RIS311091 Bijlage 1
Tekst van het document
Dit aantal is verder gestegen van 137.500 begin 2019 naar ruim 146.900 huishoudens die op zoek zijn naar een woning in een van de gemeenten in Haaglanden begin 202082. Het aantal reacties per advertentie voor een sociale corporatiewoning in Den Haag neemt ook steeds verder toe. In 2019 waren er gemiddeld 35183 reacties per advertentie, halverwege 2020 is dit aantal verder gestegen naar gemiddeld 40284 reacties per advertentie.
7. Particuliere huursector in Den Haag: hoge huren en grote huurstijgingen bij bewonerswissel De druk op de particuliere huursector in Den Haag uit zich in hoge huurprijzen en een beperkt aanbod aan betaalbare huur. In het rapport Huurprijzen vrije sector85 van ABF Reseach in opdracht van het ministerie van BZK,
Figuur 7: Huishoudensgroei (%) per woningmarktgebied, 2020 tot 2035
staat dat de huren in het gereguleerde segment van de G4-steden relatief laag liggen ten opzichte Bron: Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020
van het landelijke gemiddelde, maar dat de huren van geliberaliseerde woningen echter fors hoger liggen dan in de rest van Nederland.
In het rapport van de oversampling van het WoON2018 voor Den Haag wordt gesteld dat de groep 75
huishoudens met een laag inkomen in Den Haag toeneemt, zowel in absolute zin als naar
In dit rapport is ook gekeken naar de gemiddelde huur als percentage van de WOZ-waarde.
verhouding. “De omvang van deze groep nam toe van 109.000 in 2012 naar ruim 116.000 in 2015
Daaruit blijkt dat dit percentage in de G4-Zuidvleugel (Rotterdam en Den Haag) beduidend hoger
en bijna 125.000 in 2018. Meer dan de helft (51%) van de huishoudens in Den Haag valt nu in de
ligt dan elders in het land. Ook stelt dit rapport dat bij een bewonerswissel in het geliberaliseerde
inkomenscategorie ‘laag’, de corporatiedoelgroep. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen
segment in de G4-steden sprake is van zeer sterke huurverhogingen ten opzichte van de rest van
nam in dezelfde periode af, van 29% in 2012 (‘midden 1’ en ‘midden 2’ samen) naar 23% in 2018.
Nederland. Bij mutatie van een commerciële vrije sectorwoning werd de huur in Den Haag
Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen nam tussen 2012 en 2018 juist toe, van 24% naar
gemiddeld 29,7% verhoogd.
27% van de Haagse huishoudens”.
62 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 63
In de Woonagenda 2020-2023 staat de volgende informatie: “De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor een vrije sector huurwoning in Den Haag is in de afgelopen jaren verder toegenomen en komt uit op € 16,34 in Q4 201986. De gemiddelde huurprijsstijging per vierkante meter komt uit op 3% ten opzichte van een jaar eerder. Het lijkt er daarmee op dat de buitensporige huurprijsstijging van de jaren daarvoor aan het afvlakken is. Echter, woningzoekenden hebben niet veel keuze, vooral niet wat betreft betaalbare huurwoningen. Van wat er op internet te huur heeft gestaan in 2019 heeft slechts 17% een huur onder de liberalisatiegrens87“. Sinds 2015 is de woningmarkt aangetrokken en zijn ook de huurprijzen van particuliere huurwoningen gestegen. Tussen 2012 en 2018 is het aandeel goedkope huurwoningen van particuliere verhuurders ten opzichte van het totaal aan particuliere huurwoningen gedaald van 70% naar 57%88.
8. Koopsector in Den haag: stijgende prijzen en dalend aanbod In het rapport Staat van de woningmarkt89 wordt geconstateerd dat de stijging van de woning prijzen zich gedurende 2019 verder heeft doorgezet en dat de huizenprijzen in alle regio’s boven de vorige piek van 2008 liggen. Uit eigen onderzoek door de gemeente Den Haag, verwoord in de Woonagenda 2020-2023, blijkt dit ook. “In 2019 zijn 6.609 woningen van eigenaar gewisseld in Den Haag. Dit zijn circa 200 woningen minder dan in 201890. De gemiddelde verkooprijs van een woning in Den Haag heeft zich bijzonder sterk ontwikkeld, namelijk van een gemiddelde van € 232.000 in 2014 naar € 346.000 in 201991. Van alle verkochte woningen in 2019 had slechts 25% een woningwaarde tot en met € 200.000. Ten opzichte van 2014 is dit een afname met 40% voor woningen in deze prijsklasse. Deze ontwikkeling zorgt ervoor dat het voor huishoudens met een lager of gemiddeld inkomen onmogelijk is om een woning te kopen in de stad”.
64 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 65
Bijlage 2 1. Schaarste van betaalbare koopwoningen in relatie tot buy to let Wijk
Betaalbare koop woningvoorraad tot €198.500
Betaalbare koop woningvoorraad €198.500 -€310.000
Aantal transacties betaalbare koopwoningen t/m € 310.000
% transactie betaalbare kooopwoningen t/m €310.00
31 Rustenburg en Oostbroek
3.660
891
48
4.599
4.551
99%
37%
579
100%
29 Schildersbuurt
1.070
1.296
117
2.483
2.366
95%
35%
167
100%
38 Laakkwartier en Spoorwijk
4.280
1.757
319
6.356
6.037
95%
39%
616
98%
303
352
50
705
655
93%
-
13
100%
2.931
1.262
336
4.529
4.193
93%
27%
644
98%
30 Transvaalkwartier
911
712
177
1.800
1.623
90%
25%
149
100%
36 Moerwijk
989
514
270
1.773
1.503
85%
34%
165
92%
34 Morgenstond
1.023
998
452
2.473
2.021
82%
15%
224
83%
18 Waldeck
1.275
2.024
868
4.167
3.299
79%
16%
428
86%
24 Haagse Bos
77
55
37
169
132
78%
-
1.597
1.083
778
3.458
2.680
78%
12%
61
34
33
128
95
74%
-
25 Mariahoeve en Marlot
1.466
903
928
3.297
2.369
72%
20 Valkenboskwartier
1.140
2.051
1.558
4.749
3.191
17 Loosduinen
1.000
1.750
1.395
4.145
08 Duindorp
312
477
409
14 Bohemen, Meer en Bos
430
674
12 Bomen- en Bloemenbuurt
397
26 Bezuidenhout
37 Groente- en Fruitmarkt 32 Leyenburg
33 Bouwlust/Vrederust
Dure koop woningvoorraad >€310.000
Totale koop woningvoorraad
Betaalbare koop woningvoorraad t/m €310.000
% betaalbare koop woningvoorraad t/m €310.000
Buy to let
0% 281
82%
24%
385
88%
67%
17%
520
78%
2.750
66%
9%
284
74%
1.198
789
66%
-
70
80%
816
1.920
1.104
58%
19%
124
58%
2.596
2.287
5.280
2.993
57%
16%
374
63%
231
2.304
1.960
4.495
2.535
56%
25%
373
59%
19 Vruchtenbuurt
199
1.419
1.938
3.556
1.618
46%
12%
256
55%
27 Stationsbuurt
212
243
591
1.046
455
43%
-
13
20%
07 Scheveningen
584
1.652
2.936
5.172
2.236
43%
20%
304
51%
39 Binckhorst
Wijken waar bovengemiddeld veel 'buy to let' plaatsvindt van goedkope e n middeldure koopwoningen. Wijken met bovengemiddeld veel goedkope en middeldure koopwoningen die een grote potentiële voorraad vormen voor 'buy to let'. Wijken met weinig goedkope en middeldure koopwoningen in de woningvoorraad.
66 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 67
Wijk
Betaalbare koop woningvoorraad tot €198.500
Betaalbare koop woningvoorraad €198.500 -€310.000
Aantal transacties betaalbare koopwoningen t/m € 310.000
% transactie betaalbare kooopwoningen t/m €310.00
16 Kraayenstein
541
181
1.021
1.743
722
41%
113
69%
21 Regentessekwartier
413
669
1.560
2.642
1.082
41%
15%
117
44%
28 Centrum
346
838
1.721
2.905
1.184
41%
21%
150
43%
22 Zeeheldenkwartier
147
566
1.540
2.253
713
32%
16%
78
36%
02 Belgisch Park
81
679
1.809
2.569
760
30%
20%
105
34%
42 Ypenburg
17
1.487
4.046
5.550
1.504
27%
5%
171
33%
40 Wateringse Veld
14
1.071
3.761
4.846
1.085
22%
5%
94
19%
09 Geuzen- en Statenkwartier
187
745
3.334
4.266
932
22%
23%
124
24%
23 Willemspark
14
76
340
430
90
21%
-
05 Archipelbuurt
90
322
1.603
2.015
412
20%
16%
36
19%
11 Duinoord
62
389
1.816
2.267
451
20%
15%
77
24%
44 Leidschenveen
24
781
4.110
4.915
805
16%
-
79
19%
03 Westbroekpark/Duttendel
3
120
634
757
123
16%
-
17
27%
06 Van Stolkpark en Schev. Bos
2
29
216
247
31
13%
-
161
474
4.543
5.178
635
12%
11%
41 Hoornwijck
1
3
59
63
4
6%
-
15 Kijkduin en Ockenburgh
1
29
618
648
30
5%
-
0%
10 Zorgvliet
3
7
228
238
10
4%
-
0%
43 Forepark
1
0
35
36
1
3%
-
13 Vogelwijk
2
42
1.847
1.891
44
2%
-
01 Oostduinen
-
-
-
-
-
-
-
-
-
35 Zuiderpark
-
-
-
-
-
-
-
-
-
26.258
33.555
53.144
112.957
59.813
53%
14%
7.173
50%
04 Benoordenhout
Totaal/gemiddeld
Dure koop woningvoorraad >€310.000
Totale koop woningvoorraad
Betaalbare koop woningvoorraad t/m €310.000
% betaalbare koop woningvoorraad t/m €310.000
Buy to let
0%
0% 43
8%
0%
Wijken waar bovengemiddeld veel 'buy to let' plaatsvindt van goedkope e n middeldure koopwoningen. Wijken met bovengemiddeld veel goedkope en middeldure koopwoningen die een grote potentiële voorraad vormen voor 'buy to let'. Wijken met weinig goedkope en middeldure koopwoningen in de woningvoorraad.
68 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 69
Bronnen 1 Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 353, nr. 2. 2 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019 3 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 26 4 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 3 5 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 29 6 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 24 7 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 10 8 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 34 9 Initiatiefvoorstel ‘Laat ’t leefbaar verminder verkamering’, pagina 2 10 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 37 11 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 7, 12 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 24 13 Zie bijlage 1 14 Woonagenda Den Haag 2020-2023, pagina 9 15 Woonagenda Den Haag 2020 -2023, pagina 9; zie ook: Rigo, Leefbaarheid en kamerbewoning: verdiepend onderzoek in Den Haag, pagina 10 16 ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, tabel 3 -10 17 In overeenstemmingen met de amendementen ‘Ook middeldure woningen moeten worden beschermd’ (308828) en ‘Voorkom verkamering in het middeldure segment’ (RIS308841) 18 Rigo, Kamerbewoning in
Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 20-21 19 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 20-21 20 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 34 21 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 34 22 In overeenstemming met amendement ‘Ontzie dichtbevolkte wijken bij kamerverhuur’ (RIS308826); zie ook: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR660419/1 23 Zie: https://www.leefbaarometer.nl 24 Initiatiefvoorstel ‘laat ’t leefbaar verminder verkamering’, pagina 2; zie ook uitspraak van de Raad van State van 28 februari 2018 (201701003/1/A1) 25 Zie RIS304494 Beantwoording SV Airbnb-uitspraak Raad van State en RIS304945 Vakantieverhuur gevolgen uitspraak Raad van State 26 Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 353, nr. 2 27 Zie ook Bijlage 1. 28 Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijks relaties, april 2019 29 Zie hiervoor de één-meting RIS305691. 30 Zie RIS 302975 Strategie toerisme 2020-2025 – Toerisme Werk(t) voor de Stad 31 Artikel 23c van de Wet toeristische verhuur van woonruimte. 32 Zie Bijlage 1. 33 Zie hiervoor de één-meting RIS305691. 34 https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/84363NED/table?ts=1599814197794 35 Artikel 7.18 Bouwbesluit 2012.
36 Den Haag in Cijfers, rapport leegstand woningvoorraad 37 Woningleegstand in Den Haag, 2015-2019, Gemeente Den Haag, DSO/PSO 38 Zie Bijlage 1. 39 Uitspraak inzake 201901695/1/A3, van de Raad van State op 29 januari 2020. 40 Zie Bijlage 1. 41 Zie uitspraak van de Raad van State op 28 augustus 2019 (nummer 201900244/1/A3). 42 Zie Bijlage 1. 43 Zie RIS 302975 Strategie toerisme 2020-2025. Toerisme Werk(t) voor de Stad op pagina 5. In de periode 2014-2018 is er in Den Haag een groei van 27% geconstateerd met betrekking tot internationaal bedrijfstoerisme en een groei van 30% met betrekking tot binnenlands verblijftoerisme.
47 Gebaseerd op cijfers tot 1 augustus 2020 48 Gebaseerd op cijfers tot 1 november 2020 49 Gebaseerd op cijfers tot 1 november 2020 50 Eerste Kamer der Staten-Generaal, ‘Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de wet en aanpassing van enkele andere wetten’, 2021 51 RIS309907 52 Woonagenda Den Haag 2020-2023, p. 9 53 Woonagenda Den Haag 2020-2023, p. 9 54 SEPO, 2021 55 DHIC 56 Kadaster, Vooral kleinere investeerder koopt koopwoning op, februari 2021 57 ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, pagina 18 58 ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, tabel 3-10 59 ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, tabel 3-13 60 ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, tabel 4-2 61 zie bijlage 2 in de Nota voorraadbeleid 2021 62
ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, tabel 4-
63 ABF, Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming, pagina 18, tabel 3-2 64 CBS, ‘grootste huurstijging in zes jaar’, september 2020 65 Kadaster, ‘opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt’, oktober 2019 66 Halfjaarlijkse voortgangsrapportage woningbouwproductie en -programmering betaalbare woningbouw (RIS309554) 67 Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020 68 Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrela ties, april 2019 69 Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020 70 Huurprijzen vrije sector. Naar de invoering van een noodknop middenhuur, abf research in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 4 juni 2019 71 De Haagse woningmarkt 2018. Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018.Gemeente Den Haag, Companen, 27 augustus 2019 72 Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020 73 De Haagse woningmarkt 2018.
Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018.Gemeente Den Haag, Companen, 27 augustus 2019 74 Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020 75 De Haagse woningmarkt 2018. Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018.Gemeente Den Haag, Companen, 27 augustus 2019 76 Woonagenda Den Haag 2020-2023 77 Tabellenboek 2019 Den Haag, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 17 maart 2020 78 Aanbodrapportage 2014, tabellenboek, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 27 februari 2015 79 Tabellenboek 2019 Den Haag, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 17 maart 2020 80 Halfjaarmonitor 2020-1, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 22 september 2020 81 Kerngegevenskaart 2015, SVH 82 Aanbodrapportage 2020-1, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 22 september 2020 83 Aanbodrapportage 2019, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 17 maart 2020 84 Tabellenboek 2020-1 Den Haag, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 22 september 2020 85 Huurprijzen vrije sector.
Naar de invoering van een noodknop middenhuur, ABF Research in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 4 juni 2019 86 Pararius: https://www.pararius.nl/nieuws/huurprijsstijging-in-vrije-sector-koelt-af 87 Calcasa bestand 2019 88 Vergelijking WoON2018 t.o.v. WoON2012 Den Haag 89 Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020 90 DHIC, op basis van de GBD 91 DHIC
44 Zie RIS 302975 Strategie toerisme 2020-2025. Toerisme Werk(t) voor de Stad 45 Zie RIS 303550 Economische Visie Den Haag+ 2030; brede economische groei in een stad zonder grenzen 46 Gebaseerd op cijfers tot 1 augustus 2020.
70 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021
Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 71
Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Den Haag Inhoud Dienst Stedelijke Ontwikkeling wonen@denhaag.nl Vormgeving Dienst Bedrijfsvoering Multimedia Januari 2022
72 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021