RIS311848 Bijlage 1

Eindgebruiker centraal Verkenning woonvormen met de eindgebruiker centraal

In opdracht van gemeente Den Haag Versie: 23 augustus 2021

Public Result B.V. Postbus 11649 2502 AP Den Haag Tel: 070 – 3468816 e-mail: info@publicresult.nl www.publicresult.nl Opdrachtnummer: EIGBE20 © Copyright Public Result 2021.

Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoud 0. Managementsamenvatting 0.1 DE EINDGEBRUIKER CENTRAAL IN DEN HAAG 0.2 DE EINDGEBRUIKER CENTRAAL IN ANDERE GEMEENTEN 0.3 SUCCESFACTOREN EN MOGELIJKE BOUWSTENEN

1. Inleiding

1

1.1 AANLEIDING

1

1.2 ONDERZOEKSOPZET

2

1.3 LEESWIJZER

3

2. De eindgebruiker centraal

5

2.1 DUIDING

5

2.2 WONINGTYPOLOGIE

7

3. Realisatie in Den Haag 2017 - 2020

8

3.1 BIJDRAGE EN DOELEN

8

3.2 VARIATIE EN DIVERSITEIT

13

3.3 CONCLUSIE

22

4. Resultaten enquête: wat vindt de stad?

25

4.1 ENQUÊTERESULTATEN

25

4.2 RESPONDENTEN MET EEN CONCREET IDEE

33

4.3 CONCLUSIES

37

5. Benchmarks: hoe doen andere projecten het?

39

5.1 PRODUCTIE

39

5.2 DIVERSITEIT

40

5.3 FINANCIERING

41

5.4 LOCATIES EN MATCHING

42

5.5 REGELGEVING EN BELEID

43

5.6 COMMUNICATIE EN BEGELEIDING

44

5.7 HOE DOEN ANDERE STEDEN HET?

45

5.8 CONCLUSIES

48

6. Case studies: concrete kansen in drie stadsdelen50 6.1 VERKENNING LAAK

50

6.2 VERKENNING ZUIDWEST

51

6.3 SEGBROEK

53

6.4 CONCLUSIES

53

7. Mogelijke bouwstenen

55

7.1 AMBITIE

55

0.

Managementsamenvatting

Uit de uitgevoerde verkenning blijkt dat Den Haag (inwoners, initiatiefnemers, ontwikkelaars, bouwers, ambtenaren, woningbouwcorporaties, architecten) bruist van de ideeën en initiatieven voor innovatieve woonvormen. Het is van belang dat vraag en aanbod bij elkaar worden gebracht en dat er een level playing field voor deze initiatieven ontstaat in een zeer gespannen woningmarkt. Woonvormen met de eindgebruiker centraal voegen namelijk zoveel meer toen dan alleen extra woonruimte: het levert een kwaliteitsimpuls aan de stad; draagt bij aan diversiteit in de wijken en versterkt de sociale cohesie door de sterke verbinding die eindgebruikers hebben met hun buurt. De uitgebreide rondgang in de stad bestond uit 22 interviews, een enquête (320 respondenten), 5 focusgroepen en een benchmark. We gaan in op hoofdlijnen op de opbrengst van de rondgang: Wat hebben we gerealiseerd en welke initiatieven zitten er in de pijplijn ? Hoe doen andere gemeenten het ? En wat ervaren de partijen in de stad als obstakels, maar vooral ook als oplossingen om de eindgebruiker aan zet te krijgen? 0.1

De eindgebruiker centraal in Den Haag

Wanneer staat de eindgebruiker centraal? Wanneer staat de eindgebruiker bij de ontwikkeling van woonvormen centraal en onder welke voorwaarden vindt dit plaats? We hebben dit getoetst met de stad en op basis van andere studies. In dit programma wordt er vanuit gegaan dat de eindgebruiker alleen centraal staat wanneer deze (mede-)opdrachtgever van het project is. Het opdrachtgeverschap kan drie vormen aannemen: Individueel Particulier Opdrachtgeverschap (IPO) en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) waar de eindgebruiker(s), individueel of in groepsverband, zelf de planontwikkeling, ontwerp en realisatie van hun woning realiseren (zij het met ondersteuning door een adviesbureau). Ook bij verregaande vormen van Medeopdrachtgeverschap (MO) kan de eindgebruiker centraal staan. De ontwikkelende partij blijft eindverantwoordelijke, maar ontwikkelt de woning in samenwerking met de eindgebruiker waardoor deze een actieve rol inneemt. Deze woonvormen noemen we in de rest van dit programmaplan: ‘woonvormen eindgebruiker centraal’. Veel woonvormen met de eindgebruiker centraal gerealiseerd, maar hoe verder ? Tussen 2017 en 2020 zijn er in Den Haag 29 projecten geïnitieerd/gerealiseerd via individueel particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap (MO) of een combinatie van

PO en CPO. Met deze 29 projecten, zijn er in totaal tot en met 2020, 462 woningen gerealiseerd. De woningen die onder ontwikkeld moeten worden (de pijplijn projecten) zijn hier nog niet in meegerekend. Het gaat hierbij om ca 200 woningen die in de komende 3 tot 5 jaar zullen worden opgeleverd. Zodoende mag geconcludeerd worden dat de gemeente Den Haag met de Kavelwinkel een boost een structurele bouwstroom van innovatieve woonvormen op gang heeft gebracht van ca. 150 woningen per jaar voor diverse doelgroepen op verschillende plekken in de stad. Veel energie in de stad! Uit de enquête, de gesprekken en de interviews is snel duidelijk geworden dat er veel energie is in de stad om nieuwe initiatieven te ontwikkelen en projecten te realiseren. Zo zijn concrete locaties genoemd (waaronder het Haga ziekenhuis, het Willem Dreespark, Lozerhof,..), hebben enthousiaste partners aangegeven mee te willen werken: van initiatiefnemers (o.a. Stadmakers), ontwikkelaars (o.a. Sense Real Estate en Life Europe), architecten (o.a. MOR-studios), corporaties (o.a. Staedion), en zijn er initiatieven in kaart gebracht (o.a. Driftkikker 2.0 of Het Ouden Huis). In een uitgebreide enquête onder inwoners van Den Haag is ingegaan op de wensen van initiatiefnemers: met betrekking tot de locatie, de mate van eigenregie, maar ook op de rol van de gemeente en de verwachte succes- en faalfactoren.

Meer dan 300 respondenten hebben hun licht laten schijnen op deze vragen. Opvallend is dat particulieren met de wens om eigen woonruimte te realiseren (de eindgebruiker centraal) het liefst vanaf het begin betrokken zijn: om invloed te kunnen uitoefenen op de plattegrond, de gevel van het huis maar ook op de financieringsvorm. Van de gemeente wordt vooral verwacht dat hulp wordt geboden rondom het vinden van een geschikte locatie. Daarnaast is er vooral vraag naar ondersteuning rondom het navigeren binnen de (gemeentelijke) procedures en ondersteuning met werkprocessen bij de initiatiefnemer(s) zelf. Aan de respondenten is ook gevraagd waar concrete kansen voor de realisatie van woonruimte in CPO / PO worden gezien: dit is vooral het geval in Scheveningen, Segbroek en Leidschenveen-Ypenburg. De ontwikkelaars die een concreet idee hebben voor een project waarbij eindgebruikers centraal staan noemen als antwoord op deze vraag vooral Escamp en Segbroek als kansrijk. De grote vraag die uit de ronde door de stad wordt opgeworpen (enquête, interviews, focusgroepen) is echter hoe deze bouwstroom in een gespannen markt met een focus op snelle productie verder kan worden aangejaagd. Dit is nodig om te voorkomen dat deze bouwstroom na de productie van het resterende volume wat nu nog in de pijplijn zit na 2022 gaat droogvallen. Immers het is niet eenvoudig.

Voor partijen is het telkens een kwestie van keuzes maken tussen diverse prioritaire doelgroepen, tussen tijd en kwaliteit, tussen een sluitende businesscase en maatschappelijk rendement. Kortom een setting waarbij innovatieve woonvormen regelmatig aan het kortste eind trekken zeker als het gaat om het goedkopere segment.

