RIS315146 Bijlage 1 Ontwikkelstrategie Mercuriuskwartier

Groene Long, zone voor de begraafplaats Dit gebied maakt onderdeel uit van de Groene Long van Laak. Dit betekent dat hier geen nieuw permanent bouwvolume gerealiseerd kan worden. Het terrein is tijdelijk nodig voor het huisvesten van een aantal schuifoperaties, waaronder een tijdelijke basisschool. Vanaf 2027 wordt hier een geothermie-installatie gerealiseerd met respect voor het groene karakter. Er wordt ingezet op rust en groen met hoge ecologische waarde. Het gebied wordt zoveel mogelijk gevrijwaard van auto’s en verharding. De begraafplaats krijgt een exclusieve toegang voor het ontvangen van gasten op hun terrein. Het ontwerp van dit gebied ligt nog niet vast, maar er is een eerste visie geschetst.

Figuur 6.3: wisselwerking tussen het gekozen economische profiel, raamwerk, bedrijfstyologiën en de te ontwikkelen plots

32 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

33

6.3 keuzes voor de ontwikkeling In de totstandkoming van de ontwikkelstrategie zijn verschillende toekomstmodellen onderzocht en doorgerekend. Dit heeft geleid tot een aantal belangrijke conclusies en keuzes voor de ontwikkeling van het gebied. 1. De opeenstapeling huidige ambities is voor een bedrijvengebied niet haalbaar Conclusie: De programmatische, ruimtelijke en financieelstrategische ambities in het huidige Omgevingsplan zijn niet altijd met elkaar te verenigen. Om tot een ontwikkelstrategie voor het Mercuriuskwartier te komen is een gedifferentieerde keuze nodig waarbij mogelijk concessies gemaakt moeten worden om de doelen te bereiken. Keuze: De gekozen richting in beleidsconflicten zijn genomen in het belang van bedrijvenontwikkeling. Hiermee krijgt de economische ambitie prioriteit boven andere doelstellingen. Ambities zoals gesteld in Primaat Werken en Made in Den Haag worden daarmee uitvoerbaar. In hoofdstuk 7 wordt toegelicht hoe gemeente eigen grond inzet voor realisatie van bedrijvigheid. Aan de Wegastraat wordt bedrijvigheid behouden, eerder was hier sprake dat bedrijven zouden moeten verdwijnen voor vergroening van de Begraafplaatszoom, er rust een dubbelbestemming op deze percelen. Op pagina 50 wordt duidelijk gemaakt hoe met de openbare ruimteopgaven aan de Wegastraat omgegaan wordt. 2.

Wonen is beperkend voor werken, en wordt ontmoedigd Conclusie: Hoewel tegenwoordig wonen boven bedrijfsruimte technisch mogelijk is en dit in de businesscase tot financiële verevening leidt, brengt menging beperkingen met zich mee: • Het toevoegen van woningbouw gaat ten koste van het aantal vierkante meters en het type bedrijfsruimte dat in het gebied op maaiveld gerealiseerd kan worden. Door woningbouw is er meer ruimte nodig voor groen en voorzieningen. Dit gaat ten koste van het grondoppervlak dat ook voor bedrijvigheid beschikbaar komt. Ruimtelijk concurreren beide functies, vooral omdat bedrijven de begane grond het hardst nodig hebben. Daarnaast zorgt woningbouw ook voor een grotere parkeerbehoefte. • Woningen boven bedrijven leggen beperkingen op voor de begane grond waar bedrijfsruimte is gevestigd. De maat van draagconstructies leidt vaak tot beperkingen in gebruik of kleinere eenheden. Door de hogere kosten voor dit type bouwwerken zijn huurniveaus vaak te hoog voor veel typen bedrijvigheid. Daarnaast vraagt ook de ontsluiting van woningen ruimte op de eerste twee bouwlagen waardoor er minder plek voor bedrijvigheid overblijft.

•

•

•

Hinder van bedrijven richting woningen kan technisch opgelost worden. Echter kan dit bij hogere milieu categorieën (boven 3.2) of bij bedrijven met een grotere verkeersaantrekkende werking problemen opleveren. In het Mercuriuskwartier bevinden zich juist bedrijven met veel logistieke bewegingen. Belangen tussen bewoners en ondernemers kunnen lijnrecht tegenover elkaar staan als het gaat om leefkwaliteit versus bedrijfsvoering. Hierdoor kunnen conflicten tussen beide gebruikers ontstaan, denk bijvoorbeeld aan bedrijfsmatig gebruik van openbare ruimte. Naast menging met bedrijven grote delen van het gebied minder geschikt voor woningbouw door een gebrek aan groen, maar ook door hinder van fijnstof en geluid (komend van de Binckhorstlaan, het spoor en A12).

Keuze: Omdat de prioriteit ligt op het realiseren van een gezoneerd bedrijvengebied, is in dit deel van de Binckhorst woningbouw niet wenselijk. Het uitblijven van woningbouw zorgt ervoor dat bedrijven (ruimtelijk en financieel) niet weggeconcurreerd zullen worden en er ook geen extra overlast zullen ondervinden van bewoners. Voor de woningbouw die geclusterd gevestigd wordt (Pegasus met 300 woningen en mogelijk locatie Van der Kamp met ca.180 woningen, is het belangrijk dat het openbare ruimte-netwerk voldoende veiligheid en leefkwaliteit biedt. Wanneer er binnen het huidige reserveringsysteem woningen in het Mercuriuskwartier worden gereserveerd, en het plan voldoet aan het Omgevingsplan, kan de gemeente de ontwikkeling niet tegenhouden, maar zal er vanuit Primaat Werken-regels wel gestuurd worden op 20m2 bedrijvigheid per woning. Vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe Omgevingsplan zal de gemeente nieuwe woningbouw in dit gebied volledig uitsluiten. 3. De businesscase voor het intensiveren van bedrijfsruimte is uitdagend Conclusie: Een haalbare businesscase bij verdichting met bedrijfsruimte is niet altijd vanzelfsprekend. De huurniveaus zijn relatief laag in vergelijking met andere functies, er zijn functionele limieten aan stapeling en aan stapelen zijn ook hogere bouwkosten verbonden.

Hier komt bij dat het bestaande vastgoed dat wordt gesloopt bij herontwikkeling vaak grote afschrijvingen met zich mee brengt. Dit weegt niet altijd op tegen de opbrengsten bij verdichting bij deze functies. Opbrengsten en kosten staan bij ontwikkelvelden soms niet altijd tot elkaar in verhouding en de individuele businesscases zijn bij herontwikkeling van kavels in veel gevallen negatief.

4. Kantoorruimte is geen effectieve kostendrager Conclusie: Het realiseren van kantoorruimte blijkt geen effectieve kostendrager voor het realiseren van bedrijfsruimte op deze locatie. Het parkeergebruik is op dezelfde momenten hoog waardoor ook de investering in grotere garages ook leidt tot te hoge stichtingskosten. Kantoorfuncties kunnen daarnaast geen significante bijdrage leveren aan de businesscase van bedrijfsruimte, zowel ruimtelijk als financieel niet. Keuze: Kantoren zijn geen onderdeel van het economisch profiel en de focus in dit gebied. Daarom is een kantoorfunctie alleen ondergeschikt toegestaan als onderdeel van de hoofdbedrijfsfunctie. 5. Niet alle delen van het Mercuriuskwartier bieden dezelfde kansen Conclusie: In sommige gebieden binnen het Mercuriuskwartier liggen meer kansen voor een haalbare verdichting met bedrijfsruimte dan in andere. Belangrijke hierin is de combinatie van nieuw realiseerbaar programma en de bestaande ligging, eigendomsverhoudingen en opstallen van percelen. Binnen de deelgebieden Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg en Castor- en Polluxstraat liggen de grootste kansen voor het toevoegen van bedrijvigheid. Binnen het deelgebied Orion- en Wegastraat en het deelgebied Noorder- en Zuiderkroonstraat zijn de ruimtelijke verdichtingskansen beperkter door onder andere de monumentale hallen en het feit dat er al veel nieuwbouw plaatsvindt.

