RIS311419 Beantwoording technische vragen met betrekking tot het Projectdocument Dreven Gaarden Zichten (RIS311092)

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

001

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter Commissie Ruimte

DSO/10252805 RIS311419 Contactpersoon Dienst

DSO Afdeling

Projecten Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

28 januari 2022 Onderwerp

Beantwoording technische vragen met betrekking tot het Projectdocument Dreven Gaarden Zichten (RIS311092)

Geachte voorzitter, In de bijlage doe ik u de beantwoording toekomen van de technische vragen ten behoeve van de behandeling van het Projectdocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS311092) in de commissie Ruimte van 2 februari 2022. Het betreffen de technische vragen met betrekking tot het Projectdocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS311092) en de bijbehorende bijlagen gesteld door CU/SGP, SP, Partij voor de Dieren, HSP, Groen Links en D66. De beantwoording van de technische vragen met betrekking tot de geheime bijlagen worden in een separate commissiebrief aan u gestuurd en via de gebruikelijke procedure gedeeld. CU/SGP 1. Waarom is er niet voor gekozen om, in lijn met het advies van de welstand- en monumentencommissie, een variant verder uit te werken waarbij de bestaande bebouwingscontouren (footprints) worden aangehouden in combinatie met een (her)interpretatie van architectonische kenmerken? Omdat er in een dergelijke variant niet kan worden voldaan aan de gestelde uitgangspunten: terugkeergarantie voor alle bewoners, het toevoegen van sociale woningen aan de Haagse woningvoorraad en het streven naar een evenwichtige verhouding tussen sociale en marktwoningen. 2.

Welke aanvullende maatschappelijke voorzieningen kunnen er worden toegevoegd bij de (nieuwbouw van) club-/kleedgebouwen? In dit stadium van de Verkenning Sportpark Escamp is nog onduidelijk hoeveel ruimte er voor nieuwe maatschappelijke voorzieningen kan worden ontwikkeld. Zodra de verkenning gereed is kan deze ter informatie worden toegestuurd aan de raad. Opgemerkt zij dat Sportpark Escamp strikt genomen buiten het plangebied van Dreven-Gaarden-Zichten ligt.,

3.

Op basis van de referentienormen, hoeveel m2 extra sportvoorzieningen zouden er gerealiseerd moeten worden wanneer er 10.000 woningen worden toegevoegd in dit gebied? En hoeveel m2 wordt er gerealiseerd?

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonnummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

De referentienormen zijn een richtlijn om aan de voorkant van grote gebiedsontwikkelingen uitspraken te kunnen doen over ruimte- en investeringsclaims voor maatschappelijke voorzieningen. Den Haag Zuidwest kent een verdichtingsopgave van 10.000 woningen, incl. voorzieningen. Dit resulteert volgens de door het college vastgestelde Haagse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen (RIS307513), voor Den Haag Zuidwest in 60.000 m2 aan formele/georganiseerde buitensport (velden), 10.000 m2 aan speelveldjes, zoals Cruyff- en Krajicek Courts, én 10.000 m2 aan gebruiksgroen voor sporten, spelen en bewegen. Voor alleen het totaal van Dreven-Gaarden-Zichten (± 3.500 woningen) zou dit uitkomen op 2,5 ha aan georganiseerde buitensportvoorzieningen. Om te kunnen constateren of er aanvullende m2's sportgrond nodig zijn moet eerst beschouwd worden in hoeverre de huidige capaciteit al optimaal benut wordt. In de bespeling van het huidige sportpark zijn mogelijkheden voor intensivering. Het onderzoek van het Mulier instituut (Ruimte voor georganiseerde sport, RIS301864) laat zien dat op stedelijk niveau, toekomstige groei om oplossingen vraagt die extra capaciteit creëren voor sport, met name voetbal, hockey en rugby. In Den Haag (Zuidwest) is er vooralsnog niet of nauwelijks ruimte om extra m2’s buitensport (velden) toe te voegen.

De bestaande sportruimte kan worden geoptimaliseerd (bijvoorbeeld met kunstgras) en het gebruik kan worden vergroot. Uit de stedenbouwkundige opzet van De Zichten volgt een opgave voor de herindeling van het sportpark. De herindeling gaat op sportpark Escamp I ten koste van maximaal 1 voetbalveld aan de kant van De Zichten. Dit verlies aan ruimte voor sport wordt gecompenseerd door de aanleg van een extra hockeyveld in Wateringsveld en door in sportpark Escamp de gebruiksmogelijkheden te optimaliseren én te intensiveren met behulp van kunstgras. Ook wordt het sportpark meer geschikt gemaakt voor recreatief sporten, bewegen, spelen en ontmoeten. Een eerste verkenning laat zien dat door de opslagruimte te verplaatsen en de grasvelden aan de kant van De Zichten te laten kantelen, de middenberm/ruggengraat op het sportpark optimaal benut kan worden voor het toevoegen van voorzieningen voor ongeorganiseerd sporten, bewegen, spelen en ontmoeten. Verder wordt ook op Escamp III (naast de Gaarden) het sportpark aangepakt door twee (kunst)grasvelden en een accommodatie op de plek van het in geringe mate in gebruik zijnde honk/softbalveld te realiseren. Daarnaast wordt er in de openbare ruimte binnen de buurten, meer ruimte gemaakt voor individueel en ongeorganiseerd sporten (ca. 3.500m2, waarvan ca. 2.000 m2 in fase 1, exclusief het te handhaven Cruijff Court aan de Pachterdreef).

Deze investeringen voor ongeorganiseerde sport in de openbare ruimte zijn onderdeel van de grondexploitatie. In de plannen is voorzien in de realisatie van een nieuw sporthal in fase 2, die eventueel naar voren te trekken is als de behoefte al eerder groot genoeg is. 4.

Waarom worden er geen grondgebonden huurwoningen gerealiseerd? In de verdichte stedenbouwkundige opzet is de ruimte voor het aantal grondgebonden woningen, zonder beneden of bovenburen, beperkt. Hoeveel hiervan in de huursector komen is nog niet definitief bepaald. Er zal zeker in de huursector een aandeel woningen met een eigen voordeur aan de openbare straat (begane grond-/straatniveau van de appartementengebouwen) komen en woningen die met een eigen voordeur direct toegang hebben tot openbare buitenruimte of de collectieve binnentuinen. Volgends de definitie zijn dit formeel geen grondgebonden woningen maar ze hebben qua toegang tot een buitenruimte vergelijkbare kenmerken.

2/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

5.

Hoeveel studio’s worden er in de eerste fase gerealiseerd? Hoeveel woningen zijn daarvan geoormerkt als “studentenwoning”? Is onderzocht hoe groot de behoefte is aan studentenwoningen in dit gebied? Er worden in de eerste fase woningen gerealiseerd die ook voor studenten geschikt zijn, maar deze worden niet specifiek geoormerkt als studentenwoning. De exacte hoeveelheid moet nog nader bepaald worden. De behoefte aan studio’s/kleine woningen/ eenpersoonshuishouden is onderzocht zonder hier specifiek onderscheid in studentenwoningen te maken. Het bouwprogramma wordt daar zo goed mogelijk op afgestemd. Zie verder de afdoening van de motie “Studentenwoningen in Zuidwest” (RIS309750).

6.

Wat zijn de concrete plannen voor de 8% bijzondere woonvormen binnen de sociale huursector? Deze plannen zijn nog niet concreet en worden gedurende de planontwikkeling uitgewerkt. Zie verder afdoening motie '10% bijzondere woonvormen in de Dreven, Gaarden en Zichten' (RIS309745).

7.

Kan verder worden gespecificeerd hoe duur de verschillende woningen worden onder de eerste aftoppingsgrens? De maximale huurprijsgrens voor deze categorie is € 633,35 per maand (prijspeil 2022). Verdere specificatie vindt pas plaats tijdens de concrete uitwerking van de deelplannen.

8.

