RIS311848 Bijlage 1

Staedion geeft bovendien aan vooral kansen te zien in de ontwikkeling van binnengebieden – de verdichtingsopgave zal namelijk vooral in de assen en de randgebieden plaatsvinden, waardoor in de binnengebieden ruimte is voor andere invullingen zoals bijvoorbeeld woonvormen met eindgebruiker centraal of voorzieningen voor de wijk. Een aanvullende uitkomst van het gesprek was de behoefte om ook de doelgroep sociale huurders een vorm van opdrachtgeverschap te geven. Daarnaast worden concrete locaties aangewezen die voor CPO interessant kunnen zij: bijvoorbeeld een oud schoolgebouw dat op dit moment leeg staat. Hier zouden betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden mits de gemeente dit pand niet tegen de hoogste prijs verkoopt maar wel tegen een marktconforme prijs ter beschikking stelt voor de ontwikkeling van een (begeleidt) CPO-project. Zo zouden voor de doelgroep betaalbare koop tot wel 40 woningen gerealiseerd kunnen worden. Kanttekening hierbij is: niet de haalbaarheid van goedkope of betaalbare woningen veranderd, maar wel de grootte van die woningen tegen een betaalbare prijs. Voor dit concrete voorbeeld is bij de gemeente al bekend dat het gebouw ondertussen verkocht is; eerdere interne afstemming had hier kunnen zorgen voor een andere prioritering.

52

6.3

Segbroek

Ook in Segbroek zijn een aantal kansen gesignaleerd; onder andere bij de visievorming en ontwikkeling van de Weimarstraat, bij de transformatie van winkels (in de plint) in de Beeklaan of bij specifieke locaties zoals het Haga ziekenhuis locatie Sportlaan (Rode Kruis), de school Toermalijn of het gebouw Maasbach aan de zevensprong. In de wijken zijn bovendien bestaande initiatieven die graag willen werken aan de versterking van de structuur, die leegstaande panden tegen willen gaan en die goed bekend zijn in het gebied. Zo is het initiatief Buurtgoed Vastgoed bezig met het verzamelen van leden en kapitaal om zelf leegstaande panden op te kopen en te voorkomen dat deze bij grote ontwikkelaars terecht komen. Het doel hierbij is om betaalbare woonruimte te realiseren. De ontwikkeling van de wijk ReVa staat op dit moment in het begin van een proces; de Weimarstraat moet worden aangepakt op basis van een gezamenlijk ontwikkelde visie. De fase van visievorming, en vervolgens het opstellen van een plan van aanpak, is op dit moment volop gaande. Vanuit de verkenning naar kansen voor woonvormen met eindgebruiker centraal en betaalbare koop (bijvoorbeeld in het kader van de transformatie van winkelpanden) is tijdens een ambtelijk overleg voor de Weimarstraat, Beeklaan en de Zevensprong input gepresenteerd. De input zal in de verdere ontwikkeling worden meegenomen. 6.4

Conclusies

De woningbouwopgave in Den Haag is divers en vraagt om een maatwerkaanpak per situatie waarbij het telkens de vraag is: wie pakt wat op en met wie kunnen we samenwerken? In de te realiseren bouwstroom in de stad (jaarlijks 4.000 woningen) is zeker ruimte voor CPO / PO waarbij de eindgebruiker centraal staat. Tijdens de verkenning is nader ingegaan op de specifieke situatie in drie stadsdelen. Samen met belangrijke kenners van de stadsdelen, betrokken partijen, ontwikkelaars, bouwers en initiatiefnemers is terug- en vooruitgekeken naar mogelijke locaties, gemiste kansen en potentiële ruimte voor woonvormen met de eindgebruiker centraal of betaalbare CPO / PO projecten voor de toekomst. Wat vooral duidelijk wordt uit de verkenning is dat vaak niet aan CPO / PO wordt gedacht bij de invulling en vormgeving van de woningbouwopgave. Maar ook bij vrijkomende locaties, transformatieopgaven en zelfs de gebiedsbenadering langs de Weimarstraat wordt nog weinig aandacht besteed aan woonvormen waarbij de eindgebruiker centraal staat. Dit terwijl wel bekend is dat dit soort woonvormen bijdragen aan de versterking van de sociale cohesie en aan de leefbaarheid in de wijk. De urgentie om de eindgebruiker centraal te stellen wordt op dit moment aan de voorkant bij elke projectontwikkeling dus nog onvoldoende benadrukt.

53

Dit terwijl er kansen geïdentificeerd kunnen worden. Er is weinig ruimte voor grootschalige nieuwbouwlocaties, in de marge van de bestaande bebouwing, bij het transformeren van verouderd corporatiebezit, van winkelpanden of van maatschappelijk vastgoed ontstaan kansen. Ook als onderdeel van de nieuwbouwopgave en bij de realisatie van woonruimte voor diverse doelgroepen zijn mogelijkheden voor de toepassing van CPO / PO of MO. Lokale initiatieven staan te springen om hier invulling aan te geven. Voor de toekomst betekent dit dan ook dat er wel mogelijkheden bestaan in de stad.

54

7.

Mogelijke bouwstenen

Naast de uitkomsten van de enquête hebben ook de 22 gehouden interviews en bijeenkomsten van de focusgroep nuttige informatie opgeleverd om te komen tot mogelijke bouwstenen voor het beleid en uiteindelijk een programma voor de realisering van woonvormen met eindgebruiker centraal. De respondentenlijst van de interviews en andere interactieve bijeenkomsten, staat in bijlage 7. In dit hoofdstuk wordt de input uit de interviews en de focusgroep gebruikt om de ambitie om woonvormen met eindgebruiker centraal mogelijk te maken, en uit te leggen welke dilemma’s er rond het realiseren van deze ambitie spelen. Daarna worden concrete bouwenstenen (instrumenten) gepresenteerd. 7.1

Ambitie

Waarom zou je als gemeente waarde hechten aan woonvormen waarbij eindgebruikers centraal staan? Dat was de openingsvraag die via een mentimeter aan de aanwezigen van de focusgroepbijeenkomst gesteld is en de uitkomst is verrassend: het woord diversiteit springt meteen in het oog. De eindgebruiker Figuur 28: wat is de belangrijkste reden om in Den Haag de eindgebruiker centraal te stellen met innovatieve woonvormen? centraal stellen wordt gekoppeld aan het verbeteren van de diversiteit. Zo geeft een deelnemer aan dat wanneer mensen zelf aan de slag gaan, zij met totaal andere woonvormen komen dan een traditionele ontwikkelaar. Dit zijn de krenten in de pap en zijn daarmee een verrijking van de stad. Er worden daarnaast ook andere concepten bedacht en andere oplossingen gevonden waardoor er meer diversiteit ontstaat – goed voor het straatbeeld en de beleving van de stad. Daarnaast wordt er gezegd dat deze verrijking hem niet alleen zit in de architectuur, maar ook juist in de diversiteit van verschillende mensen. De verrijking zit hem in het sociaal, economisch en inclusief vlak. De deelnemers vinden dat Den Haag een behouden stad is en dat de opgave ligt in het verlevendigen van de wijk.

Het stimuleren van woonvormen met eindgebruiker centraal wordt door de aanwezigen gezien als een positieve toevoeging aan de stad: het is waardecreatie voor de stad als geheel en voor de wijken waar deze woonvormen gerealiseerd worden.

55

Ook in de interviews stond deze vraag centraal, en uit diverse interviews kwam duidelijk naar voren dat de gemeente, door het realiseren van woonvormen met eindgebruiker centraal, ook werkt aan community building. Eindgebruikers (of pioniers en creatievelingen zoals ze door de groep worden genoemd) die hun hart verpanden aan een project hebben ook een sterkere binding met de buurt en buren, wat een positieve bijdrage levert aan de sociale cohesie van de wijk. Zoals een respondent het zo treffend zei: samen een huis bouwen is sociale cohesie optima forma. Het faciliteren van woonvormen met eindgebruiker centraal betekent dus zoveel meer dan alleen het mogelijk maken van woondromen, het levert ook een bijdragen aan de stad an sich: het verrijkt het beeld van de stad, verlevendigt de wijken stimuleert de sociale cohesie. Het is daarom ook niet zo gek dat de gemeente de ambitie heeft om minstens 80 woningen per jaar via woonvormen met eindgebruiker centraal te realiseren. 7.2

Dilemma’s: partijen willen wel, maar…

Als het faciliteren van woonvormen met eindgebruiker centraal zoveel voordelen kent, waarom is het dan zo lastig om deze woningen ook in de praktijk te realiseren? Wat uit de interviews en focusgroep duidelijk naar voren komt, is dat de gemeente te maken heeft met enkele pittige dilemma’s wanneer zij de eindgebruiker meer ruimte wil geven. Vraag naar locaties versus huidige situatie woningmarkt Het eerste waar de gemeente maar ook alle andere partijen tegenaan lopen is de gespannen markt. Door de hoge druk op de woningmarkt en de forse prijsstijgingen die daarvan het gevolg zijn, is het financieel lastig om vastgoed en kavels te kopen. Daar komt bij dat de gemeente momenteel nu nog maar weinig vastgoed bezit dat geschikt is om uit te geven als klusobject. Vanuit grote kantoren, bijvoorbeeld, wordt er aangegeven dat het financieel gezien niet voordelig is deze objecten te transformeren naar woningen. En daarnaast moet de gemeente rekening houden met het feit, dat als er extra woningen gebouwd worden, er ook extra voorzieningen nodig zijn. Om deze reden is het daarom niet wenselijk om bijvoorbeeld leegstaande scholen te transformeren, omdat je deze wellicht in de toekomst hard nodig hebt. Ditzelfde geldt voor winkelplinten en panden met een economische functie die nu (nog) leegstaan. Dit maakt een actief grondbeleid waar een grote behoefte naar is, vrijwel onmogelijk.

Investering versus opbrengsten Zoals hierboven al kort aangestipt, is soms het financiële deel het obstakel dat tot een dilemma leidt. De markt kan in het realiseren van woningen kiezen tussen het ‘zoet’ en het ‘zuur’ en zal vaker kiezen voor het realiseren van middeldure/dure huur- en koopwoningen omdat dit meer oplevert. Hierdoor is het aan de overheid om

56

marktpartijen te bewegen om ook woningen te realiseren die wat minder opbrengen. De manier waarop de overheid dit kan doen is, naast regelgeving, het leveren van een financiële bijdrage. Helaas is deze ruimte er niet altijd, de gemeente kan immers maar één keer haar geld uitgeven. Ook het verkopen van kavels en vastgoed onder de huidige marktwaarde is niet altijd een optie, omdat de gemeente voldoende inkomsten nodig heeft om te blijven draaien. Daarnaast speelt ook de politieke verantwoordelijkheid mee: is het te verantwoorden dat de gemeente zoveel geld uitgeeft voor het realiseren van woningen voor maar een beperkt aantal mensen? Tegen dit dilemma, de afweging tussen de investering (collectief geld) en de opbrengsten (aantal geholpen mensen) loopt de gemeente vaak aan. Eindgebruikers versus andere doelgroepen Naast eindgebruikers die graag hun eigen woondroom willen realiseren, heeft Den Haag ook te maken met spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten, zorgbehoevenden en al die andere doelgroepen die de stad graag wil huisvesten. Dit maakt het lastig om de groep eindgebruikers te prioriteren, omdat er vanuit de verschillende doelgroepen die de stad wil bedienen, ook verschillende opgaven en taakstellingen liggen: “het hele woonpalet moet plek krijgen in een stad waar weinig ruimte is, het kan niet én én zijn”.

De insteek moet echter wel worden dat CPO / PO een middel kan zijn om huisvesting voor deze doelgroepen mogelijk te maken. Maatwerk versus opgaven: kwaliteit versus kwantiteit Uit de focusgroep en interviews blijkt dat het realiseren van innovatie woonvormen een zoektocht in de marges is. Niet elke locatie is geschikt voor het realiseren van woonvormen waar de eindgebruiker centraal staat. De eindgebruiker centraal stellen vergt dus maatwerk en dat kost tijd. Tegelijkertijd heeft Den Haag te maken met een grote en urgente opgaven om de jaarlijks 5.000 nieuwe inwoners te kunnen huisvesten. Het bieden van maatwerk (kwaliteit) staat op gespannen voet met de snelheid die geboden is om het woningtekort in Den Haag terug te dringen (kwantiteit). De grootste slag die hier te maken is, is het aan de voorkant onder de aandacht brengen van de meerwaarde van de eindgebruiker centraal bij elke ontwikkeling. Maatpak versus confectie Uit de interviews blijkt dat niet iedereen het (mede)opdrachtgeverschap ziet als hét instrument is om betaalbare woningen te realiseren. Een respondent maakt de vergelijking tussen het maatpak en het confectiepak. Het maatpak staat voor woonvormen met eindgebruiker centraal, woningen die gerealiseerd zijn naar de smaak van de opdrachtgever terwijl het confectiepak staat voor de standaardwoningen die snel, en daardoor goedkoop, gerealiseerd kunnen worden.

Doordat de gemeente woonvormen met eindgebruiker centraal combineert met

57

betaalbare woningen, stuit ze op het volgende dilemma: het betaalbaar houden van de woondromen van de eindgebruikers. Al deze dilemma’s maken het in de praktijk voor de gemeente lastig om de ambitie te realiseren. De wens die destijds in het Collegeakkoord is opgenomen is duidelijk: Den Haag wil dat 10% van de nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen wordt gebruikt voor een variatie aan woonvormen zoals wooncoöperaties, zelfbouw, CPO of bijvoorbeeld groepswonen. Dat er voor deze ambitie dilemma’s spelen, is ook evident. De mogelijke bouwstenen die hieronder worden gepresenteerd nemen deze dilemma’s niet weg, maar geven wel mogelijke instrumenten die kunnen worden ingezet om eindgebruikers meer ruimte in de stad te geven. 7.3

Mogelijke bouwstenen

In gesprek met alle respondenten en door het aanvullende onderzoek zijn de dilemma’s in beeld gebracht; maar is er ook gewerkt aan een overzicht van bouwstenen voor beleid en voor maatregelen. Zo zijn er een aantal richtinggevende bouwstenen geïdentificeerd, de mogelijke ‘knoppen om aan te draaien’ om woonvormen te realiseren waar de eindgebruiker centraal staat. De mogelijke bouwstenen kunnen in vier groepen worden gecategoriseerd: beleid en regelgeving, communicatie en begeleiding, locaties en matching en tot slot financiën. Beleid en regelgeving

Communicatie en begeleiding Locaties en matching Financiën

• • • • • • • • • • • • •

Bestuurlijk draagvlak Regelgeving Doelgroepen Actief grondbeleid Regionale samenwerking Actief loket Voor en door de wijk Begeleiding Beschikbaarheid locaties Matching Sluitende businesscase Subsidies en financieringsconstructies Vitale coalities

58

Beleid en regelgeving Mogelijke bouwsteen 1: bestuurlijk draagvlak en doorwerking in de ambtelijke organisatie De intenties om tot een klein maar krachtig programma voor woonvormen met eindgebruiker centraal te komen zijn duidelijk vastgelegd in de actualisatie van de woonagenda. Om deze agenda te realiseren is een goede bestuurlijke samenwerking vereist en zal die inzet er ook op ambtelijk niveau moeten zijn. In het bijzonder gaat het om het slechten van de twee grootste drempels die de realisering van woonvormen met eindgebruiker centraal in de weg staan: de beschikbaarheid van locaties en het komen tot grondprijzen die het mogelijk maken betaalbaar te bouwen, maar die ook tegen marktconforme prijzen verkocht kunnen worden. Weliswaar zijn de ambities vanuit het woonbeleid geformuleerd, maar het raakt daarmee ook de stedelijke ontwikkeling (inpassing in ruimtelijke plannen) het grondbeleid (grondprijzen), de centrale vastgoedorganisatie (als maatschappelijk vastgoed vrijkomt dat mogelijk kan worden ingezet) en (afhankelijk van de beoogde doelgroep) de Dienst OCW. Al deze organisatieonderdelen zullen achter het realiseren van de ambitie moeten staan. In de praktijk kan dit vorm krijgen door het instellen van een integrale werkgroep of eventuele taskforce.

Voor zowel het bestuur als het ambtelijk apparaat moet duidelijk worden dat het realiseren van woonvormen met eindgebruiker centraal niet alleen bijdraagt aan het realiseren van de woondoelen en kostenpost is, maar ook een bredere meerwaarde voor de gehele stad heeft. Ondanks dat het in absolute getallen om een klein woonprogramma gaat, is het voor de gemeente een intensieve opgave. Bij 80 woningen per jaar en 10 tot 20 woningen per project betekent het dat jaarlijks 4 tot 8 projecten van de grond moeten komen. Mogelijke bouwsteen 2: regelgeving De Omgevingswet maakt het mogelijk de woonbestemming voor specifieke doelgroepen vast te leggen in omgevingsplannen. Het kan daarbij ook om woonvormen met eindgebruiker centraal gaan waarbij de eindgebruiker centraal staat. Voorwaarde is wel dat het om individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap gaat en niet om medeopdrachtgeverschap. Alleen door betaalbare woonvormen met eindgebruiker centraal goed planologisch-juridisch vast te leggen kan enige mate van zekerheid worden verkregen dat projecten ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Uit de nota Collectief bouwen in Bredase wijken en dorpen van de gemeente Breda: De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de mogelijkheid om CPO op te nemen in planologische besluiten, bijvoorbeeld een bestemmingsplan.

Dit geldt alleen voor CPO’s die voldoen aan de beschrijving in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 1.1.1. onder f.:

59

“situatie dat […] een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning.” Met de nieuwe Omgevingswet, die naar verwachting per 1 januari 2022 in werking zal treden, wordt de definitie van (C)PO zodanig dat niet alleen het economisch maar ook het juridische eigendom moet zijn verkregen. Vormen van co-creatie en mede-opdrachtgeverschap zijn hiermee uitgesloten. In die gevallen hebben de burgers niet de beoogde onafhankelijke positie.

Daarnaast is het noodzakelijk dat wanneer woonprojecten met eindgebruiker centraal onderdeel uitmaken van grotere projecten, in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars wordt vastgelegd dat hiervoor ook daadwerkelijk ruimte wordt geboden. Mogelijke bouwsteen 3: doelgroepen Bij woonvormen met de eindgebruiker centraal kan aan legio concepten en doelgroepen worden gedacht. Het meest kenmerkende onderscheid is tussen individueel, collectief en medeopdrachtgeverschap. In de Haagse situatie valt individueel particulier opdrachtgeverschap vermoedelijk in de meeste gevallen af gezien het beperkt aantal locaties, de stedenbouwkundige context en zeker de hoge grondkosten. Met de nieuwe Omgevingswet zijn co-creatie en medeopdrachtgeverschap niet planologisch-juridisch vast te leggen. Daarmee wordt het bijvoorbeeld ook moeilijker om projecten in de huursector te realiseren, tenzij het om een wooncoöperatie gaat die de woningen vervolgens aan de leden gaat verhuren. Qua doelgroepen komen, als het gaat om collectief particulier opdrachtgeverschap, echter een aantal doelgroepen in beeld: zo kan worden gedacht aan bijvoorbeeld starters (inclusief pseudo- en koopstarters), empty nesters en mobiele senioren, kunstenaarsgroepen, maar ook aan reguliere doorstromers op de woningmarkt.

Deze doelgroepen kunnen verschillende doelen hebben, bijvoorbeeld gericht op (bijzonder) duurzaam en/of ecologisch wonen, de zorg voor elkaar, een specifieke levensovertuiging of culturele achtergrond, specifieke woonwensen, enz. Het kan zowel om individuele huishoudens gaan die een gezamenlijk project willen starten als om woongroepen. Welke groep in zijn algemeenheid of op een specifieke locatie als eerste in aanmerking zou moeten komen, is afhankelijk van een aantal factoren. Onder andere: de kansen die zij elders op de Haagse woningmarkt hebben (zeker als deze gering zijn ligt het voor de hand hen een hoge prioriteit te geven); de maatschappelijke doelen die zij nastreven; de bijdrage die zij aan de leefbaarheid in de buurt of wijk kunnen leveren; de (steden)bouwkundige kwaliteit en vernieuwing die zij nastreven; de urgentie van andere doelgroepen die gehuisvest moeten worden en de ruimteclaims die er bestaan op locaties. In de (mogelijke) bouwsteen 10 wordt ingegaan op de matching van doelgroepen en locaties.

60

Juist in het licht van de maatschappelijke kosten en baten (zie bouwsteen 14) is het voor de gemeente van belang goed zicht te hebben op de doelen van ingediende initiatieven. In zijn algemeenheid kan worden aanbevolen om te complexe projecten gericht op het realiseren van een groot aantal doelen, te vermijden. Dergelijke projecten vragen vaak om een zeer lange voorbereidingstijd en daarmee een groot risico dat ze uiteindelijk niet van de grond komen. Mogelijke bouwsteen 4: actief grondbeleid Een belemmering voor de realisering van woonvormen met eindgebruiker centraal is het beperkte aantal bouwlocaties waarvan de grond in eigendom van de gemeente is. De stad beschikt binnen de gemeentegrens ook geen mogelijkheden meer voor uitbreidingsplannen. Hooguit kan worden gedacht aan inbreiding door functieverandering van weinig functionele sportvelden, groenstroken, bedrijventerreintjes, enz. Dit is echter niet altijd eenvoudig, zeker niet als er weerstanden van buurtbewoners zijn. Bouwen op het water is ook nauwelijks een mogelijkheid aangezien deze locaties er vrijwel niet zijn en de bouwkosten vaak hoog zijn. De meeste kansen liggen dan ook in de samenwerking met marktpartijen en de woningcorporaties (zie ook Mogelijke bouwsteen 17).

Deze samenwerking dient er toe te leiden dat een beperkt deel van de projecten die zij realiseren mede ruimte gaan bieden aan woonvormen met eindgebruiker centraal waarbij de eindgebruiker centraal staat. Marktpartijen zullen hiervoor uiteraard gecompenseerd moeten worden. Bij de woningcorporaties zal de afweging gemaakt moeten worden of dit ten koste mag gaan van het programma van 30% sociale huurwoningen dan wel dat het vanuit het programma middenhuur-woningen mogelijk wordt gemaakt. Mogelijke bouwsteen 5: regionale samenwerking Mocht het ondanks alle inspanning niet mogelijk zijn het voorgenomen programma woonvormen met eindgebruiker centraal binnen de Haagse gemeentegrenzen te realiseren, kan worden overwogen regionale woningbouwafspraken te maken, waarbij deze woonvormen meer in de randgemeenten worden gerealiseerd. Hier is het gemakkelijker om bijvoorbeeld in de stadsranden te komen tot woonvormen met eindgebruiker centraal. Het is echter de ambitie van het college om het programma binnen de gemeentegrens te realiseren, waardoor niet alleen voorzien wordt in de specifieke woonbehoefte maar ook sprake is van positieve maatschappelijke effecten (zie Mogelijke bouwsteen 14).

Communicatie en begeleiding

61

Mogelijke bouwsteen 6: actief loket De kavelwinkel functioneerde in het verleden als loket voor onder andere de initiatiefnemers van woonvormen met eindgebruiker centraal, waaronder het particulier opdrachtgeverschap. Een dergelijk loket is ook in de toekomst noodzakelijk om het programma woonvormen met eindgebruiker centraal tot een succes te maken. Functies van het loket zijn: • de beantwoording van algemene vragen; • informatie over mogelijke beschikbare locaties; • informatie over de voorwaarden waaraan belangstellenden dienen te voldoen om voor een locatie in aanmerking te kunnen komen; • inschrijving als belangstellende (zie Mogelijke bouwsteen 10); • het geven van (contact-) informatie over professionele partijen die een rol kunnen spelen bij de realisering van een project (ontwikkelaars, financiers, adviseurs,enz.). Wanneer het niet mogelijk is om tot een fysieke kavelwinkel te komen, is een uitsluitend digitale (liefst interactieve) vorm een alternatief hiervoor. Mogelijke bouwsteen 7: voor en door de wijk Bij projecten gericht op collectief particulier opdrachtgeverschap in bestaande wijken, dient de wijk nauw betrokken te worden bij de voorbereiding van dit project. Het is uiteraard de bedoeling dat zo’n project gezien de weerstanden die soms aanwezig zijn, een zachte landing maakt.

Bovendien gaat het om projecten die ook een maatschappelijke meerwaarde voor de wijk hebben en waarbij de concrete doelen van het project (zie Mogelijke bouwsteen 13) maar ook de ruimtelijke en architectonische inpassing een rol spelen. Uitgaande van de Inspraak- en participatieverordening Den Haag 2012 gaat het hierbij om participeren op het niveau van coproductie (het gezamenlijk maken van een plan) en eventueel meebeslissen/meedenken en adviseren op basis van uitgewerkte alternatieven. De gemeente heeft hiervoor een stappenplan ontwikkeld. Mogelijke bouwsteen 8: begeleiding Het komen tot woonvormen met eindgebruiker centraal is zeker bij collectief particulier opdrachtgeverschap een complex proces. Vooral voor initiatiefnemers met weinig bouwkundige ervaring is dit vaak een grote opgave. Ook is een zekere mate van woonervaring nodig, iets dat bijvoorbeeld starters missen. Door de lange voorbereidingstijd van projecten (soms jaren) ontwikkelt zich een groepsdynamiek die kan leiden tot het voortijdig uiteenvallen van een bouwgroep. Dat maakt een goede begeleiding noodzakelijk. Bouwgroepen kunnen zich hierbij professioneel laten ondersteunen door commerciële bureaus. Uiteraard maken ook de betrokken ontwikkelaars en adviseurs voor projecten deel uit van het op te richten bouwteam. Ook kan worden gedacht aan een

62

gemeentelijk projectleider die in algemene zin verschillende initiatieven ondersteunt en zorgt voor een goede voorlichting vanuit de gemeente. Soms kan een beroep worden gedaan op financiële ondersteuning. Zo is er de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg (SWZ), waarbij het Rijk initiatieven van senioren die samen met gelijkgestemden voor zichzelf levensloopbestendige woonvormen willen realiseren financieel ondersteunt. Naast specifieke begeleiding op het niveau van een concreet project is het wenselijk als de gemeente een algemene handreiking opstelt voor (aspirant) bouwgroepen. Het gaat daarbij om informatie wat er komt kijken bij het ontwikkelen van projecten, de wijze waarop het voorbereidingsproces kan worden ingestoken, de mogelijkheden die er in Den Haag zijn, de voorwaarden waaraan initiatiefnemers dienen te voldoen, partijen die een rol kunnen spelen om project te realiseren en de financiële en organisatorische ondersteuning die kan worden geboden.

Locaties en matching Mogelijke bouwsteen 9: beschikbaarheid locaties en soorten vastgoed In de Haagse context is het (anders dan in bijvoorbeeld een stad als Almere) niet eenvoudig locaties te vinden voor woonvormen met eindgebruiker centraal, hoe klein het programma ook is. De randen van de stad zijn natuurlijk het meest kansrijk, al dragen ze dan in maatschappelijk opzicht meestal weinig bij. Maar het kan ook om de uitplaatsing gaan van sportaccommodaties en groenvoorzieningen in bestaande wijken zoals in Den Haag Zuidwest. Uiteraard moet dan een afweging worden gemaakt met het belang voor de wijk van het behoud van deze voorzieningen. Gebieden rond het centrum met ambitieuze hoogbouwplannen vallen meestal op voorhand af omdat een deel van een dergelijk complex moeilijk te benutten is voor particulier opdrachtgeverschap. Een mogelijkheid waarbij wel (C)PO met een aanzienlijke stapeling gerealiseerd zou kunnen worden, is wanneer een groot bedrijfscomplex vrijkomt (zoals een ziekenhuis, kantoorpand of maatschappelijk vastgoed) waarvoor niet gauw een andere bestemming kan worden gevonden. Kansen voor in de toekomst vrijkomende kantoorpanden kunnen liggen in de eisen dat voor deze functie minimaal energielabel C vereist is, maar ook de gevolgen van de corona crisis die mogelijk structureel meer leidt tot thuiswerken en dus ook een overschot aan (verouderde) kantoorpanden.

Het gaat overigens niet alleen om permanente woonvormen, maar het kan ook gaan om tijdelijke woonvormen. Als voor de laatstgenoemde projecten een omgevingsvergunning wordt afgegeven, zal die over het algemeen voor minimaal 10 jaar geldig moeten zijn (met vaak een verlenging nog eens 5 jaar) wil er nog sprake

63

zijn van een rendabele exploitatie. Zeker in de koopsector is dit geen optie, tenzij het om mobiele woningen gaat zoals sommige tiny houses. Mogelijke bouwsteen 10: matching Een match maken tussen de beschikbare locaties en initiatiefnemers kan vooral bij collectief particulier opdrachtgeverschap op twee manieren. Locaties kunnen worden aangeboden waarop geïnteresseerden reageren die nog een bouwgroep moeten gaan vormen. De kans is dan aanwezig dat deze zeker in de aanloopfase instabiel is waardoor sprake is van een lange voorbereidingstijd. De voorkeur heeft daarom om zoveel mogelijk in omgevingsplannen vastgelegde locaties aan te bieden aan stabiele bouwgroepen met vastomlijnde plannen en waar mogelijk doelstellingen die ook bijdragen aan de leefbaarheid van de omgeving. De digitale Kavelwinkel werkt al met een lijst waarop geïnteresseerde bouwgroepen zich kunnen inschrijven. Het verdient aanbeveling om deze lijst te blijven actualiseren en opnieuw onder de aandacht te brengen. Daarmee ontstaat voor de gemeente goed zicht op de vraag naar kavels c.q. vrijkomend vastgoed.

Om tot een goede matching en prioriteitsstelling te komen zou in ieder geval aan de volgende informatie moeten worden gedacht: • De juridische basis van de initiatiefnemers in het geval van collectief particulier opdrachtgeverschap; • Het aantal deelnemers als het gaat om een bouwgroep (de ervaring leert dat projecten met meer dan ca. 20 deelnemers vaak gecompliceerd zijn); • De (maatschappelijke) doelen van de initiatiefnemers; • De aard van de gewenste bouwlocatie c.q. het gewenste vrijkomende vastgoed; • De gewenste tijdshorizon om het project te realiseren (korte termijn of meer in de toekomst); • Een voorlopige financiële onderbouwing als indicatie voor de haalbaarheid (stichtingskosten en te verwachten dekking vanuit hypotheekverstrekking); • De eventuele uitvoerende en adviserende partijen.

Financiën Mogelijke bouwsteen 11: sluitende businesscase Met de huidige hoge grondprijzen als gevolg van het tendersysteem en hoge bouwkosten zijn sluitende businesscases voor woonvormen met eindgebruiker centraal in het betaalbare koopsegment niet of nauwelijks mogelijk. Dat betekent dat sprake moet zijn van zowel lagere grondkosten als een beperking van de bouwkosten. Illustratief zou kunnen worden uitgegaan van de volgende maximale richtbedragen: Grondkosten

€ 90.000

64

Bouwkosten (excl. fundering)

€ 175.000

Fundering

€ 30.000

Bijkomende kosten (15%)

€ 30.000

Totaal

€ 325.000

De grondkosten variëren uiteraard per woningtype en aantal bouwlagen. Bij een eengezinswoning met een grondoppervlak van 120 m2 gaat het om € 750/m2, bij een appartement in 4 lagen met een bruto oppervlakte van 100 m2 met een stapelingsfactor van 0,75 voor de grondkosten, zouden deze dus € 1.200/m2 bedragen. De bouwkosten zijn geraamd op basis van de gegevens van ITX Bouwkostenconsult voor een eenvoudige eengezinswoning van 125m2 met een m2 prijs van € 1,271 (totaal € 159.000). Dit is inclusief BTW maar exclusief keuken. Woningen in Den Haag zullen kleiner zijn (misschien 60100 m2), maar dat betekent niet dat de bouwkosten evenredig verlaagd kunnen worden. Bovendien gaat het vaak om appartementen met veel bijkomende kosten (centrale ruimten, lift, enz.). De funderingskosten zijn geraamd op basis van gegevens van Werkspot. Zeker voor appartementen is dit moeilijk in algemene zin te ramen en in het bijzonder voor Den Haag met zowel zand- als veengrond. De bijkomende kosten omvatten bouwleges, onderzoekskosten, honorarium architect en constructeur en aansluitkosten van riool en nutsvoorzieningen.

Tegenover minder grondopbrengsten staan echter maatschappelijke baten van een programma voor de realisering van woonvormen met eindgebruiker centraal: • Het voorzien in de woonbehoefte van doelgroepen die anders moeilijk hun woonwensen kunnen realiseren en waarvan het behoud voor de stad waardevol is. Denk bijvoorbeeld aan senioren die in hun eigen buurt een gezamenlijk woonproject willen opzetten. Zij kunnen gezamenlijk oud worden in hun eigen buurt en maken (bij voorkeur betaalbare) woningen vrij voor andere doelgroepen. Maar denk ook aan bijvoorbeeld kunstenaarscollectieven die de stad en de wijken cultureel verrijken. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat woonvormen met eindgebruiker centraal bijdragen aan de diversiteit van de stad. • Het verrijken van de stad met nieuwe (steden-)bouwkundige concepten, die anders bij het realiseren van het reguliere woningbouwprogramma zouden ontbreken. Dit doel spreekt voor zich, maar tegelijkertijd zijn er ook belemmeringen. Het is gemakkelijker om bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap in te passen in een wijk met overwegend laag- of middelhoogbouw dan op locaties met XXL hoogbouw zoals in het CID gebied. Daarnaast spelen natuurlijk de extreem hoge grondkosten in dit laatste gebied een rol. Zie verder Mogelijke bouwsteen 4.

65

• De positieve maatschappelijke effecten voor (vooral sociaal zwakkere) buurten en wijken. Huiseigenaren blijven vaak het meest in contact met de buurt en bieden aan in de buurt te investeren. Ook ondernemen zij de meeste activiteiten om de wijk te verbeteren. Achterliggende motieven zijn dat woningeigenaren gemotiveerd zijn hun huis te beschermen tegen negatieve invloeden en het voornemen om ergens langere tijd te wonen.1 Verondersteld mag worden dat dit in optima forma geldt voor mensen die willen deelnemen aan een collectief particulier opdrachtgever project, gezien hun veelal maatschappelijke betrokkenheid. De gemeente kan bij het honoreren van initiatieven als voorwaarde stellen dat zij zich na realisering van hun een project op een nader te omschrijven wijze inzetten voor de omgeving. Zeker in achterstandswijken kan de gemeente hiermee – mits sprake is van begeleiding van en samenwerking met de eigenaren – ook weer materieel kosten besparen vanuit het sociaal domein. Dat geldt ook als een groep senioren met een wooninitiatief komen dat er toe leidt dat zij aan elkaar mantelzorg bieden, wat een kostenbesparing op de reguliere zorg tot gevolg heeft. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse voor projecten gericht op woonvormen met eindgebruiker centraal maakt een goede afweging mogelijk tussen minder grondopbrengsten en meer maatschappelijke baten.

Een goed afgewogen programma voor de realisering van woonvormen met eindgebruiker centraal kan (in bescheiden mate) leiden tot minder kosten voor de gemeente op terreinen als stedelijke vernieuwing, zorg en welzijn. Het betekent wel dat het niet alleen om een pand- of projectexploitatie gaat, maar ook een verbreding naar een gebiedsexploitatie. Aangezien er aanzienlijk meer vraag vanuit bewoners(-groepen) naar woonvormen met eindgebruiker centraal is dan waar het programma van 80 woningen per jaar in kan voorzien, zullen steeds goede afwegingen moeten worden gemaakt welke projecten de grootste maatschappelijke bijdrage leveren aan de stad op basis van de hierboven genoemde drie doelen. Daarnaast kan binnen of tussen projecten worden gedacht aan een verevening van de grondkosten. Lagere grondopbrengsten voor woonvormen met eindgebruiker centraal worden daarmee gecompenseerd door hogere grondopbrengsten voor andere woningbouwprojecten. In sommige gevallen kan op de bouwkosten worden bespaard door meer zelfwerkzaamheid van de initiatiefnemers. Dat is over het algemeen niet het geval als het om het casco gaat, maar wel over de inbouw en afwerking. Mogelijk kunnen bouwbedrijven standaard inbouwpakketten ontwikkelen voor zowel nieuwbouw als kluswoningen en transformatie van vastgoed.

Bij grondgebonden woningen zijn er meer mogelijkheden voor zelfbouw, waarbij bijvoorbeeld worden gedacht aan het inmiddels ontwikkelde Wikihouse concept (https://wikihousenl.cc). Het gaat om een open source-project voor het ontwerpen en bouwen van huizen. Het doel van dit 1 Jenny Montanus: scriptie Are home owners better citizens?, november 2017 (door het ministerie van BZK

aangeduid als één van de drie beste scripties over de woningmarkt in 2017).

66

project is om de bouw van duurzame woningen met een beperkt gebruik aan grondstoffen te democratiseren en vereenvoudigen. Dit draagt uiteraard bij aan de betaalbaarheid.2 Mogelijke bouwsteen 12: subsidies en financieringsconstructies In overweging wordt gegeven om waar nodig een bijdrage te verstrekken vanuit in het Coalitieakkoord 2019-2022 ‘Samen voor de stad’ genoemde fonds van € 50 miljoen voor de sociale woningbouw en starters op de woningmarkt. Het gaat daarbij niet alleen om compensatie voor de lagere grondopbrengsten, maar ook om een (revolverend) fonds voor de financiering van de aanloopkosten van CPO-projecten (zie Mogelijke bouwsteen 8). Met zowel lagere grondkosten als het verstrekken van subsidies en leningen biedt de gemeente financiële voordelen aan de initiatiefnemers van woonvormen met eindgebruiker centraal. Het is dan ook niet meer dan logisch dat de gemeente speculatie tegen gaat. Dat kan door voor deze projecten een antispeculatie beding op te nemen en een zelfbewoningsplicht in te stellen. Beide kunnen deel uitmaken van een erfpachtregeling. Zelfbewoningsplicht is overigens een instrument dat Den Haag breed wil inzetten om het grootschalig opkopen van woningen door beleggers tegen te gaan. Mogelijke bouwsteen 13: vitale coalities Het programma betaalbare woonvormen met eindgebruiker centraal kan niet alleen door de gemeente worden opgeteld en uitgevoerd.

Het vraagt om een goed samenspel en het komen tot vitale coalities met andere actoren op zowel beleidsniveau als uitvoeringsniveau. Een stakeholdersanalyse kan helpen om mogelijke coalities te verkennen. Het programma woonvormen met eindgebruiker centraal moet op beleidsniveau gedragen worden door niet alleen de gemeente, maar ook door ontwikkelaars (marktpartijen en corporaties) en financiers (zoals banken, beleggers en pensioenfondsen). De basis is uiteraard dat de gemeente achter het programma gaat staan (zie Mogelijke bouwsteen 1). De gemeente heeft hierbij vooral een stimulerende rol. Vanuit projecten in het verleden zijn goede ervaringen opgedaan met meerdere partijen. Daarnaast kan er worden aangesloten bij samenwerkingen die er al lopen, zoals de zes allianties in Den Haag Zuidwest. Doel is om op zakelijke basis te komen tot samenwerkingsafspraken. Het gaat daarbij om het bundelen van kennis, ervaring en financieringsmogelijkheden om te komen tot een resultaatgerichte aanpak met behulp van (voorlopig globale) businesscases. Partijen werken mee aan de aanpak, omdat ze er zelf profijt van hebben. Hierbij kan 2 In Almere wordt momenteel een dergelijk project gerealiseerd en kan tot circa € 60.000 besparing op de

bouwkosten leiden.

67

worden gedacht aan een gestructureerde aanpak. In de eerste stap wordt samen met betrokken partijen nagegaan in welke wijken en locaties de kansen liggen. Dat vraagt om een goede analyse onderbouwd met facts & figures. In de tweede stap wordt nagegaan wat de belangen van partijen zijn, welke doorbraken mogelijk zijn en welke vitale coalities kunnen worden gevormd. In de derde stap worden concrete businesscases ontwikkeld. Uiteraard is het dan ook van belang zicht te hebben welke initiatiefnemers (bouwgroepen) zich hebben aangemeld (zie stap 10). Een en ander leidt tot slot in de vierde stap tot intentieakkoorden met de betrokken partijen. Op uitvoeringsniveau gaat het om een goed samenspel tussen de initiatiefnemers (bij collectief particulier opdrachtgeverschap een bouwgroep), de betrokken ontwikkelaar (marktpartij, corporatie of in specifieke gevallen een zorgpartij), de architect en andere adviseurs. Maar bij een project in een bestaande wijk is ook de betrokkenheid van een vertegenwoordiging vanuit de buurt of wijk van groot belang vanwege de maatschappelijke doelstellingen van het project en het creëren van draagvlak bij de bewoners. Hierbij kunnen dezelfde stappen worden doorlopen als op beleidsniveau.

Op beide niveaus gaat het er om te komen tot sluitende businesscases die ook inzicht geven in de consequenties voor de inzet van mensen, middelen en financiën, planning, doel en beoogd resultaat.

Figuur 29: scenario's aan de hand van de mogelijke bouwstenen

68

7.4 Overzicht betekenis van de mogelijke bouwstenen en mogelijke scenario’s Mede op basis van de mogelijke bouwstenen zijn vier scenario’s ontwikkeld, afhankelijk van de ambities van de gemeente en beschikbare middelen. De plussen en de minnen bij de instrumenten geven aan in hoeverre het instrument belangrijk is voor het succes, waarbij instrumenten met een 0 een neutrale bijdrage leveren. Den Haag heeft met de inzet van de Kavelwinkel een structurele bouwstroom gefaciliteerd waarmee tussen 2017 en 2020 462 woningen zijn gerealiseerd en waar binnen afzienbare tijd nog minstens 200 woningen bijkomen. Op dit moment bevindt Den Haag zich dus in het kwadrant rechtsboven. Echter, door het gebrek aan locaties en financiële middelen dreigt Den Haag af te zakken naar het kwadrant linksonder waarin woonvormen met eindgebruiker centraal incidenteel kunnen worden gerealiseerd. Gezien de ambitie van Den Haag dat 10% van de nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen wordt gebruikt voor een variatie aan woonvormen zal Den Haag mogelijke bouwstenen moeten inzetten om in het kwadrant rechtsboven te blijven en de bouwstroom op peil te houden.

Mogelijke bouwsteen

Incidenteel

Markt als motor

Laissez faire

Structurele bouwstroom

Financieel Verlaging grondkosten Verevening grondkosten Bijdrage vanuit coalitieakkoord Revolverend fonds Locaties en matching Vastleggen locaties in plannen Reserveren vrijkomend vastgoed Matching o.b.v. maatschappelijke criteria Regelgeving en beleid Vastleggen locaties in plannen Regionale samenwerking Communicatie en begeleiding Vitale coalities Actief loket Wijkparticipatie Handreiking bouwgroepen

Tabel 3: scenario's met bijbehorende mogelijke bouwstenen

69