RIS314780 Bijlage 1

Figuur 6c. Aanwezigheid ventilatie afzuigpunten en/of ventilatieroosters per eigendomsklasse. ‘Geen ventilatie’ moet gelezen worden als ‘Geen ventilatievoorzieningenaanwezig’

Duiding ten aanzien van veiligheid en gezondheid Gevolgen van slechte ventilatie zijn onder andere een grotere kans op schimmel en op koolmonoxidevergiftiging alsook verhoogde kans op verspreiding van virussen. Omdat één van de oorzaken van schimmel slechte ventilatie kan zijn, zijn ook de scores van beide onderwerpen gecombineerd. Het aandeel respondenten dat aangeeft wel last van schimmel te hebben en geen ventilatievoorzieningen heeft is het kleinst bij woningcorporaties en het grootst bij particuliere huur. Dit strookt met het gegeven dat woningcorporaties het hoogste aandeel afzuigpunten en/of ventilatieroosters heeft. Bij woningcorporaties scoort schimmel echter tegelijk wel het hoogste. Zie hiervoor opmerking in 6.1. 23

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Het percentage bewoners dat denkt en/of zeker weet loden leidingen in de woning te hebben is het hoogst in de wijken Vogelwijk, Valkenboskwartier, Zuiderpark en Rustenburg en Oostbroek (in totaal 2.300 woningen). Zie Bijlage 7. Kaart – Loden leidingen Duiding ten aanzien van veiligheid en gezondheid Loden leidingen geven lood af aan het kraanwater. Consumptie daarvan is ongezond. Als jonge kinderen teveel lood binnenkrijgen kan dit zelfs leiden tot een lagere intelligentie. Ook kan een hoge blootstelling leiden tot effecten op de nieren en de bloeddruk. Het advies is daarom om loden leidingen te laten vervangen. (Bron: Loden leidingen | RIVM)

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

6.4

Verwarmings- en warmwaterinstallaties

Resultaten Het klein deel van de woningen heeft nog een geiser of open verbrandingssysteem. Corporaties hanteren het beleid dat open verbrandingssystemen en geisers vervangen worden bij mutatie. Bij de particuliere woningverhuur komen (een van beide) nog voor bij 1 op de 8 woningen.

6.5

Rookmelders

Resultaten Twee derde van alle woningen heeft rookmelders. Daarbij is weinig verschil tussen huur en koop. 68.000 woningen zijn echter nog niet voorzien van rookmelders. Het hoogste percentage woningen zonder rookmelders ligt in de wijken Mariahoeve en Marlot, Leyenburg en Bohemen en Meer en Bos (in totaal 6.700 woningen). Zie Bijlage 8. Kaart – Rookmelders Bij rookmelders is de ruimte waar deze geplaatst zijn onderzocht (figuur 6f). Voor rookmelders is de gang/overloop/hal een voor de hand liggende plek. Waar men aangeeft rookmelders te hebben zijn deze vaak aangebracht in die ruimte. Woonkamer en keuken volgen. In slaapkamers worden veel minder vaak rookmelders opgehangen.

Figuur 6e. Aanwezigheid geiser en/of open verbrandingssysteem per eigendomsklasse

In omvang gaat het over de volgende aantallen over de gehele Haagse woningvoorraad.

Figuur 6f. In welke ruimte hangen rookmelders per eigendomsklasse

Gemiddeld 1 op de 10 woningen met potentieel gezondheidsrisico. Duiding ten aanzien van veiligheid en gezondheid De aantallen woningen met open verbrandingssystemen om de woning of water te verwarmen zijn laag. Open verbrandingstoestellen kunnen echter een risico op brand- en/of koolmonoxidevergiftiging opleveren. Dat laatste geldt zeker in combinatie met een slechte ventilatie. Daarom is ook onderzocht in hoeverre men in de woning rook- en koolmonoxide melders heeft en waar deze zich dan bevinden.

24

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Duiding ten aanzien van veiligheid en gezondheid In geval van brand vallen de meeste slachtoffers door het inademen van rook. Rook bevat veel giftige gassen waardoor een slachtoffer snel bewusteloos kan raken. Rookmelders zijn verplicht per 1 juli 2022. Rookmelders hebben een houdbaarheidsdatum en moeten (door bewoners) eens in de zoveel tijd getest worden.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

6.6

Koolmonoxidemelders

Resultaten De aanwezigheid van koolmonoxidemelders is (fors) lager dan die van rookmelders maar liefst 57% van de respondenten geeft aan helemaal geen melder te hebben. Dat betreft maar liefst 120.500 huishoudens. Daarbij is bij koolmonoxidemelders wel verschil tussen de eigendomsklassen: bij koopwoningen zijn de meeste koolmonoxidemelders aanwezig en bij corporatiewoningen is het aandeel het laagst.

Het gevaar van koolmonoxide is dat het een geurloos, en kleurloos gas is, en mensen daarom niet doorhebben dat het vrijkomt. Lage concentraties koolmonoxide in de woning kunnen voor klachten zorgen zoals vermoeidheid, hoofdpijn, verwardheid of misselijkheid. Bij het vrijkomen van hoge concentraties kunnen mensen bewusteloos raken en overlijden. Goede ventilatie is daarom ook hier erg belangrijk. Het kan voorkomen dat een woning een open geiser heeft of een open verbrandingssysteem. Bij die situatie is het risico op koolmonoxidevergiftiging hoger. Dit betreft in totaal 16.500 woningen met dus een verhoogd risico, ongeacht of de ventilatievoorzieningen op orde zijn. Er is daarom gekeken bij hoeveel respondenten met een geiser en/of open verbrandingssysteem geen koolmonoxidemelder aanwezig is. Gelet op de omvang en de opmerkingen zoals gemaakt bij 6.1 (Schimmel) en 6.2 (Ventilatie) omtrent gedrag of ontwerp en onderhoud is geen verdere analyse hierop gemaakt maar volstaan wij enkel met de combinatie afwezigheid koolmonoxidemelder vs open verwarmingsinstallaties per eigendomsklasse. Vertaald naar de woningvoorraad gaat het alsnog om zo’n 10.000 woningen.

Figuur 6g. Aanwezigheid koolmonoxidemelder per eigendomsklasse

Figuur 6h. Aanwezigheid koolmonoxidemelder per eigendomsklasse in aantallen

Duiding ten aanzien van veiligheid en gezondheid Koolmonoxide kan in de woning voorkomen als er onvoldoende toevoer van frisse lucht is, en daardoor onvoldoende zuurstofaanvoer is voor een verbandingstoestel.

25

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Figuur 6i. Aanwezigheid koolmonoxidemelder bij open geiser en/of open verbrandingssysteem per eigendomsklasse

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

6.7

Conclusies binnenklimaat

Bij de diverse onderzochte thema’s rondom gezond en veilig wonen geeft regelmatig een aanzienlijk deel van de respondenten aan dat er situaties voorkomen die aandacht vragen. Uit het onderzoek blijkt niet of bewoners zich bewust zijn van de risico’s van hun gedrag en/of eigenaren voldoende beseffen wat de gevolgen kunnen zijn van hun onderhoudsbeleid. Enkele gezond- en veiligheidsrisico’s zijn betrekkelijk eenvoudig terug te dringen. In het nieuws (ook recent in Den Haag) komen regelmatig berichten voorbij (over rook-, brand-, koolmonoxide vergiftigingslachtoffers, die de bewustwording zouden moeten triggeren of toch minimaal zouden moeten leiden tot enkele simpele aanpassingen van de woning. Opvolgorde van urgentie: Rook- en brandmelding Het plaatsen van rookmelders in vluchtroutes en diverse vertrekken kan onnodige slachtoffers voorkomen. Per 1 juli 2022 zijn rookmelders dan ook verplicht. Nog los van de gezondheid bij brand- en rookontwikkeling kan dit verzekeringstechnisch tot (grote) nadelige financiële gevolgen leiden voor de bewoners dan wel eigenaren. Een op de drie respondenten geeft aan geen rookmelder(s) te hebben in de woning. Vertaald naar de woningvoorraad betreft het zo’n 70.000 woningen. Nieuwbouwwijken scoren iets, maar niet veel, beter. Koolmonoxidevergiftiging Eenzelfde beeld is geconstateerd rondom koolmonoxidemelders.

