RIS314780 Bijlage 1
Tekst van het document
Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Gemeente Den Haag
Gemeente Den Haag 28 juli 2022 13 september 2021
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
Contactpersoon ERIK BOLKS CONSULTANT
M +31 (0)6 11312992 E erik.bolks@arcadis.com
2
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Arcadis Nederland B.V. Postbus 1018 5200 BA Den Bosch Nederland
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
Inhoudsopgave 0 1
6
Inleiding
8
1.1
8
Achtergrond en aanleiding
2
Onderzoeksvragen
9
3
Onderzoeksgebied en steekproefontwerp
10
3.1
Onderzoeksgebied
10
3.2
De steekproef
10
3.2.1
Steekproefcellen en -omvang
11
3.2.2
Steekproeftrekking
11
4
3
Samenvatting
5
6
Resultaten buitenschil (technische inspecties)
17
5.1
Analyseresultaten woningvoorraad
17
5.1.1
Conditiescores
17
5.1.2
Analyse ernst van de gebreken
18
5.1.3
Eigendomsklasse
18
5.1.4
Bouwperiode
19
5.1.5
WOZ-waarde
19
5.1.6
VvE-grootte
20
5.2
Conclusies buitenschil
20
5.3
Herstelkosten buitenschil
21
5.3.1
Kostenbepaling technische inspecties
21
5.3.2
Herstelkosten Haagse woningvoorraad
21
Resultaten binnenklimaat (gezond & veilig wonen) 22 6.1
Schimmel
22
6.2
Ventilatievoorzieningen
23
6.3
Loden leidingen
23
6.4
Verwarmings- en warmwaterinstallaties
24
6.5
Rookmelders
24
14
6.6
Koolmonoxidemelders
25
Borging privacy
14
6.7
Conclusies binnenklimaat
26
4.2.3
Verwerking resultaten
15
4.3
Afbakening en beperkingen
15
4.3.1
Afbakening scope
15
4.3.2
Beperkingen aanpak
15
Aanpak onderzoek
12
4.1
Werkwijze buitenschil
12
4.1.1
Opnames volgens NEN 2767 methodiek
12
4.1.2
Pilot en Start-Stop-Go
13
4.2
Werkwijze binnenklimaat
13
4.2.1
Binnenklimaat enquête methodiek
4.2.2
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
7
Eindconclusies
27
7.1
Conclusies woningkarakteristieken
27
7.1.1
Eigendomsklasse
27
7.1.2
Bouwperiode
27
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
8
7.1.3
VvE, grootte en samenstelling
28
7.1.4
WOZ-waarde
28
7.2
Uitwerking per deelgebied
29
7.2.1
Centrum
29
7.2.2
Escamp / Zuidwest
30
7.2.3
Haagse Hout
31
7.2.4
Scheveningen
31
7.2.5
Segbroek
32
7.2.6
Laak
32
7.2.7
Leidschenveen-Ypenburg
33
7.2.8
Loosduinen
33
7.3
Vergelijk met andere onderzoeken en landelijk beeld
34
7.4
Algehele kwaliteit en kostenbeeld
35
Aanbevelingen
36
Bijlage 1. Aandachtspunten en oplossingen pilot
37
Bijlage 2 Steekproefcellen en -omvang
39
Steekproefcellen
39
Steekproefomvang
39
Bijlage 3. Enquête methodiek en respons
Bijlage 4b. Soort gebreken in de woningvoorraad per bouwjaarklasse
43
Bijlage 4c. Soort gebreken in de woningvoorraad per VvE grootteklasse, type VvE en soort woning
44
Bijlage 5. Kaart per thema – Schimmel
45
Bijlage 6. Kaart per thema – Ventilatie
46
Bijlage 7. Kaart per thema – Loden leidingen
47
Bijlage 8. Kaart per thema – Rookmelder
48
Bijlage 9. Kaart per thema – Conditiescore 3 en hoger 49 Bijlage 10. Kaart per thema – Ernstige gebreken
50
Bijlage 11. Kaart per thema – Serieuze gebreken conditiescore 3 en hoger
51
Bijlage 12. Kosten
52
Bijlage 13. Kosten bouwjaarklasse
53
Bijlage 14. Kosten eigendomsklasse
54
Bijlage 15. Kosten stadsdeel en DH Zuidwest
55
41
Bijlage 4a. Soort gebreken in de woningvoorraad per eigendomsklasse
4
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
42
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
5
Bijlage 16. Conditiemeting gebouwen
57
Bijlage 17. Uitnodigingsbrief Enquête
59
Bijlage 18. Enquête
61
Bijlage 19. Enquête antwoordklasses
70
Bijlage 20. Aanpak onderzoek
71
Colofon
73
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
0
Samenvatting
Aanleiding In 2009 heeft de gemeente Den Haag een onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad tot en met bouwjaar 19841. Uit dit onderzoek werd geconcludeerd dat de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad op orde was. Toenemende zorgen over de gevolgen van tien jaar ‘eigen verantwoordelijkheid’ van de woningeigenaren en herhaaldelijke aandacht in politiek en media voor een aantal kwaliteitsaspecten rondom het binnenklimaat, maakt dat het college opnieuw de behoefte had een nieuw onderzoek te laten uitvoeren. Onderzoek en steekproef Dit onderzoek richt zich primair op technische bouwkundige staat en kwaliteitsaspecten die direct de gezondheid of de veiligheid raken, te weten: • De kwaliteit van de gevels (daken, kozijnen enzovoorts) • Schimmel, de intensiteit van de schimmel en de aanwezigheid daarvan in welke ruimten; • Ventilatievoorzieningen, afzuigpunten en ventilatieroosters; • Loden drinkwaterleidingen; • Verwarmings- en warmwaterinstallatie; • Rook- en koolmonoxidemelders. Resultaten buitenschil De kwaliteit van de Haagse woningvoorraad is gemiddeld genomen redelijk op orde maar de problematiek speelt veelal rondom bepaalde woningkenmerken. In dit onderzoek naar (achterstallig) onderhoud is met name gekeken naar ernstige en serieuze gebreken. Ernstige (=functionele) gebreken moeten eigenlijk direct verholpen worden.
Serieuze (=materiële) gebreken moet ook niet te lang uitgesteld worden om hogere herstelkosten te voorkomen. De top drie van ernstige (functionele) gebreken is als volgt: • Buitenwandafwerking, schilderwerk – Afbladderen, kale delen • Niet constructief metselwerk – Vocht, doorslaand • Constructief beton – Scheuren constructief Conditiemeting 2009-Den Haag, particuliere woningvoorraad – KOW architecten + OTB TU Delft i.o.v gemeente Den Haag (2009) 1
6
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Schilderwerk is bij particuliere huur het grootste probleem. Bij corporaties is afbladderen van schilderwerk duidelijk minder voorkomend in vergelijking met koop en particuliere huur. Naar verwachting is dit gelegen in het feit dat corporaties planmatig onderhoud uitbesteden en periodiek op (laten) pakken. De top drie van serieuze (materiële) gebreken is als volgt: • Buitenwandafwerking voegwerk – Erosie, verwering, verzanding • Vlakke dakafwerking – Afschot foutief • Niet constructief metselwerk – Beschadiging Gebreken aan voeg- en metselwerk kunnen resulteren in doorslaand vocht. Er is een duidelijk verband tussen doorslaand vocht en schimmelvorming (binnenklimaat) Door de eigenaar bewoonde koopwoningen zijn gemiddeld beter onderhouden dan verhuurde woningen. Corporatiewoningen worden vaak beter onderhouden dan particuliere huur. Van de woningen gebouwd voor 2001 komen bij een op de vier woningen (45.000 woningen) materiële en functionele gebreken voor. Wat betreft bouwjaar hebben naoorlogse woningen aanzienlijk minder gebreken dan vooroorlogse woningen. Bij vooroorlogse woningen is bij een derde sprake van materiële en functionele gebreken (34.000 woningen). Verder is waarneembaar dat bij eengezinswoningen met een WOZ waarde < € 300.000 het aantal materiële en functionele gebreken relatief hoog is.
