RIS313612 Bijlage 1 - PUK de Venen
Tekst van het document
Entrees Entrees van de woongebouwen zijn duidelijk herkenbaar, bijvoorbeeld door een dubbele hoogte, permante verlichting, luifel en een duidelijke articuleren. Ook bieden zij een doorkijk en toegang tot de collectieve binnentuinen, zodat de binnentuin zichtbaar is vanuit de openbare ruimte en bewoners de mogelijkheid wordt geboden om de binnentuin goed te betreden. Dit bevordert de mogelijkheid voor hen om hun route in te korten en stimuleert toevallige ontmoetingen met complexgenoten. De entrees voor de onderliggende parkeergarage bevinden zich aan de buitenzijde van het plangebied, namelijk via de ventweg langs de Meppelweg of het Laagveen ter hoogte van het voorzieningencluster. Hierdoor worden de autobewegingen in De Venen tot een minimum beperkt. Voor het realiseren van de ventweg langs de Meppelweg dient de inpassing van de kruising Meppelweg-Beresteinlaan nader onderzocht te worden voor invoegen en het keren van de auto’s op de kruising in relatie met de aanwezige trambaan. Parkeergaragetoegangen zijn goed geïntegreerd in de architectuur van het gebouw en zijn niet gepositioneerd bij de toegangen tot de collectieve binnentuinen in de bouwblokken. Door programmering in de plint langs de toegangen tot de collectieve binnenterreinen is het mogelijk om op deze specifieke plekken een actieve plint vorm te geven.
Bij de parkeertoegangen wordt ook rekening gehouden met de verkeersveiligheid.
Principedoorsnede entrees stedelijke laag bouwblok Hoogveen
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
33
Doorsnede bouwblok Hoogveen inclusief de groene binnentuin
34
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
Stedelijke laag De stedelijke laag is van toepassing op de verdichtingslocaties in Hoogveen en bij het Beresteinlaan-blok. Hierin wordt een stedelijke laag voorgeschreven van 6,5 bouwlaag richting de Meppelweg, waarna de stedelijke laag langs de Beresteinlaan zakt naar 5,5 bouwlaag om de overgang richting de bestaande portiekflats te borgen. De stedelijke laag krijgt zowel richting de buiten- als de binnenzijde richting de collectieve tuin een representatieve gevel, waarin de ontsluiting of buitenruimtes van de woningen integraal onderdeel zijn met een groene afwerking. Hierin is de keuze voor ontsluiting vrij om deze aan de Meppelweg, Beresteinlaan of binnentuin te situeren. Een mogelijkheid voor de invulling van de galerij kan een leefgalerij zijn. Zo is het mogelijk om buitenruimtes van individuele woningen aan het ontsluitingsprincipe te koppelen. Bij een leefgalerij is de aansluitend ruimte in de woning altijd een leefruimte (woonkamer, keuken, ect). Om de levendigheid en sociale contacten te optimaliseren. De oriëntatie van de woningen in de stedelijke laag binnen het Hoogveen zijn georiënteerd op het zuidoosten, waarmee zij optimaal gelegen zijn op de zon en op de openbare en collectieve ruimtes aangrenzend aan de woningen.
Verder worden voor de stedelijke laag de volgende uitgangspunten uit het hoogbouwbeleid gevolgd. Dit houdt het volgende in: • De bouwhoogte varieert tussen een maximum van 17 en 20 meter hoog; • De stedelijke laag is herkenbaar in de massaopbouw en/ of gevelbeeld; • Volume-opbouw is zodanig dat windhinder wordt beperkt en bezonning van de buitenruimte wordt geoptimaliseerd • De stedelijke laag heeft langs de Meppelweg één zelfde bouwhoogte; • De stedelijke laag kent, zoals de portiekflats in Zuidwest, een subtiele beëindiging; • Blinde kopgevels in de stedelijke laag worden vermeden. Hoogte-accenten Hoogte-accenten zijn torens tot 70 meter en liggen op de in de randvoorwaardenkaart aangegeven locaties langs de Meppelweg. De torens dragen bij aan de oriëntatie en de vorming van een stevig stedelijke wand aan de lange lijn Meppelweg in Zuidwest. De uitwerking van de hoogte-accenten vormen door hun eenheid en eenduidigheid in hoogte, tezamen met een stedelijk ensemble die aansluit qua morfologie en positie op het principe van hoogte-accenten in het naoorlogse idioom van Zuidwest. In positie maken de hoogte-accenten onderdeel uit van de bouwvelden maar krijgen wel een eigen rooilijn. Deze wijkt af van de rooilijn van de stedelijke laag en suggereert dat de torens met de voeten op het groene tapijt rondom het bouwblok staan.
de toren door verspringing in rooilijn en in gevelbeeld als toren geaccentueerd en is de doorlopende de stedelijke laag in massaopbouw en gevelbeeld niet meer herkenbaar. De stedelijke laag tussen de torens zorgt echter wel voor een heldere ritmering langs de Meppelweg en de stedelijke laag is tussen de torens wel duidelijk herkenbaar. Door het accentueren van de torens in het gevelbeeld sluit De Venen aan bij de ritmering van torens elders aan de Meppelweg en sluit het aan bij de typologie van bestaande torens in Zuidwest. Verder worden voor torens de uitgangspunten uit het hoogbouwbeleid aangehouden: • De volume-opbouw van de hoogte-accenten is zodanig dat windhinder wordt beperkt en bezonning van de buitenruimtes of binnentuinen wordt geoptimaliseerd; • De torens hebben een slank voorkomen en voldoen aan de gestelde uitgangspunten van de Haags hoogbouwnota, waarbij tot een hoogte van 70 meter een diagonaal van de footprint van de toren niet meer dan 45 meter is; • De torens hebben een alzijdige oriëntatie; • De beëindiging van de torens vraagt bijzondere aandacht en uitwerking; • Installaties zijn in de torenbeëindiging mee-ontworpen. Het aanzicht van de torens toont twee lijnen, namelijk een lagere toren met een grotere diameter of een hogere toren met setback. De uiteindelijke uitwerking van de toren zal in het vervolgproces duidelijk worden.
De setback is voorstelbaar om een aantrekkelijk leefklimaat rondom de toren te realiseren. Hierin is de architectonische eenheid en uitstraling van de toren uitgangspunt en daarmee belangrijk.
In de hoogbouwnota ‘Eyeline-Skyline’ (RIS 298448) is opgenomen dat hoogbouw onderdeel is van een stedelijke bouwblok, waarin de plint, de stedelijke laag, de toren en kroon afleesbaar zijn. Het is een regel dat de stedelijke laag in massaopbouw en gevelbeeld herkenbaar is. Bij De Venen is de hoogbouw ook onderdeel van het bouwblok, maar is
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
35
Overgangen privé-collectief-openbaar De overgangen tussen privé – openbaar – collectief zijn voor De Venen opgedeeld in twee typologische uitgangspunten, namelijk de overgangen langs de ‘lange lijnen’ en het ‘groene interieur’. Waarbij de daadwerkelijke overgang gelijkwaardig is opgebouwd, namelijk een privé-zone en een groene collectieve overgangszone richting de openbare straat. Deze zone vormt een samenhangend geheel binnen de buurt en draagt bij aan de groene invulling van de straatprofielen. Het inrichtingsprincipe gaat uit van de overgangszone met hagen, die in het hele plangebied worden toegepast en bijdraagt aan het groene tapijt als identiteitsdrager voor Den Haag Zuidwest. De hagen vormen ook een krachtige verwijzing naar de bestaande kwaliteiten.
A
B F D
G C
E Overzicht van type overgangen privé - openbaar
36
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
De overgang langs de lange lijn Meppelweg van Den Haag Zuidwest gaat uit van een overgangszone waarbinnen een 1,0 of 1,5 meter collectief groen is opgenomen. Bij de terugliggende stedelijke laag is de mogelijkheid om de zone 1,5 meter breed te maken waarachter nog een ruimte van 2 meter is voor privégebruik. Ter hoogte van de toren verdwijnt deze privé-zone en blijft de collectieve zone van 1 meter mogelijk. Hetzelfde principe geldt bij de Beresteinlaan. Door de beperkte maatvoering is het niet mogelijk om de privé-zone toe te passen en blijft alleen de collectieve zone van 1,5 meter over. In deze zone langs de Beresteinlaan wordt het bezoekers-fietsparkeren zoveel mogelijk opgenomen. De achterzijde van het Beresteinlaanblok wordt het groen van de stempel openbaar tot aan de half verdiepte parkeerbak. Om het verschil in hoogte tussen maaiveld en parkeerdek visueel te verzachten is het uitgangspunt om deze te voorzien van een groene uitstraling. Verder is het uitgangspunt dat de erfafscheiding van de privé-tuinen 1 meter terug ligt, om te zorgen voor een getrapte overgang tussen de privé tuinen en het openbaar gebied. Eventuele andere vormgevingsoplossingen zijn denkbaar om de getrapte overgang tussen collectieve binnentuin en openbaar gebied mogelijk te maken.
Het groene interieur krijgt in het Hoogveen gestalte door het realiseren van een privé-tuin wisselend van 5 en 2,5 meter diepte, die wordt omzoomd met een collectieve haag. Ter hoogte van de renovatieblokken binnen de stempels is de overgang richting de straat wederom ingevuld door een groene collectieve zone met hagen. Hierin wordt de oorspronkelijke overgang vanuit de woning richting de straat gewaarborgd, zonder dat de sociale cohesie verstoord wordt. In deze zone zijn ook het bezoekers-fietsparkeren opgenomen. De beneden-boven woningen langs het Laagveen krijgen aan de zuidzijde een brede collectieve of openbare zone van 3 meter waarachter de privé-tuinen zijn gelegen. Door het toepassen van deze overgangszone wordt zoveel mogelijk voorkomen dat er wederom erfafscheidingen richting de openbare straat ontstaan. De overgangszone richting de binnentuin is een privé-tuin omzoomd met haag in collectief bezit en beheer.
D
E
A
B
C
F
G PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
37
Collectieve en openbare ruimte De collectieve binnentuinen in het Hoogveen vormen de gemeenschappelijke buitenruimte van de omliggende woningen. De woningen op de begane grond krijgen een (semi-)private zones als veranda’s of voortuintjes. Ter hoogte van de aansluiting van de torens op de collectieve binnentuin is het uitgangspunt om balkons op maaiveld toe te passen die aansluiten bij de balkons op de verdieping. Voor de woningen op de begane grond in de torens is het uitgangspunt om geen privé-tuinen toe te passen. Eventuele grenzen tussen collectief en privé moeten mee ontworpen zijn, waarmee ze subtiel zijn uitgevoerd en tegemoetkomen aan de behoefte van privacy. Daarmee dragen ze ook bij aan het eigenaarschap en het functioneren van het collectief.
Principe plattegrond en doorsnede van groene binnentuinen binnen het bouwblok Hoogveen
38
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
Overzicht van type overgangen privé - collectief
De stevige verdichting binnen het Hoogveen vraagt om een hoge ambitie voor de inrichting van de binnentuinen met een royale groene invulling met stevige en voldoenden bomen, opgaande beplanting en gras. Dit uitgangspunt is noodzakelijk voor een prettige en gezond leefklimaat. Belangrijk uitgangspunt bij het ontwerp van de binnentuin en de openbare doorgang is het toepassen van bomen van eerste orde. Deze orde van bomen zijn noodzakelijk gezien de voorgeschreven bouwhoogtes van stedelijke laag en de torens. Uitgangspunt is dat het groen in de binnentuin en de bebouwing rondom in verhouding tot elkaar staan en worden afgestemd en afgewogen in de verdere ontwerpfase.
In de overgang tussen de collectieve binnentuin en openbare doorgangen is het voorstelbaar dat er een hekwerk wordt toegepast om het binnengebied af te sluiten. Het hekwerk dient te allen tijde een groene uitstraling te krijgen, minimaal 2 meter achter de gevelrooilijn te liggen en een beperkte maximale hoogte te hebben zodat de binnentuinen optisch verbonden met elkaar blijven. De voormalige collectieve binnentuinen in Mosveen worden openbaar en de invulling dient zo veel mogelijk groen te zijn, inclusief bomen, struiken en voldoende waterberging. Daarnaast moeten alle binnenterreinen, zowel collectief als openbaar, voldoende spelaanleiding bevatten voor de jongste kinderen, zodat zij op een veilige en toegankelijke manier kunnen spelen met kinderen uit de buurt.
Eigenaarschap Door programmering en functies in de plint, de oriëntatie van de woningen en de toegankelijkheid van de buitenruimte en collectieve ruimtes vanuit deze woningen is het mogelijk dat de openbare ruimte en collectieve binnentuinen wordt ‘toegeëigend’ door de bewoners. Dat wil zeggen dat zij vanuit hun woning zicht hebben op de openbare ruimte of collectieve binnentuin, bijvoorbeeld om hun kinderen te zien spelen. De drempel is laag om vanuit je eigen woning even voor je huis te gaan zitten of vanuit je woning te zwaaien naar een passerende buurtgenoot. Uitgangspunt is dat alle gevels aan de openbare ruimte en de binnentuinen op een manier een actieve verbinding of relatie aan gaan met de daaraan gelegen buitenruimte. Dit kan bijvoorbeeld door achter de plint leeffunctie, woonkamer of (woon)keuken te situeren. Het stimuleren van sociale controle en eigenaarschap vraagt ook om zorgvuldige overgangen privé-openbaar, bijvoorbeeld in de vorm van een voortuintje, een geveltuintje of een stoep voor de woning naast de voordeur. Door dergelijke zachte overgangen openbaar-privé tussen woninggevel en trottoir worden de sfeer en het gedrag van mensen in de openbare ruimte of op een openbare ontmoetingsplek beïnvloed.
Deze principes zijn essentieel voor het eigenaarschap van bewoners over de openbare en collectieve ruimtes, waarbij de sociale controle en sociale cohesie versterkt wordt. De sociale cohesie is op haar beurt weer belangrijk voor het veiligheidsgevoel en de gezondheid van bewoners maar ook voor de buurteconomie en de leefbaarheid in de buurt.
Principe plattegrond en doorsnede overgang collectief - openbaar
Ruimtelijke inpassing parkeren Het parkeren van auto’s van bewoners in Hoogveen gebeurt binnen de bouwvelden onder de collectieve binnentuinen. Het parkeren voor de bewoners van Mosveen gebeurt deels op straat en deels in de parkeervoorziening in het Beresteinblok (zie hoofdstuk 5.4). De parkeerplaatsen onder de bouwblokken zijn in principe niet zichtbaar in de gevels aan de openbare ruimte met uitzondering van een garage-entree. Het parkeren onder de collectieve binnentuinen is half verdiept uitgevoerd. De woningen op de begane grond zijn om de parkeergarage omgevouwen, zodat een actieve plint richting de openbare ruimte vorm krijgt. Het ontwerp van de bouwvelden bepaalt mede of de mobiliteitstransitie (zie 5.4) succesvol zal verlopen. Een van de uitgangspunten van de mobiliteitstransitie is dat het vanuit de woningen en appartementen altijd gemakkelijker is te voet of te fiets op pad te gaan dan de auto te pakken. De organisatie en toegankelijkheid van de diverse functies binnen een bouwveld moeten hieraan bijdragen. Om op een goede manier invulling te geven aan dit uitgangspunt kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een afvalscheidingspunt of pakketpunt nabij de entree en een gezamenlijke fietsen/scootmobiel-stalling/elektrische deelbakfietsen te plannen zodat je als je te voet of met de fiets gaat gemakkelijk ook je afval kwijt kunt en je pakketje kunt afhalen.
Het bovenstaande principe is alleen van toepassing waar een gebouwde parkeervoorziening wordt toegepast. Voor een deel van de renovatiewoningen is het parkeren in de openbare ruimte opgelost, een ander deel krijgt niet de beschikking over autoparkeren. Beeldkwaliteit In de bijlage van het raadsvoorstel is een verdere vertaling van stedenbouwkundig plan naar beeldkwaliteitsplan opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan geeft een nadere invulling aan de architectuur en de openbare ruimte (materialisatie, gevelindelingsprincipes, plastiek, ritmering, ect.).
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
39
5.2
Functie en programma
Wonen Er wordt de komende jaren een aanzienlijke toename van de bevolkingsgroei verwacht in Den Haag en in Zuidwest en deze groei houdt aan tot 2035. Dit volgt uit de RIGO-rapportage “Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest, ingrediënten voor een investeringsstrategie” opgesteld door het RIGO op 16 maart 2020 (RIS309055). Uit het RIGO-rapport blijkt dat een kwantitatieve nieuwbouwopgave van 10.000 woningen in Zuidwest bestaat. Er is tevens groei in behoefte aan alle woningtypes en prijsklassen, in absolute zin het minst in de vrije sector huur. Eén van de conclusies uit het rapport is dat er een trendbreuk gerealiseerd kan worden in Zuidwest. Het nieuwbouwaanbod kan daarom op meerdere manieren ingevuld worden. De opgaven voor Zuidwest staan nader omschreven in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016) en de Verkenning Zuidwest (RIS 302569). Fysieke ingrepen gaan in samenhang met programma van de Regiodeal (RIS 301876), om te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijk-fysieke aanpak. Het uitgangspunt in de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) is om netto 10.000 woningen in Den Haag Zuidwest toe te voegen komende 15-20 jaar.
40
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
Voor de totale gebiedsontwikkeling van De Venen betekent dit een totale netto toevoeging van circa 700 woningen en een ruime verdubbeling van de woningvoorraad van ongeveer 210%. Naast de kwantitatieve behoefte en de doelstelling om de woningnood te verminderen door te verdichten in Zuidwest is er ook behoefte om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verduurzamen, te verbeteren, te differentiëren en diverse woonmilieus te creëren. De kwantitatieve verdichtingsopgave vraagt om een kwalitatief ruimtelijke goede inpassing van wonen, parkeren, groen en voorzieningen. Belangrijke voorwaarde om de circa 700 extra woningen te realiseren in De Venen is dat het moet passen binnen alle gestelde beleidsuitgangspunten. Deze beleidsuitgangspunten worden verder beschreven. De kwalitatieve opgave (fysieke opgave) hangt ook samen met sociale, economische, veiligheid en leefbaarheidsaspecten. Naast de netto toevoeging van nieuwe woningen wordt ook de kwaliteit van de bestaande voorraad vernieuwd door sloop/ nieuwbouw en voor een deel wordt de kwaliteit verbeterd door bestaande woningen te renoveren.
Het gebied Zuidwest wordt expliciet benoemd in de Woondeal Zuidelijke Randstad (ondertekening 3 juni 2019). De gemeente Den Haag en de minister van BZK hebben in de Woondeal afgesproken een meerjarig partnerschap aan te gaan om de stedelijke vernieuwing en verdichting in Zuidwest vorm te geven en uit te voeren. Resultaat van deze afspraak is dat Den Haag Zuidwest is opgenomen in het Rijksprogramma Leefbaarheid en Veiligheid. Door het toevoegen van kwaliteit en diversiteit van woningen, voorzieningen en woonmilieus en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte ontstaat er meer balans in de wijken waardoor de leefbaarheid zal toenemen. Deze gebiedsontwikkeling draagt bij aan de leefbaarheid en veiligheid van de wijk. Als gevolg van het vernieuwen verbeteren en toevoegen van betaalbare woningen krijgen huidige bewoners de kans betaalbaar terug te keren of door te stromen en ontstaat ook ruimte voor nieuwe bewoners om hier een plek te vinden. Dit bevordert de sociale cohesie, leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer. Dit is in lijn met de Woondeal, de Woonagenda en de gemeentelijke Woonvisie Den Haag 2017-2030 (RIS296833).
Generiek woonbeleid Den Haag Het Haagse Woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2020-2023 ‘Haags samen wonen’ (RIS305711). Er heerst in Den Haag een grote druk op de woningmarkt. In de Woonagenda worden maatregelen genomen om deze druk te verlichten. De Woonagenda is ingedeeld in vier thema’s die elk eisen en wensen bevatten met betrekking tot nieuwbouw. Naast de kwantitatieve behoefte en de doelstelling om de woningnood te verminderen door te verdichten is er ook behoefte om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verduurzamen, te verbeteren en nieuwe woonmilieus te creëren. De kwantitatieve verdichtingsopgave vraagt om een kwalitatief ruimtelijke goede inpassing van wonen, parkeren, groen en voorzieningen. De kwalitatieve opgave (fysieke opgave) hangt ook samen met sociale, economische, veiligheid en leefbaarheidsaspecten. Zoals is toegelicht in de projectomschrijving in Hoofdstuk 1 van dit PUK, gaat de planontwikkeling uit van een toevoeging van circa 700 woningen. In de Woonagenda is de eis opgenomen dat bij een nieuwe ontwikkeling (een netto toevoeging), 30% van het woningbouwprogramma een sociale huurwoning dient te zijn. Bij de 30% sociaal ligt het primaat bij de woningcorporaties. Deze eis geldt in principe bij plannen met meer dan 80 meergezinswoningen of bij meer dan 40 eengezinswoningen. Dit in verband met de haalbaarheid van een plan.
Omdat deze transformatie/nieuwbouw ontwikkeling uitgaat van meer dan 80 woningen zou deze verplichting gelden. Aangezien er in het verleden al afspraken zijn gemaakt over het woonprogramma voor De Venen, is er een uitzondering voor De Venen opgenomen in de Woonagenda. Onder programma en projectomschrijving wordt nader op deze uitzondering ingegaan.
De volgende beleidseisen uit de Woonagenda (RIS305711) zijn relevant: • 30% van de woningen heeft een sociale huurprijs en wordt door een corporatie verhuurd met een maximale huur tot aan de liberalisatiegrens €737,14 (prijspeil 2020) . • 20% van de woningen heeft een middeldure huur tussen de liberalisatiegrens en de €985 (prijspeil 2020). Hiervan ligt de helft tussen de liberalisatiegrens en €880 (midden tussenhuur) en de andere helft tussen €880 en €985 (prijspeil 2020). Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd aan de hand van CPI alle huishoudens volgens de ‘jaar-op-jaarmethode’, reeks 2019=100 + 1%. De huur mag jaarlijks stijgen met dezelfde indexatiemethode. De middeldure huurwoningen worden minimaal 20 jaar verhuurd met een middeldure huur, ook na mutatie. De gemeente wordt gedurende deze 20 jaar jaarlijks ingelicht over de huurprijzen. 20% betaalbare koop. Naast een aandeel middeldure huur streeft de initiatiefnemer naar een aandeel van minimaal 20% betaalbare koop. Een betaalbare koopwoning heeft een prijs < € 310.000 (prijspeil 2020, jaarlijks te indexeren door Regionale Tafel Wonen). • Bij een te eenzijdig aanbod van kleine woningen bestaat het risico dat bewoners hier passanten worden zonder binding met de omgeving. Om dit te voorkomen geldt dat maximaal 20% van de woningen een kleine woning mag zijn met een woonoppervlak van maximaal 50m2 GBO.
Uitzondering hierop is mogelijk voor studentenhuisvesting, zorgwoningen en bijzondere concepten. • Als een project koopwoningen bevat, geldt een zelfbewoningsplicht voor de kopers om te voorkomen dat geïnteresseerden particulieren geen kans meer hebben doordat (kleine) beleggers de woningen kopen voor de verhuur. De gemeente daagt initiatiefnemer uit om met vernieuwende koopconcepten te komen zoals ‘koop later’ of ‘let-to-buy’.
•
•
•
•
In het geval van studentenhuisvesting hebben deze woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Studentenwoningen kunnen zowel zelfstandig- als onzelfstandige eenheden zijn. Een deel van de nieuwbouwhuurwoningen wordt beschikbaar gesteld voor de verhuur aan onmisbare beroepsgroepen: politieagenten, zorgpersoneel of leraren. In het geval dat het sociale huurprogramma niet door een woningcorporatie wordt afgenomen, geldt dat (een deel van) de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan zorgdoelgroepen. De mogelijkheden voor andere woonvormen, zoals ouderenwoningen en/of groepswonen voor ouderen jongeren, worden onderzocht. Hierbij wordt er rekening gehouden met de benodigde bijhorende faciliteiten die ondersteuning kunnen aan de doelgroep, denk hierbij aan gemeenschappelijke binnen/ buitenruimte of levensloopbestendige faciliteiten.
1: Prijspeil 2022: liberalisatiegrens €763,47, midden (tussen) huur €946,26. Middenhuur €1.059,17 betaalbare koopwoningen €355.000
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
41
Woningbouwprogramma conform BZK aanvraag Woningbouwimpuls In het plangebied De Venen staan 580 woningen van de WOM DHZW. Daarvan is binnen de aanvraag voor de Woningbouwimpuls het voornemen om totaal 556 meergezinswoningen aan te pakken. Totaal 24 woningen krijgen geen ingreep. Deze 24 woningen liggen namelijk buiten het plangebied de Venen en zijn daarmee geen onderdeel van het PUK. De aanpak van de 556 woningen bestaat uit de sloop/nieuwbouw van 364 sociale huurwoningen en 192 sociale huurwoningen worden gerenoveerd op basis van de indiening. In totaal zijn er in het ingediende plan voor de Woningbouwimpuls 1.021 nieuwbouwwoningen voorzien een verdichting van 213 % voor heel het plangebied. Na de transformatie is er een totaalprogramma van ongeveer 1.237 woningen. De woningen van Vestia zijn geen onderdeel geweest van de subsidieaanvraag. De subsidieaanvraag Woningbouwimpuls is in februari 2021 toegekend. Met deze programmering worden meer woningen gerenoveerd (+72) en wordt het programma sociale huur (+335), goedkope koop (+127) en betaalbare koop (+370) fors uitgebreid ten opzichte van het Ondernemingsplan 2015.
42
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
Programma De Venen Sinds de subsidieaanvraag is het plan voor De Venen door de WOM DHZW verder uitgewerkt. Ook zit binnen het project De Venen de aanpak van eengezinswoningen van Vestia. Daardoor verschillen de aantallen van de inzending voor de Woningbouwimpuls. De volgende harde randvoorwaarden gelden als gevolg van de subsidie voor de ontwikkeling: • Het netto toe te voegen aantal woningen binnen De Venen is minimaal 657. • Van die netto toevoeging voldoen minimaal 528 woningen aan de classificatie betaalbaar zoals die door BZK wordt gehanteerd. • Daarnaast wordt de eerste bouw gestart uiterlijk 18 februari 2024 en de realisatie van de laatste woning(en) moet zijn afgerond voor 18 februari 2030
Voor de gebiedsontwikkeling van De Venen worden in het plangebied totaal 651 woningen (circa 650) aangepakt. De circa 650 bestaande sociale huurwoningen zijn opgebouwd uit 580 minus 24 woningen van de WOM DHZW waar geen ingreep is voorzien en 95 woningen van Vestia. In de toekomstige situatie worden er met de beoogde planontwikkeling circa 1.350 woningen voorzien in meerdere categorieën; in de huur zijn dat sociale huur en in de koop zijn dat goedkope koop, betaalbare koop en markt koop. Deze ontwikkeling voorziet in een ruime verdubbeling van de huidige woningvoorraad met circa 210%. Door de toevoeging van de verschillende woningtypen en woningcategorieën wordt er bijgedragen de kwaliteit van de woningvoorraad fors te verbeteren en te verduurzamen en mensen betaalbaar terug te laten keren. Daarnaast bevordert het ook doorstroming in de wijk.
De Venen t.o.v. woonbeleid Voor het te realiseren plan geldt dat er minimaal 582 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Op basis van de 70 extra sociale huurwoningen die de WOM DHZW in het project Dedemsvaartweg heeft gerealiseerd kan gesteld worden dat het bestaande aantal sociale huurwoningen binnen de WOMopgave neutraal blijft In het plan worden er in de betaalbare koop (goedkope en middeldure koop tot de NHG-grens van €355.000,prijspeil januari 2022) veel woningen toegevoegd waardoor de balans in de wijk verbetert en de differentiatie in het woningaanbod toeneemt. Bovendien worden er ook circa 30 woonwerkwoningen in de koop gerealiseerd en wordt er samen met toekomstige bewoners een bijzondere woonvorm, bestaande uit 80 woningen, gerealiseerd. Het beleid van de Woonagenda 2020 - 2023 “Haags samen wonen”, dat op 7 oktober 2020 door de Raad is vastgesteld (RIS305711) is van toepassing. In de Woonagenda is expliciet een passage opgenomen die toeziet op al lopende afspraken WOM DHZW en daar valt deze planontwikkeling van de Venen onder. Zie op pagina 20: “Als er sociale woningen worden gesloopt, komt wel minstens hetzelfde aantal terug (met uitzondering van lopende afspraken WOM DHZW)”. De lopende afspraak waar hieraan gerefereerd wordt is de indiening van de gehonoreerde aanvraag van de Woningbouwimpuls.
Het plangebied in die aanvraag omvat 580 sociale huurwoningen en ging in de nieuwe situatie uit van de bouw van 1213 woningen; 34% sociale huur, 26% goedkope koop, 30% betaalbare koop en 10% marktkoop. Dit “BZK” plan en het daaropvolgende verder uitgewerkte plan wijkt daardoor op twee punten af van de Woonagenda. De huidige sociale huurwoningvoorraad wordt na sloop/renovatie niet 100% in de sociale huur teruggebouwd en de verdeling van de netto toevoeging is niet conform de eis 30% sociale en 20% middeldure huur.
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
43
Wijkeconomie Den Haag Zuidwest is een gebied wat bijna net zo groot is als de stad Gouda. Dat betekent dat het gebied naast nieuwe woningen en nieuwe bewoners, ook baat heeft bij een gezondere wijkeconomie. Een gezonde wijkeconomie bestaat uit een brede mix van sociaal-maatschappelijke functies, kleinschalig ondernemerschap en gezondheidsvoorzieningen. Belangrijk uitgangspunt voor een gezonde wijkeconomie is dat het geld dat de inwoners van een wijk verdienen, ook (voor een deel) ín de wijk en áán de wijk wordt uitgegeven. Dit betekent dat er ruimte moet zijn voor lokaal ondernemerschap, zodat inwoners van de wijk daadwerkelijk kunnen ondernemen in de buurt of wijk waarin zij wonen. Een gezonde wijkeconomie biedt ook kansen op werk voor mensen in de wijk. Dit gaat vaak vooral over praktisch opgeleide banen, waar de komende jaren een groot tekort en veel vraag naar is in Zuidwest. Juist lokaal ondernemerschap biedt perspectief op banen die kunnen dienen als opstap vanuit een niet werkende situatie, en is dus van groot belang voor de arbeidsparticipatie. Daarnaast zorgt een gezonde wijkeconomie voor verbetering van de leefbaarheid en levendigheid en (daarmee) het imago van de wijk. Ondernemers hebben immers baat bij een goede, veilige openbare ruimte.
Ook draagt een gezonde wijkeconomie bij aan het stimuleren van langzaam verkeer zoals vanuit de mobiliteitstransitie wordt beoogd. Een gezonde wijkeconomie voorkomt zo ook ‘slaapwijken’, waarin iedereen (per auto) de wijk uit trekt om elders te werken en pas ’s avonds weer terug te keren. Een gezonde wijkeconomie zorgt voor sociale controle, geeft kansen voor de arbeidsmarkt en helpt de mobiliteitstransitie. In naoorlogse wijken zoals De Venen, die redelijk monofunctioneel zijn opgezet, was en is vooralsnog te weinig ruimte voor de wijkeconomie. Door op de juiste plekken ruimte te reserveren voor de ontwikkeling van een goede wijkeconomie kan er een kanteling in de dynamiek en aantrekkingskracht van deze wijken worden bewerkstelligd.
44
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
Retail en horeca Vanuit ons bestaande retailbeleid wordt vastgehouden aan de ‘hoofdwinkelstructuur’ (HWS). Dit is een beleidsmatige en geografische structuur waarin plekken voor retailfuncties zijn aangegeven. De gemeente wil winkels zo veel mogelijk bij elkaar hebben, zodat er winkelgebieden ontstaan met een divers aanbod. In het plangebied van De Venen is geen hoofdwinkelstructuur aanwezig. Wel is er eventueel plek voor ondersteunende ‘lichte’ horeca op een aantal plekken binnen het plangebied. Retail Voor De Venen is er geen ruimte voor uitbreiding van m2 detailhandel buiten de locaties die tot de hoofdwinkelstructuur behoren. Alleen detailhandel die opgenomen is in de vigerende bestemmingsplannen is mogelijk (conserverend). In het geval van De Venen is er geen detailhandel opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen, dus daarom niet van toepassing.
Horeca Den Haag Zuidwest valt niet binnen de aangewezen horecagebieden in Den Haag. Dat betekent dat middelzware en zware horeca hier niet zijn toegestaan. Wel is het zo dat horeca in de categorie ‘licht’ (conform uitwerkingsplan Horeca Den Haag 2021-2023, RIS308628) in de voorzieningencluster is toegestaan. Denk hierbij aan een koffie/broodjeszaak. Dit sluit aan bij de uitkomsten van het participatietraject.
Horeca in woonwijken Koffietenten, lunchzaken en terrassen kunnen met hun wijkverzorgende karakter de leefbaarheid van de directe woonomgeving vergroten. Denk daarbij aan de gebruiksfunctie van (kleinschalige) verblijfspleinen die met een horecafunctie een rol spelen in de oriëntatie en routing in een wijk; of aan horeca bij een buurtwerkplek. Ook kan dergelijke horeca in de buurt het vestigingsklimaat voor de vanuit buurteconomie gewenste kleinschalige bedrijvigheid versterken en omgekeerd. Ook draagt kleinschalige horeca bij aan de benodigde mobiliteitstransitie. Uitgangspunt voor horeca in woonwijken en buurten is dat horeca in de woonwijken de leefbaarheid niet mag aantasten maar hier juist aan moet bijdragen. Dat betekent dat het college vooral mogelijkheden ziet voor horeca categorie ‘licht’ met een wijkverzorgend karakter. Pop-up / tijdelijke horeca Pop-up horeca kan voor een prettige dynamiek in stedelijke gebieden zorgen en daarnaast een (tijdelijke) invulling bieden aan leegstaande panden en winkels. Voor pop-up horeca gelden dezelfde vergunningsvoorwaarden als voor andere horeca. Omdat initiatieven voor deze tijdelijke concepten zich veelal op ad hoc-basis aandienen – bijvoorbeeld als een unieke locatie mogelijk wordt – en slechts een korte exploitatieperiode kennen, is een snelle afhandeling van vergunningsprocedures nodig.
Net als andere horeca moet ook pop-up horeca voldoen aan geldende wet- en regelgeving, bijvoorbeeld op het terrein van brandveiligheid en milieu. Initiatieven voor pop-up horeca worden positief bezien en krijgen binnen de mogelijkheden van het redelijke een snelle afhandeling van de vergunningsprocedures.
Bedrijfsonroerendgoed BOG Eén van de onderdelen van een gezonde wijkeconomie is ‘kleinschalige bedrijvigheid’. Hiermee bedoelen we bedrijvigheid in de ambachtelijke sector, dus de sector waarbij er veel gemaakt wordt, door middel van (kleine) machines, maar ook bijvoorbeeld fietsenmakers, meubelmakers, etc. Vanuit het actieprogramma kleinschalige bedrijvigheid (RIS297199) en de bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177) wordt duidelijk gemaakt dat er momenteel een groot tekort is aan ruimte voor dit type ondernemers, juist terwijl deze voor de wijkeconomie zo belangrijk zijn. Omdat het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimtes nu laag is en de vraag hoog én omdat juist in deze sector veel praktisch opgeleide banen voorkomen (die de mensen uit de buurt ten goede kunnen komen) is het uitgangspunt de kansen voor kleinschalige bedrijvigheid in de ambachtelijke sector te laten toenemen.
In het kader van de gebiedsontwikkeling wordt gekeken naar de verschillende typen bedrijven in deze sector om de uiteenlopende vestigingsvoorwaarden zo goed mogelijk te kunnen matchen met de voor bedrijvigheid beschikbare en te realiseren locaties. Uitgangspunt is zo een zo breed mogelijk aanbod van bedrijvigheid in en voor de wijken te realiseren binnen het gebied. In het kader van ‘kleinschalige bedrijvigheid’ worden in het plangebied aan de Meppelweg in de plint circa 30 woonwerkwoningen gecreëerd. Dit houdt in dat de bewoners van deze woningen hun bedrijfsvoering aan huis uitvoeren. Dit kunnen verschillende bedrijfsvoeringen zijn, van dienstverlening tot aan een ambachtelijk bedrijf. Indien in de verkoop gebracht woonwerkwoningen niet worden afgenomen, kan in overleg met gemeente gekeken worden naar het omzetten naar stadswoningen.
Principetekening en referentie woon-werk woning
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
45
De Venen Opgesteld door Team OMV van OCW Toevoeging van 657 woningen en 2,2 inwoners per woning Functie
subnorm
datum: 08-07-2022
Norm Gemengd Stedelijk
per woning (een woning 2.2 inwoner)
metrage per voorziening
voorzienin gen per mee tellen woning (0 = (een subtotaal)
aantal voorzieningen
TOTAAL
metrage
BINNEN BUITEN Onderwijs Basisschool (inclusief BSO en gymzaal)
1 per 2320 woningen
3200
1,379
0,00043
1
0,3
kinderopvang
500
0,216
0,00043
0
0,3
basisonderwijs
2245
0,968
0,00043
0
0,3
636
gymzaal
455
0,196
0,00043
0
0,3
129
1200
0,517
0,00043
1
0,3
340
5910
1,159
0,00020
1
0,1
761
Basisschool buitenruimte Voortgezet onderwijs
> 1 per 5100 woningen
906
onderwijs
5000
0,980
0,00020
0
0,1
644
gymzaal
910
0,178
0,00020
0
0,1
117
500
0,098
0,00020
1
0,1
Buitenruimte voortgezet onderwijs
> 1 per 5100 woningen
906
142
340 761
64
TOTAAL
64 1668
404
Zorg en welzijn eerstelijnszorg
365 m2 per 1000 woningen
365
0,365
0,00100
1
0,7
huisarts
1 huisarts per 2.095 inwoners
110
0,116
0,00105
0
0,7
76
tandarts
1 tandarts per 2.000 inwoners
115
0,127
0,00110
0
0,7
83
apotheek
1 apotheek per 6.600 inwoners
40
0,013
0,00033
0
0,2
9
fysiotherapeut
1 fysiotherapeut per 1.075 inwoner
90
0,184
0,00205
0
1,3
121
verloskundige
1 verloskundige per 2.000 vrouwen in de vruchtbare leeftijd
240
10
0,003
0,00025
0
0,2
2
centrum jeugd en gezin
50 m2 pwe 1000 woningen/ 1 per 28000 woningen
1400
0,050
0,00004
1
0,02
33
Club- en buurthuis, Wijk- en buurtcentrum, Servicepunt XL
125 m2 per 1000 woningen
3100
0,125
0,00004
1
0,03
Club- en buurthuis
600
0,024
0,00004
0
0,03
Servicepunt XL
2500
0,101
0,00004
0
0,03
66
0,0
0
Overige invulling jeugdhonk, speelotheek, peuterspeelzaal, kinderboerderij, sculdhulpverleningloket, studentensoc, combi met horeca
240
33 82
82
16
Hulp richting werk en armoede
3m2 per 1000woningen
30
0,003
0,00010
1
0,9
2
2
Begeleid wonen, vervangend tehuis en opvang
200 m2 1000 woningen
35
0,200
0,00571
1
51,4
131
131
verslavingszorg
3,4 plekken per 1000 woningen
35
0,119
0,00340
1
30,6
78
TOTAAL
78 566
Kunst en cultuur cultuuranker
1.000-3.000 m2 1.800 m2 gemiddel 60 m2 per 1000 woningen
1000
0,06
6E-05
1
0,0
39,42
39
bibliotheek
Maatvoering: 500-1.500 m2 850 m2 gemiddeld 45 per woning
500
0,045
0,00009
1
0,1
29,565
30
TOTAAL
69
Sport sporthal
1 per 22.000 inwoners
3000
0,2318182
0,0001
1
0,1
152
152
zwembad
1 per 77.500 inwoners
4000
0,0658065
2,84E-05
1
0,0
43
43
buitensport
6000 m2 per 1000 woningen
TOTAAL GEBOUWD TOTAAL BUITEN
46
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
6
1
3942
3942 2498 4346
Maatschappelijk vastgoed MOG In de directe omgeving is grotendeels voorzien in de meeste maatschappelijke voorzieningen. Zo liggen de gebouwen van de Basisschool Anne Frank in het Laagveen, grenzend aan het plangebied. Wel is ruimte voor zorg- en welzijnsfuncties zoals een huisarts, psychische zorg, een apotheek en een functiegericht op het bieden van ondersteuning aan hulpvragen van bewoners zoals een buurtkamer. Maatschappelijke referentienormen Het college heeft op 01-02-2021 de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS 307513) vastgesteld. Door de ambitie om in een hoop tempo woningen bij te bouwen, is er de behoefte aan een richtinggevend document zoals de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen. De referentienormen maken aan de hand van de meest actuele woningbouwprogrammering inzichtelijk welke voorzieningen wenselijk zijn bij de beoogde bevolkingsgroei en met welk ruimtebeslag rekening gehouden dient te worden. De referentienormen bieden richting bij het bepalen van de voorzieningen in een gebied. Voor de Venen is er een overzicht gemaakt hoeveel vierkante meter voorzieningen op basis van de referentienormen nodig zijn als we rekening houden met het toevoegen van 657 woningen. In onderstaand tabel is het overzicht weergegeven waarin de verschillende voorzieningen worden benoemd.
Bij het realiseren van voorzieningen, dan wel het vergroten van het gebruik van nog onbenutte voorzieningen wordt per ontwikkeling bekeken of e.e.a. in of buiten het gebied wordt ingevuld.De voorzieningen zoals sportvelden, bibliotheek en onderwijsgebouwen zijn gebiedsoverstijgende voorzieningen. De Venen grenst aan de Anne Frankschool. Deze school heeft nog voldoende capaciteit. Een nieuwe basisschool zal in overeenstemming met het IHP Onder-wijshuisvesting moeten worden gerealiseerd. In de structuurvisie Zuidwest wordt gekeken waar deze voorzieningen een plek kunnen krijgen en daarmee het best tot hun recht komen. Een voortvloeisel van de structuurvisie is dat er gemonitord gaat worden of de voorzieningen daadwerkelijk gerealiseerd worden en meegroeien met het aantal woningen. Voor De Venen wordt daarom gefocust op zorg- en welzijnsvoorzieningen. De maatschappelijke voorzieningen (circa 350m2 BVO) die wel een plek krijgen binnen het plangebied zijn voornamelijk bedoeld voor de eerstelijnszorg voorzieningen (huisarts, psychische zorg, een apotheek) en bijvoorbeeld club-en buurthuis (buurtkamer). Daarnaast zou als optie gedacht kunnen worden aan het opnemen van een begeleid wonen concept als onderdeel van het woonprogramma.
Verdeling BOG en MOG Voor het gehele plangebied hanteren we twee type ruimtes voor zowel BOG als MOG, namelijk ruimte op de hoeken van de bouwblokken in de plint van de torens en tussenliggende woonwerkwoningen. De verdeling tussen de BOG en MOG op de hoekruimtes een verdeling van circa 50/50%. In De Venen zit ten minste 700 m2 BVO Voorzieningen. Dit wil zeggen dat er circa 350 m2 BVO aan BOG en 350 m2 BVO aan MOG is gereserveerd. Hierin is het uitgangspunt om de MOGreservering te realiseren op de hoeken bij de tramhalte. Uit het gehouden participatietraject is de wens voor een buurtgerichte lichte horeca gekomen. Deze functie zou ook ingevuld kunnen worden met een buurtkamer of andere ontmoetingsplek. De uiteindelijke invulling van deze 700m2 BVO voorzieningen hangt uiteraard ook af van de markt. Naast de minimaal 700m2 BVO in de hoekblokken van de torens, is er in het plangebied sprake van circa 30 woonwerkwoningen (circa 1300 m2) aan de Meppelweg. De wand langs de Meppelweg wordt, buiten de koppen met de 700m2 BVO voorzieningen ingevuld met woonwerkwoningen. Afhankelijk van o.a. beukmaat kan het exacte aantal in de uitwerking afwijken. Als een realistische termijn na start verkoop van de woonwerkwoningen deze niet verkoopbaar blijken, kan hierover in gesprek getreden worden met de gemeente.
Er is gekozen om deze voorzieningen aan de Meppelweg te situeren vanwege ligging nabij een OV-punt. Hierdoor zijn deze voorzieningen goed bereiken met het OV en dit sluit daarmee aan op de mobiliteitstransitie.
Onderverdeling plintruimte langs Meppelweg
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
47
5.3
Buiten- en collectieve ruimtes
Door de in De Venen geplande verdichting neemt het aantal bewoners flink toe. Hierdoor neemt de druk op de inrichting van de openbare ruimte toe vanuit de diverse belangen: (ondergrondse) infrastructuur en mobiliteit, ontmoeten, spelen en sporten, groen en ecologie. De directe woonomgeving is voor veel bewoners de eerste plek waar ze buiten komen en is medebepalend voor de keuze ergens te gaan wonen. Dat betekent dat naast toegankelijkheid en oriëntatiemogelijkheden, ruimte en aanleiding voor ontmoeting, spelen en bewegen een voorwaarde moet zijn bij de inrichting. Dat blijkt het best te gebeuren in een prettige, gezonde en groene omgeving. Bewoners geven bovendien aan het groen in hun wijk enorm te waarderen. In de Agenda Groen voor de Stad (RIS294705) wordt dan ook ingezet op groen kapitaal als basis voor een goede leefkwaliteit. Het doel is daarom het Haagse groen kwalitatief en natuurinclusief te ontwikkelen. Een gezonde openbare ruimte inrichting die uitnodigt tot bewegen, verblijven en ontmoeten is een van de sleutels voor het op gang brengen van de beoogde kanteling in Zuidwest.
48
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
In verband met hevigere buien en langere periodes van droogte is het bovendien noodzakelijk de openbare ruimte anders in te richten dan gebruikelijk: meer groen en minder verharding of, waar dat nodig is, meer waterdoorlatende (half) verharding. Intensivering van de (verharde) stad vraagt dus om bovengenoemde redenen in eenzelfde mate om intensivering van groen en groenkwaliteit. Omgekeerd blijkt een groene woonomgeving te zorgen voor toename van vastgoedwaarde. Naarmate de stad verdicht, neemt de waarde van het groen dus letterlijk en figuurlijk toe. Uitgangspunt is dat elke (vastgoed)ontwikkeling in De Venen bijdraagt aan deze groene kwaliteit van Den Haag; Door de ontwikkeling van straatgroen, door het aanleggen en versterken van openbaar groen, door het ontwikkelen en openbaar (toegankelijk) maken en houden van de groene binnentuinen, alsook door het versterken van de ecologie in het gebied door het realiseren van ecologische verbindingen, geveltuintjes, groene gevels en groene daken.
Een goed gebruik van de openbare ruimte zorgt voor meer mensen op straat, waardoor er meer spontane ontmoetingen ontstaan. Op voorwaarde dat mensen elkaar (enigszins) kennen, leidt dat ertoe dat het prettiger wordt om te bewegen. En dat zorgt er weer voor dat er meer mensen op straat zijn waardoor mensen elkaar (enigszins) leren kennen. De groen ingerichte ruimte binnen de bouwblokken in Hoogveen als collectieve toegang naar de openbare ruimte helpt deze cyclus op gang te brengen.
Huidige en toekomstige gebruikswaarde De directe woonomgeving is er in de eerste plaats voor de bewoners nu en in de toekomst. Uitgangspunt voor het ontwikkelen van de buitenruimte in De Venen is daarom dat het huidige gebruik en de gebruikswensen in de verdere uitwerking middels participatie nauwkeurig in beeld worden gebracht om het ontwerp buitenruimte zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte van de huidige en toekomstige bewoners. Omdat de bewonerssamenstelling en gebruikerswensen in de tijd kunnen veranderen is het uitgangspunt bovendien het inbouwen van aanpasbaarheid bij het ontwerpen van de openbare ruimte om ook toekomstige veranderingen in gebruik en behoeftes van nieuwe bewoners te kunnen faciliteren. Typering en samenhang buitenruimte De Venen wordt door de herontwikkeling een groen stedelijk woonmilieu waarin de bouwblokken en stempels als ruimtelijke eenheden in een groen ruimtelijk raamwerk liggen. De bouwblokken en stempels herbergen altijd een binnentuin: een belangrijk groen verlengstuk van de openbare ruimte én een middel om meer collectiviteit en sociale cohesie te bereiken. Via openingen in de bouwblokken en stempels heeft de collectieve binnenwereld een fysieke en zichtrelatie met de openbare wereld. De collectieve ruimtes binnen en buiten de bouwblokken vormt in De Venen een belangrijk samenbindend element.
