Document · PDF

RIS318669 Bijlage 1 Gebiedskader ZKD tbv Cie en Raad

Gemeenteraad 20 juni 2024, gemeente Den HaagBij agendapunt: Voorstel van het college inzake Gebiedskaders ZKD, Fruitweg en Uitenhagestraat (RIS318669)36.060 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 5

Gebiedskader bedrijventerrein ZKD februari, 2024

INHOUDSOPGAVE DEEL A Inhoudsopgave

5.1 5.2

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2. 2.1 2.2 2.3 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4.

Bedrijventerrein Zichtenburg, Kerketuinen, Dekkershoek (ZKD)

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

DEEL B

4.1 4.2 4.3

Inleiding Aanleiding Status en doel Opgave Participatie Leeswijzer

6 7 8 9 12

Wensen en ambities voor ZKD14 Wensen vanuit ondernemers Structuurvisie Den Haag Zuidwest Economisch beleidsambities

14 15 17

Gebiedsvisie ZKD20 Profiel en branding Visie op ZKD Verdichten Verbinden Verduurzamen Vergroenen Beeldkwaliteit

20 23 29 35 40 49 56

Financiering en uitvoeringsaspecten62 Financiering en subsidiemogelijkheden Juridische planologische procedure Nadeelcompensatie

62 63 65

6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15 7. 7.1 7.2 7.3 8. 8.1 8.2 8.3

Locatie70 Positie in de stad Bestaand bedrijventerrein en bedrijven

70 71

Relevant beleid74 Provinciaal beleid Bestemmingsplan Structuurvisie Zuidwest Vigerend juridisch planologisch kader Agenda ruimte voor de stad Bedrijfshuisvestingsstrategie Urgentiebrief bedrijventerreinen Ontwerp nota werken, leren en innoveren Duurzaamheid Wonen Horeca Werken Waterbeheer Mobiliteit en parkeren Welstand

74 77 80 80 81 82 85 86 86 88 90 90 91 92 95

Ruimtelijke en functionele analyse98 Ruimtelijke structuur Functionele structuur Onderzoek Rebelgroep en pilot

98 103 106

Participatie en onderzoek108 Participatie Onderzoek Studio Leon Thier Onderzoek Paradijsvogels Advies

108 113 114

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

deel A Gebiedskader bedrijventerrein ZKD Zichtenburglaan 3

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De gemeente Den Haag heeft de ambitie om economische groei te stimuleren door het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting, waaronder 175.000 m2 op alle bedrijventerreinen binnen de stad. Dit volgt uit de Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS 303177) die op 17 oktober 2019 door de gemeenteraad van Den Haag is vastgesteld. Hier wordt ingezet op het vernieuwen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen in Den Haag. De gemeente Den Haag moet hierin een actieve rol spelen door voorwaarden te scheppen voor, en ruimte bieden aan, bovengenoemde speerpunten. Hiervoor wordt voor onder andere het bedrijventerrein Zichtenburg-KerketuinenDekkershoek (ZKD), een gebiedskader opgesteld. Dit gebiedskader loopt gezamenlijk op met de andere twee gebiedskaders voor Fruitweg en Uitenhagestraat, die gelijktijdig vastgesteld worden. Het bedrijventerrein Zichtenburg-Kerketuinen-Dekkershoek (ZKD) ligt in het stadsdeel Loosduinen in de gelijknamige wijk Loosduinen en wordt omsloten door de Lozerlaan, Meppelweg, Dedemsvaartweg, Escamplaan en Margaretha van Hennebergweg. Aan de overzijde van de Lozerlaan ligt het natuurgebied De Uithof inclusief de gelijknamige schaatsbaan. Verder wordt het gebied omringd door woonbebouwing. Het gebied is hierdoor een soort ‘enclave’ tussen de woonbebouwing van Den Haag Loosduinen en Zuidwest.

Dit wordt versterkt doordat de bedrijfsbebouwing voornamelijk naar de binnenzijde van het terrein zijn gericht. ZKD profileert zich daardoor nauwelijks naar buiten.

Figuur 1:Luchtfoto aanduiding ZKD

Zichtenburglaan 5

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

1.2 Status en doel

1.3 Opgave

In de bedrijfshuisvestingsstrategie is aangegeven dat we het tekort aan geschikte bedrijfsruimte in Den Haag willen verminderen. Hierbij zijn doelstellingen benoemd als het stimuleren van de economische groei door:

De opgave is de juiste voorwaarden te scheppen voor een toekomstbestendig bedrijventerrein ZKD. Vanuit de bedrijfshuisvestingstrategie is daarin de opgaves voor het gebied geformuleerd:

Behoud van bestaande bedrijvigheid

Vernieuwen

Het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting

Intensiveren

Bijdragen aan de verstedelijkingsopgave

Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag

Bijdragen aan duurzaamheidsopgave Eén van de belangrijkste strategieën is het opstellen van gebiedskaders voor bedrijventerrein. De gebiedskaders bieden een kader en een ontwikkelperspectief met een blik op economische kansen en ruimtelijke kwaliteit. Ze worden opgesteld samen met ondernemers en eigenaren. Vastgelegd wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan de verdichtingsopgave en overige doelstellingen uit de Bedrijfshuisvestingsstrategie. Dit geheel is gericht op toekomstbestendige en flexibele bedrijventerreinen die een substantiële bijdrage leveren aan de werkgelegenheid in de stad. Het gebiedskader voor bedrijventerrein ZKD geeft een strategisch perspectief op de toekomst van het bedrijventerrein met een blik op economische kansen en een oog voor ruimtelijke kwaliteit. Het is geen blauwdruk maar een uitnodiging aan vastgoedeigenaren, ondernemers en marktpartijen om mee te werken aan een kansrijke ontwikkeling van hun terrein en om vastgoed te realiseren waar vraag naar is in de markt. Het document wordt eerst vastgesteld door het college en vervolgens door de gemeenteraad.

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Verduurzamen

RIS303177

470 bedrijfsvestgigingen 8.620 arbeidsplaatsen 80 hectare bruto 55,8 hectare netto (70%)

Bestaande situatie ZKD

Toevoegen 40.000m2 bedrijfsruimte

Verstedelijking & verbinding

Verduurzaming & vergroening

Daarnaast ligt er voor het bedrijventerrein een focus op: • •

ZKD

Fruitweg

circa 100 banen/ha 8.522 banen 88 ha

circa 75 banen/ha 1.910 banen 15 ha

Uitenhage straat circa 23 banen/ha 115 banen 5 ha

• • •

Het toevoegen van 40.000 m2 bedrijfsruimte De basis moet op orde zijn, inzet op schoon, heel en veilig Meer ruimte voor maakindustrie, stadsverzorgende bedrijven en onderwijs Zeer beperkt mengen van functie, zonder hinder en enige afname van de vierkante meters bedrijfsruimte Inzetten op de energietransitie, klimaatadaptatie en circulariteit

Figuur 3: Hoofdopgaven ZKD

Gebiedskader ZKD

Figuur 2:Gebiedskader ZKD in relatie tot bedrijfshuisvestigingstrategie en gebiedskaders Fruitweg en Uijtenhagenstraat

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

1.4 Participatie De opgave is om een gebiedskader te maken waarbij de ondernemers/eigenaren zich betrokken voelen. Tijdens het participatieproces was het een doel de stakeholders zo optimaal mogelijk te betrekken en het draagvlak voor het gebiedskader zo groot mogelijk te maken. De stakeholders hebben actief input aangeleverd in de vorm van verbeterpunten voor de openbare ruimte en dat vastgoedeigenaren zich uitgenodigd voelen om initiatieven voor hun eigen pand/ omgeving te nemen. Om dit niet te verliezen is het aanbevolen om in te zetten op planvorming die zoveel mogelijk uitgaat van ‘samen met de stad’, met als inhoudelijk vetrekpunt de Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS 303177). Voorafgaand aan het opstellen van het Gebiedskader hebben een groot aantal participatiemomenten en co-creatiesessies plaats gevonden. Ook hebben in het proces van het tot stand komen van het gebiedskader participatiebijeenkomsten plaats gevonden. In hoofdstuk 8 in Deel B wordt uitgebreider bij dit onderwerp stilgestaan. Stakeholders Voor de aanpak van de communicatie & participatie zijn globaal de volgende clusters van externe stakeholders te onderscheiden: • •

