kunnen ze toegepast worden als overkapping boven bestaande buitenruimte (bijvoorbeeld boven parkeerplaatsen). Hierdoor wordt meer schaduw gecreëerd én kan vanwege het toegevoegde oppervlak meer energie opgewekt worden.
water- en/of polderdak
De gemeente Den Haag wil een transitie naar een mobiliteitssysteem dat in de toekomst alle bewoners, bezoekers en bedrijven bedient. Om dat te bewaken zijn zes doelstellingen geformuleerd. Mobiliteit moet (1)veilig, (2)efficiënt, (3)schoon, (4)op maat, (5) betaalbaar en (6)verbonden zijn. Duurzame mobiliteit en transport wil zeggen veilig, schoon, stil en zuinig met fossiele energie. Dat betekent energiezuiniger transportmiddelen, de inzet van hernieuwbare energie (biobrandstof, duurzame elektriciteit) en ook verbetering van de logistieke efficiency. Duurzaam mobiliteitsbeleid draagt onder andere bij aan minder verkeersbewegingen, minder autogebruik tijdens de spits, het stimuleren van de fiets, het besparen van kosten en een betere gezondheid van uw medewerkers.
warmtenet/restwarmte
Warmte is voor veel bedrijven een restproduct. Vaak gaat warmte verloren in de lucht. Een gemiste kans, want het uitwisselen van restwarmte helpt om kosten te besparen en kan zelfs extra inkomsten genereren als derden willen betalen voor uw restproduct. Als het niet mogelijk is de restwarmte binnen het eigen bedrijf te gebruiken, dan kan uitwisseling met buren een slimme oplossing zijn. Hierbij loont het om te onderzoeken of meerdere warmtebronnen gecombineerd kunnen worden tot één warmtenet. Dit is een goed alternatief voor warmtelevering uit aardgas. Beschikbaarheid van bronnen, temperatuur en afstand tussen leverancier en afnemer van restwarmte zijn belangrijke factoren die een succesvolle toepassing bepalen.
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
48
3.6 Vergroenen Door groen toe te voegen op bedrijventerrein ZKD kan de leefbaarheid bevorderd worden en kunnen kwetsbaarheden voor verlies van biodiversiteit, wateroverlast en hittestress afnemen. Er wordt daarom in ZKD ingezet op een goede werkkwaliteit (ondernemers en arbeidskrachten), verblijfskwaliteit (bezoekers en passanten) als flora en fauna. Hierbij is de ambitie om de stedelijke en ecologische groenverbindingen tussen groene gebieden te versterken. Deze verbindingen hebben een recreatieve functie (bewegen, ontmoeten en ontspannen) en een ecologische functie (verbetering van biodiversiteit). Ook wordt ZKD klimaatbestendig door het vergroting van de oppervlakte voor natuur en groen.
Vergroenen openbare ruimte Wanneer de openbare ruimte van bedrijventerrein ZKD opnieuw wordt ingericht wordt vergroening als integraal onderdeel worden meegenomen. Vooraf wordt door middel van een natuurkansenscan inzichtelijk gemaakt welke kansen bestaan om het groen te verbinden en de biodiversiteit in het gebied te bevorderen. Verder gaat er speciale aandacht uit naar het verkleinen van de barrière die het bedrijventerrein vormt liggend tussen twee woonwijken. Ook geldt het uitgangspunt dat het bestaande groen in de wordt behouden en het waar mogelijk wordt uitgebreid én kwalitatief wordt verbeterd. De nu door de auto gedomineerde buitenruimte wordt vervangen door een groenere inrichting, zonder de functionaliteit van het bedrijventerrein uit het oog te verliezen.
Bomen De bestaande bomen blijven zoveel mogelijk behouden en vormen de basis voor een nieuwe inrichting. Wanneer behoudt op de huidige plek toch niet mogelijk is wordt gekeken naar verplaatsing. Kap van bomen wordt in principe voorkomen. Naast het behoud van bomen zullen er ook bomen worden toegevoegd waar dat kan. Zo dragen ontwikkelingen in de openbare ruimte van ZKD bij aan de gemeentelijke ambitie om meer kroon-oppervlak te realiseren.
Vergroenen perceel en gebouw Met alleen het vergroenen van de openbare ruimte van ZKD kunnen de gewenste resultaten niet worden bereikt. Naast de openbare ruimte zullen dus ook gebouwen en percelen vergroend moeten worden. De percelen van ZKD bestaan voor het overgrote deel uit verharde oppervlaktes. Lang niet al die oppervlaktes wordt dusdanig gebuikt dat deze verhard moet zijn. Eigenaren en ondernemers moeten worden gemotiveerd om te ontstenen waar mogelijk. Het principe “groen tenzij” kan daarbij helpen. Percelen zijn groen, behalve op de plekken waar dit niet kan omdat die ruimte gebruikt wordt voor een andere functie. Ook biedt de handreiking duurzame bedrijventerreinen handvatten voor vergroening op perceel en gebouw niveau. Voor transformatie of sloop/nieuwbouw heeft de gemeente het puntensysteem ‘Groen en natuurinclusief bouwen’ (RIS 3130593) vastgesteld. Het puntensysteem stimuleert het toepassen van vegetatie die werkelijk bijdraagt aan biodiversiteit. Alle grootschalige initiatieven (nieuwbouw en renovatie) dienen te voldoen aan het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen.
Groene daken Het dakenlandschap heeft een enorme potentie om biodiversiteitswaarden te realiseren ter compensatie voor het verlies op maaiveldniveau door verdichting o.a. in Zuidwest. Door de enorme verdichtingsopgave van Zuidwest en toenemende (recreatie-/gebruiks)druk op de ruimte, komt (de potentie van) het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden op maaiveldniveau steeds verder onder druk te staan. Het toepassen van het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen is bij nieuwbouw en grootschalig renovaties verplicht. Integraliteit De herontwikkeling van het bedrijventerrein, bedrijfsperceel of bedrijfsgebouw zou in samenhang met de herinrichting van omringende straten dienen plaats te vinden. Dit vergroot het maximale resultaat. Ondanks de vergroeningsopgave waaraan gewerkt zal worden, moet het bedrijventerrein goed kunnen blijven functioneren. Bereikbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid moeten daarbij gewaarborgd blijven. Ook zal er voldoende parkeeraanbod aanwezig moeten blijven.
