RIS307332 bijlage

3.4

Wat valt op? Bij de onderstaande drie onderwerpen valt op dat het feitenrelaas op onderstaande onderdelen afwijkt van artikel 9 van de RMR2006 (zie bijlage 2).

3.4.1

Overtolligstelling (RMR2006 artikel 9 lid 1,2 en 3) De RMR2006 vereist voor de verkoop van onroerend goed door het Rijk een besluit tot overtolligstelling. Er is een voorlopige overtolligstelling van 27 maart 2013 waarin staat dat "onderzocht wordt of dit object (lees; N64/64a) nog tot de veiligheidszone van paleis Noordeinde behoort". Het pand N64/64a wordt na de voorlopige overtolligstelling aan het RVOB overgedragen maar kan pas worden afgestoten wanneer de NCTV uitsluitsel geeft over de veiligheidszone (periferie beveiliging Koninklijk Huis). In de periode 2013 tot eind 2017 wordt op verschillende momenten via de mail dit uitsluitsel (lees: geen bezwaar) gegeven en wordt dit

38 Het feitenrelaas betreft de periode dat de RMR2006 werd vervangen door MBR 2017. De MBR 2017 verschilt van de RMR2006 bij de verkoop van onroerende goederen. Tijdens het onderzoek is onderbouwing gevraagd voor het gebruik van de RMR2006 in 2018. Aangegeven wordt dat bij pre contractuele overeenstemming (en die was eind 2017 bereikt) het privaatrechtelijk niet mogelijk is om een andere ministeriële regeling te gaan hanteren.

22 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

evenzo vaak via de mail in twijfel getrokken. Ten tijde van de verkoop is er veelvuldig overleg met de DKH en de NCTV over de verkoop van het pand N64/64a, en dan met name over het achterterrein dat grenst aan Paleis Noordeinde. In dit kader wordt gesproken over een formeel afstootbesluit, ondertekend door de DKH en de NCTV. Eind 2017 vraagt het RVB in een formele brief aan de DKH en de NCTV om akkoord te gaan de verkoop. Er is door de onderzoekers geen formeel schriftelijk antwoord op deze brief gevonden. Ook is er door de onderzoekers geen schriftelijk ondertekend afstootbesluit gevonden. In 2018, voorafgaand aan de verkoop, zijn er verschillende mails waarin de NCTV en de DKH bevestigen akkoord te zijn met de verkoop van het pand N64/64a. Op 8 mei 2018 bevestigt de NCTV via de mail toestemming te geven voor de verkoop. Het valt de onderzoekers op dat er als reactie op de voorlopige overtolligstelling in 2013 geen formeel schriftelijk besluit is met de uitkomsten van het onderzoek naar de veiligheidszone van Paleis Noordeinde en de gevolgen hiervan voor de overtolligstelling van N64/64a. 3.4.2

Natuurlijk persoon (RMR2006, artikel 9 lid 7 en 9) In de RMR2006 staat in de toelichting van artikel 9 dat de beleidslijn is om onroerend goed op de vrije markt aan te bieden. Maar ook staat in de toelichting bij het zevend lid dat "teneinde de publieke dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd, zo doelmatig mogelijk te realiseren, is het in de praktijk wenselijk gebleken om bij de verkoop of de verhuur van overtollig onroerend goed niet altijd zonder meer met de hoogstbiedende partij in zee te gaan. Er is behoefte gebleken om aan publieke instellingen of met publieke gelden bekostigde instellingen een zekere voorkeurspositie te kunnen toekennen". Deze voorkeurspositie wordt behoudens enkele uitzonderingen niet toegekend aan natuurlijke personen. De voorkeurspositie is uitgewerkt in de reallocatieprocedure. De reallocatieprocedure houdt in dat andere (met name provincie en gemeente) overheden wordt gevraagd of zij geïnteresseerd zijn in de aankoop van het betreffende vastgoed. Indien dit het geval is kan er tegen een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde onderhands worden gekocht.

Daarnaast kan aan de gebruiksgerechtigde die het vastgoed voorafgaand aan het moment van afstoot geheel of grotendeels in gebruik heeft, of aan een eigenaar van een aan het object aangrenzende onroerende zaak een voorkeurspositie bij de verkoop worden gegeven. De reallocatieprocedure beoogt het object een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven39. Anders gezegd, om publieke diensten of taken die met publieke middelen worden bekostigd zo doelmatig mogelijk te realiseren. Indien de reallocatieprocedure niet leidt tot verkoop, wordt overgegaan tot een openbare verkoop. Het valt de onderzoekers in dit kader op dat vanaf het begin de verkoop erop is gericht om het pand N64/64a door de gemeente onderhands door te verkopen aan een natuurlijk persoon (met maatschappelijke plannen met het pand N64/64a). Het pand N64/64a is niet op de vrije markt aangeboden.

3.4.3

Optimale herbestemming in de publieke sfeer (RMR2006 toelichting bij artikel 9). Artikel 9 van de RMR2006 bestaat uit 11 leden en een toelichting op het artikel. De toelichtingen algemeen en per artikel beschrijven de bedoeling van de wet/regelgever met het betreffende artikel. In de toelichting op artikel 9 lid 7 van de RMR2006 staat; Teneinde de publieke dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd, zo doelmatig mogelijk te realiseren, is het in de praktijk wenselijk gebleken om bij de verkoop of de verhuur van overtollig onroerend goed niet altijd zonder meer met de hoogstbiedende partij in zee te gaan. Er is behoefte gebleken om aan publieke instellingen of met publieke gelden bekostigde instellingen een zekere voorkeurspositie te kunnen toekennen. Deze voorkeursvolgorde geldt voor publieke organen, zoals andere ministeries

39 In de regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017 worden nadere (lees; striktere) regels gesteld omtrent een herbestemming in de publieke sfeer door lagere overheden.

23 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

(rijksdiensten), bepaalde door het Rijk gesubsidieerde instellingen en decentrale overheden; deze organen zullen bij voorrang in de gelegenheid gesteld worden om het onroerend goed dat bij een rijksdienst overtollig is geworden via overdracht, koop of huur in eigendom of in beheer over te nemen. Hiermee wordt beoogd dit onroerend goed een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven. Ten einde helder te maken wat de onderzoekers opvalt aan de feiten in het licht van de RMR2006 wordt ingezoomd op de zogenaamde geest en letter van de wet/regeling. De algemene en artikelsgewijze toelichting bij een wet (regeling) beschrijft de geest van de wet/regeling, oftewel de bedoeling van de wet(regel)gever. Vrij vertaald is in artikel 9 van de RMR2006 de bedoeling van de wet-/regelgever om onroerend goed een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven door publieke instellingen of met publieke gelden bekostigde instellingen een zekere voorkeurspositie te kunnen toekennen teneinde de publieke dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd zo doelmatig mogelijk te realiseren. Om bovenstaande bedoeling van de wet-/regelgever te realiseren bestaat artikel 9 RMR2006) uit dwingende regels.

