RIS311091 Bijlage 1
Tekst van het document
mensen die zich hier als bewoner willen vestigen. Met de mobiliteit van bedrijven, werknemers en
de woning vóór 2020 te zijn opgeleverd. Deze woonruimten kunnen in aanmerking komen voor een
26 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 27
onttrekkingsvergunning, omdat er als gevolg van de fors toegenomen druk op de woningmarkt in de afgelopen tien jaar door de gemeente verdere maatregelen zijn genomen. Zo heeft de gemeente actiever gehandhaafd op het verbod op woningonttrekking zonder vergunning om de woningvoorraad te beschermen. Ook zijn in de afgelopen tien jaar fors meer nieuwbouwwoningen bijgebouwd. Vanwege al deze maatregelen is er in beperkte mate extra ruimte gekomen om, gelet op de stijgende logiesbehoefte, woningen om te zetten naar logies. Voor de verruiming van verblijfsruimte met logiesfunctie ten behoeve van short stay, waarvoor een onttrekkingsvergunning mogelijk kan worden verleend, gaat het concreet om woonobjecten die direct na oplevering vóór 2020 als woonruimte in gebruik zijn genomen voor logiesdoeleinden én nooit beschikbaar zijn geweest voor bewoning. Dit geldt dus ook voor objecten die na transformatie opgeleverd zijn als woonruimten. Ook is het van belang dat er geen lopende overtredingen anders dan het aanbieden van logies zijn geconstateerd, of dat er meerdere overtredingen in het verleden hebben plaatsgevonden. Verder zijn de andere gebruikelijke onttrekkingsvoorwaarden van toepassing en moeten de gebouwen qua bouwkundige eisen geschikt zijn voor een logiesfunctie.
In de gevallen waar de eigenaren kunnen bewijzen dat zij voldoen aan de bovenstaande voorwaarden, onderzoeken we of het mogelijk is om tot een maatwerkoplossing te komen. Indien dit mogelijk is, en de afweging van de bescherming van de woningvoorraad vanwege de druk op de woningmarkt dit toelaat, werken we mee aan een verandering van de woonfunctie naar een logiesfunctie met bijbehorende vergunningen. Het inzetten van een dergelijk traject voor het verlenen van een onttrekkingsvergunning heeft geen gevolgen voor de invordering van al verbeurde dwangsommen en opgelegde boetes. Immers, als een woonobject in het verleden voor logiesdoeleinden werd gebruikt, was daarvoor altijd al een omgevings- en onttrekkingsvergunning noodzakelijk. Juist door eerdere actieve handhaving op het verbod tot woningonttrekking en andere maatregelen is de gemeente nu in staat om medewerking te verlenen aan beperkte mogelijkheden van woningonttrekking. De stad kan zich, door de eerder genoemde maatregelen, een afgewogen balans permitteren tussen het beschermen van de woningvoorraad en het voorzien in tijdelijke verblijf behoefte in het kader van short stay. Gelet op veranderde marktomstandigheden met een toenemende vraag naar short stay maakt de gemeente, door middel van maatwerk, nu een nieuwe afweging bij vergunningaanvragen die voldoen aan de bovenstaande voorwaarden.
De algemene weigeringsgronden blijven eveneens van toepassing. Zo zal ook worden gekeken of er in de afgelopen vier jaar gebruik van de woonruimte is geconstateerd, dat heeft geleid tot een onaanvaardbare inbreuk van het woon- en leefmilieu in de directe omgeving van de woonruimte. Als er in het verdere verleden veelvuldig meerdere situaties zijn ontstaan waarbij die inbreuk heeft plaatsgevonden kan dit eveneens tot een afwijzing leiden. De leefbaarheid van de stad is van groot belang en kan er dus toe leiden dat de onttrekkingsvergunning wordt geweigerd, als bij de gemeente een vermoeden bestaat dat verlening deze leefbaarheid in het geding brengt.
28 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 29
3. Woningonttrekking Onder woningonttrekking wordt verstaan: ieder gebruik van een woning anders dan wonen. Woningonttrekking (geheel of gedeeltelijk) zonder onttrekkings vergunning is verboden. Gezien de grote druk op de Haagse woningmarkt is deze maatregel van groot belang voor alle categorieën woningen in alle wijken van Den Haag.40 Er zijn verschillende vormen van woningonttrekking denkbaar, zo zijn er voorbeelden bekend van woningen die worden gebruikt worden voor logies, als kantoor, als (opslag voor) winkels, hennepkwekerijen, prostitutie of horeca-activiteiten. Wanneer een bestemmingsplan aangeeft dat dit gebruik niet valt onder de bestemming wonen, is er sprake van gebruik anders dan wonen. Met de introductie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte is een duidelijke grens tussen logiesgebruik en toeristische verhuur extra belangrijk. Zo is er bijvoorbeeld bij het gebruik van een pied-à-terre, een onderscheid te maken tussen het verhuren óf bezitten van een tweede woning. In beide gevallen staan er op het adres van deze woning helemaal geen bewoners ingeschreven in de BRP. Wanneer men een pied-à-terre verhuurt zonder dat de huurder zich op het adres van die woning als bewoner inschrijft, valt dit gebruik van pied-à-terre onder de definitie van toeristische verhuur, volgens de Wet toeristische verhuur van woonruimte (zie paragraaf 2.4).
Een gekochte pied-à-terre wordt gezien als onttrekking van de woning aan de woningvoorraad. In beide gevallen wordt de woning niet bewoond en is de woning niet meer beschikbaar voor bewoning. Het gebruik van een woning voor logies heeft invloed op het woon- en leefmilieu van het betreffende pand. In dit hoofdstuk gaan we uitsluitend in op het gebruik van een woning voor pied-à-terre, waarbij de eigenaar de woning zelf gebruikt als tweede woning en er dus sprake is van woningonttrekking. Ook beide vormen van short stay worden in Den Haag gezien als een vorm van woningonttrekking, zie paragraaf 2.6.
3.1 Maatschappelijke context De hoge druk op de woningmarkt in Den Haag benadrukt het belang van het behouden van de samenstelling van de woningvoorraad. Er dient wel altijd een afweging te worden gemaakt tussen behoud van woningen om in te wonen en het gebruik dat de woningeigenaar voor ogen heeft. Het verbod op het onttrekken van een woning voor ander gebruik is in zekere zin een inbreuk op het eigendomsrecht. Dit is echter een geoorloofde inbreuk als dit gebeurt vanwege de hoge druk op de woningmarkt en het maatschappelijk belang van leefbaarheid.41
30 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 31
Een woning krijgt in een bestemmingsplan de bestemming wonen. Bij de totstandkoming van een
• Ook wanneer er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een
bestemmingsplan wordt inspraak geleverd door alle belanghebbenden in Den Haag. Dit betekent
Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de onttrekkingsvergunning, zal de
dat verschillende afwegingen, voor een groot deel vanuit leefbaarheid, leiden tot de keuze voor de
onttrekkingsvergunning niet worden toegekend.
bestemming wonen. Vanuit leefbaarheid bestaat er een bezwaar tegen het gebruik van een woning voor andere doeleinden. Zo is het gebruik van een woning voor (opslag van) een winkel, een
Ondanks de druk op de Haagse woningmarkt zal gebruik van pied-à-terre (koop), net als voor
hennepkwekerij, prostitutie of horeca-activiteiten van invloed op het directe woon- en leefmilieu in
toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre, in beperkte mate mogelijk zijn. Voor een
de omgeving van het betreffende pand.
ontheffing gelden verschillende voorwaarden en voorschriften: • Gebruik van een woning anders dan voor wonen is zonder vergunning in beginsel absoluut
Er zijn de afgelopen jaren ook veel bedrijfs- en kantoorruimten (terug)getransformeerd naar woningen, er is nu ook grote vraag naar woonruimten.42 Gezien deze trend is het juist ook belangrijk om de bestaande voorraad woningen te beschermen en beschikbaar te houden voor wonen.
