RIS318311 Bijlage Voortgangsrapportage Woonagenda over de jaren 2021 en 2022

<

gemeente wordt er dan ook primair gestuurd op het moment van start bouw. Het moment van financiering en duidelijkheid partners. Daarom volgt hieronder ook informatie over de in aanbouw genomen woningen.

< INHOUD

32

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

start bouw is namelijk de graadmeter voor beschikbaarheid grond, beschikbaarheid vergunning,

2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

2021 (aantallen)

2021 (%)

2022 (aantallen)

2022 (%)

Sociale huurwoningen51

454

23%

235

21%

688

33%

615

21%

Sociaal markt52

0

0%

0

0%

62

3%

0

0%

Goedkope huurwoningen53

44

2%

80

7%

0

0%

65

2%

Middeldure huurwoningen54

600

31%

57

5%

259

12%

794

27%

Dure huurwoningen55

176

9%

69

6%

164

8%

714

25%

Koopwoningen

687

35%

592

53%

916

44%

529

18%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

4

0%

0

0%

0

0%

0

0%

Studentenwoningen

0

0%

90

8%

0

0%

197

7%

Totaal in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen

1.965

100%

1.123

100%

2.089

100%

2.914

100%

Tabel 20: In aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in Den Haag. Bron: gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

In 2021 zijn 688 sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie in aanbouw genomen. Dit is 33% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen. In 2022 zijn er 615 ­sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie in aanbouw genomen. Dat is 21% van alle in dat jaar in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen. Daarnaast zijn er in 2021 nog 62 sociale nieuwbouwhuurwoningen door marktpartijen in aanbouw genomen. Dat is 3% van alle in dat jaar in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw is in 2021 nog voor 69 sociale huurwoningen de verbouw van start gegaan. Dit betreft de start bouw van sociale huurwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden. In 2021 is de doelstelling van 30% sociale nieuwbouw behaald, in 2022 niet helemaal. Voor informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021 en RIS315804 over heel 2022).

51 Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 52 Sociaal markt: Woning met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen. 53 Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 54 Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €988,- (prijspeil 2022, Haaglandengrens), bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%) 55 Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven €988 (prijspeil 2022, Haaglandengrens).

< INHOUD

33

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2019 (aantallen)

Om het aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag te vergroten, hanteren we bij nieuwbouwproductie en verdichting de norm van minimaal 30% sociale woningbouw. Bij verdichting wordt het bestaande aantal sociale huurwoningen teruggebouwd én bestaat minimaal 30% van de toevoeging uit sociale huurwoningen.

3.2 Woningmarktafspraken met de regio Doelen: -

Betaalbaar houden van sociale huurwoningen

-

Voldoende sociale (corporatie) huurwoningen bouwen binnen de gehele woningmarktregio.

Den Haag maakt deel uit van de regio Haaglanden. Om de druk op de woningmarkt, en daar­ binnen op de sociale huurmarkt te verlichten, is het nodig dat alle Haaglandse gemeenten hun steentje bijdragen. Om die reden werken we nauw samen met de gemeenten in de regio Haag­ landen. Eind 2021 sloten we al het Tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden – de eerste stap 2021- 2030” (RIS310381) waarin we afspraken maakten over het

<

regionale woningbouwprogramma tot 2030, de betaalbaarheid binnen dat woningbouw­

In het vierde kwartaal van 2022 heeft Den Haag met de andere regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland, het rijk en het samenwerkingsverband Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) gewerkt aan het opstellen van de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden. Deze realisatieagenda (RIS314503) is op 16 maart 2023 door deze partijen ondertekend. De provinciale samenwerkingsafspraken die het Rijk met de Provincie Zuid-Holland heeft gemaakt, vormen, naast het regionale Tussenakkoord en de nationale prestatieafspraken die het rijk met Aedes, de Woonbond en de VNG heeft gesloten, de basis voor deze Regionale Realisatieagenda. Hierin spreken de ondertekenende partijen, Rijk, provincie, regiogemeenten, SVH en hoogheemraadschap af zich in te spannen voor bouw van 74.500 woningen en daarbinnen 25.000 corporatiewoningen, waarvan 21.000 sociale huurwoningen en 4.000 middenhuurwoningen in de periode tot en met 2030. Tevens streven we ernaar om vanaf 2025 tweederde van het woningbouwprogramma in het betaalbare segment te programmeren. Dit is een zeer ambitieus streven, dat alleen bereikt kan worden als aan een aantal kritische succesfactoren wordt voldaan. We hebben als regio in samenwerking met de corporaties het Rijk en de provincie weten te committeren aan een aantal belangrijke randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan om de ambities te halen.

Het gaat dan bijvoorbeeld om: • oplossingen voor de stikstofproblematiek; • investeringen in mobiliteitsoplossingen; • voldoende (financiële) middelen én sturingsinstrumenten om meer betaalbare woningen te kunnen bouwen. Denk daarbij aan een andere financieringssystematiek dan de huidige WBI regeling met hoge cofinancieringseisen, extra financiële middelen en het op peil houden van de investeringscapaciteit van corporaties; • oplossingen voor personeelstekorten in de gehele keten van woningbouw;

< INHOUD

34

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

programma en de evenwichtiger spreiding van betaalbare (‘doelgroep’) woningen over de regio.

• versnellen van procedures; • ondersteuning voor het realiseren van ‘complete’ steden en dorpen waarbij niet alleen oog is voor de bouw van woningen maar ook voor alle voorzieningen die daaromheen nodig zijn; • ondersteuning voor klimaatadaptief en duurzaam bouwen. In de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden zijn deze kritische succesfactoren geïdentificeerd, alsmede enkele oplossingsrichtingen. Na ondertekening gaan we met de ondertekenaars aan de slag met het verder uitwerken van deze kritische succesfactoren en oplossingen voor de knelpunten.

3.3 Huisvestingsvergunning goedkoop segment Doel: Verbeteren kans op een sociale huurwoning voor (toekomstige) Hagenaars met de laagste inkomens. Gemiddeld aantal aanvragen per maand

Incomplete aanvragen

1 juli t/m december 2019

96

16 %

1 januari t/m 30 juni 2020

146

14%

1 juli tot en met 31 december 2020*

182

22%

1 januari tot en met 31 december 2021

146

27%

1 januari tot en met 31 december 2022

143

35%

<

<

Periode

Tabel 21: Gemiddeld aantal huisvestingsvergunningaanvragen sociale huur per maand en aandeel incomplete aanvragen. Bron administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag. * In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan. Juli tot en met december 2019

januari tot en met juni 2020

juli tot en met december 2020*

januari tot en met december 2021

Januari tot en met december 2022

Aantal aanvragen

578

877

1.089

1.752

1.716

Doorlooptijd complete aanvragen (dagen)56

18

17

15

12

15

Aantal verstrekkingen

470

770

1.000

1.674

1.677

Aantal afwijzingen

3

16

5

8

35

Buiten behandeling

Geen gegevens

Geen gegevens

1

Geen gegevens

4

Tabel 22: Kerngegevens huisvestingsvergunning sociale huur. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.57 * In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan.

56 Voor de berekening wordt gerekend met de complete aanvragen die zijn ingediend en verstrekt in deze periode 57 Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in deze tabel.

< INHOUD

35

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

Het aantal aanvragen voor een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning (op basis van de kale huurprijs) is in 2022 gedaald. Het is niet duidelijk waar deze daling vandaan komt.

3.4

Urgentieverklaring

Doelen: -

Doelmatige urgentie: Urgent woningzoekenden ondervinden geen concurrentie meer van woningzoekenden die minder dringende huisvestingsproblemen hebben.

-

2018

2019

2020

2021

2022

Aanvragen

2.263

1.490

1.021

729

782

Toekenningen

1.122

709

334

231

351

Afwijzingen

1.141

781

591

424

401

Tabel 23: Kerngegevens urgentieaanvragen exclusief stadsvernieuwingsurgenties. Bron: team urgentieaanvragen afdeling Wonen.