De voorkeursvolgorde uit lid 7 is uitgewerkt in de reallocatieprocedure die in 2013 door de Minister als volgt is verwoord in een brief aan de kamer": voordat wordt overgegaan tot een openbare verkoop vindt de reallocatieprocedure plaats. De reallocatieprocedure houdt in dat andere (met name provincie en gemeente) overheden wordt gevraagd of zij geïnteresseerd zijn in de aankoop van het betreffende vastgoed. Indien dit het geval is kan er tegen een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde onderhands worden gekocht. Daarnaast kan aan de gebruiksgerechtigde die het vastgoed voorafgaand aan het moment van afstoot geheel of grotendeels in gebruik heeft, of aan een eigenaar van een aan het object aangrenzende onroerende zaak een voorkeurspositie bij de verkoop worden Indien de reallocatieprocedure niet leidt tot verkoop, wordt overgegaan gegeven tot een openbare verkoop'''. De dwingende regels in artikel 9 van RMR2006 en de nadere uitwerking hiervan in de reallocatieprocedure wordt ook wel 'de letter' van de wet/regeling genoemd.

Na een kwalitatieve analyse van de data over het verkoopproces valt het de onderzoekers op dat het RVB en de gemeente in het verkoopproces verhoudingsgewijs meer aandacht lijken te hebben gehad voor de juridische uitwerking van artikel 9 in een privaatrechtelijke verkooptransactie (ABC of AB-BC) en minder aandacht voor de bedoeling (de geest) van de wet-/regelgever om het pand N64/64a een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven door een publieke instelling of met publieke gelden bekostigde instelling teneinde de publieke dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd zo doelmatig mogelijk te realiseren. Het lijkt erop dat in de verkoopprocedure door RVB en gemeente meer aandacht was voor de letter dan voor de geest van artikel 9 RMR2006. 3.5

Taxaties en herbestemming in de publieke sfeer Er zijn vier taxaties van N64/64a door gecertificeerd taxateurs, met verschillende taxatiedatums, die allen een marktwaarde toekennen aan het pand N64/64 inclusief achterterrein/p-plaatsen. Zie bijlage 4 voor een vergelijkend overzicht. In de drie taxaties die gemaakt zijn ten behoeve van de onderhandse aan- en verkoop van N64/64a wordt onder kop 'toekomstig' gebruik, de herbestemming in publieke sfeer niet genoemd. Er wordt bij de taxaties uitgegaan van toekomstig gebruik binnen de kaders van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is gecategoriseerd als gemengd waardoor voor het pand N64/64a uiteenlopende functies zijn toegestaan; detailhandel, dienstverlening, horeca licht, gezondheidszorg, praktijkruimten, kinderopvang, openbare dienstverlening, verenigingsleven, welzijn, wonen, hotel, sport en kantoor.

40 Zie brief Minister Blok aan de Kamer van 25 juni 2013; Kamerstuk 31 490

In de regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017 worden nadere (lees; striktere) regels gesteld omtrent een herbestemming in de publieke sfeer door lagere overheden.

41

24 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

De taxateur met als opdrachtgever het RVB (Frisia) en de taxateur met als opdrachtgever Partij C (MVGM) waarderen beiden hetzelfde pand tegen een andere waarde. De taxateur in opdracht van partij C 42 taxeert de waarde van N64/64a na verbouwing - op basis van een ontwerp door een architect - met eigen gebruik, verhuur van 5 appartementen, 5 parkeerplaatsen en commerciële ruimten. De taxateur in opdracht van het RVB taxeert op basis van eigen gebruik, verhuur van 2 luxeappartementen, een winkel, een kantoor en 10 parkeerplaatsen. De getaxeerde marktwaarde is globaal de uitkomst van de marktwaarde na herontwikkeling en verbouwing met aftrek van de kosten o.a. voor de verbouwing. Het valt de onderzoekers in het licht van artikel 9 van de RMR2006 op dat in geen van de taxatierapporten voor aan-/verkoop van N64/64a de herbestemming in de publieke sfeer - vereiste voor onderhandse verkoop - wordt gebruikt bij de berekening van de marktwaarde. N64/64a lijkt vooral te zijn getaxeerd op basis van rendementen op nog te ontwikkelen commercieel vastgoed.

42 Taxatie bedrijfsmatig vastgoed, 'De Rijnstroom', Noordeinde 64-64a, 23 januari 2018, MVGM Vastgoedtaxaties B.V.

25 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

4

Zijn er op basis van het feitenrelaas punten die opvallen in het licht van de geldende taxatieprocedure?

Zijn er op basis van de tijdlijn, het feitenrelaas en vergelijkbare taxaties punten die opvallen in het licht van de geldende taxatieprocedure? 4.1

Rapport van feitelijke bevindingen: wat valt op en wat niet? Het tweede deel van dit onderzoek betreft een beschrijving van wat opvalt aan het feitenrelaas wanneer dit wordt vergeleken met de RVB-verkoopprocedure43. Op vier punten na leidt het feitenrelaas niet tot opvallendheden op basis van de gelende verkoopprocedure (bijlage 3). Daar waar het feitenrelaas en regelingen/procedures afwijken, beschouwen de onderzoekers dit als opvallend. Echter, daar waar feiten en regelingen/procedures overeenkomen wordt dit beschouwd als niet opvallend. In dit kader betekenen de punten die opvallen geen oordeel. Het zijn feitelijke bevindingen. De betekenisgeving en oordeelsvorming hiervan is aan de lezer. Dit betreft ook het feitenrelaas dat wel overeenkomt met de verkoopprocedure, en hierdoor als niet opvallend wordt beschouwd. Ook dit is geen oordeel en ook hier is het aan de lezer om zelf betekenisgeving te geven en zich een oordeel te vormen.

4.2

Proces van aansturing taxatie N64/64a vergeleken met twee andere taxaties (signalen van onrechtmatigheden) De gehanteerde standaard (IIA) bij dit onderzoek schrijft voor dat de onderzoekers in het kader van beroepsmatige zorgvuldigheid alert zijn op onrechtmatigheden". In het licht van de commotie over de taxatie van N64/64a is dit gebeurd door het proces van aansturing van de taxatie van N64/64a te vergelijken met twee andere taxaties door het RVB uit dezelfde periode. Opvallende afwijkingen in het proces van aansturing kan een indicator zijn voor onrechtmatigheden. Eén taxatie is aangeleverd door het RVB en één taxatie is op ons verzoek aangeleverd. Het gaat hier om de taxaties van de panden de Koepel te Haarlem (gevangenis) en het pand aan Plein 1813 nummer 4/5 te Den Haag. De Koepel is via een reallocatieprocedure verkocht aan de gemeente Haarlem en Plein 1813 4/5 is via openbare inschrijving verkocht. Op basis van de vergelijking hebben de onderzoekers in het proces van aansturing geen afwijkingen gevonden die zouden kunnen wijzen op onrechtmatigheden.

