RIS314962 Bijlage 2 Investeringsagenda IPP feb 2023
Tekst van het document
Tot slot Kosten onderhoud openbaar gebied
Onverlet hetgeen hiervoor is beschreven zijn de kosten voor het onderhoud van het openbaar gebied ten laste van de betreffende gemeenten. Voornoemde investeringen zijn een stimulans dan wel extra investering in het gebied. Kosten project- en procesmanagement van betrokken partijen
De kosten van de inzet van personeel voor proces- en projectmanagement zijn in deze Investeringsagenda niet opgenomen. Deze worden afzonderlijk door de betrokken partijen zelf gedragen.
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 29
Bijlagen
30 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 31
Bijlage 1: Notitie toekomstvisie IPP Haaglanden
Inleiding IPP Haaglanden is een samenwerkingsverband in de vorm van een gemeenschappelijke regeling tussen de gemeen ten Den Haag en Rijswijk, in werking getreden in 1953. IPP Haaglanden heeft als doel om met het ontwikkelen en exploiteren van bedrijvenlocaties bij te dragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de werkgelegenheid in beide gemeenten te bevorderen. Met de ontwikkelingen van verschillende bedrijfsterreinen heeft IPP Haaglanden een eigen vermogen opgebouwd van circa € 12.000.000. Zeggenschap en risico is in IPP Haaglanden gelijk verdeeld (50-50). Per 1 januari 2017 is de gewijzigde gemeenschappelijke regeling in werking getreden. Deze heeft een looptijd tot en met 31 december 2022. Verlenging vindt vervol gens plaats per periode van 4 jaar. Het is aan de beide gemeenteraden om de toekomstige waarde van het instrument IPP Haaglanden voor de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te bepalen en te besluiten over beëindiging of verlenging van de gemeenschappelijke regeling. Vooruitlopend hierop evalueren de gemeente raden van de gemeenten de gemeenschappelijke regeling.
Het Algemeen Bestuur van IPP Haaglanden heeft op 18 december 2019 de directie opdracht gegeven om, in samenwerking met beide gemeenten, een inventarisatie te maken van mogelijke nieuwe opgaven voor IPP Haaglanden en de mogelijke strategische inzet van dit instrument – en de strategische inzet van eigen financiële middelen – voor het economisch beleidsterrein in beide gemeenten. Daarnaast is in het Algemeen Bestuur in december 2019 de wens uitgesproken om de toekomst van IPP Haaglanden zo mogelijk te vertalen in de programmabegroting 2021-2024. In deze notitie vindt u een beschrijving van de huidige werkzaamheden van IPP Haaglanden, een inventarisatie van opgaven die beide gemeenten hebben gemaakt op verzoek van IPP Haaglanden en een afwegingskader om te komen tot een shortlist en om opgaven die in een businesscase worden uitgewerkt te kunnen toetsten. Verder vindt u een procesvoorstel voor het vervolg.
32 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
1
Wat doet IPP Haaglanden?
Doelstelling IPP Haaglanden heeft als doel om met het ontwikkelen en exploiteren van bedrijvenlocaties bij te dragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de werkgelegenheid in beide gemeenten te bevorderen. Dit doet zij door het ont wikkelen van bedrijfsterreinlocaties en herstructurering. IPP Haaglanden heeft een sterk regionale focus. De markt van de bedrijfsterreinen en de daarmee samenhangende economische ontwikkeling beperkt zich namelijk niet tot de stadsgrenzen. IPP Haaglanden heeft dan ook aan de wieg gestaan, als initiator, van het Businesspark Haag landen. IPP Haaglanden heeft een sterk regionaal en landelijk netwerk daar waar het gaat om de problematiek rond bedrijventerreinen. De expertise en focus van IPP Haaglanden is het ont wikkelen, exploiteren en herstructureren van bedrijfs locaties in de regionale context. Hiermee is zij een uniek instrument.
Ontwikkelen van bedrijventerreinlocaties IPP Haaglanden dankt haar naam aan de eerste bedrijven locatie die zij heeft ontwikkeld: de Plaspoelpolder in Rijswijk. Daarna heeft zij nog een aantal bedrijfsterrein locaties ontwikkeld op het grondgebied van Rijswijk, Den Haag en de gemeente Westland. Dit zijn naast de Plaspoelpolder Hoornwijck, de Broekpolder, Ypenburg en Wateringseveld. IPP Haaglanden doet dit door onder andere actieve grondpolitiek, dus middels het aankopen, bouwrijp maken en verkopen van kavels. IPP Haaglanden heeft hiermee een eigen vermogen opgebouwd van circa € 12.000.000. IPP Haaglanden werkt in opdracht van haar aandeel houders: de gemeenten Den Haag en Rijswijk. Daarbij beoordeelt IPP Haaglanden per gevraagde opgave of businesscase in hoeverre deze past binnen de kerndoel stellingen van IPP Haaglanden, maar daarnaast uiteraard ook in relatie tot de financiële risico’s die IPP Haaglanden voor haar verantwoording kan nemen.
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 33
Herstructurering en verduurzaming van bedrijfslocaties De mogelijkheden om nieuwe bedrijventerreinen (green fields) in de regio te ontwikkelen, zijn zeer beperkt tot nihil. Daarnaast is er sprake van veroudering van de voorraad van bestaande bedrijventerreinen. Bedrijven die nieuwe huisvesting zoeken, moeten zich in deze regio veelal noodgedwongen richten op de bestaande bedrijven terreinen. Dit vraagt om het verbeteren en verduurzamen van bestaande bedrijventerreinen. IPP Haaglanden heeft in dat kader een project uitgevoerd op het bedrijventerrein Zichtenburg- Kerketuinen in Den Haag. Hier heeft zij, in samenwerking met de bedrijfsterreinvereniging en de gemeente Den Haag, voor circa € 2.000.000 geïnvesteerd in maatregelen ter verbe tering van het terrein, in cofinanciering met de gemeente Den Haag en de provincie Zuid-Holland, als ook nadruk kelijk in samenspraak met het georganiseerde bedrijfs leven op dit bedrijventerrein, dat onder impuls van IPP Haaglanden ook heeft geleid tot het oprichten van een bedrijfsinvesteringszone (BIZ). In de Plaspoelpolder doet IPP Haaglanden een her structureringsopgave. Een aantal locaties, zoals Harbour Village en de omgeving van de Treubstraat, stonden jarenlang leeg. Deze rotte kiezen hebben invloed op het vestigingsklimaat van de Plaspoelpolder en op de vastgoedwaarde van omliggende locaties.
Dit is vaak de start van een neerwaartse spiraal voor de aantrekkelijk heid van een terrein. IPP Haaglanden heeft risicodragend deze locaties opgekocht en ontwikkeld. Dit doet zij in principe budgettair neutraal. Met de uitgifte van grond of de verkoop van gebouwen worden met deze herstructu reringsopgave nieuwe bedrijven en nieuwe werkgelegen heid aangetrokken.
Regionale-focus en kennisontwikkeling De bedrijfsruimtemarkt houdt zich niet aan gemeente grenzen. Vanuit de filosofie ‘juiste bedrijf op de juiste plek’ is en blijft regionale afstemming en gezamenlijke positionering en profilering van bedrijvenlocaties nood zakelijk. IPP Haaglanden werkt actief samen met de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH), Business park Haaglanden (BPH) en Steenworp. Actieve samen werking met deze partijen is noodzakelijk voor het op operationeel niveau succesvol ontwikkelen en herstruc tureren van bedrijvenlocaties. IPP Haaglanden heeft door de jaren heen kennis en expertise opgebouwd – niet alleen door te doen, maar ook door aan te sluiten bij de Kennisalliantie
34 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
Bedrijventerreinen Nederland (SKBN). Hier wordt kennis gedeeld op het gebied van verdienvermogen en de ontwik keling van het vestigingsklimaat.