Sinds de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zien we een duidelijke afname van het aantal urgentieaanvragen en toekenningen (zie tabel 20). Dit was ook de bedoeling. Met de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zijn de regels voor urgentie aangescherpt, waardoor de urgentie is beperkt tot zeer dringende huisvestingsproblemen. Doel van deze maatregel is ervoor te zorgen dat urgent woningzoekenden geen concurrentie meer ondervinden van woningzoekenden die minder dringende huisvestingsproblemen hebben. De urgentiecategorieën zijn in huisvestingsverordening bovendien beperkt tot woonproblemen die spelen binnen de (woningmarktregio-) gemeenten. Huishoudens met woonproblemen die buiten de regio zijn ontstaan, komen niet meer in aanmerking voor urgentie. Urgentiegrond

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Stadsvernieuwing

117

130

169

147

69

95

Medisch

220

265

197

80

86

87

Sociaal + Sociaal/Medisch (inclusief noodopvang)

570

335

248

119

89

76

Financieel + Mantelzorg

18

21

18

37

44

30

Totaal aantal urgenten

1287

931

830

512

288

288

Totaal aantal verhuringen

5.134

4.282

4.110

3.904

4.921

4.289

Tabel 24: Verdeling verhuringen over de urgentiegronden (aantallen).58

58 Afsprakenmonitor regio Haaglanden. Jaarmonitor 2017-2022 Explica in opdracht van de SVH

< INHOUD

36

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Meer kans voor de reguliere woningzoekende op de meest gewilde sociale huurwoningen

Urgentiegrond

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Stadsvernieuwing

2%

3%

4%

4%

2%

2%

Medisch

4%

6%

5%

2%

2%

2%

Sociaal + Sociaal/Medisch

11%

8%

6%

3%

2%

2%

Financieel + Mantelzorg

0%

0%

0%

1%

1%

1%

Totaal aandeel urgenten

17%

17%

15%

10%

7%

7%

Totaal aandeel verhuringen

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Tabel 25: Verdeling verhuringen over de urgentiegronden (percentages).59

Als we kijken naar de woningtoewijzingen op grond van urgentie, tabellen 24 en 25, dan zien we tot en met 2018 een lichte stijging van het aandeel medisch urgenten. Vanaf 2019 daalt zowel het aandeel medisch urgenten als het aandeel sociaal + sociaal/medische urgenten. Deze daling heeft te maken met de aangescherpte eisen om voor een urgentieverklaring in aanmerking te komen

<

die gelden vanaf de inwerkingtreding van de huisvestingsverordening vanaf medio 2019. aantal grote herstructureringsopgaven neemt dit aandeel naar verwachting de komende paar jaar tijdelijk fors toe.

3.4.1 Uitsluiting woonruimten van werking urgentieverklaring Via de Huisvestingsverordening is geregeld dat gewilde woningen die de doorstroming bevorderen, uitgesloten kunnen worden van de werking van de urgentieverklaring. De verwachting is dat de doorstroming op die manier bevorderd wordt, doordat reguliere woningzoekenden meer kans maken op zo’n woning. Huishoudens met een urgentieverklaring kunnen nog wel reageren op deze woningen, maar in de rangordebepaling levert de urgentieverklaring geen voorrangspositie op. In overleg met de SVH, corporaties en regiogemeenten is in 2020 een kader ontwikkeld waarbij voorop staat dat de doorstroming met de uitsluiting daadwerkelijk vergroot wordt. Hierbij wordt bewaakt dat er binnen gemeentegrenzen voldoende huisvestingsmogelijkheden voor niet-reguliere woningzoekenden overblijven. Door de woningcorporaties die actief zijn in Den Haag is alleen in 2021 heel beperkt gebruik gemaakt van de mogelijkheid van de uitsluiting (1 verhuring). De voornaamste reden dat corporaties terughoudend met deze mogelijkheid omgaan, is dat zij de herhuisvestingsmogelijkheden voor herstructureringskandidaten niet willen beperken.

59 Afsprakenmonitor regio Haaglanden. Jaarmonitor 2017-2022 Explica in opdracht van de SVH

< INHOUD

37

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

Het aandeel stadsvernieuwingsurgenten lag de afgelopen twee jaar rond de 2%. Vanwege een

3.5 Doorstroming Overkoepelende doelen: -

Beter benutten van de sociale woningvoorraad;

-

Vergroten van schaars woningaanbod in de sociale huursector;

-

Verbeteren van positie van regionale starters en doorstromers uit een huurwoning.

3.5.1 Doorstroompremie In juli 2021 is de Subsidieregeling doorstroompremie grote sociale huurwoningen Den Haag 2021 van kracht geworden. Deze regeling is de voortzetting van de doorstroompremieregeling 2019 die liep tot 1 mei 2021. De premieregeling is bedoeld voor kleine huishoudens die een grote woning van minimaal 80m2 woonoppervlak en minimaal vijf kamers achterlaten, die vervolgens weer wordt verhuurd aan een groot gezin (minimaal vier kinderen). In 2021 zijn er in totaal 34 aanvragen gedaan voor de premie van €2.700. Van deze aanvragen zijn

<

er twintig toegekend. komen te wonen. Zeven van de vrijgekomen woningen zijn verhuurd aan een huishouden van vijf personen. Eén van de vrijgekomen woningen is verhuurd aan een huishouden van drie personen. (deze woning was gelabeld voor een huishouden van drie tot vijf personen). In 2022 zijn er 36 aanvragen gedaan voor de premie van €2.700. Van deze aanvragen zijn er 21 toegekend. Van de 21 vrijgekomen woningen zijn er tot nu toe60 twintig woningen opnieuw verhuurd. Dat niet alle woningen opnieuw zijn verhuurd heeft te maken met het feit dat eerst onderhoud, groot onderhoud of renovatie plaats moet vinden voor de woning weer te huur kan worden aangeboden. In 14 vrijgekomen woningen is een groot huishouden (met minimaal vier kinderen) komen te wonen. Drie vrijgekomen woningen zijn verhuurd aan een huishouden van vijf personen, drie vrijgekomen woningen zijn verhuurd aan een huishouden van vier personen.

3.5.2 Doorstroommakelaar De gemeentelijke doorstroommakelaar fungeert voornamelijk als ‘linking pin’ en zet in op het informeren en verbinden van relevante partijen (stadsdelen, welzijnsorganisaties, Wmo-teams, Case managers) zodat deze partijen, met name senioren, beter kunnen informeren over en begeleiden bij hun verhuismogelijkheid van hun (grote) sociale huurwoning naar een beter passende woning. Aan de hand van aangeleverde cases door de professionals is veelal ingezet op uitgebreide informatie, waarmee ouderen zich kunnen oriënteren op mogelijkheden van beter passende woonruimte. Daarnaast informeert de doorstroommakelaar mogelijke aanvragers van de doorstroompremie. Door deze premie vindt ook doorstroming plaats. In 2021 zijn er ongeveer vijftig cases aangedragen, die later in de tijd tot een verhuizing kunnen

60 April 2023

< INHOUD

38

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

In twaalf van de vrijgekomen woningen is een groot huishouden (met minimaal vier kinderen)

leiden. Tot april 2023 hebben de vijftig aangedragen casussen geleid tot 16 verhuizingen in 2021 en vier verhuizingen in 2022. In 2022 zijn er 59 casussen aangedragen. Hiervan zijn er inmiddels 18 huishoudens geslaagd voor een nieuwe woning, vier daarvan laten een grote woning achter. De overige aanmeldingen kunnen later in de tijd nog tot een verhuizing leiden. Dit is echter niet in alle gevallen na te gaan, omdat een deel van de personen met wie de doorstroommakelaar contact heeft anoniem wenst te blijven.

3.5.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels Met ingang van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zijn er drie vormen van regionaal maatwerk ingevoerd die erop gericht zijn de doorstroming te bevorderen door het vrijspelen van grotere woningen en het bieden van voorrang aan grote gezinnen (minimaal vier kinderen) voor grote woningen. Dit regionaal maatwerk maakte het voormalige Haagse lokaal maatwerk overbodig. Voor wat betreft het lokaal maatwerk, is er in 2019 nieuw maatwerk ingesteld gericht op het vergroten van kansen voor Haagse starters (loting Haagse starters). Gezien het feit dat iedere

<

Hagenaar die geen zelfstandige huurwoning leeg achterlaat na verhuizing, wordt gezien als of huishoudens die een koopwoning in Den Haag achterlaten. Zie voor meer informatie paragraaf 3.7 Starters. Ander lokaal maatwerk dat is ingesteld, is gericht op het bemiddelen van senioren binnen hun wijk of buurt naar een beter toegankelijker woning. Bij collegebesluit is dit lokaal maatwerk in oktober 2021 verruimd naar woningen met een tweesterrenclassificatie (RIS310281). Via collegebesluit is er tot en met 2021 tenslotte nog lokaal maatwerk mogelijk gemaakt voor het verhuizen van statushouders uit tijdelijke locaties (uitstroming statushouders tijdelijke locaties RIS305260) en uitstroming statushouders tijdelijke locatie Koolwitjelaan (RIS310168)) en lokaal maatwerk in het kader van de kindertoeslagenaffaire (KOT) (RIS309520). Omdat het regionaal- en lokaal maatwerk na vaststelling van de huisvestingsverordening nog technisch ingeregeld moest worden in het woonruimteverdeelsysteem, zijn er alleen cijfers vanaf 2020 beschikbaar.

