RIS308747 Bijlage

Relatie tot ontwikkeling Hierboven zijn de voor de onderhavige ontwikkeling relevante bepalingen uit de Omgevingsverordening weergegeven. Zoals in paragraaf 3.2.1 reeds is beschreven, is met de voorgenomen ontwikkeling sprake van een ‘inpassing’ ex artikel 6.9, onder a van de Omgevingsverordening. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau en past bij de aard en schaal van het gebied. Conform de kwaliteitskaart is de projectlocatie gelegen in de laag ‘stedelijk centrumgebied van de stedelijke occupatie’ (zie figuur 13.) figuur 13. Uitsnede kwaliteitskaart ‘laag van de stedelijke occupatie’ (bron: provincie Zuid-Holland)

De richtpunten voor deze laag luiden als volgt:  Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.  Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 24



     

Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Door de voorgenomen ontwikkeling wordt de huidige stijlbreuk die zich ter plaatse voordoet weggenomen en wordt aangesloten op de karakteristieke kenmerken van de Laan van NOI. De hoogteaccenten van het plan, zijn reeds toegestaan binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast wordt ten minste 20% van de projectlocatie groen ingericht, middels het toepassen van (gedeeltelijke) groene daken en het inrichten van de openbare ruimte met diverse biodiverse en inheemse beplanting (zie figuur 11). Hiermee wordt bijgedragen aan het richtpunt dat het versterken van de stedelijke groenstructuur inhoudt. De overige richtpunten zijn (niet direct) van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling, daar er geen sprake is van een historische kern of bedrijventerrein. Wel wordt met de voorgenomen transformatie van het huidige kantoorpand en de nieuwbouw van de grondgebonden woningen, zoveel mogelijk aangesloten het karakter van de Laan van NOI. Dit is eveneens nader toegelicht in paragraaf 2.5. Tot slot wordt voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening. In paragraaf 4.1 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast is in de hiervoor gaande paragraaf reeds een doorkijk gegeven naar de behoefte aan de voorziene functies op de projectlocatie.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn met de relevante bepalingen uit de Omgevingsverordening is. 3.2.3 Programma ruimte De Visie Ruimte Mobiliteit kende het 'Programma ruimte', welke de operationele doelen en de realisatiemix om doelen te (doen) bereiken beschreef. Het Programma ruimte (20 februari 2019) is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Delen van dit programma zijn naar het visiedeel omgezet en het resterende deel is onderdeel geworden van het Omgevingsbeleid per 1 april 2019. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. De realisatiemix uit het programma ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. Voor de onderhavige ontwikkeling is het beleid t.a.v. het thema ‘bebouwde ruimte en mobiliteit’ van toepassing. Hieronder worden de relevante doelstellingen binnen dit thema weergegeven. Bebouwde ruimte en mobiliteit Een intensiever gebruik van steden en dorpen vergroot het draagvlak voor openbaar vervoer en draagt daardoor bij aan de keuzemogelijkheid voor reizigers en vervoerders. Andersom kan de capaciteit op het infrastructuurnetwerk helpen om keuzes te maken waar en wanneer er verdicht en geconcentreerd kan worden. De provincie streeft er naar de agglomeratiekracht te vergroten.

Daarnaast heeft de provincie met een aantal gemeenten en regio’s bestuurlijke afspraken gemaakt over locatie, kwantiteit, kwaliteit en tempo van woningbouw. Dit neemt niet weg dat voor deze locaties voldaan moet worden aan bijvoorbeeld de ladder voor duurzame verstedelijking. De Regio Haaglanden dan wel gemeente Den Haag heeft geen

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 25

specifieke afspraken die in het programma ruimte zijn benoemd. Wel is voor de regio Haaglanden een regionale woonvisie opgesteld. Deze woonvisie wordt in paragraaf 3.3.1 behandeld. Ten aanzien van kantoren voert de provincie het beleid dat kantoren geconcentreerd moeten worden. In de provincie bevindt zich namelijk een grote voorraad aan bestaande kantoren, alleen niet altijd kwalitatief voldoende en niet altijd op de juiste plek. De kantorenmarkt wordt steeds tweekoppiger. Aan de ene kant is toevoeging van kwalitatief goed en modern aanbod van kantoorruimte nodig op de toplocaties in ZuidHolland omdat hier een tekort is. Aan de andere kant is er te veel incourant aanbod en plancapaciteit op minder courante plekken. De provincie streeft er vanuit haar taak naar om de leegstand te beperken door plancapaciteit te reduceren. Daarnaast willen we vanuit het principe van de uitgestoken hand een bijdrage leveren aan het verminderen van de leegstand door het herstructureren of transformeren van bestaande leegstaande kantoren. Daarbij hanteert de provincie de onderstaande hoofdstructuur voor kantoren. Deze hoofdstructuur is gebaseerd of de ‘behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland’ uit 2018.

Uit deze behoefteraming blijkt dat voor Den Haag CBD (Nieuw Centraal, Nieuw Centrum, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan en binnenstad) als zijnde grootstedelijke toplocatie/centrumlocatie wordt ingezet op groei. De reikwijdte van deze locatie omvat de grootstedelijke toplocaties aangevuld met direct omliggende centrumlocaties in Den Haag. Voor detailhandel richt het beleid uit het programma ruimte zich op het aanpakken van leegstand. De detailhandelsstructuur staat op onderdelen onder druk. Er zijn echter ook locaties en gebieden waar de detailhandel op dit moment goed functioneert en kansen bestaan voor versterking. Relatie tot ontwikkeling De Regio Haaglanden dan wel gemeente Den Haag heeft geen specifieke afspraken die in het Programma ruimte zijn benoemd. Wel is voor de regio Haaglanden een regionale woonvisie opgesteld. Deze woonvisie wordt in paragraaf 3.3.1 behandeld. Voor wat betreft de overige functies geldt dat de projectlocatie net buiten het Central Innovatian District (CID) is gelegen. Het CID is een belangrijk knooppunt in de Randstad metropool. Hier ontwikkelt zich rond de stations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI een sterk functiegemengd hoogstedelijk interactiemilieu. Een milieu dat draait om de nabijheid van, en de uitwisseling tussen bedrijfsleven, overheden en kennisinstellingen.

Het CID draagt bij aan een sterke nationale economie en heeft een grote economische spin-off op lokaal niveau. Kansen voor stedelijke verdichting doen zich voor in samenhang met een betere inpassing van infrastructuur. Er wordt in dit gebied ruimte geboden aan de groei van het aantal inwoners in de stad door compacter te bouwen, een hogere kwaliteit openbare ruimte en een sterke menging van functies mogelijk te maken. Gezien de nabije ligging van het CID zal de voorgenomen ontwikkeling hiervan profiteren. Zo ontstaat er door de grotere bevolkingsdichtheid bijvoorbeeld een groter draagvlak voor de commerciële ruimtes in deze omgeving. Daarnaast sluit de projectlocatie aan op de stedelijke winkelstraat Theresiastraat. Zoals eerder in deze ruimtelijke onderbouwing is aangegeven, is de Theresiastraat wat betreft economisch functioneren één van de best presterende winkelgebieden van Den Haag. De projectlocatie is gelegen op de rand van het winkelgebied. Wat betreft de functionele opbouw van de wijk is wonen als hoofdfunctie voorzien. De ligging van het bouwblok naast de Theresiastraat en aan de Laan van NOI, tegenover een winkelblok, vraagt om een goed geprogrammeerde begane grond aan de Laan van Nieuw Oost-Indië, zodat het fungeert als aanloop richting de Theresiastraat.

