RIS311419 Beantwoording technische vragen met betrekking tot het Projectdocument Dreven Gaarden Zichten (RIS311092)

Om afstemming te borgen hadden beide projectteams vrijwel gelijke ambtelijke bezetting en is gebruikgemaakt van hetzelfde stedenbouwkundige bureau. Bij de planvorming van Dreven-Gaarden-Zichten is gebruik gemaakt van de kennis en de inhoud van de visie die op onderdelen gereed was. 14. Waarom is de visie op Zuidwest nog steeds niet klaar? De gemeente werkt aan een visie in het kader van het programma Leefbaarheid en Veiligheid. Dit onderwerp is in december in de raadscommissie Samenleving aan de orde gesteld. Daarnaast wordt in onderlinge samenhang een gebiedsvisie (ruimtelijke visie) opgesteld. Hiermee is eind 2020 aangevangen. Gestart is met een Notitie Reikwijdte en Detailniveau welke voor de zomer 2021 te inzage heeft gelegen. Tegelijkertijd is gestart met verschillende onderzoeken die noodzakelijk zijn voor het opstellen van deze ruimtelijke visie (zoals openbare ruimte, mobiliteit, economie, voorzieningenprogramma, etc). Na de zomer ’21 is gestart met de Milieueffectrapportage en de verschillende participatierondes. Eind vorig jaar is vervolgens gestart met het schrijven van de ruimtelijke visie en het opstellen van de visiekaarten op basis van alle informatie. 15.

Kan het college de conceptvisie op Zuidwest nu delen met de raad? Naar verwachting zal de ruimtelijke visie begin mei 2022 aan het college worden aangeboden met de vraag om deze ter inzage te leggen, waarmee deze ook voor de raad beschikbaar is. 16. Waarom is de project-MER voor Dreven-Gaarden-Zichten nog niet beschikbaar? Is het niet logischer dat die wordt besproken bij het projectdocument? Een projectMER is gekoppeld aan de besluitvorming over een ruimtelijk plan, in dit geval een bestemmingsplan of omgevingsplan. Er wordt nu gewerkt aan de eerste contouren van de projectMER voor Dreven, Gaarden, Zichten. De planvorming en daarmee ook de project-MER dienen verder uitgewerkt te zijn om reële uitspraken over de milieueffecten en het bereiken van doelen te kunnen doen. 17. Erkent het college het unieke aspect van de Drevenbuurt zoals beschreven door Crimson? Ja, het college onderkent de cultuurhistorische waarde van de Drevenbuurt en denkt niet lichtvaardig over de intrekking van de beschermde status.

19/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

De problemen die de buurt echter nu kent zijn van een structurele aard en worden groter en niet kleiner als er niet wordt ingegrepen. Het ingrijpen met woningverbetering en woningdifferentiatie is een noodzakelijke ingreep om dit tij de keren. Hierbij erkent, en betreurt, het college dat bepaalde cultuurhistorische waarden verloren zullen gaan maar in de totale weging hebben de belangen van de leefbaarheid van de buurt, de betaalbaarheid van de woningen, de terugkeermogelijkheden en de woonkwaliteit voor de mensen hier uiteindelijk zwaarder gewogen. Dit betekent niet dat de erfenis van de oorspronkelijke opzet wordt weggegooid, deze wordt ingebed in de vernieuwde buurt. In deze nieuwe buurt worden de meest krachtige delen van de bestaande buurt geïntegreerd waarmee een gelaagd stadsbeeld van oud en nieuw ontstaat. De karakteristieke voormalige winkelbebouwing met portiekwoningen langs De Dreef en rond het pleintje centraal in de wijk blijven behouden en worden gerenoveerd. Het orthogonale straten- en bebouwingspatroon en de herhaling en afwisseling van langs- en kopgevels met groene ruimte en diagonale zichtlijnen tussen gebouwen komen terug in een nieuwe opzet. De fraaie singel met bajonet in het hart van de wijk met mooie brug blijft behouden en wordt zelf uitgebreid.

Langs de singelstructuur bij de Lozerlaan komt nieuwbouw terug in dezelfde bijzondere positionering van de huidige bebouwing. Toch is deze aanpak niet te verenigen met de status van Gemeentelijk Beschermd stadsgezicht. 18. Is het college het eens met de conclusie van Crimson dat “De integrale ruimtelijke kwaliteit (onder meer in de nauwe relatie tussen architectuur en stedenbouw) van de Drevenbuurt is uitzonderlijk hoog en terecht vastgelegd in een beschermd stadsgezicht en verdient bescherming”? Zie het antwoord op vraag 17. 19. “De commissie beschouwt de Drevenbuurt als een monument van de naoorlogse volkshuisvesting” Is het college het eens met dit statement van de welstandscommissie? Zie het antwoord op vraag 17. 20. Wat doet het college met de volgende conclusie? “De woningen zijn energetisch aanpasbaar, de isolatiewaarden zijn zodanig te verbeteren dat de woningen (zeer) energiezuinig kunnen worden, zonder dat de architectuur geschaad hoeft te worden.” Deze conclusie is alleen op het architectuurbeeld toegespitst en er is niet gekeken naar de daarvoor benodigde investeringen en naar het oplossen van problemen in wooncomfort (geluidsoverlast, ventilatie, trappen, etc.).

Verder biedt renovatie niet een oplossing voor de andere ambities op het gebied van woningdifferentiatie (zonder dat dit ten koste gaat van de absolute hoeveelheid sociale huurwoningen), betaalbaarheid, het bieden van een terugkeergarantie, doorstroommogelijkheden in de wijk, uitbreiden van de sociale voorraad en aanpak van de openbare ruimte. 21. Ziet het college renovatie naar een label van A+ als goed? Er is een integrale afweging nodig van woonkwaliteit / leefbaarheid, de wens om woningen toe te voegen, financiële haalbaarheid en het gewenste beeld. Met alleen het antwoord op de vraag "Ziet u label A+ als goed?" is geen afweging over het wel/niet renoveren te maken.

20/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

22. Waarom worden slechte woningen pas laat aangepakt en waarom is deze volgorde niet aangepast na bespreking van de NVU en input van bewoners? Volgorde van aanpak is het resultaat van een afweging van meerdere factoren, zoals bouwlogistiek, het willen bouwen van voldoende nieuwbouwwoningen voor de herhuisvesting, recente investeringen etc. Overigens is het niet zo dat de slechte woningen pas laat worden aangepakt. Ruimzicht en de renovatie langs de Dreef zijn voorbeelden van portiek etagewoningen die bij de eerste deelprojecten zitten. 23. Hoe zijn bewoners betrokken bij het tot stand komen van het projectdocument? Welke bijeenkomsten zijn hier specifiek voor georganiseerd? Zie projectdocument §8.1 en bijlage 8. 24. Kan het college toelichten of, en zo ja hoe, een grotere differentiatie in inkomensopbouw in de wijk van meerwaarde is voor de woonkwaliteit van de huidige bewoners? Door een gevarieerd woningaanbod te realiseren ontstaan er nieuwe woonmilieus. Door woningen te vernieuwen, de buitenruimte aan te pakken en passende en voorzieningen toe te voegen genieten ook de huidige bewoners van een meerwaarde; aangezien de kwaliteit van de woonomgeving wordt verbeterd. 25. Welke status heeft een beeldkwaliteitsplan? Kan de Welstandscommissie hiervan afwijken bij haar beoordeling? De welstandscommissie is betrokken bij het opstellen van de BKP's.