Worden er in de eerste fase woningen gereserveerd voor zogenaamde cruciale beroepsgroepen? Het is wettelijk niet toegestaan om een specifiek beroep als criterium voor woningtoewijzing toe te passen. In de huidige huisvestingsverordening is hier niets over opgenomen. Dit zou alleen voor woonruimten die aan de vergunning onderhevig zijn mogelijk zijn, maar is niet wenselijk vanwege het gebrek aan uitvoerbaarheid. Wel wordt er gestuurd om een aandeel in de woningvoorraad beschikbaar te houden voor mensen met sleutelberoepen. Vervolgens kunnen woningzoekende zo goed mogelijk gefaciliteerd worden zodat ze ook terecht komen in de desbetreffende woningen.

9.

Welke concrete afspraken zijn er gemaakt over de terugkeergarantie en de mogelijkheid om buren die dat graag willen bij elkaar te herhuisvesten? Op welke manier is die garantie vorm gegeven? Een van de uitgangspunten in de aanpak van de Dreven, Gaarden en Zichten is het feit dat bewoners kunnen terugkeren naar de nieuwbouw mits deze passend is (qua inkomen en gezinssamenstelling). Staedion vraagt haar huurders expliciet tijdens de keukentafelgesprekken of mensen terug willen keren of niet. Als dat het geval is wordt dat gemonitord zodat bij oplevering een passend aanbod gedaan kan worden. In het sociaal plan is een "spijtoptantenregeling" opgenomen zodat mensen achteraf alsnog een beroep kunnen doen op terugkeer. De terugkeerregeling kan mogelijk schuren met de huisvestingsverordening omdat bewoners in een “tijdelijke” woning geen urgentie hebben. Gemeente en Staedion onderzoeken samen of hier een aanpassing in de huisvestingsverordening voor nodig is en zo nodig zal het college hier een voorstel voor doen. In het overleg tussen gemeente en Staedion wordt ook bekeken op welke wijze ouderen en grote gezinnen kunnen doorstromen wanneer er passende nieuwbouw wordt opgeleverd en de betreffende bewoner nog niet in een actiegebied woont.

Om te borgen dat bewoners bij elkaar kunnen blijven wonen worden zij op het moment dat gestart wordt met de ontwikkeling van het complex erbij betrokken.

3/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Doordat het woningbouwprogramma differentiatie in de wijk aanbrengt met sociale huur, sociale koop, middeldure en dure huur en koop is het ook mogelijk om bewoners bij elkaar in de buurt terug te laten komen. Zie verder ook de toelichting in de afdoening motie Behoud sociale cohesie Dreven-Gaarden-Zichten (RIS309751) voor nadere toelichting hoe hier vorm aan wordt gegeven. 10. Welke partij is de onafhankelijk bemiddelaar? Hoe, wanneer en waar is de onafhankelijk bemiddelaar te bereiken en hoe wordt er bekendheid gegeven aan deze persoon/dit instituut? En bemiddelt deze alleen voor herhuisvesting en terugkeergarantie of kunnen bewoners hier ook voor andere zaken terecht? De partij is nog niet bekend; een verdere uitwerking/verdieping van deze rol volgt op korte termijn. Er wordt op dit moment gewerkt aan een reglement voor de werkwijze van deze bemiddelaar. De bemiddelaar/adviseur kan de bewoners bijstaan met advies, doorgeleiden naar de juiste instantie en kan bemiddelen wanneer er een conflict dreigt te ontstaan of ontstaat met de gemeente, Staedion en/of Heijmans. Uitgangspunt daarbij is het principe van passend toewijzen, de terugkeergarantie en behoud van de sociale samenhang in de buurten. De bemiddelaar gaat over zaken rond herhuisvesting, woningtoewijzing en terugkeergarantie. De bemiddelaar gaat niet over de planontwikkeling. 11.

Gaat de, nog te ontvangen, plintenstrategie gelden voor de ontwikkelingen in fase 1 van Dreven, Gaarden, Zichten? De plintenstrategie in ontwikkeling waaraan wordt gerefereerd heeft betrekking op het CID met haar eigen specifieke problematiek die is dus formeel niet van toepassing op DGZ. Dezelfde principes worden evenwel ook in Dreven, Gaarden, Zichten toegepast: het stimuleren van voorzieningen in de buurt op het sociaal maatschappelijk vlak en op het gebied van zorg en dienstverlening, het bundelen van detailhandel in de hoofdwinkelstructuur en het waar mogelijk bieden van betaalbare ruimtes voor kleinschalige (ambachtelijke) bedrijvigheid. Gezamenlijk achterliggend doel van de gemeente en Staedion is een goed voorzieningenniveau aan te bieden en de levendigheid in de buurten te vergroten en de wijkeconomie te stimuleren. 12. Komt er een percentage betaalbare bedrijfsruimte per plint, zodat zorgpartijen zich hier ook daadwerkelijk kunnen vestigen? In de plinten met BOG/MOG-ruimtes waar (casco) renovatie gepland is, zoals aan 2 blokken aan De Dreef, Het Zicht (even-zijde), Ruimzicht en Bierbrouwersgaarde, wordt uitgegaan van een gemiddeld lager huurniveau. Hetzelfde geldt voor het te realiseren programma in het middengebied tussen Het Zicht en Ruimzicht.

Hierdoor kunnen er hier (niet-commerciële) zorgpartijen en andere maatschappelijke voorzieningen met een lage huur-draagkracht gevestigd worden. Op de andere locaties waar in nieuwbouw bedrijfsruimte/BOG-MOG-units (onder woningen) is gepland, wordt uitgegaan van marktconforme huren. 13. Zijn er ook mogelijkheden om in de Gaarden en Dreven ook mogelijkheden om een volwaardig buurtcentrum te realiseren? Aan de Dreef is "Pandje 4" gevestigd en deze functie zal ook terugkomen in de nieuwe situatie, waarschijnlijk weer aan De Dreef. Het is een ‘bewonersbedrijf’, een plek waar bewoners dichter bij elkaar worden gebracht door activiteiten te organiseren en faciliteren. Mensen kunnen hier terecht voor een kop koffie, een goed gesprek en het organiseren en bijwonen van een activiteit voor de buurt. In Pandje 4 zijn op dit moment een aantal actieve bewoners werkzaam die zich met overtuiging inzetten voor de wijk.

4/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Binnenkort start Servicepunt XL Bouwlust (aan de Eekhoornrade) vanuit deze locatie ook een inloopspreekuur voor de wijkbewoners met ondersteuningsvragen. Staedion en de gemeente zijn in gesprek om een eigen plek voor jongeren ('Jeugdhonk 3.0') te faciliteren en een jeugdhonk te faciliteren in het hart van De Drevenbuurt. In het eerste kwartaal van 2022 zal aan de invulling vormgegeven worden in samenwerking met welzijnsorganisaties, bewoners en jongeren. Buurtactiviteiten in de Gaarden concentreren zich voornamelijk buiten het plangebied rondom de Ambachtsgaarde en de brede buurtschool 'Kleurrijk'. Dit gebouw faciliteert ook tal van andere buurtactiviteiten. In de Zichten wordt hier vorm aangegeven binnen het Ruimzicht-concept. Hier komt het programma waarbij jongeren kunnen werken, leren, leven en sporten, om vandaaruit met betere papieren en ervaringen de juiste vervolgstappen te kunnen nemen in hun leven. Hier is ook een huisvestingsconcept aan gekoppeld. Binnen dit concept is een centrale ruimte waar niet alleen de jongeren terecht kunnen voor begeleiding maar die ook als een ontmoetingsplek voor de buurt moet dienen. Een plek waar activiteiten samenkomen en waar verbindingen worden gelegd, voor en door de buurt. Binnen het plangebied wordt meer ingezet op ontmoetingsruimtes op complexniveau in de vorm van een collectieve ruimte zoals een ‘buurt huiskamer’.

