RIS311848 Bijlage 1

Het pijplijnproject ‘De Hoge Vrijheid’ is een treffend voorbeeld van hoe betaalbaarheid en vormen van opdrachtgeverschap samen kunnen gaan. Van de appartementen die in dit project verkocht worden (dus los van de kadewoningen en de penthouses) valt 85% van de woningen binnen de Nationale Hypotheekgarantie. Naast het feit dat de appartementen in medeopdrachtgeverschap gerealiseerd worden, wordt het gebouw ook energieneutraal gebouwd. Bij een CPO-project is betaalbaarheid ook een duidelijke motivatie om voor CPO te kiezen. Dit was het project aan de Petroleumhaven, Blok D. Hier kregen starters met de Ik Bouw Betaalbaar regeling de kans om 40 appartementen te realiseren. Specifieke eisen worden als twee na grootste reden om tot opdrachtgever over te gaan genoemd. Voorbeeld is het CPO-project Laan van Poot (ook wel bekend als HellasDuin) dat 42 levensloopbestendige woningen oplevert. De behoefte aan zorg is maar een enkele keer geïdentificeerd als reden, respectievelijk in het pijplijnproject Albatros 85 waar 12 kangoeroewoningen worden gerealiseerd. Levensovertuiging kon twee keer geïdentificeerd worden bij het pijplijnprojecten Villa Futura, waar toekomstige eindgebruikers de levensovertuiging hebben om graag samen te willen leven in een hechte community, en Bethelkerk waar eindgebruikers een wooncollectief vormen.

Als we kijken naar de motivatie van de soorten opdrachtgeverschap, dan valt het op dat IPO in de drie grootste redenen het meest vertegenwoordigd is. Dit is nogmaals te verklaren door het feit dat het aantal IPO projecten (22) significant hoger ligt dan het aantal CPO projecten (7) en MO projecten (1 in de pijplijn). Daarnaast is er in geen één CPO of MO project de motivatie van specifieke eisen gevonden. Dit betekent echter niet dat de motivatie van specifieke eisen niet bestond, de motivatie is echter

21

niet achterhaald op basis van de beschikbare informatie. Betaalbaarheid is in alle drie de vormen van opdrachtgeverschap een motivatie om aan een project deel te nemen. Uit de figuur blijkt dat betaalbaarheid ook een motivatie was voor de projecten in de pijplijn, echter is het van sommige projecten in de pijplijn nog onbekend hoeveel deelname aan het project gaat kosten. Initiatiefnemer Qua initiatiefnemers wordt er onderscheid gemaakt tussen de overheid (OV), eindgebruiker (EG), eindgebruikers als collectief (EC), een ontwikkelaar (ON), wooncorporatie (WC) en zorgpartijen (ZP). In 3 gevallen, de pijplijnprojecten Villa Futura, Bethelkerk en Buurtgoed Vastgoed, was niet de overheid maar een collectief aan eindgebruikers initiatiefnemer van een project. De overheid (de gemeente Den Haag) was de initiatiefnemer van de overige projecten. Dit komt omdat vrijwel alle woonvormen met de eindgebruiker centraal die zijn gerealiseerd zijn uitgegeven via de Kavelwinkel, wat een initiatief van de gemeente Den Haag was. Nu het aantal kavels en klusobjecten dat via de Kavelwinkel kan worden verkocht slinkt, is het logisch dat het aandeel van de overheid in pijplijnprojecten afneemt en dat andere initiatiefnemers opstaan. In de gevallen die bekend zijn, zijn die Centrum Groepswonen (Villa Futura en Bethelkerk) en een collectief aan buurtbewoners in Segbroek (Buurtgoed Vastgoed).

Figuur 11: Projecten naar initiatiefnemer 3.3

Conclusie

Al met al heeft de gemeente Den Haag tussen 2017 en 2020 een positieve ontwikkeling mogelijk gemaakt in de Haagse woningmarkt. Aan het oorspronkelijke doel van de inzet van de Kavelwinkel is ruimschoots voldaan: de uitgifte van kavels en klusobjecten heeft een boost opgeleverd aan de woningmarkt Tussen 2017 en 2020 zijn 462 woningen gerealiseerd waarin eindgebruikers centraal stonden. 326 van deze woningen zijn in IPO-verband gerealiseerd, 136 in CPO. Vanaf 2021 komen daar nog minstens 200 woningen bij die vanuit de pijplijn worden gerealiseerd. Het woord

22

‘minstens’ is hier belangrijk, omdat het voor de Trekvlietzone en Vroondaal onbekend is hoeveel woningen er gerealiseerd kunnen worden. Ook is het nog niet duidelijk hoeveel woningen er via Buurtgoed Vastgoed gerealiseerd kunnen worden. Dit betekent dat het daadwerkelijke aantal woningen dat in de pijplijn zit, positief kan worden bijgesteld. Met de inzet van de Kavelwinkel heeft Den Haag laten zien dat een structurele bouwstroom van woonvormen met de eindgebruiker centraal mogelijk is. Daarbij is het van belang om te benadrukken dat, op een paar particuliere initiatieven na, de projecten in de pijplijn voornamelijk bestaan uit projecten die vanuit de Kavelwinkel zijn gestart. Echter is de inzet van de Kavelwinkel, mede door de veranderende opgave, de druk op de woningmarkt en het schaarse aantal kavel en maatschappelijk vastgoed dat de gemeente nog bezit, niet meer zo groot als toen. Dit betekent dat de gemeente als grootste initiatiefnemer is weggevallen wat ervoor zorgt dat er na de huidige pijplijn, nog weinig nieuws op de planning staat. Het is dus zaak om de structurele bouwstroom die de gemeente in gang heeft gezet, ook voor de toekomst op peil te houden, zij het op een andere manier. Wanneer men dieper op de projecten inzoomt, kan er worden gesteld dat bijna alle doelgroepen (op de zorgdoelgroepen na), bediend werden.

Echter kwamen sommige meer kapitaalkrachtige doelgroepen vaker voor projecten in aanmerking vanwege de kosten van de kavels/klusobjecten die na het aantrekken van de markt in 2016 meestegen met de marktprijzen. Dit betekent niet dat het verkrijgen van een betaalbare woning via de Kavelwinkel onmogelijk was. Veel projecten kenden een verscheidenheid aan prijzen, maar het aantal betaalbare kavels was wel in de minderheid. Daarnaast maakte de gemeente speciale projecten toegankelijk voor starters met de IBB-regeling. Via de kavelwinkel is er geen project uitgegeven dat speciaal bestemd was voor zorgdoelgroepen. Uiteraard is het wel mogelijk dat een van de eindgebruikers uiteindelijk een zorgwoning voor zichzelf heeft gerealiseerd, zoals bij Albatros 85, maar dit is niet bij elk project na te gaan. Tussen 2017 en 2020 zijn er vooral eengezinswoningen opgeleverd en waren alle woningen die gerealiseerd werden koopwoningen. De meeste projecten vonden een plek in een nieuwbouwwijk, maar daarnaast zijn de overige projecten vrijwel gelijkmatig over de stad verspreid. Ecologische eisen en betaalbaarheid waren de twee meest geïdentificeerde motivaties voor eindgebruikers om een rol als opdrachtgever aan te nemen.

Dit heeft te maken met het feit dat de gemeente in vrijwel alle projecten duurzaamheidseisen opnam in de kavelpaspoorten, de IBBregeling en het feit dat kavels voor verschillende prijskaartjes werden verkocht. Als laatste de initiatiefnemer: die was bij uitstek de gemeente Den Haag. Op 3 pijplijnprojecten na (Villa Futura, Bethelkerk en Buurtgoed Vastgoed) werden alle projecten geïnitieerd door de gemeente.

23

24

4.

Resultaten enquête: wat vindt de stad?

