RIS311819 Bijlage 1 Vastgoedmonitor Den Haag 2021
Tekst van het document
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor Den Haag 2021 Gemeente Den Haag September 2021
Opdrachtgever: Gemeente Den Haag Businesspark Haaglanden
A PROPOSAL FOR
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding .............................................................................................................................. 1 2. Visie..................................................................................................................................... 2 2.1 Kantorenmarkt Nederland ............................................................................................................ 2 2.1.1. Beleggingsmarkt ................................................................................................................................. 2 2.1.2. Gebruikersmarkt.................................................................................................................................. 3
2.2 Kantorenmarkt Den Haag ............................................................................................................ 6 2.3 Bedrijfsruimtemarkt Nederland .................................................................................................... 8 2.3.1. Beleggingsmarkt ................................................................................................................................. 8 2.3.2. Gebruikersmarkt.................................................................................................................................. 9
2.4 Bedrijfsruimtemarkt Den Haag ................................................................................................... 11 2.5 Winkelmarkt Nederland ............................................................................................................. 13 2.5.1. Beleggingsmarkt ............................................................................................................................... 13 2.5.2. Gebruikersmarkt................................................................................................................................ 14
2.6 Winkelmarkt Den Haag .............................................................................................................. 17
3. Kantorenmarkt Den Haag ............................................................................................... 19 3.1 Voorraad .................................................................................................................................... 20 3.1.1. Kantorenvoorraad en leegstand grootste 10 gemeenten Nederland ................................................. 20 3.1.2. Kantorenvoorraad per inwoner grootste 10 gemeenten in Nederland ............................................... 21 3.1.3. Onttrekkingen en nieuwbouwplannen gemeente Den Haag ............................................................. 21 3.1.4. Duurzaamheid kantorenvoorraad ...................................................................................................... 22
3.2 Opname en aanbod ................................................................................................................... 23 3.2.1. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland .................................................................................. 23 3.2.2. Opname naar sector in Nederland .................................................................................................... 24 3.2.3. Opname kantoren G5 als aandeel van landelijke opname ................................................................ 24 3.2.4. Opname en aanbod gemeente Den Haag ........................................................................................ 25 3.2.5. Opname naar sector in gemeente Den Haag .................................................................................... 26 3.2.6. Opname en aanbod naar deelgebied in gemeente Den Haag .......................................................... 27 3.2.7. Opname naar kanslabel in gemeente Den Haag .............................................................................. 29 3.2.8. Aanbod naar kanslabel in gemeente Den Haag ................................................................................ 30 3.2.9. Aanbod naar bouwstatus in gemeente Den Haag ............................................................................. 31 3.2.10.
Aanbod naar huur/onderhuur in gemeente Den Haag en per deelgebied ....................................... 32 3.2.12. Aanbod en leegstand in gemeente Den Haag en per deelgebied ................................................... 34 3.2.13. Duiding van leegstaand aanbod in gemeente Den Haag ................................................................ 35 3.2.15. Verhuisdynamiek in gemeente Den Haag ....................................................................................... 37 3.2.16. Aantal kantoorbanen in gemeente Den Haag en per deelgebied .................................................... 38
Cushman & Wakefield
A PROPOSAL FOR
3.2.17. Top 10 grootste huurtransacties in gemeente Den Haag ................................................................ 39
3.3 Huurprijzen................................................................................................................................. 39 3.3.1. Bandbreedtes huurprijzen kantoorruimte per deelgebied in gemeente Den Haag ............................ 39 3.3.3. Bandbreedtes eersteklas kantoorruimte G4 ...................................................................................... 40
3.4 Beleggingsmarkt ........................................................................................................................ 40 3.4.1. Rendementen kantorentransacties in gemeente Den Haag .............................................................. 40 3.4.2. Top 10 grootste beleggingstransacties gemeente Den Haag in 2020 ............................................... 41
3.5 Samenvatting kantorenmarkt Den Haag ................................................................................... 42
4. Bedrijfsruimte Den Haag ................................................................................................ 44 4.1 Voorraad .................................................................................................................................... 45 4.1.1. Bedrijfsruimtevoorraad IBIS gemeente Den Haag ............................................................................ 45 4.1.2. Nog uit te geven areaal gemeente Den Haag ................................................................................... 46 4.1.3. Transformatie bedrijventerrein gemeente Den Haag ........................................................................ 47 4.1.4. Bedrijfsruimtevoorraad IBIS businesspark Haaglanden .................................................................... 48 4.1.5. Nog uit te geven areaal IBIS businesspark Haaglanden ................................................................... 48 4.1.6. Transformatie bedrijventerrein IBIS businesspark Haaglanden ........................................................ 49
4.2 Opname en aanbod ................................................................................................................... 50 4.2.1. Opname en aanbod bedrijfsruimte Nederland .................................................................................. 50 4.2.2. Opname naar sector in Nederland .................................................................................................... 50 4.2.5. Opname en aanbod naar courantheid gemeente Den Haag ............................................................. 54 4.2.6. Opname en aanbod naar deelgebied in gemeente Den Haag .......................................................... 55 4.2.7. Verhuisdynamiek in gemeente Den Haag ......................................................................................... 57 4.2.8. Opname en aanbod businesspark Haaglanden ................................................................................ 57 4.2.9. Top 10 grootste transacties in gemeente Den Haag ......................................................................... 59 4.2.10. Top 10 grootste transacties in businesspark Haaglanden ............................................................... 59
4.3 Huurprijzen................................................................................................................................. 60 4.3.1. Bandbreedtes huurprijzen bedrijfsruimte per deelgebied in gemeente Den Haag ............................ 60 4.3.2. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte G4 .......................................................................................... 60 4.3.3. Bandbreedtes huurprijzen bedrijfsruimte businesspark Haaglanden ................................................ 61
4.4 Beleggingsmarkt ........................................................................................................................ 62 4.4.1. Prime yield bedrijfsruimte gemeente Den Haag ................................................................................ 62 4.4.2. Top 10 grootste beleggingstransacties gemeente Den Haag in 2020 ............................................... 62
4.5 Samenvatting bedrijfsruimtemarkt Den Haag ............................................................................ 63
5. Winkelmarkt ..................................................................................................................... 65 5.1 Voorraad .................................................................................................................................... 65 5.1.1. Winkelruimtevoorraad G4 ................................................................................................................. 65 5.1.2. Winkelruimtevoorraad gemeente Den Haag ..................................................................................... 66
5.2 Opname, aanbod en leegstand ................................................................................................. 66 5.2.1. Aanbod en leegstand winkelruimte G4.............................................................................................. 66 Cushman & Wakefield
A PROPOSAL FOR
5.2.2. Aanbod en leegstand winkelruimte gemeente Den Haag ................................................................. 68 5.2.3. Opname winkelruimte G4 .................................................................................................................. 70 5.2.4. Opname winkelruimte gemeente Den Haag ..................................................................................... 70 5.2.5. Top 10 grootste huurtransacties winkelruimte gemeente Den Haag ................................................. 71
5.3 Huurprijzen................................................................................................................................. 72 5.3.1. Huurprijsbandbreedtes van top 15 winkelstraten in Nederland ......................................................... 72 5.3.2. Huurprijsbandbreedtes van de belangrijkste winkelstraten Den Haag .............................................. 72 5.3.3. Huurprijsbandbreedtes van centra buiten binnenstad en referentiesteden ....................................... 73
5.4 Beleggingsmarkt ........................................................................................................................ 73 5.4.1. Aanvangsrendementen A1 winkelruimte gemeente Den Haag ......................................................... 73 5.4.2. Aanvangsrendementen A1 winkelruimte G4 ..................................................................................... 74 5.4.3. Top 10 grootste beleggingstransacties gemeente Den Haag in 2020 ............................................... 74
5.5 Samenvatting winkelmarkt Den Haag ....................................................................................... 75
6. Begrippenlijst ................................................................................................................... 76
Cushman & Wakefield
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
1. Inleiding Voor u ligt de Vastgoedmonitor Den Haag 2021. Een onderzoek dat in opdracht van de Gemeente Den Haag en businesspark Haaglanden door Cushman & Wakefield is opgesteld om de dynamiek op de kantoren-, bedrijfsruimte- en winkelmarkt in kaart te brengen. Op basis van de eerdere vastgoedmonitoren die Cushman & Wakefield voor andere gemeenten heeft gemaakt, is begin 2021 in gezamenlijkheid bepaald wat de onderdelen van deze vastgoedmonitor mogen zijn. Er is afgesproken om een onderzoek aan te bieden waarin de kantorenmarkt, bedrijfsruimteen winkelmarkt binnen Den Haag en de verschillende deelgebieden in Den Haag centraal staan. Deze markten worden in grafieken en tabellen gepresenteerd. Daarnaast worden de markten voorzien van een visiestuk van circa twee pagina’s per markt, waarin zowel landelijke als lokale trends uiteen worden gezet. Deze zijn in dit onderzoek in het eerste gedeelte opgenomen. Vervolgens volgen de delen waarin de grafieken en tabellen op verschillende aggregatieniveaus centraal staan weergegeven. Dat wordt eerst gedaan voor de kantorenmarkt, gevolgd door de bedrijfsruimtemarkt en de winkelmarkt. De meest opvallende feiten en getallen uit de grafieken en tabellen zijn steeds puntsgewijs weergegeven. Tot slot worden de huurprijsbandbreedtes van de verschillende markten weergeven en vergeleken met enkele geselecteerde locaties in de Randstad.
