RIS311819 Bijlage 1 Vastgoedmonitor Den Haag 2021

Cushman & Wakefield

15

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

Wanneer de omzetten per branche met elkaar worden vergeleken, wordt duidelijk dat vooral kledingen schoenenwinkels hun omzetten sterk hebben zien dalen. Omzetten vielen in 2020 respectievelijk met 19,5% en 18% terug ten opzichte van het jaar ervoor. Voor 2021 wordt slechts een minimaal herstel van 1% voor kleding en 2% voor schoenen verwacht, als gevolg van een vermindering van het aantal winkels. Supermarkten en voedselspeciaalzaken profiteerden sterk van de grotendeels gesloten horeca. Voor 2021 wordt dan ook een omzetdaling van 2% verwacht doordat een groot deel van deze extra omzet weer zal terugvloeien naar de restaurants en dag horeca (Bron: kennisbureau ING). De online platformen zullen wellicht servicepunten openen en er zijn diverse online winkeliers/dienstverleners die onlangs een fysieke winkel hebben geopend, dit bestrijkt echter maar een beperkt deel van de fysieke winkelmarkt. Ook wordt verwacht dat een toenemend aantal retailers de online verkoop gaat uitbesteden aan platformen zoals Bol.com en Amazon.com. Dit gaat ten koste van fysieke aanwezigheid in de winkelstraten, waarmee de vraag naar solitaire winkelpanden in de kernwinkelgebieden is afgenomen. Daarmee zijn niet zozeer faillissementen debet aan de afgenomen vraag, maar zijn retailers veel kritischer op het daadwerkelijk benodigde aantal winkels.

Wel ligt het in lijn der verwachting dat het aantal faillissementen, na stopzetten van de door de overheid gerelateerde steunmaatregelen, in de tweede helft van 2021 aanzienlijk zal toenemen. De winkelvastgoedmarkt in de kernwinkelgebieden heeft te maken met een neerwaartse druk op markthuren. Winkelen op verdiepingen wordt minder relevant en zal in de toekomst zorgen voor alternatieve invullingen zoals wonen of kantoor. Vooral in de middelgrote en kleinere binnensteden is er een ontwikkeling naar compacte winkelgebieden zichtbaar, wat ervoor heeft gezorgd dat de markt voor winkelruimte erg lokaal is geworden: algemene trends verklaren steeds minder de dynamiek. Relocatie van bestaande winkels naar vrijkomende units met hoge passantenaantallen kenmerkt de huidige trend. Verruiming van het aanbod in combinatie met concurrerende huurprijzen maakt het mogelijk dat winkelondernemers tegen lagere huurprijzen naar betere locaties verhuizen. Elke stad of zelfs elke winkelstraat heeft zijn eigen maatwerkoplossing nodig en daarbij wordt de potentie tot herontwikkeling van winkelpanden naar andere functies steeds nadrukkelijker onderzocht, óók in de grote steden.

Winkelleegstand kernwinkelgebieden Binnenstad/centrumgebied, in % van w.v.o, 2020 Haarlem Enschede s Hertogenbosch Amsterdam Nijmegen Rotterdam Breda s Gravenhage Utrecht Amersfoort Groningen Arnhem Leiden Eindhoven Tilburg Maastricht Alkmaar Dordrecht Zwolle Almere

5,5% 6,0% 6,9% 7,0% 7,1% 8,7% 9,6% 9,7% 10,2% 11,6% 12,4% 12,9% 13,4% 13,6% 15,1% 15,4% 17,4% 18,8% 20,6% 21,8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Bron: Cushman & Wakefield, 2021, totale winkelleegstand (frictie, langdurig en structureel)

Enerzijds staat hierbij de winkelfunctie van de binnensteden onder druk. Met name op verdiepingen van grote voormalige warenhuizen is behoud van de winkelfunctie niet langer vanzelfsprekend. Mede door de lagere huurprijzen van deze locaties behoren alternatieven zoals het transformeren tot woningen of kantoorruimte tot de mogelijke opties. In Amsterdam wordt het voormalige V&D pand grotendeels getransformeerd naar kantoorgebouw, terwijl alleen de plint (aan de Kalverstraat) een winkelbestemming houdt. Op het Rokin wordt het voormalige warenhuis van Hudson’s Bay omgebouwd

Cushman & Wakefield

16

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

tot het nieuwe hoofdkantoor van de Nederlandse fintech Adyen, terwijl in Eindhoven een flexibel werkplekconcept en vergaderzalen op de verdiepingen van het voormalige warenhuis worden gerealiseerd. Ook zijn er diverse ontwikkelstudies verricht op de voormalige Hudson’s Bay in Amersfoort, Haarlem, Leiden en Amstelveen, waarbij nauwelijks nog winkelvloeren worden toegepast op de tweede en bovengelegen verdiepingen. Doordat winkelhuurprijsniveaus grosso modo zullen dalen en kantoren op multifunctionele en levendige omgevingen snel populair zijn geworden, ligt transformatie naar een kantoor voor de hand. Dit geldt echter niet alleen voor kantoren, ook de woonfunctie rukt op in de binnensteden. Wel dient opgemerkt te worden dat er nog altijd een grote discrepantie bestaat tussen de boekwaardes en de marktwaardes, waardoor transformatie niet op korte termijn kan worden gerealiseerd. Gedreven door de grote druk op de woningmarkt en de toegenomen populariteit om te werken, wonen én ontspannen in de levendige binnenstad met alle voorzieningen op loopafstand, zijn winkelpanden gewilde locaties om te wonen. Anderzijds wordt op steeds meer plaatsen de winkelfunctie anders ingevuld, waarbij er een verschuiving plaatsvindt van het niet-dagelijkse naar het convenience segment dat vooral in de middelgrote en kleinere binnensteden of stadsdeelcentra zichtbaar is geworden.

In Leiden biedt het voormalige V&D pand nu plaats aan de grootste Action van Nederland, in Enschede heeft het Hudson’s Bay pand met Die 2 Bruder een nieuwe invulling als megasupermarkt dat specifiek is gericht op Duitse bezoekers en in Amsterdam-Noord exploiteert Lidl in het voormalige V&D pand haar grootste supermarkt in Nederland. Ook neemt het aantal AH to go’s en Jumbo toe.

2.6 Winkelmarkt Den Haag De voorraad van winkelruimte in de gemeente Den Haag is in vergelijking met 2019 afgenomen met 1,1% tot 1.037.000 m² aan winkelvloeroppervlak. De daling in de winkelvoorraad van Den Haag vond voornamelijk plaats in het Centrum met 2% minder winkelvloeroppervlak in 2020. Sinds 2018 is de winkelvoorraad in Den Haag met 10% toegenomen. In vergelijking met de G4 heeft Den Haag na Amsterdam en Rotterdam de grootste winkelvoorraad. Uitgedrukt in vierkante meter per inwoner laat Den Haag het laagste niveau zien binnen de G4 met 1,90 m² in 2020. Utrecht heeft, mede door de uitbreiding van Hoog Catharijne en het nieuwe Leidsche Rijn Centrum, het hoogste niveau met 2,18 m² per inwoner, gevolgd door Amsterdam (2,20 m² per inwoner) en Rotterdam (1,99 m² per inwoner). Het aanbod1 in de gemeente Den Haag is licht toegenomen met 6% tot 95.323 m² in 2020. Hiervan ligt circa 27% in het centrumgebied van Den Haag, ofwel 25.616 m² aan winkelruimte, veelal op de Grote Marktstraat (13.227 m²) mede door de leegstand in het voormalig Hudson’s Bay pand. De stijging van het leegstaande2 aanbod is in 2020 nog sterker, met 24% tot 58.475 m². Hiermee ligt het leegstandspercentage in de gemeente Den Haag op 6,1%, in 2019 was dit nog 4,8%.

Het leegstandspercentage inclusief frictieleegstand 3 en verbouwing bedroeg voor de gemeente in 2020 9,2%, een stijging van 60 basispunten ten opzichte van voorgaand jaar. Dit is tevens het hoogste leegstandspercentage (inclusief frictie en verbouwing) binnen de G4. Er kan dus worden gesteld dat er een hoger aantal winkelmeters langer dan één jaar leeg staat. Om te spreken van een effect door de Coronacrisis is te voorbarig, mede door de steunmaatregelen vanuit de overheid die nog actief zijn. Weliswaar wordt er verwacht dat de leegstand in 2021 verder zal oplopen met het afbouwen van de maatregelen. Het grootste aantal absolute leegstaande meters in 2020 ligt in het winkelcentrum Megastores met 17.500 m², gevolgd door het Centrum met 16.900 m². Het centrumgebied liet de sterkste stijging zien met 133%, mede doordat het voormalig Hudson’s Bay winkelpand langer dan één jaar leeg staat.

1 Aanbod van winkelruimte bevat verbouwingen en leegstand. 2

Leegstaande winkelmeters (leegstand): langer dan één jaar leegstand.