In een evaluatie is het niet alleen belangrijk dat de tot nu gerealiseerde projecten in beeld worden gebracht, maar ook dat de perceptie van betrokkenen gepeild wordt. Dit is gedaan door middel van een online enquête die meer dan 300 respondenten heeft bereikt. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste resultaten van de enquête gepresenteerd. Alle resultaten zijn te vinden in bijlage 5. 4.1

Enquêteresultaten

Respondenten De 320 respondenten van de enquête zijn onder te verdelen in vier categorieën; initiatiefnemers van geslaagde projecten, initiatiefnemers wiens projecten niet zijn afgerond, ontwikkelaars, architecten en aannemers en mensen met een concreet idee (dit kunnen zowel eindgebruikers als projectontwikkelaars zijn). Het aantal respondenten binnen de verschillende categorieën is niet gelijk verdeeld. Elke categorie heeft binnen de enquête zijn eigen vragen die voor de desbetreffende categorie interessant zijn. Ook zijn er een aantal algemene vragen afgenomen die voor alle groepen van toepassing zijn.

Figuur 12: Respondenten naar ervaring (C)P/MO

De respondenten komen uit verschillende leeftijdscategorieën; waar de initiatiefnemers van geslaagde projecten vooral boven de 65 jaar zijn, ligt de leeftijd bij de eindgebruikers van een onvoltooid project eerder tussen de 45-65 jaar. Mensen met een concreet idee liggen vaak in dezelfde leeftijdscategorie of nog een categorie lager (30-35 jaar). Voordat de respondenten begonnen aan een project woonden ze veelal in koopwoningen tot €320.000,- euro of boven deze grens, en individuele huurwoningen in voornamelijk het middensegment (tot €1054). Slechts enkelen van hen woonden in collectieve initiatieven, meestal met zelfstandige woonunits.

25

De motivatie om een eigen project te willen realiseren komt bij de eindgebruiker het vaakst voort uit de passie voor het ontwerpen van een eigen woning. Andere Figuur 13: motivatie van eindgebruikers motivaties zijn het hebben van hele specifieke woonwensen, de aanlokkelijke prijs van een eigen project, het onvermogen een geschikte woning op de arbeidsmarkt te kunnen vinden en de wens om collectief te willen gaan wonen. Voor projectontwikkelaars is de motivatie vooral gebaseerd op het vrijkomen van een geschikte locatie en het willen leveren van een bijdrage aan de (betaalbare) woningmarkt.

Figuur 14: Motivatie van een ontwikkelaar

Concrete projecten Om een beter beeld te krijgen van de verschillende projecten die door respondenten zijn opgezet of nog in het verschiet liggen, zijn over een paar belangrijke aspecten in de enquête vragen gesteld. Hierbij zijn vorm van opdrachtgeverschap, het soort project, de woonvorm en de grootte van het project in acht genomen.

26

Uit de enquête blijkt dat de meeste respondenten voor hun (voorgestelde) project als vorm van opdrachtgeverschap voor het particulier opdrachtgeverschap kiezen. Bij de initiatiefnemers met onvoltooide projecten is een groot aandeel in collectief particulier

Figuur 15: woonvormen

opdrachtgeverschap ontwikkeld. De vorm medeopdrachtgeverschap werd slechts een enkele keer aangevinkt, vooral door een projectontwikkelaar met een concreet idee voor een project. De initiatiefnemers van het project waren over het algemeen de respondenten zelf. Bij eindgebruikers van voltooide en onvoltooide projecten speelde de gemeente ook een aanzienlijke rol als initiatiefnemer en heel af en toe ook de projectontwikkelaar. Bij de projectontwikkelaar kwam dit echter helemaal niet uit de resultaten; hier waren het ook voornamelijk particulieren die de initiatieven namen. Wanneer we dan verder kijken naar het soort projecten die respondenten willen opzetten, gaat het voornamelijk om nieuwbouwprojecten. Echter kan men ook zien dat transformatieprojecten in trek zijn bij de eindgebruikers met een concreet idee; iets minder dan de helft van de respondenten uit deze groep koos hiervoor. De woonvormen van de projecten zijn overwegend individuele woonvormen zoals huizen of appartementen. Hoewel initiatiefnemers van onvoltooide projecten in eerste instantie ook voor individuele woonvormen kiezen, kiest 22% van de respondenten voor collectieve woningen met zelfstandige woonunits en 11% voor collectieve woningen zonder zelfstandige woonunits.

Ook bij projectontwikkelaars zien we naast het grote aandeel van individuele woningen (50%) ruimte voor collectieve initiatieven met zelfstandige woonunits (30%). Opvallend is dat mensen met een concreet idee veel diverse ideeën hebben over de mogelijke woonvormen. Zo zien projectontwikkelaars ook kansen voor woon-werk combinaties en innovatieve ideeën als wonen-op-daken. Ook bij eindgebruikers met een concreet idee valt het wonen-opdaken in de smaak; 15% van de respondenten kiest hiervoor.

27

De grootte van het (beoogde) project zit meestal tussen de 20 en 50 woningen. Zoals verwacht worden grotere projecten van 50 woningen of meer alleen door projectontwikkelaars geambieerd of uitgevoerd.

Figuur 16: Omvang van het project.

28

Betrokkenheid bij het project Niet alleen de verschillende aspecten van het project zijn in de enquête meegenomen, maar ook de betrokkenheid van de initiatiefnemer en ontwikkelaar tot het project zijn in kaart gebracht. De initiatiefnemers voor zowel een gerealiseerd, een niet afgerond project als een projectontwikkelaar geven grotendeels aan vanaf het eerste initiatief bij het project betrokken te zijn geweest. In sommige gevallen is de respondent betrokken vanaf de schetsfase. In slechts enkele gevallen komen ze pas in latere fases met het project in aanraking. De respondent van een gerealiseerd project is over het algemeen tevreden over de mate van medezeggenschap. Vooral op thema’s als de financieringsvorm, de woningplattegrond, de gevel van het huis en de architectuur van het huis had de eindgebruiker veel zeggenschap. Het minst zeggenschap had de respondent van een gerealiseerd project op de locatie van het huis en de komst van collectieve voorzieningen. Ook geeft 57% van hen aan op een bepaald moment meer zeggenschap te willen hebben gehad. Dit zou vooral gaan om thema’s zoals het ontwerp van de verdere woonomgeving, de komst van collectieve voorzieningen en de grootte van het huis. Vanaf de andere kant geven projectontwikkelaars aan veel zeggenschap te hebben gegeven aan de eindgebruikers van hun projecten.

Vooral op de architectuur van het huis, de woningplattegrond en de grootte van het huis hadden de eindgebruikers veel zeggenschap. Anders dan de bevindingen van de eindgebruiker zelf, geeft de ontwikkelaar wel aan veel zeggenschap te hebben gegeven aan de eindgebruiker als het ging om het ontwerp van de verdere woonomgeving.

Figuur 17: betrokkenheid in fases van project

Tevredenheid In de enquête is de tevredenheid over de gerealiseerde projecten onder respondenten gemeten. Respondenten hebben op een schaal van 1 tot 5 hun tevredenheid over verschillende aspecten zoals het bouwproces, de woning en de buurt en het contact met de buren kenbaar gemaakt. Voor de initiatiefnemer van een gerealiseerd project blijkt uit de resultaten dat deze met het bouwproces over het algemeen tevreden was. Met de kwaliteit van de oplevering was de respondent erg tevreden en ook de snelheid van het bouwproces wordt goed beoordeeld. De communicatie met de

29

gemeente scoort hier het laagst. De woning en buurt bevallen deze groep respondenten ook erg goed. De uiteindelijke woning en architectonische kwaliteiten zijn goed en ook met de buurt zijn ze tevreden. De grote meerderheid van deze groep (81%) zou dan ook nog een keer de regie willen hebben bij een woonproject. Voor initiatiefnemers van een onvoltooid project ligt dit iets anders. Hoewel 75% aangeeft nog een keer de regie te willen hebben, geeft 13% aan te lang op de woning te moeten hebben gewacht en 12% dat het teveel tijd en energie heeft gekocht. Obstakels Tijdens de ontwikkeling van een project zijn de respondenten tegen verschillende dingen aangelopen. Over het algemeen zitten de verschillende groepen respondenten redelijk op dezelfde lijn. Zo geven een groot aantal respondenten aan dat de samenwerking met de gemeente soms traag of ingewikkeld verliep. Vooral eindgebruikers van gerealiseerde of onvoltooide projecten liepen hiertegen Figuur 18: ondervonden obstakels aan. Andere obstakels waren de kosten of de financiering van het project. De onverwachte kosten lopen vooral bij respondenten van gerealiseerde projecten op, waar de projectontwikkelaar eerder last heeft de financiering voor zijn projecten rond te krijgen. De initiatiefnemers van een onvoltooid project liepen vooral vast op het ingewikkelde afstemmingsproces.