Dit onderzoek komt tot stand door marktkennis en markgevoel met elkaar te combineren. De afdeling Market Intelligence van Cushman & Wakefield monitort de Nederlandse vastgoedmarkt door alle transacties en aangeboden objecten te verzamelen. Onze mensen die in het veld actief zijn als vastgoedadviseur kunnen de kwantitatieve analyses van de afdeling Market Intelligence aanvullen met hun kwalitatieve marktgevoel. Daardoor is dit onderzoek een combinatie van een bottom-up en een topdown benadering en verhaalt het zowel over de marktdynamiek op landelijk niveau als over de marktdynamiek op objectniveau binnen Den Haag.
Cushman & Wakefield
1
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
2. Visie 2.1 Kantorenmarkt Nederland 2.1.1. Beleggingsmarkt In 2020 is er voor EUR 17,7 miljard in Nederlands vastgoed geïnvesteerd, dit is een daling van 26% ten opzichte van voorgaand jaar. De uitbraak van het Coronavirus (COVID-19) en het beperkte aanbod van beschikbare beleggingskansen drukten het investeringsvolume, nadat in 2019 nog een record werd bereikt. Na de virusuitbraak werden veel transacties ‘on-hold’ gezet door toenemende onzekerheid bij beleggers over de omvang van de economische gevolgen en de impact op het vastgoed. Uitgaande van de huidige basisraming zoals afgegeven door het CPB, zal het investeringsvolume in 2021 naar verwachting licht toenemen ten opzichte van 2020 tot ongeveer EUR 18 á 18,5 miljard. De kantorenmarkt was in 2020 goed voor 19% van het totale beleggingsvolume, in 2019 was dat nog 26%. In 2020 is er voor EUR 3,3 miljard in kantoren geïnvesteerd, een daling van 48% in vergelijking met voorgaand jaar. Hiermee ligt het volume onder dat van 2014, met EUR 3,8 miljard aan investeringen in kantoren. Verwacht wordt dat door het onzekere sentiment het geïnvesteerde volume in kantoren pas in de tweede helft van 2021 gaat toenemen tot ongeveer EUR 4 á 4,5 miljard. Investeringsvolume kantorenmarkt In mln EUR 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Door de aanhoudende maatregelen blijven beleggers voorlopig onzeker en ligt de focus op kantoren met een laag risicoprofiel. Terwijl er nog veel kapitaal in de markt beschikbaar is, zijn financiers selectiever en worden beslissingen naar achteren geschoven. Op de gebruikersmarkt wordt veelal heronderhandeld over aflopende huurcontracten, organisaties zijn minder geneigd te verplaatsen. Anders dan eerdere recessies, vindt de huidige crisis niet zijn oorsprong in systematische economische of maatschappelijke weeffouten. De kantorenmarkt was bij aanvang van deze crisis veel gezonder dan bij voorgaande crises door een relatief lage leegstand, hoge bezettingsgraad en de transformaties of onttrekkingen van kansarme kantoorpanden die het afgelopen decennium plaatsvonden. Grote structurele veranderingen op de vastgoedmarkt hebben zich versneld doorgezet door de corona uitbraak. De Coronacrisis zal onder beleggers en gebruikers de voorkeur voor levendige centrumlocaties met een hoog stedelijk voorzieningenniveau en goede bereikbaarheid verder versterken, de ontmoetingsfunctie van kantoren is alleen maar belangrijker geworden en daarmee worden ze voor organisaties relevanter dan ooit tevoren. Wel wordt verwacht dat de frequentie en het ritme van kantoorbezoek blijvend veranderd is.
Cushman & Wakefield
2
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
De interesse voor Core beleggingsproducten met solvabele huurders en lange termijn huurcontracten blijft onverminderd hoog zowel onder beleggers als financiers. De COVID-19 uitbraak maakt het voor buitenlandse investeerders lastig om de markt te begrijpen, hierdoor wordt kapitaal dat aanvankelijk in Nederland belegd zou worden, nadrukkelijker in thuismarkten geïnvesteerd. Ook vloeit er kapitaal af naar andere vastgoedsegmenten zoals de logistieke vastgoedmarkt en de woningmarkt. Dit biedt kansen voor andere beleggers met minder kapitaal. Door te focussen op kantoorgebouwen met kortere huurcontracten op de juiste locaties hoeven weinig concessies te worden gedaan en beschikt men wel over een kwalitatief hoogwaardig kantoor. De impact van de Coronacrisis is minder groot voor hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale locaties gelegen in de Randstad. Voor kantoren in de regio met een solvabele huurder en een lange huurtermijn blijft er interesse onder cashflow kopers, afhankelijk van de locatie kan de financier terughoudend zijn. Er is minder interesse voor Value-add kantoorgebouwen, kopers eisen een discount voor de onvoorspelbaarheid, dit wordt veelal niet geaccepteerd omdat er geen urgentie tot verkopen is. De toegenomen overdrachtsbelasting in 2021 (8%) is van invloed op beleggers met een korte termijnstrategie.