Er zijn veel voetgangers en fietsers welke het perceel passeren richting het winkel- en verblijfsgebied langs de Theresiastraat. Ten overzijde van het perceel is een mooie winkelgalerij met woningen erboven. Door bij de projectlocatie de nieuwe bebouwingswand eveneens aan de straat te leggen ontstaat een goede begeleiding voor de voorbijgangers en een continu laanprofiel. Door verschillende commerciële ruimtes te situeren in de plint van het gebouw (en de verschillende toegangen tot de woningen) wordt bijgedragen aan de diversiteit en het verbreden van mogelijke bestemmingen voor voorbijgangers en de bezoekers van de Theresiastraat. Eveneens wordt de

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 26

stoep breder gemaakt, waardoor de verbinding richting het station Den Haag Centraal en de binnenstad voor langzaam verkeer wordt versterkt. Doordat een goede programmering van de commerciële ruimten in de plint is vereist voor het versterken van de aansluiting op de Theresiastraat, worden de volgende functies mogelijk gemaakt in de plint - bedrijven in de categorieën A t/m C van de staat van functiemenging; - kleinschalige detailhandel (maximaal 250 m2); - cultuur en ontspanning, waaronder bijvoorbeeld een atelier’; - lichte horeca (maximaal 350 m2); - zelfstandige kantoorruimte (conform het kantorenbeleid); - dienstverlening - maatschappelijke functies Door de kantoorfunctie te koppelen aan het kantorenbeleid en de detailhandel aan een maximum aantal m2 te binden, wordt bijgedragen aan de doelstellingen uit het Programma Ruimte van de provincie. Daarnaast geldt het vereiste dat de commerciële plint in ten minste drie eenheden wordt verdeeld, waardoor een goede mix aan functies op de projectlocatie ontstaat.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 – 2021

De regionale woonvisie (29 maart 2017) is richtinggevend voor gemeenten bij hun lokale woonbeleid. Het visiedeel (deel II) van de regionale woonvisie kijkt daarbij zo’n 10 jaar vooruit. De concrete ambities en maatregelen (deel III) zijn gericht op de korte termijn: de periode 2017 tot en met 2021. De keuze om met name de komende jaren centraal te stellen in de visie is een bewuste keuze. De contouren van de nieuwe woningmarkt zijn namelijk nog (lang) niet in beton gegoten. Tegelijkertijd liggen er wel een aantal duidelijke (ook lange termijn) opgaven klaar die om een concrete en voortvarende aanpak vragen. Snelheid is dus geboden, maar ook voldoende flexibiliteit. De regiogemeenten staan voor verschillende opgaven en uitdagingen. Op de eerste plaats vraagt de spanning in de regio tussen een oplopende vraag naar woningen en de schaars aanwezige ruimte om een uitgekiende aanpak. Een aanpak die bestaat uit een combinatie van herontwikkelen, verdichten, transformeren, mengen en nieuw bij bouwen op heel veel verschillende soorten (vooral) binnenstedelijke plekken. Dit vereist van de betrokken partijen wezenlijk andere competenties dan die tijdens de (relatief gemakkelijke) nieuwbouw op de VINEX-locaties nodig waren. Tegelijkertijd is het van groot belang om het woon- en vestigingsklimaat in de regio goed te houden en verder te versterken.

Een prettige woonomgeving, met verschillende soorten aantrekkelijke woonmilieus en voldoende groene ruimten, is cruciaal voor de concurrentiekracht van steden. Voor een verstedelijkt gebied zoals Haaglanden geldt dat eens te meer. Zeker ook met het oog op het voldoende kunnen aantrekken van hoog opgeleiden en talenten uit binnen- en buitenland. Deze mensen zijn voor de regionale economie van grote waarde. Regionaal woningbouwprogramma opstellen: agenda 2016 - 2020 De agenda behelst een gericht programma om gestructureerd het woningvraagstuk het hoofd te kunnen bieden. - Tot en met 2020 jaarlijks tenminste 5.000 kwalitatief hoogwaardige woningen aan de woningvoorraad van Haaglanden toevoegen. Het huidige gunstige momentum daartoe benutten door de lokale gemeentelijke organisaties (extra) te outilleren voor binnenstedelijke woningbouw, bijvoorbeeld aan de hand van een interventieteam (Den Haag) of woningbouwaanjager (Zoetermeer). - Het geplande nieuwe aanbod van ruim 50.000 woningen beter aan laten sluiten op de behoeften van de consument door programma’s om te buigen naar meer gewenste woningtypen en prijscategorieën binnen met name rustig stedelijke of dorpse woonmilieus. Hierop sturen aan de hand van te verlenen bouwvergunningen en bestemmingsplanwijzigingen.

- In 2017/2018 een werkconferentie organiseren voor gemeenten, ontwikkelaars, woningcorporaties, architectenbureaus en bouwbedrijven over rustig stedelijke en dorpse woningbouw. Daarbij het

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 27

-

-

rapport ‘Woonmilieus Haaglanden’ met ordeningsprincipes voor rustig stedelijke en dorpse woningbouw als basis gebruiken. De kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte van de regio op gezette tijden (minimaal één keer per twee jaar) monitoren en indien nodig bijstellen. Hiertoe onder meer gebruik maken van reguliere provinciale prognoses, het landelijke WOoN-onderzoek en een te herhalen Grote Woontest Haaglanden. Samen met alle bij het wonen in de regio betrokken partijen stellen de gemeenten in 2017/2018 een actieplan op dat ertoe moet leiden dat de toekomstbestendigheid en aanpasbaarheid van het regionale bouwprogramma toeneemt. Binnen dit actieplan dient er uiteraard ook aandacht uit te gaan naar thema’s zoals levensloopgeschiktheid, duurzaamheid en toekomstbestendige woonmilieus.

Daarnaast is het een opgave om meer stedelijke woonmilieus toe te voegen. Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie is gelegen in de wijk Bezuidenhout (meer specifiek in Bezuidenhout-midden). Bezuidenhout is een levendige stadswijk. Dit houdt in dat mensen daar wonen in een levendige omgeving nabij het centrum van grote stad. Er zijn veel stedelijke voorzieningen, veel soorten (bijzondere) winkels en horeca en veel verschillende soorten bewoners en bezoekers. De woningen die bij de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd worden, zijn bestemd voor mensen met een stedelijke leefstijl. Het gaat hier om één en tweepersoonshuishoudens (inclusief empty-nesters), jongeren, andere starters op de woningmarkt, expats en stedelijke gezinnen. In totaal worden ca. 221 woningen gerealiseerd, waarvan 205 huurappartementen en 16 eengezinswoningen (koop). De appartementen variëren in grootte tussen de 40 en 190 m2 bvo. De grondgebonden woningen hebben een oppervlak van ca. 130 m2 bvo. Door de variërende grootte van de woningen, wordt een gunstige bijdrage geleverd aan differentiatie in het woningaanbod en aan differentiatie in de wijk Bezuidenhout als geheel. Daarnaast wordt de woonfunctie gecombineerd met commerciële functies op de projectlocatie. De voorziene mix van wonen en werken op de projectlocatie heeft tot gevolg dat een impuls wordt gegeven aan de stedelijke kwaliteit ter plaatse.