De andere groepen geven dit obstakel eveneens een hoge score. Voor iemand met een concreet idee blijkt het grootste struikelpunt bij uitstek het vinden van een geschikte locatie voor het project. Het laatste punt dat ook in alle groepen naar voren komt als een probleem is de onduidelijkheid in de regelgeving. Stadsdelen met potentie De respondenten geven in de enquête aan dat er verschillende stadsdelen met potentie in acht te nemen zijn in Den Haag. Zo is Segbroek in de afgelopen tijd uitgegroeid tot een stadsdeel met veel initiatieven; 9 projecten werden er door particulieren gerealiseerd en 2 door ontwikkelaars. Ook zijn er 10 respondenten met concrete ideeën voor het stadsdeel, waarvan 7 van particulieren en 3 van ontwikkelaars. In Laak en Loosduinen zijn door particulieren de afgelopen jaren beide 5 initiatieven tot stand gebracht. Ook in Escamp werden er 4 initiatieven tot stand gebracht en zijn er liggen er nog 4 initiatieven op tafel. Hoewel LeidschendamYpenburg niet ver achterloopt (met 3 gerealiseerde initiatieven), zijn er hier vooral respondenten met concrete ideeën voor het stadsdeel (6). Het stadsdeel Scheveningen loopt qua gerealiseerde projecten het verst achter; er werden geen

30

projecten gerealiseerd door respondenten, wel zien respondenten er potentie voor de toekomst. Segbroek, het centrum en Scheveningen hebben uiteindelijk volgens de respondenten de grootste potentie voor toekomstige projecten.

Figuur 19: overzicht gerealiseerde en mislukte projecten en concrete ideeën

Rol van de gemeente De rol die de gemeente zou moeten hebben binnen het kader van dit onderzoek ligt volgens de respondenten niet alleen in het financiële aspect. Iemand met een concreet idee voor een project ziet de rol van de gemeente vooral in het bieden van een geschikte locatie, een logische uitkomst nadat dit voor deze groep het grootste obstakel bleek. Voor het mogelijk maken van woonvormen met Figuur 20: rol van de gemeente eindgebruiker centraal zien niet alleen de eindgebruikers- maar ook de ontwikkelaars met een concreet idee een rol voor de gemeente weggelegd. Ook zou het inzicht bieden in bepaalde procedures en volgens hen een bijdrage leveren aan verbeteringen van de huidige werkwijze.

31

Niet alleen de mensen met concrete ideeën, maar ook projectontwikkelaars van gerealiseerde projecten zien vooral een rol voor de gemeente in het op de markt zetten van locaties (actief grondbeleid). Verder zou de gemeente woonvormen met eindgebruiker centraal mogelijk moeten maken en vraag en aanbod actief aan elkaar moeten koppelen. Om de ambitie te realiseren is volgens hen echter niet hoofzakelijk de gemeente aan zet, de eindgebruikers zelf staan bovenaan waarna de gemeente actief moet worden. Ook marktpartijen worden door hen als belangrijke actoren gezien.

Figuur 21: actoren in het realiseren van woonvormen met eindgebruiker centraal

32

4.2

Respondenten met een concreet idee

Respondenten De ervaringen van mensen die in de afgelopen tijd een woning in (mede)opdrachtgeverschap gerealiseerd hebben geven inzicht in de succes-en faalactoren van eigenbouw en de ervaring van eindgebruikers. Echter, is het even interessant om concreet in te gaan op de verwachtingen van respondenten die een concreet idee hebben om in Den Haag een woonvorm met eindgebruiker centraal te realiseren. In deze sectie wordt ingegaan op de verwachtingen en de ideeën van respondenten die van plan zijn hun eigen woning in (mede)opdrachtgeverschap te realiseren.

Figuur 22: reacties respondenten met een concreet idee

De groep respondenten met een concreet idee is in te delen in twee categorieën: eindgebruikers en ontwikkelaars. Op de vraag welke vorm opdrachtgeverschap men interesse heeft, is het overduidelijk dat particulier opdrachtgeverschap de voorkeur heeft, gevolgd door CPO en MO. Daarnaast hebben de meeste respondenten meer interesse in nieuwbouw als vorm van het project dan in renovatie. Het is opvallend dat transformatie hoog scoort als projectvorm in vergelijking met de relatief lage score van renovatie, aangezien de twee vormen elkaar niet veel ontlopen. De meeste respondenten die een concreet idee voor een woonvorm met eindgebruiker centraal in Den Haag hebben, hebben een leeftijd tussen de 30 en 65 jaar. Dat verklaart wellicht

33

mede waarom de meerderheid van de respondenten zit te denken aan een huis van boven de NHG-grens. Over het algemeen gaat men meer verdienen wanneer men langer werkt en dus ouder is. Ook de huidige woonsituatie kan deels verklaren waarom de meeste mensen een budget voor ogen hebben van meer dan €320.000, zie figuur 23.

Figuur 23: woonsituatie van respondenten met een concreet idee

Beoogd project De meeste respondenten geven namelijk aan dat zij nu al in een koopwoning wonen van meer dan €320.000. Wanneer er gevraagd wordt naar de beoogte omvang van het project dat men voor ogen heeft, geven particulieren aan dat een project minder dan 20 woningen zal bevatten. Dit kan wellicht worden verklaard door het feit dat de meeste eindgebruikers een woning in PO willen realiseren en dus eerder zullen zullen denken aan kleine projecten van één tot enkele woningen. De meeste ontwikkelaars met een concreet idee, hebben ook een project tot 20 woningen Figuur 24: beoogde omvang project op het oog, maar het aandeel grotere projecten is daar al groter. Een mogelijke reden daarvoor is dat ontwikkelaars, in tegenstelling tot eindgebruikers, ervaring hebben in het begeleiden van grotere projecten. Aan de antwoorden op de vraag welke bouwvorm men voor ogen heeft, is goed het verschil tussen de wensen van particulieren en de ideeën van ontwikkelaars te zien. Particulieren zitten vooral te denken aan grondgebonden wonen, waar ontwikkelaars voornamelijk aan appartementen (gestapelde woningen) denken. Een mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat de meeste respondenten met een concreet initiatief in

34

individueel particulier opdrachtgeverschap een woning willen realiseren, en in IPOverband worden voornamelijk grondgebonden woningen gerealiseerd. Daarnaast kan het zijn dat een ontwikkelaar eerder aan meergezinswoningen denkt vanwege ervaring met de hoge kosten van kavels als gevolg van de schaarse grond en de grote vraag naar woningen. Kijkend naar de verhouding eengezinswoningen en meergezindswoningen van de realisatie uit hoofdstuk 4, zijn er tussen 2017 en 2020, 322 grondgebonden eengezinswoningen opgeleverd tegenover 140 meergezinswoningen. De vraag naar grondgebonden woningen van mensen met een concreet idee is nu ook groter dan de behoefte aan meergezinswoningen. Of de eindgebruikers uiteindelijk concessies moeten doen in hun bouwvorm (van grondgebonden naar gestapeld) is op basis van deze gegevens niet te zeggen. Motivatie Dat particulieren specifieke eisen aan hun te realiseren woning stellen, komt ook duidelijk naar voren in de toelichting van de motivatie om voor (mede)opdrachtgeverschap te kiezen. De antwoorden: ‘ik vind het leuk om mijn eigen woning te ontwerpen’ en ‘ik heb specifieke woonwensen’ steken er met kop en schouders bovenuit. Ook de wens om collectief te wonen, is een motivatie die vaak terugkomt.

Daarnaast geven meerdere antwoorden het beeld dat veel eindgebruikers op de huidige woningmarkt geen woning vinden die aan hun eisen voldoet, hetzij een betaalbare woning, hetzij een woning die aan een zorgbehoefte voldoet.