Groen structuren Hoofdbomenstructuur De vergroening van ZKD op maaiveldniveau moet een bijdrage leveren aan de versterking c.q. uitbreiding van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur van de stad door aan te sluiten op het groen langs de Meppelweg. Versterking vindt plaats door de aanleg van een robuuste (hoofd)boomstructuur langs de Werf en Kerketuinenweg conform uitgangspunten van de Nota Stadsbomen (RIS 307827) met een zo hoog mogelijke score t.a.v. ecologisch passend (=3 of 4) en variatie in boomsoorten. De dwarsverbindingen tussen Escamplaan en Meppelweg worden vergroend conform uitgangspunten (vuistregels voor biotopen) uit de Nota Stadsnatuur. Ook dienen, afhankelijk van ruimtelijke fasering, natuurkansenscans te worden uitgevoerd. Geleidelijke overgangen Natuurwaarden worden geborgd door het realiseren van verschillende biotopen en zo mogelijk geleidelijke overgangen in de vegetatiestructuur. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de vuistregels voor biotopen uit de Nota Stadsnatuur (klasse 1, 2 of 3). Voor veel diersoorten zijn geleidelijke overgangen tussen bomen, struiken en open grasvelden van belang om te kunnen overleven. De uitwerking geschiedt op basis van de uitkomsten van de natuurkansenscan(s).
Figuur 27: Visie groene verbindingen in en rond ZKD
49
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
50
vergroenen
Gebouw
Een groen dak is een zichtbare maatregel om gebouwen te verduurzamen. De maatregel draagt op verschillende manieren bij om kosten te besparen door betere isolerende werking en het verlengen van de levensduur van uw dakbedekking. Een groen dak draagt bovendien bij aan het verminderen van de kans op lokale wateroverlast door het vasthouden van regenwater en aan verkoeling tijdens warme dagen. groene daken
groene gevel
groen maaiveld
opgaand groen/ groene erfgrenzen
51
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Een groene gevel is onderscheidend en geeft gebouwen een duurzaam imago, maar draagt ook bij aan maatschappelijke doelstellingen. Een groene gevel heeft een verkoelende werking tot 1,5°C direct buiten en 0,7°C in het pand. Daarnaast filtert de gevel de lucht en zorgt het groen in de zomer voor verkoeling. Gebouwen dragen zo bij aan een gezonde werkomgeving, met minder hittestress, een betere luchtkwaliteit en creëert een leefgebied voor verschillende dieren, zoals insecten en vogels. Afhankelijk van de oriëntatie van de gevel worden verschillende planten geadviseerd. Door beplanting te kiezen die bijdraagt en past bij de plaatselijke soorten kan men natuurinclusief bouwen en word er bijgedragen aan de biodiversiteit door nieuwe verbindingen te maken tussen maaiveld en dakoppervlak.
Vergroenen van een bedrijfskavel is een eenvoudige maatregel die een aangename en gezonde werkomgeving oplevert en bovendien bijdraagt aan een duurzame omgeving. Groen op en rond bedrijfsgebouwen zorgen daarnaast voor een representatieve uitstraling. Door verharding te verwijderen en groen toe te voegen, is het mogelijk om regenwater te infiltreren in de bodem. Hiermee word water langer vast gehouden in de bodem: nuttig in tijden van droogte. Tegelijkertijd ontzorgt deze maatregel ervoor dat de riolering minder snel overbelast raakt met schoon regenwater. Daarnaast zorgt vergroening voor verkoeling van de lokale omgeving en biedt het medewerkers een gezonde werkomgeving. Bij het vergroenen van bedrijfskavels is het wenselijk om verschillende soorten groen toe te passen; van gras, kruiden en bloemen tot struikgewas en bomen.
Een groen (blauwe) erfafscheiding is niet alleen een verfraaiing van de kavel, maar kan ook bijdragen aan de biodiversiteit en verhoogt de infiltratiecapaciteit van de ondergrond, waardoor regenwater sneller in de bodem kan zakken. Bovendien heeft de maatregel weinig ruimte nodig. Groene erfafscheidingen kunnen bestaan uit enkel beplanting. Met beplanting kan goed worden gevarieerd in hoogte en bloeitijd. Het is ook mogelijk om een hekwerk of ander vast element te plaatsen waartegen klimplanten kunnen groeien. Dit doet prettiger en groener aan dan een kaal hekwerk.
Figuur 28:Het toevoegen van groen als scheidend element in plaats van andere vormen van afscheiding geeft ook een positieve uitstraling
Figuur 29:Het toepassen van halfverharding bij parkeervakken draagt bij aan de vergroeningsopgave van ZKD
Figuur 30:ROC-mondriaan aan de Tinwerf vormt een mooi voorbeeld van succesvolle vergroening van een versteende openbare ruimte
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
52
De Werf
Kerketuinenweg
Voorbeeldprofiel De Werf en de Kerketuinenweg In de uitwerking van de profielen van De Werf en de Kerketuinenweg staat de vergroenings- en verduurzamingsopgave centraal. Ook is het belangrijk om langs deze hoofdas de verblijfskwaliteit voor voetgangers en fietsers te verbeteren. Zo komt er meer ruimte voor de fiets op straat, met losgelegen fietspaden, en wordt het aantrekkelijker om te voet door het gebied te bewegen. In combinatie met een uitnodigende levendige plint wordt er langs deze as een aangename en herkenbare verblijfsruimte gerealiseerd.
P
P
6.1
5.5
2.0
P
4.5
5.5
Zichtenburglaan
P
P
1.7
9.3
1.8
5.5
1.8
P
5.9
P
1.8
5.5
1.8
1.7
28.5
33.5
Figuur 31: Huidig profiel De Werf
Figuur 33: Huidig profiel Kerketuinenweg
De Margaretha van Hennebergweg kenmerkt zich door een groen profiel aan één zijde. Hier is vooral de ruimte voor voetgangers in het geding. De ambitie is om de route richting het wijkcentrum van Loosduinen voor langzaam verkeer te versterken. In het profiel van de Margaretha van Hennebergweg is dan ook meer ruimte opgenomen voor de voetganger, zodat deze as als een prettige verbindingsroute fungeert.