4.3

Wat valt inhoudelijk aan de taxatie van N64/64a op in het licht van de taxatieprocedure? De taxatieprocedure is door het RVB beschreven in een interne notitie genaamd verkoopprocedure (medio 2006), paragraaf waardebepaling (zie bijlage 3). Hierin staat dat een externe taxatie schriftelijk wordt uitgevraagd met als doel om de marktwaarde te bepalen. Het taxatierapport bevat minimaal de volgende onderwerpen: 1) een onderzoek met betrekking tot de bestemming, 2) de taxatie van de marktwaarde, 3) de marktsituatie ter plaatse en 4) de bruto- en verhuurbare vloeroppervlakte. Het taxatierapport wordt intern getoetst door het RVB en de uitkomsten van de toets worden vastgelegd in het dossier. Het feitenrelaas laat zien dat de waardebepaling c.q. taxatie merendeels verloopt volgens de beschreven procedure in de paragraaf waardebepaling. Er zijn twee Deze verkoopprocedure uit medio 2006 is op onderdelen niet actueel. Zo wordt er o.a. verwezen naar een raamcontract met DTZ Zadelhoff uit 1994. 44 Internationale standaarden voor de beroepsuitoefening van internal audit (1220)

26 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64e

taxatierapporten voor de verkoop van N64/64a45. Eén uit december 2016 en één uit september 2018 (zonder achterterrein/parkeerplaatsen). Beide taxatierapporten zijn opgesteld door dezelfde beëdigd taxateur van een extern kantoor. In beide rapporten zijn de bestemming, de marktwaarde, de marktsituatie en een opgave van de bruto- en verhuurbare vloeroppervlakte opgenomen. Beide rapporten zijn intern getoetst door een geregistreerd taxateur van de afdeling Verkoop van het RVB. Beide toetsen hebben niet tot vragen van deze geregistreerd taxateur van het RVB geleid. De conclusie van de interne toets door deze geregistreerd taxateur van het RVB luidt (citaat notitie 4 mei 2018): De taxateur heeft in redelijkheid tot de in het gewijzigde taxatierapport genoemde waardebepalingen kunnen komen. Het waardebegrip, de waarderingsmethode en de input hiervoor zijn juist gehanteerd voor dit object. Wanneer de minimale punten uit de paragraaf waardebepaling en de taxatierapporten door de onderzoekers naast elkaar worden gelegd dan valt het de onderzoekers op dat in (de totstandkoming) van deze conclusie geen melding wordt gemaakt van de volgende punten in de taxatierapporten"; 1. In beide rapporten wordt de marktprijs bepaald door het pand N64/64a te vergelijken met referentiepanden in de buurt. Het pand N64/64a is getaxeerd als een combinatie van woning, kantoor en winkel.

Iedere functie heeft eigen referentieobjecten. Het valt de onderzoekers op dat in het taxatierapport 2016 kantoren als referentieobjecten47 ontbreken. 2. De marktwaarde wordt berekend aan de hand van een rekenmodule op basis van ingevoerde geschatte huuropbrengsten. Bij de berekening van de (deel)waarderingen van het kantoor en de winkel valt op dat in het taxatierapport niet wordt toegelicht waarom de gebruikte huuropbrengst per m2 in het rekenmodel (€ 125,00,- per m2 voor de winkel en € 91,00 per m2 voor het kantoor) lager is dan de huuropbrengsten van opgenomen referentiepanden. Een lagere ingevoerde huuropbrengst leidt in het rekenmodel tot een lagere marktwaarde. 3. In de taxatierapporten 2016 en 2018 zijn de geschatte kosten voor renovatie/verbouwing van de woningen (€775.000) hoger dan die in het taxatierapport uit 2014 (€239.100). Dit verschil in geschatte verbouwingskosten komt doordat a) over verschillende metrages de renovatiekosten berekend worden: in 2016/2018 over 448m2 en in 2014 over 408m2 b) de renovatiekosten in 2014 voor de woning 700 euro per m2 zijn en voor de kelder 200 euro per m2. In 2018 zijn de renovatiekosten 1575 euro per m2 (zowel woning als kelder). In het taxatierapporten staat geen onderbouwing voor de gebruikte renovatiekosten van €1575 per m2. c) er in het taxatierapport 2016/2018 een opslag is van 10% voor onvoorziene renovatiekosten.

Verbouwingskosten verlagen in het rekenmodel de getaxeerde marktwaarde. 4. Er is een gecertificeerd inmeetrapport N64/64a van 3 februari 2014 van een extern bureau. Hierin staan de vloeroppervlaktes volgens de NEN 2580 norm. Naar dit inmeetrapport wordt in de taxatierapporten verwezen in het hoofdstuk 'geraadpleegde bronnen en overige gebruikte informatie'. Het valt de onderzoekers op dat de gehanteerde metrages in de taxatierapporten 2014, 2016 en 2018 lager zijn dan de metrages volgens het NEN-inmeetrapport en dat hiervoor in de taxatierapporten geen verklaring wordt gegeven. Een lager aantal m2 leidt tot een lagere marktwaarde.

45 Het RVB heeft in 2014 een taxatierapport laten opstellen door een externe taxateur. Deze taxatie was bedoeld om de waarde van het pand N64/64a op de Rijksbalans te kunnen opnemen.

46 Het taxatierapport is — zo geeft het taxatiekantoor Frisia aan — voor de gemiddelde niet vastgoeddeskundige niet goed te lezen. Verantwoordelijk taxatiekantoor Frisia is bereid een inhoudelijke toelichting te geven als daarom gevraagd wordt. Huidig aanbod en recent verkochte panden in de directe omgeving.

27 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

5

Verantwoording onderzoek

5.1

Afbakening Het object van onderzoek is het door het RVB gevolgde verkoopproces van het pand N64/64a en/of zijn voorganger (RVOB). Het onderzoek start op het moment dat het pand N64/64 overtollig wordt gesteld (2013) en eindigt bij het tekenen van de verkoopovereenkomst door het RVB en de gemeente Den Haag (2018). Echter, er worden ook gebeurtenissen van na de verkoop van het pand N64/64a gerapporteerd. De reden hiervan is dat tijdens het onderzoek door de verantwoordelijk onderzoekers feiten zijn gevonden die betrekking hebben op de periode na de verkoop van N64/64a en relevant zijn voor een compleet feitenrelaas. Deze feiten zijn door de ADR beoordeeld als belangrijk. De verantwoordelijk auditor is conform IIA-standaard 2440.C2 verplicht deze te rapporteren bij het verantwoordelijk management en het bestuur. De Regeling materieelbeheer Rijksoverheid (RMR2006) is de kapstok om het verkoopproces te beschrijven. De RMR2006 is op 1 januari 2018 vervangen door de Regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017. Het verkoopproces vond plaats in de periode dat de regeling materieel beheer uit 2006 werd vervangen door die van 2017. Onderdeel van het (voor)onderzoek betrof ook (de feitelijke besluitvorming over) de gebruikte regeling.

Het vooronderzoek laat zien dat op 1 januari 2018 de verkoop van N64/64a nog niet afgerond is maar zich volgens het RVB al wel in de precontractuele fase bevond. In 2017 werd al onderhandeld over het verkoopcontract. Er was volgens direct betrokkenen wilsovereenstemming. Het zou volgens direct betrokkenen van het RVB privaatrechtelijk onjuist zijn om op dat moment een andere regeling geldend te laten zijn. Tegen deze achtergrond gebruiken ook de onderzoekers de RMR2006 voor de analyse. Het onderzoek betreft een onderzoek van feitelijke bevindingen op basis van vastgestelde feiten. Een vastgesteld feit is een gebeurtenis of omstandigheid die objectief kan worden vastgesteld (bijvoorbeeld schriftelijke stukken). Het onderzoek naar wat de onderzoekers opvalt is dan ook gebaseerd wat feitelijk opvalt wanneer het feitenrelaas wordt bekeken vanuit de RMR2006 en de interne verkoopprocedure. Wanneer de praktijk anders loopt dan staat beschreven in de regelingen dan valt dit op. Dit is een feitelijke bevinding. Voorliggend onderzoek betreft feitelijke bevindingen en geen oordelen. De gehanteerde standaard (IIA) bij dit onderzoek schrijft voor dat auditors in het kader van beroepsmatige zorgvuldigheid alert moeten zijn op onrechtmatigheden.

