RIS315146 Bijlage 1 Ontwikkelstrategie Mercuriuskwartier

Op de langere termijn zijn investeringen onder andere gekoppeld aan de nieuw in te vullen plots in deelgebied 2 en ontwikkelingen in deelgebied 1 als gevolg van het HOV. Daarnaast worden investeringen gedaan in deelgebied 4. Kosten en reeds beschikbare dekking De totale investeringen in openbare ruimte worden op dit moment ingeschat op circa € 12,5 miljoen, waarvan circa. € 2,7 miljoen op korte termijn. De Wegastraat is (deels) onderdeel van de hoofdstructuur in Binckhorst en opgenomen in de beleidsregel kostenverhaal van het huidig omgevingsplan. Voor de overige wegen (Siriusstraat, Mercuriusweg deels) en het klimaatlint ter hoogte van de HTM is aanvullende dekking noodzakelijk. 7.3.2 Grondexploitatie individuele deelgebieden en bijbehorende strategie De grondexploitatie (GREX) van individuele deelgebieden heeft betrekking op de plots waar bestaand vastgoed aanwezig is of vastgoed tot ontwikkeling kan worden gebracht. Investeringen in openbare ruimte in die deelgebieden zijn financieel modelmatig niet meegenomen in de deelexploitaties van individuele deelgebieden, maar krijgen een plek in één aparte deelexploitatie voor investeringen in openbare ruimte in het gehele Mercuriuskwartier.

68 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Deelgebied 1 Kop Binckhorstlaan en Supernovaweg In beginsel ligt het in dit deelgebied niet voor de hand om actieve grondpolitiek te voeren om invulling te geven aan programmatische doelstellingen voor het Mercuriuskwartier. De gemeente investeert in dit gebied wel in de openbare ruimte. Het type (publieke) investeringen heeft ten eerste betrekking op nieuwe openbare infrastructurele verbindingen om dit gebied beter bereikbaar en daarmee functioneler te maken. Daarnaast is langs de Binckhorstlaan de verwachting dat gronden moeten worden verworven voor de aanleg van een nieuwe HOV-verbinding. Deze investeringen vallen buiten de scope van het Mercuriuskwartier zelf, maar worden gedaan vanuit het project HOV. Alle extra investeringen in het Mercuriuskwartier die een rechtstreeks gevolg zijn van de HOV-lijn (bijvoorbeeld nieuwe ontsluiting) worden om die reden vanuit dat project bekostigd. In heel deelgebied 1 wordt geparkeerd op eigen terrein en in beperkte mate in de openbare ruimte (bezoekers). De gemeente is niet voornemens om een collectieve gebouwde parkeervoorziening te realiseren. Voor nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeren op eigen terrein wordt opgelost of dat partijen een gezamenlijke parkeeroplossing realiseren op eigen terrein.

Deelgebied 2 Castor en Polluxkwartier Vanwege de eigendomspositie van de gemeente is deelgebied 2 de plek in het Mercuriuskwartier waar de gemeente proactief kan gaan investeren. De gemeente verkoopt bouwrijpe kavels ten behoeve van gewenste ontwikkelingen. De door de gemeente gewenste ontwikkelingen kan leiden echter tot negatieve grondwaarden en daarmee tot een negatieve grondopbrengst. Het toekomstig gewenste gebruik op deze locaties met meerlaagse bedrijfsverbouwing kent namelijk dusdanige bouwkosten, dat de opbrengsten voor deze functies daar niet tegenop wegen. Dat betekent dat om de ambities te behalen de gemeente er geld op moet toeleggen. In de openbare ruimte doet de gemeente een aantal investeringen in de bestaande wegen en infrastructuur. Deelgebieden 3 Orion en Wegastraat en 4 Noorder- en Zuiderkroonstraat De deelgebieden 3 en 4 verschillen qua korrelgrootte van elkaar, maar hebben als overeenkomst dat de uitgeefbare delen van beide gebieden zijn volgebouwd. Het type gebruik en het vastgoed dat hier momenteel staat of wordt ontwikkeld is van private partijen. De gemeente vervult geen actieve rol in het ontwikkelen van vastgoed. Met uitzondering van investeringen in de openbare ruimte maakt de gemeente verder geen kosten in deze gebieden. Als er ontwikkelingen in het gebied plaatsvinden, zullen dit private initiatieven zijn.

Deelgebied 5 Groene Long Op dit moment staat hier een tijdelijke school en in de toekomst is hier een geothermiecentrale beoogd. De gemeente stelt op lange termijn de gronden ter beschikking om een geothermiecentrale te huisvesten en heeft daaruit een (beperkte) grondopbrengst. Voor dit gebied is nog geen rekening gehouden met investeringen in de openbare ruimte, zoals het herinrichten van groen en/of wegen.