Keuze: In de spelregelkaart en ontwikkelstrategie worden de verschillende soorten dynamiek nader uitgelegd. In de verdichtingsopgave voor bedrijven komen twee prioritaire gebieden naar voren: 1. Castor- en Polluxskwartier, hier kan op korte termijn ontwikkeld worden. Het gaat om gemeentelijke grond die relatief snel uitgegeven kan worden. Bij heruitgifte of tenderprocedures zal de gemeente mogelijk moeten accepteren dat er een negatief saldo ligt op de businesscase. Bij een dergelijke uitgifteprocedure kan de gemeente wel zelf sturen op de betaalbaarheid en concepten van bedrijvigheid. 2. Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg, het gaat hier om braakliggende percelen en locaties die geherstructureerd moeten worden door de komst van het HOV. De kans op potentiële verdichting doet zich vooral voor wanneer het HOV gerealiseerd gaat worden en het gebied op de schop moet.

Keuze: In hoofdstuk 7 worden financieel-strategische keuzes nader toegelicht.

34 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

35

Gemeente zet eigen grond in voor de realisatie van MKB.

Beeldbepalende gebouwen zijn de iconen van het gebied.

Werken is zichtbaar vanaf de straat.

Kleinschalig groen past bij de maat en schaal van het gebied.

Logistiek bereikt bedrijven via het ‘hoefijzer’.

Autovrije zones zorgen voor extra routes voor voetgangers.

Figuur 6.4: Impressie Castor- en Polluxskwartier, met de Polluxhal centraal in het gebied. In dit gebied zitten kleinere MKB-bedrijven tot 1000 m2

36 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

37

6.4 Ontwikkelingen per deelgebied 6.4.1 Ruimte voor extra bedrijfsruimte De ambitie is om te verdichten en daarmee bedrijfsruimte toe te voegen. Stapeling en realisatie van meerlaagse bedrijvigheid is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het is de beste manier om tot een stedelijk bedrijventerrein te komen en stedelijk voldoende bedrijven en diversiteit in banen te houden. Om te onderzoeken hoe dit kan is een scala aan binnenlandse en buitenlandse projecten onderzocht, vanuit hier is er een bandbreedte aan realistische mogelijkheden in beeld gebracht, aansluitend bij de regels en vereisten van het huidige Omgevingsplan. De deelgebieden Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg en Castoren Polluxstraat zijn de gebieden die zich het best lenen voor een strategie gericht op verdichting en herontwikkeling voor bedrijven doordat hier enkele braakliggende kavels aanwezig zijn. De verdichtingspotentie levert in twee gebieden de volgende mogelijkheden op:

Het verdichtingspotentieel is een nettoresultaat van de te slopen opstallen versus de toe te voegen meters. Voor de berekening is uitgegaan van een aantal aannames: • Alle eigenaren ontwikkelen. • Het gaat om totalen in een eindsituatie, na een lang transformatieproces (het daadwerkelijke tempo van de ontwikkeling wordt bepaald door de markt en de opgave rondom het HOV-tracé). • Alle ontwikkelingen krijgen in de minimale en maximale berekening dezelfde verdichtingsprincipes en bouwhoogtes mee. Voor alle bouwvelden gelden uniforme regel (in de realiteit zullen bouwblokken individueel tot ontwikkeling komen, omdat er rekening mee is gehouden dat er per bouwveld een andere eigenaar is). • Bestaand vastgoed dat wordt geraakt door de HOVgerelateerde herstructureringsopgave wordt in hogere dichtheden terugontwikkeld.

Deelgebied Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg: Bandbreedte totaalprogramma 92.000 tot 180.000 m2 bvo, waarvan 66.000 tot 126.000 m2 bvo extra bedrijvigheid (netto, na sloopnieuwbouw).

38 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Noorder- en Zuiderkroonstraat: In dit deelgebied kan sprake zijn van inpandige transformatie. De effecten hiervan zijn niet meegenomen in deze studie omdat deze kwantitatief relatief beperkt zijn op de totaalsom. Echter is het een dynamiek die niet uitgesloten moet worden in de strategie voor dit deelgebied. Wegasstraat en Pegasusstraat: In dit deelgebied worden de bestaande bouwplannen en reserveringen afgemaakt. Nieuwe initiatieven worden gefaciliteerd als deze bijdragen aan het economisch profiel. Bedrijven aan de Wegastraat kunnen worden behouden. Indien bedrijven willen ontwikkelen is het wenselijk om de rooilijn terug te leggen zodat op termijn de Wegastraat verbreed kan worden. In overleg met de bedrijven kan onderzocht worden of de bedrijven mogelijk op termijn kunnen verplaatsen naar een locatie in het Mercuriuskwartier die geschikter is voor bedrijven met veel logistiek en verkeersbewegingen, bijvoorbeeld naar de noordelijke punt.

Deelgebied Castor- en Polluxkwartier: Bandbreedte totaalprogramma 30.000 tot 58.000 m2 bvo, waarvan 20.000 tot 40.000 m2 bvo extra bedrijvigheid (netto, na sloopnieuwbouw). In dit deelgebied worden tevens de mogelijkheden voor een collectieve parkeervoorziening onderzocht.

minimale ontwikkeling

6.4.2 Behouden en transformeren van bestaand vastgoed Het is niet alleen van belang te kijken naar verdichting, het vasthouden van het bestaande vastgoedareaal is een minstens zo belangrijke strategie. Mede omdat het hier gaat om betaalbare bedrijfshuisvesting. Sturing op de gebouwfunctie (waaronder uitsluiting van woningbouw) en economisch profiel is in dit geval de belangrijkste inzet. In het Mercuriuskwartier is in de huidige situatie ongeveer 71.000 m2 bedrijvigheid aanwezig, waarvan in de verdichtingsmodellen ongeveer 1/3 wordt vervangen. Op veel plekken en in deelgebieden (Orion- en Wegastraat en Noorder- en Zuiderkroonstraat en de monumentale panden van de Castor/Polluxstraat) is het bestaande vastgoed als vast gegeven aangenomen. Het gaat om ca. 50.000 m2 bvo bedrijvigheid. De strategie voor behoud en individuele transformatie/ verdichting van panden richt zich in hoofdzaak op twee deelgebieden:

6.4.3 Gebiedstotalen Om grip te krijgen op de orde van grootte zijn ook de totalen voor het Mercuriuskwartier uiteengezet. Minimale realisatie, bouwen in 2-3 lagen: Totale toevoeging: 120.982 m2 bvo, waarvan 86.336 m2 bvo bedrijvigheid (FSI van 2,4-3,0 per kavel). Netto toevoeging van bedrijfsruimte: ca. 65.000 m2 bvo (na aftrek te slopen opstallen). Totale hoeveelheid bedrijvigheid (met zittende 50.000 m2 bvo) is 115.000 m2 bvo. Maximale realisatie: maximaal, bouwen in 4-5 lagen: Totale toevoeging: 237.366 m2 bvo, waarvan 165.138 m2 bvo bedrijvigheid (FSI van 4,7- 6,6 per kavel). Netto toevoeging van bedrijfsruimte: ca. 143.500 m2 bvo. Totale hoeveelheid bedrijvigheid (met zittende 50.000 m2) is 193.500 m2 bvo. Overig programma Bovenstaande programmaberekening toont het ‘brutovloeroppervlak’ (bvo). Circa een vijfde tot een derde van het totaalprogramma is randprogramma om bedrijvigheid te ondersteunen. Het gaat bijvoorbeeld om gedeelde voorzieningen als parkeren en het ontsluiten van verdiepingen in de kern (logistiek en verkeersruimte), maar ook ruimte voor afvalinzameling, nutsvoorzieningen etc. Voor de netto bedrijfsruimte dient dit als vormfactor per ontwikkeling nog verrekend te worden om tot een zuiver aantal bedrijvigheid te komen.

maximale ontwikkeling

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

39

6.5 Raamwerk openbare ruimte 6.5.1 Transitie en bestaande kaders

6.5.2 Raamwerk

De transformatie van de Binckhorst naar een gemengd woon-, werk- en leefgebied is in volle gang. In de transitieperiode, maar ook in de definitieve situatie, is een goede openbare ruimte van cruciaal belang voor het functioneren van het gebied. Om in de organische gebiedsontwikkeling te kunnen sturen op de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte is in 2019 het Plan Openbare Ruimte en Buitenruimte Binckhorst vastgesteld door het college (RIS303175). Als vervolg hierop is ook het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst door het college vastgesteld (RIS303176). Het Plan Openbare Ruimte en Buitenruimte Binckhorst verbeeldt de ruimtelijke context en is met verschillende ontwerpprincipes een richtinggevend kader voor ontwikkelingen. Het plan laat de gewenste netwerken in de Binckhorst zien op het gebied van groen, water, verkeer en klimaat. Naast deze kaders is er ook een Handboek Openbare Ruimte (RIS303176) vastgesteld waar uitgangspunten staan geformuleerd voor straatprofielen in de Binckhorst en ‘klimaatprofielen’ specifiek voor het Mercuriuskwartier.