Waar voorheen kantoorgebouwen met kortlopende huurcontracten op interesse konden rekenen vanuit beleggers door de druk op de gebruikersmarkt en de te realiseren huurgroei, verschuift dit nu naar kantoorgebouwen met lange termijn huurcontracten. Incentives en leegstand hebben invloed op de prijs waardoor er een discount kan worden ingecalculeerd, evenals risico aversie onder financiers. Door deze factoren stijgen de aanvangsrendementen en kan er minder noodzaak zijn onder beleggers om te verkopen. Deze terughoudendheid zorgt voor een verminderde investeringsdruk die wordt verwacht door te lopen tot in de eerste helft van 2021. Het bruto aanvangsrendement liet een lichte stijging zien in het vierde kwartaal van 2020 voor de beste kantoorlocaties, met in Amsterdam een bruto aanvangsrendement (k.k.) van 3,40%. Ook de steden Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven lieten een lichte toename zien. Verwacht wordt dat het aanvangsrendement op toplocaties zal verscherpen door een ‘flight to safety’ onder beleggers, terwijl dit in het Value-add segment zal toenemen doordat kantoorgebruikers verschuiven naar betere locaties waar hoogwaardig aanbod beschikbaar komt en de druk op huurprijzen toeneemt. Ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen kantoren in %, top-, midden- en basissegment (k.k.) 12 10 8 6 4 2 Q4 2008
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
topsegment
Q4 2012
Q4 2013
Q4 2014
Q4 2015
Q4 2016
middensegment
Q4 2017
Q2 2018
Q4 2018
Q2 2019
Q4 2019
Q4 2020
basissegment Bron: Cushman & Wakefield, 2021
2.1.2. Gebruikersmarkt Veel kantoorgebruikers hebben in 2020 de besluitvorming omtrent hun huisvestingstraject waar mogelijk uitgesteld. Dit is enerzijds het gevolg van terughoudendheid om grote huisvestingstrajecten op te starten in tijden van crisis en anderzijds van een zeer krappe aanbodsituatie op de Nederlandse kantorenmarkt. Het heeft in 2020 geleid tot een historische daling van de kantooropname met 34,7% tot 952.000
Cushman & Wakefield
3
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
vierkante meter. Voor het eerst sinds de millenniumwisseling is de opname onder een miljoen vierkante meter gebleven. In dit metrage zijn huurverlengingen niet meegenomen en hiermee wordt dan ook de marktdynamiek van verplaatsende of startende kantoorhoudende organisaties weergegeven. De leegstand is daarentegen niet toegenomen, maar is dit jaar zelfs gedaald tot 8,2% van de voorraad, wat de laagste leegstand betreft sinds 2002. In veel kernsteden lag het leegstandspercentage al op of onder de frictieleegstand van 5 tot 7%, dit is een (te) krappe markt met weinig ruimte om in de behoefte en vraag vanuit kantoorhoudende organisaties te kunnen voorzien. De kantorenleegstand op de meest populaire locaties binnen de kernsteden liet een nog lager niveau zien van slechts 1 – 2%. Nederlandse gebruikersmarkt kantoorruimte Opname en aanbod kantoorruimte (x 1.000 m² v.v.o.) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
Opname
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0
Aanbod Bron: Cushman & Wakefield, 2021
De krappe aanbodsituatie zal op de kantorenmarkt in de eerste helft van 2021 worden verruimd doordat verborgen leegstand van kantoorgebruikers op de markt komt. Het is nog te vroeg om de reactie van kantoorgebruikers op dit beschikbare aanbod te voorspellen. Op groei gerichte organisaties willen niet te vroeg kantoorruimte ‘teruggeven’. Tegelijkertijd verkeert de kantorenmarkt in de situatie waarbij veel gebruikers al sinds maart vorig jaar geen huisvestingsbesluiten op de korte termijn hebben genomen. Deze tamelijk unieke situatie, waardoor de hoeveelheid vraag en aanbod voor het komende jaar nog niet helemaal vast staat, leidt tot een zekere tijdelijke onvoorspelbaarheid rond de ontwikkeling van het aanbod en daarmee van de opname. Toch is de verwachting dat de vraag na beëindiging van de lockdown in de tweede helft van 2021 snel terugkeert. Een verwachting die deels is ingegeven door de periode tussen juli en oktober 2020, toen de versoepeling van de maatregelen al snel leidde tot grote vraagdruk in steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Naar verwachting zal de opname in heel Nederland eind 2021 net boven het niveau van 2020 (één miljoen vierkante meter) uitkomen.
De basis hiervoor wordt gevormd door de al geïdentificeerde latente zoekvraag van 350.000 vierkante meter in de G5 uit 2020 die wordt doorgeschoven naar dit jaar, plus de vraag die in 2021 gaat ontstaan bij gebruikers met expirerende huurcontracten die nog geen huisvestingstraject zijn gestart. De groei van het herstel zal zich naar verwachting gaan settelen binnen de bandbreedte van het vijfjaar-gemiddelde, op 1,1 miljoen vierkante meter. Op de middellange tot langere termijn (2025) verwachten we een volledig herstel van de opname tot het niveau van voor de Coronacrisis. De euforie rondom het thuiswerken is door opeenvolgende lockdowns naar de achtergrond verdreven en van MKB tot multinational wordt er nagedacht over de inzet van de kantoorvloer in de post-corona tijd. Dat zal niet per definitie leiden tot minder kantoormeters, wel tot een ander kantoorgebruik en andere werkplekstrategieën. Meer dan een werkplek is het kantoor vooral de plek waar mensen zich verbinden met de organisatie waarvoor zij werken, de plek waar ze geïnspireerd worden, leren, samenwerken en socializen.
Cushman & Wakefield
4
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
In Europees perspectief werken Nederlanders meer vanuit huis dan gemiddeld, waarbij circa 15% regelmatig vanuit huis werkt en nog eens 25% incidenteel. Samen met Zweden behoort Nederland tot de top van Europa als het gaat om thuiswerken, dit komt mede door de hoogwaardige digitale infrastructuur. Doordat werknemers al gewend zijn om vanuit huis te werken is het effect van de Corona uitbraak minder omvangrijk dan in andere Europese landen. De strategie van grotere gebruikers en corporates om medewerkers meer te laten thuiswerken is door de Corona uitbraak versneld. Voor kennisintensieve kantoorgebruikers blijft het van belang om op kantoor te werken, terwijl repeterend werk in meerdere mate thuis gedaan kan worden. Organisaties zullen in de toekomst meer focussen op centraal gelegen kantoorgebouwen van hoogwaardige kwaliteit met een groot aantal voorzieningen in de omgeving om het de werknemer zo prettig mogelijk te maken. Secundaire kantoorlocaties worden hierbij eerder getroffen door cyclische effecten aangejaagd door de Corona uitbraak. Ook is de kantorenmarkt efficiënter ingericht dan aan het begin van voorgaande crisis, inmiddels zijn veel kansarme kantoorpanden getransformeerd of onttrokken aan de voorraad en liggen leegstandspercentages op een historisch laag niveau.
Door schaarste van beschikbare hoogwaardige kantoorgebouwen op de juiste locaties, lieten huurprijzen een sterke groei zien. In de afgelopen jaren hebben Co-Working partijen veel kantoorruimte opgenomen op dit soort locaties tegen hoge huurprijzen, maar door de huidige marktomstandigheden hebben deze partijen het zwaar. Verwacht wordt dat als deze locaties in de toekomst vrijkomen, er diverse partijen geïnteresseerd zijn die voorheen niet in staat waren om hier kantoorruimte te huren. Desondanks hebben deze locaties, ook gezien de leegstandsontwikkeling, een te krappe voorraad en zal als de economie weer aantrekt verdichting van hoogwaardige kantoorruimte nodig zijn om kantoorgebruikers en daarmee de economieën te faciliteren. Verwacht wordt dat, wanneer de economie aantrekt, het aantal kantoorbanen ook zal toenemen, wat resulteert in een grotere vraag naar kantoorruimte. Opname kantoorruimte 5 grote steden Als percentage van de landelijke opname 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2007
2008
2009
Amsterdam
2010
2011
Utrecht
2012
2013
2014
Rotterdam
2015
2016
2017
Den Haag
2018
2019
2020
Eindhoven Bron: Cushman & Wakefield, 2021
In 2019 werd 52% van de landelijke kantooropname gerealiseerd in de G5 steden, met 752.000 vierkante meter lag de opname in de G5 steden daarmee op het hoogste niveau sinds 2007. De opname daalde in de G5 in 2020 sterk met 46% tot 406.400 vierkante meter ofwel circa 44% van de landelijke opname. Dit is het laagste aandeel sinds 2011. De stad met het grootste aandeel van de landelijke opname betreft Amsterdam, met 18,6% van het totaal. Ook Den Haag, Utrecht en Eindhoven laten allen een daling zien in het aandeel van het totale landelijke opnamevolume gedurende 2020. Alleen Rotterdam laat een tegenovergestelde trend zien, waarbij het aandeel van de landelijke opname is toegenomen tot 8,9%, mede doordat de latente vraag vanuit gebruikers gefaciliteerd kan worden door de beschikbaarheid van hoogwaardige kantoorruimte.