Gelet op de VvE-grootte, hebben met name de kleinere VvE’s moeite om het onderhoud op orde te houden/brengen. Het gebrek doorslaand vocht komt het meeste voor bij corporatiewoningen. Wellicht is hier een verband met de vocht- en schimmelproblematiek die ook bij woningcorporaties voorkomt. Zie ook hoofdstuk 6.1 en 6.2 In Bijlage 9, 10 en 11 zijn kaartjes toegevoegd, waarin aangegeven is in welke gebieden de slechtere conditiescores (3 en hoger) en meeste ernstige en serieuze gebreken voorkomen.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
Herstelkosten buitenschil De benodigde herstelkosten van de buitenschil van de Haagse woningvoorraad bedragen 570.000.000 Euro. In de bijlagen 13, 14 en 15 zijn deze kosten verder uitgesplist naar Bouwklasse, Eigendomsklasse en Stadsdeel met daarbij weer een onderverdeling van hoeveel woningen het betreft in herstelkostenklassen.
Bij verwarmings- en warmwaterinstallaties is er met name een gezondheidsrisico ten aanzien van geisers en open verbrandingssystemen.
Resultaten binnenklimaat Omtrent het binnenklimaat zijn er gelet op de uitkomsten wel zorgen:
Herstelkosten binnenklimaat Bij het binnenklimaat is niet altijd duidelijk waar de oorzaak van de problemen ligt. Dat kan de technische staat van de woning zijn of het gedrag van bewoners of een combinatie van beide factoren. Herstelkosten zullen sterk afwijken afhankelijk van de situatie. Beleid gericht op bewustwording rondom veilig en gezond wonen is een noodzaak.
Op de diverse thema’s rondom gezond en veilig wonen zou beleid moeten komen. In Bijlage 5 t/m 8 zijn enkele gezondheidsthema’s verder uitgewerkt per wijk met daarbij de aantallen woningen die het per wijk zou betreffen.
Het belang van de aanwezigheid van rookmelders is evident, ook uit het gegeven dat rookmelders verplicht zijn per 1 juli 2022. Twee derde van alle woningen heeft rookmelders. Vaak hangen die in de gang/overloop. De aanwezigheid van koolmonoxidemelders is fors lager dan die van rookmelders. Bij geisers en open verbrandingssystemen is het risico op koolmonoxidevergiftiging hoger. Het belang van plaatsing van een koolmonoxidemelder is in die gevallen dan ook groter.
Conclusies De belangrijkste conclusies staan in de volgende hoofdstukken: 5.2 Conclusies Buitenschil; 6.7 Conclusies Binnenklimaat; 7.1 Conclusies Woningkarakteristieken; 7.2 Uitwerking naar deelgebieden; 7.4 Algehele kwaliteit en kostenbeeld.
Gevolgen van slechte ventilatie zijn onder andere een grotere kans op schimmel en op koolmonoxidevergiftiging. De meeste woningen hebben ventilatievoorzieningen; bij woningcorporaties ligt het aandeel het hoogst, bij particuliere huur het laagst. Met de energietransitie en stijgende energiekosten vormen ventilatie en koolmonoxide vergiftiging een groter risico dan voorheen. Schimmel is onwenselijk voor de gezondheid en kan astma en andere luchtwegklachten verergeren. Ook bij mensen die allergisch zijn, kunnen klachten vaker optreden en heftiger zijn. De mate waarin schimmel in woningen aanwezig is, is daarom relevant in relatie tot het thema gezondheid. De mate waarin respondenten aangeven dat ze redelijk tot veel last hebben van schimmel in hun woning is het grootst bij woningcorporaties. Tegelijkertijd zijn bij corporatiewoningen wel de meeste ventilatievoorzieningen aanwezig. Loden leidingen geven lood af aan het kraanwater. Consumptie daarvan kan o.a. gevolgen hebben voor de ontwikkeling van de hersenen. Lood vormt daarom met name voor jonge kinderen en zwangere vrouwen, en voor vrouwen die zwanger willen worden een gezondheidsrisico. Ook voor volwassenen is lood schadelijk en kan het leiden tot een hogere bloeddruk en neemt de kans op nierziekten toe. Het gebruik van loden leidingen in nieuwbouw is daarom sinds 1960 niet meer toegestaan.
7
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
• •
•
•
Aanbevelingen De belangrijkste aanbevelingen staan beschreven in hoofdstuk 8: Start bewustwordingscampagnes rondom de thema’s gezond en veilig wonen om een positieve gedragsverandering in gang te zetten. Maak woningeigenaren er op attent dat de combinatie van herstelmaatregelen van achterstallig onderhoud met investeringen vanwege de aanstaande energietransitie (van het gas af) en duurzaamheid (warmtepompen vanaf 2026) financieel voordeel oplevert. Heb extra aandacht wanneer achterstallig onderhoud, energietransitie en hogere energieprijzen zich opstapelen en problematisch worden voor minder kapitaalkrachtige eigenaren. Lobby daarom ook bij het Rijk voor de ernstige financiële consequenties voor bewoners/eigenaren als gevolg van landelijke besluitvorming rondom energietransitie en klimaatdoelstellingen in combinatie met de verouderde Haagse woningvoorraad en woonquote. Vorm allianties en sluit convenanten met corporaties en grote particuliere verhuurders.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
1
Inleiding
Gemeente Den Haag heeft Arcadis opdracht gegeven een onderzoek uit te voeren naar de kwaliteit van de woningvoorraad in Den Haag. Het doel van dit onderzoek is om een representatief beeld te krijgen van de woningkwaliteit in de stad. Er worden uitsplitsingen gemaakt naar stadsdeel, bouwperiode VVEvorm en eigendomscategorie (corporatiehuurders, particuliere huurders en eigenaar-bewoners). Tenslotte volgt nog een indicatie van te verwachten herstelkosten voor de onderzochte bouwkundige gebreken, die aanpak behoeven. Voor u ligt de rapportage van dit onderzoek.
1.1
Achtergrond en aanleiding
In 2009 heeft de gemeente Den Haag een onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad gebouwd voor 1985 1. Deze conditiemeting vormde later de basis voor het 'Uitvoeringsprogramma onderhoud en kwaliteitsverbetering particuliere woningvoorraad 2010-2014' (RIS178632) en 'Uitvoeringsplan bestaande woningen: duurzame woningen!’ (RIS176840). Dit onderzoek richtte zich op de zogenaamde ‘woningschil’ ofwel de buitenzijde van de woning. In dit onderzoek werd geconcludeerd dat de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad op orde was (score 2 op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 de best haalbare score is). Bij de relevantie van deze uitkomsten moet de kanttekening worden geplaatst dat het mogelijk is dat de relatief goede kwaliteit in 2009 (deels) het resultaat was van de daaraan voorafgaande decennia met stimuleringsmaatregelen, van gerichte subsidie (PWV, ISV, OHS, enzovoorts).Sinds ruwweg 2014 kan er echter geen aanspraak meer worden gedaan op de financiële steun vanuit de (lokale) overheid. De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor onderhoud en renovatie.