Koolmonoxide is geurloos, maar kan dodelijk zijn. Hoewel steeds meer (water)verwarmingsinstallaties tegenwoordig veiliger zijn door aparte rookgasafvoeren, kunnen er zich nog tal van gevaarlijke situaties voordoen. Met name wanneer men de ventilatie van de woning (on)bewust tegenwerkt. Ondanks afbeeldingen in de vragenlijst van een koolmonoxidemelder geven veel respondenten aan dat zij niet weten of er een in hun woning een melder aanwezig is of dat ze er zeker van zijn er geen te hebben. 50% van de woningen heeft geen koolmonoxidemelders. Bij 1 op 10 woningen levert de combinatie van open verbrandingsinstallaties en afwezigheid van een melder een verhoogd risico op koolmonoxidevergiftiging. betreft het zo’n 20.000 woningen.

26

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Schimmelvorming Schimmel is altijd een vochtprobleem. Rondom ventilatie en schimmelvorming zien we bij de corporatiewoningen dat regelmatig serieuze en ernstige vormen van schimmel gemeld worden. Terwijl deze woningen juist wel de juiste ventilatievoorzieningen hebben. De oorzaak kan liggen in het gedrag van de bewoner, een verkeerd ontwerp of geen goed onderhoud van de ventilatievoorzieningen door de eigenaar of een combinatie van deze factoren. Schimmelvorming verkort niet alleen de theoretische levensduur van een woning, omdat het voor gevolgschade kan zorgen, maar is vormt ook een risico voor de gezondheid. Schimmelproblematiek concentreert zich vooral in en rondom het centrum en Zuidwest en Laak Gebrekkige ventilatie De aanwezigheid van goede ventilatievoorzieningen is nog geen garantie dat deze ook goed functioneren. Een juist gebruik, onderhoud en schoonhouden van roosters en ventilatiepunten is daarbij belangrijk. Wanneer een woning goed en regelmatig gelucht wordt (ramen open) hoeft dit geen probleem op te leveren. Een onvoldoende geventileerde (of geluchte) woning is niet goed voor de gezondheid, omdat de kans op vocht en schimmelproblemen, vervuilde lucht (virussen en stoffen) en het vrijkomen van koolmonoxide in de woning dan toeneemt.

Schimmel kan bestaande luchtwegklachten zoals astma verergeren, en ook mensen die allergisch zijn kunnen vaker last krijgen van (heftigere) klachten zoals benauwdheid of een verstopte neus. Gezondheidseffecten van koolmonoxide hangen af van de concentratie, en kunnen variëren van hoofdpijn en misselijkheid bij een lage concentratie tot bewusteloosheid en overlijden bij een hoge concentratie. Onwetendheid, onderschatting van de risico’s al dan niet in combinatie met de stijgende energieprijzen kan de kans op ongevallen doen toenemen. Zeker wanneer bewoners (on)bewust ventilatieroosters, afzuigpunten en kieren gaan dichten om stookkosten te besparen. Met de energietransitie opgave is dit een serieus aandachtspunt. Loden leidingen Van de woningen van voor 1960 geeft een deel van de bewoners aan niet te weten of er nog loden leidingen in de woning zitten. In enkele gevallen weten de respondenten zeker dat deze er nog zijn. In de Haagse woningvoorraad gaat het om nog ongeveer 17.500 woningen. Zolang het enkel afvoeren zijn en het geen aanvoerleidingen van drinkwater betreft is dit minder problematisch. Net als bij asbest komen loden leidingen in woningen steeds minder vaak voor en eigenlijk alleen in woningen die ouder zijn dan 70 jaar en nog geen grootschalige renovatie hebben meegemaakt.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7

Eindconclusies

Het algehele beeld dat uit de technische inspecties van de buitenschil naar voren komt, correspondeert met het beeld uit de enquêtes over het binnenklimaat. Er is een duidelijk verband tussen enerzijds een lage WOZ-waarde en een mindere staat van onderhoud van de buitenschil. Datzelfde geldt ook voor het niveau van voorzieningen met betrekking tot gezondheid en veiligheid (binnenklimaat). Aanleiding voor het onderzoek was de zorg over de gevolgen van tien jaar ‘eigen verantwoordelijkheid’ voor woningeigenaars. De bouwkundige kwaliteit is niet drastisch achteruit gegaan, maar er is zeker blijvende aandacht nodig. Diverse woningkarakteristieken houden verband met de kwaliteit van de buitenschil van de woningvoorraad en zijn indicatoren van waar de meeste ernstige en serieuze gebreken voorkomen, die aangepakt moeten worden. Aangaande het gezond en veilig wonen (binnenklimaat) zijn er meerdere risico’s te benoemen, die serieuze consequenties kunnen hebben. Met name ventilatie in combinatie met schimmelvorming en de afwezigheid van rook- en koolmonoxidemelders vormen een probleem. Zie voor meer uitgebreide conclusies ook 6.7 Conclusies binnenklimaat. In de volgende bijlagen zijn kaarten per thema rondom het binnenklimaat opgenomen met daarin tabellen over welke woningaantallen het betreft wanneer de resultaten vertaald worden naar de gehele woningvoorraad per wijk.

27

•

Bijlage 5. Kaart per thema – Schimmel

•

Bijlage 6. Kaart per thema – Ventilatie

•

Bijlage 7. Kaart per thema – Loden leidingen

•

Bijlage 8. Kaart per thema – Rookmelder

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

7.1 7.1.1

Conclusies woningkarakteristieken Eigendomsklasse

Het beeld dat ontstaat uit zowel de analyse van de technische inspecties (buitengevel) als de enquêtes omtrent gezond en veilig wonen (binnenklimaat) is dat particuliere huurwoningen doorgaans het minst goed onderhouden worden. De particuliere huurmarkt in Den Haag kent hele diverse segmenten (van kamerverhuur tot luxe appartementen voor expats) die geen eenduidige kenmerken hebben op basis waarvan een goede conclusie getrokken kan worden op de aanwezige gegevens. Corporaties hebben vanwege hun planmatige aanpak het onderhoud redelijk op orde en daar profiteren de gespikkelde VVE’s aan mee. Dit verklaart mede ook dat het schilderwerk bij hen minder tot serieuze of ernstiger gebreken leidt. Schilderwerk (als beschermingslaag) is een onderdeel in het onderhoud dat regelmatiger onderhouden moet worden dan andere bouwdelen. Corporaties lijken zich er meer van bewust dat wanneer je ernstige en serieuze gebreken tijdig verhelpt de gevolgschade minder kosten oplevert.

7.1.2

Bouwperiode

De Haagse woningvoorraad bestaat uit een grote hoeveelheid vooroorlogse woningen. Deze bouwperiode blijkt een indicatie dat er qua onderhoud veel aan de hand kan zijn. De technische gebreken bij vooroorlogse woningen zijn vaker functioneel en leveren hogere herstelkosten. Qua voorzieningen scoren ook met name de vooroorlogse woningen op ventilatie en ernstige schimmelvorming slechter, omdat deze vanwege het ontwerp van destijds minder goed aangepast kunnen worden. Qua verwarming van woning en water zijn de meeste risicovolle installaties inmiddels wel vervangen. Ook de loden leidingen komen steeds minder vaak voor vanwege grote renovaties die inmiddels hebben plaatsgevonden dan wel sloop/nieuwbouw. Er zijn qua buitenschil geen grote verschillen tussen naoorlogse woningen van voor en na 1970. Echter wanneer uitgesplitst naar wijken lijken andere indicatoren in samenhang met de bouwperiode wel een rol te spelen. Rondom de onderzochte thema’s die het binnenklimaat betreffen concentreren de problemen zich meer in woningvoorraad van voor 1970.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.1.3

VvE, grootte en samenstelling

Kleinere VvE’s (minder dan 10 woningen) kampen vaker met ernstige en serieuze problemen. Daarnaast is het aandeel dat om wat voor reden dan ook geen onderdeel van een VvE is hoog. In een stad met veel gestapelde bouw is dat met name bij particulier bezit een aandachtspunt. Het onderhoud en beheer wordt daar vaak door particulieren geregeld, wellicht vaak ook minder goed uitbesteed aan of door experts. Beslissingen binnen gemankeerde of kleine VvE’s worden minder vaak op de lange termijn en meer op korte termijn financiële gronden genomen. De niet meewerkende eigenaren kunnen een obstructie vormen voor goed onderhoud. Wanneer het gespikkelde VvE’s betreft is de grootte vaak een indicatie van de staat van onderhoud. De grotere VvE’s liften qua buitenschil vaak mee op het onderhoudsbeleid van de corporaties of de professionele bureaus die het beheer en onderhoud regelen.