0.2

De eindgebruiker centraal in andere gemeenten

Naast een benchmark van een drietal projecten (De Warren, Schoon Schip en AQUAradius, is ook gekeken hoe andere gemeente dit soort innovatieve woonvormen met de eindgebruiker centraal faciliteren. De gemeente Breda heeft maar weinig eigen grond in bezit. Toch wil ze haar inwoners de gelegenheid bieden hun eigen woning in collectief te realiseren (300 woningen per jaar). In 2020 keurde de Bredase Gemeenteraad daarom de beleidsnota Collectief Bouwen in Bredase wijken en dorpen goed. Belangrijke uitgangspunten: • Bij nieuwbouwplannen van meer dan 100 woningen kan de gemeente via het bestemmingsplan opnemen dat 1% van deze nieuw te bouwen woningen door een bouwgroep worden gerealiseerd. • Per locatie gekeken voor welke doelgroepen de locatie bestemd is. Op deze manier probeert Breda haar wijken beter te mixen met diverse groepen mensen. De gemeente Amsterdam staat er al langer om bekend met zelfbouw te experimenteren en actief te stimuleren om zo inwoners meer zeggenschap te geven over hun woning. In mei 2020 maakte de gemeente bekend nu ook actief te gaan meefinancieren om meer betaalbare woningen in de stad te kunnen realiseren. Belangrijke uitgangspunten: • Een revolverend leenfonds van 50 miljoen beschikbaar om het financieringsgat van coöperaties (Nederlandse banken financieren tot 70% van de vastgoedwaarde) te dichten.

De voorwaarden van de lening zijn aantrekkelijk; de lening moet binnen vijftien jaar terugbetaald zijn door de wooncoöperatie. • Naast het beschikbaar stellen van een lening stelt de gemeente ook kavels ter beschikking specifiek aan bouwgroepen die als coöperatie huurwoningen willen realiseren. De stad Almere is misschien wel het bekendste voorbeeld van zelfbouw op grote schaal. Door de grote hoeveelheid ruimte die de stad heeft om uit te breiden, zijn er veel kavels voor zelfbouw, zowel particulier als collectief, uitgegeven. Zo staat in de wijk Oosterwold de eindgebruiker echt centraal doordat zij de grootte en de plaats van hun kavel zelf kunnen bepalen. Daarnaast gaan alle inwoners van Oosterwold samen over hoe de openbare ruimtes ingedeeld worden. Verder verstrekt Almere, evenals Amsterdam, leningen aan starters die willen zelfbouwen en die een financieel zetje in de rug kunnen gebruiken. Dit bieden ze aan middels de in Den Haag bekende ‘Ik Bouw Betaalbaar’ regeling. 0.3

Succesfactoren en mogelijke bouwstenen

Ambitie en dilemma’s Alle partijen die in de rondgang door de stad hun input hebben gegeven, geven aan dat woonvormen waarbij de eindgebruiker centraal staat van belang zijn voor het

verwezenlijken van individuele woondromen, de diversiteit in de stad, de sociale cohesie en de inclusieve stad. Als het faciliteren van innovatieve woonvormen zoveel voordelen kent, waarom is het dan zo lastig om deze woningen ook in de praktijk te realiseren? Wat uit de interviews en focusgroep duidelijk naar voren komt, is dat de gemeente te maken heeft met enkele pittige dilemma’s wanneer zij de eindgebruiker meer ruimte wil geven. Daarbij wordt uiteraard de gespannen woningmarkt genoemd. Ook het ten opzichte van andere producten (soms) kleinere rendement voor marktpartijen wanneer zijn woonvormen realiseren waarbij de eindgebruiker centraal staat. Daarnaast is een veel gehoord obstakel voor de realisatie dat eindgebruikers het in de programmering moeten afleggen tegen andere doelgroepen zoals spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten, zorgbehoevenden. Tot slot wordt gewezen op het ingewikkelde en tijdrovende proces voor woonvormen waar de eindgebruiker centraal staat. Ook geven sommige ontwikkelende en bouwende partijen aan niet over de vereiste kennis te beschikken om voor deze groepen aan de slag te gaan. Tijdens de rondgang in de stad is intensief gesproken over creatieve manieren om in samenwerking met alle betrokken partijen deze obstakels te overwinnen.

Bouwstenen Er is breed consensus -zo blijkt uit de verkenning- over de gedachte dat het nodig is prioriteit te geven aan innovatieve woonvormen en om een level playing field hiervoor te creëren. Er moet letterlijk ruimte voor innovatieve woonvormen worden gecreëerd waarbij vraag en aanbod elkaar ontmoeten om deze unieke woonvormen te realiseren. De gemeente zou het initiatief moeten nemen om samen met de marktpartijen en de initiatiefnemers dit level playing field te creëren. Hiervoor zijn diverse suggesties gedaan zoals een (dwingende) programmering, actief grondbeleid, inzet maatschappelijk vastgoed, opstellen maatschappelijke businesscase. Voor initiatiefnemers en marktpartijen zou er vervolgens een toolbox moeten worden ingericht op het gebied van communicatie, financiering, begeleiding en een actief loket voor matching (aanjager) om bottom-up initiatieven tot bloei te laten komen. Daarbij zien we ook dat woonvormen met de eindgebruiker centraal zich constant vernieuwen. Voorbeelden van innovatieve en vernieuwende vormen zijn het Knarrenhof-initiatief waar ouderen met een zorgbehoefte gezamenlijk een locatie ontwikkelen om daar met elkaar te wonen; een initiatief als Driftkikker (met concrete plannen in Den Haag) waar een oud schoolgebouw wordt getransformeerd en vervolgens woonruimte biedt aan een gemengde doelgroep met onder andere jongeren die begeleiding nodig hebben.

Maar ook een combinatie van doelgroepen zoals zorgwoningen (in CPO) samen in een gebouw met maatschappelijke voorzieningen is denkbaar. Via het Centrum Groepswonen zijn een groot aantal initiatieven en initiatiefnemers in beeld die graag met elkaar en vanuit de eigen behoefte een gezamenlijke woonruimte willen realiseren. Ook zien we aan de

aanbodkant dat er vernieuwende businesscases ontstaan waarbij tegen marktcondities innovatieve woonvormen kunnen worden gerealiseerd bijvoorbeeld met kluswoningen. Ook zijn er sinds kort ingroeimodellen (van sociale huur naar goedkope koop) in de markt die het mogelijk maken om door aan je woning te klussen waarde op te bouwen en aan de onderkant van deze markt in te stappen. Een voorbeeld is het idee waarbij een initiatiefnemer een kluswoning krijgt, budget voor de verbouwing en begeleiding. Doel is dat de eindgebruiker zorgt voor meerwaarde (door te verbouwen). De eerste twee jaar huurt de eindgebruiker de woning tegen een sociale huurprijs en krijgt daarna 5 jaar de tijd om de woning te kopen voor de prijs van de kluswoning, het verbouwingsbudget en de begeleidingskosten. Daarnaast is het opvallend dat woonvormen met de eindgebruiker centraal en specifieke doelgroepen volgens marktpartijen ook steeds meer verenigd kunnen worden. Waarom geen complex met woningen voor begeleid wonen waarbij de jongeren in verregaande vorm van medeopdrachtgeverschap worden betrokken? Daarnaast zien we dat ‘reguliere marktpartijen’ de innovatieve woonvormen waar de eindgebruiker centraal staat steeds meer in het assortiment opnemen.

Zeker in collectieve woonvormen met weinig private en veel collectieve ruimten (zoals gym, bergruimte, werkruimten enz) wint de collectieve woonvorm met de eindgebruiker centraal steeds meer terrein.

Tabel met mogelijke bouwstenen: Beleid en regelgeving

Communicatie en begeleiding Locaties en matching Financiën

• • • • • • • • • • • • •

Bestuurlijk draagvlak Regelgeving Doelgroepen Actief grondbeleid Regionale samenwerking Actief loket Voor en door de wijk Begeleiding Beschikbaarheid locaties Matching Sluitende businesscase Subsidies en financieringsconstructies Vitale coalities

1. 1.1

Inleiding

Aanleiding

Gemeente Den Haag wil door het stimuleren van woonvormen waarin de eindgebruiker centraal staat, bijdragen aan een meer diverse woningmarkt in Den Haag. Een stad waar mensen met een uiteenlopende woningvraag zich thuis voelen. Den Haag kent een rijke geschiedenis als het gaat om woonvormen met eindgebruiker centraal. Neem bijvoorbeeld woon-werkproject Pander, een woongroep dat het in 1990 lukte om de oude meubelfabriek in de binnenstad om te toveren naar 100 woningen. Nu ruim 30 jaar later is Pander een icoon in de stad en kent het een ellelange wachtlijst aan geïnteresseerden die er graag zouden willen wonen. Acht jaar later in 1998, werd het project De Waterspin gerealiseerd dat toen al oog had voor duurzaamheid. Maar ook recent zijn er legio voorbeelden te noemen van woonvormen met eindgebruiker centraal die in Den Haag zijn gerealiseerd, zoals De Groene Mient (2013) en de projecten die in dit rapport zijn opgenomen. Groene Mient (2013) Initiatief de Groene Mient (start bouw 2016) is een iconische voorbeeld van hoe eindgebruikers centraal staan in Den Haag. Het project valt buiten de scope van dit onderzoek (start bouw 2017 – 2020), maar is wel een toonaangevende voorbeeld van hoe het kan. Groene Mient is het eerste CPO-project dat op een dergelijk grote schaal, een sociaal en ecologisch woonproject van 33 duurzame woningen heeft weten te realiseren.

De bewoners delen een gemeenschappelijke tuin en een ontmoetingsruimte, en delen zelfs met de buurt 4 deelauto’s. Succes in het verleden is echter geen garantie voor succes in de toekomst en dat weet de gemeente Den Haag ook. Om ook in de toekomst genoeg ruimte te bieden aan creatieve en innovatieve ideeën staat in de Woonagenda 2020-2023 dat de gemeente de realisatie van betaalbare koop (20% van de jaarlijkse bouwopgave van totaal 4.000 woningen) wil verhogen, waarvan 10% (minimaal zo’n 80 woningen per jaar) voor diverse woonvormen wordt benut zoals wooncoöperaties, groepswonen, zelfbouw en/of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Ook de zogenaamde Haagse Tafel heeft onlangs een samenwerkingsagenda opgesteld waarin deze ambitie duidelijk wordt. Betaalbare koop wordt in de Woonagenda gedefinieerd als een woning van maximaal €310.000, waardoor de woning binnen de Nationale Hypotheekgarantiegrens valt. De zogenaamde NHG-grens wordt jaarlijks geïndexeerd en heeft in 2021 een waarde van €325.000. Daarnaast heeft het succes van de Kavelwinkel in het verleden bewezen hoe groot de vraag is naar kavels en kluswoningen die eindgebruikers de kans geven hun woondroom te verwezenlijken.

1

De realisatie van deze ambitie gebeurt echter niet vanzelf. Het realiseren van betaalbare koop in combinatie met woonvormen met eindgebruiker centraal wordt onvoldoende door de markt gerealiseerd vanwege de complexe businesscase. Daarnaast is grond in Den Haag schaars en dus duur en zijn de meeste kavels of kluspanden al door de Kavelwinkel uitgegeven. Tot slot zijn procedures en stedenbouwkundige kaders vaak een obstakel voor de eindgebruikers om hun droom te verwezenlijken. Dit terwijl het van woonvormen met eindgebruiker centraal bekend is dat zij een verrijking voor de stad zijn. Los van het architectonisch sterke karakter, zorgen woonvormen met eindgebruiker centraal voor een betere verbinding tussen bewoners en de wijk en leveren ze een positieve bijdragen aan de sociale cohesie. Kortom, alle reden om met bouwende en ontwikkelende partijen, gemeente en eindgebruikers de handen ineen te slaan om woonvormen met eindgebruiker centraal te ontwikkelen. Dit onderzoek bestaat uit twee delen: de stand van zaken en het programmaplan. In de stand van zaken wordt verkend wat er de afgelopen jaren gerealiseerd is aan woonvormen met eindgebruiker centraal en in hoeverre deze projecten hebben bijgedragen aan de gestelde doelen.

De stand van zaken vormt daarmee de basis van het tweede deel, het programmaplan, waarin een set aan mogelijke bouwstenen voor de toekomst wordt gepresenteerd die de realisatie van woonvormen met eindgebruiker centraal ook in de toekomst mogelijk kan maken. 1.2

Onderzoeksopzet

Het onderzoek beslaat een periode van de laatste 4 jaar, van 2017 tot en met 2020. De projecten die in deze periode zijn geïnitieerd worden geëvalueerd. De resultaten van deze evaluatie vormen de basis van de mogelijke bouwstenen voor een concreet woonprogramma dat in het programmaplan, nader is uitgewerkt. In het onderzoek stond een aantal vragen centraal: wat is er de afgelopen 4 jaar gerealiseerd in Den Haag op het gebied van woonvormen met eindgebruiker centraal waar de eindgebruiker centraal stond? Wat waren de succes-en faalfactoren waardoor deze projecten wel of juist niet van de grond zijn gekomen? Wat is er in de toekomst nodig om tot een structurele bouwstroom van woonvormen met eindgebruiker centraal te komen? Het programma en de mogelijke bouwstenen voor in de toekomst zijn in coproductie met sleutelfiguren in Den Haag en omgeving tot stand gekomen. Op diverse momenten en op verschillende manieren hebben stakeholders, van binnen en buiten de regio Den Haag, input geleverd aan de evaluatie van de stand van zaken. Ook dachten zij mee over de toekomstige benodigdheden om woonvormen met eindgebruiker centraal in Den Haag te kunnen realiseren. Zo zijn er onder andere 22 (groeps)interviews uitgevoerd over de succes- en faalfactoren van CPO, PO en MO-projecten en zijn respondenten gevraagd naar wat

2

er in hun ogen nodig is om meer van dit soort projecten te realiseren. Op deze manier is er met 25 mensen gesproken, waaronder ambtenaren en bestuurders van de gemeente Den Haag en daarbuiten, experts op het gebied van woonvormen met eindgebruiker centraal, marktpartijen, corporaties en financiers. Tijdens een grote digitale focusgroep zijn de eerste resultaten van de analyse teruggekoppeld aan een enthousiaste groep van ambtenaren, eindgebruikers, architecten en financiers waarna zij met elkaar in gesprek gingen over wat de gemeente Den Haag nodig heeft om de eindgebruiker in de stad meer ruimte te geven. Door middel van een enquête onder alle genodigden van de interviews, focusgroepen en andere geïnteresseerden en stakeholders zijn aanvullende inzichten verworven. In de enquête werden de respondenten gevraagd zowel terug te blikken als vooruit te kijken. In totaal hebben 320 respondenten hun mening gedeeld. Ook is er in een benchmark naar 3 andere succesvolle CPO/PO/MO-projecten in andere steden en 3 gemeenten in Nederland gekeken naar welke middelen andere gemeenten inzetten om de eindgebruiker centraal te stellen. De instrumenten die tijdens de interviews en de focusgroepen zijn opgehaald zijn daarna aan 11 praktijkcasussen getoetst in 4 pressure cooker sessies.

De praktijkcasussen werden getoetst in de stadsdelen Laak (7) en Zuidwest (4) en hadden als doel theoretisch de kansen in de stad te verkennen. Op deze manier is er extra inzicht verworven in welke maatregelen in de praktijk voor Den Haag kunnen werken en aan welke instrumenten er behoefte is. Het resultaat van de verkenning: 22 interviews met 25 mensen, 1 focusgroep met 15 deelnemers, 4 pressure cookers, 320 respondenten, meer dan 135 documenten en een benchmark naar 3 concrete initiatieven en 3 gemeenten. 1.3

Leeswijzer

In het programmaplan zijn de bouwstenen uitgewerkt hoe de gemeente Den Haag woonvormen met de eindgebruiker centraal structureel kan blijven faciliteren. Het voorliggende document, de verkenning, vormt de achtergrond van het programmaplan en bestaat uit een verkenning van woonvormen met de eindgebruiker centraal in Den Haag waarin de succesfactoren van de gerealiseerde projecten van de afgelopen 3 jaar (2017 – 2020) worden besproken en er wordt gekeken in hoeverre zij hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. Dit document begint met de duiding van de term: eindgebruiker centraal. In hoofdstuk 2 wordt besproken wanneer de eindgebruiker centraal staat en wanneer niet. Hoofdstuk 3 presenteert een overzicht van de gerealiseerde PO/CPO/MO-projecten van de afgelopen drie jaar en geeft inzicht in de projecten die nog in de pijplijn zitten. Daarbij worden de resultaten in perspectief geplaatst: hebben de projecten

3

bijgedragen aan de doelen van de gemeente? Voor welke doelgroepen waren de projecten toegankelijk en in welke wijken vonden deze woonvormen met eindgebruiker centraal een plek? Den Haag is niet de enige stad die de afgelopen jaren PO/CPO/MO mogelijk heeft gemaakt. Hoofdstuk 4 presenteert de resultaten die uit de enquête zijn gekomen. De enquête is door meer dan 300 mensen ingevuld en schetst een aanvullend beeld op wat de eindgebruiker nodig heeft om zijn woondroom te realiseren. In hoofdstuk 5 wordt vergeleken hoe andere projecten waarin de eindgebruiker centraal staat zijn gerealiseerd. Wat waren daar de succesfactoren? Wat was de rol van de gemeente en in hoeverre is die te vergelijken met de Haagse aanpak. In hoofdstuk 6 wordt er in drie stadsdelen een nadere verkenning gedaan naar wat er in die gebieden nodig is of nodig was geweest om woonvormen met eindgebruiker centraal te realiseren. Deze input, samen met de input uit de interviews en focusgroepen vormt in hoofdstuk 7 de mogelijke bouwstenen voor de toekomst: de op maat te maken instrumentenkoffer die Den Haag kan inzetten om woonvormen met eindgebruiker centraal in de toekomst te kunnen blijven faciliteren.

4

2. 2.1

De eindgebruiker centraal

Duiding

Wanneer staat de eindgebruiker bij de ontwikkeling van woonvormen centraal en onder welke voorwaarden vindt dit plaats? In dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de eindgebruiker alleen centraal staat wanneer deze (mede-)opdrachtgever van het project is. Het opdrachtgeverschap kan drie vormen aannemen: Individueel Particulier Opdrachtgeverschap (IPO), Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Medeopdrachtgeverschap (MO). Met deze definitie wordt aangesloten bij de definitie die door het SEV in 2010 ontwikkeld is in het rapport ‘zelfbouw in reflectie’. In het rapport vergelijkt het SEV de mate van zeggenschap en participatie die burgers in de ontwikkeling van beleid kunnen hebben (geïllustreerd door de participatieladder van Arnstein, 1969) met de mate van zeggenschap en participatie die eindgebruikers in de ontwikkeling van hun huis kunnen hebben. Dit resulteert in een nieuwe participatieladder die uit vijf treden bestaat: seriematige bouw, consumentgericht bouwen, medeopdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap en individueel particulier opdrachtgeverschap. Met elke trede neemt de mate van zeggenschap en participatie toe. Bij seriematige bouw blijft het betrekken van eindgebruikers beperkt tot het informeren van de eindgebruikers waardoor zij weinig tot geen invloed hebben op het ontwikkelproces.

Op de tweede trede, consumentgericht bouwen, wordt er meer rekening gehouden met de wensen van de eindgebruikers door bijvoorbeeld gericht marktonderzoek te doen of door gebruikers een adviserende rol te geven. Deze rol blijft echter vaak beperkt tot keuzes die leiden tot enige individualisatie zoals de kleur van tegels in de badkamer. Pas vanaf de derde trede, medeopdrachtgeverschap, wordt de eindgebruiker meer centraal gesteld. De ontwikkelende partij blijft eindverantwoordelijke, maar ontwikkelt de woning in samenwerking met de eindgebruiker waardoor deze een actieve rol inneemt. De grootste mate van zeggenschap en participatie in het ontwikkelproces zijn te vinden op trede vier en vijf: collectief particulier opdrachtgeverschap en individueel particulier opdrachtgeverschap waar de eindgebruiker(s), individueel of in groepsverband, zelf de planontwikkeling, ontwerp en realisatie van hun woning realiseren (zij het met ondersteuning door een adviesbureau). De mate van zeggenschap en participatie zijn bij CPO iets lager dan bij IPO omdat men bij de ontwikkeling van een woning in groepsvorm altijd rekening dient te houden met de wensen van de rest van de groep.

5

Het is daarbij belangrijk dat er goed wordt stilgestaan bij de verschillen tussen consumentgericht bouwen en zelfbouw. Consumentgericht bouwen gaat immers steeds meer op zelfbouw lijken naar mate de eindgebruiker meer keuzes voorgelegd krijgt door de projectontwikkelaar. Echter zijn er vier belangrijke en onderscheidende elementen tussen consumentgericht bouwen en zelfbouw als MO, CPO en IPO zoals verwoord door STEC-groep (2017) : •

De opdrachtgeversrol (eindgebruiker is alleen (mede)opdrachtgever bij MO, CPO, IPO)

•

De uitvoering (alleen bij MO, CPO, IPO is het mogelijk de uitvoering zelf te doen)

•

De realisatie van specifieke woonwensen (dit is alleen mogelijk bij MO, CPO, IPO)

•

De sociale cohesie (die hoger is bij CPO projecten)

Kortom, de eindgebruiker staat centraal wanneer deze actief betrokken wordt in het ontwerpen/realiseren van de woning in de rol van (mede)opdrachtgever. Deze relatie is in figuur 1 schematisch weergegeven.

Figuur 1: Grafische weergave van wanneer de eindgebruiker centraal staat

6

2.2

Woningtypologie

Als uitgangspunt voor de analyse van projecten wordt gebruik gemaakt van een typologie waarin zich de uiteenlopende woonvormen en projecten laten ordenen die de eindgebruiker centraal stellen. In deze typologie zijn uiteenlopende criteria meegenomen: •

Woonvormen en wijze van opdrachtgeverschap

•

Woontype, locatie, doelgroepen, motivatie, initiatiefnemer, stedenbouwkundige vrijheid en rol van de overheid.

Zowel de toelichting op de criteria (bijlage 1) als de woningtypologie (bijlage 2) en de typologie gescoord op de gerealiseerde projecten die in Den Haag tussen 2017 en 2020 zijn (bijlage 3) zijn in de bijlagen te vinden. Woonvereniging Roggenveenstraat (2019) Woonvereniging Roggenveenstraat is een mooi voorbeeld van het zelforganiserend vermogen van een wijk (straat) in Den Haag met als focus de eindgebruiker centraal, duurzaamheid en betaalbaarheid. Bewoners van de Roggenveenstraat hebben 65 socialehuurwoningen overgenomen van Haag Wonen die de woningen wilde slopen. Door de woningen te kopen en het beheer op zich te nemen, is woonvereniging Roggenveenstraat hét voorbeeld van hoe eindgebruikers het heft in eigen handen nemen. Vanwege het feit dat de woningen al waren gerealiseerd en dus niet in medeopdrachtgeverschap van de bewoners zijn gerealiseerd, is dit project niet opgenomen in de realisatie. Het is echter een toonaangevend voorbeeld van hoe eindgebruikers, ook wanneer de woningen al zijn gerealiseerd, centraal staan.

7

3.

Realisatie in Den Haag 2017 - 2020

In dit hoofdstuk wordt de realisatie van de projecten tussen 2017 en 2020 besproken. Op basis van beschikbare informatie over deze projecten wordt in dit hoofdstuk inzichtelijk gemaakt wat de projecten hebben opgeleverd: hoeveel woningen zijn er gerealiseerd, welke doelgroep is het meest bediend met deze projecten en in welke wijken zijn de meeste projecten geland? Voor een volledig overzicht van de gerealiseerde projecten in Den Haag en de projecten in de pijplijn, zie bijlage 4. Paragraaf 3.1 geeft een overzicht van het aantal gerealiseerde woningen die in respectievelijke IPO en CPO-verband zijn gerealiseerd en welke initiatieven nog in de pijplijn zitten. Sectie 3.2 kijkt specifiek naar de gerealiseerde woningen en biedt onder andere in meer detail inzicht in voor welke doelgroepen de woningen toegankelijk waren, waar die stonden, welke woonvorm is gerealiseerd en wie de initiatiefnemer van het project was. Op deze manier kunnen er in meer detail conclusies worden getrokken over de gerealiseerde projecten in Den Haag. 3.1

Bijdrage en doelen

De meeste geïnventariseerde projecten zijn tot stand gekomen via de fysieke Kavelwinkel van de gemeente Den Haag die tussen 2012 en 2018 in het atrium van het stadshuis gevestigd was. Kavelwinkel De Kavelwinkel was onderdeel van het programma Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) van de gemeente Den Haag en werd tussen 2012 en 2018 ingezet om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken en de woningbouwproductie te stimuleren. Initieel was het programma een crisismaatregel, maar vanaf 2014 werd het een toevoeging van het Haagse woningaanbod vanwege de evidente belangstelling voor zelfbouw. Onderdeel van het programma was een fysieke kavelwinkel dat in het atrium van de gemeente gevestigd was. De Kavelwinkel verkocht kavels en kluspanden aan particuliere zelfbouwers en bouwgroepen zodat zij hun woondroom konden realiseren. Ook aan ontwikkelaars verkocht de kavelwinkel grond en panden met de plicht om de toekomstige bewoners mede-opdrachtgeverschap te geven bij het ontwerp van de woning. De gemeente stelde voor de kavels en kluspanden zogeheten kavelpaspoorten op waarin de regels en voorwaarden van de te realiseren woning waren opgenomen en maakte het pand en/of de grond bouwrijp. Daarnaast waren er koperscoaches actief die als centrale contactpersoon eindgebruikers bij stonden bij

8

het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken was. Daarna was het aan de eindgebruiker zelf om zijn of haar woning te realiseren. Het programmabudget van de Kavelwinkel verliep eind 2018, waarna de activiteiten van de Kavelwinkel werden afgebouwd. In 2019 is de Kavelwinkel geëvalueerd en ondanks dat deze positief was werd er besloten de Kavelwinkel per oktober 2019 te sluiten. In het Coalitieakkoord 2019 – 2020 is echter besloten de Kavelwinkel digitaal te behouden om CPO-projecten te blijven ondersteunen. Dit rapport kijkt, ondanks dat de Kavelwinkel langer actief was, specifiek naar de periode 2017 – 2020. Er is gekeken naar het jaar van uitgifte. Kavels en kluswoningen die tussen 2017 en 2020 zijn verkocht, worden dus meegerekend met de resultaten van dit onderzoek. Kavels die eerder zijn uitgegeven, maar pas tussen 2017 en 2020 zijn opgeleverd, worden niet meegerekend omdat het niet van elk project bekend is wanneer de woningen zijn opgeleverd. Daarnaast kan het binnen een project verschillen wanneer de individuele huizen zijn opgeleverd, omdat één project vaak meerdere kavels omvatte die door particulieren zijn gekocht. Wanneer een kavel/kluswoning tussen 2017 en 2020 is uitgegeven, maar waarvan bekend is dat de bouw pas in 2021 of later start, wordt een project meegerekend met de projecten die nog in de pijplijn zitten.

Op deze manier is er een overzicht gemaakt van de projecten die tussen 2017 – 2020 zijn gerealiseerd en welke projecten binnenkort opgeleverd worden of zelfs van start gaan. Tussen 2017 en 2020 zijn er in totaal 29 projecten gerealiseerd (zie figuur 2). De meeste van deze projecten zijn gerealiseerd in IPO verband (22), gevolgd door CPO verband (7). Project de Hoge Vrijheid is het enige project dat in MO-verband gerealiseerd wordt, maar de oplevering staat pas voor 2022 gepland. Met deze 29 projecten, zijn er in totaal tot en met Figuur 2: verdeling projecten naar opdrachtgeverschap 2020, 462 woningen gerealiseerd. De woningen die onder de pijplijn projecten vallen zijn hier nog niet in meegerekend. Wanneer we die woningen meerekenen (goed voor 200 woningen) komt het totaal uit op 662 woningen. De gemeente Den Haag heeft met de Kavelwinkel een boost geleverd aan het aantal bouwprojecten in de stad. Individueel Particulier opdrachtgeverschap (IPO) Het grootste deel van de projecten (22 van de 29), is onder het individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) tot stand gekomen, zie bijlage 4 voor de locaties. Deze 23 projecten realiseerden in totaal tussen 2017 en 2020, 326 woningen. Dit aantal kan nog toenemen door projecten die nog in de pijplijn zitten. Echter, is het nog niet voor elk initiatief duidelijk óf en hoeveel woningen in IPO-verband worden gerealiseerd.

9

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Door middel van het collectief opdrachtgeverschap (CPO) zijn in de afgelopen 3 jaar, 7 projecten tot stand gekomen, zie bijlage 4 voor de locaties. Dit aantal lijkt weinig, maar per CPO-project worden meerdere woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn enkele CPO-projecten onderdeel van grote ontwikkelingen zoals die in Petroleumhaven (blok E) en Deelplan 20 (Albatros 48 en 64 waarvan nummer 85 in de pijplijn zit). Samen werden er in deze 7 projecten, 136 woningen gerealiseerd. Er staan ook nog een aantal CPO projecten in de pijplijn (waarvan de bouw in 2021 of later begint), waardoor het werkelijke aantal woningen dat gerealiseerd zal worden uitkomt op 192. Dit aantal kan nog hoger uitvallen, echter is het nog niet van ieder initiatief bekend óf en hoeveel woningen er in CPO-verband gerealiseerd gaan worden. Medeopdrachtgeverschap (MO) Het project ‘De Hoge Vrijheid’ is het enige project waar eindgebruikers medeopdrachtgever waren. De start van de bouw van dit 70 meter hoge complex staat gepland voor mei 2021, waarna het gebouw eind 2022 wordt opgeleverd. Dit maakt het project onderdeel van de pijplijn. Projecten in de pijplijn De pijplijn omvat initiatieven waarvan de bouw pas in 2021 of later start. In totaal zijn er nog 7 projecten die binnenkort in PO/CPO/MO verband worden gerealiseerd.

Onderstaand figuur laat visueel zien waar de pijplijn projecten een plek krijgen. De

4: overzicht projecten projecten in de pijplijn Figuur 3: in de pijplijn vanaf 2021

10

projecten die rechtsboven in de figuur worden genoemd, zijn zorgprojecten waarvan bekend is dat zij op zoek zijn naar een plek in Den Haag, maar waarvan nog niet bekend is wanneer en waar het project wordt gerealiseerd én in hoeverre de eindgebruiker centraal zal staan in de realisatie. In de volgende sectie volgt per project een korte beschrijving. Project Hoge Vrijheid

Start bouw (oplevering) 2021 (2022)

Aantal woningen 132

Vorm opdrachtgeverschap MO

Albatros 85

2021

12

CPO

Trekvlietzone, deelgebied 3A

2023

Nb

Nb

Vila Futura

Nb

20

CPO

Buurtgoed Vastgoed

Nb

Nb

Nb

Laakhaven Petroleumhaven, Blok E (Neherkade) Bethelkerk

Nb

24

CPO

2021 (2023)

12

PO of CPO

Totaal

> 200

Tabel 1: pijplijn projecten en hun kenmerken

De Hoge Vrijheid Het enige project dat in medeopdrachtgeverschap wordt gerealiseerd in Den Haag is het appartementencomplex ‘De Hoge Vrijheid’. De Hoge Vrijheid is een 70 meter hoge woontoren in Laak aan de Petroleumhaven. De bouw start in 2021 en de oplevering staat gepland aan het einde van 2022. Het project omvat 132 woonunits: 3 kadewoningen, 4 penthouses en 125 appartementen. Open Development en Vink Bouw zijn de partijen die de prijsvraag ‘Bouwen Op Elkaar’, uitgeschreven door de Gemeente Den Haag, hebben gewonnen en die het project met de toekomstige bewoners ontwikkelen. Eindgebruikers hebben medezeggenschap over de indeling van hun woning, de gevel, de grootte, de afbouw etc. In het proces worden zij bijgestaan door een woonadviseur van VINK Bouw. Naast de individuele woningen, delen de bewoners een collectief dakterras, fietsenstalling, parkeergarage en 6 elektrische deelauto’s. Ook ligt 85% van de woningen onder de NHG-grens, wat de woningen voor een grote groep mensen niet alleen aantrekkelijk, maar ook een betaalbare optie maakt. De bouw van de Hoge Vrijheid staat gepland in mei 2021, waarna het complex in de winter van 2022 wordt opgeleverd.

11

Albatros 85 In 2021 staat de bouw van Albatros 85 op de planning, onderdeel van het project Deelplan 20. De kavel werd in 2019 verkocht aan een bouwgroep en naar verwachting worden de 12 appartementen in 2021 opgeleverd. De appartementen zijn uniek, want alle twaalf hebben een kangoeroewoning voor een gezinslid met een zorgbehoefte. Petroleumhaven, Blok E (Neherkade) In de Petroleumhaven zijn de ontwikkelingen al een tijd gaande en binnenkort komt daar een nieuw door CPO gerealiseerd appartementencomplex van in totaal 24 woningen. De bouwgroep is inmiddels gevormd en druk bezig met het ontwerp van het complex. Wanneer het complex daadwerkelijk gerealiseerd wordt, is nog niet bekend. Bethelkerk De voormalig kerkgebouw aan de Mozartlaan wordt binnenkort getransformeerd naar 12 woningen. Wooncollectief de Symfonie is momenteel op zoek naar een enthousiaste groep kopers, waarna Steenvlinder de 12 appartementen klusrijp oplevert zodat de toekomstige bewoners van het wooncollectief hun woning naar eigen smaak kunnen verbouwen. Trekvlietzone, deelgebied 3A In 2023 zal naar verwachting de bouw worden gestart van woningen aan de Trekvlietzone. Hoeveel woningen dit zullen zijn en in welke vorm (IPO, CPO of MO) dit wordt gegoten, is nog onduidelijk.

Vanwege de complexiteit is het mogelijk dat de grond, net als de Hoge Vrijheid, via een tender aan een ontwikkelaar wordt verkocht die in Medeopdrachtgeversschap met de eindgebruikers hier woningen gaat realiseren. Echter is de concrete invulling nog niet volledig bekend. Villa Futura Villa Futura is een nieuw te ontwikkelen woongemeenschap van Centrum Groepswonen voor én door actieve mensen van alle leeftijden, die samen een prettige en duurzame leefomgeving willen creëren. Er zal ruimte zijn voor ongeveer 20 woningen met een startprijs vanaf ongeveer €375.000. De toekomstige bewoners vormen een community waarmee samen het plan ontwikkeld wordt. Wat dit plan precies in gaat houden, is nog onbekend. Op dit moment wordt er nog gewerkt aan de groepsvorming.

12

Buurtgoed Vastgoed Buurtbewoners van het Regentes-en Valkenboskwartier hebben een eigen Vastgoed bedrijf opgericht om verloedering in de buurt tegen te gaan. Buurtgoed Vastgoed heeft de ambitie om leegstaande panden in de wijk zelf op te kopen om op die manier ongewenste ontwikkeling in de buurt, zoals het verloederen, splitsen en verkameren van woningen, te voorkomen. De groep wil naar eigen zeggen “grip houden op de eigen buurt” door als buurt “meer zeggenschap” te hebben. In hoeverre het collectief in staat is om panden daadwerkelijk op te kopen en ze te ontwikkelen, dat is nog de vraag. Het initiatief sluit echter mooi aan op de doelen van de eindgebruiker centraal: de buurt verrijken door de eindgebruiker aan zet te laten. Een laatste project dat noemenswaardig is, zijn de kavels van Vroondaal. De meeste kavels zijn echter al verkocht of onder optie, al is het aannemelijk dat er in de toekomst nog enkele bouwkavels verkocht zullen worden. Echter, hoeveel dit er zullen zijn, is onbekend. De gemeente Den Haag heeft intern ook nog gekeken welke locaties eventueel opgenomen zouden kunnen worden in het programma Kleinschalig Opdrachtgeverschap van de Kavelwinkel. Echter om verschillende redenen (concurrerende ruimteclaims; andere bestemming; moeite met het rondkrijgen van de businesscase) is een groot deel van deze locaties afgevallen.

Vanuit de gemeente is er voor in de toekomst dus niet veel grond of objecten beschikbaar die ingezet kunnen worden voor IPO, CPO of MO. 3.2

Variatie en diversiteit

In de rest van dit hoofdstuk, worden de gerealiseerde projecten én de pijplijn samen geanalyseerd. Er wordt achtereenvolgens gekeken naar hoe de gerealiseerde woningen zich verhouden tot de verschillende doelgroepen; verdeling grondgebonden woningen en meergezinswoningen; mogelijke woonvormen; locaties; motivatie en de initiatiefnemer. Doelgroep Naast het totaal aantal woningen dat de gemeente Den Haag heeft weten te realiseren mede door de inzet van de Kavelwinkel, is het interessant om te analyseren door en voor wie deze woningen zijn gerealiseerd. In dit onderzoek worden een aantal doelgroepen onderscheiden. De (pseudo)starter (PS), dit zijn mensen die na bijvoorbeeld een echtscheiding op zoek zijn naar een individuele woning. Deze groep beschikt over het algemeen over een laag tot middeninkomen. De koopstarters (KS) bestaan uit mensen die vaak vanuit een huurwoning hun eerste woning gaan kopen. Deze groep is veelal jong en heeft ook

13

een laag tot middeninkomen. Daarnaast onderscheiden we jonge doorstromers (DS55), dit zijn veelal gezinnen of koppels die een grotere woning nodig hebben en die vaak ook een hoog inkomen hebben. Onder de empty nesters (EN) vallen personen die juist op zoek zijn naar een kleinere woning, maar die wel beschikken over een grote beurs. Als laatste zijn er nog de mobiele senioren (MS), de zorgbehoevenden (ZW/ZP/ZO) en mensen die op zoek zijn naar een woongroep (in het algemeen WA of specifiek voor senioren WS). Over het algemeen wordt er vanuit gegaan dat de eerste twee groepen (pseudo starter en koopstarter) over een kleine beurs beschikken en een woning boven de NHG-grens van €325.000 niet kunnen betalen. Voor de andere doelgroepen, uitzonderingen daargelaten, wordt er aangenomen dat zij zich wel een woning boven de €325.00 kunnen veroorloven, omdat die groepen veelal bestaan uit individuen/koppels die verder in hun carrière zijn en daardoor waarschijnlijk meer verdienen. Deze laatste aanname geldt echter niet voor de zorgbehoevenden en de mensen die op zoek zijn naar een woongroep, aangenomen wordt dat daar het bestedingsvermogen lager ligt.

Figuur 5: verdeling projecten naar doelgroep

In bovenstaand figuur 6, is de verdeling van de projecten naar doelgroep weergegeven. Het is mogelijk dat een project voor meerdere doelgroepen beschikbaar was. De prijs van de kavel of klusobject alsmede de functie/bestemming van het object bepaalde de mate waarin elke doelgroep toegang had tot een project. Zoals uit de figuur blijkt, waren de meeste projecten die tussen 2017 – 2020 gerealiseerd zijn toegankelijk voor de doorstromers, empty nesters en de mobiele senioren, doelgroepen die over het algemeen beschikken over een dikkere portemonnee. Echter, het feit dat binnen een project kavels en klusobjecten met verschillende prijskaartjes werden verkocht en de inzet van de Ik Bouw Betaalbaar-regeling van de gemeente hebben ervoor gezorgd dat kavels ook beschikbaar waren voor de starters.

14

Ik Bouw Betaalbaar – IBB De Ik Bouw Betaalbaar regeling (IBB) is een financieringsregeling die sinds 2016 wordt ingezet en speciaal gericht is op starters met een inkomen tussen de € 33.000 en € 41.500 bruto per jaar. Met de IBB-regeling krijgen starters de mogelijkheid het gat tussen hun maximale financieringscapaciteit en de vraagprijs van de woning te overbruggen met een starterslening. De starterslening heeft een hoogte van maximaal €30.000 en over de eerste 3 jaar hoeven geen rente en aflossing betaald te worden. De IBB-regeling geeft daarmee starters de financiële ruimte om een huis te kopen. Voor de zorgdoelgroepen zijn er geen projecten gerealiseerd, echter is van één CPO project dat in de pijplijn zit (Albatros 85), bekend dat de eindgebruikers 12 kangoeroewoningen gaan realiseren. Voor mensen die graag in een algemene woongroep willen wonen, zit er één project in te pijplijn te weten Villa Futura, een project van Centrum Groepswonen die in CPO verband 20 koopwoningen wil realiseren. Voor de doelgroep die graag in een woongroep speciaal voor senioren wil wonen, is er tussen 2017 en 2020 niets in PO/CPO- of MO verband gerealiseerd. De meeste locaties die beschikbaar werden gesteld voor IPO, lagen in het algemeen in duurdere wijken, waardoor deze kavels vaak niet voor (koop)starters toegankelijk waren.

De inzet van de IBB-regeling aan de Cannenburglaan en De Woerd, in combinatie met het aanbod van kluswoningen en het aantal kavels dat voor minder dan €90.000 verkocht werd, hebben ervoor gezorgd dat ook de (koop)starter een woning in individueel particulier opdrachtgeverschap heeft kunnen realiseren. Doordat de prijs van een kavel relatief hoog lag en gezien het feit dat het bouwen van een woning gepaard gaat met kosten, bestond de doelgroep die met PO kavels bereikt werd, voornamelijk uit mensen met een dikkere portemonnee: doorstromers (55+), de empty nesters en de mobiele senioren. Deze conclusie geldt voornamelijk voor de periode die dit onderzoek beslaat (2017 – 2020). Na de kredietcrisis stegen de prijzen in de woning- en bouwsector waarna de gemeente mee moest stijgen met de grondprijzen, omdat zij kavels en klusobjecten marktconform verkocht. De doelgroep die door middel van CPO-projecten bereikt is, is ook breed; de woningen zijn zowel bedoeld voor de (koop)starter, de doorstromer, de empty nester als de mobiele senioren al zijn de laatste vier categorieën wel iets meer vertegenwoordigd.

15

Verdeling woningen en appartementen Naast de doelgroepen, kan er ook gekeken worden naar het soort woningen dat is gerealiseerd. We maken hierin onderscheid tussen eengezins (grondgebonden) woningen en meergezinswoningen (appartementen). Over het algemeen zijn er meer grondgebonden woningen Figuur 6: verdeling projecten naar EG/MG gerealiseerd (311) dan meergezinswoningen (152). Dit heeft te maken met het feit dat tussen 2017 en 2020 alle woningen die in IPO verband zijn opgeleverd grondgebonden eengezinswoningen zijn. In een tweetal gevallen werd er in IPO verband meergezinswoningen opgeleverd. Dit was het geval in het project aan de Capadosestraat waar 20 kluswoningen in een oud schoolgebouw door particulieren werden opgeknapt en Noordwal waar 11 appartementen werden opgeleverd. Wanneer men collectief aan de slag ging, was er vaker sprake van appartementen. Dit is ook logisch, omdat in CPO verband veelal appartementencomplexen worden verrezen. Alleen aan de Goudsmidgaarde en aan de Wijhestraat werden in CPOverband eengezinswoningen opgeleverd. In het project Goudsmidgaarde ging het om de realisatie van 10 eengezinswoningen. In dit project is ervoor gekozen om de locatie door een bouwgroep te realiseren om te voorkomen dat men elkaar tijdens de bouw in de weg zat. Door samen gelijktijdig te bouwen kon men daarnaast ook voordeliger bouwen.

Ook aan de Wijhestraat werd in CPO-verband eengezinswoningen opgeleverd. In dit voormalige schoolgebouw kreeg een bouwgroep de kans om 6 tot 10 woningen gerealiseerd. In de pijplijn zit één project dat waarschijnlijk in CPO verband zal leiden tot eengezinswoningen, dit is het project Vila Futura dat 20 koopwoningen op de grens van Den Haag en Leidschendam-Voorburg hoopt te realiseren. In het enige MO-project dat in 2022 in Den Haag wordt opgeleverd, gaat het om 132 appartementen. In MO-verband zijn dus tussen 2017 en 2020 geen eengezinswoningen gerealiseerd, die zitten nog in de pijplijn. Wanneer men inzoomt op de projecten in de pijplijn kan daar minder duidelijk worden aangegeven wat de verdeling EG/MG gaat zijn. Dit komt doordat niet van alle plannen al duidelijk is wat voor soort woningen er opgeleverd zullen worden. Dit geldt voor de plannen van buurtinitiatief Buurtgoed Vastgoed en Trekvliezone 3a. Van de projecten waarvan dit wel duidelijk is, kan worden gesteld dat meergezinswoningen in de meerderheid zijn. Van 1 project is het al bekend dat het zal gaan om eengezinswoningen (Villa Futura), tegenover 4 projecten waarvan het bekend is dat er appartementen zullen worden opgeleverd. Over het algemeen is het kopen van een huis (een eengezinswoning) duurder dan de aanschaf van een appartement. Het feit

16

dat er tussen 2017 en 2020 meer eengezinswoningen zijn gerealiseerd spoort met de doelgroepen die over het algemeen zijn bediend door de gemeente vanaf 2017. Dit zijn de doelgroepen die over het algemeen een dikkere portemonnee bezitten. Woonvorm Naast de vraag of de woningen eengezins of meergezins waren, is het interessant om nader te kijken naar de specifieke woonvorm van de projecten die zijn uitgegeven tussen 2017 en 2020. In het onderzoek kunnen projecten onder 9 verschillende categorieën vallen. Met de projecten kunnen betaalbare kavels zijn uitgegeven (BK). Hieronder vallen kavels die voor minder dan €90.000 werden verkocht. In het onderzoek wordt de door de gemeente Den Haag de grens van €325.000 v.o.n. aangehouden voor wat geclassificeerd kan worden als ‘betaalbaar’. Rekening houdend met het feit dat het gemiddeld €175.000 kost (exclusief fundering) om een huis te bouwen, waarop ook nog de kosten van de fundering (rond de €30.000) en overige kosten (ongeveer €30.000) komen, kan er worden gesteld dat eindgebruikers maximaal €90.000 overhouden om uit te kunnen geven aan een bouwkavel. Onder TV wordt verstaan het transformeren van bestaand (maatschappelijk) vastgoed zoals scholen, kerken en kantoorpanden die al dan niet in het bezit waren van de gemeente Den Haag. Kluswoningen (KW) en zorgwoningen (ZW) spreken voor zich.

Nieuwbouw Koop (NBK) of nieuwbouw huur (NBH) hebben betrekking op kavels die niet meer onder de betaalbaarheidsgrens vallen. Daarnaast is er specifiek aandacht voor kavels die beschikbaar zijn voor het realiseren van Tiny Houses (TH). Als laatste worden collectieve vormen van wonen onderscheiden: collectieve woonvorm algemeen (CA) en collectieve woonvorm senioren (CS), onder deze vormen wordt groepswonen geschaard. Uit figuur 7 kunnen een aantal conclusies worden getrokken. Zo werden er tussen 2017 en 2020 met de uitgifte van kavels en klusobjecten geen collectieve woonvormen gerealiseerd specifiek voor senioren waarbij de senioren als eindgebruiker centraal stonden. Er zit één collectieve woonvorm in de pijplijn, de reeds besproken Villa Futura. De kopers van de te transformeren Bethelkerk zullen Figuur 7: Projecten naar woonvorm uiteindelijk samen een wooncollectief vormen, iets dat wel dicht tegen groepswonen aan schuurt, maar in deze analyse is opgenomen onder transitie vastgoed.

17

Ook voor eindgebruikers die een tiny house wilden realiseren, was geen plek in Den Haag. Deze conclusie komt overeen met input die is geleverd in een van de interviews die zijn gehouden waarin een respondent aangaf dat tiny houses niet de voorkeur hadden in Den Haag, omdat deze objecten ‘niet stapelbaar zijn’ en de gemeente vooral inzet op verdichting van de stad. Tevens is het de ervaring dat het lastig is voor men om te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit wanneer het gaat om het realiseren van tiny houses. Ook hebben tiny houses vaak een tijdelijke vorm, waarbij het lastig wordt om op den duur een alternatieve locatie te vinden. Daarnaast had koop de overweldigende overhand ten opzichte van huur. Eindgebruikers die via IPO en CPO een huis hebben gerealiseerd, realiseerden allemaal een koophuis. En ook bij het transformeren van vastgoed en kluswoningen kochten de eindgebruikers hun woning. Hetzelfde geldt straks voor de eindgebruikers die in MO-verband in de ‘Hoge Vrijheid’ een woning realiseren, ook deze appartementen worden verkocht en niet te huur aangeboden. Huren is alleen mogelijk in de nieuwbouwwoningen die in Laakhaven West worden gerealiseerd. Echter, worden deze woningen ontwikkeld door kleine ontwikkelaars waardoor zij niet voldoen aan het criterium ‘eindgebruiker centraal’.

Wanneer het gaat over het soort opdrachtgeverschap en de woonvorm, dan valt het op dat betaalbare kavels zowel voor mensen die in CPO-verband en in IPO-verband een woning wilden realiseren, beschikbaar waren. Dit komt mede doordat er per project woningen met verschillende prijskaartjes werden verkocht en de inzet van de IBB-regeling op drie projecten (deelproject De Woerd van Deelplan 20, Cannenburglaan en Petroleumhaven blok D). 19 IPO projecten zijn beschikbaar gesteld als kavels waarop nieuwbouwwoningen gerealiseerd werden. In 3 gevallen (Capadosestraat, Schlegelstraat en Noordwal) ging het om een kluswoning die particulieren naar eigen smaak konden verbouwen. In vijf van de zeven gevallen werd er een kavel verkocht aan de desbetreffende bouwgroep voor het realiseren van nieuwbouwwoningen in CPO. Twee keer ging het om een kluswoning. Dit was het geval aan de Kepplerstraat (2 appartementen en een bedrijfsruimte) en de Wijhestraat 6 woningen). Locaties Den haag kent 8 stadsdelen en 44 wijken (gebaseerd op wijkindeling Centraal Bureau van de Statistiek). Per project is er gekeken in welk stadsdeel en in welke wijk het project een plaats heeft gekregen. Er is gewerkt met 4 categorieën: nieuwbouwwijken en standsranden (NS), achterstandswijken (AW), transformatiegebieden (T) en overige wijken (OW).

Voor het vaststellen van de achterstandswijken is gebruik gemaakt van de achterstandsscores van het Sociaal en Cultureel Planbureau. De score is gebaseerd op de volgende indicatoren: het aandeel etnische culturele groepen, het gemiddeld persoonlijk inkomen, het aandeel langdurig werklozen (langer dan 4 jaar), de gemiddelde WOZ-waarde van woningen en het aandeel verhuizingen

18

in de laatste 3 jaar. Een score van 0 is gemiddeld, een negatieve score betekent geen achterstand en wanneer een wijk een positieve score krijgt, is er wél sprake van achterstand. Wanneer een wijk een positieve score had, is de wijk meegerekend als achterstandswijk. Onder de Transformatiegebieden valt het Central Innovation District (CID), het gebied rondom de drie NS-stations en de Binckhorst dat door de gemeente zelf is aangewezen tot het gebied dat in de komende 20 jaar een grote ontwikkeling zal doormaken. Onder de nieuwbouwwijken, valt het stadsdeel LeidschenveenYpenburg en Vroondaal. De overige Haagse wijken vallen treffend onder de noemer overige wijken (OW). Kijkend naar de verdeling van de projecten naar locatie, dan zijn de meeste woningen gerealiseerd in de nieuwbouwwijken zoals Ypenburg en Vroondaal. Dat is niet zo gek omdat dit vaak grote projecten betrof, zoals Deelplan 20. Voor de overige locaties, is de verdeling nagenoeg gelijk. De meeste projecten zijn geland in nieuwbouwwijken (15 in totaal) maar kijkend naar de andere drie locaties, dan ontlopen die elkaar niet veel. In de transformatiegebieden, de Figuur 8: verdeling projecten naar locatie achterstandswijken en de overige wijken zijn respectievelijk 6, 7 en 7 projecten gerealiseerd.

Het is daarnaast niet vreemd dat de meeste projecten een plek hebben gevonden in nieuwbouwwijken of in het transformatiegebied rondom de stations, omdat de gemeente daar nog de meeste ruimte ziet voor woningbouwontwikkeling. Wanneer men kijkt naar de locatie en het soort opdrachtgeverschap van het project, staan in de meeste woningen die in IPO-verband zijn gerealiseerd in de wijken Ypenburg (125), Laak (71) en Loosduinen (55). De overige woningen liggen verspreid over de andere stadsdelen. De woningen die in CPO-verband zijn gerealiseerd staan voornamelijk in de wijken Ypenburg, Segbroek, Laak en Escamp. Het valt het op dat projecten in de nieuwbouwwijken het vaakst waren weggelegd voor individuele Figuur 9: Opdrachtgeverschap naar soort wijk particulieren opdrachtgevers (IPO).

19

Ook in de verdeling van projecten in de achterstandswijken is de particuliere opdrachtgever in de meerderheid. Dat is te verklaren door het feit dat er tussen 2017 en 2020 in het algemeen meer projecten in PO-verband zijn gerealiseerd (22) tegenover 7 in CPO-verband, en 1 in MO-verband (verwacht in 2022). Wanneer men naar het transformatiegebied kijkt, dan is de verdeling IPO/CPO en MO nagenoeg gelijk en is het aandeel van pijplijn projecten relatief groot. Dit kan verklaard worden door het feit dat in de transformatiegebieden rond het CID nog de meeste ruimte is om te bouwen. In de overige wijken is IPO dan weer in de meerderheid met 4 projecten die in overige wijken landden tegenover 2 CPO projecten (Kepplerstraat en Laan van Poot) en 1 pijplijnproject (Buurtgoed Vastgoed). Motivatie Er bestaan verschillende redenen voor verschillende mensen om via PO/CPO of MO een eigen droomhuis te realiseren. In dit onderzoek worden specifiek vijf motivaties onderscheiden. Als eerste ‘ecologische eisen (EC): dat bestaat uit vergaande wensen om duurzaam/ecologisch te wonen. Een andere reden is de Levensovertuiging (LO): de wens om vanuit een bepaalde overtuiging op een bepaalde manier (samen) te leven. Onder overige specifieke eisen (SE) kan vallen de wens om op een bepaalde locatie te wonen, of eisen aan de vorm/stijl van de woning.

Ook de zorgbehoefte (ZB) wordt gekenmerkt als een bepaalde motivatie om als eigenaar centraal te staan: specifieke eisen gericht op zorg zoals toegankelijkheid/mobiliteit en overige voorzieningen. Als laatste is ‘betaalbaarheid’ (BB) geïdentificeerd als motivatie voor eindgebruikers om over te stappen op een vorm van opdrachtgeverschap. De inzet op de IBB-regeling zal in enkele gevallen eindgebruikers over de streep hebben getrokken om zich voor een project in te schrijven om op die manier aan een betaalbare woning in Den Haag te komen. Daarnaast lagen enkele kavelprijzen onder de €90.000 waardoor het voor eindgebruikers mogelijk werd om een betaalbare woning te realiseren.

Figuur 10: Projecten naar motivatie

Het is erg lastig om, afgaande van de informatie die bekend is over een project, de mogelijke motivatie van eindgebruikers in kaart te brengen. Ook de motivatie van eindgebruikers die de enquête hebben ingevuld, kon niet één op

20

één gelinkt worden met een concreet project. Niet voor elk project was dus de motivatie van de eindgebruiker uiteindelijk te achterhalen. Maar het soort project (de bestemming), de doelgroep en de bouweisen gaven in de sommige gevallen wel een indicatie van de motivatie die eindgebruikers gehad moeten hebben. Waar de mogelijke motivatie van eindgebruikers achterhaald kon worden, blijkt dat ecologische eisen de grootste reden was voor eindgebruikers om een vorm van opdrachtgeverschap aan te nemen. In veel van de uitgegeven projecten nam de gemeente duurzaamheidseisen op in het kavelpaspoort en dat schrok mensen dus niet af. Een voorbeeld is het project Deelplan 20 waar in de wijk geen gas- of warmtenetwerk aanwezig is. Eindgebruikers moesten dus op een andere duurzame manier hun woning verwarmen. Ook de Wijhestraat is een mooi voorbeeld waarin de gemeente duurzaamheidseisen stelde aan het project. In deze kluswoningen was geen gasaansluiting en werden eindgebruikers uitgedaagd om hun woning energieneutraal op te leveren. Naast ecologische eisen, was ook betaalbaarheid vaak een motivatie om over te stappen op opdrachtgeverschap. Dit komt wellicht mede door de inzet van de IBBregeling en het feit dat sommige kavels uit projecten voor minder dan €90.000 verkocht werden.