Belanghebbenden: bewoners, bedrijven en instellingen in/nabij het gebied. Particuliere initiatiefnemers (vastgoedeigenaren)

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Tijdpad en fasering De participatie is in verschillende fasen gegaan. De gemeente heeft aan het begin van het proces ZKD-stakeholders geïnformeerd over het participatieproces. Vervolgens zijn door ZKD-stakeholders ideeën, wensen en verbeterpunten ingediend. In samenwerking met belanghebbenden zijn er co-ontwerpsessies georganiseerd om een toekomstvisie te ontwerpen. Uiteindelijk heeft de gemeente een concept gebiedskader opgesteld aan de hand van de input van participanten. Afhankelijk van de voortgang en situatie is in samenspraak met de ondernemersverenging ZKD geregeld gemonitord en bijgesteld in tijd of inhoud waar dat nodig is geweest. Tijdpad • 5 november 2021 – 1e sessie met ondernemers • 19 november 2021 – 2e sessie met ondernemers • 1 december 2021 – 1e brede ondernemersbijeenkomst • 22 februari 2022 – 2e brede ondernemersbijeenkomst • 3 oktober 2022 – 3e brede ondernemersbijeenkomst • 17 november 2022 – Bijeenkomst voor bewoners • 29 november 2022 – 4e bijeenkomst voor ondernemers, bewoners en overige stakeholders • 23 maart 2023 – Presentatie 1e conceptgebiedskader ZKD Ondernemersvereniging ZKD • 8 juni 2023 – Presentatie 2e conceptgebiedskader ZKD Ondernemersvereniging ZKD • 31 oktober 2023 – Presentatie conceptgebiedskader Gebiedsconferentie ZKD

Figuur 5: Participatie ZKD in beeld

Figuur 4: Afbeelding uit presentatie Co-ontwerpsessie 1 door Stad&Co, november 2021

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

GEBIEDSPASPOORT BEDRIJVENTERREIN ZKD

Overzicht participatieproces 1.5 Leeswijzer

GEBIEDSPASPOORT BEDRIJVENTERREIN ZKD FASE

Het gebiedskader ZKD heeft als doel ondernemers op het terrein te inspireren en te stimuleren te investeren in hun eigendommen. Voor de gemeente is het een instrument de visie en ambities die samen met de ondernemers zijn opgesteld in woord, beeld en maatregelen te bundelen. En om plannen van ondernemers (en eventuele investeringen van de gemeente zelf) te toetsen.

Overzicht participatieproces FASE

Informeren

In kaart brengen

Co-ontwerpen

Bundelen

Vaststellen

Ondernemen!

Gemeente informeert ZKD-doelgroepen over dit participatieproces

ZKD-doelgroepen dienen verbeterpunten in en melden zich aan voor ZKD-board

ZKD-board ontwerpt op basis van tips en tops een toekomstvisie met oplossingen voor het gebiedspaspoort

Gemeente maakt gebiedspaspoort op basis van oplossingen van ZKD-board; checkt de inhoud samen met hen

Wethouder Bruines stelt het gebiedspaspoort vast

Stakeholders op het bedrijventerrein vervullen hun eigen toekomstvisie

Informeren DOE L Gemeente informeert ZKD-doelgroepen over dit participatieproces De juiste condities creëren voor een kwalitatief participatieproces

In kaart brengen

Co-ontwerpen

Bundelen

Vaststellen

Ondernemen!

ZKD-doelgroepen dienen verbeterpunten in en melden zich aan voor ZKD-board Inzichtelijk maken van de behoeftes en belangen van ZKD-stakeholders; toetsen bereidheid om zelf te investeren

ZKD-board ontwerpt op basis van tips en tops een toekomstvisie met oplossingen voor het gebiedspaspoort Inzichtelijk maken van de behoeftes en belangen van ZKD-stakeholders; toetsen bereidheid om zelf te investeren

Gemeente maakt gebiedspaspoort op basis van oplossingen van ZKD-board; checkt de inhoud samen met hen Een door ZKD-stakeholders gedragen gebiedspaspoort creëren; toetsen bereidheid om zelf te investeren

Wethouder Bruines stelt het gebiedspaspoort vast

Stakeholders op het bedrijventerrein vervullen hun eigen toekomstvisie

Een door ZKD-stakeholders gedragen gebiedspaspoort creëren; toetsen bereidheid om zelf te investeren

Toetsen bereidheid ZKD-stakeholders om zelf te investeren in ZKD

Inzichtelijk maken van de behoeftes en belangen van ZKD-stakeholders; toetsen 2 oktober tot november 2020 bereidheid om8zelf te investeren

Inzichtelijk maken van de behoeftes en belangen van ZKD-stakeholders; toetsen bereidheid om zelf investeren van 16 november tot te 5 februari 2021

Een door ZKD-stakeholders gedragen gebiedspaspoort creëren; toetsen bereidheid om2021 zelf te van 1 februari totinvesteren 7 mei 2021

Een door ZKD-stakeholders gedragen gebiedspaspoort creëren; toetsen van 10om mei 2021 tot ... bereidheid zelf te investeren

Toetsen bereidheid ZKD-stakeholders om zelf te investeren in ZKD n.t.b.

DOE L TIJ DSVAK De juiste condities creëren voor een kwalitatief participatieproces van 14 september tot 2 oktober 2020

TIJ DSVAK PARTIC I PATI EMI DDE LE N Brief van 14 september tot 2 oktober 2020 Online webinar met de wethouder

2 oktober tot 8 november 2020 Online participatiewebsite

vanVier 16 november tot 5 februari 2021 fysieke co-ontwerpsessies

vanEén 1 februari tot 7 mei 2021 fysieke2021 co-ontwerpsessie

van 10 Inspraak mei 2021 tot ... Bezwaarschrift indienen

Eén fysieke co-ontwerpsessie

Inspraak Bezwaarschrift indienen

n.t.b. Online marktplaats voor lokale inkoop

PARTICI PATI EMI DDE LE N

Figuur 6: Overzicht participatieproces ZKD zoals opgesteld bij aanvang in 2020

Brief Online webinar met de wethouder

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Online participatiewebsite

Vier fysieke co-ontwerpsessies

De focus van het gebiedskader ligt dan ook op de ondernemer. Dit wordt concreet gemaakt door het gebiedskader in twee delen op te splitsen. Deel A vormt de essentie van het gebiedskader. Deel B van het gebiedskader bestaat dan hoofdzakelijk uit de achterliggende analyse en relevant (vastgesteld) beleid.

Deel A Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding voor het opstellen van het gebiedskader. Hoofdstuk 2 beschrijft de ambities voor het bedrijventerrein ZKD vanuit economie en de ondernemers. Hoofdstuk 3 beschrijft de visie aan de hand van economische deelgebieden en toolbox-elementen. Hoofdstuk 4 behandeld uitvoeringsaspecten als procedures, mogelijke subsidieregelingen en dergelijken.

Deel B Hoofdstuk 5 gaat in de op historie en huidige situatie van het bedrijventerrein. Hoofdstuk 6 behandelt het relevante beleid. Hoofdstuk 7 beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse. Hoofdstuk 8 beschrijft het participatietraject ondernomen met de ondernemers van ZKD

Figuur 7:Luchtfoto over De Werf richting Zichtenburglaan Online marktplaats voor lokale inkoop

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

2. WENSEN EN AMBITIES VOOR ZKD In dit hoofdstuk worden de wensen van de ondernemers en economische beleidsambities beschreven die ten grondslag liggen aan de gebiedsvisie voor het bedrijventerrein ZKD. Aanvullend op de economische beleidsambities is de structuurvisie Den Haag Zuidwest in dit hoofdstuk opgenomen, omdat er een nadrukkelijke fysieke, ruimtelijke en sociaaleconomisch verwantschap tussen de twee gebieden is. De volledige beleidsambities vanuit de gemeente zijn te vinden in ‘deel B – hoofdstuk 6’, deze zijn uiteraard ook van toepassing op het bedrijventerrein.

2.1 Wensen vanuit ondernemers In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de participatie met de ondernemers. Vanuit deze participatiemomenten en het deur-tot-deur-onderzoek door Paradijsvogels zijn door de ondernemers onderstaande belangrijkste kansen kenbaar gemaakt: Locatie: • • • • • • • • • • • • • • • • •

meer voorzieningen (bankjes e.d.); betere inrichting van de openbare ruimte; toevoeging van goede horeca; Schoon, heel en veilig: particulier beveiligingsbedrijf; controle op bedrijfsactiviteiten; ingang fastfoodketen verplaatsen; bewoners doelgroepenhuisvesting beter laten aansluiten op bedrijventerrein; Parkeren; blauwe schijf/ betaald parkeren; niet meer toestaan lang-parkeren; nadenken over parkeeroplossingen op daken of ondergronds; alternatieve vervoersvormen zoals de bus en fiets verbeteren; branchering & werkgelegenheid; quotum op autoherstel en occasionverkoop; dagbestedingsprogramma voor doelgroepenhuisvesting; samenwerking tussen onderwijs en bedrijven.

De afgenomen interviews geven een beeld hoe de ondernemers naar het bedrijventerrein ZKD kijken. Samengevat zijn er twee hoofdthema’s te destilleren: 1.

Ergernissen over parkeren in de openbare ruimte door tekort aan mogelijkheden op eigen terrein.

Kansen voor functiemening. Wel altijd in combinatie met de functie werken.

De Werf 13

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Visie Zuidwest 2040

2.2 Structuurvisie Den Haag Zuidwest De Structuurvisie Den Haag Zuidwest (RIS 315261) is op 18 april 2023 vastgesteld door het college en op 14 december 2023 vastgesteld door de raad. Basis voor de visie is de gebiedsverkenning Bestemming Zuidwest (RIS 302569). De visie geeft een beeld hoe Den Haag Zuidwest er in 2040 uitziet: vitale, gezonde wijken met diverse woonmilieus, goede voorzieningen en een bloeiende wijkeconomie. De wijken zijn levendig, veilig, duurzaam, groen, goed bereikbaar en verbonden met de stad en directe omgeving. Dit vraagt om een aanpak die veel breder is dan ruimtelijke herinrichting. Werkgelegenheid, huisvesting, veiligheid, streven naar een goede gezondheid, burgerparticipatie en sociale cohesie zijn thema’s die onderdeel zijn van deze wijkaanpak volgens een nieuwe stijl: een brede programmatische benadering die leidt tot een krachtige aanpak voor Den Haag, waaraan de gemeente wil werken in allianties en samen met de bewoners. Een deeluitwerking van de structuurvisie Den Haag Zuidwest is het onderzoek ‘werkprogramma Den Haag Zuidwest’, uitgevoerd door Sweco. Dit onderzoek is niet nog afgerond en vastgesteld, maar in het gebiedskader zijn alsnog de voorlopige resultaten overgenomen die relevant zijn voor het bedrijventerrein ZKD. De bijbehorende kaart is op de voorgaande pagina te vinden.

Het stuk meldt het volgende over de werkgelegenheid in Den Haag Zuidwest: ‘De Haagse ambitie is om bij elke groei met 10.000 personen 5.000 banen toe te voegen (0.5 baan per persoon). In Zuidwest ligt die ambitie zelfs nog wat hoger om in te lopen op de huidige werkgelegenheidsachterstanden. We hebben de ambitie voor Zuidwest in beeld gebracht (figuur 7), Een groei van ca. 20.500 personen betekent een toevoeging van ca. 10.300 banen tot 2040. Dit komt neer op een totaal van ca. 22.300 banen.’ Dit komt neer op een stevige groei van de werkgelegenheid in en rond Zuidwest. Hier kan ZKD een cruciale rol in spelen. Met het concept ‘leren, werken, innoveren’ kunnen Zuidwest en ZKD elkaar versterken.

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

Ambitie bevolkingsgroei 2022 - 2040 Ambitie inhalen achterstanden Totale ambitie

Figuur 8: Ambitie werkgelegenheid (aantal banen) uit Ingreep ZKD Structuurvisie Zuidwest (RIS315261) Aantal panden met 3 tot 6 meter verschil

10,6 hectare / 90.500 m2 bvo 93 panden / 40.700 m2 begane grond

Aantal panden met 6 tot 9 meter verschil

63 panden / 10.215 m2 begane grond

Aantal panden meer dan 9 meter verschil

238 panden / 270.400 m2 begane grond

Bouwvlak optimaal benutten Optoppen waar het kan

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Benutten milieuruimte - 1&2 bedrijvigheid waar minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan

15 hectare

107 Figuur 9: Structuurvisie Zuidwest (RIS315261) GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

2.3 Economisch beleidsambities In de Bedrijfshuisvestingsstrategie en Structuurvisie Zuidwest (RIS 315261) wordt het belang van ZKD voor bedrijven aangegeven. Daarnaast wordt in de stukken aangegeven dat functiemenging op bedrijventerreinen wel kansen met zich meebrengt. Echter staat in de Bedrijfshuisvestingsstrategie dat de gemeente zeer terughoudend is met het toevoegen van andere functies op het bedrijventerrein ZKD. Om te bepalen hoe en in welke vorm functiemenging op het bedrijventerrein ZKD kan plaatsvinden, is het belangrijk om eerst vast te stellen welke functies op het bedrijventerrein kunnen landen, waar dat zou kunnen en onder welke voorwaarden de gemeente hier medewerking aan kan verlenen. Ongeacht het type functie en de plek daarvan vormt de rode draad bij functiemening dat bedrijvigheid niet onevenredig mogen worden gehinderd in hun bedrijfsvoering en eventuele ver- en/of nieuwbouwplannen. Wat is vanuit het economische beleid in elk geval niet mogelijk op het bedrijventerrein ZKD: •

•

Detailhandel: beleidsmatig dient detailhandel plaats te vinden in de hoofdwinkelstructuur. Het bedrijventerrein ZKD maakt daar geen onderdeel van uit. Er zijn twee uitzonderingen. De eerste betreft perifere detailhandel. Dat is wel mogelijk op bedrijventerreinen met een gemengd karakter. De tweede uitzondering betreft het vestigen van maximaal 250 m2 bvo aan detailhandel gericht op

•

de Internationale Zone. Langs doorgaande wegen kunnen, conform de functiemengingsstrategie, lokale kantoren tot 500 m2 bvo zich vestigen. Bedrijventerreinen sluiten onvoldoende aan bij de vestigingswensen van moderne kantoorgebruikers. Ontwikkeling van solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen is daarom niet wenselijk. Dit uitgangspunt is in lijn met de Strategie Werklocaties van de MRDH en het provinciale kantorenbeleid. Horeca: op bedrijventerreinen ontstaat bij gebruikers eveneens een groeiende vraag naar horeca en ondernemers zien hier markt in. Om tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar horeca in kantoorgebieden en bedrijventerreinen worden initiatieven hiertoe positief bezien waar het gaat om vestiging in de plint. Horeca heeft in kantoorgebieden en op bedrijventerreinen een ondersteunende functie. Er bestaat behoefte aan lunchroom- en koffieconcepten, mogelijkheden voor een avondmaaltijd en soms ook aan vergadermogelijkheden. Bedrijventerreinen bieden daarnaast de ruimte voor drive-in formules van fastfoodrestaurants, mits deze terreinen in de buurt van een snelweg liggen en er geen belemmeringen zijn vanuit verkeersoogpunt. (bron: Horecavisie Den Haag, RIS 288645)

De ambities voor het bedrijventerrein ZKD kunnen als volgt worden samengevat: • •

• •

Meer bedrijfsruimte (40.000 m2) creëren in combinatie met een beperkte mate aan functiemening. Bedrijfspanden, bijbehorende percelen en openbare ruimte vergroenen en vernieuwen, en duurzamer en klimaatbestendig maken. ZKD wordt een levendiger en aantrekkelijker gebied om te werken en te verblijven. De bereikbaarheid van ZKD wordt verbeterd.

ZKD

reizigers, forensen en werkenden in een kantoor- of bedrijfslocatie. Kantoren: in de kantorenstrategie van Den Haag wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit aan de kantorenvoorraad op locaties in de nabijheid van de intercitystations, de Binckhorst, het CID en

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Figuur 10: Vertaling van economische beleidsamibties uit de structuurvisie Zuidwest en de Bedrijventerreinambities Den Haag door Sweco. Deze afbeelding kent geen vastgestelde status.

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

3. GEBIEDSVISIE ZKD

Stadsrand

Toekomstbeeld: Ondernemers en bedrijven op het ZKD zijn trots dat ze op dit bedrijventerrein zijn gevestigd. Ze zijn er trots op dat zij zelf en de gemeente hebben geïnvesteerd in vergroening en het verminderen van verharding. Werknemers wandelen in hun pauze graag over het bedrijventerrein. Eten hun lunch op een bankje in het groen of op één van de lunchrooms op het terrein. Het terrein is beter ontsloten voor fietsers, voetganger en het openbaar vervoer. Hierdoor hebben veel werknemers ervoor gekozen om de auto vaker te laten staan. Hierdoor is de parkeerdruk op het ZKD afgenomen en hebben parkeerplaatsen in de openbare ruimte deels plaats gemaakt voor groen.

Tech-district Maakwijk

In de toekomst blijf het ZKD primair een bedrijventerrein. Het krijgt wel een gemengd karakter, waarbij functies die gezien hun maat, schaal en karakter niet in een woonwijk passen, zijn ingepast op het bedrijventerrein.

Locatie

3.1 Profiel en branding

Stedelijke werkmilieu

Creatieve woonwerkmilieu

Proeftuin

Binnenstad

De gebiedsvisie is nadrukkelijk geen visionair eindbeeld of blauwdruk, maar moet vooral richting geven voor toekomstige investeringen in een toekomstbestendig bedrijfsterrein en bedrijfskavel. De visie wordt ondersteunt door een toolbox met kansen op perceel en gebouw niveau.

ZKD

Tech-park

Hybride werkmilieu

Functioneel werkmilieu Productie (doen) Proces

Mate van functie Menging

3. bedrijventerrein (incl. kantoren en wonen) 2. bedrijventerrein (incl. kantoren) 1. klassiek bedrijventerrein (maken)

Figuur 11:Positionering van ZKD in verschillende werkmilieu’s

Platinaweg 19

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Huidig profiel: gemengd bedrijventerrein met stedelijk en functioneel profiel

(55,6 ha netto). Op het terrein bevinden zich circa 470 bedrijven die werkgelegenheid bieden aan meer dan 8.600 medewerkers.

Bedrijventerrein Zichtenburg Kerketuinen Dekkershoek (ZKD) is een gemengd functioneel bedrijventerrein gelegen in Den Haag Zuid-West op de rand van Loosduinen. Het wordt omsloten door de Lozerlaan, de Meppelweg, de Dedemsvaartweg, de Escamplaan en de Margaretha van Hennebergweg. Het gebied is goed bereikbaar via de A4 (circa 7 km tot afrit) en de N211. Per openbaar vervoer wordt het terrein goed ontsloten door een tram- en busverbinding (meerdere haltes nabij bedrijventerrein). Het NS-station Moerwijk ligt op circa 4 à 5 km afstand. De omvang van het bedrijventerrein beslaat ca. 80 hectare bruto

Bedrijventerrein ZKD bestaat naast business-to-business bedrijven met name ook uit een bovengemiddeld aandeel business-to-consumer bedrijven. Het bedrijventerrein heeft daarmee een belangrijke stadsverzorgende functie en veel interactie met de omgeving en bewoners van de stad. Het is een locatie waar zowel kleinschalige als (middel)grote bedrijven gevestigd zijn, maar ook andere stedelijke voorzieningen zijn gevestigd. Er zijn bijvoorbeeld een sportschool, schaalmodelclub (inclusief RC racebaan), schietvereniging, boulderbaan, afvalbrengstation, maar ook een onderwijslocatie (ROC Mondriaan) is aanwezig op het terrein.

Toekomstprofiel: behoud en versterken van bestaand stedelijk, functioneel profiel

Index (FSI, verhouding tussen vloeroppervlak en kavelomvang). Meerlaagse bedrijfsruimte sluit goed aan bij de bestaande en toekomstige doelgroepen van ZKD. Hiermee willen we het aantal werkzame personen op ZKD verder vergroten, maar ook ruimte bieden aan stadsverzorgende bedrijvigheid. Naast de ‘traditionele bedrijfsruimtegebruikers’, zoals bouw, reparatie en handel en zakelijke dienstverlening, gaat het hierbij ook om functies als (ambachtelijke) maakindustrie en stadslogistiek. Naast bedrijfsruimte is onder voorwaarden beperkt ruimte voor functiemenging met voorzieningen die van toegevoegde waarde zijn voor het bedrijventerrein en de stad als geheel (ook hier bij voorkeur meerlaags ruimtegebruik).

ZKD heeft, als binnenstedelijk bedrijventerrein, een ligging en type bedrijfsactiviteiten die goed aansluiten bij het profiel van een functioneel stedelijk werkmilieu. Aan dit type bedrijventerrein is (ook) een tekort in Den Haag. Daarom wordt ingezet op het behouden en versterken van ZKD. Met versterken wordt de herontwikkeling en intensivering (behoud en toename van bedrijfsruimte) bedoelt, bij voorkeur ook meerlaags ruimtegebruik. Zo komt het tot een sterke verdichting en verdere optimalisering van de Floor-Space

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

ZKD kent voornamelijk bedrijven met een kavelomvang tot circa 5.000 m2. Er zijn enkele grotere bedrijfsruimtegebruikers op het terrein gevestigd. Waar ZKD van oudsher getypeerd kon worden als functioneel werkmilieu (zie ook figuur hierboven) met vooral business-to-business bedrijvigheid (met hogere milieu categorieën tot en met 3.2), kan geconcludeerd worden dat in de loop der jaren de interactie met de omgeving (omliggende wijken) is toegenomen. Daarmee krijgt ZKD een steeds belangrijkere rol binnen de verstedelijking van de stad. Op het bedrijventerrein is dit terug te zien in de toename van consumentendiensten en stedelijke voorzieningen, waaronder combinaties met PDV/GDV, gezondheidszorg en onderwijs. Ook ambachtelijke en creatieve bedrijvigheid vestigt zich hierdoor meer en meer op ZKD.

Het versterken van ZKD betekent naast herontwikkeling en opwaardering, ook sloop-nieuwbouw van verouderde bedrijfspanden en het op niveau houden en verbeteren van de openbare ruimte. Naast versterken ligt de focus sterk op het verduurzamen van de locatie. Verduurzaming gaat om inzet op de energietransitie, klimaatadaptatie (vergroenen), schone mobiliteit en het stimuleren van circulaire economie. Tot slot bieden we (onder voorwaarden) mogelijkheden voor functiemenging, om zo in te spelen op de verstedelijking en groei van de stad.

Kerketuinenweg

Voor de faciliterende voorzieningen wordt het volgende indicatieve programma voorgesteld (gebaseerd op het onderzoek van adviesbureau Sweco):

3.2 Visie op ZKD Het hoofddoel is het realiseren van perspectief voor werknemers, werkzoekenden en werkgevers. Om dit hoofddoel te realiseren zijn er fysiek/ruimtelijke maatregelen op het bedrijventerrein welke het sociale vraagstuk helpen te beantwoorden.

Het principe van de campus heeft als doel om werkgevers, werknemers en studenten perspectief te bieden: de werkgevers door het bieden van goed opgeleid personeel; de werknemers door het bieden van een opleiding met baangarantie, en studenten voor het behalen van een startcertificaat of opleiding.

ZKD zal in de toekomst ook een bedrijventerrein blijven, zoals het dat momenteel ook al is. Het wordt alleen wel een toekomstbestendig bedrijventerrein dat zich steviger verankert in het stedelijke weefsel en daar nadrukkelijk een onderdeel van is. Daarin moeten gebruikers (werkgevers en -nemers almede bewoners van omringende woonwijken) zich op een veilige en aantrekkelijke manier kunnen bewegen door en over het bedrijventerrein, zowel tijdens als voor en na werktijd.

Voor de campus zijn zowel werkgevers/bedrijven, sociale partners en onderwijspartners noodzakelijk. Momenteel zijn deze al op ZKD gevestigd. Verder heeft de campus ondersteunende faciliteiten nodig voor kennisuitwisseling, ontmoeting en collectieve voorzieningen. Het doel is een breder aanbod van werkgelegenheid te creëren en perspectief te bieden voor de werkgevers en de werknemers op het bedrijventerrein en ook in het bijzonder de bewoners van Den Haag Zuidwest.

Economisch deelgebied 1: ZKD-campus (de Werf & Kerketuineweg) Het bedrijventerrein ZKD kan een belangrijke rol spelen in de werkgelegenheid voor het naastgelegen gebied Zuidwest. Het profiel van Maakwijk sluit aan bij de behoefte aan werkplekken voor praktisch geschoolde medewerkers. Om deze werkgelegenheid te versterken, te vergroten en te laten floreren wordt ingezet op de ZKD-campus, welke gezien kan worden als een uitwerking van het werklandschap van de toekomst. Zo wordt ZKD een toekomstbestendig bedrijventerrein.

• • • • • • •

vastgoed met ontmoetingsruimte, experimentruimte, onderwijsruimte en kantoor/bedrijfsruimte; herbestemmen; mix in unitgrootte en vloeren in één pand. Flexibiliteit in units (groei faciliteren); gedeelde ruimtes en voorzieningen; ruimtes in bestaande gebouwen, bijvoorbeeld in bedrijven, onderwijsgebouwen; multi-tenantgebouwen met flexibele werkplekken en gedeelde ruimtes (innovatie, kennis delen); broedplaatsen en incubators.

De verdere verdieping van ‘gedeelde ruimtes en voorzieningen’ zijn: • • • • •

horecavoorziening / Koffiebar; levensmiddelen winkel -> gemaksmarkt (supermarkt kleiner dan 250m2); studenten-huisvesting gekoppeld aan leer-werktrajecten; sportvoorzieningen; aantrekkelijke openbare ruimte die verbindingen legt.

PERSPECTIEF BIEDEN ZKD CAMPUS LEREN, WERKEN, INNOVEREN

De ZKD-campus concentreert zich ruimtelijk rondom de centrale as door Zichtenburg en Kerketuinen, te weten De Werf en de Kerketuinenweg.

Medewerkers / studenten

Binnen deze zone concentreren zich de faciliterende voorzieningen en dient de openbare ruimte aangepakt te worden ter versterking van het karakter van de campus. Hierin wordt de openbare ruimte ingezet zowel als verbindend element tussen alle losse voorzieningen, alsook tussen de werkgevers, de bedrijven, het onderwijs en de sociale partners.

WERKGEVERS / BEDRIJVEN

ONDERWIJS / SOCIALE PARTNERS

Medewerkers / studenten

FYSIEKE BOUWSTENEN Vastgoed met ontmoetings-, experiment, onderwijs- en kantoor/bedrijfsruimte

Herbestemmen

Mix in unitgrootte en vloeren in één pand. Flexibiliteit in units (groei faciliteren)

Gedeelde ruimtes en voorzieningen

Ruimtes in bestaande gebouwen, bijvoorbeeld bedrijven, onderwijsgebouwen

Levensmiddelenvoorziening (AH to go)

Studenten huisvesting via leer-werk-traject

Sportvoorzieningen

Horecavoorziening / koffiebar

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Multitenantgebouwen met flexibele werkplekken en gedeelde ruimtes (kennisdeling & innovatie)

Broedplaatsen en incubators

Verbindende openbare ruimte met verblijfskwaliteit

Figuur 12: Uiteeenzetting principe van de ZKD-campus

Figuur 13:Economisch deelgebied 1: ZKD-campus (De Werf & Kerketuinenweg) GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Economisch deelgebied 2: Zichtenburglaanzone

Economisch deelgebied 3: Doorsteken van de Beresteinlaan naar de Margarethe van Hennebergweg

Om ZKD verder te verbinden met de stad, de regio en in het bijzonder Den Haag Zuidwest is de volgende aandachtszone voor functiemenging de Zichtenburglaan. Het hart van de ZKD-campus zal naar verwachting ook centraal op het bedrijventerrein gesitueerd worden, rond de kruising van De Werf, de Kerketuinenweg en de Zichtenburglaan. De zonering langs de Zichtenburglaan maakt daarmee de verbinding tussen het winkelcentrum De Stede, inclusief het project Ruimzicht in De Zichten, via de Bouwlustlaan richting ZKD.

Het derde economisch deelgebied fungeert ook als dwarsverbinding door het bedrijventerrein. Hiermee wordt de verbinding gecreëerd tussen de Beresteinlaan in Den Haag Zuidwest en de Margarethe van Hennebergweg in Loosduinen. De verbinding vanuit de Beresteinlaan pakt deels de zonering van de ZKD-campus langs De Werf bij het ROCMondriaan en de HTM-remise op, bij de Tinwerf. Vervolgens vervolgt de verbinding via De Werf richting de Margarethe van Hennebergweg.

Aan deze laan zijn reeds voorzieningen en kleinschalige bedrijven aanwezig, welke passend vanuit de structuurvisie Den Haag Zuidwest versterkt en uitgebreid kunnen worden. Door deze verbinding worden bedrijvigheid (groot en klein) en voorzieningen aan elkaar geschakeld via looproutes en de inrichting van de openbare ruimte. Richting Loosduinen wordt het oude lint Vinkenlaantje opgepakt richting het wijkpark. Zo wordt ook het groene wijkpark toegevoegd aan de schakeling en ontstaat een veelzijdig aanbod langs deze historische ‘dwarslijn’ richting zee.

Ook de zone van het Dekkershoek langs de Margarethe van Hennebergweg maakt onderdeel uit van de route richting het kern winkelgebied van Loosduinen. In Zuidwest is via de ‘dwarslijn’ Beresteinlaan het winkelcentrum op hoek Hengelolaan-Beresteinlaan bereikbaar. Aan deze zonering zijn ook tram- en bushalte gelegen. Verder is de kruising De WerfEscamplaan als entree van het bedrijventerrein en de stad Den Haag onderdeel van de verbinding, waar zich momenteel een sportschool en fastfood restaurant bevinden.

Figuur 14:Economisch deelgebied 2: Zichtenburglaanzone

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Figuur 15:Economisch deelgebied 3: Doorsteken van de Beresteinlaan naar de Margarethe van Hennebergweg GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Platinaweg Figuur 16:Gebiedsvisie ZKD

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

10.000

5.000

Ambitie bevolkingsgroei 2022 - 2040 Ambitie inhalen achterstanden Totale ambitie

3.3 Verdichten Bestaande verdichtingsmogelijkheden Het bestemmingsplan Bedrijventerrein – ZKD bepaalt wat, waar en hoeveel er mag worden gebouwd op het bedrijventerrein. Dit wordt geregeld aan de hand van gebruiksregels (functies) en bouwregels (bouwvlakken, met al dan niet een maximum bebouwingspercentage en maximale bouwhoogten). Het vigerend bestemmingsplan voor ZKD schrijft de volgende spelregels voor:

25.000Bouwhoogten

• 20.000

15.000

• 10.000

5.000

Gebruiksregels: Voor het overgrootste deel van het bedrijventerrein is de bestemming ‘bedrijf’. Er zijn enkele percelen te vinden die bestemd zijn voor kantoren, maatschappelijk, sport of horeca.

Bouwregels:

Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn maximale bouwhoogten aangegeven. Deze variëren per bestemming en per straat op ZKD, maar het grootste deel van het bedrijventerrein kent een bouwhoogte van maximaal 25 meter hoog. Verdichtingsmogelijkheid voor de bouwhoogte: zolang de maximale bouwhoogte niet is benut, kan in principe op die manier worden verdicht. Voorwaarde daarbij is dat de functie binnen de bestemming moet passen.

De juridische en planologische verdichtingsruimte voor het bestemmingsplan is voor het optimaliseren van het bouwvlak ongeveer 90.500 m2 en voor het verder invullen van de bouwhoogtes ongeveer 321.315 m2 extra bedrijvigheid. Dit is Ingreep ZKD gebaseerd op het ‘beter benutten’ onderzoek van STEC-groep. 10,6 hectare / Bouwvlak optimaal benutten De marktconforme verdichtingsruimte in datzelfde 90.500 m2 bvo onderzoek 9317.700 pandenm / 2 en met het Optoppen Aantal panden wordt ingeschat op het bouwvlak circa 40.700 m2 waar het met 3 tot 6 meter 2 optoppen van bebouwing circa 205.020 m extra begane grond bedrijfsruimte. kan verschil De verdere verdichtingsmogelijkheid viapanden bouwvlak, 63 / Aantal panden 10.215 m2 bebouwingspercentage, en/of milieucategorieën met 6 tot 9 bouwhoogte meter begane grond verschilbestemmingsplan bovenop het huidige lijken daarmee 238 panden / Aantal panden onrealistisch, ruimtelijk gezien ongewenst en economisch niet 270.400 m2 meer dan 9 haalbaar. begane grond meter verschil

Voor de bestaande verdichtingsmogelijkheden geldt dus dat deze relatief eenvoudig zijn te benutten. Hoofdzakelijk omdat de Benutten milieuruimte - 1&2 Ambitie bevolkingsgroei 2022 - 2040 mogelijkheden al door het bestemmingsplan worden geboden. bedrijvigheid waar minimaal Ambitie inhalen achterstanden milieucategorie 3.1 is toegestaan Uit onderzoek blijkt dat er veel vierkante meters bedrijvigheid Totale ambitie juridisch nog niet benut zijn.

15 hectare

•

Voor de percelen met de bestemming ‘bedrijf’ geldt een overgroot deel een maximum bebouwingspercentage van 80% van het bouwvlak. Uitzondering hierop is het Dekkershoek waar 100% bebouwd mag worden. In het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein zijn ook bouwvlakken opgenomen, deze zijn te vinden op de kaart wanneer er geen percentage is ingetekend. Voor de overige percelen (bestemming ‘kantoor’, ‘horeca’, ‘maatschappelijk’ en ‘sport’) geldt dat het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. Verdichtingsmogelijkheid voor het bebouwingspercentage: zolang de maximale bouwmogelijkheden niet zijn benut, kan in principe op die manier worden verdicht. Voorwaarde daarbij is dat de functie binnen de bestemming moet passen.

Ingreep

ZKD

Optoppen waar het kan

ZKD

Aantal panden met 3 tot 6 meter verschil Aantal panden met 6 tot 9 meter verschil

63 panden / 10.215 m2 begane grond

Aantal panden met 6 tot 9 meter verschil

63 panden / 10.215m2 begane grond

Aantal panden meer dan 9 meter verschil

238 panden / 270.400 m2 begane grond

Aantal panden meer dan 9 meter verschil

118 panden / 145.840 m2 begane grond

15 hectare

Benutten milieuruimte - 1&2 bedrijvigheid waar minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan

Figuur 17:Maximale theoretische ruimtewinst (beter benutten, STEC)

Ingreep GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Ingreep

10,6 hectare / 90.500 m2 bvo 93 panden / 40.700 m2 begane grond

Bouwvlak optimaal benutten

Het bestemmingsplan voor ZKD biedt veel bouwmogelijkheden die nog niet benut zijn. Via de overwegende maximale bouwhoogte van 25 meter en de bebouwing van het perceel met 80% bebouwing zijn uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven voorstelbaar. Door het toestaan van extra functies op het bedrijventerrein ontstaat de mogelijkheid voor verdere verdichting boven op het bestemmingsplan. Ook liggen er voor ZKD kansen om het bedrijventerrein te verbeteren. Zowel voor de percelen als voor de bebouwing zijn er mogelijkheden die bijdragen aan een verbeterd bedrijventerreinkarakter met een efficiëntere en aantrekkelijkere inrichting. Relevant voor dit verdichtingsprincipe zijn de bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS 303177), het convenant Bedrijventerrein ZKD (RIS 307582) en de urgentiebrief (RIS 311819).

Bouwvlak en bebouwingspercentage •

Nieuwe verdichtingsmogelijkheden

Bouwvlak optimaal marktconform benutten

2,1 hectare, 17.700 m2

Optoppen waar echt kan

Aantal panden met 3 tot 6 meter verschil

152 panden / 59.180m2

Figuur 18:Maximale marktconforme ruimtewinst (beter benutten, STEC)

Stap 3

Ondergeschikte extra functie voor bedrijventerrein

Stap 2

Toevoegen van vierkante meters bedrijvigheid

Stap 1

Behoud van vierkante meters bedrijvigheid

De bedrijfshuisvestingsstrategie stelt een verdichtingsopgave voor het bedrijventerrein, maar ook een grote terughoudendheid voor het toevoegen van andere functies op het terrein. In het convenant is afgesproken dat bij aanvragen welke de functie of bestemming van gronden op het bedrijventerrein ZKD te doen willen wijzigen, de gemeente hierover met de ondernemersvereniging ZKD een overleg zal aangaan. De urgentiebrief geeft aan dat bestaande bedrijventerreinen in hun huidige bedrijvige functie blijven en gericht zijn op werk. Hierbij gaat het ook om ZKD. Wel is het mogelijk om binnen gestelde voorwaarden extra programma mogelijk te maken op het bedrijventerrein. Voor het terrein zijn de basisregels als volgt:

Intensivering, verduurzaming en vergroening van ZKD

Stap 1 - Minimaal behoud van de vierkante meters bedrijvigheid op het terrein. Dit houdt in dat binnen het hele gebied de vierkante meters bedrijvigheid gewaarborgd dienen te worden. Dit is het eerste en tevens ook belangrijkste uitgangspunt.

Stap 2 - Toevoegen van vierkante meters bedrijvigheid. Om de extra ruimte te creëren voor de ondernemers is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid mogelijk te maken.

Stap 3 - Ondergeschikte extra functies voor het bedrijventerrein. Binnen de gestelde randvoorwaarden is het mogelijk extra functies en programma toe te voegen aan het bedrijventerrein, mits de eerste twee stappen zoals hierboven beschreven gerealiseerd worden. Het transformeren van bedrijfsruimte naar andere functies, waarmee vierkante meters bedrijvigheid verloren gaan, is dus niet mogelijk. Dit houdt in dat binnen het hele gebied de vierkante meters bedrijvigheid gewaarborgd dienen te blijven. Dit is het eerste en tevens ook belangrijkste uitgangspunt. De randvoorwaarden zijn: • passend binnen profilering (maakwijk) + zonering; • passend in de (kavel)randvoorwaarden; • functies die niet passend zijn binnen de bestaande wijken; • programma dat een toegevoegde waarde heeft voor bedrijventerrein / stad; • aantoonbare marktbehoefte voor bepaalde functie.

ZKD

Bouwvlak optimaal marktconform benutten

2,1 hectare, 17.700 m2

Optoppen

152 panden /

Aantal panden

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

verdichten

Perceel

Gebouw

Om de ruimte van het bestemmingsplan maximaal te benutten is het mogelijk om bedrijven op te toppen met één of meerdere verdiepingen. Hierdoor is het mogelijk om de vierkante meters bedrijvigheid snel te verdubbelen.

optoppen

Het mogelijk om het gehele gebouw te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Bij nieuwbouw is een ruimere of andere invulling mogelijk voor de bedrijfsbebouwing. Dit maakt ook mogelijk om de nieuwste technieken, hoogste duurzaamheidslabel en klimaat adaptieve maatregelen toe te passen.

sloop/nieuwbouw

Binnen de bedrijfskavel is vaak lang niet alle ruimte benut voor bedrijfsbebouwing. Zo is het mogelijk om op bestaande kavels extra bebouwing toe te voegen op maaiveld. Met de toevoeging van massa op de bedrijfskavel moet de inrichting van het terrein wel transformeren.

uitbreiden

Bij verdichting van het perceel liggen gelijktijdig kansen om de gebruiksfunctie uit te breiden. Zo kan er gedacht worden aan kantoren, onderwijs en sport met elkaar combineren, of ontstaan er kansen voor functiemenging met woon/werk units langs de randen van ZKD.

functiemenging kantoren-onderwijs-sport

Via de uitbreiding blijft er minder vrije ruimte op de kavel over voor bijvoorbeeld parkeren, buitenruimte of opslag. Binnen de juridische mogelijkheden is het denkbaar om de buitenruimte te overbouwen als uitbreidingsmogelijkheden. Hierdoor kan de invulling van de buitenruimte op de kavel behouden blijven en kan er toch bedrijfsvierkante meters aan het bedrijventerrein worden toegevoegd. overbouwen

functiemenging woon/werk units randen

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

sloop/nieuwbouw

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

verbeteren

Perceel

Gebouw

Een heldere en overzichtelijke buitenruimte draagt bij aan de herkenbaarheid van het terrein. De verscheidenheid aan functies op ZKD kan verder zichtbaar gemaakt worden via markering van entrees. Zo wordt duidelijk waar welk bedrijf gevestigd is, waar de inritten en parkeren zich bevinden en draagt het bij aan het algehele overzicht bewaren.