verboden, maar voor gebruik als pied-à-terre kan een ontheffing worden aangevraagd; • In een woning die gebruikt wordt als pied-à-terre zijn andere vormen van toeristische verhuur niet toegestaan; • Op het adres van de woning die als pied-à-terre gebruikt wordt, staat niemand als bewoner
Er is recentelijk veel discussie rondom woningonttrekking ten behoeve van logies. Op het gebied van logies is er een stijgende behoefte geconstateerd. In het nieuwe hotelbeleid zal worden 43
aangegeven wat de behoefte is aan toekomstige logiesaccommodaties. Daarbij wordt uitgegaan van de Strategie Toerisme44 en de Economische Visie Den Haag+ 203045.
ingeschreven in de BRP. Wanneer een bewoner op het adres staat ingeschreven behoort deze tot de woning tot de woningvoorraad dat in gebruik is om in te wonen; • Het gebruik van de pied-à-terre is uitsluitend toegestaan aan de eigenaar en eventuele leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Geen van de leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden staat als bewoner op het adres in de BRP ingeschreven;
In onderstaande tabel staat het aantal verstrekte woningonttrekkingvergunningen in de afgelopen jaren.
• Aan het aantal personen dat per verblijf in een pied-à-terre aanwezig kan zijn wordt een maximum verbonden. Op het moment dat de woning als pied-à-terre gebruikt wordt dienen de aanwezigen elk over 12 vierkante meter gebruiksoppervlakte te beschikken;
Jaar
Bestemmingswijziging
Sloop
2
-
2011
• De eigenaar van de pied-à-terre staat niet als bewoner op een ander adres in de BRP van de gemeente Den Haag ingeschreven;
2012
2
-
• De ontheffing is aan de eigenaar gebonden en niet overdraagbaar. De ontheffing is uitsluitend
2013
13
2
geldig zolang de eigenaar de pied-à-terre gebruikt als tweede woning. Bij verkoop of verhuring
2014
3
3
vervalt de ontheffing.
2015
3
-
2016
26
2
Bij de vergunningverlening wordt geen rekening gehouden met privaatrechtelijke afspraken die
2017
8
-
zijn gemaakt, bijvoorbeeld vanuit een VvE. Bij de vergunningverlening wordt uitsluitend getoetst
2018
4
-
aan een publiekrechtelijk kader.
2019
2
1
2020
1
-
Naast de voorwaarden zijn er ook redenen waarom een ontheffing geweigerd kan worden: • Als burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimte-
Ondanks het terughoudend verstrekken van een woningonttrekkingvergunningen neemt de druk
voorraad groter achten dan het belang van de aanvrager om de woning als pied-à-terre te mogen
op de woningvoorraad in Den Haag toe. In de meeste gevallen zal er geen onttrekkingsvergunning
gebruiken;
worden verleend. Voor een onttrekkingsvergunning gelden verschillende weigeringsgronden: • Als burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter achten dan het belang van de door aanvrager om de woning te onttrekken; • Als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door de voorwaarden en voorschriften door het onttrekken van de woning; • Als het verlenen van de onttrekkingsvergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
32 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
• Als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door de voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing; • Als het verlenen van de ontheffing zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; • Ook wanneer er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning, zal een vergunning niet worden toegekend.
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 33
3.1.1 Toelichting beleid op woningonttrekking en ontheffing op woningonttrekking ten behoeve van pied-à-terre Een verbod om een woning zonder onttrekkingsvergunning geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning te onttrekken is bij uitstek het middel om te zorgen dat woningen gebruikt worden om in te wonen. De wet heeft ook de bestuurlijke boete als hand havingsinstrumentarium en daarmee kan een beter lik-op-stukbeleid gevoerd worden dan op het bestemmingsplan. Een onttrekkingsvergunning wordt alleen in hoogst uitzonderlijke situaties
4. Bouwkundig splitsen
verstrekt waarbij het belang van het mogelijk maken van het gewenste gebruik van de woning groter is voor de aanvrager dan het belang van het behoud van de woningvoorraad én dit belang
Net als kamerbewoning maakt bouwkundig splitsen (ook wel woningvorming
niet op een andere manier kan worden gediend. Bij deze belangenafweging speelt schaarste een
genoemd) het mogelijk binnen de bestaande woonruimtevoorraad
grote rol.
wooneenheden te creëren voor kleinere huishoudens. Het verschil met
Pied-à-terre is alleen mogelijk met een ontheffing op het verbod om zonder onttrekkings
kamerbewoning is dat er bij bouwkundig splitsen vanuit één zelfstandige
vergunning de woning te gebruiken voor een gebruik anders dan wonen. Er gelden daarbij zeer
woning, meerdere zelfstandige woningen worden gecreëerd. Dat gebeurt
specifieke voorwaarden die erop zijn gericht om het gebruik te beperken tot een tweede verblijfs
doorgaans via een ingrijpende verbouwing. Een bouwkundige splitsing is
object van en door de eigenaar en eventuele leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Wanneer de ontheffing is verleend, mag de woning niet gebruikt worden voor
daardoor niet eenvoudig ongedaan te maken. Voor het bouwkundig splitsen is
toeristische verhuur in welke vorm dan ook. Hiermee wordt voorkomen dat eigenaren een woning
altijd een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning voor de
voor het gebruik als pied-à-terre kopen en vervolgens uit de woningvoorraad onttrokken houden
verbouwing verplicht.
omwille van enig financieel gewin. Wanneer de woning verkocht of verhuurd wordt, vervalt de ontheffing en is de woning weer beschikbaar voor regulier gebruik (wonen). Indien zich een nieuwe eigenaar aandient die de woonruimte als pied-à-terre wenst te gebruiken, dient deze nieuwe
4.1 Maatschappelijke context
eigenaar een nieuwe ontheffing aan te vragen die getoetst wordt aan de dan geldende voorwaarden.
Het bouwkundig splitsen van woningen kan gevolgen hebben voor de leefbaarheid van een buurt.
Dit zorgt ervoor dat woonruimte ook na verkoop door de ontheffing niet permanent aan de
Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare
woningvoorraad is onttrokken.
ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, deze verdwijnen sneller dan dat ze worden bijgebouwd. Aan de andere kant kan bouwkundig splitsen in die gebieden waar de leefbaarheid het toe laat er aan bijdragen dat er meer woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Daarmee kan een deel van de groei van het aantal bewoners opgevangen worden, maar ook bijvoorbeeld worden voldaan aan een kwalitatieve behoefte. Denk aan ouderen die alleen wonen, de woning willen splitsen om kinderen in de buurt te laten wonen. Of in geval van heel grote woningen waarin twee gezinswoningen kunnen worden gecreëerd. Met het verbod op het bouwkundig splitsen wordt opdeling tegengegaan. Tot 1 juli 2019 was er een restrictief beleid ingevoerd ten aanzien bouwkundige splitsingen in kwetsbare g ebieden. Deze gebieden hebben immers overwegend kleine woningen, waar bovendien de leefbaarheid onder druk staat. Voor bouwkundige splitsingen was in deze kwetsbare gebieden een vergunning voor woningvorming op grond van de Huisvestingsverordening verplicht. Vanaf 1 juli 2019 is in heel de stad een restrictief beleid ingevoerd en is er voor alle categorieën woningen in alle wijken van Den Haag een woningvormingsvergunning verplicht.