In het licht van de commotie over de taxatie van N64/64a is dit gebeurd door het proces van aansturing van de taxatie van N64/64a te vergelijken met twee andere vergelijkbare taxaties door het RVB uit dezelfde periode. Een vergelijkbare taxatie is aangeleverd door het RVB en een andere taxatie is door de onderzoekers geselecteerd.

5.2

Gebruik van citaten (e-mails) Het onderzoek is een onderzoek van feitelijke bevindingen. Om de tijdlijn en het feitenrelaas zo feitelijk mogelijk weer te geven is ervoor gekozen om bepaalde feiten aan de hand van de originele teksten uit e-mails weer te geven. Hierbij zijn deze mailberichten geanonimiseerd voor persoonsgegevens. Functies en organisatie worden wel genoemd. De partij die het pand N64/64a heeft verkregen van de gemeente Den Haag wordt in dit kader beschreven als de heer partij C.

28 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64e

5.3

Beschikbare data De onderzoeksresultaten zijn gebaseerd op schriftelijke bronnen zoals die door de opdrachtgever aan de ADR ter beschikking zijn gesteld en die door de ADR eigenstandig zijn verzameld. Het RVB heeft verklaard alle relevante schriftelijke bronnen over de verkoop van het pand N64/64a aan de onderzoekers van de ADR ter beschikking te hebben gesteld. De onderzoekers zien dat in het publieke debat over de verkoop van het pand noordeinde 64/64a schriftelijke bronnen worden geciteerd die niet in het bezit zijn van de ADR en die niet openbaar toegankelijk/opvraagbaar zijn. Deze bronnen zijn niet gebruikt bij het onderzoek.

5.4

Werkzaamheden Voorliggend onderzoek is uitgevoerd door twee operational auditors in de periode maart - oktober 2020 en is gebaseerd op de volgende bronnen: a. twee interviews met medewerkers van de afdeling verkoop, een interview met de toenmalig adviseur van het RVB, en een interview met hoofd juridisch advies van het RVB en een interview met een externe juridische deskundige", b. een gesprek met twee taxateurs van Frisia, c. bestuderen van interne documenten van het Rijksvastgoedbedrijf, d. 905 dossierstukken uit SAP-dossier van het RVB, e. 251 dossierstukken uit het taxatiedossier N64 van Frisia, f. verslagen van de Raad voor Vastgoed en de Taskforce uitvoeringsoverleg RVBgemeente Den Haag g. de Regelingen materieel beheer 2006 (RMR2006) en 2017 (RBR2017). h. vergelijken van de aansturing van de taxaties van N64/64a met de aansturing van twee vergelijkbare taxaties gevraagd uit dezelfde periode" i. het MVGM-taxatierapport 'De Rijnstroom', Noordeinde 64-64a, d.d. 23-01-2018 dat door de opdrachtgever op 23 oktober 2020 aan de ADR is gestuurd

5.5

Hoor- en wederhoor De NCTV, de DKH, het RVB en de gemeente Den Haag zijn benaderd voor hoor en wederhoor. De NCTV en de DKH zijn als eerste gevraagd voor hoor en wederhoor vanuit het oogpunt van rubricering. Vervolgens is aan het RVB en de gemeente Den Haag de mogelijkheid geboden. Uit oogpunt van vertrouwelijkheid van het rapport (lees: risico op lekken) is voor het proces van hoor en wederhoor gekozen voor een aparte procedure. De hoor en wederhoor vond plaats in een kamer bij de ADR alwaar de uitgenodigde partijen een papieren conceptversie van het rapport ter plekke mochten doorlezen en checken op feitelijke onjuistheden en gekozen rubricering. Bij feitelijke onjuistheden zijn deze partijen in de gelegenheid gesteld om dit aan te tonen met schriftelijke evidence. Het was aan de onderzoekers van de ADR om deze evidence te wegen.

5.6

Gehanteerde Standaard Deze opdracht is uitgevoerd in overeenstemming met de Internationale Standaarden voor de Beroepsuitoefening van Internal Auditing (IIA). In dit rapport wordt geen zekerheid verschaft, omdat er geen assurance-opdracht is uitgevoerd. In dit rapport worden enkel de feitelijke bevindingen van het onderzoek vermeld en geen samenvattende conclusie of eindoordeel. De ontvangers van het rapport dienen daaruit hun eigen conclusies te trekken.

5.7

Verspreiding rapport De opdrachtgever, de SG van het ministerie van BZK, is eigenaar van dit rapport. De ADR is de interne auditdienst van het Rijk. Dit rapport is primair bestemd voor de opdrachtgever met wie wij deze opdracht zijn overeengekomen. In de ministerraad is besloten dat het opdrachtgevende ministerie waarvoor de ADR een rapport heeft geschreven, het rapport binnen zes weken op de website van de rijksoverheid plaatst, tenzij daarvoor een uitzondering geldt. De minister van

48

De interviews zijn gebruikt voor het opvragen en toelichten van schriftelijke stukken. Eén is aangeleverd door het RVB en één is door de ADR gekozen.

29 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Financiën stuurt elk halfjaar een overzicht naar de Tweede Kamer met de titels, een korte toelichting en een link naar de door ADR uitgebrachte rapporten en plaatst dit overzicht op de website.

30 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Ondertekening

Auditdienst Rijk, 9 december 2020

O.G. 4(3.(zov we-R,

Drs. O.G. Brouwer EMIA RO Auditmanager

31 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Bijlage 1 Managementreactie

32 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Rijksvastgoedbedrijf

Ministerie van Binnenlandse Zaken en koninkrijksrelaties

directeur Auditdienst Rijk T.a.v. drs. J.W. van Wingerde RA Postbus 20201 2500 EE Den Haag

Rijksvastgoedbedrijf www.rijksvastgoedbedrijf.n1 Ons documentnummer 1407323 Uw kenmerk 2020-0000174296 Bijlage 1

Datum Betreft

0 4 DEC• 2020 rapport feitenrelaas 64/64A

Geachte heer Van Wingerde, De Auditdienst Rijk (hierna: ADR) heeft in opdracht van de secretaris-generaal van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, op verzoek van de directeur-generaal Rijksvastgoedbedrijf, onderzoek gedaan naar het verkoopproces van het pand Noordeinde 64/64A in Den Haag. Het onderzoek richtte zich op het aandeel van het Rijksvastgoedbedrijf (hierna: RVB) in het proces, waarbij het onderzoek zich concentreerde op opvallendheden. Daaronder verstaat de ADR afwijkingen van regelingen of procedures. Het resultaat van het onderzoek is aldus geformuleerd: "Op een aantal punten na leidt het feitenrelaas niet tot opvallendheden". In dat verband geven de onderzoekers aan dat die punten geen oordeel bevatten, maar enkel feitelijke bevindingen betreffen. Het is belangrijk dat de ADR dit onderzoek heeft gedaan en tot dit resultaat is gekomen. Dat schept de noodzakelijke duidelijkheid. Ik wil daar de ADR dank voor zeggen. Ik zal daarom in onderstaande managementreactie slechts nader ingaan op de, in de ogen van de ADR, opvallende punten om daar waar nodig uitleg en context te schetsen. Vooraf wil ik erop wijzen dat zoals bekend het pand aan het Noordeinde 64/64A is verkocht met gebruikmaking van de reallocatieprocedure, waarbij af te stoten onroerend goed eerst wordt aangeboden aan medeoverheden.