De Werf
P
2.4
3.7
2.0
3.5
2.0
P
4.5
2.0
33.5
Figuur 32: Voorbeeldprofiel De Werf
53
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Voorbeeldprofiel Zichtenburglaan en Margaretha van Hennebergweg In de uitwerking van de Zichtenburglaan wordt ingezet op vergroening van de openbare ruimte, door de toevoeging van extra bomen en lage beplanting. Deze as verbindt ook de wijken Zuidwest en Loosduinen en kent veel langzaam verkeer dat het gebied doorkruist. Om meer ruimte te geven aan de voetganger en de fietser en de kruispunten in te richten met het oog op veiligheid en overzichtelijkheid fungeert deze as als fijne verbindingsroute. De Zichtenburglaan trekt hiermee ook de rol van gebiedsentree en kwaliteitsdrager van ZKD naar zich toe en in combinatie met een uitnodigende en levendige plint wordt er langs deze as een aangename en herkenbare verblijfsruimte gerealiseerd.
P
3.5
2.0
4.3
2.4
1.7 1.8
5.5
1.8
Margaretha van Hennebergweg
P
2.9
2.1
1.8
5.9
2.5
2.1
1.8
3.7
2.9
1.2
2.4
1.2
3.8
5.2
3.6
2.0
1.8
2.4
Figuur 37: Huidig profiel Margaretha van Hennebergweg
Margaretha van Hennebergweg
Zichtenburglaan
P
3.5
14.0
2.9
Figuur 35: Huidig profiel Zichtenburglaan
P
5.9
2.5
P
P
2.1
2.5
bestaande rijwoningen
5.9
2.5
2.1
2.9
14.0
1.2
2.4
1.2
3.8
5.2
3.6
1.2
2.0
3.5
28.5
Figuur 34: Voorbeeldprofiel Kerketuinenweg
Figuur 36: Voorbeeldprofiel Zichtenburglaan
Figuur 38: Voorbeeldprofiel Margaretha van Hennebergweg
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
54
3.7 Beeldkwaliteit Bestaande kwaliteiten ZKD De bedrijfspanden op ZKD zijn in diverse tijdsperioden gebouwd. De ontwikkeling van de drie afzonderlijke delen – Zichtenburg, Kerkeduinen en Dekkershoek – spant zich over meerdere decennia. De originele bebouwing van het bedrijventerrein is in beperkte mate nog terug te vinden. Er bestaat geen architectonische leidraad voor de bestaande bebouwing. Veelal zijn de panden eenvoudig van opzet met een focus op functionaliteit en zijn de gevels uitgevoerd in een divers palet van materialen – meestal door middel van gevelbeplating. Oudere bebouwing op ZKD is uitgevoerd in baksteen. Er zijn ook een aantal gebouwen op ZKD terug te vinden welke een robuuste en krachtige uitstraling kennen, met een uitwerking in beton. Twee van deze gebouwen, de voormalige Nederlandse blindenbibliotheek aan de Zichtenburglaan 260 en het kantoor en de bedrijfshallen aan de Platinaweg 10-20/chroomstraat 3-25, staan beschreven in de ‘Post-65 architectuur in Den Haag’-brochure.
De Werf
Figuur 39:Versterken van kwaliteitsdragers van ZKD
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
56
Kwaliteitsdragers/bijzondere plekken
Beeldkwaliteit
ZKD ligt ingeklemd tussen de Uithof, Loosduinen, het Hagaziekenhuis en Zuidwest. De kwaliteit ontleent zich op dit moment vooral aan de hoogwaardige groene randen met mooie bestaande bomen en de ligging tussen de Uithof, Florence Nightingalepark en de groene lob tussen Bouwlust Vrederust en Morgenstond. Door de hoofdbomenstructuur te behouden en met name op het ‘hoofdassenkruis’ van het bedrijventerrein te versterken trekken we de groene kwaliteit het gebied in. Een groene-blauwe hoogwaardige openbare ruimte met ruimte voor ontmoeting en verblijf is de hoofddrager van een toekomstbestendig bedrijventerrein.
De structuur van het gebied is richtinggevend voor de uitgangspunten voor beeldkwaliteit. Het vergroenen en hoogwaardiger maken van de hoofdstructuur van de openbare ruimte en het maken van duidelijke entrees van het gebied draagt in grote mate bij het versterken van de kwaliteit van het gebied. De positie van gebouwen t.o.v. die hoofdstructuur is duidelijk afleesbaar in de gevel(architectuur). Duidelijke hoeken en entrees met voorkanten aan zowel de randen van het gebied als rondom het ‘hoofdassenkruis’ dragen hieraan bij. Anonieme bedrijfsgebouwen met monotone gevels zijn niet passend. Het uitgangspunt is gevarieerde architectuur en verspringende gevels, en aansluiting op de maat en schaal van de openbare ruimte en bedrijfsgebouwen. Het maken van representatieve plinten en adressen naar straten is een manier om dit te realiseren. Hiermee wordt ook bijgedragen aan het verhogen van de sociale veiligheid. Dit alles komt tot uiting in de uitgangspunten voor architectuur. Deze staan hieronder beschreven:
In de toekomst zal de verbindingsroute via het bedrijventerrein tussen Loosduinen en Zuidwest met haar diversiteit aan functies steeds meer onderdeel worden van het dagelijks stedelijk leven. Tegelijkertijd is het streven om bij transformatie van bestaande gebouwen of nieuwbouw een hogere duurzame kwaliteit van architectuur te bewerkstelligen. Op deze manier ontwikkelt kan het gebied zich ontwikkelen tot een circulair ambachtscentrum gericht op inzameling, sorteren, upcycling en verkoop rondom
Figuur 40: Kantoor en bedrijfshallen aan de Platinaweg 10-20/ chroomstraat 3-25
57
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Figuur 41: Voormalige Nederlandse blindenbibliotheek aan de Zichtenburglaan 260
diverse stromen, goederen en grondstoffen. Door de verbinding met ROC Tinwerf (techniek) ontstaat een samenhangend geheel waarin werken en leren in Zuidwest elkaar versterken en bijdragen aan ontwikkelplekken en banen.
