RIS318311 Bijlage Voortgangsrapportage Woonagenda over de jaren 2021 en 2022

Voortgangsrapportage

Woonagenda 2021-2022

DSO/Wonen Oktober 2023

Voortgangsrapportage

Woonagenda 2021-2022

DSO/Wonen Oktober 2023

Inhoudsopgave 4

1 Druk op de woningmarkt 1.1

Corporatiesector 

4 Leefbaarheid in de wijken

52

4.1

Aanpak Zuidwest

52

6

4.2

Bestaande Woningvoorraad

53

7

4.2.1 Buy to let en opkoopbescherming

53

4.2.2 Bouwkundig splitsen

54

4.2.3 Kamerbewoning

55

1.1.1 Geslaagde kandidaten: regulier versus niet regulier9

<

1.1.2 Kernvoorraad en corporatievoorraad

10

4.2.4 Reflectie op kwaliteit nieuwbouwproductie

57

1.2

Particuliere huursector

14

4.3

Huurteam

58

1.3

Koopsegment

17

4.4

Bevorderen goed verhuurderschap

59

2 Middensegment

20

5 Specifieke groepen

61

2.1

Nieuwbouw middeldure huurwoningen

20

5.1

Onmisbare beroepsgroepen

61

2.2

Verordening doelgroepen woningbouw 2022 22

5.2

Zorgdoelgroepen

61

2.3

Huisvestingsvergunning

23

5.3

Woonwagenbewoners

62

2.3.1 Handhaving24

5.4

Jongeren

63

2.3.2 WWS punten in relatie tot 2.4

5.5

Groepswonen

64

gevraagde huurprijzen25

5.6

Studenten

65

Betaalbare koop

Arbeidsmigranten

65

26

5.7

2.4.1 Nieuwbouw koopwoningen

26

5.7.1 Tegengaan overbewoning en overlast bij

2.4.2 Andere woonvormen

28

2.4.3 Regeling ‘ik bouw betaalbaar’

29

5.7.2 Regionaal huisvestingsplan

67

3 Maatregelen goedkoop segment

31

6 Actuele zaken

69

3.1.1 Nieuwbouw sociale huurwoningen

31

6.1

69

3.2

Woningmarktafspraken met de regio

34

3.3

Huisvestingsvergunning goedkoop segment

35

3.4

Urgentieverklaring

36

3.4.1 Uitsluiting woonruimten van werking urgentieverklaring37 3.5

Doorstroming

38

3.5.1 Doorstroompremie

38

3.5.2 Doorstroommakelaar

38

3.5.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels39

< INHOUD

3.6

Statushouders

41

3.7

Starters

42

3.7.1 Starters versus doorstromers in Den Haag

42

3.7.2 Haagse starters

44

3.8

46

(Grote) gezinnen

3

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

huisvesting arbeidsmigranten

Toeristische verhuur

66

<

Inleiding 

Inleiding Voor u ligt de tweede voortgangsrapportage Woonagenda1. Het betreft een rapportage over de jaren 2021 en 2022. De voortgangsrapportage Woonagenda heeft als doel de raad te informeren over de stand van zaken van de druk op de Haagse woningmarkt, de voortgang met betrekking tot de gestelde maatregelen en doelen in de Woonagenda 2020-2023 Haags samen wonen (RIS305711, door de raad vastgesteld op 7 oktober 2020) en eventuele vervolgstappen die gezet gaan worden en/of acties die ondernomen gaan worden. Dit gebeurt aan de hand van cijfers en een beschrijving waarbij opvallende zaken worden uitgelicht en waarbij op de te behalen doelen wordt ingegaan. Waar mogelijk wordt ingegaan op de maatregelen die zijn ingesteld om de doelen te bereiken.

<

De effecten daarvan op de te behalen doelen zijn echter niet altijd een-op-een te vertalen, omdat behalen van de doelen uit de Woonagenda. De hoofdstukindeling van de voortgangsrapportage volgt met de eerste vijf hoofdstukken de opbouw van de Woonagenda. Na een inleiding wordt in het eerste hoofdstuk een algemene stand van zaken gegeven van de druk op de Haagse woningmarkt en de verschillende woningmarkt­ segmenten. In de hoofdstukken twee en drie wordt ingegaan op het middensegment en het goedkope segment. In hoofdstuk vier en vijf komen respectievelijk leefbaarheid en specifieke groepen aan bod. In hoofdstuk zes komen tenslotte nog enkele actuele onderwerpen aan de orde.

1

Zie voor de eerste Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 (RIS311824): https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/ overige_bestuurlijke_stukken/739405?parent_event=938697

< INHOUD

4

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

ook andere factoren (bijvoorbeeld de coronacrisis) kunnen bijdragen aan het behalen of juist niet

<

<

1 < INHOUD

5

Tot 2023 gaan we uit van een groei van 4.000 á 5.000 inwoners per jaar.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

1 Druk op de woningmarkt 1 januari 2018

1 januari 2019

1 januari 2020

1 januari 2021

1 januari 2022

Totaal aantal woningen2, waarvan:

248.624

251.337

253.494

256.170

259.419

262.527

Koopwoningen

111.080

112.412

112.724

113.033

112.773

113.576

Particuliere huurwoningen

54.365

54.573

58.601

60.302

63.962

65.786

Corporatiewoningen3

80.305

80.162

80.215

80.415

80.621

81.466

Eigendom niet bepaald

2.874

4.190

1.954

2.420

2.063

1.699

Koopwoningen:

44,7%

44,7

44,5%

44,1%

43,5%

43,3%

Particuliere huurwoningen:

21,9%

21,7%

23,1%

23,5%

24,7%

25,1%

Corporatiewoningen:

32,3%

31,9%

31,6%

31,4%

31,1%

31,0%

Eigendom niet bepaald

1,2%

1,7%

0,8%

0,9%

0,8%

0,6%

Tabel 1: Grootte woningvoorraad in Den Haag en verdeling in sectoren. Bron: DHIC woningen naar eigendom op grond van cijfers van de Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendzaakbelasting).

In bovenstaande tabel is op basis van de OZB-gegevens aangegeven wat de verdeling van de Haagse woningvoorraad is over de verschillende woningmarktsegmenten. Als we kijken naar het totaal aantal woningen dan zien we dat de woningvoorraad aan het toenemen is. Zowel het aantal koopwoningen nam de laatste vijf jaren toe, met uitzondering van 2021, als het aantal corporatiewoningen. De particuliere huursector is sinds 2017 verder gegroeid, zowel in aantal (ruim 10.000 woningen) als in aandeel van de totale woningvoorraad (ca. 3%). De particuliere huursector is daarmee de snelst groeiende woningmarktsector in Den Haag. De cijfers met de standen van 1 januari 2023 zijn op het moment van schrijven van deze ­rapportage4 niet beschikbaar.

2

Het totaal aantal woningen in Den Haag op basis van de OZB is lager dan wanneer er naar het totaal aantal woningen in Den Haag wordt gekeken vanuit de BAG. Bij het OZB zijn er hoofdobjecten waaraan zogenaamde nevenobjecten gekoppeld kunnen zijn, en alleen een hoofobject krijgt een WOZ-aanslag (de bijbehorende nevenobjecten zijn hier dan in meegenomen). Bij de BAG tellen veelal (niet altijd) deze nevenobjecten mee als apart verblijfsobject. Omdat in de BAG geen kenmerken naar eigendomsvorm zijn opgenomen en in de OZB wel, laten we hier de cijfers vanuit de OZB zien.

< INHOUD

3

Dit zijn alle corporatiewoningen, dus ook van de corporaties die geen lid zijn van de SVH.

4

Mei 2023

6

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

1 januari 2017

1.1 Corporatiesector 2018

2019

2020

2021

2022

Aantal ingeschreven huishoudens bij WoonnetHaaglanden einde jaar5

130.227

137.509

146.921

157.400

169.457

175.721

Aantal reagerende woningzoekenden op corporatieaanbod in Den Haag6*

58.110

57.423

53.080

56.546

61.682

56.682

Mediane wachttijd7 in maanden van kandidaten die zijn geslaagd op grond van woon-/inschrijfduur in Den Haag8**

43

55

62

71

74

71

- Waarvan wachttijd starters9

56

67

74

79

79

78

- Waarvan wachttijd doorstromers10

23

32

40

52

60

49

Gemiddeld aantal reacties per advertentie voor een corporatiehuurwoning in Den Haag exclusief nieuwbouw11***

309

303

350

401

377

344

Gemiddeld aantal reacties per advertentie voor een sociale corporatiehuurwoning in Den Haag12

-

-

355

408

380

347

<

<

2017

Tabel 2: Indicatoren druk op de corporatievoorraad. * De afname in 2019 wordt veroorzaakt doordat het per september 2018 verplicht werd een inkomensformulier aan te leveren bij het reageren op een woning. ** In deze reeks zitten voor 2017 en 2018 correcties zodat de hele reeks over de wachttijd naar kenmerk van het huishouden gaat. ***dit is een nieuwe reeks vanaf 2018 vanwege een aanpassing van de methodiek door de SVH. In het verleden zijn sommige nieuwbouwadvertenties gezien als advertenties van bestaande bouw. Dit is gecorrigeerd.

5

Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn

6

Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn

7

De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum en is exclusief eventuele woonduur van

8

Bron: SVH jaarmonitors 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica.

9

Bron: SVH jaarmonitors 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica.

afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. doorstromers.

10 Bron: SVH jaarmonitors 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. 11 Bron: SVH lenboeken Den Haag jaargangen 2017 tot en met 2022. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. 12 Bron: monitor Haagse woningmarkt 2019 en 2020 (RIS11824) en SVH data bewerkt door SEPO.

< INHOUD

7

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

De druk op de corporatievoorraad en dan met name op de sociale huurvoorraad blijft groot, ook al laat een aantal cijfers in 2022 een lichte daling laten zien ten opzichte van 2021 en soms ook ten opzichte van 2020. Deze druk blijkt uit de volgende indicatoren: • Het aantal ingeschreven huishoudens bij Woonnet-Haaglanden stijgt jaarlijks. Het aandeel ‘voorzorginschrijvingen’ onder hen neemt toe. De Sociale Verhuurders Haaglanden (hierna SVH) rapporteert hierover dat in vijf jaar tijd de groep ingeschreven woningzoekenden met meer dan 10 jaar inschrijfduur toegenomen is van 5.710 naar 17.803, een verdrievoudiging13. Vanwege de lange wachttijd schrijven huishoudens zich ook geregeld opnieuw in, nadat zij net geslaagd zijn voor een woning; • In 2021 was het aantal reagerende woningzoekenden in Den Haag onevenredig hoog vanwege een onevenredige toename van het vrijkomend woningaanbod in 2021. Zie ook uitleg bij tabel 3. In 2022 daalde het aantal reagerende woningzoekenden weer tot op het niveau van 2020. Het aantal verhuringen daalde ook in 2022 (zie tabel 3). • Na een stijging van de mediane wachttijd in 2021 (oorzaak: stijging van de wachttijd van doorstromers, zie hieronder bij tabel 3), daalde de mediane wachttijd in 2022 weer tot op het niveau van 2020.

<

• De mediane wachttijd van doorstromers nam toe tot en met 2021. De stijging in 2021 wordt gende vervolgverhuizingen van doorstromers. Mogelijk heeft de nieuwbouw doorstromers met een langere woon-/inschrijfduur verleid om te verhuizen. Dan stijgt de mediane wachttijd. In 2022 daalde de mediane wachttijd voor doorstromers met 11 maanden. Bij starters bleef de mediane wachttijd in 2021 en 2022 nagenoeg gelijk aan die van voorgaande twee jaar. • In 2021 nam het gemiddeld aantal reacties per advertentie af (het geadverteerde woningaanbod was toen ook aanmerkelijk groter dan in 2020, dus men had meer keuze). In 2022 nam het gemiddelde aantal reacties op een advertentie verder af tot iets onder het niveau van 2018. Het aantal verhuringen in 2022 is ook vergelijkbaar met 2018 (zie tabel 3). 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Totaal aantal verhuringen in Den Haag door woningcorporaties

5.134

4.282

4.110

3.904

4.921

4.289

Waarvan vrije sector

onbekend

66

54

30

20

33

Waarvan nieuwbouwverhuringen

286

283

333

420

404

149

Tabel 3: Aantal verhuringen in Den Haag door woningcorporaties. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

Als we kijken naar het aantal verhuringen (tabel 3), dan valt het volgende op: • In 2021 vonden er ruim 1.000 meer verhuringen plaats in Den Haag dan in 2020. Ook in de regio nam het aantal verhuringen flink toe. De SVH ziet meerdere oorzaken van deze forse stijging van het aantal mutaties. Zo waren er relatief veel nieuwbouwopleveringen waarvan de toewijzingen aan corporatiedoorstromers leidde tot extra vervolgverhuizingen. Ook zijn er regionaal weinig 13 Bron: SVH aanbodrapportage 2021, opgesteld door Explica

< INHOUD

8

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

mogelijk verklaard door het grotere aantal nieuwbouwopleveringen en daarmee samenhan-

woningen onttrokken aan de woningvoorraad en hebben corporaties woningen toegevoegd aan het via Woonnet-Haaglanden geadverteerde woningaanbod. • In 2022 daalde het totaal aantal verhuringen tot het niveau van 2018. De komende jaren vindt in Den Haag grootschalige herstructurering plaats. Hierdoor neemt het aantal sociale huurwoningen op termijn toe en wordt de woningkwaliteit verbeterd. In de tussenliggende periode neemt het aantal herstructureringskandidaten toe in verband met de sloop die voorafgaat aan de nieuwbouw. Omdat vanwege de sloop de sociale woningvoorraad tijdelijk kleiner wordt, neemt het totaal aantal verhuringen naar verwachting tijdelijk af. Dit kan invloed hebben op de wachttijd van woningzoekenden.

1.1.1 Geslaagde kandidaten: regulier versus niet regulier 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Totaal aantal verhuringen*, waarvan aan/via;

5.134

4.282

4.110

3.904

4.921

4.289

Niet-regulier

Statushouders

7%

4%

5%

3%

6%

10,5%

Niet-regulier

Overige urgenties

16%

15%

11%

6%

4%

4,5%

Niet-regulier

Bemiddeling vanuit zorg (convenantafspraken) of overige bijzondere situaties die om voorrang vragen

6%

7%

7%

9%

9%

11%

Niet-regulier

Lokaal maatwerk (exclusief loting Haage starters en inclusief doorstroom statushouders)

2%

2%

2%

1%

1%

2%

Niet-regulier

Regionaal maatwerk

4%

3%

3%

Totaal aandeel niet-regulier

31%

28%

25%

24%**

23%

31%

Regulier

Wooninschrijfduur

48%

50%

51%

49%

57%

50%

Regulier

Bemiddeling: (coöptatie, woningruil, groepswonen, tijdelijke verhuur, vrije sector, campuscontract, tijdelijke verhuur via leegstandswet, lokaal maatwerk KOT)

15%

15%

14%

16%

12%

13%

Regulier

Direct te huur, loting (inclusief lokaal maatwerk loting Haagse starters), leefstijl

4%

4%

6%

7%

6%

4%

Regulier

Herstructureringskandidaten

2%

3%

4%

4%

2%

2%

69%

72%

75%

76%

77%

69%

Totaal aandeel regulier

* verhuringen zijn inclusief vrije sector huurwoningen. Dat zijn er enkele tientallen per jaar. **door een afrondingsverschil tellen de hele percentages niet op tot 24% Tabel 4: Overzicht verhuringen en verdeling over de verhuurgronden regulier-niet regulier volgens de indeling van de Raamovereenkomst Den Haag 2019-2024.14

14 Bron: SVH Tabellenboeken Den Haag en aanbodrapportages, jaargangen 2017 tot en met 2022, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit het tabellenboek of de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

< INHOUD

9

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Jaar

In tabel 4 is de verdeling van de geslaagde huishoudens over de verhuurgronden weergegeven. Hieruit kan het volgende worden afgeleid: • In 2021 is een flinke stijging te zien van het aandeel verhuringen via woon-/inschrijfduur. Dit heeft te maken met het feit dat er in 2021 ruim 1.000 meer verhuringen waren dan in 2020. Bij campuscontracten was juist een daling in het aantal verhuringen te zien (325 in 2021 versus 412 in 2020). Hierdoor is het aandeel reguliere bemiddelingen in 2021 in vergelijking met voorgaande jaren laag. Ook was het aantal en daarmee het aandeel herstructureringskandidaten in 2021 in vergelijking met voorgaande jaren laag. In 2021 ging het om 69 herstructureringskandidaten. In 2020 en 2019 waren dit er respectievelijk 147 en 169. • In 2022 neemt het aandeel verhuringen via woon-/inschrijfduur weer af tot op het niveau van de jaren vóór 2021. Dit hangt samen met het teruglopen van het aantal verhuringen in 2022. • Het aandeel kandidaten dat op een reguliere manier slaagt15 is in 2022 weer gelijk aan de jaren van vóór 2021. • Het aandeel kandidaten dat is geslaagd op grond van urgentie is de afgelopen drieënhalfjaar sterk afgenomen. Dit komt door de aanscherpingen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (zie ook paragraaf 3.4 urgentieverklaring);

<

• Het aandeel kandidaten dat is geslaagd op grond van een zorgconvenant of overige bijzondere Koepelconvenant huisvesting zorgdoelgroepen is afgesproken dat de corporaties jaarlijks 313 woningen leveren voor huishoudens die uitstromen uit een van de zorginstellingen die het convenant hebben getekend. In 2022 hebben de woningcorporaties opgelopen achterstanden ingelopen én vrijwel alle woningen voor 2022 geleverd. Zie paragraaf 5.2 zorgdoelgroepen. Ook zien we in 2022 een toename in het aantal directiebesluiten door woningcorporaties. Deze toename is mogelijk het gevolg van de aangescherpte regels voor urgentie; • Er wordt gebruik gemaakt van het in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 geregelde regionaal maatwerk. (zie voor meer informatie paragraaf 3.5.3 gebruik en effecten nieuw regionaal-/lokaal maatwerk); • Het aandeel verhuringen aan statushouders nam toe in 2021 en is in 2022 nog verder gestegen. Zie voor meer informatie paragraaf 3.6 statushouders.

1.1.2 Kernvoorraad en corporatievoorraad Hieronder volgen een beschrijving van de ontwikkelingen van de Haagse kernvoorraad, zoals afgesproken in de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208) en van de totale Haagse corporatievoorraad van bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (hierna SVH) aangesloten woningcorporaties.

15 Dit zijn overeenkomstig de Woonagenda de woningzoekenden die zijn geslaagd op grond van woon-inschrijfduur, reguliere bemiddeling (campuscontracten/studenten, woningruil, tijdelijke verhuur i.v.m. sloop/renovatie, groepswonen, coöptatie, directe verhuur, woningruil) of via het direct-te-huur-model, loting (inclusief het lokaal maatwerk voor Haagse starters) of leefstijltoewijzing. In deze cijfers zitten ook enkele tientallen verhuringen van vrije sectorwoningen, omdat we het belangrijk vinden dat de cijfers zoveel mogelijk herleidbaar zijn naar rapportages.

< INHOUD

10

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

situaties die om voorrang vragen, is in 2022 gestegen. De oorzaak hiervan is als volgt: via het

Haagse kernvoorraad Jaar (1 januari)

2019

2020

2021

2022

2023

Aantal woningen met een actuele huurprijs16 onder de liberalisatiegrens

76.462

77.241

78.118

79.290

79.322

Aantal woningen met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens en met een streefhuur onder de liberalisatiegrens

2.421

2.201

2.052

1.672

1.362

Totale kernvoorraad

78.883

79.442

80.170

80.962

80.684

Tabel 5: Haagse kernvoorraad woningcorporaties op 1 januari (volgens definitie van de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208) inclusief totale voorraad Woonzorg Nederland.17 Bron: SVH, bewerkt door SEPO en door Wonen aangevuld met de voorraadcijfers geleverd door Woonzorg Nederland. Door deze aanvulling ontstaat er een afwijking t.o.v. de vorige voortgangsrapp

De Haagse kernvoorraad van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij de SVH en zoals

<

afgesproken in de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208), bestaat per 1 januari 2023 uit woningen) (zie tabel 5).18 De kernvoorraad is opgebouwd uit twee delen: 1. De zelfstandige en onzelfstandige woningen met een huurprijs van de zittende huurder onder de liberalisatiegrens; 2. De zelfstandige en onzelfstandige woningen waarvan de huurprijs van de zittende huurder boven de liberalisatiegrens ligt, maar waarvan de huurprijs na mutatie onder de liberalisatiegrens komt (streefhuur). Het eerste deel van de kernvoorraad is de afgelopen jaren toegenomen. Dit heeft er onder andere mee te maken dat er de afgelopen jaren relatief gezien weinig woningen zijn gesloopt (266 tot 285 woningen per jaar), uit beheer zijn gegaan of zijn verkocht (56 tot 139 woningen per jaar) en er overwegend meer sociale nieuwbouwwoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. Ook zijn in 2020 woningen van Rijkswijk Wonen (124) en Omnia Wonen (607) aan de voorraad toegevoegd. Het tweede deel van de kernvoorraad (boven de liberalisatiegrens) is de afgelopen jaren afgenomen. Deze afname is waarschijnlijk grotendeels ten goede gekomen aan de toename van het eerste deel van de kernvoorraad. Mogelijke oorzaak van de daling in het tweede deel van de kernvoorraad is namelijk dat er mutaties (huuropzeggingen gevolgd door nieuwe verhuringen)

16 Actuele huurprijs is de kale huur die de zittende bewoner betaalt 17 Deze cijfers wijken af van de cijfers in de begroting. Daarin staan de woningen van alle toegelaten instellingen in Den Haag (dus ook van instellingen die niet zijn aangesloten bij de SVH). Daarnaast staan er in de begroting ook cijfers van alleen de zelfstandige woningen van de bij de SVH aangesloten instellingen. De prestatieafspraken gaan over zelfstandige en onzelfstandige woningen. 18 De berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH volgens de definitie uit de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208), te weten: Aantal zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen in Den Haag met een actuele netto huurprijs onder de liberalisatiegrens of die vanwege een algemene of inkomensafhankelijke huurverhoging een huur hebben boven de liberalisatiegrens maar na mutatie weer een sociale huurprijs krijgen (deze worden apart gemonitord). Deze woningen worden verhuurd door een in Den Haag actieve woningcorporatie en kunnen zich zowel in de DAEB als niet-DAEB tak van een corporatie bevinden. Daar is de voorraad zoals door Woonzorg Nederland is opgegeven bij opgeteld.

< INHOUD

11

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

80.684 woningen en is met 278 woningen gedaald ten opzichte van 1 januari 2022 (80.962

zijn geweest in dit deel van de kernvoorraad, waardoor de gemuteerde woningen het jaar erop meetellen bij het eerste deel van de kernvoorraad. Ook spelen hier waarschijnlijk de effecten mee van de verschillende huurverlagingen die golden voor huishoudens met een laag inkomen in de periode van 1 juli 2020 tot 1 juli 2022. Hierdoor is het gebeurd dat huurders met een laag inkomen die eerst een huurprijs boven de liberalisatiegrens betaalden uiteindelijk een huurprijsverlaging tot aan de voor bij hun huishouden passende aftoppingsgrens kregen. Meer uitleg volgt verderop in dit hoofdstuk bij tabel 7. Ook is wettelijk geregeld dat een huurder een voorstel tot het terugdraaien van een inkomensafhankelijke huurverhoging kan indienen als de betreffende huurder een inkomensterugval heeft.

Totale Haagse corporatievoorraad Januari 2019

Januari 2020

Januari 2021

Januari 2022

Januari 2023

Aandeel corporatiewoningen met kale huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens

17.171

21%

16.884

20%

16.195

19%

15.622

19%

14.779

18%

Aandeel corporatiewoningen met kale huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en tweede aftoppingsgrens

49.659

60%

49.813

60%

50.160

60%

55.750

66%

53.293

64%

Aandeel corporatiewoningen met kale huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens

8.629

10%

9.365

11%

10.856

13%

7.072

8%

10.398

12%

Subtotaal (sociale voorraad)

75.459

92%

76.062

92%

77.211

92%

78.444

93%

78.470

94%

Huur meer dan liberalisatiegrens

6.831

8%

6.518

8%

6.345

8%

5.429

6%

4.890

6%

Huur onbekend of niet opgegeven

60

0%

236

0%

92

0%

255

0%

261

0%

Totaal

82.350

100%

82.816

100%

83.648

100%

84.128

100%

83.621

100%

Tabel 6: Verdeling van de totale Haagse corporatievoorraad (zelfstandig en onzelfstandig) van bij de SVH aangesloten corporaties over de huurprijssegmenten van de zittende bewoners. Bron: SVH data januari 2019 – januari 2023, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO en Wonen. Deze berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH over de actuele kale huurprijzen exclusief het deel van de woningen met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens die na mutatie een huurprijs onder de liberalisatiegrens krijgen. Ook zitten in deze berekening niet (alle) woningen van Woonzorg Nederland. Hier zit dus een afwijking t.o.v. de berekening van de kernvoorraad volgens definitie uit de Raamovereenkomst.

De totale Haagse corporatievoorraad van bij de SVH aangesloten corporaties inclusief het geliberaliseerde deel van de voorraad (dit zijn woningen met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens) bestond op 1 januari 2023 uit 83.621 woningen (zie tabel 6). Wat met name opvalt als we inzoomen op de verdeling van de voorraad over de huurprijs­ segmenten, is de daling van het aandeel van de voorraad met een huurprijs boven de liberalisatiegrens per 1 januari van de jaren 2022 en 2023. De meest waarschijnlijke verklaring voor deze afname is gelegen in de wettelijk verplichte huurprijsverlagingen die vanaf medio 2020 tot en met

< INHOUD

12

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Jaar (1 januari)

medio 2022 golden voor huishoudens met een laag inkomen en de mogelijkheid inkomens­ afhankelijke huurverhoging weer terug te draaien na een inkomensterugval. In die periode werden tevens de huurprijzen bevroren19, terwijl de liberalisatiegrens wel wettelijk verhoogd werd. Januari 2019

Januari 2020

Januari 2021

Januari 2022

Aandeel corporatiewoningen met kale huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens

17.171

Aandeel corporatiewoningen met kale huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en tweede aftoppingsgrens

23%

16.884

22%

16.195

21%

15.622

20%

14.779

19%

49.659

66%

49.813

65%

50.160

65%

55.750

71%

53.293

68%

Aandeel corporatiewoningen met kale huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens

8.629

11%

9.365

12%

10.856

14%

7.072

9%

10.398

13%

Subtotaal

75.459

100%

76.062

100%

77.211

100%

78.444

100%

78.470

100%

<

Januari 2023

Tabel 7: Verdeling van de sociale corporatievoorraad (zelfstandig en onzelfstandige woningen) van bij de SVH aangesloten corporaties over de huurprijssegmenten van de zittende bewoners. Bron: SVH data januari 2019 – januari 2023, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO en Wonen. Deze berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH over de actuele kale huurprijzen exclusief het deel van de woningen met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens die na mutatie een huurprijs onder de liberalisatiegrens krijgen. Ook zitten in deze berekening niet alle woningen van Woonzorg Nederland. Hier zit dus een afwijking t.o.v. berekening van de kernvoorraad volgens de definitie uit de Raamovereenkomst.

Wanneer we verder inzoomen op de sociale voorraad20 (tabel 7) van de bij de SVH aangesloten woningcorporaties en de verdeling over de huurprijsklassen, dan zien we het volgende: • Het aandeel en aantal woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens neemt af, zowel in aantal als in aandeel. Dat houdt verband met het feit dat de goedkoopste voorraad ook vaak de slechtste voorraad is en het eerst in aanmerking komt voor sloop. • Het aantal en aandeel woningen met een kale huurprijs boven de aftoppingsgrenzen tot aan de liberalisatiegrens steeg tot januari 2022, maar daalt per 1 januari 2022 ineens flink. M ­ ogelijke oorzaak voor deze daling is de verplichte huurprijsverlaging die inging per juli 2021. Deze huurverlaging was bedoeld voor huishoudens van een sociale huurwoning bij een woning­corporatie met een relatief laag inkomen en een kale huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Wettelijk was toen geregeld dat de huur voor deze huishoudens verlaagd moest worden tot net onder de aftoppingsgrens die voor het specifieke type huishouden van toepassing was.21

19 Huurbevriezing in 2020 is voor huishoudens met een kale huur boven de aftoppingsgrenzen die een laag inkomen hebben en voor huishoudens met een huur boven de liberalisatiegrens en een iets hoger inkomen. Huurbevriezing in 2021 geldt voor alle huurders van een sociale corporatiewoning. Inkomensafhankelijke huurverhoging was ook niet toegestaan dat jaar. Bron: https://www.woonbond.nl/huurbevriezing-en-huurverlaging-2020 en https://www.woonbond.nl/nieuws/ huurbevriezing-sociale-huurders-2021 20 Dit zijn de woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens 21 https://www.woonbond.nl/eenmalige-huurverlaging-2021

< INHOUD

13

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

Jaar (1 januari)

• Na een periode van huurbevriezing in 202022 en 2021 mogen vanaf juli 2022 de huren weer worden verhoogd. Dit is, naast mutaties, mogelijk de reden dat per januari 2023 het aandeel en aantal huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens weer bijna op het niveau van 1 januari 2021 zit. • Voorgaande twee punten hangen samen met de opvallende stijging van het aandeel corporatiewoningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen per januari 2022 (van 65% naar 71%). Per 1 januari 2023 daalt dit aantal en aandeel weer, maar dit aantal en aandeel blijft wel hoger dan de drie jaar voorafgaand aan de stijging. • Verder valt op dat de meeste huurders een huur betalen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen. Dit heeft te maken met de verplichting dat corporaties passend moeten toewijzen en de afspraak uit de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208) dat corporaties minimaal 70% van het vrijkomend aanbod met een huurprijs tot aan de 2e aftoppingsgrens moeten verhuren. Daarnaast is regionaal in het Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden (RIS310381) afgesproken dat minimaal 70% van het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw, vanaf 1 januari 2022 verhuurd wordt aan de primaire doelgroep (dat zijn huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens).

1.2 Particuliere huursector De sector die in Den Haag het meest blijft groeien is de particuliere huursector. In 2020 is de omvang met zo’n 3.700 woningen toegenomen naar bijna 64.000 woningen. In 2021 is de omvang verder toegenomen tot bijna 65.800 woningen (januari 2022).23 (zie ook tabel 1). Informatie over de toe- of afname in 2022 is op het moment van schrijven24 van deze rapportage niet beschikbaar. De toename van woningen in 2020 en 2021 in de particuliere huursector komt niet alleen door toevoeging van nieuwbouwwoningen, maar ook doordat er verhoudingsgewijs meer woningen door particuliere eigenaren worden verhuurd. Verschuiving van een woning van de koopsector naar de particuliere huursector gebeurt óf omdat een woning is aangekocht om te verhuren óf omdat de eigenaar zelf uit de woning is vertrokken en de achtergelaten woning niet heeft verkocht maar is gaan verhuren.

22 Huurbevriezing in 2020 was voor huishoudens met een kale huur boven de aftoppingsgrenzen die een laag inkomen hadden en voor huishoudens met een huur boven de liberalisatiegrens en een iets hoger inkomen. Zie https://www.woonbond.nl/huurbevriezing-en-huurverlaging-2020. 23 DHIC woningen naar eigendom op grond van cijfers van de Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendzaakbelasting) 24 Mei 2023

< INHOUD

14

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Gemiddelde looptijd in dagen 31 december 2018

85

31 december 2019

39

31 december 2020

51

31 december 2021

42

31 december 2022

41

Tabel 8: Gemiddelde looptijd in dagen van particuliere huurwoningen. Bron: Den Haag in Cijfers/Pararius, bewerking door gemeente Den Haag/DSO/SEPO.

Ondanks het feit dat de particuliere huursector groeit, uitten de effecten van de krappe woningmarkt op de woningzoekenden zich de afgelopen jaren tevens in deze huursector. Dit is te zien aan een daling van het aantal dagen dat een particuliere huurwoning gemiddeld op Pararius te huur stond (zie tabel 8) en aan de stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van woningen op Pararius de afgelopen jaren (zie tabel 9). Euro/m2 31 december 2018

19

31 december 2019

19

31 december 2020

20

31 december 2021

21

31 december 2022

21

Tabel 9: Gemiddelde huurprijs van particuliere huurwoningen. Bron: DHIC/Pararius, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO.

< INHOUD

15

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Aantal te huur staande woningen

aandeel < lib grens

aandeel > lib grens < 1.500 euro euro

aandeel > 1.500 euro < 2.000 euro

aandeel > 2.000 euro

aandeel > lib grens

Eerste helft 2019

935

8%

58%

19%

15%

92%

Tweede helft 2019

1025

7%

53%

19%

22%

93%

Eerste helft 2020

945

8%

53%

18%

21%

92%

Tweede helft 2020

1298

8%

49%

19%

24%

92%

Eerste helft 2021

1093

9%

56%

19%

17%

91%

Tweede helft 2021

649

12%

53%

18%

17%

88%

Eerste helft 2022

479

5%

53%

21%

20%

95%

Tweede helft 2022

382

4%

46%

21%

29%

96%

Eerste helft 2023

296

4%

39%

25%

32%

96%

Tabel 10: Aantal te huur staande woningen op Pararius met verdeling over de huursegmenten. Bron: DHIC/Pararius, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO.

Als we naar tabel 10 kijken, valt verder het volgende op: • De woningen die de afgelopen jaren op Pararius werden aangeboden bevonden zich voornamelijk in het hogere prijssegmenten. • In de tweede helft van 2020 en eerste helft van 2021 stond er een relatief groot aantal woningen te huur. Oorzaak hiervoor kan zijn dat toen vanwege de Coronapandemie expats zijn teruggekeerd naar hun thuisland, waardoor een groter aanbod aan particuliere huurwoningen beschikbaar is gekomen. Omdat expats wegbleven, is dit aanbod mogelijk verhuurd aan andere woningzoekenden. Dit verklaart mogelijk ook de afname in 2021 van het aandeel te-huurstaande woningen met een huurprijs boven de 2.000 euro. Het zou kunnen dat verhuurders er toen voor hebben gekozen hun ‘expatwoningen’ voor een lagere huur te verhuren om zo leegstand te voorkomen. Mogelijk speelt hetzelfde bij woningeigenaren die hun woning vóór de pandemie via sites als Airbnb verhuurden. • Vanaf de tweede helft van 2022 zien we een heel duidelijke stijging van het aandeel te-huurstaande woningen met een huurprijs boven de 2.000 euro. Een mogelijke oorzaak hiervoor is de terugkeer van expats. Echter kan deze prijsstijging ook te maken hebben met het kleiner wordende aanbod en het ontbreken van huurprijsregulering. • Vanaf de tweede helft van 2021 zien we een daling in het aanbod van te huur staande woningen op Pararius.

Mogelijk is dit het effect van de opkoopbescherming die in maart 2022 is ingevoerd in Den Haag. Doel hiervan is te zorgen dat betaalbare koopwoningen voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstromers in Den Haag. Andere oorzaak kan zijn dat het Rijk voor­ nemens is een aantal maatregelen te treffen (regulering middenhuur en fiscale maatregelen), waardoor het rendement op het verhuren van een woning afneemt. Het kan zijn dat verhuurders hun woning(en) daarom te koop zetten. Op dit moment beschikken we echter niet over de gegevens om hierover harde uitspraken te kunnen doen.

< INHOUD

16

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

1.3 Koopsegment 2019

2020

2021

gemiddelde verkoopprijs verkochte eengezinswoning [euro]

535.153

573.135

659.250

gemiddelde verkoopprijs verkochte appartementen [euro]

286.045

313.236

365.775

gemiddelde verkoopprijs verkochte woningen [euro]

349.121

379.583

440.783

aantal verkochte appartementen [woningen]

5.126

5.324

5.231

aantal verkochte eengezinswoningen [woningen]

1.738

1.825

1.796

Totaal aantal verkochte woningen

6.864

7.149

7.027

gemiddelde M²-prijs verkochte woningen [euro/m²]

2.840

3.092

3.547

gemiddelde M²-prijs verkochte EGW [euro/m²]

2.997

3.211

3.617

gemiddelde M²-prijs verkochte MGW [euro/m²]

2.786

3.051

3.524

Tabel 11: Gemiddelde verkoopprijs en aantal verkochte woningen in Den Haag Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst

jaar

aantal verkochte woningen

Indicatie gemiddelde verkoopprijs bestaande bouw

Indicatie gemiddelde verkooptijd

2019

4.401

€ 325.775

34

2020

4.328

€ 366.675

31

2021

4.080

€ 435.225

26

2022

3.622

€ 438.914

29

Tabel 12: Aantal verkochte woningen, gemiddelde verkoopprijs en gemiddelde verkooptijd in Den Haag. Bron: NVM kwartaalrapportages bewerkt door Wonen. Omdat het gemiddelde van de gemiddelden van de kwartaalcijfers is genomen, zijn genoemde verkoopprijs en verkooptijd een indicatie. De gemeente beschikt namelijk niet over de achterliggende data.

De koopsector bestond per 1 januari 2021 uit 112.800 woningen en per 1 januari 2022 uit bijna 113.600 woningen (zie ook tabel 1). De grote druk op de woningmarkt heeft ook in de koopsector tot verdere sterke prijsstijgingen geleid. Als we kijken naar tabel 11 dan springt vooral 2021 eruit met een stijging in de gemiddelde verkoopprijs van 16% en een daling in het aantal verkochte woningen. In totaal werden in 2021 circa 7.000 woningen verkocht. We beschikken op het moment van het schrijven van deze rapportage niet over de cijfers voor 2022 vanuit de Gemeentelijke Belastingdienst. Wanneer we daarom vanuit de rapportages van de kwartaalcijfers van NVM kijken (zie tabel 12) naar de cijfers voor Den Haag (zie tabel 12) dan zien we in 2022 een daling van 11% in het aantal verkochte woningen ten opzichte van 2021. De gemiddelde verkoopprijs in 2022 (€ 438.914) is nog maar licht gestegen (1%) ten opzicht van 2021 (€ 435.225).

< INHOUD

17

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

Wanneer we dan ook nog naar het eerste kwartaal van 2023 kijken, valt op dat in dat kwartaal de gemiddelde verkoopprijs (€383.630) met 10% is gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 (€426.000). De verkooptijd is in diezelfde periode verdubbeld; van 25 dagen naar 50 dagen.