Een beeldkwaliteitsplan (BKP) wordt door het college vastgesteld, is niet direct onderdeel van de welstandnota, maar functioneert bij de toepassing van de welstandsnota door de welstandscommissie als de 'te verwachten ontwikkeling van de omgeving'. De BKP's zijn dus, gecombineerd met de welstandsnota, het toetsingskader voor de welstandsbeoordeling. Hiervan afwijken kan dus niet lichtzinnig. Tegelijkertijd biedt een toetsingskader altijd ruimte voor enige interpretatie. 26. Kan het college ingaan op de aanbestedingsrechtelijke aspecten van de onderhandse deals met Heijmans? Op welke wettelijke grond is dit toegestaan? De rol van de gemeente in de samenwerking constitueert geen aanbestedingsplichtige overheidsopdracht voor werken of concessieopdracht voor werken, het betreft hier veeleer niet-aanbestedingsplichtige gronduitgiften. De voorgenomen wijze van contracteren tussen gemeente en Heijmans valt daarom niet onder de regels van het aanbestedingsrecht. 27. Kan het college ingaan op de staatsteunsrechtelijke aspecten van de onderhandse deals met Heijmans? Op welke wettelijke grond is dit toegestaan? Er wordt gewerkt met marktconforme uitgifteprijzen. In de Grondprijzenbrief 2021 is vermeld dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen residueel bepaald worden. De (norm)prijzen voor sociale woningbouw werden niet gewijzigd t.o.v.

de eerdere Grondprijzenbrief omdat deze prijzen nog marktconform zijn. De sociale woningen worden in dit project aan een corporatie uitgegeven. Voor de niet-sociale woningen wordt conform de Grondprijzenbrief gehandeld. Wel is er is sprake van compensatie van een grondexploitatietekort met overheidsmiddelen. Het deel van het exploitatietekort dat aan het Staedion programma is toe te wijzen is vrijgesteld van aanmelding van de Europese Commissie.

21/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Het deel van het tekort dat is toe te wijzen aan het marktprogramma dient zekerheidshalve aangemeld te worden bij de Europese Commissie ter goedkeuring gelet op de feiten en omstandigheden in dit specifieke project alsook het belang daarvan. Het traject van aanmelding wordt in gang gezet (zie p. 37, paragraaf 10.4 van het Projectdocument). 28. Er wordt aangegeven dat de overheid zijn onderhandse voornemen tot verkoop van grond moet bekendmaken en dit moet motiveren. Wat is de motivering en wanneer wordt deze publiekelijk bekend gemaakt op de vereiste wijze? De publicatie zal geschieden op basis van de (recente) uitspraak van de Hoge Raad inzake Didam-Montferland van 26 november 2021. In de uitspraak wordt gesteld dat het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend dient te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Nu de uitspraak van de Hoge Raad van recente datum is en de gemeente de geldende rechtsregels wil naleven, laat zij zich (extern) adviseren over de werking van de uitspraak. Dit met name ook over de inhoud van de nodige publicatie. Op hoofdlijnen: de Gemeente Den Haag kan hier nieuwe erfpachtrechten uitgeven, uitsluitend omdat Staedion daaraan medewerking verleent. De gemeente is derhalve hier niet degene die kan bepalen aan wie er wordt uitgegeven.

In dat kader ligt uitgifte aan Staedion en Heijmans voor de hand, nu Staedion de wens heeft in deze ontwikkeling met Heijmans samen te werken. 29. Hoe wordt voorkomen dat Heijmans zich ongerechtvaardigd verrijkt doordat er onderhands een deal is gesloten zonder openbare gunning en grond onder de waarde van gebruikelijke grondprijzen wordt geleverd? De residuele grondwaarde wordt berekend op basis van een advies door een externe taxateur voor wat betreft de opbrengsten en een extern advies voor wat betreft de bouwkosten. Beide zijn dus onafhankelijk vastgesteld en resulteren derhalve in een objectief vastgestelde, marktconforme, grondwaarde. 30. Hoe ziet het proces eruit om akkoord te krijgen van de Europese Commissie op het geven van staatssteun? Wanneer wordt een akkoord verwacht? Welk gevolg heeft het niet geven van een akkoord of het later geven van een akkoord op het project? Een goed voorbereide aanmelding kan reeds binnen zes maanden de goedkeuring van de Europese Commissie krijgen. Het is daarom mogelijk dat binnen een relatief kort tijdsbestek de benodigde zekerheid van de Europese Commissie verkregen wordt. De gemeente laat zich op dit onderwerp (extern) adviseren. De verwachting is dat de Commissie de hier voorgestane handelwijze zal goedkeuren.

De Europese Commissie heeft in de eerdere beschikkingen de onrendabele topfinanciering voor herontwikkelingsprojecten eveneens op deze grond goedgekeurd. Wanneer de Commissie de bedachte relatie met Heijmans in strijd zou achten met de staatssteunregels. Dan zou dit kunnen beteken dat de voorgestane samenwerking niet op de nu bedachte manier ter uitvoering gebracht kan worden. Als dit zich voordoet zal de gemeente zich uiteraard beraden op de situatie die dan ontstaat. Hetzelfde geldt in het geval het goedkeuringstraject onverhoopt lang in beslag neemt. Denkbaar is dan dat wel een aanvang genomen wordt met het sociale deel van het project. Dit omdat dit deel is vrijgesteld is van een plicht tot aanmelden.

22/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

31. Kan het college ingaan op de staatsteunsrechtelijke aspecten van de onderhandse deals met Staedion? Op welke wettelijke grond is dit toegestaan? Het deel van het exploitatietekort dat aan Staedion moet worden toegerekend is vrijgesteld van aanmelding van de Europese Commissie op basis van het Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 betreffende de toepassing van artikel 106, lid 2, van het VWEU op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van algemeen economisch belang belaste ondernemingen (2012/21/EU) (“DAEB-besluit”). 32. Aangegeven wordt dat middeninkomens voor geliberaliseerde huurprijzen bij een corporatie kan huren. Is de corporatie Staedion? In hoeverre is bij het realiseren van deze woningen sprake van staatssteun? De ontwikkeling is op initiatief van Staedion op gronden die in erfpacht zijn uitgegeven aan Steadion. In principe is het mogelijk dat corporaties ook middenhuurwoningen realiseren. De residuele grondwaarde hiervoor wordt objectief vastgesteld op basis van externe adviezen over opbrengsten en bouwkosten. Voorzover sprake is van dekking van een exploitatietekort t.b.v.

Staedion is het zo dat het deel van het exploitatietekort dat aan Staedion moet worden toegerekend is vrijgesteld van aanmelding van de Europese Commissie op basis van het Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 betreffende de toepassing van artikel 106, lid 2, van het VWEU op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van algemeen economisch belang belaste ondernemingen (2012/21/EU) (“DAEB-besluit”). 33. Is de inbrengwaarde van Staedion gebaseerd op een marktconforme prijs? De inbrengwaarde van Staedion ligt beneden de marktwaarde, Staedion boekt fors af op het moment van inbreng van de bestaande woningen om daarmee deze wijkaanpak mogelijk te maken. De inbrengwaarde van Staedion ligt beneden de marktwaarde, Staedion boekt fors af op het moment van inbreng van de bestaande woningen om daarmee deze wijkaanpak mogelijk te maken. 34. Zouden andere marktpartijen voor dezelfde grondprijs als Heijmans grond kunnen verwerven in Zuidwest? Wordt deze prijs ook openbaar gemaakt? De grondprijs wordt objectief vastgesteld op basis van externe adviezen voor wat betreft de opbrengst en bouwkosten en zouden derhalve aan elke partij op deze manier in rekening worden gebracht. De grondprijzen op zich worden niet openbaar gemaakt of gepubliceerd maar zijn wel te raadplegen in het kadaster. 35.

Waarom is de gemeente niet vrij om marktwoningen aan te besteden? Waarom is zij afhankelijk van Staedion en waarom verandert dit als Staedion zelf haar eigen woningen gaat realiseren? Staedion is eigenaar van de bestaande woningen en erfpachtrechten. Staedion heeft Heijmans Vastgoed als haar samenwerkingspartner geselecteerd op basis van hun ervaring met complexe binnenstedelijke herontwikkelingen met een grote sociale component. Heijmans ontwikkelt niet alleen de marktwoningen maar is ook gedelegeerd ontwikkelaar voor het sociale deel. Zonder deze afspraak is het voor Staedion niet haalbaar en wenselijk om de wijken aan te pakken. Indien Staedion alsnog zelf haar programma gaat ontwikkelen zijn wij niet gebonden aan Heijmans; hiervoor is een escape-clausule opgenomen.