Zo wordt aangesloten op de winkels en voorzieningen aan de Theresiastraat en wordt het anonieme karakter van het gebied weggenomen doordat er meer dynamiek in de straat ontstaat. Door deze mix aan functies wordt een aantrekkelijk woonmilieu voor diverse doelgroepen gecreëerd in een stedelijke omgeving, en dus voorzien in een van de opgaven die de regio Haaglanden heeft. Door het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de opgave dat jaarlijks 5.000 kwalitatief hoogwaardige woningen toegevoegd dient te worden in de regio Haaglanden.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Agenda ruimte voor de stad Op 15 december 2016 is door de gemeenteraad de Agenda Ruimte voor de Stad vastgesteld. De Agenda Ruimte voor de Stad is een nieuwe onderlegger voor het ruimtelijk beleid van de gemeente en vormt onder meer de onderlegger voor het ontwikkelen en beoordelen van nieuwe ruimtelijke plannen binnen gemeente Den Haag. De Agenda Ruimte voor de Stad sluit aan bij recente beleidsdocumenten zoals de agenda’s Stedelijke economie en Kenniseconomie en de Agenda Groen voor de Stad. Uit de Agenda wordt duidelijk wat de doelstellingen ten aanzien van wonen zijn tot 2040. De inhoud van de agenda is daarnaast afgestemd met parallel lopende beleidstrajecten. Zo is op 29 juni 2017 de woonvisie Den Haag 2017 – 2030 vastgesteld, waarin de ideeën over wonen die in de Agenda Ruimte voor de Stad staan, zijn uitgewerkt. Ruimte voor stedelijk wonen In de Agenda Ruimte voor de Stad (de Agenda) is een vijftal hoofdopgaven geformuleerd. Eén van de hoofdopgaven is ‘Ruimte voor stedelijk wonen’. Wereldwijd trekt de bevolking naar grote aantrekkelijke steden. Ook in Nederland is de tendens zichtbaar. Hoeveel de stad Den Haag de komende 25 jaar

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 28

precies zal groeien is moeilijk te voorspellen. Uit verschillende prognoses blijkt dat dat ongeveer 15% zal zijn. Met een flinke bandbreedte gaat het dan om ca. 50.000 – 80.000 inwoners. De komende tien jaar wordt een jaarlijkse groei van gemiddeld 4000 inwoners per jaar verwacht. Daarbij zal het aandeel eenpersoonshuishoudens flink toenemen. Dit komt vooral doordat Den Haag een relatief jonge bevolking heeft en tegelijkertijd mensen steeds ouder worden. De verwachting is dat al in 2030 de helft van de huishoudens in Den Haag uit één persoon bestaat. Daarnaast wordt de transformatie van leegstaande en leegkomende kantoren als een kans gezien. De markt heeft kansen van het transformeren van kantoren naar wonen en hotels ontdekt. In 2014 en 2015 zijn meer dan 1.000 woningen gerealiseerd door transformatie. Hiermee neemt transformatie meer dan 1/3 voor haar rekening van de totale woningbouwproductie in de stad. Er is in 2015 voor een volume van 93.000 m2 vergunningen verleend voor kantorentransformatie initiatieven (inclusief sloop). En er is voor bijna 140.000 m2 daadwerkelijk met transformatie ingrepen gestart, na vergunningverlening in eerdere jaren. Voor 2016 wordt zelfs meer dan 250.000 m2 aan aanvragen verwacht. De komende jaren zal er dus nog flink getransformeerd worden.

De verwachting is dat de transformatiemogelijkheden daarna weer afnemen en de vraag naar nieuwe kantoorruimte toeneemt. Leegstaande kantoren kunnen natuurlijk ook worden getransformeerd naar bedrijfsruimten voor start-ups, al dan niet in combinatie met wonen. Een aantrekkelijke woon- en leefomgeving is een belangrijke voorwaarde voor een economisch vitale en succesvolle stad. Den Haag heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld als een studentenstad, dit is een positieve tendens die aantrekkelijk is voor bedrijven en instellingen. De stad heeft hard gewerkt aan een compact stedelijk centrum waar veel samenkomt: wonen en werken, historie en nieuwbouw, ondernemerschap en cultuur. Zo ontstaat een bruisende smeltkroes. Tegelijkertijd biedt de stad een unieke leefomgeving dankzij de kust, duinen en parken. Het college van Den Haag wil deze kansen de komende jaren uitbouwen door ruimte te creëren voor stedelijk en centrum-stedelijk wonen. Hiermee worden doelgroepen aangetrokken (en vastgehouden) die de stad tot een vitale stad maken: studenten, starters, expats, stedelijke gezinnen en ondernemende middenklasse. Het gaat dan om compacte woonvormen in een stedelijke setting nabij concentraties van stedelijke voorzieningen en OV. Deze focus is een logische keuze bezien vanuit een analyse van ruimte voor wonen in de stad en vanuit een analyse van de regionale vraag.

De regionale vraag kan voor ongeveer de helft gekarakteriseerd worden als (centrum)stedelijk. Den Haag heeft de beste kaarten om aan deze vraag te voldoen. Deelgebieden In de Agenda Ruimte wordt onderscheid gemaakt in vijf deelgebieden, waar verschillende thematische opgaven bij elkaar komen. De deelgebieden zijn: 1. Hart van Den Haag 2. Central Innovation District (CID) en Binckhorst 3. Stedelijke Kust 4. Zuidwestflank 5. Omgeving Prins Clausplein De vijf deelgebieden zijn weergegeven op kaarten. De aanduidingen op deze kaarten zijn indicatief. De kaarten en de daar bijbehorende begeleidende teksten geven richting aan een gebiedsgerichte uitwerking van de hoofdopgaven. De deelgebieden moeten in samenhang gezien worden met de ruimtelijke structuur van de stad, om de deelgebied-overschrijdende verbanden te kunnen zien. Zo maakt de stedelijke kust deel uit van de bredere kustzone met samenhangende opgaven. Ook is de samenhang relevant tussen kust, Internationale Zone, centrum, CID en Binckhorst. Onder andere in het licht van de gewenste schaalsprong OV. De wijken op het veen kunnen gezien worden als een herstructureringszone. Het Prins Clausplein maakt onderdeel uit van de A4/Vlietzone. De projectlocatie ligt net buiten het CID, maar in het gebied Hart van Den Haag. Dit is globaal aangegeven op de figuren 11 en 12.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 29

figuur 14. Uitsnede kaart met deelgebieden (bron: Agenda Ruimte voor de Stad)

figuur 15. Indicatieve uitsnede projectlocatie binnen het deelgebied Hart van Den Haag (bron: Agenda Ruimte voor de Stad)

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 30

Voor het deelgebied Hart van Den Haag is onder andere de doelstelling om stadswijken te intensiveren door: - kleinschalige herstructurering en verdichting; - ruimte te bieden aan functiemix en ondernemerschap; - differentiatie en toevoegen van woningen. Kwantitatieve behoefte en kwalitatieve behoefte In de Agenda is uiteengezet wat de te verwachten woningbehoefte is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kwantitatieve behoefte en de kwalitatieve behoefte. Kwantitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte betreft een globale inschatting. De verwachting is dat in de periode tussen 2016 en 2025 behoefte bestaat aan 25.400 nieuwe woningen. In de periode 2026 tot 2040 is de inschatting dat nog eens behoefte bestaat aan 25.200 woningen. In totaal komt de woningbehoefte in Den Haag daarmee op 50.600 nieuwe woningen. De kwantitatieve behoefte is voor diverse intensiveringsgebieden in kaart gebracht. Onderstaand schema brengt de behoefte per gebied in kaart. figuur 16. Woningbehoefte per gebied (bron: Agenda Ruimte voor de Stad)

Kwalitatieve behoefte Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in de Agenda de wens uitgesproken aantrekkelijke hoogstedelijke, gemengde milieus in verschillende delen van het CID te maken. Het CID is een belangrijk knooppunt in de Randstad metropool, waar zich rond de stations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI (station Beatrixkwartier) een sterk functiegemengd hoogstedelijke interactiemilieu ontwikkelt. Een milieu dat draait om de nabijheid van, en de uitwisseling tussen, bedrijfsleven, overheden en kennisinstellingen. Aangegeven is dat het van belang is dat wonen nabij goed bereikbare voorzieningenknopen wordt mogelijk gemaakt. Ook wordt het door ontwikkelen van dit gebied van belang geacht. De locatie leent zich goed voor stedelijke verdichting, wat hier zoals gesteld ook gewenst is. Bovendien heeft de gemeente zich als doel gesteld het mogelijk maken van compacte mixed-use ontwikkelingen met ruimte voor centrum stedelijk wonen voor stedelijk georiënteerde doelgroepen. Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft zowel de transformatie van een leegstaand kantoorpand naar de functie wonen in combinatie met commerciële functies in de plint, als de nieuwbouw van grondgebonden woningen.