3 Frictieleegstand: leegstand korter dan één jaar.

Cushman & Wakefield

17

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

Ten opzichte van de G4 laat Den Haag samen met Amsterdam een stijging zien in het aanbod op de winkelmarkt in 2020, met respectievelijk 6% en 14% tot 123.200 m² en 95.300 m² aan winkelruimte. Rotterdam en Utrecht lieten een daling zien in het aanbod met 2% en 6% tot 97.400 m² en 55.500 m² aan winkelruimte. Hiermee ligt het aanbod in Rotterdam (97.400 m²) net boven dat van Den Haag (95.300 m²) in 2020, terwijl de winkelvoorraad in Den Haag 20% onder dat van Rotterdam ligt. Dit is ook terug te zien in het leegstandspercentage, dat voor de gemeente Den Haag oploopt naar 6,1%, het hoogste niveau in de G4. Het leegstandspercentage voor de gemeente Utrecht lag met 2,9% onder dat van de gemeente Amsterdam (3,0%) en de gemeente Rotterdam (3,8%). Gemiddeld gezien liet de G4 een toename zien in het leegstandspercentage met 30 basispunten tot 3,8% in 2020. De opname van winkelruimte in de gemeente Den Haag liet een daling zien van 44% in 2020 tot 83.700 m². Weliswaar liet 2019 met 148.900 m² een record zien in het opnamevolume, hiervan vond het grootste gedeelte plaats in het centrumgebied met 34.600 m² aan winkelruimte. In 2020 vond het opnamevolume voornamelijk plaats in het centrumgebied van Den Haag met 30%, gevolgd door het centrum van Scheveningen met 7%. De G4 liet in 2020 een opnamevolume zien van 535.000 m², een daling van 29%.

Utrecht liet hierin een groter aandeel zien dan Den Haag, met 19% ten opzichte van 16%. Het opnamevolume in Den Haag lag op het laagste niveau van de G4 steden in 2020, in 2019 was dit nog Utrecht. De huurprijzen op de winkelmarkt staan onder druk, door toenemende concurrentie van het online segment, passantenaantallen die teruglopen en een hogere leegstand. De Coronacrisis versterkt deze trends en verwacht wordt dat de leegstand op de winkelmarkt gaat toenemen in 2021. De winkelhuurprijzen zijn dan ook gedaald in alle top 15 steden en binnen Den Haag. De Spuistraat liet een tophuurprijs zien van EUR 1.200,- per vierkante meter per jaar in 2019, in 2020 was dit EUR 1.100,- per vierkante meter per jaar. Ook de winkelstraten Venestraat en Vlamingstraat lieten een lichte daling zien in de huurprijs gedurende 2020. Hetzelfde patroon is zichtbaar op de beleggingsmarkt, met de aanhoudende onzekerheid zijn beleggers risico avers. Hierbij hebben beleggers voornamelijk interesse in solitaire supermarkten en winkelcentra met een focus op dagelijkse levensbehoeften en een zo laag mogelijk aandeel fashion. Ander winkelvastgoed is lastig tot niet te financieren voor beleggers, hierdoor komen alleen vermogende particulieren in aanmerking voor eventuele aankoop. De top aanvangsrendementen in het centrum van Den Haag zijn opgelopen voor winkelruimte met 50 basispunten tot 4,75% BAR k.k.

voor de onderkant en met 75 basispunten voor de bovenkant tot 6,00% BAR k.k. De rendementen voor winkelvastgoed op de overige locaties liep harder op tot een bandbreedte van 7,35% tot 9,85% BAR k.k. Oplopende aanvangsrendementen zijn ook zichtbaar binnen de G4, waarbij Utrecht de grootste stijging laat zien met 75 basispunten ten opzichte van voorgaand jaar tot 4,45% BAR k.k., gevolgd door Amsterdam en Rotterdam met beide 70 basispunten tot 3,55% en 4,45% BAR k.k.

Cushman & Wakefield

18

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3. Kantorenmarkt Den Haag

Cushman & Wakefield, 2021

Cushman & Wakefield

19

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.1 Voorraad 3.1.1. Kantorenvoorraad en leegstand grootste 10 gemeenten Nederland Kantorenmarkt G10 (2016-2020) Voorraad, leegstand en leegstandspercentage per gemeente | ≥ 500 m² v.v.o. Gemeente Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Eindhoven

Den Bosch

Voorraad

2016 5.923.400

2017 5.792.700

2018 5.931.600

2019 6.058.300

2020 6.106.700

Leegstand

640.800

469.200

356.900

293.100

347.300

Leegstand %

10,8%

8,1%

6,0%

4,8%

5,7%

Voorraad

3.529.600

3.383.100

3.329.600

3.268.700

3.254.200

Leegstand

600.500

476.800

343.900

260.900

272.300

Leegstand %

17,0%

14,1%

10,3%

8,0%

8,4%

Voorraad

4.039.400

3.855.800

3.759.300

3.661.300

3.643.300

Leegstand

390.700

340.600

294.800

204.700

153.000

Leegstand %

9,7%

8,8%

7,8%

5,6%

4,2%

Voorraad

2.661.005

2.680.055

2.708.315

2.699.015

2.781.085

Leegstand

303.399

201.066

155.512

110.383

135.956

Leegstand %

11,4%

7,5%

5,7%

4,1%

4,9%

Voorraad

1.508.500

1.476.680

1.481.435

1.459.610

1.465.600

Leegstand

172.862

184.406

169.471

121.470

114.247

Leegstand %

11,5%

12,5%

11,4%

8,3%

7,8%

Voorraad

939.835

912.130

909.525

912.525

923.320

Leegstand

80.049

85.641

69.265

65.120

74.151

Leegstand % Groningen

Haarlemmermeer

Amersfoort

Arnhem

G10

8,5%

9,4%

7,6%

7,1%

8,0%

Voorraad

941.080

907.935

902.665

903.135

904.230

Leegstand

123.507

67.833

68.618

41.008

58.935

Leegstand %

13,1%

7,5%

7,6%

4,5%

6,5%

Voorraad

1.440.085

1.416.800

1.401.630

1.387.540

1.372.500

Leegstand

190.594

154.007

130.432

136.526

181.363

Leegstand %

13,2%

10,9%

9,3%

9,8%

13,2%

Voorraad

854.125

851.180

819.020

795.060

800.080

Leegstand

177.495

160.055

140.387

81.746

80.881

Leegstand %

20,8%

18,8%

17,1%

10,3%

10,1%

Voorraad

1.062.315

1.008.095

973.875

961.395

960.550

Leegstand

156.702

152.796

129.405

105.272

82.539

Leegstand %

14,8%

15,2%

13,3%

10,9%

8,6%

Voorraad

22.899.395

22.284.450

22.216.950

22.106.560

22.211.525

Leegstand

2.836.584

2.292.419

1.858.660

1.420.181

1.500.595

12,4%

10,3%

8,4%

6,4%

6,8%

Voorraad

48.918.093

47.559.890

47.229.750

46.784.420

46.920.940

Leegstand

6.696.943

5.619.672

4.676.231

3.867.748

3.847.517

13,7%

11,8%

9,9%

8,3%

8,2%

Leegstand % Nederland

Leegstand %

Bron: Bak, Cushman & Wakefield (2021)

• • • •

De leegstand in Nederland is eind 2020 (8,2%) nagenoeg gelijk aan de leegstand eind 2019 (8,3%). Daarmee komt het leegstandspercentage op het laagste niveau sinds 2002. In de gemeente Den Haag nam het leegstandspercentage af van 5,6% naar 4,2%. Daarmee ligt het leegstandspercentage onder de frictieleegstand van 5-7%. De gemeente Den Haag heeft met een leegstandspercentage van 4,2% het laagste leegstandspercentage van de grootste 10 steden in Nederland. In de 10 grootste gemeenten is de leegstand toegenomen tot 6,8%, door de Coronacrisis wordt verwacht dat de leegstand verder zal stijgen in 2021.

Cushman & Wakefield

20

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

•

De kantorenvoorraad in Nederland is in een jaar tijd met 136.500 m² toegenomen, dit is de eerste stijging van de voorraad sinds 2016. Tussen 2016 en 2019 is de voorraad met 2.133.000 m² afgenomen. De gemeente Den Haag laat sinds 2016 een daling van de voorraad zien. Tussen 2016 en 2020 is de kantorenvoorraad met 396.165 m² gedaald. Tussen 2019 en 2020 is de kantorenvoorraad met 18.065 m² afgenomen. Dit komt mede door de transformatie van de Muzentoren van kantoorfunctie naar hotel in 2020.

•

3.1.2. Kantorenvoorraad per inwoner grootste 10 gemeenten in Nederland Voorraad kantoorruimte per inwoner G10 (2016-2020) In m² kantoorruimte per inwoner per gemeente | ≥ 500 m² v.v.o. Amsterdam

2016 7,1

2017 6,9

2018 6,9

2019 7,0

2020 7,0

Rotterdam

5,6

5,3

5,2

5,1

5,0

Den Haag

7,8

7,3

7,1

6,8

6,7

Utrecht

7,9

7,8

7,8

7,7

7,8

Eindhoven

6,7

6,5

6,5

6,3

6,3

Den Bosch

6,2

6,0

5,9

5,9

6,0

Groningen

4,1

4,0

3,9

3,9

3,9

Haarlemmermeer

9,6

9,3

9,2

9,0

8,8

Amersfoort

5,6

5,5

5,3

5,1

5,1

Arnhem

6,9

6,5

6,2

6,0

6,0

Bron: Bak, Cushman & Wakefield (2021)

•

Binnen de grootste 10 gemeenten in Nederland kent gemeente Haarlemmermeer de meest omvangrijke kantoorvoorraad per inwoner: 8,8 m². Gemeente Utrecht volgt met 7,8 m² aan kantoorvoorraad per inwoner. Binnen de grootste 10 gemeenten in Nederland kent gemeente Groningen de minst omvangrijke kantoorvoorraad per inwoner: 3,9 m². Na Groningen kent Rotterdam de kleinste kantorenvoorraad per inwoner. De gemeente Den Haag heeft een kantorenvoorraad van 6,7 m² per inwoner. In de grootste 10 gemeenten in Nederland bedraagt de kantorenvoorraad gemiddeld 6,2 m² per inwoner. Dit ligt ver boven het Nederlands gemiddelde van 2,7 m² kantoorruimte per inwoner.