markering entree’s

Om de parkeerdruk in het openbaar gebied te verlichten en ruimte te geven voor vergroening is het mogelijk om parkeerplaatsen op daken te organiseren. Op enkele panden binnen ZKD is dit al het geval, waardoor de parkeerbehoefte in de openbare ruimte afneemt. De afname van de parkeerbehoefte draagt bij aan de kwaliteit en beleving van de openbare ruimte. Daarnaast hebben werkgever, werknemer en klanten de mogelijk om altijd te kunnen parkeren in de nabijheid van het bedrijfspand. Met de toekomstige invoering van betaald parkeren is parkeren op eigen terrein ook gunstig. parkeren op het dak

Een samenwerking in branding vanuit een gemeenschappelijk ZKD-perspectief kan bijdragen aan het uitdragen van een naam en kwaliteitswaarborging. Zo kan de ZKD naam op regionaal niveau haar kenbaar maken.

branding

De vrije ruimte op de bedrijfskavel wordt momenteel vaak gebruikt als parkeerterrein met de bijbehorende hoeveelheid verharding. Als visitekaarten van een bedrijf kan ook gekeken worden naar een andere, meer groene en klimaat adaptieve, inrichting van het voorterrein. Hierin zijn ook vergroeningsmogelijk mogelijk.

invulling van de kavel

De algehele belevingswaarde van het bedrijventerrein hangt nauw samen met (het gevoel van) veiligheid. Een overzichtelijke en goed verlichtte buitenruimte, samen met adequate surveillance kan bijdragen aan een aangename verblijfsomgeving.

veiligheid

Naast de voorruimte op de bedrijfskavel draagt het bedrijfsgebouw ook bij aan het visitekaart en aantrekkelijkheid van het bedrijf. Hierin zijn eenvoudige mogelijkheden om een gebouw te verfraaien door bijvoorbeeld de entree te verbijzonderen. Naast de visitekaart voor een bedrijf wordt ook de uitstraling, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het gehele terrein hiermee vergroot.

verfraaiing van bedrijfsgebouw

Het verbeteren van de algehele belevingswaarde en de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein is geen individuele route: het bedraagt een goede samenwerking tussen alle partners van ZKD. Hierin is een goede overkoepelende organisatie waar voldoende mee geparticipeerd wordt van belang. Ook het onderhouden van goede contacten met de omgeving draagt bij aan het gevoel van samen succes maken. organisatie, participatie, contacten omgeving

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Binnen de huidige bebouwing is een interne verbouwing altijd mogelijk mits deze binnen de functie van het bestemmingsplan past. Hierdoor is het mogelijk om bestaande bebouwing aan te passen aan de marktbehoefte en kan de bedrijfsvoering wordt geoptimaliseerd of juist opgeknipt worden in kleinere bedrijfseenheden.

interne verbouwing

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

verbinden

3.4 Verbinden

Perceel

ZKD wordt omringd door woonbebouwing en vormt door de voornamelijk naar binnen gerichte bedrijfsbebouwing en weinig aantrekkelijke openbare ruimte een beperkt doorwaadbare barrière. Ook de aansluiting van de bestaande percelen en bebouwing is vanwege de weinig levendige plinten niet ideaal en behoefd in de toekomst een andere aanpak.

De omgeving van het bedrijventerrein bestaat enerzijds uit woonwijken (aan de zijde van de Escamplaan en de Meppelweg) en anderzijds uit gebieden met een niet-woonfunctie (het recreatiegebied de Uithof en de maatschappelijke functies aan de zijde van de Dedemsvaartweg met o.a. een begraafplaats en het Haga Ziekenhuis). Door bestaande verbindingen te versterken en de openbare ruimte op te waarderen werken we toe naar een duidelijkere routing en maken we wandelen en fietsen door ZKD aantrekkelijk. Op ZKD zelf zorgen het toevoegen van voorzieningen en levendige plinten voor een omgeving die uitnodigt om te wandelen. LV verbindingen

In de toekomstige ontwikkeling wordt de openbare ruimte fysiek ingezet als verbindend element tussen alle losse voorzieningen. Tegelijkertijd en net zo belangrijk zorgt het immaterieel samen brengen van werkgevers, de bedrijven, het onderwijs en de sociale partners voor het in het Uitvoeringsplan Zuidwest (RIS 316050) geambieerde klimaat van ‘leren, werken, innoveren’ in Zuidwest. Samenbrengen van bedrijven en onderwijsinstellingen in een (leerwerk)netwerk en het vooral inzetten op de kansrijke sectoren bouw en maakindustrie vormen een belangrijke bouwsteen voor een succesvolle ontwikkeling van het ZKD. Tegelijkertijd betrekken we inwoners (weer) bij de arbeidsmarkt en bieden we perspectief voor werkzoekenden door ze in te bedden in een bredere aanpak van opleiden, omscholen en bijscholen. Binnen de campus zorgen De Werf en de Kerketuinenweg samen met de hierop haaks liggende Zichtenburglaan voor een ‘hoofdassenkruis’. Binnen deze zone concentreren zich de faciliterende voorzieningen en dient de openbare ruimte als eerste aangepakt te worden ter versterking van het karakter van de campus en een betere verbinding met de omgeving. Meer oversteekplaatsen verkleinen de barrière door de omgevende

BUS

OV verbindingen

auto verbindingen

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Het gebied is met de auto vanuit Den Haag goed bereikbaar. De Meppelweg is een gebiedsontsluitingsweg en zorgt voor een goede ontsluiting richting zuid en zuidoost Den Haag. De Escamplaan richting Houtwijklaan is onderdeel van het stedelijke hoofdwegennet en ontsluit het gebied richting noorden en het stadscentrum. De externe bereikbaarheid is ook goed via de A4 en de N211. De ontsluiting van ZKD vindt met name plaats vanaf de Lozerlaan (N211). De Lozerlaan vormt onderdeel van de buitenring van Den Haag.

Figuur 19: ZKD in verbinding met haar omgeving Logistieke HUBs aan de randen van het gebied zorgen voor minder autoverkeer op de campus en minder parkeerdruk in de straten. Op deze manier dragen de HUBs bij aan een beloopbare en doorwaadbare openbare ruimte, aantrekkelijk voor voetgangers en fietsers.

straten en maken de omgeving van de ZKD-campus een doorwaadbare plek aantrekkelijk voor voetgangers en fietsers. Op de volgende pagina’s worden een aantal kansrijke thema’s waarin het campus-concept van ‘leren, werken, innoveren’ tot uiting kan komen weergegeven. Hierin worden telkens verschillende opgaven en verschillende (markt)partijen aan elkaar gekoppeld.

Naast de ontwikkeling van de centrale as is het van belang om in te zetten op de verbindingen richting de OV-haltes, namelijk de tramhaltes aan de Meppelweg en de bushaltes op de Escamplaan. Zo wordt ZKD verbonden met de stad en regio en eveneens met de ‘dwarsverbindingen’ van Den Haag Zuidwest. Vanuit de stad is ZKD goed bereikbaar via het openbaar vervoer. Ten opzichte van bedrijventerreinen op snelweglocaties is de goede OV bereikbaarheid een belangrijk concurrentievoordeel. Goede looproutes van en naar haltes en stations verdienen aandacht.

logistieke HUB

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Leren, Werken, Innoveren Thema 1: Verduurzaming bestaand vastgoed • • • •

Jongeneel bouw ROC-bouw&infra verduurzamingsopgave ZKD & Den Haag Zuidwest circulaire bouw-HUB

Figuur 20: Leren, werken, innoveren thema 1: verduurzaming bestaand vastgoed

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Leren, Werken, Innoveren Thema 2: Duurzame mobiliteit en herstelbedrijven • • • • •

ROC-autotechniek&mobilteit autoherstelbedrijven (bedrijfsverzamelgebouw) autoverkooppunten (merkdealers) mobiliteitshub HTM-remise

Figuur 21: Leren, werken, innoveren thema 2: duurzame mobiliteit en herstelbedrijven

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

3.5 Verduurzamen Leren, Werken, Innoveren Thema 3: Circulaire economie • • • • •

Kringloopwinkel De Kerketuinen & Schroeder Kringloop Kerketuinenweg HMS afvalinzamelingspunt Upcycle your Waste ROC-Bouw&Infra / ROC-ICT circulaire bouw-HUB

Om in de toekomst een aangename stad te blijven voor bewoners, werkende en ondernemers heeft Den Haag voor meerdere duurzaamheidsthema’s beleid opgesteld. Een voorbeeld hiervan is de Haagse Nota Duurzaamheid ‘Schone energie in een groene stad’ (RIS 301829) waarin kaders en ambities op het gebied van energie, mobiliteit, circulariteit en leefomgeving (groen, gezondheid en klimaatadaptatie) worden beschreven. Om haar doelen voor een toekomstbestendige stad te behalen schrijft de gemeente niet alleen beleid zij werkt ook samen met de hele stad. Zij helpt bedrijven door hun onderneming te verduurzamen. Bijvoorbeeld door initiatieven voor verduurzaming te stimuleren zoals het efficiënter benutten van bedrijfsdaken door het plaatsen van zonnepanelen of vergroening van de daken. De gemeente kan hierbij helpen door leasecontracten, advisering, collectieve inkoop of financiering via het Energiefonds Den Haag of een andere financieringsbron. Ook zet de gemeente zich in om schoon vervoer te stimuleren.