< INHOUD

39

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

starter, vallen hieronder ook personen die bijvoorbeeld vanwege een relatiebreuk willen verhuizen

Type maatwerk

202061

2021

2022

Lokaal maatwerk

Loting Haagse starters

57

80

56

Lokaal maatwerk

Bemiddeling senioren

3

5

4

Lokaal maatwerk

Uitstroom statushouders uit tijdelijke huisvesting

14

50

84

Lokaal maatwerk

KOT gedupeerden

0

3

10

Regionaal maatwerk

Doorstroming klein huishouden van grote woning naar kleine woning

150*

97

83

Regionaal maatwerk

Voorrang voor grote gezinnen op grote woningen

15

26

26

Regionaal maatwerk

Doorstroming regionaal maatwerk (bemiddeling van huishoudens die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten naar een kleinere woning)

7

7

3

Tabel 26: Verhuringen op grond van lokaal- en regionaal maatwerk.,62. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2020-2022, Explica in opdracht van de SVH. * toen dit regionaal maatwerk werd ingevoerd is er sprake geweest van fraude. Daarna zijn controles hierop aangescherpt.

Als we kijken naar de verhuringen op grond van lokaal- en regionaal maatwerk (tabel 26), dan valt het volgend op: • In 2021 is een piek in het aantal keer dat er loting voor Haagse starters heeft plaatsgevonden. Dit komt doordat er dat jaar veel meer verhuringen waren dan het jaar ervoor en het jaar erna. Zie ook paragraaf 1.1 Corporatiesector. • We zien een daling in het aantal kleine huishoudens dat in Den Haag slaagt op grond van regionaal maatwerk dat is gericht op het vrijspelen van grote woningen (klein huishouden van grote woning naar kleine woning). • Er wordt maar heel beperkt gebruik gemaakt van de mogelijkheid senioren te bemiddelen naar een beter toegankelijke woning binnen hun wijk, buurt of gebouw. Mogelijke oorzaak hiervan is dat seniore corporatiehuurders zelf om deze bemiddeling moeten vragen bij een woningcorporatie. Van alle Haagse huishoudens die in 2022 via regionaal maatwerk zijn geslaagd, is 59% geslaagd in Den Haag. In 2021 was dit aandeel 67%.63 Van alle huishoudens vanuit heel de regio Haaglanden die in Den Haag zijn geslaagd op grond van regionaal maatwerk, kwam in 2022 83%64 uit Den Haag. In 2021 was dit aandeel 85%.65

61 Inclusief onterechte verhuringen zie asterisk onder tabel. 62 Na de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 moest een aantal aanpassingen van het woonruimteverdelingssysteem plaatsvinden om het regionaal maatwerk en lokaal maatwerk systeemtechnisch mogelijk te maken. Daarom zijn er geen cijfers van 2019. 63 Bron: Jaarmonitor 2020 en 2021 en 2022, Explica in opdracht van de SVH 64 Bron: Jaarmonitor 2020 en 2021 en 2022, Explica in opdracht van de SVH, bewerking Wonen 65 mar

< INHOUD

40

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

3.6 Statushouders Doelen: -

Snelle en passende huisvesting voor statushouders.

-

Versnelde doorstroming uit grootschalige tijdelijke locaties (statushouders worden bemiddeld,

opgenomen in HVO). 2018

2019

2020

2021

2022

Taakstelling 1e helft

393

394

181

166

418

309

Taakstelling 2e helft

301

332

181

199

340

419

Voorsprong (-) of achterstand (+) voorgaande periode

+448

-40

+132

-24

0

108

Totaal te huisvesten

1.142

686

494

341

758

836

Realisatie taakstelling

1182

554

518

341

650

986

Tabel 27: Taakstelling statushouders in personen 2017-2022. Cijfers afkomstig van Provincie Zuid-Holland.

De taakstelling vanuit het Rijk voor 2021 was vastgesteld op 758 personen. De taakstelling van 2020 was precies gehaald, dus er ging geen voorsprong vanaf en kwam geen achterstand bij. In 2021 zijn er in totaal 650 statushouders gehuisvest, waarmee de taakstelling niet is behaald en we een achterstand hebben van 108 personen. Voor de taakstelling van 2021 zijn er 306 woningen geleverd door de corporaties. Daarnaast zijn er 26 woonplekken via gemeentelijke locaties geleverd. Ondanks de toename in het aantal verhuringen in de corporatievoorraad in 2021, lag het niet behalen van de taakstelling van 2021 in de lijn der verwachting, omdat de taakstelling ruim verdubbeld was ten opzichte van 2020. Reden hiervoor was dat de Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND) een taskforce had ingezet voor het wegwerken van achterstanden. Daarnaast speelden ook andere factoren mee, zoals de doorstroming uit tijdelijke groepslocaties. De locaties Jupiterkade en Pompstationsweg zijn gesloten in 2021. Deze bewoners zijn via lokaal maatwerk nogmaals bemiddeld naar een corporatiewoning (RIS305260). Deze huisvesting staat los van de taakstelling maar drukt wel op het aantal beschikbare woningen voor statushouders. De achterstand van 108 personen werd opgeteld bij de taakstelling van 2022. De taakstelling vanuit het Rijk voor 2022 was vastgesteld op 728 personen.

Daar kwam de achterstand uit 2021 bij van 108 personen. In totaal moesten er in 2022 dus 836 personen gehuisvest worden. In het asielakkoord van augustus 2022 (RIS313088) werden gemeenten opgeroepen om extra statushouders te huisvesten, om de crisis in de asielketen op te lossen. Dit was geen wettelijke verplichting maar een extra ambitie bovenop de taakstelling. De gemeente Den Haag heeft hier grotendeels gehoor aan gegeven. In totaal zijn er in 2022 986 personen gehuisvest, 150 meer dan de taakstelling. Die 150 tellen als voorsprong op de taakstelling van 2023. Voor de taakstelling

< INHOUD

41

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2017

van 2022 zijn er door de corporaties 450 woningen verhuurd aan statushouders. Daarnaast zijn er bewoners vanuit de tijdelijke groepslocaties SoZa en Koolwitjelaan via lokaal maatwerk (RIS311805 en RIS310168) nogmaals bemiddeld naar een corporatiewoning. Naar aanleiding van de woningnood over de hele breedte van de woningmarkt, maar met name voor kwetsbare doelgroepen, is het ‘Doorbaakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders’ (RIS310115) opgesteld met projecten zoals vastgesteld door het college in de eerste en tweede tranche (RIS310115 en RIS311879. Het doel van het doorbraakplan is om extra woningen te realiseren voor statushouders en zorgdoelgroepen buiten de corporatiesector. Dit plan is in oktober 2021 gepubliceerd. Over de resultaten van het doorbraakplan komt een aparte voortgangsrapportage.

3.7 Starters Doelen: Meer kansen voor starters in de sociale huursector;

-

Meer kansen voor Haagse starters;

-

Meer sociale huurwoningen voor jongeren.

<

<

-

3.7.1 Starters versus doorstromers in Den Haag 2017

2018

2019

2020

2021

2022

2017

2018

2019

2020

2021

2022

starters

61%

57%

56%

59%

64%

67%

doorstromers

39%

43%

44%

41%

36%

33%

Tabel 28: Verdeling geslaagde starters en doorstromers in Den Haag (exclusief rechtspersonen). Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

Als we kijken naar tabel 28, dan zien we dat er verhoudingsgewijs meer starters dan doorstromers in Den Haag slagen. De daling van het aandeel in Den Haag geslaagde doorstromers vanaf 2019 tot en met 2022, en daarmee ook de stijging van het aandeel starters in die jaren, kan worden verklaard doordat de definitie van doorstromer is aangescherpt in de huisvestingsverordening die medio 2019 van kracht is geworden. Die aanscherping houdt in dat huishoudens die in de regio een koopwoning leeg achterlaten na verhuizing géén doorstromer meer zijn, maar starter. En dat woningzoekenden van buiten de regio die een huur- of koopwoning leeg achterlaten na verhuizing, géén doorstromer meer zijn, maar starter. Er gold een overgangsregelging van twee jaar voor woningzoekenden die vóór de wijziging van de huisvestingsverordening als woningzoekende stonden ingeschreven bij Woonnet-Haaglanden.