Cushman & Wakefield
5
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
2.2 Kantorenmarkt Den Haag Voor het eerst sinds de millenniumwisseling is de kantooropname in Nederland onder één miljoen vierkante meter gebleven. Met een daling van 34,7% ten opzichte van 2019, werd er in 2020 een kantooropname van 952.000 m² geregistreerd. Enerzijds is de lage opname een gevolg van terughoudendheid van bedrijven om grote huisvestingstrajecten op te starten en anderzijds leidt de krappe aanbodsituatie op de Nederlandse kantorenmarkt tot minder opname. Een daling van de opname werd ook in de gemeente Den Haag geregistreerd. In de gemeente Den Haag is in 2020 in totaal 65.700 m² kantoorruimte opgenomen, een daling van 60.100 m², ofwel 47,8%. Deze daling komt ook sterk uit doordat in 2019 een record aan kantoorruimte werd opgenomen (125.800 m²). Het opnamevolume in 2020 ligt zowel onder het tienjarig gemiddelde (75.800 m²) als het vijfjarig gemiddelde (78.000 m²). Bij de interpretatie van de daling moet zeker in ogenschouw worden genomen dat 2019 een uitzonderlijk sterk jaar was voor de kantorenmarkt in de gemeente Den Haag. De sector ‘Overheid en Overige non-profit’ zorgde in 2020 voor het grootste aandeel (34,5%) in de totale opname van de gemeente Den Haag. Eveneens zijn de sectoren ‘Zakelijke Dienstverlening’ en ‘Industrie, handel en Transport’ prominent aanwezig met een aandeel van 30,2% en 24,8%.
De ‘Industrie, Handel en Transport’ sector is de laatste twee jaar met 4,7 procentpunt toegenomen ten opzichte van het aandeel tussen 2011 en 2020. Het aanbod van beschikbare kantoorruimte is in de gemeente Den Haag gedaald. Ten opzichte van 2019 nam het aanbod in 2020 met 12,5% af, tot een aanbod van 193.500 m². Sinds 2015 laat het aanbod in de gemeente Den Haag een daling zien. Deze trend houdt verband met de dalende voorraad: tussen 2016 en 2020 is de kantorenvoorraad met ruim 396.000 m² afgenomen. Daarnaast is in 2020 vastgoed wat langdurig in aanbod stond opgenomen. De dalende trend is ook zichtbaar in de ontwikkeling van de leegstand. De leegstand nam tussen 2016 en 2020 af van 9,7% naar 4,2%. Met een leegstandspercentage van 4,2% in 2020, kent de gemeente Den Haag een leegstandspercentage dat onder de frictieleegstand van 5 – 7% ligt. De frictieleegstand wordt beschouwd als een gezond niveau waardoor organisaties de mogelijkheid hebben te verplaatsen, zonder dat er sprake is van overaanbod. Doordat de opname harder daalde dan het aanbod, is de Haagse kantorenmarkt ruimer geworden. Dit effect wordt zichtbaar in de aanbod-opnameratio. Voor 2019 kwam de ratio voor de gemeente Den Haag uit op 1,8:1, wat betekent dat het rond de grens van een gezonde markt ligt. Er wordt over een gezonde markt gesproken wanneer de verhouding tussen aanbod en opname op ongeveer 1,5:1 uitkomt.
In 2020 kwam de aanbod-opnameratio uit op 2,9:1. Daarmee is sprake van een ruime markt, waaraan COVID19 sterk heeft bijgedragen. Deze verhouding is dan ook geen weergave van een normale situatie. Deze gemeentelijke ratio geeft een goed overzicht, maar per deelgebied worden verschillen in Den Haag duidelijk. In 2020 werd de meeste opname van kantoorruimte geregistreerd in het CID (71%), gevolgd door het deelgebied Binnenstad/Centrum (12%) en deelgebied Overig (10%). In deze deelgebieden werd respectievelijk 46.700 m², 8.000 m² en 6.600 m² opgenomen. De hoge opname in het CID valt toe te schrijven aan het feit dat vijf van de tien grootste transacties, waaronder de twee grootste, hebben plaatsgevonden in dit deelgebied. Het CID kent echter ook de meest beschikbare kantoormeters (74.100 m²). Binnen het CID staan er een aantal grote metrages in aanbod, zo wordt 9.900 m² aan de Waldorpstraat, 10.600 m² aan het Spaarneplein en 9.200 m² aan het Anna van Buerenplein aangeboden. De aanbod-opnameratio van het CID ligt op 1,6:1 in 2020, wat betekent dat er een gezonde verhouding is tussen aanbod en opname, zelfs in deze bijzondere tijd. Ondanks dat de Binnenstad/Centrum na het CID de hoogste opname kent, is de markt in dit deelgebied ruimer. Dit valt te verklaren doordat het aanbod (20.100 m²) hoger ligt dan de opname (8.000 m²), wat resulteert in een aanbod-opnameratio van 2,5:1.
De aanbod-opnameratio in het deelgebied Overig ligt Cushman & Wakefield
6
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
eveneens opvallend hoog met 7,0:1. Ten opzichte van 2019 laat dit deelgebied een ruimere markt zien. In 2019 bedroeg de aanbod-opnameratio nog 1,2:1. De stijging wordt veroorzaakt door de – in vergelijking met 2020 – lage opname waarschijnlijk als gevolg van de pandemie. In 2019 werd in dit deelgebied nog ruim 33.800 m² opgenomen, terwijl er in 2020 6.600 m² werd opgenomen. De markt in de Internationale Zone is eveneens ruim. Dit deelgebied kent een aanbod-opnameratio van 5,0:1. Ten opzichte van 2019 is de markt ruimer geworden. Ondanks dat het aanbod is gedaald met 20,7%, daalde de opname harder met 74,4%, wat resulteert in een ruimere markt. Het deelgebied Binckhorst is het enige deelgebied dat geen opname registreerde in 2020, hierdoor kan de aanbodopnameratio niet bepaald worden. In 2019 kenmerkte de markt zich nog als zeer ruim, met een aanbodopnameratio van 11,1:1. In 2020 nam het Kansarme aanbod sterk af. In absolute zin daalde het Kansarme aanbod met circa 58.000 m². De afname van het Kansarme aanbod valt toe te schrijven aan een aantal grote metrages die wel in 2019 in aanbod stonden, maar in 2020 niet meer beschikbaar waren. Het Kanshebbende aanbod bleef in absolute zin gelijk aan 2019. Zowel in 2019 als in 2020 stond circa 97.000 m² aan Kanshebbende kantoorruimte in aanbod.