Een aantal van de door de ADR gesignaleerde punten hangt nauw samen met de eigen aard van de reallocatieprocedure. Zoals bekend is de staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inmiddels voornemens de reallocatieprocedure aan te passen. Deze aanpassing is thans in voorbereiding. Het is goed te constateren dat het rapport van de ADR het belang van deze wijziging nog eens onderstreept. Als eerste wijst de ADR op het ontbreken van een formeel schriftelijk besluit tot overtolligstelling van het pand Noordeinde 64/64A. Wat dit punt betreft is het relevant te benadrukken dat, zoals ook in het rapport van de ADR wordt geschetst, aan de voorlopige overtolligstelling in 2013 uitgebreid overleg is voorafgegaan. Met de ook in het rapport van de ADR genoemde partijen is zorgvuldig doorgenomen of aan de voorwaarden tot verkoop buiten het Rijk werd voldaan. Op basis van de overeenstemming met alle betrokken partijen waaronder de Nationaal CoPrdinator Terrorismebestrijding en Veiligheid zijn de Pagina 1 van 4

Rijksvastgoedbedrijf Datum

verkoopcontracten die uiteindelijk leidden tot verkoop aan de gemeente Den Haag voorbereid. Dit formele besluit is in een mailwisseling vastgelegd. Aangezien de regeling geen formele vormvereisten kent was dit afdoende. Overigens zijn de procedures inmiddels aangepast, in die zin dat de directie Portefeuillestrategie & Portefeuillemanagement volgens een vast format het besluit bekrachtigt door het nemen van een zogeheten afstootbesluit, voordat de directie Transacties & Projecten overgaat tot verkoop.

Ons documentnummer 1407323

Ten tweede benoemt de ADR de kwestie van een eventuele overweging van het RVB het onderhavige pand aan een natuurlijke persoon te hebben willen verkopen. Ik wil graag elke onduidelijkheid hierover wegnemen. Het is in dit kader altijd de bedoeling geweest dat het RVB het pand verkocht aan een medeoverheid en dus niet aan een natuurlijke persoon. De bedoeling van de procedure is een publieke herbestemming. Het RVB was op de hoogte van de wijze waarop de gemeente invulling ging geven aan die herbestemming maar droeg daarvoor geen verantwoordelijkheid. Ten derde lijkt het er volgens de ADR op dat in de verkoopprocedure door het RVB en de gemeente verhoudingsgewijs meer aandacht was voor de letter dan voor de geest van artikel 9 van de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006 (RMR 2006). Ik ga ervanuit dat de ADR hiermee het oog heeft op de ontwikkelingen na verkoop door de gemeente van het pand aan partij C. Ontwikkelingen die ook in de Haagse gemeenteraad tot discussie hebben geleid. Het is wat mij betreft belangrijk nog eens vast te stellen, zoals ook bij het vorige punt is opgemerkt, dat in de toelichting bij de RMR 2006 wordt aangegeven dat met de reallocatieprocedure wordt beoogd onroerend goed een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven.

Om dat inhoud• te geven heeft het RVB het pand Noordeinde 64/64A aangeboden aan medeoverheden waaronder de gemeente Den Haag. De gemeente Den Haag heeft het pand vervolgens aangekocht ten behoeve van een herbestemming in de publieke sfeer. Zoals hiervoor aangegeven was het RVB op de hoogte van de wijze waarop de gemeente invulling ging geven aan die herbestemming. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente om vervolgens de keuze te maken aan welke persoon of instelling het pand eventueel wordt verkocht ten einde die bestemming te geven. Ten vierde valt het de onderzoekers in het licht van artikel 9 van de RMR 2006 op, dat in geen van de taxatierapporten voor aan-/verkoop van N64/64A de "herbestemming in de publieke sfeer" - vereiste voor onderhandse verkoop wordt gebruikt bij de berekening van de marktwaarde. Mijns inziens is dit niet opvallend omdat overeenkomstig de RMR 2006 bij de bepaling van de marktwaarde is getaxeerd op basis van "highest and best use", mede rekening houdend met het vigerende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan was de bestemming "gemengd" en waren de functies wonen en winkelruimte mogelijk. De beoogde "herbestemming in de publieke sfeer" door de gemeente was daarbinnen inpasbaar. Ten vijfde wijzen de onderzoekers op vier punten die hen opvallen bij de • beoordeling door het RVB van de door Frisia uitgevoerde taxaties.

Met betrekking Pagina 2 van 4

Rijksvastgoedbedrijf Datum

hiertoe merk ik op dat bij een verkoop in het kader van de reallocatieprocedure altijd onderhands wordt verkocht tegen een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaardes. Ook in dit geval is een externe NRVTgecertifieerde en dus onafhankelijke taxateur ingeschakeld, verbonden aan Frisia makelaars. Het RVB voert een marginale toets uit bij een externe taxatie om vast te stellen of de taxateur in redelijkheid tot de in het taxatierapport genoemde waardebepalingen heeft kunnen komen. Die toets komt bovenop de plausibiliteitstoets die al onderdeel uitmaakt van de taxatierapporten van Frisia zelf: die externe plausibiliteitstoets is uitgevoerd door een controlerend (NRVTgecertificeerde) taxateur, zijnde een andere taxateur dan de uitvoerend (NRVTgecertificeerde) taxateur. De marginale RVB-toets heeft plaatsgevonden en er zijn daarbij geen bijzonderheden geconstateerd. Bij nadere beschouwing zijn de vier punten die de ADR noemt niet van dien aard dat dit wel had gemoeten. In de bijlage bij deze managementreactie zijn de vier punten voorzien van een gedetailleerde reactie.

Ons documentnummer 1407323

Tenslotte heeft de ADR kennis genomen van het MVGM-taxatierapport2. Dit betreft het rapport dat in opdracht van partij C, ten behoeve van de financiering van de aankoop van Noordeinde 64/64A, is opgesteld. Zoals de ADR terecht opmerkt staat in het MVGM-rapport dat de taxatiegrondslag wezenlijk verschilt: "de waarde betreft duidelijk niet de marktwaarde, aangezien de situatie afwijkt van de feiten per waardepeildatum. De reden dat wij deze waarde vermelden is dat de opdrachtgever inzicht wil krijgen in het eventuele waarde-effect van de herontwikkeling". Ook noteert de ADR: "De door de taxatiekantoren voor deze taxaties gebruikte rekenmodellen verschillen in taxatiemethoden, rekenmodellen, toekomstig gebruik, rendementen, kosten, aannames, uitgangspunten en disclaimers. De ingevoerde waardes in de rekenmodellen om de marktwaarde te berekenen zijn deels gebaseerd op professional judgement door de gecertificeerd taxateur." Ik stel dus met de ADR vast dat de taxaties van Frisia niet met de MVGM-taxatie zijn te vergelijken. Hoos. htend, nisterie an Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

mr. drs.Q.W.H. Bertram Directeur-generaal Rijksvastgoedbedrijf Bijlage bij managementreactie 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst van 25 juni 2013 aan de Tweede Kamer, Kamerstukken II 2012/13, 31 490, nr. 122. 2 Dit MVGM-taxatierapport is op 8 oktober 2020 in handen van het Rijksvastgoedbedrijf gekomen. Dit nadat in een ambtelijk overleg op 6 oktober 2020 tussen de gemeente Den Haag en het Rijksvastgoedbedrijf ter sprake kwam dat het rapport - anoniem - aan leden van de gemeenteraad van Den Haag was toegestuurd. Direct daarop heeft een medewerker van het RVB aan een medewerker van de gemeente Den Haag gevraagd het rapport toe te sturen, hetgeen op 8 oktober geschiedde.