•

• •

3.1.3. Onttrekkingen en nieuwbouwplannen gemeente Den Haag Onttrekkingen kantorenmarkt Den Haag ≥ 500 m² v.v.o 180.000

100.000

20.000

79.495

32.610

69.135

40.000

8.485

60.000

28.565

80.000

13.835

120.000

30.515

139.590

140.000

97.930

170.815

160.000

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Cushman & Wakefield

21

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

•

• • • •

De gemeente Den Haag heeft gedurende de periode van 2016 tot 2020 circa 392.590 m² aan kantoorruimte getransformeerd, hiervan heeft het overgrote deel de bestemming woning gekregen met circa 53% en is er circa 36% gesloopt. Op de langere termijn (2011-2020) is er 671.000 m² aan kantoorruimte in Den Haag getransformeerd, waarvan het overgrote deel naar woningen met 56%. In 2020 is er 13.835 m² aan kantoorruimte getransformeerd, dit is een afname van 55% ten opzichte van voorgaand jaar. In de afgelopen tien jaar werd in 2016 het hoogste transformatievolume geregistreerd met 170.815 m² aan kantoorruimte. Het overgrote deel van de nieuwbouwontwikkelingen in Den Haag zit nog in de planfase zonder exacte cijfers over het toe te voegen aantal kantoormeters. De meest concrete kantoorontwikkeling is de Bellevue-locatie naast het centraal station met circa 28.000 m² aan kantoorruimte, waarbij na goedkeuring in 2023 gestart kan worden met de bouw.

3.1.4. Duurzaamheid kantorenvoorraad Energielabel kantorenvoorraad gemeente Den Haag (2020) Op basis van metrage (buitenring) en aantal kantoren (binnenring)

Metrage

60%

Aantal objecten

35%

0%

10%

20%

9%

14%

30% C of hoger

40%

31%

52%

50%

D of lager

60%

70%

80%

90%

100%

Onbekend

Bron: RVO, BAG, Cushman & Wakefield (2021)

• •

•

•

•

Op basis van de BAG is de kantorenvoorraad van de gemeente Den Haag benaderd en zijn er met behulp van RVO energie labels gekoppeld. Uit deze benadering komt naar voren dat op basis van het metrage 60% van de kantorenvoorraad voldoet aan de energielabel C verplichting van 2023. Dit zijn 35% van alle kantoorobjecten in Den Haag. 14% van de kantoorgebouwen heeft een energielabel D of lager, en van 52% is het energielabel onbekend. Dit lage of onbekende energie label hoeft niet direct een probleem te zijn omdat de verplichting niet geldt voor monumentale panden, waardoor de vele historische panden in de oude binnenstad van Den Haag reeds zijn vrijgesteld. Daarnaast zal het toevoegen van nieuwbouw een positieve invloed hebben op de energieprestaties van een kantorenwijk. Deze nieuwe kantoren worden doorgaans met een A label of beter opgeleverd. De eis van energielabel C kan verdere polarisatie van het kantorenlandschap in de hand werken. Het zijn immers veelal de kantoorgebouwen uit de jaren tachtig, negentig en begin jaren 2000 die op kantorenparken langs de snelwegen zijn gesitueerd en die nu al moeite hebben om gebruikers aan te trekken en die ook niet meer op het verlanglijstje van de grote institutionele beleggers staan.

Hiermee komt de toekomstbestendigheid van veel vastgoed in het gedrang en zorgt het grotere bewustzijn voor een kritische blik op het gebruik nu en in de toekomst. Cushman & Wakefield

22

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2 Opname en aanbod 3.2.1. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland Opname en aanbod kantoorruimte Nederland (2016-2020) Totaal m² | ≥ 500 m² v.v.o. Opname Groei opname Aanbod Groei aanbod

•

•

• • •

•

2016 1.208.400 7.500.800 -

2017 1.349.300 11,7% 6.357.400 -15,2%

2018 1.338.300 -0,8% 5.227.900 -17,8%

2019 1.457.200 8,9% 4.490.400 -14,1%

2020 952.000 -34,7% 5.075.900 13,0%

Trend 2021 ▲ ▲

De opname van kantoorruimte in Nederland is in 2020 gedaald met circa 35% tot een opname van 952.000 m². Voor het eerst sinds de millenniumwisseling is de opname onder één miljoen vierkante meter gebleven. Deze sterke daling van de opname wordt mede veroorzaakt door de uitbraak van COVID-19, waardoor bedrijven huisvestingsvraagstukken hebben uitgesteld en waardoor de activiteit op de kantorenmarkt daalde. Ook de schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op de beste locaties in de grote steden heeft voor een druk op de opname gezorgd. De verwachting is dat na beëindiging van de lockdown de vraag naar kantoorruimte in de tweede helft van 2021 zal aantrekken. Toen de coronamaatregelen tussen juli en oktober in 2020 versoepeld werden, ontstond er al snel een grote vraagdruk in steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Naar verwachting zal de opname in Nederland in 2021 net boven het niveau van 2020 uitkomen. Het aanbod van kantoorruimte in Nederland nam met 585.500 m² toe tot circa 5 miljoen m², hiermee is de sterk dalende tendens, die vanaf 2014 werd ingezet, verbroken. De aanbodsituatie zal op de kantorenmarkt in de eerste helft van 2021 worden verruimd doordat verborgen leegstand op de markt komt. De op groei gerichte organisaties zullen, ondanks de Coronacrisis, niet te vroeg kantoorruimte ‘teruggeven’.

Tegelijkertijd zijn er kantoorgebruikers die sinds maart 2020 geen huisvestingsbesluiten op korte termijn hebben genomen. De unieke situatie die de Coronacrisis teweegbrengt leidt tot een zekere onvoorspelbaarheid rond de ontwikkeling van het aanbod en daarmee de opname van kantoorruimte.

Cushman & Wakefield

23

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.2. Opname naar sector in Nederland Opname kantoorruimte Nederland (2011-2020) Naar sector in % van totaal | ≥ 500 m² v.v.o.

2019-2020

3,9%

2011-2020

3,7%

0%

• • • •

15,0%

16,7%

11,8%

10%

24,8%

20,1%

20%

23,0%

25,7%

30%

40%

16,5%

30,2%

50%

60%

70%

80%

8,5%

90%

100%

Banken

ICT

Industrie, Handel en Transport

Overheid en overige non-profit

Zakelijke Dienstverlening

Onbekend

Het aandeel ‘Zakelijke Dienstverlening’ in de totale opname daalde de afgelopen twee jaar ten opzichte van de 10 jaar ervoor, van 30,2% naar 23,0%. Ook de sector ‘Overheid en overige non-profit’ liet de afgelopen twee jaar een daling zien ten opzichte van de 10 jaar ervoor. Het aandeel daalde van 25,7% naar 24,8%. Een daling werd ook geregistreerd in de sector ‘Industrie, Handel en Transport’. Het aandeel in de afgelopen 2 jaar ligt circa 3,4 procentpunt lager dan in de 10 jaar ervoor. Het aandeel van ‘ICT’ in de totale opname steeg de afgelopen twee jaar, ten opzichte van de 10 jaar ervoor, van 11,8% naar 15,0%. Ook de sector ‘Banken’ laat een lichte stijging zien in de afgelopen twee jaar tot een aandeel van 3,9%. Over de afgelopen 10 jaar bedroeg dit aandeel nog 3,7%.

3.2.3. Opname kantoren G5 als aandeel van landelijke opname Opname kantoorruimte G5 steden (2011-2020) In % van totale opname Nederland | ≥ 500 m² v.v.o. 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0%

2011

2012

Amsterdam

2013

2014

Den Haag

2015

2016

Eindhoven

2017

2018

Rotterdam

2019

2020

Utrecht

Cushman & Wakefield

24

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

•

• •

•

Het aandeel Amsterdam in de totale landelijke opname groeide door de jaren heen en bereikte in 2017 een top van 31%. In 2020 is dit aandeel gedaald naar 18,6%. Daarmee komt het aandeel 0,2 procentpunt lager uit dan in 2019. Rotterdam laat eveneens een dalend aandeel zien. Ten opzichte van 2019 nam het aandeel Rotterdam in de totale landelijke opname met 0,3 procentpunt af, tot een aandeel 8,9% in 2020. De gemeente Utrecht en Den Haag noteerden een aandeel van 6,7% en 7,2% in de totale landelijke opname van 2020. Ten opzichte van 2019 is het aandeel van deze steden afgenomen met 4,1 procentpunt en 1,5 procentpunt. Utrecht laat daarmee – binnen de G5-steden – de sterkste afname zien in de totale landelijke opname. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat Utrecht een bijzonder hoge opname registreerde in 2019. Eindhoven laat binnen de G5-steden het laagste aandeel in de landelijke kantooropname (2,6%) zien. Ten opzichte van 2019 registreerde Eindhoven een afname van 1,1 procentpunt.