Logistiek en oriëntatie Bij de ontwikkeling van één of meerdere kavels is een slimme organisatie van het logistiek programma van belang. De logistieke zijden en ruimtes voor opslag en techniek, met veelal dichte gevels, zijn niet aan de straatzijde gelegen, maar aan de achterzijde en bij voorkeur aan de binnenzijde van de kavels. Een welkome en heldere entree ligt georiënteerd naar de straatzijde. Een slimme logistieke ontsluiting en een kwalitatieve plint gaan hierbij hand in hand.
Figuur 42:Duidelijke verdeling tussen voorgevel en zijgevel en tegelijkertijd een interessant accent op de hoek
Figuur 43:Een heldere entree draagt bij aan de herkenbaarheid van het gebouw en de eigenaar
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
58
59
Gevels en opbouw gebouw De gevels hebben een horizontale en/of verticale duidelijke geleding en worden voorzien van plasticiteit. Plasticiteit is de mate aan dieptewerking door het reliëf in de gevel, veroorzaakt door licht- en schaduwwerking in de gevel. De bebouwing landt in haar omgeving en uit de gevels is de relatie met de omgeving herkenbaar. Hierbij ligt extra aandacht bij een zorgvuldige invulling van de plint. Bij panden (vrij)staand op een hoek en/of aan de entree van het bedrijventerrein is de stedenbouwkundige hiërarchie afleesbaar in de gevelarchitectuur.
Nutsvoorzieningen Het plaatsen van nutsvoorzieningen in de openbare ruimte wordt waar mogelijk vermeden. Nutskasten zoals trafo’s staan op eigen terrein en worden inpandig geplaatst en meeontworpen.
Plinten Elk gebouw heeft, direct grenzend aan de straatzijde, een hoofdentree. Een hoofdentree wordt verbijzonderd door deze architectonisch te benadrukken. Een gevelbeeld (voor- en zijgevel) met een open en transparant karakter is daarbij van belang. Raampartijen, entrees en programmering van voorzieningen, werkruimtes (werken leefbaar maken), kantines, ondersteunende functies ten behoeve van bedrijvigheid dragen bij aan meer levendige plint. Interactie tussen gebruikers van het bedrijfspand en passanten moeten zoveel als kan, mogelijk gemaakt worden. Dit geldt voor het bedrijventerrein in het algemeen en voor de straten die ‘hoofdassenkruis’ vormen in het bijzonder (De Werf, de Zichtenburglaan, en de Kerketuinenweg).
Materialisering Beton, steen, plaatmateriaal en glas zijn de voornaamste materialen. Platte gevels zijn te verrijken met (metsel) patronen/ ritmes om harde eentonige gevels te voorkomen. Afwijken van materialen is mogelijk in overleg met Welstand.
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Erfafscheidingen Erfafscheidingen worden mee ontworpen met de architectuur en zijn waar mogelijk natuurlijk of begroeid, uitgevoerd in duurzame materialen.
Figuur 44:Een heldere verticale of horizontale geleding, waar ramen aan de onderzijde tot lager doorlopen. Zodat men ook vanuit een zittende positie, bijvoorbeeld vanachter een bureau, in contact blijft met wat er buiten gebeurd.
Geveluiting Er liggen mooie kansen om de herkenbaarheid van gebouw en bedrijf te versterken door reclame-uitingen, of branding, in de architectuur van de gevel te integreren. Geveluiting draagt significant bij aan de beeldkwaliteit van gebouwen en de omgeving. Het verbetert niet alleen de esthetiek van een gebouw, maar versterkt ook de identiteit van een plaats en bevordert de interactie in de openbare ruimte. Door functionele en visueel aantrekkelijke elementen te integreren, kan geveluiting een positieve impact hebben op oriëntatie, commerciële aantrekkelijkheid en de algehele uitstraling van het gebouw en ZKD als geheel. Het is een krachtig instrument dat verder reikt dan reclame, en een essentiële rol speelt in het creëren van een levendige en uitnodigende omgeving.
Figuur 45:Het verwerken van branding in de gevelarchitectuur draagt bij aan de herkenbaarheid van het gebied
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
60
4. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 4.1 Financiering en subsidiemogelijkheden De gebiedskaders bieden kaders en richtingen voor de ontwikkeling van terreinen. Om de ontwikkeling op gang te brengen zijn initiatieven nodig. Om tot vernieuwing op bestaande terreinen te komen bevind de gemeentelijke inzet zich in het spectrum tussen twee strategieën: de klassieke en de faciliterende (bron: Bedrijfshuisvestingstrategie, RIS 303177) •
Klassieke ontwikkelingsstrategie
•
Deze ontwikkelingsstrategie betreft het verwerven en verbouwen/slopen van incourant vastgoed en het opnieuw uitgeven van de kavels voor nieuwbouw. De gemeente – vergelijkbaar met de vroegere stadsvernieuwing - heeft een actieve en leidende rol in dit proces en investeert bijvoorbeeld in het opkopen van de opstallen en het proces. Vooral terreinen met weinig draagkrachtige eigenaren komen voor deze aanpak in aanmerking.
• •
Kerketuinenweg 61
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Faciliterende ontwikkelingsstrategie Bij deze strategie wordt de kennis en kracht van de ondernemers gekoppeld aan die van de gemeente. De gemeente biedt planologische duidelijkheid door een gebiedskader. Ondernemers kunnen binnen deze spelregels sloop/nieuwbouw/ verbouw realiseren. De gemeente is in dit proces vooral samenwerkingspartner en kan hierbij incidenteel faciliteren door de inzet van subsidie op een onrendabele top of door het toevoegen van verdiencapaciteit (functiemenging en -verruiming). Ook nieuwe financiële of andere instrumenten zoals kavelruil, VVE’s, van BIZ’en of gebiedsfinancieringen kunnen hier ingezet worden.