Uitgangspunt is daarom het karakter van de openbare ruimte te vergroenen en het collectieve groen verder door te ontwikkelen: in de openbare ruimte en binnen de ruimtelijke eenheden.
Referenties binnentuinen
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
49
P
P
B P
A
F
E
C
D P
Overzicht van profielen openbare ruimte
50
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
D Inrichtingsprincipe | HOR Voor het ontwerp van de openbare ruimte geldt het Handboek openbare ruimte. Het handboek openbare ruimte geeft principes voor wegprofielen. Belangrijker is echter welke functie de openbare ruimte heeft. Bij het ontwerpen van de openbare ruimte gaan we meer uit van de voetganger en fietsers en wordt de auto minder dominant. De bouwblokken in het Hoogveen zijn in elk geval aan één zijde bereikbaar per auto, vuilniswagen, pakketbezorger etc. De nadruk komt meer te liggen op verblijven dan op ontsluiten. Dit sluit ook aan bij de principes van Duurzaam Veilig.
F
E
Trottoir langs of gelegen in nabijheid van rijbaan hebben een minimale maat van 2,5 meter. Wanneer deze minimale maat, door bijvoorbeeld de vergroeningsopgave, niet passend is in het ruimteprofiel, wordt een obstakelvrije voetgangersruimte van te minste 2,3 meter breed aangehouden. Binnen deze maatvoering is het mogelijk om wandelen, bewegen en ontmoeten te stimuleren zonder dat men last heeft van elkaar en een bijvoorbeeld lichtmasten, bomen of fietsparkeren. Ook wordt hiermee de toegankelijkheid voor mindervaliden gewaarborgd.
B
De informele voetpaden in openbare binnenterrein of doorsteken hebben gezien de ligging en context een afwijkende maatvoering en hoeft niet te voldoende aan de maatvoering die gesteld is voor trottoirs gelegen langs of nabij rijbanen. Naast de meer technische maatvoering gelden de volgende uitgangspunten voor een trottoir of voetpad: • Veiligheid • Belevingswaarde • Toegankelijkheid
A C PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
51
Groennorm Net als voor de rest van Den Haag Zuidwest geldt voor het deelgebied De Venen een maatschappelijke referentienorm van 16 m2 groen per woning. Voor de groennormering is het gehele gebied tussen de Meppelweg, Beresteinlaan, Hengelolaan en Lozerlaan als uitgangspunt genomen. In dit gebied is het (openbare) groen in verhouding tot het totale aantal woningen, nu en in de toekomst, in kaart gebracht. In de huidige situatie kent dit gebied 946 woningen en 110 zorgwoningen in de voormalige Lozerhof. Er is 21.092 m2 openbaar groen aanwezig. Groen op het terrein van de corporaties is hierbij niet meegerekend. Dit komt neer op 20,0 m2 groen per woning. In de nieuwe situatie zijn er, op basis van de proefverkaveling, 1972 woningen. Dit is inclusief 136 zorgwoningen bij de Lozerhof. Door het toevoegen van twee openbare doorsteken tussen Hoogveen en de Meppelweg van minimaal 15 meter breed, en de vergroening van een aantal straatprofielen neemt de hoeveelheid openbaar groen toe tot 13.365 m2. Hiermee wordt tevens voldaan aan het streefgetal van 5% vergroening uit de Kadernota openbare ruimte (RIS 310884). Bovendien wordt voorgesteld het corporatiegroen tussen de bouwblokken in de stempels in Mosveen openbaar te maken. Op die manier houdt de gemeente regie over het openbare, groene karakter en de in deze gebieden aanwezige speelvoorzieningen.
De totale oppervlakte neemt daarmee toe tot 34.457 m2, 17,47 m2 per woning. Daarmee voldoet het gebied aan de gestelde referentienorm. De referentienorm richt zich uitsluitend op het openbare groen, in beheer bij de gemeente.
Openbaar groen De Venen Bestaand openbaar groen Plangebied Rekengebied voor speelnormering Overzichtskaart groennormering met aantallen woningen
52
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
In de praktijk speel het corporatiegroen bij de beleving en de gebruikswaarde van de buurt een belangrijke rol. Ook al is de toegankelijkheid van de huidige binnentuinen van de corporatie soms beperkt tot de direct omwonenden, het groen en de aanwezige voorzieningen (ontmoetingsplekken, speelvoorzieningen) dragen zeer positief bij aan een prettige leefomgeving. De nieuwe binnentuinen tussen Hoogveen en Meppelweg zijn straks in eigendom van de VVE en zijn dus niet meegeteld in de groennorm, maar vormen wel een belangrijke aanvulling daarop. Het overdag openbaar toegankelijk zijn van deze collectieve binnentuinen, gelegen op het dak van de parkeergarages, is daarbij wenselijk. Om de belangrijke aanvulling op de groenbeleving binnen De Venen te borgen is het uitgangspunt om voldoende gronddekking op de constructie te realiseren voor volwaardig groen inclusief bomen en struiken, voldoende waterberging en de mogelijkheid om gras of bijvoorbeeld een moestuin aan te leggen. Ter plaatse van bomen heeft het pakket een dikte van minimaal 1 meter of zijn er openingen in het dek waardoor de bomen heen groeien. Voor de groei van bomen op daken geldt hierbij een andere groeiplaatsinrichting dan standaard in de volle grond.
Daarnaast is er ook sprake van grote (regionale) groenvoorzieningen in de directe omgeving, zoals de Uithof, die een positieve bijdrage kunnen leveren voor de leefomgeving van De Venen. De toegankelijkheid van dit natuurgebied is door de Lozerlaan niet optimaal, maar vanuit de ambities voor de gebiedsagenda Uithof en Structuurvisie Den Haag Zuidwest zal dit in de toekomst aantrekkelijker moeten worden. Daarnaast is er de aanwezigheid van Hengelopark en Marinipark.
Groen in de omgeving van De Venen Bestaand
Toekomst
Grondgebruik op basis van proefverkaveling
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
53
Gezondheid Den Haag scoort volgens De Atlas Voor Gemeenten binnen de G50 relatief slecht op zowel deelname aan sport als op ervaren gezondheid en zorgkosten. Zoals in de cijfers is te zien (bron: Den Haag in Cijfers), is de gezondheid van bewoners van Zuidwest zorgelijk. Zes van de tien inwoners is langdurig ziek. Een slechte luchtkwaliteit buitenhuis, geluidsoverlast en vochten schimmelproblemen in woningen hebben een negatief effect. Op mentaal vlak kan eenzaamheid bijdragen aan een ongezond leven. En in Den Haag Zuidwest wonen relatief veel mensen met geestelijke gezondheidsproblemen. Nog niet duidelijk is of er een relatie is tussen gemeentelijk sportbeleid (en -budget) en sportdeelname, maar duidelijk is wel dat sport en bewegen goed zijn voor de gezondheid en dat de mogelijkheid tot bewegen in de openbare ruimte een belangrijke plek verdient. Het motto is daarom Openbare Ruimte: Zien bewegen, doet bewegen. In de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS 307513) geeft formele normen voor ruimtelijke reserveringen (aantallen/ m2). Het gaat echter niet alleen om cijfermatige doelen. Spelaanleidingen in de collectieve of openbare ruimte of de gelegenheid om te spelen zonder dat het direct tot overlast leidt, zijn dan ook van belang evenals het uitnodigen tot beweging. Dit geldt ook voor volwassenen.
Bij de verdichtingsopgave in heel Den Haag Zuidwest is het streven naar een intensiever gebruik van (openbare) ontmoetingsruimte of -plekken. Dit zal door een slimme inrichting ook nieuwe bewegingsvormen in sport en spel moeten accommoderen (urban sports, outdoor fitness) die minder actieve generaties stimuleert om te bewegen.
54
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
Het streven is bovendien dat aanbod van sport beter aansluit op de vraag naar sport en zo nodig de verhouding tussen georganiseerde en ongeorganiseerde (informele) sport beter in balans wordt gebracht. De blik is daarom niet alleen gericht op de sportactiviteiten zelf, maar ook op hun betekenis voor de wijk waarin ze zijn gelegen en op de mogelijkheden voor ongeorganiseerde sport in de wijk. Een beweegvriendelijke omgeving is afhankelijk van de inrichting, de sociale veiligheid en de verkeersveiligheid. Dat vraagt om kwalitatief goed ingerichte, obstakelvrije, doorgaande en afwisselende routes en buitenruimtes (connectiviteit) en voldoende beweegaanleidingen en -voorzieningen en programmatische activiteiten. Voor het project De Venen wordt binnen het plangebied vooral de focus gelegd om openbare ruimte zo in te richten dat de bewoners en bezoekers van het gebied goed en fijn door het de buurt kunnen bewegen. De straatprofielen worden aangepast waardoor er meer ruimte is voor de wandelaar/hardloper/fietser. De openbare ruimte moet uitnodigen om te gaan bewegen. In de binnenterreinen worden voorzieningen getroffen voor de kleinere kinderen door het realiseren van speeltoestellen.