Ontwerp op de tussenschaal Het plan Openbare Ruimte en Buitenruimte Binckhorst hebben nog een hoog abstractieniveau met een indicatief stratenpatroon voor de gehele Binckhorst. Echter is elk deelgebied anders, qua bebouwing en bestaande kwaliteiten, maar ook qua transformatieontwikkelrichting. De realiteit dwingt ook tot nadenken over het functioneren van ruimtes en gemeentelijke investeringen. De ontwikkeling van de openbare ruimte is reactief en volgt pas na marktinitiatieven. Hierdoor blijft de kwaliteit van de openbare ruimte achter op de toenemende gebruiksdruk en biedt nu nog onvoldoende condities op het gebied van leefbaarheid (voor de bewoners en gebruikers) en verkeersveiligheid (met name langzaam verkeer). De organische manier van ontwikkeling leidt tot een lappendeken aan onsamenhangende openbare ruimtes en tot onzekerheid en discussie over de inrichting hiervan. Er is een visie nodig voor het totale stratenplan, aanleg van ondergrondse infrastructuur en bij de thematische opgaven die op het gebied afkomen, denk aan overstroming bij piekbuien en implementatie van het HOV. Het is daarom wenselijk om op deelgebiedniveau een raamwerk te maken.

Fase 1: korte termijn

In deze ontwikkelstrategie wordt hier voor het Mercuriuskwartier (Primaat Werken) een raamwerkschets gemaakt die komende jaren nog nader uitgewerkt zal worden.

Uitgangspunten raamwerk 1.

Erfgrenzen en eigendomsposities vormen uitgangspunt: bloksgewijze ontwikkeling (tempo eigenaren).

2.

Maat kavels zo groot mogelijk houden, faciliteren van grotere bedrijven. Per deelgebied verschilt de schaal van de bedrijfsvoering.

3.

Creëren van nieuwe gebiedsontsluiting en interne circuits (door komst HOV).

4.

Orientatie van straten verhelderen en inzetten op een robuuste maat van de openbare ruimte. Fase 2: lange termijn

Figuur 6.5: Raamwerkkaart: tijdelijke en toekomstige situatie

40 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

41

Figuur 6.6: Raamwerk 0-5 jaar (Fase 1).

Figuur 6.7: Schetsontwerp Raamwerk lange termijn, ontwerp fase 2.

Afronding van lopende projecten en heruitgifte van gemeentelijke gronden ten behoeve van bedrijvigheid. Daarnaast worden hoogurgente openbare ruimte projecten opgepakt om het

Deze kaart geeft een indicatieve visie op openbare ruimte in het Mercuriuskwartier na aanleg van het HOV. In een later stadium wordt samen met de omgeving het ontwerp voor

gebied veiliger en beter toegankelijk te houden (herinrichting Pegasusstraat, Siriusstraat, tijdelijke profiel Wegastraat, inrichting van gebied rondom HTM ontwikkeling)

individuele straten uitgewerkt waarna er mogelijk nog wijzigingen kunnen optreden

42 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

43

6.5.3 Facetuitwerkingen Het raamwerk heeft, naast het op orde brengen van het gebied, ook als doelstelling om een aantal belangrijke kwalitatieve principes uit het Omgevingsplan te concretiseren. Op hoofdlijn gaat het om het realiseren van hoogstedelijke ontwikkelingen (alzijdige bouwblokken met levendige plinten), het uitwerken Primaat Werken en de ontwikkeling van een Binck-avenue met HOV. Daarnaast is ook de uitwerking van klimaatopgaven, de energietransitie en uitwerking van de Groene Long van Laak een belangrijk gegeven. Omdat er veel thema’s en ambities invloed op het gebied hebben, geven de volgende themakaarten weer hoe de verschillende onderdelen functioneren en een plek in het raamwerk hebben gekregen.

Verkeersstructuur voor auto en logistiek In de huidige situatie wordt het autoverkeer teruggeleid naar de hoofdontsluitingswegen zoals de Binckhorstlaan en de Supernovaweg. Bij de aanleg van de HOV-verbinding komen een groot aantal ontsluitingen te vervallen. Dit betekent dat ontsluiting van dit gebied vanaf de Binckhorstlaan met de auto niet meer mogelijk is. De gebiedsontsluitingswegen Mercuriusweg en Wegastraat zullen toegang blijven verschaffen op het hoofdnet voor de auto. Naast deze twee al bestaande opties, is het vertrekpunt dat er een nieuwe interne verbinding toegevoegd wordt die de Mercuriusweg verbindt met de Supernovaweg. Deze is bedoelt als alternatief voor de vervallen ontsluitingen en doodlopende straten die ontstaan na de implementatie van het HOV. De logistieke maat

in het gebied wordt bepaald door de keuze van bedrijfsgroottes in het economisch profiel. Per zone en ontsluitingsstructuur staat aangegeven wat de maximaal toelaatbare maat is. Ontsluiting en parkeren Alle wegen zullen in principe 30 km/u worden (uitgezonderd Zonweg, Binckhorstlaan en Supernovaweg) en het haaksparkeren wordt overwegend vervangen door langsparkeren. Bij herontwikkeling wordt parkeren op eigen terrein opgelost. Laden en lossen en (kortdurend) parkeren is aan bepaalde zijdes van de straat nog mogelijk. In de doodlopende straten in de Noordpunt worden het klimaatprofiel uit Handboek Openbare Ruimte (RIS303176) gecombineerd met een keerlus. Op deze

Legenda Maximaal toelaatbaar

manier ontstaat er een werkstraatconcept waar de bestelbus nog kan laden er lossen aan de bedrijfsgevels. Aan deze ‘shared space’ ontstaat de mogelijkheid tot het maken van extra adressen en voorkanten. De groene eilanden in de middenberm kunnen verschillende invullingen krijgen, bijvoorbeeld als klimaatlint. In het Castor- en Polluxskwartier zal een gezamenlijke parkeergarage gerealiseerd moeten worden omdat individuele parkeeroplossingen voor deze kleine kavels niet mogelijk is.

Legenda

Trekker-opleggercombinatie

Kort parkeren/laden en lossen in werkstraat

Bakwagen tot 7,5 ton

Parkeren in de openbare ruimte

Bestelbus

Toegang gebouwkernen

Logistieke ontsluiting bedrijfspanden

P

Parkeren in gebouwkern

Toegang gebouwkernen

P

Zoekgebied collectieve parkeerhub

Parkeren in gebouwkern Volwaardige gebiedsontsluiting ‘Halve’ gebiedsontsluiting (rechts in, rechts uit)

Figuur 6.8: Toekomstige ontsluitingsstructuur

44 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Figuur 6.9: Parkeren

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

45

Ruimte voor langzaam verkeer De openbare ruimte is veelal autogericht met weinig ruimte voor fiets en voetganger. Met de komst van in ieder geval 300 woningen en een tijdelijke school in het gebied zal er gekeken moeten worden hoe straten veiliger gemaakt kunnen worden. Door het gebied loopt een belangrijke fietsverbinding langs de Mercuriusweg, die op termijn (met een brug) verbonden kan worden met Voorburg en Station Laan van NOI. De fietser deelt doorgaans de rijbaan met autoverkeer, maar omdat in de noordelijke punt grote vrachtwagencombinaties het gebied in moeten kunnen draaien, wordt er aan de Mercuriusweg een vrijliggend tweerichtings fietspad aan de Komeetwegzijde gerealiseerd. Op deze manier wordt het conflict tussen vrachtwagen en fietser beperkt.

