RIS311712 Bijlage

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

51

5.1 Studiegebied en plangebied

Deze paragraaf gaat in op het plangebied, het studiegebied en de bredere context van het plangebied. Omgeving tramremise Ypenburg Het studiegebied de GAVI-kavel rijkt van de snelweg A4/A12 en het Prins Clausplein tot aan de Ypenburgse Stationsweg. Door de ligging aan de snelweg A4 en de sterfietsroute is de locatie voor gebruikers goed bereikbaar. Station Ypenburg ligt op loopafstand. Het studiegebied houdt rekening met de omgeving ADO stadion aan de overzijde van de snelweg. Ten aanzien van het studiegebied en plangebied is rekening gehouden met het verleden, heden en de toekomst. De NvU gaat in op de ontstaansgeschiedenis van de plek. De Tedingerbroek polderslagen zijn deels gaaf bewaard gebleven, de Tedingerbroek en het Tedingerbroekplas getuigen hiervan. Karakteristiek voor het oorspronkelijke slagenlandschap was de kleinschaligheid. Plangebied tramremise Het plangebied tramremise is centraal gelegen in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) in Ypenburg. Op basis van een locatieverkenning in de regio is de locatie GAVIkavel naar voren gekomen. De keuze voor dit plangebied is zorgvuldig en integraal afwogen. De locatie is centraal gelegen en beschikt over een tramlijn in de nabijheid.

Karakteristiek voor dit stedelijk gebied is het snelweglandschap, de nieuwe publiekstrekker het bioscopencomplex,de kantooromgeving, de landschappelijke kwaliteit van de plassen Plas van Reef en de Tedingerbroekplas.. De locatiekeuze binnen de GAVI-kavel is ook zeer zorgvuldig afgewogen. locatie past bij de belangen van alle partijen. Het plangebied Guldenlaan/Plas van Reef is circa 8 hectare groot. Deze Het plan voor de Guldenlaan/Plas van Reef wordt in nauwe samenwerking tussen de gemeente Den Haag, HTM en MRDH verder uitgewerkt.

52

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

5. RUIMTELIJKE EN PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

53

Referentie: 1915 Scheveningen Kurhaus, HTM Personenvervoer

54

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

5. RUIMTELIJKE EN PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN Om de aard van de opgave inzichtelijk te maken, wordt ingegaan op de geschiedenis van de HTM, het technische programma van eisen en het beoogd programma nader beschreven

Historie van de HTM Op 21 maart 1864 werd de Dutch Tramway Company opgericht die met 10 paardentrams dagelijks in een grote ringlijn acht retourritten tussen Scheveningen en de Lange Vijverberg onderhield. Het gebied tussen Den Haag en Scheveningen was grotendeels onbebouwd, dus passagiers stapten onderweg niet uit. Spectaculair was dat men ook op het dak kon zitten. Stations Hollands Spoor en Rhijnspoor (later Staatsspoor en tegenwoordig Centraal Station) kregen een tramverbinding met de binnenstad. Er reden inmiddels 50 trams waarmee steeds comfortabeler gereisd kon worden. NV Haagsche Tramweg-Maatschappij (HTM) nam op 17 mei 1887 het Belgische bedrijf Société Anonyme des Tramways de La Haye over en daarmee was HTM geboren. De jonge HTM had grootse plannen en begon met een grote modernisering slag: de paardentram naar Delft werd vervangen door een stoomtram en de paardentram naar Scheveningen maakte plaats voor een elektrische tram die stroom uit accu’s haalde. Echter moest de accutram door de vele technische problemen plaats maken voor de elektrische beugeltram. Het elektrische tramnet met bovenleiding was direct een groot succes! Hedendaags is de gemeente Den Haag de grootste aandeelhouder van de HTM. Er waren in Europa al tientallen steden met een elektrische tram, ook Amsterdam en Haarlem hadden al een elektrische tram.

Het Haagse tramnet werd in rap tempo geëlektrificeerd en groeide gestaag mee met de groei van de stad. Met de komst van de beugeltram kregen de trams lijnnummers en stopten ze op vaste locaties (haltes).

In 1926 exploiteerde de HTM 16 tramlijnen die in veel gevallen tot de stadsrand kwamen. Den Haag had bijna 410.000 inwoners die goed waren voor 53 miljoen tram- en busreizen per jaar. De economische crisis na de beurskrach van oktober 1929 maakte hier een einde aan. Door de crisis en het afnemende aantal reizigers werden steeds vaker eenmanwagens ingezet. De aanhangwagens bleven steeds vaker in de remises. Na de oorlog werden auto’s door massaproductie zo goedkoop dat steeds meer mensen zich dit konden veroorloven. Inspelend op deze ontwikkeling, werd door een groep Amerikaanse tramdirecteuren een moderne, comfortabele tram ontwikkeld die de concurrentie met de auto aankon: de PCC car. In 1949 arriveerden twee PCC-cars in Den Haag. Veel oude trams waren aan vervanging toe en door de positieve ervaringen met de PCC, werd gekozen voor verdere modernisering met PCC cars.

namen de tekorten bij de openbaar vervoerbedrijven steeds verder toe. Dat kwam vooral door stijgende loon- en premiekosten. Dergelijke tekorten waren niet meer door de gemeente op te brengen, het Rijk moest bijspringen en kreeg daardoor meer invloed op het openbaar vervoer. HTM ontwierp een dubbelgelede tram op acht assen, de GTL-8. Ruim 100 van deze ruim 26 meter lange trams in de kleuren rood met beige gingen het straatbeeld bepalen. In 1993 kwam er een einde aan de inzet van de PCC’s. Dat HTM de laatste PCC’s zo betrekkelijk snel weer kon afschaffen, kwam doordat een nieuw type materieel zijn intrede had gedaan: de rode trams die ook nu nog het Haagse straatbeeld beheersen. Die waren nodig door het groeiende vervoer en de uitbreidingen van het net. Bovendien naderden de oudste PCC’s uit 1952 (de versie met de kleine raampjes) het einde van hun levensduur.

Om de dienst efficiënter te maken, kreeg een aantal trams in het najaar van 1965 stempelautomaten. De eerste deur was voortaan bestemd voor reizigers die een kaartje wilden kopen (‘een enkeltje’). De tweede deur was voor reizigers die in de voorverkoop een meerrittenkaart hadden gekocht; ze moesten daar zelf een rit van afstempelen. De trams met stempelautomaat waren van grote afstand herkenbaar door een rode schijf (‘bloedblaar’) op de voorkant. In 1969 kregen alle trams stempelautomaten. In 1975 kwam HTM met een nieuwe visie op de toekomst van het tramnet in de nota Lijnennet 1976. De aanleiding daarvoor was onder meer de opening van het nieuwe Centraal Station in Den Haag met het tramviaduct en de komst van de Zoetermeerlijn in 1977.

Door de drukte op het kruispunt Spui/Kalvermarkt/Grote Marktstraat door het autoverkeer en het toenemend aantal trams, dreigde dit punt een flessenhals in het verkeer te worden. Ondertunneling van de Grote Marktstraat werd als oplossing gezien. De tunnel onder de Grote Markt was uiteindelijk in 2004 gereed. Ondertussen werd elders aan RandstadRail gewerkt, welke in 2006 werd gerealiseerd. De Randstadrail loopt door de nieuwe kantorenwijk Beatrixkwartier en verbindt Den Haag met de omliggende regio Zoetermeer en Rotterdam.