<

< < INHOUD

18

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2 < INHOUD

19

In aanvulling op de eis van 20% middeldure huur, streeft de gemeente naar 20% betaalbare koop

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

2 Middensegment Overkoepelend doel: Haagse woningmarkt blijft toegankelijk voor middeninkomens.

2.1 Nieuwbouw middeldure huurwoningen Doel: Vergroten nieuwbouwaanbod voor middeninkomens. Nieuwbouwproductie bestaat voor minimaal 20% uit middeldure huur waarvan de helft tussen de liberalisatiegrens en €880 en de helft tussen €880 en €985 (prijspeil 2020 (dit wordt jaarlijks geïndexeerd volgens CPI+1%)). 2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

2021 (aantallen)

2021 (%)

2022 (aantallen)

2022 (%)

Sociale huurwoningen25

262

14%

396

18%

344

18%

294

14 %

Sociaal markt

0

0%

0

0%

0

0%

114

5%

Goedkope huurwoningen26

0

0%

271

12%

60

3%

80

4%

Middeldure huurwoningen27

327

17%

551

25%

631

32%

268

13%

Dure huurwoningen28

380

20%

325

15%

186

10%

93

4%

Koopwoningen

420

22%

659

30%

632

32%

1.266

60%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

8

0%

0

0%

4

0%

0

0%

Studentenwoningen

481

26%

0

90

5%

0

0%

Totaal opgeleverde nieuwbouwwoningen

1.878

100%

2.202

1.947

100%

2.115

100 %

100%

Tabel 13: Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Den Haag. Bron: gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

In 2021 zijn 631 middeldure huurwoningen opgeleverd en in 2022 268. Dit is respectievelijk 32% 25 Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 26 Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 27 Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €988,- (prijspeil 2022, Haaglandengrens), bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%) 28 Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven €988 (prijspeil 2022, Haaglandengrens).

< INHOUD

20

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2019 (aantallen)

en 13% van alle opgeleverde nieuwbouw. Naast nieuwbouw zijn er in 2022 nog 59 middeldure huurwoningen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn middeldure huurwoningen die bijvoorbeeld via transformatie tot stand zijn gekomen. De percentages van de in aanbouw genomen woningen vormen een belangrijke graadmeter van de voortgang die het college boekt in het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Vanuit de gemeente wordt er dan ook primair gestuurd op het moment van start bouw. Het moment van start bouw is namelijk de graadmeter voor beschikbaarheid grond, beschikbaarheid vergunning, financiering en duidelijkheid partners. Daarom volgt hieronder ook informatie over de in aanbouw genomen woningen. 2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

2021 (aantallen)

2021 (%)

2022 (aantallen)

2022 (%)

Sociale huurwoningen29

454

23%

235

21%

688

33%

615

21%

Sociaal markt30

0

0%

0

0%

62

3%

0

0%

Goedkope huurwoningen31

44

2%

80

7%

0

0%

65

2%

Middeldure huurwoningen32

600

31%

57

5%

259

12%

794

27%

Dure huurwoningen33

176

9%

69

6%

164

8%

714

25%

Koopwoningen

687

35%

592

53%

916

44%

529

18%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

4

0%

0

0%

0

0%

0

0%

Studentenwoningen

0

0%

90

8%

0

0%

197

7%

Totaal in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen

1.965

100%

1.123

100%

2.089

100%

2.914

100%

Tabel 14: In aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in Den Haag. Bron: gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

In 2021 zijn 259 middeldure nieuwbouwhuurwoningen in aanbouw genomen en in 2022 794.

29 Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 30 Sociaal markt: Woning met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen. 31 Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 32 Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €988,- (prijspeil 2022, Haaglandengrens), bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%) 33 Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven €988 (prijspeil 2022, Haaglandengrens).

< INHOUD

21

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2019 (aantallen)

Dit is respectievelijk 12% en 27% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in de betreffende jaren. Naast nieuwbouw is in 2022 nog voor 19 middeldure huurwoningen de verbouw van start gegaan. Dit betreft de start bouw van middeldure huurwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden. Voor informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021 en RIS315804 over heel 2022). De doelstelling om 20% middeldure huurwoningen te bouwen wordt waar mogelijk opgenomen in de gemeentelijke kaders voor nieuwbouwprojecten. Afspraken over het beschikbaar houden van middeldure huurwoningen worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten, gronduitgifte en erfpachtvoorwaarden of in het bestemmingsplan en uitgebreide WABO. In de laatste gevallen is een doelgroepenverordening vereist (zie volgende paragraaf). Voor meer informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages

<

woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021 en RIS315804

2.2 Verordening doelgroepen woningbouw 2022 Doel: Publiekrechtelijke borging van de prijscategorieën (middelduur en sociaal) in bouwplannen In 2021 is een verordening doelgroepen woningbouw vastgesteld. Een doelgroepenverordening is noodzakelijk om prijscategorieën in bestemmingsplannen en uitgebreide WABO’s op te kunnen nemen. De verordening legt vast wat we verstaan onder een sociale- en middeldure huurwoning, de termijn waarop de woningen in deze segmenten behouden moeten blijven en voor welke inkomensgroepen de woningen bestemd zijn. Voor dit laatste is aangesloten op de Huisvestings­ verordening Den Haag 2019. Op basis van de verordening zijn in meerdere bestemmingplannen woningbouwcategorieën opgenomen, zoals bij de Schaloenstraat, Steenzicht en Ruimzicht, Maestro en Kop Assumburgweg. Ook in het omgevingsplan Binckhorst is een en ander vastgelegd. Het gaat om (stand begin 2022) 4.200 woningen, waarvan 30% sociaal en 20% middelduur, waarbij het sinds het vaststellen van het Omgevingsplan verplicht is dat de sociale huurwoningen door een corporatie worden geëxploiteerd. Bij een aantal bestemmingsplannen dat op korte termijn als ontwerp ter inzage worden gelegd worden ook woningbouwcategorieën opgenomen. Zoals voor het voormalige SoZa gebouw waarin 30 % sociaal door een toegelaten instelling is opgenomen.

< INHOUD

22

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

over heel 2022).

2.3 Huisvestingsvergunning Doel: het aanbod (nieuwbouw en bestaande bouw) van middeldure huurwoningen tijdelijk reserveren voor middeninkomens.34 De Huisvestingsverordening Den Haag 2019 is sinds 1 juli 2019 van kracht. In deze verordening is de huisvestingsvergunning opgenomen om bovenstaand doel te bewerkstelligen. In 2020 vond er kwalitatief onderzoek plaats naar de ervaringen van geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen met de huisvestingsvergunning voor woningen met een middenhuur. De raad is hierover apart geïnformeerd via een raadsmededeling (nulmeting evaluatie huis­ vestingsvergunning middeldure huurwoningen RIS308380). Hierin is een eerste beeld beschreven van de stand van zaken in de uitvoering en de ervaringen van marktpartijen, geslaagde huurders en woningzoekenden met de huisvestingsvergunning. De raad is toen ook geïnformeerd dat het nog te vroeg was om uitspraken te doen over de effectiviteit van de huisvestingsvergunning. In 2022 heeft de één-meting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen plaatsgevonden (RIS314392). De resultaten van WoON2021 zijn hierin meegenomen. Begin 2023

<

is de raad geïnformeerd over deze één-meting. woning, ook wel middenhuurwoning genoemd, is gedaald van 28% in WoON2018 naar 8% in WoON2021. Het invoeren van maximale inkomensgrenzen zodat mensen met een te hoog inkomen niet meer in aanmerking komen voor een middenhuurwoning heeft dus effect gehad. Het aanbod van middenhuurwoningen voor middeninkomens is hiermee vergroot. Huishoudens met lagere inkomens die door de krapte op de woningmarkt verdrukt worden in het sociale huursegment, zijn genoodzaakt uit te wijken naar een middenhuurwoning. Hun aandeel in verhuizingen naar het middenhuursegment is volgens WoOn2021 55%. Periode

Gemiddeld aantal aanvragen per maand

Incomplete aanvragen

1 juli t/m december 2019

248

23%

1 januari t/m 30 juni 2020

277

15%

1 juli tot en met december 2020*

406

33%

1 januari tot en met 31 december 2021

383

33%

1 januari tot en met 31 december 2022

414

42%

* in deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan. Tabel 15: Gemiddeld aantal huisvestingsvergunningaanvragen middenhuur per maand en aandeel incomplete aanvragen. Bron: administratie afdeling Wonen gemeente Den Haag.

34 Zie ook motie Monitoren effectiviteit maatregelen middeldure huur (RIS302873)

< INHOUD

23

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

Uit WoON2021 blijkt dat het aandeel hoge inkomens dat verhuist naar een middeldure huur­

juli tot en met december 2019

januari tot en met juni 2020

juli tot en met december 2020*

1 januari tot en met 31 december 2021

1 januari tot en met 31 december 2022

Aantal aanvragen

1.489

1.678

2.421

4.598

4.974

Doorlooptijd complete aanvragen (dagen)35

18

19

19

12

16

Aantal verstrekkingen

1.139

1.527

2.171

4.291

4.454

Aantal afwijzingen

7

9

22

14

128

Buiten behandeling

Geen gegevens

Geen gegevens

12

39

36

Tabel 16: Kerngegevens huisvestingsvergunning middenhuur. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.36 * In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan.

<

Het aantal huisvestingsvergunningaanvragen voor een middenhuurwoning dat in eerste instantie Zo zijn de aanvraagformulieren verduidelijkt en staat uitdrukkelijk aangegeven dat men bij een aanvraag bijlagen moet aanleveren en welke bijlagen dat zijn. Medewerkers van het team Vergunningen bellen sinds december 2020 aanvragers die een incomplete aanvraag hebben ingediend. Dit doen zij met als doel efficiënter te kunnen werken. Op een e-mail reageerden aanvragers niet en vervolgens maakten zij bezwaar op het moment dat het bericht kwam dat de aanvraag buiten behandeling werd gesteld. Door te bellen merken de medewerkers dat aanvragers de ontbrekende gegevens snel aanleveren. Ondanks deze inzet, blijft het aandeel incomplete aanvragen groot. De medewerkers van het team Vergunningen stellen inmiddels extra vragen speciaal gericht op het achterhalen van de oorzaak van de incomplete aanvragen. Dat doen zij als ze telefonisch contact opnemen met een aanvrager die een incomplete aanvraag heeft ingediend. Op die manier wordt nagegaan of en zo ja wat de gemeente er nog aan kan doen om het aandeel incomplete aanvragen naar beneden te krijgen. Daarnaast zijn de medewerkers eind 2022 gestart met het geven van informatie aan verhuurders over de vereiste documenten en informatie bij de aanvraag.

Hiervoor gaan zij langs bij de verhuurders om met voorbeelden uit te leggen hoe een aanvraag compleet ingediend moet worden. Dit werkt goed maar is tijdrovend.

2.3.1 Handhaving De handhaving van de huisvestingsvergunningen door de Haagse Pandbrigade (hierna HPB) moest in 2021 nog op gang komen. Hiervoor waren verschillende oorzaken, waaronder het gegeven dat

35 Voor de berekening wordt gerekend met de complete aanvragen die zijn ingediend en verstrekt in deze periode 36 Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in deze tabel.

< INHOUD

24

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

incompleet wordt ontvangen blijft hoog (zie tabel 15). Hierop is al een aantal acties genomen.

de HPB hiervoor extra capaciteit moest aantrekken en het door Covid lange tijd niet mogelijk was huisbezoeken te brengen. De HPB controleert standaard de aan- of afwezigheid van een huisvestingsvergunning tijdens een huisbezoek zowel na meldingen over onrechtmatig wonen als bij de handhavingscontroles. Bij het ontbreken van een huisvestingsvergunning, daar waar deze wel verplicht is, wordt aan de verhuurder/eigenaar een bestuurlijke boete opgelegd en geïnd. Zij zijn immers de verantwoordelijke partij die moet weten dat aan de verplichting van de huisvestingsvergunning moet worden voldaan. In 2021 is 23 keer een boete opgelegd en in 2022 gebeurde dit 62 keer. Het opleggen van de hoge boetes maakt indruk. Omdat verhuurders vrezen voor de hogere boetes bij herhaling heeft dit als positief neveneffect dat huisvestingsvergunningen alsnog met terugwerkende kracht tot 1 juli 2019 worden aangevraagd.

2.3.2 WWS punten in relatie tot gevraagde huurprijzen

<

De raad is via de brief Markthuren particulieren middensegment (RIS305820) geïnformeerd dat (huurprijs onder de liberalisatiegrens) in grote getalen worden verhuurd voor een middeldure huurprijs (€ 752,33-€ 988,61 prijspeil juli 2021) en soms zelf een dure huurprijs (>€ 988,61 prijspeil juli 2021). Over de eerste helft van 2021 is gekeken hoe de gevraagde huurprijs van de woningen waarvoor een huisvestingsvergunning is aangevraagd en waarvan het aantal WWS-punten geschat kan worden, zich verhoudt tot de huurprijs die volgens de WWS-richtlijn bij het geschatte aantal WWS-punten van die woning hoort.37 Hieruit kan geconcludeerd worden dat de gevraagde huurprijs in veel gevallen afwijkt van de redelijke huurprijs op basis van de WWS-punten. Van de woningen die naar schatting 142 WWS-punten38 of minder hebben, heeft 59% een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 752,33 prijspeil 2021). Ruim 21% heeft een huurprijs boven de middeldure huurgrens (€ 975,92 prijspeil juli 2020) waarvan een klein deel een huurprijs van € 1.500 heeft. Van de woningen met 143 of meer geschatte WWS-punten heeft 95% een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 752,33 prijspeil 2021). 67% heeft een huurprijs boven de middeldure huurgrens waarvan het grootste deel een huurprijs tot € 1.300 heeft. Over heel 2021 en 2022 zijn op het moment van schrijven van deze rapportage39 geen cijfers beschikbaar.

37 Onderzoek door de gemeente Den Haag 38 142 WWS-punten komt ongeveer overeen met de liberalisatiegrens 39 Juni 2023

< INHOUD

25

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

woningen die op grond van het aantal WWS punten een sociale huurprijs zouden moeten hebben

2.4 Betaalbare koop Doel: streven naar 20% betaalbare koop, waarvan 10 % andere woonvormen

2.4.1 Nieuwbouw koopwoningen

2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

2021 (aantallen

2021 (%)

2022 (aantallen)

2022 (%)

Huurwoningen

969

52%

1.543

70%

1.221

63%

849

40%

Goedkope koopwoningen40

23

1%

72

3%

0

0%

603

29%

Middeldure koopwoningen41

86

5%

141

6%

53

3%

4

0%

Dure koop­ woningen42

311

17%

446

20%

579

30%

659

31%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

8

0%

0

0%

4

0%

0

0%

Studenten­ woningen

481

26%

0

0%

90

5%

0

0%

Totaal opgeleverde nieuwbouw­ woningen

1.878

100%

2.202

100%

1.947

101%*

2.115

100%

Tabel 17: Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Den Haag. Bron: gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM. *afrondingsverschil

Den Haag hanteert voor betaalbare koopwoningen een Vrij Op Naamprijs die correspondeert met de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (tot maximaal € 355.000 prijspeil 2022). In 2021 zijn 53 betaalbare nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd en in 2022 607. Dat is respectievelijk 3% en 29% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2021 en 2022 respectievelijk nog 5 en 3 betaalbare koopwoningen 40 Goedkope koopwoning: Koopwoningen met een prijs tot € 206.000 (prijspeil 2022, jaarlijks te indexeren door Regionale Tafel Wonen). 41 Middeldure koopwoning: Koopwoningen met een prijs tussen € 206.000 en € 355.000 (NHG-grens) (prijspeil 2022) 42 Dure koopwoning: Koopwoningen met een prijs boven € 355.000 (prijspeil 2022)

< INHOUD

26

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2019 (aantallen)

toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn woningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen De percentages van de in aanbouw genomen woningen vormen een belangrijke graadmeter van de voortgang die het college boekt in het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Vanuit de gemeente wordt er dan ook primair gestuurd op het moment van start bouw. Het moment van start bouw is namelijk de graadmeter voor beschikbaarheid grond, beschikbaarheid vergunning, financiering en duidelijkheid partners. Daarom volgt hieronder ook informatie over de in aanbouw genomen woningen. 2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