In 2020 lag het aandeel Kanshebbend in het totale aanbod van kantoorruimte met 50,5% wel hoger dan in 2019 (44%). Kansrijk aanbod is in 2020 zowel in absolute aantallen als in aandeel gestegen ten opzichte van 2019. Het Kansrijke aanbod nam met circa 30.000 m² toe tot circa 80.400 m². Het aandeel van Kansrijke kantoormeters steeg met 18,7 procentpunt tot 41,6% in 2020. Ondanks dat het Kansrijke segment een beperkt aandeel (41,6%) in het totale aanbod van 2020 laat zien, valt het grootste deel van de opname in 2020 binnen het Kansrijke segment (78,6%). De huurprijzen in de meeste deelgebieden zijn in 2020 gelijk gebleven aan de huurprijzen die in 2019 gerealiseerd zijn. Door de uitbraak van COVID-19 hebben bedrijven huisvestingsplannen ‘on-hold’ gezet waardoor de vastgoeddynamiek daalde. Alleen de deelgebieden Internationale Zone en CID lieten een stijging van de tophuur zien naar EUR 160,- per vierkante meter per jaar en EUR 230,- per vierkante meter per jaar. Met een tophuur van EUR 230,- per vierkante meter per jaar worden de hoogste huurprijzen van Den Haag in het CID gerealiseerd. Alleen het deelgebied Binnenstad/Centrum komt met een huurprijs van EUR 205,- per vierkante meter per jaar in de buurt van het CID. Verwacht wordt dat de huurprijzen onder druk komen te staan in 2021 door het beschikbaar komen van kantooraanbod.
De aanvangsrendementen op de kantorenmarkt in de centrumgebieden van Den Haag laten een verdere verscherping zien. De top aanvangsrendementen op de centrum locaties daalden in een jaar tijd met 25 basispunten tot 5,0% BAR k.k. De top aanvangsrendementen op overige locaties liepen in een jaar tijd op met 25 basispunten tot 7,5% BAR k.k., dit komt mede door de afwachtende houding onder beleggers die in mindere mate geïnteresseerd zijn in deze locaties door de aanhoudende onzekerheid. Verwacht wordt dat het aanvangsrendement in 2021 weer zal verscherpen. Beleggers zijn risico avers en focussen hierdoor op Core beleggingen door de aanhoudende onzekerheden omtrent de toekomstige impact van de Coronacrisis. Daarbij lijken langere huurcontracten nog nadrukkelijker in trek.
Cushman & Wakefield
7
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
2.3 Bedrijfsruimtemarkt Nederland 2.3.1. Beleggingsmarkt In 2020 werd 17% van het totale investeringsvolume in bedrijfsruimte geïnvesteerd, in 2019 was de bedrijfsruimtemarkt goed was voor 20% van het totale beleggingsvolume. In 2020 is er voor ruim EUR 3 miljard in bedrijfsruimte geïnvesteerd, een daling van 36% in vergelijking met voorgaand jaar. Het zwaartepunt van het in bedrijfsruimte geïnvesteerde volume is de laatste jaren vooral gericht op logistiek vastgoed. In 2019 werd er 88% geïnvesteerd in logistiek vastgoed en 12% in industrieel vastgoed. In 2020 is er 59% in logistiek vastgoed geïnvesteerd en 41% in industrieel vastgoed. Investeringsvolume bedrijfsruimtemarkt In mln EUR 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Ondanks de grote conjuncturele gevolgen van COVID-19 voor de Nederlandse economie en de werkgelegenheid zijn de structurele fundamenten van de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds goed. Zo staat Nederland al sinds jaar en dag op de radar van veel internationale (logistieke) beleggers en logistieke dienstverleners. Enerzijds zijn dit bekende partijen die al langer op de Nederlandse vastgoedmarkt actief zijn, anderzijds zijn dit nieuwe toetreders op de Nederlandse logistieke beleggingsmarkt. Vanwege de onzekerheid door COVID-19 is er ook een verschuiving tussen de segmenten zichtbaar. Beleggers die bijvoorbeeld normaliter actief waren in het retail segment, richten zich nu ook op de stabielere logistieke markt. De gunstige geografische ligging van Nederland ten opzichte van de belangrijkste transportcorridors van Europa, speelt een belangrijke rol in de keuze voor Nederland. Het gebied tussen de Rotterdamse haven en het Duitse achterland ontwikkelt zich snel tot één grote logistieke zone die zich niet langer beperkt tot de traditionele logistieke hotspots zoals Rotterdam, Tilburg of Venlo. De populariteit van plaatsen zoals Bleiswijk, Bergen op Zoom en Nieuwegein is sterk toegenomen. Vooral in deze hotspots is er een toename te zien in sale-and-leaseback transacties.
Door de aanhoudende grote vraag naar hoogwaardige distributieruimte liet 2019 al scherpe aanvangsrendementen zien. Op de logistieke hotspots waren de rendementen voor Core beleggingen al gedaald tot een niveau van 4,00 – 4,25% v.o.n., waarmee netto aanvangsrendementen onder de 4% uitkwamen. Ondanks de onzekerheid door COVID-19, heeft deze ontwikkeling in 2020 doorgezet. De vraag naar kwalitatief hoogwaardig logistieke ruimte is gelijk gebleven of gegroeid en er worden steeds meer aanvangsrendementen rond de 4% gerealiseerd. Kwalitatief hoogwaardig aanbod op de logistieke markt is schaars. Beleggers zijn naarstig op zoek naar Core en Core+ objecten en zijn bereid om daarvoor te betalen. Als gevolg van deze schaarste is te zien dat niet enkel Core beleggingen op aandacht kunnen rekenen, maar dat de interesse ook verlegd wordt Cushman & Wakefield
8
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
naar het value-add segment, al wordt hier wel kritisch gekeken naar de fundamenten. Beleggers kijken hierbij naar de huurtermijn. Huurtermijnen van 10 of 15 jaar hebben door de lange cashflow nog steeds de voorkeur, hoewel beleggers ook comfortabel zijn met contracten van 5 jaar, gezien de aanname dat het vinden een nieuwe huurder geen probleem moet zijn. Ook de solvabiliteit van de huurder, waarbij eventuele risico’s worden doorgerekend in de prijs en de potentie van de locatie, zijn belangrijk. De lastmile locaties rondom de grote steden kunnen eveneens rekenen op de interesse van beleggers, deze markt is nog volop in ontwikkeling waardoor beleggers een kans op huurgroei zien. Ten opzichte van de vorige economische crisis is het aanbod van beschikbare beleggingskansen zeer laag en is er door de lage rente meer kapitaal beschikbaar. Door de druk op de kapitaalmarkt, en de druk om te investeren, ontstaat er eveneens druk op de logistieke markt. Dit uit zich in een verdere yield compressie. Yield compressie vindt daarmee niet alleen meer plaats in de geijkte logistieke hotspots, maar ook de secundaire locaties kennen scherpere rendementen. Ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen bedrijfsruimte in %, top-, midden- en basissegment (k.k.) 12 10 8 6 4 2 Q4 2008
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
topsegment
Q4 2012
Q4 2013
Q4 2014
Q4 2015
Q4 2016
middensegment
Q4 2017
Q2 2018
Q4 2018
Q2 2019
Q4 2019
Q4 2020
basissegment Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Nederlands vastgoed is het afgelopen decennium steeds populairder geworden bij buitenlandse beleggers. Tussen 2009 en 2019 waren cross-border investeerders goed voor 37% van het totale investeringsvolume, dat aandeel kwam tussen 2014 en 2019 uit op 53%. Dezelfde trend is ook zichtbaar op de bedrijfsruimtemarkt. Tussen 2009 en 2018 werd nog 37% van het totale volume geïnvesteerd door buitenlandse partijen, tussen 2014 en 2018 is dit gestegen naar 41%. In 2019 zijn buitenlandse investeerders goed voor 58% van het investeringsvolume in bedrijfsruimte. Door de COVID-19 uitbraak is het aantal buitenlandse investeerders afgenomen in 2020. In tijden van crisis zijn investeerders namelijk geneigd om dichter bij de thuismarkt te investeren.