De collectieve tuinen kunnen ook een belangrijke bijdrage geven aan ontmoeting, met bijvoorbeeld gezamenlijke moestuinen. 14. Welke afspraken zijn/worden gemaakt met de woningbouwcorporaties en de ontwikkelaar over de hoeveelheid en de prijs voor het afnemen van een parkeerplaats bij nieuwbouwwoningen conform de aangenomen motie RIS 309713? Voor wat betreft het aantal plekken dat moet worden afgenomen zullen Staedion en Heijmans moeten voldoen aan de parkeereis. De concrete afnameprijs is nog niet bekend. Wij verwijzen u naar de afdoening motie ‘Betaalbare parkeerplekken bij geplande (sociale) huur- en (sociale) koopwoningen’ (RIS309713). 15. In het projectdocument wordt gesteld dat de gemeente met Staedion in gesprek gaat om te bepalen of het haalbaar is om de te handhaven bebouwing mee te nemen in de marktbenadering van de warmteleverantie. Wat gebeurt er als dit niet mogelijk is? Als het niet lukt om de particuliere woningen aan te sluiten op de warmteleverantie, blijven deze vooralsnog op gas aangesloten. 16. Hoe wordt er uitvoering gegeven aan de motie “Laat mensen met fluctuerende uitkomsten niet buiten de sociale boot vallen”? (RIS 390754) Zie afdoening motie ‘Laat mensen met fluctuerende uitkomsten niet buiten de sociale boot vallen' (RIS 390754) die op 25-1-2022 in het college is behandeld. 17.

“De gronden voor sociale huur worden uitgegeven conform de vastgestelde normgrondprijs. Bij de gronden voor de marktwoningen wordt gewerkt met marktconforme grondprijzen (residuele grondwaarde systematiek).” Welk jaar wordt gebruikt voor de vaststelling van de grondprijzen? Voor beide type grondprijzen hanteren we het jaar van de daadwerkelijke gronduitgifte.

5/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

SP 1.

De aanvraag voor BZK woningbouwimpulsgelden is toegekend, waardoor er een harde deadline voor de start van de bouw is vastgesteld: 10 september 2023. Zijn er behalve deze datum voor de start van de bouw nog andere harde deadlines afgesproken met BZK in ruil voor deze gelden? Zo ja, welke? Subsidievoorwaarden zijn: - starten binnen 3 jaar na beschikking (= 10 september 2023) - de overige bouwwerkzaamheden moeten uiterlijk binnen tien jaren na die datum aanvangen - minimaal 50% van het netto toegevoegde woonprogramma is betaalbaar - 50% cofinanciering door gemeente De aanvraag is ingediend met een programma, businesscase en fasering. Indien de realisatie van het woningbouwprogramma of de randvoorwaardelijke maatregelen in aantallen of fasering afwijken van de projectaanvraag kan de minister op basis van de wijzigingen besluiten om de uitkering aan te passen.

2.

Uit het projectdocument, pagina 8: ‘Ook beleidsmatig bleven er twijfels of het kleine aandeel marktwoningen wat toegevoegd kon worden, wel genoeg impact op de buurt had om hier daadwerkelijk sociaal-maatschappelijke verandering te laten optreden’. Welke concrete argumenten/analyses lagen ten grondslag aan deze twijfels? In de Structuurvisie Zuidwest wordt nader onderzocht wat een kantelpunt is om een goede balans in wijken te behalen en welke woonmilieus we beogen. De Quickscan Veerkracht Den Haag van november 2020 (RIS309055) wijst uit dat boven een bepaald percentage sociale huurwoningen de veiligheid en de leefbaarheid onder druk staan. In de Structuurvisie 2040 wordt in een kansenkaart uitgewerkt wat op wijk- en buurtniveau mogelijk en wenselijk is.

3.

Uit het projectdocument, pagina 11: ‘Voor de sociale huur zit in de uitwerking dus nog een optimalisatie opgaaf om ca. 20 middenhuur of betaalbare koopwoningen om te zetten in sociale huur’. Waarom kan binnen de proefverkaveling niet meteen al aan de 30 procent sociaal worden voldaan? Het totale project is in twee fasen geknipt om te kunnen voldoen aan de subsidievoorwaarden qua tijd en cofinanciering. Het totale project bevat 30% sociale huur, maar bij de knip is deze niet exact evenredig verdeeld over de twee fases. Hier wordt nog een correctie voor doorgevoerd, zodat in beide fasen 30 procent wordt gerealiseerd.

4.

Is 3 slaapkamers het maximale aantal slaapkamers dat de nieuwe sociale huurwoningen voor grote gezinnen zullen hebben? Hoe verhoudt dat zich tot het huidige aanbod? De woningen die bestemd worden voor grote gezinnen (huishoudens van 5 en meer personen) krijgen minimaal 3 slaapkamers.

5.

Uit het projectdocument, pagina 13: ‘Van de actief zoekende huishoudens zijn ongeveer 1,1% een groot gezin’. Is dit een algemene statistiek over woningzoekende huishoudens in Den Haag, of gaat deze statistiek specifiek over de bewoners van de Zichten, Gaarden en Dreven? Hoeveel huurders van de te slopen / renoveren Staedion-woningen in de Zichten, Gaarden en Dreven zijn grote gezinnen? De corporaties stemmen met elkaar de grote vrijkomende woningen af om deze gezinnen te huisvesten. Daarnaast kennen we een rapportage van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH).

6/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Uit de jaarmonitor 2020 Haaglanden (dus niet alleen Den Haag, ook Delft, Zoetermeer, Westland, Wassenaar, Leidschendam etc., zie voor informatie www.socialeverhuurdershaaglanden.nl) blijkt dat de inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden bij 6 en meer personen 84 maanden bedroeg in 2020. Inschrijfduur van alle geslaagde woningzoekenden was 72 maanden. De grote gezinnen hebben wel een hogere slagingskans (15%) dan de regulier woningzoekenden (10%). Dus langere wachttijd maar als er een woning vrij komt wel hogere kans om de woning te krijgen. In Den Haag zijn 45 van de 3.904 geslaagde kandidaten (alle vrijkomende sociale huurwoningen dus niet alleen Staedion) een huishouden van 6 en meer personen bedroeg (1,1%.) In totaal zijn er 629 grote huishoudens van 6 personen en meer op zoek naar een sociale huurwoning. Cijfers van een wachtlijst (aantal ingeschreven woningzoekenden) hanteren we niet per huishoudenomvang. We tellen altijd de actieve reagerende woningzoekenden. Dit zijn er 56.546 in Den Haag. Het aantal grote huishoudens hiervan is 1,1%. 6.

Welke definitie hanteert het college van ‘huurkoop’? Hoe lang blijven deze woningen minimaal een onderdeel van de sociale woningvoorraad? Keren deze woningen na verkoop door de woningeigenaar terug naar de sociale woningvoorraad van Staedion? Welke toelatingseisen gelden er voor huurkoop? In hoeverre zijn deze strenger dan de toelatingseisen voor een reguliere sociale huurwoning? Dit wordt als voorbeeld genoemd van een mogelijke invulling van bijzondere woonvormen (pag. 13 Bijlage 1a Projectdocument). Bij een voorstel voor toepassing hiervan, wordt e.e.a. nader uitgewerkt. In de afdoening motie 'Houd de sociale koopwoningen zo lang mogelijk sociaal’ (RIS309747) is aangegeven op welke wijze de woningen beschikbaar blijven voor de sociale doelgroep.

7.

In hoeverre is het aanbieden van maximaal 8% van de sociale huurwoningen als bijzondere woonvorm noodzakelijk om de businesscase van het project sluitend te krijgen? Of heeft het wel of niet aanbieden van deze woningen als bijzondere woonvorm geen significante financiële consequenties voor het project? Deze mogelijkheid heeft geen significante financiële consequenties voor de businesscase en is puur bedoeld om een meer divers en interessanter woningaanbod te kunnen realiseren, ook voor de mensen die zijn aangewezen op sociale huur. Bijzondere woonvormen dragen vaak bij aan sociale cohesie en een grotere binding met de wijk. Indien het onverhoopt niet lukt dit deel in te vullen met bijzondere woonvormen, zullen dit sociale huurwoningen zijn.

8.

Is er al duidelijkheid over de servicekosten die voor huurders gepaard zullen gaan met het gebruik van inpandige parkeerplekken en parkeerplekken in de collectieve garages? Zo ja, hoe hoog zullen deze maximaal bedragen? Zo nee, wanneer krijgen de bewoners hier duidelijkheid over? Nee, dit wordt tijdens de planontwikkeling geconcretiseerd.