eigenaren en huurders in een woongebouw. Ook herhaaldelijke aandacht in politiek en media voor een aantal kwaliteitsaspecten, zoals vocht en schimmel en loden leidingen, maakt dat het college de behoefte had een nieuw onderzoek te laten uitvoeren naar de staat van de Haagse woningvoorraad. Het onderzoek bestaat uit twee delen: 1. Een beschrijving van de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad van woningcorporaties op basis van de gegevens die daarvoor reeds beschikbaar zijn bij de gemeente en bij de woningcorporaties. 2. De schouw van de gehele woningvoorraad. Deel 1 is reeds opgeleverd en aangeboden aan de gemeenteraad.2 Deel 2 ligt nu voor u. Met dit onderzoek kunnen betrouwbare uitspraken worden gedaan over de relevante woningmarktsegmenten en, via de opbouw van de woningvoorraad, ook per stadsdeel en eventueel wijk. Extra informatie: hoewel dit onderzoek gelijkenissen heeft met het onderzoek van 2009, zijn er ook wezenlijke verschillen. De belangrijkste zijn: ➢ ➢ ➢
➢
Verschillende ontwikkelingen zorgen ervoor dat het lang niet iedereen lukt om de kwaliteit van hun woning op peil te houden. Zo zorgt de hoge druk op de huidige woningmarkt ervoor dat kwaliteit een minder onderscheidende factor is geworden bij verhuur of verkoop. Ook heeft het investerend vermogen van de woningcorporaties de afgelopen jaren (bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing) onder druk gestaan en zorgt het hoge percentage VvE’s (vereniging van eigenaren) er in Den Haag voor dat het op peil houden van de kwaliteit ingewikkelder is, door de noodzakelijke samenwerking met andere
Conditiemeting 2009-Den Haag, particuliere woningvoorraad – KOW architecten + OTB TU Delft i.o.v gemeente Den Haag (2009) 1
8
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
➢
2
Het onderzoek uit 2009 richtte zich uitsluitend op de particuliere sector (particuliere huur en particulier eigendom). Dit onderzoek richt zich nadrukkelijk op de gehele woningvoorraad (dus inclusief corporatiewoningen); In 2009 was het onderzoek beperkt tot woningen gebouwd voor 1985. Dit onderzoek richt zich op alle woningen tot en met bouwjaar 2000. Waar in 2009 nog inspecties ter plaatse door inspecteurs uitgevoerd werden, is daar nu om diverse redenen niet voor gekozen. Om toch tot een analyse te komen is gekozen voor nieuwe methodes. De bouwkundige kwaliteit is in kaart gebracht met innovatieve digitale inspecties op basis van fotomateriaal; Het onderzoek uit 2009 richtte zich alleen op de onderhoudstoestand van de buitenzijde van de woning. Dit onderzoek richt zich ook op woningkwaliteit in de woning, met een focus op de thema’s gezond & veilig wonen. Dit is in kaart gebracht door middel van enquêtes onder een steekproef van bewoners; Voor het onderzoek van 2009 is uitgegaan van een selectie van 18 wijken uit de totaal 44. De rest van de wijken werd meegenomen in de categorie ‘Overig Den Haag’. Uiteindelijk zijn er in 2009 totaal 791 woningen bekeken. In het onderzoek van 2021 is een steekproefmodel samengesteld waarbij alle woningen vertegenwoordigd zijn, onafhankelijk in welke wijk deze woningen staan.
In totaal zijn er in 2021 1.942 woningen onderzocht voor de buitenzijde en 2.336 woningen voor de binnenzijde.
Zie RIS307512, ‘Onderzoek kwaliteit Haagse woningvoorraad deel 1’ 05 februari 2021
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
2
Onderzoeksvragen
Bij het bepalen van de onderzoeksvragen heeft de gemeente Den Haag zich vooral gericht op de aanleiding en achtergrond van de behoefte om de kwaliteit van de woningvoorraad in beeld te brengen. Het onderzoek richt zich daarom primair op kwaliteitsaspecten die direct de gezondheid of de veiligheid raken, of risico’s verminderen te weten: 1. de kwaliteit van de woning aan de buitenzijde (denk aan gevels, daken, kozijnen enzovoorts) 2. de aanwezigheid van vocht en schimmel; 3. de aanwezigheid van loden drinkwaterleidingen; 4. de kwaliteit van de installaties (aanwezigheid van al dan niet open verbrandingstoestellen, de mate waarin periodiek onderhoud aan de verwarmingstoestellen uitgevoerd wordt, aanwezigheid van ventilatievoorzieningen en aanwezigheid van rook- en koolmonoxidemelders); In een eerder stadium behoorden de aanwezigheid van asbest en de kwaliteit van de fundering ook tot de te onderzoek onderdelen.3 Het onderdeel asbest is komen te vervallen omdat de inschatting is dat hieromtrent kwalitatief onvoldoende betrouwbare gegevens kunnen worden verkregen middels een door leken in te vullen enquête. Bij loden leidingen hebben we dat proberen te ondervangen met een instructiefilmpje voor bewoners over hoe deze te herkennen. De kwaliteit van de fundering is niet onderzocht omdat dat niet met de gekozen methoden onderzocht kan worden.
Deze methoden zijn gekozen vanwege het beschikbare budget. Het onderzoeken van de fundering is arbeidsintensief en daarmee kostbaar. Daarnaast komen problemen met funderingen in Den Haag maar in kleine aantallen voor. Daar waar deze problematiek speelt of gespeeld heeft gaat het op zichzelf staande dossiers. 4 De vraag die gemeente Den Haag gesteld heeft is uiteindelijk te herleiden tot een tweetal onderzoeksvragen waarbij elke onderzoeksvraag een verdiepende vraag heeft. Deze onderzoeksvragen vormen dan ook de basis voor de wijze waarop het onderzoek opgezet is en vormen de kapstok voor deze rapportage:
1. Buitenschil: Hoe is de bouwkundige (technische) staat van de woningen in Den Haag? ➢ Wat zijn, afgeleid van de technische staat, de geraamde herstelkosten voor de woningen in Den Haag? 2. Binnenklimaat: Hoe gezond en veilig zijn de woningen in Den Haag? ➢ Welke onderdelen binnen de thema’s gezond en veilig wonen behoeven aandacht in Den Haag? Vraag 1 is onderzocht middels inspecties van voorkomende technische gebreken, welke tot een conditiescore leiden en waar met behulp van kengetallen herstelkosten aan de signaleerde gebreken zijn gekoppeld. Vraag 2 is onderzocht middels enquêtes, waarbij bewoners zijn bevraagd op de volgende onderwerpen: • • • • • •
Schimmel, de intensiteit van de schimmel en de aanwezigheid daarvan in welke ruimten; Ventilatievoorzieningen, afzuigpunten en ventilatieroosters en de aanwezigheid daarvan in welke ruimten; Loden drinkwaterleidingen; aanwezigheid Verwarmings- en warmwaterinstallaties, welke typen en mate waarin periodiek onderhoud wordt uitgevoerd; Rookmelders, de aanwezigheid daarvan, in welke ruimte en de werking daarvan; Koolmonoxidemelders, de aanwezigheid daarvan, in welke ruimte en de werking daarvan.
3 Zie ook RIS305026: ‘ Onderzoek naar kwaliteit Haagse woningen’ 03 april 2020 4 Zie ook RIS306933, Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer De Blok,
luidend: “Het begint bij een goed fundaent” 15 december 2020
9
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
3 3.1
Onderzoeksgebied en steekproefontwerp Onderzoeksgebied
Het onderzoeksgebied betreft de gehele Haagse Woningvoorraad, die voor 2001 gebouwd is. Gekeken is naar zowel corporatiebezit als particulier bezit (bewoond door eigenaar of particulier verhuurd). Er is onderscheid gemaakt tussen de zogenaamde bouwkundige schil (buitengevel, dak) en de thema’s rondom veilig en gezond wonen (ofwel het binnenklimaat).
3.2
De steekproef
In dit onderzoek is een onderverdeling gemaakt naar meerdere kenmerken dan enkel een onderverdeling op wijkniveau. In het kwaliteitsonderzoek van 2009 is voor het steekproefontwerp een onderverdeling per wijk gemaakt. Dit kwam voort uit de behoefte van de gemeente om op wijkniveau inzicht te verkrijgen in de technische staat van de woningvoorraad. Een wijk is echter niet per saldo van invloed op de technische staat van de betreffende woning. Hiervoor zijn andere kenmerken bepalend(er), met de name eigendomssituatie, bouwjaar en woningtype.
10
uitspraken gedaan kunnen worden over het betreffende segment in het woningaanbod en over de totale woningvoorraad van Den Haag. Het steekproefontwerp onderscheidt de volgende drie categorieën. Elke gekozen categorie kan direct van invloed zijn op de technische staat van betreffende woningen: Eigendomssituatie, te onderscheiden categorieën zijn: • Koopwoningen; • Particuliere huurwoningen; • Sociale huurwoningen. Bouwperiode, te onderscheiden categorieën zijn: • Woningen tot en met 1945; • Woningen van 1946 tot 1970; • Woningen van 1971 tot en met 2000. Woningtype, te onderscheiden categorieën zijn: • Eengezinswoning (EG); • Meergezinswoning (MG) huur; • Meergezinswoning, koop, onderdeel van een kleine VvE (<10 wooneenheden); • Meergezinswoning, koop, onderdeel van een grote VvE (≥ 10 wooneenheden).