23/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

36. Hoe kunnen gebouwde parkeerplaatsen tot negatieve grondwaarden leiden? Krijgt Heijmans dus geld toe op die grond? Het beleid, zoals omschreven in de NvU, schrijft voor dat alleen bezoekers-parkeren nog op straat mag plaatsvinden en dat bij nieuwbouw het parkeren in gebouwde parkeervoorzieningen moet plaatsvinden. Aangezien de huuropbrengsten van parkeerplaatsen zeer laag zijn (€40- €60 per maand) betekent het dat de exploitatie van een parkvoorziening negatief zal uitvallen, anders gezegd de bouwkosten van een parkeergarage (€ 20.000 - € 30.000 per PP) kunnen niet worden opgebracht uit de onzekere huuropbrengsten. Dit geldt zowel voor de parkeervoorzieningen onder de woongebouwen als de zelfstandige parkeervoorzieningen. Dit betekent niet dat Heijmans dan wel Staedion geld krijgt maar dat deze negatieve exploitatie zal moeten worden opgebracht uit de positieve exploitatie van de woningen. 37. Wat is motivering om af te wijken van de grondprijzenbrief en negatieve grondwaarden te hanteren? Er is een voorlopige berekening gemaakt op basis van een programma dat tot stand is gekomen op basis van onder andere de woonagenda en wensen uit de raad. Hierin zitten een tweetal typen woningen die nu een negatieve grondwaarde hebben. Dure appartementen en betaalbare grote woningen. Met name op de eerste categorie zal nog een optimalisatieslag moeten plaatsvinden.

Echter de raad heeft ook de nadrukkelijk wens uitgesproken om grote betaalbare woningen te realiseren; dit heeft een negatieve grondwaarde voor dit type tot gevolg. 38. Kan Heijmans geld zomaar toe krijgen, bijvoorbeeld voor de parkeervoorzieningen? Waarom is dit niet aanbestedingsplichtig? Heijmans krijgt geen geld toe voor bijvoorbeeld parkeervoorzieningen. Over aanbesteding en staatssteun zie voorgaande vragen en antwoorden. 39. Voor welke woningtypes wordt niet de minimale grondwaarde behaald? Waar ligt dit aan? Zie het antwoord op vraag 37. 40. Hoe is de verhouding tussen het tekort op de grondexploitatie van marktwoningen en sociale woningen? Dit is niet direct aan te geven aangezien kavels met gemengde functies zullen worden uitgegeven. Er is een totaal aan opbrengsten uit de woningen dat onvoldoende is om de totale kosten uit de grondexploitatie te dekken. De grex-kosten zijn niet aan individuele woningen toe te wijzen. De beperkte grondopbrengsten zijn de consequentie van het realiseren van een groot sociaal en betaalbaar woonprogramma, het ontwikkelen in een sociaal/economisch achterblijvende wijk en parkeervoorzieningen met een onrendabele top. 41. Wat verklaart dat er ook bij marktwoningen een grondexploitatietekort is? Zie het antwoord op vraag 37. 42.

Waarom voldoet het projectdocument niet aan de woonagenda? Welke argumentatie is er om in de eerste fase niet 30% sociale huurwoningen te behalen? Het project voldoet aan de woonagenda. Het totale project is in twee fasen geknipt om te kunnen voldoen aan de subsidievoorwaarden qua tijd en cofinanciering. Het totale project bevat 30% sociale huur, maar bij de knip is deze niet exact evenredig verdeeld over de twee fases.

24/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Hiervoor wordt nog een correctie doorgevoerd zodat het programma voor fase 1 zelfstandig ook voldoet aan de woonagenda. Het betreft ca. 20 woningen in een totaal programma van ruim 3200 woningen. 43. Aangegeven wordt dat er nog een optimalisatie opgaaf ligt om ca. 20 middenhuur of betaalbare koopwoningen om te zetten naar sociale huur. Wanneer is dit duidelijk en waar ziet dit op (de 30%)? Bij elke deelplan-overeenkomst wordt het exacte werkelijke programma bepaald en gespiegeld aan de totale opgave. Bij elk plan wordt bijgestuurd om te zorgen dat de uiteindelijke totaalopgave wordt bereikt. In de totale opgave worden de 20 extra sociale huurwoningen meegenomen. Er is nu niet op voorhand aan te geven in welke bouwplannen die exact opgelost zullen worden. 44. Wanneer wordt de eerste deelovereenkomst gesloten? Wanneer wordt de deelovereenkomst voor het eerste deel van Dreven gesloten? Na het beschikbaar stellen van de middelen voor het project zoals omschreven in het projectdocument en vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad kan de samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Staedion en Heijmans getekend worden. De definitieve versie zal nog apart aan het college worden voorgelegd. Vervolgens kan gestart worden met de uitvoering en zal direct aan de eerste deelovereenkomsten gewerkt worden.

Voor het eerste deelplan 'Steenzicht en Ruimzicht' is de verwachting dat deze nog in 2022 gesloten kan worden. Voor de Dreven zal de planning moeten worden herijkt afhankelijk van de werkelijke datum van tekenen van de overeenkomst. 45. Wat is het moment dat de gemeente de bouwplannen niet meer kan voorkomen of aanpassen? Is dit het moment van de deelovereenkomst? Per deelovereenkomst vinden deelbesluiten plaats waarbij er steeds nauwkeuriger afspraken over de plannen worden gemaakt (zie bijlage 10 hoofdlijnen planproces uitvoering DGZ). Een plan is pas echt definitief als een omgevingsvergunning onherroepelijk is. 46. Wat is de voornaamste reden dat de open verkavelingsstructuur wordt geschrapt? De openverkavelingsstructuur is losgelaten omdat de gewenste verdichting niet stedenbouwkundig verantwoord is in te passen binnen deze structuur. Hierbij spelen meerdere zaken een rol zoals: • stedenbouwkundige inpassing van de bouwvolumes; • de toenemende parkeerdruk niet ten koste laten gaan van het groen in de openbare ruimte; • vergroten van het gevoel van eigenaarschap en veiligheid van de buitenruimte in collectief eigendom en hiermee de verblijfskwaliteit verhogen en ontmoeting faciliteren. 47. Gesproken wordt over dat de ‘minimale tuinstad’ variant niet de voorkeur heeft.

Is de enige reden daarvan dat het woningprogramma en de variatie volgens het college niet voldoende kan worden behaald? Om de sociaal-maatschappelijke en volkshuisvestelijke problemen van de Dreven aan te pakken is een verdichting noodzakelijk omdat: • een evenwichtiger verdeling in woonprogramma bijdraagt aan leefbaarheid, gezondheid, financieel draagvlak en het terugbrengen van het onderwijsniveau naar een Haags gemiddelde;

25/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

•

het college niet wil inleveren op de sociale woningvoorraad in de buurt en alle huidige huurders de gelegenheid wil geven om terug te keren; • het college wil vasthouden aan het beleid dat 30% van de toegevoegde extra woningen sociale woningen moeten zijn; • het college een bijdrage wil leveren aan de vraag naar betaalbare marktwoningen in Den Haag; • de toegevoegde woningen bijdragen aan de financiële haalbaarheid van aanpak van zowel het vastgoed als de openbare ruimte in de wijk. De minimale Tuinstad variant behaalde die doelstelling bij lange na niet, maar vereiste wel grootschalig ingrijpen in alle woningen ( inclusief uitverhuizen etc.) en zeer grote investeringen. De gevraagde middelen en inspanningen zonder de voornaamste doelstellingen te bereiken maakte deze variant niet verantwoord. 48. Wat gebeurt er met het beding om een woning niet boven de dan geldende NHG- grens te mogen verkopen indien de NHG-grens wordt verhoogd of verlaagd of afgeschaft? De strekking van het beding zal zijn dat de toegestane verkoopprijs met de NHG grens mee beweegt. In het beding zal tevens worden verwezen naar de berekeningswijze van de NHG grens waardoor feitelijk hetzelfde doel wordt bereikt wanneer deze in de toekomst mocht worden afgeschaft. 49.