34 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 35
4.2 Toelichting beleid bouwkundig splitsen
Overzicht omgevingsvergunningen bouwkundig splitsen
Per 1 juli 2019 is een groot aantal gebieden uitgesloten van splitsing. Hier worden geen woning vormingsvergunningen afgegeven. Er mag nog in een beperkt aantal gebieden, onder voor
Jaar
aanvragen
vergund
geweigerd
ingetrokken/ buiten behandeling
nog in behandeling
waarden, bouwkundig gesplitst worden. 2018
149
105
13
31
0
In een beperkt aantal buurten (oranje gebieden in a fbeelding 1) is bouwkundig splitsen nog
2019
163
134
4
25
0
mogelijk met o.a. de volgende voorwaarden:
2020
6
2
2
2
0
46
• De nieuwe woning heeft minimaal 40 vierkante meter woonoppervlakte;
In 2019 zijn er 163 omgevingsvergunningen aangevraagd, waarvan er 134 zijn verleend.
• De nieuwe woning heeft minimaal 1 volledige bouwlaag of meerdere volledige bouwlagen;
Het merendeel van de aangevraagde en verleende vergunningen heeft plaatsgevonden vóór
• De parkeerdruk is lager dan 90% of het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost.
1 juli 2019 (respectievelijk 144 en 123). In de eerste helft van 2019, tot en met juni, zijn er bijna
Deze eis komt voort uit het paraplubestemmingsplan ‘parkeren’;
evenveel aanvragen ingediend als in het hele jaar 2018. In totaal zijn er in 2019 meer woning
• Een omgevingsvergunning en woningvormingsvergunning is vereist.
vormingsvergunningen verleend dan in 2018. Vanaf het moment dat de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 van kracht is geworden, is het aantal aanvragen sterk afgenomen. Dat is logisch gezien de zeer beperkte mogelijkheden die er zijn overgebleven om naast een omgevings
Afbeelding 1: Gebieden waar bouwkundig splitsen is toegestaan (oranje gebieden)
vergunning ook een woningvormingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 te verkrijgen. Dit patroon is duidelijk terug te zien in het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen van respectievelijk zes en twee in 2020. Hetzelfde patroon is terug te zien in de cijfers van de woningvormingsvergunningen in de onderstaande tabel. Ook hier was de toename in de eerste helft van 2019 het sterkst. De drie verleende vergunningen in 2020 zijn met toepassing van de hardheidsclausule verleend.
18
119 118
120
121 108 101 102 103 104 105
114
115
101 Erasmus veld 102 Hoge Veld 103 Parkbuurt Oosteinde 104 Lage Veld 105 Zonne Veld 18 Huygenspark 108 Bosweide 114 Waterbuurt 115 De Bras 118 De Lanen 119 De Velden 120 De Vissen 121 Rietbuurt
Overzicht woningvormingsvergunningen Jaar
Aantal verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling
2018
17
15
1
1
2019
43
27
6
10
202047
6
3
2
1
In het coalitieakkoord 2019-2022 ‘Samen voor de stad’ is vastgelegd dat het huidig restrictieve beleid ten aanzien van bouwkundige splitsingen wordt geëvalueerd. Deze evaluatie wordt in 2021 uitgevoerd. In de evaluatie wordt ook aandacht besteed aan de balans tussen het op een prettige
Voor bouwkundig splitsen heeft een woningeigenaar een omgevingsvergunning nodig op basis
manier opvangen van de groei van het aantal inwoners in de woningvoorraad en onder andere het
van de Wabo en een woningvormingsvergunning op basis van de huisvestingsverordening. In de
waarborgen van de leefbaarheid. Indien de evaluatie hiertoe op een later moment aanleiding geeft,
onderstaande tabellen is het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen en
zal het beleid aangepast worden.
woningvormingsvergunningen voor bouwkundig splitsen weergegeven in 2018, 2019 en 2020:
36 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 37
5. Kadastraal splitsen Kadastraal splitsen is het splitsen van het zakelijke recht op een gebouw, in appartementsrechten. Dat gebouw bestaat uit bestaande woningen, waarbij bouwkundige splitsing reeds heeft plaatsgevonden. Bij kadastraal splitsen wordt het gebouw zelf niet verbouwd of gesplitst en wijzigt het aantal woningen niet. Wil men dat wel, dan moet een omgevingsvergunning en een woningvormingsvergunning voor bouwkundig splitsen aanvragen. Een kadastraal ongesplitst gebouw bevat doorgaans huurwoningen, de woningen behoren samen tot één zakelijk recht en kunnen daarom niet afzonderlijk verkocht worden. Ze blijven zo behouden in de huurwoningvoorraad. Door het ontstaan van appartementsrechten na kadastrale splitsing, kunnen woningen afzonderlijk verkocht worden. Op deze wijze kunnen huurwoningen worden omgezet naar koopwoningen en wijzigt zo de woningvoorraad. Een vergunning voor kadastrale splitsing is verplicht voor alle gebouwen en Den Haag die een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens bevat. De aanvraag voor splitsings vergunningen worden vrijwel altijd verleend, tenzij de indeling óf de staat van onderhoud van het pand, waarin de woning is gelegen, zich hiertegen verzet en dit bezwaarlijke element niet kan worden opgeheven door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen.
5.1 Maatschappelijke context Het kadastraal splitsingsbeleid heeft beperkte invloed op de woningvoorraad. Het grootste deel van de gebouwen in de stad is reeds in het verleden gesplitst. De wens tot kadastraal splitsing wordt veelal pas uitgevoerd wanneer er woningen leeg komen te staan. De verkoop van woningen met huurders is minder rendabel, de waarde van een gebouw stijgt doorgaans wanneer het kadastraal is gesplitst. Na splitsing worden de leegstaande panden doorgaans snel verkocht, de verhuurde panden worden minder snel verkocht en vaak pas wanneer deze leeg komen. Jaar
38 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Vergunningen
2015
37
2016
32
2017
61
2018
41
2019
29
202048
17
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 39
Het kadastraal splitsingsbeleid is sinds de invoering van de Splitsingsnota uit 1988 in hoofdlijnen hetzelfde gebleven. De vergunning ziet slechts toe op de sociale woningvoorraad, deze wordt landelijk bepaald door een huurprijsgrens. In principe kunnen deze woningen kadastraal gesplitst worden. Er worden wel voorwaarden aan verbonden. Om de nieuw te vormen Vereniging van Eigenaren niet meteen met achterstallig onderhoud te confronteren, mag het te splitsen gebouw geen achterstallig onderhoud vertonen.
6. Samenvoegen van woningen
Met de laatste beleidsnota Ruimte voor Beleid (RIS180711) zijn een aantal voorwaarden losgelaten, zo zijn bijvoorbeeld de aangewezen wijken met een quota verdwenen en aanvullende eisen aan de
Een bijzondere vorm van woningonttrekking is het samenvoegen van woningen.
splitsingsakte, zoals het verplicht overleggen van een meerjarig onderhoudsplan, opgeheven. De eis
Hierdoor verdwijnen twee (of meer) kleinere zelfstandige woningen en ontstaat
met betrekking tot het onderhoud blijft essentieel.
er één grotere zelfstandige woning. Voor het realiseren van een samenvoeging is
5.2 Toelichting beleid kadastraal splitsen
in Den Haag geen vergunning op grond van de huisvestingsverordening nodig,
Omdat het huidige instrument voldoende functioneert voor de bescherming van de schaarse
maar wel een omgevingsvergunning vereist. Bij de beoordeling van een
woonruimtevoorraad zijn er geen beleidswijzigingen.
omgevingsvergunning wordt altijd intern advies gevraagd aan de betrokken gemeentelijke afdelingen. 6.1 Maatschappelijke context Met name in een aantal wijken van Den Haag kan het wenselijk zijn om in de voorraad wat meer differentiatie te creëren. Samenvoegen komt de laatste jaren ook zeer beperkt voor in Den Haag. Jaar
2018
Vergunningen
21
2019
7
202049
12
Als gevolg van het beleid om samenvoegen te stimuleren, om in een aantal wijken grotere woningen te realiseren, maakt samenvoegen in de huidige verordening geen deel uit van voorraadbeheer. Het samenvoegen van woningen vindt niet plaats vanuit de optiek van een verdienmodel.