Voor dit onderzoek is daarom gekozen om de wijkindeling in het steekproefontwerp los te laten. Resultaten worden, na afronding van het onderzoek, naar stadsdeelniveau geaggregeerd zodat een beeld ontstaat per stadsdeel. Gezien de relevantie, worden de resultaten van het gebied Den Haag Zuidwest apart getoond. Ook per wijk kunnen uitspraken worden gedaan. Hierbij worden resultaten per woningmarktsegment via de samenstelling van de woningvoorraad van die wijk vertaald naar een beeld van woningkwaliteit in de wijk.
ad 1. Relatief nieuwe woningen met een bouwjaar van 2001 of later, zijn niet betrokken in het steekproefontwerp. Van deze relatief nieuwe woningen is verondersteld dat de kwaliteit gemiddeld goed is en de eventuele herstelkosten gering zijn. Van de totale woningvoorraad (259.419) in Den Haag zijn er 209.831 woningen met een bouwjaar voor 2001. Bij de naoorlogse woningvoorraad is deze gesplitst naar vóór 1971 en na 1970. Deze keuze is gebaseerd op de technische levensduur van een woning. Bij woningen die 50 jaar of ouder zijn, zijn veelal al grote bouwkundige herstelmaatregelen doorgevoerd om de levensduur te verlengen. Bij woningen tussen de 20 en 50 jaar heeft dit veelal nog niet plaatsgevonden.
Om een representatieve steekproef te krijgen, is de woningvoorraad voorafgaand aan het onderzoek middels een steekproefmodel onderverdeeld in “cellen” waarbij elke cel een bepaald deel van de woningvoorraad vertegenwoordigt. Een cel is gedefinieerd op basis van de volgende woningkarakteristieken eigendomssituatie, bouwperiode en woningtype. Voor elke cel is onderzoek gedaan naar een representatief gedeelte van die cel, zodat een acceptabele betrouwbaarheid is geborgd, representatieve
ad 2. Ca. 80% van de woningen in de gemeente Den Haag zijn meergezinswoningen. De aanwezigheid van een vereniging van eigenaren (VvE) en de omvang daarvan van zijn invloed op de wijze waarop met onderhoud wordt omgegaan. In het steekproefontwerp zijn bij de koopsector de meergezinswoningen gesplitst naar VvE-aanwezigheid en de grootte van de VvE (kleiner 10 en groter dan 10 woningen). De mogelijke impact van de
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
aanwezigheid en de grootte van een VvE komt mede uit het onderzoek van 2009 naar voren. De gemeente Den Haag heeft aanvullend de wens geuit om een verdere differentiatie te maken naar “pure VvE” (daar waar één eigendomssituatie in een woongebouw aanwezig is) en de “gespikkelde VVE” (daar waar meerdere eigendomsvormen in een VvE voorkomen). Deze differentiatie is meegenomen in de uitwerking van de steekproefopzet. Een voorbeeld van een gespikkelde VvE is een VvE waarvan zowel koopwoningen als particulier verhuurde woningen deel uitmaken. De veronderstelling daarbij is dat het lastiger kan zijn binnen zo’n verenigingen afspraken te maken over investeringen in onderhoud en herstel.
3.2.1
Steekproefcellen en -omvang
Na indeling van woningen in een matrix van de drie categorieën (eigendomssituatie, bouwperiode en woningtype) en de hierbinnen onderscheiden VvE-grootte en -type, zijn 54 potentiële steekproefcellen zichtbaar. Het aantal woningen is van sommige van deze cellen dusdanig klein, dat ze zijn samengevoegd met een andere cel. Cellen die na dit samenvoegen overblijven en waar minder dan 750 woningen in vallen, zijn buiten de steekproef gelaten. Vervolgens is nog onderscheid gemaakt tussen grote en kleine cellen. Cellen waarbinnen minder dan 1% van de woningvoorraad vallen (<2.000 woningen) zijn als klein bestempeld. Na samenvoeging en het laten vervallen van enkele cellen resteren in totaal 28 steekproefcellen; 22 grote en 6 kleinere cellen, zie bijlage 2. Om een 90% betrouwbare uitspraak te doen moeten per cel minstens 68 woningen geïnspecteerd worden. De totale steekproefomvang (het aantal te onderzoeken woningen) komt zo in totaal uit op 1.926 woningen. Extra uitleg: Om een betrouwbare steekproef te borgen, dient elke cel uit minimaal 30 woningen te bestaan. In dit onderzoek streven we een hogere betrouwbaarheid na; indien per cel minstens 68 woningen worden geïnspecteerd, stijgt de waarde van dit onderzoek. Met 90% betrouwbaarheid wijken de uitkomsten niet meer dan 10% af. Hiermee kunnen dus betrouwbaardere uitspraken gedaan worden in het kader van onderliggende onderzoeksvraag.
11
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
3.2.2
Steekproeftrekking
Belangrijk bij de steekproeftrekking is dat de geselecteerde woningen zo goed mogelijk de woningvoorraad in een steekproefcel vertegenwoordigen. Om dit te verwezenlijken is binnen elke steekproefcel rekening gehouden met de volgende aanvullende woningkenmerken: • • • •
Woningwaarde Woonoppervlak Woningsoort Bouwjaar
Daarnaast is rekening gehouden met een spreiding binnen de stad naar wijk en postcode. Door de woningen voor steekproeftrekking op deze manier te selecteren is nagestreefd dat bijvoorbeeld voor elke steekproefcel geldt, dat indien x% van de woningenvoorraad in wijk Y ligt, ook x% van de woningen in de steekproeftrekking bij deze cel in wijk Y ligt. Hierdoor kan achteraf worden geconcludeerd dat elke wijk voldoende is meegenomen in het onderzoek. Bij woningwaarde zijn de woningen verdeeld in de volgende klassen per WOZ waarde: Bij meergezinswoningen: • < € 200.000,• € 200.000,- - € 300.000,• > € 300.000,Bij eengezinswoningen: • < € 300.000,• € 300.000,- - € 450.000,• > € 450.000,Hoewel er in eerdere onderzoeken is aangeven dat de WOZ-waarde niet veel zegt over het wel/niet uitvoeren van onderhoud, is het wel verstandig gevonden dat na de steekproeftrekking de splitsing in goedkope/gemiddelde en dure woningen enigszins overeenkomt met de woningvoorraad in die cel. Vandaar dat deze variabele meegenomen is bij het uitvoeren van de steekproeftrekking.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
4
Aanpak onderzoek
In de uitvraag van de gemeente Den Haag werd gevraagd om een innovatieve, creatieve, onorthodoxe doch realistische aanpak. Nederland werd geteisterd door de COVID-19 pandemie. Nederland zat op slot, grote vraag was hoe we in een dergelijke periode informatie konden gaan verzamelen al dan niet met hulp en medewerking van bewoners. Huisbezoeken en inspecties op locatie pasten niet in het geldende protocol zoals het RIVM voorschreef. Daarbij worden veel meer woningen onderzocht dan in het onderzoek van 2009 en is een nieuwe onderzoeksvraag betreffende gezond en veilig wonen toegevoegd. Dit noopte tot een slimme en effectieve aanpak. Arcadis heeft, in nauw overleg en in samenwerking met de gemeente Den Haag, deze innovatieve aanpak uitgewerkt tot een aanpak op maat in dit project voor zowel de 1e vraag (buitenschil) als de 2e vraag (binnenklimaat) De technische inspecties aan de buitenzijde van de woningen zijn niet fysiek verricht door inspecteurs maar door gebruik te maken van digitale foto’s in combinatie met kunstmatige intelligentie (ook wel AI ofwel Artificial Intelligence genoemd). Daarvoor werken wij samen met Spotr.ai, een bedrijf dat met behulp van beeldmateriaal gebouwinspecties uitvoert.
Voor de onderzoeksvragen over het binnenklimaat van de woningen is een compacte maar volledige enquête opgesteld waarbij de bewoners onze ogen op locatie waren en aan de hand werden genomen bij het beantwoorden van diverse technische vragen. In de volgende paragrafen zullen we uitgebreid ingaan op de werkwijze van de inspecties en de enquêtes. De gekozen methoden maken het relatief eenvoudig het onderzoek op enig moment te herhalen, hetgeen een belangrijke voorwaarde is van de gemeente Den Haag.