Hoeveel plek is er op lagere en middelbare scholen in de omgeving en hoe verhoudt dit zich tot de verwachte vraag? In fase 1 wordt er nog niet een dusdanige groei in leerlingen geprognosticeerd dat er problemen worden verwacht met de capaciteit van de bestaande scholen. Zie verder Integraal Huisvestings Plan Onderwijs (RIS304176). 50. Waarom wordt er niet voor gekozen om in te zetten op een extra school zodat de wijk aantrekkelijker wordt en kinderen niet ver moeten fietsen (ook gegeven de groei)? Voor basisonderwijs wordt ruimtelijk rekening gehouden met een nieuwe school in de Zichten. Met de opgestelde bevolkingsprognose zal deze school niet voor 2030 noodzakelijk zijn, dus is deze school onderdeel van fase 2. In de Gaarden, op de grens met De Dreven, staan twee basisscholen die in het IHP Onderwijs 2020-2030 als onderzoeklocatie benoemd zijn: de Petrus Dondersschool en de Erasmusschool. Bij eventuele nieuwbouw zal qua capaciteit rekening gehouden worden met de bevolkingsgroei in de Dreven en de Gaarden. Tussen deze scholen bevindt zich de brede buurtschool voorziening ‘Kleurrijk’ met onder andere een buitenschoolse opvang, kinderdienstencentrum, peuterspeelzaal en jeugd- en jongerenwerkers. Een brede voortgezet onderwijsschool is nog niet opportuun omdat scholen in de omgeving forse leegstand hebben.

Wel draagt de verdichting bij aan draagvlak voor een toekomstige nieuwe VO school in Den Haag Zuidwest. 51. Ook voor de sporthal en cultuur is in fase 1 geen ruimte. waarom wordt er niet voor gekozen om dit al vooruitlopend in fase 1 te regelen? Vóór 2030 is er, naar het zich nu laat aanzien, nog geen extra sporthal nodig in het plangebied. Indien de behoefte voor Zuidwest al voor 2030 groot is, kan een aanpassing van de fasering worden doorgevoerd. Bij ontwikkeling van een sporthal sluiten we overigens waar mogelijk aan op ontwikkeling VO-school.

26/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

52. Aangegeven wordt dat uitgegaan wordt van deelmobiliteit. Welk percentage deelmobiliteit wordt als uitgangspunt genomen? In hoeverre is dit een realistische inschatting? Welke vergelijkbare plekken behalen een dergelijk percentage deelmobiliteit? De grootschalige inzet van deelmobiliteit is nieuw. Conform de onlangs vastgestelde Nota Parkeernormen zijn percentages tot 50% van het aantal benodigde parkeerplaatsen voor bewoners mogelijk in gebieden waar een parkeerregime geldt. Om te kunnen verdichten en betaalbare woningen te bouwen is het beperken van de parkeerbehoefte en de inzet van deelmobiliteit noodzakelijk. Voor dit project wordt momenteel uitgegaan van ongeveer 40% deelmobiliteit. 53. Indien bewoners twee keer moeten verhuizen, krijgen ze dan 2 keer een verhuisvergoeding? Zie de afdoening motie "Tweede verhuisvergoeding voor terugkeerders" (RIS307689).. 54. Indien de asbestkosten hoger blijken, wie moet dan voor deze kosten opdraaien (de gemeente of Staedion)? De kosten voor sloop en sanering liggen bij Staedion en zijn voorzover mogelijk geïnventariseerd. 55.

Wat zijn de risico’s bij vertragingen? Komen die kosten bij de gemeente terecht? Doordat er gefaseerd wordt gewerkt en er pas na het sluiten van een deelovereenkomst nieuwe grond in de grondexploitatie wordt ingebracht blijven de voorinvesteringen door de gemeente beperkt, en hiermee ook de financiële risico's bij vertraging. Bij vertraging is er altijd een risico op hogere plankosten. Hierbij is elke partij verantwoordelijk voor zijn eigen aandeel. Bij vertraging is er ook een risico op het niet voldoen aan de subsidievoorwaarden. 56. Wat is het gevolg van het vaststellen van het projectdocument? Welke stappen worden gezet en wat wordt pas besloten bij de deelprojecten en bij de bestemmingsplannen? Bij vaststelling van het projectdocument en grondexploitatie, en vrijgave van de middelen, wordt de grex operationeel. Het college kan hiermee privaatrechtelijke overeenkomsten aangaan om dit projectdocument tot uitvoering te brengen. Om omgevingsvergunningen af te kunnen geven is een aanpassing van het planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan of omgevingsplan is een publiekrechtelijk kader dat vastgesteld wordt door de gemeenteraad. 57. Wat gebeurt er als de bouwkosten stijgen, liggen die kosten volledig bij de ontwikkelaar? De grondprijs wordt objectief vastgesteld op basis van externe adviezen voor wat betreft de opbrengst en bouwkosten.

Een van de risico’s die benoemd zijn is derhalve de stijging van de bouwkosten. Tot nu toe bleven deze in de pas met de stijging van de opbrengsten. In het kader van risicobeheersing gaan we derhalve per deelgebied ontwikkelen en bijsturen. 58. “Ten opzichte van de haalbaarheidsstudie zijn een aantal zaken gewijzigd. Voornaamste wijziging betreft de groenzone langs het sportpark in de Zichten de waterpartijen langs de Hengelolaan welke nader uitgewerkt zijn. Dit leidt voor de Zichten tot hogere kosten dan in de haalbaarheidsstudie begroot.” Kan worden aangegeven wat precies is gewijzigd en waarom dit tot hogere kosten leidt? In de oorspronkelijke businesscase was een knip tussen fase 1 en fase 2 gelegd waarbij de sloot en de ecozone langs de sportvelden deels werd verlegd in fase 1 en deels in fase 2. Dit is praktisch niet uitvoerbaar. In de huidige fasering wordt de gehele verplaatsing van de sloot en de ecozone in de eerste fase uitgevoerd. De aanpassingen langs de Hengelolaan betreffen het aanbrengen van watercompensatie in het kader van klimaatadaptatie en de watertoets.

27/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

59. In hoeverre is er zekerheid dat het sportpark wordt aangepast zoals gewenst wordt? Wanneer vindt besluitvorming daarover plaats? Hierover is nog geen zekerheid. Wanneer de verkenning wordt afgerond, zal hier een kostenraming bij geleverd worden. 60. Wanneer wordt de ecologische zone ontmanteld in Zichten? Wordt op dit moment ook direct de nieuwe zone opgeleverd? De ecozone langs de Zichten wordt niet "ontmanteld" maar gedeeltelijk verplaatst en dusdanig ingericht dat de ecologische waarde wordt vergroot. Dit zal gebeuren voor de aanvang van de bouw van Zichten deelplan 2 (volgens huidige planning 2025). 61. Hoeveel vierkante meter ecologische zone verdwijnt in Zichten en hoeveel vierkante meter komt er in het sportpark bij? Het streven is het aantal m2 ecozone langs De Zichten (Noordoost- en Zuidoostzijde in totaal) te laten toenemen. De verschoven ecologische zone langs de sportvelden zal moeten voldoen aan de uitgangspunten uit de nota stadsnatuur. Op dit moment wordt overlegd over de invulling qua ontsluiting, ecologie en de exacte maatvoering met OCW, Lola en S&P, bij de verdere uitwerking van dit profiel in relatie tot het (tevens uit te werken) ontwerp van het sportpark. 62.

Hoeveel is gereserveerd om de nieuwe ecologische zone aan te leggen en hoeveel geld is benodigd? De ecologische zone binnen de kaders van dit project en binnen de plangrenzen zijn in de GREX geraamd en kostentechnisch afgedekt. 63. Aangegeven wordt ‘De kwaliteitsimpuls en herindeling van velden is inhoudelijk geen onderdeel van de scope van Dreven-Gaarden- Zichten maar er wordt wel een financiële bijdrage geleverd van € 4mln.’ Hoeveel geld is nodig voor de gehele kwaliteitsimpuls en herinrichting? Hierover is nog geen zekerheid. Wanneer de verkenning wordt afgerond, zal hier een kostenraming bij geleverd worden. 64. Hoeveel bomen worden gekapt in de ecologische zone van Zichten? In het SO Openbare Ruimte voor De Zichten is een bomenbalans opgenomen. 65. Kan een plattegrond worden gegeven van de huidige ecologische zone en de nieuw aan te leggen zone rond Zichten? Een plattegrond van de huidige ecologische zone is te vinden op webgis. Op blz. 53 van het SO openbare ruimte De Zichten is (aan de sportparkzijde indicatief) de nieuwe ecologische zone rondom de Zichten te zien, zie bijlage. 66. In hoeverre worden bomen uit de Hoofdboomstructuur gekapt? Er worden i.h.k.v. de planvorming DGZ geen bomen uit de hoofdbomenstructuur gekapt. 67. In hoeverre worden bomen die deel uitmaken van de vleermuisroutes gekapt? In het kader van de ontwikkeling Dreven Gaarden Zichten: geen.