Groenstructuur De groenstructuur bouwt voort op het verkavelingsritme en de wens om ook een groen en klimaatbestendig bedrijventerrein te realiseren. Het groen zorgt voor verkoeling in de zomer en bij hevige regenval voor een waterbuffer. Daarnaast is er in de groenstructuur ook ruimte voor het maken van verblijfsplekken, picknickbanken of voor ‘urban sports’. Het zijn de plekken waar in de pauzes ruimte is voor ontmoeting, lunch in de zon en ontspanning. De groenstructuur volgt de ruimtelijke hiërarchie van straten in het gebied. Aan de Supernovaweg komen groene koppen bij de gebiedsentrees. Langs de hoofdontsluitingswegen (haaks op

de Binckhorstlaan en Supernovaweg) komt laanbeplanting met een dubbele bomenrij. In de noord-zuidrichting haaks hierop komt er slechts een enkele bomenrij, dit aansluit bij de huidige beplantingsprincipes aan de Mercuriusweg en Siriusstraat. Overal in het gebied wordt het ‘groen-tenzij-principe’ gehanteerd. Dat wil zeggen dat verharding wordt verwijderd om straten maximaal te vergroenen. Dit is bedoelt om de leefbaarheid van het gebied een impuls te geven. In de noordpunt is toepassing van het klimaatprofiel (uit Handboek Openbare Ruimte, RIS303176) verplicht. Dit heeft te maken met het feit dat dit gebied in een lagergelegen poldervak ligt waar de grondwaterstand dichter onder het maaiveld ligt. Dit maakt het gebied, maar ook bedrijven extra kwetsbaar op schade bij piekbuien.

Legenda

“ Bijkomend effect is dat door het vergroten van het groenareaal, het Binck-kip-habitat zich gaat uitbreiden.

Legenda Fiets

Groenstructuur dwarsverbindingen

Voet

Groenstructuur langsverbindingen

Gewenste verbinding (voet, fiets)

Ecologisch groen- drassig Ecologisch groen Groene koppen Supernovaweg Klimaatstraat werkprofiel Gebruiksgroen: sporten/ spelen Begraafplaats Water

Groenbalans Bomen Fase 1: ca. 40 extra bomen, en in fase 2: eindtotaal ca.175 extra bomen ten opzichten van de huidige situatie. Groen In fase 2 is er ca. 32.000m2 groen extra ten opzichte van de huidige situatie.

Figuur 6.10: Fiets- en voetgangersnetwerk

46 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Figuur 6.11: Groentypen en -structuur

Water In fase 2 is er ca. 3.100m2 extra open water ten opzichte van de huidige situatie.

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

47

6.4.4 Aanpak en fasering Een deel van de openbare ruimte kan op korte termijn worden ingericht en een deel pas na aanleg van de HOV-verbinding en de doorontwikkeling van de Binckhorst. Daarom wordt er een onderscheid gemaakt in deze twee fasen. 1. Openbare ruimte binnen huidig omgevingsplan (tot 2027) Voor de verkeersveiligheid van fiets en voetgangers en de leefbaarheid van het gebied zijn op korte termijn maatregelen nodig. Soms zijn deze tijdelijk van aard, maar waar kan wordt het definitieve profiel aangelegd. Wegastraat – tijdelijk profiel De hoogste prioriteit ligt bij de herinrichting van de Wegastraat, een gebiedsontsluitingsweg die momenteel onveilig is voor verschillende verkeersdeelnemers. De breedte van de weg is niet in overeenstemming met de functie die het vervuld. Het is de enige aantakking op de Binckhorstlaan voor autoverkeer (alleen rechts-in en rechts-uit). Door de komst van 300 woningen in Pegasus is het nodig de straat geschikter te maken voor langzaam verkeer. Naast Pegasus worden aan deze zijde de projecten WegaPunt, Eenheidsbureau Politie en mogelijk Wegastraat 34-40 ontwikkeld, hierdoor kan de inrichting hier meteen naar een definitieve inrichting. Het gaat om een stoep van 6 meter breed waar bomen in aangeplant worden. Aan de overzijde, met bestaande bedrijven, wordt het profiel tijdelijk heringericht om deze te blijven faciliteren.

De straat wordt opnieuw ingericht als bouwprojecten zijn afgrond. Zonweg De Zonweg is geen onderdeel van deze gebiedsontwikkeling, de herinrichtingsopgave wordt separaat opgepakt binnen het programma ‘masterplan bereikbaarheid’. De gemeente maakt middelen vrij voor een tijdelijke herinrichting, binnen 5 jaar wordt onder dit programma de fietsveiligheid op orde gebracht. Pegasusstraat De Pegasusstraat krijgt een nieuwe groene inrichting en zal in 2025 gereed zijn. Hierbij wordt een ‘bioswale’ aangelegd welke overtollig regenwater kan opvangen. Siriusstraat (zuidelijk deel, tussen Wegastraat en Mercuriusweg) De straat functioneert in huidige staat niet optimaal. Door opdruk van boomwortels is lopen vrijwel onmogelijk, voor invaliden is stoep helemaal niet toegankelijk. Net als bij de Wegastraat zal er maatwerk geleverd moeten worden, omdat er in de huidige situatie onvoldoende maat is om het standaard Handboek

Openbare Ruimte profiel van 21,5 meter te kunnen realiseren. De herinrichting van de Siriusstraat, tussen de Mercuriusweg en Wegastraat, is afhankelijk van de planvorming Wegastraat 34-40. Mogelijk kan de straat wel meteen naar de definitieve situatie worden gebracht, de inzet is om bestaande bomen en het scharrelgroen van de ‘Binckkippen’ te behouden. Siriusstraat (verlengd in noordelijke richting) Naast de Wegastraat is het wenselijk om de openbare ruimte rondom de nieuwe HTM-locatie in te richten. De exacte planning is afhankelijk van de snelheid van de planvorming van de HTM, maar naar verwachting zal in 2025 de openbare ruimte opnieuw ingericht kunnen worden. Straten met lage prioriteit Minder prioriteit hebben de straten in het Castor- en Polluxkwartier en de Orionstraat. Herinrichting van de Castor- en Polluxstraat is pas aan de orde indien hier nieuwe bedrijfsruimte ontwikkeld wordt. 2. Nieuw omgevingsplan - stip op de horizon, ruimte geven aan toekomstige opgaven (na 2027) Met het ruimtelijk raamwerk wordt input meegegeven aan het nieuwe Omgevingsplan voor o.a. de openbare ruimte in het Mercuriuskwartier. Nieuwe gebiedsstructuur op Binckhorstlaan-Supernovaweg Voor dit gebied geldt dat de aanleg van de openbare ruimte volgt zodra duidelijk is hoe en wanneer de HOV-verbinding aangelegd wordt.

Duidelijk is wel dat als dit gebied ook intensiveert qua bebouwing en er aansluitingen op de Binckhorstlaan vervallen, het gebied naar een nieuwe openbare ruimte structuur zal moeten. Wegastraat – definitief profiel Zoals binnen het huidige Omgevingsplan is aangegeven, zal er in de periode tussen de huidige en definitieve inrichting gewerkt worden aan de aanleg van een tijdelijk profiel. Na de vaststelling van het nieuwe Omgevingsplan- of wanneer alle bedrijven eerder herontwikkelen, in staat zijn om de rooilijn 3 meter terug te leggen en de logistieke druk te verminderen – wordt de straat definitief ingericht. Een maatvoering van minimaal 18,8 meter is vereist. Hiermee wijkt het profiel al af van de huidige standaardmaat van 21,5 meter uit het handboek openbare ruimte.

Figuur 6.12: Impressie ‘klimaat-werkstraat’ gezien vanaf de Binckhorstlaan

48 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

49

Extra nitiefprofi profielel Extrastap: stap; defi definitief isisniet mogelijk vanwege niet direct direct mogelij k vanwege zittende bedrijven, bedrijven/ latere zittende latere transformatie van transformatie van gebouwen. gebouwen.

6.5.5 Status Het openbare ruimte raamwerk (zie pagina’s 42-43) geldt nu al als leidraad voor de herinrichting van het gebied. Indien er ontwikkelingen plaatsvinden zal op dit raamwerk gekoerst worden. Het raamwerk toont een matenplan, met schetsmatige invulling die nog nadere uitwerking behoeft. Voor elke straat zal nog het gebruikelijke ontwerptraject (SO – VO – DO) doorlopen worden, inclusief toetsing door de verantwoordelijke commissies. De fase 2 kaart, met ontwikkeling over 5-10 jaar, toont het ambitieniveau. Met name de zone voor de begraafplaats zal nog nader gedefinieerd moeten worden, in samenwerking met partijen in het gebied en in afstemming op lopende opgaven (Tijdelijke school, HOV-MIRT en Geothermie).

? P

P

50 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

P

Huidig omgevingsplan

Huidig

Voldoet niet: • 50 km/u met fiets op rijbaan en haaksparkeren. • Parkeerdruk op straat. • Te krappe profielmaten. • 100% verharding. • Geen verblijfskwaliteit. • Gemengd gebruik is niet mogelijk. • Geen ruimte voor voetganger. • Onveilig voor fietsers en voetgangers/ geen oversteken. • Slecht onderhouden groen (o.a. opdruk bomen op trottoirs). • Geen klimaatbuffers (in delen van het gebied nodig). • Geen ruimte in (ondergronds) profiel voor energietransitie. • Afval op straat, sociaal onveilig door o.a. gesloten plinten.