< INHOUD

42

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

2017

2018

2019

2020

2021

2022

In DH geslaagde Haagse starters

68%

69%

67%

66%

68%

64%

In DH geslaagde starters uit de regio

14%

15%

18%

17%

15%

14%

In DH geslaagde starters van buiten de regio

18%

16%

15%

17%

17%

22%

Totaal aantal geslaagde starters in Den Haag

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Tabel 29a: Verdeling geslaagde starters in Den Haag Bron: SVH Tabellenboeken Den Haag, jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit het tabellenboek van dat betreffende jaar. 2018

2019

2020

2021

2022

In DH geslaagde Haagse doorstromers

78%

80,3%

81%

82%

90%

89%

In DH geslaagde doorstromers uit de regio

12%

11,3%

12%

13%

10%

11%

In DH geslaagde doorstromers van buiten de regio

10%

8,4%

7%

5%

0%

n.v.t

Totaal aantal geslaagde doorstromers in Den Haag

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Tabel 29b: Verdeling geslaagde doorstromers in Den Haag. Bron: Tabellenboeken jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica in opdracht van de SVH. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

Wanneer we verder inzoomen op de geslaagde starters en doorstromers en hun herkomst (zie tabellen 29a en 29b) dan valt het volgende op: • Het aandeel Haagse starters onder de geslaagde starters in Den Haag steeg iets in 2021, maar daalde weer in 2022. Het aandeel Haagse doorstromers onder de geslaagde doorstromers in Den Haag bleef in 2022 nagenoeg gelijk aan 2021. • Het aandeel geslaagde starters van buiten de regio neemt toe tot 22% in 2022. Dit hangt samen met de hiervoor beschreven verandering van de definitie van doorstromer, maar ook met de stijging van het aantal en aandeel gehuisveste statushouders. Zie ook paragraaf 3.6 statushouders, paragraaf 1.1.1 geslaagde kandidaten: regulier versus niet regulier tabel 4 Overzicht verhuringen en verdeling over de verhuurgronden regulier-niet regulier en tabel 39 in paragraaf 3.8 (grote) gezinnen. • Het aandeel geslaagde doorstromers van buiten de regio daalt steeds verder tot 0% in 2021. Dit komt doordat de definitie van doorstromer in 2019 in de huisvestingsverordening is gewijzigd.66 Daarna gold nog wel een overgangsregelging van twee jaar voor woningzoekenden die

66 Met de ingang van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (1 juli 2019) is de definitie van doorstromer aangescherpt. Dat betekent dat huishoudens die in de regio een koopwoning leeg achterlaten na verhuizing géén doorstromer meer zijn, maar starter. En dat woningzoekenden van buiten de regio die een huur- of koopwoning leeg achterlaten na verhuizing, géén doorstromer meer zijn, maar starter. Voor woningzoekenden die reeds ingeschreven stonden vóór de ingang van de huisvestingsverordening gold een overgangstermijn van twee jaar. Deze overgangstermijn verliep per 1 juli 2021.

< INHOUD

43

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2017

vóór de wijziging van de huisvestingsverordening als woningzoekende stonden ingeschreven bij Woonnet-Haaglanden.

3.7.2 Haagse starters 1 persoons

2 persoons

3 persoons

4 persoons

totaal

t/m 22 jaar

11

3

-

-

14

23-26 jaar

7

4

3

-

14

27-34 jaar

10

3

1

1

15

35-44 jaar

8

-

-

1

9

45-54 jaar

11

-

-

1

12

55-64 jaar

14

1

-

-

15

65-74 jaar

1

-

-

-

1

Totaal

62

11

4

3

80

Tabel 30a: Verdeling in aantallen van de geslaagde huishoudens in 2021 via loting lokaal maatwerk Haagse starters over huishoudgrootte en leeftijd. Bron: SVH. 2022

1 persoons

2 persoons

t/m 22 jaar

11

3

23-26 jaar

10

1

27-34 jaar

13

4

35-44 jaar

3 persoons

4 persoons

totaal

-

14

1

-

12

2

-

19

5

-

5

45-54 jaar

3

-

3

55-64 jaar

1

-

1

65-74 jaar

1

1

-

2

Totaal

44

9

-

56

3

Tabel 30b: Verdeling in aantallen van de geslaagde huishoudens in 2022 via loting lokaal maatwerk Haagse starters over huishoudgrootte en leeftijd. Bron: SVH.

< INHOUD

44

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2021

2021

1 persoons

2 persoons

3 persoons

4 persoons

totaal

t/m 22 jaar

14%

4%

0%

0%

18%

23-26 jaar

9%

5%

4%

0%

18%

27-34 jaar

13%

4%

1%

1%

19%

35-44 jaar

10%

0%

0%

1%

11%

45-54 jaar

14%

0%

0%

1%

15%

55-64 jaar

17%

1%

0%

0%

18%

65-74 jaar

1%

0%

0%

0%

1%

Totaal

78%

14%

5%

3%

100%

Tabel 31a: Verdeling in percentages van de geslaagde huishoudens in 2021 via loting lokaal maatwerk Haagse starters over huishoudgrootte en leeftijd. Bron: SVH. 1 persoons

2 persoons

3 persoons

4 persoons

totaal

t/m 22 jaar

20%

5%

0%

0%

25%

23-26 jaar

18%

2%

2%

0%

22%

27-34 jaar

23%

7%

3%

0%

33%

35-44 jaar

9%

0%

0%

0%

9%

45-54 jaar

5%

0%

0%

0%

5%

55-64 jaar

2%

0%

0%

0%

2%

65-74 jaar

2%

2%

0%

0%

4%

Totaal

79%

16%

5%

0%

100%

Tabel 31b: Verdeling in percentages van de geslaagde huishoudens in 2022 via loting lokaal maatwerk Haagse starters over huishoudgrootte en leeftijd. Bron: SVH.

In de tabellen 30a en 30b en 31a en 31b staan de onderverdelingen van de via lokaal maatwerk Haagse starters geslaagde Haagse starters naar leeftijd en huishoudgrootte over 2021 en 2022 in aantallen en in percentages. Zie voor meer toelichting onder paragraaf 3.5.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels. Hierbij valt het volgende op: • Ruim driekwart van de geslaagde huishoudens betreft een eenpersoonshuishouden; • De meeste van de geslaagde meerpersoonshuishoudens zijn jonger dan 35 jaar; • De geslaagde eenpersoonshuishoudens bevinden zich in alle leeftijdscategorieën.

< INHOUD

45

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2022

3.8 (Grote) gezinnen Doel: Meer Kansen voor (grote) gezinnen in de sociale huursector

-

Betere kans op corporatiewoning in de regio voor (grote) gezinnen (regionaal maatwerk in HVO) Huishoudgrootte

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1 persoons

13,6

11,3

12,3

11,9

13,4

14

2 persoons

10,8

9,8

11,2

10,9

10,9

9,5

3 persoons

11,8

10

10

11

12,3

10,1

4 persoons

9,3

8,2

10,5

9,5

12,8

12,4

5 persoons

7,9

8,4

10,6

13,6

19,9

14,5

6 en meer persoons

14,8

11,1

17,4

15,6

26,2

20,8

Tabel 32: Reële slaagkans uitgesplitst naar huishoudgrootte voor aanbod in Den Haag. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2017 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH). Huishoudgrootte

2018

2019

2020

2021

2022

1 persoons

49%

49%

53%

48%

54%

2 persoons

48%

44%

47%

41%

43%

3 persoons

54%

51%

51%

39%

49%

4 persoons

54%

64%

49%

37%

50%

5 persoons

73%

71%

47%

38%

53%

6 en meer persoons

100%

88%

91%

88%

99%

Tabel 33: Aandeel van de geslaagde huishoudens die NIET via woon-/inschrijfduur zijn geslaagd. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2018 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH. Huishoudengrootte

2018

2019

2020

2021

2022

1 persoons

55

61

72

74

69

2 persoons

52

57

66

73

73

3 persoons

56

66

63

74

76

4 persoons

65

83

75

80

74

5 persoons

62

88

94

94

80

6 en meer persoons

onbekend

86

onbekend

onbekend

onbekend

Tabel 34: Wachttijd van de geslaagde huishoudens naar grootte van het huishouden. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2018 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH).

