RIS311091 Bijlage 1
Tekst van het document
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Een optimaal gebruik en bescherming van de schaarse Haagse woningvoorraad
Inhoudsopgave 1. Kamerbewoning
9
1.1 Maatschappelijke context
10
1.2 Schaarste- en leefbaarheidsmaatregelen op wijkniveau
11
1.3 Leefbaarheidsmaatregelen op buurtniveau
13
1.4 Leefbaarheidsmaatregelen op woningniveau
14
1.5 Overgangsregeling
15
2. Toeristische verhuur van woonruimte
17
2.1 Maatschappelijke context/belangen rondom toeristische verhuur
18
2.2 Toeristische verhuur buiten woonruimten
20
2.3 Toeristische verhuur van woonruimte: vakantieverhuur
20
2.4 Toeristische verhuur van woonruimte: pied-à-terre
22
2.5 Toeristische verhuur van woonruimte: Bed & Breakfast
24
2.6 Toeristische verhuur van woonruimte: short stay
26
3. Woningonttrekking
31
3.1 Maatschappelijke context
31
4. Bouwkundig splitsen
35
4.1 Maatschappelijke context
35
4.2 Toelichting beleid bouwkundig splitsen
36
5. Kadastraal splitsen
39
5.1 Maatschappelijke context
39
5.2 Toelichting beleid kadastraal splitsen
40
6. Samenvoegen van woningen
41
6.1 Maatschappelijke context
41
6.2 Toelichting beleid samenvoegen
41
7. Opkoopbescherming voor bestaande koopwoningen
43
7.1 Maatschappelijke context & analyse koop- en huurmarkt Den Haag
43
7.2 Beleidskader opkoopbescherming Den Haag
47
7.3 Voorwaarden vergunning verhuur opkoopbescherming
50
7.4 Ontheffing op verbod opkoopbescherming
51
8. Uitvoering
53
Bijlage 1
55
1.
Inleiding: Steeds beperktere toegankelijkheid van de stad voor diverse groepen
55
2.
Den Haag een van de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland
56
3.
Stijgende huur- en koopprijzen in Den Haag
58
4.
(Verwachte) vraag en aanbod niet in balans
60
5.
Bevolkingsgroei in Den Haag – toename van huishoudens met een laag en hoog inkomen
61
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 3
6.
63
Inleiding
bij bewonerswissel
63
Iedereen wil prettig wonen in Den Haag. De laatste jaren is het aantal inwoners van Den Haag
Koopsector in Den haag: stijgende prijzen en dalend aanbod
64
gemiddeld met ongeveer 5.000 personen per jaar toegenomen, dit zal voorlopig nog zo doorgaan.
Toenemende druk en woningtekort in sociale huursector (corporatiewoningen)
7. Particuliere huursector in Den Haag: hoge huren en grote huurstijgingen 8.
Om de groei van de stad op te vangen, wordt er de komende jaren hard gebouwd in en om
Bijlage 2
66
1.
66
Schaarste van betaalbare koopwoningen in relatie tot buy to let
Den Haag. De bevolkingsgroei uit zich niet alleen in nieuwbouw. Het grootste deel van de stad staat er al.
Bronnen70
De bevolkingsgroei vindt ook een weg in de bestaande woningvoorraad. Hoewel het bijbouwen van woningen op lange termijn verlichting biedt, is het juist belangrijk dat we de bestaande woningvoorraad optimaal benutten en beschermen. Deze nota ziet hierop toe met als doel in onze stad een diversiteit aan woningen zowel in prijssegment als in woningtypen te kunnen blijven bieden én ook in de toekomst kwaliteit van de leefomgeving te kunnen verzekeren. Met de toenemende druk op de woningmarkt speelt de gemeente een grotere rol om woning zoekenden kansen te bieden en de bestaande woningvoorraad te beschermen. Het uitgangspunt van de gemeente Den Haag is dat woningen gebruikt worden om in te wonen. Daarom beschermen we woonruimten tegen partijen die woningen vooral als verdienmodel zien, waarmee prijs opdrijving en het verdampen van betaalbare (koop)woningvoorraad voor starters en doorstromers met lage en middeninkomens wordt voorkomen. We erkennen de behoefte aan verblijfsvormen naast hotels en andere logiesfunctie voor zowel toeristen als voor mensen die tijdelijk, bijvoorbeeld voor werk, in Den Haag moeten verblijven. Anderzijds voorkomen we dat dit leidt tot het permanent onttrekken van woningen. In deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 wordt daarom ook ingegaan op de vraag of en, zo ja hoe, we tijdelijk verblijf in woningen toestaan.
In de Woonagenda 2020-2023 (RIS 305711) is opgenomen dat we de komende jaren sterk gaan inzetten op nieuwbouw. Binnen de bestaande woonruimtevoorraad wordt een balans gezocht tussen het fatsoenlijk faciliteren van de bevolkingsgroei binnen de woonruimtevoorraad enerzijds en het beschermen van de bestaande woonruimtevoorraad anderzijds. Dit komt voort uit de toegenomen schaarste (zie bijlage 1), de gevolgen van mutaties in de woningvoorraad voor de leefbaarheid en een dreigende race to the bottom: het opknippen van te verhuren woningen in steeds kleinere woningen of kamers. Het juiste gebruik, de juiste samenstelling en voldoende omvang van de bestaande woningvoorraad in Den Haag zijn essentieel om goed en prettig samen te kunnen wonen in aantrekkelijke en leefbare wijken in Den Haag. Daarom leggen we in deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 vast welke regels we stellen aan het gebruik van de Haagse woningvoorraad. Den Haag is een grote stad en groeit verder, daarom is er een noodzaak tot beleid dat voorziet in een balans tussen goed gebruik van woningen, de leefbaarheid in de stad en het faciliteren van de groei waar het kan.
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 5
Leeswijzer Met de Woonagenda 2020-2023 (RIS 30571) is het algemene woonbeleid op de Haagse woning-
onderwerpen. Bijlage 1 bevat een samenvatting van de verschillende onderzoeken naar de druk op
markt vastgesteld. Deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 is een nadere uitwerking van de
de Haagse woningmarkt. In bijlage 2 wordt per wijk zichtbaar in hoeverre de opkoop van koopwo-
Woonagenda en heeft betrekking op de bestaande woningvoorraad. Het betreft een actualisatie
ningen ten behoeve van verhuur al een probleem vormt of in hoeverre dat in de toekomst een
van de Nota voorraadbeleid 2020 (RIS 307195) en vervangt deze in 2020 vastgestelde nota. In deze
probleem gaat vormen.
geactualiseerde versie is het nieuwe beleid met betrekking tot de opkoopbescherming opgenomen. Zoals omschreven in de Woonagenda is de druk op de Haagse woningmarkt de afgelopen jaren nog verder toegenomen (zie ook bijlage 1). Een hogere druk op de woningmarkt zorgt ook voor een hogere druk op de leefbaarheid van de woonomgeving. Het beleid op bouwkundig splitsen en kamerbewoning is al aangescherpt. Ook bieden wijzigingen in landelijke wet- en regelgeving meer gerichte mogelijkheden om de bestaande (koop)woningvoorraad te behouden en beschermen1. In deze nota zal inhoudelijk worden ingegaan op de noodzaak tot het nemen van specifieke maatregelen gericht op de bestaande Haagse woningvoorraad, op het gebied van kamerbewoning, toeristische verhuur, bouwkundig splitsen, woningonttrekking, het opkopen van betaalbare koopwoningen ten behoeve van verhuur en andere onderwerpen. Aan deze nota liggen verschillende onderzoeken ten grondslag met betrekking tot de druk op de woningmarkt, de leefbaarheid in de wijken en evaluaties van bestaande maatregelen. Zoals op het gebied van kamerbewoning. Ook speelt de introductie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte, een wijziging op de Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) een grote rol voor het herzien van maatregelen op het gebruik van de bestaande woningvoorraad.
Het voorraadbeleid van de bestaande woningvoorraad ziet niet toe op de verdeling van woon ruimten of voorschriften over toewijzen van woonruimten in de bestaande woningvoorraad. Deze nota gaat dus niet over de huisvestingsvergunning of andere maatregelen die op de verdeling toezien. Alle maatregelen die voorvloeien uit deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 zijn verwerkt in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Deze nota bestaat uit acht hoofdstukken. In elk hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de rol en functie van het beleid, geplaatst in de maatschappelijke context van Den Haag, met een toelichting op de beleidskeuzes. Het eerste hoofdstuk gaat inhoudelijk in op kamerbewoning. Het tweede hoofdstuk ziet toe op toeristisch verhuur en de verschillende vormen waarin deze kunnen plaatsvinden. In het derde hoofdstuk gaan we in op woningonttrekking en hoe dit zich verhoudt tot de verschillende vormen van toeristische verhuur. Bouwkundig splitsen wordt in het vierde hoofdstuk nader toegelicht. Daarna zullen kadastraal splitsen en samenvoegen in hoofdstuk vijf en zes kort worden behandeld. In hoofdstuk zeven wordt ingegaan op de opkoopbescherming. Dit beleid moet ervoor moet zorgen dat betaalbare koopwoningen niet meer opgekocht worden voor verhuur en op die manier bereikbaar blijven voor starters en doorstromers met lage en midden inkomens.
Tot slot ziet hoofdstuk acht toe op de handhaving en monitoring van al deze
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 7
1. Kamerbewoning Kamerbewoning betreft het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandig gebruik door meerdere huishoudens. In Den Haag is hiervoor een omzettingsvergunning nodig, deze regelt uitsluitend het gebruik van de woning. Een woning is onzelfstandig op het moment dat één of meerdere voorzieningen zoals toilet, badkamer en keuken door de kamerbewoners gedeeld worden. Via omzetting naar kamerbewoning kan binnen de bestaande woonruimte voorraad voorzien worden in de woonruimtebehoefte van kleine huishoudens met een laag inkomen. Om kamerbewoning in een woning mogelijk te maken, is zelden een ingrijpende verbouwing nodig waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Dit bekent dat een woning, die met een omzettingsvergunning in gebruik is voor kamerbewoning, in de toekomst ook relatief eenvoudig als een zelfstandige woning kan worden gebruikt. In 2020 is er een evaluatie uitgevoerd naar de effecten van het huidige kamerbewoningsbeleid.2 Het betreft een vervolg op een eerdere meting uitgevoerd in 2017. Het rapport beschrijft de ontwikkeling van kamerbewoning en geeft conclusies voor het eventueel aanpassen van het kamerbewoningsbeleid. De belangrijkste conclusies uit de evaluatie zijn: • Het aantal adressen waar kamerbewoning plaatsvindt, is sinds 2017 sterk toegenomen. Dit blijkt zowel uit cijfers over de vergunningverlening als uit de analyse van CBS-data.
Op 18.900 adressen is sprake van kamerbewoning, in 2017 was dat op 14.600 adressen. Dit is een toename van 29%.3 Belangrijkste oorzaak is de grote druk op de woningmarkt en de vraag naar betaalbare woonruimte. Daarbij is het aannemelijk dat het op 1 juli 2019 ingevoerde verbod op splitsing van woningen heeft geleid tot extra groei van kamerbewoning.4 • Kamerbewoning met vier of meer personen neemt eveneens toe, zowel met als zonder vergunning. In dat laatste geval is sprake van illegale kamerbewoning. Bijna de helft van het aantal adressen waar kamerbewoning plaatsvindt, is met vier of meer personen. Een deel daarvan bestaat uit inwoning (of hospitaverhuur): een hoofdbewoner heeft één of meer personen inwonen. Formeel is hiervoor een vergunning vereist als er bij verhuur van een kamer in de eigen woning meer dan vier personen op het adres komen te wonen, maar het is de vraag in hoeverre bewoners daarvan bewust zijn. Ter nuancering: er kan ook deels sprake zijn van onjuiste inschrijvingen.5 • Kamerbewoning komt vooral voor in wijken met een goedkope woningvoorraad, in woningen die in verhouding tot de rest van de wijk relatief groot zijn.6
8 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 9
• Bewoners zijn vaak jong met een laag inkomen, zoals studenten. Een ander groep bestaat uit de tijdelijke arbeidsmigranten. Onder de kamerbewoners zijn ook expats.7
striktere regels wáár kamerbewoning plaats kan vinden in de stad én onder welke voorwaarden. Zo worden mogelijk negatieve effecten op de leefbaarheid en de schaarse woningvoorraad
• Wijken die als minder prettig of leefbaar worden ervaren, trekken kamerbewoning aan.
voorkomen.
Met uitzondering van de kwetsbare gebieden genoemd in de Nota voorraadbeleid 2015, werden
Om deze balans te waarborgen zijn er maatregelen op wijk-, buurt- en woningniveau opgesteld.
tot 2019 alle vormen van kamerbewoning in beginsel toegestaan. Met de Beleidsregel omzettings-
Tezamen vormen deze maatregelen een toets op schaarste en leefbaarheid bij nieuwe aanvragen
vergunningen 2020 is kamerbewoning juist beperkt toegestaan. In dit hoofdstuk wordt aan de
voor een omzettingsvergunning voor kamerbewoning. In de volgende paragrafen worden de
hand van de maatschappelijke context, schaarste aan zelfstandige woonruimte, de behoefte aan
maatregelen per schaalniveau beschreven.
8
onzelfstandige wooneenheden en de leefbaarheid van wijken de noodzaak van maatregelen
1.2 Schaarste- en leefbaarheidsmaatregelen op wijkniveau
aangetoond.
Omzettingsvergunningen worden alleen verleend waar dat niet tot negatieve effecten leidt.
1.1 Maatschappelijke context
De onderstaande drie criteria zijn opgesteld om te toetsen wanneer een omzettingsvergunning is
Met strengere regels voor bouwkundig splitsen, vanaf 1 juli 2019, is de aandacht van kleine
vereist en of een omzettingsvergunning binnen een wijk in Den Haag wel of niet kan worden
beleggers verschoven naar kamerbewoning, met alle negatieve gevolgen van dien. De zelfstandige
verleend.
(goedkope)koop woningvoorraad, de leefbaarheid en de woonkwaliteit komen door de toenemende kamerbewoning onder druk te staan. Dit blijkt ook uit het grote aantal signalen en meldingen over
1. Een omzettingsvergunning wordt verplicht voor kamerbewoning vanaf drie personen.
de toenemende kamerbewoning die het college van B&W en de gemeenteraad heeft ontvangen vanuit omwonenden en wijkverenigingen.1
Door het verplichten van vergunningen heeft de gemeente meer grip op kamerbewoning in alle wijken van de stad. Woningen waar vergunde kamerbewoning plaatsvindt, kunnen beter
In sommige wijken weegt het belang van behoud en samenstelling van de woningvoorraad
gecontroleerd worden. In vergunde kamerbewoning komen minder overtredingen voor, doordat er
zwaarder dan een individueel belang, namelijk dat van kamerbewoning. Dit geldt voor wijken met
periodieke controles worden verricht.11 Dit komt de leefbaarheid ten goede. Voor kamerbewoning
relatief veel schaarse goedkope zelfstandige woningen in het goedkope segment.
door twee personen wordt een vergunning niet verplicht gesteld, omdat de ervaren overlast hoofdzakelijk niet voortkomt uit dit type kamerbewoning.
Hoewel onderzoek geen direct verband van Kamerbewoning op de leefbaarheid aantoont, wordt kamerbewoning met verschillende effecten in verband gebracht. Denk hierbij aan geluidsoverlast,
2. In wijken met een gemiddelde WOZ-waarde behorend tot het goedkope en het middel-
intensievere bewoning doordat de verschillende huishoudens in één woning verschillende leefrit-
dure segment worden geen omzettingsvergunningen verstrekt.
mes hebben en een hogere mutatiegraad . Daarmee kan het wooncomfort en de sociale cohesie 9
van wijken onder druk komen te staan.
Uit de evaluatie van kamerbewoning in de stad komt naar voren dat kamerbewoning vaker voor komt in wijken met een goedkope woningvoorraad.12 Wat tot het goedkope segment behoort is
Kamerbewoning heeft tegelijkertijd ook een belangrijke functie op de Haagse woningmarkt,
vastgelegd in de Woonagenda 2020-2023 (€ 198.500 prijspeil 2020).2 Het goedkope segment van
met name voor een aantal specifieke doelgroepen. De cijfers van kamerbewoning in de afgelopen
woningen wordt op wijkniveau beschermd, omdat de goedkope woningvoorraad (wijken met een
jaren tonen de behoefte naar kamerbewoning in Den Haag aan.10 Ook in de toekomst zal het
lage gemiddelde WOZ-waarde) schaars is.13 Ruim 65% van de huishoudens in Den Haag behoort tot
aanbod van kamers voor specifieke doelgroepen nodig zijn. Om aan deze behoefte tegemoet te
de groep met een laag inkomen. Nog geen 25% van de koop woningvoorraad valt in het goedkope
komen, zal kamerbewoning onder voorwaarden mogelijk blijven in Den Haag.
segment.14 De goedkope sector komt door marktontwikkelingen, waaronder kamerbewoning, steeds verder onder druk te staan. Daardoor wordt deze voorraad minder toegankelijk voor de
Al deze ontwikkelingen geven de maatschappelijke noodzaak weer voor een betere balans tussen
beoogde doelgroep. Bescherming en behoud van de schaarse zelfstandige goedkope sector in de
enerzijds het accommoderen van de vraag naar betaalbare onzelfstandige woonruimte en ander-
woningvoorraad is van groot belang. Indien een wijk een gemiddelde WOZ-waarde heeft, die valt
zijds het behouden van de schaarse zelfstandige (goedkope) koop woningvoorraad en het bewaken
binnen het goedkope segment, worden daar geen omzettingsvergunningen verleend.
van de leefbaarheid en de woonkwaliteit. Er is daarom aanleiding en noodzaak voor het stellen van Ook bij woningen in het middeldure segment (€ 198.500 - € 310.000, prijspeil 2020) is sprake van schaarste15 . Dit is een belangrijk segment voor middeninkomens, omdat zij door de inkomensgrens 1
Zie bijvoorbeeld RIS303376 beantwoording schriftelijke vragen ‘Kamerbewoning Leyenburg’, RIS304335 beantwoording schriftelijke vragen ‘Aanvullende vragen stop eindelijk de verkamering in Leyenburg’ en RIS304035 beantwoording schriftelijke vragen ‘Dam het waterbedeffect van het splitsingsverbod in’
10 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
2
Het goedkope segment wordt, afhankelijk van nieuwe inzichten, jaarlijks geïndexeerd
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 11
vaak niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Door het tekort aan woningen in het
houden. Bij de monitoring zal eventueel ook andere beschikbare data (zoals van het CBS) worden
goedkope segment zullen lagere inkomens bovendien ook in toenemende mate aangewezen zijn
benut, om een nauwkeurige weergave van kamerbewoning in relatie tot het quotum te creëren.
op woonruimten in het middeldure segment. Hogere inkomens huren of kopen bovendien ook in het middensegment, omdat het niet per definitie betekent dat hogere inkomens meer willen of kunnen betalen voor een woonruimte. Vanuit zowel de lagere als de hogere inkomens wordt er dus
4. In wijken met een gemiddeld hoge bevolkingsdichtheid worden geen omzettingsvergunningen verstrekt.
geput uit de woningvoorraad in het middensegment. Middeninkomens ondervinden daardoor meer concurrentie in het beschikbare aanbod in het middensegment. Dit wordt versterkt door
Een verbod in de dichtbevolkte wijken wordt noodzakelijk geacht. Daarvoor is de ‘Beleidsregel
marktonwikkelingen. Onderzoek toont aan dat met name koopwoningen in het segment tot
omzettingsvergunningen Den Haag 2021’22 opgesteld. Momenteel worden de effecten op de
€ 310.000 worden opgekocht om te verhuren . Gelet op de sterke toename van kamerbewoning in
leefbaarheid door kamerbewoning in verdichte woonwijken onderzocht.
16
de afgelopen jaren, is het aannemelijk dat een deel van die schaarse woningen is aangekocht voor kamerverhuur en daarmee niet beschikbaar is voor verschillende huishoudens. Een toename van
1.3 Leefbaarheidsmaatregelen op buurtniveau
kamerbewoning kan de al aanwezige tekorten in het middensegment nog groter maken. Om die
Naast maatregelen op wijkniveau wordt op buurtniveau beoordeeld in hoeverre de aanvraag van
reden dienen ook wijken met een gemiddelde WOZ-waarde in het middeldure segment beschermd
omgevingsvergunningen kunnen worden toegestaan met het oog op de leefbaarheid. Er wordt
te worden. In deze wijken worden daarom geen omzettingsvergunningen verleend .
daarom een eenvoudige en efficiënte toets op buurtniveau ingevoerd om te evalueren of een
17
omzettingsvergunning niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en 3. In wijken waar het percentage van vergunde kamerbewoning, met daarbij opgeteld een
leefmilieu in de omgeving van de betreffende woning.
inschatting van de niet vergunde kamerbewoning door drie of meer personen, meer dan 5% bedraagt, worden geen omzettingsvergunningen verstrekt.
1. In buurten die als kwetsbaar gebied zijn aangeduid, worden geen omzettingsvergunningen verstrekt.
Onderzoek wijst uit dat een substantieel deel van de woningvoorraad in Den Haag gebruikt wordt voor kamerbewoning.18 Kamerbewoning is bovendien niet evenwichtig verspreid over de stad.
Met het oog op de leefbaarheid wordt in de kwetsbare gebieden al jarenlang een restrictief beleid
In bepaalde wijken is onevenredig veel kamerbewoning. In die wijken blijven naar verhouding
toegepast ten aanzien van kamerbewoning. De aanwijzing van de kwetsbare gebieden is gebaseerd
minder schaarse zelfstandige woningen beschikbaar. Het onderzoek toont verder aan dat de wijken
op de scores van deze gebieden in de Leefbaarometer. De Leefbaarometer is een instrument van het
met een mindere leefbaarheid meer kamerbewoning aantrekken.20 Op basis van de beschikbare
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om de leefbaarheid van alle buurten en
gegevens is niet aangetoond dat er ook een oorzakelijk verband is dat kamerbewoning leidt tot een
wijken in Nederland te monitoren. Hierin wordt gebruik gemaakt van een breed palet aan indicato-
achteruitgang van de leefbaarheid van wijken.21 Daarmee staat niet vast dat dit effect er niet is.
ren om de leefbaarheid te bepalen. De meest recente Leefbaarometer is van 2018.23
19
Gelet op de sterke toename van kamerbewoning in de hele stad en de onevenwichtige aanwezigheid van kamerbewoning in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, is een evenwichtige
Om te voorkomen dat omzettingsvergunningen in de kwetsbare buurten mogelijk leiden tot
woningvoorraad met voldoende zelfstandige woningen aantoonbaar belangrijk.
verslechtering van de leefbaarheid, worden in de gebieden die als kwetsbaar zijn aangeduid geen omzettingsvergunningen verleend bij aanvragen voor kamerbewoning vanaf drie personen.
Om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in wijken te behouden, wordt een
Een gebied wordt als kwetsbaar gezien indien deze onvoldoende, ruim onvoldoende of zeer
normpercentage gehanteerd van maximaal 5% kamerbewoning (vanaf drie personen) in de
onvoldoende scoort in de Leefbaarometer.
woningvoorraad, zoals geregistreerd in de BAG. Boven dit normpercentage wordt geen kamer bewoning meer toegestaan.
De aangewezen kwetsbare gebieden zijn: Bouwlust en Vrederust (exclusief De Uithof), Laakkwartier (excl. Laakhavens-West, Laakhavens-Oost en Spoorwijk), Moerwijk (exclusief Moerwijk-Zuid),
Om te bepalen of het quotum wordt overschreden, wordt gebruik gemaakt van een combinatie van
Morgenstond (exclusief Morgenstond-West), Rustenburg en Oostbroek (exclusief Rustenburg),
data over vergunde kamerbewoning en beschikbare data van het CBS die een inschatting geeft van
Schildersbuurt en Transvaalkwartier.
niet vergunde kamerbewoning door drie of meer personen. Begin 2021 wordt een actualisatie gemaakt van wijken waar deze 5% norm wordt overschreden. Een overzicht wordt gepubliceerd op de website van de gemeente Den Haag. Kamerbewoning is dynamisch en daarom is monitoring noodzakelijk, zodat het normpercentage in wijken niet wordt overschreden. Na de ‘nulmeting’ begin 2021 is door het nieuwe vergunningensysteem nauwkeurig de ontwikkeling per wijk bij te
12 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 13
2. Er wordt een controle gedaan bij het Meld- en Steunpunt Woonoverlast (MSW) of er gegronde klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is
3. Er worden geen omzettingsvergunningen afgegeven bij kamerbewoning vanaf negen personen.
aangevraagd of over de eigenaar of gebruiker van die woning. Er komt een eis aan het maximumaantal personen per woning die onzelfstandig wordt gebruikt. Voor bewoners in een buurt is het belangrijk dat kamerbewoning de leefbaarheid in en om de
Hoe meer kamerbewoners in een woning, hoe groter de mogelijke impact op de leefomgeving.
woning niet aantast. Bewoners in Den Haag kunnen overlast melden bij het MSW. Bij de evaluatie
Bij kamerbewoning zijn er meerdere huishoudens in een zelfstandige woning aanwezig. Al deze
op buurtniveau wordt het advies van het MSW met betrekking tot gegronde meldingen (over de
huishoudens hebben een eigen leefritme, dit is wezenlijk anders bij één duurzaam gemeenschap-
woning, eigenaar of gebruiker van die woning) meegewogen bij de evaluatie of kamerbewoning
pelijk huishouden. Dat verschil uit zich vooral bij grootschalige kamerbewoning.
kan worden toegestaan.
1.5 Overgangsregeling 1.4 Leefbaarheidsmaatregelen op woningniveau
Vóór de invoering van deze Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 was een omzettingsvergunning
Los van een evaluatie op wijk- en buurtniveau wordt er ook gekeken naar het gebruik van kamer
voor gebruik van een onzelfstandige woonruimte voor kamerbewoning van vier of meer personen
bewoning op woningniveau. Omdat er bij kamerbewoning sprake is van een zelfstandige woning
voor alle woningen gelegen in alle wijken van Den Haag verplicht. Met dit beleid zal deze verplich-
die onzelfstandig gebruikt wordt, is er sprake van een nieuwe gebruiksbestemming van de woning.
ting gelden voor drie of meer personen. Voor woningen waar kamerbewoning nu op basis van het
Voor dit nieuwe gebruik is de omzettingsvergunning verplicht. De omzettingsvergunning staat het
oude beleid legaal zonder omzettingsvergunning plaatsvindt, zal geen omzettingsvergunning
onzelfstandige gebruik in een zelfstandige woning toe, mits het aan een aantal voorwaarden en
verplicht zijn, zolang de kamerbewoning in dezelfde hoedanigheid wordt voortgezet. Wanneer op
normen voldoet.
een later moment dit onzelfstandige gebruik van een zelfstandige woning wordt doorbroken, of indien de woning zes achtereenvolgende maanden niet onzelfstandig is gebruikt, dan maakt die
De normen worden noodzakelijk geacht om de mogelijke negatieve effecten van kamerbewoning op
woning weer onderdeel uit van de voorraad zelfstandige woningen. Voor onzelfstandig gebruik van
de leefbaarheid op bewoners van de woning en de daarnaast gelegen woningen te minimaliseren.
die woning is hierna óók een vergunning verplicht bij drie of meer personen. Ook wanneer er aan
De gemeente stelt bij de aanvraag voor een omzettingsvergunning voor nieuw gebruik van een
legaal niet vergunde kamerbewoning een bewoner wordt toegevoegd en er hierdoor onzelfstandig
bestaande zelfstandige woning de volgende eisen op woningniveau:
gebruik van een zelfstandige woning ontstaat van drie of meer personen, is een vergunning verplicht. Voor deze situatie geldt onder zowel het oude als het nieuwe beleid een vergunning-
1. Na omzetting heeft de zelfstandige woonruimte, die als onzelfstandige woonruimte
plicht. Bij een aanvraag wordt gekeken of het aan de voorwaarden voor kamerbewoning voldoet.
wordt gebruikt, een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, conform de normen van NEN 2580.
Door de bestaande legaal niet vergunde driepersoonskamerbewoning kan er in gebieden al sprake zijn van meer kamerbewoning dan de 5% norm.
De maatregel is bedoeld om zowel overbewoning te voorkomen als om voldoende leefruimte te creëren voor verschillende huishoudens in één zelfstandige woning. 2. De geluidsoverdracht tussen de woonruimte en de omliggende woonruimten heeft een volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil niet kleiner dan 47 dB en een volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau niet groter 59 dB, bij onzelfstandig gebruik van de woonruimte door vijf of meer personen. Er komt een eis voor geluidsisolatie bij kamerbewoning vanaf vijf personen. Dit wordt gedaan vanuit het oogpunt van leefbaarheid om geluidsoverlast voor de daarnaast gelegen woningen te beperken. Bij kamerbewoning door vijf of meer personen is doorgaans sprake van een groter en een meer divers aantal leefritmes in vergelijking met één duurzaam gemeenschappelijk huishouden.24 Zonder geluidseisen kan dit leiden tot meer geluidsoverlast.
14 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
2. Toeristische verhuur van woonruimte In dit hoofdstuk gaan we in op het begrip toeristische verhuur en de maatschappelijke context. Daarna wordt per vorm van toeristische verhuur verder ingegaan op het beleid en het in te zetten instrumentarium. Op 29 januari 2020 heeft de Raad van State in de uitspraak 201901695/1/A3 bepaald dat voor het verhuren van een woning aan toeristen een woningonttrekkingsvergunning nodig is. Na deze uitspraak van de Raad van State, heeft de gemeente Den Haag er om pragmatische redenen voor gekozen geen aparte woningonttrekkingsvergunning ten behoeve van vakantieverhuur te verstrekken, omdat vrijstellingen en ontheffingen niet zijn toegestaan en permanente onttrekking niet wenselijk is.25 Met de introductie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte is een vergunning specifiek gericht op toeristische verhuur mogelijk. Met een vergunning gericht op toeristische verhuur worden oneigenlijk gebruik van woonruimte en daarmee samenhangende negatieve effecten op de Haagse woningmarkt en de leefbaarheid voorkomen en worden veiligheid van woonruimte en een gelijk speelveld voor aanbieders van andere toeristische accommodaties geborgd.
In de Wet toeristische verhuur van woonruimte wordt toeristische verhuur gedefinieerd als: het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen.26 Zoals de definitie impliceert, richt de wetgeving zich primair op toeristen. Maar onderzoek en ervaring uit de praktijk leert ons dat de doelgroep van toeristische verhuur, gelet op de formulering van de definitie in de wet, veel breder is. Naast toeristen maken ook andere doelgroepen, zoals zakelijke bezoekers (diplomaten, Kamerleden, kenniswerkers), expats, seizoensarbeiders en exchange students veelvuldig gebruik van het aanbod dat valt onder deze definitie van toeristische verhuur. Onder toeristische verhuur verstaan wij de volgende vier vormen: • Vakantieverhuur Het door de hoofdhuurder/eigenaar-bewoner verhuren van (een gedeelte van) de woning aan een persoon die niet is ingeschreven in de BRP van de gemeente Den Haag op het adres van de woning waar vakantieverhuur plaatsvindt terwijl de hoofdhuurder/eigenaar-bewoner afwezig is.
16 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 17
• Pied-à-terre;
De gemeente beseft dat het bieden van tijdelijk verblijf in een woning, aan toeristen of andere
Het verhuren van een woonruimte aan een huurder die de woning als pied-à-terre zal gebruiken.
belanghebbenden, een voordeel kan opleveren voor woningeigenaren of huurders.
Eigenaar of hoofdhuurder staat niet op het adres van de woning ingeschreven in de BRP.
Bewoners kunnen er zelf bijvoorbeeld belang bij hebben om hun woning een maand te verhuren,
• Bed & Breakfast:
wanneer zij zelf een maand in het buitenland verblijven. Deze vorm van toeristische verhuur ziet de
Een voorziening gericht op het voor een kortdurend verblijf binnen een woning, door de eigenaar-
gemeente als het optimaal benutten van de woning. Het zeer beperkt bieden van tijdelijk verblijf
bewoner, bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt aan maximaal
voorziet in de tijdelijke behoefte van anderen, zonder dat de woning oneigenlijk gebruikt wordt.
vier bezoekers.
De woning wordt immers na een korte periode weer bewoond.
• Tijdelijk verblijf (short stay): Het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van verblijf korter dan
Het is voor woningeigenaren aantrekkelijk om woningen uitsluitend op online platforms aan te
vier maanden.
bieden en in de toenemende vraag voor tijdelijk verblijf te voorzien. Zo ontstaat een verdienmodel via (semi)permanent logiesgebruik. Personen die tijdelijk in een woning verblijven, betalen hiervoor
Zoals in het wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte staat opgenomen, moet regulering
regelmatig per vierkante meter meer geld dan wanneer de woning regulier verhuurd zou worden,
toezien op het voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten van toeristische verhuur.
omdat zij de hogere lasten niet voor een langere periode hoeven te dragen. De afgelopen jaren
De belangrijkste redenen voor het reguleren van toeristische verhuur van woonruimte in Den Haag
blijkt uit webscrapings van de gemeentelijke Belastingzaken dat het aantal advertenties en
zijn:
aanbieders op Airbnb toeneemt (zie figuur 1). Wanneer woningeigenaren de woningen uit de
• Bescherming van de schaarse Haagse woonruimtevoorraad en borging van de toegankelijkheid
Haagse woningvoorraad op deze wijze beschikbaar stellen, neemt de druk op de bestaande
van Den Haag voor woningzoekenden die zich willen vestigen in Den Haag. Het financiële gewin
woningvoorraad in onze stad toe. Dit is niet wenselijk. Ook kan de regelmatige wisseling van
dat met (bedrijfsmatige) verhuur van woningen voor logiesdoeleinden verkregen kan worden,
verblijf tot overlast leiden, doordat er geen burenrelatie kan worden opgebouwd.29 Het beschermen
vormt een toenemende bedreiging voor het behoud van een betaalbare woonruimtevoorraad en
van de bestaande woningvoorraad en de leefbaarheid is ook om deze redenen dus van belang.
de toegankelijkheid van de Haagse woningmarkt voor woningzoekenden. Gezien de schaarste aan woonruimte in Den Haag in alle woningmarktsegmenten en prijscategorieën is het hoofd uitgangspunt dat woonruimte gebruikt dient te worden om in te wonen;27 • Het beperken van de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving.
2.1 Maatschappelijke context/belangen rondom toeristische verhuur Den Haag is een aantrekkelijke stad voor toeristen en personen die er tijdelijk verblijven. Er zijn verschillende online platforms die hierop inspringen, zoals Airbnb. Sinds de opkomst van deze online platforms is er in Den Haag een groei te zien in de verhuur van woningen aan toeristen. Hoewel de gemeente het belangrijk acht om aan deze vraag tegemoet te komen, is het eveneens belangrijk dat woningen worden gebruikt om in te wonen en niet doorlopend voor tijdelijk verblijf worden aangeboden. De huurprijzen in Den Haag zijn in de afgelopen jaren hard gestegen door de druk op de woningmarkt.28 Het belang om het beschikbare woningaanbod beschikbaar te houden
Figuur 1: aantal advertenties/aanbieders Airbnb.3
voor bewoning, kan niet worden miskend. De Haagse Pandbrigade geeft al meerdere jaren hoge prioriteit aan het opsporen van en hand Den Haag is een regeringsstad met meerdere ambassades, internationale bedrijven en opleidings-
haven op bedrijfsmatige en structurele verhuur van woningen voor logiesdoeleinden. Door het
instellingen. We willen toeristen, zakelijke bezoekers, expats, seizoensarbeiders en exchange
ontbreken van adresgegevens bij de advertenties op online platforms wordt in de opsporing onder
students verwelkomen. Ook zullen Europeanen zich tijdelijk in Den Haag moeten kunnen vestigen,
andere webscrapings gebruikt; dit is een techniek om verhuurinformatie van websites te verzame-
wanneer zij gebruik maken van de vrijheden van de interne Europese markt. Op de vraag naar
len. Daarnaast krijgt de Haagse Pandbrigade informatie over adressen via meldingen bij het
aanbod van tijdelijk verblijf kan in uiteenlopende wijze worden voorzien, bijvoorbeeld in logies.
Meldpunt Woonoverlast. Deze wijzen van handhaving zijn voor de gemeente zeer arbeidsintensief.
Wegens de hoge druk op de woningvoorraad is het van belang dat er een goede balans wordt gevonden tussen het voorzien in het aanbod van tijdelijk verblijf en het behouden van woningen om in te wonen.
18 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
3
In het jaar 2020 is er door de uitbraak van het Covid-19-virus een zichtbare trendbreuk. Cijfers over dit jaar worden daarom buiten beschouwing gelaten.
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 19
2.2 Toeristische verhuur buiten woonruimten Europeanen moeten zich tijdelijk in Den Haag kunnen vestigen, gezien de vrijheden van de interne Europese markt. De belangrijkste mogelijkheid voor tijdelijk verblijf in Den Haag is de mogelijkheid
• Voor elke verhuring moet de verhuurder vooraf het aantal nachten digitaal melden aan de gemeente. Aan deze melding zijn geen kosten verbonden; • De grootte van de woonruimte bepaalt het maximumaantal personen aan wie de woonruimte
voor verblijf in verblijfsobjecten met de bestemming logies. Op het gebied van logies is er een
toeristische verhuurd mag worden. Iedere persoon dient tenminste 12m2 gebruiksoppervlak tot
stijgende behoefte geconstateerd30. Nieuwe hotelinitiatieven zijn daarom ook welkom in de stad.
zijn of haar beschikking te hebben. De hoeveelheid personen die men maximaal in de
Daarnaast is er in het hotelbeleid (RIS260889) vastgesteld dat er wordt ingezet op onderscheidende
woonruimte wil laten verblijven, moet daarom bij de aanvraag worden vermeld;
concepten die zorgen voor het aantrekken van specifieke doelgroepen, waarbij de nadruk ligt op de
• De vergunning wordt verstrekt voor een beperkte periode;
kwaliteit en diversiteit van overnachtingsmogelijkheden. Er wordt daar ook aangegeven dat er
• De verhuurder verstrekt informatie aan de huurder over hoe vuilnis afgevoerd dient te worden en
behoefte is aan bijzondere (thematische) hotels die een specifiek segment en doelgroep van de
geeft daarbij duidelijk aan dat de huurder geen overlast mag veroorzaken.
markt bedienen en hotelkamers met extra voorzieningen voor een wat langer verblijf (short stay). Aan de aanvraag van een vakantieverhuurvergunning zijn leges verbonden. Bij de vergunning Vanuit de hotelsector erkent men enerzijds de behoefte aan uitbreiding van het aanbod (en de
verlening kan geen rekening worden gehouden met privaatrechtelijke afspraken die zijn gemaakt,
ondercapaciteit) in het hoogseizoen, maar vreest anderzijds voor de nadelige gevolgen van
bijvoorbeeld vanuit een VvE. Bij de vergunningverlening wordt uitsluitend getoetst aan een
toeristische verhuur in de winterperiode. Vanuit deze sector acht men het van belang dat het
publiekrechtelijk kader.
aanbod aan toeristische verhuur zich vooral op het hoogseizoen/vakantieperiodes richt. Tenslotte speelt hierbij het thema veiligheid een rol. Voor logies gelden andere veiligheidseisen dan
Naast de voorwaarden zijn er ook redenen waarom een vergunning afgewezen dient te worden.
voor woningen, omdat de verblijvende personen niet op het adres staan ingeschreven.
• Als er een ontheffing is verstrekt voor een onttrekking van een woning ten bate van pied-à-terre gebruik op het adres waar een aanvraag op toeziet, wordt geen vergunning voor vakantieverhuur
2.3 Toeristische verhuur van woonruimte: vakantieverhuur De Wet toeristische verhuur maakt het alleen mogelijk om voorwaarden aan toeristische verhuur te stellen op het moment dat er een vergunningplicht geldt. Gezien de schaarste aan woonruimte in Den Haag en ter voorkoming of bestrijding van ongewenste effecten van toeristische verhuur, wordt er een vergunningplicht ingevoerd voor toeristische verhuur in Den Haag. Bij het verlenen van een vergunning is een controle vooraf mogelijk. Ook kan een vergunning worden ingetrokken
toegewezen; • Als er al vergunningen/ontheffingen voor andere vormen van toeristische verhuur zijn verstrekt op het adres; • Indien de aanvraag door een aanvrager wordt gedaan van wie in het kalenderjaar dezelfde soort vergunning is ingetrokken vanwege het niet voldoen aan de voorwaarden; • Als het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een
als niet aan de voorwaarden of voorschriften wordt voldaan. Met deze vergunning wordt het
geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand zal een vergunning niet
mogelijk om een woning incidenteel beschikbaar te stellen voor een korte periode, wanneer de
worden toegewezen;
bewoner de intentie heeft om (afgezien van die korte periodes) in die woning te blijven wonen.
• Ook wanneer er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een
De woning wordt niet permanent onttrokken aan de woningvoorraad. Toeristische verhuur zonder
Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning, zal een vergunning niet
vergunning, ontheffing of vrijstelling is verboden in Den Haag.
worden toegekend.
Aan de toeristische verhuurvergunning worden de volgende voorwaarden verbonden:
2.3.1 Toelichting voorwaarden vakantieverhuur
• De vergunning is gebonden aan het adres en de bewoner. De vergunning is niet overdraagbaar;
Een vakantieverhuurvergunning is op grond van de wet verbonden aan een registratieplicht.31
• De aanvrager moet beschikken over een geldig registratienummer en vermeldt dit bij de
Voor alle categorieën woningen in Den Haag geldt een vergunning- en registratieplicht, omdat de
vergunningaanvraag. Bij het instellen van een registratieplicht is het verboden om woonruimte
druk op de Haagse woningmarkt in alle categorieën woningen groot is.32 Om de leefbaarheid en
te adverteren (in welke vorm dan ook) zonder hierbij het registratienummer te vermelden.
sociale cohesie te beschermen, geldt daarnaast een nachtencriterium.33 Er is gekozen voor een
Dit nummer wordt eerst digitaal aangevraagd bij de gemeente. Hiervoor zal de gemeente geen
nachtencriterium van dertig nachten om aan te sluiten op de gemiddelde vakantieduur van
kosten in rekening brengen;
inwoners in Nederland. Ook wordt zo het incidentele karakter van vakantieverhuur benadrukt. Uit
• De woning kan alleen verhuurd worden door degene die hoofdverblijf heeft op het adres dat wordt verhuurd voor vakantieverhuur; • Een woning kan per kalenderjaar met een maximum van dertig nachten per adres voor vakantieverhuur in gebruik worden gegeven;
gegevens van het CBS over de afgelopen drie jaar blijkt dat inwoners van Nederland, die op vakantie gaan, dit gemiddeld genomen gedurende 18-19 nachten per jaar doen, verspreid over 2,4 vakanties per jaar.34 Met de mogelijkheden worden Haagse huishoudens in de gelegenheid gesteld beperkt hun woning te verhuren zonder dat een verdienmodel van vakantieverhuur wordt aangemoedigd.
• Vakantieverhuur mag geen overlast veroorzaken;
20 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 21
De voorwaarden zien toe op de leefbaarheid. Vakantieverhuur mag niet leiden tot overlast.
• De woning wordt uitsluitend verhuurd als pied-à-terre aan een persoon met wie verhuurder een
Een woning die voor toeristische verhuur gebruikt wordt, hoort tenminste 12 vierkante meter
huurovereenkomst heeft afgesloten voor het gebruik van de woonruimte als pied-à-terre;
gebruiksoppervlakte per persoon te bieden, zodat hierdoor geen gevaarlijke situaties ontstaan.
35
Daarnaast zorgen instructies over overlast en het afvoeren van vuil voor duidelijkheid aan de huurder en voorkomt dit vervelende gevolgen in de omgeving van de woning.
• Op het adres van de woning die als pied-à-terre wordt gebruikt, staat niemand als bewoner ingeschreven in de BRP. Wanneer een bewoner op het adres staat ingeschreven, behoort deze woning tot de woningvoorraad; • Het gebruik van de pied-à-terre is uitsluitend toegestaan aan de huurder en eventuele leden van
2.4 Toeristische verhuur van woonruimte: pied-à-terre
diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Geen van de leden van diens duurzaam
Wanneer men een pied-à-terre huurt zonder zich op het adres van die woning als bewoner in te
gemeenschappelijk huishouden staat als bewoner op het adres in de BRP ingeschreven;
schrijven, valt dit gebruik van pied-à-terre (volgens de Wet toeristische verhuur van woonruimte)
• Aan het aantal personen dat per verblijf in een pied-à-terre aanwezig kan zijn wordt een
onder de definitie van toeristische verhuur. Een gekochte pied-à-terre wordt gezien als onttrekking
maximum verbonden. Op het moment dat de woning als pied-à-terre gebruikt wordt dienen de
van de woning aan de woningvoorraad. Er is geen sprake van huur en daarmee valt deze vorm niet
aanwezigen elk over 12 vierkante meter gebruiksoppervlakte te beschikken;
onder de definitie van toeristische verhuur volgens de Wet toeristische verhuur van woonruimte. Voor gekochte pied-à-terres zie hoofdstuk 3. In deze paragraaf wordt uitsluitend aandacht besteed aan verhuurde vorm van een pied-à-terre.
• De huurder van de pied-à-terre staat niet als bewoner op een ander adres in de BRP van de gemeente Den Haag ingeschreven; • De ontheffing is huurder gebonden. De ontheffing is uitsluitend geldig zolang de huurovereenkomst met de huurder voor de pied-à-terre in stand blijft. Na het ontbinden van de huurovereen-
Omdat pied-à-terres doorgaans netjes worden onderhouden terwijl de gebruiker weinig aanwezig
komst vervalt de ontheffing. Bij elk gebruik als pied-à-terre van de woning zal voor iedere
is, heeft deze vorm van toeristische verhuur een beperkte invloed op de leefbaarheid van de directe
huurovereenkomst opnieuw een ontheffing moeten worden aangevraagd.
woonomgeving van de woning. Het beperken van gebruik als pied-à-terre ziet vooral toe op het behouden van de schaarse woningvoorraad. Ondanks de druk op de Haagse woningmarkt en de
Bij de vergunningverlening wordt geen rekening gehouden met privaatrechtelijke afspraken die
schaarste in alle categorieën woningen in onze stad bestaat er een zekere vraag naar pied-à-terres.
zijn gemaakt, bijvoorbeeld vanuit een VvE. Bij de vergunningverlening wordt uitsluitend getoetst
Den Haag is een regeringsstad met veel internationale organisaties en bedrijven.
aan een publiekrechtelijk kader.
Tot voor kort werd verondersteld dat gebruik van pied-à-terres voor administratieve leegstand zorgde.
Een ontheffingsverzoek kan om de volgende redenen afgewezen worden:
Op dit gebruik lag geen handhavingsprioriteit. Omdat er in Den Haag relatief gezien veel administra-
• Als er voor de woonruimte waarop de aanvraag toeziet binnen een termijn van 12 maanden al
tieve leegstand is in vergelijking met het landelijke gemiddelde en de andere G4-gemeenten is dit gebruik van woningen toch een grotere prioriteit geworden. Uit onderzoek blijkt dat er in 2019 bijna 16.000 woningen in Den Haag administratief leeg hebben gestaan.36 Bij administratieve leegstand
een ontheffing t.b.v. pied-à-terre is verleend; • In woning met een WWS-puntenwaarde van 142 of minder kan geen gebruik als pied-à-terre plaatsvinden. De druk op deze categorie woningen is hiervoor te groot;38
staat er niemand als bewoner op het adres ingeschreven in de BRP. Ongeveer 15% van deze leegstand
• Als burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimte-
is veroorzaakt doordat woningen te koop of te huur worden aangeboden of doordat er sprake is van
voorraad groter achten dan het belang van de door aanvrager om de woning als pied-à-terre te
een net opgeleverde nieuwbouwwoning (frictieleegstand). Van de overige 85% is de reden van
mogen verhuren;
leegstand onbekend. Van deze leegstaande woningen staat 45% langer dan twee jaar leeg. Het is 37
mogelijk dat een deel van de administratief leegstaande woningen voor verschillende vormen van toeristische verhuur worden gebruikt. Met de maatregelen op toeristische verhuur en woningonttrekking zal een groot deel van de administratieve leegstand niet langer om onbekende reden leegstaan.
• Als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door de voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing; • Als het verlenen van de ontheffing zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; • Ook wanneer er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een
Ondanks de druk op de Haagse woningmarkt zal gebruik van pied-à-terre in beperkte mate
Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning, zal een vergunning niet
mogelijk zijn. Het in gebruik geven van een woning voor toeristische verhuur zonder vergunning is
worden toegekend;
in beginsel absoluut verboden, maar voor het in gebruik geven als pied-à-terre kan een ontheffing worden aangevraagd. Voor een ontheffing gelden verschillende voorwaarden en voorschriften:
• Tot slot wordt een aanvraag voor een ontheffing afgewezen als er voor de woning waarop de aanvraag toeziet een toeristische verhuurvergunning is verleend.
• Aanvrager heeft een geldig registratienummer en vermeldt dit bij de aanvraag; • In een woning die gebruikt wordt als pied-à-terre zijn andere vormen van toeristische verhuur niet toegestaan;
22 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Aan de aanvraag van een ontheffing ten behoeve van pied-à-terres zijn leges verbonden. Ook zal hiervoor eerst digitaal een registratienummer moet worden aangevraagd. Voor dit registratie
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 23
nummer zal de gemeente geen kosten in rekening brengen. Met een toegekende ontheffing hoeft
mingsplannen) kan dit gebruik worden beschouwd als een bedrijf aan huis. Hiervoor stelt het
er geen melding te worden gedaan over het gebruik.
bestemmingsplan mogelijk wel voorwaarden. Als de woning en het gebruik aan deze voorwaarden voldoet is er geen sprake van woningonttrekking. Er is in dat geval ook geen omgevingsvergunning
2.4.1 Toelichting voorwaarden en weigeringsgronden ontheffing voor een pied-à-terre
nodig. Sinds enkele jaren wordt de definitie van Bed & Breakfast in de bestemmingsplannen
De ontheffing is aan de verhuring gebonden, zodat de woning na beëindiging van de huurovereen-
opgenomen. De voorwaarden voor dit gebruik staan dan niet in het bestemmingsplan, omdat deze
komst direct beschikbaar komt voor reguliere bewoning. Op deze wijze zal de woning in beperkte
voorwaarden aan een omgevingsvergunning zijn verbonden. In dat geval blijft er ook een woon-
mate aan de schaarse woningvoorraad worden onttrokken. Voor ieder nieuw gebruik van de
functie op de woning rusten. Wanneer de bestemming en het gebruik van de woning ongewijzigd
woning als pied-à-terre zal een ontheffing aangevraagd moeten worden. Er wordt dan aan alle
blijven door het gebruik als Bed & Breakfast is er geen sprake van woningonttrekking. Men moet in
voorwaarden getoetst. Een woning kan niet zonder meer als pied-à-terre verhuurd worden.
dit geval wel een omgevingsvergunning aanvragen voor het gebruik als Bed & Breakfast. Voor ander
Daarnaast wordt er binnen een termijn van 12 maanden maximaal één ontheffing verstrekt,
gebruik, buiten de voorwaarden van de omgevingsvergunning om, vervalt de woonfunctie en zal
waardoor een woning niet onbedoeld, opeenvolgend, voor tijdelijk verblijf kan worden gebruikt
een bestemmingswijziging naar een logiesfunctie moeten worden aangevraagd. Er is dan wel
(logies of short stay). Indien het huurcontract binnen 12 maanden nadat de ontheffing is verstrekt
sprake van woningonttrekking. Deze woningonttrekking is, gezien de druk op de woningmarkt,
wordt ontbonden en een nieuwe huurder in de woning komt wonen, zal deze zich moeten
in veel gevallen niet toegestaan.
inschrijven in de BRP. Het aantal aanvragen voor een omgevingsvergunning voor gebruik als Bed & Breakfast neemt toe. De verhuurder moet bij de aanvraag voor de ontheffing over een geldig registratienummer beschikken en dit nummer vermelden bij de aanvraag. Hiervoor zal de gemeente geen kosten
Jaar
in rekening brengen. Indien de verhuurder de woning als pied-à-terre adverteert, dient het
2016
registratienummer bij de advertentie vermeld te worden.
2017
Aantal
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling
5
3
-
2
20
12
8
2018
13
11
Omdat alle categorieën woningen in Den Haag schaars zijn, wordt het gebruik van een pied-à-terre
2019
24
16
2
6
niet aangemoedigd. Een pied-à-terre kan niet op andere wijze, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur,
2020*
34
17
2
6
worden verhuurd of gebruikt. Deze beperking voorkomt dat eigenaren een pied-à-terre aanhouden
In behandeling
2 9
*) tot 1 augustus 2020.
wegens financieel voordeel. Met name in de eerste helft van 2020 is een grote toename in het aantal aanvragen zichtbaar. Indien de druk op de middeldure woningvoorraad dusdanig toeneemt dat het belang van het behoud
Deze toename houdt mogelijk verband met een uitspraak van de Raad van State van
van de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het gebruik van woningen als
29 januari 2020, waarin werd bevestigd dat iedere verhuring aan een persoon zonder dat deze op
pied-à-terre kan een aanvraag voor een ontheffing worden geweigerd. Dit betekent dat gebruik als
het adres staat ingeschreven als bewoner een vorm van onttrekking van de woning aan de woning-
pied-à-terre vanaf dat moment alleen nog mogelijk is in het dure segment woningen. Op moment
voorraad oplevert.39
van publicatie van deze nota wordt dit niet proportioneel geacht. Mocht het aandeel pied-à-terre in het middeldure segment woningen te groot worden geacht, is een quotum niet uitgesloten.
Gebruik als Bed & Breakfast tast de woonfunctie van de woning niet aan. Het kan wel invloed hebben op de leefbaarheid van de wijk, straat of in de omgeving van het betreffende pand.
2.5 Toeristische verhuur van woonruimte: Bed & Breakfast
Het groeiende aanbod van Bed & Breakfast in Den Haag zorgt ervoor dat meer woningen
Een derde vorm van toeristische verhuur is Bed & Breakfast. Bij deze vorm van toeristische verhuur
gedurende het jaar meerdere keren kortdurend verblijf aan meerdere huishoudens tegelijk kunnen
creëert de eigenaar-bewoner een voorziening die gericht is op een kortdurend verblijf en de
bieden. Maar doordat de bewoner zelf in de woning blijft wonen, zal de bewoner doorgaans in
mogelijkheid biedt tot overnachting en het serveren van ontbijt aan maximaal vier bezoekers.
staat zijn om een substantiële burenrelatie op te bouwen. Daarnaast blijft de bewoner aanwezig
Bij deze vorm van toeristische verhuur is de bewoner gedurende de verhuring van een (deel) van de
tijdens de verhuring, dit zorgt ook voor dat de verhuurder aanspreekbaar blijft. Tot op heden is er
woning zelf ook aanwezig in de woning.
zeer beperkt overlast door Bed & Breakfast geconstateerd.
Het gebruik van een woning voor Bed & Breakfast in Den Haag moet tevens geregeld worden via
Met de definitie van toeristische verhuur in de Wet toeristische verhuur van woonruimte valt ook
voorwaarden en een mogelijke ontheffing in het betreffende bestemmingsplan dat op een woning
dit gebruik onder regels die betrekking hebben op de vergunning voor toeristische verhuur.
van toepassing is. Aansluiting bij bestemmingsplannen is daarom noodzakelijk. Wanneer een
Om deze reden is er beperkte vrijstelling op toeristische verhuur voor gebruik van Bed & Breakfast
bestemmingsplan geen definitie van een Bed & Breakfast kent (dit komt voor bij oudere bestem24 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 25
gerealiseerd. Een vrijstelling op het verbod van toeristische verhuur zonder vergunning is mogelijk
studenten is er in de afgelopen jaren een stijgende vraag naar alternatieve typen en accommoda-
onder de volgende voorwaarden:
ties, naast de bestaande reguliere vorm van “wonen”. Deze groep heeft vaak op korte termijn
• Het gebruik van Bed & Breakfast is volgens het bestemmingsplan dat op de betreffende woning
huisvesting nodig, heeft niet altijd kennis van de Nederlandse woningmarkt én wil in veel gevallen
toeziet toegestaan en voldoet aan de daarin opgenomen voorwaarden; • Als een omgevingsvergunning voor dit gebruik als Bed & Breakfast verplicht is, moet deze verleend zijn;
niet (langer) uitsluitend aangewezen zijn op hotelaccommodaties. Deze doelgroep is op zoek naar een verblijf voor een kortere periode, en deze doelgroep valt daarmee buiten de definitie van wat wij als wonen beschouwen. In het verleden is de behoefte aan short stay accommodatie deels
• De bewoner is bij de verhuring aanwezig;
ingevuld door hiervoor gebruik te maken van de reguliere woningvoorraad. In formele zin is er
• De bewoner beschikt over een geldig registratienummer voor toeristische verhuur;
sprake van woningonttrekking en gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Short stay is geen
• De woning waar toeristische verhuur in de vorm van Bed & Breakfast plaatsvindt mag niet ook
wonen maar een vorm van logies en daarmee ook niet toegestaan in de bestaande woning
voor andere vormen van toeristische verhuur gebruikt worden.
voorraad. Bij het constateren van een overtreding wordt handhavend opgetreden. Short stay is alleen toegestaan in panden met de bestemming logies. Short stay is verboden in woningen binnen
Voor deze beperkte vrijstelling hoeft geen vergunning voor toeristische verhuur of ontheffing
de bestaande woningvoorraad, waarbij de verhuringen toezien op periodes korter dan 4 maanden.
aangevraagd te worden. Er zijn dus geen kosten aan verbonden. Wel zal de verhuurder (in dit geval
Bij deze verhuur spreekt men van logies.
tevens de bewoner) eerst digitaal een registratienummer moeten aanvragen. Hiervoor zal de gemeente geen kosten in rekening brengen. Elke keer als een woning voor Bed & Breakfast wordt
Als de eigenaar van een woning de bestemming van de woning wenst te wijzigen naar logies is
aangeboden, op een digitaal platform bijvoorbeeld, moet het registratienummer vermeld worden.
hiervoor een omgevingsvergunning én een onttrekkingsvergunning nodig. Met de huidige hoge druk op de woningmarkt zal een onttrekkingsvergunning in de meeste gevallen niet worden
2.5.1 Toelichting voorwaarden beperkte vrijstelling ten behoeve van Bed & Breakfast
verleend.
Voor alle woningen en ieder gebruik van toeristische verhuur in Den Haag is een registratie nummer verplicht, dus ook voor deze vorm van toeristische verhuur. Met dit registratienummer is
2.6.1 Toelichting beleid short stay
het overzicht van het gebruik van schaarse woningen in de woningvoorraad zichtbaar.
Omdat short stay gebruik in woonruimten vaak niet bekend is, hebben we onvoldoende zicht op
De aanwezigheid van de bewoner zal de overlast van dit gebruik van toeristische verhuur beperken,
waar en hoeveel woonruimten voor logies worden gebruikt. Een aantal bedrijven dat short stay
doordat de bewoner van de woning ten alle tijden kan worden aangesproken. Dit betekent juist ook
aanbiedt is wel bij ons bekend en heeft gevraagd om een overgangsperiode om hun bestand af te
dat er in een woning waar gebruik als Bed & Breakfast is toegestaan geen andere vormen van
bouwen.
toeristische verhuur is toegestaan, waarbij de bewoner afwezig is. Om aan de behoefte van kortdurend verblijf van personen te voldoen kan in sommige gevallen een
2.6 Toeristische verhuur van woonruimte: short stay
onttrekkingsvergunning ten behoeve van een logiesfunctie van een woonruimte worden verleend.
Een vierde en in deze nota laatste vorm van toeristische verhuur noemen we short stay. Onder short
Dit belang wordt afgezet tegen de immense druk op de woningmarkt en de behoefte om de
stay wordt verstaan: het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van
woningvoorraad te beschermen. Met een onttrekkingsvergunning verliest het vastgoedobject zijn
logies in woningen voor een periode tot maximaal vier aaneengesloten maanden. Als een huurder
woonfunctie en verkrijgt daarmee een logiesfunctie. Er is in dat opzicht geen sprake van toeristi-
ergens meerdere weken of maanden verblijft, zonder zich daar te vestigen als bewoner en in te
sche verhuur, omdat de definitie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte spreekt over het
schrijven in de BRP valt dit onder de definitie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte.
gebruik van een woonruimte.
Het kortdurend verblijf van personen, die zich wel inschrijven in woningen, valt niet onder de definitie van toeristische verhuur. Uit een sterke wisseling van inschrijvingen in de BRP kan ook
Weliswaar is er in Den Haag sprake van een grote druk op de woningmarkt en is er onbetwist grote
blijken, dat een woning niet gebruikt wordt om in te wonen.
schaarste van woonruimten. Maar Den Haag erkent tegelijkertijd dat er een groeiende behoefte aan logies in de vorm van short stay bestaat door bepaalde doelgroepen (waaronder expats), die
Beide vormen van short stay worden in Den Haag niet toegestaan, omdat de woning dan niet
kortdurend verblijf nodig hebben naast de reguliere vorm van “wonen”. Daarom wordt er bewust
gebruikt wordt om in te wonen.
voor gekozen om in beperkte aantallen vergunningen voor de onttrekking van woonruimte naar logies ten behoeve van short stay te verlenen. Daarbij wordt gekeken naar de meest geschikte
Er is in Den Haag de laatste jaren meer behoefte aan tijdelijk verblijf. Den Haag is een stad met
locaties, waarbij een belangrijk deel reeds is opgenomen in de planvoorraad in het hotelbeleid. Ook
grote internationale bedrijven en organisaties en de mobiliteit van werknemers of studenten
geldt hiervoor een aantal voorwaarden. Eén van de voorwaarden is dat de woonruimte na opleve-
neemt toe. Dit mag, met de grote druk op de woningmarkt, niet leiden tot minder woningen voor
ring nooit voor bewoning in gebruik is genomen en beschikbaar is geweest als woning. Ook dient