7.1.4

WOZ-waarde

Woningen in de hoogste WOZ-waardeklassen, zijn over het algemeen beter onderhouden, dat geldt voor zowel buitenschil als binnenklimaat en zeker als de woningen bewoond worden door de eigenaar (of worden verhuurd in het duurdere segment). Eigenaars/huurders van woningen met lage WOZwaarden hebben mogelijk onvoldoende middelen om (soms eenvoudige) maatregelen te bekostigen en zo gezondheidsrisico’s te verkleinen. Door lage WOZ-waarden zijn woningen minder interessant om in te investeren. Vaak betreft het woningen die (veel) langer dan 50 jaar geleden gebouwd zijn. Naarmate de aantallen en/of ernst van de gebreken toenemen is het de vraag of deze woningen niet aan het einde van hun maximale bouwtechnische levensduur zitten met name daar waar buitenschil en binnenklimaat beiden veel onderhoud vragen. Daarnaast is het de vraag of het ontwerp (plattegronden, toegankelijkheid en bouwfysica) in de huidige tijd nog voldoet aan steeds strengere eisen vanuit overheid en bewonerswensen of sloop en nieuwbouw mogelijk niet meer oplevert. Dat laatste geldt met name voor complexen met maar een of weinig eigenaren, omdat sloop-nieuwbouw daar (los van financiële slagkracht en politieke keuzes) eenvoudiger te realiseren is.

28

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.2

Uitwerking per deelgebied

Wanneer we kijken naar hoe de verschillende stadsdelen zich tot elkaar verhouden, zegt dat niet direct veel, juist ook omdat wijken binnen een stadsdeel nogal kunnen verschillen en uitschieters tegen elkaar kunnen wegvallen. Het enige stadsdeel dat er uitspringt, is Leidschenveen-Ypenburg. Dat is eenvoudig te verklaren, omdat het immers een merendeels 21e eeuwse stadsuitbreiding betreft. Ook Wateringse Veld levert vanwege de recente bouwperiode nauwelijks problemen op. De percentages in figuur 7a geven aan hoeveel procent van de woningvoorraad in het betreffende stadsdeel serieus te nemen gebreken aan de buitenschil heeft, of waarbij zich situaties voor doen qua binnenklimaat die aandacht behoeven.

7.2.1

Centrum

Stadsdeel Centrum: wijknummers: 5,23, 22, 27, 28, 29, 30, 37 Archipelbuurt, Willemspark, Zeeheldenkwartier, Stationsbuurt, Centrum (wijk), Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt Kenmerken van de wijken in Centrum Stadsdeel Centrum kenmerkt zich doordat er vergeleken met de overige wijken nauwelijks (2%) woningen voorkomen uit de bouwperiode 1946 – 1970 en juist relatief veel uit de bouwperiode na 1970 (50%). In het gehele stadsdeel is ongeveer de helft van de woningvoorraad geen onderdeel van een VvE. Als ze onderdeel zijn een VvE is dat in ruim 60% van de gevallen een grotere VvE. Het aandeel particuliere huur is redelijk hoog, koop redelijk laag. In Archipelbuurt, Willemspark en Zeeheldenkwartier waar het aandeel koop en de WOZ-waarde doorgaans veel hoger is dan de rest van het stadsdeel is 2/3e deel vooroorlogs. Iets minder dan 1/3e deel is gebouwd na 1970. Ook lage percentages corporate woningen. Het aandeel meergezinsflatwoningen zo’n 30%. 1 op de 5 woningen in Archipelbuurt is een eengezinswoning. In Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt is dat precies andersom. Het aandeel koopwoningen en de WOZ-waarden liggen hier juist weer beduidend lager. Dat laatste geldt ook voor Centrum (wijk) en de Stationsbuurt al is de verhouding vooroorlogs versus na 1970 bijna 50-50. Opvallende resultaten

Figuur 7a:stadsdelen met daarbij percentages woningen die aandacht vragen

•

In de Bijlagen 5 t/m 11 (kaarten per thema) valt af te lezen om welke aantallen woningen het gaat per wijk. In bijlage 15 “Kosten stadsdeel en DH Zuidwest” kan meer specifiek informatie gevonden worden over de betreffende wijken. In de komende hoofdstukken bespreken we in grote lijnen de kenmerken en opvallende uitkomsten per stadsdeel. Daarbij zijn de woningen die na 2000 gebouwd zijn buiten beschouwing gelaten. Algemene conclusies met name rondom risico’s omtrent veilig en gezond wonen gelden voor nagenoeg alle deelgebieden. 29

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

•

De wijken Centrum (wijk), Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groenteen Fruitmarkt: scoren qua binnenklimaat nog redelijk vergeleken met andere wijken, alleen qua schimmel scoren deze buurten beneden gemiddeld terwijl er voldoende ventilatiemogelijkheden aanwezig zijn. Het percentage huurwoningen in deze buurten van na 1970 is aanzienlijk (corporatie 30-50%, particuliere huur 20-40%). Aandachtsgebied: Ventilatie in samenhang met schimmel, met focus op huurflats. Afwezigheid rook- en koolmonoxidemelders, volgt het algehele beeld.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.2.2

Escamp / Zuidwest

Stadsdeel Escamp wijknummers: 32, 33, 34, 36, 40 Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Bouwlust en Vrederust, Morgenstond, Moerwijk, Wateringse Veld Zuidwest wijknummers: 33, 34, 36 Zuidwest: Bouwlust en Vrederust, Morgenstond, Moerwijk

Kenmerken van de wijken in Escamp De wijk Wateringse Veld kent doorgaans nauwelijks problemen en scoort in vergelijking met andere wijken zeer goed. Oorzaak moet gezocht worden in de recente bouwperiode. Enige aandachtpunt is ook hier de afwezigheid van rookmelders en voor zover het risico’s kan op leveren koolmonoxidemelders. Bouwlust en Vrederust, Morgenstond, Moerwijk: 90% van de woningvoorraad heeft een WOZ-waarde van nog geen 2 ton. Ongeveer 60% zelfs lager dan 150.000 Euro. Dit zijn bijna allemaal net naoorlogse corporatiewoningen. Rustenburg en Oostbroek (bijna enkel vooroorlogse bouw, portiekwoningen) en Leyenburg vertonen ten opzichte van het stadsdeel een iets hogere maar nog steeds lage WOZ-waarden. Van alle woningen worden 4 (R’burg & Oostbroek) en 3 (Leyenburg) op de 10 woningen particulier verhuurd. De vooroorlogse wijk Rustenburg en Oostbroek bevat in tegenstelling tot de andere wijken in dit stadsdeel veel kleine VVE’s, vaak met gemixt eigendom. In deze wijk is er bouwkundig ook meer schade zichtbaar aan de buitengevel. Den Haag Zuidwest is een gebied binnen het stadsdeel Escamp van de gemeente Den Haag. Het bestaat uit de wijken Moerwijk, Morgenstond en Bouwlust en Vrederust. Het gebied bevat voornamelijk naoorlogse sociale woningbouw.