< INHOUD

46

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

-

Aantal kamers

2019

2020

2021

2022

1-2 kamers

1.714

1.721

1.909

1.861

3 kamer

1.740

1.600

2.155

1.642

4 kamer

519

469

688

619

5 kamers en meer

137

114

169

167

Totaal

4.110

3.904

4.921

4.289

Tabel 35: verhuringen verdeeld naar eigenschappen aantal kamers van de woning in aantallen. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2019 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH). 2019

2020

2021

2022

1-2 kamer

42%

44%

39%

43%

3 kamer

42%

41%

44%

38%

4 kamer

13%

12%

14%

14%

5 kamer en meer

3%

3%

3%

4%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Tabel 36: verhuringen verdeeld naar eigenschappen aantal kamers van de woning in percentage. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2019 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH).

Als we vanuit het perspectief van gezinnen kijken naar de tabellen 32 tot en met 36 dan valt het volgende op: • Van alle geslaagden kandidaten hebben 6+ persoonshuishoudens de hoogste slaagkans. Deze huishoudens komen doorgaans niet via woon-/inschrijfduur aan een andere woning, maar via bemiddeling. Daarom is hun slaagkans zo hoog. Omdat het merendeel (99% in 2022) van deze huishoudens slaagt op een andere manier dan via woon-/inschrijfduur (vaak via bemiddeling) kan geen wachttijd worden aangegeven. • Van de vijfpersoonshuishoudens zien we het aandeel dat niet via woon-/inschrijfduur slaagt sterk afnemen in 2020; van 71% in 2019 naar 47% in 2020. Verklaring hiervoor is de aanscherping van de regels voor urgentie. Vanaf de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 krijgen huishoudens die te klein wonen of inwonen geen urgentie meer. • In 2022 is het aandeel van de geslaagde vijfpersoonshuishoudens dat is geslaagd op een andere manier dan via woon-/inschrijfduur het hoogst van de afgelopen drie jaar. Mogelijke oorzaak hiervoor is de toename in het aantal en aandeel gehuisveste statushouders en gezinsherenigingen en het gebruik van regionaal maatwerk voor grote gezinnen. • De wachttijd voor vijfpersoonshuishoudens daalde flink in 2022, maar is nog steeds het hoogst van alle huishoudens. • De wachttijd van de vierpersoonshuishoudens fluctueert door de jaren.

Mogelijke verklaring hiervoor is dat deze huishoudens concurreren met de drie- en vijfpersoonshuishoudens. • Het aandeel van de vierpersoonshuishoudens dat niet via woon-/inschrijfduur slaagt, fluctueert ook door de jaren. In 2021 zien we hier een opvallend laag aandeel; 37%. Dat betekent dat dat jaar 63% van de geslaagde vierpersoonshuishoudens wel is geslaagd op grond van woon-/

< INHOUD

47

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Aantal kamers

inschrijfduur. Verklaring hiervoor is mogelijk de sterke toename in het aantal verhuringen in 2021 (circa 1.000 meer verhuringen dan in 2020). Deze verhuringen vonden voor het overgrote deel plaats via woon-/inschrijfduur. Als we kijken naar de verhuringen in 2021 (zie tabel 35 en 36) zien we bovendien een stijging in het aantal en aandeel verhuurde drie- en vierkamer­ woningen ten opzichte van het jaar ervoor. Dat betekent dat het aanbod voor vierpersoons­ huishoudens dat jaar ook groter was. 2019

2020

2021

2022

1 persoons

2.640

2.543

3.321

2.973

2 persoons

717

631

726

590

3 persoons

344

330

439

328

4 persoons

164

142

210

197

5 persoons

69

86

121

88

6 en meer personen

59

45

60

82

niet van toepassing

117

127

44

31

4.110

3.904

4.921

4.289

Tabel 37: Aantal verhuringen in Den Haag naar huishoudgrootte in aantallen. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2019 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH). Huishoudgrootte

2019

2020

2021

2022

1 persoons

64%

65%

67%

69%

2 persoons

17%

16%

15%

14%

3 persoons

8%

8%

9%

8%

4 persoons

4%

4%

4%

5%

5 persoons

2%

2%

2%

2%

6 en meer personen

1%

1%

1%

2%

niet van toepassing

3%

3%

1%

1%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Tabel 38: Aantal verhuringen in Den Haag naar huishoudgrootte in aandelen. Bron: Tabellenboeken Den Haag 2019 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH).

< INHOUD

48

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Huishoudgrootte

Huishoudgrootte

2020

2021

2022

1-3 personen

95 (73%)

268 (85%)

371 (82%)

4 personen

9 (7%)

24 (8%)

27 (6%)

5 personen

11 (8%)

10 (3%)

20 (4%)

6+ personen

16 (12%)

15 (5%)

34 (8%)

Totaal

131

317

452

Tabel 39: Aantal verhuringen aan statushoudergezinnen. Bron: SVH kwartaalcijferbestand, bewerkt door Wonen, hierdoor kunnen kleine afwijkingen t.o.v. de jaarcijfers van de SVH ontstaan.

Wanneer we naar tabellen 37 tot en met 39 kijken dan valt het volgende op: • Het aandeel eenpersoonshuishoudens onder de geslaagden is de afgelopen jaren gestegen. • Het aandeel tweepersoonshuishoudens onder de geslaagden is de afgelopen jaren gedaald. • De verdeling van de geslaagde woningzoekenden over de huishoudengrootte is bij de huishoudens vanaf 3 personen de afgelopen vier jaar ongeveer gelijk gebleven.

<

• Als het woningaanbod toeneemt, profiteren alle huishoudengroottes daarvan. De verhuringen lager het aantal en aandeel geslaagden. • Bij de 6+-persoonshuishoudens is in 2022 een stijging in het aantal en aandeel verhuringen aan die groep te zien. Dit komt waarschijnlijk door regionaal maatwerk en het grotere aantal gehuisveste statushoudergezinnen van zes of meer personen. Oorzaak daarvan is de stijging van de taakstelling en gezinsherenigingen. In 2022 is ruim 41% van de geslaagde 6+-persoonshuishoudens een statushoudergezin en bijna 23% van de geslaagde 5-persoonshuishoudens is een statushoudergezin. Kenmerken van geslaagde woningzoekenden regionaal (in %)

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1 persoons

56%

55%

57%

58%

60%

62%

2 persoons

20%

21%

20%

18%

17%

17%

3 persoons

12%

11%

10%

11%

11%

9%

4 persoons

6%

6%

6%

5%

6%

6%

5 persoons

2%

2%

2%

3%

3%

3%

6 en meer persoons

1%

1%

1%

2%

2%

2%

onbekend/rechtspersonen

3%

3%

3%

3%

1%

1%

Tabel 40: Kenmerken van geslaagde woningzoekenden in de regio. Bron: Aanbodrapportages 2018 tot en met 2022 (Explica in opdracht van de SVH).

In tabel 40 met daarin de kenmerken van geslaagde woningzoekenden in de regio Haaglanden, valt op dat er in 2020 een lichte stijging te zien is in het aandeel vijf- en zes+persoons huishoudens

< INHOUD

49

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

zijn echter niet evenredig verdeeld over de huishoudengroottes. Hoe groter het huishouden hoe

dat is geslaagd. In de jaren daarna blijft dit aandeel gelijk. Mogelijk heeft het regionaal maatwerk bijgedragen aan het grotere aandeel geslaagde grote(re) gezinnen. (Zie ook paragraaf 3.5.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels). In Den Haag zien we echter in 2022 ook een stijging van het aantal huisvestingen van grotere statushoudergezinnen. Dit zou regionaal ook een rol kunnen spelen.

<

< < INHOUD

50

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

4 < INHOUD

51

Voor het gebied Zuidwest wordt een integraal programma opgesteld met daarin aandacht voor een sociale, economische en fysieke aanpak. Het gebied Zuidwest wordt opgenomen in het Rijksprogramma Stedelijke Vernieuwing 3.0.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

4 Leefbaarheid in de wijken Overkoepelende doelen: -

Bij ingrepen in de bestaande woonruimtevoorraad of gebruik van woonruimte de leefbaarheid en het karakter van wijken beschermen.