2.3.2. Gebruikersmarkt Op de gehele bedrijfsruimtemarkt, zowel industrieel als logistiek, is in 2020 17% minder ruimte in gebruik genomen dan in 2019. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat de ingebruikname in 2019 vooral in de eerste zes maanden van het jaar sterk was, terwijl deze vanaf de tweede helft van het jaar terugliep. Enerzijds als voelbaar gevolg van de handelsoorlog tussen de Verenigde Staten en China en anderzijds als gevolg van de PFAS- en stikstofproblematiek. De daling naar een ingebruikname van 4,2 miljoen vierkante meter in 2020 is daarmee een continuering van de fase daarvoor en is dan ook niet in zijn geheel te wijten aan de Coronacrisis, al speelt dit overduidelijk wel een rol.
Cushman & Wakefield
9
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
In 2020 is er ruim 2,2 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed in gebruik genomen. Dit is een daling van 11% ten opzichte van 2019. Ondanks deze daling ligt de opname van logistiek vastgoed nog ver boven het tienjarig gemiddelde van 1,8 miljoen vierkante meter. De opname van 2020 is verdeeld over 148 transacties waardoor de gemiddelde transactiegrootte neerkomt op 15.400 vierkante meter. De specificaties waarin deze transacties hebben plaatsgevonden zijn sterk aan verandering onderhevig. Hierdoor ziet een gebouw van tien jaar geleden er volledig anders uit dan een gebouw dat nu wordt opgeleverd. Ter illustratie: in 2020 is de gemiddelde transactiegrootte ruim 15.000 vierkante meter, zo’n 4.000 vierkante meter groter dan in 2010. Deze stijging wordt gedreven door nieuw opgeleverde distributiecentra. Van alle logistieke transacties in 2020 heeft 57% plaatsgevonden in nieuwbouw en 43% in bestaande bouw. Het aandeel nieuwbouw was in 2020 lager dan de jaren ervoor. Dit zal grotendeels te maken hebben met de stikstof- en PFAS-discussie, waardoor er meer beperkingen zijn ontstaan rondom de realisatie van nieuwbouw. Naar verwachting neemt het aandeel nieuwbouw in 2021 weer toe, mede door de schaarste in de bestaande bouw.
De grootste transactie is gerealiseerd in Rotterdam, waar Odin Warehousing & Logistics 118.700 vierkante meter logistiek vastgoed in gebruik zal nemen wanneer het nieuwe distributiecentrum voltooid is. De COVID-19 uitbraak raakt niet elke sector op dezelfde wijze. Zo is de grootste negatieve impact zichtbaar in onder andere de detailhandel non-food, horeca, autohandel en de cultuur- en evenementenbranche. Sterke positieve volumeontwikkelingen zijn zichtbaar in de pharma-logistiek, de post- en koerier sector en in de distributie van voedingsmiddelen. Voor partijen die actief zijn in onder andere de foodsector, betekent dit concreet dat zij op zoek zijn naar additionele ruimte om hun activiteiten te kunnen blijven uitvoeren. In plaats van het huren van één pand met een groot metrage, worden ook wel verschillende panden met kleine metrages gehuurd of wordt er gebruik gemaakt van de ruimte die wordt aangeboden door partijen die hun activiteiten zien teruglopen. Ultimo 2020 werd er in totaal ruim 2 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed aangeboden, verdeeld over 141 objecten. Hiermee is de gemiddelde grootte van een logistiek vastgoedobject in aanbod 14.200 vierkante meter. Veel gebruikers die op dit moment op de markt actief zijn hebben te maken met zeer krappe planningen.
Het is niet ongebruikelijk dat zij op zoek zijn naar een pand wat zij binnen enkele maanden kunnen betrekken. De afgelopen twee jaar waren uitzonderlijk sterke jaren voor logistiek vastgoed. Al voor de COVID-19 uitbraak was de verwachting dat de logistieke markt in 2020 achter zou blijven op de afgelopen jaren vanwege de PFAS en stikstofproblemen en de wereldwijde handelsoorlogen. Hoewel de COVID-19 uitbraak deze afzwakking versterkt, blijven de fundamenten voor logistiek vastgoed in Nederland positief. Nederlandse gebruikersmarkt Opname naar segment en aanbod bedrijfsruimte (x 1 mln m² v.v.o) 10 8 6 4 2 0 2010
2011
2012
2013
Opname industrial
2014
2015
2016
Opname logistics
2017
2018
2019
2020
Aanbod Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Cushman & Wakefield
10
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
In 2020 is er in totaal 1,96 miljoen vierkante meter industrieel vastgoed in gebruik genomen, verdeeld over 937 objecten. Dit is ongeveer 24% minder dan de dezelfde periode in 2019, toen er voor een recordhoogte van 2,57 miljoen vierkante meter industrieel vastgoed in gebruik werd genomen. Dat de opname in 2020 lager zou uitvallen dan vorig jaar was te verwachten. Per ultimo 2019 was het aandeel kwalitatief hoogwaardig vastgoed laag, waardoor incourant vastgoed ook weer op interesse van gebruikers kon rekenen. Desondanks voldoen deze veelal verouderde bedrijfshallen niet aan de hedendaagse eisen, waardoor deze bedrijfsruimte vooral interessant is voor tijdelijke oplossingen. Daarnaast heerst er door COVID-19 veel onzekerheid, maar lijkt de bedrijfsruimte markt zich hier weinig van aan te trekken. De ontwikkelingen van de economie en de vastgoedmarkt hangen sterk samen met die van de bouw en het consumentenvertrouwen. Veel partijen hebben hun focus verlegd van externe processen naar interne processen. Verplaatsingen vinden met name doorgang wanneer dit een besparing oplevert. Daarnaast worden veel huisvestingsvraagstukken intern en op tijdelijke basis opgelost.
Ondanks de hoge dynamiek van 2020 zal de dynamiek op de Industriële gebruikersmarkt afzwakken ten opzichte van het recordjaar in 2019, wat naast de COVID-19 uitbraak kan worden gewijd aan een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod op de juiste locaties.
2.4 Bedrijfsruimtemarkt Den Haag Er is landelijk veel interesse vanuit de gebruikersmarkt voor zowel het industriële als het logistieke vastgoedsegment. Op de gehele bedrijfsruimtemarkt, is in 2020 17% minder in gebruik genomen dan in 2019. Deze beweging geldt niet voor businesspark Haaglanden (BPH) waar een stijging van de opname werd gerealiseerd. Tussen 2019 en 2020 groeide de opname van bedrijfsruimte met 11% tot 80.900 m². Hiermee lag de opname boven het tienjarig gemiddelde (72.200 m²) en vijfjarig gemiddelde (66.500 m²). De gemeente Midden-Delfland had het grootste aandeel in de regionale opname (62%), gevolgd door Zoetermeer (15%) en Den Haag (11%). De gemeenten Delft, Rijswijk en LeidschendamVoorburg hadden een aandeel van respectievelijk 6%, 3% en 2%. In Pijnacker-Noord werd in 2020 geen opname van bedrijfsruimte geregistreerd. Het grote aandeel van Midden-Delfland is te danken aan het volledig verhuren van een nieuw logistiek distributiecentrum van DHG. Tegelijkertijd is het bedrijfsruimte aanbod in de regio businesspark Haaglanden gedaald met 43.300 m² naar 68.500 m² eind 2020, een daling van 39% ten opzichte van eind 2019. De daling van het aanbod en de stijging van de opname zorgen voor een minder gezonde marktverhouding. Eind 2019 kende de regio nog een gezonde aanbod-opnameratio van 1,5:1.
