Document · PDF

RIS315146 Bijlage 1 Ontwikkelstrategie Mercuriuskwartier

Commissie Ruimte 30 augustus 2023, gemeente Den HaagBij agendapunt: De Binckhorst18.667 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

ontwikkelstrategie

mercuriuskwartier

voor maakindustrie en stadsverzorgende bedrijven in de binckhorst maart 2023

Samenvatting In samenwerking met diverse stakeholders is een ontwikkelstrategie (ofﬁciële term is gebiedsvisie) voor het Mercuriuskwartier (voorheen de Begraafplaats- en Spoorboogzone) in de Binckhorst opgesteld. Doel van deze strategie is het behouden en versterken van de werkfunctie in het gebied door onder andere het toevoegen van minimaal 65.000 m2 bedrijfsruimte. Dat vindt plaats op basis van een helder economisch proﬁel en hoge ambities ten aanzien verdichting en ruimtelijke kwaliteit die passen bij de Binckhorst. De ontwikkelstrategie beschrijft de visie voor het Mercuriuskwartier en geeft bedrijven duidelijkheid over de toekomstige ontwikkeling van dit deel van de Binckhorst. Er wordt onderscheid gemaakt wat er op korte termijn (0-5 jaar) mogelijk is en hoe het gebied zich mogelijk ontwikkelt met de komst van het HOV (5-10 jaar). De ontwikkelstrategie vormt input voor de Doorontwikkeling - het vervolg op het huidig Omgevingsplan - waarbij de gemeente meer regie wil nemen op de ontwikkeling van de Binckhorst. Het Mercuriuskwartier is de schakel tussen het centrum van de stad en de regio. Het is de plek voor maakindustrie en stadsverzorgende bedrijvigheid uit het MKB. Deze bedrijven zijn niet alleen belangrijk voor de werkgelegenheid maar ook om de stad draaiende te houden. De beschikbare ruimte voor dit type bedrijvigheid staat echter sterk onder druk.

De voorliggende ontwikkelstrategie zet in op meer ruimte voor deze type bedrijven. De exacte uitwerking van het economisch proﬁel verschilt per deelgebied binnen het Mercuriuskwartier en is uitgebreid beschreven in de ontwikkelstrategie. In het noordelijke deel zijn bijvoorbeeld bedrijven met een grotere logistieke functie en met grotere units gewenst dan in het zuidelijke deel. Om het Mercuriuskwartier geschikt te houden voor de gebruikers van het gebied wordt de openbare ruimte de komende jaren ﬂink opgeknapt. Straten zoals de Wegastraat en Pegasusstraat worden op korte termijn heringericht zodat deze geschikt zijn voor zowel bedrijven als bewoners. Op de middellange termijn wordt ook de openbare ruimte in het noordelijke deel aangepakt. De ontsluiting van dit gebied zal op termijn naar verwachting moeten veranderen door de aanleg van de HOV-verbinding tussen Den Haag Centraal, Station Voorburg en Rijswijk. Bij de inrichting van de openbare ruimte staan, naast het functioneren van bedrijvigheid, groenambities en de energietransitie centraal. De indicatieve inrichting van de openbare ruimte is uitgewerkt in een raamwerkkaart. Deze raamwerkkaart biedt partijen in het gebied

duidelijkheid als men wil ontwikkelen en is vergelijkbaar met het ruimtelijk raamwerk Trekvlietzone (RIS312560).

hoe dit gebied in de toekomst wordt ontsloten en op welke wijze bedrijfsruimte kan worden toegevoegd.

Het toevoegen van bedrijfsruimte conform een economisch proﬁel vindt plaats op basis van ruimtelijk programmatische spelregels. Deze regels gaan uit van een gebied met een focus op werken waarbij verdere woningbouw, in de doorontwikkeling van de Binckhorst, wordt uitgesloten. Het economisch belang van dit gebied voor de stad gaat boven de noodzaak tot woningbouw en andere delen van de Binckhorst, met een hogere woonkwaliteit, zijn geschikter voor woningbouw. De uitwerking van de regels, met daarin onder andere aandacht voor bouwhoogtes en invulling van plinten, is opgenomen in een spelregelkaart. Deze kaart laat de potentie voor verdichting in het gebied zien waarmee partijen verleid kunnen worden om te investeren. Belangrijk is de inzet op een stapeling van bedrijvigheid. Initiatieven die passen binnen de visie van de ontwikkelstrategie worden door de gemeente gestimuleerd en gefaciliteerd. De spelregelkaart biedt partijen per kavel duidelijkheid over vigerende regels en de gewenste ontwikkelrichting.

De gemeente is zich ervan bewust dat het realiseren van nieuwe bedrijfsruimte niet in alle gevallen rendabel zal zijn. Zeker gezien de hoge bouwkosten van dit moment. De gemeente spant zich in om de juiste randvoorwaarden te scheppen waarbinnen verdichting mogelijk is. Waar mogelijk investeert de gemeente zelf in het toevoegen van extra bedrijfsruimte. Er wordt nog verder onderzocht op welke wijze partijen de komende jaren ﬁnancieel gestimuleerd kunnen worden om verdere verdichting van het bedrijventerrein mogelijk te maken. De ontwikkelstrategie geeft de partijen in het gebied op invloerijke opgaven duidelijkheid en een helder toekomstperspectief. Hierdoor weten bedrijven hoe en wanneer ze kunnen investeren.

“ Volgens de Romeinse mythologie was Mercurius de god van onder andere de handel. Daarnaast is de Mercuriusweg belangrijke weg in het gebied. Eén van de symbolen van Mercurius is de haan. Dit refereert ook aan de hanen en kippen die in het gebied al tientallen jaren rondlopen en geliefd zijn bij de ondernemers en bezoekers van het gebied.

De ontwikkelstrategie is bedoeld om meer duidelijkheid te scheppen voor zittende en toekomstige bedrijven in het Mercuriuskwartier. Hoe brengen we het Mercuriuskwartier tot ontwikkeling binnen de transformatie van de Binckhorst naar een hoogstedelijk werkgebied?

Voor het toevoegen van extra bedrijfsruimte is samenwerking met partijen in het gebied noodzakelijk. Veel grond in het gebied is niet in eigendom van de gemeente. Er is niet één strategie waarmee het gehele Mercuriuskwartier tot ontwikkeling gaat komen. Het gebied valt uiteen in verschillende deelgebieden die elk een eigen economisch proﬁel hebben en ook een eigen strategie nodig hebben. In het gebied Orionstraat-Wegastraat vindt een stapsgewijze en organische ontwikkeling plaats. Deze ontwikkeling is momenteel al gaande waarbij veel bedrijfsruimte worden toegevoegd, bijvoorbeeld bij Pegasus. In het deelgebied Castor- en Polluxkwartier heeft de gemeente veel grondbezit waardoor hier komende jaren al actief gestuurd zal worden op het toevoegen van extra bedrijfsruimte en aanverwant programma. De gemeente geeft daarmee een voorbeeld aan private partijen in het gebied en stimuleert ondernemers te investeren in kwaliteitsverbetering en verdichting. De grootste potentie voor verdichting ligt in het noordelijke deel. De ontwikkeling van dit deelgebied is voor een belangrijk deel afhankelijk van de uitwerking van het HOV en zal naar verwachting op de middellange termijn (rond 2030) plaatsvinden.

De ontwikkelstrategie geeft op vier punten duidelijkheid aan bedrijven:

economisch profiel

gebouwd programma

openbare ruimte - raamwerk

fasering en strategie

€

Samen met de eigenaren in het gebied zal worden uitgewerkt

inhoudsopgave

01.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

1.2

Status en doel

1.3 1.4

P. 6

05.

economisch profiel

5.1

Bedrijvigheid binnen het Mercuriuskwartier

Opgave

06.

ruimtelijke visie

Leeswijzer

6.1

Behoefte aan helderheid

6.2

Ruimtelijke visie op werken

6.3

Keuzes voor de ontwikkeling

02.

participatie

P. 12

2.1

Proces

6.4

Ontwikkelingen per deelgebied

2.2

Lessen uit de participatie

6.5

Raamwerk openbare ruimte

6.6

Spelregels

03.

analysE

3.1

Bedrijvigheid in Den Haag

07.

financiering en uitvoeringsaspecten

3.2

Het Mercuriuskwartier binnen de stad

7.1

Strategieën voor ontwikkeling

3.3

Historie - stedenbouwkundige plannen voor bedrijven

7.2

Expirerend erfpacht

3.4

Huidige situatie

7.3

Financiering

3.5

Deelgebieden

04.

omgevingsplan en hov

4.1

Inleiding

4.2

Huidig omgevingsplan

4.3

Doorontwikkeling Binkchorst

4.4

HOV

P. 24

P. 28

P. 14 P. 64

P. 20

01. inleiding 1.1 Aanleiding Het Mercuriuskwartier (voorheen de Begraafplaats- en Spoorboogzone) in de Binckhorst kenmerkt zich door een verzameling van bedrijven in het MKB met een belangrijke functie voor de stad Den Haag. Het is het rauwe, authentieke randje van de Binckhorst waar voornamelijk gewerkt wordt. De afgelopen jaren is gebleken dat er een groeiend ruimtetekort is voor dit type bedrijvigheid en dat bedrijven soms zelfs moeten vertrekken uit de stad. Het blijkt dat ontwikkeling van ruimte voor dergelijke bedrijven lastig van de grond komt. De ontwikkelingen in de Binckhorst onder het huidige Omgevingsplan hebben laten zien dat er voor het realiseren van meer bedrijfsruimte meer sturing vanuit de gemeente nodig is.