30

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

In sommige delen van Zuidwest staan veel oude huurwoningen. Er is geen lift, de woningen zijn gehorig en hebben vaak last van schimmel en vocht. De gemeente praat met de woningcorporaties, de eigenaren van deze woningen, over hun plannen voor de toekomst. Soms is het beter om de oude woningen op te knappen. Door lage WOZ-waarden zijn deze woningen echter minder interessant om in te investeren. Het is vraag of deze woningen niet aan het einde van hun maximale levensduur zitten (qua techniek en ontwerp) en of sloop nieuwbouw van met name corporatiecomplexen mogelijk meer oplevert. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Escamp • •

• •

Zuidwest (Bouwlust en Vrederust, Morgenstond, Moerwijk): Aandachtsgebied: Ventilatie in samenhang met schimmel, met focus op naoorlogse huurflats van corporaties met lagere WOZ-waarden. Rustenburg en Oostbroek: blijft met name qua buitenschil (bouwkundig) achter ten opzichte van de rest van Den Haag (top 5 samen met 4 wijken uit Segbroek als slechtst scorende); focus met name vooroorlogse portiekwoningen en/of particuliere huur in combinatie met lage WOZ-waarden. Afwezigheid rookmelders volgt het algehele beeld van Den Haag (echter Leyenburg wijkt met meer dan 10% af in negatieve zin) Vanwege ouderdom van de gemiddelde woningvoorraad en lagere WOZ-waarden lijkt de afwezigheid van koolmonoxidemelders in Escamp een urgent veiligheidsrisico.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.2.3

Haagse Hout

Stadsdeel Haagse Hout wijknummers: 4, 24, 25, 26 Benoordenhout, Bezuidenhout, Haagse Bos, Mariahoeve en Marlot

7.2.4

Scheveningen

Stadsdeel Scheveningen wijknummers: 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes, Scheveningen (wijk), Duindorp, Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord

Kenmerken van de wijken in Haagse Hout Haagse Hout bestaat uit drie hele verschillende wijken met eigen karakteristieken: Zowel Benoordenhout als Bezuidenhout kent voornamelijk vooroorlogse bouw en nauwelijks corporatiewoningen. De particuliere huur in het duurdere segment is goed vertegenwoordigd in Benoordenhout en Bezuidenhout, tezamen zo’n 2800 woningen. De verschillen tussen deze beide wijken zitten vooral in de WOZ-waarde en woningtypen. In Benoordenhout heeft 2/3 e deel van de woningvoorraad een WOZ-waarde boven de 400k. Een op de drie woningen is een eengezinswoning en een ruime 40% een meergezins flatwoning. In Bezuidenhout vallen de WOZ-waarden vooral in de categorie ‘twee tot drie ton’ en bestaat de voorraad met name uit portiekwoningen (45%) en flats (32%), Anderzijds Mariahoeve en Marlot kent heel veel net naoorlogse bouw (83%), meergezinsflats (88%) en veel corporatiebezit (44%) in het goedkope segment WOZ-waarden. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Haagse Hout • •

31

Mariahoeve: Aandachtsgebied: Ventilatie in samenhang met schimmel, met focus op naoorlogse huurflats van corporaties en/of met lagere WOZ-waarden. Afwezigheid rook- en koolmonoxidemelders, volgt het algehele beeld. Mariahoeve en Marlot heeft het laagste aantal rookmelders van heel Den Haag.

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Kenmerken van de wijken in Scheveningen Op Scheveningen (wijk) en Duindorp na domineren de hogere WOZ-waarden (boven de 4 ton). Over het algemeen veel vooroorlogse bouw en bijna geen woningbouw direct naoorlogs (46-70) en een laag percentage corporatiewoningen. In het Geuzen- en Statenkwartier is het aandeel particuliere verhuur iets hoger dan de overige wijken in Scheveningen. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Scheveningen • • •

Over het algemeen geen significante afwijkingen gesignaleerd ten opzichte van de overige wijken in Den Haag. Scheveningen komt er wat dat betreft heel gemiddeld uit. Afwezigheid rook- en koolmonoxidemelders, volgt het algehele beeld. Ventilatie in Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet en Duinoord scoort laag qua voorziening, maar valt mee qua schimmelproblematiek

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.2.5

Segbroek

Stadsdeel Segbroek wijknummers: 12, 13, 19, 20, 21 Bomen- en Bloemenbuurt, Vogelwijk, Vruchtenbuurt, Valkenboskwartier, Regentessekwartier

7.2.6

Laak

Stadsdeel Laak wijknummers: 38, 39 Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst

Kenmerken van de wijken in Laak Kenmerken van de wijken in Segbroek Segbroek kenmerkt zich door een erg laag percentage corporatiebezit. In dit vooroorlogse stadsdeel (85% is vooroorlogs) worden er een krappe 15.000 woningen bewoond door de eigenaar en nog eens bijna 8.500 particulier verhuurd. De Vogelwijk is afwijkend met de andere wijken in dit stadsdeel met ruim 80% eengezinswoningen (koop) en 95% WOZ-waarde hoger dan 4 ton. Dit stadsdeel bevat relatief veel VVE’s, waarbij 4 op de 5 een kleine VVE is. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Segbroek •

• •

•

•

32

Buitenschil: Vier van de vijf wijken (Vogelwijk, Vruchtenbuurt, Valkenboskwartier en Regentessekwartier) staan in de top 5 van bouwtechnisch slechts scorende wijken van Den Haag (samen met de wijk “Rustenburg en Oostbroek” in Escamp). In Valkenboskwartier en Regentessekwartier scoren de woningen niet alleen op de buitenschil maar ook op alle thema’s rondom veilig en gezond wonen slechter dan gemiddeld. Afwezigheid rookmelders, volgt het algehele beeld. 1 op de 3 woningen heeft geen rookmelder. Vogelwijk met de hoge WOZwaarden is een iets minder negatieve uitzondering met een verhouding 1 op de 4 woningen die geen rookmelders heeft.. Vanwege ouderdom van de gemiddelde woningvoorraad in combinatie met lage WOZ-waarden lijkt de afwezigheid van koolmonoxidemelders in Segbroek een urgent veiligheidsrisico. Zeker gelet op het volgende punt. Bij bijna 5.000 woningen (16% van de woningvoorraad) ontbreken ventilatievoorzieningen zoals afzuigpunten of ventilatieroosters. Schimmelvorming (en wederom koolmonoxidevergiftiging vormen ernstige risico’s voor de gezondheid en veiligheid van bewoners.

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Net als stadsdeel Centrum kent in stadsdeel Laak de woningvoorraad nauwelijks net-naoorlogse woningen. 2 op de 3 woningen is vooroorlogs. Het aandeel particuliere huur is hier hoog, evenals het aandeel door eigenaren bewoonde koopwoningen. Corporatiebezit is net onder de 30%. 3/4e deel van de woningvoorraad heeft een WOZ-waarde van minder dan 2 ton. Eveneens driekwart van het bezit is een meergezinsflat- (1 op 3) of portiekwoning (bijna de helft). Het aandeel kleine VvE’s is doorgaans groot, 1/3e deel betreft gespikkelde VvE’s. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Laak •

•

•

Over de gehele linie scoort stadsdeel Laak minder goed dan het gemiddelde van geheel Den Haag, zowel qua buitenschil als binnenklimaat, dit leidt niet tot uitschieters in percentages, echter wel wanneer het om aantallen woningen gaat, zie bijlagen 5 t/m 11. Het aandeel particuliere verhuur in combinatie met lagere WOZwaarden zijn hier de belangrijkste indicatoren dat de kwaliteit van de woningvoorraad in dit stadsdeel nu, maar zeker in de toekomst blijvend aandacht verdient. Een ander kenmerk is het grote aandeel kleine en gespikkelde VvE’s. (Zie ook hoofdstuk 7.1 “Conclusies woningkarakteristieken”) Afwezigheid rook- en koolmonoxidemelders, volgt algeheel beeld en dat is met name risicovol voor de vele vooroorlogse woningen zorgwekkend.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.2.7

Leidschenveen-Ypenburg

Stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg, wijknummers: 42, 44 Ypenburg, Leidschenveen

Kenmerken van de wijken in Loosduinen Dit stadsdeel bevat nauwelijks vooroorlogse woningen en beduidend minder particuliere huurwoningen. Het aandeel kleine VVE’s is beperkt. Bohemen en Meer en Bos: voornamelijk woningen uit de periode 1946-1970 (ruim 90%, waarvan 2/3e deel koop is), met name meergezinsflatwoningen en WOZ-waarden tussen de 2 en 3 ton.

Kenmerken van de wijken in Leidschenveen-Ypenburg Het betreft hier met name recente woningbouw. Een aanzienlijk deel van dit stadsdeel valt zelfs buiten het onderzoek, omdat net na 2000 gebouwd is. Nog geen 4000 woningen zijn van voor 2000. De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, meestal rijtjeswoningen en die geen onderdeel van en VvE zijn. 80% van de woningvoorraad heeft een WOZ-waarde van meer dan 3 ton, Ruim zeventig procent zelfs meer dan 400k. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Leidschenveen-

Ypenburg •

•

Afwezigheid rook- en koolmonoxidemelders, ondanks recente bouwperiode volgt de afwezigheid van melders het algehele beeld, al zij het iets gunstiger. 3 op de 4 bewoners geeft aan een rookmelder te hebben. Vanwege de recente bouwperiode en dito eisen aan voorzieningen is het risico op koolmonoxidevergiftiging hier laag.

7.2.8

Loosduinen

Stadsdeel Loosduinen wijknummers: 14, 15, 16, 17, 18 Bohemen en Meer en Bos, Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal, Loosduinen, Waldeck

33

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal; 55% van de woningvoorraad is geen onderdeel van VvE’s. Woningen die wel onderdeel van een VvE zijn, vormen altijd een grote VvE. Bij 9 op de 10 woningen betreft het een gespikkelde VvE betreft. Corporaties hebben bij die laatste categorie waarschijnlijk de meerderheid van stemmen, dan wel de lead in onderhoudsvoorstellen gebaseerd op expertise. Loosduinen en Waldeck: een krappe 50% koopwoningen bewoond door eigenaren en een ruime 40% corporatiewoningen. Voornamelijk naoorlogse en meergezinswoningen. In Loosduinen is driekwart van de woningen gebouwd na 1970, in Waldeck is dat bijna de helft. Beeld WOZ-waarde: 4 op de 10 onder de 200k en driekwart onder de 3 ton. Vooral geen en grote VvE’s. Opvallende resultaten, aandachtsgebieden in Loosduinen •

•

De wijken in stadsdeel Loosduinen scoren allen bovengemiddeld goed ten opzichte van andere wijken in Den Haag, (de wijk) Loosduinen scoort op elk thema zelfs in de top 5 van beste Haagse wijken. De verklaring moet gezocht worden in het hoge percentage door eigenaren bewoonde koopwoningen, een groot aandeel grote VvE’s en een klein aandeel particuliere verhuur. Daarnaast relatief veel jonge woningen (na 1970) en bijna geen vooroorlogse woningen. Afwezigheid rook- en koolmonoxidemelders, volgt het algehele beeld.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.3

Vergelijk met andere onderzoeken en landelijk beeld

Hoog over zien we geen significante verschillen in uitkomsten met voorgaande onderzoeken: aandachtgebieden zijn ongewijzigd in hoofdlijnen. Dat betekent niet dat de aanpak van de afgelopen jaren geen effect heeft gehad. Het kan immers nu om andere woningen gaan (gebouwen degraderen altijd en als onderhoudsmoraal laag is verandert dat niet snel). Blijvende aandacht is noodzakelijk om verdere degradatie tegen te gaan. Landelijk WoonOnderzoek Nederland 2021 Het landelijk onderzoek WoON2021 vanuit het ministerie van BZK liep nagenoeg gelijk met dit onderzoek naar de Haagse woningkwaliteit en komt tot dezelfde conclusies als het gaat om de thema’s gezond en veilig wonen: •

Schimmel: landelijk constateert men een voorzichtige neerwaartse trend wanneer het gaat om schimmelproblematiek. De verhouding qua eigendomsklasse komen aardig overeen met de Haagse uitkomsten. In het vorige onderzoek naar de Haagse woningkwaliteit was het binnenklimaat nog niet meegenomen. De definitie ‘last van schimmel’ die wij gehanteerd wijkt welicht af, maar de verhoudingen komen wel redelijk overeen. Koopwoningen scoren iets beter, corporatiewoningen iets minder goed. Wij nemen aan dat Den Haag de landelijke trend volgt. Zie ook figuur 7c.

•

Quote:“Bij de helft van de bewoners met schimmel zijn volgens de bewoners ventilatieproblemen (mede) de oorzaak. Ook doorslaand vocht van de muren/gevel is bij veel mensen in ene woning met schimmel een oorzaak (31%)” (einde quote). Doorslaand vocht komt ook uit onze analyse van de buitenschil als veelvoorkomend gebrek voor.

Figuur 7c: landelijk WoON-onderzoek versus Haagse woningkwaliteit.

34

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

•

Rookmelders: landelijk constateert men dat 1 op de 5 woningen helemaal geen rookmelder(s) heeft. Het verschil tussen koop en huurwoningen is daarbij klein. In Den Haag is dat 1 op de 3 en zijn de verschillen ook klein.

•

Koolmonoxidemelders: landelijk constateert men dat bij 6 op de 10 woningen een koolmonoxidemelder ontbreekt. “Bij corporatiewoningen het meest (74%)”. Den Haag scoort iets beter met 5 op de 10 woningen en scoren de corporaties ook minder slecht (2/3e deel). Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de Haagse Woningvoorraad gemiddeld ouder is dan landelijk het geval is.

Bouwperiode De woningvoorraad in Den Haag bestaat voor een aanzienlijk deel (47%) uit vooroorlogse bouw. Bij de conclusies uit hoofdstukken omtrent de buitenschil en het binnenklimaat concentreren de problemen zich ook juist in die bouwperiode. Vooroorlogse bouw brengt ernstiger gebreken met zich mee die kostentechnisch om duurdere herstelmaatregelen vragen.

Figuur 7b. Verhouding bouwperiode woningvoorraad grote steden. Bron Cijfers Den Haag 2000

Besteedbaar inkomen Haagse inwoner versus wonen Het gemiddelde percentage van het inkomen dat een Haagse inwoner aan het wonen /de woning uitgeeft ligt vergeleken met de vier grote steden het hoogste. Dat kan invloed hebben op de onderhoudsstaat van de woning. We zien met name bij woningen met een lage WOZ-waarde dat er meer issues spelen. Sommige kunnen betrekkelijk eenvoudig verholpen worden, bijvoorbeeld door een melders voor rook of koolmonoxide op te hangen en de woning goed te ventileren..

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

7.4

Algehele kwaliteit en kostenbeeld

De woningkarakteristieken als bouwperiode, eigendomsvorm, woningtype, VvE-grootte en-samenstelling en WOZ-waarden zijn indicatieve kenmerken voor de staat van onderhoud. Meer dan in welke wijk de woning zich bevindt. In de Bijlagen 5 t/m 11 (kaarten per thema) valt af te lezen om aantallen woningen per wijk problemen kennen. Buitenschil In de vergelijking van de stadsdelen onderling zijn er niet hele grote afwijkingen te bespeuren als het gaat om de bouwkundige inspecties van de buitenschil. Stadsdelen zijn vaak een gemixte samenstelling van wijken met verschillende typische eigen kenmerken. Ook op wijkniveau valt qua buitenschil het aantal geconstateerde gebreken nog mee. Sloop/nieuwbouw vindt in alle wijken plaats en compenseert de verouderde woningvoorraad. Vooroorlogse woningen kennen meer functionele en materiele gebreken. Dit resulteert in gemiddeld beduidend hogere herstelkosten per woning. Binnenklimaat Qua voorzieningen komen de wijken met meer oudere woningen (met name Segbroek en Zuidwest) er doorgaans minder goed uit waarschijnlijk ook omdat met name ventilatievoorzieningen lastiger te realiseren zijn in oude woningen of omdat bewoners mogelijk simpele maatregelen om veilig en gezond te kunnen wonen niet kunnen betalen.

Corporaties hebben doorgaans de voorzieningen wel op orde, maar schimmelproblematiek vormt met name bij woningen met lagere WOZ-waarden een probleem. Een lage WOZ-waarde is een indicatie dat er weinig geld in de woning gestoken wordt door eigenaars of huurders. Met name de woningvoorraad, gebouwd in de periode 1946-1970, scoort niet goed als het gaat om een risicovol binnenklimaat. Kostentechnisch kan de oplossing meestal gevonden worden in eenvoudige en betrekkelijk goedkope maatregelen (aanbrengen rook- en/of koolmonoxidemelders) of ander gedrag (bewustwording risico’s ventilatie / schimmel / brand- en vergiftigingsgevaar)

35

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

8

Aanbevelingen

Bewustwordingscampagnes Start massale bewustwordingscampagnes rondom de thema’s gezond en veilig wonen om een positieve gedragsverandering in gang te zetten. Gericht op zowel eigenaren als huurders. Met daarbij met name aandacht voor de ‘quick-wins’ op gebied van rook-, koolmonoxidevergiftiging, belang van goede ventilatie mede in de strijd tegen schimmelvorming. Maak woningeigenaren er op attent dat onderhoud op natuurlijke momenten, een win-win situatie kan opleveren wanneer goed wordt aangesloten op het beleid rondom energietransitie (van het gas af), duurzaamheid (warmtepompen vanaf 2026). Wanneer deze investeringen gepland worden met toch al gepland meerjarenonderhoud bespaart men geld. Wanneer de investering naar voren gehaald kan worden, bespaart men ook nog eens op energiekosten. Ondersteuning middels VvE-balie / huurbalie Volgend uit de conclusie, dat met name kleine VvE’s een achterstand hebben qua onderhoud deze blijven stimuleren of ondersteunen middels de VvE-balie om hun onderhoud op orde te brengen dan wel hulp aan te bieden hoe om te gaan met niet meewerkende eigenaren binnen de VvE. Ondersteun anderzijds ook middels de huurbalie bewoners van huurwoningen met advies in hun omgang met de verhuurder bij met name problematiek rondom het binnenklimaat.

Financiën / subsidies / vergunningen Stimuleer middels financiële maatregelen (subsidies) investeringen, met name die de risico’s voor de gezondheid verkleinen en slachtoffers kunnen voorkomen. Vereenvoudig de procedure vergunningaanvragen voor grote renovaties, stel daar aanvullende eisen aan en tegelijk voordelen tegenover. Vervolgonderzoeken Onderzoek of er verschil zit tussen corporaties onderling en qua bezit op de thema’s rondom gezond en veilig wonen.

36

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Particuliere huur: verder onderzoek naar de onderscheidende segmenten op de verhuurmarkt (expats, kamerverhuur, grootverhuurders, kleinschalige woningverhuurders). Beleid omtrent wijkaanpakken en Zuidwest Laat de thema’s rondom veilig en gezond wonen aanhaken op de bestaande wijkaanpakken. Beperk het beleid niet tot de drie (corporatie)wijken van Zuidwest, maar breid het aandachtsgebied minimaal uit met “Rustenburg en Oostbroek” en “Leyenburg” en “Laak”. Formuleer beleid voor de andere wijken die achter blijven, met name de in 7.2.5 genoemde vier wijken in Segbroek. Allianties / lobby Trek samen op met woningcorporaties en grootverhuurders in de genoemde bewustwordingscampagnes. Geef corporaties een rol of podium waarin de medewerkers richting VvE’s hun expertise kunnen inzetten/presenteren als stimulerend voorbeeld. Goed voorbeeld door goed en slim onderhoudskosten te besparen en slim te verduurzamen doet volgen. Sluit convenanten met corporaties en grote particuliere verhuurders omtrent minimale conditiescores per woning in hun bezit. Maar ook met corporaties/ontwikkelaars waarin tegenover koop- of nieuwbouwplannen ook een minimale investering in huidige woningvoorraad staat, om er voor te zorgen dat nieuwbouwplannen van corporaties niet ten koste gaan van het van onderhoud van bestaand vastgoed.

Vanwege de hoge woonquote van armlastige corporaties; maak gezamenlijk een propositie richting het Rijk voor financiële ondersteuning. Lobby bij het Rijk voor de ernstige financiële consequenties voor bewoners/eigenaren van besluitvorming rondom de energietransitie en klimaatdoelstellingen in combinatie met de verouderde woningvoorraad. Start een pilot energietransitie waarin idealiter woningeigenaren en corporaties samen in een maatschap kunnen opereren en een hele straat of buurt mee kan werken aan maatschappelijke duurzaamheidsdoelen die investering (met schaalvoordeel) terugverdienen (door stookkosten), investeringen gekoppeld aan planmatig onderhoud.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 1. Aandachtspunten en oplossingen pilot 1. Vindbaarheid van de woning Vanaf de buitenzijde is in een groot aantal gevallen niet zichtbaar waar de woning zich exact binnen het gebouw bevindt. Dit is nodig ten einde het juiste geveldeel te kunnen bepalen dat geïnspecteerd moet worden. Denk aan gesloten portieken waar de precieze huisnummers pas zichtbaar zijn achter het portiek. Dit issue komt zowel bij de digitale inspecties als bij de controles in het veld voor. Hulpbronnen • BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) • De woonlaag van de woning is meegegeven in het adresbestand van Den Haag. Ondanks bovenstaande blijven er woningen over, voor zowel Spotr.AI maar ook tijdens de veldinspecties, waarbij niet duidelijk is waar de woning zich bevindt in het gebouw. Oplossingsrichting • We kiezen in dit geval altijd de meest rechtse woning ten opzichte van het portiek of de hoofdingang (frontaal voor het gebouw staande), gelegen op de eerste verdieping. De begrenzingen van het pand conform BAG zijn leidend. • Ten behoeve van de validatie in het veld wordt door Spotr.ai. middels een kader om de betreffende woning, vastgelegd welke zij hebben geïnspecteerd. Zo kan bij controle in het veld de juiste woning worden beoordeeld. Risico • De gekozen woning kan behoren tot een andere steekproefcel dan de oorspronkelijke woning uit de steekproef.

Hier beperkt zich het risico tot de “Eigendomsvorm”, overige kenmerken zoals bouwjaar en woningtype, etc. zijn binnen het gebouw gelijk. • Binnen dit risico kan dit alleen voorkomen binnen een “gespikkelde VvE” (38% van het woningbestand), de andere vormen zijn namelijk homogeen van eigendomsvorm binnen het gebouw. • Aangezien binnen een VvE het onderhoud aan de buitenzijde planmatig uitgevoerd wordt, zal door het kiezen van een andere 37

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

referentiewoning er statistisch gezien geen risico ontstaan op onjuiste data. Lokale verschillen binnen het gebouw kunnen zowel in positieve zin als in negatieve zin voorkomen. Voorstel • De geschetste oplossingsrichting overnemen. 2. Kwaliteit van de foto’s De kwaliteit van de foto’s is bij gestapelde woningen het meest optimaal voor woningen gelegen op de begane grond en de eerste verdieping. Vanaf de tweede verdieping en hoger wordt de kwaliteit minder naarmate de woning hoger gelegen is. Dit wil niet zeggen dat inspectie van hoger gelegen woningen niet mogelijk is, maar de meest nauwkeurige data wordt verkregen op lagergelegen verdiepingen. Bij het veldwerk zien we dit ook: een woning op verdieping 6 kan minder nauwkeurig worden geïnspecteerd. Wanneer de kwaliteit van de foto van een woning op de begane grond onvoldoende is wegens obstructie van bijvoorbeeld groen, vervalt deze woning uit de steekproef; zie ook punt 4. Oplossingsrichting • We trekken een gerichte steekproef waarbij woningen worden geselecteerd gelegen op de begane grond of de eerste verdieping. Risico • Statistisch gezien levert dit geen direct risico op, we gaan ervan uit dat een gebouw qua onderhoud een uniform beeld afgeeft, er zijn geen aanwijzingen dat een hoger gelegen woning per definitie een slechtere of juist een betere staat van onderhoud heeft dan een lager gelegen woning.

Voorstel • De geschetste oplossingsrichting overnemen. 3. Achtergevels niet altijd toegankelijk Dit issue doet zich zowel voor bij de digitale inspecties als bij het veldwerk. In veel wijken komen achterpaden en steegjes voor waar het voertuig van Cyclomedia geen opnamen kan maken. Deze steegjes zijn veelal ook niet toegankelijk voor de inspecteur tijdens het veldwerk.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Oplossingsrichting • Geen, dit is een bekend gegeven. In deze gevallen zal de inspectie zich tot de zichtbare delen beperken. De aanname is dat het kwaliteitsbeeld van de voorgevel representatief is voor de hele woning. 4. Enkele woningen zijn niet te inspecteren door Spotr.ai Dit komt doordat de fotokwaliteit die is aangeleverd onvoldoende is, bv. door obstakels voor de woning of doordat de foto’s van te grote afstand zijn genomen in verband met de bereikbaarheid van het gebouw. Dit komt in de pilot bij 12% van de woningen voor. De verwachting is dat door de onder punt 1 genoemde oplossingsrichting dit percentage in de verdere uitrol van het project lager zal gaan uitvallen. Oplossingsrichting • Dergelijke adressen komen te vervallen. • Voor vervallen adressen zullen, in een tweede ronde, aanvullende adressen aan Spotr.ai verstrekt worden. Voor elk vervallen adres zal een nieuw adres, behorend in dezelfde steekproefcel, als vervanger worden toegevoegd aan de steekproef. 5. Gebreken aan balkons en erkers De gebreken aan balkons en erkers gelegen op de eerste verdieping zijn in de regel minder goed zichtbaar door de hoek waarin de foto’s genomen zijn. In de meeste gevallen zijn dit complexen waarbij dit balkon of deze erker repeterend terugkomt op elke bouwlaag. Oplossingsrichting • In deze gevallen wordt de onderzijde van het balkon/erker op de tweede verdieping beoordeeld. 6.

Aantal geconstateerde gebreken We constateren dat er bij het veldwerk in een aantal gevallen, meer gebreken worden geconstateerd dan dat Spotr.ai dit doet. Wat opvalt is dat ernstige gebreken door beide partijen voldoende worden geregistreerd. De gebreken die door Spotr.ai niet of minder worden geconstateerd zijn gebreken die minder goed zichtbaar zijn op de foto’s, denk aan bv. een haarscheur in het metselwerk. Risico • We hebben gezien dat de gebreken die Spotr.ai niet signaleert, niet leiden tot een conditiescore hoger dan 2. In het kader van het 38

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

onderzoek heeft dit geen effect op de uitkomsten, aangezien gebreken met een conditiescore 1 of 2 geen herstelmaatregel behoeven. Hiervoor worden ook geen herstelkosten begroot. Oplossingsrichting • Gezien de hiervoor gegeven toelichting levert dit geen risico op in het kader van de gekozen onderzoeksopzet. 7. Factor tijd De inspecties die Spotr.ai uitvoert zijn gebaseerd op digitale foto’s van maximaal 1 jaar oud. Op 1 adres hebben wij gebreken geconstateerd die op de foto van Spotr.ai nog niet zichtbaar was, dit gebrek is recentelijk ontstaan. Maar ook andersom kan het voorkomen: sommige gebreken zijn inmiddels opgelost welke op de digitale foto’s nog zichtbaar waren. Oplossingsrichting Geen reden tot aanpassing van het proces, dergelijke verschillen komen voor maar leveren geen risico op voor het onderzoek.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 2 Steekproefcellen en -omvang Steekproefcellen Na indeling van woningen in een matrix van de drie categorieën (eigendomsklasse, bouwperiode en woningtype) en de hierbinnen onderscheiden VVE-omvang en -type, zijn 54 potentiële steekproefcellen zichtbaar. Het aantal woningen is van sommige van deze cellen dusdanig klein, dat ze zijn samengevoegd met een andere cel. Cellen die na dit samenvoegen overblijven en waar minder dan 750 woningen in vallen, zijn buiten de steekproef gelaten. Vervolgens is nog onderscheid gemaakt tussen grote en kleine cellen. Cellen waarbinnen minder dan 1% van de woningvoorraad vallen (<2.000 woningen) zijn als klein bestempeld.

Corporaties

VvE vorm EGW MG zonder VvE MG < VvE gespikkeld MG < VvE puur MG > VvE gespikkeld MG > VvE puur

Voor 1945 1.690 7.292 177 252 202 262

19451971 1.031 20.399 0 5 1.172 2.204

19712001 3.321 17.497 17 131 2.886 9.270

Grote cellen Kleine cellen die intact blijven Cellen die worden samengevoegd tot grote cellen Cellen die worden samengevoegd tot kleine cellen Cellen die niet worden meegenomen

Na samenvoeging en het laten vervallen van enkele cellen resteren in totaal 28 steekproefcellen; 22 grote en 6 kleinere cellen, zien tabel 1.

Steekproefomvang

Tabel 1 matrix woningmarktsegmenten en bouwjaar, 1e selectie

Koop

VvE vorm

91.436 11 categorie, waarvan 3 klein Particuliere huur

51.671 9 cellen

39

EGW MG zonder VvE MG < VvE gespikkeld MG < VvE puur MG > VvE gespikkeld MG > VvE puur VvE vorm EGW MG zonder VvE MG < VvE gespikkeld MG < VvE puur MG > VvE gespikkeld MG > VvE puur

Voor 1945 15.097 1.225 15.688 17.857 4.222 246

19451971 2.248 21 1.436 1.583 10.999 235

19712001 9.718 183 230 270 9.869 309

Voor 1945 1.944 8.912 14.030 7.835 2.451 966

19451971 138 1.186 684 126 4.410 1.094

19712001 866 1.750 117 81 3.826 1.255

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

Voor een enigszins betrouwbare steekproef dient elke cel uit minimaal 30 woningen te bestaan. Dit aantal is in 2009 ook per categorie toegepast. Hiermee kunnen uitspraken gedaan worden waarbij deze met een betrouwbaarheid van 90% niet meer afwijken dan 15%. In dit onderzoek streven we een hogere betrouwbaarheid na; indien per cel minstens 68 woningen worden geïnspecteerd, stijgt de waarde van dit onderzoek. Met 90% betrouwbaarheid wijken de uitkomsten niet meer dan 10% af. Hiermee kunnen dus betrouwbaardere uitspraken gedaan worden in het kader van onderliggende onderzoeksvraag. De omvang van elke steekproefcel is minimaal 68 woningen. Tevens wordt in alle cellen per 1.000 woningen een extra inspectie toegevoegd om voldoende representativiteit te waarborgen. Voor die cellen waarbij hierna het aantal woningen nog minder dan 0,5% van de cel bereikt heeft, wordt het aantal in de cel aangevuld tot dit percentage bereikt is. Kleine cellen vormen een uitzondering, hier is genoegen genomen met een minder betrouwbare steekproef en is uitgegaan van 30 woningen per cel, maar ook in deze cellen is per 1.000 woningen een extra woning aan de steekproef toegevoegd.

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

De totale steekproefomvang (het aantal te onderzoeken woningen) komt zo in totaal uit op 1.926 woningen. Tabel 2 matrix woningmarktsegmenten en bouwjaar, definitieve steekproefcellen

Koop

VvE vorm EGW MG zonder VvE MG < VvE gespikkeld MG < VvE puur MG > VvE gespikkeld MG > VvE puur

Particuliere huur

VvE vorm EGW MG zonder VvE MG < VvE gespikkeld MG < VvE puur MG > VvE gespikkeld MG > VvE puur

Corporaties

VvE vorm EGW MG zonder/ puur VvE MG < VvE gespikkeld MG > VvE gespikkeld

40

Voor 1945 15.097

19451971 2.248 1.429

15.688 17.857 4.222

1.666 1.853 10.999 9.869

Voor 1945

19451971 2.948

8.912 14.030 7.835 2.451

Voor 1945 1.690 7.806

19712001 9.718

19712001 2.936

4.410 3.315

3.826

19451971 1.031 22.608

19712001 3.321 26.898

1.172

2.886

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 3. Enquête methodiek en respons Enquête methodiek • Koop • Uitgangspunt: maximaal inzetten op een reminder. • Uitwerking: maximale inzet op reminder met als streefdoel een totale respons van ronde 1, 2 en 3 van 110%. Vanuit de aanname dat de respons laag is (20% t.o.v. ronde 1 en 2), is deels een 3e ronde nodig, omdat niet in elke steekproefcel de voorraad adressen voor een herinnering toereikend is om het doel te halen.

• •

• •

• Particuliere huur Uitgangspunt: hybride inzet op een reminder en een 3e ronde. Uitwerking: elke steekproefcel minimaal tot 80% respons met een herinnering. Aanvullen met een 3e ronde om tot streefdoel 110% te komen. • Corporaties Uitgangspunt: maximaal inzetten op een 3e ronde. Uitwerking: 3e ronde trekken met als streefdoel een totale respons van 110%.