In 2020 is de aanbod-opnameratio gedaald naar 0,8:1, wat duidt op krapte in de markt en waarmee het moeilijker wordt voor gebruikers om de behoeften te faciliteren. De gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delftland, Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer hebben een daling van het aanbod geregistreerd. De gemeenten Delft en Rijswijk lieten een stijging zien van het beschikbare aanbod van bedrijfsruimte. De bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Den Haag kende in 2020 een daling in het opnamevolume. Waar de gemeente in 2019 nog een opname van 12.700 m² registreerde, liet 2020 een daling zien van 15% tot een opname van 10.800 m². Daarmee ligt de opname zowel onder het vijfjarig als tienjarig gemiddelde van respectievelijk 22.780 m² en 28.670 m². Daarnaast is het aanbod van bedrijfsruimte in de gemeente Den Haag ten opzichte van 2019 met 70% toegenomen tot 24.600 m² aan bedrijfsruimte. Met een aanbod-opname ratio van 2,3:1 is er sprake van een ruime markt. De bedrijfsruimtemarkt van Den Haag is voornamelijk gefocust op Industrial vastgoed, en in mindere mate op Logistiek vastgoed. Tussen 2011 en 2020 zijn er in totaal negen logistieke transacties geweest, waarvan Hizkia van Kralingen en Hello Fresh de enige transacties boven de 10.000 m² waren. Logistieke transacties zijn doorgaans van grotere omvang dan Industrial transacties.
Door het uitblijven van Logistieke transacties blijft ook de gemiddelde transactiegrootte in Den Haag achter op het Nederlands gemiddelde. In 2020 was de gemiddelde grootte van een bedrijfsruimte transactie in Den Cushman & Wakefield
11
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
Haag 1.200 m², tegenover een gemiddelde transactie grootte van 3.470 m² in de rest van Nederland. Wanneer alleen wordt gekeken naar Industrial transacties komt de gemiddelde transactiegrootte in Nederland uit op 2.200 m² in 2020. In de gemeente Den Haag laat het bedrijventerrein Forepark, gemeten over de afgelopen 10 jaar, de hoogste opnamevolumes zien. In totaal werd hier tussen 2011 en 2020 73.600 m² aan bedrijfsmatig vastgoed opgenomen, wat neerkomt op 25% van het totaal. Na Forepark zijn bedrijventerreinen Binckhorst (15%) en Ypenburg Deelplan 21 (15%) verantwoordelijk voor de meeste opname. In 2020 werd met 3.100 m² de hoogste opname in Binckhorst gerealiseerd, ongeveer 29% van het totaal. Dit wordt gevolgd door Overig (26%) en Ypenburg Deelplan 21 (23%). De bedrijventerreinen Binckhorst, Ypenburg Deelplan 21, Westvlietweg IV en Overig kenden in 2020 een stijging van de opname ten opzichte van 2019. In Ypenburg Deelplan 21 was ultimo 2020 34% van al het aanbod in Den Haag te vinden, wat neerkomt op 8.300 m². Van de 17 bedrijventerreinen was er op zes bedrijfsruimte beschikbaar aan het eind van 2020. De bedrijventerreinen Kerketuinen en Ypenburg Deelplan 21 hadden met een aanbodopnameratio van 3,1:1 en 3,3:1 een ruimere bedrijfsruimtemarkt dan het gemiddelde in Den Haag (2,3:1).
Voor Den Haag en businesspark Haaglanden geldt dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte zeer schaars is. Door de verkrapping op de bedrijfsruimtemarkt kan het incourant vastgoed ook rekenen op interesse van gebruikers. Dit is in eerste instantie niet verkeerd omdat het incourante vastgoed daardoor in gebruik wordt genomen. Echter brengt dit ook risico’s met zich mee. De prikkel om verouderd, minder courant vastgoed te renoveren en te vernieuwen is minder sterk. Het gevolg daarvan is dat renovaties van (verouderde) bedrijventerreinen achterblijven. Ten opzichte van 2019 zijn de huurprijzen in alle deelgebieden binnen de gemeente Den Haag gelijk gebleven. Forepark liet de hoogste huurprijs zien met EUR 67,- per vierkante meter per jaar. Forepark heeft ook de grootste bandbreedte in de huurprijzen waarbij er een verschil zit van EUR 22,- per vierkante meter per jaar tussen de boven-en ondergrens. De verwachting is dat door het beperkte bedrijfsruimteaanbod in de omliggende gebieden de onderhuurprijs gaat stijgen. In de gehele regio businesspark Haaglanden zijn de huurprijzen niet veranderd ten opzichte van 2019. De top aanvangsrendementen in regio Den Haag zijn verder verscherpt en dalen in een jaar tijd met 125 basispunten tot 4,25% BAR v.o.n. voor de beste logistieke bedrijfsruimten.
In tegenstelling tot kantoor- of winkelvastgoed hebben beleggers ondanks de Corona crisis onafgebroken interesse voor logistiek vastgoed. De grootste beleggingstransactie in 2020 in de gemeente Den Haag kwam op naam van Urban Industrial, met de aankoop van de PostNL portefeuille.
Cushman & Wakefield
12
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
2.5 Winkelmarkt Nederland 2.5.1. Beleggingsmarkt Het aandeel winkelbeleggingen in het totaalvolume is stabiel gebleven in vergelijking met voorgaand jaar met 11%, wel is het totale investeringsvolume in winkelvastgoed gedaald met 24% in 2020 tot EUR 2,0 miljard. Hierbij werd een groot deel van het investeringsvolume gerealiseerd voor de virusuitbraak met EUR 690 miljoen in het eerste kwartaal van 2020. Weliswaar liet het vierde kwartaal een nog hoger investeringsvolume zien in winkelvastgoed met EUR 890 miljoen, mede door verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021. Traditioneel is het vierde kwartaal echter veel sterker dan het eerste kwartaal. Investeringsvolume winkelmarkt In mln EUR 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Winkels en horeca verkeren momenteel in zwaar weer als gevolg van de contactbeperkende maatregelen die zijn ingesteld om verdere verspreiding tegen te gaan. Nadat de winkels en horeca in de zomer de deuren weer hadden geopend en de drukte toenam in de openbare ruimte, is dit begin oktober weer teruggedraaid door het toenemend aantal besmettingen. Dit werd in de periode hierna, door de intrede van de corona mutatie uit het Verenigd Koninkrijk en Zuid-Afrika, aangescherpt met de sluiting van alle winkels uitgezonderd die met een focus op de dagelijkse levensbehoeften. Het verloop van het aantal Corona besmettingen zorgt voor vernieuwde onzekerheid bij retailers, beleggers en het winkelend publiek. Stakeholders zochten op de winkelmarkt ook al voor de lockdown naar een nieuwe normaal in het besef dat de winkelmarkt grote structurele veranderingen ondergaat, die het gevolg zijn van de komst van alternatieve informatie- én verkoopkanalen voor de detailhandel. De Coronatijd heeft deze langzame structurele veranderingen versneld en daarmee zichtbaar gemaakt. Zo is de vraag naar solitaire winkelpanden in de kernwinkelgebieden sterk afgenomen. Beleggers anticiperen op het post-corona tijdperk met een sterke focus op winkelvastgoed in het convenience segment.