4.1
Werkwijze buitenschil
Bij de technische inspecties wordt, om een indruk te krijgen van de bouwtechnische staat van een bouwwerk, een visuele gebrekeninspectie uitgevoerd, waarbij gebreken geclassificeerd worden naar conditiegetallen. De gegevens van de te inspecteren woningen worden op basis van digitale straaten luchtfoto’s verzameld (maximaal 1 jaar oud) waarbij met behulp van software gebreken en materialen worden herkend. Hierna volgt een menselijke 12
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
controle en vinden nog enkele aanvullingen plaats vanachter het beeldscherm. Deze data worden verzameld en aangeleverd door Spotr.ai. Arcadis interpreteert deze data vervolgens om te komen tot een conditiescore volgens de methodiek volgens NEN2767 en voegt aan geconstateerde gebreken de geraamde herstelkosten toe. Een 15-tal bouwelementen zijn geïnspecteerd op gebreken. Vanwege de toegankelijkheid zijn meestal enkel de gevels aan de straatkant(en) te inspecteren. Middels vormfactoren is op basis van woningtype een inschatting gemaakt van hetgeen niet in zicht is. De aanname daarbij is dat de staat van onderhoud per pand doorgaans gelijk is over het gehele pand. Daarmee wordt aangesloten op de doelstelling van het onderzoek, namelijk het verkrijgen van een representatief beeld van de Haagse woningvoorraad en de onderscheiden segmenten daarbinnen.
4.1.1
Opnames volgens NEN 2767 methodiek
De technische inspectie van de buitenschil vindt plaats volgens de NEN2767 methodiek. Deze beschrijft de manier om op objectieve wijze een conditiemeting voor gebouwen uit te voeren. Een inspectie levert per gebrek een conditiegetal van 1 (zo goed als nieuw) t/m 6 (technisch rijp voor de sloop) op. Dit getal volgt uit een indeling in op basis van drie gebrekskenmerken: Omvang (hoeveel % van het element betreft het gebrek), Intensiteit (in welk stadium bevindt zich het gebrek) en Ernst (gering, serieus, ernstig) Bij Ernst worden gebreken onderverdeeld in drie klassen: Ernstig (herstelmaatregelen noodzakelijk), Serieus (grote kans op gevolgschade) en Gering (niet noodzakelijk om onderhoud te plegen). De algemene typering van de Ernst van gebreken is als volgt: Ernst Ernstig gebrek Serieus gebrek
Gering gebrek
Toelichting Veroorzaakt afbreuk aan de functie van het bouwdeel Veroorzaakt degradatie van het bouwdeel zonder de functionaliteit direct aan te tasten Veroorzaakt geen afbreuk aan de functionaliteit van het bouwdeel
Voorbeeld Houtrot, barsten in een rookgasafvoer van een ketel Verwering, erosie, een gebrek dat leidt tot lekkage bij installaties Verkleuring door veroudering, ondeugdelijke bevestiging van componenten
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
Naast Ernst (3 klassen) zijn ook Omvang (5 klassen: incidenteel, plaatselijk, regelmatig, aanzienlijk en algemeen voorkomend) en Intensiteit (3 klassen: begin-, gevorderd of eindstadium) van het gebrek van belang om tot een conditiegetal te komen. Dit alles gaat middels de in NEN 2767 vastgelegde matrices:
In de praktijk zal men bij een conditie 3 overwegen over te gaan tot het plegen van onderhoud. Condities 4, 5 en 6 geven een steeds hogere urgentie. Omdat bij Ernstige gebreken de functionaliteit van het bouwelement in het geding is zal ook op korte termijn herstel uitgevoerd moeten worden. Deze hebben wij dan ook meegenomen. Zie Bijlage 16. Conditiemeting gebouwen. Er zijn ook methodes om voor een gebouw een score te aggregeren. Hiervoor is een veelvoud aan op te nemen data nodig levert vervolgens een abstracter conditiegetal op wat nauwelijks recht doet aan het vergelijken van de bouwkwaliteit van de woningvoorraad. In dit onderzoek daarom gekeken naar hoe vaak bepaalde condities en ernst van gebreken voorkomt op elementniveau en zijn op basis daarvan analyses gemaakt.
4.1.2
Pilot en Start-Stop-Go
Om de betrouwbaarheid van de methodiek te bepalen is voorafgaand aan het onderzoek een pilot uitgevoerd. Voor deze pilot is de volgende aanpak gekozen: • •
Spotr.ai heeft 75 adressen ontvangen en deze verrijkt met data; Arcadis heeft dezelfde 75 adressen in het veld bezocht, zonder de door Spotr.ai geleverde data.
De analyses van Spotr.ai zijn vergeleken met de resultaten van de traditionele inspecties op locatie door Arcadis. Met deze aanpak wordt een beeld verkregen van de kwaliteit van de innovatieve methodiek en de betrouwbaarheid van de data zoals deze wordt verzameld door Spotr.ai. 13
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Geconcludeerd werd dat de geconstateerde gebreken in het veld overeenkwamen met die vanaf foto gedetecteerd waren. Naar aanleiding van de pilot werden enkele praktische uitvoeringsissues tijdig gesignaleerd zodat hier werkafspraken over gemaakt konden worden (zie bijlage 1). Vervolgens zijn de werkafspraken middels een Start-Stop-Go na 100 door Spotr.ai geïnspecteerde woningen, nogmaals middels een veldcontrole gecheckt. De uitkomsten waren overeenkomstig de verwachtingen waarna het volledige inspectie traject vervolgd kon worden. Daarmee borgen we dat de kwaliteit van de uiteindelijke “bulk” aan inspecties (1.942 woningen) zo hoog mogelijk is. Naar aanleiding van de pilot is het inspectie-werkprotocol op enkele onderdelen verfijnd. De resultaten gaven voldoende vertrouwen de gekozen methodiek (incl. aangepast protocol) voort te zetten.
4.2
Werkwijze binnenklimaat
Ten behoeve van de vraag hoe gezond en veilig de woningen in de gemeente Den Haag zijn, is een enquête opgesteld. Alle bewoners van de woningen in de steekproef hebben een brief ontvangen (zie bijlage 17) waarin ze werden uitgenodigd om mee te werken aan een digitale enquête. De enquête is anoniem en online in te vullen in het Nederlands en in het Engels. Uiteindelijk zijn 25.441 brieven verstuurd. De enquête bestaat uit 27 vragen en is specifiek gericht op gezondheid en veiligheid (zie ‘bijlage 18 Enquête’ voor de volledige vragenlijst). Naast enkele vragen over de locatie en de eigendomsverhouding van de woning (koop, huur corporatie, huur particulier), komen de volgende thema’s aan bod in de enquête: • • • • •
Schimmel, de intensiteit van de schimmel en de aanwezigheid daarvan in welke ruimten; Ventilatievoorzieningen, afzuigpunten en ventilatieroosters; Loden drinkwaterleidingen; Verwarmings- en warmwaterinstallatie; Rook- en koolmonoxidemelders.
De enquête is in principe anoniem. Als een respondent zijn of haar e-mail adres opgeeft maakt hij of zij kans op een waardebon. Het emailadres werd alleen voor loting gebruikt en is daarna verwijderd.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
De vragen zijn tot op zekere hoogte technisch inhoudelijk van aard. Om die reden en om de beantwoording van vragen zo eenduidig mogelijk vorm te geven, zijn veel vragen voorzien van foto’s van voorbeelden. De respondent kan als antwoord een foto kiezen (bijvoorbeeld de mate van schimmel) of de foto wordt gebruikt om de vraag toe te lichten (bijvoorbeeld typen ventilatieroosters).
4.2.1
Binnenklimaat enquête methodiek
De eerste 8.000 adressen zijn geselecteerd conform paragraaf 3.2.3. Eind november 2021 hebben 8.000 adressen een brief ontvangen met de uitnodiging de online enquête in te vullen. Na vier weken zijn 874 reacties ontvangen. Inzichten uit de respons van de eerste ronde: • De totale respons is relatief hoog (eind december 2021 ruim 874 enquêtes, bijna 11%). • De verdeling over steekproefcellen verschilt sterk. Er zijn cellen waar slechts 4% respons is, en cellen waar de respons 30% is. Ter illustratie: • Een cel met 4% respons: 300 brieven verzonden, 11 ingevulde enquêtes retour. • Een cel met 29% respons: 150 brieven verzonden, 44 ingevulde enquêtes retour. • • •
Onder bewoners van koopwoningen bleek de respons hoger dan onder huurders: 15% respons bij ‘koop’ en bij huur (particulier en corporaties beide): 7%. Bij 9 steekproefcellen van de totaal 28 werd in deze eerste ronde het minimum van 30 reacties behaald, waarmee we onze analyses uit kunnen voeren. Omdat we een hogere betrouwbaarheid nastreven dan dat dit minimumaantal van 30 ons geeft, hebben we – conform de steekproef bij de inspecties – hogere doelen gesteld. Bij 2 steekproefcellen hebben we nu dit doel gehaald.