Liquidatie IPP Haaglanden
2 Toekomstmogelijkheden IPP Haaglanden
• De uitvoeringsorganisatie zal worden afgebouwd tot de liquidatiedatum ultimo 2022; • Projecten zullen zoveel mogelijk voor de liquidatie datum worden afgerond; • Voor projecten met een langere looptijd zullen afspraken worden gemaakt in de boedelscheiding; • De financiële reserves (circa € 12.000.000) zullen 50/50 verdeeld worden (nadat de risico’s zijn afgedekt van de projecten die uit de boedelscheiding zijn over gekomen); • Voor een juiste afhandeling van het liquidatieproces zal capaciteit van de organisatie van IPP Haaglanden beno digd zijn waarbij de apparaatslasten realistisch dienen te worden geraamd en transparant – vooraf en achteraf – moeten worden verantwoord; • Voor beide gemeenten geldt dat zij geen organisatie meer hebben die gespecialiseerd is in opgaven met betrekking tot bedrijventerreinen (ontwikkelen, herstructureren, verduurzamen); • Kennis met betrekking tot het ontwikkelen, herstruc tureren en verduurzamen zullen beide gemeenten zelf moeten borgen; • Regionaal zal beleidsafstemming lopen via Business park Haaglanden. Er is regionaal dan geen uitvoerings organisatie.
Voor de gemeente Den Haag geldt dat het beleid ten aanzien van verbonden partijen expliciet een beslissings bevoegdheid is die bij de gemeenteraad is neergelegd. In het beleidskader verbonden partijen is hiertoe opgeno men dat elke verbonden partij vierjaarlijks wordt geëva lueerd door de gemeenteraad. De aanstaande evaluatie zal zich ook buigen over de vraag of de huidige regeling moet worden verlengd. Hiertoe wil zij graag een advies van de betrokken Haagse bestuurders. Ook de gemeente Rijswijk kent een nota verbonden partijen waarin is opgenomen dat vanwege de grote bestuurlijke, beleidsmatige en financiële belangen inzicht in en effectieve sturing op de verbonden partij gewenst is. Om proactief sturing te kunnen geven aan de verbonden partij heeft de gemeente Rijswijk de bestuurlijke wens tot een duidelijke visie, maar vooral de toegevoegde waarde met betrekking tot de inzet en de toekomst van IPP Haaglanden. In principe zijn er twee keuzes. Ten eerste kan worden gekozen, gezien de beperkte huidige opgave, voor afbouw van de IPP Haaglanden-portefeuille, met als doel liquida tie in 2022. Ten tweede kan worden gekozen voor het verlengen met een nieuwe periode van vier jaar. In dat geval zal de opgaveportefeuille van IPP Haaglanden moeten worden uitgebreid.
Het Algemeen Bestuur van IPP Haaglanden heeft de directie gevraagd dit laatste te onderzoeken, door opdracht te geven om, in samen werking met de beide gemeenten, een inventarisatie te maken van mogelijke nieuwe opgaven voor IPP Haaglan den en de mogelijke strategische inzet van dit instrument. Beide keuzes komen in deze paragraaf aan de orde.
In geval van liquidatie van de gemeenschappelijke regeling IPP zal dit het volgende betekenen:
Verlengen IPP Haaglanden Indien de gemeenschappelijke regeling zal worden verlengd, zal de opgaveportefeuille van IPP Haaglanden moeten worden uitgebreid. IPP Haaglanden is in overleg getreden met beide gemeenten, met als doel te onder zoeken of IPP Haaglanden een bijdrage kan leveren aan de opgaven die beide steden hebben ten aanzien van het verstevigen van de economie, bijvoorbeeld door het versterken van het vestigingsklimaat op bedrijfsterreinen door herstructurering, verduurzaming of participatie. IPP Haaglanden kan risicodragend of in regie opgaven uitvoeren, waarbij wordt gebruikgemaakt van de expertise van IPP Haaglanden. In Den Haag zijn in september 2019 twee nota’s vast gesteld die van belang zijn voor de activiteiten van IPP Haaglanden. Dit betreft de kadernota Economische Visie Den Haag+ 2030, die een brede economische groei van Den Haag als hoofddoel heeft. De gemeente Den Haag richt zich hierbij op vier strategische doelen: de stad aan trekkelijker maken, de economische structuur krachtiger maken, ondernemers groeikansen bieden en voldoende
huisvesting creëren in aantrekkelijke werkmilieus. Daarnaast is Bedrijfshuisvestingsstrategie Den Haag: vernieuwen, intensiveren en verduurzamen vastgesteld, met als doelstellingen: 1 Economische groei stimuleren door: i Behoud van bestaande bedrijvigheid; ii Het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting; 2 Bijdragen aan de verstedelijkingsopgave door functiemenging; 3 Bijdragen aan de duurzaamheidsopgave van de stad. Het overleg met de gemeente Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling heeft geleid tot een eerste inventarisatie van opgaven en projecten aangedragen door Den Haag van alle opgaven en projecten die bijdragen aan de stra tegische doelen van de kadernota en passen binnen de bedrijfshuisvestingsstrategie van Den Haag. Deze inven tarisatie is opgenomen in de bijlage. In Rijswijk is in februari 2017 de Toekomstvisie Plaspoel polder 2017-2027 met een doorkijk naar 2040 vastgesteld. In september 2019 is een actualisatie en aanscherping van de toekomstvisie middels een addendum vastgesteld. De toekomstvisie voor de Plaspoelpolder wordt ondersteund door zes speerpunten, waarbij werken het centrale thema blijft. De zes speerpunten zijn: volwaardig onderdeel van Rijswijk, sterk verblijfsklimaat, werkgelegenheid en onderwijs, groen en duurzaam, de versterking van specifieke kwaliteiten en milieus en een goede ligging en bereikbaarheid.
Daarnaast is recent de Uitvoeringsagenda Gebiedsontwikkeling Plaspoelpolder 2020-2023 vastgesteld. Hierin is een overzicht omschreven voor de activiteiten en projecten voor de komende jaren, waaronder de trans formatie van het middengebied voor nieuwe bedrijfshuis vesting. In de uitvoerings- agenda wordt nadrukkelijk ook IPP Haaglanden genoemd als stakeholder tot het realiseren van deze belangrijke transformatie. Voorts is de gemeente Rijswijk gestart met het opstellen van een nieuwe strategische economische visie voor heel Rijswijk, op basis van de meest actuele situatie en ontwikkelingen. Ook het overleg met de gemeente Rijswijk heeft geleid tot een eerste inventarisatie van opgaven en projecten. Beide inventarisaties kenmerken zich door een verschei denheid in opgaven en projecten. De vraag is welke opga ve het best past bij IPP Haaglanden: voor welke opgave is IPP Haaglanden de aangewezen partij en waarom? Ook roept het de vraag op hoeveel van dergelijke projecten IPP Haaglanden aankan en welke strategische afwegingen moeten worden gemaakt om een keuze te kunnen maken. Tot slot roept het de vraag op of de looptijd van de ge meenschappelijke regeling bij verlenging slechts verlengd moet worden met vier jaar, gezien de looptijd van de mogelijke nieuwe projecten.
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 35
3 Plan van aanpak toekomstvisie IPP Haaglanden
4 Strategisch afwegingskader en short list nieuwe projecten IPP Haaglanden
Uit de inventarisatie die beide gemeenten hebben ge maakt, spreekt de ambitie de kennis en kunde van IPP Haaglanden strategisch in te zetten. De vraag is bij welke opgave de strategische inzet meerwaarde oplevert voor IPP Haaglanden en beide gemeenten. Een strategisch goed onderbouwde keuze voor een aantal nieuwe opgaven waaruit tevens die meerwaarde blijkt, is een voorwaarde om een goede keuze te kunnen maken over de looptijd van de gemeenschappelijke regeling.