Door de variërende grootte van de woningen wordt voorzien in de behoefte van verschillende doelgroepen, zoals één- en tweepersoonshuishoudens (inclusief empty-nesters), jongeren, andere starters op de woningmarkt, expats en stedelijke gezinnen. Het betreft met name doelgroepen met een stedelijke leefstijl. Dit in samenhang bezien met de overig voorziene functies op de projectlocatie heeft tot gevolg dat een (centrum)stedelijk woonmilieu wordt gecreëerd, waardoor wordt bijgedragen aan de doelstellingen van het college van Den Haag om ruimte te creëren voor dergelijke woonmilieus. Daarnaast is de projectlocatie gelegen in het deelgebied Hart van Den Haag en nét buiten het deelgebied CID.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 31

Onder de doelstellingen van het deelgebied Hart van Den haag vallen onder andere het toevoegen van woningen en differentiatie daarvan. Tevens is een van de doelstellingen om ruimte te bieden aan functiemix en ondernemerschap. Gesteld kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling eveneens bijdraagt aan deze doelstellingen. Tot slot is er in het CID (zie figuur 16) tot 2025 een behoefte aan 6.500 woningen. In totaal is er tot en met 2040 behoefte aan de behoefte 18.500 woningen. Alhoewel de projectlocatie net buiten het CID is gelegen, wordt met de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling door de directe nabijheid bij het CID bijgedragen aan de grote woningbehoefte die er bestaat. Het project is in lijn met de doelstellingen uit de Agenda Ruimte voor de Stad. 3.4.2 Woonvisie Den Haag 2017 – 2020 Het woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Den Haag 2017- 2030 (RIS296833, 29 juni 2017). Den Haag is een groeiende stad in een tijd waarin veranderingen steeds sneller gaan en die de maatschappelijke en economische verhoudingen blijvend veranderen. Het is een uitdaging om mensen, bedrijven en banen aan de stad te blijven binden. Om een fijne, leefbare en groene woonstad te blijven moeten we zorgen dat de sociaaleconomische verschillen niet te groot worden en moeten we overstappen op een nieuwe vorm van energievoorziening.

De gemeente Den Haag gaat voor de langere termijn uit van een jaarlijks netto bouwprogramma van 2.000-2.500 woningen. De ruimte om te groeien is beperkt. Den Haag zal zich voor groei moeten richten op binnenstedelijke locaties (de zogenaamde inbreidingslocaties), transformatie van bestaande gebouwen en gemengde woon-werkgebieden. Daarbij wordt ingezet op differentiatie in architectuur en woningtypen. Het is van belang om hierbij zorgvuldig om te gaan met bestaand groen en bestaande wijken. Een andere uitdaging is het verkleinen van de sociaaleconomische verschillen tussen wijken. De woonvisie zet in op: 1. Een meer sociaal-inclusieve stad. 2. Het verder uitbouwen van Den Haag als aantrekkelijke en gastvrije woonstad. 3. Een meer toekomstbestendige woningvoorraad. Dit heeft zowel betrekking op de duurzaamheid van woningen als op de levensloopbestendigheid van woningen. Bezuidenhout is een levendige stadswijk. Dit houdt in dat mensen daar wonen in een levendige omgeving nabij het centrum van de grote stad. Er zijn veel stedelijke voorzieningen, veel soorten (bijzondere) winkels en horeca en veel verschillende soorten bewoners en bezoekers. In Bezuidenhout zijn vooral appartementen. Bij grotere projecten hanteert gemeente Den haag een minimum dat 30% van het totaal aantal woningen sociale woningen is.

Het feit dat in Bezuidenhout Midden en Oost (het perceel ligt op de scheidslijn) relatief weinig sociale woningbouw is (tussen de 4% en 7%), draagt bij aan de noodzaak van het toevoegen van sociale woningen aan de wijk. Relatie tot ontwikkeling Zoals eerder aangegeven zijn de woningen die bij deze transformatie gerealiseerd worden, bestemd voor mensen met een stedelijke leefstijl. Het gaat hier om één- en tweepersoonshuishoudens (inclusief emptynesters), jongeren, andere starters op de woningmarkt, expats en stedelijke gezinnen. Er worden ca. 221 woningen die worden gerealiseerd, waarvan 205 huurappartementen en 16 eengezinswoningen (koop). De appartementen variëren in grootte tussen de 40 en 190 m2 bvo. De grondgebonden woningen hebben een oppervlak van ca. 130 m2 bvo. Door de variërende grootte van de woningen, wordt een gunstige bijdrage geleverd aan differentiatie in het woningaanbod en aan differentiatie in de wijk Bezuidenhout als geheel. Daarnaast wordt de woonfunctie gecombineerd met commerciële functies op de projectlocaties.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 32

De voorziene mix van wonen en werken op de projectlocatie heeft tot gevolg dat een impuls wordt gegeven aan de stedelijke kwaliteit ter plaatse. Tot slot voorziet de voorgenomen ontwikkeling in de eis dat minimaal 30% van de woningen in het sociale segment worden gerealiseerd. Derhalve is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met de Woonvisie Den Haag 2017 – 2030. 3.4.3 Woonagenda 2019 – 2023 Op 14 maart 2019 is door de gemeenteraad van Den Haag de Woonagenda 2019 – 2023 vastgesteld. De Woonagenda is een uitwerking van de Woonvisie Den Haag 2017 – 2030 . Er heerst momenteel druk in álle segmenten. Waar het ene segment sneller door de markt bedient wordt, zoals het hogere segment, gebeurt dit in andere segmenten niet. Daarom worden er in de Woonagenda maatregelen genomen in de segmenten waar dit het hardst nodig is, namelijk in het middensegment en het goedkope segment. Ook zijn er verschillende specifieke doelgroepen die extra hulp nodig hebben bij het vinden van een woning. Soms omdat ze zelf hiertoe niet in staat zijn of omdat deze doelgroepen een belangrijke bijdrage leveren aan de stad, zoals agenten of leraren. Ten slotte worden er in de Woonagenda maatregelen genomen, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid van Haagse buurten en wijken. De maatregelen uit de Woonagenda betekenen niet dat er voor andere segmenten of doelgroepen niets meer gebeurt.