1.2 status en doel De gemeente wil het Mercuriuskwartier als werkgebied voor het MKB versterken en acht het daarom noodzakelijk om een ontwikkelstrategie op te stellen. Deze ontwikkelstrategie is een vervolg op Made in Den Haag (RIS303171) en maakt concreet op welke wijze de bedrijvigheid in het Mercuriuskwartier de komende jaren versterkt kan worden.

Het belangrijkste doel van de ontwikkelstrategie is het behouden, versterken en toevoegen van bedrijvigheid. De ontwikkelstrategie maakt inzichtelijk hoe dit doel bereikt kan worden door middel van een duidelijk economische proﬁel, ruimtelijk-programmatische visie en strategie voor uitvoering. De ontwikkelstrategie wordt vastgesteld door de gemeenteraad en komt tegemoet aan de motie ‘snel duidelijkheid voor bedrijven’ (RIS312742).

Daarnaast is gebleken dat, ondanks dat de rechten van bestaande bedrijven in het Omgevingsplan zijn geborgd, de afgelopen jaren veel van de bedrijven in dit gebied zich zorgen maken over hun toekomst. Daarmee blijven investeringen uit. Er is een grote behoefte aan duidelijkere (ruimtelijke) kaders voor ontwikkeling en inzicht in de toekomstplannen voor het Mercuriuskwartier. Het opstellen van de ontwikkelstrategie voorziet in deze behoefte.

Binnen de looptijd van het huidige Omgevingsplan (t/m circa 2027) heeft de ontwikkelstrategie een richtinggevend karakter en het handelingskader voor de gemeente, maar vormt het geen toetsingskader. Het geeft de visie van de gemeente op de

ontwikkeling van dit gebied weer en laat zien wat er de komende jaren staat te gebeuren. De ontwikkelstrategie biedt input voor het nieuwe Omgevingsplan ten behoeve van de doorontwikkeling van de Binckhorst. In het nieuwe omgevingsplan kunnen de ruimtelijke en programmatische spelregels ook daadwerkelijk juridischplanologisch verankerd worden. Het is niet de verwachting dat er in de periode tot vaststelling van het nieuwe Omgevingsplan initiatieven ontstaan die haaks staan op de ontwikkelstrategie. Mocht er wel een dergelijk initiatief ontstaan, dan zal de gemeente met de initiatiefnemer in gesprek gaan over de aansluiting op het gewenste beeld voor het Mercuriuskwartier.

Omgevingsplan Binckhorst • Doorontwikkeling Binckhorst vanaf ca. 2027

Gebiedsagenda economie • Made in Den Haag (RIS303171)

Made In Den Haag GEBIEDSAGENDA ECONOMIE

DE ONTWIKKELING VAN HET PERFECTE MKB BIOTOOP IN BINCKHORST 1

Ontwikkelstrategie (vast te stellen) • Uitwerking Omgevingsplan op deelgebiedniveau • Uitwerking op Made in Den Haag • Kaderstellend voor uitwerkingen • Raamwerk openbare ruimte

Individuele uitwerkingen • Openbare ruimte, door gemeente • Planinitiatieven door derden Eigenaren, erfpachters, huurders, ondernemers

Figuur 1.1: Luchfoto van het Mercuriuskwartier (ca. 33 ha.)

Figuur 1.2: In de huidige situatie is het resultaat van het Omgevingsplan een individuele uitwerking van een straat of bouwplan. Deze gebiedsvisie geboogt uitwerkingen van meer duiding en context te voorzien, stelt een kader voor de gehele openbare ruimte en bouwplannen samen

1.3 Opgave

1.4 Leeswijzer

Den Haag is een stad in transitie. De stad groeit en er zijn grote economische, ruimtelijke, sociaal-maatschappelijke en duurzaamheidsopgaven. De bevolking van Den Haag zal tot 2040 substantieel groeien met 60.000 – 120.000 inwoners. Het aantal banen neemt echter niet evenredig toe met de bevolkingsgroei als gevolg van een gebrek aan geschikte ruimte. Dit heeft tot gevolg dat velen die in Den Haag wonen geen werk kunnen vinden in de stad. Het beschikbare aanbod van bedrijfsruimte in Den Haag is laag (3% frictieleegstand). De werkgelegenheid in de traditionele sector, waaronder de maakindustrie, neemt zelfs af.

De ontwikkelstrategie bevat zeven hoofdstukken. In hoofdstuk 1 is de aanleiding, status, doel en opgave besproken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het proces van participatie waarna in hoofdstuk 3 een analyse van het gebied wordt beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de samenhang tussen de ontwikkelstrategie, het omgevingsplan en het traject rondom Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Hoofdstuk 5 gaat vervolgens in op het beoogde

Behouden, versterken en toevoegen van bedrijvigheid binnen het Mercuriuskwartier.

De terugval van bepaalde type bedrijventerreinen is een stadsbreed probleem dat impact heeft op de vitaliteit van de Haagse Economie. Om een aantrekkelijke en gezonde stad te blijven is juist een mix van verschillende soorten bedrijven noodzakelijk. Het toevoegen van bedrijfsruimte voor het MKB is van belang voor de werkgelegenheid van de stad maar ook voor de voorzieningen in de stad. Er is in een stad immers behoefte aan onder andere loodgieters, aannemers en leveranciers. Een van de vier pijlers voor de ontwikkeling van de Binckhorst is ‘De Binckhorst als Economisch factor van betekenis voor Den Haag’. Voor de Binckhorst is de ambitie geformuleerd om tenminste 5.000 arbeidsplaatsen toe te voegen en een extra 80.000 m2 bedrijfsruimte te realiseren voor onder andere het MKB (RIS299319). De realisatie van deze ambitie blijkt echter minder vanzelfsprekend dan de woningbouwopgave in de Binckhorst. Economische functies staan onder druk doordat woningbouw plaatsvindt op bedrijfsgebouwen, wonen grondspeculatie in de hand werkt en anderzijds gentriﬁcatie op door krapte op de vastgoedmarkt voor bedrijven. Hoogrenderend bedrijfsvastgoed (kantoor) verdrukt lager renderend vastgoed en extensievere bedrijfsruimte voor het MKB. Het Mercuriuskwartier valt in het omgevingsplan onder Primaat Werken waarbij de focus ligt op maakindustrie en stadsverzorgende bedrijvigheid.

Het Mercuriuskwartier is de plek voor dit type bedrijvigheid en heeft daarom een belangrijke rol in de verdere transitie van de stad. Het is de plek om voor inwoners van de stad en regio ook voldoende werkgelegenheid te bieden. Echter is niet uitgewerkt hoe een dergelijk gebied goed tot ontwikkeling komt. Naast opgaven voor de realisatie van voorzieningen en openbare ruimte ligt er voor dit gebied de speciﬁeke opgave om een werkgebied vorm te geven in een hoogstedelijke omgeving. Met Made in Den Haag is een aanzet gedaan voor een economisch proﬁel van het gebied, echter is het nu zaak om ambities ook om te zetten in realiteit. De voorliggende ontwikkelstrategie is hier de leidraad voor.

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

proﬁel van het Mercuriuskwartier waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de bijbehorende ruimtelijke structuur. Hoofdstuk 7 zoomt in op de ﬁnanciële consequenties en strategie.

Vervallen aansluiting Eigendom geraakt door HOV

Nieuwe ontsluiting (door komst HOV nodig) Aaneengesloten privaat grondbezit, klimaatopgaven

Mercuriuskwartier als ‘primaat werken’ binnen de Binckhorst.