De door beide gemeenten aangeleverde inventarisatie van mogelijk nieuwe opgaven zijn divers in problematiek en omvang. IPP Haaglanden zal zelf moeten onderzoeken in hoeverre zij een rol kan spelen bij het uitvoeren van de door de gemeenten aangedragen opgaven en of de opgaven binnen de doelstelling van IPP Haaglanden passen. Voor de prioritering, concretisering en financiële potentie/risico’s van de projecten zal IPP Haaglanden een strategisch afwegingskader hanteren. Omdat economische ontwikkelingen marktomstandigheden kunnen doen ver anderen wordt aanbevolen om het afwegingskader iedere twee jaar of zoveel eerder als de omstandigheden hiertoe aanleiding geven, te evalueren. Het afwegingskader dat IPP Haaglanden heeft geformuleerd ten behoeve van de beoordeling van mogelijke nieuwe opgaven, is als volgt:
Om te komen tot een integrale toekomstvisie voor IPP Haaglanden zullen de volgende stappen gezet worden: a Het bepalen van een strategisch afwegingskader voor IPP Haaglanden waaraan de geïnventariseerde opgaven kunnen worden getoetst; b Aan de hand van het strategisch kader een shortlist maken van de geïnventariseerde opgaven; c Het opstellen van businesscases voor de meest kans rijke opgaven uit de shortlist (benodigde investeringen, opbrengsten, kansen en risico’s en onderbouwing van de toegevoegde waarde van IPP Haaglanden voor deze geselecteerde projecten); d Het opstellen van een integraal voorstel voor de toekomstvisie van IPP Haaglanden, inclusief een voor stel voor inhoud én looptijd van de gemeenschappelijke regeling, voor te leggen aan het bestuur en de gemeenteraden van beide gemeenten). Voor de eerste stap, het bepalen van een strategisch kader voor de beoordeling van nieuwe opgaven van IPP Haag landen, wordt later in deze notitie een voorstel gedaan. Tevens wordt een voorstel gedaan voor de shortlist. IPP Haaglanden streeft ernaar de volgende stap (stap c, het opstellen van businesscases) in het tweede helft 2020 afgerond te hebben. Dit zal gebeuren in overleg met de afdelingen binnen beide gemeenten.
De directie van IPP Haaglanden streeft ernaar om eind 2020 een integraal voorstel voor de toekomst van IPP Haaglanden te presen teren, met daarin een uitwerking van de businesscases.
• Het project past binnen de corebusiness van IPP Haaglanden, namelijk het ontwikkelen, herstructureren en exploiteren van bedrijvenlocaties; • Het project draagt bij aan het versterken van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en het bevorderen van de werkgelegenheid; • Het betreft een project op een locatie die in de regionale bedrijventerreinenprogrammering is op genomen. Indien de locatie (nog) niet is opgenomen in de regionale bedrijventerreinenprogrammering zal het desbetreffende project ter goedkeuring worden voor gelegd aan het Algemeen Bestuur van IPP Haaglanden; • Het resterende financiële risico van de ontwikkeling kan worden afgedekt door een bijdrage uit het eigen vermogen van IPP Haaglanden (of anders door sub sidies en bijdragen van derden), voor zover het risico afgedekt kan worden door het weerstandsvermogen.
Voor de Zichtenburglaan op bedrijventerrein ZKD (Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek) doet de gemeente Den Haag een onderzoek naar herontwikke lingsmogelijkheden. Dit proces zal ingebed worden in het proces om te komen tot het Gebiedspaspoort. Mogelijk kan dit gedeelte al eerder opgepakt worden om de herontwikkeling concreet te maken. Ook in een zijstraat van de Zichtenburglaan, Zinkwerf, zijn er herontwikkelingsmogelijkheden. Het betreft een al enkele jaren leegstaand kantoorpand dat mogelijk kan worden getransformeerd naar bedrijfshuisvesting.
De bestaande bedrijveninvesteringszone is bezig met een onderzoek naar herontwikkelingsmogelijkheden van het bestaande terrein van circa 16 hectare. Daarbij betrekt zij ook het aangrenzende gebied tot aan de snelweg. Het gebied wordt daarmee circa tweemaal zo groot. Deze ideeën zijn inmiddels gepresenteerd aan stakeholders en pers. De gemeente en provincie moeten nog bepalen wat de gewenste invulling is voor dit gebied. Dat traject zal nog zeker een jaar in beslag nemen.
De directie van IPP Haaglanden stelt voor om deze projecten te selecteren om verder uit te werken in een businesscase. In de businesscases zal aandacht worden besteed aan de volgende zaken: • De toegevoegde waarde die IPP Haaglanden kan leveren voor dit project; • De bijdrage die wordt geleverd aan het (economisch) beleid van de betreffende gemeente; • Het bepalen van het (financiële) risico van het project; • Het verkennen van de belangrijkste betrokken stakeholders; • De planning en looptijd van het project.
• Middengebied Plaspoelpolder, Rijswijk
Dit betreft een transformatie/herstructurering van een verpauperd middengebied in de Plaspoelpolder met veel leegstand van kantoren naar een duurzaam werkgebied. De opgave is vergelijkbaar met het huidige project dat IPP Haaglanden realiseert aan de Treub straat en omstreken. • ’t Haantje, Rijswijk
Het bouw- en woonrijp maken van een voormalig kassen- en bedrijvengebied ten behoeve van een nieuw bedrijventerrein. Het gaat hier om de deelgebieden H7, H8 en H9, met in totaal om circa 5,5 hectare uitgeefbare grond. • Placemaking/marketing
Betreft het beter op de kaart zetten van een bedrijven terrein, met onder andere aandacht voor branding, exposure en het organiseren van tijdelijke activiteiten alsmede door voorzieningen te treffen waardoor bedrijven, bewoners bezoekers en daarmee (potentiële) eindgebruikers kennismaken met de plek. • MUSCO/ESCO/energietransitie
Het hierboven beschreven afwegingskader is gehanteerd bij het beoordelen van de door beide gemeenten aan gedragen opgaven en projecten voor IPP Haaglanden. Dit heeft geresulteerd in de onderstaande shortlist voor mogelijk toekomstige opgaven van IPP Haaglanden. • Westvlietweg, Den Haag
36 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
• Zichtenburglaan/Zinkwerf, Den Haag
Dit betreft het bijdragen aan het verduurzamen van bedrijventerreinen door ze energiepositief en CO2-neutraal te maken, circulariteit te bevorderen en nieuwe verdienmodellen te onderzoeken met betrekking tot de energietransitie en het gebiedsfonds. Mogelijke oplossingsrichtingen zijn bijvoorbeeld het koppelen van een MUSCO (multi utility service company) of een ESCO (energy service company), zoals Own the Roof.
5 Gevraagd besluit bestuur IPP Haaglanden Op basis van deze notitie wordt het bestuur IPP Haaglanden gevraagd; • Kennis te nemen van de inventarisatie van beide gemeenten; • Kennis te nemen van de shortlist. En de volgende besluiten te nemen: • Instemmen met het voorgestelde strategische afwegingskader voor de beoordeling van de nieuwe opgave van IPP Haaglanden; • Instemmen met de voorgestelde shortlist; • De directie van IPP Haaglanden te verzoeken om: i Businesscases op te stellen voor de door het bestuur aangewezen opgaven van de shortlist; ii Einde 2020 de uitgewerkte businesscases met daarbij een onderbouwd integraal voorstel voor de inhoud en looptijd van de gemeenschappelijke regeling voor te leggen.
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 37
Bijlage 2: Impactanalyse Deloitte
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder Eindrapport Amsterdam, 5 september 2022
Bij het opstellen van dit rapport hebben wij gebruik gemaakt van informatie die wij hebben verkregen via (gesprekken met) het management van IPP en uit openbare bronnen. Bij de informatievergaring heeft Deloitte vertrouwd op de juistheid en volledigheid van alle informatie die ons door of namens IPP ter beschikking is gesteld en de informatie die openbaar verkrijgbaar is. Deloitte accepteert geen verantwoordelijkheid met betrekking tot de juistheid en volledigheid van de aangeleverde en uit openbare bronnen verkregen informatie. Dit rapport is uitsluitend opgesteld voor IPP ten behoeve van haar interne evaluatie van de bedrijfsstrategie van IPP. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien.
© 2022 Deloitte The Netherlands
38 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
2
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 39
Inhoudsopgave
2. Methodiek | Verleden – heden – toekomst
Wij maken in onze methodiek onderscheid tussen verleden (onderzoeksvraag 1), heden (onderzoeksvraag 2) en toekomst (onderzoeksvragen 3 en 4) Verleden
1. Inleiding
5
2. Methodiek
6
3. Resultaten Verleden
7
Welke impact heeft IPP tussen 2017 en 2021 gemaakt met haar bedrijventerreinen en wat is de omvang van deze impact?
4. Resultaten Heden
9
•
5. Resultaten Toekomst
11
6. Conclusie en aanbevelingen
12
Voor de analyse van de impact sinds 2017 zijn de doelstellingen van IPP vergeleken met de resultaten van de door IPP ondernomen activiteiten in de periode 2017 tot en met 2021.
•
Bijlagen
13
Hiervoor is een analysekader opgesteld op basis van de doelstelling van IPP tussen 2017 en 2021, zijnde het bevorderen van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en bijdragen aan werkgelegenheid. Dit analysekader is opgesteld op basis van (beleids) documenten1 en gesprekken met de directie van IPP, en opgenomen in bijlage 4.