3.2.4. Opname en aanbod gemeente Den Haag Opname en aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Totaal in m² | ≥ 500 m² v.v.o. 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

2011

Opname Groei opname Aanbod

•

•

2013

2014

2015

2016

Opname

Aanbod

2017

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

58.800

71.500

97.400

74.100

66.700

41.500

21,6%

36,2%

-23,9%

-10,0%

-37,8%

2018

2018

2019

2020

2019

2020

96.500

60.400 125.800

65.700

132,5%

-37,4%

-47,8%

108,3%

496.200 535.200 544.200 519.100 522.300 419.600 341.300 300.800 221.100 193.500

Groei aanbod

•

2012

7,9%

1,7%

-4,6%

0,6%

-19,7%

-18,7%

-11,9%

-26,5%

Trend 2021 ▲ ▲

-12,5%

In de gemeente Den Haag is in 2020 in totaal 65.700 m² aan kantoorruimte opgenomen, dit is een daling van circa 48% ten opzichte van 2019. Bij de interpretatie van deze daling moet in ogenschouw worden genomen dat 2019 een uitzonderlijk sterk jaar was voor de gemeente Den Haag. In 2019 werd een record aan kantoorruimte opgenomen, namelijk 125.800 m². Daarnaast is de lagere opname in 2020 een gevolg van de Coronacrisis: bedrijven hebben vaker huisvestingsvraagstukken uitgesteld waardoor de dynamiek op de kantorenmarkt lager is uitgekomen. De hoge opname in 2019 werd gevoed door een aantal grote transacties. Zo nam PostNL 19.000 m² kantoorruimte in het CID in gebruik en nam Shell 13.000 m² kantoorruimte in de Internationale Zone op. Daarnaast kon de gemeente Den Haag - door een gebrek aan

Cushman & Wakefield

25

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

•

•

•

•

kwalitatief goed aanbod in Amsterdam - op interesse van gebruikers rekenen die initieel op zoek waren naar kantoorruimte in de hoofdstad. De gemiddelde opname over de afgelopen vijf jaar komt voor de gemeente Den Haag uit op circa 78.000 m². De gemiddelde opname over de afgelopen tien jaar komt uit op circa 75.800 m². Het aanbod van beschikbare kantoorruimte in de gemeente Den Haag komt in 2020 uit op 193.500 m². Daarmee ligt het aantal beschikbare kantoormeters 12,5% lager ten opzichte van 2019. In absolute aantallen betekent dit dat er in 2020 27.600 m² minder kantoorruimte in aanbod stond dan in 2019. Hiermee wijkt de gemeente Den Haag af van de landelijke trend, waar het aanbod juist toe is genomen. Een deel van het aanbod wat in 2019 nog in de markt stond, is in 2020 opgenomen. Een voorbeeld hiervan is het pand aan de Lange Voorhout. In 2019 stond dit pand van ruim 6.000 m² nog in aanbod, in 2020 werd dit pand verhuurd aan de Rijksoverheid. Daarnaast houdt het dalende aanbod verband met de dalende voorraad. Tussen 2016 en 2020 is de kantorenvoorraad in de gemeente met 396.165 m² afgenomen.

3.2.5. Opname naar sector in gemeente Den Haag Opname kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Naar sector in % van totaal | ≥ 500 m² v.v.o.

2019-2020 3,9% 4,8%

2011-2020 2,7% 4,6%

0%

•

•

• •

•

10%

24,9%

34,5%

20,2%

20%

30,2%

37,0%

30%

40%

50%

1,8%

33,2%

60%

70%

80%

2,3%

90%

100%

Banken

ICT

Industrie, Handel en Transport

Overheid en overige non-profit

Zakelijke Dienstverlening

Onbekend

In de afgelopen twee jaar is het aandeel van de sector ‘Industrie, Handel en Transport’ in de totale opname hoger uitgekomen dan in de totale opname van de afgelopen 10 jaar. Het aandeel ‘Industrie, Handel en Transport’ steeg naar 24,9% in de laatste 2 jaar. Tussen 2011 en 2020 bedroeg het aandeel van deze sector nog 20,2%. De sector ‘Banken’ steeg de laatste 2 jaar met 1,2 procentpunt in aandeel. In de laatste 2 jaar had deze sector een aandeel van 3,9% in de totale opname, terwijl dit aandeel in de afgelopen 10 jaar op 2,7% lag. Het aandeel ‘ICT’ steeg in de afgelopen 2 jaar ook licht naar 4,8%. Tussen 2011 en 2020 lag dit aandeel op 4,6%. De sector ‘Zakelijke Dienstverlening’ liet de sterkste daling zien. Het aandeel ‘Zakelijke Dienstverlening’ lag de afgelopen 2 jaar op 30,2%, ten opzichte van 33,2% tussen 2011 en 2020. Ook is het aandeel van de sector ‘Overheid en overige non-profit’ in de totale opname afgenomen. Tussen 2011 en 2020 lag het aandeel van deze sector op 37,0%, terwijl deze sector de afgelopen twee jaar goed was voor 34,5% van de opname. Cushman & Wakefield

26

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

•

De ontwikkelingen in Den Haag volgen grotendeels de landelijke trend. Ook landelijk gezien is het aandeel van de ‘Zakelijke Dienstverlening’ en ‘Overheid en overige non-profit’ de afgelopen 2 jaar afgenomen. Daarnaast is het aandeel van de ‘Banken’ en ‘ICT’ de afgelopen 2 jaar toegenomen. Den Haag wijkt met het toenemende aandeel van ‘Industrie, Handel en Transport’ wel af van de landelijke trend. Landelijk gezien neemt het aandeel van deze sector namelijk af.

3.2.6. Opname en aanbod naar deelgebied in gemeente Den Haag Opname kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Totaal m² per deelgebied | ≥ 500 m² v.v.o. Deelgebied

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Binckhorst

2.500

1.700

2.500

1.000

5.200

2.900

2.800

7.100

5.800

-

Internationale Zone

8.900

8.700

11.100

4.600

5.800

4.000

5.300

5.400

17.200

4.400

CID

22.600

25.800

49.600

35.400

14.100

19.400

40.600

17.600

62.900

46.700

Binnenstad/Centrum

11.800

5.400

17.600

8.300

9.000

3.400

31.300

18.300

6.100

8.000

Overig

12.900

29.900

16.700

24.800

32.600

11.700

16.500

12.000

33.800

6.600

Totaal

58.800

71.500

97.400

74.100

66.700

41.500

96.500

60.400 125.800

65.700

•

•

•

• •

•

•

•

2020

Het CID heeft van alle deelgebieden in 2020 kunnen rekenen op de hoogste opname. In dit deelgebied is 46.700 m² aan kantoorruimte opgenomen, hiermee heeft dit deelgebied een aandeel van 71% in de totale kantooropname van Den Haag. Gemiddeld lag dit aandeel over de afgelopen vijf jaar op 48% en over de afgelopen 10 jaar op 43%. Dat het grootste aandeel van de opname in het CID gerealiseerd is, valt toe te schrijven aan het feit dat vijf van de top-10 transacties, waaronder de twee grootste transacties, hebben plaatsgevonden in dit deelgebied. Zo zal de ANWB ruim 28.000 m² aan kantoorruimte in gebruik nemen wanneer het pand aan de Juliana Van Stolberglaan gereed is. Daarnaast heeft de Rijksoverheid 10.000 m² opgenomen in het CID aan de Prinses Beatrixlaan. Na het CID is in het deelgebied Binnenstad/Centrum de meeste kantoorruimte opgenomen. In 2020 registreert dit deelgebied een opname van 8.000 m² aan kantoorruimte, wat neerkomt op een aandeel van 12% binnen de totale opname. Gemiddeld lag dit aandeel over de afgelopen vijf jaar op 18% en over de afgelopen 10 jaar op 16%. Ook binnen het deelgebied Binnenstad/Centrum heeft een grote transactie plaatsgevonden: de Rijksoverheid heeft 6.000 m² aan kantoorruimte opgenomen aan de Lange Voorhout. De opname van de Internationale Zone bedraagt 4.400 m² in 2020. Daarmee heeft dit deelgebied een aandeel van 7%.