Sirius- en Wegastraat hoge urgentie tijdelijke herinrichting

HOV reservering

Aﬂopende erfpacht

Gemeentelijk eigendom

Tijdelijke busbaan Zoekgebied geothermie

Mercuriuskwartier als onderdeel van de Haagse economie. Figuur 1.3 Opgaven van het Mercuriuskwartier op verschillende schaalniveaus

Figuur 1.4: Ruimtelijke opgaven in het gebied

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Ruimte voor zonnepanelen en eigen daktuinen.

‘Bijzonder programma’ en ontmoeting op de hoekpunten.

Openbare ruimte voor bedrijven, verlengstuk van de bedrijfsvloer.

Ruimte bieden aan groen en klimaatbuffers om wateroverlast tegen te gaan.

In het gebied huist een belangrijke huismussenkolonie.

Door klimaatzones/ afwatering kan de bedrijfsvloer aangelegd worden op hetzelfde niveau als de straat. Ingericht voor werknemers die op de ﬁets komen.

Figuur 1.5: Impressie ‘klimaat-werkstraat’ en meegegeven aandachtspunten uit participatiesessies

10 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

02. participatie 2.1 Proces Voor het opstellen van de ontwikkelstrategie heeft een intensief participatietraject plaatsgevonden. Omdat partijen in het gebied vooral ook zelf aan zet zijn om de economische ambities te realiseren beweegt de wijze van participatie tussen informeren en coproduceren. In het totaal zijn er drie grote bijeenkomsten georganiseerd waarbij elke stakeholder uit het Mercuriuskwartier is uitgenodigd. Tijdens de bijeenkomst waren ondernemers (huurders en eigenaren), ontwikkelaars, grondeigenaren en verschillende vakafdelingen van de gemeente aanwezig. De bijeenkomsten zijn altijd voorbereid met een klankbordgroep. Hierin waren circa vijf stakeholders vertegenwoordigd. In februari 2022 zijn tijdens een eerste bijeenkomst de belangrijkste zorgen en ambities van de stakeholders opgehaald. Vervolgens is in september 2022 het economisch proﬁel bediscussieerd en ruimtelijke vraagstukken over parkeren, voorzieningen en openbare ruimte besproken. Begin maart 2023 is het concept eindproduct gepresenteerd en zijn enkele laatste opmerkingen opgehaald. De verslagen van de participatiesessies zijn als aparte bijlage bij deze strategie opgenomen.

2.2. Lessen uit de participatie Uit de participatiesessies kunnen een aantal lessen worden getrokken. 1. Perspectief voor ondernemers Ondernemers hebben grote behoefte aan duidelijkheid en perspectief. De grootste vijand van ondernemerschap is onzekerheid en onduidelijkheid. Een aantal ondernemers ziet de visie van de gemeente op de Binckhorst en het CID als bedreiging voor bedrijfsruimte in het gebied. Er heerst een gevoel dat ondernemers de stad uit worden gejaagd, ondanks dat het doel van de ontwikkelstrategie juist het toevoegen van bedrijfsruimte is. Het is belangrijk om deze zorgen serieus te nemen en de intenties en het perspectief van de gemeente een concreet vervolg te geven en breder en explicieter te communiceren.

2. Zonering wonen/werken De mogelijkheid om wonen en werken te mengen is een belangrijk discussiepunt. Ondernemers waarderen het karakter en de eigenschappen van de Binckhorst. Het huidige Omgevingsplan staat overal woningbouw toe en dat leidt tot veel onzekerheid, druk op de markt en prijsstijgingen. Ondernemers vragen om meer sturing op waar wel of niet gewoond kan worden. Dit geldt ook voor sturing in het type werkgelegenheid. Zo wil je werkfuncties met een hindercontour of verkeersaantrekkende werking bijvoorbeeld op speciﬁeke plekken binnen het gebied of juist ergens niet.

Participatieronde 1: Wat speelt er bij de belanghebbenden 23 februari 2022, Caballerofabriek Op de avond namen circa 50 belanghebbenden (ondernemers, eigenaren en ontwikkelaars) deel. In deze participatieronde werd het participatietraject beschreven en zijn er aan deeltafels, zorgen, ideeën en verhalen opgehaald.

3. Stapeling functies en collectiviteit Ondernemers en eigenaren staan open voor het stapelen van functies in het gebied. Met de schaarse ruimte en goede bouwkundige oplossingen liggen hier kansen. Stapeling kent echter zijn grenzen. Sommige functies kunnen enkel op de begane grond plaatsvinden of hebben tenminste een autotoegang op de verdieping nodig. Daarnaast zien ondernemers kansen in collectieve oplossingen op het gebied van bijvoorbeeld parkeren, gedeelde voorzieningen of energie.

Participatieronde 2: Reﬂecteren op ontwikkelmodellen 28 september 2022, Apollo 14 Op de avond namen circa 20 belanghebbenden (ondernemers, eigenaren en ontwikkelaars) deel. In deze participatieronde werd aan deeltafels gediscussieerd over het economisch proﬁel, ﬁnanciële haalbaarheid en andere belangrijke randvoorwaarden.

4. Betaalbaarheid bedrijfsruimte Er zijn grote zorgen over de betaalbaarheid van bedrijfsruimtes. De ervaring leert dat ruimte voor bedrijven in nieuwbouw niet altijd betaalbaar is voor bepaalde type bedrijven. Men begrijpt dat de gemeente niet overal huurprijzen kan bepalen maar vraagt hier wel aandacht voor.

Participatieronde 3: Delen ontwikkelstrategie als koers 7 maart 2023, Caballerofabriek Op de avond namen circa 20 belanghebbenden (ondernemers, eigenaren en ontwikkelaars) deel. In deze participatieronde werd de hoofdlijn van de ontwikkelstrategie besproken. Binnen deeltafels worden openbare ruimte, programma en economisch proﬁel, strategie en HOV gepresenteerd.

5. Sociale Veiligheid Veel ondernemers geven aan zich zorgen te maken over de sociale veiligheid in het gebied. Zo zijn er inbraken en wordt er drugs gedeald. Bij de ontwikkeling van het gebied is het belangrijk hiermee rekening te houden door bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte en sturing op plintfuncties.

Figuur 2.1: Gemeente in gesprek met ondernemers

03. analyse

Legenda

Het Mercuriuskwartier Kantoorlocaties Bedrijventerreinen Centrumgebied

3.1 Bedrijvigheid in den haag Den Haag is in aantal inwoners hard gegroeid de afgelopen jaren, de verwachting is dat deze trend doorzet. De groei van het aantal inwoners en het aantal banen moet gelijke tred houden om te zorgen dat de stad ook economisch vitaal blijft en diverse soorten banen kan blijven bieden. Grofweg zijn er voor elke 10 inwoners 5 banen nodig. Aangezien niet iedereen in kantoren, winkels of horeca werkt, landt een gedeelte hiervan op bedrijventerreinen. MKB-bedrijven in de stadsverzorgende bedrijvigheid zoals reparatie, bakkerijen, aannemers, stadslogistiek, maakindustrie en dergelijke hebben behoefte aan plekken waar mogelijke overlast niet direct leidt Primaat wonen en werken tot klachten van omwonenden. Dit type bedrijven is niet alleen belangrijk voor de werkgelegenheid voor praktisch geschoolden, maar ook om de stad draaiende te houden. Om te kunnen innoveren en groeien hebben bedrijven voldoende en geschikte bedrijfsruimte nodig. Doorstroming van succesvolle bedrijven naar grotere panden voorkomt dat deze de stad of zelfs regio uit trekken. Het zorgt tevens voor schuifruimte waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden. Zeker stadsverzorgende bedrijven zijn beperkt in de afstand waarover ze kunnen of willen verplaatsen. Daardoor zijn ze sterk afhankelijk van beschikbare ruimte binnen de gemeentegrenzen of net daarbuiten.