•
Heden
Toekomst
Wat is in 2021 de economische waarde van de bedrijventerreinen in termen van bestedingen, toegevoegde waarde en werkgelegenheid?
3. Welke mogelijke impact zou IPP vanaf 2022 kunnen maken, en wat is de verwachte omvang van deze impact?
• Voor inzicht in de economische waarde die IPP genereert via haar bedrijventerreinen2 is gebruik gemaakt van het Economische Effectenanalysemodel van Deloitte. Een toelichting hierop is opgenomen in bijlage 2. •
De economische effectenanalyse omvat een analyse van de directe, indirecte en afgeleide structurele effecten van de bedrijventerreinen in termen van economische bestedingen, toegevoegde waarde en werkgelegenheid in 2021.3
De resultaten van de activiteiten van IPP tussen 2017 en 2021 zijn in kaart gebracht waarmee inzicht is verkregen in de door IPP gerealiseerde impact.
•
Voor de analyse van de verwachte impact vanaf 2022 maken we onderscheid tussen het voortzetten van de koers van afgelopen jaren en een aantal ‘plus opties’.
•
Het voortzetten van de activiteiten (op basis van het huidige takenpakket) van de afgelopen jaren betekent voor IPP een focus op aanleggen, herstructureren en exploiteren van bedrijventerreinen (business as usual).
•
De ‘plus opties’ zijn mogelijke taakverbreding en / of wijziging van takenpakket door IPP. Een toelichting op het business as usual en de ‘plus opties’ is opgenomen in bijlage 3.
•
De mogelijke impact van de activiteiten worden omschreven, zowel bij het voortzetten van de huidige koers als in de ‘plus opties’.
4. Welke (beleids)aanbevelingen kunnen worden gedaan waardoor de impact zou kunnen worden vergroot? •
1 Zie bijlage 4 voor een overzicht van gebruikte bronnen; 2 (in alfabetische volgorde) Broekpolder, Hoornwijck, Plaspoelpolder, Wateringse Veld en Ypenburg; 3
De analyse van de mogelijke impact van het voortzetten van de huidige koers en van ‘plus opties’ met taakverbreding leiden tot (beleids)aanbevelingen voor IPP die kunnen bijdragen aan het vergroten van de impact.
Voor elke economische effectenanalyse geldt dat aannames en veronderstellingen moeten worden gedaan over de doorwerking van effecten. De resultaten van een economische effectenanalyse dienen dan ook niet als een exacte uitkomst geïnterpreteerd te worden, maar als een benadering op basis van onderbouwde en gedocumenteerde uitgangspunten en bronnen om daarmee een eerste, indicatief inzicht te verkijgen. In bijlage 2 is dit nader geduid.
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
© 2022 Deloitte The Netherlands
3
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
© 2022 Deloitte The Netherlands
5
3. Resultaten verleden | Ontwikkelingen 2017 – 2021
IPP heeft sinds 2017 bijgedragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat door het uitgeven van 42.771 m2 grond en 35.189 m2 bvo bedrijfsgebouwen, onder andere in vier projecten, en daarmee ook aan de gemeentelijke ambities
1. Inleiding | Achtergrond, aanleiding en vraagstelling
IPP heeft Deloitte gevraagd inzichtelijk te maken welke impact IPP tussen 2017 en 2021 heeft gemaakt, wat de economische waarde in 2021 is van de bedrijventerreinen waar IPP actief is en welke impact IPP vanaf 2022 mogelijk zou kunnen maken Achtergrond
Aanleiding
Vraagstelling
•
•
•
•
•
•
•
IPP is een gemeenschappelijke regeling en een samenwerkingsverband tussen de gemeente Rijswijk en de gemeente Den Haag. IPP is opgericht in 1953 en kreeg de taak van de gemeenten Rijswijk en Den Haag om bedrijventerreinen te ontwikkelen en grond uit te geven op verschillende bedrijventerreinenlocaties in de regio Haaglanden. Bedrijventerreinen zijn voor de gemeenten Rijswijk en Den Haag van grote strategische waarde. Doel van IPP is werkgelegenheid te stimuleren door het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen op peil te houden en te verbeteren. Daarnaast herontwikkelt IPP bestaande bedrijventerreinen, en werkt daarbij waar nodig samen met de gemeenten Den Haag en Rijswijk. Ten tijde van het opstellen van deze rapportage werkte IPP aan de (her)ontwikkeling van bedrijventerrein Plaspoelpolder in Rijswijk. Dit bedrijventerrein heeft een strategische ligging als scharnierpunt in de Randstad tussen Schiphol, de A4, de A13 en Rotterdam-The Hague Airport. Dit maakt Plaspoelpolder tot een economisch belangrijk bedrijventerrein, ook vanwege gerealiseerde werkgelegenheid. Bedrijventerreinen die IPP ook heeft ontwikkeld zijn daarnaast Broekpolder, Hoornwijck, Wateringse Veld en Ypenburg.
© 2022 Deloitte The Netherlands
40 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
•
•
In 2020 heeft IPP het stuk ‘Toekomstvisie Plaspoelpolder 2017 - 2027 met een doorkijk naar 2040’ (“Toekomstvisie”) vastgesteld. Deze toekomstvisie biedt IPP een kompas voor de verdere ontwikkelingen van IPP. In de Toekomstvisie zijn de huidige werkzaamheden van IPP beschreven, alsmede: •
een inventarisatie van de opgaven van de gemeente Rijswijk en de gemeente Den Haag ten aanzien van bedrijventerreinen;
•
een analysekader om te komen tot toetsing en prioritering van mogelijke nieuwe opgaven (onder andere aangedragen opgaven en projecten door de gemeenten Rijswijk en Den Haag).
•
De vraagstelling is hierbij als volgt: 1. Welke impact heeft IPP tussen 2017 en 2021 gemaakt met haar bedrijventerreinen en wat is de omvang van deze impact?
De gemeenschappelijke regeling IPP heeft een looptijd tot en met 31 december 2022. Verlenging vindt plaats per periode van vier jaar. Het is aan de gemeenteraden van Rijswijk en Den Haag om de waarde van het instrument IPP voor de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te bepalen en te besluiten over verlenging (of beëindiging) van de gemeenschappelijke regeling en daarmee van IPP. IPP en de deelnemende gemeenten hebben behoefte aan inzicht in de impact die IPP tussen 2017 en 2021 heeft gemaakt met de (her)ontwikkeling van haar bedrijventerreinen, en in de verwachte impact die IPP vanaf 2022 mogelijk zou kunnen gaan maken. Dit inzicht kan als input dienen in de evaluatie van IPP door de gemeenteraden van Rijswijk en Den Haag.
Naar aanleiding van voorgaande heeft IPP Deloitte opdracht gegeven een analyse uit te voeren van de impact (bevorderen van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en bijdragen aan werkgelegenheid) die IPP tussen 2017 en 2021 heeft gemaakt, de huidige economische waarde in kaart te brengen van de vijf bedrijventerreinen waar IPP actief is (geweest) (Broekpolder, Hoornwijck, Plaspoelpolder, Wateringse Veld en Ypenburg), en inzicht te bieden in de mogelijke toekomstige impact (vanaf 2022) die IPP zou kunnen maken.
2. Wat is in 2021 de economische waarde van de bedrijventerreinen in termen van bestedingen, toegevoegde waarde en werkgelegenheid? 3. Welke mogelijke impact zou IPP vanaf 2022 kunnen maken, en wat is de verwachte omvang van deze impact? 4. Welke (beleids)aanbevelingen kunnen worden gedaan waardoor de impact mogelijk zou kunnen worden vergroot? •
IPP heeft in de periode 2017 tot en met 2021 vier projecten tot uitvoering gebracht:
Totaal grond en bedrijfsgebouwen1
1. Bedrijventerrein Wateringse Veld: Op bedrijventerrein Wateringse Veld zijn zes kavels verkocht in 2017 en heeft een nalevering van kavel 60 – 72 plaatsgevonden in 2019. Op dit moment wordt een bedrijfsverzamelgebouw van 1.800 m2 bruto-vloeroppervlakte (“bvo”) ontwikkeld op kavel 100 inclusief 30 parkeerplaatsen.