Waar levensvatbare initiatieven door de markt worden opgepakt juicht de gemeente dat toe. Relatie tot ontwikkeling Zoals uit de Woonvisie Den Haag 2017 – 2030 (paragraaf 3.4.2) blijkt, geldt voor de voorgenomen ontwikkeling de eis dat tenminste 30% van de woningen in het sociale segment worden gerealiseerd. Aan deze eis wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldaan. Hierdoor is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met de uitvoeringsmaatregel(en) van de Woonagenda 2019 – 2023. In de Woonagenda is daarnaast de eis opgenomen dat ten minste 20% van de woningen in het middenhuur-segment dienen te worden gerealiseerd. Doordat de voorgenomen ontwikkeling reeds tot stand is gekomen voordat de Woonagenda 2019-2023 in werking is getreden, is deze eis niet van toepassing op deze ontwikkeling. Een en ander is eveneens geborgd in de te sluiten anterieure overeenkomst. 3.4.4 Kantorenstrategie Den Haag 2018 – 2025; ‘de gebruiker centraal 2.0’ Op 20 december 2018 is de ‘Kantorenstrategie 2018 – 2030; de gebruiker centraal 2.0’ vastgesteld door de gemeenteraad van Den Haag. In deze strategie is de beleidskoers van de gemeente voor de Haagse kantorenmarkt vastgelegd. Kantoor gerelateerde economische en maatschappelijke activiteiten zijn cruciaal voor welvaart en werkgelegenheid in de stad en de regio. De gemeente wil de groei kunnen accommoderen. Het kantorenbeleid moet daar aan bijdragen.

Omdat het de kantoorgebruikers zijn die werkgelegenheid en welvaart creëren, staan zij centraal in het kantorenbeleid: op welke wijze kan tegemoet worden gekomen aan de eisen en wensen die zij aan hun kantoorruimte en kantoormilieu stellen. De doelen van het Haagse kantoorbeleid zijn daarom (1) ruimte voor bestaande, nieuwe en doorgroeiende kantoorgebruikers om de aanwezige kansen voor groei van werkgelegenheid te benutten, (2) samenhangende, duurzame, sterke en toekomstgerichte kantoorgebieden en (3) een markttechnisch gezonde en transparante kantorenvastgoedmarkt. Om de doelen te bereiken en knelpunten op te lossen worden de volgende deels met elkaar samenhangende - strategieën ingezet waarin het belang van de kantoorgebruiker centraal staat: (a) Toevoegen van kwaliteit aan kantorenvoorraad (b) Sturing geven aan onttrekken van kantoorruimte (c) De kantorenvoorraad toekomstbestendig en de kantorenmarkt economisch gezonder en transparanter maken, en (d) Concurrerende en op de toekomstige economie gerichte kantoormilieus creëren die inspelen op de transitie naar en de (kantoor)werkgelegenheid van de ‘nieuwe economie’. De strategieën zijn concreet gemaakt met de volgende samenhangende maatregelen: (a) Toevoegen van kwaliteit aan de kantorenvoorraad door:

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 33

1. Creëren en aanhouden van een actuele gesaldeerde planvoorraad van 200.000 m2 bvo voor nieuwbouw kantoren op geschikte locaties. De feitelijke uitwerking wordt vastgelegd in de gebiedsagenda’s. (b) Sturing geven aan onttrekken van kantoorruimte: 2. Terughoudend omgaan met transformaties van panden boven de 1.500 m2 bvo 3. Respecteren van bestaande transformatieplannen (± 500.000 m2 bvo) 4. Ontwikkelingsgericht transformatiebeleid op de Binckhorst (c) De kantorenvoorraad toekomstbestendig en de kantorenmarkt economisch gezonder en transparanter maken door: 5. Uitvoering geven aan wet- en regelgeving op het gebied van energiebesparing en het actief stimuleren van verduurzamingsmaatregelen 6. Het verruimen van de bestemmingsmogelijkheden voor de functie kantoor met ook horecamogelijkheden (in afwijking van de horecavisie) 7. Het actief stimuleren van herontwikkeling van kantoorpanden voor de vraag en behoefte van de ‘Nieuwe economie’ en het ‘MKB’ inclusief inzet op kantoorverzamelgebouwen 8. Gemeentelijke informatie over de kantorenmarkt openbaar maken en toegankelijker maken van beschikbare marktinformatie (d) Concurrerende en op de toekomstige economie gerichte kantoormilieus creëren die inspelen op de transitie naar en de (kantoor)werkgelegenheid van de ‘nieuwe economie’ door: 9.

Het hanteren van ontwikkelbeelden voor het CID, de Internationale Zone en Scheveningen als richtinggevend kader te hanteren als kader voor projecten en beleid ten aanzien van de kantorenmarkt voor gebiedsplannen, omgevingsplannen en programmering. Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling is een bestaand transformatieplan, welke voorkomt op bijlage II van de Kantorenstrategie. Dat betekent dat dit bestaande transformatieplan wordt gerespecteerd. Wel wordt zelfstandige kantoorruimte ten behoeve van het segment ‘cultuur en ontspanning’ of kantoorruimte conform de kantorenstrategie op de locatie mogelijk gemaakt. Een en ander wel in samenhang met overige (commerciële) functies in de plint. 3.4.5 Kadernota Detailhandel Den Haag, “De Haagse hoofdwinkelstructuur centraal” Met de Kadernota Detailhandel (RIS300626, 2018) worden de ruimtelijke (juridisch-planologische) beleidskaders aangegeven voor de vestiging en ontwikkeling van de detailhandel in Den Haag in de toekomst. Daarbij staat de hoofdwinkelstructuur centraal. Alle inspanningen zijn erop gericht om de winkelstraten in deze hoofdwinkelstructuur te versterken en vestiging van nieuwe winkels zoveel mogelijk te concentreren in deze hoofdwinkelstructuur. Deze nota is daarmee een continuering en aanscherping van het vigerende beleid.

Detailhandel is een zeer belangrijke werkgever voor Den Haag, die (ondanks de berichten over faillissementen en online winkelen) in Den Haag in belang toeneemt. Veel mensen, ook lager gekwalificeerd, vinden een baan in de detailhandel, bij nieuwe grote winkelformules of juist als starter. Een goed winkelaanbod versterkt de toeristische aantrekkingskracht, maar zorgt ook voor binding en ontmoeting in buurten en wijken. Het college gelooft in de kracht van Den Haag als winkelstad en wil dit versterken. Relatie tot ontwikkeling Voor de voorgenomen ontwikkeling is reeds door de gemeente Den Haag een PUK opgesteld. Uit dit PUK volgt dat een van de kansen voor de voorgenomen ontwikkeling is, dat een betere aansluiting op en versterking van de winkels in de Theresiastraat wordt gerealiseerd. De Theresiastraat wordt aangemerkt als de hoofdwinkelstructuur van Den Haag. Dit is weergegeven op figuur 17. Te zien is dat de projectlocatie direct aansluit op de hoofdwinkelstructuur. De ligging van het bouwblok naast de Theresiastraat en aan de Laan van NOI, tegenover een winkelblok, vraagt om een goed

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 34

geprogrammeerde begane grond aan de Laan van Nieuw Oost-Indië, zodat het fungeert als aanloop richting de Theresiastraat. Er zijn veel voetgangers en fietsers welke het perceel passeren richting het winkel- en verblijfsgebied langs de Theresiastraat. Ten overzijde van het perceel is een mooie winkelgalerij met woningen erboven. Door bij de projectlocatie de nieuwe bebouwingswand eveneens aan de straat te leggen ontstaat een goede begeleiding voor de voorbijgangers en een continu laanprofiel. Door verschillende commerciële ruimtes te situeren in de plint van het gebouw (en de verschillende toegangen tot de woningen) wordt bijgedragen aan de diversiteit en het verbreden van mogelijke bestemmingen voor voorbijgangers en de bezoekers van de Theresiastraat. Eveneens wordt de stoep breder gemaakt en deels voorzien van een groene inrichting, waardoor de verbinding richting het station Den Haag Centraal en de binnenstad voor langzaam verkeer wordt versterkt. Doordat een goede programmering van de commerciële ruimten in de plint is vereist voor het versterken van de aansluiting op de Theresiastraat, worden diverse functies mogelijk gemaakt in de plint. Een van deze functies is detailhandel.