Gezien het relatief hoge aantal reacties bij de eerste ronde en de verdeling over de cellen, is besloten geen herinnering te sturen, maar een tweede ronde van 8.000 adressen aan te schrijven. Eind december 2021 is deze brief verstuurd. Eind januari zijn in totaal ruim 1.650 reacties ontvangen.
14
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Bij selectie van adressen voor de tweede ronde van 8.000 brieven is rekening gehouden met het gemiddelde responspercentage per cel. Dus naar cellen waar de respons erg laag is, zijn meer brieven gegaan. Omdat ook na de tweede ronde voor een aantal cellen het aantal gewenste reacties van 68 stuks nog niet was gehaald, is besloten een derde ronde in te lassen. Gekozen is voor een hybride oplossing: deels een herinneringsbrief, deels een nieuwe ronde, afhankelijk van de doelgroep. Naar de corporatie steekproefcellen hebben we alleen naar nieuwe adressen een brief gestuurd. Doordat het onderhoud aan corporatiewoningen meestal op portefeuille- of complexniveau plaatsvindt, is het minder relevant of we de ontbrekende aantallen reacties uit een herinnering of nieuwe adressen ophalen. Bij koop en particuliere huur is dit anders en zetten we deels in op een herinneringsbrief, bij koop volledig, bij particuliere huur ca. 50/50. In totaal zijn met 3 rondes inclusief een aantal herinneringsbrieven 25.441 brieven verstuurd. De respons drie weken na versturen van de laatste ronde brieven is 2422, waarvan na schifting 2336 geldige resultaten overbleven. Die zijn gebruikt voor de analyse. Dubbele invoer en onafgemaakte enquêtes zijn verwijderd.
4.2.2
Borging privacy
De gemeente heeft op basis van woningkenmerken data aangeleverd die niet naar personen herleidbaar is. Die zijn gebruikt om de steekproefcellen te vullen. Na overdracht van de onderzoeksresultaten zullen de gegevens voor zover deze naar exacte adressen te herleiden is verwijderd worden. Bij de enquêtes konden respondenten hun e-mailadres achterlaten als zij mee wilden loten voor enkele prijzen. Deze zijn nadat de enquêtes op geldigheid gecontroleerd zijn gescheiden nadat er een loting heeft plaatsgevonden. DE data bestanden worden qua emailadressen opgeschoond. Enkele personen hebben zich via het in de uitnodigingsbrief vermelde telefoonnummer gemeld met de vraag of zij een papieren versie van de enquête zouden mogen ontvangen. Een zevental respondenten heeft ook daadwerkelijk deze ingevuld retour gezonden. Deze input is meegenomen in de analyse. Ook deze papieren versies zijn na invoer vernietigd.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
4.2.3
Verwerking resultaten
Beperkingen aanpak
Bij de analyse van de door bewoners gegeven antwoorden zijn de uitkomsten per vraag vertaald naar vier categorieën van oplopende ernst: Geen Gebrek, Gering Gebrek, Serieus Gebrek en Ernstig Gebrek. ‘Gebrek’ moet hier gelezen worden als ‘probleem’ ofwel risicovolle en/of ongezonde situatie. Zie Bijlage 19. ‘Enquête antwoordklasses’ voor de indeling
Steekproef Ten behoeve van de onderzoeken is een steekproef ontworpen. Zowel in het steekproefontwerp als in de uiteindelijke resultaten was het aantal van sommige cellen te klein om representatief te kunnen zijn. In dat geval zijn cellen samengevoegd. Daarmee gaat een deel van de nuancering verloren.
Per thema is gekeken hoe de verschillende steekproefcellen scoren en zich tot elkaar verhouden. Ook worden combinaties van vragen bekeken, zoals ventilatie i.c.m. schimmelvorming en de aanwezigheid van koolmonoxidemelders met de aanwezigheid van geisers.
Eén van de eigendomscategorieën is particuliere huur. Binnen deze categorie zijn grote verschillen in type verhuurder. Enerzijds zijn er de kamerverhuurders (die tegen zo weinig mogelijk kosten en moeite een zo hoog mogelijke opbrengst willen genereren), anderzijds zijn er verhuurders in de veel luxere sector van expats. De hypothese is dat de tweede categorie in veel beter scoort qua onderhoud dan de eerste. Dat is echter lastig te filteren uit de resultaten. Een indicatie is vaak wel de wijk waarin de woningen gelegen zijn.
Een aandachtspunt met name bij de enquêtes (in mindere mate bij de inspecties) is de gedetailleerdheid van de analyse van resultaten. Er zijn heel veel dwarsverbanden te leggen tussen de diverse resultaten. Echter hoe gedetailleerder de analyse, hoe kleiner de aantallen. Met kleinere aantallen wordt ook betrouwbaarheid van de analyse kleiner.
4.3
Afbakening en beperkingen
Zoals ook al in hoofdstuk 2 is gesteld, is de scope van het onderzoek afgebakend om meerdere redenen. Ook kennen beide onderzoeksmethodieken hun beperkingen.
4.3.1
Afbakening scope
Onderzoeksvraag 1 Buitenschil: Hoe is de technische staat van de woningen in Den Haag? is onderzocht middels inspecties. Deze inspecties zijn middels fotomateriaal uitgevoerd en behelzen daarmee alleen de buitenzijde van de woning en meer specifiek de voorzijde en daken van de woning. De technische staat van de woningen aan de binnenzijde is bij deze woningen niet onderzocht. Verder is de kwaliteit van de fundering is niet onderzocht omdat het onderzoeken van de fundering arbeidsintensief en daarmee kostbaar is. Onderzoeksvraag 2 Binnenklimaat: Hoe gezond en veilig zijn de woningen in Den Haag? is uitgevoerd middels enquêtes. In een onderzoek naar de veiligheid en gezondheid van woningen zou de aanwezigheid van asbest op zijn plaats zijn. Besloten is echter dit onderdeel te laten vervallen omdat de inschatting is dat hieromtrent kwalitatief onvoldoende betrouwbare gegevens kunnen worden verkregen. 15
4.3.2
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Inspecties buitenschil Ten aanzien van digitale inspecties ten opzichte van fysieke inspecties zijn diverse risico’s onderkend. Aangezien de foto’s alleen de voorgevel en het dak tonen, ontbreekt een deel van de informatie. Zo zijn balkons aan de achterzijde niet te inspecteren, net als portieken in de voorgevel. Om de impact van deze beperkingen in te kunnen schatten, is een pilot gedaan (zie bijlage 1). Niet via foto inspecteerbare gebreken zijn op voorhand van het onderzoek uitgesloten. Deze niet geïnspecteerde gebreken kunnen wel een grote financiële impact hebben. Voorbeelden zijn: • scheurvorming binnen de woning die op funderingsproblematiek kan duiden; • zwamvorming onder houten vloeren; • slecht schilderwerk is een indicatie voor houtrot, maar onder visueel redelijk tot goed schilderwerk kan houtrot aanwezig zijn; • over de algehele bouwkundige conditie van platte daken kan niet met zekerheid gesteld worden dat hier geen herstelmaatregelen op korte termijn noodzakelijk of gewenst zijn. Plassen op het dak zijn wel een indicatie dat gevolgschade op de loer ligt. Dat hangt echter samen met de oorzaak van plasvorming: een verstopte afvoer (eenvoudig te verhelpen) of verkeerd afschot/ doorzakkend dak (ingrijpende herstelmaatregelen nodig).
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
Het onderzoek naar de technische gebreken is met name interessant en relevant voor de vergelijking van wel detecteerbare gebreken tussen verschillende segmenten van de woningvoorraad (de steekproefcellen). Achtergevels zijn doorgaans in een iets slechtere staat van onderhoud dan voorgevels. Hier is in de herstelkostenberekening rekening mee gehouden. Enquêtes binnenklimaat Het grote nadeel van enquêtes is dat ze niet volledig objectief te maken zijn in beantwoording. De enquêtes zijn zowel tekstueel als inhoudelijk zeer zorgvuldig opgezet. Tekstueel heeft Direct Duidelijk (een overheidsinitiatief gericht op heldere overheidscommunicatie) de teksten doorgenomen en aanpassingen voorgesteld. Wat betreft inhoudelijke vragen is met behulp van voorbeeldfoto’s getracht beantwoording zo eenvoudig en eenduidig mogelijk te maken. Antwoorden zijn op basis van de waarneming van de bewoner, het blijft een lekenoordeel. Iets complexere vragen (bijvoorbeeld mechanische ten opzichte van natuurlijke ventilatie) zijn niet mogelijk. Zo lijkt uit de antwoorden dat sommige bewoners moeite te hebben met het verschil tussen een geiser en een boiler. Ook bij de beantwoording van de vragen over loden leidingen moeten we veel onduidelijkheid onderkennen, hoewel we een link naar een filmpje over het herkennen van loden leidingen hebben toegevoegd.