M2 grond
2. Businesspark Hoornwijck (N-kavel): De N-kavel op businesspark Hoornwijck is in bruikleen gegeven door IPP aan de gemeente Den Haag voor het bouwen van de Rotterdamsebaan. Hierna zijn er mogelijkheden tot het ontwikkelen van 15.000 m2 bvo en een P+R locatie voor de gemeente Den Haag.
50.000
3. Harbour Village: Het project Harbour Village (Plaspoelpolder) is een nieuwbouwproject waarin 60 bedrijfsunits voor het MKB zijn gerealiseerd. Dit project is in 2018 afgerond.
20.000
4. Treubstraat: Het project Treubstraat (Plaspoelpolder) is opgedeeld in zes complexen. Hiervan zijn in de periode 2017 – 2021 vier complexen (her)ontwikkeld en verkocht en twee complexen gesloopt. De grond is gesaneerd om in de toekomst (vanaf 2022) een nieuwbouwproject te realiseren. IPP heeft in de periode 2017 – 2021 in totaal 19.011 m2 grond verworven en 42.771 m2 grond uitgegeven (excl. Erfpacht; zie ook figuren hiernaast). Verder heeft IPP 12.800 m2 bvo bedrijfsgebouwen gesticht of (her)ontwikkeld en 35.189 m2 bvo bedrijfsgebouwen vervreemd of geëxploiteerd.2 Daarnaast heeft IPP op verschillende vlakken bijgedragen aan de ambities van de gemeente Rijswijk en Den Haag ten aanzien van bereikbaarheid, groen en duurzaamheid, onder andere door de N-kavel beschikbaar te stellen voor de bouw van de Rotterdamse baan, door te inventariseren wat de mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van een P+R op de N-kavel, door het realiseren van een mobiliteitshub in Plaspoelpolder, door gebruik te maken van de bestaande waterstructuren in Plaspoelpolder (project Harbour village) en door duurzaamheidseisen te stellen aan de herontwikkeling van de Treubstraat.2 © 2022 Deloitte The Netherlands
70.000
63.744
60.000
50.862
49.624
49.624
44.166
40.000 30.000
Totaal m2 grond in bezit
21.351 17.169
10.000 0 M2 bvo 40.000 35.000
Verworven m2 grond
14.724 1.842
2017
2018
5.458
1.238 2019
2020
25.425
25.000
24.303
24.303
20.000 10.000 5.000 0
2021
36.579
30.000
15.000
Uitgegeven m2 grond (excl. erfpacht)
8.688
1.122
2018
Totaal m2 bvo in bezit Gestichte of (her)ontwikkelde m2 bvo
11.154
2.250 2017
20.663
2019
4.112
2020
3.640
Vervreemde of geëxploiteerde m2 bvo
2021
1 Bron: Jaarrekeningen 2017 – 2020 IPP, aangevuld met extra beschikbare data aangeleverd door IPP; 2 Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 1. Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport 6
De resultaten van de analyse zijn weergegeven in de bondige hoofdrapportage. Achtergrond, analyses en verdiepende onderbouwingen zijn opgenomen in de bijlagen.
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
4
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 41
3. Resultaten verleden | Ontwikkelingen 2017 – 2021
IPP heeft sinds 2017 werkgelegenheid gerealiseerd voor 614 FTE (+3%) door het huisvesten van 257 vestigingen (+24%), waarbij de focus heeft gelegen op het vestigen van MKB voor stadsgerelateerde werkgelegenheid De werkgelegenheid op de vijf bedrijventerreinen is toegenomen tussen 2017 en 2021 met 614 FTE. Het aantal vestigingen op de vijf bedrijventerreinen is in totaal met 257 toegenomen tussen 2017 en 2021. Hierbij valt op dat de procentuele stijging van het aantal vestigingen (24%) hoger ligt dan de procentuele stijging van de werkgelegenheid (3%).1 Met het project Harbour Village heeft IPP 66 MKB bedrijfsunits toegevoegd aan het bedrijventerrein Plaspoelpolder. IPP verwacht, door te focussen op het MKB, meer stadsgerelateerde werkgelegenheid te bevorderen. Daarnaast zijn op kavel 62D van het bedrijventerrein Wateringse Veld 28 bedrijfsunits verkocht in 2017. Met het project Treubstraat zijn door IPP enkele bedrijfspanden herontwikkeld en verkocht. Ook is de planning dat hier in de toekomst verschillende bedrijfsunits worden herontwikkeld. Daarnaast verwacht IPP op de N-kavel 15.000 m2 bvo te ontwikkelen nadat de Rotterdamsebaan is gerealiseerd.
Totaal werkgelegenheid en aantal vestigingen 2017 – 20212 25.000 18.976
18.780
20.096
19.629
19.590
De gemiddelde werkgelegenheidsdichtheid van de bedrijventerreinen waar IPP actief is (geweest) in 2021, is 155 FTE/ha. Dit is hoger dan de werkgelegenheidsdichtheid van het gemiddelde bedrijventerrein in de provincie Zuid-Holland en de Regio Agglomeratie ‘s-Gravenhage, Delft en Westland (in 2018).
+614 (+3%)
15.000 10.000 5.000
Werkgelegenheid (FTE)
0
Vestigingen 2017
2018
2019
1.400 1.200
1.070
2020
2021 1.327
1.218
1.188
1.103
+257 (+24%)
1.000
In 2021 hebben de bedrijventerreinen waar IPP actief is een relatief hoge gemiddelde werkgelegenheidsdichtheid van 155 FTE/ha in vergelijking met een gemiddeld bedrijventerrein in de provincie (54 FTE/ha) en de regio (65 FTE/ha) De werkgelegenheidsdichtheid is een indicator die het relatieve aantal banen weergeeft per bedrijventerrein (per hectare). Deze werkgelegenheidsdichtheid van een bedrijventerrein is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de locatie en type bedrijven dat actief is op het bedrijventerrein.
FTE
20.000
4. Resultaten Heden | Economische waarde 2021
800
• Het bedrijventerrein Wateringse Veld heeft de laagste werkgelegenheidsdichtheid met 70 FTE/ha vergeleken met de andere vier bedrijventerreinen. Dit zou verklaard kunnen worden door het relatief hoge percentage groothandel en handelsbemiddeling. Deze sector kent een lagere werkgelegenheidsdichtheid dan andere sectoren door de relatief hoge behoefte aan ruimte (onder andere voor opslag). Niettemin is de werkgelegenheidsdichtheid hoger dan de gemiddelde werkgelegenheidsdichtheid in de Provincie Zuid-Holland en de Regio Agglomeratie ‘s-Gravenhage, Delft en Westland.
180
2017
2018
2019
2020
1 Opdrachtgever geeft als mogelijke verklaring van de hoge werkgelegenheidsdichtheid in Hoornwijck dat het
bedrijventerrein Hoornwijck voornamelijk bestaat uit (meerlaagse) kantoorgebouwen; 2 Bron: IBIS, LISA; Aantal fulltime banen per hectare uitgegeven grond 2021. Cijfers over gemiddeld bedrijventerrein in de regio zijn voor 2018; 3 Bron: Vitale bedrijventerreinen Zuid -Holland, Bureau BUITEN Economie en Omgeving, 2020; Data verkregen betreffende werkgelegenheidsdichtheid IBIS en LISA 2018;
2021
(inclusief zzp’ers en eenmanszaken), waarbij het aantal medewerkers per onderneming relatief laag ligt; 2 Bron: LISAgegevens per 1 januari 2021 (gedeeld door de gemeente Den Haag)
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
© 2022 Deloitte The Netherlands
7
4. Resultaten Heden | Economische waarde 2021
In de economische effectenanalyse wordt onderscheid gemaakt tussen een direct, indirect en afgeleid effect voor bestedingen, toegevoegde waarde en werkgelegenheid. Het overzicht hiernaast geeft de effecten weer van alle bedrijventerreinen Broekpolder, Hoornwijck, Plaspoelpolder, Wateringse Veld en Ypenburg bij elkaar opgeteld. • Het bedrijventerrein Plaspoelpolder genereert in 2021 het grootste deel van de economische waarde: 55% van de bestedingen en toegevoegde waarde en 58% van de werkgelegenheid wordt hier gegenereerd. Een nadere toelichting op de methodiek van de effectenanalyse en de resultaten per bedrijventerrein is opgenomen in bijlage 2.