Het uitgangspunt is dat de gemeente de markt faciliteert. De markt is vaak in staat en bereid om de investering op te brengen en bereid over te gaan tot herontwikkeling met inachtneming van de gemeentelijke voorwaarden (zoals in de gebiedskaders vastgelegd). Leidend voor de gemeentelijke rol is dat de eigenaren van het vastgoed maximaal gefaciliteerd worden om over te gaan tot herstructurering en intensivering waarbij de rol van de gemeente – uitzonderingen daargelaten - als uitgangspunt ondersteunend is. Daar waar zich kansen voordoen en waar de markt onvoldoende in staat is om de op dat moment benodigde investering op te brengen, neemt de gemeente een actieve houding aan die dichter tegen de klassieke strategie aanligt. De strategie van de gemeente is om een grote verscheidenheid van initiatieven mogelijk te maken met beperkte sturing van bovenaf en door gebruik te maken van een beperkte set heldere spelregels. Om 175.000 m2 bedrijfsruimte op de binnenstedelijke terreinen te realiseren zullen beide strategieën worden ingezet, met een voorkeur voor de faciliterende. Die voorkeur wordt niet alleen ingegeven door de beperkte beschikbare financiële middelen. Eigenaren van te herontwikkelen vastgoed zijn goed op de hoogte van de omgeving van het bedrijventerrein en van het soort bedrijfsruimte waar behoefte aan is.
Door die kennis van de eigenaren te benutten is er meer kans op het toevoegen van geschikt vastgoed voor ondernemers in de omgeving van het terrein die op zoek zijn naar bedrijfsruimte.
Aan de hand van de uitkomst van de gebiedskaders wordt een ontwikkelagenda opgesteld met daarin concrete acties, in te zetten (financieel) instrumentarium en planning, goed afgestemd op de ontwikkelingen in de aangrenzende gebieden. Ook wordt ingegaan op schuifstrategie en de mogelijkheid van tijdelijke bestemmingen. Binnenstedelijke herontwikkeling kost veel geld en heeft vrijwel altijd een onrendabele top. Dit geldt juist ook voor bedrijfshuisvesting. Om de business case voor deze plekken rond te krijgen zijn partijen met de juiste expertise nodig en instrumenten of geld om tekorten te beperken. Ook kost het veel tijd en inzet om een breed draagvlak en de nodige middelen te verkrijgen voor een gezamenlijke aanpak op bedrijventerreinen.
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
62
Voorbeelden van instrumenten (bron: Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting, RIS 311819) • De Subsidieregeling Kleinschalige Bedrijfshuisvesting is opengesteld. Hiermee kan 10% van de bouwkosten voor bedrijfsruimte gesubsidieerd worden. De regeling heeft een totale omvang van €1,5 miljoen. Tot januari 2022 zijn hier 3 aanvragen voor gehonoreerd en is er nog één in behandeling. • Om de markt van het slot te halen kan een actievere rol van de overheid een mogelijke ingreep zijn. We onderzoeken een strategie voor de inzet van financiële en andere instrumenten om de realisatie van o.a. economisch vastgoed te versnellen en dit als gemeente zelf te doen zoals bijvoorbeeld met: • Een beheer-en exploitatiemaatschappij die namens de gemeente panden in eigendom, beheer en exploitatie kan nemen. • Aanpakken van rotte kiezen op bedrijventerreinen. Hierbij kan de gemeente of een andere private partij een strategische locatie opkopen, vervolgens slopen en herontwikkelen of verbouwen en weer opnieuw op de markt brengen, bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen; • Instrumenten om de onrendabele top te kunnen financieren via subsidies of een bredere inzet van revolverende fondsen zoals het FRED-fonds; • Uitwerken van de kansen voor herontwikkeling bij expirerend erfpacht. Hierbij moet ook per instrument inzichtelijk gemaakt worden wat de impact van de inzet van publieke middelen is.
Hoeveel vierkante meter levert een bepaalde ingreep op en voor hoeveel banen zijn deze meters? De inzet van financiële instrumenten en de gemeentelijke rol wordt beschreven in de ontwikkelagenda.
63
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
4.2 Juridische planologische procedure Van bestemmingsplan naar Omgevingsplan Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Alle bestemmingsplannen van de gemeente Den Haag vormen sindsdien van rechtswege het ‘Omgevingsplan Den Haag’. Dit geldt ook voor het plangebied van het voormalige bestemmingsplan ‘ZKD’, waarvan de planreels bij de inwerkingtreding ongewijzigd zullen blijven. Hierdoor is geborgd, dat aanvragen voor een omgevingsvergunning na de inwerkingtreding aan hetzelfde juridische kader worden getoetst als vóór de datum van 1 januari 2024. Deze situatie zal pas veranderen, op het moment dat planregels en/of de verbeelding van het omgevingsplan worden gewijzigd. Het vorenstaande betekent dat plandelen, waar naast bedrijven in de milieucategorie 2 ook ondernemingen in de categorieën 3 of 4 gevestigd zijn, deze zonder meer gehandhaafd kunnen blijven. De hiervoor verleende vergunningen blijven onder de omgevingswet eveneens onverkort van kracht.
Buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Veronderstellend dat het gebiedskader door de gemeenteraad zal worden vastgesteld, kan een initiatiefnemer op basis van dit nieuwe beleidskader een bouwplan voor een ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)’ aanbieden of om een wijziging van het toekomstige ‘Omgevingsplan Den Haag’ verzoeken. In het geval van een BOPA-procedure dient een vergunning aangevraagd te worden, die net als in de huidige WABO-procedures met een gedegen functioneel-ruimtelijke onderbouwing gemotiveerd moet moeten worden. Onderdeel hiervan zijn o.a.:
Voor de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning in het kader van een BOPA zal een termijn van toepassing zijn van in principe 8 weken. Deze kan oplopen als:
een toelichting op duurzaamheidsaspecten waarmee inzichtelijk wordt gemaakt hoe de in genoemde doelen waar gemaakt zullen worden een motivering en onderbouwing van de beoogde (bedrijfsmatige of andersoortige) activiteiten binnen het voornemen een milieuparagraaf die inzicht biedt in de manier waarop aan wettelijke vereisten wordt voldaan t.a.v. milieuparameter als geluid, externe veiligheid et cetera en een toelichting op de maatregelen die genomen worden om relevante doelen op het gebied van natuurbescherming en natuurinclusief bouwen te borgen.