9.

Op welke wijze wordt de toegankelijkheid van deelmobiliteit voor mensen met een laag inkomen en /of schulden in het plangebied gegarandeerd? Voor deelmobiliteit wordt gezocht naar betaalbare vormen vanwege het grote aantal sociale huurwoningen. Het aanbieden van deelmobiliteit met dure, nieuwe en grote auto's is hier geen optie. Hier zijn we mee bezig en dit heeft onze aandacht.

7/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

10. Waarom zullen de collectieve binnentuinen alleen overdag openbaar toegankelijk zijn? Waarom is het bijvoorbeeld niet mogelijk om op zomerse avonden als ‘gast’ gebruik te maken van deze binnentuinen? Wie zal er zorg voor dragen dat de binnentuinen ‘s avonds worden afgesloten? Bewoners hebben altijd toegang tot de binnentuinen. Daarmee ook hun gasten. Ze zijn 's avonds afgesloten juist voor ongenode gasten. 11. In de tabel op pagina 21 wordt gesproken over ‘corporatiegroen’ dat in de nieuwe situatie niet langer zal bestaan. Wat voor groen valt er onder deze categorie? Met 'corporatie groen' wordt gedoeld op de groene ruimtes tussen de complexen die nu in eigendom en beheer van de corporaties zijn. 12. Wat is de beoogde locatie van project Devjo (pagina 29 projectdocument)? Hoeveel mensen komen hier te wonen? Is de raad hier al over geïnformeerd, en zo ja, op welke wijze? In hoeverre conflicteert dit project met de referentienormen voor sport, aangezien er staat dat de tiny houses op een sportterrein worden gebouwd? Het gaat om een initiatief van de Stichting Devjo voor de huisvesting van arbeidsfitte thuislozen. De Devjo participant helpt zelf om zijn eigen tiny house te bouwen in de fabriek bij de leverancier. Wanneer het huisje klaar is wordt deze op een sportvereniging geplaatst en zal de bewoner vrijwilligersuren gaan leveren als tegenprestatie voor het stukje grond.

Hierover zijn gesprekken gaande tussen HKV Ons Eibernest en Devjo. Het gaat om een tijdelijk initiatief aan de rand van het sportterrein bij de Steenwijklaan dat niet conflicteert met de huidige georganiseerde sport. Het gaat in eerste instantie om vijf woningen. Het project is nog in de opstartfase. 13. Wat verstaat men onder de garantie op terugkeer naar ‘een nieuwe woning in de vertrouwde omgeving’ (projectdocument, pagina 29)? Is dat een woning in de eigen straat, de eigen buurt (Zichten, Gaarden of Dreven) of het plangebied? Graag een zo specifiek mogelijk antwoord. Een van de uitgangspunten in de aanpak van de Dreven, Gaarden en Zichten is het feit dat bewoners kunnen terugkeren naar de nieuwbouw mits deze passend is (qua inkomen en gezinssamenstelling). Staedion vraagt haar huurders expliciet tijdens de keukentafelgesprekken of mensen terug willen keren of niet. Als dat het geval is wordt dat gemonitord zodat bij oplevering een passend aanbod gedaan kan worden. Sociale structuren en sociale cohesie spelen daar een belangrijke rol in. Er wordt zoveel mogelijk maatwerk geleverd. In het sociaal plan is een "spijtoptantenregeling" opgenomen zodat mensen achteraf alsnog een beroep kunnen doen op terugkeer.

Bewoners hebben volgens de huisvestingsverordening in hun “tijdelijke” woning geen urgentie De gemeente zal bezien of de huisvestingsverordening aangepast moet worden om deze terugkeer te kunnen borgen. In het overleg tussen gemeente en Staedion wordt ook bekeken op welke wijze ouderen en grote gezinnen kunnen doorstromen wanneer er passende nieuwbouw wordt opgeleverd en de betreffende bewoner nog niet in een actiegebied woont. 14. Waarom staat er in deze passage van het projectdocument niets over de mogelijkheid om bewoners terug laten keren naar een woning in de nabijheid van hun vertrouwde buren, zoals de wethouder WWW veelvuldig onder de aandacht heeft gebracht in de media? In hoeverre is /wordt deze mogelijkheid verankerd in het sociaal plan? Zie hiervoor de afdoening van de motie ‘Behoud sociale cohesie Dreven Gaarden Zichten’ (RIS309751).

8/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

15. Hoe lang blijven de woningen waar de komende tijd planmatig onderhoud wordt uitgevoerd (bijvoorbeeld aan de Barbiersgaarde, Schrijnwerkersgaarde en Erasmusweg) nog minimaal staan? In het projectdocument is een ontwikkelstrategie opgenomen. Uit de ontwikkelstrategie is indicatief uit te halen wanneer volgens de huidige inzichten, welk blok gesloopt wordt. 16. Sommige bewoners hebben een brief ontvangen over een inspectie van de bouwkundige staat van hun woning door de firma Brink. Hierin stond: ‘We gebruiken de informatie van de inspecties voor onderbouwing van de onderhoudsbegroting van de komende jaren. Of Staedion werkzaamheden aan uw woning / wooncomplex gaat uitvoeren hangt onder andere af van deze resultaten.’ Waarom wordt een dergelijke inspectie pas uitgevoerd nadat het voornemen tot sloop is gecommuniceerd? Begrijpt het college dat deze brief tot verwarring heeft geleid bij sommige bewoners? Wat zullen de consequenties van deze inspectie zijn voor bewoners van de Zichten, Gaarden en Dreven? De woningen dienen door Staedion goed beheerd te worden en te voldoen aan de gestelde eisen hiervoor. Hiervoor is onderhoud nodig aan de woningen ook als zij straks gesloopt, gerenoveerd of getransformeerd worden. In de meerjarenonderhoudsplanning dienen er werkzaamheden uitgevoerd te worden. Dat dit samenvalt met de huidige transformatie staat er geheel los van.

De totale gebiedstransformatie beslaat een lange tijd zodat onderhoud altijd nodig blijft. 17. Wat is de definitie van een ‘gekwalificeerd advies’ (projectdocument, pagina 31)? Welke rechten kunnen bewoners hieraan ontlenen? Een ‘gekwalificeerd advies’ is een advies waarvan partijen alleen schriftelijk gemotiveerd mogen afwijken binnen de strakke procedure die hiervoor is omschreven in de 'Wet op het overleg huurders-verhuurder' regelgeving. Als de verhuurder wil afwijken van het advies, deelt de verhuurder binnen twee weken na ontvangst van het advies schriftelijk aan de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) de redenen mee waarom hij het advies geheel of gedeeltelijk niet opvolgt. 18. Hoe groot is het risico dat de reeds begrote middelen voor asbestsanering en bodemsanering niet toereikend zullen zijn? Indien dit het geval is, hoe worden deze extra kosten dan gedekt? In deze fase is een inschatting gemaakt van de saneringskosten m.b.t. bodemverontreiniging op basis van een indicatief bodemonderzoek. Risico's met betrekking tot asbestsaneringen bij de sloop liggen bij de ontwikkelaar. Voor saneringskosten voor een onvoorziene vervuiling is de veroorzaker aansprakelijk. Overschrijdingen van de reservering saneringskosten bodem komen ten laste van reserve Grondbedrijf. 19.

Is er een kans dat er op de twee vervuilde deellocaties in de Dreven geen bouwactiviteiten kunnen plaatsvinden of vertraging zal optreden in bouwactiviteiten? Zo ja, welke concrete consequenties zal dit hebben voor het totale plan? Nee, de aangetroffen vervuiling is niet van dusdanige aard dat dit een belemmering vormt voor de plannen. 20. Wordt er al overgegaan tot sloop voordat definitief bekend is of de ‘stikstofpuzzel’ voor de herontwikkeling van de Zichten, Gaarden en Dreven kan worden opgelost (zie projectdocument, pagina 34)? Zo ja, waarom?

9/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Nee, in het nieuwe planologische kader (bestemmingsplan of omgevingsplan) dat nog opgesteld moet worden, zal aan de hand van nader onderzoek gespecificeerd worden welke maatregelen nodig zijn om te kunnen voldoen aan de gestelde eisen op het gebied van stikstof. Een effectieve maatregel is vermindering van het gasverbruik van het huidige woning bezit. Dit kan door sloop-/nieuwbouw (zoals in Dreven Gaarden Zichten) of afkoppelen van bestaande voorraad. Het nieuwe planologische kader wordt vastgesteld door de raad voor er gestart wordt met de sloop van gebouwen. 21. Hoe groot is de kans dat de ontwikkelambities vanwege een te hoge stikstofdepositie en een gebrek aan mogelijkheden voor mitigerende maatregelen moeten worden bijgesteld? Over die kans is op dit moment nog geen getalsmatige uitspraak te doen. Er zijn wel verschillende mitigerende maatregelen voorhanden waardoor er zicht is op een oplossing. Inzet is erop gericht om de mitigerende maatregelen zodanig in te zetten dat dit niet tot planaanpassing hoeft te leiden en dat we kunnen voldoen aan de gestelde eisen op het gebied van stikstof. 22.

Naar aanleiding van de paragraaf ‘Samenwerkingsvorm’ (pagina 36) in het projectdocument: in hoeverre staan de regels omtrent staatssteun het toe om gronden onder de minimale waarden van de grondprijzenbrief aan een private partij, niet zijnde een corporatie (in dit geval: Heijmans), uit te geven? Welke risico’s brengt dit met zich mee? Er wordt gewerkt met marktconforme uitgifteprijzen. In de Grondprijzenbrief 2021 is vermeld dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen residueel bepaald worden. De (norm)prijzen voor sociale woningbouw werden niet gewijzigd t.o.v. de eerdere Grondprijzenbrief omdat deze prijzen nog marktconform zijn. De sociale woningen worden in dit project aan een corporatie uitgegeven. Voor de niet-sociale woningen wordt conform de Grondprijzenbrief gehandeld. Wel is er is sprake van compensatie van een grondexploitatietekort met overheidsmiddelen. Het deel van het exploitatietekort dat aan het Staedion programma is toe te wijzen is vrijgesteld van aanmelding van de Europese Commissie. Het deel van het tekort dat is toe te wijzen aan het marktprogramma dient zekerheidshalve aangemeld te worden bij de Europese Commissie ter goedkeuring gelet op de feiten en omstandigheden in dit specifieke project alsook het belang daarvan. Het traject van aanmelding wordt in gang gezet (zie p. 37, paragraaf 10.4 van het Projectdocument). 23.

Met betrekking tot staatssteun / aanbestedingsregels (p. 37 / 38 projectdocument): wat zouden de juridische en de praktische consequenties voor het project zijn als er na publicatie blijkt dat ook een andere marktpartij behalve Heijmans belangstelling heeft en over de mogelijkheden beschikt om de uitgegeven gronden te herontwikkelen? Hier zal worden bedoeld de publicatie die dient te worden gedaan als gevolg van de recente uitspraak van de Hoge Raad inzake Didam-Montferland. Deze publicatie dient te worden gedaan omdat in de uitspraak wordt gesteld dat een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend dient te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. In de publicatie zal de gemeente motiveren waarom naar haar oordeel op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts de beoogde gegadigde in aanmerking komt. De gemeente laat zich hieromtrent (extern) adviseren. De verwachting is dat de gemeente in deze casus, conform de criteria, met de nu beoogde partijen een contract kan aangaan. Wanneer derden hiertegen zouden ageren is de verwachting derhalve dat dit geen succes zal hebben.

10/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

24. Kan het college een link / nummer verschaffen van de concrete uitspraak van de Hoge Raad waar op pagina 38 van het projectdocument naar verwezen wordt? Kan men tevens aangeven wat de Hoge Raad verstaat onder ‘objectieve, toetsbare en redelijke criteria’ waaruit zou blijken dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor aankoop? Hierbij de link naar de uitspraak: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1778 Het ECLInummer is de manier waarop je op de site van de rechtspraak snel bij deze uitspraak uitkomt. Dat nummer is ECLI:NL:HR:2021:1778 Het antwoord daarop is niet zo makkelijk te geven, het betreft een zeer recente uitspraak van de Hoge Raad. De uitspraak houdt een koerswijziging in en is een eerste beweging in een nieuwe richting. Verdere handvatten kunnen er in de jurisprudentie dan ook niet snel gevonden worden. De uitspraak zelf bevat geen nadere uitwerking van de "objectieve, toetsbare en redelijke criteria". In dit soort gevallen laat de gemeente zich extern adviseren. De stand van zaken op dit punt is opgenomen in de juridische notitie die bij het projectdocument is gevoegd onder het kopje "Verplichte mogelijkheid mededinging bij gronduitgifte".

Kortweg komt de stand van zaken neer op het volgende: "Wel meent de Hoge Raad dat onderhandse gunning mogelijk is als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Naar verwachting verzet de uitspraak van de Hoge Raad zich niet tegen het sluiten van de SOK. In het onderhavige geval beschikt Staedion over de gronden/huidige erfpachtrechten. Staedion is niet gebonden aan het bestuursrechtelijke gelijkheidsbeginsel. Het feit dat de Gemeente Den Haag hier nieuwe erfpachtrechten kan uitgeven is uitsluitend omdat Staedion daaraan medewerking verleent. Wel dient er (zeer) waarschijnlijk een publicatie te worden vormgegeven. Nu dit een van de eerste projecten is waarin deze nieuwe jurisprudentie een rol speelt, wordt dit nader afgestemd met de juridische adviseurs. 25.

Kan het college aangeven waar de publicatie die waarschijnlijk moet worden vormgegeven zal worden gedaan (Staatscourant? Tendernet?) ? Wat behelst deze publicatie globaal en naar welke achterliggende besluiten/stukken zal deze verwijzen (samenwerkingsovereenkomst? projectdocument?)? Deze publicatie zal geschieden op basis van de (recente) uitspraak van de Hoge Raad inzake Didam-Montferland van 26 november 2021. De uitspraak stelt niet waar gepubliceerd moet worden. In de uitspraak wordt gesteld dat het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. De gemeente zal dit in acht nemen en houdt de ontwikkelingen bij andere gemeenten, handreikingen van het Rijk etc. in de gaten. De gemeente zal zich omtrent de publicatie indien nodig tijdig nader laten adviseren.

11/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

In de publicatie dient de gemeente te motiveren waarom naar haar oordeel op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De gemeente zal in de publicatie in ieder geval refereren aan de (voorgenomen) samenwerkingsovereenkomst. 26. Heeft Staedion voorafgaande aan de samenwerking met Heijmans op dit project nog andere marktpartijen de mogelijkheid geboden om de marktwoningen te ontwikkelen? Heeft of zal er bijvoorbeeld een marktconsultatie plaatsvinden? Zo nee, waarom niet? Woningcorporaties zijn niet (EU-)aanbestedingsplichtig, zoals de gemeente dat is. Staedion wenst echter wél een objectief inkoopproces te doorlopen en heeft in 2018 een selectie gehouden. Daarbij is de keuze voor Heijmans Vastgoed als samenwerkingspartner in deze gebiedsontwikkeling gemaakt. 27. Is er een harde terugkeergarantie voor sportvereniging De Kameleon wanneer hun huidige locatie moet wijken voor woningbouw? Zo ja, hoe wordt deze garantie vormgegeven? Uitgangspunt is dat er een nieuw onderkomen voor De Kameleon gerealiseerd of gevonden moet zijn, in of nabij het plangebied, voor de huidige locatie beschikbaar komt voor herontwikkeling. Overigens is dit pas in fase 2, dus na 2030. Dit is onderdeel van de opgave van Dreven-Gaarden-Zichten. 28.

Hoe gaat men concreet waarborgen dat er voldoende ruimte in het maatschappelijk- / bedrijfs onroerend goed beschikbaar blijft voor kinderdagverblijven en buitenschoolse opvang en deze ruimtes niet verhuurd worden aan andere belangstellenden? De verwachting is dat met toenemen van huishoudens met een hoger inkomen en een hogere arbeidsparticipatiegraad de behoefte aan kinderopvang ook zal toenemen. De uitbreiding van het programma van de BOG/MOG-ruimtes in de plannen, zowel in renovatieprojecten (o.a. aan De Dreef en Het Zicht ) als in nieuwbouw, zijn mede bedoeld om in de naar verwachting toenemende vraag naar dit soort voorzieningen te kunnen voorzien. Deze voorzieningen zijn van groot belang voor de leefbaarheid in de buurten en daar zal altijd voldoende ruimte voor worden gereserveerd. 29. Hoe groot is het tekort aan sporthallen / zwembaden voor het plangebied momenteel, rekening houdende met de referentienormen? Hoe groot is het tekort na de voltooiing van fase 1 van de herstructurering? Het eerste uitvoeringsbesluit loopt tot 2030. Vóór die tijd is, naar het zich nu laat aanzien, nog geen extra sporthal nodig in het plangebied. Indien de behoefte voor Zuidwest al voor 2030 groot is, kan een aanpassing van de fasering worden overwogen. Bij ontwikkeling van een sporthal sluiten we overigens waar mogelijk aan op ontwikkeling van een VO-school.

Voor wat betreft (nieuwbouw van) zwembaden wordt nog onderzoek verricht. Er bestaat enige krapte aan beschikbaar zwemwater in Den Haag. De behoefte aan extra zwemwater zal met de groei in de gebiedsontwikkelingen groter worden en daardoor ontstaat draagvlak voor uitbreiding of (vervangende) nieuwbouw van zwembaden. In het IHP Sport, dat binnenkort naar de raad wordt gestuurd, wordt dit nader uitgewerkt en onderbouwd. 30. Waarom zijn er, gezien de plannen voor 10.000 extra woningen in Zuidwest, nog geen plannen voor een extra Centrum voor Jeugd en Gezin in Zuidwest? Vanuit het stadsdeel is aangegeven dat hier voor de eerste fase (uitgaande van desbetreffend aantal woningen) nog geen behoefte aan is. In Den Haag zijn acht Centra voor Jeugd en Gezin (CJG). Twee hiervan zijn in Escamp.

12/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

31. In hoeverre is de bouw van solitaire torens in de Dreven (zie pagina 30 beeldkwaliteitsplan) verenigbaar met de nota Eyeline Skyline? Een aantal nieuwe torens worden onderdeel van een bouwblok en voldoen aan de uitgangspunten van de Eyeline Skyline. De drie solitaire torens langs de Erasmusweg zoals zichtbaar op blz. 30 zijn bestaande torens in particulier bezit en vormen geen onderdeel van de planvorming maar passen in dat beeld. 32. Wanneer krijgt de raad de definitieve afdoening van de motie ‘Tweede verhuisvergoeding voor terugkeerders’ (RIS307689)? De motie wordt afgedaan voor behandeling van het projectdocument in de commissie. 33. In het tussenbericht over deze motie wordt gesproken over wettelijke beperkingen om een vergoeding per verhuisbeweging toe te kennen. Welke ruimte in de wet- en regelgeving is er om toch een meer ruimhartige vergoeding toe te kennen aan bewoners die vanuit een reguliere woning dan wel een wisselwoning willen terugkeren naar een van de drie buurten (en dus twee keer moeten verhuizen om te kunnen terugkeren)? Zie hiervoor de afdoening van de motie ‘Tweede verhuisvergoeding voor terugkeerders' (RIS307689). 34.

Waarom kunnen huurders in Morgenstond wel voorafgaande aan de actiegebiedaanwijzing een verhuisvergoeding krijgen en bewoners van de Zichten, Gaarden en Dreven niet (zie ook RIS310607)? De regels over het verstrekken van een "verhuisvergoeding" zijn wettelijk vastgelegd. Staedion volgt deze wettelijke kaders. Hierbinnen heeft een huishouden recht op een verhuisvergoeding bij een gedwongen verhuizing. De verhuizing kan als gedwongen worden beschouwd vanaf het moment van actiegebiedaanwijzing. Als een corporatie in bijzondere gevallen ervoor kiest om buiten de geldende regels toch een vorm van vergoeding te verstrekken, vooruitlopend op een gedwongen verhuizing, is dit invulling van een stuk eigen beleidsvrijheid van corporaties. 35. Wanneer kan de raad de samenwerkingsovereenkomsten met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte tegemoet zien? De samenwerkingsovereenkomst ziet toe op de totale gebiedsontwikkeling, dus zowel vastgoedontwikkeling als inrichting openbare ruimte. Binnen de samenwerking is de gemeente verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Bij het projectdocument zit een schetsontwerp voor de openbare ruimte voor de Zichten. De schetsontwerpen voor de Dreven en de Gaarden zijn nog in bewerking. 36.

Hoeveel waardevolle bomen denkt men in het gehele plangebied te kunnen behouden en hoeveel gaat de verplanting van bomen naar verwachting kosten? In het SO Openbare Ruimte voor De Zichten is een bomenbalans opgenomen. Hieruit blijkt dat er in De Zichten (inclusief De Stede) 228+44 bestaande bomen kunnen worden behouden. Een dergelijke bomenbalans voor Dreven en Gaarden volgt zo spoedig mogelijk. In de raming is geen aparte post opgenomen voor verplanten van bomen, maar een generieke post voor alle kosten aan bomen. 37. Hoe hoog zullen de torens in de Zichten maximaal zijn? De drie hoge torens langs de rand van de buurt aan de zijde van het sportpark zullen 35-70m hoog zijn. De torens langs de rand van de buurt, aan de zijde van het revalidatiecentrum, zijn 35-50m hoog.

13/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

38. Hoe wordt de betaalbaarheid van de bedrijfsruimten in bijvoorbeeld Ruimzicht gegarandeerd, gezien het feit dat de ondernemers die nu actief zijn in de wijk veel waarde hechten aan de betaalbaarheid? In de plinten met BOG/MOG-ruimtes waar (casco) renovatie gepland is, zoals aan de blokken aan De Dreef, Het Zicht (even-zijde), Ruimzicht en Bierbrouwersgaarde, wordt uitgegaan van een gemiddeld lager huurniveau. Hierdoor kunnen er hier (niet-commerciële) zorgpartijen en andere maatschappelijke bedrijven en voorzieningen met een lage huur-draagkracht gevestigd worden. Op de andere locaties waar in nieuwbouw bedrijfsruimtes of BOG/MOG-ruimte (onder woningen) zijn gepland, wordt uitgegaan van marktconforme huren en is het aanbod meer op commerciële gebruikers gericht. 39. Wat gaan Staedion en de gemeente concreet met de meest voorkomende zorgen uit de participatie doen (denk aan de hoogte van de servicekosten, parkeerkosten, de grootte van en het aantal slaapkamers, etc.)? Wanneer wordt dit duidelijk? Staedion trekt intensief samen op met bewonersgroepen en huurdersvereniging en waar mogelijk worden de wensen geïmplementeerd in de bouwplannen. De opgehaalde input over de woningen wordt meegewogen bij de bouwplanontwikkeling en bepaling van de eisen aan het Staedion programma. Op dit moment is nog niet bekend hoe hoog precies de bijkomende kosten zullen worden voor huurders.

In de planontwikkeling wordt wel rekening gehouden met het gebruik van onderhoudsarme materialen om onderhoudskosten laag te houden, en worden woningen voorzien van goede thermische isolatie, PV-panelen en WKO-installatie. Hierdoor zullen kosten voor energie aanmerkelijk lager komen te liggen dan bij bestaande woningen. Er is grote aandacht voor het betaalbaar houden van parkeeroplossingen. 40. Hoeveel eigen parkeerplekken komen er gemiddeld per huishouden in de nieuwbouwcomplexen? Kunt u dit tevens opsplitsen per woningtype (sociaal, vrije sector, koop)? Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de nieuwe Nota Parkeernormen. Hierbij is onderscheid gemaakt naar woningtype, woninggrootte en huur/koop. De norm varieert tussen de 0,4 en 1,0 parkeerplaats per woning voor bewoners. Voor de exacte verdeling wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen. Daarnaast wordt per woning rekening gehouden met 0,15 bezoekersparkeerplaatsen. Op dit moment wordt daarnaast uitgegaan van circa 40% deelmobiliteit voor bewoners. Dat betekent globaal dat de normen uit de parkeernota met circa 40% verlaagd worden, maar hiervoor in de plaats voorzien wordt in het aanbod van deelmobiliteit. 41.

Mochten er minder parkeerplekken in een complex zijn dan huishoudens die in het bezit zijn van een auto, hoe wordt dan besloten wie er in aanmerking komt voor een parkeerplek? Elk complex moet qua bewoners-parkeren voldoen aan de parkeernorm, waarbij een deel van het parkeren ook opgelost mag worden in een collectieve gebouwde voorziening buiten het complex. Binnen de gebouwde voorzieningen wordt op basis van de parkeernormen een verdeling gemaakt tussen de parkeerplaatsen voor koop en huur. Verdeling van parkeerplaatsen op eigen terrein is een zaak van de VVE/verhuurder en niet van de gemeente. Het parkeren op straat is straks alleen mogelijk voor bezoekers en bewoners van de te handhaven/renoveren complexen.

14/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

42. Indien Staedion en de gemeente voor een of meerdere deelplannen toch besluiten of genoodzaakt zijn met een andere marktpartij in zee te gaan dan Heijmans, hoe worden deze partijen dan betrokken bij de projectorganisatie? Hier zijn nog geen afspraken over gemaakt, maar hierover zullen de partijen in overleg treden als de situatie zich voordoet. 43. Waarom vallen de renovatieprojecten buiten de scope van de gemeentelijke grondexploitatie? Wat gebeurt er met de grond waarop de objecten die gerenoveerd gaan worden zich bevinden? Bij de sloop-nieuwbouw doet Staedion afstand van haar erfpachtrechten en worden er nieuwe erfpachtrechten uitgegeven voor het nieuwe vastgoed. De renovatiepanden zijn van Staedion en blijven van Staedion. De erfpachtrechten blijven dus van Staedion. Hiermee zijn ze dus geen onderdeel van een gemeentelijk grondexploitatie. 44. Als de renovatieprojecten buiten de scope van de gemeentelijke grondexploitatie vallen, wie draagt dan de eventuele tekorten en risico’s hierop? Kan de raad hier een financiële onderbouwing van krijgen die minstens zo gedetailleerd is als de onderbouwing die is gegeven voor de sloop-nieuwbouwopgave? Staedion voert voor eigen rekening en risico de renovaties uit zodra daar voldoende financiële dekking voor is. Hier is geen gemeentelijke financiële onderbouwing van. 45.

Krijgt Staedion ook een bijdrage voor het (tijdelijk) uitplaatsen van de huurders van de renovatiecomplexen? Zo ja, hoe hoog bedraagt deze bijdrage en waar komt deze vandaan, met oog op het feit dat de renovatieprojecten buiten de grondexploitatie vallen? Nee, de renovatiepanden zijn geen onderdeel van de grondexploitatie. 46. Kan het college een omschrijving geven van het huidige gebruik van alle te handhaven kavels op afbeelding 2.1 van de openbare grondexploitatie, evenals het beoogde toekomstige gebruik? De kavels zijn allemaal in gebruik voor de functie wonen en zullen dit ook blijven. De twee complexen langs de Dreef bevatten een commerciële plint waar in de nieuwe situatie ook voorzien is in maatschappelijk en bedrijf onroerend goed. 47. Hoe zit het met de terugkeermogelijkheden voor bewoners die in de renovatiecomplexen wonen? Kunnen zij wel naar hun eigen woning terugkeren? En blijven deze woningen allemaal in het oorspronkelijke prijssegment? Dit wordt t.z.t. op complexniveau bij de planvorming verder uitgewerkt. Voor alle bewoners geldt een terugkeergarantie maar of dit in hetzelfde complex is hangt af van het type renovatie. 48. In de openbare grondexploitatie staat dat gebouwd parkeren ertoe leidt dat de bouwkosten hoger liggen dan de marktwaarde.

Kan het college specifieker zijn over deze kosten? Betreffen het kosten van de parkeergarages zelf of de gehele complexen (dus inclusief woningen) waarin deze garages zich bevinden? Wat bedoelt men concreet met ‘financiële optimalisatie’? Wat zou dit in de praktijk betekenen, bijvoorbeeld voor het woningbouwprogramma en de leefbaarheid? Wat zouden de voor- en nadelen zijn van een dergelijke optimalisatie? Waarom staan in deze paragraaf geen bedragen genoemd, zoals wel bij de paragraaf over de beeldkwaliteit het geval is?

15/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Het beleid schrijft voor dat alleen bezoekers-parkeren nog op straat mag plaatsvinden en dat bij nieuwbouw het parkeren in gebouwde parkeervoorzieningen moet plaatsvinden. Aangezien de huuropbrengsten van parkeerplaatsen in Den Haag zeer laag zijn (€ 40- €60 per maand) betekent het dat de exploitatie van een parkvoorzieningen negatief zal uitvallen, anders gezegd de bouwkosten van een parkeergarage (€ 20.000 - € 30.000 per PP) kunnen niet worden opgebracht uit de onzekere huuropbrengsten. Dit geldt zowel voor de parkeervoorzieningen onder de woongebouwen als de zelfstandige parkeervoorzieningen. Financiële optimalisatie betekent dat we onderzoeken of er een parameter is waarmee we kunnen bewegen om fysiek hetzelfde of een vergelijkbaar resultaat te kunnen halen waarbij er financieel een betere uitkomst ontstaat. Hierbij staan geen bedragen genoemd omdat we daar nog geen inzicht in hebben en er vele parameters zijn waar je aan kunt draaien; om deze allemaal uit te werken in dit stadium zou te ver gaan. Voor een deel van de Zichten zitten we echter inmiddels op het niveau van een uitgewerkt SO waarbij je kunt concluderen wat de effecten zijn van de eisen vanuit het beeldkwaliteitsplan op de bouwkosten. 49.

In hoeverre verwacht men overall dat er door middel van optimalisaties een gunstigere residuele grondwaarde kan worden behaald? Kan men dit kwantificeren? Welke invloed zou dit bijvoorbeeld hebben op de financiële tabel in de openbare grondexploitatie? En welke programmatische gevolgen zullen deze optimalisaties hebben? Dit moet nog onderzocht worden. Deze berekening is gemaakt op basis van de eerste plannen met een doorkijk van 10 jaar en heeft geresulteerd in een haalbare businesscase met daarbij de opmerking dat op een aantal vlakken nog een optimalisatie mogelijk zou moeten zijn. Voor de grote betaalbare woningen is dit echter op basis van een wens van de raad waarbij deze grote woningen binnen de gewenste prijsklasse een negatieve grondwaarde hebben. Per deelgebied zullen we telkens zoeken naar de meest optimale invulling binnen alle kaders en vervolgens de dan van toepassing zijnde grondwaarde berekenen. PvdD 1.

Kan het college alsnog de nota van 7 september 2021 met als onderwerp ‘Pre-advies beschermd stadsgezicht De Dreven’ aan de raad al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid.

Naar aanleiding van uw verzoek zal het college alle in dit dossier opgenomen informatie, zoals deels reeds zonder geheimhouding met u gedeeld (RIS311080), aan u verstrekken onder het opleggen van geheimhouding. Geheimhouding is hierin noodzakelijk in verband met de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokken natuurlijke personen (art. 10, lid 1, sub d, en art. 10, lid 2, sub e, Wob) en om onevenredige bevoor- of benadeling van de betrokken natuurlijke personen, rechtspersonen of derden te voorkomen (art. 10, lid 2, sub g, WOB). In het bijzonder is het van belang dat het dossier persoonlijke beleidsopvattingen bevat. Het openbaar verstrekken daarvan kan de interne vrije gedachte- en meningsvorming, en daarmee het gevoel van veiligheid binnen de ambtelijke organisatie belemmeren en vormt bij het formele besluit op het WOB-verzoek een grond om openbaarmaking daarvan te weigeren (art. 11, lid 1, WOB). Met betrekking tot de stukken die aan u worden verstrekt onder het opleggen van geheimhouding is nog het volgende van belang. Ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer worden de tot individuele personen te herleiden gegevens gelakt, tenzij het bijvoorbeeld gaat om ambtenaren die uit hoofde van hun functie naar buiten treden.

16/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Verder worden de stukken gelakt op mededelingen c.q. informatie over zaken die geen betrekking hebben op het preadvies beschermd stadsgezicht Drevenbuurt (art. 169 lid 3 Gemwet). U ontvangt de gevraagde informatie onder oplegging geheimhouding zo spoedig mogelijk, nadat in alle zorgvuldigheid de genoemde gegevens zijn weggelakt. 2.

Kan het college alsnog de nota van 5 nov met als onderwerp ‘Agendering cie Ruimte ontbreken preadvies beschermd stadsgezicht De Dreven bij de NvU’ zonder zwartgelakte onderdelen aan de raad al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid. Zie het antwoord op vraag 1.

3.

Kan het college alsnog de nota van 7 nov met als onderwerp ‘Stand van zaken structuurvisie en cultuurhistorische verkenning Zuidwest’ zonder zwartgelakte onderdelen aan de raad al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid. Zie het antwoord op vraag 1.

4.

Kan het college alsnog de presentatie: ‘We gaan bouwen aan een betere buurt’ zonder zwartgelakte onderdelen al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid.

De volledige presentatie is bijgesloten bij het projectdocument (RIS311093, bijlage 8). 5.

Kan het college alsnog de notulen van de Staf Nieuwe Stad van 1 februari 2021, 23 maart 2021, 29 maart 2021, 12 april 2021, 10 juni 2021 en 2 september 2021 zonder zwartgelakte onderdelen aan de raad al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid. Zie het antwoord op vraag 1.

6.

Kan het college alsnog de notulen van de vertrouwelijke Staf Nieuwe Stad van 15 maart 2021 zonder zwartgelakte onderdelen aan de raad al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid. Zie het antwoord op vraag 1.

7.

Kan het college alsnog de mailreeksen die in bijlage 4 zijn genoemd allemaal delen met de raad al dan niet vertrouwelijk sturen? Indien het vertrouwelijk plaatsvindt graag een zorgvuldige onderbouwing van de vertrouwelijkheid per mail. Zie het antwoord op vraag 1.

8.

Aangegeven wordt dat in Mariahoeve sprake is van een beschermd gebied. Kan het college aangeven wat precies is beschermd in Mariahoeve en waar dat in is geborgd? Mariahoeve heeft geen status als rijks- of gemeentelijke beschermd stadsgezicht. Wel is het gebied door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed gekwalificeerd als één van 30 wederopbouwgebieden in Nederland die vanwege hun cultuurhistorische waarden van nationaal belang zijn. In 2016 is een intentieverklaring getekend (ook door Den Haag) waarin afspraken staan om rekening te houden met de bijzondere cultuurhistorische kernkwaliteiten van de gebieden.

17/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

Zie ook de volgende informatie: • https://www.cultureelerfgoed.nl/onderwerpen/wederopbouw/wederopbouwgebieden • Intentieverklaring Toonbeelden van de Wederopbouw | Publicatie | Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed 9.

Aangegeven wordt dat er een verschil is tussen Mariahoeve en Dreven aangezien Mariahoeve is aangewezen op een kaart (visie erfgoed). Kan het college aangeven welke status die kaart heeft en welke bescherming die biedt? Een vermelding op deze kaart, met de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed benoemde 30 wederopbouwgebieden van nationaal belang, resulteert niet in een beschermde status. Deze kaart heeft geen status maar is een hulpmiddel voor gemeenten om de kernkwaliteiten van wederopbouwgebieden en -gebouwen te behouden en waar mogelijk te versterken. Zie ook de volgende informatie: • https://www.cultureelerfgoed.nl/onderwerpen/bronnen-en-kaarten/overzicht/kaartwederopbouwgebieden

10. Kan het college uitgebreid uitleggen waar het verschil van inzicht bestaat tussen de welstandscommissie en het college over het slechts bekijken van 2 opties? Klopt het dat maar 2 opties uitvoerig zijn uitgewerkt? Er zijn vier varianten onderzocht met stedenbouwkundige uitwerking, haalbaarheidsberekeningen en toetsing op beleidsmatige wenselijkheid bij zowel de gemeente als eigenaar Staedion. 1 - De oorspronkelijke variant (670 woningen extra) 2 - De “tuinstad max.” variant (netto 620 woningen extra) 3 – De” tuinstad min.” variant (netto 350 woningen extra) 4 – De “verdichte variant” (huidige plan, netto toevoeging 1600 woningen) Zie voor een uitgebreide toelichting RIS311095, Bijlage 3. 11. De welstandscommissie geeft aan “Opties tussen deze twee uitersten – renovatie van de bestaande bebouwing versus bijna volledige sloop en nieuwbouw – heeft de commissie niet gezien en maken ook geen deel uit van de bijlagen bij de voordracht tot intrekking”. Waarom zijn deze opties niet met de commissie gedeeld? In 2019 zijn concepten van de oorspronkelijke variant getoond in de Welstand- en Monumentencommissie. Omdat deze variant volgens de afdeling Monumentenzorg te veel afbreuk deed aan de waarden van het beschermd stadsgezicht zijn de 'tuinstad min.' en 'tuinstad max.' varianten ontwikkeld.

De 'tuinstad max.' ging vanuit cultuurhistorisch oogpunt nog te ver maar was ook financieel en programmatisch voor Staedion niet wenselijk. Omdat alle partijen de voorkeur van de 'tuinstad min.' variant hadden boven de 'tuinstad max.' is de max-variant nooit behandeld in de Welstand- en Monumentencommissie. Omdat in al deze varianten niet kon worden voldaan aan (een combinatie van) de gestelde uitgangspunten m.b.t. stedenbouwkundige kwaliteit, haalbaarheid, terugkeergarantie voor alle bewoners, het toevoegen van sociale en betaalbare woningen aan de Haagse woningvoorraad en het streven naar een gezondere verhouding tussen sociaal en marktwoningen, is de 'verdichte variant' ontwikkeld. Zowel de 'verdichte variant' als de 'tuinstad min.' variant zijn in 2020 getoond in de Welstand bij de besprekingen van de weging tussen de varianten.

18/51

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252805

12. Waar kan de uitgebreide uitwerking van de verschillende opties (naast de 2 steeds genoemde) worden gevonden met het aantal woningen, de kosten en de ruimtelijke effecten? Dit zijn ambtelijke verkenningen die niet openbaar gemaakt zijn omdat ze bij wegingen in eerdere fases van de planontwikkeling zijn afgevallen. 13. Waarom is niet eerst een wijkvisie opgesteld, zoals de welstandscommissie adviseert? De stedelijke wijkvisie zoals de Welstand omschrijft is de structuurvisie Zuidwest. Toen de keuze werd gemaakt om een gebiedsvisie Zuidwest op te stellen liepen de initiatieven om in te grijpen in Dreven, Gaarden en Zichten al. Er is bewust gekozen om deze niet stil te leggen in afwachting van een visie, maar deze twee planprocessen parallel op te laten lopen (zie ook RIS302569 en RIS305714). De urgentie in de buurten is dusdanig groot dat een opeenvolgende planontwikkeling onverantwoord lang zou duren. Door de planvorming op de twee verschillende schaalniveaus gelijk op te laten lopen is de kans benut om de plannen elkaar te laten versterken. Het beleidsvormende werk op een groter schaalniveau dan DrevenGaarden-Zichten biedt enerzijds de mogelijkheden om veel verder te kijken dan het project zelf, en anderzijds gaf de gedetailleerdere uitwerking van Dreven-Gaarden-Zichten direct inzicht in de praktische implicaties van de keuzes die gewogen werden bij de vorming van de visie.