Toegevoegde waarde (€m)
Werkgelegenheid (FTE)
Totaal direct effect
2.752
1.442
19.590
Totaal indirect effect
1.352
740
19.230
Totaal afgeleid effect
1.025
513
10.038
Totaal effect
5.129
2.695
48.858
Verhouding economische effecten per bedrijventerrein 5.129 4% 11%
2.695 4% 12%
12%
12%
17%
17%
48.858 4% 9%
11% 18%
Broekpolder 55%
55%
58%
Ypenburg
Wateringse Veld Hoornwijck Plaspoelpolder
Bestedingen
© 2022 Deloitte The Netherlands
42 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
220 200
160 140 120 100
Toegevoegde waarde
Werkgelegenheid
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
175 - Plaspoelpolder 155 – Gemiddeld van IPP bedrijventerreinen
131 - Broekpolder
90 - Ypenburg 70 - Wateringse Veld 65 - Gemiddeld bedrijventerrein (Regio Agglomeratie ‘s-Gravenhage, Delft en Westland3) 54 - Gemiddeld bedrijventerrein (Provincie Zuid- Holland3)
40 20 0 Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
9
Wij verwachten dat IPP impact zal blijven realiseren bij het voortzetten van haar huidige activiteiten, hierbij kan taakverbreding kansen creëren voor IPP om haar impact verder te vergroten
Resultaat structurele economische effectenanalyse 2021 Bestedingen (€m)
Bedrijventerreinen
5. Resultaten Toekomst | Impact en mogelijke taakverbreding vanaf 2022
In 2021 was de economische waarde van de bedrijventerreinen in termen van bestedingen circa €5,1 mld., de toegevoegde waarde circa €2,7 mld. en de werkgelegenheid 48.858 FTE Effecten
© 2022 Deloitte The Netherlands
Benchmark
260
60 Vestigingen
308 - Hoornwijck
280
80
200
De economische waarde van de bedrijventerreinen Broekpolder, Hoornwijck, Plaspoelpolder, Wateringse Veld en Ypenburg gezamenlijk is in 2021 in termen van bestedingen circa €5,1 mld., toegevoegde waarde circa €2,7 mld. en werkgelegenheid bijna 49.000 FTE.
300
240
400 0
320
• Het bedrijventerrein Hoornwijck heeft de hoogste werkgelegenheidsdichtheid met 308 FTE/ha in vergelijking met de andere vier bedrijventerreinen. Hierbij valt op dat Hoornwijck een relatief hoog percentage IT en informatiediensten kent ten opzichte van de andere bedrijventerreinen. Dit zou de relatief hoge werkgelegenheidsdichtheid kunnen verklaren.1
600
1 Opdrachtgever geeft als mogelijke verklaring van dit verschil dat IPP voornamelijk ruimte heeft uitgegeven aan MKB
Werkgelegenheidsdichtheid per bedrijventerrein in 2021 (FTE/ha) 2
Voor de analyse van mogelijke toekomstige impact is onderscheid gemaakt tussen business as usual en ‘plus opties’. Business as usual betekent het voortzetten van de huidige takenpakket en activiteiten, waaronder het doorwerken aan de twee businesscases Middengebied Plaspoelpolder en Westvlietweg op basis van huidige doelstellingen en takenpakket.
2. Takenpakket herijken: Economische- en clusterontwikkeling stimuleren – IPP kan haar takenpakket herijken naar het bevorderen van (door gemeenten nagestreefde) economische ontwikkeling, waarbij grond en vastgoed ondersteunend zijn. Dit kan inhouden het gericht ontwikkelen van specifieke clusters door hier actief ondernemingen voor aan te trekken.
• Mogelijke impact: Beide businesscases zijn herontwikkelingen. Met projecten die IPP heeft uitgevoerd (Harbour Village) of uitvoert (Treubstraat) is ervaring opgedaan met dergelijke herontwikkelingen. De BC Westvlietweg is een ontwikkeling van circa 32 ha. De provincie ZuidHolland staat voor een grote economische opgave omdat bestaande bedrijventerreinen zijn verouderd.1 IPP kan via haar business cases bijdragen aan deze opgave, en aan het bevorderen van werkgelegenheid.
• Mogelijke impact: Het inrichten van IPP rondom specifieke economische en maatschappelijke ontwikkelingen kan bijdragen aan de ontwikkeling van clusters en ecosystemen en daarmee bedrijvigheid verder stimuleren (met onder andere hogere werkgelegenheidsdichtheid en toegevoegde waarde). Daarmee verschuift de impact die IPP maakt (en de focus) van kwantitatieve (vastgoed) ontwikkeling (verwerven en uitgeven van grond en gebouwen) naar het verbinden van kwantitatieve en kwalitatieve (economische) ontwikkeling.
Voor de ‘plus opties’ hebben wij vier type taakverbredingen geïdentificeerd. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen taakverbreding op de bedrijventerreinen waar IPP op dit moment actief is (optie 1 – 3) en taakverbreding bij nieuwe bedrijventerreinen (optie 4). De vier taakverbredingen kunnen IPP handvatten bieden om ook op nieuwe manieren meer impact te maken op haar bedrijventerreinen in de komende jaren vergeleken met business as usual.
3. Takenpakket prioriteren: Bedrijventerreinen toekomstbestendig maken – IPP kan haar takenpakket (verwerven en uitgeven van grond en bedrijfsgebouwen) herprioriteren naar het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen (waaronder bevorderen van de energietransitie en stimuleren van verduurzaming), wat impliciet bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Daarmee wordt het (her)ontwikkelen van bedrijventerreinen een middel in plaats van een doel.
1. Instrumenten verruimen: Partnerships aangaan – IPP kan via (financiële) partnerships met andere organisaties optreden als strategisch (investerings)partner bij het realiseren van ontwikkelingen rondom thema’s zoals de energietransitie en mobiliteit. Dit geeft IPP ruimte om naast volledig eigenaar te zijn van de grond en/of bedrijfsgebouwen ook doelstellingen te realiseren via participatie met partners. Samenwerking zou kunnen door inzet van IPP’s eigen vermogen, realisatiekracht beschikbaar te stellen en/of alternatieve financieringsvormen mogelijk te maken met als doel (economische) ontwikkelingen mogelijk te maken, danwel te versnellen. • Mogelijke impact: Het verruimen van het instrumentarium maakt dat IPP nieuwe en andere ontwikkelingen kan realiseren die bijdragen aan (maatschappelijke) impact. De impact die IPP kan maken met een verruimd instrumentarium zou verder kunnen worden vergroot door ook het takenpakket van IPP te herijken en prioriteren. 1 Bron: Bedrijventerreinenstrategie provincie Zuid-Holland (2020)
8
© 2022 Deloitte The Netherlands
• Mogelijke impact: Het richten op toekomstbestendigheid maakt IPP een partner voor de gemeente Rijswijk en Den Haag in het realiseren van doelstellingen (onder andere kunnen bijdragen aan de energietransitie). Toekomstbestendige bedrijventerreinen dragen bovendien bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De impact die IPP maakt verschuift daarmee van kwantitatieve vastgoedontwikkeling naar toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. 4. Geografisch werkgebied uitbreiden – IPP kan de kennis die zij heeft opgedaan met herontwikkelen en herstructureren van bedrijventerreinen inzetten op andere bedrijventerreinen in de regio / provincie (verschillende bedrijventerrein in de gemeente Rijswijk en Den Haag behoeven herontwikkeling). Dit leidt tot schaalvergroting en schaalvoordelen. • Mogelijke impact: Het inzetten van kennis en ervaring op andere bedrijventerreinen voegt schaal toe aan het takenpakket van IPP. Daarmee kan IPP de impact die zij maakt met vastgoedontwikkeling vergroten. Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
10
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 43
6. Conclusie en aanbevelingen
IPP heeft vooral impact gemaakt via uitgifte van grond en vastgoed en op dit moment bieden haar bedrijventerreinen werkgelegenheid aan bijna 49.000 FTE, in de toekomst zou IPP haar impact kunnen vergroten via taakverbreding
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Doelstelling IPP en analysekader
Het analysekader om de impact in het verleden te analyseren, is opgebouwd langs de assen van de twee doelstellingen van IPP: (1) bijdragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en (2) bevorderen van werkgelegenheid
Conclusie
Aanbevelingen
Doelstelling IPP
Takenpakket IPP
Impact IPP (analysekader)
Verleden: In de periode 2017 tot en met 2021 heeft IPP bijgedragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de werkgelegenheid bevorderd (zie ook bijlage 1, p. 14). Concrete impact heeft IPP gemaakt door:
IPP kan haar impact mogelijk vergroten door een aantal aanbevelingen actief op te pakken.