Het vijfjarig gemiddelde aandeel ligt op 9% en het tienjarig gemiddelde aandeel ligt op 10% in dit deelgebied. Het deelgebied ‘Overig’ registreert een opname van 6.600 m². Daarmee heeft dit deelgebied een aandeel van 10% binnen de totale kantooropname in de gemeente Den Haag in 2020. Tussen 2016 en 2020 ligt dit aandeel gemiddeld op 20% en tussen 2011 en 2020 ligt dit aandeel gemiddeld op 27%. Dit deelgebied kent ook de sterkste absolute afname ten opzichte van 2019. In 2020 is er ruim 27.200 m² minder kantoorruimte opgenomen dan voorgaand jaar. In deelgebied Binckhorst heeft in 2020 geen opname plaatsgevonden. Over de afgelopen vijf jaar lag het aandeel van dit deelgebied gemiddeld op 5%. Tussen 2011 en 2020 had dit deelgebied een gemiddeld aandeel van 4% Elk deelgebied, op de Binnenstad/Centrum na, laat een daling van de kantooropname zien ten opzichte van voorgaand jaar. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat 2019 een uitzonderlijk sterk jaar was voor de gemeente Den Haag. Daarnaast wordt de daling van de kantooropname veroorzaakt door de uitbraak van COVID-19, waardoor huisvestingsvraagstukken werden uitgesteld en de dynamiek sterk daalde. Het deelgebied Binnenstad/Centrum registreerde in 2020 31,1% meer opname ten opzichte van 2019, wat neerkomt op 1.900 m². Cushman & Wakefield

27

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

Aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Totaal m² per deelgebied| ≥ 500 m² v.v.o. Deelgebied

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Binckhorst

86.800

91.900

59.000

92.900

91.100

68.800

59.300

66.400

64.200

31.100

Internationale Zone

61.900

66.300

63.200

56.900

55.600

37.000

45.400

30.500

27.600

21.900

CID

134.800

140.800

139.800

127.600

178.600

123.900

90.100

99.300

61.300

74.100 20.100

Binnenstad/Centrum

44.500

51.100

63.400

72.900

80.500

87.700

54.600

33.200

26.900

Overig

168.300

185.000

218.900

168.700

116.400

102.200

92.000

71.400

41.200

46.400

Totaal

496.200

535.200

544.200

519.100

522.300

419.600

341.300

300.800

221.100

193.500

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

In het CID was het aanbod met 74.100 m² aan kantoorruimte het meest ruim. In het CID was het gemiddelde aandeel in het totale aanbod in de gemeente Den Haag over de afgelopen vijf jaar 31%, over de afgelopen 10 jaar lag dit aandeel op 29%. 2020 registreerde een aandeel van 38%. In het CID staan een aantal panden met grote beschikbare metrages al een geruime tijd in aanbod. Zo wordt al 7 jaar 10.600 m² aangeboden aan het Spaarneplein en wordt al 9 jaar ruim 9.200 m² aangeboden aan het Anna van Buerenplein. Ten opzichte van 2019 is het aanbod in het CID met 20,9% toegenomen. De toename van het aanbod valt grotendeels toe te schrijven aan het kantoor aan de Waldorpstraat. Hoewel de ruimte niet fysiek leegstaat, werd er wel ruim 9.900 m² kantoorruimte in dit pand aangeboden. In de Binckhorst was het aanbod van kantoorruimte eind 2020 met 31.100 m², na het CID en het deelgebied Overig, het meest ruim. Tussen 2016 en 2020 had het deelgebied Binckhorst een gemiddeld aandeel van 20% in het totaal aangeboden vierkante meters, tussen 2011 en 2020 bedroeg dit aandeel 18%. In 2020 ligt het aandeel in het totaal aangeboden vierkante meters op 16%. De renovatie van het kantoorpand aan Maanplein 32 heeft met 19.700 m² een grote invloed op het aanbod in Binckhorst. Hoewel het pand wel in aanbod staat, staat het door de renovatie niet fysiek leeg.

Daarnaast staat ruim 6.700 m² in aanbod (en leeg) aan de Binckhorstlaan. In de deelgebieden Internationale Zone en Binnenstad/Centrum staat respectievelijk 21.900 m² en 20.100 m² aan kantoorruimte in aanbod. In de Internationale Zone staat onder andere 6.600 m² aan de Johan de Wittlaan en 4.700 m² aan de Burgermeester Patijnlaan langjarig in aanbod. In het deelgebied Binnenstad/Centrum staat ruim 9.800 m² in aanbod aan de Lange Houtstraat. Gemiddeld gezien lag het aandeel aanbod in de Internationale Zone de afgelopen vijf en tien jaar op 11% van het gemeentelijk totaal. In het deelgebied Binnenstad/Centrum lag het vijf- en tienjarig aandeel gemiddeld op 14% en 13%. In 2020 ligt het aandeel van de Internationale Zone met 11% gelijk aan het vijf- en tienjarig gemiddelde. Het deelgebied Binnenstad/Centrum registreerde een aandeel van 10% in het totale aantal beschikbare kantoormeters in 2020, dit aandeel ligt daarmee lager dan het vijfen tienjarig gemiddelde. Het deelgebied Overig registreerde in 2020 een aanbod van 46.400 m², wat neerkomt op een aandeel van 24% in het totale aanbod van de gemeente Den Haag in 2020. In deelgebied Overig staat onder andere 5.500 m² aan de Bordewijklaan en 4.800 m² aan de Henri Faasdreef al vier jaar in aanbod.

In 2020 ligt het aandeel gelijk aan het gemiddelde aandeel over de afgelopen vijf jaar (24%) en lager dan het gemiddelde aandeel van de afgelopen 10 jaar (28%). Het aanbod in de deelgebieden Binckhorst, Internationale Zone en Binnenstad/Centrum is tussen 2019 en 2020 met respectievelijk, 51,6%, 20,7% en 25,3% afgenomen. De deelgebieden CID en Overig lieten een stijging zien van respectievelijk 10,9% en 12,6%. Ondanks dat het aanbod in het CID het meest ruim is, registreerde dit deelgebied ook de hoogste opname in 2020.

Cushman & Wakefield

28

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

•

Voor een gezonde marktverhouding tussen vraag en aanbod wordt een aanbod-opnameratio aangehouden van 1,5:1. Voor Den Haag lag deze ratio eind 2020 op 2,9:1, terwijl dit eind 2019 nog 1,8:1 bedroeg. Hiermee wordt duidelijk dat de kantorenmarkt in de gemeente Den Haag is verruimd.

•

Daarbij is het van belang te beseffen dat hier sprake is van een incidentele trendbreuk als gevolg van de COVID-19 pandemie en dat er geen sprake is van een structurele verandering. Door de pandemie hebben bedrijven huisvestingsplannen ‘on-hold’ gezet, waardoor de dynamiek op de kantorenmarkt lager ligt. Daarnaast is een logisch gevolg dat kantoorruimte eerder op de markt wordt aangeboden dan voorheen.

•

•

•

•

•

Per deelgebied zijn er verschillen in de aanbod-opnameratio zichtbaar. Het CID heeft een aanbod-opnameratio van 1,6:1. Theoretisch gezien betekent dit dat kantoorruimte hier binnen ongeveer 1,6 jaar wordt opgenomen. In 2019 lag de aanbod-opnameratio van dit deelgebied nog op 1,0:1. Doordat het aanbod is toegenomen met 20,9% en de opname is gedaald met 25,8%, is de aanbod-opnameratio hoger uitgekomen. Deze verruiming in deze bijzondere tijd, kan daarmee de schaarste in normale tijden verbloemen. Het deelgebied Binnenstad/Centrum kent een aanbod-opnameratio van 2,5:1 en ligt daarmee lager dan het gemiddelde van de gemeente Den Haag (2,9:1). Daarnaast is de aanbodopnameratio van het deelgebied Binnenstad/Centrum als enige gedaald: van 4,4:1 in 2019 naar 2,5:1 in 2020. Dit wordt veroorzaakt doordat de opname is gestegen met 31,1%, terwijl het aanbod met 25,3% daalde. De deelgebieden Overig en Internationale Zone kennen een aanbod-opnameratio van 7,0:1 en 5,0:1. In vergelijking met 2019 zijn de aanbod-opnameratio’s van beide deelgebieden gestegen. Ondanks dat het aanbod in de Internationale Zone tussen 2019 en 2020 gedaald is met 20,7%, daalde de opname met 74,4% veel harder, waardoor de aanbod-opname ratio toenam. In het deelgebied Overig steeg het aanbod met 12,6%, terwijl de opname daalde met 80,5%.

Doordat in deelgebied Binckhorst in 2020 geen opname heeft plaatsgevonden kan geen aanbod-opnameratio berekend worden. In 2019 lag het aanbod-opnameratio in dit deelgebied echter nog op 11:1, wat duidt op een zeer ruime markt.

3.2.7. Opname naar kanslabel in gemeente Den Haag Opname kantoorruimte gemeente Den Haag (2019-2020) Naar kanslabel in % van totaal m² | ≥ 500 m² v.v.o.

2020

6,7%

14,7%

2019

78,6%

32,4%

0%

10%

20%

48,5%

30%

40%

Kansarm

50%

Kanshebbend

19,1%

60%

70%

80%

90%

100%

Kansrijk

Cushman & Wakefield

29

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

• • •

• •

•

•

In 2019 werd circa 40.700 m² van de opgenomen kantoorruimte (32,4%) bestempeld als Kansarm, circa 61.000 m² (48,5%) als Kanshebbend en circa 24.000 (19,1%) als Kansrijk. Dit is een atypisch beeld, normaliter krijgt de opname vorm door een groot aandeel Kansrijk, zoals in 2020 te zien wel te zien is. Het atypische beeld in de opname van 2019, met een hoog aandeel Kansarme en Kanshebbende, wordt veroorzaakt door de vijf grootste transacties in dat jaar die allemaal ofwel Kansarm waren ofwel Kanshebbend ten tijde van de transactie. Voordat gebruikers daadwerkelijk dergelijke kantoorruimte betrekken zal de kwaliteit moeten worden geoptimaliseerd. Een mooi voorbeeld betreft de transactie van PostNL op de Waldorpstraat. Doordat het toevalligerwijs flinke metrages betreft is de impact op de verdeling naar kanslabel groot, dit moet echter als incidenteel worden beschouwd. In 2020 werd circa 51.600 m² van de opgenomen kantoorruimte (78,6%) bestempeld als Kansrijk. Slechts 14,7% van de opname was Kanshebbend en de overige 6,7% bedroeg Kansarme kantoorruimte. Het profiel van de opname naar kanslabel over 2020 geeft een beeld dat vaak wordt gezien. Een relatief groot aandeel van de opname wordt in Kansrijke kantoorruimte gerealiseerd, terwijl het Kansrijke aanbod aan het einde van het voorafgaande jaar relatief een klein aandeel kent.