Vleermuisroutes bevinden zich niet binnen het plangebied

28/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

68. Waarom worden in de NvU van de Zichten de portiekflats langs de sportvelden vervangen door bouwblokken? Waarom is niet voor de huidige structuur gekozen zonder de huidige ecozone te bebouwen? De huidige portiekflats zijn verouderd, energetisch slecht, voldoen niet aan de hedendaagse woonkwaliteit en hebben geen goede relatie met de buitenruimte. Door deze portiekflats te vervangen door bouwblokken kan dit worden verbeterd en kan het parkeren uit het zicht worden opgelost. Bovendien kan juist hier langs de rand door toevoegen hoogbouw flink worden verdicht (+700 woningen in deze zone) zodat het Haagse woningtekort kan worden verkleind, het draagvlak voor voorzieningen kan worden vergroot en een gevarieerder woonmilieu kan worden gecreëerd. 69. Hoeveel bomen worden naar verwachting gekapt? Indien het exacte aantal niet duidelijk is; graag een bandbreedte. In het SO Openbare Ruimte voor De Zichten is een bomenbalans opgenomen met te behouden, te kappen, te verplaatsen en nieuw te planten bomen. Eenzelfde bomenbalans zal worden opgesteld voor de SO's openbare ruimte Dreven en Gaarden. 70. Hoeveel bomen staan nu op de plek waar woningen of straten zijn ingetekend? In het SO Openbare Ruimte voor De Zichten is een bomenbalans opgenomen met te behouden, te kappen, te verplaatsen en nieuw te planten bomen.

Eenzelfde bomenbalans zal worden opgesteld voor de SO's openbare ruimte Dreven en Gaarden. 71. Kan worden aangegeven wat wordt verstaan onder groen, zoals in tabel 6.1 verwoord? Wat valt wel en wat niet onder groen? Zie de toelichting onder de tabel: Voor de toetsing aan de m2 richtlijn volgens de Haagse groennormen is bij de berekeningen voor toetsing aan de Haagse referentienormen voor gebruikersgroen het uitgangspunt gehanteerd dat alleen het daadwerkelijke groen van de binnentuinen als volwaardig groen mag worden meegerekend en niet de paden, of verharde zitplekken. 72. Waarom wordt in de berekening van tabel 6.1 ook verharding meegerekend als groen? In tabel 6.1 is een analyse van het ruimtegebruik gemaakt op basis van de verdere uitwerking van de plannen openbare ruimte en bouwblokken, onderverdeeld naar functie en eigendom. In de kop van de tabel staat abusievelijk 'm2's groen in collectieve binnentuinen'. Dit had moeten zijn 'm2's collectieve binnentuinen'. Voor toetsing aan de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen is als uitgangspunt genomen dat minimaal 2/3 als daadwerkelijk groen zal worden ingericht. 73. Wat is het totaal aan groen exclusief water van de huidige situatie en de nieuwe situatie? Dat valt af te leiden uit tabel 6.1 74.

Kan dezelfde berekening als in tabel 6.1 worden gedaan indien net als in tabel 6.2 alleen daadwerkelijk groen wordt meegerekend? Dat valt af te leiden uit de tabellen 6.1 en 6.2. 75. Wat verklaart het verschil in groenberekening tussen tabel 6.1 waarin gesproken wordt van een toename in groen en de watertoetsen in de verschillende NVUs (bijvoorbeeld p.58 van die in Dreven)? In de watertoets van Dreven wordt bijvoorbeeld gesteld dat het onverharde oppervlakte aanzienlijk afneemt.

29/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

De watersleuteltabellen in de NvU’s komen uit het online invulformulier van het Hoogheemraadschap. Deze getallen zijn om meerdere redenen niet te vergelijken: De berekeningen t.b.v. de watersleutel zijn gemaakt o.b.v. de stand van de proefverkaveling in oktober 2020. Inmiddels is de uitwerking meerdere stappen verder. Voor het invullen van een watersleutel moet bovendien de systematiek van het Hoogheemraadschap worden gevolgd. Daarin zijn bijvoorbeeld de collectieve binnentuinen boven de parkeerplaatsen niet meegerekend. 76. Wanneer is de passende beoordeling rond stikstof klaar? Hoe wordt voorkomen dat gebouwen worden gesloopt en dat ze vanwege de stikstofuitstoot niet kunnen worden gerealiseerd? Wordt gewacht met slopen tot de stikstofbeoordeling klaar is? De Passende Beoordeling wordt gelijktijdig met de ontwerp visie en de planMER voor Zuidwest vrijgegeven voor inspraak. In het nieuwe planologische kader (bestemmingsplan of omgevingsplan) dat nog opgesteld moet worden, zal aan de hand van nader onderzoek gespecificeerd worden welke maatregelen nodig zijn om te kunnen voldoen aan de gestelde eisen op het gebied van stikstof. Een effectieve maatregel is vermindering van het gasverbruik van het huidige woning bezit. Dit kan door sloop-/nieuwbouw (zoals in Dreven Gaarden Zichten) of afkoppelen van bestaande voorraad.

Het nieuwe planologische kader wordt vastgesteld door de raad voor er gestart wordt met de sloop van gebouwen. 77. Wat is de stikstofuitstoot in de sloop- en bouwfase? In het MER wordt aandacht besteed aan de effecten van de realisatiefase (sloop en bouw). Dit zal niet een concreet getal zijn, omdat de precieze inzet van het bouwmaterieel in dit stadium nog niet duidelijk is. Aan de hand van de stikstofberekeningen voor de 1e fase van de ontwikkeling in het ontwerp-bestemmingsplan Steenzicht & Ruimzicht, kengetallen en expert judgement is het mogelijk in het MER een inschatting te geven van de ordegrootte van de uitstoot. 78. Waarom zijn de moties die zijn aangenomen niet afgedaan in dit document? Voor zover de moties betrekking hebben op het projectdocument is de afdoening verwerkt in de stukken. De laatste moties zullen zijn afgedaan voor de behandeling in de commissie. 79. Kan het college alsnog invulling geven aan de motie Leg voorzieningen Zuidwest vast? Zie afdoening motie ‘Leg voorzieningen Zuidwest vast (RIS309740) die op 18-1-2022 in het college is behandeld. 80. Kan het college alsnog invulling geven aan de motie Kom met een sloopkader? Zie afdoening motie ‘Kom met een sloopkader’ (RIS309743) die op 18-1-2022 in het college is behandeld. 81.

Kan het college alsnog aangeven hoe zij de sociale koopwoningen sociaal wil houden? Kan dit voor meer dan 10 jaar? Zie de afdoening van de motie ‘Houd de sociale koopwoningen zo lang mogelijk sociaal’ (RIS309747) die op 18-1-2022 in het college is behandeld.

30/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Haagse Stadspartij Algemeen 1. Kan de wethouder toelichten op welke momenten we als raad invloed kunnen uitoefenen / cq. meebeslissen of accorderen na goedkeuring van het projectdocument? Krijgen we elke deelovereenkomst en grondreserveringsovereenkomst ter goedkeuring? Het vaststellen van een projectdocument is een uitvoeringsbesluit en hiermee een bevoegdheid van het college. De bijbehorende grondexploitatie vaststellen en de middelen beschikbaar stellen is een bevoegdheid van de raad en hiermee kan de raad dus ook invloed uitoefenen op hetgeen waarvoor zij de middelen vrijgeven: het projectdocument (RIS311093). De privaatrechtelijke deelovereenkomsten geven uitvoering aan dit projectdocument en worden dus niet apart ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Het publiekrechtelijk planologische kader zal wel ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. 2.