Figuur 25: motivatie van respondenten met een concreet idee

35

Obstakels en mogelijke rol gemeente Belangrijk is ook te kijken naar de potentiële obstakels waarvan respondenten verwachten dat ze ertegenaan zullen lopen. De grootste knelpunten worden gezien in het vinden van een geschikte locatie; de samenwerking met de gemeente en een ingewikkeld proces in Figuur 26: verwachte obstakels het algemeen. Het vinden van een locatie wordt door zowel particulieren als ontwikkelaars gezien als het meest waarschijnlijke struikelblok. Zeker gezien de schaarste van ruimte in de stad en de grote prijsstijgingen van grond en vastgoed van de afgelopen tijd, lijkt dit obstakel op de korte termijn niet snel overkomen te zijn. Het is daarom niet zo opvallend dat eindgebruikers en ontwikkelaars met een concreet idee aangeven dat de gemeente hen zou kunnen helpen bij het vinden van een passende locatie. Naast hulp bij het vinden van een locatie, geven de respondenten ook aan dat zij er gebaat bij zijn als de gemeente woonvormen met eindgebruiker centraal in het algemeen mogelijk helpt te maken, bijvoorbeeld via het Figuur 27: gewenste rol gemeente van respondenten met een concreet idee bestemmingsplan. Daarnaast geven respondenten aan dat de gemeente hen zou kunnen ondersteunen door inzicht te bieden in de procedures; mee te denken en financiële ondersteuning te bieden.

36

4.3

Conclusies

Op basis van de analyse van de enquête kunnen er een aantal conclusies getrokken worden. •

De meest genoemde reden van eindgebruikers om voor een vorm van opdrachtgeverschap te kiezen is de wens om een eigen woning te ontwerpen.

•

De meeste eindgebruikers die een woning in IPO/CPO/MO realiseerden, realiseerden in Particulier Opdrachtgeverschap, een nieuwbouwwoning. Dit spoort met de realisatie waar 22 van de 29 projecten in IPO-verband zijn gerealiseerd.

•

Over het algemeen zijn eindgebruikers tevreden over de mate van medezeggenschap, maar tegelijkertijd geeft 57% van hen aan op een bepaald moment meer zeggenschap gehad te willen hebben.

•

In het algemeen zijn eindgebruikers tevreden over het bouwproces en de gerealiseerde woning. Communicatie met gemeente wordt als grootste obstakel ervaren en kan rekenen op de laagste tevredenheid. Toch geeft 81% aan dat ze nog een keer de regie zouden willen voeren over een woonproject.

•

Qua obstakels ervoeren eindgebruikers met een gerealiseerd project de samenwerking met de gemeente als grootste obstakel, omdat deze soms traag of ingewikkeld verliep. Opvallend is dat onder eindgebruikers met een gerealiseerd project, het vinden van een locatie niet als obstakel is ervaren. Dit in tegenstelling tot partijen met een concreet idee, zij verwachten juist wel dat het vinden van een geschikte locatie een struikelblok zal zijn.

•

De stadsdelen Segbroek, Leidschenveen-Ypenburg en Centrum zijn de stadsdelen waar de meeste eindgebruikers een concreet idee hebben. De meeste mislukte projecten zijn eveneens te vinden in Segbroek.

•

De meeste respondenten geven aan dat de rol van de gemeente vooral moet liggen in het beschikbaar stellen van locaties (zoals zij tussen 2017 en 2020 deed met de Kavelwinkel); het faciliteren van woonvormen met eindgebruiker centraal in het algemeen en het inzicht bieden in procedures.

•

De meeste respondenten met een concreet idee willen in IPO een nieuwbouwwoning realiseren, in het duurdere segment (boven de €325.000). Ontwikkelaars met een concreet idee zitten juist te denken aan het transformeren van vastgoed.

•

Particulieren met een concreet idee hebben over het algemeen een grondgebonden eengezinswoning voor ogen, terwijl ontwikkelaars eerder denken aan het realiseren van gestapelde meergezinswoningen.

37

•

Qua beoogde omvang van het project, denken ontwikkelaars met een concreet idee over het algemeen te denken aan grotere projecten. Een mogelijke reden daarvoor is dat ontwikkelaars, in tegenstelling tot eindgebruikers, ervaring hebben in het begeleiden van grotere projecten. Dit spoort ook met het feit dat ontwikkelaars vaker een project met meergezinswoningen voor ogen hebben.

•

Eindgebruikers die een woning hebben gerealiseerd hebben over het algemeen dezelfde motivatie als respondenten met een concreet idee: de wens om een eigen woning te ontwerpen en de mogelijkheid om specifieke wensen te realiseren.

•

Respondenten met een concreet idee voorzien de grootste problemen in: het vinden van een locatie en de samenwerking met de gemeente.

•

Respondenten met een concreet idee geven aan vooral gebaat te zijn bij een gemeente die hen ondersteunt in het vinden van een locatie en woonvormen met eindgebruiker centraal in het algemeen faciliteert.

38

5.

Benchmarks: hoe doen andere projecten het?

Door middel van een benchmark met andere CPO/PO/MO projecten in vergelijkbare regio’s in Nederland, is het mogelijk om zicht te krijgen op succesfactoren in het realiseren van woonvormen met de eindgebruiker centraal en de rol die de gemeente daar mogelijk in speelt. Bovendien geeft een vergelijking met andere projecten inspiratie voor de toekomst. In deze benchmark zijn de volgende projecten opgenomen: AQUAradius in Hoofddorp, Schoon Schip in Amsterdam en De Warren in Amsterdam. Het eerste deel van het hoofdstuk bespreekt deze projecten aan de hand van de productie (5.1), de diversiteit (5.2), waarna de verschillende projecten zullen aan de hand van de mogelijke bouwstenen uit de programmaposter besproken worden: financiën (5.3), locaties en matching (5.4), regelgeving en beleid (5.5) en communicatie en begeleiding (5.6). Daarnaast wordt specifiek het CPO/MO beleid besproken van de gemeente Breda, Amsterdam en Almere in paragraaf 5.7. In de benchmark was maar beperkt ruimte voor inspirerende voorbeelden, meer voorbeelden zijn te vinden in bijlage 6. 5.1

Productie

De verschillende benchmarks die in dit hoofdstuk zijn opgenomen, verschillen niet alleen in de manier waarop zij tot stand gekomen zijn, er zijn ook verschillen in de grootte van het project, de doelgroep, het type woning et cetera. In tabel 1 zijn de verschillen in de productie tussen de projecten opgenomen.

Tabel 2: Benchmark projecten in de typologie Het nieuwbouwproject AQUAradius uit Hoofddorp is een CPO project dat is opgeleverd in 2016 en bestaat uit 57 levensloopbestendige appartementen voor senioren. De motivatie van de bewoners om mee te doen was met het oog op de

39

toekomst hun groeiende zorgbehoefte. Vanwege de wens om langer zelfstandig te kunnen wonen, startte Aye Kampen het initiatief voor het realiseren van AQUAradius. Schoon Schip uit Amsterdam werd in 2019 opgeleverd. De meest duurzame drijvende wijk van Europa bestaat uit 46 waterwoningen voor een diverse doelgroep die een ecologische woonwens hadden. Het project is geïnitieerd door Thomas Skyora en Marjan de Blok, die al snel een groep vrienden verzamelden waarmee Schoon Schip in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is gerealiseerd. De Warren is het meest recente project uit de benchmark waarvan de bouw in mei 2021 is gestart. Naar verwachting wordt het project in 2021/2022 opgeleverd. In dit project wordt door een groep vrienden 36 sociale- en middeldure huurwoningen gerealiseerd. De vriendengroep liepen allemaal tegen het probleem aan dat er in Amsterdam weinig betaalbare woningen beschikbaar zijn, waarna ze samen een coöperatie vormden waarmee De Warren in medeopdrachtgeverschap wordt gerealiseerd. 5.2

Diversiteit

Zelfbouw leidt tot een diverse stad, zo luidt de gedachtegang. In hoeverre hebben de projecten een bijdrage geleverd aan de diversiteit? Diversiteit binnen de groep Bij AQUAradius ging het om een groep senioren en bij zowel Schoon Schip als De Warren bestond de groep uit mensen met een duurzame levensstijl die gemeenschappelijk wilde wonen. Alhoewel de leden van de groep gemeenschappelijke factoren delen, is in elk project de diversiteit gezocht in het bouwen voor verschillende prijsklassen waardoor deelname aan het project voor een diverse groep mensen een reële optie was. In AQUAradius werden 52 appartementen gerealiseerd met een prijskaartje van tussen de €198.000 en €320.000. Daarnaast werden er 5 penthouses opgeleverd die in prijs varieerden tussen de €400.000 en €625.000. Op deze manier konden er in AQUAradius senioren wonen die wel een woonwens deelden, maar niet dezelfde portemonnee hadden. In Schoon Schip zijn er 47 waterwoningen opgeleverd die tussen de 3 en 8 ton hebben gekost. Ook hier was het voor verschillende doelgroepen mogelijk om een woning te kopen, zolang ze maar (sociaal) duurzaam wilden leven. Het project De Warren is het meest betaalbare project van allemaal en daardoor toegankelijk voor een diverse groep mensen. Daarnaast is het ook het enige project dat huurwoningen aanbiedt.