Speelnormering kinderen + kwaliteitsimpuls Hengelolaanpark In de overzichtskaart loopafstanden tot speelvoorzieningen is de invulling van de speelnormering binnen De Venen weergegeven. Het spelen voor 0-6 jaar vindt plaats in de openbare en collectieve binnentuinen (m.u.v. de binnentuin bij het Beresteinlaanblok). Hiervoor moet bij de collectieve binnentuinen een instandhoudingsverplichting overeengekomen worden. In het ontwerp voor De Venen zal rekening gehouden worden met het aantal m2 openbaar groen, speelvoorzieningen, speelveldjes (Cruyff-en Krajicek Courts) en sporten in de openbare ruimte. In de Haagse Maatschappelijke Referentienormen zijn voor deze aspecten ook referentienormen opgenomen. Voor De Venen is het hele blok tussen de Lozerlaan, Meppelweg, Berensteinlaan en Hengelolaan bekeken. Binnen dit gebied zijn er in de nieuwe situatie (bestaand en nieuw samen) 1972 woningen. Op basis van de speelvoorzieningennorm (bij 1972 woningen) betekent dat: per leeftijdscategorie de volgende ruimte voor speelvoorzieningen gewenst: 1440 m2 speelvoorzieningen voor 0-6-jarigen 1850 m2 speelvoorzieningen voor 7-12-jarigen 1875 m2 speelvoorzieningen voor 13-18-jarigen De speelvoorzieningen voor 0-6-jarigen zijn gebonden aan korte loopafstanden en zijn verdeeld over de stempels van Mosveen, en de binnentuinen van Hoogveen.
Voor het Berensteinblok, wat geen ruime binnentuin heeft, is op het pleintje aan de Berensteinlaan een plek voorzien.
Overzichtskaart loopafstanden tot speelvoorzieningen
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
55
De speelplekken in de stempels Mosveen zijn samen ca. 300 m2. De spelaanleidingen in het groen zijn hierbij nog niet meegerekend. Op het pleintje bij de Berensteinlaan kan 100 m2 aan speelvoorziening gerealiseerd worden. Dan resteert er nog een ontwerpopgave van 1040 m2 speelvoorzieningen voor 0-6-jarigen voor de drie binnenterreinen van Hoogveen. Hiervoor is circa 400 m2 voor elk van de twee grote binnentuinen en circa 240 m2 voor de middelste kleinere binnentuin van Hoogveen gereserveerd. Voor de oudere leeftijdscategorieën (7-12-jarigen en 13-18-jarigen) vindt het spelen plaats in het Hengelolaanpark. Het Hengelolaanpark is qua centrale ligging, actieradius en concentratie van voorzieningen geschikt voor het totale plangebied. In de huidige situatie ligt in het Hengelolaanpark al 2800 m2 aan verhard speeloppervlak (hardlooptrack, basketbalveld, speelstrip). Volgens de norm is 3725 m2 nodig. De ontwerpopgave is daarmee 925 m2 speelvoorziening toe te voegen in het gebied. Daarnaast is er ook nog een aparte norm voor speelveldjes zoals Cruyff- of Krajicek courts, 1 m2 per woning, voor het totale plangebied 1972 m2. Ook deze functie zou goed passen binnen het Hengelolaanpark, mogelijk vervult het bestaande basketveld al voor een deel in deze behoefte, er is ook ruimte om een deel van het groen in het Hengelolaanpark hiervoor te gebruiken.
Speelvoorziening 0-6 jaar Speelvoorziening 7-12 jaar Speelvoorziening 13-18 jaar Plangebied Rekengebied voor speelnormering Overzichtskaart speelnormering kinderen met aantallen woningen
56
PUK DE VENEN - NOVEMBER 2022
In dat kader zal ingezet worden op een kwaliteitsimpuls van het Hengelolaanpark en het toevoegen van speelvoorzieningen zoals die ook in een Johan Cruijfcourt aanwezig zijn. Bij het ontwerp voor de speelvoorzieningen zullen omwonenden worden betrokken met een participatietraject. Welke vormen van spelen voor de leeftijdscategorieën 7-12 en 13-18-jarigen precies gewenst zijn kan nu nog niet worden bepaald, hiervoor is overleg met de gebruikers en de omwonenden nodig. Voor het participatietraject voor de kwaliteitsimpuls voor het Hengelolaanpark zullen de bewoners van De Venen en ook de omwonenden van het Hengelolaanpark (buiten het plangebied De Venen) betrokken worden bij de inrichting. Voor wat betreft sporten in de openbare ruimte wordt langs het Hengelolaan een wandel/hardlooproute gemaakt die de verbinding maakt met de Uithof en Zuiderpark. Binnen het plangebied kan de gestelde norm voor sporten in de openbare ruimte niet gehaald worden. In de ontwerp structuurvisie/ omgevingsvisie Zuidwest wordt verder invulling gegeven over hoe sporten in de openbare ruimte ingepast wordt binnen heel Zuidwest.
Afval Afval is een grondstof. Waar Den Haag de afgelopen jaren heeft ingezet op recycling, wordt de komende jaren ingezet op hergebruik. De schaal van de ontwikkeling in De Venen maakt het mogelijk om hiervoor duurzame oplossingen te realiseren zoals circulaire afvalverwerking en afvalscheiding. Alternatieven voor een gescheiden inzameling van afval bij hoogbouw worden momenteel onderzocht bijvoorbeeld in de vorm van perscontainers. Bij voorkeur wordt oud papier en karton en PMD gescheiden ingezameld. Door het gebruik van ORAC’s i.p.v. afvalzakken is veel vervuiling van de buitenruimte teruggedrongen, maar helaas kan het zo zijn dat bij ORAC’s afval wordt bijgeplaatst en daarmee zorgt voor vervuiling van de openbare ruimte. Inpandige inzameling (of: op eigen terrein) en kortstondig opstellen van afvalcontainers aan de straat levert de minste aanleiding tot vervuiling (i.c.m. voldoende afvalbakken) Aanvullend onderzoek is nodig om de mogelijkheden van de verschillende inzamelmethoden af te wegen. Uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn: • Afvalinzameling belast de openbare ruimte niet. In principe staan inzamelmiddelen op eigen terrein. Dat kan inpandig of uitpandig in de vorm van rol(pers)containers en/of laadkisten. In overleg behoort een eventueel perssysteem tot de mogelijkheden mits aan de voorwaarden wordt voldaan die hieraan door gemeente worden gesteld.
Dit kunnen bijvoorbeeld voorwaarden zijn over het soort systeem (een systeem dat door de HMS wordt geaccepteerd en gebruikt), het beheer van het systeem (door de beheerder/gebouweigenaar) en voldoende en verkeersveilige manoeuvreer- en opstelruimte voor bereiken en legen van het systeem in de openbare ruimte. • Bij nieuwbouw wordt verzameling en scheiden van afval inpandig opgelost. Hiervoor moeten in elk bouwblok één of meerdere ruimtes worden gereserveerd.
•
•
Uitzondering op deze regels zijn de nieuwbouwwoningen (BEBO-woningen) langs het Laagveen, waarvoor de afvalinzameling wordt geregeld in het openbare gebied middels ORAC’S. Voor de renovatie-flats en de renovatie eengezinswoningen worden de afvalinzameling geregeld in het openbare gebied via ORAC’s, ervan uitgaande dat het aantal huishoudens van de renovatieblokken ongewijzigd blijft. Bij gestapelde bouw dient de inzameling van afval zo circulair mogelijk te gebeuren: dicht bij de bron en op basis van hergebruik in de wijk, bijvoorbeeld composteren van GFT-afval in de binnentuinen, reparatie van apparaten, het weggeven van spullen, ect. Dit principe moet zo goed mogelijk in de bouwblokken, stempel of in de buurt worden gefaciliteerd.