Er zijn duidelijk verschillen in de kwaliteit tussen kantoren en de populariteit van die kantoren bij kantoorgebruikers. Het is belangrijk om ook binnen steden onderscheid te maken tussen markten en tussen de gebouwen binnen die markten.

3.2.8. Aanbod naar kanslabel in gemeente Den Haag Aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2019-2020) Naar kanslabel in % van totaal m² | ≥ 500 m² v.v.o.

2020

7,9%

50,5%

2019

41,6%

33,1%

0%

10%

20%

44,0%

30%

40%

Kansarm

•

•

•

50%

Kanshebbend

22,8%

60%

70%

80%

90%

100%

Kansrijk

In 2019 werd circa 73.200 m² (33,1%) van de aangeboden kantoorruimte bestempeld als Kansarm, circa 97.300 m² (44,0%) van de aangeboden kantoorruimte werd bestempeld als Kanshebbend en circa 50.400 m² (22,8%) van de aangeboden kantoorruimte werd bestempeld als Kansrijk. De verdeling naar kanslabel in 2019 is een gebruikelijke verdeling. Aan het eind van 2019 werd een klein gedeelte (22,8%) van de kantoren in aanbod als Kansrijk bestempeld en dit gedeelte van het aanbod zorgde voor 78,6% van de opname in het jaar daaropvolgend. Het aanbod eind 2020 wijkt echter af van een gebruikelijke verdeling. Duidelijk is dat het Kansrijke aanbod met 41,6% veel groter is dan het jaar ervoor.

Cushman & Wakefield

30

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

• •

• •

•

•

In absolute cijfers komt het Kansrijke aanbod neer op 80.400 m². In 2019 bedroeg het Kansrijke aanbod nog circa 50.400 m². De verklaring voor deze verandering heeft te maken met de impact van COVID-19. Sinds de contactbeperkende maatregelen is in Den Haag duidelijk zichtbaar dat op de toplocaties relatief veel Kansrijke op de markt is gekomen doordat de grotere corporates ruimte aan de markt hebben teruggegeven. Vooral de corporates die minder efficiënt waren ingericht, hebben deze bijzondere omstandigheid aangegrepen om nu de huisvesting te herstructureren. Uiteraard heeft de toevoeging van extra Kansrijke kantoorruimte aan het aanbod tot gevolg dat dit de aandelen Kanshebbend en Kansarm ook beïnvloedt. In 2020 nam het aandeel Kansarm aanbod sterk af. Waar het Kansarme segment in 2019 nog een aandeel had van 33,1%, daalde dit in 2020 naar 7,9%. In 2020 stond circa 15.300 m² aan kansarme kantoorruimte in aanbod, ten opzichte van circa 73.200 m² in 2019. Naast de toename van het aantal Kansrijke aangeboden kantoren zoals hierboven is beschreven, valt de absolute afname toe te schrijven aan een aantal grote metrages die wel in 2019 in aanbod stonden, maar in 2020 niet meer beschikbaar waren. Zo stond in 2019 de Regulusweg 1 (circa 35.200 m²) in de gemeente Den Haag in aanbod, maar was dit metrage in 2020 niet meer beschikbaar.

Daarnaast werden de panden aan het Spaarneplein circa 11.200 m² en aan de Binckhorstlaan (circa 7.000 m²) niet meer bestempeld als Kansarm, maar als Kanshebbend. Het Kanshebbende aanbod had een aandeel van 50,5% in het totale aanbod in 2020, wat neerkomt op circa 97.700 m² aan kantoorruimte. Ten opzichte van 2019 is dit aandeel met 6,5 procentpunt toegenomen. In absolute aantallen beleef het Kanshebbende aanbod in 2020 (circa 97.300 m²) echter gelijk aan het Kanshebbende aanbod in 2019 (circa 97.700 m²).

3.2.9. Aanbod naar bouwstatus in gemeente Den Haag Aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Naar bouwstatus in m² per deelgebied | ≥ 500 m² v.v.o. Deelgebied Binckhorst

Bouwstatus Bestaande bouw Nieuwbouw/ Renovatie Internationale Bestaande bouw Zone Nieuwbouw/ Renovatie CID Bestaande bouw Nieuwbouw/ Renovatie Binnenstad/ Bestaande bouw Centrum Nieuwbouw/ Renovatie Overig Bestaande bouw Nieuwbouw/ Renovatie Den Haag Bestaande bouw Nieuwbouw/ Renovatie

•

• •

2011 86.800

2012 91.900

2013 59.000

2014 92.900

2015 91.100

2016 68.800

2017 59.300

2018 66.400

2019 64.200

2020 11.400 19.700

53.900 8.000

57.800 8.500

54.700 8.500

48.900 8.000

55.600

37.000

45.400

24.500 6.000

27.600

21.900

92.100 109.300 139.800 127.600 178.600 123.900 42.600 31.500

90.100

99.300

61.300

74.100

36.500 8.000

87.000 700

54.600

33.200

26.900

20.100

163.400 179.600 210.500 163.900 115.300 102.200 4.900 5.500 8.400 4.800 1.100

92.000

70.200 1.100

40.600 600

42.900 3.400

432.600 484.600 527.300 504.100 521.200 418.900 341.300 293.600 220.500 63.500 50.500 16.900 15.000 1.100 700 7.100 600

170.400 23.100

46.000 5.100

63.400

70.700 2.200

80.500

Van het totale aanbod in 2020 betreft 12% nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte. In absolute aantallen is dit 23.100 m² aan kantoorruimte. Dit is het hoogste aantal beschikbare nieuwe of gerenoveerde kantoormeters sinds 2013. Van dit metrage ligt 19.700 m² in de Binckhorst en 3.400 m² in deelgebied Overig. De Internationale Zone, het CID en de Binnenstad/Centrum beschikken in 2020 niet over nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte.

Cushman & Wakefield

31

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

• •

In 2019 stond er enkel 600 m² nieuwe of renoveerde kantoorruimte in aanbod. Het aanbod nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte is in 2020 dus sterk gestegen. Van het totale aanbod betreft 88%, ofwel 170.400 m², bestaande bouw. Het grootste gedeelte (43%) van het aanbod in de bestaande bouw ligt in het deelgebied CID.

3.2.10. Aanbod naar huur/onderhuur in gemeente Den Haag en per deelgebied Aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Naar huursituatie in m² per deelgebied | ≥ 500 m² v.v.o. Deelgebied Binckhorst Internationale Zone CID Binnenstad/ Centrum Overig Den Haag

• •

•

Huur 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 situatie Huur 86.800 91.900 59.000 92.900 91.100 68.800 59.300 66.400 64.200 31.100 Huur 61.900 66.300 63.200 56.900 55.600 37.000 45.400 30.500 27.600 21.900 Huur 134.800 140.800 139.800 127.600 178.600 123.900 90.100 99.300 61.300 74.100 Huur 44.500 51.100 63.400 72.900 80.500 87.700 54.600 33.200 26.900 20.100 Huur 168.300 185.000 218.900 168.700 116.400 102.200 92.000 71.400 41.200 46.400 Huur 496.200 535.200 544.200 519.100 522.300 419.600 341.300 300.800 221.100 193.500

In het totale aanbod is geen ruimte beschikbaar dat in onderhuursituatie wordt aangeboden. Waarschijnlijk is dit een effect van de gunstige conjuncturele ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Als er sprake is van een positief sentiment anticiperen gebruikers veel meer op groei waardoor minder ruimte in een onderhuursituatie wordt aangeboden of ruimte wordt afgestoten. Wanneer het sentiment negatief is en de vooruitzichten op snelle verbetering niet duidelijk zijn, neemt het aanbod in een onderhuursituatie vaak toe en stoten meer organisaties overtollige ruimte af. Hoewel er uitzicht is op herstel, zal het (onderhuur) aanbod in de eerste helft van 2021 worden verruimd, als reactie op de Coronacrisis. Enerzijds doordat verborgen leegstand op de markt komt en anderzijds door gebruikers die ruimte inleveren en in onderhuur aanbieden.