Doordat de projectlocatie niet direct in de hoofdwinkelstructuur is gelegen, maar er wel veel ‘traffic’ langs komt wordt een detailhandelsvestiging met een maximum oppervlak van 250 m2 mogelijk en in lijn met de Kadernota Detailhandel geacht. figuur 17. Uitsnede digitale kaart hoofdwinkelstructuur Den Haag, projectlocatie bij blauwe stip (bron: gemeente Den Haag)

3.4.6 Horecavisie Den Haag De horecavisie maakt onderdeel uit van het economisch beleid van de gemeente Den Haag. Zoals bekend staat de afkorting ‘horeca’ voor hotels, restaurants en cafés. Anders dan de titel doet vermoeden heeft de voorliggende horecavisie alleen betrekking op de drankensector, restaurantsector en fastfoodsector, oftewel de ‘reca’. In de horecavisie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Ontwikkeling van de Haagse economie en groei van werkgelegenheid;  Ruimte voor vernieuwing en innovatieve concepten;  Een gelijk speelveld voor ondernemers;  Een toegankelijk en veilig horecaklimaat;  Meewegen van bewonersbelangen in beleidskeuzes. De gemeente heeft als rol om afwegingen te maken tussen de belangen van ondernemers onderling en die tussen ondernemers en bewoners. Hierbij wordt uitgegaan van gebiedsprofielen voor de vestiging

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 35

van horecazaken, te weten: 1. Uitgaanskernen 2. Toeristische gebieden 3. Stadsentrees 4. Winkelgebieden 5. Woongebieden 6. Kantoorgebieden en bedrijventerreinen 7. Solitaire locaties Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie kan aangemerkt worden als woon- en winkelgebied, door de aansluiting op de hoofdwinkelstructuur Theresiastraat en het gegeven dat de hoofdfunctie in de Laan van NOI wonen is. Daarnaast sluit de projectlocatie aan op de stadsentree, te weten het stationsgebied Laan van Nieuw Oost-Indië. In alle drie de gebieden is lichte horeca toegestaan. Onder lichte horeca wordt conform de horecavisie het volgende verstaan: “(Dag)horeca waar het accent ligt op verkoop en gebruik van kleine maaltijden/etenswaren ter plaatse, in combinatie met verkoop van overwegend niet-alcoholische dranken. Men mag wel alcohol schenken. Bijvoorbeeld een lunchroom of restaurant. Dagelijks van 07.00 tot 23.00 uur.” Vanuit het PUK is de voorwaarde gesteld dat op de projectlocatie maximaal 350 m2 lichte horeca is toegestaan. Aan dit vereiste wordt voldaan.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 36

4

Omgevingsaspecten

4.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.1 Algemeen De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:  Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;  Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:  Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toelichting op gebruik De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.“

4.1.2

Relatie tot ontwikkeling

De projectlocatie maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling omvat de realisatie van ca. 221 nieuwe woningen op de locatie gecombineerd met een maximum van 1.000 m2 aan commerciële functies en kan daarmee, gelet op de aard en omvang van de planologische wijziging, worden getypeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Uit deze toets blijkt dat in de regio Haaglanden jaarlijks behoefte is aan 5.000 kwalitatief hoogwaardige woningen. Daarnaast blijkt uit de gemeentelijke beleidsstukken dat tot en met 2040 er behoefte is 18.500 woningen in het CID. Alhoewel de projectlocatie net buiten het CID is gelegen, wordt met de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling door de directe nabijheid bij het CID bijgedragen aan de grote woningbehoefte die er bestaat. Een voorwaarde van de woningbehoefte op deze locatie is dat minimaal 30% van de woningen in het sociale segment wordt gerealiseerd, daar er een groot tekort aan woningen in dit segment is. Een tweede voorwaarde is dat op de locatie een (centrum)stedelijk woonmilieu gerealiseerd wordt.

Om een (centrum)stedelijk woonmilieu te creëren wordt de hoofdfunctie wonen gecombineerd met maximaal 1.000 m2 bvo aan commerciële functies. Deze functies bestaan uit: - bedrijven in de categorieën A t/m C van de staat van functiemenging; - kleinschalige detailhandel (maximaal 250 m2); - cultuur en ontspanning, waaronder bijvoorbeeld een atelier’; - lichte horeca (maximaal 350 m2); - zelfstandige kantoorruimte (conform het kantorenbeleid);

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 37

- dienstverlening - maatschappelijke functies De hierboven genoemde functies dienen in tenminste drie eenheden onderverdeeld worden in de plint van het gebouw aan de Laan van NOI. De behoefte aan de kleinschalige detailhandel, de lichte horeca en evt. zelfstandige kantoorruimte op de locatie blijkt uit de Kantorenstrategie Den Haag (§ 3.4.4), de Kadernota Detailhandel Den Haag (§ 3.4.5) en de Horecavisie Den Haag (§3.4.6). Voor wat betreft de overige functies geldt dat de projectlocatie net buiten het Central Innovation District (CID) is gelegen. Het CID is een belangrijk knooppunt in de Randstad metropool. Hier ontwikkelt zich rond de stations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI een sterk functiegemengd hoogstedelijk interactiemilieu. Een milieu dat draait om de nabijheid van, en de uitwisseling tussen bedrijfsleven, overheden en kennisinstellingen. Het CID draagt bij aan een sterke nationale economie en heeft een grote economische spin-off op lokaal niveau. Kansen voor stedelijke verdichting doen zich voor in samenhang met een betere inpassing van infrastructuur. Er wordt in dit gebied ruimte geboden aan de groei van het aantal inwoners in de stad door compacter te bouwen, een hogere kwaliteit openbare ruimte en een sterke menging van functies mogelijk te maken. Gezien de nabije ligging van het CID zal de voorgenomen ontwikkeling hiervan profiteren.

Zo ontstaat er door de grotere bevolkingsdichtheid bijvoorbeeld een groter draagvlak voor de commerciële ruimtes in deze omgeving. Ook de ligging aan de hoofdwinkelstructuur draagt hieraan bij. Tevens geldt voor de overige functies dat de toekomstige bewoners van de nieuwe woningen op de projectlocatie gebruik zullen maken van de voorzieningen (zoals bijv. de maatschappelijke en dienstverlenende functies) op de locaties. Tot slot behelst de voorgenomen ontwikkeling de transformatie van een leegstaand kantoorpand. Door de voorgenomen ontwikkeling wordt langdurige leegstand voorkomen. 4.1.3 Conclusie Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Bezonning

4.2.1 Algemeen Er bestaat geen landelijke wet- of regelgeving met betrekking tot minimale bezonningsduur of beschaduwing. Wel bestaat de TNO norm met daarin eisen en randvoorwaarden aan de minimale bezonningsduur. Er is een lichte en strenge TNO norm. De TNO ‘lichte’ norm stelt dat moet worden voldaan aan tenminste twee mogelijke bezonningsuren per dag voor de periode 19 februari tot 21 oktober. De TNO ‘strenge’ norm stelt dat moet worden voldaan aan drie mogelijke bezonningsuren per dag voor de periode 21 januari tot en met 22 november. De TNO norm wordt getoetst op het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam van de woonkamer. Gemeenten zijn vrij om hun eigen eisen te stellen aan de bezonning. Deze zijn meestal gebaseerd op de zogenaamde “lichte TNO-norm”. Beleid gemeente Den Haag De gemeente Den Haag heeft haar eigen beleid ten aanzien van bezonning geformuleerd (RIS170509_11-FEB-2010, kenmerk: DSO/2009.2144-RIS 170509). De gemeente hanteert de lichte TNO norm als eis, waarbij een aantal aanvullingen zijn geformuleerd: - Meetpunt op 0,75 meter hoogte in het midden van de gevel van de onderste woonlaag - Bezonningsduur ter plaatse van voor- en achtergevel bij elkaar optellen - Geen verdere verslechtering in situaties met minder dan 2 mogelijke zon uren - Maximale afname bezonningsduur van 50% (excessenregeling)

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 38

-

Weergave bezonningsduur en afname in tabelvorm De norm is van toepassing op de onderste woonlaag bij bestaande woningen De norm is van toepassing op openbare en semi-openbare ruimte met een recreatieve functie en bij buitenruimten van scholen en kindercentra. Er is hier sprake van voldoende bezonning wanneer meer dan 50% van de oppervlakte van het buitenverblijf in de zon ligt.

De gemeente stelt dat de norm alleen van toepassing is op de omgeving van het te realiseren project en niet op de woningen binnen het nieuwbouwproject zelf. 4.2.2 Relatie tot ontwikkeling Door DGMR is voor de voorgenomen ontwikkeling een bezonningsstudie uitgevoerd, waarbij is getoetst aan het gemeentelijk beleid van Den Haag. Dit onderzoek is als bijlage 1 opgenomen in deze ruimtelijke onderbouwing (kenmerk: B.2017.0946.03.R001v3). Uit dit onderzoek blijkt dat de invloed van de voorgenomen ontwikkeling op de omgeving beperkt is. De bezonningsuren zijn bij een aantal omliggende woningen korter, maar aan het minimum van de lichte TNO norm van 2 bezonningsuren per dag wordt overal voldaan. Tevens wordt aan de eis, dat maximaal sprake mag zijn van een afname van de bezonningsduur van 50%, voldaan. Voor de volledige bezonningsstudie wordt verwezen naar de bijlage van deze ruimtelijke onderbouwing. 4.2.3 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van bezonning wordt voldaan.

4.3

Windhinder

4.3.1 Algemeen Op 9 februari 2019 heeft gemeente Den Haag de normen ten aanzien van bezonning en windhinder geactualiseerd (RIS170509-11-FEB-2010). Ten aanzien van de bestaande norm voor windhinder en windgevaar leidt de actualisering tot het volgende:  de bestaande norm (uit 1996) te vervangen door de norm NEN 8100;  voor windhinder een windklimaat na te streven zoals genoemd is in de NEN 8100 voor de betreffende activiteiten en minimaal na te streven de kwalificatie ‘matig’;  de kwalificatie ‘slecht’ slechts bij hoge uitzondering en onder nadere voorwaarden toe te staan; - voor windgevaar moet de kwalificatie ‘gevaarlijk’ in beginsel worden voorkomen. Derhalve wordt aangesloten bij de norm conform NEN 8100. De NEN 8100 is een norm voor de beoordeling van het windklimaat. De norm werkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. In een tabel is voor verschillende situaties en activiteiten (doorlopen, slenteren, langdurig zitten) aangegeven of het windklimaat slecht, matig of goed is.

In deze norm zit een beslismodel dat aangeeft wanneer een windonderzoek nodig kan zijn:  gebouwen hoger dan 30 meter: windonderzoek is nodig  beschut gelegen gebouwen, hoogte 15 tot 30 meter: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is  onbeschut gelegen gebouwen, hoogte tot 30 meter: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is 4.3.2 Relatie tot ontwikkeling Op basis van het bestemmingsplan mag reeds gebouwd worden tot een hoogte van respectievelijk 24 meter, 31 meter en 35 meter. Derhalve kan er vanuit gegaan worden dat ten behoeve van dit bestemmingsplan, het windklimaat ter plaatse reeds is onderzocht. Het windklimaat dient dan enkel beoordeeld te worden voor de strijdigheid die de voorgenomen ontwikkeling oplevert voor het bestemmingsplan. Het plan wordt, voor wat betreft de hoogte en massa, op een aantal plaatsen overschreden. Vanuit de norm ten aanzien van windhinder, dient het windklimaat beoordeeld te worden vanaf een hoogte van 30 meter. Deze bouwhoogte wordt enkel overschreden ter plaatse van het toevoegen van een bouwlaag aan de zuidoostzijde van het plan. Op onderstaande figuur is dit deel weergegeven met de aanduiding ’34,2 m’.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 39

figuur 18. Uitsnede bouwhoogtes nieuw plan (bron: wind- en bezonningsonderzoek DGMR)

De verwachting is dat deze overschrijding geen slecht windklimaat tot gevolg heeft. Volledigheidshalve is door DGMR het windklimaat in de nieuwe situatie beoordeeld. Dit onderzoek is in bijlage 1 van deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd (kenmerk: B.2017.0946.03.R001v3). In dit onderzoek is het gehele nieuwbouwplan beoordeeld. Hieruit volgt dat de voorgenomen ontwikkeling geen noemenswaardig effect op het windklimaat in de omgeving heeft. De maatgevende wind in Nederland komt voornamelijk uit zuidwestelijke richting. Er wordt niet verwacht dat er in deze situatie sprake zal zijn van windhinder of gevaar. De entrees van het appartementengebouw liggen overigens aan de gunstige, windluwe noordoostgevel. Omdat er als gevolg van de planontwikkeling geen noemenswaardige wijziging van het windklimaat in de omgeving is te verwachten, zijn er geen zwaarwegende redenen om windhinder verder te onderzoeken. 4.3.3 Conclusie Op basis van het uitgevoerde onderzoek door DGMR kan geconcludeerd worden dat het aspect wind geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4

Verkeer en parkeren

4.4.1

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen verkeer- en parkeeraspecten in kaart te worden gebracht. Daarbij is de parkeerbehoefte, verkeersgeneratie en de ontsluiting van belang. Hierdoor kan de realisatie van voldoende parkeerplaatsen worden gewaarborgd en worden ongewenste of onveilige verkeerssituaties tegengegaan. De genoemde verkeersaspecten worden hierna achtereenvolgens behandeld. 4.4.2

Relatie tot ontwikkeling

Door Goudappel Coffeng is een parkeer- en verkeersstudie (kenmerk: 005392.20191121.N1.04) uitgevoerd voor de voorgenomen ontwikkeling. De resultaten van dit onderzoek worden hieronder per

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 40

onderwerp (verkort) weergegeven. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 2 van deze ruimtelijke onderbouwing. Parkeren Autoparkeren In de studie van Goudappel is voor het bepalen van de parkeerbehoefte van de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid, te weten de Nota Parkeernormen Den Haag vastgesteld op 10 november 2011 inclusief de aanvulling op de nota welke is vastgesteld op 3 maart 2016. Doordat met de voorgenomen ontwikkeling een flexibele invulling van de commerciële plint wordt voorzien, is ten aanzien van het parkeren uitgegaan van een worst-case variant. Dat houdt in dat een maximale invulling van de plint met daarbij de zwaarste parkeernorm, als uitgangspunt is gehanteerd. Dit programma betreft de realisatie van 400 m2 bvo commerciële dienstverlening, 250 m2 detailhandel en 350 m2 lichte horeca (cafetaria/lunchroom). Op basis van de gemeentelijke parkeernorm in combinatie met de aanwezigheidspercentages uit het CROW, is de parkeerbalans opgesteld. Uit deze parkeerbalans volgt op het piekmoment, de zaterdagavond, een tekort van in totaal 19 parkeerplaatsen. Om dit tekort op te vangen wordt door de initiatiefnemer gewerkt met een duurzaam mobiliteitsconcept.

In het voor deze ontwikkeling opgestelde PUK (zie eveneens paragraaf 2.2 en 2.4) is reeds vastgesteld dat het college van B&W van gemeente Den Haag bereid is om de ontbrekende parkeerbehoefte op te vangen met (duurzame) mobiliteitsmaatregelen. In het voorgenomen mobiliteitsconcept wordt zowel ingezet op het stimuleren van de goede langzaam verkeersverbindingen en de goede verbindingen van het openbaar vervoer, als op het inzetten van deelauto’s (‘carsharing’). Voor laatstgenoemde is onder andere aangesloten op het beleid van gemeente Den Haag wat geformuleerd is in het ‘Concept Stimuleringsprogramma Autodelen’. Daarin wordt uitgegaan van de volgende formule: 1 deelauto vervangt 4 normale auto’s. Het CROW gaat in de publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’ (december 2018) uit van de volgende formule: 1deelauto vervangt 4 tot 8 auto’s. Elders in Den Haag (onder meer in de ontwikkeling Erasmusveld) gaat de gemeente uit van de formule: 1 deelauto vervangt 5 auto’s. In voorliggend project is daarom met 1:4 gerekend met de meest conservatieve reductie. De voorwaarde voor de reductie van de parkeerbehoefte is dat er voldoende deelauto’s worden aangeboden. Op deze locatie worden 15 deelauto’s aangeboden. Dit is het maximaal aantal wat door het beleid van de gemeente Den Haag mogelijk wordt gemaakt.

De uitgangspunten zijn daarom als volgt: - de deelauto’s hebben een eigen parkeerplaats; - 1 (parkeerplaats van een) deelauto vervangt 4 (parkeerplaatsen van) eigen auto’s. In het plan worden deelauto’s ingezet als alternatief voor eigen autobezit. De 15 benodigde parkeerplaatsen leiden tot een reductie van 60 normale parkeerplaatsen (= 15 x 4) op het maatgevende moment. In de parkeerbalans is derhalve rekening gehouden met de inzet van 15 deelauto’s om een duurzame invulling te geven aan de mobiliteit van de toekomstige bewoners. Met deelauto’s zijn parkeervraag en -aanbod op alle momenten van de week in balans. De totale parkeervraag bedraagt 158 parkeerplaatsen. Opgemerkt wordt dat dit de meest ongunstige variant is, de realiteit is vaak anders dan de theorie. Bovendien is 350 m² bvo het maximum, gezien de bouwkundige indeling (en het technische ontwerp) zal dit naar verwachting 242 m² bvo zijn. Ook voor de overige meters gaat de parkeerbalansberekening uit van de meest ongunstige waarden. Naast de hierboven weergegeven parkeervraag, wordt in het onderzoek van Goudappel nader ingegaan op de wijze van het faciliteren van deelauto’s en het aantrekkelijk maken van het duurzame mobiliteitsconcept. Voor deze motivering wordt verwezen naar het onderzoek van Goudappel in bijlage van 2 van deze ruimtelijke onderbouwing.

Mees Ruimte & Milieu | 18104

Pagina | 41

Fietsparkeren In het onderzoek van Goudappel is eveneens de fietsparkeerbehoefte bepaald. Voor het bepalen van de fietsparkeerbehoefte is aangesloten bij de ‘Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016’. Deze beleidsregels bepalen de fietsparkeernormen voor werknemers en bezoekers van de commerciële functies in het plan. Ook hiervoor geldt dat uitgegaan is van het worst-case programma ten aanzien van de invulling van de commerciële plint. Op basis van de fietsparkeernormen in combinatie met de aanwezigheidspercentages, bedraagt de fietsparkeerbehoefte voor werknemers, 9 fietsparkeerplekken. Deze fietsparkeerplekken worden voorzien in de (parkeer)kelder van het gebouw. Voor de bezoekers van de commerciële functies bedraagt, op basis van de maximale invulling van de plint, de fietsparkeerbehoefte 34 fietsparkeerplekken. Op maaiveld kunnen voor de commerciële functies 42 fietsparkeerplekken worden gerealiseerd. De fietsparkeerplekken zijn openbaar toegankelijk en derhalve laagdrempelig en goed bereikbaar. Naast de fietsparkeerplaatsen voor de commerciële functies, dient conform artikel 4.31 van het Bouwbesluit eveneens in voldoende fietsparkeerplaatsen bij woningen voorzien te worden. Dit artikel regelt de minimale oppervlaktemaat van een berging voor een woning. Deze oppervlaktemaat is voldoende voor het tenminste kunnen bergen van enkele fietsen (en andere objecten).

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning bouwen zal aangetoond worden dat tevens voor de woningen voorzien wordt in voldoende plekken om fietsen te parkeren en voldaan wordt aan artikel 4.31 van het Bouwbesluit. Verkeersgeneratie In het onderzoek van Goudappel is eveneens de verkeersgeneratie van de voorgenomen ontwikkeling berekend. De verkeersgeneratie is vergeleken met de verkeersgeneratie van de huidige (planologische) invulling van de projectlocatie. Op deze wijze kan het planeffect bepaald worden. De werkdag is voor deze ontwikkeling maatgevend, daar het op werkdagen drukker is dan op het gemiddelde van alle weekdagen. In totaal bedraagt de verkeersgeneratie per werkdag etmaal 926 motorvoertuigbewegingen. De huidige verkeersgeneratie bedraagt 809 motorvoertuigen per werkdag etmaal. Onderverdeeld in etmaal, ochtendspitsuur en avondspitsuur bedraagt de plantoename als volgt: - 926 -/- 809 = 117 aankomende & vertrekkende motorvoertuigbewegingen per etmaal; - 83 -/- 81 = 15 aankomende & vertrekkende motorvoertuigbewegingen per ochtendspitsuur; - 65 -/- 73 = 8 aankomende & vertrekkende motorvoertuigbeweging per avondspitsuur. Ontsluiting Door Goudappel is beoordeeld of de ontsluiting de verkeersgeneratie kan opvangen. Hiervoor zijn drie ontsluitingsvarianten onderzocht.

Te weten: - Ontsluitingsvariant A: 47 parkeerplaatsen (dek) via De Carpentierstraat en 111 parkeerplaatsen (91 parkeerplaatsen garage en 20 parkeerplaatsen maaiveld) via Laan van Nieuw Oost-Indië. - Ontsluitingsvariant B: 158 parkeerplaatsen via De Carpentierstraat en 0 parkeerplaatsen via de Laan van Nieuw Oost-Indië (100% - 0%). - Ontsluitingsvariant C: 47 parkeerplaatsen (dek) via de Carpentierstraat en 111 parkeerplaatsen deels via De Carpentierstraat en deels via de Laan van Nieuw Oost-Indië (50% - 50%). Conform het PUK is ontsluitingsvariant B de voorkeursvariant van gemeente Den Haag. Op dinsdag 10 september 2018 is door Goudappel Coffeng een telling gehouden in De Carpentierstraat tussen 10.00 en 11.00 uur. Op dat moment maakten 18 auto’s en 14 fietsen gebruik van deze straat. Het vermenigvuldigen met een factor conform rekenregels van CROW (ASVV2012) betekent dit, dat circa 340 auto’s en 350 fietsen per etmaal van de straat gebruik maken. Vanuit CROW (Ontwerpwijzer Fietsverkeer) is een maximaal gewenste verkeersintensiteit van 1.000 motorvoertuigen per etmaal gewenst voor smalle wegen in 30 km/h zones (waar De Carpentierstraat onder valt). In de huidige situatie is daarmee sprake van een verkeersveilige verkeersdruk.