Figuur 6.13: Impressie kllimaat-werkstraat

P

Nieuw omgevingsplan

Tijdelijk profiel 0-5 jaar

Maatwerk in huidig profiel • 30 km/u (alleen Zonweg 50 km/u). • Straatparkeren (waar kan) eruit. Haaks parkeren wordt langsparkeren, parkeren op eigen terrein bij herontwikkeling. • Profiel ontwerpen voor woon- als werkfunctie. Laden/lossen, tijdelijk parkeren faciliteren. • Rijbaan 6,5 meter met fietser op de rijbaan. Alleen Zonweg gescheiden fietsstrook. • Bij vastliggende rooilijnen/ herontwikkelde delen van het profiel met trottoir van 6 meter breed, ruimte voor bomen. • Materialen: residentie kwaliteit. • Ondergrondse infra aanleggen, gereedmaken voor energietransitie. • Bij herontwikkeling, waar kan de openbare ruimte verbreden: meer voetgangersruimte. • ‘Groen tenzij principe’. • Onderzoeken of aanplanting bomen als mogelijk is. Maatwerk voor behoud bestaande bomen (Siriusstraat).

Definitief profiel 5-10 jaar

HOR-B (hallen district = maatwerkprofielen) • Residentie kwaliteit - hergebruik materialen uit fase 1. • Parkeren op eigen terrein, opheffen straatparkeren, tijdelijk parkeren voor leveringen voor bedrijven moet mogelijk blijven (buiten hoofdontsluitingen om). • Laden/lossen - tijdelijk parkeren beperkt faciliteren. • ‘Groen tenzij principe’ (klimaatlinten en vaste objecten als bomen behouden). • Ondergrond op voor de energietransitie.

Figuur 6.14: Transformatie van huidig profiel naar definitief profiel

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

51

Aantrekkelijke plinten aan de Binckhorstlaan.

Zijstraten staan in contact met de Binckhorstlaan (lopen, fietsen).

Inpassing nieuwe HOV-lijn. Ruimte voor fietser en voetganger.

Etaleren/ productie zichtbaar maken.

52 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Figuur 6.15: Impressie Binckhorstlaan, stadsboulervard waar interactie met passanten plaatsvindt.

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

53

6.6 Spelregels 6.6.1 Ontwikkeling van bouwblokken Kavels en bouwblokken zullen plot-gewijs tot ontwikkeling komen. Per bouwveld is er rekening gehouden met huidige eigendomsgrenzen. Op deze manier kan elk blok, met bestaande partijen en eigenaren, op eigen tempo transformeren. Langs de Binckhorstlaan zal er rekening gehouden moeten worden met de komst van een HOV-lijn. De invloed op de kavelgroottes en eigendomsverhoudingen zal nader moeten worden uitgezocht. Formeel zijn de rooilijnen horend bij de HOV-reservering vastgelegd in het Omgevingsplan Binckhorst. 6.6.2 Doelstellingen Het eerdergenoemde economisch profiel en gewenste programma geeft richting aan ruimtelijke en programmatische spelregels voor de nieuwe ontwikkelingen. De spelregels vormen tevens een samenvatting van de huidige regels. De regels zijn bedoeld om de volgende doelstellingen te borgen: •

•

•

Aantrekkelijk stedelijk bedrijventerrein – Er wordt ingezet op een uitnodigend, stedelijk en intensief gebruikt bedrijventerrein. Dit vraagt om een stapeling van bedrijvigheid, slimme parkeeroplossingen en een aantrekkelijk gevelbeeld. Er wordt vooral gestuurd op de kwaliteit van de plint, met alzijdige gebouwen die zich naar straat richten. Een functionele, maar aantrekkelijke openbare ruimte – deze moet recht doen aan de stedelijke omgeving, hogere gebruiksdruk aankunnen, duurzaam ingericht worden (boven en ondergrond), grote kavelmaten voor bedrijven faciliteren. Alleen in specifieke zones worden grotere vrachtwagens nog toegestaan, parkeren op straat kan alleen tijdelijk voor bezoek en laden en lossen. Een sociaalveilig gebied – Een Binckhorstlaan met actieve plinten, doorlopende straten/ doorwaadbaar voor langzaam verkeer, heldere scheiding tussen zwaar verkeer en kleinere bestelbus en leefbare straten.

De spelregels zijn zo ingestoken dat het bovenstaand doelen dient, maar voor de initiatiefnemer ruimte biedt voor flexibiliteit, initiatief en hogere ambities. De spelregels zijn van toepassing op deelgebied 1 (Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg), deelgebied 2 (Castor- en Polluxkwartier) en herontwikkelingen aan de Wegastraat.

6.6.2 Uitgangspunten en plintregels Uitgangspunten en regels die doelstelling ondersteunen: Kernontsluiting en alzijdige oriëntatie van plinten in de bouwblokken De oriëntatie op de openbare en publieke ruimte is deels al ondervangen in de ‘plintregeling’ (zie volgend tekstblok). Maar deze ambitie wordt breder getrokken om de sociale veiligheid van het bedrijvengebied te kunnen waarborgen en in het verlengde van de gestelde ‘hoogstedelijke’ ambitie. Sturing op het functioneren van representatieve plinten en het maken van adressen naar straten is een manier om dit voor elkaar te krijgen, maar wordt ook veroorzaakt door het verkozen verkavelingsprincipe. Bij de ontwikkeling van grote bouwvelden is het belangrijk dat gebouwen werken met een kern-ontsluiting (gesloten-bouwblokprincipe). Hierdoor komen de ‘achterkanten’, logistieke zijdes en dichte gevels vooral aan de binnenzijde van de bouwblokken terecht en richt het resterende geveldeel zich automatisch als voorkant naar de openbare ruimte. Sturing op plintkwaliteit en ontsluitingstypologie gaan dus hand in hand. Plintregels In huidige situatie geldt een plintregeling, als onderdeel van de Beleidskaart Ruimtelijke kwaliteit 2 en 3, vastgesteld met het Omgevingsplan vormt deze regeling een belangrijk toetsingscriterium bij bouwplannen. ‘’Publieksplint wordt gedefinieerd als een gevelbeeld met een open en transparant karakter.

Dat kan bijvoorbeeld door het gebruik van grote raampartijen, entrees en programmering van voorzieningen, dienstverlening, werkruimtes of retailvoorzieningen t.b.v. bedrijvigheid. Dat betekent dus geen dichte gevels voor opslag, logistiek en technische ruimtes. Interactie tussen gebruikers van het gebouw en passanten moet mogelijk zijn’’.

•

•

•

Alzijdig gebouw:

25% van de plint kan ingericht worden met bijzonder programma. Bijzonder programma blijft veelal onder de 7,5 10% van het totale m2 grondvlak. Percentage van het totale m2 bvo staat niet vast doordat de hoogte van het bouwblok per ontwikkeling kan fluctueren. Aan de publieksgerichte functies wordt ook toegevoegd dat het mag gaan om het zichtbaar maken van werkfuncties en bedrijfsactiviteiten. In Made in Den Haag is al gesteld dat werken beleefbaar moet zijn, met de aanpassing van deze regel wordt dit ook daadwerkelijk toe verleid. Publieksentrees, commercie en etalages richten zich hoofdzakelijk naar de Supernovaweg en Binckhorstlaan zijde. Blokken die grenzen aan deze hoofdontsluitingswegen richten zich op een stedelijk interactiemilieu met verkeer en passanten. De 8 meter hoge plint mag hierbij uit twee lagen bestaan of een tussenvloer (entresol) bevatten. In de spelregels is de Binckhorstlaan (BHL-zone) een apart afgebakend gebied, gedefinieerd door een zone van 20 meter op de kavel, vanaf de nieuwe rooilijngrens aan de Binckhorstlaan. Omdat de tram en fietsers hier direct aan de gevels komen is er hier sprake van een stedelijk interactiemilieu, waarbij sturing op de gewenste uitstraling van de ‘Binck Avenue’ extra aandacht verdiend.

• 80% van de gevellengte aan de Binckhorstlaan dient een publieke gevel (transparant en publiek) te zijn; • 25% van de gevellengte aan de Binckhorstlaan dient toegewijd te zijn aan bijzonder programma; • 25% van de oppervlakte van de BHL-zone is gereserveerd voor bijzonder programma.