Daarnaast signaleert de gemeente dat er op verschillende (overheids-)niveaus veel aandacht is voor het beschermen, versterken en intensiveren van binnenstedelijke bedrijvigheid. De gemeente zal dan ook alert zijn op eventuele subsidies of fondsen die hiervoor vrijgemaakt worden en hier ook actief de dialoog met Provincie en Rijk over aangaan.

7.3.3 Financieel instrumentarium Met deze ontwikkelstrategie wordt een stevige ambitie uitgesproken die ook financiële uitdagingen mee zal brengen. Het gaat hierbij om zowel publieke als private investeringen. Zo staan zowel gemeente als de markt de komende jaren aan de lat om deze handschoen op te pakken.

Private investeringen Op veel plekken binnen het Mercuriuskwartier zijn bij de (her) ontwikkeling van vastgoed private partijen aan zet. De business case voor de intensivering van bedrijfsruimte is uitdagend. Het verschil tussen een vastgoed en een bedrijfsvoeringsperspectief is hierbij van belang.

Publieke investeringen Om de publieke investeringen ten ben behoeve van de ontwikkeling van het Mercuriuskwartier te bekostigen heeft de gemeente verschillende bronnen waar zij uit kan putten. De eerste is het kostenverhaal.

Eerste verkennende berekeningen laten zien dat enkel vanuit een vastgoedperspectief de business case op verschillende locaties een negatief resultaat geeft. Relatief hoge waardes van bestaand vastgoed en de hoge bouwkosten in de huidige markt spelen hierbij een belangrijke rol. Vanuit het perspectief van bedrijfsvoering is er echter sprake van een bredere afweging om wel of niet te herontwikkelen of te investeren. Zoals de mogelijkheid om uit te breiden op eigen grond, potentiële inkomsten vanuit groei of het gebrek aan passende alternatieve locaties. Samen investeren in de logistiek van gebouwkernen, duurzame energievoorzieningen of afvalinzameling kunnen daarnaast tot significante kostenreductie en meer potentieel ontwikkelvolume leiden. De gemeente daagt de markt dan ook uit om mee te denken en te komen met creatieve en haalbare oplossingen die zorgen voor meer ruimte voor bedrijvigheid in het gebied.

Door middel van het kostenverhaal wordt bij private initiatieven kosten verhaald voor publieke investeringen die de gemeente doet. Deze middelen kunnen onder voorwaarden ingezet worden voor de ontwikkeling van het Mercuriuskwartier. De wijze waarop de gemeente kostenverhaal in de Binckhorst toepast, is vastgelegd in de Beleidsregel Kostenverhaal. Deze legt een systematiek vast waarbij private initiatieven een vast bedrag aan de gemeente afdragen afhankelijk van het vastgoedprogramma dat wordt gerealiseerd. De gemeente kan aanvullend (vrijwillig) locatiespecifiek kostenverhaal toepassen, mits de door de gemeente te maken kosten in de openbare ruimte direct toerekenbaar zijn aan een bouwplanontwikkeling. De gemeente gebruikt de afdracht om de kosten van 14 investeringen in de hoofdstructuur en hoofdgroen in de Binckhorst te dekken die in de beleidsregel zijn opgenomen. Deze zijn toe te rekenen aan alle te ontwikkelen bouwplannen in Binckhorst. Naast het kostenverhaal onderzoekt de gemeente of en hoe zij additionele middelen vanuit verkoop van eigen gronden en expirerend erfpacht (op niet strategische locaties) aan kan wenden voor de ontwikkeling van het gebied. Ditzelfde geldt voor de eventuele erfpachtsuppletie die plaatsvindt wanneer de grondwaarde van in erfpacht uitgegeven locaties stijgt door de realisatie van meer of andersoortige functies.

Voor de doorontwikkeling moet nog uitgewerkt worden hoe de systematiek van kostenverhaal zal worden toegepast.

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

69

Colofon: Gemeente Den Haag, DSO Stedenbouw & Planologie in samenwerking met Afdeling Economie en Programmaorganisatie Binckhorst. In samenwerking met: SITE Urban Development Fakton Consultancy ModCity

De gemeente Den Haag heeft SITE Urban Development ingeschakeld om een ontwikkelstrategie op te stellen en participatieproces te begeleiden. Voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid zijn Fakton Consultancy en ModCity ingeschakeld.

mei 2022