Pagina 3 van 4

Rijksvastgoedbedrijf Datum

1. ADR: Niet meenemen kantoor als referentieobject. Reactie: Inderdaad zijn kantoren in de taxatie van 2016 niet meegenomen, vanwege de beperkte omvang van het kantoormetrage. Uit de aantekeningen in het dossier van Frisia blijkt wel dat de kantoorreferenties ook in 2016 zijn bezien. In de taxatie van 2018 (de taxatie die de koopsom uiteindelijk bepaalde) is het kantoormetrage expliciet wel als referentieobject meegenomen. 2. ADR: De gebruikte huuropbrengst per m2 in het rekenmodel is lager dan de huuropbrengsten van opgenomen referentiepanden. Reactie: In het taxatierapport 2018 wordt vermeld dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met het te taxeren object en dientengevolge zelfstandig een huurwaarde per m2 voor winkel- en kantoorruimten moet worden vastgesteld. Het aldus vaststellen van een huurwaarde is een gebruikelijke taxatiemethodiek, bijvoorbeeld vanwege het onderscheid tussen begane grond en verdiepingsetage. 3. ADR: In de taxatierapporten 2016 en 2018 zijn de geschatte kosten voor renovatie/verbouwing van de woningen (€775.000) opvallend hoger dan die in het taxatierapport uit 2014 (€239.100). a. ADR: Er wordt gerekend met verschillende metrages, in 2016/2018 over 448m2 en in 2014 over 408m2. Reactie: Dit is niet juist, er is geen verschil. In 2014 is gekeken naar de gebruiksoppervlakte (GBO) van het pand. Deze is 408 m2.

In 2016 en 2018 is voor de renovatiekosten gerekend met de bruto vloeroppervlakte (BVD). Dat laatste is de gebruikelijke eenheidsmaat voor renovatie/verbouwing. b. ADR: In de taxatierapporten staat geen onderbouwing voor de gebruikte renovatiekosten van €1.575 per m2. Reactie: Die bedoelde onderbouwing was niet noodzakelijk, omdat is gerekend met kengetallen uit het zogeheten BouWkostenkompas. Deze heeft de Frisia taxateur aangevuld met een inschatting op basis van zijn ervaring met verschillende renovatieprojecten. Op basis hiervan heeft de externe taxateur in redelijkheid tot die vaststelling kunnen komen. c. ADR: In het taxatierapport 2016/2018 is met een opslag gerekend van 10% voor onvoorziene renovatiekosten. Reactie: Dat is op zichzelf juist, maar tegelijkertijd is een post onvoorziene kosten van circa 10°/0 een gangbaar percentage bij een renovatieproject als deze. 4. ADR: Gehanteerde metrages in de taxatierapporten 2014, 2016 en 2018 zijn lager dan de metrages volgens het NEN-inmeetrapport. Reactie: Het verschil bedraagt 6 m2. Deze 6 m2 wordt verklaard door sanitaire ruimte (5,93 m2) die op de plattegrond is ingetekend bij het appartement. Echter, dit is niet de feitelijke situatie. De feitelijke situatie is dat deze sanitaire ruimte zich buiten het appartement bevindt.

Deze ruimte bevindt zich op de overloop op een tussenvloer van de trap van de eerste naar de tweede verdieping. Aangezien deze ruimte buiten het appartement valt en bij een eventuele renovatie van de appartementen niet meer als sanitaire voorziening zal worden gebruikt is deze buiten het woonoppervlak gelaten.

Ons documentnummer 1407323

Pagina 4 van 4

33 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Bijlage 2 RMR2006

In de Regeling materieel beheer rijk 2006 wordt in paragraaf 3.2 aandacht besteed aan het vervreemden van de onroerende zaken. Hieronder de letterlijke juridische tekst en toelichting bij deze regels. besluit tot het aanhouden van een onroerende zaak in tijdelijk Regeling van de Minister van beheer. Financiën van 18 april 2006, 7. Bij ingebruikgeving, verhuur of houdende bepalingen omtrent het ver- koop wordt in het algemeen beheer van materieel bij het rijk de volgende voorkeursvolgorde (Regeling materieelbeheer rijksin acht genomen: overheid 2006) a. ministeries encolleges; b. door het Rijk gesubsidiëerde De Minister van Financiën, organisaties, indien de Gelet op artikel 38, eerste lid, van minister ten laste van wiens begroting de subsidie is of de Comptabiliteitswet 2001; wordt verstrekt, de dienst Domeinen verzoekt om een Besluit: voorkeurspositie voor de betrok- ken organisatie bij de Paragraaf 3.2. Onroerende koop of de huur; zaken c. gemeenten, provincies en waterschap pen; Artikel 9 d. andere rechts- of natuurlijke 1. De minister of het college meldt personen. de onroerende zaak, waarvan 8. Aan de gebruiksgerechtigde die overtolligstelling wordt de onroerende zaak overwogen, zo spoedig mogelijk voorafgaand aan het moment aan bij de dienst Domeinen. van afstoting geheel of groten2.

De minister of het college neemt deels in gebruik heeft, of aan over een onroerende zaak die een eigenaar van een aan de niet langer nodig is voor de onroerende zaak aangrenzende bedrijfsvoering van zijn onroerende zaak kan een ministerie, respectievelijk van voorkeurspositie bij de koop of het college zo spoedig mogelijk de huur wordengegeven. een besluit tot overtolligstelling. 9. Verkoop of verhuur aan derden 3. De minister of het college doet geschiedt tegen marktconforme van een besluit tot prijzen. Bij ingebruikgeving aan overtolligstelling zo spoedig andere ministers of colleges mogelijk mededeling aan de vindt interne doorberekening dienst Domeinen. plaats op basis van marktconfor4. De minister of het college draagt me prijzen. een overtollig gestelde, 10. Indien de dienst Domeinen onroerende zaak in tijdelijk over- weegt af te wijken van de beheer over aan de dienst toepassing van het zevende lid, Domeinen. Artikel 8, negende kan zij daarover het advies van lid, is van overeenkomstige de Raad voor Vastgoed toepassing. Rijksoverheid vragen. 5. De overdracht in tijdelijk beheer 11.