Voorgevel

Zijgevel

Achtergevel

De regeling is vereist langs ontsluitingswegen in het gebied, deze zijn in de Spelregelkaart overgenomen. In Primaat Werken is de plinthoogte minimaal 8 meter hoog, de plint mag hierbij uit twee lagen bestaan of een tussenvloer (entresol) bevatten. De gevels dienen transparant vormgegeven te worden, met publieksgerichte functies. Omdat dit met bedrijvigheid maar beperkt haalbaar is, is de volgende formulering tot stand gebracht: Stadskant

Zichtlocatie aan stadsboulevard / stedelijk interactie milieu (consumentenzijde).

Zijgevel - kleine leveringen Bereikbaar voor bestelbussen.

Logistieke kant

Bereikbaar voor vrachtwagens. Hoofdontsluiting parkeren/ goederen en diensten (business to business).

Figuur 6.16: Alzijdige gebouwen

54 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

55

PLINTREGELING OP PLINTREGELING OP

%% 2525 P P | B| B %% 8080 P P

%% 2525 P P | B| B %% 8080 P P

%% 2525 P P | B| B %% 8080 P P

OP G P IN EL G O EG IN TR EL IN EG PL TR IN PL

OP G IN EL OP G EG TR ELIN IN PL REG T IN PL

OP G IN EL OP G EG TR ELIN IN PL REG T IN PL

PL IN PL TR IN EG TR EL EG IN EL G IN OP G OP

OP G P IN EL G O EG IN TR EL IN EG PL TR IN L P

Legenda

Publieksplint Bedrijfsplint Programmering hoekpunten

100

2

R

0 M DE 10 IJZON

A MM RA OG PR

B

2

R

0 M DE 10 IJZON

A MM RA OG PR

B

S AN TR

NT RA PA

NE

% 80 LIEK EN

ZO

Commerciële voorzieningen/ zelfstandige, consumentgerichte functies en bedrijven De meeste functies in het Mercuriuskwartier zullen gericht zijn op het bedienen van bedrijven (business to business), maar er zijn ook kleinschalige bedrijven die zich primair richten op consumenten (business to consumer) en een welkome aanvulling vormen op de bedrijvigheid. Denk hierbij aan een fietsenmaker, lunchplek, Haags koffiehuis, reparatie café, sociale werkplaats, workshopruimte, of 3D-print of fab-lab met specialistische apparatuur. Functies die zorgen dat het gebied ook buiten reguliere bedrijfsuren om in gebruik is en daarmee zorgen voor nodige sociale veiligheid. Om een duidelijk onderscheid te maken met grootschalige b2c-activiteiten, wordt voor dit type activiteiten een maximaal vloeroppervlak gehanteerd van 100 m2. Deze functies worden alleen toegestaan in plinten aan de Supernovaweg en Binckhorstlaan en op aangewezen hoekpunten in het gebied. De Spelregelkaart op pagina 60 en de verklaringen op volgende pagina’s tonen de mogelijkheden. Op deze manier gaat bijvoorbeeld grootschalige horeca niet concurreren met ruimte voor bedrijvigheid. Voor zelfstandige commerciële voorzieningen, zoals detailhandel en horeca, moet beschikbaar zijn en gereserveerd worden in de gebruiksmonitor van de Binckhorst.

Uit het proces voor de doorontwikkeling van de Binckhorst (nieuwe omgevingsplan) zal moeten blijken hoeveel extra vierkante meters er beschikbaar komen voor deze functies.

PL IN PL TR IN EG TR EL EG IN EL G IN OP G OP

L-

56 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

OP G P IN EL G O EG IN TR EL IN EG PL TR IN PL

BH

6.6.3 Bijzonder programma ‘Bijzonder programma’ betreft functies die ondersteunend zijn aan bedrijvigheid doordat ze bijdragen aan het vestigingsklimaat in het gebied. Dit kan bijvoorbeeld door versterking van het imago, vergroten van de sociale veiligheid of een bijdrage aan het voorzieningenniveau voor werknemers. Het streven is om dergelijke functies vooral op de begane grond en dan liefst op hoekpunten te gaan realiseren, zodat tussen de levendige bedrijfsplinten stadsleven mogelijk is. Bij voorzieningen of ‘bijzonder programma’ kan gedacht worden aan ontmoetingsruimtes, opleidingscentrum, een repair-café of publieke werkplaats. Maar ook ruimte voor sport, horeca en ondersteunende of consumentgerichte detailhandel. Voor realisatie van bijzonder programma zijn verschillende opties mogelijk:

PLIN TR PLIN EGELIN TREG G ELIN OP G OP

%% 8080 P P

Totalen In totaal wordt er door deze regels aangestuurd op 7,5-10% bijzonder programma van het begane grondoppervlak. Dit blijft hiermee binnen de marge die aan bedrijfsondersteunende activiteiten is togestaan en concurreert in deze hoeveelheid tegelijktijdig niet met de bedrijvigheid op maaiveld.

PLIN TR PLIN EGELIN TREG G ELIN OP G OP

OP OP G G IN IN EL EL EG EG TR TR IN IN PL PL

%% 8080 P P

Plintregels hoekpunten (bedrijfszijde) Aan de ‘plintregeling’ wordt ook de nieuwe gebiedsontsluitingsweg tussen Mercurius- en Supernovaweg toegevoegd, deze was ten tijde van vaststelling van de Beleidskaarten ruimtelijke kwaliteit (2 en 3) nog niet bekend, maar behoort wel tot dezelfde wegtypologie waar nu de plintregelingen op van toepassing zijn. Omdat aan de achterzijde van de blokken hoofdzakelijk logistieke ontsluiting plaatsvindt va de gebouwkernen, is het belangrijk om ook te sturen op activatie van hoekpunten in de bouwblokken. Het vormen strategische punten in het netwerk waar op plintactivatie aangestuurd moet worden om sociale veiligheid te kunnen borgen.

Programma ondersteunend aan de hoofdfunctie Bij de hoofdbedrijfsactiviteit mag er tot maximaal 10% van het vloeroppervlak anders worden ingevuld aan bedrijfsondersteunende functies. Voorbeelden: • Een meubelmaker/ kledingontwerper/ atelier/ broodbakker heeft op 500 m2 een kleine retailruimte van 50 m2. Hier kan hij direct zijn producten verkopen aan passanten. • Een productiebedrijf verkoopt naast halffabricaten ook eindproducten, of levert niet alleen in bulk aan bedrijven maar ook aan consumenten. Een voorbeeld hiervan is een brouwerij, (industriële) bakkerij of aannemersgroothandel. In de Binckhorst komt komende jaren ook een afzetmarkt te wonen waar bedrijven op in kunnen spelen. Productieprocessen worden op deze manier beleefbaar en kopen bij de producent versterkt het imago van het gebied als productieplek. • Een groothandelsbedrijf van 3000 m2 heeft een bedrijfskantine van max. 300 m2 (inclusief keuken). Deze vorm van horeca is niet open voor publiek, maar wel open voor de klanten en gebruikers van het pand. Het is misschien wel de plek waar zakelijke klanten worden ontvangen. OP OP G G IN IN EL EL EG EG TR TR IN IN PL PL

Plintregels zij- en achtergevels Het alzijdige bouwblok dient zich ook te richten op de publieke ruimte aan de zijgevels en tussenstraten. Deze ‘bedrijfsplint’ wordt gedefinieerd als een gevelbeeld dat meer in dienst staat van de bedrijfsvoering en staat functies toe die je bij de bedrijfsvoering van het voorgestelde economisch profiel mag verwachten. Dit kan een dichte gevel zijn (bijvoorbeeld voor productie) of een gevel voor logistiek zijn (laden en lossen door middel van roldeuren voor bestelbussen).

B PU

ER ND ZO BIJ

% 25 MMA

20

M

RA OG PR

Figuur 6.17: Plintregels

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

57

Grootschalige voorzieningen In het gebied zijn ook enkele grootschalige voorzieningen denkbaar, zoals een sportschool van 1.000–2.000 m2, culturele instellingen of een groot vergadercentrum. Deze mogen niet op de begane grond worden ontwikkeld, waar ze direct concurreren met maaiveldafhankelijke bedrijfsfuncties. Dit zijn functies die alleen bovenop bedrijfsverdiepingen zullen worden toegestaan.