Tot slot zijn mogelijke beperkte kennis van Nederlandse of Engelse taal en laaggeletterdheid een risico.
16
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
5
Resultaten buitenschil (technische inspecties)
Bij de analyse van de steekproef wordt gekeken naar de ernst van gebreken en conditiescores. Voor een korte uitleg over conditiescores en hoe deze tot stand komen verwijzen wij naar Bijlage 16. Conditiemeting gebouwen.
In figuur 5a is te zien dat van de naoorlogse woningvoorraad grofweg 70% op orde (conditiegetal 1 of 2) is, voor de vooroorlogse woningvoorraad geldt dat voor 50%. In figuur 5b is de conditiescore op bouwelement per eigendomsklasse weergegeven. De scores voor koop en woningcorporaties wijken niet veel van elkaar af. Dat betekent dat niet zozeer de eigendomsklasse de bepalende factor is voor de conditie van een woning, maar meer wie de verhuurder is. De tabel geeft aan hoeveel woningen in Den Haag het betreft.
In het onderzoek is gekeken bij hoeveel adressen geen, enkel geringe, maximaal serieuze en één of meerdere ernstige gebreken geconstateerd zijn. Op zoek naar achterstallig onderhoud analyseren we ook alle gebreken in eindstadium. De uitkomsten worden vertaald naar een beeld van de gehele Haagse woningvoorraad tot en met bouwjaar 2000. Vanuit de gehele voorraad wordt ingezoomd op stadsdeelniveau en waar mogelijk op wijkniveau. Tevens brengen we de meest voorkomende gebreken in kaart. Bij de analyse van geconstateerde ernstige en de serieuze gebreken wordt gekeken naar hoe vaak die voorkomen onderverdeeld naar conditiegetallen. Bij ernstige gebreken wordt niet gekeken naar de intensiteit omdat ernstige gebreken altijd hersteld moeten worden, ook als de conditiescore lager dan drie is. Bij Serieuze gebreken wordt wel gekeken naar de intensiteit omdat, naarmate het gebrek verder gevorderd is, de kans op vervolgschade toeneemt. De percentages worden telkens gewogen vertaald naar de gehele woningvoorraad.
Figuur 5a . Verdeling conditiescores op bouwelementen per bouwjaarklasse.
Ten aanzien van de woningvoorraad is de ernst van de gebreken bekeken naar de woningmarktsegmenten koopwoningen, particuliere huurwoningen en sociale huurwoningen. Daar waar de data aanleiding geven tot verdieping, wordt verder ingezoomd. bouwjaarklasse en eigendomsklasse, waarbij huur verder is uitgediept naar grootte van VvE.
5.1
Analyseresultaten woningvoorraad
5.1.1
Conditiescores
Conditiescores zijn per definitie een indicatie van de algehele woningkwaliteit. Er wordt immers gescoord op bouwelementniveau. Een woning wordt als ‘op orde’ aangemerkt als de slechtst voorkomende conditiescore op elementniveau een 1 of 2 is. Figuur 5b. Verdeling conditiescores op bouwelementen per eigendomsklasse.
17
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
5.1.2
Analyse ernst van de gebreken
In de ernst van gebreken maken we onderscheid tussen geen (noemenswaardige) gebreken, visuele gebreken, materiele gebreken en functionele gebreken. De vertaling van deze termen naar conditiescore is als volgt: Geen (noemenswaardige) Geen gebreken of gebreken met gebreken conditiescore 1* of 2* Visuele gebreken Gering gebrek en conditiescore 3* of hoger Materiële gebreken Serieus gebrek en conditiescore 3* of hoger Functionele gebreken Ernstig gebrek en conditiescore 3* of hoger
5.1.3
Eigendomsklasse
Uitsplitsing Eigendomsklasse Gekeken naar de ernst van gebreken over de hele woningvoorraad, zien we in differentiatie naar eigendomsklasse, dat koopwoningen en corporatiewoningen het best in orde zijn (zie figuur 5c). Bij particuliere huur is beduidend vaker sprake van functionele gebreken (19% t.o.v. 12% bij koop en 11% bij woningcorporaties). Qua absolute woningaantallen ontlopen de verschillende eigendomsklassen elkaar niet veel. (Bijlage 4a. Soort naar eigendomsklasse)
* Zie voor betekenis conditiegetallen zie 4.1.1. of bijlage 16
In de verdere uitwerking hebben we gefocust op de ernstige en serieuze gebreken. Dit zijn de gebreken die direct of op korte termijn hersteld moeten worden. Ernstige gebreken De top drie van ernstige (functionele) gebreken is als volgt (tussen haakjes staan de aantallen woningen, vertaald naar de gehele woningvoorraad): • Buitenwandafwerking, schilderwerk – Afbladderen, kale delen 19.500 • Niet constructief metselwerk – Vocht, doorslaand 10.000 • Constructief beton – Scheuren constructief 4.000 Schilderwerk is bij particuliere huur het grootste probleem. Bij corporaties is afbladderen van schilderwerk duidelijk minder voorkomend in vergelijking met koop en particuliere huur. Naar verwachting is dit gelegen in het feit dat corporaties planmatig onderhoud uitbesteden en periodiek op (laten) pakken. Doorslaand vocht komt het meest voor bij woningcorporaties. Mogelijk is er een relatie met de vocht-/schimmelproblemen die bij corporatiewoningen meer naar voren is gekomen.
Serieuze gebreken De top drie van serieuze (materiele) gebreken is als volgt (erachter staan de aantallen woningen, vertaald naar de gehele woningvoorraad): • Buitenwandafwerking voegwerk – Erosie, verwering, verzanding 29.000 • Vlakke dakafwerking – Afschot foutief 13.500 • Niet constructief metselwerk – Beschadiging 6.500 Slecht en beschadigd metsel- en voegwerk zijn kunnen resulteren in doorslaand vocht (gevolgschade, ernstig gebrek). Foutief afschot geeft verhoogde kans op lekkages. 18
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Figuur 5c. Woningvoorraad: soorten gebreken per eigendomsklasse
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
5.1.4
Bouwperiode
Uitsplitsing bouwperiode Conform verwachting is bij vooroorlogse woningen sprake van de meeste materiële en functionele gebreken. Zie ook Bijlage 4b -Soort gebreken naar bouwjaarklasse). Bijna een derde van de vooroorlogse woningen (34.000 woningen) vergt op korte termijn investeringen in onderhoud. Hetzelfde geldt voor een-vijfde van de naoorlogse woningen (19.500 woningen).
Figuur 5d . Soort gebreken in de woningvoorraad per WOZ klasse, eengezinswoningen
5.1.5
WOZ-waarde
Uitsplitsing WOZ-waarde Kijkend naar de gehele woningvoorraad zien we dat bij meergezinswoningen de WOZ-waarde minder invloed heeft dan bij eengezinswoningen. Bij eengezinswoningen met een WOZ waarde < € 300.000,- zijn duidelijk meer materiële en functionele gebreken aanwezig dan bij de duurdere eengezinswoningen. Dit onderscheid is bij meergezinswoningen veel minder expliciet.
Figuur 5e. Soort gebreken in de woningvoorraad per WOZ klasse, meergezinswoningen (niet van woningcorporaties)
19
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
5.1.6
VvE-grootte
Uitsplitsing naar grootte van de VvE Bij huur is duidelijk te zien dat bij kleine VvE’s (< 10 woningen) onderhoud een grotere uitdaging vormt: 33% van de woningen vergt op korte termijn een investering in onderhoud (materiële en functionele gebreken). Bij grote VvE’s is dat 17%. De kleine VvE’s zijn doorgaans slechter georganiseerd of zelfs slapend.