De behoefte aan bedrijfsruimte is en blijft dan ook groot. Zowel voor nieuwe bedrijven als voor groei en uitbreiding van bestaande bedrijven. Het nieuwe aanbod is echter beperkt en het bestaande aanbod op bedrijvenlocaties als de Binckhorst en Laakhavens staat onder druk als gevolg van de transformatie naar gemengde woon- werkgebieden. Menging betekent in de praktijk al snel een beperking van de mogelijkheid van bedrijven om geluid of geur te produceren of om spullen aan- en af te voeren. Ook is dit type nieuwbouw over het algemeen duurder om te bouwen dan een Mobiliteit en bereikbaarheid ‘simpele’, monofunctionele bedrijfsruimte, wat zich ook vertaalt in een voor sommige economische functies te hoge huurprijs. De ontwikkeling van bedrijfsruimte voor de hier bovengenoemde bedrijvigheid in de Binckhorst blijft achter bij de ontwikkeling van woonfuncties. De markt pakt dit tot nu toe onvoldoende uit zichzelf

Hoofdwinkelstructuur Treinstation + actieradius 1 km

Noord-West CID

Voorkeurstrace HOV

Noord-Oost Maakindustrie

Binckhavens Zuid-Oost Trekvlietzone West Binckhorstlaan Binck Avenue

Figuur 3.1: Economische proﬁelen in de Binckhorst

Economische profielen

FSI, bouwhoogte en programma

op. De binnenkort te starten nieuwbouw van de HTM-locatie aan de Mercuriusweg laat met zijn dubbele grondgebruik echter zien dat het wel degelijk mogelijk is om kwalitatief goede bedrijfsruimte toe te voegen. Met de voorliggende ontwikkelstrategie wordt gepoogd om meer van dergelijke initiatieven van de grond te krijgen. De Binckhorst is van oudsher de economische motor van Den Haag, met veel ruimte voor bedrijvigheid en functies die elders in de stad niet gewenst waren. Met de transformatie van het gebied verkleurt ook de economische functie. Dit is met name zichtbaar rondom de Binckhaven, waar startups en creatieve bedrijven hun plek gevonden hebben op de plek waar vroeger zware industrie zat. Het is echter van belang dat er ook voor de stadsverzorgende bedrijvigheid ruimte is en blijft in het gebied. Hier ligt een duidelijke opgave voor het Mercuriuskwartier.

Figuur 3.2: Het Mercuriuskwartier: cluster van stadsverzorgende bedrijven als schakel tussen de entree van de stad en economische kerngebieden (hoofdstations, Beatrixkwartier, overheidsclusters en centrum winkelgebied)

3.2 Het mercuriuskwartier binnen de stad Het Mercuriuskwartier kan ruim voorzien in de stedelijke opgave Raamwerk OR + Binckplekken om 50.000 m2 maakindustrie en stadsverzorgende bedrijvigheid toe te voegen aan de stad. Als locatie is het een van de weinige plekken in de stad waar nog verdicht kan worden. De locatie bevindt zich op een cruciaal schakelpunt tussen de stadsentrees en het stedelijk gebied met belangrijke economische kernen (Centrum winkelgebied, Beatrixkwartier, NS-stations, etc.).

Geluid en hindercontouren

Figuur 3.3: Aantal banen in de ambachtelijke maakindustrie

Figuur 3.4: Aantal vestigingen in de ambachtelijke maakindustrie

Bron: WGR 2021 | WP: werkpersoneel

3.3 Historie - stedenbouwkundige plannen voor bedrijven

Deze ontwikkelstrategie bouwt voort op een traditie van een stedenbouwkundig raamwerk voor bedrijvigheid. Voor de Tweede Wereldoorlog was het Mercuriuskwartier veelal een onbebouwd gebied, een polderlandschap met sloten. Na de Tweede Wereldoorlog wordt de industrie in de Binckhorst in rap tempo uitgebreid, dit vanwege de gunstige ligging aan de Trekvliet. In het Mercuriuskwartier worden bedrijfspanden gebouwd tussen de Wegastraatverkenning en Mercuriusweg. Onderdeel hiervan zijn de hallen aan e Haagse Trekvliet - Cultuurhistorische de Komeetweg (Jero Hallen) welke momenteel de status hebben van gemeentelijk monument.

agse Trekvliet - Cultuurhistorische verkenning

Na de jaren ‘60 breidt bedrijvigheid zich verder uit, deels nog watergebonden, maar steeds meer gebruikmakend van wegverkeer. Een bekend bedrijf in het gebied is autosloperij Pametex.

Herbestemming industrieel erfgoed in Haagse regio |||||| 17 30-04-2019

3.4 Huidige situatie Het huidige Mercuriuskwartier kenmerkt zich door een tal van bedrijven uit voornamelijk het MKB die zich hier hebben gevestigd. Het gaat bijvoorbeeld om een drukkerij, een glashandel, horecaleverancier, diverse soorten detailhandel zoals een bouwmarkt en vloerenwinkel en autobedrijvigheid. De mediane bedrijfsgrootte in het gebied is 3.000 m2. Dat is een vrij grote bedrijfsgrootte voor een binnenstedelijk gebied. In het gebied zijn ca. 200 kleine bedrijven gevestigd, deze vormen in aantal de meerderheid, maar maken maar 5% uit van het totale grondoppervlak voor bedrijven.

30-04-2019

1927: Ontstaan van de Binckhorst als industriële plek, aanleg St Barbara Begraafplaats (1920).

1928: Stedenbouwkundig plan voor de Binckhavens (eerste versie) voor watergebonden bedrijvigheid.

Legenda

Het studiegebied op een plattegrond uit 1927. Op deze kaart zijn de eerste ontwikkelingen aan weerszijden van de Trekvliet zichtbaar: het Laakkwartier is gerealiseerd en Cromvliet is bebouwd. De Gemeentelijke Gasfabriek staat weergegeven, net als de Katholieke begraafplaats St. Barbara en de eerste aanzetten tot industrie in de Binckhorst; in deze periode nog voornamelijk langs de Haase Trekvliet in de omgeving van het kasteel.

Maak/creatief

0 - 500 m²

Garage / autogerelateerd

Maatschappelijk

501 - 1500 m²

Groothandel

Sport/bezoekfunctie

1501 - 2500 m²

Bouw

Overige zakelijke dienstverlening

2501 - 5000 m² 5001 - 10000 m²

Figuur 3.5: Typen functies

Figuur 3.6: Omvang panden/verblijfsobjecten

Figuur 3.7: Verblijfsobjecten naar grootteklasse

Figuur 3.8: Gebruiksoppervlak naar grootteklasse

Stedenbouwkundige plan de Binckhorst, versie I, 1928.

(Verzameling HGA, bnr. 620, inv.nr. 201)

1948: Na de oorlog wordt er werk gemaakt van de aanleg van havens en hallenensembles om de naoorlogse economie een impuls te geven.

1976: De Binckhorst volledig in gebruik als industrieterrein (Bron: Cultuurhistorische verkenning Trekvliet).

16 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

erd en het els die aan de

Legenda

Onbekend

Retail/bouwmarkt

teel na; de khaven in de bouwplan polder tussen

Ook in het type bedrijvigheid is het gebied gemengd. Een belangrijke functie van het gebied betreft de vestiging van groothandel, met name in de bouw (inclusief bouwmarkten) en horeca. Autogerelateerde bedrijvigheid is een andere categorie bedrijvigheid die veel voorkomt in het gebied. Tenslotte kenmerkt het gebied zich met kleinschalige maakbedrijven en creatieve bedrijvigheid.

Het studiegebied op een plattegrond uit 1948. De Binckhorsthaven wordt in dit jaar uitgebreid maar de extra havenarmen zijn op deze kaart alleen als structuur weergegeven. De plattegrond

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

3.5 Deelgebieden Lopende ontwikkelingen in Mercuriuskwartier Het gebied is al volop in beweging. Sinds de inwerkingtreding van het Omgevingsplan Binckhorst begin 2019 zijn er diverse ontwikkelingen in het Mercuriuskwartier gestart.

5. HTM-kantoor en werkplaats Langs de Mercuriusweg wordt gewerkt aan het nieuwe hoofdkantoor en werkplaats van de HTM. Het kantoor bij Den Haag Centraal en de werkplaats langs de Maanweg zullen hiernaartoe verplaatst worden. In het gebouw is, naast de HTM, ruimte voor ca. 6.000 – 7.000 m2 extra bedrijfsruimte.

1. Zuiderkroonstraat De Zuiderkroonstraat is aangelegd in 2019 door de gemeente en verbindt

6. Kindcentrum de Binck

de Binckhaven met het Mercuriuskwartier. Hierdoor is de Begraafplaats

Aan de St. Barbaraweg, in het voormalige pand van het Leger des Heils,

toegankelijk geworden aan de achterzijde en heeft het autobedrijf Autohaag

is in de zomer van 2022 Kindcentrum de Binck geopend. Dit betreft een

Zeeuw een nieuwe aanblik gekregen met een eigen parkeerterrein.

basisschool voor kinderen tot en met 12 jaar. In de zomer van 2023 zal het

Deelgebied 1. Kop Binckhorstlaan – Supernovaweg Dit gebied is vrijwel volledig in privaat eigendom en kenmerkt zich door een grotere korrelgrootte. Hier bevinden zich veelal grotere MKB bedrijven met een lokaal stedelijk verzorgingsgebied. Het gebied is direct toegankelijk vanaf de Binckhorstlaan. Daarnaast is de Mercuriusweg een belangrijke ontsluitingsweg.

voortgezet onderwijs John Dewey College zijn deuren openen. 2. Pegasus Aan de Pegasusstraat wordt gebouwd aan het project Pegasus. Dit betreft

7. Crematorium St. Barbara

300 sociale huurwoningen die worden afgenomen door Staedion en circa

Op de Begraafplaats St. Barbara wordt gebouwd aan een crematorium

4.300 m2 bedrijfsruimte voor het MKB op de begane grond en de eerste

(voorzijde) en werkplaats, paviljoen en brug (achterzijde). In 2023 worden de

laag. Ook wordt op de hoek van de Komeetweg en Pegasusstraat een

bouwwerken opgeleverd.

Deelgebied 2. Castor en Polluxkwartier In dit gebied heeft de gemeente veel eigendom. In dit gebied bevinden zich veelal kleinere bedrijven voor bijvoorbeeld het repareren van auto’s.

kantoorgebouw van circa 6.600 m2 gebouwd. 8. Orion-Artemis 3. Eenheidsbureau Politie

Op de hoek van de Siriusstraat en Wegastraat, op de locatie van drukkerij

Het Eenheidsbureau van de politie zal verhuizen van de Burgemeester

Repro- Van de Kamp, wordt Orion-Artemis, een plan voor woningbouw

Patijnlaan 35 naar het kavel op de hoek van de Pegasusstraat en

en bedrijfsruimte uitgewerkt. Er komen ca. 180 woningen met ca. 8.000

Wegastraat. Het gebouw wordt circa 45.000 m2 groot en er zullen circa 2.200

m2 bedrijvigheid, waaronder terugrealisatie van de huidige hoeveelheid

Het Mercuriuskwartier onderscheidt zich in verschillende deelgebieden met elk hun eigen kwaliteiten, kansen en uitdagingen. Sommige gebieden worden nu al intensief gebruikt terwijl op ander plekken nog veel ruimte is voor verdichting. Ook de mogelijkheden voor de gemeente om te sturen verschilt. Dat betekent dat de mate waarin deelgebieden ontwikkeld kunnen worden ook sterk kan verschillen.

fte medewerkers van de politie komen te werken. In 2023 wordt gestart met

bedrijvigheid. Per woning dient er 20 m2 bedrijvigheid te worden gerealiseerd

de bouw van het Eenheidsbureau en in 2025 zal het pand naar verwachting

(o.i.v. planregel Primaat Werken).

Deelgebied 3. Gebied Orion- en Wegastraat Dit deelgebied wordt gekenmerkt door een ensemble van industriehallen (gemeentelijke monument en Binckplek) en biedt plaats aan kleinere MKB-bedrijven. De kavels in het gebied zijn veelal door de gemeente in erfpacht uitgegeven. Deelgebied 4. Gebied Noorder- en Zuiderkroonstraat De kavels in dit gebied zijn veelal in erfpacht uitgegeven. De Zuiderkroonstraat is in 2019 aangelegd en vormt de verbinding tussen de Binckhaven en het Mercuriuskwartier. Langs de Supernovaweg bevinden zich grotere kantoren en langs de Grote Beerstraat enkele kleinere bedrijven. Deelgebied 5. Groene Long De Groene Long wordt gekenmerkt door begraafplaats St. Barbara. Tussen de Begraafplaats en de Binckhorstlaan bevindt zich aan kavel waar naast openbaar vervoer in de toekomst geothermie gerealiseerd zal gaan worden.

worden opgeleverd. 4. Wegapunt 44 Het parkeren voor werknemers wordt opgelost door de voormalige

politieacademie aan de Wegastraat 44 te transformeren tot parkeergebouw

HTM locatie

met ruimte voor bedrijven in de plint.

Mercuriusweg/Supernovaweg

1. KOP BINCKHORSTLAANSUPERNOVAWEG

3. ORION- EN WEGASTRAAT

Pegasus

300 sociale huurwoningen

KC de Binck

2. CASTOR- EN

St. Barbaraweg 4

POLLUXKWARTIER R

4 8

Eenheidsbureau Politie Pegasusstraat/ Wegastraat

4. NOORDER- EN ZUIDERKROONSTRAAT

5. GROENE LONG

Crematorium

St. Barbarabegraafplaats

7 4

Wegapunt 44

cepezed

Parkeerhub Eenheidsbureau

Figuur 3.9: Lopende projecten maart 2023

18 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

Orion-Artemis

Ontwikkeling woonwerlgebouw

Figuur 3.10: De vijf deelgebieden van het Mercuriuskwartier

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

04. omgevingsplan & hov 4.1 inleiding In dit hoofdstuk wordt onderscheid gemaakt tussen het huidige Omgevingsplan (RIS299317) en de doorontwikkeling van de Binckhorst. Het huidige Omgevingsplan is het juridischplanologische kader dat geldend is voor de Binckhorst en zal naar verwachting doorlopen tot 2027. De doorontwikkeling van de Binckhorst betreft het nieuwe Omgevingsplan en is naar verwachting het nieuwe juridische-planologisch kader vanaf 2027. De ontwikkelstrategie voor het Mercuriuskwartier biedt input voor de doorontwikkeling. De uitgangspunten die voortkomen uit deze ontwikkelstrategie kunnen juridisch verankerd worden in dit nieuwe Omgevingsplan en zijn tot die tijd richtinggevend, maar niet afdwingbaar.

4.2 Huidige Omgevingsplan Voor de Binckhorst is in 2019, als pilot vooruitlopend op de Omgevingswet, het Omgevingsplan in werking getreden. Het Omgevingsplan betreft een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte en maakt de transformatie van de Binckhorst naar een gemengd woon-werkgebied mogelijk. In het Omgevingsplan is de gehele Binckhorst aangewezen als transformatiegebied, waarmee in theorie elk kavel ontwikkeld kan worden. Er is sprake van een organische manier van gebiedsontwikkeling waarbij er op voorhand geen stedenbouwkundig masterplan is gemaakt.

leisure en maatschappelijke dienstverlening. Voor het Mercuriuskwartier is tot op heden geen speciﬁeke werkfunctie verplicht maar door middel van de ontwikkelstrategie wordt gepoogd om aan te sturen op de categorie bedrijfsruimte. Hoewel nieuwe ontwikkelingen rekening moeten houden met bestaande bedrijvigheid zijn er toch veel bedrijven die zich zorgen maken over hun toekomst. Belangen van toekomstige bewoners kunnen concurreren met de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven Daarnaast zorgt de organische manier van ontwikkeling ervoor dat overal in het gebied ontwikkelingen plaats kunnen vinden en dat het dus niet duidelijk is wanneer, waar en wat ontwikkeld wordt. Initiatieven kunnen als het ware zo ‘oppoppen’. Dit maakt het lastig om te sturen op een goede ruimtelijke samenhang tussen plannen. Ook leiden ambities in het Omgevingsplan tot verschillende uitdagingen voor de planuitwerking.

Figuur 4.1: Tijdlijnen Ontwikkelstrategie Mercuriuskwartier, Omgevingsplan en HOV-traject

Zo zijn bijvoorbeeld bij hoogbouw bredere openbare ruimteproﬁelen wenselijk terwijl dit in veel straten niet mogelijk is vanwege de aanwezigheid van bedrijvigheid. Omdat er tegelijkertijd de ambitie is om bestaande bedrijven te behouden kan de beoogde openbare ruimte niet gerealiseerd worden en moet er dus genoegen worden genomen met een afwijkend proﬁel.

BINCKER

BOOGIEWOOGIE JONGENEEL

PEGASUS ORION-ARTEMIS

NIEUWE HALLEN

In het omgevingsplan is onderscheid gemaakt tussen primaat wonen en primaat werken. In primaat werken mogen woningen worden gebouwd maar alleen als er per woning ook 20 m² aan werken gerealiseerd wordt. Het Mercuriuskwartier valt onder primaat werken waardoor de focus op bedrijvigheid ligt. Binnen primaat werken zijn verschillende functies mogelijk zoals bedrijfsruimte, creatieve bedrijvigheid, kantoren, detailhandel,

SATURNUSSTRAAT 9 MAANPLEIN

BINCKCITYPARK

ELARA

ONE MILKYWAY FRANK IS EEN BINCK

BINCKBLOCKS LINCK

NOVA

BINCKPARK

JUNOBLOK GEBOUW A BINCKEILAND

Figuur 4.2: Organische ontwikkeling van woningbouw in de Binckhorst volgens Gebruiksmonitor Binckhorst [16 maart 2023]

4.3 Doorontwikkeling Binckhorst In het coalitieakkoord Den Haag 2022 – 2026 ‘Voor een stad die tegen een stootje kan’ heeft het college de ambitie uitgesproken om de Binckhorst door te ontwikkelen. Hiermee wordt bedoeld dat er een nieuw Omgevingsplan wordt gemaakt met daarin ruimte voor in ieder geval 5.000 – 7.500 extra woningen, bijbehorende voorzieningen, extra ruimte voor bedrijvigheid en openbare ruimte. Dit komt bovenop de ambities van het huidige Omgevingsplan waarin de realisatie van 5.000 woningen mogelijk is gemaakt. Voor realisatie van de doorontwikkeling is investeren in de bereikbaarheid van het gebied door de aanleg van hoogwaardig OV en betere ﬁets- en voetgangersverbindingen in de Binckhorst van essentieel belang. Het streven is om voor de doorontwikkeling in 2024 een bestuurlijk besluit te nemen over de strategie en daarna een nieuw Omgevingsplan op te stellen. De focus zal hierbij komen te liggen op het afmaken van verschillende delen van de Binckhorst in plaats van de eerder versnipperde ontwikkeling. Naar verwachting zal het nieuwe Omgevingsplan in 2027 inwerking treden.

4.4 HOV

De realisatie van het HOV vraagt daarnaast naar verwachting om een nieuw openbare ruimte netwerk dat het Mercuriuskwartier beter moet ontsluiten. Voor het HOV wordt het uitgangspunt gehanteerd dat er zo min mogelijk gelijkvloerse kruisingen komen. Dit betekent dat ontsluiting van dit gebied vanaf de Binckhorstlaan met de auto slechts op enkele plekken mogelijk is en aanvullend via bijvoorbeeld de Supernovaweg of Mercuriusweg georganiseerd moet worden. Het ontwerp van de HOV-verbinding moet in de volgende fase nog verder worden uitgewerkt. Hieruit zal blijken wat de exacte impact is. In hoofdstuk 6 wordt alvast voorgesorteerd op een mogelijke nieuwe ontsluiting van het Mercuriuskwartier. Naast het Mercuriuskwartier heeft het HOV ook grote impact op de inrichting rondom en ontsluiting van Bink36, de bedrijven in de Lekstraat, het spooremplacement en de HABO.

Figuur 4.3: Voorkeursvariant HOV-tracé

Voor de verdere ontwikkeling van de Binckhorst is het belangrijk dat er Hoogwaardige Openbaar Vervoer (HOV) wordt aangelegd. In november 2022 hebben de verschillende betrokken overheden een besluit genomen over het voorlopige voorkeurstracé. Dit betreft een tramverbinding van Den Haag Centraal via de Lekstraat, Binckhorstlaan en Maanweg naar Station Voorburg, en vanaf de Binckhorstlaan via de Prinses Mariannelaan en Geestbrugweg richting Rijswijk en Delft. Naar verwachting wordt voor de zomer 2023 een besluit genomen over het deﬁnitieve voorkeurstracé. Daarna start de ‘planning- en studiefase’. Hierin wordt het ontwerp verder uitgewerkt en dat zal naar verwachting circa twee tot drie jaar in beslag nemen. Het tracé voor het HOV wordt opgenomen in het nieuwe Omgevingsplan. Na de planning- en studiefase start de voorbereiding van de realisatie en zal de aanleg plaatsvinden. Naar verwachting is het tracé rond 2030 gereed. Legenda

De aanleg van het HOV door de Binckhorst heeft een belangrijke relatie met de ontwikkeling van het Mercuriuskwartier. Het tracé loopt namelijk door enkele kavels die grenzen aan de Binckhorstlaan. Voor de aanleg is geheel of gedeeltelijke verwerving nodig. In de volgende fase zal er met eigenaren van de kavels gesproken gaan worden over de exacte impact van de tramlijn op hun bedrijfsvoering, eventuele grondverwerving en schadeloosstelling.

Gebiedsgrens Grondreservering HOV + voorkeurstracé

X Mogelijk vervallen erfaansluitingen door HOV Kavelgrens snijdend met voorkeurstracé Privaat eigendom overlappend met voorkeurstracé Opstal overlappend met voorkeurstracé Erfpacht grond overlappend met voorkeurstracé

Figuur 4.4: Invloed HOV-tracé op aangrenzende kavels en ontsluitingsstructuur

22 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

05. economisch profiel

Positionering:

De Motor van Den Haag

5.1 Bedrijvigheid binnen het Mercuriuskwartier Voor de verdere ontwikkeling van het Mercuriuskwartier is een duidelijk economisch proﬁel belangrijk, voortbouwend op huidige bedrijvigheid en Made in Den Haag. Vanuit ondernemers in het gebied werd onder andere gewezen op het belang van ‘handelsbedrijven’. Deze zijn toegevoegd aan het proﬁel, omdat ze passen binnen het stadsverzorgende karakter.

Het Mercuriuskwartier houdt Den Haag draaiende. Dit is de plek voor Haagse

Het Mercuriuskwartier als motor van Den Haag. Het wordt in de toekomst een essentiële plek die de ontwikkeling van de stad en haar bewoners mogelijk maakt. Vanuit dit centrale knooppunt werken aannemers aan het opknappen van Den Haag, vertrekken busjes die de winkelschappen vullen en worden producten verhandeld er vervaardigd die de stad nodig heeft. De centrale locatie, goed gepositioneerd tussen het centrum en de snelweg, maakt dit een uitstekende locatie om bedrijfsruimte toe te voegen.

ondernemers die nauw verbonden zijn aan de stad en vormt de werkplek voor menig inwoner van Den Haag. Met een centrale locatie, goede bereikbaarheid en betaalbare ruimte kent het gebied een grote aantrekkingskracht. De primaire focus ligt op B2B (business to business), producten en diensten voor andere ondernemers in Den Haag, maar ook de gewone klussende stedeling kom je hier soms tegen. Het gebied ligt in de luwte van de Binckhorstlaan waaraan sommige bedrijven een showroom hebben. Rondom de Wegastraat kent het gebied meer een persoonlijke sfeer met eigen uitstraling door de historische hallen.

Door transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen en menging met wonen verkleurt veelal het type werk dat er plaatsvindt naar meer diensten gerelateerde functies. Hiermee verdwijnt een type werk dat essentieel is voor het functioneren van de stad. In het Mercuriuskwartier zal juist worden ingezet op toegepaste bedrijvigheid. Het is voor de stad belangrijk dat er ruimte blijft voor dit soort type bedrijven. Met haar omvang is het Mercuriuskwartier niet enkel van belang voor het stedelijk vestigingsklimaat en economische vitaliteit, maar ook voor de werkgelegenheid. Met de potentie om circa 1.600 banen toe te voegen, in het bijzonder voor praktisch opgeleiden, vormt het Mercuriuskwartier een cruciaal onderdeel van de Haagse arbeidsmarkt. Naast werken kunnen er ook kansen liggen om te leren, bijvoorbeeld binnen leer-werkbedrijven of vakscholen. Met de positionering voor het Mercuriuskwartier kiezen we nadrukkelijk voor bedrijvigheid die het ecosysteem van Den Haag ondersteunt. Een keuze die aansluit bij de aard van veel mooie bedrijven die het gebied nu al rijk is. Hiermee kent het gebied ook binnen de gemengde Binckhorst een uitgesproken, eigen kleur. Waar de nadruk binnen de Binckhaven ligt op innovatie en creativiteit gaat het binnen het Mercuriuskwartier juist over toegepaste bedrijvigheid.

Het op de volgende pagina beschreven economisch proﬁel vormt een leidraad voor de verdere ontwikkeling van het Mercuriuskwartier. De rol van het proﬁel bestaat hoofdzakelijk uit sturing op het type nieuw aan te trekken bedrijven. Daarmee heeft het proﬁel geen directe gevolgen voor zittende bedrijven. Binnen de invulling van het economisch proﬁel wordt voortgebouwd op het binnen Made in Den Haag bepaalde scala van functies. Hierin zijn een viertal categorieën bepaald: produceren, uitleveren, beleven, broeden. Vanuit de beoogde rol binnen de stad en complementariteit met de andere deelgebieden van de Binckhorst (bijvoorbeeld in de koppeling met nabijgelegen Start-up Lane in de Binckhavens) ligt de focus binnen het Mercuriuskwartier op de categorieën produceren en uitleveren. De categorie “beleven” staat niet centraal maar heeft een ondersteunende rol. Beleven geeft gezicht aan producerende en uitleverende bedrijven en brengt het gebied tot leven. Binnen het Mercuriuskwartier wordt niet ingezet op het broeden, dit gebeurt hoofdzakelijk al binnen de Binckhaven. De focus binnen het gebied ligt op de eerste plaats op business-tobusiness functies, maar er is ook ruimte voor een beperkte mate van consumentgerichte functies.

Figuur 5.1: Het Mercuriuskwartier: de motor van Den Haag

Produceren Het Mercuriuskwartier is een plek van makers. Hierbij gaat het speciﬁek over het produceren voor de stad en stedeling, met name in de laatste schakel van de productieketen. Het gaat niet om massaproductie maar om speciﬁeke toepassingen met een hoge toegevoegde waarde bij producten die veelal in de directe omgeving verhandeld worden. Naast het maken van producten gaat produceren ook over toegepaste dienstverlening. Stadsverzorgende bedrijven die bewoners en bedrijven bedienen, bijvoorbeeld met onderhouds- of reparatiediensten.

uitleveren

produceren

Uitleveren Met de centrale locatie en goede bereikbaarheid is het Mercuriuskwartier een ideaal schakelpunt tussen de stad en regio. Het gebied functioneert als hub voor het bevoorraden van de stad. Het gaat hierbij op de eerste plaats over zogenaamde last-mile logistiek ten dienste van de stad. Hierin vindt de overslag plaats naar kleinschaliger vrachtvervoer dat bedrijven en winkels in de stad bevoorraad. Ook liggen er kansen voor de faciliteren van de on-demand economie, bijvoorbeeld het uitleveren van maaltijden. Binnen deze categorie vallen ook handelsbedrijven die andere

26 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

bedrijven in de stad faciliteren zoals groothandels voor de bouw en horeca. Het gaat dus niet over grotere regionale logistieke functies, daarvoor is de locatie nabij de Haagse binnenstad te bijzonder. Beleven Het realiseren van functies in de categorie beleving is geen doel op zich maar is ondersteunend aan de bedrijvigheid. Denk hierbij aan ondersteunende winkel- of etalagefunctie bij een productiebedrijf of een kleine horecagelegenheid waar werknemers kunnen lunchen.

Gevolgen voor zittende bedrijven Het economisch proﬁel heeft geen directe gevolgen voor zittende bedrijven. Het geeft hoofdzakelijk sturing aan het type nieuwe bedrijven waarvoor het Mercuriuskwartier ruimte moet gaan bieden. Vanuit haar regierol stuurt de gemeente niet op uitplaatsing van zittende bedrijven binnen het gebied die niet passen binnen het beoogd economisch proﬁel.

Voor panden en kavels in gemeentelijk bezit zijn de algemene ontwikkelambities voor het Mercuriuskwartier leidend in de afweging van de gemeente. Hierbij wordt gezocht naar maatwerkoplossingen. De gemeente heeft geen invloed op overeenkomsten tussen private vastgoedeigenaren en huurders en eventuele aﬂoop of opzegging hiervan.

Figuur 5.2.1-3: Produceren in het Mercuriuskwartier

Figuur 5.2.4-6 Uitleveren in het Mercuriuskwartier

Gezien de binnenstedelijke ligging en grote vraag in de markt wordt ingezet op een stedelijk en intensief gebruikt bedrijventerrein. Naast het type gebruik is het uitgangspunt daarbij dat de functies die hier landen arbeidsintensief zijn, inpasbaar in gestapelde bebouwing (functies op de begane grond moeten het gebruik van de bouwlagen erboven niet verhinderen) en maximaal 3.000 m2 groot. Deze schaal is goed inpasbaar, laat zich efﬁciënt verkavelen en past bij het beoogd gebruik.

Typering: • High- en low-tech productie • Toegepaste dienstverlening • Maken voor de stad en stedeling Typering: • Haagse producten voor de Haagse markt • Highen low-tech productie • Toegepaste • Het reparatiepunt van dienstverlening de stad

Randvoorwaarden: Randvoorwaarden: • Passend in verdichtingsambitie, stapeling met bedrijfsruimte. • Passend in verdichtingsambitie, stapeling met bedrijfsruimte. • Beperkte schaal (max. 3000 m2) • Beperkte schaal (max. 3000 m2) • Arbeidsintensief • Arbeidsintensief • Productie: eind van productieketen (nadruk op eindproducten • Productie: eind van productieketen (nadruk op eindproducten i.p.v. i.p.v. halffabrikaten) halffabrikaten)

Typering: • Stadslogistiek: faciliteren ecosysteem Den Haag • Handel: primair bedienen lokale B2B markt, secundair: Bedienen B2C markt • Hub voor de last mile • Schoon/ slim bevoorraden in de stad • Lusten van bezorgen zonder de lasten Randvoorwaarden: • Passend binnen verdichtingsambitie: • Stapeling in bedrijfsruimte mogelijk • Beperkte schaal (max 3.000 m2)

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

06. ruimtelijke visie 6.1 behoefte aan helderheid 1. 6.1.1 Ruimtelijke opgaven Doel van deze visie is om helderheid en perspectief te verschaffen aan zittende en potentiële nieuwe ondernemers in het Mercuriuskwartier. Veel opgaven zijn in het huidige Omgevingsplan nog indicatief ingetekend. Ondernemers hebben vooral behoefte aan duidelijkheid, in de eerste plaats om te kunnen bepalen of ze kunnen blijven in het gebied (scope 0-5 jaar). In tweede instantie om te kunnen investeren in de toekomst (met een investeringshorizon van 5-10 jaar). Met grote opgaven die boven de markt blijven hangen groeit de onzekerheid, daarom blijven investeringen uit en trekken bedrijven soms zelfs weg. De visie is bedoeld om verschillende ambities en opgaven naast elkaar te leggen, en deze (ruimtelijk programmatisch) te vertalen. Het vormt concreet per deelgebied, straat, perceel het handelsperspectief en verduidelijkt hoe private investeringen kunnen aansluiten op de publieke investeringen die worden gedaan. Het wegnemen van onzekerheden is ook in het belang van de gemeente om bedrijven in dit gebied te laten ﬂoreren. 6.1.2 Van economisch proﬁel naar ruimtelijke principes Momenteel is de ontsluitingsstructuur niet helder en ligt de openbare ruimte er verwaarloost bij. De voetganger en ﬁetser worden onvoldoende gefaciliteerd en de ondergrond is nog niet ingericht op de komende energietransitie.

Vanuit de participatie is meermaals aangegeven dat werknemers en gebruikers van het gebied behoefte hebben aan een mooie en goed functionerende openbare ruimte. Er is behoefte om vanuit een raamwerk te gaan nadenken over de kwalitateit van het gebied en hoe het werklandschap van de toekomst eruit kan komen te zien, want ook ruimtelijke kwaliteit is immers een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven. Ruimtelijk programmatische visie Voor het functioneren en realiseren van bedrijven zijn twee producten van belang:

2. Raamwerk openbare ruimte De logica van het raamwerk komt voort uit zowel de ligging van het gebied ten opzichte van de stad en ontsluitingswegen, als de diversiteit in schaal van zittende bedrijven in het gebied en de activiteiten die ze hebben. Enerzijds dient het raamwerk goede (nieuwe langzaamverkeer-) verbindingen met de omgeving te faciliteren. Anderzijds mogen deze verbindingen de eigendommen en kavelgroottes niet opknippen of verkleinen, juist omdat de aanwezige kavelgroottes uniek in de stad zijn. Daarom zijn eigendomsgrenzen leidend voor de aanleg van nieuwe straten. De maat en schaal van de straten moet beantwoorden aan de logistieke afwikkeling van de bedrijven. Naast dat het openbare ruimte raamwerk pragmatisch-functioneel ingericht moet worden, moet het als ‘werklandschap’ ook een bredere bijdrage leveren aan de kwaliteit van het gebied. Door toevoeging van meer groen en verblijfsplekken voor werknemers, maar ook door het kwalitatief oplossen van de klimaatproblematiek krijgt het gebied een kwalitatieve impuls. De openbare ruimte wordt hiermee meer dan alleen een logistieke ruimte, maar een multifunctionele groene stedelijke ruimte.