Het nieuwe station zou daardoor veel meer reizigers te verwerken krijgen dan het oude station Staatsspoor. HTM had bedacht om op de belangrijkste routes steeds twee lijnen te laten rijden met verschillende eindbestemmingen. Veel reizigers zouden daardoor minder hoeven over te stappen. Ondanks de uitbreidingen en het groeiende aantal reizigers

Eind 2015 is de Avenio tram in de dienstregeling geïntroduceerd. HTM rijdt met 70 Avenio trams op verschillende lijnen. Deze moderne trams hebben een gelijkvloerse instap en zijn net als de RandstadRail tweerichting trams met deuren aan beide kanten. In december 2018 is de HTM een pilot gestart met een elektrische bus. Inmiddels rijden er 8 elektrische bus op de route van bus 28. HTM wil met dit nieuwe type bus ervaring opdoen en op basis hiervan geleidelijk overgaan op een complete vloot met zero emissie bussen.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

55

Referentie: 1864 Dutch Tramway Company, HTM Personenvervoer

56

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

5. RUIMTELIJKE EN PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN

Paardentram in de Keizerstraat. Foto J. van Koningsveld, verzameling Haags Gemeentearchief

Tram Way March

Ingang van de H.T.M.-remise aan de Frans Halsstraat rond 1910 collectie Gemeentearchief Den Haag

Tramremise, A. Schadee, 1905-1906

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

57

Bron: Pim Marsman

58

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

5. RUIMTELIJKE EN PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN Programma tramremise en technische randvoorwaarden Om de mobiliteitstransitie in uitvoering te brengen, is duurzame uitbreiding van het OV in de regio noodzakelijk. Aangezien ruimte in de regio schaars is deze Haagse schaarse grond ten behoeve van de tramremise Ypenburg in aanmerking gekomen. Voor de komst van de nieuwe bredere tramvoertuigen is er naast nieuwe sporen ook een nieuwe stallingslocatie nodig. De huidige stallingslocaties aan het Harstenhoekplein en de Lijsterbesstraat zijn niet uitgerust om de nieuwe tramvoertuigen te kunnen stallen. Op het terrein van de nieuwe tramremise zullen circa 40 brede tweerichting railvoertuigen gestald kunnen worden. Tevens wordt er ruimtelijk rekening gehouden met het stallen van tramvoertuigen ten behoeve van de toekomstige Koningscorridor, die Den Haag met Zoetermeer zal verbinden. Om de remise te bereiken moet een in- en uitrukroute gerealiseerd worden en de aansluiting op lijn 19. Ook de ruimte voor toekomstige aansluiting op de Koningscorridor wordt in de NvU meegenomen. Naast het opstelterrein en de aansluiting op het net worden bijkomende benodigde remisevoorzieningen gerealiseerd zoals twee servicesporen, een onderhoudssporen een werkruimte voor de binnendienst en bijkomende voorzieningen voor rijdend personeel.

In het programma wordt rekening gehouden met een compact gebouw waarin ruimte is voor een kantoor voor de medewerkers van HTM van ongeveer 300 m², en onderhoudsvoorzieningen voor tramvoertuigen van iets boven de 2.000 m² en bijbehordende technische installaties van ongeveer 140 m². Dit heet het STO gebouw. De maximumhoogte is circa 8 m. boven maaiveld. Het grootste deel van het programma bestaat uit de opstelruimte voor voertuigen buiten de dienstregeling, bijna 16.500 m². Daarnaast is er ruimte voorzien om voertuigen op te stellen als de onderhoudsvoorziening bezet is. Dit heet de bufferzone. Tenslotte is er ruimte nodig om deze verschillende functies met sporen met elkaar te verbinden: de rangeerruimte. Uit een eerste verkenning is gebleken dat boven het STO gebouw en

het opstelterrein meervoudig ruimtegebruik mogelijk is. Er is een deel van het opstelterrein voorzien voor toekomstige uitbreiding van de vloot. Afhankelijk van het programma zal er ruimte voor het doorvoeren van draagconstructies door de remisefuncties nodig zijn. Hiervoor is een 1 meter breedte aangehouden elke vier sporen.Ten behoeve van het voorlopig ontwerp wordt met meervoudig ruimtegebruik nader onderzocht. Voorwaarde voor verdere ontwikkeling is dat de waterbergingsopgave is onderzocht en in het programma opgenomen wordt Het specifieke programma van de HTM ziet er als volgt uit: Kantoordelen • huisvesting rijdend en overig personeel • kantoorvoorziening (werkplek en vergaderruimte) • kantoorvoorziening (binnendienst) • kantoorvoorziening (management) Techniek (aparte gebouwdelen) • werkplaats onderhoud railvoertuigen • servicedeel (zandvullen en schoonmaken trams) • magazijn/voorraadruimte • schoonmaakruimte • zandsilo + installaties • waterrecycling Techniek (aparte gebouwdelen) • ICT ruimte • onderstation t.b.v. stroomvoorziening • wissels, seinen en spoorbeveiliging • onderstation

De remiselocatie wordt zo ingericht dat overlast voor de woonomgeving beperkt wordt. Dit binnen de mogelijkheden van de laatste stand der techniek. De in- en uitruksporen haken aan op de doorgaande sporen van lijn 19. Het plan dient veilig te zijn voor autoverkeer en langzaam verkeer, nu en in de toekomst. Er dient terrein- en spoorbeveiliging aangebracht te worden. Het terrein dient ontoegankelijk gemaakt te worden voor onbevoegden. Het plan voorziet in ruimte voor 40 stallingsplekken t.b.v. tweerichting tramvoertuigen met

een breedte van maximaal 2,65 meter en ruimte voor extra uitbreiding. De minimale lengte van een stallingsplek is 37,5 meter. Eerstelijns voertuigonderhoud moet geboden kunnen worden. Het programma omvat een kantoorvoorziening een opkomst- en rustvoorziening. Parkeer- en stallinggelegenheid voor auto en fiets/scooter moet aanwezig zijn voor rijdend personeel, onderhouds-, schoonmaak- en ander HTM personeel. Het plan van de HTM houdt rekening met de ruimteclaim en functionaliteit ten behoeve van de toekomstige Koningscorridor. Het plan houdt rekening met de nodige waterbergingsopgave ten behoeve van het programma. Het beleid van Hoogheemraadschap en de gemeente wordt hierdoor onderschreven. Het extensieve programma van de tramremise wordt aangevuld met extra programma. Boven het opstelterrein wordt gebouwd. Het plan houdt rekening met aanvullend programma in de vorm van bedrijven of sportvelden met bijbehorende voorzieningen. Om een intensieve programmaring mogelijk te maken wordt dit programma gelijktijdig met de tramremise gerealiseerd. Mits voor een gefaseerde uitvoering gekozen wordt, dient het plan zo uitgewerkt te worden dat er voldoende constructieruimte en ruimte voor de bouwwerkzaamheden is.

Door het stijgend aantal inwoners in de regio is de marktvraag naar sportvoorzieningen gestegen. Daarnaast ligt de tramremise gunstig ten opzichte van ADO, ook dit biedt kansen. Een haalbaar programma boven de tramremise kan ook uit sportvelden (twee voetbalvelden of een rugbyveld) bestaan. Boven de A4 in Vlaardingen is een sportpark gerealiseerd die aantoont dat infrastructuurprogramma’s met sportenvoorzieningen op de bovenliggende verdieping een groot succes zijn en bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Voor elk programma dient de toegang voor auto en langzaam verkeer geregeld te zijn en rekening gehouden te worden met ruimte voor parkeren. Ten opzichte van een intensief bedrijven programma dient tevens rekening gehouden te worden met de bereikbaarheid door vrachtwagens.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

59

5.2 Ambities en meerwaarde tramremise

In onderstaande wordt hoog over ingegaan op de ambities en meerwaarde van de tramremise. Deze principes komen voort uit beleidsopgaven en stedelijke vraagstukken: •

De tramremise draagt bij aan de mobiliteitstransitie.

•

De remise is het baken van de mobiliteitstransitie van de regio en heeft een meerwaarde voor de omgeving. Het initiatief vormt geen extra verkeersbelasting en belemmering voor de kwaliteit van de leefomgeving voor de omwonenden in de bestaande en toekomstige situatie.

•

•

De tramremise is zo zorgvuldig ontworpen dat de remise een goede buur is voor huidige en toekomstige bewoners in de omgeving.

•

De tramremise versterkt de groen-blauwe identiteit van Ypenburg.

•

De tramremise is in samenhang met de omgeving ontworpen. De sfeer van de omgeving berust op de plassen en bossen. De tramremise is zorgvuldig ingebed in de context van de Plas van Reef en de Tedingerbroekplas.