5.2
Conclusies buitenschil
Door de eigenaar bewoonde koopwoningen zijn gemiddeld beter onderhouden dan verhuurde woningen. Corporatiewoningen worden vaak beter onderhouden dan particuliere huur. Van de woningen gebouwd voor 2001 komen bij een op de vier woningen (45.000 woningen) materiële en functionele gebreken voor. Wat betreft bouwjaar hebben naoorlogse woningen aanzienlijk minder gebreken dan vooroorlogse woningen. Bij vooroorlogse woningen is bij een derde sprake van materiële en functionele gebreken (34.000 woningen). Verder is waarneembaar dat bij eengezinswoningen met een WOZ waarde < € 300.000 het aantal materiële en functionele gebreken relatief hoog is. Gelet op de VvE-grootte, hebben met name de kleinere VvE’s moeite om het onderhoud op orde te houden/brengen. Het gebrek doorslaand vocht komt het meeste voor bij corporatiewoningen. Wellicht is hier een verband met de vocht- en schimmelproblematiek die ook bij woningcorporaties voorkomt. Zie ook hoofdstuk 6.1 en 6.2 In Bijlage 9 10 en 11 zijn kaartjes toegevoegd, waarin aangegeven is in welke gebieden de slechtere conditiescores (3 en hoger) en meeste ernstige en serieuze gebreken voorkomen.
Figuur 5f. Soort gebreken in de woningvoorraad per VvE grootteklasse
Uitsplitsing type VvE In de onderverdeling naar pure en gespikkelde kleine VvE’s is er nauwelijks verschil; bij beiden is de omvang van het aantal materiële en functionele gebreken vrijwel even groot. Bij grote VvE’s staan de gespikkelde VvE’s er iets beter voor dan de pure grote VvE’s (16% t.o.v. 21%). Bijlage 4c. Soort gebreken in de woningvoorraad per VvE grootteklasse, type VvE en soort woning. 20
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Woningcorporaties hebben wel qua schilderwerk hun zaken doorgaans veel beter op orde dan de particuliere verhuurders en de eigenaar-bewoners. Ook bij de check op mate van achterstalligheid (hoe ver is een gebrek al gevorderd) scoren woningcorporaties beter. Zij lijken zich ervan bewust dat wanneer je ernstige en serieuze gebreken tijdig verhelpt de gevolgschade lager is. Particulieren laten gebreken langer verergeren. Hier zou een rol voor de VVEbalie weggelegd kunnen worden in een bewustwordingscampagne omtrent de voordelen van het hebben en uitvoeren van een meerjarenonderhoudsplan.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
5.3
Herstelkosten buitenschil
5.3.1
Kostenbepaling technische inspecties
5.3.2
Herstelkosten Haagse woningvoorraad
Voor de bepaling van de benodigde herstelkosten is gebruik gemaakt van eenheidsprijzen. Per geconstateerd gebrek is afhankelijk van het bouwelement bekeken wat de mogelijke herstelmaatregelen zijn met daaraan gekoppelde herstelkosten.
In de berekening van de herstelkosten zijn meegenomen: alle ernstige (functionele) gebreken met daarbij opgeteld enkel de serieuze gebreken met een conditiescore 3 of hoger. Dit zijn de gebreken waarvan verondersteld mag worden dat deze op korte termijn verholpen moeten worden.
Per woningtype zijn vorm en toegankelijkheid in beschouwing genomen. Dit gebeurt middels een vormfactor en een toegankelijkheidsfactor. De vormfactor geeft een indicatie van hoe het geïnspecteerde deel van de gevel zich verhoudt tot de totale gevel. De factor voor de toegankelijkheid neemt de bereikbaarheid mee in de herstelkosten. Een achtergevel van een Haagse portiekwoning op de eerste etage is lastiger toegankelijk c.q. te inspecteren/bewerken dan de zijgevel van een vrijstaande woning.
Op basis van de onderzoeksresultaten worden de benodigde herstelkosten voor de Haagse Woningmarkt geschat op een bedrag 570 miljoen Euro. Totale herstelkosten woningvoorraad Den Haag:
Bij de eenheidsprijzen zijn kosten meegenomen voor steigerwerk, algemene en begeleidingskosten. Let op: in de herstelkosten zijn alleen de gebreken uit de technische inspecties meegenomen. De kosten om tot gezond en veilig wonen te komen zijn niet meegenomen. Vanwege de vele aannames die hier gedaan worden kunnen hier hooguit conclusies getrokken worden over de grootste woningvoorraadsegmenten, niet over individuele woningen of over subcategorieën.
Voor enkele uitsplitsingen en aantallen betreffende woningen verwijzen wij naar volgende bijlagen: Bijlage 12. Kosten Bijlage 13. Kosten bouwjaarklasse Bijlage 14. Kosten eigendomsklasse Bijlage 15. Kosten stadsdeel en DH Zuidwest
21
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
6
Resultaten binnenklimaat (gezond & veilig wonen)
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de diverse thema’s betreffende gezondheid en veiligheid uitgewerkt. Zoals aangegeven betreft het hier geen inspecties ter plaatse maar een analyse op basis van een door bewoners ingevulde enquête. Daarbij worden steeds de resultaten benoemd inclusief bijzonderheden c.q. afwijkingen en daarop volgend de duiding ten aanzien van gezondheid en veiligheid.
6.1
Schimmel
Resultaten De mate waarin respondenten aangeven dat ze redelijk tot veel last hebben van schimmel in hun woning is het grootst bij woningcorporaties. Dat is opvallend omdat bij corporatiewoningen de ventilatievoorzieningen het vaakst aanwezig zijn (zie 6.2).
Bij huurwoningen geeft ruim de helft van de respondenten aan (enige vorm van) last te hebben van schimmel. Daarbij geldt voor particuliere huur dat hoe lager de WOZ waarde, hoe groter het probleem. Figuur 6b. Schimmel, score naar wijk (zie bijlage 5 kaart Schimmel voor wijkindeling)
Figuur 6b laat zien dat het
percentage woningen waarin schimmel in redelijke tot hoge mate voorkomt het hoogst is in de wijken Bouwlust, Morgenstond en Moerwijk (samen goed voor 7.100 woningen). Bijlage 5. Kaart– Schimmel
Figuur 6a. Schimmel, score naar eigendomsklasse
22
Onze referentie: D10050729:132 - Datum: 28 juli 2022
Duiding ten aanzien van veiligheid en gezondheid Schimmel komt in verschillende gradaties voor. De ernstiger gevallen (‘redelijk’ en ‘veel’) zijn onwenselijk voor de gezondheid en kunnen astma en andere luchtwegklachten verergeren. Klachten zoals hoesten, keelpijn, een verstopte neus, benauwdheid en allergische reacties kunnen vaker en heftiger optreden in huizen met (redelijk) veel schimmel. Vocht en schimmelproblemen ontstaan vaak als gevolg van gedrag van de bewoners of bouwtechnische staat van de woning. De oorzaak lang niet altijd eenduidig te verklaren maar is vaak een combinatie van factoren.
ONDERZOEK KWALITEIT HAAGSE WONINGVOORRAAD
6.2
Ventilatievoorzieningen
Resultaten In 86% van alle woningen zijn afzuigpunten en/of ventilatieroosters aanwezig. Bij woningcorporaties ligt dit aandeel het hoogst (93%), bij particuliere huur het laagst (82%). In de wijken Rustenburg en Oostbroek, Zuiderpark en Valkenboskwartier is het percentage woningen zonder ventilatie afzuigpunten dan wel ventilatieroosters het hoogst. Zie Bijlage 6. Kaart - Ventilatie
6.3
Loden leidingen
Resultaten Het gebruik van loden drinkwaterleidingen in nieuwbouw is sinds 1960 niet meer toegestaan. In woningen van vóór 1960 kunnen nog loden leidingen aanwezig zijn. Ten behoeve van het herkennen van loden leidingen is in de enquête een filmpje toegevoegd. Desalniettemin is het aantal respondenten dat niet zeker is (ik denk van wel, ik weet het niet, ik denk van niet) groot, tot 41% bij particuliere huur. Het aantal woningen waarvan eigenaar/ bewoners aangeven te denken of zeker weten dat ze nog loden drinkwaterleidingen hebben, is 17.500. Het percentage is het laagst bij woningcorporaties.
Figuur 6d. Aanwezigheid loden leidingen per eigendomsklasse
In aantallen laat dat het volgende beeld zien: