RIS309259 Beantwoording Technische vragen vaststelling NvU's DGZ 18 juni
Tekst van het document
25
Wat zijn de exacte juridische voorwaarden die aan de verlening van de woningbouwimpulsgelden verbonden is? Wat wordt bedoeld met “de bouw van de woningen moet begonnen zijn voor 1 september 2023”? • Voorwaarden voor de eerste tranche woningbouwimpulsgelden waren: 1. een ondergrens van minimaal 500 woningen toevoegen. 2. er moet sprake zijn van een realistisch en goed onderbouwd tekort, die minimaal voor 50% door de lokale overheid wordt gedragen. 3. De bouwwerkzaamheden van een project moeten uiterlijk binnen drie jaar na de datum van de uitkeringsbeschikking aanvangen en de overige bouwwerkzaamheden uiterlijk binnen tien jaren na die datum aanvangen. 4. Het aandeel betaalbare woningen moet minimaal 50% zijn. Bij indiening is een programma, planning en businesscase ingediend. Bij toekenning zijn de verschillende aanvragen beoordeeld op de mate waarin zij bijdragen aan de doelstellingen van de regeling. Jaarlijks moet worden gerapporteerd aan het ministerie. Het ministerie kan terugvorderen indien: a. er geen (volledige) of onjuiste verantwoordingsinformatie is verstrekt; b. de verantwoordingsinformatie te laat is ontvangen; c. de daadwerkelijke kosten lager zijn dan in de, bij de aanvraag ingediende, begroting; d. de uitkering niet rechtmatig is besteed; e. de rechtmatigheid van de besteding volgens de controlerende accountant onzeker is.
39/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Indien de realisatie van het woningbouwprogramma of de randvoorwaardelijke maatregelen in aantallen of fasering afwijken van de projectaanvraag kan de minister op basis van de wijzigingen besluiten om de uitkering aan te passen. Indien de verantwoordingsinformatie te laat, niet of niet volledig wordt verstrekt, stelt de minister de uitkering op een lager bedrag vast als volledige terugvordering tot een onbillijkheid van overwegende aard zou leiden. Met voorwaarde voor de startdatum betekent dat de eerste paal van de nieuwbouwwoningen voor 10 september 2023 geslagen moet zijn. 26
Welke andere voorwaarden zijn er gesteld aan de verlening van de woningbouwimpulsgelden? Bijvoorbeeld over de samenstelling van het programma of de aantallen te realiseren woningen? • Zie vraag 25.
27
Hoeveel sociale woningen komen er per deelgebied bij in beheer van toegelaten instellingen? • In de buurten is voorzien in het volgende sociale programma: - Dreven 1.600 - Gaarden 500 - Zichten 1.000 Van deze 3.100 woningen mogen er maximaal 300 in andere vormen worden aangeboden dan via een toegelaten instelling, als deze wel expliciet bedoeld zijn voor de doelgroep die anders is toegewezen op de sociale huur.
28
Kan de wethouder aangeven welke gemiddelde huurprijzen er nu betaald worden in de drie verschillende deelgebieden in de sociale huur en hoe hoog dit zal zijn na sloop en nieuwbouw? • Van de 2.060 woningen die deel uitmaken van de plannen, hebben op dit moment 1.630 woningen een mutatiehuur onder de 2e aftoppingsgrens. In de huidige programmering van het nieuwe plan hebben op dit moment ca. 2.100 woningen een huurprijs onder de 2e aftoppingsgrens. Dit is dus een toename van circa 470 woningen.
29
Kan de wethouder definities geven van de verschillende gehanteerde woningklassen zoals “sociale huur, betaalbare huur, betaalbare koop, vrije sector, middeldure huur, etc etc.)? En daarbij ook aangeven hoe deze contractueel worden vastgelegd met de betrokken partijen? • 'De gemeente hanteert deze begrippen zoals benoemd in het vastgestelde woonbeleid in de Woonagenda 2020-2023. RIS305711 Begrippenlijst pagina 38 en 39. Contractuele borging is onderdeel van projectdocument en samenwerkingsovereenkomst.
30
Kan de wethouder aangeven hoe de verschillende woningtypen (2-3-4kamer appartementen, grondgebonden woningen) er komen binnen de categorie sociale huur en om hoeveel woningen het gaat? En hoe dit zich verhoudt tot de typen bestaande woningen? • Er wordt een gedifferentieerd woningaanbod in de sociale huursector voorzien, vanaf een 1-kamerstudio van 30 - 50 m2, 2-kamerappartementen van 50-55 m2, 3kamerappartementen van 60-65 m2 tot woningen voor grote huishoudens van 80 m2 of meer. Exacte aantallen per type zijn nog niet definitief.
40/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
31
Welke afspraken maakt de gemeente over de hoogte van de servicekosten en parkeerkosten met de betrokken partijen? • Er zijn geen afspraken gemaakt over de hoogte van de servicekosten en de parkeerkosten. Het is niet gebruikelijk dat de gemeente dit bepaalt voor de woningcorporatie of de belegger.
32
Worden er voor het beheer van collectieve tuinen extra kosten in rekening gebracht? • Het is niet gebruikelijk dat de gemeente dit bepaalt voor de woningcorporatie, ontwikkelaar of de belegger.
33
Zijn de kosten voor het parkeren en de servicekosten inbegrepen bij de afspraken over de huur- en verkoopprijzen bij de verschillende typen woningen zoals de sociale huur en koop en de middeldure huur? Zo nee, waarom niet? • Nee. Er zijn geen afspraken gemaakt over de hoogte van de servicekosten en de parkeerkosten. Het is niet gebruikelijk dat de gemeente dit bepaalt voor de woningcorporatie, ontwikkelaar of de belegger.
34
Hoe worden de afspraken over de totale kosten voor een woning voor langere termijn vastgelegd? Wordt daarbij een prijspeil gehanteerd? Zo ja, welk jaar is dat? En mag dit prijspeil tijdens de ontwikkeling en bouw al stijgen? Zo ja, met welk percentage? • Voor de sociale huurwoningen zijn de huurprijzen door de overheid gereguleerd. Voor de middenhuur heeft de gemeente Den Haag afspraken gemaakt middels de huisvestingsverordening.
35
Welke juridisch houdbare afspraken maakt de gemeente over het aanbod van deelmobiliteit in deze drie wijken en de kosten daarvan? • Op dit moment zijn de Beleidsregels Autoparkeren in voorbereiding. Hierin zijn afspraken opgenomen voor het toepassen van deelmobiliteit. De kosten zijn afhankelijk van de aanbieder, waarbij de aanbieder het aanbod kan aanpassen op de doelgroep.
36
Kan de wethouder de uitsplitsing in de drie verschillende deelgebieden over de verschillende klassen woningen na nieuwbouw geven voor alleen fase 1? En daarbij de categorie sociale huur beperken tot sociale woningen in beheer bij een toegelaten instelling? • Of binnen de hoeveelheden sociale huur nog gebruikt wordt gemaakt van een deel innovatieve woonvormen is nog niet bepaald. Deze getallen zijn bij benadering en onderlinge uitwisseling is nog mogelijk.
Programma
Dreven
Wonen
Fase 1
Gaarden Zichten
Soci a l e huur
825
510
415
Mi ddenhuur (< € 1.000)
305
140
220
Vri je s ector huur
40
45
60
beta a l ba a r koop < € 310.000
240
185
125
Vri j s ector koop > € 310.000
80
45
30
41/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
37
Welke juridisch houdbare afspraken maakt de gemeente over de menging van woningklassen en typen in de verschillende deelgebieden? • Dit volgt bij het projectdocument
38
Welke juridisch houdbare afspraken maakt de gemeente over de realisatietermijnen van de verschillende woningklassen? • Dit volgt bij het projectdocument
39
Welke bijzondere woonvormen komen er in de drie gebieden voor groepen als spoedzoekers, arbeidsmigranten of groepswonen? En zijn deze in juridisch houdbare vorm als onderdeel van de planvorming vastgelegd? • De uitwerking van bijzondere woonvormen is nog niet bekend. Alleen het percentage is bekend. Voor/met welke doelgroep het wordt ontwikkeld hangt tevens af van de ontwikkelaar en de corporatie en het profiel van de wijk/buurt wat betreft veerkracht.
40
10% van de nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen moet volgens de Woonagenda worden gebruikt voor verschillende woonvormen zoals wooncoöperaties, groepswonen, ouderenhuisvesting, zelfbouw en/of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). In hoeverre wordt hier aan voldaan? • Er zijn (woon)groepen bekend bij de gemeente die initiatieven willen ontplooien. Deze koppelen wij aan de op hand zijnde ontwikkelingen. Centrum Groepswonen heeft recent een onderzoek laten verrichten wat er voor nodig is om dergelijke initiatieven te realiseren
41
Volgens mijn berekening komen er ongeveer 330 woningen in de drie gebieden, die wel tot de 30% norm worden gerekend, maar niet in beheer zijn bij een toegelaten instelling. Klopt dat? En zo ja, hoe en door wie worden deze woningen dan beheerd? • Dit is nog niet bepaald. De maximaal 8% moet expliciet de doelgroep bedienen die is aangewezen op de sociale huur. Er is dus geen sprake van een kleinere hoeveelheid woningen realiseren voor de doelgroep, alleen meer keuze vrijheid in de woonproducten. Het college en Staedion hecht belang aan het faciliteren van innovatieve woonvormen zoals woongroepen, coöperatieven, of zelfbouwers. Ook binnen de sociale sector willen wij hier mogelijkheden voor bieden, maar dit is vaak niet mogelijk binnen de structuur van verhuur via de toegelaten in stelling. Daarom hebben het college en Staedion binnen de sociale opgave gezocht naar ruimte om dit te faciliteren. Het is nog onzeker hoeveel van het programma werkelijk op deze manier in te vullen is, maar door het te maximeren op 8% van de netto toegevoegde hoeveelheid woningen wordt minimaal 50% van het totale woningbouwprogramma gerealiseerd in de reguliere sociale huurwoning via de toegelaten instelling.
42
Hoeveel procent van de woningen die in de eerste fase worden toegevoegd zijn sociaal (c.q. voldoen de NVU’s aan de 30% norm zoals gehanteerd in de Woonagenda)? • 54% van de totale woningproductie in fase 1 is sociaal. Dit komt voor fase 1 neer op 29% van de netto toevoeging. Fase 1 en 2 samen is dit ruim 30%.
43
Welke garanties op terugkeer zijn er voor de bewoners die straks geen recht hebben op een woning volgens de regels van passend toewijzen? • Deze bewoners krijgen de mogelijkheid om bij Heijmans een woning te kopen of in de vrije sector te huren.
42/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Doordat we gedifferentieerd bouwen, is voor iedereen een passende woning te vinden. Dit zijn sociale huur, lage middenhuur, vrije sector huur en koop. 44
Welke garantie op terugkeer is er voor de bewoner die straks een te laag inkomen heeft voor een nieuwe woning op grond van de regels van passend toewijzen? Hoe wordt deze garantie precies geformuleerd in het sociaal plan? • Binnen de regels van het passend toewijzen kan geen sprake zijn van "te laag inkomen", er is alleen een bovengrens aan het inkomen.
45
Welke garantie op terugkeer is er voor de bewoner die straks geen recht meer heeft op een sociale huurwoning vanwege een te hoog inkomen? Hoe wordt deze garantie precies geformuleerd in het sociaal plan? • Deze bewoners krijgen de mogelijkheid om bij Heijmans een woning te kopen of in de vrije sector te huren.
46
Volgens het collegebesluit is er al een sociaal plan vastgesteld voor een deel van de plannen. Kan het college aangeven wat daar precies instaat, hoeveel bewoners hebben ingestemd met dit plan en in hoeverre de Overlegwet en de regels van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. 70% instemming zijn gevolgd? • Er is een stedelijk sociaal statuut vastgesteld in samenwerking met de huurdersorganisaties van de drie grote Haagse woningcorporaties. Dit vormt de basis voor het gesprek met de klankbordgroep per complex. Voor Steenzicht heeft de klankbordgroep ingestemd met het sociaal plan. In Ruimzicht zit Staedion nog met de klankbordgroep aan tafel. Voor wat betreft sloop of transformatie is geen 70% instemming van de bewoners nodig.
47
Is er onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de woningen in de portieken samen te voegen zoals wordt gesuggereerd in het bouwtechnische onderzoek? Zo nee, waarom niet? • Nee, dit is geen oplossing voor het huisvesten van meer huishoudens in de stad, waar juist op dit moment veel behoefte aan is. Er is geen onderzoek gedaan.
48
Is er onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een wooncorporatie, kluswoningen of andere vormen van bewonersinitiatieven? • Ja, en hier wordt ook expliciet op ingezet (zie ook vraag 41)
49
Is er onderzoek gedaan naar het uitbreiden van de woningen aan de voor- of achterkant met een extra aanbouw, zodat er meer leefruimte en mogelijkheden voor toevoegen lift ontstaan? Zo nee, waarom niet? • Niet alle problemen worden met een dergelijke oplossing opgelost terwijl dit wel veel geld kost. Bovendien moeten bewoners ook permanent verhuizen voor een dergelijke ingreep. Er is gekozen voor een optimaal plan voor de gebiedsontwikkeling.
50
Heeft de gemeente onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren naar vergelijkbare (renovatie-) projecten in Nederland? Zo nee, waarom niet? • Nee want de opgave gaf hier geen aanleiding toe. De combinatie van; - de wens om de absolute hoeveelheid sociale huurwoningen uit te breiden; - een significant programma aan sociale huur, betaalbare koop en middenhuur aan de buurten toe te voegen; - de woningen gasloos en bijna energieneutraal te maken;
43/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
- dit te doen in een stedenbouwkundige opzet waarbij de openbaar ruimte niet volledig gevuld wordt met auto's maar er ruimte blijft voor veel groen; Is niet haalbaar als alle bestaande woningen in hun huidige posities blijven staan. 51
Wie was de opdrachtgever van de studie naar renovatie van deze flats? • Staedion was opdrachtgever richting KBNG, maar in nauw overleg met de gemeente.
52
Heeft de gemeente de landelijke Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed gevraagd om een advies over de sloop van dit voor Nederland unieke buurtje? Zo nee, waarom niet? • Nee, de Dreven heeft geen beschermde Rijksstatus.
53
Uit de stukken blijkt dat de afdeling monumentenzorg van de gemeente een negatief advies geeft over de sloopvariant. Kan dit advies en de adviezen van de andere beleidsafdelingen naar de gemeenteraad gestuurd worden? • De bedenkingen van Monumentenzorg zijn verwerkt in de toelichting op het college besluit en bijlage 8. Er is geen apart advies van monumentenzorg. Het college zal een voordracht opstellen voor de intrekking van de status van het beschermde stadsgezicht. Ook hier zal monumentenzorg een bijdrage aan leveren. Bij dit advies zal ook een formeeladvies van de Welstand en Monumentencommissie worden gevoegd.
54
Waarom kunnen bepaalde gebouwen in de Dreven wel gerenoveerd worden die met hetzelfde bouwsysteem zijn gebouwd, maar wordt tegelijkertijd datzelfde bouwsysteem aangevoerd als reden voor sloop van zoveel andere woningen in het gebied? • In principe kan elk gebouw gerenoveerd worden, maar daarmee is de woonkwaliteit nog niet op orde. Het zijn alle belangen bij elkaar die de keuze bepalen voor renovatie of niet. Woningnood, het vernieuwen van het woningaanbod en het borgen van een fatsoenlijk kwaliteitsniveau voor de lange termijn zijn de belangrijkste argumenten tegen renovatie.
55
Van de 1.224 woningen in de Dreven worden er 1.008 gesloopt. De haalbaarheid van renovatie van de woningen is onderzocht en blijkt technisch en financieel mogelijk. Uiteraard zitten er ook nadelen aan, maar deze nadelen dienen zeer zwaarwegend te zijn om sloop te kunnen rechtvaardigen. Het gaat namelijk om een gebied dat de status van beschermd stadsgezicht heeft. Is het college met mij van mening dat sloop alleen gerechtvaardigd is als het niet anders kan? Zo nee, waarom niet? • Dit is geen technische vraag maar renovatie is duurder en minder kwalitatief. Dus duurder bouwen tegen slechtere kwaliteit. Dat is niet in het belang van de bewoners.
56
Uit het onderzoek van kbng architectuur | stedebouw | restauratie blijkt dat renovatie mogelijk is. De woningen voldoen met de in het rapport genoemde maatregelen aan de renovatie-eisen van het bouwbesluit. De woningen zijn energetisch aanpasbaar, de isolatiewaarden zijn zodanig te verbeteren dat de woningen (zeer) energiezuinig kunnen worden, zonder dat de architectuur geschaad hoeft te worden. De algemene conclusie is dat de woningen (..) toekomstvast te maken zijn, voor verschillende doelgroepen. Zij kunnen wat programma worden aangepast aan andere doelgroepen, en energetisch worden gerenoveerd conform de vigerende renovatie-eisen van het bouwbesluit. Een A+ label of beter is technisch haalbaar. Kent het college deze conclusie? • Het onderzoek maakt deel uit van de bijlage “Onderzoek heroverweging beschermd stadsgezicht Dreven” bij collegebesluit RIS308508.
44/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
57
Volgens het rapport blijft het akoestisch comfort bij renovatie, met name de geluidsoverdracht tussen de woningen twijfelachtig en verdient aanvullende aandacht, zekerheid hieromtrent kan verkregen worden met een praktijkproef. De beste controle is volgens het rapport een leegstaande woning verbeteren en vervolgens de resultaten beproeven. Hieruit volgt de werkelijke prestatie, waar de knelpunten zitten en hoe deze kan worden verbeterd. Gaat deze praktijkproef nog uitgevoerd worden? Zo nee, waarom niet? • Deze proef wordt niet uitgevoerd. De reden hiervoor is dat Staedion al ervaring heeft met dergelijke ingrepen bij andere complexen. Er is een verbetering, maar deze verbetering is suboptimaal. Het aanbrengen van een zwevende dekvloer zoals in dat geval wordt gedaan is ingrijpend voor de bewoner omdat zij hun woning met inboedel moeten verlaten. Een verdere verbetering zou mogelijk zijn door ook de wanden en de plafonds te voorzien van voorzetwanden respectievelijk verlaagde plafonds. Dit beperkt echter de leefruimte voor de bewoners en deze ingreep is kostbaar. In de meeste gevallen wordt in de gebiedsontwikkeling gekozen voor nieuwbouw met wettelijke eisen voor geluid.
58
Bij welk OV knooppunt zijn deze gebieden gelegen? • Er liggen diverse OV-haltes rondom de Zichten, Gaarden en Dreven. Het dichtstbijzijnde OV-knooppunt is station Moerwijk.
59
Wat is de reistijd vanuit de drie buurten naar Den Haag Centraal per fiets of per OV? • De reistijd hangt af vanaf welk adres in de wijk men vertrekt. Op basis van Google Maps en ongeveer het middelpunt van de wijk zijn de reistijden als volgt: Dreven: OV 32 min en fiets 33 min. Gaarden: OV 30 min en fiets 29 min. Zichten: OV 32 min en fiets 27 min. De reistijd met het openbaar vervoer en fiets verschilt dus niet heel veel.
60
Welke concrete maatregelen worden er in deze plannen genomen om de bereikbaarheid van de drie wijken substantieel te verbeteren? • De multimodale bereikbaarheid wordt vanaf het begin meegenomen in het project. Goede, eventueel centrale, voorzieningen voor o.a. (elektrische-)fiets, scootmobiel, en autoparkeren horen daarbij. Ook wordt er gekeken naar deelmobiliteitsoplossingen die passen bij de huidige en toekomstige bewoners en de openbare ruimte. Ook concentreren we ons op goede loop en fietsververbindingen en het stimuleren van een ketenreis (loop/fiets + OV). In bredere zin worden nu mobiliteitsplannen gemaakt voor Den Haag zuidwest die de Dreven Gaarden en Zichten te goede komen, waar alle modaliteiten een plek krijgen en ook in samenhang worden benaderd binnen het netwerk. Goede bereikbaarheid van voorzieningen staat daarbij centraal. Zo wordt er gewerkt aan een ongelijkvloerse kruising Erasmusweg/Lozerlaan en verbetering van het openbaar vervoer (kwaliteitsimpuls ZuidWestland-corridor en mogelijke HOV verbinding met het Westland).
61
Voldoende investeringen in bereikbaarheid zijn essentieel voor de verdichtingsopgave. Op welke termijn is er zekerheid over deze voorwaarde? En wat wordt bedoeld met voldoende? Hoeveel geld is minimaal benodigd? • Bij verdichting gaan meer mensen gebruik maken van dezelfde openbare ruimte. Deze wordt dus in potentie zwaarder belast. Daarom richten we ons op mobiliteitsoplossingen die ruimte-efficiënt zijn: meer mensen kunnen verplaatsen op dezelfde oppervlakte (OV) of minder tot geen ruimte voor parkeren innemen (deelmobiliteit, fietsen, alternatieven voor auto, etc.).
45/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Dat is een stadsbrede opgave en deze vertalen we zo goed mogelijk naar projectniveau. Sommige mobiliteitsvoorzieningen zoals (fiets-)parkeren moet hierdoor inpandig worden opgelost. Ook investeringen door de ontwikkelaar in deelmobiliteit vallen hieronder. Het gaat op projectniveau dus niet zo zeer om een geldelijke investering, maar om een intelligente inrichting van mobiliteitsruimte, gebouwen en openbare ruimte en het creëren van voldoende/passend aanbod van mobiliteitsdiensten. 62
Op welke termijn zijn de tramlijn naar het Westland en de Leyenburgcorridor te verwachten? • Voor lange termijn wordt er onderzocht hoe het OV verder kan worden verbeterd onder andere door een kwaliteitsimpuls van de ZuidWestland-corridor (voorheen: Leyenburg-corridor) en een mogelijke HOV verbinding met het Westland. De studies die daarvoor worden opgestart en uitgevoerd hebben betrekking op een eindbeeld voor de middellange en met name lange termijn. Daarbij ligt het zichtjaar voorbij 2030, eerder richting 2040 omdat het hier potentieel over zeer majeure opgaven en investeringen gaat. Uiteraard wordt in deze studies bezien of er tussentijdse stappen op weg naar het eindbeeld mogelijk zijn.
63
In de stukken wordt duidelijk dat er geen financiering is voor de broodnodige voorzieningen in het gebied. Klopt dat? En heeft dat ook betrekking op de groeninrichting en sport en spel faciliteiten? • Nee, voorzieningen in de openbare ruimte zoals speelplekken, groen en openbare sportvoorzieningen worden gedekt uit de grondexploitatie. De businesscase bevat ook een bijdrage aan de heroriëntatie van het Sportpark. In het nieuwe te realiseren vastgoed is rekening gehouden met maatschappelijke voorzieningen zoals eerstelijnszorg, welzijnsvoorzieningen, onderwijs en sport. De aard van de voorzieningen betekent dat er gerekend wordt met bijpassende huren, waardoor er lagere residuele grondwaardes ontstaan. Dit leidt weer tot een groter tekort in de grondexploitatie leidt. Het tekort in de grondexploitatie wordt afgedekt met de genoemde beschikbare middelen. Wat niet in de grondexploitatie zit (en ook niet mag zitten) is de daadwerkelijke bouw en exploitatie van een voorziening door een organisatie. Investeringsmiddelen kunnen niet ingezet worden voor structurele lasten, en deze moeten, voor zo ver het gemeentelijke voorzieningen betreft, worden opgenomen in het betreffende begrotingsprogramma.
64
De stukken spreken steeds over half open blokken, in de tekeningen zien we steeds gesloten blokken. Kan de wethouder uitleggen wat hij met halfopen bedoeld? • De blokken zijn halfopen. De binnentuinen zijn overdag vrij toegankelijk via trappen. 's avonds zullen de tuinen ivm de veiligheid worden afgesloten.
65
De verschillende hoogte-accenten (tot 70 meter) bevinden zich niet bij een OV knooppunt, klopt dat? • Als met een OV-knooppunt het station Moerwijk wordt bedoeld, dan klopt dat.
66
Er ontbreken momenteel goede ooghoogte perspectieven om de impact van de nieuwe bebouwing langs de Erasmusweg en de groene as te kunnen beoordelen. Kunnen die worden toegevoegd aan de stukken? • Die zijn op dit op dit moment nog niet voorradig.
46/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
67
De geplande verdichting leidt tot 2,5 x meer inwoners terwijl de openbare ruimte gelijk blijft. Zijn er in Den Haag wijken met een vergelijkbare dichtheid? Zo ja, welke zijn dat? • (Delen van) Valkenboskwartier, Rustenburg, Transvaalkwartier en het Zeeheldenkwartier (250 of meer inwoners per hectare volgens het CBS)
68
Welke voorbeelden kan de gemeente geven van gemengde rustige groen stedelijke woonmilieus? • Voorbeelden van gemengde, rustige, groen stedelijke woonmilieus zijn Poptahofin Delft en Overtoomse Veld in Amsterdam West.
69
Hoe worden de verhoogde binnenterreinen toegankelijk voor mensen met een beperking? • Via liften in de entrees
70
Welke fietsparkeernormen gelden nu in Zuidwest? En worden deze anders of strenger bij de verdichting met 270%? Zo nee, waarom niet? • Voor fietsparkeren wordt uitgegaan van het vigerende beleid. Bij nieuwbouwwoningen gelden de regels van het bouwbesluit of de voorwaarden van de Beleidsregel Bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017 (RIS297288). Het huidige beleid voldoet, aanpassing is daarom niet nodig.
71
Op welke wijze wordt deelmobiliteit zoals e-scooters en huurfietsen meegenomen in het ontwerp van de openbare ruimte? • Daar wordt nog over nagedacht. Bijvoorbeeld door daar parkeerruimte voor te reserveren in de openbare ruimte of op de begane grond van een van de woongebouwen of centraal gelegen parkeergebouwen.
72
Hoe wordt de opslag en afvoer van grofvuil geregeld? • Bewoners kunnen een afspraak maken om hun grofvuil op te laten halen of het naar het afvalbrengstation brengen. Wanneer aan huis wordt opgehaald, mag het vanaf 22:00 uur ‘s avonds en uiterlijk 7:45 uur op de stoep worden aangeboden. Dit grofvuil wordt dan door de HMS opgehaald en vervoerd.
73
Voor de parkeerbehoefte gaat men in deze NvU’s uit van de nieuwe, nog door de gemeenteraad goed te keuren, parkeerregeling. Klopt dat? Kan de wethouder inzichtelijk maken hoe groot de parkeerbehoefte zou zijn volgens de nu geldende normen? • Het klopt dat de invoering van een parkeerregime voorwaardelijk is voor het kunnen realiseren van de beoogde parkeeroplossingen. Het parkeren voor bewoners en voorzieningen is gebaseerd op het huidige parkeerbeleid. Het parkeren voor bezoekers loopt vooruit op het nieuw vast te stellen beleid. (In de NvU is uitgegaan van 0,15 bezoekersplaatsen per woning, het huidige beleid gaat uit van 0,3 bezoekersplaatsen per woning.)
74
In de stukken wordt niet ingegaan op de gevraagde architectuur en de inzet van de ontwerpdiscipline. Welke eisen stelt de gemeente aan het betrekken van verschillende architecten in de plannen? • Er wordt nog gewerkt aan Beeldkwaliteitsplannen waar de eisen t.a.v. beeldkwaliteit zullen worden vastgelegd. Hierin worden zaken vastgelegd over materialisatie, plasticiteit, transparantie, ritme, balkons, gevelordening, plinthoogtes, overgangszones tussen bebouwing en openbare ruimte, balkons, de binnentuinen,
47/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
fietsenstallingen, etc. Daarnaast komt er een kwaliteitsteam Zuidwest om de kwaliteit van de uitwerking van de bebouwing en openbare ruimte te bewaken. 75
Hoe gaat de betrokkenheid bij de participatie groeien als de mensen steeds meer hun wijk verlaten voor vervangende woningen? • We stellen nu een plan op voor het opzetten van Betere Buurt Communities. Dit wordt een mix van Staedion-bewoners, maar ook andere omwonenden (koop en andere corporaties), ondernemers en toekomstige bewoners. We zullen sociaal maatschappelijke partners, buurthuizen, religieuze instellingen, het Tolerantie Platform etc. hier intensief bij betrekken om iets duurzaam op te bouwen. We betrekken bewoners en ondernemers bij de toekomstige plannen, maar ook bij tijdelijke placemaking projecten en andere initiatieven om de buurten nu al leefbaarder te maken.
76
Als bewoners kiezen voor een vervangende woning met een tijdelijk huurcontract (via een leegstandsvergunning) hoe wordt dan gegarandeerd dat deze mensen later niet hun opgebouwde woonrechten kwijt raken? En als dat niet zo is, waarom niet? • Iedereen kan en mag terugkeren. Dat is uniek bij dergelijke grootschalige herstructureringsprojecten. Als bewoners terug willen keren naar de wijk via een tijdelijke huurwoning omdat nieuwbouw nog niet gereed is, zijn opgebouwde woonrechten niet van toepassing. Deze bewoner willen we een nieuwe woning kunnen aanbieden als deze gereed is. Hiervoor zijn aanpassingen nodig in de gemeentelijke huisvestingsverordening.
77
Klopt het dat de gemeente een gezamenlijk team met Staedion en Heijmans opzet voor het afhandelen van alle vragen? Gaat dit team ook de vragen speciaal gericht aan de gemeente afhandelen? Zo ja, hoe wordt dan de schijn van belangenverstrengeling voorkomen? • Het gezamenlijke team is opgezet om te voorkomen dat burgers voortdurend naar de andere partij worden doorverwezen. Deze samenwerking zorgt ook voor duidelijke en eenduidige informatie naar buiten. Het team wordt aangestuurd door een kernteam met een vertegenwoordiging vanuit elke partij. Een extern bureau is ingehuurd voor advisering en uitvoering. Gemeente is opdrachtgever voor deze partij. Het team beoordeelt gezamenlijk welke organisatie de benodigde informatie het beste kan leveren en bij de beantwoording vindt de normale interne ambtelijke toetsing plaats.
78
Op welke wijze vult de gemeente haar onafhankelijke rol als bewaker van de kwaliteit in, ten opzichte van dit team? • Zie vraag 77.
79
Op welke wijze leggen de klankbordgroepen verantwoording af over de door haar genomen beslissingen en adviezen aan de andere huurders? • Iedereen mag deelnemen aan de klankbordgroep. Iedereen wordt ook uitgenodigd om deel te nemen aan de klankbordgroep. Bewoners besluiten zelf of ze wel of niet mee willen praten over het sociaal plan. De klankbordgroepbijeenkomsten worden vastgelegd in verslagen. Deze zijn in te zien door alle bewoners in het complex. We sturen een brief aan alle bewoners als er overeenstemming is over het sociaal plan.
48/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
80
Welke bewonerscommissies zijn er actief of worden er actief in de deelgebieden? • Per complex richten we een klankbordgroep op. Daarnaast kent Staedion de Huurders Vereniging Staedion als overkoepelende huurdersorganisatie. Er is slechts één bewonerscommissie actief.
81
Op welke wijze worden de monumentale groenstructuren langs de Lozerlaan en in het hart van de Dreven versterkt? Komt er m2 groen bij? • De bebouwing in het hart van de Dreven langs de Pachtersdreef schuift iets naar achteren om ruimte te maken voor groen. Deze groenstructuur langs deze singel wordt dus ruimer. De waterpartij langs de Lozerlaan wordt uitgebreid. Het groen tussen de waterpartij en de Lozerlaan blijft gelijk. Aan de zijde van de Dreven komt een nieuwe stedenbouwkundige opzet met halfgesloten bouwblokken, waarbij de bijzondere positionering van de bebouwing langs de singel in het groen in een nieuwe interpretatie terug komt.
82
Hoe wordt op juridisch houdbare wijze vastgelegd dat er tenminste 1 meter grond op de parkeergelegenheid moet worden gelegd? • Dat staat in de NvU's en wordt in de beeldkwaliteitsplannen opgenomen, die dienen als toetsingskader voor de welstand.
83
Kan de wethouder aangeven hoe er (juridisch) wordt geregeld dat er niet alleen groente en struiken op de binnenterreinen komen maar dat er, net als op de meegeleverde beelden te zien is, ook ruimte is voor grotere bomen? • Zie vraag 82. Grotere bomen kunnen niet op het dek maar zullen op maaiveld worden geplant en door ventilatiegaten in de parkeerdekken heen steken zodat de kruinen van deze bomen boven de dekken uitsteken.
84
Hoe breed is de huidige ecologische zone langs de Lozerlaan? • Die breedte varieert van 17 tot 50 meter
85
Klopt het dat de ecologische verbindingszone langs de Lozerlaan (onderdeel van de stedelijke groene hoofdstructuur) moet wijken voor de bouwplannen? Zo ja, is er onderzocht of deze zone te handhaven valt? Welke alternatieven zijn er onderzocht? En zijn er geen alternatieven denkbaar waarbij die zone juist wordt versterkt? • De ecologische verbindingszone langs de Lozerlaan hoeft niet te wijken maar krijgt een iets andere vorm. Het oppervlakte water neemt toe waardoor de ecologische verbindingszone ook kan worden uitgebreid. Verder is het plan een brug te maken over de Lozerlaan als deze verdiept wordt uitgevoerd waardoor er een verbinding ontstaat met de overkant van de Lozerlaan.
86
In de NVU Dreven wordt gesteld dat deze ecologische verbinding verplaatst moet worden naar de sportveldenzone. Echter in de NVU voor de Zichten, waar ook een stuk van de sportvelden wordt afgesnoept, wordt deze nieuwe ecologische verbinding niet genoemd? Hoe kan dat? • Dat staat foutief in de NvU Dreven: de volgende tekstpassage is ten onrechte in de NvU van de Dreven geland: 'De verdichtingsambitie voor de Dreven vraagt echter om meer ruimte voor de woningbouw. Dat heeft in het vastgestelde ambitiedocument geleid tot een overschrijding van de rooilijn tot ín de ecologische verbindingszone.
49/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
Uitgangspunt is dat deze ecologische verbindingszone een nieuwe, robuuste plek terugkrijgt in de her in te richten sportveldenzone.' Deze passage hoort bij de NvU De Zichten. 87
Op welke wijze wordt deze nieuwe ecologische zone gefinancierd? Valt dit binnen de scope van deze documenten? En voldoet die nieuwe zone aan de eis om 30 meter breed te zijn? • De ecologische zone bestaat uit groen aan weerszijden van de sloot tussen Sportpark en de Zichten. Al het groen aan de zijde van de Zichten, inclusief de verplaatsing van de sloot zelf, is onderdeel van de grondexploitatie. De inrichting van het groen aan de overzijde van de sloot is onderdeel van het project Sportpark van de Toekomst. De businesscase bevat ook een bijdrage aan de heroriëntatie van het Sportpark.
88
Is er m.b.t. de ecologische zone advies gevraagd aan de stadsecologen en de natuur- en milieuorganisaties in Den Haag? • Aan de planvorming rond de ecologische zone wordt nog gewerkt. De stadsecoloog is hierbij betrokken. Als er eenmaal concrete ontwerpen gemaakt kunnen worden zal ook advies aan milieuorganisaties gevraagd worden.
89
Hoe serieus zijn de plannen voor de Erasmusvaart en welke relatie ligt er met de Dreven, Gaarden, Zichten? • De plannen zijn serieus. Ruimtelijk kan het worden ingepast. Momenteel wordt verkend of het meegenomen kan worden bij de ontwikkeling van de ongelijkvloerse kruising Erasmusweg-Lozerlaan en of het financieel haalbaar is. Het biedt kansen de ecologische verbindingen in Den Haag met de omgeving te versterken en om een robuuster watersysteem tot stand te brengen waardoor het regenwater bij piekbuien beter kan worden afgevoerd.
90
De partijen willen beginnen met bouwen in de Zichten. Hier is echter de toekomst van de rand met de sportparken nog erg onduidelijk. Hoe gaat de planvorming dan in zijn werk zolang de toekomst van het sportpark nog niet is vastgelegd? • De eerste bouwplannen in de Zichten bevinden zich niet langs de sportparken. Deze zone volgt pas twee jaar later. De resultaten van de verkenning Sportpark voor de Toekomst zijn ruim daarvoor bekend.
91
Klopt het dat de ecologische hoofdstructuur die nu bij de Lozerlaan ligt vervangen wordt door aan de rand van deze ontwikkeling een nieuwe ecologische zone op te nemen (langs het sportpark)? • Nee, de ecologische hoofdstructuur langs de Lozerlaan blijft gehandhaafd.
92
Is de herinrichting van de Hengelolaan onderdeel van deze NVU? Zo nee, welke kosten zijn daarmee gemoeid en wie betaalt dat? • De Hengelolaan zelf hoeft niet heringericht te worden. De NvU, en dus ook de businesscase, bevat wel plannen om tussen de Hengelolaan en de VVE flat een stuk watercompensatie te realiseren.
93
Waarom is het stukje grond tussen de twee te ontwikkelen gebouwen, dat tot voor kort ook eigendom was van de gemeente Den Haag, niet betrokken in de planontwikkeling?
50/51
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10133088
•
Hier staan recent opgeleverde woningen voor statushouders. De grond valt wel binnen het plangebied maar er zijn geen plannen om deze woningen weer te slopen.
94
Hoe kan er al sprake zijn van een verbinding met het sportpark als de plannen daarvoor niet vastgesteld zijn? • Het gezamenlijk uitgangspunt is dat er een verbinding met het sportpark komt. Volgens dit uitgangspunt zal dat in de plannen nader worden uitgewerkt.
95
Hoe verhoudt de ontwikkeling van de gebouwen tot 70 meter hoog zich tot de ecologische hoofdstructuur langs de Erasmusweg? En de eventueel aan te leggen ecologische zone langs het sportpark? • Hoogbouw geeft windhinder en schaduwwerking. Voor de ecologische hoofdstructuur heeft alleen schaduwwerking gevolgen. Schaduwwerking door hoogbouw heeft een negatief effect op de vegetatieontwikkeling zowel op het land (bloemrijk grasland) als in het water (water- en oeverplanten) en dus op de functionaliteit van de zone voor allerlei diersoorten zoals insecten, vissen en amfibieën. Omdat de hoogbouw ten noorden van de ecologische hoofdstructuur ligt is er geen sprake van schaduwwerking op de ecologische hoofdstructuur langs de Erasmusweg of hooguit laat in de middag als de impact van schaduwwerking gering is. Over de ecologische zone tussen de Gaarden en het sportpark zal enige uren per dag schaduw vallen in de namiddag. Hier zijn geen normen voor bekend maar de nog te maken bezonningsstudies zullen uitwijzen wat de exacte effecten zijn.
96
En is hier ook sprake van een uitbreiding van de ecologische hoofdstructuur langs de rand van het sportpark? • Mogelijkerwijs kan dat. Dat zal in de uitwerking van de plannen voor de openbare ruimte worden onderzocht.
97
Er mist nog 1% van de woningen in de optelsom van de Gaarden? Binnen welke categorie vallen die? • Dit is een gevolg van afronding.
Met vriendelijke groet, de wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster
51/51