Cushman & Wakefield

32

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.11. Structureel aanbod in gemeente Den Haag en per deelgebied Aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2011-2020) Naar structureel/niet-structureel in m² per deelgebied | ≥ 500 m² v.v.o. Deelgebied Binckhorst

Internationale Zone

CID

Binnenstad/ Centrum

Overig

Den Haag

•

•

•

•

• • • •

Structureel Niet-structureel aanbod Structureel aanbod Niet-structureel aanbod Structureel aanbod Niet-structureel aanbod Structureel aanbod Niet-structureel aanbod Structureel aanbod Niet-structureel aanbod Structureel aanbod Niet-structureel aanbod Structureel aanbod

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

45.800

28.000

2.900

39.200

44.300

37.900

10.700

42.500

28.000

30.000

41.000

64.000

56.100

53.700

46.800

30.900

48.600

23.900

36.200

1.000

36.500

38.500

39.600

24.500

30.100

21.000

19.900

21.300

11.300

5.500

25.400

27.800

23.600

32.400

25.500

16.000

25.500

9.300

16.300

16.300

76.800

87.600 107.100

83.100 148.400

63.200

47.800

69.700

31.500

39.900

57.900

53.200

32.700

44.600

30.200

60.800

42.300

29.600

29.800

34.200

40.400

48.000

59.600

60.200

61.400

54.400

42.300

13.700

6.700

6.000

4.000

3.100

3.800

12.700

19.100

33.200

12.300

19.500

20.100

14.000

134.500 134.400 172.400

89.800

55.900

58.500

61.900

46.100

31.200

25.300

33.800

78.900

60.500

43.700

30.000

25.300

10.000

21.000

50.700

46.500

334.000 336.500 381.600 296.800 340.100 235.000 182.700 193.200 108.700 106.800 162.200 198.700 162.700 222.300 182.200 184.600 158.600 107.500 112.400

86.600

Het structurele aanbod is in één jaar tijd afgenomen van 112.400 m² naar 86.600 m² in 2020, dit structurele aanbod omvat circa 45% van het totale aanbod van kantoorruimte in de gemeente Den Haag. De afname van het structureel aanbod wordt voornamelijk veroorzaakt door een afname in het structureel aanbod in het deelgebied Binckhorst. Tussen 2019 en 2020 nam het structureel aanbod in dit deelgebied met ruim 35.000 m² af, dit betreft een daling van 97,2% ten opzichte van 2019. Daardoor kende Binckhorst in 2020 een structureel aanbod van 1.000 m². Het deelgebied Binnenstad/Centrum registreerde eveneens een afname. In dit deelgebied daalde het structureel aanbod met 6.100 m² tot een structureel aanbod van 14.000 m² in 2020, ofwel een daling van 30,3%. In de deelgebieden CID en Overig nam het structureel aanbod toe. In het CID steeg het structureel aanbod met 14,8%, van 29.800 m² in 2019 tot 34.200 m² in 2020. In het deelgebied Overig steeg het structureel aanbod met 110%, van 10.000 m² in 2019 naar 21.000 m² in 2020. Het structurele aanbod in de Internationale Zone bleef in 2020 gelijk aan 2019 (16.300 m²) In absolute aantallen kent het CID met 34.200 m² het meeste structurele aanbod en heeft daarmee een aandeel van 39% in het totale structurele aanbod.

Na het CID kent het deelgebied Overig in absolute aantallen met 21.000 m² het meeste structurele aanbod, wat neerkomt op een aandeel van 24% in het totale structurele aanbod. De Internationale Zone heeft een structureel aanbod van 16.300 m² in 2020, ofwel een aandeel van 19% in het totale structurele aanbod. De deelgebieden Binnenstad/Centrum en Binckhorst hebben het kleinste aandeel in het structurele aanbod in Den Haag: 16% en 1%.

Cushman & Wakefield

33

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.12. Aanbod en leegstand in gemeente Den Haag en per deelgebied Aanbod kantoorruimte gemeente Den Haag (2019-2020) Naar leegstand/niet-leegstand in m² per deelgebied | ≥ 500 m² v.v.o. Deelgebied Binckhorst Internationale Zone

Leegstand Leegstaand aanbod Niet-leegstaand aanbod Leegstaand aanbod Niet-leegstaand aanbod Leegstaand aanbod

CID Binnenstad/Centrum Overig Den Haag

•

•

•

•

• • •

2019

2020

63.600

11.400

600

19.700

27.000

15.200

600

6.600

54.000

64.200

Niet-leegstaand aanbod

7.300

9.900

Leegstaand aanbod

25.100

20.100

Niet-leegstaand aanbod

1.800

Leegstaand aanbod

35.000

42.100

Niet-leegstaand aanbod

6.200

4.300

Leegstaand aanbod

204.700

153.000

Niet-leegstaand aanbod

16.400

40.500

Niet alle kantoren die op de markt worden aangeboden staan daadwerkelijk fysiek leeg. Eind 2020 stond 193.500 m² aan kantoorruimte in aanbod, waarvan 153.000 m² daadwerkelijk leeg was en waarvan 40.500 m² nog in gebruik was, terwijl het al wel op de markt werd aangeboden. Het totaal aantal leegstaande kantoormeters in de gemeente Den Haag is ten opzichte van 2019 met 25,3% afgenomen. In 2019 stond er 204.700 m² leeg, in 2020 daalde de leegstand tot 153.000 m². Het CID heeft met 64.200 m² leegstand het grootste aandeel (42%) in de totale leegstaande kantoormeters binnen de gemeente Den Haag in 2020, gevolgd door het deelgebied Overig met een aandeel van 28%, ofwel 42.100 m² aan leegstand. De deelgebieden Binnenstad/Centrum en Internationale Zone registreren respectievelijk 20.100 m² en 15.200 m² leegstand en hebben daarmee een aandeel van 13% en 10% in het totaal aantal leegstaande meters. Alleen in het deelgebied Binckhorst ligt het aantal niet-leegstaande meters (19.700 m²) hoger dan het aantal leegstaande meters 11.400 m². De deelgebieden Binckhorst, Internationale zone en Binnenstad/Centrum lieten de sterkste daling zien van het leegstaande aanbod, met 82,1%, 43,7% en 19,9%. Het leegstaande aanbod nam toe met 18,9% en 20,3% in de deelgebieden CID en Overig.

Cushman & Wakefield

34

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.13. Duiding van leegstaand aanbod in gemeente Den Haag Nieuw kantooraanbod Den Haag naar leegstand Nieuw aangeboden kantooraanbod | ≥ 500 m² v.v.o.

56%

28%

5%

22%

1%

1%

15%

8%

90%

17%

100% 80% 70%

2017

2018

72%

95%

2015

100%

99%

2014

78%

99%

85%

40%

92%

50%

83%

60%

44%

30% 20% 10% 0% 2011

2012

2013

Ja

•

• • •

•

2016

2019

2020

Nee

Het nieuwe kantooraanbod in Den Haag bevat aangeboden kantoorruimte dat in het voorgaand jaar nog niet werd aangeboden, ofwel aanbod dat minder dan één jaar op de markt beschikbaar is. In 2020 lag het totale kantooraanbod in Den Haag op 193.500 m², hiervan stond 153.000 m² daadwerkelijk leeg en is het structurele aanbod (langer dan één jaar leeg) 86.600 m². Het nieuwe kantooraanbod (korter dan één jaar leeg) ligt in 2020 op nagenoeg hetzelfde niveau als 2019, met circa 60.240 m². Het aandeel niet-leegstaande kantoorruimte liet met 56% van het totale nieuwe aanbod een sterke stijging zien ten opzichte van 2019 (28%). Dit valt deels te verklaren doordat 12%, ofwel 23.100 m² aan kantoorruimte, nieuwbouw of renovatie betrof in 2020 en dus niet per direct beschikbaar is. Door de aanhoudende lage leegstand op de kantorenmarkt van Den Haag, 4,2% in 2020, zijn kantoorgebruikers terughoudend in het in aanbod plaatsen van kantoorruimte, hierdoor is kantoorruimte vaak niet direct beschikbaar voordat men een nieuwe locatie gevonden heeft.

Cushman & Wakefield

35

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.14. Aanbod-opnameratio gemeente Den Haag Kantorenmarkt gemeente Den Haag (2011-2020) Aanbod-opnameratio | ≥ 500 m² v.v.o. 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Den Haag

• • • •

•

De kantorenmarkt in de gemeente Den Haag vertoonde een variërend beeld tussen 2011 en 2016. De aanbod-opnameratio bewoog gedurende deze periode tussen 5,6:1 en 10,1:1. In 2017 liet de kantorenmarkt een sterke verkrapping zien met een ratio van 3,5:1. In 2016 bedroeg deze ratio nog 10,1:1. Na een stijging van de aanbod-opnameratio in 2018 (5,0:1), daalde de aanbod-opnameratio in 2019 tot 1,8:1. De ratio steeg in 2020 weer tot 2,9:1. De markt in 2020 is daarmee ruimer dan de markt in 2019. Dit valt te verklaren door de sterke daling van de opname in 2020. Hoewel het aanbod ook daalde, liet de opname een sterkere afname zien. Deze ontwikkeling kan niet los worden gezien van de impact van de Corona-uitbraak en moet dan ook als incidenteel worden gezien. Wanneer de markt normaliseert is het de verwachting dat de ontwikkeling zoals deze in 2019 zichtbaar was weer doorzet.