In fase 1 wordt netto 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed toegevoegd. Is er in de GREX budget voor realisatie van het MOG gereserveerd? Zo nee, waar komt dat budget dan vandaan? Verschillende maatschappelijke voorzieningen hebben verschillende initiatoren en investeerders. Een overzicht hiervan is opgenomen in bijlage 4. Voor MOG houdt de grondexploitatie rekening met passende opbrengsten (en eventuele onrendabele toppen). Investeringen in gemeentelijke vastgoed worden in de betreffende IHP’s geraamd. De grondexploitatie zelf draagt niet zorg voor de structurele exploitatielasten van de voorzieningen.

3.

Uitbreiding van het cultuuraanbod in de Zuidwest komt via een apart voorstel naar de raad, wanneer zal dat zijn? Dit moet nog nader bepaald worden.

4.

Aan het Ruimzicht is de sportvereniging Kameleon voor sporten met een lichamelijke beperking gevestigd. Krijgt zij in de nieuwe plannen wederom een plek? Zo ja waar? Zo nee waarom niet? Ja, maar de precieze locatie is nog niet bekend. Een mogelijke locatie zou kunnen zijn de uitbreiding bij de Stede, maar er zijn ook andere mogelijke locaties denkbaar. Uitgangspunt is dat er een nieuw onderkomen voor De Kameleon gerealiseerd of gevonden moet zijn, in of nabij het plangebied, voordat de huidige locatie beschikbaar komt voor herontwikkeling. Deze opgave is onderdeel van het project. Overigens is deze locatie geen onderdeel van fase 1, maar van fase 2 (na 2030).

5.

Wat is onrendabele top van de tweede fase? (op basis van de huidige prognose) De onrendabele top van fase 2 is nog niet doorgerekend. De eerste fase 1 ziet al op een periode van 10 jaar. Verwachting is dat fase 2 in dezelfde orde van grootte als de eerste fase zal liggen.

6.

In de stedenbouwkundige opzet van de NVU wordt bij de Zichten langs de sportvelden de huidige eco-zone bebouwd. In de cultuurhistorische analyses van CRIMSON en Palmbout wordt juist aangeraden het groene assenkruis niet verder aan te tasten. Waarom wordt er dan toch gekozen dit te doen? Daar ligt een complexe stedenbouwkundige afweging aan ten grondslag. De huidige portiekflats zijn verouderd, energetisch slecht, voldoen niet aan de hedendaagse woonkwaliteit en hebben geen goede relatie met de buitenruimte.

31/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Door deze portiekflats te vervangen door bouwblokken kan dit worden verbeterd én kan het parkeren uit het zicht worden opgelost. Een andere afweging is geweest dat in deze zone door toevoegen van hoogbouw flink kan worden verdicht (+700 woningen in deze zone) zodat het Haagse woningtekort kan worden verkleind, bewoners betaalbaar kunnen terugkeren, het draagvlak voor voorzieningen kan worden vergroot en een gevarieerder woonmilieu kan worden gecreëerd. Voor bouwblokken is een zekere minimale maat nodig. Uitgangspunt daarbij is geweest het huidige stratenpatroon te volgen zodat bomen zoveel mogelijk kunnen worden behouden. Een ander uitgangspunt is geweest De Zichten veel beter te verbinden met het sportpark en groene routes (groene wiggen) de buurt in te trekken en verbindingen te maken. Om deze combinatie van redenen is aan de sportveldzijde iets meer ruimte genomen wat tot gevolg heeft dat de ecologische zone opschuift. Aantasting van het groene assenkruis in m2's blijft beperkt. Omgekeerd zorgt de nieuwe stedelijke rand aan het groene assenkruis voor meer kwaliteit en karakter gezien vanuit het sportpark. Aan de Zuidoostzijde van de Zichten krijgt de ecologische zone om soortgelijke stedenbouwkundige argumenten juist meer ruimte dan in de huidige situatie. 7.

Mag in de deelplanovereenkomsten worden afgeweken van de de NVU’s? Zo ja , wie zijn bevoegdheid is dat? Wordt dit aan de raad voorgelegd ter goedkeuring? Nee. Dat vereist een aanpassing van de bestuurlijk vastgestelde kaders. Een voorstel daarvoor zal, als dat al nodig is, om de bijpassende bestuurlijke besluitvorming vragen.

8.

Waarom wordt er bij de sociale woningen met een vaste grondprijs gewerkt en bij de marktconforme woningen met een flexibele? En kan dit betekenen dat de grondprijzen bij de marktconforme woningen en parkeergarages lager zijn dan voor de sociale woningbouw? In de grondprijzenbrief hebben wij vastgesteld dat grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van normprijzen plaatsvindt en voor overig vastgoed wordt dit residueel berekend. In principe zijn de normprijzen de minimale grondprijzen maar hier kan het college van afwijken.

9.

Wat zijn de afspraken over het afsluiten van de binnenterreinen voor passanten? De binnentuinen zijn uitgegeven terrein, maar in principe openbaar toegankelijk. Gebruik en inrichting van het binnenterrein richt zich in eerste instantie op de behoeften van de bewoners van de direct omliggende woningen en secundair ook op die van de rest van de buurt. Het terrein kan delen van een etmaal worden afgesloten, bijvoorbeeld 's nachts, als er overlast zou ontstaan door bezoek van mensen die er niet wonen.

10. Op welke wijze worden de opmerkingen uit de participatie over de te kleine slaapkamers en de open keuken meegenomen in de uitwerking van de woningen? De ontwikkelaar en Staedion bespreken samen hoe de woningen die Staedion in verhuur gaat nemen eruit moeten komen te zien. Daarin bepaalt uiteindelijk Staedion, die is opdrachtgever. Er moeten keuzes gemaakt moeten worden; een grote slaapkamer, een grote woonkamer en een groot balkon etc., zijn niet allemaal tegelijk mogelijk. Bij het maken van die keuzes is het goed om te weten wat de bewoners belangrijk vinden aan hun woning. Uit de participatie komt overigens een genuanceerd beeld naar voren over de slaapkamergrootte en de wenselijkheid van een open keuken.

32/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

11. Waarom kan dit projectplan al worden vastgesteld zonder de MER-procedure te hebben afgerond? Dit projectdocument is een besluit van het bestuur om de grondexploitatie te operationaliseren en middelen beschikbaar te stellen. Dit is niet de vaststelling van een nieuw publiekrechtelijk planologisch kader. Dit volgt na de MER-procedure. Randvoorwaardenkaarten 12. De randvoorwaardenkaarten zijn slecht leesbaar. Zelfs na inzoomen zijn de bouwhoogtes niet leesbaar. Kan dit worden verbeterd? Er zullen hoger resolutie kaarten beschikbaar worden gesteld. Terugkeergarantie 13. In de stukken van Staedion wordt er gesproken over een overkoepelend sociaal plan voor Dreven Gaarden Zichten. Dit stuk trof ik niet bij het projectdocument aan. Kan dit alsnog – desnoods in conceptversie – naar de raad? Ja, dat kan aan de gemeenteraad toegezonden worden. Op maandag 5 maart 2018 hebben vertegenwoordigers van de Bewonersraad Haag Wonen, de Huurdersvereniging Haag Wonen, de Huurdersvereniging Staedion, de Huurdersraad Vestia, Haag Wonen, Staedion en Vestia het hernieuwde Sociaal Statuut bij actiegebiedaanwijzing ondertekend. Dit Sociaal Statuut is geldig van 2018 tot 2022. Dit Sociaal Statuut wordt vervolgens per deelplan uitgewerkt in een sociaal plan, samen met de huurdersvertegenwoordiging van dat betreffende complex.

Is er geen bewonerscommissie dan zal Staedion zich inspannen om die alsnog op te richten of een Klankbordgroep samen te stellen. Lukt dit ook niet, dan zal de huurdersvereniging van Staedion ( HVS) de partij zijn waarmee een sociaal plan voor een deelproject wordt vastgesteld. Op deze manier zullen te allen tijde de betrokken huurders een stem hebben. 14. Kan het college aangeven (via een tabel) hoe de terugkeergarantie eruit ziet? Met daarin opgenomen: 1. Op wat voor een sociale woning heb je recht met 1,2,3,4,5 kinderen? 2. Welke inkomenseisen gelden er? 3. Welke bijkomende kosten zijn er te verwachten (servicekosten, vve, parkeerkosten). De gemeente en Staedion hechten er aan dat alle huurders die willen terugkeren ook kunnen terugkeren. Staedion biedt alle huishoudens die vallen onder dit sociaal plan de garantie dat zij, indien gewenst, terug mogen keren naar de nieuwbouw binnen de Dreven, Gaarden en Zichten. Het kan bij terugkeer gaan om een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of om een koopwoning. Dit hangt af van de samenstelling van het huishouden en het gezinsinkomen op het moment van terugkeer. Voor huishoudens die willen terugkeren naar een sociale huurwoningen geldt het kader van passend toewijzen zoals opgenomen in de regionale huisvestingsverordening, het sociaal statuut en de sociale plannen per actiegebied.