IPP heeft als gemeenschappelijke regeling twee doelstellingen meegekregen van de gemeente Rijswijk en Den Haag:
IPP realiseert haar doelstellingen door het aanleggen, herstructureren en exploiteren van bedrijventerreinen en de volgende taken:
Wij hebben zeven indicatoren geïdentificeerd waarmee wij de door en via IPP gerealiseerde impact kunnen analyseren:
1. vier projecten tot uitvoering te brengen; 2. 19.011 m2 grond te verwerven en 42.771 m2 grond uit te geven; 3. 12.800 m2 bvo bedrijfsgebouwen te stichten of (her)ontwikkelen en 35.189 m2 bvo bedrijfsgebouwen te vervreemden of exploiteren; 4. via haar projecten de werkgelegenheid toe te laten nemen met 614 FTE (+3%) en 257 vestigingen (+24%) met focus op MKB en stadsgerelateerde werkgelegenheid. Daarnaast heeft IPP in de periode 2017 tot en met 2021 bijgedragen aan de bouw van de Rotterdamsebaan, heeft IPP bijgedragen aan duurzaamheidsambities van de gemeente Rijswijk en Den Haag1 en heeft IPP mogelijkheden onderzocht voor het verbeteren van de mobiliteit.2 Heden: De economische waarde van de bedrijventerreinen in termen van bestedingen is in 2021 circa €5,1 mld., de toegevoegde waarde is circa €2,7 mld. en de werkgelegenheid is 48.858 FTE. Het bedrijventerrein Plaspoelpolder heeft het grootste aandeel in deze economische waarde: 55% in termen van toegevoegde waarde en 58% in termen van werkgelegenheid.
Daarnaast geldt voor de bedrijventerreinen waar IPP actief is een relatief hogere werkgelegenheidsdichtheid (FTE/ha) in vergelijking met de gemiddelde werkgelegenheidsdichtheid van de provincie ZuidHolland en de Regio Agglomeratie ‘s-Gravenhage, Delft en Westland Toekomst: Wij verwachten dat IPP impact zal kunnen blijven maken bij het voortzetten van haar huidige activiteiten, onder andere via de twee businesscases die in ontwikkeling zijn. Deze impact wordt mogelijk versterkt door toenemende druk op bestaande (verouderde) bedrijventerreinen voor transformatie naar woningbouw, en de economische opgave waar de provincie voor staat vanwege die woningbouwopgave. Taakverbreding kan kansen creëren voor IPP om haar impact verder te vergroten, danwel de impact te verschuiven van kwantiteit naar kwaliteit.
1. Werk taakverbredingsopties nader uit voor implementatie. De mogelijke taakverbredingen zijn geïdentificeerd maar nog niet nader uitgewerkt. Hierbij dient verder te worden geanalyseerd waar taken en verantwoordelijkheden van IPP starten en eindigen. Het verdient aanbeveling de taakverbredingen voor IPP nader uit te werken en te onderzoeken op wenselijkheid en haalbaarheid, ook vanuit het perspectief van de deelnemende gemeenten. 2. Zet vermogen zo effectief en efficiënt mogelijk in. IPP heeft circa € 13 mln. vermogen opgebouwd sinds de oprichting van IPP. Dit zou IPP mogelijk effectiever en efficiënter kunnen inzetten indien het takenpakket van IPP wordt herijkt en gewijzigd, en mogelijkheden worden verruimd voor het inzetten van het (financiële) instrumentarium. Dit maakt het voor IPP mogelijk om naast op te treden als volledig eigenaar, ook financiële partnerships aan te gaan (zie ook taakverbredingsoptie partnerships aangaan). 3. Expliciteer ambities en doelstellingen en maak deze meetbaar, inclusief (kwalitatieve) ambities en doelstellingen op bereikbaarheid, groen en duurzaamheid. Zorg daarbij voor juiste en accurate data over de resultaten die IPP realiseert met haar activiteiten. Dit kan ervoor zorgen dat IPP in staat is haar tijd en middelen doelgericht en doelmatig in te zetten en in staat is te sturen op (realisatie van) doelstellingen.
Bovendien geeft dit IPP heldere managementinformatie voor verantwoording aan haar deelnemers.
Bijdragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat
Bijdragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat
Bevorderen van de werkgelegenheid
Verwerven van gronden (incl. onteigening)
Uitgeven (in erfpacht) van gronden
Bedrijventerreinen waar IPP actief is (geweest) 1
[x] (gerealiseerde) projecten
2.
[x] m2 verworven en uitgegeven grond
3.
[x] m2 verworven, gestichte, herontwikkelde, vervreemde en geëxploiteerde bedrijfsgebouwen
4.
De bijdrage aan bereikbaarheid
5.
De bijdrage aan groen en duurzaamheid Bevorderen van de werkgelegenheid
2
3
5
1 Broekpolder
4. Bouw aan een robuuste organisatie. De organisatie IPP heeft op dit moment beperkte capaciteit. Voor het borgen van kennis en ervaring is continuïteit binnen een organisatie essentieel. Eventuele taakverbredingen vergen bovendien meer en (deels) andere inzet van IPP. De organisatie IPP is daarvoor op dit moment nog niet voldoende robuust ingericht (in omvang en expertise). Versterking en professionalisering van de organisatie is een randvoorwaarde voor de borging van kennis en ervaring en voor taakverbreding van IPP.
1.
Verwerven van bedrijfsgebouwen
Stichten en herontwikkelen van bedrijfsgebouwen
Vervreemden en exploiteren van bedrijfsgebouwen
6.
[x] FTE toegevoegd
7.
[x] vestigingen toegevoegd
2 Hoornwijck 3 Plaspoelpolder 4
4 Wateringse Veld 5 Ypenburg
1 gebruiken van bestaande waterstructuren in Plaspoelpolder en duurzaamheidseisen aan herontwikkeling van project Treubstraat; 2 P+R Hoornwijck en mobiliteitshub Plaspoelpolder
© 2022 Deloitte The Netherlands
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
11
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
© 2022 Deloitte The Netherlands
13
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Projecten
De projecten van IPP zijn verdeeld in (1) de ontwikkeling en uitgifte van nieuwe werklocaties en (2) de herstructurering van werklocaties, vanaf 2017 heeft IPP zich concreet met vier projecten bezig gehouden Ontwikkeling en uitgifte nieuwe werklocaties
Bijlage 1 | Analyse verleden – ontwikkelingen sinds 2017
1.
Herstructurering werklocaties
Bedrijventerrein Wateringse Veld
3.
Harbour village – Plaspoelpolder Herstructurering op bedrijventerrein Plaspoelpolder waarbij 60 nieuwe MKBbedrijven zijn gevestigd gericht op stadsgerelateerde werkgelegenheid. Het project is in 2018 afgerond.
Op bedrijventerrein Wateringse Veld heeft IPP verschillende kavels in eigendom gehad. Hiervan zijn inmiddels zes kavels verkocht in 2017 en een nalevering van een kavel heeft plaatsgevonden in 2019. Op dit moment heeft IPP kavel 100 in eigendom waar een bedrijfsverzamelgebouw wordt gerealiseerd.
Bijlage 2 | Analyse heden – economische waarde 2021 Bijlage 3 | Analyse toekomst – impact vanaf 2022 (inclusief taakverbreding) Bijlage 4 | Overzicht van bronnen, gesprekken en interviews
2.
Businesspark Hoornwijck
4. Het realiseren van een belangrijke zichtlocatie op de N-kavel bij de entree van de Rotterdamsebaan. Na realisatie van de Rotterdamsebaan wordt de grond uitgegeven waar 10.000 m2 bvo bedrijfsruimte en 5.000 m2 bvo kantoorruimte zal worden gerealiseerd.