3.2.14. Opname door flexibele kantoorconcepten in gemeente Den Haag Opname door flexibele kantoorconcepten in gemeente Den Haag (2011-2020) Totaal m² | ≥ 500 m² v.v.o. 140.000

1.456

120.000 100.000 10.193

80.000 60.000

3.228

1.757

40.000 20.000

2011

2012

2013

2014

Opname

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Opname Co-working

Cushman & Wakefield

36

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

• •

•

De co-working markt in de gemeente Den Haag is van beperkte omvang. Tussen 2011 en 2020 is er circa 16.600 m² aan co-working kantoorruimte opgenomen. Bij de interpretatie van deze cijfers is het van belang om in ogenschouw te nemen dat enkel de dynamiek van operators wordt weergeven. Partijen zoals Regus en Tribes (operators) zijn actief op de gebruikersmarkt. Beleggers die een eigen co-workingconcept hebben, worden buiten beschouwing gelaten. Een duidelijk voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld HNK. De beperkte omvang van de co-workingconcepten in de gemeente Den Haag houdt verband met de sectoren die actief zijn in Den Haag. Zoals eerder beschreven heeft de sector ‘Overheid en overige non-profit’ een groot aandeel in de opname. Deze sector maakt doorgaans geen gebruik van co-workingconcepten. De sector zakelijke dienstverlening is wel een sector die van co-working gebruik kan maken, het aandeel van de opname van deze sector is echter de afgelopen 2 jaar afgenomen.

3.2.15. Verhuisdynamiek in gemeente Den Haag Verhuisdynamiek in gemeente Den Haag (2019 - 2020) Naar metrage en aantallen van totaal | ≥ 500 m² v.v.o.

Naar aantallen

47,4%

Naar metrage

11,5%

54,1%

0%

10%

20%

30%

Verhuizing binnen Den Haag Verhuizing vanuit andere gemeente Onbekend

•

•

•

•

6,4%

12,8%

17,1%

40%

50%

60%

21,8%

7,5%

70%

8,8%

80%

12,5%

90%

100%

Uitbreiding Den Haag Uitbreiding vanuit andere gemeente

De opname van kantoorruimte in de gemeente Den Haag in 2019 en 2020 is grotendeels gerealiseerd door bedrijven die ook voorheen al in de gemeente gevestigd waren. Op basis van het aantal transacties valt 47,4% toe te schrijven aan bedrijven die voorheen ook al in Den Haag gevestigd waren. Dit komt neer op een aandeel van 54,1% in het totale opgenomen metrage. De bedrijven die al in Den Haag gevestigd zijn, maar een extra locatie hebben geopend (uitbreiding Den Haag) hebben 11,5% van de transacties gerealiseerd. Deze transacties zijn goed voor 17,1% van het totaal aantal opgenomen vierkante meters. De bedrijven die vanuit een andere gemeente naar Den Haag zijn verhuisd, nemen het kleinste aandeel in. Naar aantallen heeft deze groep een aandeel van 6,4%, naar metrage heeft deze groep een aandeel van 7,5% in de totale opname. Bedrijven komen vanuit Amsterdam, Delft, Leidschendam en Rijswijk. Bedrijven die vanuit een andere gemeente een extra vestiging openen in de gemeente Den Haag hebben een aandeel van 12,8% binnen het totaal aantal transacties. Het aandeel in het totaal opgenomen metrage bedraagt 8,8%. Deze bedrijven komen uit Amsterdam, Breda, Deventer, Leusden, Rotterdam, Utrecht, Veenendaal en Zoeterwoude.

Cushman & Wakefield

37

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.16. Aantal kantoorbanen in gemeente Den Haag en per deelgebied Aantal kantoorbanen in gemeente Den Haag Voorraad (bvo)

Voorraad (vvo)

Leegstand

Voorraad in gebruik

Binckhorst

237,900

202,200

11,400

190,800

20.01

Internationale Zone

699,800

594,800

20,100

574,700

1,178,800

1,002,000

64,200

Binnenstad/Centrum

608,300

517,100

Overig

821,000 3,545,800

Deelgebied

CID

Den Haag

•

•

•

•

•

WerkplekAantal grootte werkplekken

Flexfactor

Aantal kantoorbanen

9,500

0.75

12,700

20.01

28,700

0.75

38,300

937,800

20.01

46,900

0.75

62,500

15,200

501,900

20.01

25,100

0.75

33,400

697,900

42,100

655,800

20.01

32,800

0.75

43,700

3,013,900

153,000

2,860,900

20.01

143,000

0.75

190,600

Om de werkgelegenheid in deelgebieden met elkaar te vergelijken is gevraagd naar een theoretische benadering van het aantal kantoorbanen per deelgebied. Deze benadering is gebaseerd op de kantoorvoorraad en de leegstand, met aannames over het verhuurbaar vloeroppervlak, de gemiddelde werkplekgrootte, en een flexfactor. Allereerst wordt de kantorenvoorraad bepaald. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Een uitdraai van de BAG geeft een bruto vloer oppervlak (bvo). Om dit te vertalen naar een verhuurbaar vloer oppervlak (vvo) wordt er een aanname gedaan dat 85% van het bvo gelijk staat aan het vvo en als bruikbaar oppervlak geldt van een kantoorruimte. Om het aantal banen te benaderen wordt er rekening gehouden met marktdynamiek. Wanneer een kantoor of een deel van een kantoor leeg staat wordt er niet in gewerkt. Deze ‘lege’ vierkante meters worden van de voorraad afgetrokken om de voorraad in gebruik te bepalen. Vervolgens wordt een gemiddelde werkplekgrootte gebruikt om het aantal werkplekken binnen een deelgebied te berekenen. Deze gemiddelde werkplekgrootte wordt jaarlijks berekend door NFC Index. In 2020 is het vloeroppervlak per werkplek gelijk aan 20,01 m² vvo. Tot slot wordt in de berekening rekening gehouden met thuiswerkers en flexibele arbeidscontracten.

Om het aantal kantoorbanen te berekenen wordt rekening gehouden met een flexfactor van 0,75.

(𝐾𝑎𝑛𝑡𝑜𝑜𝑟𝑣𝑜𝑜𝑟𝑟𝑎𝑎𝑑 𝑏𝑣𝑜 ∗ 85%) − 𝑙𝑒𝑒𝑔𝑠𝑡𝑎𝑛𝑑 𝐾𝑎𝑛𝑡𝑜𝑜𝑟𝑣𝑜𝑜𝑟𝑟𝑎𝑎𝑑 𝑣𝑣𝑜 − 𝑙𝑒𝑒𝑔𝑠𝑡𝑎𝑛𝑑 𝐺𝑒𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑙𝑑𝑒 𝑤𝑒𝑟𝑘𝑝𝑙𝑒𝑘𝑔𝑟𝑜𝑜𝑡𝑡𝑒 𝐺𝑒𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑙𝑑𝑒 𝑤𝑒𝑟𝑘𝑝𝑙𝑒𝑘𝑔𝑟𝑜𝑜𝑡𝑡𝑒 𝐴𝑎𝑛𝑡𝑎𝑙 𝑘𝑎𝑛𝑡𝑜𝑜𝑟𝑏𝑎𝑛𝑒𝑛 = = 𝐹𝑙𝑒𝑥𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐹𝑙𝑒𝑥𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟

• •

Volgens bovenstaande theoretische benadering zijn er ongeveer 190.600 kantoorbanen in de gemeente Den Haag. In het CID is het grootste aantal banen te vinden, met 62.500 kantoorbanen. Het deelgebied met het minst aantal kantoorbanen is Binckhorst.

Cushman & Wakefield

38

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

3.2.17. Top 10 grootste huurtransacties in gemeente Den Haag Opname kantoorruimte gemeente Den Haag (2020) Top 10 grootste transacties naar m² | ≥ 500 m² v.v.o. Jaar

Plaats

2020 Den Haag

Straat Juliana Van CID Stolberglaan Prinses CID Beatrixlaan Binnenstad/Centrum Lange Voorhout Prinses CID Beatrixlaan Koningin CID Julianaplein Laurens CID Reaelstraat Internationale Zone Alexanderveld Laan Van Eik En Overig Duinen Internationale Zone Alexanderveld

2020 Den Haag

Overig

2020 Den Haag 2020 Den Haag 2020 Den Haag 2020 Den Haag 2020 Den Haag 2020 Den Haag 2020 Den Haag 2020 Den Haag

• • • •

Deelgebied

Zinkwerf

Bouwstatus

Huurder

Nog te bouwen

ANWB

Metrage Eigendom 28.000 Huur

Bestaande bouw Rijksoverheid

10.000 Huur

Bestaande bouw Rijksoverheid

6.000 Huur

Bestaande bouw Neptune Energy

2.800 Huur

Bestaande bouw Wizzconcept

2.200 Huur

Bestaande bouw n/a

1.700 Huur

Bestaande bouw Frames Offices Henning Bestaande bouw Uitvaartverzorger Bestaande bouw 2samen Parnassia Groep Bestaande bouw B.V.

1.400 Huur 1.300 Koop 1.300 Huur 1.300 Huur

De 10 grootste transacties in 2020 zijn goed voor 85% (circa 56.000 m²) van de totale opname in de gemeente Den Haag. De grootste transactie heeft betrekking op een nieuwbouwontwikkeling. De ANWB gaat aan de Juliana Van Stolberglaan een nieuw kantoor betrekken van circa 28.000 m². De andere 9 transacties hebben plaatsgevonden in bestaande kantoorgebouwen. In de top-10 van de grootste transacties heeft één kooptransactie voor eigen gebruik plaatsgevonden aan de Laan van Eik en Duinen door Henning Uitvaartverzorger. De andere transacties betreffen huurtransacties.