In de “Spelregels woonruimte verdeling” van de Sociale Verhuurders Haaglanden zijn tabellen met toelichtingen opgenomen over zowel huur in relatie tot inkomsten als woonoppervlakte en aantal kamers in relatie tot de grootte van het huishouden. https://www.socialeverhuurdershaaglanden.nl/woonuimteverdeling/ Voor de bijkomende kosten verwijs ik naar de beantwoording van vraag HSP vraag 19. 15. Kan het college ook een tabel maken op basis van het inkomen en waar je als gezin dan recht op hebt qua terugkeer? Dus welke inkomenseisen gelden er voor de sociale huur, middenhuur, betaalbare koop etc. Dit is bestaande wet- en regelgeving, die in de Huisvestingsverordening te vinden is.

33/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

16. Klopt het dat de terugkeergarantie uitgaat van het inkomen op moment van verhuizen? Huishoudens die vanwege de herstructurering hun woning moeten verlaten worden veelal via een urgentieverklaring geholpen aan een nieuwe woning. Dit gaat volgens de regels van "passend toewijzen". Het inkomen wordt opgegeven bij de aanvraag van de urgentieverklaring (voor de actiegebiedaanwijzing) maar hierna zijn er nog mutaties mogelijk. Zie voor nadere toelichting de afdoening van de motie 'Laat mensen met fluctuerende inkomsten niet buiten de sociale boot vallen’ (RIS309754). Bij de afspraken over herhuisvesting wordt veel maatwerk geleverd. Als er een evidente inkomensval te verwachten is wordt dit meegewogen bij het leveren van maatwerkoplossingen, voorzover de regelgeving hier ruimte voor geeft. 17. Klopt het dat de terugkeergarantie niet specifiek geldt voor de verschillende deelgebieden? Te allen tijde probeert Staedion maatwerk voor de bewoners te realiseren. We verwachten dan ook dat huishoudens eerder bij maatwerk zullen vragen om bepaalde sociale structuren te handhaven dan om in dezelfde buurt terug te keren. 18.

Wat wordt bedoeld met het feit dat de onafhankelijke deskundige waar mensen naartoe kunnen bij onenigheid over de terugkeergarantie een gekwalificeerd advies geeft? Wordt dit advies altijd overgenomen? Partijen mogen alleen schriftelijk gemotiveerd afwijken van een 'gekwalificeerd advies' binnen de strakke procedure die hiervoor is omschreven in de 'Wet op het overleg huurdersverhuurder' regelgeving. Als de verhuurder wil afwijken van het advies, deelt de verhuurder binnen twee weken na ontvangst van het advies schriftelijk aan de huurdersorganisatie(s)/ bewonerscommissie(s) de redenen mee waarom hij het advies geheel of gedeeltelijk niet opvolgt. 19. Bij de eerdere behandeling van de NVU’s heeft de Haagse Stadspartij gevraagd naar de bijkomende kosten voor huurders en kopers in de nieuwbouw. Zijn deze al bekend? Zo ja, om welke kosten gaat en hoe worden deze langdurig gegarandeerd? De bijkomende kosten van wonen bestaan meestal uit: • kosten voor beheer (huismeester, verhuurkosten, leefbaarheidskosten, e.d.) • kosten voor onderhoud (dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud, renovaties) • kosten voor gebruik (parkeren, binnentuin) • kosten voor energie (levering van warmte en elektra) Op dit moment is het nog niet bekend hoe hoog precies de bijkomende kosten zullen worden voor huurders en kopers.

In de planontwikkelling wordt wel rekening gehouden met het gebruik van onderhoudsarme materialen om onderhoudskosten laag te houden. En worden woningen voorzien van goede thermische isolatie, PV-panelen en WKO-installatie. Hierdoor zullen kosten voor energie aanmerkelijk lager komen te liggen dan bij bestaande woningen. 20. Bij de behandeling van de NVU’s in de raad is een motie van ons aangenomen voor onafhankelijk onderzoek naar de terugkeergarantie. Wanneer komt de afdoening? De motie wordt afgedaan voor de behandeling van het projectdocument in de commissie.

34/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Parkeerregime 21. Het invoeren van betaald parkeren is randvoorwaardelijk voor het slagen van het plan. Wanneer wordt dit naar de raad gestuurd? Waarom is dit niet meteen bij dit projectdocument geregeld? In de nieuwe parkeerstrategie (vastgesteld door de gemeenteraad afgelopen zomer) is het volgende vastgelegd: In een gebied waar grootschalige ontwikkelingen gaan plaatsvinden die aanzienlijke negatieve gevolgen zullen hebben voor de parkeerdruk kan, om dit te voorkomen, door het college van B&W besloten worden deze ontwikkeling gepaard te laten gaan met de invoering of uitbreiding van parkeerregulering zonder een nadere draagvlakmeting. Een besluit voor het invoeren van een parkeerregime hoeft dus niet langs de raad. 22. Er wordt in de plannen ingezet op deelmobiliteit, uit de participatie blijkt daar echter forse tegenstand tegen vanwege betaalbaarheid en status. Hoe gaat men dit aanpakken? De maatschappelijk ontwikkelingen m.b.t. het eigen auto-bezit laten zien dat betaalbaarheid onder druk komt te staan en voor de milieu-impact en het ruimtebeslag ervan ook een steeds hogere prijs gevraagd wordt. Die ontwikkelingen gaan ook niet voorbij aan DGZ. Dit betekent dat in de plannen, om mobiliteit ook voor de toekomst betaalbaar en bereikbaar te houden, moet worden voorzien in alternatieven.

Alternatieven worden ook steeds betaalbaarder, maar zijn inderdaad nu nog duurder dan de goedkoopste manieren van eigen auto bezit. Bij de participatie bleek inderdaad een deel van de bestaande bewoners niet open te staan voor deelmobiliteit. De zorgen zaten onder andere in kosten, imago en vandalisme. Er is dus nog werk aan de winkel om te onderzoeken hoe we deze zorgen kunnen wegnemen. Het toepassen van grootschalige deelmobiliteit is nieuw en we moeten rekening houden met de zorgen van bewoners. Aan de andere kant is de inzet van deelmobiliteit noodzakelijk om verdichting en goedkopere woningen mogelijk te maken. Gelukkig worden de deelmobiliteit alternatieven steeds meer betaalbaar, maar maatwerk is nodig.

Opheffen stadsgezicht 23. Kan het college een tijdslijn maken waarop zij aangeeft wanneer welke varianten zijn onderzocht voor verdichting en wanneer er besluiten zijn genomen over het programma? En hoe dit zich verhoudt tot het ( laten) uitvoeren van cultuurhistorisch onderzoek? 1 - De oorspronkelijke "tussenvariant": dec 2018 tot juli 2019 2 - De “tuinstad max.” variant (netto 620 woningen extra): juli 2019 tot nov 2019 3 – De” tuinstad min.” variant (netto 350 woningen extra): juli 2019 tot nov 2019 4 – De “verdichte variant” (huidige plan, netto toevoeging 1600 woningen): dec 2019 tot heden Zie verder het antwoord op vraag 26 van HSP. 24. Waarom is er niet – zoals de welstand aangeeft – onderzocht om sloop nieuwbouw op dezelfde footprint toe te passen? Dit wordt deels gedaan door voor een belangrijk deel het bestaande straatpatroon intact te laten. Bij exact op de footprint terugbouwen is het niet mogelijk om aan de beleidsmatige wensen te voldoen om de woningvoorraad te differentiëren zonder dat dit ten koste gaat van de absolute hoeveelheid sociale huurwoningen.