De Warren heeft als doel om 16 sociale- en 20 middenhuur woningen te realiseren die eind 2021/begin 2022 worden opgeleverd.

40

Diversiteit in de buurt Daarnaast hebben alle drie de projecten ook bijgedragen aan een meer divers aanzicht van de locatie. AQUAradius heeft de vorm van een ovaal, of misschien beter te omschrijven als een waterdruppel, dat trapsgewijs hoger wordt. Daarmee is het gebouw een uniek aanzicht in de wijk, omdat het afwijkt van de standaard bebouwing. Schoon Schip is gerealiseerd op water en de woningen zijn via steigers met elkaar verbonden. Alleen al het feit dat Schoon Schip is gerealiseerd op het water, maakt dat dit project bijdraagt aan een divers aanzicht van de buurt. De Warren wordt een klimaatadaptief en circulair gebouw met een volledige groene gevel waar planten en bloemen kunnen groeien. Daarnaast zal het complex gerealiseerd worden uit hout. Het feit dat De Warren wordt gerealiseerd op een kavel waar ook andere zelfbouwprojecten ruimte krijgen, betekent dat op deze plek een divers aangezicht gerealiseerd wordt. Een aangezicht waar De Warren een groot aandeel in zal leveren. Alle drie de projecten dragen dus op twee verschillende manieren bij aan diversiteit. Een: alle projecten maakten door voor verschillende prijsklassen te bouwen, zelfbouw beschikbaar voor een brede groep geïnteresseerden. Twee: alle projecten zijn met unieke ontwerpen gerealiseerd waardoor zij meteen opvallen tegen de achtergrond van de gestandaardiseerde bouw in de verdere omgeving. 5.3

Financiering

In alle drie de projecten zijn er verschillende financieringsconstructies gebruikt om de businesscases rond te krijgen. Echter, de belangrijkste pijler voor de financiering waren voor alle drie provinciale en/of gemeentelijke subsidies. AQUAradius Zo heeft de provincie Noord-Holland, het project AQUAradius uit Hoofddorp ondersteund met een subsidie van €30.000 voor het inhuren van een adviesbureau. Daarnaast stelde de provincie een renteloze lening van €160.000 beschikbaar die in twee jaar afbetaald moest worden. Ook de gemeente Haarlemmermeer heeft AQUAradius ondersteund door een locatie gebonden subsidie te verstrekken van €570.000. Daarbovenop ontving AQUAradius een ontwikkelsubsidie van €25.000 van de gemeente om het ontwerp aan te passen van 80 naar 57 woningen toen de aannemer failliet ging. Naast de subsidies, hanteerde kopersvereniging AQUAradius een deelnemersbijdrage van €10 per maand en een eenmalige bijdrage van €2000 wanneer men een optie op een huis nam.

41

De overige inkomsten bestonden uit extra bijdragen van leden die extra hebben ingelegd, een gift van de lokale Rabobank van €2.500 en enkele duurzaamheidssubsidies voor de aanleg van de zonnepanelen. Schoon Schip Ook Schoon Schip in Amsterdam, de meest duurzame drijvende wijk van Europa, heeft veel op subsidies geleund om het project financieel te kunnen realiseren. Schoon Schip kreeg onder andere een subsidie van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting om adviesbureau de Regie in te schakelen voor de planontwikkeling. De provincie Noord-Holland verstrekte een lening vanuit hun stimuleringsfonds CPO voor een haalbaarheidsonderzoek. En ook vanuit InnovatieNetwerk (een denktank van het Ministerie van Economische Zaken) ontving Schoon Schip financiële steun. De overige financiële middelen haalde Schoon Schip onder andere uit de verkoop van de waterwoningen. De Warren De eerste zelfbouwcoöperatie van Nederland, De Warren in Amsterdam, heeft ook op verschillende manieren hun project weten te financieren en verschilt daarin van de eerder genoemde projecten die voornamelijk op basis van subsidies en de verkoop van de bouwgrond zijn gerealiseerd. De Warren maakt namelijk gebruik van vier soorten financiering waarvan een subsidie van het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, één manier is.

Het grootste gedeelte van het bedrag kan de coöperatie echter lenen van GLS, een coöperatieve bank uit Duitsland. Daarnaast geeft de coöperatie obligaties uit ter waarde van €250 om het project te financieren. Particulieren die in De Warren investeren ontvangen op basis van de looptijd, een rente voor hun obligatie (2,3% voor 7 jaar, 2,5% voor 15 jaar en 2,7% voor 20 jaar). Op deze manier heeft De Warren een bedrag van €372.250 weten te vergaren. Voor het laatste stukje van de financiering maakt de coöperatie gebruik van verschillende duurzaamheidssubsidies om hun woningen energiepositief te kunnen opleveren. 5.4

Locaties en matching

In alle drie de projecten gold dat het initiatief een locatie zocht. De verschillende projecten hebben alle drie hun locatie via de gemeente verworven, maar het proces waarin dat gebeurde, verschilt per project. De vereniging AQUAradius uit Hoofddorp is lang met de gemeente Haarlemmermeer in gesprek geweest over het toewijzen van de grond. Initiatiefnemer Aye Kampen, die

42

bij de focusgroep aanwezig was, vertelde dat de gemeente de grond pas wilde toewijzen nadat de bouwgroep was gevormd. Tegelijkertijd wilden potentiële deelnemers pas instappen als de locatie vast stond. Na het eerste gesprek met de gemeente, dat in 2010 plaatsvond, duurde het tot maart 2012 voordat de groep de bouwgrond definitief toegewezen kreeg. Voor het project Schoon Schip in Amsterdam ging het vinden van een geschikte locatie ook niet van een leien dakje. Net zoals AQUAradius vond de groep zelf de locatie, waarna ze in gesprek gingen met de gemeente. De groep heeft eerst twee jaar gezocht naar een geschikte locatie die ze uiteindelijk in 2010 vonden aan het Johan van Hasseltkanaal in Amsterdam-Noord. In het bestemmingsplan van de locatie was opgenomen dat er ruimte was voor een duurzame drijvende wijk. Maar de groep liep eerst tegen het feit aan dat de gemeente de locatie wilde laten ontwikkelen door projectontwikkelaars. De gemeente heeft uiteindelijk de kavels voor CPO uitgegeven waarna Schoon Schip in 2013 de tender won en zo de locatie verwierf. Uiteindelijk duurde het dus 5 jaar voordat de woondroom Schoon Schip een plek vond om het anker uit te gooien. Hoe anders ging dit bij coöperatie De Warren waar de locatie naar eigen zeggen ‘op een dag werd aangeboden’.