Verduurzaming van ZKD Door de ontwikkelingen op bedrijventerrein ZKD ziet de gemeente de kans om in samenwerking met vastgoedeigenaren en gebruikers een duurzaamheidsslag te maken. Hieronder staan de aspecten die voor ZKD het meest van belang zijn als we kijken naar de 6 duurzaamheidsthema’s. Een volledige beschrijving van het duurzaamheidsbeleid voor deze thema’s is te vinden in hoofdstuk 6.9.

Figuur 22: Leren, werken, innoveren thema 3: circulaire economie

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Energietransitie De energietransitie zet in op het verlagen van de energiebehoefte door het isoleren van de schil van de panden en het optimaliseren en verduurzamen van bedrijfsprocessen. Ook liggen er kansen om de panden aan te sluiten op een schone energiebron, waarvoor de Transitie Visie Warmte (RIS 313867) richting geeft. Het is onvermijdelijk dat grote delen van de stad op termijn niet meer afhankelijk kunnen zijn van fossiele brandstoffen zoals gas. Dit geldt niet alleen voor woningen maar ook voor bedrijven. Een overstap naar een duurzame energiebron zal dus in de meeste gevallen op termijn noodzakelijk zijn. Om daar goed op voorbereid te zijn is het belangrijk om nu al stappen te zetten naar efficiënter en duurzamer energieverbruik. De focus ligt hierbij op het isoleren van panden, bedrijfsprocessen optimaliseren, energie-efficiënte apparaten en gedrag en waar mogelijk het opwekken van duurzame energie op daken en gevels. Middels de motie ‘Verduurzamingsstrategie Haagse bedrijventerreinen’ (RIS 316507) is er voldoende aandacht van zowel raad als ambtelijke organisatie om versneld de bedrijventerreinen te verduurzamen. ZKD is een van de grootste bedrijventerreinen die Den Haag rijk is.

Er liggen dan ook mooie kansen voor ZKD om mee te gaan in de Energietransitie, vanwege de toekomstige (her)ontwikkelingen en omdat het ZKD (grotendeels) omringd is door prioritaire gebieden voor de Energietransitie (TVW). In het Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Werk wordt ingezet om de Energietransitie te koppelen aan de verdere uitwerking van het gebiedskader ZKD.

Energiefonds Den Haag Het Energiefonds Den Haag (ED) is een initiatief van de gemeente Den Haag en ondersteunt duurzame energieprojecten in de Haagse stad en in de provincie ZuidHolland. ED is gericht op hernieuwbare energiebronnen die bijdragen aan een klimaatneutraal Zuid-Holland in 2030. Projecten die voor een lening in aanmerking komen maken geen gebruik van fossiele brandstoffen en zijn gericht op het terugdringen van CO2-uitstoot. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van aardwarmte in plaats van aardgas of het gebruik van biomassa. Mobiliteit De gemeente Den Haag wil een transitie naar een mobiliteitssysteem dat in de toekomst alle bewoners, bezoekers en bedrijven bedient. Om dat te bewaken zijn zes doelstellingen geformuleerd. Mobiliteit moet (1)veilig, (2)efficiënt, (3)schoon, (4)op maat, (5)betaalbaar en (6)verbonden zijn. Duurzame mobiliteit en transport wil dus zeggen veilig, schoon, stil en zuinig met fossiele energie. Om duurzame mobiliteit en transport te stimuleren voert de gemeente Den Haag op 1 januari 2025 een zero-emissiezone in voor stadslogistiek in het centrum. Vanaf dan mag er in een deel van de stad alleen zakelijke vervoer komen dat “schoon” is doordat het elektrisch op waterstof of op spierkracht rijdt. Mogelijk wordt dit gebied in de toekomst uitgebreid naar meerdere gebieden in Den Haag.

Dit kan gevolgen hebben voor de huidige logistiek op, rond en vanuit ZKD. Naar alle waarschijnlijkheid zal het leiden tot een toename in elektrisch verkeer en daardoor neemt de vraag naar elektrische oplaadpunten ook toe niet alleen voor standaard voertuigen maar ook voor zwaarder gemotoriseerd vervoer zoals vrachtwagens.

GEBIEDSKADER ZKD • februari 2024

Een van de grotere opgaves voor ZKD op gebied van mobiliteit wordt dan ook het aanleggen van een goed functionerende en effectieve laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen. Naast de ontwikkelingen op gebied van stadlogistiek hebben we ook te maken met een algemene toename aan verkeersbewegingen de komende jaren. Om te voorkomen dat de stad dichtslibt moeten we met zijn alle inzetten op minder verkeersbewegingen met de auto. Het is van belang dat we fietsen, het gebruik van het OV en carpoolen stimuleren, ook bij onze werknemers. Groen en ecologie Groen komt in een steeds intensiever gebruikte en dichter bebouwde stad steeds vaker onder druk te staan. In het verder vergroenen en het behouden van groen op ZKD ligt dus een grote opgave. In de openbare ruimte maar ook op eigen terrein proberen we het ‘groen, tenzij’-principe toe te passen of te stimuleren. ‘groen, tenzij’ betekent dat alle oppervlakken waar geen andere ruimteclaim op ligt zo groen mogelijk worden ingevuld. Een voorbeeld hiervan zijn groene middenbermen maar denk ook aan ongebruikte stukken op eigen terreinen die kunnen worden vergroend (Stukken langs de gevel, daken en erfafscheiding). Het groen dient tevens een bijdrage te leveren aan de biodiversiteitsdoelstellingen van de gemeente opgenomen in de Nota stadsnatuur (RIS 305825) met inrichtingsprincipes conform vuistregels voor biotopen.

Voor nieuwbouw en grootschalige renovaties stimuleert de gemeente het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS 313059). Met het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen worden eisen gesteld aan vergroening van de buitenruimte rondom het gebouw en groene daken/ gevels. Klimaatadaptatie Klimaatverandering is een van de thema’s die een steeds grotere invloed gaat hebben op het comfort en de veiligheid van het vestigingsklimaat. Om te zorgen dat het aantrekkelijk en veiling blijft om je als bedrijf te vestigen op ZKD zal ZKD zich moeten aanpassen aan klimaatverandering. Dit aanpassen noemen we klimaatadaptatie. Het inzetten op klimaatadaptatie kan lokaal een groot verschil maken. Het is dus zeker de

moeite waard om ingrepen te doen in ZKD om ervoor te zorgen dat panden niet onderlopen bij hoosbuien of dat deze juist aangenaam blijven om in te kunnen werken tijdens warme dagen.

periodes in het gebied vast te houden, zodat dit beschikbaar is voor verdamping in de warmere periodes. Het vasthouden van regenwater kan tevens helpen de wateroverlast tijdens een hoosbui te verminderen. En beperkt zo de kans op schade.

Op ZKD zien we vooral een hitte risico. De stresskaarten van de gemeente den Haag geven dit probleem duidelijk weer. Verdichting en verdere klimaatverandering zullen dit risico alleen maar vergroten. Vergroening van ZKD kan een cruciale rol spelen bij het verminderen van de hitteproblemen. Dit geldt niet alleen voor de openbare ruimte maar ook voor eigen terreinen. ‘Groen, tenzij’ moet hierin het streven zijn. Het is echter wel belangrijk om ervoor te zorgen dat groen in staat is om optimaal water te verdampen en zo verkoeling te bieden tijdens warmere periodes. Daarom is het noodzakelijk om regenwater uit nattere

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14135555/1