Indien een afstoting of een aan de dienst Domeinen over- dracht als bedoeld in het geschiedt na accep- tatie door de zevende lid wordt overwogen, dienst Domeinen en met kan de dienst Domeinen inachtneming van gemaakte daarover advies vragen aan de budgettaire middelenafspraken Raad voor Vastgoed dan wel van gemaakte Rijksoverheid als dat uit hoofde budgettairebijdrageafspraken. van de belangenafweging naar 6. De dienst Domeinen draagt het het oordeel van de dienst materieelbeheer van een Domeinen wenselijk is. overtollig gestelde onroerende zaak via ingebruikgeving aan andere ministers of colleges of via verhuur aan derden over, dan wel stoot de zaak via verkoop aan derden af, ten- zij hij in het belang van het Rijk

34 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Toelichting Algemeen

Overtollig materieel

De bepalingen inzake overtollig materieel zijn opgenomen in hoofdstuk 3 (het afstoten van overtollige zaken) en wel in de artikelen 8 en 9. Ten opzichte van de bepalingen in het voormalige Besluit beheer overtollige rijksgoederen is daarin het nodige gewijzigd. Zo is de procedure die bij afstoten van roerende en onroerende zaken gevolgd moet worden thans duidelijker geregeld. De dienst Domeinen4 krijgt meer invloed om zaken die ondoelmatig lang door een dienst niet overtollig worden gesteld, dan wel zaken waarvan na overtolligstelling de feitelijke overdracht ondoelmatig lang wordt uitgesteld, intern te vorderen. De belangrijkste wijziging is evenwel gelegen in het beheer van onroerende zaken die bij het Rijk overtollig worden. Op grond van de aanbevelingen in het rapport Reallocatie van Rijksvastgoed (een rapport van de werk- groep Reallocatie Onroerende Zaken Rijksoverheid in opdracht van de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid, van oktober 2003) is een voorkeursvolgorde in artikel 9 van de onderhavige regeling opgenomen.

Deze voorkeursvolgorde geldt voor publieke organen, zoals andere ministeries (rijksdiensten), bepaalde door het Rijk gesubsidiëerde instellingen en decentrale overheden; deze organen zullen bij voorrang in de gelegenheid gesteld worden om het onroerend goed dat bij een rijksdienst overtollig is geworden via overdracht, koop of huur in eigendom of in beheer over te nemen. Hiermee wordt beoogd dit onroe- rend goed een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven.

Artikelsgewijs

Artikel 9 Dit artikel bevat — voornamelijk procedurele — bepalingen inzake overtollige, onroerende zaken. Deze bepalingen zullen in de praktijk niet tot andere handelingen (hoeven te) leiden dan de in

het recente verleden gebruikelijke handelin- gen. Dat geldt niet voor de dienst Domeinen. In de leden 6 tot en met 11 zijn nieuwe bepalingen opgenomen, die voortvloeien uit de aanbevelingen in het rapport Reallocatie van Rijksvastgoed van de werkgroep Reallocatie Onroeren- de Zaken Rijksoverheid uit 2003. Verwezen wordt naar hetgeen hierover in het algemeen deel van deze Nota van Toelichting is opgenomen onder Overtol- lig materieel. Eerste lid Voor een optimale publieke reallocatie van onroerend rijksvastgoed is het van belang dat de dienst Domeinen zo spoedig mogelijk op de hoogte is van de mogelijke toekomstige beschikbaarheid voor verkoop of verhuur van onroerend rijksvastgoed. Domeinen kan dan voor- uitlopend op de definitieve overtolligstelling op zoek gaan naar potentiële afnemers. Op die wijze gaat zo weinig mogelijk tijd verloren tussen de overtolligstelling en de overname door een andere partij. Om die reden is in dit lid bepaald dat onroerende zaken waarvan de overtolligstelling wordt overwogen, zo spoedig mogelijk bij Domeinen dienen te worden aangemeld.

Tweede lid Evenals bij roerende zaken (zie de toelichting bij artikel 8, eerste lid) geldt ook hier, dat de onderhavige bepaling impliceert dat geen besluit tot overtollig- stelling nodig is als het materieelbeheer van een onroerende zaak als gevolg van overtolligheid binnen een departement of binnen de organisatie van een college overgaat van het ene naar het andere dienstonderdeel. Vanwege het eigenaarsbeheer van het onroerend goed, dat op grond van artikel 32 CW 2001 bij de Minister van Financiën (en voor hem bij de dienst Domeinen) ligt, is het wel wenselijk dat aan Domeinen wordt meegedeeld wanneer er sprake is van een wijziging in het gebruik, en dus ook in het materieelbeheer, van een onroerende zaak. Lierde lid Evenals is opgemerkt bij lid 3 van arti- kel 8 inzake roerende zaken zal ook bij onroerende zaken niet altijd het fysieke beheer (i.c. het toezicht en de beveiliging) daadwerkelijk aan Domeinen worden overgedragen. Daarover kunnen afspraken worden gemaakt. In het algemeen blijven

35 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

militaire objecten, ook nadat deze niet meer voor militaire doeleinden worden gebruikt, in afwachting van een nieuwe bestemming onder bewaking staan van Defensie.

komende ontwikkelingen eerst af te wachten. Op grond van dergelijke overwegingen kan het dus wenselijk zijn dat Domeinen een overtollig gestelde onroerende zaak in tijdelijk beheer aanhoudt en het niet op Vijfde lid korte termijn aan derden probeert De overdracht van overtollige te verkopen. Wel zal in het zaken aan de dienst Domeinen algemeen in dergelijke situaties wordt afgerond door acceptatie worden geprobeerd de zaak van die zaken door Domeinen. In tijdelijk te verhuren of te de praktijk wordt daartoe een verpachten. Daarom is in het proces-verbaal van acceptatie zesde lid de tenzij-clausule opgesteld. In dat proces-verbaal opgenomen. De dienst die een worden nadere afspraken met de onroerende zaak overtollig heeft gesteld, heeft echter belang bij overdragende dienst vastgelegd, die bij de overdracht van belang verkoop met name als er een zijn. Zo zal Domeinen de zaken middelenafspraak is gemaakt. Via vóór acceptatie beoordelen op de Leenfaciliteit anticiperend bepaalde risico's. Te denken valt aankopen kunnen alsdan de aan milieurisico's.

De middelen beschikbaar komen om verantwoordelijkheid voor de de betrokken dienst budgettair te gevolgen van dergelijke risico's compenseren.Als tijdens een berust bij de overdragende dienst, reallocatieprocedure een andere tenzij Domeinen die rijksdienst verklaart verantwoordelijkheid expliciet belangstelling te hebben voor een heeft overgenomen. overtolliggesteld onroerend goed, maar beleidsmatig of budgettair Voor een toelichting bij de nog geen mogelijkheid heeft het begrippen budgettairemiddelen vastgoed te verwerven, kan ook afspraken en budgettaire bijdrageafspraken wordt verwezen deze dienst onder voorwaarden naar de toelichting bij de definitie een beroep doen op de Leenfaciliteit anticiperend in artikel 1, eerste lid, onder e, aankopen. Op de begroting van respectieve- lijk onder f. Financiën (IXB) is voor deze leenfaciliteit geld uitgetrokken. Zesde lid De voorwaarden zijn beschreven Overtollige gestelde onroerende in het Beleidskader anticiperend zaken die aan Domeinen in handelen in vastgoed (Kamertijdelijk beheer zijn stukken II, 2001-2002, 28.000 overgedragen, worden in het IXB en 27.581, nr. 31). Het per 1 alge- meen aan derden verkocht januari 2006 nieuw op te richten of verhuurd of binnen het Rijk en bij het ministerie van VROM aan andere dienst- onderdelen in onder te brengen gebruik gegeven.