Het spreekt voor zich dat de uitwerking van de functioneelruimtelijke onderbouwing tot de verantwoordelijkheid van een initiatiefnemer behoort. Verantwoordelijkheid van de gemeente is de ordentelijke organisatie van de BOPA-procedure bestaande uit:
•
•
• Vaststelling en doorwerking Gebiedskaders Conform raadsbesluiten over de procedurele begeleiding van gebiedskaders zal het ‘Gebiedskader ZKD’ door de gemeenteraad van Den Haag worden vastgesteld (zie ook RIS-document 309399). Het nieuwe beleidskader zal vervolgens als toetsingskader worden gebruikt bij de beoordeling van zogeheten beginselaanvragen of aanvragen voor een omgevingsvergunningen, die met het vigerende juridisch-planologische kader in strijd blijken te zijn. In dat geval zal worden getoetst, of het betreffende voornemen aan de ontwikkelingsvoorwaarden van het ‘Gebiedskader ZKD’ voldoet, en of zodoende voldoende basis bestaat om van het juridisch bindende kader uit het omgevingsplan af te wijken. Daarnaast zal het gebiedskader vanzelfsprekend als toetsingskader worden gebruikt om te bepalen of de gemeente wenst af te wijken van de omgevingsvisie.
•
•
•
• •
• •
de aanvraag matig of onvolledig onderbouwd is, waardoor een professionele en rechtszekere toetsing niet mogelijk is of tijdens de toetsing leemtes naar voren komen, die om aanvullende onderzoeken of onderbouwingen vragen (zoals een vormvrije MER-beoordeling of formele MER-rapportage).
een registratie en toetsing van de ingediende aanvraag; de afgifte of weigering van een vergunning (incl. publicatie van de vergunning voor een periode van 6 weken); indien tijdens de publicatieperiode een bezwaar wordt ingediend, een bezwarenprocedure, en een besluit m.b.t. de eventueel naar voren gebrachte bezwaren of zienswijzen.
Tegen een definitieve verlening of weigering van een vergunning kan tenslotte nog beroep of hoger beroep aangetekend worden bij de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Stedelijk en functioneel profiel ZKD: Maakwijk Bedrijventerrein Zichtenburg Kerketuinen Dekkershoek (ZKD) is een gemengd functioneel bedrijventerrein gelegen in Den Haag Zuid-West op de rand van Loosduinen. Het wordt omsloten door de Lozerlaan, de Meppelweg, de Dedemsvaartweg, de Escamplaan en de Margaretha van Hennebergweg. Het gebiedis goed bereikbaar via de A4 (circa 7 km tot afrit) en de N211. Per openbaar vervoer wordt het terrein goed ontsloten door een tram- en busverbinding (meerdere haltes nabij bedrijventerrein). Het NS-station Moerwijk ligt op circa 4 à 5 km afstand. De omvang van het bedrijventerrein beslaat ca. 80 hectare bruto (55,6 ha netto). Op het terrein bevinden zich circa 470 bedrijven die werkgelegenheid bieden aan meer dan 8.600 medewerkers. Bedrijventerrein ZKD bestaat naast business-to-business bedrijven met name ook uit een bovengemiddeld aandeel business-to-consumer bedrijven. Het bedrijventerrein heeft daarmee een belangrijke stadsverzorgende functie en veel interactie met de omgeving en bewoners van de stad. Het is een locatie waar zowel kleinschalige als (middel)grote bedrijven gevestigd zijn, maar ook andere stedelijke voorzieningen zijn gevestigd. Er zijn bijvoorbeeld een sportschool, schietvereniging, boulderbaan, afvalbrengstation, maar ook een onderwijslocatie (ROC Mondriaan) is aanwezig op het terrein.
Op grond van de omvang de bedrijfsmatige bestemmingen en het economische profiel van de ondernemingen, die op dit moment op het bedrijventerrein gevestigd zijn, is ‘ZKD’ in principe als een groot bedrijventerrein aan te merken met een zowel lokale als regionale functie. Meerlaagse bedrijfsruimte sluit goed aan bij de bestaande en toekomstige doelgroepen van ZKD. Hiermee willen we het aantal werkzame personen op ZKD verder vergroten, maar ook ruimte bieden
aan stadsverzorgende bedrijvigheid. Naast de ‘traditionele bedrijfsruimtegebruikers’, zoals bouw, reparatie en handel en zakelijke dienstverlening, gaat het hierbij ook om functies als (ambachtelijke) maakindustrie en stadslogistiek. Naast bedrijfsruimte is onder voorwaarden beperkt ruimte voor functiemenging met voorzieningen die van toegevoegde waarde zijn voor het bedrijventerrein en de stad als geheel (ook hier bij voorkeur meerlaags ruimtegebruik). Vestigingsmilieu voor categorie 2 en 3-bedrijven Om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving goed te kunnen borgen zal het nieuwe planologische kader ook een actualisatie moeten bevatten van het milieuhinderbeleid, dat ter plaatse wenselijk wordt geacht. Reden hiervoor is het gegeven, dat de ter plaatse gevestigde functies in de afgelopen 10-15 jaren op een aantal locaties flink zijn gewijzigd, waardoor de aanduidingen voor milieuhindercategorieën soms niet meer aansluiten bij de feitelijke en/of vergunde realiteit. Om deze afwijkingen te corrigeren is het wenselijk de milieuhindercategorieën opnieuw te bepalen. Deze herijking dient in afstemming met de provincie Zuid-Holland te worden voltrokken, zodat aan de motiveringsplicht wordt voldaan, die voor de aanpassing van vestigingsmilieus in de hindercategorieën 3 en 4 van toepassing is. Uitgangspunt is daarbij onderstaande aanpak: • •
bestendiging van alle bedrijvigheid en overige functies, die tot 1 januari 2024 zijn vergund; ruimte voor de verduurzaming en verdichting binnen de hindercategorie 3.2;
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
64
4.3 Nadeelcompensatie •
•
•
•
ruimte voor de verduurzaming van bedrijvigheid op overige bedrijfsbestemmingen binnen de randvoorwaarden voor milieuhindercategorie 2 (inclusief bedrijvigheid uit categorie 3-bedrijven, die op grond van hun aard, omvang en maatregelen ter vermijding van milieuhinder met categorie 2-bedrijven vergelijkbaar zijn); ruimte voor functiemenging op bedrijfslocaties conform de nieuwe verdichtingsmogelijkheid van het bedrijventerrein ZKD, die aansluit bij de toegenomen diversiteit aan bedrijfsmatige activiteiten in de afgelopen 10 jaar; ruimte voor toevoeging van accommodatie voor studenten conform de campusgedachte op het ZKDterrein; en ruimte voor stapeling of integratie van functies indien deze de ontwikkelingsruimte van bedrijvigheid op ‘ZKD’ niet beperken en een toegevoegde waarde heeft voor het bedrijventerrein en een aantoonbare marktbehoefte voor is.