Bij elk bouwveld is uitgegaan van dezelfde ruimtelijke, verticale geleding. De opbouw van bouwblokken plint, een stedelijke laag en eventueel een (hoogte)accent. De BHL-zone heeft niet alleen gevolgen voor de uitwerking van de plint, maar slaat ook de minimaal vereiste bouwhoogte van 22 meter. Deze hoogte zorgt voor een consistente bouwhoogte en wandbegeleiding aan de Binckhorstlaan.

6.6.4 Bouwhoogte In de spelregels is qua bouwhoogte rekening gehouden met een bandbreedte aan mogelijkheden. Deze is gebaseerd op referenties van gestapelde bedrijfspanden, variërend van dubbellaagse productiegebouwen, zoals De Nieuwe Vaart in Amsterdam, tot dichtere en hogere bedrijfsverzamelgebouwen als het Groothandelsgebouw in Rotterdam, Kaap Noord of Meerparc in Amsterdam en Binck Twins in de eigen Haagse Binckhorst. Deze referenties tonen wat er realistisch te verwachten is van een binnenstedelijk bedrijventerrein. • Minimum: Aan ruimtelijke en programmatische eisen moet een ontwikkeling minimaal voldoen aan de bouwhoogtes zoals gesteld in Beleidskaart Ruimtelijke Kwaliteit 3: er geldt een minimale FSI van 1,5, en de minimale bouwhoogte bedraagt 8 meter. Aan de Binckhorstlaan is de minimale bouwhoogte 22 meter (accent). • Maximum: er wordt ontwikkelingen de ruimte geboden om meer te doen dan de minimum spelregels. De maximum spelregels geven de bovenkant aan van de ambitie die hier gerealiseerd kan worden.

In de context van het voornemen om woningbouw uit te sluiten sturen de spelregels vooral op een minimumhoogte. Ieder ontwikkelveld gaat uit van een type bebouwing die bestaat uit een plint, een stedelijke laag en eventueel een (hoogte)accent. De spelregels spreken zich uit over het aantal bouwlagen, aantal m² bijzonder programma, type gevel en hoogte- en plintregels. Hiermee ontstaat een ruimtelijke en programmatische kader voor elk van deze drie onderdelen. 6.6.5 Status Tot de vaststelling van een nieuw omgevingsplan gelden binnen dit raamwerk de regels uit het huidige omgevingsplan. Programmatisch is het huidige reserveringssysteem leidend. Daarom is de spelregelkaart gecomponeerd uit spelregels zoals vastgesteld uit huidig beleid. De kaart heeft als dusdanig geen juridische status, vanuit het beleid kan woningbouw niet uitgesloten worden. Bij de vaststelling van een nieuw omgevingsplan zullen beschreven ruimtelijk-programmatische regels in een nieuw omgevingsplan worden overgenomen.

BHL-ZONE

ACCENT

+1 m dak

max 3 x 4m in de BHL-zone

STEDELIJKE LAAG max 3 x 4m

PLINT

min 8m

MAAIVELD

geen parkeren 20m

Figuur 6.18: Bouwhoogte

Figuur 6.19: Ruimtelijk programmatische doorsnede

58 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

59

Figuur 6.20: Spelregelkaart

60 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

61

Ruimte voor zonnepanelen en eigen daktuinen.

Openbare ruimte voor bedrijven, verlengstuk van de bedrijfsvloer.

‘Bijzonder programma’ en ontmoeting op de hoekpunten.

Flexibele inrichting openbare ruimte, bv. voor Urban Sports.

Asfalt, vanwege de hoge verkeersdruk en logistieke functie.

62 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Figuur 6.21: De hoofdontsluiting door de Noordelijke punt, met op hoekpunten ruimte voor stedelijk leven en ‘bijzonder programma’

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

63

07. Financiering & Uitvoeringsaspecten 7.1 Strategieën voor ontwikkeling Om het doel van het toevoegen van bedrijfsruimte, het bieden van perspectief aan ondernemers en het realiseren van een aantrekkelijk gebied in het Mercuriuskwartier waar te maken is duidelijkheid nodig over de strategie. Daarbij is er niet één strategie waarmee de gehele Begraafplaats- en Spoorboogzone tot ontwikkeling gaat komen. Het gebied valt uiteen in verschillende deelgebieden die elk een eigen economisch profiel hebben en ook een eigen strategie nodig hebben, zowel voor de (her)ontwikkeling van bedrijfsvastgoed als voor de openbare ruimte. De belangrijkste variabelen in de strategie zijn de programmatische potentie (mate van verdichting), eigendomssituatie (gemeente of markt) en financiële haalbaarheid. Er wordt onderscheid gemaakt in de volgende strategieën:

Strategie A: Stapsgewijze ontwikkeling In delen van het Mercuriuskwartier is het gebruik van de ruimte intensief of is er om andere redenen een beperkte toevoeging van bedrijfsruimte (naast lopende plannen) mogelijk. Dit zijn gebieden waar tegelijkertijd de gemeente geen of nauwelijks grond bezit en gebieden waar er geen harde noodzaak voor de gemeente is om een actieve rol te vervullen in de totstandkoming van de toekomstige invulling. Deze strategie is van toepassing op de volgende deelgebieden: • Gebied 3: Orion- en Wegastraat • Gebied 4: Noorder- en Zuiderkroonstraat

C A B

In deze gebieden is ruimte voor verdichting, kwaliteitsverbetering en sturing op het economisch profiel, maar zal de gemeente slechts een beperkte rol nemen in de ontwikkeling van het gebied. De gemeente faciliteert hier met name private initiatieven. Deze organische ontwikkeling vindt in feit nu al plaats. Zo wordt er onder bedrijfsruimte toegevoegd in Pegasus (4.000 m2 in aanbouw), heeft de locatie Vd Kamp een reservering voor woningen in combinatie met bedrijfsruimte en worden de plannen van de politie in 2023 gebouwd. Dit betekent dat er op korte termijn in het Mercuriuskwartier al veel extra ruimte voor bedrijvigheid bijkomt. Onder het huidige omgevingsplan zijn er verder beperkte publiekedan wel privaatrechtelijke (gebrek aan grond) mogelijkheden om nog meer bedrijfsruimte toe te voegen. De gemeente zal daarom op korte termijn in dit gebied met name investeren in de openbare ruimte. Zo worden de komende jaren de Pegasusstraat, Wegastraat en Siriusstraat opnieuw ingericht. Het terrein op de hoek van de Zuiderkroonstraat en Wegastraat kan na oplevering van het eenheidsbureau groen worden ingericht.

Strategie A: Stapsgewijze ontwikkeling Strategie B: Actieve rol gemeente

Figuur 7.1: Drie soorten strategiën binnen het Mercuriuskwartier

Strategie C: Samenwerking gemeente-markt

Gemeente in de lead openbare ruimte & ontwikkeling strategische locaties

Gebieden met beperkte verdichtingspotentie

Markt in de lead vastgoedontwikkeling

Gebieden met grote verdichtingspotentie

Gemeente in de lead vastgoedontwikkeling & openbare ruimte

Strategie 1: Stapsgewijze ontwikkeling

Ontwikkelstrategie B&S-Zone Strategie 2: Actieve ontwikkeling gemeente

Voor ondernemers en eigenaren betekent dit een perspectief dat hun onderneming welkom is en blijft in het gebied, en dat zij gestimuleerd worden om te investeren in kwaliteitsverbetering of herontwikkeling van hun vastgoed. Dit gebeurt binnen de programmatische en ruimtelijke spelregels voor het gebied. De gemeente heeft geen invloed op afspraken tussen eigenaren en huurders. Eventuele keuzes rondom verlening, wijziging of opzegging van huurcontracten liggen bij de desbetreffende private partijen.

Markt in de lead samenwerken op vastgoedontwikkeling

Figuur 7.2 Strategische keuzes en rolneming

64

Gemeente in de lead openbare ruimte & samenwerken op vastgoedontwikkeling

Strategie 3: Samenwerking gemeente-markt

64

Strategie B: Actieve rol gemeente Op een aantal plekken heeft de gemeente zelf gronden in handen die ingezet kunnen worden voor de ontwikkeling van nieuw vastgoed of andere projecten. Deze posities zet de gemeente actief in voor het ontwikkelen van het Mercuriuskwartier als aantrekkelijk werkgebied. De gemeente stuurt op programma en proces, waar nodig in samenwerking met omliggende private eigenaren. In deze gebieden neemt de gemeente de regie, en vergroot ze waar mogelijk haar ontwikkellocaties. Deze strategie is van toepassing op de volgende deelgebieden: • Gebied 2: Castor- en Polluxstraat • Gebied 5: Groene Long (deels) In het gebied Castor- en Polluxstraat is verdichting en vernieuwing mogelijk en kan de gemeente dit voor een aanzienlijk deel realiseren op eigen grond, dan wel op grond waarvan het erfpacht expireert. Als eigenaar kan de gemeente projecten op de markt zetten die invulling geven aan de doelen voor het gebied. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een tender voor het realiseren van multifunctionele en gestapelde bedrijfsruimte. De gemeente zal haar eigen positie zoveel mogelijk inzetten om bij te dragen aan het economisch profiel van het gebied en zo veel mogelijk ruimte voor de functies produceren en uitleveren in het gebied maken.