Treubstraat – Plaspoelpolder Een herstructureringslocatie waarbij wordt ingezet op het versterken van ruimte voor bedrijvigheid en (nieuwe) werkgelegenheid met een hoge duurzaamheidsambitie. Inmiddels zijn drie van de zes complexen verkocht. Legenda In uitvoering Afgerond
© 2022 Deloitte The Netherlands
44 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Conceptrapport
12
© 2022 Deloitte The Netherlands
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
14
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 45
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Project Bedrijventerrein Wateringse Veld
Op bedrijventerrein Wateringse Veld heeft IPP inmiddels zes kavels verkocht, tevens wordt op dit moment op kavel 100 een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd • Op bedrijventerrein Wateringse Veld heeft IPP verschillende kavels in eigendom gehad. Hiervan zijn inmiddels zes kavels verkocht in 2017 en een nalevering van een kavel heeft plaatsgevonden in 2019. • Op dit moment heeft IPP kavel 100 aan de Sylvain Poonstraat in eigendom waar een bedrijfsverzamelgebouw wordt gerealiseerd met 1.800 m2 bvo en 30 parkeerplaatsen.
Tijdlijn
2017
• Laatste kavels verkocht > grondexploitatie gesloten1
2019
• Kavel 100 herbestemming parkeerterrein naar bedrijvenlocatie3 • Nalevering Kavel 60-723 • Aansprakelijkheidsstelling aanleggen van kabels en leidingen3
2018
• Op Kavel 62D bevindt zich een elektriciteitskabel in de grond > schikking met koper gesloten2
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Project Harbour village - Plaspoelpolder
Project Harbour Village is een herstructurering op bedrijventerrein Plaspoelpolder waarbij ruim 60 nieuwe MKBbedrijven zich hebben gevestigd gericht op stadsgerelateerde werkgelegenheid •
Herstructurering op bedrijventerrein Plaspoelpolder waarbij 66 nieuwe MKB-bedrijven zich kunnen vestigen voor het bevorderen van stadsgerelateerde werkgelegenheid.
Kavelnummer
Kavel oppervlakte
Oppervlakte bedrijfsgebouwen
Extra
54
3.513 m2
Data niet beschikbaar
Verhard opslagterrein voor kranen, hoogwerkers en vrachtwagens
•
Het betreft een nieuwbouwproject waar op een leeg stuk grond aan het water verscheidene bedrijfsunits zijn gerealiseerd in vier clusters.
62D
3.510 m2
Data niet beschikbaar
Circa 28 verhuurbare en/of verkoopbare units
•
De ontwikkeling is reeds voor 2017 opgestart en opgeleverd in 2018.
66A
2.431 m2
Data niet beschikbaar
-
Tijdlijn
61A
436 m2
Data niet beschikbaar
Reststrook grond, ooit gereserveerd ten behoeve van de mogelijke uitbreiding van het op kavel 61 aanwezige trafostation
66C
2.853 m2
Data niet beschikbaar
71
6.856 m2
Data niet beschikbaar
100
1.842 m2
1.800 m2 bvo
30 parkeerplaatsen
60 – 72 nalevering
385 m2
n.v.t.
Afwikkeling van de grondoverdracht van het openbaar gebied op en rond de tramkeerlus van tramlijn 17 aan de gemeente Westland
Totaal
21.826 m2
Niet bekend
Kaveloppervlakte
Oppervlakte bedrijfsgebouwen
Extra
11.798 m2
8.688 m2 bvo
Specifiek ontwikkeld voor 66 nieuwe MKB-bedrijven
2017
• Gestart met de bouw van de laatste fase1 • Grond geleverd aan Heembouw1 • Grondexploitatie is afgesloten2
2018
• Realisatie van het project is afgerond2
1 Jaarrekening IPP 2017; 2 Jaarrekening IPP 2018; 3 Jaarrekening IPP 2019
1 Jaarrekening IPP 2017; 2 Jaarrekening IPP 2018
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
© 2022 Deloitte The Netherlands
15
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Project Businesspark Hoornwijck – N-kavel
Het realiseren van een belangrijke zichtlocatie op de N-kavel bij de entree van de Rotterdamsebaan door onder andere het realiseren van 10.000 m2 bvo bedrijfsruimte en 5.000 m2 bvo kantoorruimte • Het realiseren van een (belangrijke) zichtlocatie op de N-kavel bij de entree van de Rotterdamsebaan. • Na realisatie van de Rotterdamsebaan wordt de grond uitgegeven waar 10.000 m2 bvo bedrijfsruimte en 5.000 m2 bvo kantoorruimte zal worden gerealiseerd.
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
© 2022 Deloitte The Netherlands
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Project Treubstraat - Plaspoelpolder
Project Treubstraat is een herstructureringslocatie waarbij wordt ingezet op het behoud en versterken van ruimte voor bedrijvigheid en (nieuwe) werkgelegenheid met een (hoge) duurzaamheidsambitie
Kaveloppervlakte
Oppervlakte bedrijfsgebouwen
Extra
•
Circa 15.000 m2 bvo
220 parkeerplaatsen op eigen terrein
Een herstructureringslocatie waarbij wordt ingezet op het behoud en versterken van ruimte voor bedrijvigheid en (nieuwe) werkgelegenheid met een hoge duurzaamheidsambitie.
Complex nummer
Kaveloppervlakte
17.478 m2
Oppervlakte bedrijfsgebouwen5
•
Complex 6 is herontwikkeld genaamd ‘De Loods’. Complex 5 is herontwikkeld en verkocht aan Redhead Technology. Complex 2 en 3 zijn gesloopt en hier wordt een nieuw bedrijfsgebouw ontwikkeld Inmiddels zijn er drie van de zes complexen verkocht.
1
2.539 m2
4.112 m2 bvo
2 3
Tijdlijn
Tijdlijn
2017
• Uitwerken ontwikkelscenario’s1
2018
2019
• Start marktconsultatie2 • Wijziging bestemmingsplan2 • Uitvoeren haalbaarheidstudie3
• Twee kavels zijn middels een overkluizing verbonden2 • Opstellen stedenbouwkundige visie2
2021
2017
• Besluit of er een P+R bij wordt gerealiseerd4; 5
• GREX opgesteld en geactiveerd1 • Complex 4 is verkocht1
2020
2018
• Uitwerken nota van uitgangspunten3
46 | Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023
2019
• Complex 2 en 3 gesloopt en gesaneerd3 • Tenderproces afgerond, geen inschrijvingen3
• Complex 4 gesaneerd2 • Complex 6 is verkocht2 • Start voorbereiding werkzaamheden sloop en sanering complex 2 en 32 • Start tenderproces complex 2 en 32
1 Jaarrekening IPP 2017; 2 Jaarrekening IPP 2018; 3 Jaarrekening IPP 2019; 4 Jaarrekening IPP 2020; 5 Besluit is ten tijde van het opstellen van dit rapport nog niet genomen
© 2022 Deloitte The Netherlands
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
17
2021
5.458 m2
2.916 m2 bvo 3.412 m2 bvo
4
1.367 m2
5
4.879 m2
14.985 m2 bvo
6
2.926 m2
2.466 m2 bvo
17.169 m2
30.141 m2 bvo
• Complex 2 en 3 verkocht • Huurkoopovereenkomst Totaal complex 1 (levering in 2022/2023 • Complex 5 deels verkocht (levering 2022)
Extra
28 high-end bedrijfslofts gericht op maakindustrie en overige bedrijvigheid4
2.250 m2 bvo Gesplitst verkocht
2020
• Reserveringsovereenkomst afgesloten met een projectontwikkelaar4 • Complex 5 deels verkocht4
1 Jaarrekening IPP 2017; 2 Jaarrekening IPP 2018; 3 Jaarrekening IPP 2019; 4 Jaarrekening IPP 2020; 5 Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)
16
© 2022 Deloitte The Netherlands
Impactanalyse Industrieschap De Plaspoelpolder | 5 september 2022 | Eindrapport
18
Investeringsagenda IPP Haaglanden - feb 2023 | 47
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | m2 grond
B1. Ontwikkelingen 2017 – 2021 | Bijdrage bereikbaarheid, groen en duurzaamheid
Sinds 2017 heeft IPP 19.011 m2 grond verworven en in totaal 42.771 m2 grond uitgegeven (exclusief erfpacht) en jaarlijks (2017 – 2020) 13.763 m2 – 15.153 m2 grond in erfpacht uitgegeven Totaal grond in bezit
Verworven grond
Uitgegeven grond
m2
m2
m2
65.000
65.000
60.000
60.000
55.000
55.000
50.000
50.000
45.000
45.000
40.000
40.000
35.000
35.000
30.000
30.000
25.000
25.000
65.000 60.000 55.000
63.744 385 17.478
50.000
50.862 2.227
45.000 40.000
11.798
17.478
49.624 1.842 17.478