Openbare ruimte raamwerk – in twee fasen. Een kaartbeeld met concrete korte termijn acties en keuzes (0-5 jaar) en een kaartbeeld voor de lange termijn na realisatie van het HOV (na 2027). De gemaakte keuzes achter het raamwerk zijn toegelicht in een aantal themakaarten. Spelregelkaart – met een weergave van de gekozen strategie per deelgebied en programmatische ontwikkeling van het gebied. Het betreft een samenvatting van vigerende regels binnen het nieuwe openbare ruimte raamwerk.

De ontwikkelstrategie is nadrukkelijk geen masterplan, maar een gezamenlijk kader, een samenvatting van zowel de opgave op korte termijn als de opgave op lange termijn, een stip op de horizon.

6.2 ruimtelijke visie op werken 6.2.1 Van economisch proﬁel naar ruimtelijke principes De keuze voor maak- en handelsbedrijven is van invloed op de ruimtelijke structuur en keuzes in het gebied. Een aantal belangrijke factoren zijn:

stedelijk en zelfs provinciaal belang is. In de ontwikkeling van het gebied zijn binnen het economisch proﬁel een aantal standaard gebouwtypologieën denkbaar.

3. Kavel De kavels zijn een resultante van het openbare ruimte raamwerk. Op een aantal plekken moeten straten verbreed worden. De doelstelling van het raamwerk is om huidige kavels zo groot mogelijk te houden en deze zo optimaal mogelijk te ontsluiten (rekening houdend met de komst van het HOV). In sommige gevallen worden straten en kavelgrenzen aangepast naar haakse hoeken (orthogonale opzet). Dit zorgt niet alleen voor heldere oriëntatie, maar leidt ook tot goedkopere bouwoplossingen.

1. Positie in de stad De ruimtelijk-economische betekenis wordt bepaald door de strategische positie van het gebied als schakel in de stad en de regio (zie pagina 15). Door de komst van het HOV verbeterd de bereikbaarheid voor bezoekers vanuit de stad, maar zullen bedrijven door een nieuwe ontsluitingsstructuur bereikbaar gemaakt moeten worden. In het gebied vindt schaalverkleining naar de stedelijke maat plaats, er komen goederen in bulk of als halffabricaten binnen, deze worden vervolgens verwerkt of aangeboden als eindproducten of worden opgeslagen en verkocht in kleinere eenheden. Denk aan bouwproducten die in grote pallets binnenkomen en in stuks worden verkocht aan aannemers in de stad. De strategische ligging van het Mercuriuskwartier wordt bepaald door de bereikbaarheid voor grote vrachtwagencombinaties komend van de A12-snelweg als bestelbus die het stedelijk gebied bediend.

4. Vestigingsklimaat Het type bedrijven wat zich hier vestigt vloeit deels voort uit eerder benoemde condities. In het gebied zijn er momenteel een aantal bedrijfstypologieën aanwezig. De bedrijfstypologie is ingegeven vanuit een lage huurprijs (100-150 euro/ m2) en kunnen alleen gerealiseerd worden als de stichtingskosten relatief laag blijven (800-1200 euro per/ m2). Betaalbaarheid van de bedrijfsruimte is dus een belangrijke voorwaarde voor behoud en doorgroei van dit economische biotoop. Het kan erin resulteren dat er markt-contrair geïnvesteerd moet worden op deze binnenstedelijke locatie, omdat het belang van het vasthouden van dit type bedrijven een

Legenda meer potentie voor haalbare herontwikkeling en verdichting minder potentie voor haalbare herontwikkeling en verdichting

Figuur 6.1: Niet overal bestaat dezelfde potentie voor haalbare (her)ontwikkeling en verdichting

De minimale bouwhoogte in Primaat Werken is 8 m.

Handelsbedrijven zijn opgenomen in het economisch proﬁel op verzoek van bedrijven uit het gebied.

Uit het gebied kwam de vraag om een gezonde werkomgeving voor de werknemer.

De ‘klimaat-werkstraat’ is gemaakt op de maat van bestelbussen en kleine vracht.

Door de klimaatzones kan de bedrijfsvloer doorlopen in de openbare ruimte.

Figuur 6.2: Impressie van grote bedrijven, met veel logistiek in de Noordelijke punt van het Mercuriuskwartier

30 ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

ONTWIKKELSTRATEGIE MERCURIUSKWARTIER

6.2.2 Voortbouwen op bestaande kwaliteit en eigenheid van deelgebieden De gebieden binnen het Mercuriuskwartier kennen ieder - mede ingegeven vanuit geheel eigen kwaliteiten in de openbare ruimte hun eigen kwaliteiten en daarmee elk ook hun eigen richting binnen het economisch proﬁel.

verhouding

Bedrijfshal basis 500-1000 m2, Niet gestapeld / Goedkope bouw, Opbrengst: 100 euro/ m2.

Bedrijfshal luxe 0-500 m2, Gestapeld, Opbrengst: 125 euro / m2.

Hallen met kantoor 500-3000 m2, Hal op Maaiveld, kantoor op +1/+2. In het gebied worden solitaire kantoorfuncties uitgesloten. Kantoor is toegestaan wanneer maximaal 30% van de hoofdfunctie uitmaakt.

1. Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg (XL-L) Dit deelgebied is de locatie voor grotere bedrijfseenheden. De strategie in dit gebied is erop gericht om grote kavel- en bedrijfsmaten vast te houden en te blijven faciliteren (van 2.000 m2 en groter). Het grondgebonden huisvesting (direct aan het maaiveld) van dit type bedrijven heeft de prioriteit, kleinere bedrijfsvormen kunnen in aanvulling bovenop of in de schil van het gebouw gerealiseerd worden. Het openbare ruimte raamwerk is erop gericht om een grote logistieke maat (grote vrachtwagencombinaties van 18 meter) en bedrijven met een grote logistieke footprint te faciliteren. De maat van bedrijven past bij de schaal van de openbare ruimte. Dit zijn de grotere MKB-bedrijven maar ook handelsbedrijven met een lokaalstedelijk verzorgingsgebied en groothandel. Naast deze grote ruimtegebruikers is er ook plaats voor de kleinere ondernemer met veel logistiek, zoals de lokale aannemer, drukkerijen of cateringservices, deze kunnen op de verdieping of in de schil van het gebouw een plek krijgen. 2. Castor- en Polluxskwartier (M-L) Dit wordt de maakgemeenschap van het Mercuriuskwartier. Hier wordt op intensieve wijze geproduceerd en in mindere mate uitgeleverd. Hier bevinden zich kleinere, gestapelde units in bedrijfsverzamelgebouwen met ruimten van maximaal 1.000 m2 maar veelal een grootte tussen de 100-500 m2.

Hier wordt ingezet op functies die bijdragen aan een stedelijk, maar ﬁjn en levendig vestigingsklimaat in het Mercuriuskwartier. Hierbij kan gedacht worden aan het realiseren van een leerwerkvoorziening, makersspace of bedrijfsruimten. Er bevinden zich hier een breed scala aan ondernemers zoals timmermannen, loodgieters, kleine autogarages of specialistische handel. De kleinschalige bedrijfsruimten bouwen voort op het historische karakter van het gebied, met beeldbepalende als monumentale hallen en volwassen bomen. In het gebied zal een gezamenlijke parkeergarage gerealiseerd moeten worden omdat individuele parkeeroplossingen voor kleine kavels niet mogelijk is.

3. Gebied Orion- en Wegastraat (M-L) Het gebied rondom de Orion- en Wegastraat wordt nu al intensief gebruikt. Het huidige proﬁel van kleinschalige bedrijvigheid wordt hier ook in de toekomst voortgezet, met ruimte voor kleinschalige verdichting. Aan de Wegastraat wordt ingezet op verkleuring van het type bedrijvigheid in relatie tot de woningbouw die hier momenteel gerealiseerd wordt. De voorkeur ligt bij bedrijvigheid die minder logistiek en verkeersaantrekkende werking met zich meebrengen. Het is ook belangrijk dat representatieve gevels de bedrijven een aantrekkelijker gezicht geven richting de straat, zodat deze beter mengt met de nieuwe bewoners. Op termijn zijn er mogelijk kansen om de historische hallen aan de Orionstraat meer in hun kracht te zetten, bijvoorbeeld in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw voor lokale makers met een open uitstraling en volop interactie met de opnieuw in te richten buitenruimte. 4. Gebied Noorder- en Zuiderkroonstraat (gemêleerd) Ook het gebied rondom de Noorder- en Zuiderkroonstraat wordt nu al intensief gebruikt. In de toekomst zal hier naar verwachting geen grootschalige verkleuring plaatsvinden. Op de langere termijn liggen er mogelijk wel kansen om kantoorprogramma toe te voegen, aansluitend op de bestaande kantoren aan de Supernovaweg met een levendige plint. 5.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12616154/1