-

Rem op bouw kleine woningen

4.1 Aanpak Zuidwest De ondertekenaars van het Verbond Zuidwest (8 juli 2021), waaronder de gemeente, corporaties,

<

bewoners, ondernemers, professionele partijen en het Rijk, beloven komende 20 jaar zich samen in baan doorlopen, zich net zo veilig, thuis, met elkaar verbonden voelen, waar mogelijk deelnemen aan de arbeidsmarkt en in ieder geval bestaanszekerheid kennen en schulden-zorgenvrij zijn, en evengoed wonen als een gemiddelde Hagenaar. Dat is vastgelegd in het Nationaal Programma Den Haag Zuidwest. Doelen De aanpak voor Zuidwest sluit aan bij de doelstelling in de Woonagenda ten aanzien van stedelijke vernieuwing en gebiedsontwikkeling. • De leefbaarheid en de veiligheid wordt via een integrale aanpak verbeterd. Voor het gebied Zuidwest wordt een integraal programma opgesteld met daarin aandacht voor een sociale, economische en fysieke aanpak. • Het gebied Zuidwest heeft de status Rijksprogramma Stedelijke Vernieuwing 3.0. Samengevat ligt er een integrale opgave voor Zuidwest met een scope tot 2040: een sociaal economische opgave, een duurzaamheidsopgave, een woningbouwopgave en een ruimtelijke inrichting van de groene en openbare ruimte en een mobiliteitsopgave; dit landt in een structuurvisie. Met de partners waaronder de corporaties en hun ontwikkelaars werken we aan een gezamenlijke samenwerkingsagenda voor Zuidwest; deze maakt onderdeel uit van het uitvoeringsplan Doelen Inspanningen Netwerk (DIN).

Dit doen we enerzijds door waar mogelijk aan te sluiten op bestaande processen en te experimenteren met pilots. Hieronder enkele thema’s waaraan we werken: • Regie herstructurering – gebiedsontwikkeling • Uitvoeringsplan 2023-2027 (programma en structuurvisie) • Gezamenlijke Wijkagenda’s/gebiedsagenda’s/gebiedsvisies • Plinten en ontmoeten

< INHOUD

52

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

te zetten opdat bewoners van Zuidwest zich net zo gezond voelen, een net zo goede schoolloop-

• Tussentijd in Zuidwest • Leraren huisvesten • Woonzorgchallenge • Klein beginnen; starten met twee pilots in Moerwijk: Sociaal contract Moerwijk enLeefbaarheid in Moerwijk

4.2 Bestaande Woningvoorraad Doelen: -

Concentratie van kleine woningen beperken met primaat bij studentenwoningen, zorgwoningen en bijzondere concepten

-

Norm kleine woning: <40m2 in het CID en <50m2 in de rest van de stad.

-

Geen bouwbouwkundige splitsing, tenzij…

-

Ontmoedigen omzetten koopwoningen in huurwoningen.

4.2.1 Buy to let en opkoopbescherming Ook in 2021 heeft het onderzoekbureau ABF onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen van ‘buy to let’ in Den Haag door de jaren heen (RIS311091). Het fenomeen ‘buy to let’ is evenals in de andere grote steden, sterk toegenomen na de crisis in 2014. In Den Haag gaat het in de laatste jaren om circa 900 tot 1.000 bestaande koopwoningen die jaarlijks worden opgekocht om vervolgens de verhuren. Zo ging het in 2019 om 940 woningen van de in totaal 6.500 woningtransacties in hetzelfde jaar. Het percentage komt hiermee uit op 14%, terwijl dit in 2012 nog 10% was (360 woningen). Wanneer we uitgaan van het aantal woningtransacties die alleen door eigenaarbewoners worden verkocht gaat het om een aandeel ‘buy to let’ van bijna 20% in 2019. Beleggers van ‘buy to let’ woonruimten zijn actief in bijna alle wijken in Den Haag, maar in een aantal wijken is er sprake van bovengemiddeld hoge concentraties van aankopen. Zowel in aandeel als in aantallen vinden er vooral veel opkopen plaats in de volgende wijken: Laakkwartier en Spoorwijk (39% in 2019), Rustenburg en Oostbroek (38% in 2019), Moerwijk (34% in 2019), Schildersbuurt (35% in 2019), Leyenburg (27% in 2019), Mariahoeve en Marlot (24% in 2019), Bezuidenhout (25% in 2019) en Transvaalkwartier (25%). In deze wijken ligt het aandeel ‘buy to let’ ver boven het gemeentelijke gemiddelde van 14%.

Ook is in de deze wijken de woningvoorraad over het algemeen goedkoper en daarmee interessanter voor beleggers maar ook voor koopstarters met een lager of middeninkomen. Opkoopbescherming Om te zorgen dat betaalbare koopwoningen voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstromers in Den Haag, is in maart 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. Hierdoor is het niet meer mogelijk om woningen met een WOZ-waarde tot en met € 405.000 (prijspeil 2023) op te kopen om die vervolgens te verhuren. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat beleggers betaal-

< INHOUD

53

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

bare woningen in de stad niet mogen opkopen om ze te verhuren. Zo blijven er meer koopwoningen over voor mensen die er zelf in gaan wonen. Onder bepaalde voorwaarden kan men een vergunning of ontheffing krijgen om de woning toch te kunnen verhuren. Zo gaat het om de verhuur van een woning aan een familielid in de 1e of 2e graad, bij tijdelijke verhuur indien de eigenaar er eerst zelf minimaal een jaar heeft gewoond en wanneer de woning onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte. Daarnaast is een ontheffing in bepaalde specifieke gevallen mogelijk. Tabel 41 laat zien dat er in 2022 in totaal 36 verzoeken zijn binnengekomen. Hiervan zijn er 23 verleend, 2 geweigerd en 11 buiten behandeling of ingetrokken. In de meeste gevallen gaat het om (verleende) aanvragen op basis van verhuur aan familieleden. Jaar

Verzoeken

Verleend

Geweigerd

Buiten beh/ingetrokken

2022

36

23

2

11

Tabel 41: overzicht vergunningen in het kader van de wet opkoopbescherming.

4.2.2 Bouwkundig splitsen Per 1 juli 2019 kan in een groot aantal gebieden in Den Haag niet meer bouwkundig gesplitst worden. Hier worden geen woningvormingsvergunningen afgegeven. Er mag nog in een beperkt aantal gebieden, onder voorwaarden, bouwkundig gesplitst worden. Om bouwkundig te kunnen splitsen heeft een woningeigenaar een omgevingsvergunning nodig op basis van de Wabo en een woningvormingsvergunning op basis van de huisvestingsverordening. In de onderstaande tabellen is het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen en woningvormingsvergunningen voor bouwkundig splitsen weergegeven vanaf 2019 tot en met 2022.67 Jaar

aanvragen

vergund

geweigerd

ingetrokken/ buitenbehandeling

Nog in behandeling

2019

163

132

15

26

-

2020

8

2

3

3

-

2021

15

10

2

3

-

2022

79

40

11

16

12

Tabel 42: Overzicht omgevingsvergunningen bouwkundig splitsen. Bron: Bron V&T en bewerkt door Wonen, peildatum 31 maart 2023.

67 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt.

< INHOUD

54

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Jaar

aanvragen

vergund

geweigerd

ingetrokken/ buitenbehandeling

2019

40

26

6

8

2020

7

3

2

2

2021

20

4

10

6

2022

17

-

10

7

Tabel 43: Overzicht woningvormingsvergunningen bouwkundig splitsen. Bron: V&T en bewerkt door Wonen.

In 2019 zijn er 163 omgevingsvergunningen aangevraagd, waarvan er 132 zijn verleend. Het merendeel van de aangevraagde en verleende vergunningen heeft plaatsgevonden vóór 1 juli 2019. Vanaf het moment dat de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 per 1 juli 2019 van kracht is geworden, is het aantal aanvragen sterk afgenomen. Dat is logisch gezien de zeer beperkte mogelijkheden die er zijn overgebleven om naast een omgevingsvergunning ook een woningvormingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 te verkrij-

<

gen. Dit patroon is duidelijk terug te zien in het aantal aangevraagde en verleende omgevings­ cijfers van de woningvormingsvergunningen. In 2020 zijn nog slechts zeven woningvormings­ vergunningen aangevraagd waarvan er drie zijn verleend. In de tweede helft van 2021 is begonnen met het actief benaderen van eigenaren die hun pand zonder of niet met de juiste vergunningen in het verleden bouwkundig hebben gesplitst. Zij zijn gewezen op de mogelijkheid om de bouwkundige splitsing alsnog te legaliseren met een omgevingsvergunning zonder dat er een woningvormingsvergunning is vereist. De huisvestings­ verordening geeft hiervoor sinds december 2020 (artikel 8:2 lid 4) onder voorwaarden de mogelijkheid. Dit heeft in 2021 en 2022 geleid tot een toename van verzoeken en vergunningen voor omgevingsvergunningen voor bouwkundig splitsen.