De groep had er een jaar aan onderzoek opzitten toen de gemeente in 2018 een tender uitschreef speciaal voor wooncoöperaties. Deze tender werd in april 2018 door De Warren gewonnen, waarna de eerste paal op 12 mei 2021 de grond in ging. In alle drie de projecten heeft de groep de grond via de gemeente verworven, maar de snelheid waarin dat ging, verschilt aanzienlijk per project. Waar AQUAradius en Schoon Schip er respectievelijk 2 en zelfs 5 jaar over deden om de locatie rond te krijgen, duurde het voor De Warren ‘slechts’ een jaar. Dit kan deels verklaard worden door het feit dat AQUAradius en Schoon Schip beide rond 2010 op zoek waren naar een locatie voor hun project, een tijd waarin gemeentes nog niet zo bekend waren met CPO, en de Warren in 2018. Daarnaast staat de gemeente Amsterdam er om bekend om te experimenteren met zelfbouw en zelfbeheer wat ertoe leidt dat deze gemeente wellicht meer openstaat voor dergelijke initiatieven en meer kennis heeft om deze initiatieven te begeleiden. 5.5

Regelgeving en beleid

Omdat in elk project de groep de grond verwierf via de gemeente is dat al de eerste rol die voor elke gemeente van elk project gelijk is. Maar daarnaast verschilt de rol van de gemeente per project De gemeente Haarlemmermeer was de enige gemeente die het initiatief AQUAradius omarmde nadat de initiatiefnemers al bij verschillende gemeenten in de regio hadden aangeklopt. Toch ondervond Aye Kampen weestand bij de gemeente die eigenlijk

43

weinig tot geen ervaring had met een dergelijk CPO project. Zoals eerder vermeld, wilde de gemeente de grond pas toewijzen wanneer de groep gevormd was, terwijl potentiële deelnemers zich pas aan het project wilden verbinden als er zicht was op een locatie. Daarnaast heeft de gemeente tijdens het proces weleens de bouweisen veranderd, waardoor er meerdere aanpassingen aan het ontwerp gemaakt moesten worden. De gemeente is uiteindelijk de groep tegemoet gekomen in de kosten van het wijzigen van de plannen, door het verstrekken van een locatie gebonden subsidie van €570.000. Tegelijkertijd is de gemeente ook coulant geweest naar de groep doordat de bouwgroep de kosten van de grond pas bij het begin van de bouw moesten betalen. Dit scheelde in de voorfinanciering en is mede daardoor een van de succesfactoren die de realisatie van AQUAradius mogelijk hebben gemaakt. De rol van de gemeente Amsterdam bij het project Schoon Schip heeft ook alles te maken met de locatie. In het bestemmingsplan van Amsterdam-Noord had de gemeente al opgenomen dat er ruimte was voor het realiseren van een duurzame drijvende wijk en hierin paste het concept Schoon Schip perfect.

In eerste instantie wilde de gemeente de locatie laten ontwikkelen door een ontwikkelaar, maar nadat de ontwikkelaars zich hadden teruggetrokken besloot de gemeente de locatie uit te geven voor CPO waarna Schoon Schip de tender won. De gemeente Amsterdam had in het project De Warren een vergelijkbare rol. Ook in het geval van De Warren, schreef de gemeente in 2018 een tender uit voor de locatie Centrumeiland. Toch is er ook een duidelijk verschil in de regelgeving en beleid van de gemeente Amsterdam tussen de twee projecten. Waar de gemeente al langer zelf woningbouw stimuleert, wil de gemeente ook actief meefinancieren. In november 2020 maakte de gemeente in haar Actieplan Wooncoöperatie bekend een leenfonds van 50 miljoen beschikbaar te stellen die het financieringsgat (de eerste kosten die de bank niet financiert omdat de vergunning nog niet rond is), voor wooncoöperaties waarbij de leden eigenaar zijn, moet dichten. Ondanks dat De Warren hier geen gebruik van heeft kunnen maken (dit leenfonds was ten tijde van de financiering van dit project nog niet beschikbaar), is dit wel een belangrijke ontwikkeling in de financiering van MO. 5.6

Communicatie en begeleiding

Begeleiding Geen enkel project is gerealiseerd zonder de hulp van externe begeleiders en adviseurs. Zowel AQUAradius als Schoon Schip hebben gebruik gemaakt van de Regie, een advieskantoor gespecialiseerd in CPO, in de plan ontwikkelfase/ontwerpfase.

44

Daarnaast hebben alle projecten in meer of mindere mate advies ingewonnen op juridisch en financieel vlak en bij het installeren van verschillende technieken zoals de smartgrid (Schoon Schip) en zonnepanelen (AQUAradius). Daarbij is het opmerkzaam dat geen enkele gemeente de projecten heeft ondersteund door bijvoorbeeld vergaderruimte te faciliteren. Alleen in het geval van AQUAradius, heeft de lokale Rabobank de groep ondersteund door de informatiebijeenkomsten te faciliteren en te financieren. Begeleiding in natura kwam dus in geen één project voor, terwijl eindgebruikers aangeven daar wel behoefte aan te hebben. Interne en externe communicatie De manier waarop de groep gevormd is, verschilt per project. De initiatiefnemer van AQUAradius heeft de groep zelf gevormd door op verschillende brasserieën en op een 50+ beurs te staan, waarna hij met een grote groep geïnteresseerden in 2009 de kopersvereniging oprichtten. In het geval van Schoon Schip en De Warren kende de groep elkaar in grote mate al. Zowel bij Schoon Schip als bij de Warren nam een groep vrienden het initiatief, waarna gelijkgestemden zich aansloten. Waarin elke groep wel gelijk is, is de manier waarop de groep zich na de vorming heeft georganiseerd. Alle drie de projecten werkten met een algemene ledenvergadering, een dagelijks bestuur en verschillende werkgroepen/commissies.

Daarnaast heeft elk project, naast de interne sociale cohesie, ook oog voor de relatie met de rest van de wijk. Zo hebben leden van AQUAradius actief deelgenomen aan de wijkraad en goed contact te onderhouden met de buren over de vorderingen van de bouw. Schoon Schip had een feestcommissie, waarbij ook activiteiten met de buurt werden georganiseerd. Daarnaast staat op de website van Schoon Schip expliciet vermeld dat de groep met de omliggende wijk wil onderzoeken hoe er kan worden bijgedragen aan een aantrekkelijke leefomgeving en organiseert Schoon Schip excursies voor mensen die benieuwd zijn naar het project. De Warren wil daarnaast de lessen die zij rond het project opdoen verwerken tot een toolbox en die delen met andere mensen die de wens hebben een wooncoöperatie te stichten. 5.7

Hoe doen andere steden het?

Tot slot wordt het zelfbouw beleid van enkele gemeentes besproken die woonvormen met de eindgebruiker centraal op unieke wijze stimuleren en zelf faciliteren. De gemeentes die worden besproken zijn respectievelijk Den Haag, Breda, Amsterdam en Almere. Den Haag De druk op de woningmarkt in Den Haag is ongekend groot, waardoor nog maar een beperkt deel van het woningaanbod in Den Haag betaalbare koop betreft. Een kritiek

45

punt is hierbij dat het huidige bestand van woningen in het goedkope en middensegment kleiner is dan de groep huishoudens die daar gezien hun inkomen graag in zouden wonen. Mede daarom heeft de gemeente de woningbouwambitie naar 4.000 woningen per jaar verhoogd, waarbij het uitgangspunt is dat iedere inwoner van Den Haag fatsoenlijk en betaalbaar kan wonen. Binnen deze ambitie ligt de nadruk op groen en duurzaam (ver)bouwen, waarbij woningen alleen worden toegevoegd in wijken die daar beter van worden. De gemeente heeft verschillende instrumenten tot diens beschikking om dit te bewerkstelligen; het heeft een (digitale) Kavelwinkel om Kleinschalig Opdrachtgeverschap verder te ontwikkelen. Daarnaast komt er een fonds van 50 miljoen euro voor sociale woningbouw voor starters op de koopmarkt ter beschikking en zet het de pilot ‘let to buy’ op, waarin huurders een particulier huurhuis kunnen kopen. De gemeente heeft ook de ambitie om een aanjaagteam op te zetten, die inzet op het optimaal faciliteren van externe organisaties die betrokken zijn bij de ontwikkeling, realisatie en beheer van sociale en betaalbare woningen. Het nodigt ook corporaties uit om meer woningen te bouwen en het onderzoekt daarnaast de mogelijkheden om andere coöperaties van buiten Den Haag te laten investeren in de Haagse sociale woningvoorraad.

Als laatste hanteert de gemeente de regel dat bij sloop van sociale huurwoningen, er evenveel nieuwe sociale huurwoningen worden bijgebouwd. De gemeente heeft daarnaast de ambitie uitgesproken dat 10% van nieuw te bouwen koopwoningen wordt gebruikt voor verschillende woonvormen zoals wooncoöperaties, groepswonen, zelfbouw en/of CPO. Om dit te realiseren maakt Den Haag gebruik van verschillende middelen. Belangrijkste middel is het eerder benoemde Kavelwinkel waar via de gemeente zelfbouwkavels en klushuizen aanbiedt voor PO/CPO. Bij klushuizen verzorgt de gemeente de basisvoorzieningen, o.a. aansluiting, gas, elektra, riolering, en richt het een VVE op waar kopers automatisch lid van worden. Kopers krijgen daarnaast 10 uur gratis hulp van een bouwkundig adviseur. Een ander belangrijk instrument dat de gemeente dichterbij dit doel brengt, is de ‘Ik bouw betaalbaar’-starterlening (IBB-regeling) waarbij starters op de koopwoningmarkt met een bruto jaarinkomen van 33.000 tot 41.500 euro voor de prijs van sociale huur een eigen appartement kunnen bouwen. Deze lening, tot een maximum van 30.000 euro, hoeft de eerste drie jaar niet afgelost te worden. De keuze van Den Haag om zich te richten op Klein Opdrachtgeverschap heeft drie redenen; 1. KO brengt diversiteit qua ruimtelijke aangezicht en populatie; 2. Het bevordert de doorstroming op de woningmarkt en 3.

Het behoudt jonge gezinnen voor de stad. Breda De gemeente Breda heeft maar weinig eigen grond in bezit. Toch wil ze haar inwoners de gelegenheid bieden hun eigen woning in collectief te realiseren. In 2020 keurde de

46

Bredase Gemeenteraad daarom de beleidsnota Collectief Bouwen in Bredase wijken en dorpen goed. Deze beleidsnota maakt het voor de gemeente mogelijk om CPO te realiseren op grond van derden. Bij nieuwbouwplannen van meer dan 100 woningen kan de gemeente via het bestemmingsplan opnemen dat 1% van deze nieuw te bouwen woningen door een bouwgroep worden gerealiseerd. In de praktijk betekent dit dat er per geval met de marktpartij wordt gekeken hoe er invulling gegeven kan worden aan het CPO. Naast het feit dat de gemeente Breda per locatie bekijkt of ze CPO kan opnemen in de bestemmingsplannen, wordt er ook per locatie gekeken voor welke doelgroepen de locatie bestemd is. Op deze manier probeert Breda haar wijken beter te mixen met diverse groepen mensen. Als aanvullende maatregel hanteert de gemeente bovendien een zelfbewoningsplicht. Mensen die nu een nieuwbouwhuis kopen, moeten het huis verplicht zelf gaan bewonen. Op deze manier wordt speculatie tegengegaan. Om deze maatregel nog breder in te kunnen zetten, onderzoekt de gemeente nu de juridische mogelijkheid om de zelfbewoningsplicht ook voor bestaande bouw mogelijk te maken. De ambitie van de gemeente Breda is om 300 woningen per jaar via CPO te realiseren.

Daarbij is het belangrijk om in gedachte te houden dat Breda het vastleggen van CPO in bestemmingsplannen niet ziet als een instrument om betaalbare woningen te realiseren. Het bestemmingsplan wordt ingezet om nieuwe woonvormen mogelijk te maken en mensen meer zeggenschap te geven over hoe zij willen wonen. Samenvattend kan worden vastgesteld dat, ondanks dat de gemeente zelf geen grond bezit, de gemeente actief stimuleert dat er ruimte wordt vrijgemaakt voor CPO. Dit doen ze door CPO eisen op te nemen in bestemmingsplannen van nieuwe projecten en een zelfbewoningsplicht in te stellen voor nieuwbouwwoningen Amsterdam De gemeente Amsterdam staat er al langer om bekend met zelfbouw te experimenteren en actief te stimuleren om zo inwoners meer zeggenschap te geven over hun woning. In mei 2020 maakte de gemeente bekend nu ook actief te gaan meefinancieren om meer betaalbare woningen in de stad te kunnen realiseren. Uit eerdere pilots met wooncoöperaties bleek dat startende coöperaties vaak de financiering niet rond kregen, omdat financiering bij Nederlandse banken vaak niet mogelijk is. Er bestaat namelijk geen pasklaar product. Om deze reden stelt de gemeente Amsterdam hierom een leenfonds van 50 miljoen beschikbaar om dit financieringsgat van coöperaties (Nederlandse banken financieren tot 70% van de vastgoedwaarde) te dichten.

De voorwaarden van de lening zijn aantrekkelijk; de lening moet binnen vijftien jaar terugbetaald zijn door de woningcorporatie.

47

Naast de beschikbaarstelling van een lening stelt de gemeente ook kavels ter beschikking specifiek aan bouwgroepen die als coöperatie huurwoningen willen realiseren. Wethouder Ivens van de gemeente Amsterdam noemt het meefinancieren van woningbouw een ‘flinke koerswijziging’ maar is ervan overtuigd dat deze koerswijziging nodig is om mensen betaalbare woningen aan te kunnen bieden (Gemeente Amsterdam, n.d.). Samenvattend kan worden vastgesteld dat de gemeente Amsterdam door het verstrekken van leningen en het ter beschikking stellen van kavels zelfbouw actief stimuleert. Almere De stad Almere is misschien wel het bekendste voorbeeld van zelfbouw op grote schaal. Door de vele ruimte die de stad heeft om uit te breiden, zijn er vele kavels voor zelfbouw, zowel particulier als collectief, uitgegeven. Zo staat in de wijk Oosterwold de eindgebruiker echt centraal doordat zij de grootte en de plaats van hun kavel zelf kunnen bepalen. Daarnaast gaan alle inwoners van Oosterwold samen over hoe de openbare ruimtes ingedeeld worden. Verder verstrekt Almere, evenals Amsterdam, leningen aan starters die willen zelfbouwen en die een financieel zetje in de rug kunnen gebruiken. Dit boden ze aan middels de in Den Haag bekende ‘Ik Bouw Betaalbaar’ regeling. Almere is dus een uniek voorbeeld van zelfbouw.

Hun succes is veelal te danken aan de ruimte die de gemeente had om uit te breiden en zo locaties beschikbaar te stellen. Deze ruimte is in Den Haag helaas, op zijn zachtst uitgedrukt, beperkt. 5.8

Conclusies

Op basis van de benchmark met Schoon Schip, AQUAradius en de Warren zijn de volgende conclusies te trekken: •

De projecten die in Den Haag zijn gerealiseerd dragen net als de CPO en MO projecten uit de benchmark bij aan een diverse wijk. Een van de doelen van het realiseren van woonvormen met eindgebruiker centraal is dus in alle steden gelijk.

•

Bij ieder project droegen gemeentelijke en/of provinciale subsidies bij aan de realisatie van de projecten. Gezien het duurzame karakter van alle drie de projecten, zijn de verschillende duurzaamheidssubsidies een wezenlijk onderdeel hiervan

•

Locaties en matching pakken de vier gemeentes hetzelfde aan. In alle vier zijn het de gemeentes zelf die ruimte bieden aan de businesscases; door het beschikbaar stellen van grond, waar een initiatief vervolgens op kan reageren.

48

•

Gelijkenissen zijn er ook met betrekking tot regelgeving en beleid. In alle besproken gemeentes wordt bij het uitgeven van een kavel een kavelpaspoort opgesteld waarin de eisen waaraan het project moet voldoen zijn opgenomen.

•

Een succesfactor in alle drie de projecten is de goede communicatie, zowel intern als extern. De benchmark projecten hadden oog voor een goede interne structuur en betrokken ook de buurt bij de ontwikkelingen door middel van heldere communicatie en het organiseren van activiteiten.

Gelet op het beleid dat de gemeenten Breda, Amsterdam en Almere voeren, vallen de volgende zaken op: •

Gemeente Breda is uniek in het feit dat bij nieuwbouwplannen van meer dan 100 woningen de gemeente via het bestemmingsplan kan opnemen dat 1% van deze nieuw te bouwen woningen door een bouwgroep worden gerealiseerd. Op deze manier regelt de gemeente aan de voorkant dat woonvormen met de eindgebruiker centraal structureel worden meegenomen in nieuwe ontwikkelingen.

•

Dé succesfactor bij de gemeente Almere is de grote hoeveelheid grond die kan worden verkocht. De grond is in Den Haag echter schaars.

•

De gemeente Amsterdam gaat actief coöperaties ondersteunen door een leenfonds van 20 miljoen beschikbaar te stellen om voor hen het financieringsgat voor te dichten. De plannen worden 8 juli in de gemeenteraad besproken. Het actief meefinancieren van projecten is daarmee uniek.

•

De gemeente Amsterdam stelt specifiek kavels beschikbaar voor bouwgroepen die een wooncoöperatie willen starten. Ambitie van de gemeente is dat over twintig jaar, 10% van alle nieuwbouw in de stad bestaat uit wooncoöperatieprojecten.

49

6.

Case studies: concrete kansen in drie stadsdelen Om innovatieve woonvormen met de eindgebruiker centraal in Den Haag mogelijk te maken is het belangrijk om maatwerk toe te passen. Op zoek naar concrete kansen in de stad zijn daarom diepgaande case studies uitgevoerd om te verkennen waar deze mogelijkheden liggen. In aparte sessies (zogenaamde pressure cookers) is samen met stakeholders en betrokkenen gekeken naar de specifieke situatie in Den Haag Laak, Zuidwest en aan de Weimarstraat in Segbroek. Deze drie stadsdelen zijn in coproductie met de gemeente geïdentificeerd als kansrijke gebieden, weliswaar vanuit uiteenlopende invalshoeken. Waar in Zuidwest een grote transformatieopgave ligt en het stadsdeel voor een deel bestaat uit (verouderd) corporatiebezit, speelt in de Weimarstraat een gebiedsontwikkelingsopgave in de richting van meer sociale cohesie, minder ondermijning en criminaliteit en meer veiligheid en leefbaarheid. Ook is er de wens om winkelruimtes vooral in de plint te transformeren naar woonfuncties. In Laak zijn onder andere in de marge kansen gesignaleerd; op verschillende plekken zijn mogelijkheden door vrijkomende locaties of anderszins ruimte voor betaalbare CPO / PO. In totaal zijn er 4 pressure cookers georganiseerd waarin er met enkele sleutelfiguren van de gemeente en marktpartijen is gesproken over een aantal casussen.

Centraal in deze sessies stond de vraag: wat is er op deze locatie nodig om woonvormen met eindgebruiker centraal te realiseren of wat was hier nodig geweest? De exercitie had tot doel om te kijken waarom op bepaalde locaties wel of juist niet CPO / PO van de grond is gekomen, of om te kijken hoe ruimte gevonden kan worden voor woonvormen met eindgebruiker centraal. Welke partijen moeten betrokken worden bij het proces, om welk soort locaties gaat het? Wie zijn de doelgroepen die bij de betreffende locatie zouden passen en aan welke knoppen zou de gemeenten moeten draaien om het mogelijk te maken? Of zijn vooral andere partijen aan zet? 6.1

Verkenning Laak

In het stadsdeel Laak is tijdens de sessie ingezoomd om 7 verschillende locaties: van een leegstaand kantoorgebouw in bezit van de gemeente (stadsdeelkantoor) tot een oud theater met ontwikkelingspotentiaal of vastgoed met een maatschappelijke functie en draagvlak in de wijk: op uiteenlopende plekken in het stadsdeel zouden woonvormen met eindgebruiker centraal en betaalbare koop gerealiseerd kunnen worden. Er zijn echter een aantal uitdagingen. Zo zijn de meeste locaties niet in bezit van de gemeente, waardoor sturing moeilijk wordt. Als er al een woonfunctie in het

50

bestemmingsplan staat dan is er geen mogelijkheid meer voor de gemeente om bijvoorbeeld in het kader van een vergunning eisen voor doelgroepen of bijvoorbeeld een zelfbewoningseis op te nemen. Voor een andere locatie liggen er wel plannen voor transformatie naar een gemengde doelgroep: maatschappelijke functies op de begane grond en bijvoorbeeld zorgwoningen op de eerste verdieping. De onderhoudsachterstand en de staat van het gebouw maken het echter erg duur om deze locatie te ontwikkelen – het levert de gemeente meer op om de locatie te verkopen tegen de hoogste prijs. Ook in Laak is er corporatiebezit, er zijn verouderde gebouwen voor de sociale huursector die deels leeg staan en getransformeerd of gesloopt moeten worden om ruimte te maken voor nieuwbouw. Hier is de gemeente niet zelf in de lead en zouden afspraken met de betreffende corporatie gemaakt kunnen worden. Omdat de verkenning voor nieuwe invulling al loopt lijkt het deze kans al verkeken. In de Capadosestraat zijn recent de laatste kavels verkocht van een te transformeren oud schoolgebouw – deze woningen komen beschikbaar voor CPO / PO nadat de gemeente de sloopkosten op zich heeft genomen. Tijdens de ontwikkeling van dit project is geen rekening gehouden met de betaalbaarheidsambitie. Het complete overzicht per locatie van de situatie, de propositie en de instrumenten is te vinden in de bijlage. 6.2

Verkenning Zuidwest

In Den Haag Zuidwest ligt een grote opgave voor nieuwe woningen, de ambitie is om tot 2040, 10.000 nieuwe woningen te realiseren. Deels zal dit bereikt moeten worden door bestaande sociale huurwoningen die in bezit zijn van de woningcorporaties te slopen en deze met extra capaciteit nieuw te bouwen. Hier bovenop komt de opgave om delen van de vooral corporatiewoningen in Zuidwest te renoveren en moderniseren. De grootte van de opgave wordt duidelijk door de Regiodeal die voor het stadsdeel is afgesloten en waarbinnen de woningbouwopgave expliciet is opgenomen. Naast deze ruimtelijke opgave is er echter ook het vraagstuk van leefbaarheid, vitaliteit en woon-, werk- en leefmilieu. Door de stedelijke vernieuwingsopgave breder aan te pakken en ruimte te creëren voor woonvormen met eindgebruiker centraal, betaalbare koopwoningen waar de eindgebruiker centraal staat en actief toe te werken naar meer diversiteit in het woonaanbod, moet een bijdrage worden geleverd aan zowel de woningbouwopgave als de structurele versterking van de wijken. Om de kansen te verkennen, de behoeften in kaart te brengen en vooral om de dialoog op te starten is er een digitale pressure cooker voor Zuidwest georganiseerd

51

waarbij niet alleen de gemeente was aangesloten maar ook de woningcorporaties, ontwikkelaars en bouwers. Met elkaar heeft de groep een aantal kansrijke locaties geïdentificeerd, maar tegelijkertijd ook geconstateerd dat deze al niet meer beschikbaar waren: soms lagen er al plannen voor een concrete transformatie, soms waren de panden al verkocht voor verdere ontwikkeling. Zo zijn onder meer het schoolgebouw in de Genemuidenstraat genoemd, de Mondriaanschool in de Meppelweg, de Dreven, oude zorgcomplexen of het ZKD-terrein. Ook Ruimzicht is als concreet voorbeeldproject opgeworpen tijdens de sessie, evenals mogelijkheden in het kader van de ontwikkelingen in de Zichten en Gaarden. Qua omvang gaat het om een aanzienlijke bouwstroom: op dit moment staan er 40.000 woningen, 10.000 woningen komen erbij. In Dreven gaat het volgens een deelnemer om een verdichting van 250%. Vanuit de woningcorporatie wordt dan hetzelfde aantal sociale huurwoningen teruggebouwd, plus 30% van de gerealiseerde nieuwbouw. Wanneer een derde of de helft hiervan beschikbaar komt voor CPO kunnen op deze manier 1.000 à 1.500 woningen in de betaalbare koop met de eindgebruiker centraal gerealiseerd worden. Volgens de deelnemers is er wel ruimte voor woonvormen met eindgebruiker centraal en betaalbare koop.