Door de positie aan de Binckhorstlaan met mogelijk een toekomstige HOV halte in de buurt, past hier een intensief werkprogramma, gericht op het versterken van de Haagse economie. Er liggen hier kansen om 20.000 – 40.000 m2 bedrijfsruimte toe te voegen. Om de betaalbaarheid op de lange termijn te borgen kan de gemeente een publieke rol opzich nemen in de ontwikkeling en exploitatie (zoals aanvankelijk bij de Titaan) of een tender uitschrijven met bindende voorwaarden op het gebied van betaalbaarheid. Dit wordt verder onderzocht in de planuitwerking waar na vaststelling van de ontwikkelstrategie mee kan worden gestart. In het deelgebied Groene Long is geen ruimte voor bedrijvigheid. Op lange termijn wordt hier een geothermiecentrale gerealiseerd in combinatie met groen. Langs de Binckhorstlaan komt uiterlijk 2024 een vrije busbaan. Aan de St. Barbaraweg worden enkele aanpassingen verricht zodat deze veiliger is voor naar schoolgaande kinderen. Ook wordt een keerlus aangelegd. Er is

65

Afhankelijkheid

HOV

Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg • Komst HOV resulteert in een planproces in een latere fase. • Er volgen verwervingen, maar in welke mate is onduidelijk. • Er dient een nieuwe gebiedsontsluitingsstructuur aangelegd te worden. • Kavels aan de oostzijde kan op basis van dit raamwerk al ontwikkeld worden.

Wegastraat/ Komeetweg • Afronden bestaande bouwplannen (woningbouw en werkfuncties). • Herinrichting openbare ruimte (Orion- en Pegasusstraat). • Bij historisch waardevol vastgoed wordt alleen gestuurd op de bedrijfsfunctie.

Individuele transformaties • Geen actieve sturing op de openbare ruimte of vastgoed, maar wel op gebouwfunctie binnen het economisch profiel. • Eigenaren kunnen individueel tranformeren en verdichten.

m2 Aflopende

erfpacht

Castor-Pollux gebied • Actieve rol gemeente: Gemeente kan snel overgaan tot uitgifte van eigen gronden en aflopende erfpacht voor het ontwikkelen van economische meters. • Uitgifte volgt mogelijk op basis van tenders, heruitgifte is op basis van individuele afspraken met huidige eigenaren. • Grond wordt alleen uitgegeven voor het dienen van het economisch profiel / bedrijven. • Bij historisch waardevol vastgoed wordt alleen gestuurd op de bedrijfsfunctie.

NU:

Verbreding

OR

Openbare ruimte: verbreding van straten (Wegastraat en Siriusstraat) • Er wordt ingezet op verbreding van straten wanneer een transformatie zich voortdoet. Voor de Siriusstraat komt dit sneller dan voor de Wegastraat. • Aan de Wegastraat moeten rooilijnen op de lange termijn minimaal 3 meter opschuiven, omdat deze weg een belangrijke doorgaane route is.

KOMENDE JAREN: Afronding lopende projecten. Conserveren historisch waardevol vastgoed.

Gebouwen en deelgebieden waar pandsgewijze transformatie kan plaatsvinden. Binnen het huidig Omgevingsplan is er ruimte voor verdichting met bedrijvigheid.

5-10 JAAR: Inpassing HOV.

7.2 Expirerend Erfpacht sprake van een tijdelijke fase (tot circa 2027) waarin de tijdelijke school in gebruik is en de geothermie wordt aangelegd. Na deze fase kan er overgegaan worden tot definitieve aanleg van kwalitatief groen tussen de begraafplaats en Binckhorstlaan. Langs de Binckhorstlaan wordt rond 2030 het HOV-tracé aangelegd en de tijdelijke busbaan vervangen.

Voor verschillende kavels in het gebied expireert het erfpachtrecht eind 2025 (zie figuur 7.3). Omdat gronden in de Binckhorst hard nodig zijn voor het realiseren van verschillende ambities (groen, voorzieningen, bedrijfsruimte) overweegt de gemeente niet over te gaan tot heruitgifte. Uiteindelijk is het aan het college van burgemeester en wethouders om te besluiten om wel dan niet over te gaan tot heruitgifte.

Strategie C: Samenwerking Gemeente - Markt In een deel van het Mercuriuskwartier is potentie voor verdichting en het realiseren van meer bedrijfsruimte dan er nu is. Ondanks de centrale ligging in de stad, wordt dit deel van het Mercuriuskwartier niet optimaal gebruikt. Door beperkt bezit van de gemeente heeft de gemeente echter minder middelen in handen om de ontwikkeling op gang te brengen en te sturen. Daarom is hier nauwe samenwerking nodig met de eigenaren. Deze strategie is van toepassing op: • Gebied 1: Kop Binckhorstlaan / Supernovaweg In dit gebied is potentie voor het toevoegen van 66.000 m2 bedrijfsruimte op grond die niet in handen is van de gemeente. Dit gebied moet volop ten dienst komen te staan voor de stedelijke economie. Uitgangspunt is dat locaties die nu nog extensief gebruikt worden op termijn intensiever worden benut. Om ervoor te zorgen dat de potentie van verdichting waargemaakt wordt zal er actief samengewerkt worden met de private grondeigenaren. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid voor de realisatie van nieuwe openbare ruimte en ontsluiting die naar verwachting nodig zijn door het wegvallen van directe (auto-)aantakking op de Binckhorstlaan. Bepalend voor het gemeentelijk handelen is de mate waarin private grond verworven zal worden voor het HOV. Dit moet blijken uit de ontwerpfase van het HOV en bijbehorende gesprekken met grondeigenaren.

Figuur 7.4: Expirerend erfpacht

Tenslotte wordt ingeschat dat de herontwikkeling van de verschillende deellocaties binnen dit deelgebied in beginsel niet haalbaar zijn, mede omdat de inbrengwaarde van het bestaande vastgoed hoog wordt ingeschat. De ontwikkeling van dit gebied zal niet vanzelf gaan en een intensieve samenwerking met de gemeente is noodzakelijk. Door de relatie met het HOV is het de verwachting dat ontwikkeling van dit gebied vanaf 2030 zal gaan spelen.

Ruimte voor herstructurering openbare ruimte / herverkaveling / sloop-nieuwbouw.

Historisch waardevolle panden kunnen alleen ingezet worden voor functie bedrijven. Figuur 7.3: Tijdslijn en focusgebieden.

66 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Planontwikkeling Castor- en Polluxstraat.

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

67

7.3 Financiering 7.3.1 Investeringen in de openbare ruimte en dekking Type investeringen in de openbare ruimte De openbare ruimte in het Mercuriuskwartier vraagt op dit moment op veel plekken om een kwalitatieve verbeterslag. De inrichting van de openbare ruimte en de profielen sluiten niet overal aan bij de gewenste toekomstige invulling van het gebied. De gemeente staat primair aan de lat voor deze investeringen. Investeringen in de openbare ruimte hebben voornamelijk betrekking op (i) het herinrichten en profileren van wegen, (ii) het (her)inrichten van openbaar groen en (iii) het aanleggen van nieuwe infrastructuur (wegen) in het noordelijk deel van het Mercuriuskwartier. De plekken in het gebied waar investeringen noodzakelijk zijn om het gebied toekomstig bestendig te maken zijn aangegeven in onderstaande afbeeldingen. De gemeente maakt hierbij onderscheid tussen investeringen die op korte termijn nodig zijn (fase 1) en investeringen op de langere termijn (fase 2). Op korte termijn volgen investeringen op een aantal private initiatieven, met name in de deelgebieden 1 en 3. Mede vanwege de functies die worden toegevoegd in het gebied, zijn investeringen op korte termijn al noodzakelijk. De openbare ruimte zal geschikt moeten zijn voor bewoners en is dat nu niet.