Particuliere beleggers waren verantwoordelijk voor ongeveer 85% van het beleggingsvolume en drukken daarmee een belangrijke stempel op de transactiedynamiek in 2020. De kopers richtten zich in hoge mate op de verwerving van supermarkten en wijkwinkelcentra/boodschappencentra met een relatief groot dagelijks productassortiment. Naast institutionele beleggers stappen ook private ondernemingen en particuliere fondsen meer en meer in het convenience segment en willen daarmee hun portefeuilles van een solide fundament voorzien door risicospreiding en meer diversificatie binnen de portefeuille. Door een stabiele cashflow is men bereid lagere aanvangsrendementen te betalen. Relatief veel aanbod op de winkelbeleggingsmarkt bevindt zich in de grotere en kleinere binnensteden, zowel in de vorm van solitaire winkelpanden als de binnenstedelijke (fashion gerelateerde) winkelcentra. Cushman & Wakefield
13
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
Er is beperkte interesse in dit vastgoed als gevolg van een onduidelijk perspectief op solvabele huurders en de daarmee gepaard gaande onzekerheid met betrekking tot een solide cashflow. De terughoudendheid wordt verder versterkt doordat de financieringsmarkt onder aanvoering van de Nederlandse grootbanken momenteel sterk risico avers is met betrekking tot het verstrekken van nieuwe financieringen voor retail gerelateerd vastgoed, met uitzondering van supermarkten en convenience gedreven winkelcentra. Het vereist creativiteit van verkopende partijen om het aanbod zodanig te structureren dat kopen aantrekkelijker wordt voor private beleggers die niet afhankelijk zijn van externe financiering. Ondanks de lastige verkoopomstandigheden wordt er door particuliere investeerders wel degelijk in de kernwinkelgebieden gekocht. Voorkeur van deze beleggers heeft de propositie waarbij woningen kunnen worden gerealiseerd op de bovengelegen verdiepingen. Een relatief nieuwe categorie kopers, die zich het komend jaar verder zal manifesteren, zijn lokale overheden die een steeds actievere rol hebben in het verkleinen van het winkellandschap binnen hun gemeente. Op die manier geven ze richting aan het realiseren van een leefbare en compacte winkelstad, waar het naast winkelen ook goed werken, wonen en ontspannen is.
Ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen winkels in %, top-, midden- en basissegment (k.k.) 12 10 8 6 4 2 Q4 2008
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
Q4 2012
Q4 2013
topsegment
Q4 2014
Q4 2015
Q4 2016
middensegment
Q4 2017
Q2 2018
Q4 2018
Q2 2019
Q4 2019
Q4 2020
basissegment Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Voor 2021 wordt een verdere daling van de aanvangsrendementen voor convenience verwacht, omdat de vraag naar dit type vastgoed hoog zal blijven, terwijl het aanbod verder afneemt. Er is sprake van een grote discrepantie tussen vraag en aanbod. Het absolute top-product qua convenience zal in 2021 beperkt naar de markt komen.
2.5.2. Gebruikersmarkt Het Centraal Planbureau heeft in haar meest recente basisraming van juni jl. een economische groeiverwachting van 3,2% afgegeven voor 2021. Mocht deze basisraming bewaarheid worden, bevinden we ons in augustus 2021 weer op het niveau van vóór de coronacrisis. De werkloosheid bevindt zich alweer vrijwel op de historisch lage stand van vlak vóór de Coronacrisis en bedraagt momenteel 3,5%. Het herstel in Nederland wordt dit jaar grotendeels gedragen door de uitvoer én door overheidsbestedingen in de vorm van steunpakketten en uitkeringen. In 2022 nemen consumentenbestedingen het stokje over van de overheid en dragen dan meer dan de helft van de economische groei die dan naar verwachting uitkomt op 3,3%. Als gevolg van prijsstijgingen van grondstoffen, brandstoffen en voedingsmiddelen, ontwikkelt de koopkracht consumenten zich ten opzichte van vorig jaar minder sterkt met een stijging van 0,6% in 2021 en een daling van 0,3% in 2022.
Cushman & Wakefield
14
A PROPOSAL FOR
Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021
De omzetten in de detailhandel zijn sterk beïnvloed door de contact beperkende maatregelen, hoewel deze beperkt zichtbaar zijn in de omzetontwikkeling per maand van de totale detailhandel. De omzetontwikkeling laat een sterke daling zien in april (-3%) en december (-4,7%), beide door een lockdown met strengere maatregelen. De daling in december is het sterkst sinds maart 2013. Na het versoepelen van de maatregelen in de periode mei tot en met augustus was er voor zowel de food- als non-food sector een gemiddelde stijging zichtbaar van 7,6%. Omzetten in de detailhandel verhouding t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: Cushman & Wakefield, 2021
Er was echter sprake van sterke contrasten tussen de diverse branches. Zo liet tijdens de eerste lockdown in april de detailhandel een omzetontwikkeling zien van 0,5%, waarvan food een stijging van 7,4% liet zien en non-food een daling van 13,4%. Door de verzachtende maatregelen in de zomerperiode werd er in de daaropvolgende maanden een stijging geregistreerd voor zowel food als non-food. In de tweede lockdown werden in december alle non-food winkels gesloten, waardoor de omzet daling voor non-food met 20,1% het sterkste ooit was. Food liet de sterkste stijging ooit zien met 12,6%. Het feit dat de online omzet volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek in april maar liefst 39% hoger lag dan dezelfde maand een jaar eerder, bewijst de katalyserende werking van de Coronacrisis op de winkelmarkt. Ook in de maanden oktober, november en december lag de online omzetgroei gemiddeld op 36%. Het al jaren gestaag toenemende aantal betalingen via IDEAL accelereerde naar nieuwe hoogten, ook nadat de eerste lockdown grotendeels werd opgeheven. Vorig jaar groeide het aandeel van het online verkoopkanaal naar ongeveer 21% van de totale detailhandel. Dit aandeel is echter niet evenredig over de verschillende marktsegmenten verdeeld. Het zijn vooral de niet-dagelijkse productcategorieën die veel meer en vaker online worden gekocht.
Het gaat hierbij niet alleen om de ‘usual suspects’, zoals muziek, games en streamingdiensten, maar ook elektronica, speelgoed, kleding en schoenen worden inmiddels voor een belangrijk deel online aangeschaft. In coronatijd zijn er nieuwe branches bijgekomen, zoals producten voor woning- en tuininrichting en huishoudelijke producten. Opmerkelijk en belangrijk is het nog aanhoudende lage aandeel van de online food retail in het totaal (6%), terwijl het uitgedrukt in omzet veruit het grootste segment van de detailhandel is. In 2020 bedroeg de food retail EUR 54 miljard euro en was daarmee goed voor 44% van het totaal. Daarmee is langzaam een waterscheiding aan het ontstaan tussen het weerbare food ofwel ‘convenience’ segment en het voor online retail gevoelige non-food segment van de winkelmarkt. Terwijl de op convenience gerichte grotere en kleinere winkelcentra doorgaans weinig problemen ondervinden, zijn het de centrale kernwinkelgebieden/highstreets van Nederland waar terugtredende retailers met een niet dagelijks productassortiment gaten in de winkelstraat achterlaten.