2021 (aantallen

2021 (%)

2022 (aantallen)

2022 (%)

Huurwoningen

1.274

65%

441

39%

1.173

56%

2.188

75%

Goedkope koopwoningen43

15

1%

0

0%

8

0%

0

0%

Middeldure koopwoningen44

104

5%

11

1%

203

10%

0

0%

Dure koopwoningen45

568

29%

581

52%

705

34%

529

18%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

4

0%

0

0%

0

0%

0

0%

Studentenwoningen

0

0%

90

8%

0

0%

197

7%

Totaal in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen

1.965

100%

1.123

100%

2.089

100%

2.914

100%

Tabel 18: In aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in Den Haag. Bron: Gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

Den Haag hanteert voor betaalbare koopwoningen een Vrij Op Naamprijs die correspondeert met de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (tot maximaal € 355.000 prijspeil 2022). In 2021 zijn 211 betaalbare nieuwbouwkoopwoningen in aanbouw genomen. Dat is 10% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in dat jaar. In 2022 zijn geen betaalbare nieuwbouwkoopwoningen in aanbouw genomen. Naast nieuwbouw is in 2021 nog voor 6 betaalbare koopwoningen de verbouw van start gegaan. Dit betreft de start bouw van betaalbare koopwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden. 43 Goedkope koopwoning: Koopwoningen met een prijs tot € 206.000 (prijspeil 2022, jaarlijks te indexeren door Regionale Tafel Wonen). 44 Middeldure koopwoning: Koopwoningen met een prijs tussen € 206.000 en € 355.000 (NHG-grens) (prijspeil 2022) 45 Dure koopwoning: Koopwoningen met een prijs boven € 355.000 (prijspeil 2022)

< INHOUD

27

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2019 (aantallen)

Voor informatie over woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021 en RIS315804 over heel 2022). De combinatie van koopwoningen en huurwoningen binnen één complex blijkt in de praktijk lastig te realiseren. Het college blijft hierover in gesprek met de betrokken marktpartijen en corporaties, onder andere aan de Haagse Tafel Wonen. Betaalbare koop wordt ondertussen al waar mogelijk opgenomen in gebiedsvisies, gebiedsagenda’s, en overige plankaders. Voor de planontwikkeling Dreven/Gaarden/Zichten is voor de woningbouwprogrammering in de NvU (RIS308508) ruimte geboden om meerdere doelgroepen te bedienen. Daaronder zijn doelgroepen die gezien hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook bediend kunnen worden met een betaalbare koopwoning. Daarom is in de NvU opgenomen dat een substantiële toevoeging van woningen zal bestaan uit betaalbare koopwoningen, te weten ca. 27% van de netto toe te voegen woningen.

<

In de PUK voor de Venen (RIS313612) is daarnaast uitgegaan van een percentage van 56% goedwoningbouwcategorie verder uit in samenwerking met Hof Wonen en de WOM Den Haag Zuidwest. Het aantal betaalbare koopwoningen dat hierdoor kan worden toegevoegd bedraagt circa 500.

2.4.2 Andere woonvormen Afgelopen periode zijn meerdere projecten in het kader van CPO ((collectief) particulier opdrachtgeverschap) gestart, waarvan een deel in de betaalbare koop. In Petroleumhaven is de Hoge Vrijheid in 2022 voortvarend doorgegaan met de bouw van de 132 woningen. Dit project past binnen de doelstelling om 10% betaalbare koop in andere woonconcepten te realiseren. Op de Capadosestraat wordt geklust aan 20 woningen in een voormalig schoolgebouw, waarvan ca 12 in het betaalbare segment. De Wijhestraat en Schlegelstraat zijn opgeleverd in 2022. Daarnaast zijn 3 CPO-projecten in Deelplan 20 (Ypenburg) opgeleverd met in totaal 48 woningen. Het betreft Dagpauwooglaan/Koolwitjelaan, opgeleverd eind 2021, Koolwitjelaan/Vuurvlinderlaan en Dagpauwooglaan/Vuurvlinderlaan, opgeleverd tweede helft 2022. In de Vogelwijk is eind 2022 op het voormalige Halo terrein een appartementencomplex in CPO opgeleverd met 42 huishoudens. In Zuidwest is in de voormalige kleuterschool Wijhestraat druk geklust door 6 deelnemers van Bouwgroep Pragmatis, de oplevering vond plaats in het 1ste kwartaal van 2022. Op de Goudsmidsgaarde is een CPO-ontwikkeling gaande met 10 grondgebonden woningen. Aan het Schapenatjesduin zijn 55 woningen in PO in ontwikkeling. De laatste woningen zitten in de opleverfase.

< INHOUD

28

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

kope en betaalbare koop. Het college werkt de realisatie én langjarige instandhouding van deze

2.4.3 Regeling ‘ik bouw betaalbaar’ In 2020/2021 is door de Kavelwinkel een kavel in verkoop gebracht in Petroleumhaven (Laakhaven) met de ‘ik bouw betaalbaar’ regeling. Met deze regeling worden 41 startende huishoudens met laag middeninkomen in staat gesteld gezamenlijk hun woning te ontwerpen en bouwen. Er was veel belangstelling voor deze kavel, de inschrijving is ondertussen gesloten. Het project past binnen de doelstelling om 10% van de betaalbare koop in andere woonvormen (in dit geval CPO) te realiseren. Door de sterk gestegen bouwkosten kwam de financiering van het project onder druk, dit is opgelost door de starterslening per deelnemer te verhogen. De startbouw is gepland in het tweede kwartaal van 2023.

<

< < INHOUD

29

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

3 < INHOUD

30

Bij nieuwbouw hanteren we een norm van 30 % sociale woningbouw

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

3 Maatregelen goedkoop segment Overkoepelende doel: De kansen op een woning voor huishoudens met een laag inkomen (verder) vergroten.

3.1.1 Nieuwbouw sociale huurwoningen Doel: Vergroten aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag 2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

2021 (aantallen)

2021 (%)

2022

2022 (%)

Sociale huurwoningen46

262

14%

396

18%

344

18%

294

14%

Sociale huurwoningen markt47

0

0%

0

0%

0

0%

114

5%

Goedkope huurwoningen48

0

0%

271

12%

60

3%

80

4%

Middeldure huurwoningen49

327

17%

551

25%

631

32%

268

13%

Dure huurwoningen50

380

20%

325

15%

186

10%

93

4%

Koopwoningen

420

22%

659

30%

632

32%

1.266

60%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

8

0%

0

0%

4

0%

0

0%

Studentenwoningen

481

26%

0

0%

90

5%

0

0%

Totaal opgeleverde nieuwbouwwoningen

1.878

100%

2.202

100%

1.947

100%

2.115

100%

Tabel 19: Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Den Haag. Bron: gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM

46 Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 47 Woning met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen. 48 Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). 49 Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €988,- (prijspeil 2022, Haaglandengrens), bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%) 50 Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven €988 (prijspeil 2022).

< INHOUD

31

Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022

<

<

2019 (aantallen)

Om het aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag te vergroten, hanteren we bij nieuwbouwproductie en verdichting de norm van minimaal 30% sociale woningbouw. Bij verdichting wordt het bestaande aantal sociale huurwoningen teruggebouwd én bestaat minimaal 30% van de toevoeging uit sociale huurwoningen. In 2021 zijn 344 sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie opgeleverd. Dit is 18% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. In 2022 zijn er 294 sociale nieuwbouwhuur­ woningen door een woningcorporatie opgeleverd. Dat is 14% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Daarnaast zijn er in 2022 nog 114 sociale nieuwbouwhuurwoningen door markt­ partijen opgeleverd. Dat is 5% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2022 nog 167 sociale huurwoningen voor een toegelaten instellingen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn woningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen. De doelstelling voor 30% sociale nieuwbouw is in 2021 en 2022 qua opleveringen niet gehaald. De percentages van de in aanbouw genomen woningen vormen een belangrijke graadmeter van de voortgang die het college boekt in het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Vanuit de