6.2 Toelichting beleid samenvoegen Er is geen aanleiding het huidige beleid op samenvoegen aan te passen. Het toevoegen van grotere woningen, door het samenvoegen van kleinere woningen, is in de huidige Haagse woningmarkt wenselijk.
40 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 41
7. Opkoopbescherming voor bestaande koopwoningen In 2021 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet aangenomen waarin de opkoopbescherming is opgenomen50. Die wijziging maakt het voor gemeenten mogelijk om vanaf 1 januari 2022 de opkoopbescherming in te voeren. Met de invoering van de opkoopbescherming op lokaal niveau geldt er een verbod om bestaande koopwoningen op te kopen om ze vervolgens te verhuren. Het is voor partijen enkel met een vergunning nog mogelijk om woonruimten in bepaalde prijssegmenten op te kopen en vervolgens te verhuren. Het aantal voorwaarden waarbij een vergunning of ontheffing wordt verleend om een koopwoning te mogen verhuren is beperkt.
Den Haag vindt het van essentieel belang dat er voor starters en doorstromers voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar blijven. Momenteel is dat een forse uitdaging aangezien er sprake is van schaarste in de betaalbare koopwoningvoorraad en een aanzienlijk deel van deze schaarse woonruimten wordt opgekocht door particuliere beleggers. Dit zorgt voor nog meer schaarste, en daarmee stijgende prijzen voor koopwoningen. Om te zorgen dat betaalbare koopwoningen voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstromers in Den Haag, stellen we in alle wijken van Den Haag een opkoopbescherming in.
7.1 Maatschappelijke context & analyse koop- en huurmarkt Den Haag Dat de invoering van de opkoopbescherming in alle wijken van Den Haag noodzakelijk is, blijkt uit meerdere onderzoeken en cijfers. Zo tonen cijfers over de woningvoorraad naar prijssegmenten in combinatie met gegevens over huishoudens en hun inkomen de grote schaarste naar betaalbare koopwoningen aan (zie figuur 2, Woonagenda 2020-2023). Daarnaast is de prognose dat de bevolking blijft groeien in de komende jaren51 en ook effect heeft op de bestaande woningvoorraad. Een nadere analyse van de woningvoorraad op wijkniveau toont de spreiding van schaarse woonruimten over de stad aan. Daarnaast laat specifiek onderzoek zien dat zich in toenemende mate ontwikkelingen op de koopmarkt voordoen, waarbij steeds meer betaalbare woonruimten worden opgekocht om vervolgens te worden verhuurd. Hieronder wordt nader op deze cijfers en ontwikkelingen ingegaan.
42 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 43
Opbouw woningvoorraad in Den Haag in vergelijking met huishoudens naar inkomensklasse
circa 900 tot 1000 bestaande koopwoningen die jaarlijks worden opgekocht om vervolgens te
In figuur 2 van de Woonagenda 2020-2023 (hierna: Woonagenda) is het aantal huishoudens naar
verhuren57. Zo ging het in 2019 om 940 woningen van de in totaal 6.500 woningtransacties in
inkomensklasse in Den Haag afgezet tegen de woningvoorraad naar prijssegmenten.
hetzelfde jaar. Het percentage komt hiermee uit op 14%, terwijl dit in 2012 nog 10% was (360 woningen). Wanneer we uitgaan van het aantal woningtransacties die alleen door eigenaar-
Ruim 65% van de huishoudens (ofwel circa 160.000 huishoudens) in Den Haag behoort tot de groep
bewoners worden verkocht gaat het om een aandeel 'buy to let' van bijna 20% in 2019.
met een laag inkomen52. Voor de lagere inkomens die op zoek zijn naar een woonruimte in het goedkope segment is de krapte het grootst. Slechts 20% (ofwel 26.000 woningen) van de koop
Het gaat dus om circa 900 woonruimten die jaarlijks worden onttrokken aan de koopvoorraad en
woningvoorraad valt in het goedkope segment53. De goedkope sector komt door marktontwikkelin-
dus ook aan koopstarters. Uit het WoON2018 blijkt dat het aandeel koopstarters in Den Haag, dat
gen, fikse prijsstijgingen, steeds verder onder druk te staan. Daardoor wordt deze voorraad minder
zich richt op een koopwoning, door de jaren heen toeneemt en het grootste gedeelte van de
toegankelijk voor de beoogde doelgroep. Steeds vaker zijn huishoudens noodgedwongen aangewe-
koopstarters richt zich op een koopwoning lager dan €350.000. In dit segment woonruimten zijn
zen op duurdere (particuliere) huur of koopwoningen. Daarmee doen zij ook een beroep op hogere
particuliere beleggers van ‘buy to let’ ook met name actief. Zo heeft 50% van de 'buy to let' wonin-
segmenten.
gen in 2020 een WOZ-waarde van onder de €198.500 en zelfs bijna 80% een waarde onder de € 310.00058. Vanwege de harde prijsstijgingen neemt het aantal opgekochte koopwoningen met
Wanneer we kijken naar het betaalbare koopsegment (WOZ-waarde tot NHG-grens) is het aanbod
WOZ-waarde onder de €198.500 procentueel sterk af. Gelijktijdig zien we dat in de hogere prijs
aanmerkelijk krapper dan de vraag. In overeenstemming met de Woonagenda worden koopwonin-
segmenten het aantal buy to let aankopen toeneemt59. Het duurdere segment lijkt minder interes-
gen tot € 310.000 (hierna: betaalbare koopwoningen of betaalbare woonruimten) beschouwd als
sant voor beleggers, in totaal werden er 141 duurdere ‘buy to let’ woningen in 2019 opgekocht.
betaalbare koopwoningen. De grens komt overeen met de NHG-grens. Dit betreft prijspeil 2020 en
Ook qua woningoppervlakte en type woning concurreren starters met beleggers. Beide groepen
deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd.
kopen relatief vaak kleinere woningen (< 70m2). ‘Buy to let’ draagt bij aan het ontstaan van schaarste aan het aanbod van betaalbare koopwoningen, wat leidt tot onevenwichtige en onrecht-
Niet alleen middeninkomensgroepen (met een te hoog inkomen voor sociale huur) doen een
vaardige effecten voor woningzoekenden in deze categorie.
beroep op dit segment. Vanuit zowel de lagere als de hogere inkomens wordt geput uit de woningvoorraad in het betaalbare koopsegment. De schaarste uit zich daarmee met name in dit betaal-
Beleggers van ‘buy to let’ woonruimten zijn actief in bijna alle wijken in Den Haag, maar in een
bare segment en daarmee is het met name voor huishoudens met een laag, maar ook met een
aantal wijken is er sprake van bovengemiddeld hoge concentraties van aankopen. Zowel in aandeel
middeninkomen lastig om een passende woning te vinden in Den Haag.
als in aantallen vinden er vooral veel opkopen plaats in de volgende wijken: Laakkwartier en Spoorwijk (39% in 2019), Rustenburg en Oostbroek (38% in 2019), Moerwijk (34% in 2019),
Samenstelling Haagse woningvoorraad op wijkniveau naar prijssegmenten
Schildersbuurt (35% in 2019), Leyenburg (27% in 2019), Mariahoeve en Marlot (24% in 2019),
Wanneer specifiek naar de koopwoningvoorraad wordt gekeken, komt naar voren dat gemiddeld
Bezuidenhout (25% in 2019) en Transvaalkwartier (25%)60. In deze wijken ligt het aandeel ‘buy to let’
53% van de Haagse woningvoorraad in de koopsector bestaat uit betaalbare woonruimten54.
ver boven het gemeentelijke gemiddelde van 14%. Ook is in de deze wijken de woningvoorraad over
Zie hiervoor ook de tabel in bijlage 2 waar de verhouding van het totaal aantal koopwoningen per
het algemeen goedkoper en daarmee interessanter voor beleggers maar ook voor koopstarters met
prijssegment is weergegeven. De schaarse betaalbare koopwoningen zijn niet evenwichtig over de
een lager of middeninkomen.
wijken in Den Haag verspreid. Er bestaan grote verschillen, waarbij sommige wijken relatief gezien grotere aantallen betaalbare woonruimten hebben zoals Rustenburg en Oostbroek, Schildersbuurt,
In de wijken waar ‘buy to let’ op dit moment nagenoeg niet of in beperkte mate voorkomt zijn
Laakkwartier en Spoorwijk en sommige wijken juiste kleine aantallen kennen zoals Vogelwijk,
onder andere Vogelwijk, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes, Duindorp, Zorgvliet, Kijkduin en
Kijkduin en Ockenburgh. In 23 van de in totaal 44 wijken in Den Haag is het aandeel betaalbare
Ockenburgh, Willemspark, Stationsbuurt en Leidschenveen. Dit zijn over het algemeen wat
woonruimten lager dan het Haagse gemiddelde.
duurdere wijken, wat kan verklaren waarom beleggers hier minder actief zijn61. Echter zitten er ook wijken tussen met een relatief grote particuliere woningvoorraad in betaalbare segment waar op
Ontwikkeling en kenmerken van opkoop van koopwoningen in Den Haag ten behoeve van verhuur
dit moment weinig ‘buy to let’ plaatsvindt zoals de Stationsbuurt en de Groente- en Fruitmarkt,
De particuliere huursector in Den Haag is in de afgelopen 10 jaar (2012-2021) met bijna 40%
omdat er überhaupt weinig woningen op de woningmarkt worden aangeboden62. Verder zijn er
gegroeid in omvang, terwijl de koopsector in 10 jaar is toegenomen met 2,3% . Deze groei komt
veel wijken waar ‘buy to let’ gemiddeld vaak voorkomt, zoals onder andere het Valkenboskwartier,
mede door de nieuwbouw van huurwoningen, de verkoop van corporatiewoningen, het fenomeen
Scheveningen, Zeeheldenkwartier, Bomen- en Bloemenbuurt en Regentessekwartier. Over het
‘'keep to let'’ en doordat bestaande koopwoningen worden opgekocht en vervolgens worden
algemeen hebben deze wijken ook een grote woningvoorraad met een gemiddelde WOZ-waarde
verhuurd. Dit laatste wordt ook wel 'buy to let' genoemd en is in Den Haag, evenals in de andere
tot de €310.000. Dit in tegenstelling tot wijken zoals onder andere Archipelbuurt, Belgisch Park,
55
grote steden, sterk toegenomen na de crisis in 201456. In Den Haag gaat het in de laatste jaren om 44 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 45
Duinoord en de Vruchtenbuurt waar 'buy to let' ook gemiddeld vaak voorkomt, maar waar de
7.2 Beleidskader opkoopbescherming Den Haag
betaalbare woningvoorraad kleiner is.
De opkoopbescherming betreft een verbod om een betaalbare woonruimte zonder vergunning te verhuren. Het biedt Den Haag de mogelijkheid om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van
Met de opkoopbescherming kunnen alleen koopwoningen die na de invoering van dit verbod aan
schaarste aan betaalbare koopwoningen voor starters en doorstromers met lage en midden
een ander in eigendom worden overgedragen beschermd worden, zodat deze niet worden opge-
inkomens tegen te gaan, als gevolg van opkoop van dit soort woonruimten door beleggers. Gelet op
kocht om vervolgens te verhuren. Dit bestrijdt helaas niet het fenomeen, 'keep to let', waarbij
de bovenstaande analyse van de woningvoorraad en huishoudens in de stad en de ontwikkelingen
particulieren die verhuizen naar een nieuwe koopwoning, maar hun vorige woning mogelijk
op de koopmarkt, wordt geconcludeerd dat er in heel Den Haag sprake is van grote schaarste aan
behouden voor verhuur of als belegging. Dit valt niet onder deze opkoopbescherming. Hier is
betaalbare koopwoningen. Bescherming van alle betaalbare woonruimten in de hele stad door
namelijk geen sprake van een transactie. 'Keep to let' is in Den Haag door de jaren heen stabiel
middel van de opkoopbescherming is daarom noodzakelijk om deze beschikbaar en betaalbaar te
gebleven met circa 2.200 'keep to let' woonruimten per jaar63. Ook in de jaren van de financiële
houden voor starters en doorstromers die zoeken naar een koopwoning. Dat geldt voor alle
crisis, vooral omdat het mensen niet lukten om de vorige woning snel te verkopen waardoor men
woonruimten in wijken die nu al op de woningmarkt worden aangeboden en die als gevolg van
overging op verhuur. Met 2.140 woonruimten in 2019 is 'keep to let' ruim twee keer zo groot dan
opkoop niet bereikbaar zijn voor starters en gezinnen, maar ook voor alle woonruimten in wijken
'buy to let' (940 woonruimten in 2019). 'Keep to let' zorgt er onder andere ook voor dat de particu-
die in de toekomst op de woningmarkt worden aangeboden. Uit de cijfers blijkt dat “buy to let”
liere huursector groeit en dat er minder woonruimten beschikbaar zijn voor koopstarters.
populair is in wijken waar veel betaalbare koopwoningen te vinden zijn. Maar als het verbod alleen in deze wijken zou gelden zouden beleggers en verhuurders zich juist gaan richten op de wijken
De woningen die worden opgekocht door beleggers worden vervolgens in de verhuur aangeboden.
waar minder betaalbare koopwoningen beschikbaar komen. Een belegger koopt nu wellicht graag
Vanwege de huidige schaarste kunnen daar hoge huurprijzen voor worden gevraagd. Uit cijfers
meerdere woonruimten in dezelfde wijk op, maar als dat niet meer kan is het aannemelijk dat deze
blijkt dat de huurverhoging bij een bewonerswisseling het sterkst toeneemt, namelijk gemiddeld
enkele straten verderop woonruimten voor dezelfde prijs zal opkopen. Ook om deze reden is het van
met 9,5%64. Koopstarters krijgen steeds meer te maken met concurrentie van beleggers die sneller
groot belang om over de hele stad uniforme regels voor de opkoopbescherming in te voeren, zodat
meer kunnen betalen voor een koopwoning . Deze woningzoekenden moeten vervolgens vaak
er geen ‘waterbedeffect’ ontstaat richting de wijken waar ‘buy to let’ nu relatief gezien minder vaak
uitwijken naar het (hoge) huursegment omdat ze moeilijk een alternatief kunnen vinden.
voorkomt.
Het invoeren van de opkoopbescherming betekent niet dat extra huurwoningen in Den Haag niet
Op basis van enerzijds de mate waarin buy to let voorkomt en anderzijds de mate waarin sprake is
nodig zijn. Het is noodzakelijk te zorgen voor een goede balans tussen huur en koop in de gehele
van te beschermen betaalbare woningen in de voorraad, wordt bepaald in hoeverre de schaarste
woningvoorraad die past bij de behoefte en koopstarters ook voldoende kansen biedt om een
aan betaalbare koopwoningen als gevolg van ‘buy to let’, op dit moment al zichtbaar is in de Haagse
woning te kopen.
wijken, of in hoeverre dat in de nabije toekomst wordt verwacht. Aan de hand van de twee criteria
65
‘aanwezigheid van buy to let’ en ‘aanwezigheid van een betaalbare woningvoorraad’ zijn drie De huursector groeit stevig en zal ook blijven groeien. Het aankopen en verhuren van woningen
categorieën wijken te onderscheiden:
boven de grens van betaalbare koopwoningen blijft nog steeds mogelijk. Daarnaast groeit de huursector ook door ontwikkelingen zoals ‘keep to let’ en/of nieuwbouw. Door ‘keep to let’ worden
1. Wijken waar bovengemiddeld veel 'buy to let' plaatsvindt van betaalbare koopwoningen
er jaarlijks circa 2.200 woningen toegevoegd. Er wordt in de nieuwbouwopgave jaarlijks gestreefd
Dit betreffen de wijken waar een bovengemiddeld (+14 procent) deel van de op de woningmarkt
naar een bouwproductie van 4.000 woningen per jaar waarvan minimaal 50% huur is. In de
aangeboden koopwoningen, wordt aangekocht door beleggers om te verhuren. Deze woonruimten
periode 2021 t/m 2025 kent de planvoorraad van in aanbouw te nemen woningen een omvang van
zijn daardoor niet bereikbaar voor starters en doorstromers met een laag en midden inkomen die
in totaal circa 28.000 woningen, waarvan bij 17.300 woningen momenteel de programmering
zoeken naar een betaalbare koopwoning. Bijna twee derde van deze wijken heeft een bovengemid-
bekend is . Hiervan is ruim 80% een huurwoning, waarvan weer 34% particuliere huur betreft met
deld aandeel betaalbare woonruimten in de woningvoorraad. Gelet op de stadsbrede grote
een huurprijs tot en met de € 985 (prijspeil 2020). Sociale huurwoningen die ontwikkeld worden
schaarste van dit soort woningen, is het essentieel dat in die wijken, waar veel van dit soort
door een corporatie of private partij zijn in deze 34% niet meegenomen. De verwachting is dat de
schaarse woningen op de markt beschikbaar komen, worden beschermd tegen 'buy to let'. Juist in
huursector in de komende jaren zal blijven groeien.
deze wijken ondervinden starters en doorstromers op dit moment al grote concurrentie van
66
beleggers en ervaren zij direct de nadelige gevolgen van opkoop van schaarse koopwoningen ten behoeve van verhuur.
46 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 47
2. Wijken met bovengemiddeld veel betaalbare koopwoningen die een grote potentiële voorraad vormen voor 'buy to let' In deze wijken zijn bovengemiddeld (+50 procent) veel betaalbare koopwoningen in de woning-
In de onderstaande figuur is samengevat in beeld gebracht onder welke categorieën de Haagse wijken vallen. In de tabel in bijlage 2 bij deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 is specifiek in te zien hoe de twee criteria in de wijken uitpakken.
voorraad aanwezig. In een deel van deze wijken ligt het percentage 'buy to let' weliswaar (nog) net SCHEVENINGEN
onder het Haagse gemiddelde, maar is deze ontwikkeling al wel duidelijk zichtbaar. In de overige wijken is het absolute aantal woningen dat op de woningmarkt is aangeboden vooralsnog kleiner, waardoor ook het aantal 'buy to let' aankopen klein is en volgens de CBS-regels mogen kleine
1
2
SEGBROEK
HAAGSE HOUT
7
hoeveelheden niet worden weergegeven. Echter, dit betekent niet dat er nul ‘buy to let’ aankopen
3
plaatsvinden in die wijken. Rekening houdend met de ontwikkeling die al wel zichtbaar is in andere wijken waar al veel 'buy to let' plaatsvindt binnen het betaalbare segment (punt 1), bestaat er een reëel risico dat beleggers hun aandacht massaal gaan richten op de overgebleven wijken die niet onder de opkoopbescherming vallen. In dat geval is het aannemelijk dat betaalbare woonruimte
groot potentieel aan schaarse betaalbare koopwoningen die in de toekomst opgekocht kunnen
beleggers en starters en doorstromers voor een koopwoning over het algemeen de gehele stad is.
31
17 16
35
27 39
29
30
32
15
voorkomen dat er een zogenaamd ‘waterbedeffect’ op zal treden naar deze wijken die anders niet scherming niet doeltreffend zijn, aangezien het zoekgebied naar passende koopwoningen voor
20
18
24 26
28
21
19
25
5 23 22
12
14
worden om te verhuren. Het is daarom essentieel om dit grote potentiële aanbod direct te bescher-
beschermd worden door de opkoopbescherming. Als dit niet zou worden gedaan zou de opkoopbe-
11 13
4
10
LOOSDUINEN
worden aangeboden. Het betreffen kortom de Haagse wijken met een absoluut of relatief gezien
men, gelet op de grote schaarste naar dit soort woonruimten in de hele stad. Daarmee wordt
9
8
ook in deze wijken in relatief grote aantallen worden opgekocht, zodra deze op de woningmarkt
6
37
43
38 41
36
34
42
CENTRUM
33
44
LAAK
40
3. Wijken met weinig betaalbare koopwoningen in de woningvoorraad Dit betreffen wijken met gemiddeld lage percentages aan betaalbare woonruimten in de woning-
ESCAMP
LEIDSCHENVEEN/YPENBURG
voorraad. Het percentage 'buy to let' ligt in deze wijken (nog) onder het gemiddelde. Ook in absolute zin is in deze wijken sprake van kleine aantallen betaalbare woonruimten. Zo zijn in meer dan de helft van deze wijken nog geen honderd betaalbare woonruimten in de voorraad aanwezig. Daardoor worden ook maar weinig van dit soort woonruimten op de woningmarkt aangeboden. Op het moment dat in één van deze wijken een woonruimte wordt aangeboden is het essentieel dat deze beschikbaar blijft voor starters en doorstromers die een woonruimte willen kopen. Ten eerste vanwege de reeds benoemde grote schaarste aan dit soort woonruimten in heel de stad. En
Wijken waar bovengemiddeld veel 'buy to let' plaatsvindt van goedkope e n middeldure koopwoningen. Wijken met bovengemiddeld veel goedkope en middeldure koopwoningen die een grote potentiële voorraad vormen voor 'buy to let'. Wijken met weinig goedkope en middeldure koopwoningen in de woningvoorraad. Figuur 3: Schaarste van betaalbare woningen in relatie tot buy to let, SEPO 2021
ten tweede vanwege de beperkte mogelijkheid die huishoudens met lage in middeninkomens al in deze wijken hebben om een betaalbare koopwoning te kopen als gevolg van het kleine aanbod.
Opkoopbescherming voor de hele stad
Deze woonruimten zijn kortom zo schaars in die wijken dat deze te allen tijde beschermd dienen te
De basis van het Haagse beleid voor de opkoopbescherming is dat er sprake is van grote schaarste
worden tegen 'buy to let', zodra deze wel op de woningmarkt worden aangeboden.
aan betaalbare koopwoningen voor starters en doorstromers met een laag of een middeninkomen, zoals duidelijk is geworden in de voorgaande paragrafen. Die schaarste is voor deze doelgroepen op wijkniveau al in meer of mindere mate voelbaar, afhankelijk van de samenstelling van de wijk en de mate waarin er op dit moment al 'buy to let' plaatsvindt. Dit geeft aanleiding om betaalbare woonruimten op wijkniveau tegen opkoop ten behoeve van verhuur te beschermen. 'Buy to let' draagt immers bij aan het ontstaan van schaarste van het aanbod van betaalbare koopwoningen, wat leidt tot nadelige effecten voor woningzoekenden in het koopsegment en prijsopdrijvende effecten. Alleen op deze manier wordt voorkomen dat er op stads- en wijkniveau verdere onrechtvaardige of onevenwichtige effecten ontstaan voor starters en doorstromers met lage en middenin-
48 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 49
komens, door de opkoop van grote aantallen schaarse betaalbare koopwoningen ten behoeve van
Slechts onder een aantal voorwaarden wordt een vergunning verleend. De landelijke wetgeving
verhuur. Gelet op de grote urgentie om alle schaarse woonruimten in het betaalbare prijssegment
verplicht het om onder drie voorwaarden een vergunning te verlenen. Een vergunning om een
nu, maar ook in de toekomst te beschermen en beschikbaar te houden voor starters en doorstro-
woonruimte na aankoop te verhuren wordt alleen afgegeven indien:
mers met een laag en middeninkomen, voert Den Haag de opkoopbescherming in alle wijken van de stad in voor bestaande betaalbare woonruimten. De opkoopbescherming is hiermee een nadere uitwerking van de Woonagenda en heeft alleen betrekking op de bestaande woonvoorraad. Voor
1. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;
nieuwbouw wordt een zelfbewoningsplicht toegepast en dit beleid maakt daarom geen deel uit
2. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van
van het beleid dat wij voor de bestaande woningvoorraad vastleggen in de Nota voorraadbeleid
die woonruimte aan hem, ten minste 12 maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1,
Den Haag 2021.
onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft gewoond en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de
7.3 Voorwaarden vergunning verhuur opkoopbescherming Met de invoering van de opkoopbescherming in de hele stad wordt het verboden om een bestaande betaalbare woonruimte zonder vergunning te verhuren binnen een periode van vier jaar na de
woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt. 3. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.
datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. De vergunning die daarvoor wordt geïntroduceerd is de ‘vergunning verhuur
7.4 Ontheffing op verbod opkoopbescherming
opkoopbescherming’ (hierna: vergunning). Alleen met deze vergunning wordt het nog mogelijk
De wet voor de opkoopbescherming maakt het mogelijk om het College van Burgemeester en
voor eigenaren om een bestaande koopwoning na aankoop te verhuren. De vergunningplicht gaat
Wethouders (College van B&W) in de huisvestingsverordening de bevoegdheid te geven om een
voor alle bestaande koopwoningen in alle wijken in de stad gelden:
ontheffing op het verbod te verlenen om zonder vergunning een aangekochte woning te verhuren. Een ontheffing is een besluit waarbij in een individueel concreet geval een uitzondering op het
• met een WOZ-waarde tot en met het betaalbare koopsegment. Onder het betaalbare koopseg-
wettelijk verbod wordt gemaakt. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden
ment vallen alle woonruimten die een WOZ-waarde hebben tot en met de NHG-grens. Dit is ook
verbonden en dit kan niet bij een vergunning. In die gevallen waar de opkoopbescherming
conform de definitie uit de Woonagenda. Deze grens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld aan de
conflicteert met andere doelstellingen uit vastgesteld woonbeleid, of waarbij de gemeente een
hand van de nieuwe NHG-grens voor het desbetreffende jaar. Voor 2022 betekent dit een grens
wettelijke verplichting heeft om te voorzien in een huisvestingsopgave kan een ontheffing worden
van €355.000 (prijspeil 1 januari 2022). Daarmee vallen alle woningen met een WOZ-waarde tot
verleend. Het opnemen van de mogelijkheid voor een ontheffing wordt noodzakelijk geacht omdat
en met €355.000 onder het verbod. De meest recente WOZ-waarde van een woonruimte uit het
de woningmarkt dermate onder druk staat waardoor er flexibiliteit nodig is, zodat het college in
jaar waarin de inschrijving in de openbare registers heeft plaatsgevonden, is hiermee leidend. Als
specifieke gevallen ontheffing kan verlenen. Een voorbeeld zijn woningcorporaties die een woning
de WOZ-waarde voor dat jaar nog niet bekend is op het moment van een eventuele vergunning-
aankopen om deze te verhuren als sociale huurwoning, omdat zij daarin een wettelijke taak
aanvraag dan geldt de meest recent vastgestelde WOZ-waarde.
hebben. De voorschriften en beperkingen op basis waarvan een ontheffing kan worden verleend worden vastgelegd in een beleidsregel. De ontheffing wordt terughoudend ingezet, zodat de
• waarvan de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van
opkoopbescherming maximaal effect heeft.
levering aan de nieuwe eigenaar: - vrij van huur en gebruik was, of; - in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of; - reeds verhuurd was met een vergunning. • waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod in heel de stad.
50 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 51
8. Uitvoering De meeste maatregelen uit deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 worden door de gemeente vastgelegd in de huisvestingsverordening. Hierna worden de maatregelen van kracht en geldt er bijvoorbeeld voor verschillende vormen van gebruik een vergunningplicht. Er worden in deze nota verschillende vergunningen gehandhaafd (zoals de woningvormings vergunning) en verschillende vergunningen, ontheffingen en een registratie- en meldplicht worden ingevoerd. De aanvraag van vergunningen, registratienummers en het doen van meldingen gaat straks zoveel mogelijk digitaal. Hiervoor richten we een digitaal systeem in. Op de uitvoering van de maatregelen wordt gecontroleerd. In eerste instantie gebeurt dit op basis van meldingen uit de stad. Als er een melding komt, zal de Haagse Pandbrigade controleren en waar nodig handhaven. Bij excessen wordt er waar nodig opgeschaald. De Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 is een uitwerking van de maatregelen die zijn aangekondigd in de Woonagenda (RIS305711). De voortgang van de invoering en uitvoering van de maatregelen uit de Woonagenda wordt jaarlijks gemonitord. In die monitoring worden ook de verder uitgewerkte maatregelen en beleidsingrepen uit deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 gemonitord. Tenzij er signalen zijn die aanleiding geven om het eerder te doen, worden de maatregelen in 2025 (vier jaar na inwerkingtreding) geëvalueerd.
Daarin is de kernvraag of de (negatieve) effecten van de maatregelen op het huisvestingsaanbod voor doelgroepen zoals (internationale) studenten, arbeidsmigranten en andere spoedzoekers in verhouding (blijven) staan tot de beoogde (positieve) effecten, te weten het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad voor reguliere woningzoekende huishoudens, het leefbaar houden van de woonomgeving en het tegengaan van oneerlijke concurrentie voor toeristenaccommodaties zoals hotels. Wanneer nodig, zal er bijgestuurd worden. Een uitzondering geldt voor het beleid op bouwkundig splitsen. In het coalitieakkoord 2019-2022 ‘Samen voor de stad’ is vastgelegd dat het huidig restrictieve beleid ten aanzien van bouwkundige splitsingen in 2021 wordt geëvalueerd. Indien de evaluatie hiertoe op een later moment aanleiding geeft, zal het beleid aangepast worden. Deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 geldt tot de gemeenteraad een nieuwe nota aanneemt. De huidige Woonagenda geldt tot 2024. Na vaststelling van geactualiseerd woonbeleid vanaf 2024 kan aan de hand van voornoemde evaluatie worden bezien of actualisatie van deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 nodig en gewenst is.
52 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 53
Bijlage 1 Schaarste aan woonruimte in Den Haag In deze bijlage is informatie die betrekking heeft op de Haagse woningmarkt uit diverse rapportages bijeengebracht. Het betreft informatie over de ontwikkelingen in de verschillende segmenten van de Haagse woningmarkt. We onderscheiden daarbij de volgende woningmarktsegmenten en prijssegmenten: • Huursector waarbij we een onderscheid maken in de corporatiesector en particuliere huursector en waar we waar mogelijk ingaan op de verschillende huurprijssegmenten (sociaal/betaalbaar, middelduur, duur); • Koopsector waarbij we waar mogelijk ingaan op de onderverdelen in prijssegmenten (goedkoop, middelduur, duur). 1. Inleiding: Steeds beperktere toegankelijkheid van de stad voor diverse groepen De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur constateert in haar rapport Toegang tot de stad67 dat de beschikbare woonruimte in steden de afgelopen jaren steeds schaarser en duurder is geworden, waardoor het voor mensen steeds moeilijker wordt een voor hen betaalbare en geschikte woning te vinden. Dit treft een veelheid aan mensen, waarbij dit in extreme situaties zelfs tot dakloosheid leidt.
In het rapport wordt een aantal oorzaken voor de afname in de toegankelijkheid van de stad genoemd die een goed beeld geven van de situatie in Den Haag, te weten: • Een laag aanbod sociale woningen in de corporatiesector, terwijl er voor de huishoudens die aangewezen zijn op een sociale huurwoning geen alternatieven zijn. Met als gevolg dat huurders van een sociale huurwoning geen kant meer op kunnen. Hierdoor stagneert de doorstroming en zit de corporatiesector op slot; • Door de inkomenseisen voor de sociale huursector is de vraag naar particuliere huurwoningen toegenomen. Dit heeft geresulteerd in prijsstijgingen in het particuliere huursegment; • In de koopsector stijgen de prijzen sterkt. Huishoudens die een koopwoning zoeken, ondervinden daarbij concurrentie van particuliere verhuurders die hun bezit willen uitbreiden; • De woningproductie voldoet nog niet aan de grote vraag naar woonruimte in steden; • Wie een woning heeft, is niet geneigd te gaan verhuizen omdat een verandering vaak geen verbetering betekent. Hierdoor stokt de doorstroming en kan een betere benutting van de woningvoorraad niet tot stand komen.
54 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 55
In onderstaande paragrafen gaan we verder in op de hierboven genoemde punten.
Naarmate de spanning op de woningmarkt hoger is, betalen huurders gemiddeld een hogere huurprijs per vierkante meter. Den Haag ligt in een woningmarktregio met, na Amsterdam, de
2. Den Haag een van de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland
hoogste huren per m2 gebruiksoppervlakte, te weten € 7,32/m2gebruiksoppervlakte (zie figuur 2).
De spanningsindicator in het rapport Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoON2018
68
(zie figuur 1) laat zien dat Den Haag tot een van de meest gespannen woningmarktgebieden van
Huishoudens in de woningmarktregio Den Haag hebben, op de regio Amsterdam na, de hoogste
Nederland behoort.
netto woonuitgaven hebben, te weten € 736 per maand (zie figuur 3).
Figuur 1: Spanningsindicator
Figuur 2: Huur per m² gebruiksoppervlak, naar woningmarktregio, 2018
Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2019
Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2019
56 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 57
Figuur 4: Gemiddelde huurprijzen met m2 in de vrije sector, 2010-2020 Bron: Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020
Figuur 3: Netto woonuitgaven, naar woningmarktregio, 2018 Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2019 Figuur 5: Gemiddelde prijs verkochte koopwoningen aan particulieren, 2006-2020
3. Stijgende huur- en koopprijzen in Den Haag Onderstaande figuren 4 en 5 uit het rapport Toegang tot de stad69 tonen dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector en de koopprijzen in Den Haag/de G4 steden de laatste jaren een
Bron: Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020
stijgende trend laten zien. In het rapport Huurprijzen vrije sector70 van ABF Research wordt een beschrijving gegeven van de commerciële huursector in Nederland. Daarin wordt het volgende geconstateerd: • Ten opzichte van het landelijke gemiddelde liggen de huren in het gereguleerde segment (sociale segment) van de G4-steden relatief laag. De huren van geliberaliseerde woningen zijn echter fors hoger dan in de rest van Nederland; • Bij bewonerswisseling in het geliberaliseerde segment is in de G4-steden sprake van zeer sterke huurverhogingen ten opzichte van de rest van Nederland. Bij mutatie van een commerciële vrije sectorwoning werd de huur in Den Haag gemiddeld 29,7% verhoogd.
58 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 59
4. (Verwachte) vraag en aanbod niet in balans In het rapport De Haagse woningmarkt 201871 constateert Companen op basis van de verhuiswens van de actief woningzoekenden in Den Haag een woningtekort in alle sectoren en prijssegmenten. Per woningmarktsector wordt het volgende aangegeven: • Ten opzichte van 2015 is het verschil tussen vraag en aanbod in het sociale segment in 2018 verder toegenomen; • De vraag naar woningen in de geliberaliseerde huursegmenten ‘middel-duur’, ‘duur laag’ en ‘duur midden’ is in vergelijking met 2015 toegenomen. Het aanbod houdt de vraag niet bij; • In de koopsector doen zich vooral in het middeldure segment (€ 191.000 – € 258.000) en het segment ‘duur laag’ (tot € 350.000) in potentie tekorten voor. De vraag naar woningen in deze segmenten is het dubbele van het potentiële aanbod. Daarnaast is er een aanzienlijk hogere vraag naar koopwoningen in het segment ‘duur midden’ (€ 350.000 – € 517.000). Dit (verwachte) tekort aan woonruimte in Den Haag wordt eveneens genoemd in het rapport Staat van de woningmarkt 202072. Daarin wordt een raming van het woningtekort tot 2025 gegeven. Hierin staat aangegeven dat ondanks de sterk gestegen woningbouwproductie in de afgelopen 2 jaar het actuele tekort toegenomen is ten opzichte van vorig jaar (woningtekort 2019 was 3,8%) en is in 2020 331 duizend woningen (4,2% van de woningvoorraad).
Als oorzaak hiervan wordt de sterkere huishoudensgroei in combinatie met de verwachte daling van de bouwproductie in 2021 en 2022 in verband met een daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen, de stikstof en PFAS-problematiek en de coronacrisis genoemd. De verwachting die wordt uitgesproken in dit rapport, is dat het woningtekort in Nederland verder zal oplopen naar 5,1% (419 duizend woningen) in 2025. In de regio Den Haag wordt een tekort van meer dan 7% geraamd voor 2025 (zie figuur 6).
Figuur 6: Verwacht woningtekort in 2025 Bron: Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020
5. Bevolkingsgroei in Den Haag – toename van huishoudens met een laag en hoog inkomen Het aantal huishoudens in Den Haag groeit, met name de huishoudens met een laag- of een hoog inkomen.73 De groep huishoudens met een middeninkomen (zoals afgebakend in de Woonagenda) is iets afgenomen doordat er minder huishoudens met een middeninkomen naar Den Haag verhuizen dan dat huishoudens met een middeninkomen Den Haag verlaten. De afname van middeninkomens heeft onder andere te maken met het beschikbare aanbod van woningen en de concurrentie met hogere inkomens voor het aanbod in het middensegment. Deze (verwachte) bevolkingsgroei voor Den Haag wordt ook duidelijk uit onderstaande figuur 7 uit het rapport Staat van de woningmarkt 202074.
60 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 61
6. Toenemende druk en woningtekort in sociale huursector (corporatiewoningen) Uit cijfers van de gemeente Den Haag blijkt dat de sociale corporatiesector in Den Haag in 2020 uit circa 83.000 woningen bestaat. Dit is ruim 31% van alle woningen in Den Haag76. Het aanbod van deze woningen is echter onvoldoende. Het vrijkomend woningaanbod van sociale corporatie woningen neemt reeds meerdere opeenvolgende jaren af. In 2019 is dit aanbod verder gedaald naar 4.11077 woningen, ten opzichte van 5.74878 woningen in 2014. In 2019 hebben ruim 53.000 huishoudens gereageerd op een vrijkomend sociale huurwoning in Den Haag79. Deze daling in het woningaanbod en de grote vraag naar deze woningen uit zich onder andere in sterk oplopende wachttijden voor woningzoekenden. In het eerste half jaar van 2020 is die opgelopen tot 68 maanden (mediaan) 80. Dat is zeven maanden langer dan het jaar ervoor. Dit b etekent dat de helft van de geslaagde woningzoekenden binnen 5 jaar en 8 maanden te zijn ingeschreven een woning vond. De andere helft deed er langer over. Ter vergelijking: de mediane wachttijd voor een kandidaat die geslaagd was voor een corporatiewoning bedroeg 28 maanden in 201481. De druk op de sociale corporatiesector wordt ook duidelijk door een stijgend aantal ingeschreven woningzoekenden bij Woonnet Haaglanden.