Dit resulteert in de volgende aantallen brieven: Eigendom ronde3 reminder totaal

41

Koop

493

2005

2498

Part. huur

2478

1972

4450

Corporaties

2493

0

2493

Totaal

5464

3977

9441

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 4a. Soort gebreken in de woningvoorraad per eigendomsklasse

42

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 4b. Soort gebreken in de woningvoorraad per bouwjaarklasse

43

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 4c. Soort gebreken in de woningvoorraad per VvE grootteklasse, type VvE en soort woning

44

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 5. Kaart per thema – Schimmel

WIJK

NAAM

PERCENTAGE

29, 30, 37 38, 39 33 36 28 7, 8 34 20 9, 10, 11 25 31 18 24, 26 21 22 32 17 27 12 4 2, 3, 6

Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt

21%

AANTAL WONINGEN 3600

Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst

18%

3000

Bouwlust Moerwijk Centrum Scheveningen, Duindorp Morgenstond Valkenboskwartier Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord

24% 28% 19% 18% 25% 20% 14%

2700 2500 2000 1900 1900 1800 1600

Mariahoeve en Marlot Rustenburg en Oostbroek Waldeck Haagse Bos, Bezuidenhout

20% 17% 15% 15%

1600 1400 1300 1300

Regentessekwartier Zeeheldenkwartier Leyenburg Loosduinen Stationsbuurt Bomen- en Bloemenbuurt Benoordenhout Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes Archipelbuurt, Willemspark Vruchtenbuurt Bohemen en Meer en Bos Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal Ypenburg, Leidschenveen

19% 18% 14% 13% 21% 13% 11% 12%

1200 1100 1000 1000 1000 1000 700 600

14% 14% 13% 8%

600 600 300 200

5%

200

Vogelwijk Wateringse Veld

9% 7%

200 200

5, 23 19 14 15, 16 42, 44 13 40

45

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 6. Kaart per thema – Ventilatie

WIJK

NAAM

PERCENTAGE

38,39 9,10,11

Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord Rustenburg en Oostbroek Valkenboskwartier Scheveningen, Duindorp Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt Haagse Bos, Bezuidenhout Bomen- en Bloemenbuurt Leyenburg Regentessekwartier Benoordenhout Centrum Moerwijk Mariahoeve en Marlot Bouwlust Zeeheldenkwartier Vruchtenbuurt Morgenstond Waldeck Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes Archipelbuurt, Willemspark Stationsbuurt Loosduinen Bohemen en Meer en Bos Vogelwijk Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal Ypenburg, Leidschenveen Wateringse Veld

14% 16%

AANTAL WONINGEN 2200 1700

19% 18% 12% 7%

1600 1600 1200 1200

14% 16% 14% 16% 14% 9% 10% 11% 8% 13% 16% 10% 8% 11%

1200 1100 1100 1000 1000 1000 1000 900 900 800 700 700 700 600

12% 9% 4% 12% 14% 4%

500 400 300 300 300 100

2% 2%

100 0

31 20 7,8 29,30,37 24,26 12 32 21 4 28 36 25 33 22 19 34 18 2,3,6

5,23 27 17 14 13 15,16 42,44 40

46

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 7. Kaart per thema – Loden leidingen

WIJK

NAAM

PERCENTAGE

38,39 9,10,11

Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord Valkenboskwartier Moerwijk Scheveningen, Duindorp Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt Rustenburg en Oostbroek Bouwlust Regentessekwartier Bomen- en Bloemenbuurt Morgenstond Haagse Bos, Bezuidenhout Centrum Benoordenhout Leyenburg Mariahoeve en Marlot Zeeheldenkwartier Vruchtenbuurt Waldeck Archipelbuurt, Willemspark Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes Stationsbuurt Bohemen en Meer en Bos Loosduinen Vogelwijk Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal Ypenburg, Leidschenveen Wateringse Veld

9%

20 36 7,8 29,30,37 31 33 21 12 34 24,26 28 4 32 25 22 19 18 523 2,3,6

27 14 17 13 15,16 42,44 40

47

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

12% 13% 12% 10% 6% 12% 9% 12% 11% 11% 9% 8% 11% 9% 9% 11% 12% 6% 9%

8% 8% 9% 4% 13% 2% 1% 1%

AANTAL WONINGEN 1500 1300 1100 1100 1100 1100 1000 1000 800 800 800 800 800 700 700 700 600 500 500 400 400

400 300 300 200 100 0 0

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 8. Kaart per thema – Rookmelder

WIJK

29,30,37 38,39 33 28 9,10,11 7,8 18 20 25 36 24,26 31 32 12 34 17 4 21 22

2,3,6 27 5,23 19 14 15,16 42,44 40 13

48

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

NAAM Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst Bouwlust Centrum Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord Scheveningen, Duindorp Waldeck Valkenboskwartier Mariahoeve en Marlot Moerwijk Haagse Bos, Bezuidenhout Rustenburg en Oostbroek Leyenburg Bomen- en Bloemenbuurt Morgenstond Loosduinen Benoordenhout Regentessekwartier Zeeheldenkwartier Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes Stationsbuurt Archipelbuurt, Willemspark Vruchtenbuurt Bohemen en Meer en Bos Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal Ypenburg, Leidschenveen Wateringse Veld Vogelwijk

PERCENTAGE

31% 33% 34% 33% 32% 32% 35% 34% 38% 32% 33% 33% 37% 33% 33% 28% 32% 33% 33%

33% 32% 33% 32% 35% 31% 23% 25% 23%

AANTAL WONINGEN 5400 5300 3700 3500 3500 3400 3100 3000 3000 2900 2800 2700 2700 2400 2400 2200 2200 2100 1900 1700

1500 1400 1400 1000 900 900 600 400

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 9. Kaart per thema – Conditiescore 3 en hoger

WIJK

NAAM

PERCENTAGE

38,39 29,30,37

Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord Scheveningen, Duindorp Centrum Valkenboskwartier Rustenburg en Oostbroek Bouwlust Haagse Bos, Bezuidenhout Moerwijk Bomen- en Bloemenbuurt Waldeck Regentessekwartier Leyenburg Benoordenhout Mariahoeve en Marlot Loosduinen Zeeheldenkwartier Morgenstond Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes Vruchtenbuurt Stationsbuurt Archipelbuurt, Willemspark Ypenburg, Leidschenveen Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal Bohemen en Meer en Bos Vogelwijk Wateringse Veld

29%

AANTAL WONINGEN 4700

26%

4600

29% 29% 28% 31% 32% 23% 29% 25% 28% 23% 30% 25% 28% 22% 23% 29% 23%

3200 3000 3000 2800 2600 2500 2400 2200 2000 2000 1900 1900 1900 1800 1800 1700 1700

27% 30% 27% 28% 19%

1400 1300 1300 1200 800

24% 22% 29% 20%

700 600 600 500

9,10,11 7,8 28 20 31 33 24,26 36 12 18 21 32 4 25 17 22 34 2,3,6

19 27 5,23 42,44 15,16 14 13 40

49

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 10. Kaart per thema – Ernstige gebreken

WIJK

NAAM

PERCENTAGE

38,39

Laakkwartier en Spoorwijk, Binckhorst Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt Geuzen- en Statenkwartier, Zorgvliet, Duinoord Valkenboskwartier Scheveningen, Duindorp Centrum Rustenburg en Oostbroek Haagse Bos, Bezuidenhout Bouwlust Moerwijk Regentessekwartier Bomen- en Bloemenbuurt Benoordenhout Zeeheldenkwartier Waldeck Leyenburg Loosduinen Morgenstond Belgisch Park, Westbroekpark en Duttendel, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes Mariahoeve en Marlot Vruchtenbuurt Archipelbuurt, Willemspark Stationsbuurt Kijkduin en Ockenburgh, Kraayenstein en Vroondaal Ypenburg, Leidschenveen Vogelwijk Bohemen en Meer en Bos Wateringse Veld

11%

29,30,37 9,10,11 20 7,8 28 31 24,26 33 36 21 12 4 22 18 32 17 34

2,3,6 25 19 5,23 27 15,16 42,44 13 14 40

50

Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022

AANTAL WONINGEN 1700 1500

9% 1100 10% 12% 10% 10% 12% 10% 7% 8% 12% 9% 9% 11% 7% 8% 7% 7%

9% 6% 11% 10% 9% 8% 5% 10% 6% 5%

1100 1100 1000 1000 800 800 800 700 700 600 600 600 600 500 500 500

500 500 400 400 200 200 200 200 100

ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD

Bijlage 11. Kaart per thema – Serieuze gebreken conditiescore 3 en hoger