In het Gebiedskader worden verschillende ontwikkelmogelijkheden beschreven. Op het moment dat deze buiten de planregels van het Omgevingsplan Den Haag vallen, wordt de haalbaarheid getoetst. Als dit leidt tot een buitenplanse omgevingsvergunning betekent dit dat er mogelijk sprake is van planschade. Deze schade moet worden vergoed aan degene die de schade lijdt. Onder de Omgevingswet noemen we dat nadeelcompensatie. Want er is dan sprake van een verruiming van bouw- en/of gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de voorheen geldende planologische situatie, die bij andere grondeigenaren leidt tot waardevermindering van hun vastgoed. Gebruikelijk is dan dat de gemeente met initiatiefnemer dan een overeenkomst sluit, die er op neer komt dat eventuele nadeelcompensatie voor rekening en risico komt van de initiatiefnemer.
HTM-remise Zichtenburg 65
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
deel B Gebiedskader bedrijventerrein ZKD Kerketuinenweg 67
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
68
5. LOCATIE 5.1 Positie in de stad Het bedrijventerrein Zichtenburglaan, Kerketuinen en Dekkershoekje (ZKD) ligt in het stadsdeel Loosduinen in de gelijknamige wijk Loosduinen en wordt omsloten door de Lozerlaan, Meppelweg, Dedemsvaartweg, Escamplaan en Margaretha van Hennebergweg. Aan de overzijde van de Lozerlaan ligt het natuurgebied De Uithof inclusief de gelijknamige schaatsbaan. ZKD richt zich naar binnen Het gebied wordt omringd door woonbebouwing. Het gebied is hierdoor een soort ‘enclave’ tussen de woonbebouwing. Dit wordt versterkt doordat de bedrijfsbebouwing voornamelijk naar de binnenzijde van het terrein zijn gericht. ZKD profileert zich daardoor nauwelijks naar buiten. Een uitzondering daarop vormen het recente bebouwing langs de Lozerlaan en de panden langs de Margaretha van Hennebergweg. De omgeving van het bedrijventerrein bestaat hoofdzakelijk uit woonwijken (aan de zijde van de Escamplaan en de Meppelweg) en gebieden met een niet-woonfunctie. Namelijk het recreatiegebied de Uithof en de maatschappelijke functies aan de zijde van de Dedemsvaartweg met o.a. een begraafplaats en het HagaZiekenhuis.
De Werf 69
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
Helder raamwerk Binnen ZKD zorgen De Werf en de Kerketuinenweg samen met de hierop haaks liggende Zichtenburglaan voor een ‘hoofdassenkruis’. Dit kruis zorgt voor een heldere interne ontsluitingsstructuur van ZKD. De vindbaarheid van de verschillende bedrijven is daardoor goed – zeker ten opzichte van veel andere bedrijventerreinen. Dekkershoek wordt vanaf de Margaretha van Hennebergweg en de Escamplaan ontsloten.
Bereikbaarheid Het gebied is met de auto vanuit Den Haag goed bereikbaar. De Meppelweg is een gebiedsontsluitingsweg en zorgt voor een goede ontsluiting richting Den Haag zuid en zuidoost. De Escamplaan richting Houtwijklaan is onderdeel van het stedelijke hoofdwegennet en ontsluit het gebied richting noorden en het stadscentrum. De externe bereikbaarheid is ook goed via de A4 en de N211. Een knelpunt in de externe ontsluiting is de filegevoeligheid van de aansluiting van de N211 op de A4. Deze problemen doen zich vooral voor tijdens de ochtend- en avondspits. Buiten de spits is het gebied zeer goed bereikbaar. De ontsluiting van ZKD vindt met name plaats vanaf de Lozerlaan (N211). De Lozerlaan vormt onderdeel van de buitenring van Den Haag. Vanuit de stad is ZKD goed bereikbaar via het openbaar vervoer. HTM bus 14 en tram 4 hebben verschillende haltes langs de Meppelweg en Dedemsvaartweg. Lijn 6 vormt onderdeel van Randstadrail, een hoogwaardig openbaar vervoersysteem op stedelijk- en stadsgewestelijk niveau. Verder zijn er bushaltes van Connexxion aan de Escamplaan (Lijn 29, 126, 135, 136), de Zichtenburglaan (Lijn 29) en aan de Margaretha van Hennebergweg (Lijn 29). Ten opzichte van bedrijventerreinen op snelweglocaties is de goede OV bereikbaarheid een belangrijk concurrentievoordeel.