•

60

De tramremise vergroot de aantrekkelijkheid van de omgeving. De tramremise is zorgvuldig ontworpen en houdt rekening met de beoogde omgevingskwaliteiten. De tramremise draagt bij aan de belevingswaarde, de bebouwing is alzijdig.

De polderslagen dienen als basisprincipe voor de richting van de bebouwing en de schaal.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

•

De ontwikkeling baseert op een grid die te herleiden is naar de historische polderslagen.

•

De tramremise is voorzien van complementair programma.

•

De tramremise voldoet aan de watertoets en de klimaattoets.

•

Voor de tramremise is dubbel grondgebruik of meervoudig

•

ruimtegebruik van toepassing. De intensivering van het programma dient ertoe om urgente maatschappelijke opgaven op te lossen. De tramremise biedt een oplossing voor stedelijke complementaire functies.

•

De passende korrel voldoet aan de landschappelijke kwaliteiten en de menselijke maat.

•

Het programma van de tramremise voldoet aan de inpassingsvoorwaarden (schaal en maat, formaat van volume). De bebouwing past bij de beoogde schaal en de toekomstige bebouwing op de GAVI-kavel.

•

Profielen maken de stad. Het profiel van de Guldenlaan en het assenkruis is zorgvuldig ontworpen. Veiligheid staat voorop. Het ontwerp houdt rekening met technische en kwalitatieve eisen.

5. RUIMTELIJKE EN PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN

Legenda model landschap

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

61

5.3 De nieuwe identiteit van Tedingerbroek Park Ypenburg Het karakter van het water- en bosrijk werklandschap Het beoogd toekomstbeeld van de GAVI kavel zet in op een innovatief werklandschap en een water en bosrijke omgeving. De belangrijkste ruimtelijke dragers voor de gebiedsontwikkeling zijn in het ruimtelijk programmatisch raamwerk geschetst. Het raamwerk versterkt de aanwezige kwaliteiten en biedt houvast voor toekomstige projecten. De structuur berust op een heldere ontsluitingsstructuur een nieuw laanprofiel van de Guldenlaan, een centrale groen-blauwe structuur in het midden van de kavel, en een groene zoom rondom de kavel. Hierbij past de open verkavelingsstructuur in de richting van de polderslagen. Het uitgangspunt is dat elke ontwikkeling een bijdrage levert aan de inrichting van het waterrijk en bosrijk. Dit parkbos is voor iedereen vrij toegankelijk en biedt ruimte om te recreëren. Het raamwerk bevat elementen waarin zowel de publieke partijen als ook particuliere initiatieven investeren. De verkeersontsluiting is een majeure ingreep, die om een investering aan de voorkant vraagt.

5.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten

In deze paragraaf worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden beschreven. De input dient als toetsingscriteria voor de omgevingsvergunning en wordt met het nog op te stellen omgevingsplan bekrachtigd. Beoogd toekomstbeeld ontwikkeling De tramremise krijgt een prominente plek in het stedelijk weefsel. Het initiatief draagt bij aan het beoogd ontwikkelpotentieel van de locatie en onderschrijft de ambities van Tedingerbroek ParkYpenburg. Om toekomstige groei in dit gebied niet te belemmeren, wordt de tramremise in de hoek gerealiseerd. Het ontwerp van de tramremise voldoet aan de hoge eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Ten behoeve van de NvU zijn verschillende varianten onderzocht

62

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

(landschappelijk, sport en bedrijvigheid), die als vertrekpunt dienen voor de verdere uitwerking. De tramremise als eerste ontwikkeling zet de toon. De grond wordt efficiënt gebruikt en dubbel- of meervoudig ruimtegebruik is een vereiste Het stedenbouwkundig plan onderschrijft de samenhang De tramremise draagt bij aan de integrale gebiedsontwikkeling in Leidschenveen Ypenburg. De oksel van het Prins Clausplein worden in de toekomst verdicht. Met de tramremise als eerste ontwikkeling zet de intensivering van de GAVI-kavel in. De ontwikkeling houdt rekening met de beoogde verdichting rond het ADO stadion en de omgeving Plas van Reef en stationslocatie Ypenburg. Het stedenbouwkundig plan voor de tramremise berust op de samenhang met de omgeving. Er is waardering voor de cultuurhistorie, het bestaande kleinschalige landschap en de unieke kwaliteiten van de omgeving GAVI. De tramremise is in samenhang met de bestaande en beoogde bebouwing ontworpen. Concreet beteken dit dat ingezet wordt op de herkenbare ontwerpmiddelen als de eigenheid van het landschap, dezelfde bebouwingsrichting, de passende schaal en maat van de bebouwing en een aantrekkelijk beeld. Hierdoor wordt fragmentatie en isolatie ten aanzien van de tramremise vermeden. Aantrekkelijkheid omgeving De tramremise inclusief de buitenruimte maakt onderdeel uit van het innovatiemilieu Tedingerbroek Park Ypenburg.

De tramremise versterkt deze nieuwe Ypenburgse identiteit en vergroot de aantrekkelijkheid van de locatie aan de GuldenlaanGoo-wetering-Molensloot. Het ontwerp is ruimtelijke kwalitatief hoogwaardig, de belevingswaarde is hoog. De locatie is goed zichtbaar vanaf de snelwegen en de bestaande woningen. Het tramremiseterrein oogt groen en verzorgd. Het terrein oogt niet als een stenig opstelterrein. De fraaie groene openbare- en buitenruimte draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de plek. De vijfde gevel maakt ook onderdeel uit van de klimaatbestendige

ontwerpopgave. De tramremise is zichtbaar vanaf het Prins Clausplein en vanuit de woonomgeving. Versterken groen-stedelijke openbare ruimte Het landschap, stadsnatuur en ecologie gaan hand in hand met elkaar. De tramremise is ingebed in de groen-stedelijke openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte is kwalitatief hoogwaardig. Voor de uitwerking is het van belang om een passend ontwerp op te stellen, die zowel aansluiting zoekt bij de kleinere schaal en als ook ongeprogrammeerde ruimte voor het landschap biedt. Bij de uitwerking dienen de landschappelijke kwaliteiten van het tramremiseontwerp als vertrekpunt serieus genomen te worden. Het landschapsontwerp en ecologie draagt het tramremiseontwerp mee. Ontmoeting wordt gestimuleerd en de relatie van de bebouwing en de openbare ruimte speelt een belangrijke rol. Het groene profiel van de Guldenlaan/het Valutapad wordt zorgvuldig ontworpen en klimaatbestendig ingericht. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd en nieuwe volwassen bomen dragen bij aan de biodiversiteit van het gebied. De sporen liggen in het gras. Toegang terrein en ruim baan voor voetgangers en fietsers Het plangebied is voor alle vervoersmodaliteiten veilig bereikbaar en verbonden met de stationslocatie, de Plas van Reef en de Westvlietweg. Op termijn is de omgeving ook verbonden met de ADO locatie.

Het ontwerp van de profielen is veilig, aantrekkelijk en versterkt het groene karakter van Ypenburg. De Guldenlaan is als laan vormgegeven. Bomen staan langs de Guldenlaan met zijn groene oevers. De kavels aan de Guldenlaan zijn via de Guldenlaan ontsloten. Dit geldt voor zowel het langzaam verkeer als ook voor de tramremise, autoverkeer en vrachtverkeer. De toegang van de tramremiselocatie voorziet in een ontsluiting voor de trams en autoverkeer. In het belang van de verschillende gebruikers wordt het STOMP principe hanteert.

5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Bebouwingsvlak en verspringende rooilijnen Het plangebied omvat het kwadrant Guldenlaan, Plas van Reef, ADO slowlane en de centrale in ere herstelde Molensloot. Hierbinnen bevindt zich het bebouwingsvlak voor de tramremise. Hierbij is rekening gehouden met het beoogde programma van de tramremise, het toekomstige programma ten behoeve van de Koningscorridor richting Zoetermeer en de ecologische hoofdstructuur aangrenzend aan Plas van Reef. De rooilijn spelen in op de stedenbouwkundige context (snelweg en centrale as). De bebouwing aan de snelweg verspringt, wat recht doet aan de inbedding in het landschap. Bebouwingsrichting en menselijke maat De bebouwing is passend bij de schaal en maat van de omgeving en er is aandacht voor de menselijke maat. De korrelgrote sluit aan bij het kleinschalig landschap en de beoogde toekomstige omgeving. Het ontwerp is in balans, waarbij de bebouwde en onbebouwde ruimte in verhouding is. De bouwvolumes volgen de bebouwingsrichting van het poldergrid. Kleinschalige bebouwing staat met de voet aan de grond. De bebouwing boven de tramremise is toegankelijk vanaf de ontsluiting van de tramremise. Kleinschalige bebouwing staat met de voet aan de grond. De bebouwing boven de tramremise is toegankelijk vanaf de ontsluiting van de tramremise.

Intensief ruimtegebruik en bouwhoogte De grond wordt efficiënt gebruikt en meervoudig ruimtegebruik of dubbel grondgebruik is een vereiste. De intensivering wordt door de stapeling van functies bereikt. De Floor Space Index FSI. De FSI geeft de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein. Een FSI van 1,0 betekent dus dat er op één hectare grond (100x100 m) 10.000 m2 bebouwd oppervlak gerealiseerd wordt. De FSI van 2,0 betekend dat op de kavel van circa 4,5 hectare maximaal 90.000 m2 bebouwd oppervlak gerealiseerd wordt. De bouwhoogte bepaalt hoe laag je minimaal mag bouwen en hoe hoog je maximaal mag bouwen. De minimale bouwhoogte bedraagt 8 meter.

Samenhang, bouwvolumes en entrees Door de aanleg van de snelweg valt het gebied aan weerzijde van de snelweg in fragmenten uit elkaar. De tramremise maakt onderdeel uit van het toekomstige Tedingerbroek Park Ypenburg. De bouwvolumes zijn zorgvuldig gepositioneerd, waardoor de tramremise onderdeel uitmaakt van de verkaveling GAVI-kavel. De hoofdvolumes en landschappelijke inpassingen zorgen ervoor dat het tramremise geen eiland is. Bebouwing boven het opstelterreinen is een must en speelt in op de context. Hierbij gaat het of om bedrijvigheid of om sportvoorzieningen en parkeren. Voor alle functies dient rekening gehouden te worden met een goede inpassing van de toegangen tot de bebouwing. De entrees zijn zorgvuldig vormgegeven. De entrees zijn goed zichtbaar en dragen bij aan de levendigheid op straat en in de openbare ruimte. Luifels bij entrees zijn in principe niet toegestaan. De voor een tramremise kenmerkende overheaddeuren zijn met zeer veel aandacht ontworpen. Overgang openbaar privé terrein De overgang van het openbaar en het privé terrein dient zorgvuldig vormgegeven te zijn. De initiatiefnemer is mede verantwoordelijk voor de invulling van deze zone. Aangezien een hoge erfafscheiding rond het terrein niet toegestaan is ontstaat een overgangsgebied van 5-10 meter. Aan de binnenzijde staat een erfafscheiding van maximaal 2 meter hoogte.

De kosten (aanleg- en beheerskosten) voor het inrichten van dit overgangsgebied en de overgangszone (openbare zone) worden door de initiatiefnemer meegedragen. Mits de waterbergingsopgave onderdeel uitmaakt van dit overgangsgebied worden de kosten bij de initiatiefnemer verhaald.

Specifieke eisen bouwen boven de tramremise Door de programmadruk ontstaat de noodzaak om boven de remise te bouwen. Voor het vervolg is het van belang om tot een goede oplossing te komen die haalbaar is en voldoet aan de kwalitatieve eisen. Hierdoor ontstaat een krachtig iconisch gebouw die recht doet aan de maatschappelijke opgaven. De sportieve of een bedrijvige variant verschillen qua uitgangspunten. De sportieve variant zorgt voor schaalvergroting. Deze variant dient nader onderzocht te worden waarbij de lichtinval op de begane grond in acht genomen dient te worden. De gestapelde bedrijvige variant sluit goed aan bij de wens naar schaalverkleining. Hierdoor ontstaat een interessant krachtig iconisch gebouw. Gerealiseerde tramremise projecten tonen aan dat stapeling mogelijk is.

De locatie Ypenburg dient ertoe om de nieuwe langere trams te stallen en in het servicegebouw te onderhouden. Een klein deel van het servicegebouw doet dienst als kantoor en wachtruimte voor de tramchaffeurs. Het gebouw heeft een paalfundering, met een in het werk gestorte betonvloer met daarop de staalconstructie. Ter plaatse van de sporen is de vloer verzwaard. De constructie dient in de volgende fase nader onderzocht te worden. Constructieve eisen dienen tevens op het te realiseren programma boven de tramremise afgestemd te worden. De maximale bouwhoogte bedraagt 40 meter. Per opstelterreinzone wordt er een reserveringszone gereserveerd ten behoeve van de constructie van de bovenverdiepingen en deze wordt zorgvuldig vormgegeven. Daarnaast dient ruimte voor de bouw van de bovenverdiepingen gereserveerd te worden.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

63

Bron: 39th Avenue Greenway, Denver

64

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Legenda Bedrijvigheid

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

65

Bron: RWS, Sportpark A4

66

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

Legenda Sport

LEGENDA

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

67

Profiel 4 Langzaamverkeerszone dwars - remise

68

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Profiel 4 Centrale groen-waterzone - remise

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

69

Profiel 1 Guldenpad - remise

70

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

Bron: HTM

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

71

6.1 Architectonische randvoorwaarden

Deze paragraaf gaat in op de beeldkwaliteitseisen ten aanzien van de architectuur, die als toetsingscriteria voor de Welstand dienen. Samenhang op gebouwenniveau De bebouwing in de omgeving kent een veelkleurige identiteit en valt uiteen in laagbouw woonwijken, bakstenen woontorens en zelfbouwkavels in Deelplan 20, het icoon van het Hofbad en laboratoria in het Tedingerbroek Bos. De architectuur van KPMG, de Hartstichting, het Forensich Instituut het Hofbad en de woontorens zijn authentiek en bepalen de huidige identiteit van de omgeving. Het ontwerp van de tramremise versterkt de eigenheid van de Ypenburgse architectuur. De toekomstige bebouwing vertoont samenhang op alle schaalniveaus: in volumeopbouw, in materiaal- en kleurgebruik en detaillering, in geleding en verhoudingen. Dit zorgt voor eenheid in verscheidenheid. De nieuwe tramremise is het beeldmerk van het Tedingerbroek Park Tramremises in Den Haag kennen een rijke geschiedenis. De rijke Haagse geschiedenis van tramgebouwen dient hierin als inspiratie. De tramremise van de toekomst is het duurzame beeldmerk van de nieuwe GAVI-identiteit in het Tedingerbroek Park Ypenburg. Het ontwerp heeft een landschappelijke en duurzame uitstraling. Aansluiting op de omringende wijken De aansluiting op de bestaande omringende wijken dient zeer zorgvuldig te gebeuren. De omliggende wijken kennen enkel voorkanten.

Dit betekent dat bestaande voorkanten nieuwe voorkanten tegenover zich krijgen.

Bron: G8A Architecture & Urban Planning, Jakob Factory

72

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

6. LEIDRAAD BEELDKWALITEIT Architectonische eenheden en gevelcompositie In aansluiting op de bestaande laboratoria en bedrijvenzone (Stationslocatie, Forepark en TNO) is een passende schaal het uitgangspunt. De tramremise vormt een stedenbouwkundige ensemble die bestaat uit verschillende architectonische eenheden. De langste gevel bestaat uit minimaal twee architectonische eenheden. De gevelcompositie zorgt voor individueel herkenbare gebouwen die in samenhang ontworpen zijn en een niet al te bonte verzameling zijn. Daar waar blinde gevels zijn, zijn deze met hoogwaardige materialen vormgegeven. Deze architectonische eenheden zijn familie van elkaar om eenheid in verscheidenheid te creëren. De architectonische korrel onderscheidt zich door variatie in de nokhoogte.

Eigentijdse architectuur De architectuur past bij het eigen karakter van Ypenburg en straalt ambitie uit. De tramremise kenmerkt zich door zijn frisse en eigentijdse architectuur. De architectonische vormgeving is overtuigend en niet sober. Het gevelontwerp speelt in op de omgeving, de belangrijkste representatieve gevels liggen aan de randen van de tramremiselocatie. Het stedenbouwkundig ensemble kent geen voor- en achterkanten, de bebouwing straalt duurzaamheid uit. Vrijstaande gebouwen zijn alzijdig en kennen enkel voorkanten. Het ontwerp van de tramremise is niet in zich gekeerd maar extrovert en de randen zijn zorgvuldig vormgegeven. Plinten (begane grondlaag) De verschijning van de plinten dient ter ondersteuning van de levendigheid en verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. De plint is zorgvuldig ontworpen, waarbij extra aandacht aan de deuropeningen en entrees van het gebouw besteed wordt. De begane grondlaag heeft open gevels, met zicht op de Guldenlaan en de centrale openbare ruimte. Uitzondering hierop mogen enkele blinde gevels vormen waarachter zich bergruimtes bevinden. Bergingen zijn aan het zicht onttrokken en liggen niet aan de openbare ruimte.

Materiaalgebruik en verlichtingsplan Duurzaam materiaalgebruik en het gebruik van circulaire materialen is het uitgangspunt. Dit betekend dat materialen gebruikt worden die lang meegaan en dat deze makkelijk te demonteren zijn bij einde levensduur. Ook kan gekozen worden om bestaande materialen her te gebruiken, bijvoorbeeld van gesloopte gebouwen elders in de stad. De materialenpaspoort geeft inzicht in de ingezette materialen en maakt de bebouwing toekomstvast. Het dag- en nachtbeeld is bepalend. Het verlichtingsplan steunt het ontwerp zonder voor lichtvervuiling richting de omgeving te zorgen. Er dient een verlichtingsplan (lichtberekening(en), kabelplan) afgestemd te worden met de beheerder voor er uitgevoerd kan en mag worden.Reclame-uitingen dienen te worden afgestemd op de vormgeving van de gebouwen en worden getoetst aan het reclamebeleid. De vijfde gevel het groene of sportieve dak De vijfde gevel is zorgvuldig ontworpen. Het beeld van de daken en de inrichting van het hoofddak is groen of een sportvoorziening. Daarnaast kunnen de daken ook ingezet worden voor duurzame energie- of warmteopwekking. Technische installaties zijn aan het zicht onttrokken of geïntegreerd in de architectuur. Voorzieningen voor ventilatie/ airco’s en dergelijke dienen mee ontworpen te worden en samengesteld te zijn uit de gekozen gevelmaterialen

Inspiratie beoogd toekomstbeeld tramremise

Inspiratie tramremise met functies bovenop

Details zijn zeer zorgvuldig ontworpen De tramremise is zo ontworpen dat een aantrekkelijk gevelbeeld ontstaat. Voor de tramremise zijn duurzame materialen toegepast, die een toekomstvaste uitstraling hebben. Goede details en geleding van gevels ondersteunen de architectuur en voegen een extra laag toe in de beleving. De schoonheid van het landschap wordt gewaardeerd en komt in het natuurinclusief ontwerp tot uiting. Inspiratie tramremise landschap en dak. Bron: Mecanoo

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

73

Duurzaam materiaalgebruik, bron: Mecanoo

Langzaamverkeersverbinding ingebed in het groen

74

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

Tramremise in het groen, bron: Pim Marsman

Waterberging en groene oevers voor biodiversiteit

6. LEIDRAAD BEELDKWALITEIT 6.2 Landschapsarchitectonische randvoorwaarden

De toetsingscriteria voor het landschap zijn: Samenhang ontstaat door de landschappelijke inbedding Het toekomstige streefbeeld is dat het Tedingerbroek Park samen met de buitenruimtes van de remise één continue, samenhangende ruimte vormen. De logica van de samenhang berust op het karakter van het bos, de eigenheid van de buurt, de diversiteit van de groen typologieën en het type bebouwing in het groen. De nieuwbouw vormt een logisch onderdeel van dit stedelijk parklandschap. De samenhang in deze opgave bestaat in de samenhang met de landschappelijke kwaliteiten van de wijk Bosweide en de Tedingerbroek. Voor de uitwerking is het van belang om een passend ontwerp op te stellen, die zowel aansluiting zoekt bij de kleinere schaal als ook lege ruimte voor het landschap biedt. Het landschapsontwerp en ecologie draagt het tramremiseontwerp mee. Bij de uitwerking dienen de landschappelijke kwaliteiten en ecologische waarden als vertrekpunt serieus genomen te worden. Groen-stedelijke aantrekkelijkheid De tramremise draagt bij aan de kwaliteit van leefomgeving en versterkt de aantrekkelijkheid van de Haagse stadsentree aan de snelweg. De toekomstige tramremise wordt ingebed in een groen-stedelijke en klimaatbestendige buitenruimte en openbare ruimte. Dit initiatief oogt duurzaam en ecologie speelt in het ontwerp en de omgeving van het plangebied een belangrijke rol.

De komst van de Koningscorridor is vanaf het begin meegenomen. Het sporenplan voldoet aan technische en ruimtelijk kwalitatieve eisen. De sporen liggen in het groen en verouderen schoon zonder sleets uit te zien. Sporen in het groen hebben een ecologische waarden door het inzaaien van een inheems kruidenmengsel. In Den Haag wordt gewerkt met inheemse standaardmengsels die ook hier van toepassing zijn.

Ligging in de omgeving en aansluiting maaiveld De tramremise is zeer zorgvuldig ingepast in de context. De groene rand van de tramremise vormt het visitekaartje. Onderbrekingen van de bebouwing langs de randen zijn toegestaan en gaan over in het landschap. Op de landschappelijke erfafscheiding dient goed onderhouden te worden. In de ecologische zone gelden regels conform Nota Stadsnatuur. Beperkingen ten aanzien van de realisatie van waterberging in de Ecologische zone mogen niet leiden tot een afname van het groenareaal. De profielen De profielen zijn aantrekkelijk vormgegeven. De inrichting is groen-stedelijk en klimaatbestendig. De sporen liggen zoveel mogelijk in het gras. De inrichting zorgt ervoor dat het microklimaat niet verslechtert. De groene entree van het terrein de Guldenlaan kent volwassen bomen zorgt voor schaduwplekken en zorgt ervoor dat water na een regenbui vastgehouden wordt en beter infiltreert. De openbare ruimte is voorzien van openbare routes. Naast fiets- en wandelroutes is er ook ruimte voor een hardlooprondje

Groene erfafscheiding van voldoende maat Hekken van circa 2 meter hoogte zijn grenzend aan het openbaar gebied niet toegestaan en omringd door een 5 meter brede zone die ook voor hulpdiensten dient. De erfafscheiding dient 90 % doorzichtig te zijn, inferieur materiaalgebruik is niet toegestaan. Een erfafscheiding rondom het terrein is enkel toegestaan mits deze landschappelijk ingepast is. Ontwerpmiddelen worden ingezet om een groene natuurlijke erfafscheiding te realiseren. De toegangshekken maken onderdeel uit van het ontwerp en zijn van hoge kwaliteit. Aangezien het binnenterrein van de remise in het zicht ligt, dient ook het binnenterrein groen en aantrekkelijk te zijn. Ook hier staan volwassen bomen.

Bijdrage aan de stadsnatuur Het terrein draagt bij aan de functionaliteit van de aanwezige ecologische verbindingszone langs de Molensloot door de toepassing van de vuistregels voor biotopen uit de Nota Stadsnatuur (niveau wijk- en buurtgroen) en de uitkomsten uit de natuurkansenscan.Voor de (her)inrichting van de ecologische verbindingszone langs de watergang gelden de uitgangspunten en vuistregels voor biotopen uit de Nota De aanleg van natuurvriendelijke oevers, ontwikkeling van bloemrijk grasland, clustering van bomen en struiken is herin van belang. Natuurvriendelijke oevers leveren een bijdrage aan de verhoging van het waterbergend vermogen in het gebied, daarmee is de realisatie van zoveel mogelijk natuurvriendelijke oevers niet alleen wenselijk vanuit ecologisch oogpunt, maar ook ten aanzien van het waterbergend vermogen. Den Haag wandelstad referentie t.b.v. de langzaam verkeersroute

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

75

Bron: Cobe, Karen Blixens Plads

76

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

7. COMMUNICATIE 7.1 Communicatie belanghebbenden en omwonenden

Het College van Burgemeester en Wethouders neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over bouwplanontwikkelingen. De initiatiefnemer moet dan ook kunnen aantonen hoe belanghebbenden worden geïnformeerd en hoe zij reageren op de voorstellen. Dit gebeurt op basis van een door de initiatiefnemer op te stellen communicatieplan, wat ter beoordeling aan de gemeente Den Haag wordt voorgelegd. Daarin moet aandacht zijn voor de fase van planontwikkeling en van uitvoering. Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid bij de marktpartij voor het betrekken van de buurt en belanghebbenden bij de ontwikkelingen. De gemeente sluit bij deze informatiemomenten aan. Om initiatiefnemers te helpen bij de communicatie met belanghebbenden heeft de gemeente de “Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven” opgesteld. Deze is als bijlage aan deze Nota van Uitgangspunten toegevoegd. Samengevat de stappen in de communicatie aanpak: •

•

•

Breng alle belanghebbenden in kaart en inventariseer ze. Zoek eerst contact met de direct belanghebbenden. Op www.denhaag.nl vindt u per stadsdeel een overzicht van organisaties in de wijken. Bedenk of u aan bepaalde belangen tegemoet wilt komen door uw plan aan te passen. Breng in kaart wat mogelijke gevoeligheden zijn en bepaal hoe communicatie een bijdrage kan leveren om deze op te lossen. Bespreek uw bevindingen met uw contactpersoon bij de gemeente. Sta van te voren stil bij de vraag of de doelgroep mag meedenken of eventueel zelfs mag meebeslissen in de uitwerking van bepaalde onderdelen van het project. Een voorbeeld is de invulling van de relatie met de (openbare) leefomgeving en het gebruik van de openbare ruimte.

7.2 Inut en reacties stakeholders • •

•

•

•

Bepaal de strategie voor participatie en communicatie op basis van de voorgaande stappen. Organiseer minimaal 2 inloop-, of andere informatiebijeenkomsten, deze moeten openbaar toegankelijk zijn. Het aantal benodigde participatiebijeenkomsten moet in redelijke relatie staan tot het aantal groepen belanghebbenden en aantal gevoeligheden. Betrek belanghebbenden bij de voortgang. Deze locatie is van belang voor meer dan alleen de gebruikers en omwonenden in de directe omgeving. De gemeente kijkt dan ook kritisch naar de kwaliteit en breedte van de groep belanghebbende

Stakeholderslijst met o.a.: • Bewoners Deelplan 20; • Bewoners platform Ypenburg; • Eigenaren bioscopencomplex; • Huurders GAVI kavel (Stadscamping, Imker, Haagse eitjes en Heli-haven); • Natuurverenigingen (AVN); • TNO Tedingerbroek; • Eigenaren Plas van Reef; • Bedrijfsvereniging Forepark.

7.3 Eerste informatiebijeenkomst tramremise GAVI kavel

Op basis van bovengenoemde richtlijnen voor de communicatie heeft er een eerste bijeenkomst met bovengenemde stakeholders plaatsgevonden op 1 maart 2021 georganiseerd door de HTM, de MRDH en de gemeente Den Haag. De informatiebijeenkomst heeft virtueel plaatsgevonden ( vanwege de toen geldende corona maatregelen) en alle bovengenoemde stakeholders zijn hiervoor uitgenodigd en hebben in deze bijeenkomst vragen kunnen stellen over de plannen m.b.t. de realsering van een tramremise op de GAVI kavel. Informatiebijeenkomst met omwonenden

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

77

Bron: GDAD, Verhoogd metrostation Guangzhou metro lijn 21

78

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

8. JURIDISCH-FINANCIËLE UITVOERBAARHEID 8.1 Contractpartij

HTM bestaat uit verschillende juridische identiteiten. De grond en opstallen die HTM gebruikt (m.u.v. locatie en pand aan de Maanweg) zijn eigendom van HTM Railinfra BV. Deze BV is een 100%-dochtervennootschap van de Gemeente Den Haag. Railinfra BV behoort hiermee niet tot het HTM-concern. De tramremise zal door HTM Personenvervoer NV worden gerealiseerd en vervolgens worden overgedragen aan HTM Railinfra BV. De kavel wordt aan HTM Railinfra BV uitgegeven, dit is een 100% dochtervennootschap van de Gemeente Den Haag. De uitgifte zal plaatsvinden na dat de raad de grondexploitatie heeft vastgesteld. Voor de leesbaarheid van de NvU wordt er steeds gesproken van de HTM.

8.2 Uitgifte in erfpacht

De kavel wordt in een recht van erfpacht uitgegeven. Dit om te borgen dat de gemeente blijvend zeggenschap behoudt over het gebruik van de kavel. Zo zal in de overeenkomst bepaald worden dat de kavel teruggaat naar de gemeente als de remise de functie verliest. Ook zal in de akte worden opgenomen dat de gemeente een recht heeft het terrein, geheel of gedeeltelijk, te mogen, overbouwen. Hiermee wordt de mogelijkheid tot meervoudige ruimte gebruik veiliggesteld.

8.3 Waardering

De uitgifte zal plaatsvinden op basis van de grondprijzen voor non-profit voorzieningen. De kavel heeft immers een publieke functie, te weten openbaar vervoer. Nu bedraagt de normgrondprijs € 201, = per m2 kavel (excl. btw). Op basis van de thans berekende oppervlakte van de kavel bedraagt de totale uitgifteprijs € 7.755.000, =. Hierbij wordt opgemerkt dat aanpassingen in het ontwerp gevolgen kunnen hebben voor omvang van de kavel. Als later blijkt dat het bruto vloeroppervlakte bebouwing groter is dan de oppervlakte van de kavel, dan is de vloeroppervlakte bebouwing leidend voor de waardering.

Als er op de kavel een functie wordt toegevoegd (meervoudig ruimte gebruik) dan komt de meerwaarde (of het negatieve surplus) hiervan ten goede c.q. ten laste van de gemeente. Omdat de ontwerpen nog niet voldoende zijn uitgewerkt, is er nog geen berekening te maken van de waardeontwikkeling van de toegevoegde functie. Met name de noodzakelijk bouwkundige aanpassingen die noodzakelijk zijn (brandveiligheid, draagkracht van de constructie) zijn nog onvoldoende inzichtelijk.

8.4 Businesscase

Op basis van voorliggend NvU worden voorbereidingen getroffen om een grondexploitatie op te stellen voor de realisatie van de tramremise en wordt een haalbaarheidsstudie gedaan voor het overblijvende deel van de GAVI-kavel. De gesloten samenwerkingsovereenkomst krijgt een vervolgovereenkomst met vergaande afspraken. En om toekomstige tekorten te kunnen dekken zal de gemeente op basis van de haalbaarheidsstudie en op te stellen grondexploitatie de nodige middelen daarvoor beschikbaar stellen. De uitwerking van de tramremise Ypenburg zet als eerste ontwikkeling de toon voor het stedenbouwkundig plan. De globale kaartjes geleverd door de HTM en de gemeente en profielschetsen van de gemeente voor het Guldenpad en Guldenlaan, is de basis geweest voor deze globale normatieve businesscase.

8.5 Uitgangspunten Businesscase

Grondexploitatie en uitgifte-condities De uit te geven grond bestaat uit de kavel waarop de tramremise op wordt gerealiseerd inclusief de toegangsweg vanaf het Guldenpad/Guldenlaan. Dit laatste heeft er mee te maken dat de gemeente geen enkel profijt zal hebben van de toegangsweg en bruggen, zoals die nu in de kaarten zijn verwerkt. De aanlegkosten en toekomstig beheer van de weg zijn dan voor rekening van de HTM. Dit geldt ook voor het ophogen van de kavel, parkeren en waterberging. In de regel levert de gemeente een bouwrijpe kavel op het huidige niveau.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

79

Bron: G8A Architecture & Urban Planning, Jakob Factory

80

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

8. JURIDISCH-FINANCIËLE UITVOERBAARHEID Waterberging niet op eigen terrein De nodige waterberging is niet binnen de uitgiftebegrenzing van de remise gesitueerd, maar daarbuiten. Het beleid is echter dat de waterberging op eigen terrein opgelost moet worden. De grond- en aanlegkosten plus eventuele daar verder aan gerelateerde kosten zijn logischerwijs ook voor rekening van de HTM. Landschappelijke inpassing De groene inrichting rondom de remise in het gehele kwadrant is als landschappelijk inrichtingselement onderdeel van de businesscase. Naast de inbrengwaarde van de gemeente en bouwgrondproductie is gerekend met prijsniveau voor een eenvoudige groene inrichting. Onduidelijk is nog welke groene inpassing precies nodig is voor de tramremise wat effect heeft op de definitieve uitgiftebegrenzing en financiële bijdrage. Guldenpad en Guldenlaan Het Guldenpad moet voor een klein deel (ongeveer 225 m1) heringericht worden met een breed Profiel (50 m1) waarin zowel rijweg, rails en een om te leggen watergang een rol speelt. Het doortrekken van dit profiel (na de toegangsweg) is niet meegenomen. De technische consequenties van het deels verplaatsen van de watergang ter plaatse is financieel niet meegenomen. De Guldenlaan moet deels worden doorgetrokken (ongeveer 385 m1; profiel 16 m1). Onderzocht moet worden of hiervoor grond moet worden aangekocht.

8.6 Onzekerheden en risico's

Het risico voor de gemeente is groot. Enerzijds omdat de NvU nog geen zekerheid geeft over de uiteindelijke omvang van het tekort en anderzijds biedt de samenwerkingsovereenkomst met de MRDH nog geen enkele garantie dat alle kosten door de MRDH worden gedragen, omdat nog niet duidelijk is welke investeringen nog meer door het plan gevraagd wordt en welke risico’s daarmee gemoeid zijn. Te denken valt aan

diverse onderzoeken onder andere het opstellen van een Milieu Effect Rapportage (MER), archeologisch onderzoek (welke inmiddels in voorbereiding is), aankoop van gronden, effecten van parkeervoorzieningen, dempen en omleggen functionele watergangen, extra maatregelen landschappelijk inpassing, ontsluiting bij uitbreiding van het programma, effecten bouwkundige eisen meervoudig grondgebruik (brandveiligheid en fundering)/grondprijs, vleermuizen, bodemaspecten zoals verontreiniging en de mate van voorbelasten, de huurbeëindiging en mogelijke verplaatsing van de camperplaats. Afgezien van extra kosten zal het optreden van deze risico’s veelal ook leiden tot vertraging.

Het tekort in de indicatieve berekening wordt voornamelijk veroorzaakt door de noodzakelijk aanpassing van de infrastructuur, drooglegging, extra waterberging, landschappelijke inpassing, aannemelijke investeringen door de HTM, die allen niet gedragen kunnen worden door de gronduitgifte HTM. Het indicatief tekort en risico’s komen volgens de SOK voor rekening van MRDH. Maar op grond van een (nog) op te stellen grondexploitatie en haalbaarheidsanalyse voor het overblijvende deel van de GAVI-kavel, zal de gemeente de SOK verder uitwerken in vergaande afspraken en middelen beschikbaar stellen om toekomstige tekorten te kunnen dekken.

De realisatie van de tramremise heeft ook een negatief effect op de opbrengstpotentie van de resterende GAVIkavel. Toekomstige functies moeten namelijk passen bij de milieucategorie en omvang van de tramremise. Bij het ontbreken van een definitief plan voor de GAVI-kavel is het nog niet mogelijk een exacte taxatie te doen van de invloed op de waarde van de resterende GAVI-kavel. Hierbij wordt opgemerkt dat de kavel voor de tramremise relatief groot is, en daarmee de invloed op de omgeving ook. De verdere uitwerking van het resterende deel van de GAVI-kavel en bijbehorende haalbaarheidsstudie geeft inzicht in de toekomstige tekorten die door de gemeente financieel gedekt met worden.

8.7 Resultaat. conclusie, financiering

De businesscase resulteert op basis van een normatieve berekening (p x q) en genoemde uitgangspunten in een indicatief tekort van € 12,1 miljoen negatief (nominaal pp 2021) bij de basisvariant. Dit is exclusief risico’s en aanpassing van de kruising Guldenlaan/Ypenburgse Stationsweg en de ecologische zone, rente en inflatie. En vooral ook nog zonder het risico op de beperkingen van de opbrengstpotentie van het overblijvende deel van de GAVI-kavel. Afhankelijk van de varianten met meervoudig ruimtegebruik neemt dit negatieve resultaat toe of af.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

81

Bron: Cobe, Train station pedestrian bridge en PenR

82

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

8. JURIDISCH-FINANCIËLE UITVOERBAARHEID 8.8 Vervolg NvU en planning

Na goedkeuring van de NvU door het college, wordt de NvU het startdocument voor de ontwikkeling van een tramremise op de GAVI-kavel. Daarna zal door de ontwikkelaar in overleg met de gemeente het Voorlopig Ontwerp( VO) van het bouwplan verder worden uitgewerkt. In het vervolg moet meervoudig ruimtegebruik (bedrijfsruimten, sportvelden) onderzocht moeten worden. Dit dient als input voor het Voorlopig Ontwerp (VO) en de NvU gebied GAVIkavel. In dit kader worden verdere onderzoeken(geluidhinder, duurzaamheid enz.) welke op basis van de NvU nog verder moeten verricht uitgevoerd. Het Voorlopig ontwerp (VO) van het bouwplan zal worden gecommuniceerd tijdens de tweede informatiebijeenkomst in de omgeving. De wijzigingen in het Voorlopig Ontwerp ten opzichte van de NvU (uitwerking meervoudig ruimtegebruik, waterbergingsopgave en resultaat aanvullende onderzoeken enz. ) zullen worden vastgelegd in een projectplan welke door de gemeente wordt uitgewerkt in een projectdocument. Deze zal worden voorgelegd aan het college van B&W. Het projectdocument biedt de HTM het vertrouwen om de bestelling van de tramstellen te bewerkstelligen. Het projectdocument zal gezamenlijk met het voorlopig ontwerp begin Q4 2022 bestuurlijk vastgesteld worden. Daarnaast zal gewerkt worden aan de grondreserveringsovereenkomst en een grondexploitatie door de gemeente.

De planning is om deze ongeveer gelijktijdig met het voorlopig ontwerp gereed te hebben. Vervolgens kan een begin gemaakt worden met een uitgebreide WABO (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) procedure tezamen met de milieueffectrapportage. De milieueffectrapportage geeft inzicht in eventuele effecten op het milieu, veroorzaakt door de komst van de ontwikkeling. Zij zal gezamenlijk met de uitgebreide omgevingsvergunning ter inzage gelegd worden. De verwachting is dat dit in

Q1 van 2024 zal plaatsvinden. Het opstellen van de milieueffectrapportage, en bijbehorende Notitie Reikwijdte en Detailniveau, zal grotendeels parallel lopen aan het ontwerptraject. De uitgebreide omgevingsvergunning wordt aangevraagd op basis van een definitief ontwerp. Na afgifte van de omgevingsvergunning kan de gunning van de aanbesteding plaatsvinden. De start realisatie tramremise GAVI kavel wordt eind Q2 2024 verwacht en zal circa 2 jaar in beslag nemen tot oplevering. Risico’s in de planning: De datum van ondertekening grondreserveringsovereenkomst is een planningsrisico. Deze datum is afhankelijk van het verloop van de onderhandelingen tussen de gemeente, HTM en andere betrokken partijen. Over de ontsluiting moeten nadere afspraken worden gemaakt met betrokken partijen. Om ontwikkeling op dit perceel mogelijk te maken moeten tijdelijke overeenkomsten worden opgezegd.

Bouwrijp maken: Als bij onderzoek blijkt dat er obstakels in de grond zitten of de bodemkwaliteit valt tegen, kan het bouwrijp maken langer duren. De data van indiening en verlening van de omgevingsvergunning (reguliere procedure) zijn indicatief en voor rekening van de initiatiefnemer. De ontvankelijkheidstoets van twee weken kan langer duren wanneer de aangeleverde gegevens niet juist en volledig zijn. Ook moet het Definitief ontwerp van het bouwplan gereed zijn voor indiening. De datum van uitgifte is afhankelijk van de beëindiging van de huurovereenkomsten, de ontruiming van de kavel en van een bruikbare omgevingsvergunning. Als deze vertragen, vertraagt ook de uitgifte.

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

83

Bron: Mountsfield Park in Catford

84

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG

9. BIJLAGE

9.1 Natuurinclusief bouwen Toepassing Puntensysteem Groen- en Natuurinclusief bouwen Het college van B&W wil groen- en natuurinclusief bouwen in de stad bevorderen. Het levert een bijdrage aan de instandhouding van soorten, aan de klimaatopgave door vermindering van hittestress en wateroverlast, aan de mogelijkheden voor natuurbeleving in de stad en daarmee samenhangend aan het welzijn en de gezondheid van mensen. Conform het besluit over het Puntensysteem Groen- en natuurinclusief bouwen (RIS 301953) geldt voor de ontwikkeling van de locatie de volgende tabel van maatregelen, met in de linkerkolom het te behalen puntenaantal. Voor uitleg over de maatregelen zie bijlage C van het rapport: https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/ Overige%20 bestuurlijke%20stukken/499196

PUNTENSYSTEEM VOOR NATUUR- EN GROENINCLUSIEF BOUWEN

BIJLAGE C - OMSCHRIJVING MAATREGELEN Punten

Aspect

Maatregel

Nadere omschrijving maatregel

alle aspecten

Opstellen / laten opstellen van ecologisch advies

Voor adequate inpassing van natuurinclusieve maatregelen in nieuwbouw en directe omgeving is een ecologisch advies wenselijk. Het gaat namelijk altijd om maatwerk en de juiste afweging van belangen. Volgens eisen gemeente; folder geveltuinen

1

gevel/dak Geveltuin

1

gevel/dak Geen lichtuitstraling gebouw

1

gevel/dak Groen dak met sedum (> 5 – 7 cm)

2

gevel/dak Groen dak met sedum, grassen en kruiden (7 - 15 cm)

Aanleg van groen dak (van 7 - 15 cm dik) met sedum, grassen en kruiden; 30% ten opzichte van bebouwde oppervlak

3

gevel/dak Groen dak met (sedum), grassen, kruiden, dwergheesters (15 - 30 cm) gevel/dak Groen dak met (grassen), kruiden, dwergheesters en struiken (30 - 50 cm)

Aanleg van groen dak (van 15 - 30 cm dik) met (sedum), grassen, kruiden en dwergheesters; 30% ten opzichte van bebouwde oppervlak

2

gevel/dak Groen dak met kruiden, dwergheesters, struiken en bomen (> 50 cm) gevel/dak Gevelgroen

1

verblijf

Aanleg van groen dak (van meer dan 50 cm dik) met kruiden, dwergheesters, struiken en bomen; 30% ten opzichte van bebouwde oppervlak Aanplant van gevelgroen (klimop, bruidsluier, wingerd, vuurdoorn, clematis of kamperfoelie) op muur met weinig of geen ramen over breedte van minimaal 5 meter en bij voorkeur grondgebonden (plantgat minimaal 30 cm x 50 cm grondoppervlak) Incorporeren van insectenstenen: Plaatsen van vijf insectenstenen (= 1 cluster) per gebouw op enkele meters afstand van elkaar waarbij er minimaal twee op een zon beschenen plek worden gestitueerd en twee op een meer beschaduwde plaats. De neststenen moeten op maximaal drie meter afstand van nectarleverende planten en maximaal twee meter boven het maaiveld (of dakoppervlak in het geval van een groendak) worden geplaatst. Kleinschalig project: het inmetselen van 1 cluster van vijf insectenstenen per gebouw*. Middelgroot project: het inmetselen van 2 clusters van vijf insectenstenen per gebouw*. Grootschalig project: het inmetselen van 3 clusters van vijf insectenstenen per gebouw* *met inachtneming van afstand tot nectarleverende planten, maaiveld (c.q. dakoppervlak)

4

4

Insectenstenen

Tegengaan van uitstralen binnenverlichting op plaatsen waar het gebouw grenst aan groene omgeving (openbaar groen): uitschakelen verlichting tussen zonsondergang en zonsopgang of gebruik van afscherming Aanleg van groen dak (van 5 - 7 cm dik) met sedum; 30% ten opzichte van bebouwde oppervlak

Aanleg van groen dak (van 30 - 50 cm dik) met (grassen), kruiden, dwergheesters en struiken; 30% ten opzichte van bebouwde oppervlak

CONCEPT NOTA VAN UITGANGSPUNTEN HTM TRAMREMISE YPENBURG 53

85

PUNTENSYSTEEM VOOR NATUUR- EN GROENINCLUSIEF BOUWEN

PUNTENSYSTEEM VOOR NATUUR- EN GROENINCLUSIEF BOUWEN

1

1

verblijf

Winterverblijfplaats voor vleermuizen; conform Soortenmanagementplan Den Haag

1

omgeving

Geen buitenverlichting bij groen

1

omgeving

Cluster van 3 inheemse bomen

1

omgeving

Cluster van inheemse struiken 50m2

1

omgeving

1

omgeving

1

omgeving

1

omgeving

1

omgeving

2

omgeving

Natuurlijke haag > 25 meter

2

omgeving

Natuurlijke verharding > 25% areaal

2

omgeving

2

omgeving

Boomgaard met > 10 fruitbomen Grasland met inheems bloemenmengsel > 500 m2

2

omgeving

verblijf

Nestplaatsen voor gierzwaluw; conform Soortenmanagementplan Den Haag

1

verblijf

Nestplaatsen voor zwarte roodstaart

1

verblijf

Nestplaatsen huismus bij groene tuinen/pleinen; conform Soortenmanagementplan Den Haag

1

verblijf

Nestkast slechtvalk

1

verblijf

Zomerverblijfplaats voor vleermuizen; conform Soortenmanagementplan Den Haag

Realiseren van nestplaatsen voor gierzwaluwen: Kleinschalig project: het inmetselen van 2 neststenen voor gierzwaluwen per gebouw*. Middelgroot project: het inmetselen van 6 neststenen voor gierzwaluwen per gebouw*. Grootschalig project: het inmetselen van 12 neststenen voor gierzwaluwen per gebouw*. *indien geen geschikte openingen aanwezig in gebouw, De neststenen dienen in een cluster te worden geplaatst. Voor neststenen geldt: - neststeen met invliegopening horizontaal 30x65 mm en verticaal 32x65 mm (40 mm boven de bodem van binnen gemeten) - ophanghoogte tussen de 15 en 21 meter vanaf maaiveld, bij ontwikkelingen < 15 m kunnen nestplaatsen lager worden gerealiseerd. Minimale hoogte voor realisatie ter hoogte van de dakgoot is circa 6 m. - onderlinge afstand nestkastopeningen is minimaal 0,8 meter - ingangen op het noorden, oosten en/of noordoosten - aanvliegroute van ca. 3 meter vrijhouden van obstakels (zoals groen, openslaand raam of balkon) Plaatsen van 5 neststenen voor half-holenbroeders en/of behouden van geschikte openingen in middelhoge en hoge gebouwen (voorkeur 20 meter en hoger) Realiseren van nestplaatsen voor huismussen (neststenen en speciaal ontworpen spleten en kieren met voldoende ruimte; geen vogelvides) ter plaatse van dakranden: Kleinschalig project: 2 nestplaatsen voor huismussen per gebouw*.