35/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

25. Is er al een inventarisatie gemaakt van de gevelkunst in de Dreven, Gaarden en de Zichten? Zo ja, wat zijn de plannen om deze kunst te bewaren? Dit is, buiten de inventarisatie van Crimson, nog niet nader gedaan. Hierover zal nog een andere inventarisatie plaatsvinden maar voorzover ons bekend bevindt zich in DGZ geen gevelkunst op te slopen gebouwen (buiten de muurschilderingen die recent in samenwerking met de Springplank zijn gemaakt). 26. Waarom is de cultuurhistorische analyse door Crimson pas uitgevoerd nadat de NVU’s zijn vastgesteld? Aan het besluit tot aanwijzing van de beschermde status is een uitgebreide ruimtelijke analyse voorafgegaan, die gemaakt is door bureau Palmbout in samenwerking met Wijnand Galema. Deze analyse is gebruikt voor de cultuurhistorische waarde-duiding bij de aanwijzing in 2004. Bij Palmbout en de gemeentelijke vakafdelingen waren de cultuurhistorische waarden dus al zeer goed bekend, en zijn dus ook al vanaf het begin meegenomen bij alle wegingen. Zie ook de uitgebreide analyse bij de NvU (RIS308508, bijlage 8). De verwachting was niet dat een aanvullend cultuurhistorisch onderzoek hierin aanvullende inzichten zou geven. In het kader van de structuurvisie Zuidwest heeft Crimson een cultuurhistorische verkenning opgesteld om hiermee voor de structuurvisie een cultuurhistorische waardenkaart op te kunnen stellen voor heel Zuidwest.

Het Crimson-onderzoek bevestigt de al bekende cultuurhistorische waarde van de Dreven. Het geeft geen nieuwe informatie maar wel een scherpere duiding en is ook niet met dit doel opgesteld. Renovatie dreven en zichten 27. Is er al bekend hoe de renovatie van de winkelstrip De Dreef en het Ruimzicht worden aangepakt? Is dit ook onderdeel van de gemeentelijke GREX? Zo ja, hoe wordt de uitvoerende partij hier geselecteerd? De renovatiepanden zijn geen onderdeel van de gemeentelijke grondexploitatie. De kosten voor de renovatie van de woningen en winkels worden gedragen door de eigenaar van dat vastgoed: Staedion. Er vindt geen vergoeding vanuit de grex plaats voor deze kosten. De omgeving/ openbare buitenruimte rondom de te renoveren complexen maakt wel deel uit van de grex. 28. Vallen de te renoveren panden binnen de GREX? Of worden deze door Staedion erbuiten gehouden? Zie het antwoord op vraag 27. Sportpark Escamp 29. Wat zijn de voorwaarden voor het opheffen en bebouwen van een ecologische zone? De ecologische zone wordt niet opgeheven maar (gedeeltelijk) verschoven. Bij de inrichting worden de ecologische waarden verhoogd ten opzichte van de huidige situatie. 30.

Wat zijn de totale kosten voor het verplaatsen van de ecologische zone? Zijn deze allemaal binnen de GREX gedekt? Zo nee, waar komt de andere dekking vandaan en is deze al toegezegd? De ecologische zone binnen de kaders van dit project en binnen de plangrenzen zijn in de GREX geraamd en kostentechnisch afgedekt.

36/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

31. Wat is de planning voor de aanpak van Sportpark Escamp? Is deze aanpak al definitief? Hierover is nog geen zekerheid. Wanneer de verkenning wordt afgerond, zal hier een kostenraming bij geleverd worden. 32. In de stukken wordt gesteld dat de monocultuur van voetbal moet worden doorbroken. Echter uit de participatie blijkt dat er juist ook heel veel op straat wordt gevoetbald. Hoe wordt dit in de nieuwe plannen gefaciliteerd? In de verkenning wordt onderzocht of in de middenas van het sportpark ruimte kan worden ontwikkeld voor andere sportvormen. Tevens willen we het sportpark toegankelijker maken door waar mogelijk hekken te verwijderen en de toegangen aantrekkelijker te maken. Groen 33. Wat bedoelt het college met “ecologische zones worden ecologischer ingericht”? Is er een optimum? Een groot deel van de huidige ecologische zones is begroeid met kort gemaaid gras. Dat heeft geen tot zeer weinig ecologische waarde. Oevers hebben een beschoeiing. Deze zone lijkt ooit tot ecologische zone benoemd maar is nooit als zodanig heringericht. Het voorstel is om de (te verplaatsen) ecologische zones zodanig in te richten dat de ecologische waarde groter is: meer variatie in soorten, natuurvriendelijke oevers, etc. 34. Ook staat er dat het bomenbestand divers wordt zodat deze beter bestand zijn tegen ziektes.

Echter uit de meegestuurde ecologische rapporten blijkt dat er een gevarieerd bomenbestand met voornamelijk inheemse soorten. Bovendien hebben de bomen veelal nog een goede levensverwachting. Hoe staat dit met elkaar in verhouding? Hiermee wordt bedoeld dat, als er nieuwe bomen worden geplant, bijvoorbeeld in een rij, hier conform de nota stadsnatuur wordt gekozen voor een variatie in soorten in deze rij, zodat als er sprake is van boomziektes niet de hele rij hoeft te sneuvelen. Bestaande bomen zullen zoveel mogelijk worden behouden. 35. De bestaande bomenstructuur wordt geroemd in de verschillende rapportages. Welke afspraken zijn er met Staedion en Heijmans gemaakt over het kappen van bomen in verband met de bouwplannen? Zijn er in de begroting ook kosten opgenomen voor het optimaal beschermen of verplanten van bijzondere bomen in het plangebied? Er zijn geen specifieke afspraken met Heijmans en Staedion over het kappen van bomen. De planvorming is samen met Heijmans en Staedion tot stand gekomen. Uitgangspunt daarbij is geweest zoveel mogelijk van de bestaande bomen te behouden. De herplantingsmogelijkheden van individuele bomen is nog niet onderzocht maar kosten voor verplanten of beschermen van bomen zijn onderdeel van de grondexploitatie. 36.

Hoeveel bomen worden er voor de plannen gekapt? In het SO Openbare Ruimte voor De Zichten is een bomenbalans opgenomen waaruit blijkt welke bomen worden behouden, verplaatst, gekapt en waar nieuwe bomen worden geplant. Een dergelijke bomenbalans voor Dreven en Gaarden volgt zo spoedig mogelijk. Beeldkwaliteitsplannen 37. Zijn de beeldkwaliteitsplannen opgesteld door Heijmans of de gemeente? De Beeldkwaliteitsplannen zijn opgesteld door Bureau Palmbout in gezamenlijke opdracht van de Gemeente, Heijmans en Staedion.

37/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

De gemeente heeft de BKP's gedurende het opstellen geregeld ambtelijk met welstand besproken omdat de BKP's samen met de welstandsnota het toetsingskader vormen voor de welstand bij de beoordeling van bouwplannen. 38. In de cultuurhistorische analyses van Palmbout en Crimson worden er sterke suggesties gedaan om te sturen op architectenselectie en per buurt aparte BKP’s op te stellen die reageren op de lokale context. In de BKP’s en andere stukken worden deze suggesties niet overgenomen. De BKP’s zijn voor de drie buurten grotendeels hetzelfde. Overal worden dezelfde overgangen tussen openbaar en prive gehanteerd en is er geen verschil in architectuur. Ook staat er niks in over de selectie van architecten. Waarom zijn deze suggesties niet overgenomen? Voor de drie buurten zijn drie aparte BKP's opgesteld welke subtiel van elkaar verschillen naar gelang de specifieke lokale situatie. Het klopt dat er ook veel overeenkomsten zijn. Die zijn er in de huidige buurten ook. Bijvoorbeeld waar het gaat om de overgangen openbaar-privé. De BKP's borgen in dit geval vooral de samenhang, net zoals er binnen de huidige buurten een grote mate van samenhang tussen de bebouwing is. De verschillen in architectuur zullen binnen deze gevraagde samenhang in de uitwerking door de architecten tot stand komen. De architectenselectie wordt door Heijmans, Staedion en de gemeente samen gedaan. 39.