(Cultuur)historie Het gebied waar het bedrijventerrein ZKD ligt was vroeger onderdeel van de polders rondom Loosduinen, waar eerst de tuinbouw in open grond plaatsvond. In de 19de eeuw ontstond hier een kassengebied. Rond de eeuwwisseling vond een snelle groei plaats van circa 100 hectare tuinbouw in 1880 naar circa 600 hectare in 1920. Vooral glastuinbouw was de motor van de snelle groei. In 1923 is Loosduinen geannexeerd en onderdeel van Den Haag geworden. Het kassengebied is globaal in drie stappen getransformeerd naar bedrijventerrein. Het deel Zichtenburg had tot circa 1952 een agrarische bestemming. Na het vol raken van bedrijventerreinen aan de rand van de binnenstad van Den Haag, rond de Laakhavens en het Laakkanaal, vestigden zich vanaf de jaren zestig geleidelijk aan bedrijven in dit agrarische gebied. Het eerste bedrijf vestigt zich in 1967 en vanaf 1977 heeft dit gebied in zijn geheel een bedrijfsbestemming gekregen. Vroegere functies zoals een woonwagenkamp "De Werf", een industrieel toeleveringsbedrijf, en de gemeentelijke dienst voor arbeidsvoorziening zijn in de loop der tijd uit het gebied verdwenen. Het gedeelte Kerketuinen heeft tot circa 1982 een tuinbouwbestemming gehad. Halverwege de jaren tachtig krijgt het bedrijf Nederlands Standard Electric Maatschappij de eerste vestigingsvergunning. Hierna is dit gebied verder ontwikkeld tot een bedrijventerrein.
Het deel Dekkerhoek is bij de aanleg van de woonwijk Houtwijk in de jaren 80 aan het bedrijvengebied toegevoegd en de huidige bedrijfsbestemming gekregen. Momenteel zijn hier veel, voornamelijk kleinere, bedrijven gevestigd. Alleen al in de VVE Dekkershoek zijn circa 125 bedrijven vertegenwoordigd.
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
70
Op het bedrijventerrein is nog een aantal gebouwen aanwezig vanaf de eerste aanleg als bedrijventerrein. De meeste gebouwen zijn echter in de loop van de tijd aangepast of gesloopt. Er is geen sprake van een geplande, uniforme bebouwing of aanleg. Een tweetal kenmerkende gebouwen op ZKD zijn opgenomen in de brochure ‘Post 65 architectuur in Den Haag’: het kantoor en de bedrijfshallen aan de Platinaweg 10-20/Chroomstraat 3-25 ontworpen door Bakema, Moeke, Wedlake en Associaties uit 1983-1984, en de voormalige Nederlandse blindenbibliotheek aan de Zichtenburglaan 260 ontworpen door Smit-PostmaHaayen/Architekten uit 1974-1977.
5.2 Bestaand bedrijventerrein en bedrijven Op het bedrijventerrein ZKD werken in totaal ruim 7.000 personen. Daarmee heeft ZKD een belangrijke werkgelegenheidsfunctie voor de gemeente Den Haag. In Kerketuinen werkt het grootste aantal personen. Dit komt mede door de aanwezigheid van enkele grotere kantoren in het gebied. Het aantal werkzame personen per hectare ligt voor geheel ZKD hoger dan het gemiddelde voor Den Haag. Zichtenburg en Dekkershoek hebben een lagere arbeidsintensiteit dan het Haagse gemiddelde. Mix van bedrijven Op het hele bedrijventerrein ZKD is het mogelijk om, binnen de bestemming Bedrijf, bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.2 op te richten. Binnen die milieucategorie is op ZKD een mix aan bedrijven te vinden, dat is een belangrijke kwaliteit van dit bedrijventerrein.
Verbreding typen bedrijven en instellingen In het gebied zijn in de loop van de jaren ook diverse bedrijven en instellingen buiten de reguliere bedrijfsbestemmingen gevestigd. Hierbij gaat het onder andere om enkele perifere detailhandelsvestigingen, zoals de Gamma (Dekkershoek) en het Groencentrum (Kerketuinen). Daarnaast zijn er twee partycentra en is er een vestiging van de McDonalds. Verder zijn er een fitnesscentrum en schietclub in Zichtenburg gevestigd. In de grotere kantoorpanden zijn verschillende dienstverlenende bedrijven gevestigd. Het onderwijs is vertegenwoordigd door Het Mondriaan College. Deelgebieden hebben een eigen economisch profiel Ieder deelgebied heeft zijn eigen bedrijvenprofiel. Kerketuinen heeft vooral bedrijven in branches handel en reparatie en financiële & zakelijke dienstverlening. Zichtenburg heeft de meeste bedrijven in de bouw. In Dekkershoek zijn relatief veel bedrijven in handels- en reparatiebranche.
De grootste sector is de handel en reparatie. Hierbij gaat het met name om groothandelsbedrijven en bedrijven in de autobranche. Daarnaast zijn de branches industrie en bouw goed vertegenwoordigd. Opvallend is ook het aandeel nietreguliere bedrijventerreinenbranches, zoals horeca, zakelijke en financiële dienstverlening en quartaire dienstverlening. De sterke aanwezigheid hiervan laat zien dat het gebied niet een standaard bedrijventerrein is, maar dat veel bedrijven worden aangetrokken door de nabijheid van afzetmarkten, een groot verzorgingsgebied (Den Haag en Westland) en de goede ovbereikbaarheid. Naar milieucategorie uitgesplitst zijn er in ZKD momenteel 28 bedrijven in milieucategorie 3-6 gevestigd.
ROC Mondriaan Tinwerf 71
GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024
6. RELEVANT BELEID 6.1 Provinciaal beleid De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau en een optimale benutting van bedrijventerreinen. Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op het behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën/milieuzones en watergebonden bedrijven. Voor grote ruimtevragers voert de provincie bij wijze van ‘pas op de plaats’ een selectief vestigingsbeleid. Bedrijventerreinen zijn zeer belangrijk voor de Zuid-Hollandse economie. De schaarse ruimte moet zo efficiënt mogelijk worden benut met aandacht voor kwaliteit. Kwalitatief goede bedrijventerreinen zijn nodig voor een optimaal vestigingsklimaat voor het gehele Zuid-Hollandse bedrijfsleven. Met het bedrijventerreinenbeleid wordt een bijdrage geleverd om te komen tot een economisch concurrerend Zuid-Holland. De provincie zet in op drie beleidslijnen: