RIS309259 Beantwoording Technische vragen vaststelling NvU's DGZ 18 juni
Tekst van het document
43
‘De gemeente bepaalt uw zoekprofiel in de voorrangsverklaring’ (vraag 8, veelgestelde vragenlijst). Kunt u nader toelichten hoe dit proces werkt? In hoeverre hebben de bewoners hier een laatste stem in? • Bij herstructurering, sloop of renovatie van uw woning is er geen zoekprofiel via de gemeentelijke urgentiewijzer. Hiervoor kan contact opgenomen worden met de woningcorporatie van wie u de woning huurt.
44
Sommige van de huidige Staedion-woningen in het plangebied zijn in de loop der tijd geliberaliseerd. Worden deze wel als sociale huurwoningen teruggebouwd na sloop? Zo nee, waarom niet? • Ja.
45
Wie waren de genodigden voor de zogenaamde ‘identiteitssessies’ in 2019? Uitnodigingen zijn huis aan huis in de drie buurten verzonden
46
Wie zullen er plaatsnemen in het ‘Platform Zuidwest’ (zie samenvatting participatie)? • Platform Zuidwest is nog in oprichting. Dit wordt een samenwerking met Platform Stad, maar dan speciaal voor Zuidwest. Platform Zuidwest wordt in samenwerking met andere partners in Zuidwest (woningcorporaties, ontwikkelaars etc.) opgezet om het maatschappelijk debat over de ontwikkelingen in Zuidwest te organiseren. Hier worden op dit moment gesprekken over gevoerd.
47
Hoeveel van de geplande marktwoningen zijn geschikt voor gezinnen van 5 personen of meer? Wat is de verwachte aanvangsprijs voor deze woningen? • We houden er rekening mee dat een significant deel van de marktwoningen (ca. 30%) geschikt moet zijn voor gezinnen. We maken daarbij onderscheid tussen gestapelde gezinswoningen (maisonettes) in de bandbreedte van 80-100 m2 GO met drie slaapkamers die grotendeels onder de betaalbaarheidsgrens van < 325.000 VON zullen vallen en traditionele eengezinswoningen 100 - 140 m2 GO met 4-6 slaapkamers die boven deze grens van 325.000 zullen vallen. Het exacte aanbod zal worden afgestemd op de marktvraag.
19/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
48
Wanneer kan de raad het projectdocument verwachten? • Volgens huidige inzichten zal deze in het laatste kwartaal van 2021 aan de raad kunnen worden voorgelegd
49
Hoeveel gemeentelijke middelen zijn er gegaan naar de communicatie en participatieaanpak, bijvoorbeeld naar externe bureaus zoals The Brand Agency? Kunt u onderbouwen waar dit geld concreet aan is uitgegeven? • Tot mei 2021 is, exclusief kosten gemaakt door Staedion, € 152.144,- uitgegeven. Ambitiedocument Ontwikkelen communicatie en participatie aanpak t/m ambitiedocument € 17.000 Ontwikkelen participatiemiddelen t/m ambitiedocument (panelen, brieven, posters, brochures, etc.) € 12.411 Uitvoering participatie t/m ambitiedocument € 34.498 NvU's (nog lopend) Ontwikkelen communicatie en participatie aanpak NvU's € 16.500 Ontwikkelen participatiemiddelen t/m NvU's € 20.128 Uitvoering participatie t/m NvU's (nog lopend) € 32.144 Ontwikkeling communicatie platform € 13.230 Buurtkantoren inrichten en voorzien van middelen € 6.233
50
Er wordt in de communicatie en participatie-aanpak gesproken over wijkreporters. De wethouder WWW heeft dit concept recent op Twitter gepromoot met de hashtag ‘Haags Samenspel’. Worden verhalen van bewoners die kritisch zijn op de aanpak van de Dreven, Gaarden en Zichten ook gedeeld door de gemeente, of deelt men louter verhalen die passen binnen de visie van de gemeente voor het gebied? Indien het laatste: waarom is dit dan onderdeel van ‘Haags Samenspel’? • We stimuleren bewoners uit de buurt om oprechte verhalen over de Dreven, Gaarden en Zichten te vertellen. Deze verhalen delen we in de nieuwsbrief, op social media en de website. De suggestie dat daarbij selectie plaatsvindt op basis van de kleur van het geluid werpt het college verre van zich. Op dit moment wordt vanuit de Wijkagenda al gewerkt met Wijkreporters. Dit staat in principe 'los' van het project van de Dreven, Gaarden en Zichten. Wat nu gedaan wordt met de #HaagsSamenspel is geen onderdeel van de communicatie-participatie-activiteiten met betrekking tot de Dreven Gaarden en Zichten. We zijn wel in contact en bekijken of we in de toekomst iets samen kunnen doen.
51
Wie zitten er in het communicatieteam Betere Buurt? Wat is de verhouding medewerkers van de gemeente, Staedion, Heijmans en ingehuurde communicatiespecialisten? • Een Beter Buurt is de naam waaronder Gemeente, Staedion en Heijmans gezamenlijk naar buiten communiceren en participeren om te voorkomen dat burgers voortdurend naar de andere partij worden doorverwezen. Deze samenwerking zorgt ook voor duidelijke en eenduidige informatie naar buiten. Het team wordt aangestuurd door een kernteam met een vertegenwoordiging vanuit elke partij. Een extern bureau is ingehuurd voor advisering en uitvoering. Gemeente is opdrachtgever voor deze partij.
20/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
52
In de communicatie- en participatieaanpak staat: ‘Brieven gericht aan de wethouder. Het antwoord wordt opgesteld door het communicatieteam Betere Buurt, de brief wordt verzonden vanuit de wethouder.’ Betekent dit dat deze brieven (mede) worden beantwoord door externen (ofwel: medewerkers van Staedion, Heijmans of ingehuurde communicatiespecialisten)? Zo ja, in hoeverre vindt het college het zuiver dat externen (mede) namens de wethouder corresponderen? • Brieven aan de wethouder worden altijd door de wethouder en zijn ambtelijke ondersteuning beantwoord. Voor de beantwoording van veel vragen, zeker die over de positie van huurders gaat, is hij echter afhankelijk van input van met name Staedion. In het communicatieteam, waar de drie partijen bij elkaar komen, wordt voor inkomende vragen beschouwd wie de benodigde informatie voor beantwoording kan leveren. De daadwerkelijk beantwoording gaat altijd via de ambtelijke lijn.
53
In de communicatie- en participatieaanpak staat: ‘Bezwaren/ zienswijzen. De juridische procedure wordt gevolgd of als bezwaar nog niet mogelijk is wordt uitgelegd hoe waarin de procedure wordt uitgelegd. Het antwoord wordt opgesteld door het communicatieteam Betere Buurt, de brief wordt verzonden vanuit de gemeente.’ In hetzelfde stuk staat dat Heijmans en Staedion zijn vertegenwoordigd in het communicatieteam. Betekent dit dat externen mede bepalen hoe zienswijzen worden beantwoord door de gemeente? In hoeverre vindt het college dit zuiver? • Nee, zie ook vraag 52. Het team beschouwt puur welke van de partijen daadwerkelijk de benodigde informatie kan leveren. Als een zienswijze of bezwaar aan de gemeente gericht is, zal deze ook door de gemeente worden afgehandeld.
21/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
PvdD 1
Waarom is gekozen om eerst de NVU vast te stellen, terwijl pas later de visie op Zuidwest komt? • Toen de keuze werd gemaakt om een gebiedsvisie Zuidwest op te stellen liepen de initiatieven om in te grijpen in Dreven, Gaarden en Zichten al. Er is bewust gekozen om deze niet stil te leggen in afwachting van een visie, maar deze twee planprocessen parallel op te laten lopen (zie ook RIS RIS302569). De urgentie in de buurten is dusdanig groot dat een opeenvolgende planontwikkeling onverantwoord lang zou duren. Bij de planvorming van Dreven-Gaarden-Zichten is gebruik gemaakt van de kennis en de inhoud van de visie die op onderdelen gereed is. De vrijwel gelijke ambtelijke bezetting borgt de afstemming tussen de beiden ruimtelijke plannen.
2
Kan een conceptvisie over Zuidwest nu al naar de raad worden gestuurd? • De gebiedsvisie (structuurvisie) vormt het planologische kader voor de ontwikkeling van Zuidwest. Hiervoor dient een (plan)milieueffectrapportage (m.e.r.) te worden doorlopen. Ook voor Dreven, Gaarden Zichten wordt in het kader van (een) bestemmingsplan(nen)/omgevingsplan, een MER logisch geacht. Om die reden wordt een gecombineerde plan- en projectMER opgesteld. Tegelijkertijd met het opstellen van de MER vinden verschillende onderzoeken en uitwerkingen plaats. Op basis van die onderzoeken en uitwerkingen wordt de visie opgesteld. Planning: - Binnenkort wordt de Notitie Reikwijdte en detailniveau (plan van aanpak) voor de MER aan het college voorgelegd met het verzoek deze voor een periode van 6 weken ter inzage te leggen. - Vervolgens zal een MER worden opgesteld, waarvoor een periode van circa 5 maanden wordt aangehouden. - Vervolgens kan de visie op basis van de aanwezige stukken (onderzoeken en uitwerkingen die nu plaats vinden / hebben gevonden en de MER) worden opgesteld en afgerond. Dit betekent het eerste kwartaal 2022. - Vervolgens zal de visie voor een periode van 8 weken ter inzage worden gelegd gecombineerd met de vraag om advies (2e kwartaal ’22) - Daarna kan de besluitvorming plaats vinden.
Op zo’n kort mogelijke termijn zal een werksessie met de raad worden gepland om de raadseleden mee te nemen in de huidige stand van zaken van de visie.
3
Waarom is de LER voor deze wijken nog niet beschikbaar? Wanneer komt die? • Voor Zuidwest is een 0-meting LER opgesteld. Op basis van deze 0-meting wordt het gesprek met Zuidwest aangegaan. Dit gebeurt in relatie met een op te stellen product. Voor Zuidwest heeft de raad gekozen voor de koppeling met de visie voor Zuidwest. De eerste omgevingsbijeenkomsten voor de visie - waarin de LER wordt meegenomen- zullen nog net voor de zomervakantie plaatsvinden, waarna deze na de vakantie worden hervat.
4
Is het 53,6 miljoen aan publieke geld bestemd om de extra sociale woningen te bekostigen? Hoeveel kosten worden er gemaakt per toegevoegde sociale woning? • De € 53,6 mln. wordt gebruikt voor het afdekken van de het publieke tekort in de grondexploitatie. Er wordt gewerkt met marktconforme grondprijzen: residuele grondprijzen voor de marktwoningen en normgrondprijzen voor de sociale huurwoningen (die zeer laag zijn).
22/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
De consequentie van het realiseren van een groot sociaal en betaalbaar woonprogramma en het ontwikkelen in een sociaal/economisch achterblijvende wijk, is een grote niet-rendabele top die wordt afgedekt door overheidsbijdragen. 5
Klopt het dat de 53,6 miljoen helemaal niet wordt gebruikt voor een beter voorzieningenprogramma? • Nee, voorzieningen in de openbare ruimte zoals speelplekken, groen en openbare sportvoorzieningen worden gedekt uit de grondexploitatie. De businesscase bevat ook een bijdrage aan de heroriëntatie van het Sportpark. In het nieuwe te realiseren vastgoed is rekening gehouden met maatschappelijke voorzieningen zoals eerstelijnszorg, welzijnsvoorzieningen, onderwijs en sport. De aard van de voorzieningen betekent dat er gerekend wordt met bijpassende huren, waardoor er lagere residuele grondwaardes ontstaan. Dit leidt weer tot een groter tekort in de grondexploitatie leidt. Het tekort in de grondexploitatie wordt afgedekt met de genoemde beschikbare middelen. Wat niet in de grondexploitatie zit (en ook niet mag zitten) is de daadwerkelijke bouw en exploitatie van een voorziening door een organisatie. Investeringsmiddelen kunnen niet ingezet worden voor structurele lasten, en deze moeten, voor zo ver het gemeentelijke voorzieningen betreft, worden opgenomen in het betreffende begrotingsprogramma.
6
Wanneer vindt besluitvorming en bekostiging van het maatschappelijke voorzieningenprogramma plaats? Dit verschilt per voorziening, maar zal veelal gebeuren bij de vaststelling van het meerjarenprogrammabegroting van de betreffende maatschappelijke voorziening. Hierbij is het belangrijk om te beseffen dat er pas vanaf 2027 sprake is van een netto toename van de hoeveelheid woningen. Besluitvorming over de voorzieningen die qua vraag direct afhankelijk zijn van deze extra inwoners, zal plaatsvinden als de bevolkingsprognoses meer zekerheid kunnen geven over wanneer deze vraag er is. De ruimte voor voorzieningen is in de plannen wel reeds gereserveerd.
•
7
Uit welk potje worden de risico’s van 3,6 miljoen gedekt? Zijn dat de Enecomiddelen? • Aan een dekkingsvoorstel hiervoor wordt gewerkt. Zodra hier mee duidelijkheid over is zal de gemeenteraad hierover worden geïnformeerd.
8
Als niet aan de subsidievoorwaarden wordt voldaan zou geld aan het Rijk moeten worden terugbetaald. Draagt de gemeente of Staedion dit risico? • De subsidie is verstrekt van het rijk aan de gemeente om een publiek tekort af te dekken: dus de gemeente.
9
Hoe wordt voorkomen dat Heijmans door de overheidsbijdrage en gemeentelijke grond onderhands wordt verrijkt (zonder aanbesteding)? • Voor de marktwoningen wordt conform het grondbeleid een residuele grondwaardebepaling gebruikt. Deze wordt zowel intern als extern getoetst op marktconformiteit.
23/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
10
Er was sprake van drie digitale ‘wandelingen’; welke input van bewoners is hier verzameld? Wat waren de grootste zorgen? • Zie het document 'Uitkomsten digitale wandelingen'. De grootste (meest gehoorde) zorgen tijdens de digitale wandelingen gingen over onzekerheid over de toekomst (waar ga ik naar toe en kan ik dat betalen?), verkeersdrukte en parkeren, veiligheid, overlast door jongeren, vervuiling, wat gebeurt er met de VVE-flats.
11
Aangegeven wordt ‘Daarom bieden we bewoners die moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun woning de mogelijkheid om terug te keren in de vertrouwde omgeving.” Op welk aspect is er sprake van een vertrouwde omgeving? • Dit betreft "het buurtje" van deze mensen, waarin hun lokale netwerk, school en wijkvoorzieningen aanwezig zijn. Staedion houdt rekening met sociale structuren, zoals buren die graag naast elkaar willen blijven wonen, zodat die vertrouwde omgeving kan blijven.
12
Aangegeven wordt: “In de eerste fase van de ontwikkeling zal de herstructurering vooral zorgen voor meer draagvlak voor de bestaande voorzieningen. Pas vanaf 2027 wordt een netto toename van de bevolking in de buurten verwacht.” Betekent dit dat er voor 2027 niet een beter voorzieningenprogramma komt voor Zuidwest? • Dit verschilt per voorzieningen. Voorzieningen waar nu al grote behoefte aan is zullen eerder gerealiseerd worden zoals goedkope werkruimtes, beter groen, speelplekken, ontmoetingsplekken, buurthuis/buurtkamer, etc. Andere voorzieningen zijn meer afhankelijk van de daadwerkelijke komst van meer bewoners zoals meer huisartsen, een extra basisschool, etc.
13
Aangegeven wordt: “Hierdoor blijft het totale oppervlakte ‘groen, water en tuinen’ versus ‘bebouwing en verharding’ ongeveer gelijk.” Hoe is deze berekening gemaakt? Telt een parkeerdek en een groen dak bijvoorbeeld ook als groen? En hoe wordt verharding van tuinen in deze berekening meegenomen? • Deze berekening is gemaakt door al het oppervlakte water en groen bij elkaar op te tellen en te vergelijken met de huidige situatie. De collectieve tuinen op de parkeerdekken moeten nog worden uitgewerkt en zijn nu voor 2/3 als groen meegerekend. Verharding wordt hierin dus niet meegerekend. De gaten in de parkeerdekken tbv ventilatie ook niet, alhoewel daar straks bomen doorheen kunnen groeien die op maaiveld worden geplant en hun kruin bovendeks hebben. Er wordt in de plannen ook gestuurd op groene daken op parkeergebouwen, op voorzieningen en op de woongebouwen. Dat extra groen is momenteel nog niet meegerekend. Dat zou het totale oppervlakte groen op een flinke plus brengen maar we hebben vooralsnog conservatief gerekend. De hoeveelheid groen voldoet ruimschoots aan de Haagse referentienormen, zie in bijlage bij deze beantwoording van de technische vragen de berekening.
14
Waarom is ervoor gekozen om een projectdocument te gaan maken voor de drie buurten gezamenlijk? • De drie buurten hebben één dekkingsbron en één grondeigenaar. Door de buurten samen in één projectdocument, met bijbehorende grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst, te vatten is het mogelijke om de buurten complementair aan elkaar te maken zonder ze financieel met elkaar te laten concurreren. Dit voorkomt bijzonder complexe onderlinge verrekeningen en maakt uitwisseling in programma, herhuisvesting, fasering en dekking mogelijk.
24/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Organisatorisch wordt zo ook een efficiëntie slag gemaakt. Zo is dit ook gepresenteerd in de subsidieaanvraag. Voor de tweede fase zal mogelijk een tweede grondexploitatie moeten worden geopend. 15
Waarom worden de drie buurten niet sequentieel ontwikkeld? • Dit zou een doorlooptijd van ca. 40 jaar betekenen en is gezien de urgentie van de opgave niet verantwoord.
16
Hoe wordt er omgegaan met het risico dat er geen fase 2 komt (vanwege tekort aan middelen) en er drie wijken half gesloopt zijn? • Er wordt per bouwblok een deelovereenkomst gesloten waarin partijen overeenstemming moeten bereiken over condities over in te brengen vastgoed, te realiseren plan en programma, en uitgifte prijzen. Elke deelovereenkomst moet aantonen dat het totaal resultaat hiermee niet in gevaar komt. Pas na het sluiten van een deelovereenkomst wordt er gesloopt. Er kan dus nooit gesloopt worden zonder dat er dekking is voor de realisatie. Het grootste risico is dus dat de wijk dus gedeeltelijk vernieuwd is maar er een deel nog niet is aangepakt als hier het komende decennium geen middelen voor gevonden kunnen worden. Dreven-Gaarden-Zichten wordt expliciet genoemd in de met het rijk afgesloten Woondeal Zuidelijk Randstad (RIS302724). Bij de woningbouwimpulsaanvraag voor de eerste fase is ook de tweede fase al in het vooruitzicht gesteld. Verwachting is dat het rijk de komende decennia nog flink zal investeren in de problematiek van de kwetsbare wijken.
17
Aangegeven wordt: “achterstand op het gebied van wonen, inkomen en onderwijs” wordt omgebogen naar het G4 gemiddelde. Hoe wordt dit bereikt en wanneer zou dit zichtbaar zijn? • De geciteerde ambitie is onderdeel van de Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). De gehele aanpak Dreven-Gaarden-Zichten moet hieraan bijdragen, maar ook de andere trajecten die vanuit gemeente en partners worden ingezet in Zuidwest. Dit is een lange termijn doelstelling die zeker 10 tot 20 jaar zal vergen maar wij hopen binnen enkele jaren al een opwaartse trend te kunnen waarnemen.
18
Welk onderdeel van de “Parkeerstrategie Den Haag 2021-2030” is randvoorwaardelijk voor de realisatie van de ambitie in Dreven, Gaarden en Zichten? Waarom is dit randvoorwaardelijk? • Het gaat om het invoeren van een parkeerregime en het verlagen van de parkeernorm voor bezoekers. In gebieden in de stad waar zodanige verdichting wordt voorbereid dat verwacht mag worden dat bij ongewijzigd beleid de openbare ruimte overbelast zal raken door geparkeerde auto’s, kan besloten worden parkeerregulering in te voeren. Alleen op deze manier kan gestuurd worden op gebruik van de gebouwde parkeervoorzieningen. De huidige parkeernormen stammen uit 2011. Inmiddels is de stad en de parkeerproblematiek sterk veranderd en is er behoefte aan een nieuw parkeernormenbeleid als onderdeel van een integraal mobiliteitsbeleid waarin het aantrekkelijker wordt te lopen, te fietsen en van het openbaar vervoer gebruik te maken. Om de stad leefbaar te houden, is het noodzakelijk om deze randvoorwaarden te koppelen aan de stedelijke verdichtingsplannen.
25/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
19
Er wordt aangegeven dat betaald parkeren voor heel Zuidwest zal worden ingevoerd. Welke maatregelen worden genomen om op het moment van invoering te zorgen voor goede alternatieven? Is het OV op dat moment al beter dan nu? • Bij de nieuwbouw worden investeringen gedaan om duurzame mobiliteit te bevorderen. De bestaande wijken kunnen hiervan ook mee profiteren. De exacte invulling van de maatregelen is nog niet bekend. Het openbaar vervoer is goed op orde met tramlijnen 4,9 en 16 en diverse buslijnen waaronder 21 en 25 (en bus 23 als tangent verbinding tussen de rand van Kijkduin en Rijswijk). In de nabijheid is er bij het Haga Ziekenhuis Leyenburg een uitgebreider OV aanbod met tram 6 en het busplatform met diverse stad- en streekbussen. Hier worden op korte termijn geen aanpassingen gedaan. Voor lange termijn wordt er onderzocht hoe het OV verder kan worden verbeterd onder andere door een kwaliteitsimpuls van de ZuidWestlandcorridor en een mogelijke HOV verbinding met het Westland.
20
Worden bewoners in andere wijken gevraagd of ze in hun wijk betaald parkeren willen hebben? • Als in een gebied waar grootschalige woningbouw plaats gaat vinden op voorhand vaststaat dat zonder ingrijpen de parkeerbalans op een onacceptabele wijze gaat veranderen, kan besloten worden parkeerregulering in te voeren. In andere delen van de stad blijft het nieuwe parkeerbeleid uitgaan van de noodzaak van maatschappelijk draagvlak, maar het stadsbestuur wil bij besluitvorming over parkeren nadrukkelijker zaken als leefkwaliteit en veiligheid meewegen. Als uit de uitslag van een draagvlakonderzoek blijkt dat er op het niveau van de wijk geen meerderheid is voor parkeerregulering, maar in bepaalde straten nadrukkelijk wel, wordt bekeken of invoering op sub-wijkniveau mogelijk is.
21
Er wordt gesproken over “heroriëntatie op stedelijke functie van het groene assenkruis en de aanpak van de groene hoofdstructuur van Zuidwest.’’ Waarop wordt gezinspeeld? Betekent dit dat het huidige groen zal verdwijnen? • Nee, zie de paragraaf "Relatie met heroriëntatie Sportpark Escamp" in de toelichting op het besluit.
22
Op pagina 8 van het collegebesluit wordt gesproken over een ‘rooilijnverschuiving richting de velden’ en ‘dat het kansrijk is om binnen deze parameters tot een succesvol nieuw sportpark en eco- zone te komen’. Wat wordt hiermee bedoeld? • De nieuwe stedenbouwkundige opzet voor de Zichten, met zijn hoge dichtheid, gaat uit van half gesloten bouwblokken en hier tussen groen wiggen georiënteerd op het assenkruis. De groenwiggen maken prettige verblijfsgebieden en groene wandelbare verbindingen tussen assenkruis, de singels langs het winkelcentrum De Stede en het Marinipark. De huidige bebouwing tussen Ruimzicht en het sportpark bestaat uit ‘bouwschijven’. Om de nieuwe opzet met ‘bouwblokken’ mogelijk te maken verschuift de rooilijn hier circa 20m richting de sloot rond het sportpark. De stedenbouwkundige opzet van de Zichten, met zijn hoge woning dichtheid en oriëntatie van groene wiggen, vraagt om een andere indeling van het naast gelegen sportpark. Een nog lopende verkenning sportvelden Escamp I en II heeft als uitgangspunt om deze zone, in nauw overleg met sportverenigingen en omwonenden, beter toegankelijk te maken en meer multifunctioneel in te richten als divers sportpark.
26/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Het uitgangspunt is vanuit De Zichten bruggen/verbindingen naar het gebied te realiseren. Door Escamp I en II worden verbindingen en routes gemaakt voor wandelaars, hardlopers en bijvoorbeeld skaters: in de oost-west richting tussen De Zichten en de Dedemsvaartweg en van noord naar zuid (en vice versa) tussen Meppelweg, Hengelolaan, Melis Stokelaan en Erasmusweg. Het sportpark wordt, zonder dat dit ten koste gaat van de (bestaande) georganiseerde sport, meer toekomstbestendig ingericht zodat het sportpark beter aansluit op de sport- en beweegbehoeften van omwonenden en zo meer waarde krijgt voor de hele wijk. Uitgangspunt is behoud van de huidige mogelijkheden voor formele of georganiseerde sport, maar gezocht wordt naar mogelijkheden om binnen het totale gebied ruimte te vinden voor de ongeorganiseerde sport. Binnen deze opgave wordt ook rekening gehouden met de inpassing van een ecologische verbindingszone, die een groen buffer vormt tussen de sportvelden en de woningen. 23
In het collegebesluit staat “Het programma dat ten grondslag ligt aan de subsidieaanvraag omvat een netto toevoeging van circa 2.100 woningen. 90% van de (in totaal circa 3.200) nieuwe woningen valt binnen de categorie betaalbaar.” Hoeveel van de 2100 extra woningen zijn sociale woningen die verhuurd worden door een woningcorporatie? • Volgens de ingediende businesscase bij BZK zijn 1750 woningen sociale huur woningen. Binnen fase 1 staan nu 1137 Staedion woningen. Netto worden er dus 613 sociale huurwoningen toegevoegd in fase 1.
24
Kan een plaatje worden gegeven van de woningen die bekostigd worden met de financiering van BZK? • Een plaatje van welke delen van de gebiedsontwikkeling zijn opgenomen in de BZKaanvraag staat op blz. 11 van het college besluit. Het bijbehorende woningbouwprogramma volgens de BZK aanvraag is: - 1.749 sociale huurwoningen - 663 middenhuur woningen (< € 1.000,- per maand) - 548 betaalbare koopwoningen (= prijs onder NHG-grens) - 301 overige woningen (vrije sector huur en duurdere koop)
25
Wat is het totale woonoppervlakte in de drie gebieden voor en na de afronding van de plannen? Wat is de totale woonoppervlakte van sociale woningen in de drie gebieden voor en na de afronding van de plannen? • Op hooflijnen is een woonprogramma bepaald waarmee gerekend is in de businesscase. Deze gaat uit van een totale hoeveelheid bruto vloeroppervlakte na afronding van de plannen is ca. 360.000 m2. Hiervan wordt ca. 170.000 m2 gebruikt voor sociale huur. Dit programma moet nog specifieker worden uitgewerkt en nog wijzigen onder invloed van participatietrajecten, wijzigingen in wet- en regelgeving of demografische ontwikkelingen in de toekomst.
26
Aangegeven wordt: “Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat uitvoering van de totale ambities de komende 15-20 jaar een tekort oplevert van € 100-110 mln. Toerekenbare kosten voor de mobiliteitstransitie (naast de investering in de gebouwde parkeer voorzieningen) zijn hierin nog niet meegerekend. Hiervoor zal nog een nota kostenverhaal voor Zuidwest als geheel worden gemaakt.” Betekent dit dat er nu geen geld is voor de mobiliteitstransitie? Waar zal bij de nota kostenverhaal de kosten worden verhaald?
27/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
•
Zoals in de NvU's te lezen is wordt bij de inrichting van de openbare ruimte en bij de bouwplanontwikkeling van het vastgoed altijd gewerkt vanuit het gedachtengoed van de mobiliteitstransitie (zie §5.4 binnen de NvU's). Met deze kanttekening wordt gewaarschuwd dat de investeringen op Zuidwest niveau in bijvoorbeeld de schaalsprong OV, niet gedekt worden uit deze grondexploitatie. De termijnen en hiervoor benodigde investeringen zijn dusdanig groot dat deze een zelfstandige financieringssystematiek en besluitvormingsproces behoeven. In de omgevingsvisie Zuidwest, inclusief ontwikkelvisie en financiële quickscan, wordt hier nader op in gegaan.
27
In de NVU’s wordt gesproken over het omvormen van ‘kijkgroen’ naar ‘gebruiks- en ontmoetingsgroen’. Wordt ecologisch waardevol groen waar mensen elkaar niet kunnen ontmoeten of gebruik van kunnen maken, maar dieren wel, gezien als ‘kijkgroen’ of ‘gebruiks- en ontmoetingsgroen’? • Ecologisch waardevol groen wordt gezien als kijkgroen en dat blijft uiteraard zo. Niet alle kijkgroen wordt gebruiksgroen. De ecologische zones blijven ecologische zones. De ecologische waardes van het groen in DGZ zullen door de herinrichting toenemen is het doel.
28
In de NVU’s wordt gesproken over het omvormen van ‘kwantitatief’ naar ‘kwalitatief’. Waarom wordt ‘kwantitatief’ groen gezien als een probleem? Heeft Den Haag volgens het college teveel ‘kwantitatief’ groen? • De huidige hoeveelheid groen is niet het probleem, maar het huidige groen wordt weinig gebruikt, heeft nauwelijks ecologische en te weinig gebruikswaarde. Daar klagen bewoners ook over. Vandaar dat we t.a.v. groen een kwaliteitsslag willen maken en de bruikbaarheid in de zin van ontmoetingen maar ook ecologie willen vergroten.
29
Wat is de input van bewoners rond het groen geweest? Hebben bewoners aangegeven dat er teveel (= kwantitatief) groen is? • Bewoners hebben aangegeven dat ze het vele groen enorm waarderen maar dat ze ook graag zien dat ze het beter zouden willen kunnen gebruiken. Daar hebben we dus naar geluisterd. Er komt ongeveer net zo veel groen terug maar we willen de bruikbaarheid en de ecologische waarde vergroten.
30
Worden collectieve tuinen op een parkeerdek gerekend tot het groen? • Ja, net zoals het huidige corporatiegroen alleen telt dit maar als 2/3e mee. De gronddekking op de parkeerdekken wordt daarom dusdanig (1 meter grond) dat hier ook goede groeimogelijkheden zijn, zelfs voor kleinere bomen. Gaten in de dekken met grotere bomen die vanuit maaiveld door het dek heen steken vergroten de groenbeleving.
31
In de NVU over Dreven wordt aangegeven “Conclusie na uitgebreid onderzoek is dat de wens het aantal sociale woningen te vergroten maar het aandeel sociale woningen in de buurt te verkleinen een verdichting vraagt die behoud van de beschermde status onmogelijk maakt”. Waarom is het doel het verkleinen van het percentage sociale woningen en is dat doel belangrijker dan het behoud van het beschermd stadsgezicht? • Het doel is meer betaalbaar - en vooral ook betere woningen (terug) bouwen. De afweging ten aanzien van het beschermd stadsgezicht is uitvoerig gemotiveerd.
28/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
32
Steeds wordt gesproken over ‘doorwaadbare’ groene ruimtes. Wat is hier de definitie van ‘doorwaardbaar’? • Doorwaadbaar wil zeggen dat je vanuit de openbare ruimte overdags vrij door de binnentuinen kunt wandelen.
33
Op p. 26 is een kaart van Dreven in de nieuwe situatie; kan ook zo’n kaart worden gegeven van de huidige situatie? Kan hetzelfde worden gedaan voor de andere twee NVU’s? • Van de bestaande situatie wordt geen extra kaart materiaal geproduceerd. Hiervoor zijn voldoende andere middelen beschikbaar (Google Maps, Webgis).
34
Waarom wordt niet gekozen om een aantal karakteristieke gebouwen binnen de Dreven te behouden en op te toppen om zo meer elementen van het beschermde stadsgezicht te behouden? • Dat is uiteraard bestudeerd, ook in een poging om het beschermd stadsgezicht te kunnen handhaven. Dat bleek echter niet haalbaar en wenselijk om verschillende redenen: renovatie van de appartementen is zeer kostbaar, de gewenste geluidsisolatie tussen de appartementen onderling blijft, zelfs na renovatie, matig. Ook voor het optoppen zou de beschermde status moeten worden opgeheven en het levert maar een beperkte verdichting op (zo'n 160% i.p.v. de huidige 230%) waardoor de ambitie van terugkeergarantie voor alle bewoners, het terugbouwen van dezelfde hoeveelheid sociaal + 30% van de nieuwbouw én het toevoegen van marktwoningen waardoor het aandeel sociaal kan worden teruggebracht, niet gehaald kan worden. Daarbij komt dat alleen het toevoegen van nieuwe woningen subsidiabel is voor de woningbouwimpulsgelden.
Om bovenstaande redenen is er in plaats van renovatie voor gekozen alleen de meest karakteristieke gebouwen (de winkelpanden langs de Dreef) te renoveren evenals de stedenbouwkundig karakteristieke kenmerken uit het beschermd stadsgezicht te behouden zoals de singel structuur langs de Pachtersdreef en de Lozerlaan, de doorzichten tussen de Pachtersdreef en de Erasmusweg en de schuinstaande appartementengebouwen aan het park langs de Lozerlaan.
35
Waarom wordt er niet gekozen om aan de Lozerlaan meer gebouwen te behouden of gebouwelementen? • Zie voorgaand antwoord. De gebouwen zitten zodanig in elkaar dat renovatie zeer kostbaar wordt en dan nog het gewenste kwaliteitsniveau niet gehaald kan worden, met name wat betreft geluidsisolatie tussen de woningen onderling. In plaats daarvan is daarom voor gekozen de karakteristieke stedenbouwkundige opzet langs de Lozerlaan, de reeks schuinstaande appartementengebouwen aan het park, terug te brengen.
36
Is onderzoek gedaan of starters in deze zwaar verdichte wijken ver van het centrum willen wonen of slechts zullen gaan wonen als ze op andere plekken in Den Haag niet kunnen wonen vanwege het schaarse aanbod? • Gezien de huidige krapte op de woningmarkt, de beperkte financieringsmogelijkheden voor starters en beperkt betaalbaar aanbod van woningen in de stad, zal de vindbaarheid van betaalbare woningen een belangrijke reden zijn voor starters om een woning in Dreven Gaarden Zichten te huren of te kopen. Met het toevoegen van betaalbare woningen in buurten waar ook in de kwaliteit van de voorzieningen en buitenruimte fors is geïnvesteerd gaan we ervanuit dat mensen een positieve keuze maken om hier in de wijk te komen wonen.
29/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Dit wordt onderbouwd in de woonmarktverkenning Zuidwest, verricht door RIGO (RIS309055). 37
Wat is het unieke element van deze nieuwbouwwijken waardoor mensen hier zullen willen wonen en niet in wijken zoals Valkenboskwartier, Ypenburg of Mariahoeve? Of is het onderscheid slechts de beschikbaarheid/prijs? • Het groene karakter is en blijft een belangrijke kwaliteit van de nieuwe buurten in Dreven, Gaarden en Zichten. Deze zal extra sterk tot uiting komen in de nieuwe collectieve binnentuinen en in de inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast zal de verblijfskwaliteit van deze binnentuinen en de openbare ruimte van een hoog niveau zijn. Het concept van het wonen rondom de binnentuinen maakt dat hier wonen voor een brede doelgroep aantrekkelijk (en betaalbaar) is.
38
Bij het NVU rond Dreven wordt aangegeven dat het totaal aantal m2’s groen en water zoveel mogelijk wordt behouden. Hoeveel vierkante meters (onbebouwde en nietversteende) groen is er nu in Dreven en hoeveel na voltooiing van dit plan? Kan dezelfde vraag worden beantwoord voor de andere twee wijken? Is dit 76.103 voor Dreven en daalt dit tot 47.729 vierkante meter? Kunnen dezelfde vragen worden beantwoord voor de andere twee wijken? • zie bijlage pdf overzicht groennormen Den Haag vs DGZ 210407.
39
Klopt het dat het percentage onbebouwde groen in Dreven op de totale oppervlakte daalt van 38% naar 21% (naast in beide gevallen een deel van de 5% aan particuliere tuinen)? • Als er ergens bebouwing staat wordt het niet gerekend als groen. Het openbare groen en het 'corporatiegroen' (de grasvelden tussen de portiekflats zijn eigendom van Staedion) is nu bij elkaar opgeteld in De Dreven 38% van het grondgebruik. Dat wordt 33% volgens de huidige proefverkaveling waarbij het corporatiegroen wordt omgevormd naar collectieve binnentuinen. De hoeveelheid openbaar groen in de Dreven neemt toe van 15% naar 21%. Als ook het water wordt meegerekend (wat een grote invloed heeft op de groenbeleving) daalt het percentage van 43% naar 41%. Die daling wordt gecompenseerd door het stimuleren van groene daken zoals beschreven in het puntensysteem natuurinclusief bouwen. Dat is potentieel 15.000 + 27.500 m2 groen extra, die nu nog niet is meegeteld. Het totale oppervlakte aan water neemt toe. De hoeveelheid groen en water samen neemt zelfs iets toe ten opzichte van de hoeveelheid bebouwing en verharding.
40
Zijn nagenoeg alle binnentuinen met een parkeergarage bebouwd? Wat is het percentage? Betekent dit dat hier dus geen zware bomen kunnen groeien? Hoeveel meter grond zit er op een verdiept parkeerdek tot NAP? • Bijna alle binnentuinen krijgen inderdaad een parkeergarage onder de collectieve binnentuin (ongeveer 95%). Elk parkeerdek krijgt een gronddekking van 1 meter (niet tov NAP maar tov de bovenkant van het dek) waardoor hier kleine bomen en heesters kunnen groeien. Volgens de huidige ideeën komen er in het parkeerdek gaten tbv ventilatie. Daar doorheen steken grotere bomen die dus op maaiveld groeien maar hun kruinen bovendeks hebben.
30/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
41
Hoeveel vierkante meter aan parkeergarage wordt halfverdiept aangelegd? • De parkeergarages in de binnenterreinen waar het bouwblok deels bestaat uit bestaande vve-flats worden halfverdiept aangelegd. Dat gaat om 1 bouwblok in de Zichten en 1 in de Dreven, totaal 5500m2 volgens de proefverkaveling van Palmbout.
42
Hoeveel parkeerhuizen komen er? Hoe groot zijn deze bouwvlakken? • Er komt 1 parkeergebouw in de Zichten en 3 in de Dreven. Deze bouwvlakken beslaan in totaal 7500m2 volgens de proefverkaveling van Palmbout. Deze parkeerhuizen kunnen in de toekomst bij daadwerkelijk afnemend autobezit wellicht weer verdwijnen of getransformeerd worden.
43
Hoe wordt gezorgd dat de binnenterrein voor dieren in verbinding staat met het openbaar groen? • Dat moet nader worden uitgewerkt maar daar zijn wel ideeën over: bijvoorbeeld door langs de trappen een groene trap te maken. Voor vliegende dieren is het uiteraard geen probleem. Voor het gebied wordt momenteel een ecologische visie opgesteld.
44
Aangegeven wordt dat alle nieuwbouw zal worden aangesloten op een eigen duurzame energievoorziening. Hoe wordt vastgelegd dat sprake is van lagetemperatuurnetten en bronnen? • Uitgangspunt in het Stedelijk Energieplan(ris 306869) is dat de nieuwbouw wordt verwarmd met lage temperatuur bronnen. De instrumenten om dit te kunnen borgen zijn nog niet gekozen en worden voor dit gebied verder uitgewerkt.
45
Waarom wordt warmte uit een retourleiding van het geothermie warmtenet toegelaten? Dit kan toch beter worden besteed aan bestaande bebouwing? • De temperatuur in de retourleiding van de geothermie is te laag voor het verwarmen van de bestaande bouw. Door de warmte te gebruiken voor complexen met lage temperatuur warmtevraag wordt de warmte uit de geothermiebron beter benut en verbetert daarnaast de business case van de geothermie bron.
46
Hoe wordt voorkomen dat (gecascadeerde) warmte van de Leiding door het midden wordt gebruikt? • Het beleid (Stedelijk Energieplan) is dat duurzame lokale bronnen voorrang hebben op de Leiding door het Midden. Ook voor deze gebieden wordt allereerst ingezet op het gebruik van duurzame lokale bronnen. De instrumenten om dit te kunnen borgen zijn nog niet gekozen en worden voor dit gebied verder uitgewerkt.
47
Wordt de nieuwbouw van Dreven samen volledig energieneutraal of zelfs energiepositief? Kan dezelfde vraag worden beantwoord voor de andere twee wijken? • De nieuwbouw zal minimaal voldoen aan de eisen van BENG (bijna energie neutraal).
48
Er staat dat sprake moet zijn van klimaatneutraliteit; hoe is dit geoperationaliseerd? • Om de definities is van ‘klimaatneutraliteit’ scherp te krijgen wordt een aantal klimaatateliers georganiseerd waarbij in samenwerking met de partners concrete uitwerking wordt geven aan meetbare doelen. Heijmans werkt bijvoorbeeld met NLGreenlabel, maar er zijn diverse instrumenten op de markt die hierbij kunnen ondersteunen. Hierbij moet in ogenschouw moet worden genomen is dat klimaatadaptief en circulair bouwen zich snel ontwikkelde velden zijn, waarin lange termijn doelen ook snel achterhaald kunnen zijn.
31/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
In de NvU zijn op gebouw- en gebiedsniveau de volgende eisen gesteld: - BREEAM-NL minimaal 4 sterren (excellent) of een GPR-gebouw van minimaal 8 voor de thema’s: milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en voor energie een score van minimaal 9. - duurzaam gebruik grondstoffen (reduce, reuse, recycle). - In het geval van sloop voorzien in een bouwmaterialendepot of -‘bank’ en een materialenpaspoort voor het monitoren van materiaalstromen. - Beperking van extra vervoersstromen ten behoeve van nieuwbouw om onaanvaardbare verhoging van de lokale uitstoot en een te grote belasting van het omliggende wegennet te voorkomen. - Toepassing van bouwmaterialen die lang meegaan, mooi verouderen en her te gebruiken zijn. Daarnaast is in de NVU veel aandacht voor klimaatadaptief ontwerpen. Dat betekent dat we ervoor zorgen dat het gebied goed blijft functioneren bij een veranderend klimaat: extreme neerslag, hittestress en langere periodes van droogte. Het stimuleren van de biodiversiteit door natuurinclusieve ontwerpen van inrichting en gebouwen is ook een belangrijk onderdeel van klimaatadaptief bouwen. Hieraan zullen de inrichting van het collectieve binnenterrein en de openbare ruimte moeten bijdragen.
Het ontwerpen van groene en onverharde inrichtingen en het kunnen vasthouden en vertraagd via het oppervlaktewater afvoeren van regen zijn concrete maatregelen om dit te bewerkstelligen. 49
Hoeveel bomen zullen voor deze ontwikkeling naar verwachting moeten worden gekapt? • Dat is nog moeilijk te zeggen. We volgen zoveel mogelijk de huidige stratenpatronen zodat bestaande bomen zoveel mogelijk behouden kunnen blijven. Omdat echter ook alle kabels en leidingen en de riolering moeten worden vervangen en uitgebreid zullen sommige bomen sneuvelen. In de nieuwe plannen komen er echter minstens zoveel bomen weer terug.
50
Wordt het puntensysteem natuurinclusief bouwen hier verplicht toegepast? Het lijkt mogelijk namelijk slechts een ambitie te zijn. • "Het puntensysteem bouwen wordt verplicht toegepast. Zie blz. 50: nieuwe ontwikkelingen moeten conform het besluit over het Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS 301953) worden uitgevoerd."
51
Er wordt ingezet op biobased bouwen. Hoe krijgt dit vorm? Welke eisen worden daaraan gesteld? Wordt een percentage biobased materialen bijvoorbeeld verplicht? • In het kader van de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen wordt landelijk ingezet op o.a. biobased bouwen. Er zijn nog geen eisen of verplichte percentages beschikbaar, ook niet op gemeentelijk niveau. De gemeente onderzoekt op dit moment welke projecten ingebracht kunnen worden in de City Deal om als voorbeeldproject te dienen, bijv. op het gebied van biobased bouwen. En verder wordt bij ieder project bekeken wat de mogelijkheden zijn voor verduurzaming, zoals o.a. gebruik maken van meer biobased materialen.
32/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
52
Hoe wordt gezorgd voor zoveel mogelijk hergebruik van de materialen in de te slopen woningen naast het registreren van de materialen, bijv. via een materialenpaspoort? • De gemeente is momenteel pilots aan het draaien rond circulair slopen. Hiervoor wordt vooraf een inventarisatie gemaakt van de materialen om zo te bepalen welke en hoeveel hergebruikt zou kunnen worden. Dit wordt echter nog niet verplicht gesteld op dit moment. Wel zijn we bezig om te kijken hoe we dit van de pilot groter kunnen trekken om bijv. te kunnen werken met percentages. Een materialen paspoort blijft een lastig onderwerp omdat hierbij het ook van belang is dat er een (digitale) marktplaats is waar de materialen vervolgens kunnen worden gekoppeld aan een afnemer. Dit bestaat nu alleen pas in kleine schaal en is dus ook nog lastig voor de gemeente om bij ontwikkelingen verplicht te stellen. Daarnaast is het nog van belang dat er hubs ontstaan in de stad waar de materialen (tijdelijk) kunnen worden opgeslagen tussen sloop en het hergebruikt. Ook hier wordt nog aan gewerkt en kan helaas nog niet worden geëist in ontwikkelingen.
53
Is er zicht op hoeveel de stikstoftoename voor de Natura2000-gebieden zal zijn van deze plannen in de verschillende fases? • Uit de berekening uitgevoerd met AERIUS Calculator blijkt dat de verkeersbewegingen als gevolg van de herontwikkeling van Dreven toeneemt met maximaal 0,07 mol/ha/jr, van de Gaarden toeneemt met maximaal 0,03 mol/ha/jr, en van Zichten toeneemt met maximaal 0,08 mol/ha/jr op op Natura 2000-gebieden Solleveld & Kapittelduinen en Westduinpark & Wapendal. Er wordt geen bijdrage van stikstofdepositie berekend op andere Natura 2000-gebieden. Dit zijn toenames als gevolg van toenemende verkeersbewegingen. De te verwachten afname als gevolg het vervangen van energetisch slechte, op gas gestookte woningen door gasloze BENG- woningen is nog niet berekend. Gasgestookte woningen hebben een significante bijdrage aan de totale stikstofdepositie in Nederland (ca. 6%). Dus het vervangen van die woningen door gasloze BENG-woningen zal zeker een afname van de totale stikstofdepositie teweeg brengen. In de nog op te stellen “Passende Beoordeling” wordt onderzocht in hoeverre deze positieve effecten de negatieve effecten als gevolg van verkeer volledig kunnen mitigeren.
54
Kan een kaart worden gegeven van de verschillende wijken en daarin waar de meest slechte en juist beter onderhouden woningen zitten? Hoe correspondeert dit met de sloopvolgorde? • Het onderhoud van de woningen is redelijk gelijk verdeeld over de verschillende wijken, de onderhoudsstaat heeft niet een één op één relatie met de volgorde van de sloop/nieuwbouw De sloopvolgorde is niet alleen gebaseerd op de bouwkundige kwaliteit van de woningen. Deze is bepaald door een aantal aspecten: We kunnen er niet teveel tegelijk slopen omdat we de bewoners goed moeten kunnen herhuisvesten. Wanneer men dat wil kan dat zo mogelijk in de eigen buurt. Daarnaast is ervoor gekozen om in het begin een aantal complexen te slopen, waar na we meteen meer terug kunnen bouwen dan gesloopt wordt. Hiermee borgen we dat bewoners van woningen die later gesloopt worden meteen naar de nieuwbouw kunnen verhuizen. Tevens heeft het te maken met bouwroutes in de wijk, voor aan- en afleverroutes en bouwterreinen in de wijk. Tenslotte hebben we bewust gekozen om in de drie buurten tegelijk te starten, zodat niet een hele wijk op de schop gaat en leefbaar blijft. We bouwen immers niet in een weiland.
33/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
55
In zowel Dreven als Zichten wordt gekozen om te bouwen in de ecologische zone. Hoeveel vierkante meter ecologische verbindingszone moet in deze wijken verdwijnen? Kan op een kaartje worden aangegeven waar dit verdwijnt? • In de Dreven wordt niet gebouwd in de ecologische zone. Dat staat foutief in de NvU Dreven: de volgende tekstpassage is ten onrechte in de NvU van de Dreven geland: 'De verdichtingsambitie voor de Dreven vraagt echter om meer ruimte voor de woningbouw. Dat heeft in het vastgestelde ambitiedocument geleid tot een overschrijding van de rooilijn tot ín de ecologische verbindingszone. Uitgangspunt is dat deze ecologische verbindingszone een nieuwe, robuuste plek terugkrijgt in de her in te richten sportveldenzone.' Deze passage hoort bij de NvU De Zichten. Waar de ecologische zones (deels) worden bebouwd schuiven deze op. Per saldo verdwijnt er dus geen ecologische zone. De inrichting moet voldoen aan de eisen zoals geformuleerd in de nota stadsnatuur. Waar de huidige ecologische waarde beperkt is (zoals de huidige ecologische zone langs de Zichten: beschoeiingen en een grastalud) zal deze in de nieuwe situatie worden verrijkt.
56
Gesproken wordt over het compenseren in de buurt van de sportveldenzone. Kan op een kaartje worden aangegeven waar de compensatie plaatsvindt? • Nee, de verkenning naar de heroriëntatie van het Sportpark is nog in ontwikkeling, maar de zone zal hoogst waarschijnlijk tussen de nieuwbouw en de Sportvelden in liggen, alleen verschoven ten opzichte van nu.
57
Vindt het verdwijnen van de ecologische zone eerder plaats dan de compensatie? • Nee, dat is niet de bedoeling
58
Aangegeven wordt dat de 30% sociale huur door een corporatie niet wordt gehaald. Waarom wordt dit niet gehaald? • Dat is niet gesteld, er is wel ruimte geboden om voor sociale huurders een ander woonproduct bereikbaar te maken. (zie D66 vraag 1)
59
Aangegeven dat 8% van de woningen niet sociale huur door een corporatie zijn. Wel worden deze opgeteld om tot de 30% te komen. Geldt ook voor andere projecten in de stad dat dit mogelijk is? • Dit is geen verplichting maar een mogelijkheid om voor sociale huurders een ander woonproduct bereikbaar te maken. (zie D66 vraag 1). Dit is met name interessant in gebieden waar al een zeer groot aandeel sociale huurwoningen in de wijk aanwezig is en kan dus niet generiek over de hele stad worden toegepast.
60
Kan worden aangegeven wat precies onder die 8% mogelijk is en hoe dit bijvoorbeeld verschilt van betaalbare koop en particuliere huur onder de liberalisatiegrens? • De mogelijke innovatieve woonvormen zijn nog niet allemaal duidelijk en zullen individueel op wenselijkheid beoordeeld worden. De producten moeten huishoudens bedienen die qua huisvesting zijn toegewezen op sociale huur.
34/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
61
Kan het netto toegevoegde percentage van sociale en middeldure woningen worden aangegeven voor de drie afzonderlijke gebieden (nu wordt dit alleen samen weergegeven)? • Over de totale plannen is het netto toegevoegde percentage 30% sociale huur en 28% middelduur. Voor de verschillende wijken kan dit variëren. In de businesscase is uitgegaan van een programma met de volgende resultaten maar uitwisseling tussen plannen is nog mogelijk: Sociale huur: Middeldure huur: Dreven 24% Dreven 30% Gaarden 29% Gaarden 24% Zichten 37% Zichten 27%
62
Welke eisen worden gesteld aan de grootte van de sociale woningen? Wat is de gemiddelde grote van een sociale woning in dit gebied? • Er wordt een gedifferentieerd woningaanbod in de sociale huursector voorzien, vanaf een 1-kamerstudio van 30 - 50 m2, 2-kamerappartementen van 50-55 m2, 3-kamerappartementen van 60-65 m2 tot woningen voor grote huishoudens van 80 m2 of meer. Hiervoor zijn richtlijnen opgenomen in de huisvestingsverordening. De grootte van de woning is bepalend voor de grootte van het huishouden dat de woning betrekt.
63
Kan het openbare ruimteplan wat in juni naar de raad zou komen voor de commissievergadering met de raad worden gedeeld? • Aan het plan voor de openbare ruimte wordt nog gewerkt. Hiervoor zijn een aantal participatie bijeenkomsten gepland. Resultaten zullen vermoedelijk Q2/Q3 2021 kunnen worden gepresenteerd
64
Naast de NvU zal een analyse bijgevoegd worden hoe de afweging is gemaakt tussen sloop en renovatie. Kan dit onderzoek alsnog naar de raad worden gestuurd? • In bijlage 8 'onderzoek heroverweging beschermd stadsgezicht Dreven' wordt uitgebreid ingegaan op de weging tussen sloop en renovatie. Deze argumentatie geld ook voor de andere buurten waar geen sprake is van het beschermd stadsgezicht.
65
Kunnen alle aangenomen moties voor de behandeling in de commissie van de NVU’s worden afgedaan? • Bij de aanbiedingsbrief aan de commissie zit een overzicht van de moties in relatie tot de NvU. De moties worden tevens individueel (waar mogelijk) voor de behandeling van de NVU’s afgedaan.
66
Kan worden uitgelegd waarom niet met geluidsisolatie, bijvoorbeeld op de vloeren, mogelijke geluidsoverlast niet kan worden verminderd? • Geluidsoverlast door contactgeluid is met de destijds toegepaste bouwsystemen niet te voorkomen. Tegenwoordig worden wanden en vloeren veel zwaarder gemaakt, waardoor minder overlast van contactgeluiden kan ontstaan. Het is technisch niet mogelijk om de wanden en vloeren in de huidige flats te verzwaren en geluidsisolatie voorkomt deze overlast niet.
35/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Haagse Stadspartij 1 Op welke wijze wordt het geld van de gemeente en het Rijk beheerd / ingezet? • De bijdrage van het rijk en de gemeentelijk cofinanciering wordt gebruikt voor het afdekken van de het publieke tekort in de grondexploitatie. Er wordt gewerkt met marktconforme grondprijzen: residuele grondprijzen voor de marktwoningen en normgrondprijzen voor de sociale huurwoningen (die zeer laag zijn). De consequentie van het realiseren van een groot sociaal en betaalbaar woonprogramma en het ontwikkelen in een sociaal/economisch achterblijvende wijk, is een grote nietrendabele top die wordt afgedekt door overheidsbijdragen. Voor grondexploitaties zijn de gemeentelijke beheersregels van toepassing. 2
Op welke wijze is de gemeente betrokken bij het opstellen van het exacte programma en de uitvoering aangezien zij meer dan 50 miljoen bijdraagt? • Voor fase 1 draagt de gemeente € 27,8 mln. bij. Het bepalen van het wenselijk programma en de bijbehorende businesscase is een samenwerking geweest van gemeente, Staedion en Heijmans waarbij de gemeente grote inbreng heeft gehad. De gemeente heeft zelfstandig de aanvraag voor de rijkssubsidie opgesteld en ingediend.
3
Hoe behoudt de gemeente invloed op de besteding van het door het Rijk en de gemeente toegezegde geld? • Het betreft een gemeentelijk grondexploitatie waarbij de gemeente dus controle heeft over de inzet van de middelen.
4
Hoeveel gaat Staedion investeren en welk deel daarvan is rendabel en welk deel onrendabel voor Staedion? Staedion doet grote investeringen in het gebied door o.a.: Afschrijving op het in te brengen vastgoed De benodigde investering voor het af te nemen vastgoed De inzet benodigd van personeel Dit is een veelvoud van de gemeentelijke investering en rijksbijdrage, maar deze bedragen zijn geen openbare informatie.
5
Hoe ziet de juridische constructie eruit? • Dit besluit is een nota van uitgangspunten, waar zicht op haalbaarheid wordt aangetoond. Er is nog geen uitvoeringsbesluit over de samenwerkingsvorm gesloten waarin de risico's per partij gedefinieerd worden. Dit komt bij het projectdocument en zal alleen over fase 1 gaan, waar dekking voor is. Uitgangspunt is een gemeentelijke grondexploitatie waarbij wordt samengewerkt op basis van een nog te sluiten samenwerkingsovereenkomst.
6
Is de grond in erfpacht uitgegeven? • Ja
7
Is het de bedoeling dat de gemeente al het vastgoed verwerft en de grond straks woonrijp uitgeeft aan Staedion en Heijmans? • Uitgangspunt is inderdaad een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij Staedion haar grond inbrengt door afstand te doen van haar erfpachtrechten. Grond wordt dan bouwrijp uitgegeven. Gemeente richt de openbare ruimte in (woonrijp maken). Deze afspraken worden nader uitgewerkt in het projectdocument.
36/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
8
Waarom kunnen Staedion en Heijmans deze ontwikkeling niet samen op zich nemen en moet de gemeente hier een rol in spelen? Heeft dat vooral een financiële reden (opdraaien voor de onrendabele top)? • Binnen de nieuwe stedenbouwkundige structuur blijven niet alle kavels dezelfde eigendomsgrenzen houden. Bij een groot deel van de deelplannen zal er dus altijd sprake zijn van grondtransacties tussen gemeente en Staedion/Heijmans. Bij een gemeentelijk grondexploitatie heeft de gemeente meer positie en sturingsmiddelen binnen de herstructurering, en de voortgang hiervan. Voor de inrichting van de openbare ruimte is een kostenverhaal nodig. Bij plannen met lage grondopbrengsten is deze niet geheel te verhalen op de ontwikkelende partijen. Door de hoge kostencomponent van de gemeentelijke verplichtingen en de lage opbrengsten van het betaalbare woonprogramma te combineren in één exploitatie levert een eenduidiger beeld van het publiektekort bij de subsidieaanvraag en de verantwoording hiervan.
9
Hoe worden de risico’s op alle onderdelen van de grondexploitatie afgedekt en wie draagt de risico’s? • Dit volgt bij het projectdocument en ten behoeve hiervan wordt een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Doelstelling is om per deelproject realisatieovereenkomsten te sluiten om zo risico’s te beperken.
10
Op welke wijze zijn er of worden er door de betrokken partijen garanties afgegeven over fase 1? • Dit volgt bij het projectdocument en ten behoeve hiervan wordt een samenwerkingsovereenkomst gesloten.
11
Op welke wijze zijn er of worden er door de betrokken partijen garanties afgegeven over fase 2 en verder? • Binnen de samenwerkingsovereenkomst (SOK), die samen met het projectdocument ter besluitvorming zal worden voorgelegd, worden financiële en prestatie afspraken over fase 1 vastgelegd. Voor fase 2 zullen in deze SOK vooral intenties worden vastgelegd, omdat er nog geen dekking beschikbaar is. Hiervoor zal ergens voor 2030 een tweede projectdocument en SOK moeten worden vastgesteld.
12
Liggen de percentages woningtypen en klassen vast voor fase 1? • Voor fase 1 is op basis van het overeengekomen programma een businesscase opgesteld. Voor deze businesscase is dekking. Om te voldoen aan de subsidievoorwaarden van het rijk zullen de percentages sociaal en betaalbaar moeten worden gehaald. Dit programma zal ook uitgangspunt zijn voor de SOK. Bij aanpassingen aan het programma zal dus altijd overeenstemming bereikt moeten worden of dit niet de prestatieverplichtingen richting het rijk of de haalbaarheid van de totale businesscase in gevaar brengt. Partijen zullen ook overeenstemming moeten bereiken of een eventuele aanpassing beleidsmatig wel wenselijk is.
13
Is het de bedoeling dat Staedion het DAEB-deel realiseert en Heijmans het niet-DAEBdeel? • Ja, in principe wel maar Staedion gaat mogelijk ook een deel van de middenhuur woningen in bezit nemen. Deze vallen nu niet onder de definitie van DAEB.
37/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
14
Uit de stukken blijkt dat er nog een nota kostenverhaal Zuidwest komt. Gaat dit over extra kosten bovenop het huidige tekort van 100 – 110 miljoen? • Nee. De nota kostenverhaal is een gemeentebrede nota en gaat over de toerekening en verhaal van kosten. Hieraan zal ook aandacht worden besteed in de ontwikkelvisie en financiële quickscan, die deel uitmaken van de Visie Zuidwest.
15
Om welke kosten en bedragen gaat het precies? En op wie wordt dit verhaald? • Dit moet blijken uit de Visie Zuidwest, zie vraag 14.
16
Staedion is bereid om een afboeking te doen op hun vastgoed. Hoeveel heeft Staedion afgeboekt op de waarde van haar bezit in deze drie wijken? • Dit geen openbare informatie.
17
Wat is de boekwaarde van de huidige woningen per 1 januari 2021 en wat is de marktwaarde? • Dit geen openbare informatie. Het begrip boekwaarde bestaat niet meer bij woningcorporaties. Jaarlijks wordt het bezit verplicht getaxeerd tegen marktwaarde (in verhuurde staat).
18
Welke onderhouds- en herstructureringsreserves heeft Staedion ter beschikking voor de plannen? • Dit geen openbare informatie.
19
Welke bedragen zal Staedion inzetten voor het reguliere onderhoud van de te slopen/renoveren woningen in de Dreven, Gaarden en Zichten? Graag een overzicht over de jaren 2021 t/m 2040. • Er wordt in deze jaren door Staedion ca. 15 mln extra op planmatig onderhoud in de wijken ingezet, los van het reguliere reparatieonderhoud.
20
Wat is de geschatte totale omzet van de herstructurering van de Dreven, Gaarden en Zichten? • Orde grootte 1,5 mlrd
21
Op welke wijze is de samenwerking met Heijmans tot stand gekomen, welke rol speelt en welke verantwoordelijkheid neemt deze partij in de plannen? • De eenzijdige woningvoorraad in de wijken Dreven, Gaarden en Zichten is onder meer oorzaak van de huidige problemen in de wijken. Een goede mix van inkomens is wenselijk. Een belangrijk onderdeel van de herstructurering is het toevoegen van woningen, met name in de vorm van een niet-DAEB programma, waarvoor voor Staedion als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet beperkingen gelden. Staedion heeft Heijmans betrokken vanwege hun relevante kennis en ervaring en goede reputatie met binnenstedelijke gebiedstransformatie. Heijmans ontwikkelt voor eigen rekening en risico de marktwoningen. Heijmans is verantwoordelijk voor het betrekken van beleggers voor de woningen met een midden- en dure huur. Heijmans ontwikkelt in beginsel in opdracht van Staedion de sociale huurwoningen. De drie partijen gemeente, Staedion en Heijmans werken gezamenlijk aan de gebiedsontwikkeling.
38/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
22
Hoeveel gaat Heijmans financieel investeren in de herstructurering? • Heijmans is niet de investeerder in DGZ , maar de ontwikkelaar. Partijen die je investeerder kan noemen zijn de afnemers van de woningen. Staedion dus in eerste plaats en daarnaast institutionele beleggers en particulier kopers.
23
Op welke wijze wordt voldaan aan de regels van aanbesteding en mededinging gelet op de voorkeurspositie van Heijmans? • Staedion is een langdurige samenwerking met Heijmans aangegaan voor de herstructurering van deze drie buurten vanwege hun ervaring met integrale binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en in het verleden geleverde kwaliteit. Met Staedion en Heijmans zijn tot op heden alleen overeenkomsten aangegaan die een inspanningsverplichting vragen op het gebied van planvorming, maar nog geen publiek- en privaatrechtelijke verplichtingen over realisatie van deze plannen. Dat volgt bij de samenwerkingsovereenkomst, waarbij ook aandacht zal zijn voor aanbestedingsregels.
24
Waarom blijft het vastgoed in particulier bezit ongemoeid? • Verwerving van particulieren portiekflats met tientallen eigenaren is als onhaalbaar beoordeeld. Wel wil het college, en ook Staedion, zich inspannen om de VVE in deze complexen te ondersteunen om de staat van deze woningen ook te verbeteren. Er is ruime ondersteuning voor iedere VvE in Den Haag die met onderhoud en verduurzaming aan de slag wil. Denk hierbij aan advies en ondersteuning van de VvE-experts van Hou van je Huis, subsidie voor onderhoudsplannen / maatwerkenergiescans, subsidie voor isolatie, subsidie voor koken/verwarmen op schone energie, hulp bij aanvraag nationale subsidie en financiering, het gemeentelijk VvE-duurzaamheidsfonds, webinars, collectieve inkoopacties, etc.