4.2.3 Kamerbewoning Vanaf medio 2015 tot 1 juni 2021 was een omzettingsvergunning benodigd voor kamerbewoning vanaf vier personen. In maart 2020 is er, door middel van de beleidsregel ‘Omzettingsvergunning Den Haag 2020’ eerst een stop op de afgifte van omzettingsvergunningen gekomen in wijken met een gemiddeld genomen goedkope woningvoorraad. De beleidsregel is in juni 2020 uitgebreid met een volledige stop op de afgifte van omzettingsvergunningen in heel de stad totdat er nieuw kamerbewoningsbeleid van kracht zou worden. Sinds 1 juni 2021 is er nieuw beleid van kracht geworden op het gebied van kamerbewoning. Dit beleid was verwoord in de Nota voorraadbeleid 2020 en juridisch verankerd in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Inmiddels maakt de Nota voorraadbeleid onderdeel uit van de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365). Het nieuwe beleid voor kamerbewoning kent, conform de gestelde ambities uit de Woonagenda, strengere regels. Zo geldt er onder andere een vergunningplicht bij kamerbewoning vanaf drie personen en worden in wijken met een gemiddeld genomen goedkope en middeldure woningvoorraad geen omzettingsvergunningen meer verleend. Datzelfde geldt ook voor wijken waar al in meer dan 5%

< INHOUD

55

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

vergunningen van respectievelijk acht en twee in 2020. Hetzelfde patroon is terug te zien in de

van de woningen kamerbewoning plaatsvindt. Daarnaast is het minimum woonoppervlak per kamerbewoning opgehoogd naar 18 m2 en worden er geluidseisen gesteld bij kamerbewoning vanaf vijf personen. In de onderstaande tabel is het aantal aangevraagde en verleende omzettingsvergunningen weergegeven voor kamerbewoning vanaf 2019 tot en met 202268. Jaar

aangevraagd

verleend

geweigerd

ingetrokken/buiten behandeling

2019

225

194

2

29

2020

143

89

21

33

2021

38

6

13

19

2022

45

15

9

21

Tabel 44: Overzicht omzettingsvergunningen voor kamerbewoning. Bron: V&T en bewerkt door Wonen

In 2019 zien we een piek in het aantal aangevraagde en verleende vergunningen voor kamer­

<

bewoning. Oorzaak hiervoor is hoogstwaarschijnlijk de aanscherping van het beleid voor bouwsplitsen dat op dat moment gold voor een groot deel van de stad kozen mensen er sneller voor om een vergunning voor kamergewijze verhuur aan te vragen. Daarnaast zorgde ook de forse druk op de woningmarkt en de vraag naar betaalbare (en snel beschikbare) woonruimte vermoedelijk voor een groei in het aantal aanvragen. Aan de toename van het aantal verleende omzettingsvergunningen is in 2020 een einde gekomen. Vanaf maart 2020 gold een gedeeltelijke stop op de afgifte van omzettingsvergunningen. Deze stop is in juni 2020 uitgebreid tot een volledig stop die doorliep tot 1 juni 2021 (toen werd nieuw kamerbewoningsbeleid van kracht). De gevolgen van het nieuwe kamerbewoningsbeleid zijn duidelijk zichtbaar in de cijfers van 2021 (sterke daling van het aantal aanvragen en vergunningen). De stijging van het aantal aanvragen en verleningen van omzettingsvergunningen in 2022 is waarschijnlijk een gevolg van de algehele stop die nog een groot deel van het jaar 2021 gold. De verdeling van de in 2022 verstrekte omzettingsvergunningen is als volgt: Archipelbuurt, Duinoord, Westbroekpark, Leidschenveen, Vogelwijk, Stationsbuurt allemaal 1 vergunning. Vruchtenbuurt 4 vergunningen, Benoordenhout 5 vergunningen.

68 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt.

< INHOUD

56

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

kundig splitsen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Door het verbod op bouwkundig

4.2.4 Reflectie op kwaliteit nieuwbouwproductie Doelen: -

Gedifferentieerd bouwen in centrumgebied voor diverse stedelijke doelgroepen

-

Norm kleine woning: <40m2 in het CID en <50m2 in de rest van de stad.

-

Flexibel bouwen bij kleine woningen

-

Bij ontwikkelingen in de hele stad ligt het aantal kleine woningen op maximaal 20% van het totaal aantal woningen.

-

Een bouwinitiatief moet bijdragen aan diversiteit qua woningprijs en woningtype en woninggrootte.

Naast kwantitatieve doelstellingen voor het bouwprogramma, is ook de kwaliteit van de gerealiseerde woningen en woonmilieus van belang. Om eenzijdigheid te voorkomen is de bouw van kleine woningen genormeerd tot maximaal 20 % van de bouwproductie. Voor studenten­ woningen, zorgwoningen en bijzondere concepten geldt een uitzondering. Gedifferentieerd bouwen voor verschillende doelgroepen is het uitgangspunt, waarbij in sommige gebieden de

<

nadruk meer ligt op kleiner bouwen voor 1 persoons huishoudens, zoals rondom de campus HS, huishoudens. Zo krijgen de gebieden een bij het woonmilieutype en doelgroepen passende woonkwaliteit. In de Binckhorst zijn de eisen aan een bouwinitiatief in het omgevingsplan vastgelegd in beleidsregels voor de woonkwaliteit. De beleidsregels in het omgevingsplan van de Binckhorst kunnen worden geactualiseerd op het moment dat nieuw beleid (zoals de Woonvisie) is vastgesteld. Een aangepaste beleidsregel is van toepassing op nieuwe initiatieven die na vaststelling ervan worden ingediend. Bij veel van de grotere projecten die nu in voorbereiding zijn wordt gestreefd naar een zo gemengd mogelijk programma van betaalbaar, sociaal en marktwoningen en van kleinere woningen tot ruimere woningen. Bij kleinere woningen is het toevoegen van gemeenschappelijke ruimten belangrijk om ontmoeting tussen bewoners te stimuleren en zo de sociale cohesie te versterken. Dit valt onder de bijzondere concepten. We hebben een gesprekshandvat woonkwaliteit ontwikkeld waar we vanuit het perspectief van de (toekomstige) bewoners met de ontwikkelende partners in gesprek gaan over woonkwaliteit. Er ligt een grote opgave in Den Haag om woningen toe te voegen. Daarbij ligt de nadruk op het aantal woningen (kwantiteit/beschikbaarheid) en prijs van de woningen (betaalbaarheid).

De kwaliteit van het wonen in brede zin heeft daarin minder aandacht. Echter de woningen die nu gebouwd worden, zullen er voor lange tijd staan en het wonen van veel bewoners beïnvloeden. Daarom is het belangrijk dat ook de derde pijler, kwaliteit, een verdere uitwerking krijgt die ingebracht kan worden bij de ontwikkelingen in de stad, zodat het perspectief van de (toekomstige) bewoners op prettig wonen ook een plek krijgt. Juist omdat het een gelaagd begrip is, kiezen we voor de vorm van een gesprekshandvat. In de gesprekken tussen gemeente en ontwikkelende partijen kan het handvat dienen als een leidraad waarin kwaliteit besproken wordt naast het woningprogramma met aantallen en eigendoms­­

< INHOUD

57

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

terwijl in andere gebieden de nadruk meer ligt op wat groter bouwen voor meerpersoons­

verhoudingen en prijsklassen. Verder stellen we als gemeente al meerdere ruimtelijke voorwaarden in ontwikkelingen, bijvoorbeeld vanuit mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit. Dit gesprekshandvat heeft niet tot doel om extra voorwaarden te stellen, maar wel om het onderwerp bezien vanuit het perspectief van de mensen die er (gaan) wonen ook mee te nemen.

4.3 Huurteam Doel: huurders ondersteunen in hun huurrecht en tegengaan huisjesmelken (huurteam). Vanwege regelgeving vanuit de AVG is het Huurteam niet meer toegestaan gebruik te maken van de mutatiebestanden van de BRP om zich actief kenbaar te maken bij potentieel nieuwe huurders in de particuliere woningvoorraad. Het Huurteam heeft hierop steeds meer de samenwerking met de Haagse pandbrigade (hierna HPB) opgezocht. De genoemde samenwerking is met name succesvol te noemen omdat is gebleken dat er hierdoor steeds meer zicht komt op veelal nog kwetsbaardere groepen zoals arbeidsmigranten.

<

De stop op ‘gebruikmaken BRP mutatiebestanden’ heeft tot gevolg dat er een lichte afname is van Dit heeft onder andere te maken met de vaak complexe huurconstructies waarbij arbeidsmigranten woonruimte huren van hun werkgever. We zien dat deze groep vanuit de angst voor het verliezen van hun baan, de confrontatie met hun werkgever, in geval van missstanden, niet wil aangaan. Door veranderingen in de woningmarkt (toename van de WOZ-waarde van woningen) ziet het Huurteam echter ook dat woningen vaker in het geliberaliseerde huursegment vallen. Voor huurders van die woningen kan het Huurteam niets betekenen. Jaar

Aantal opnames

Aantal opgestarte procedures69

Aantal geslaagde bemiddelingen

2019

529

102

n.v.t.

2020

347

83

n.v.t.

2021

369

80

n.v.t.

2022

550

48

36

Tabel 46: Opnames en opgestarte procedures van het huurteam. Bron: Huurteam Den Haag.

Als we kijken naar tabel 46 met daarin de opnames en opgestarte procedures van het huurteam dan valt het volgende op: • Een daling van het aantal opnames in 2020. Die daling is veroorzaakt door de beperkende contactmaatregelen door Covid-19.

69 Daar waar wel procedures worden gestart is veelal sprake van een te hoge huur, onderhoudsproblemen of een combinatie hiervan.

< INHOUD

58

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

huishoudens die in beeld komen waarvan het Huurteam inschat dat ze geholpen kunnen worden.

• Het aantal aangespannen zaken bij de Huurcommissie is in 2022 sterk afgenomen. De oorzaak ligt vooral in de invoering van een veranderde systematiek waarbij het Huurteam actief bemiddelt tussen huurder en verhuurder. Circa 43% van de bemiddelingszaken leiden tot het gewenste resultaat.70 Dit maakt het starten van een procedure bij de Huurcommissie overbodig.

4.4 Bevorderen goed verhuurderschap Doel: bevorderen ‘goed verhuurderschap’ (pilot). De pilot goed verhuurderschap is afgerond en hier is uitgebreid over gerapporteerd via de commissiebrief RIS311820 met bijbehorende bijlagen. In maart 2023 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen. De wet is per 1 juli inwerking getreden. Gemeenten moeten verplicht een meldpunt opzetten waar huurders misstanden kunnen melden. Bovendien krijgt de gemeente meer mogelijkheden en

<

bevoegdheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woningen. ders staan en de mogelijkheid voor gemeenten om een verhuurvergunning in te voeren. De gemeente Den Haag heeft per 1 juli 2023 een meldpunt ongewenst verhuurgedrag ingesteld en per 1 september 2023 een verhuurverordening ingevoerd. Vanaf 1 maart 2024 moeten alle particuliere verhuurders van woonruimte in een aantal buurten in Transvaalkwartier en Laakkwartier een verhuurvergunning hebben.71

70 Bron: Huurteam Den Haag 71 Zie ook de raadsmededeling ‘invoering verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap’ (RIS315497) met raadsvoorstel ‘verhuurverordening Den Haag 2023 NAA’ (RIS315496) en de beleidsregel ‘goed verhuurderschap Den Haag 2023’ (RIS315495).

< INHOUD

59

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

De wet goed verhuurderschap bestaat uit Algemene regels waarin verplichtingen voor verhuur-

<

<

5 < INHOUD

60

De komende jaren zetten we voor enkele doelgroepen extra maatregelen in om ze makkelijker aan een woning te helpen.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

5 Specifieke groepen Doel: Verbeteren kans op huisvesting voor enkele kwetsbare en enkele onmisbare doelgroepen

5.1 Onmisbare beroepsgroepen Doel: sleutelberoepen in Den Haag huisvesting bieden. We hebben in ons coalitieakkoord en in de Woonagenda opgenomen dat we gaan experimenteren met manieren om zorgmedewerkers, politieagenten en leraren (sleutelberoepen) te helpen met het vinden van huisvesting. In de afgelopen jaren hebben we afspraken gemaakt met verhuurders over het beschikbaar stellen van de huurwoningen voor zorgmedewerkers, politieagenten en leraren. Dit doen we in nauwe

<

samenwerking met de sectoren Zorg, Onderwijs en de Politie. Voor 2021 en 2022 hebben we voor de woningen voor de doelgroep, het gaat om ruim 400 middeldure huurwoningen. Daarnaast zijn er ook andere partijen in de stad die zich inzetten voor deze doelgroep, waaronder de Koninklijke Haagse woningvereniging 1854. In de raadsbrief ‘stand van zaken huisvesting vitale beroepen’, die na het zomerreces wordt aangeboden aan de gemeenteraad, staat een uitgebreid overzicht. De komende tijd gaan we door met de aanpak om afspraken te maken met partijen over het beschikbaar stellen van meer woningen voor de sleutelberoepen. Met name woningen met een huur tot 850 euro (prijspeil 2020 Woonagenda) zijn interessant voor de doelgroep. Bij nieuwe grote ontwikkelingen in bijvoorbeeld Den Haag Zuidwest nemen we dit ook mee. Daarnaast heeft het college op 13 juni 2023 ingestemd met het doen van een pilot in Den Haag Zuidwest om samen met Haag Wonen, Staedion en Hof Wonen 15 startende leraren met voorrang een sociale huurwoning toe te wijzen (Beleidsregel pilot huisvesting leraren in Den Haag 2023 (RIS315793)).

5.2 Zorgdoelgroepen Doelen: • Aanbod voor zorgdoelgroepen door corporaties verhogen tot 313 zelfstandige woningen per jaar; • Aanbod voor zorgdoelgroepen verder verhogen met 50 woningen per jaar vanuit transformeerbaar gemeentelijk vastgoed; • 100 woningen per jaar realiseren door het realiseren van tijdelijke woningen en door met woningcorporaties afspraken te maken over labelen nieuwbouw voor zorgdoelgroepen en door te kijken naar mogelijkheden in de particuliere verhuur; • Evenwicht in huisvesting huishoudens uit zorginstelling in regiogemeenten. Met de woningcorporaties is in de Raamovereenkomst wonen 2019-2024 (RIS303208) afgesproken

< INHOUD

61

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

enkele nieuwbouwprojecten afspraken gemaakt met verhuurders over het beschikbaar stellen van

dat zij jaarlijks 313 zelfstandige woningen toewijzen aan zorgdoelgroepen. In 2019, 2020 en 2021 is dit aantal niet tijdig behaald. De achterstand vanuit de afspraken uit 2021 betrof 31 woningen. Deze achterstand is in 2022 volledig ingelopen. De doelstelling voor 2022 van 313 woningen is voor het overgrote deel gehaald. In totaal zijn 310 woningen gerealiseerd vanuit de doelstelling 2022. Een tweetal corporaties is er niet in geslaagd aan hun taakstelling te voldoen. De oorzaak hiervoor is gelegen in het relatief kleine bezit en het type bezit dat deze corporaties in Den Haag hebben. Hun bezit bestaat veelal uit wat grotere woningen, terwijl de uitstromers uit instellingen vaak eenpersoonshuishoudens zijn. Wij gaan met deze corporaties in gesprek om werkafspraken te maken over hoe zij geholpen kunnen worden bij het inlopen van deze achterstand (totaal 3 ­woningen) en wat zij zelf kunnen doen in het halen van hun taakstelling voor 2023. In de raadsmededeling RIS308570 (28 april 2021) heeft het college aangegeven extra inzet te plegen op de huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders. Er zijn groepen, zoals zorg­ doelgroepen en statushouders, waarvoor de gemeente een wettelijke taak heeft deze te huis­ vesten. In de huidige situatie kan de gemeente niet aan deze taak voldoen. In het onder paragraaf 3.7 statushouders genoemde doorbraakplan (RIS310115) wordt daarom