Er kunnen echter gevallen zijn waarin het in Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf (GOB) het belang van het Rijk kan zijn krijgt de beschikking over een om een onroerende zaak voorlopig aan te houden en in elk inkoopfaciliteit, waarmee overtollig vastgoed via Domeinen geval (nog) niet aan derden te kan worden ingekocht. De verkopen. Gedacht kan dan worden aan de volgende situaties: bepaling in het zesde lid beoogt geen effect te hebben op de het Rijk heeft naar verwachting bepalingen in het Besluit over een aantal jaren een andere Rijksgebouwendienst 1999 (Stb. bestemming voor de onroerende zaak; het kan dan doelmatiger zijn 1998, 552). Derhalve geschiedt verhuur of ingebruikgeving van de zaak in eigendom aan te onroerende zaken ten behoeve houden dan te verkopen en later van de huisvesting van wellicht duurder terug te ministeries, colleges of derden kopen;een stuk grond heeft met de zorg waarvoor de ontwikkelpotentie, bijvoorbeeld Rijksgebouwendienst is belast, op basisvan ruimtelijke plannen van de overheid (Nota Ruimte, in door deze dienst. ontwikkeling zijnde streek- en/of Voor ruiling van onroerende zaken tussen ministeries was in bestemmingsplannen artikel 5 van het Besluit beheer etc.);ontwikkelingen in de omgeving van de onroerende zaak overtollige rijksgoede- ren (Stb. 1977, 473) apart geregeld, dat maken de zaak meer waard.

daarvoor de tussenkomst van Bijvoorbeeld omdat er in de Domeinen noodzakelijk was. Het nabijheid gebouwd gaat worden, is niet meer nodig om dit waarbij het wellicht op termijn aantrekkelijk kan zijn om als Rijk expliciet voor te schrijven, omdat een ruiling van onroerend goed zelf in de zaak te gaan investeren tussen ministeries en/of colleges (bijvoorbeeld het bebouwen van een stuk grond). Het is dan dus in beschouwd moet worden als twee afzonderlijke ingebruikgevingen, het belang van het Rijk de

waarvoor op grond van de bepalingen in het twee- de en derde lid van artikel 9 Domeinen ingeschakeld moet worden.

Zevende lid Naast de mogelijkheid van het tijdelijk verhuren of verpachten, wordt voor onroerend goed dat niet meer voor de bedrijfsvoering van een ministerie of een college benodigd is, bekeken of (interne) ingebruikgeving binnen het Rijk een optie is. Teneinde de publieke dienst of taken die met publieke midde- len worden bekostigd, zo doelmatig mogelijk te realiseren, is het in de prak- tijk wenselijk gebleken om bij de ver- koop of de verhuur van overtollig onroerend goed niet altijd zonder meer met de hoogstbiedende partij in zee te gaan. Er is behoefte gebleken om aan publieke instellingen of met publieke gelden bekostigde instellingen een zekere voorkeurspositie te kunnen toekennen. In dit lid is de voorkeursvolgorde aangegeven die door de dienst Domeinen in het algemeen zal worden gehanteerd. Uit het gehanteerde begrip voorkeursvolgorde en de toevoeging in het algemeen kan worden afgeleid dat deze volgorde niet strikt verplichtend is. Om beleidsmatige, waaronder doelma tigheidsredenen kan daarvan worden afgeweken, bijvoorbeeld als een voorkeurspartij niet bereid blijkt te zijn een marktconforme prijs te betalen. De argumentatie daarvoor zal uit het dossier moeten blijken. Zo nodig wint Domei- nen daarbij op grond van het tiende lid advies in van de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid.

Domeinen zal steeds bij een beleidsmatige afweging in het kader van de toepassing van een voorkeurs-

volgorde zo goed mogelijk nagaan welke financiële en nietfinanciële belangen van medeoverheden bij het afstoten van een onroerend goed aan de orde kunnen zijn. De voorkeursvolgorde heeft geen betrekking op de volgorde waarin Domeinen afstoting van een onroerende zaak of het overdragen ervan in materieelbeheer zou moeten overwegen. In het algemeen gaat Domeinen eerst de mogelijkheid van ingebruikgeving aan een ander ministerie of college na, daarna overweegt hij verkoop aan derden en pas in laatste instantie wordt in het algemeen tot verhuur aan derden over gegaan. Eveneens om beleidsmatige redenen kan Domeinen bij de belangenafweging tussen partijen die tot dezelfde voorkeurscategorie behoren, afwijken van een keuze die uitsluitend gebaseerd zou zijn op de te ontvangen prijs voor het onroerende goed. Ook in zo'n geval zal de argumentatie om af te wijken uit het dossier moeten blijken. Op grond van het elfde lid kan daarbij het advies van de genoemde Raad worden ingewonnen. In de huisvesting van internationale, publiekrechtelijke organisaties wordt in het algemeen door het Ministerie van Buitenlandse Zaken of door een ander beleidsmatig betrokken ministerie voor- zien. Zo'n huisvestingsvraag loopt dan mee in de voorkeurspositie van dat ministerie.

Om die reden zijn internationale, publiekrechtelijke organisaties niet als categorie instellingen opgenomen in de voorkeursopsomming in dit artikellid.

voorkeurspositie van publieke instellingen, soms ook de redelijkheid onderkend om een bepaalde private gebruiker of een aangrenzende eigenaar van onroerend rijksvastgoed dat voor afstoting in aanmerking komt, een voorkeurspositie te kunnen geven. Dit lid biedt die mogelijkheid.

Negende lid Het uitgangspunt bij het afstotingsbeleid door de dienst Domeinen is dat aan der- den bij verhuur en bij verkoop van onroerende zaken een marktconforme prijs in rekening wordt gebracht. Ook bij (interne) overdracht via ingebruikgeving aan ministeries of colleges wordt dit uitgangspunt gehanteerd. In bijzondere gevallen kan hiervan met toepassing van artikel 10 worden afgeweken. Om een marktconforme prijs bij de verkoop of verhuur van onroerend goed te kunnen verkrijgen, is het in het alge meen zinvol het onroerend goed op de vrije markt aan te bieden. Dat is de algemene beleidslijn die Domeinen bij afstoting hanteert.

Tiende en elfde lid Deze leden regelen de mogelijkheid voor de dienst Domeinen om in bepaal- de situaties het advies van de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid in te winnen. In het tiende lid betreft het situaties waarin wordt overwogen om van de voorkeursvolgorde in het zevende lid af te wijken. In het elfde lid gaat het om een belan- genafweging tussen instellingen en organisaties die tot eenzelfde categorie als opgesomd in het zevende lid behoren

Achtste lid In de praktijk wordt, naast de in het zevende lid geregelde

.Bij beheer van overtollig materieel moet gedacht worden aan een tijdelijk materieelbeheer, waarbij een dienst overgaat tot overtolligstelling van een zaak, gevolgd door in het algemeen een overdracht van de zaak aan de Dienst Domeinen, waarna Domeinen via bijvoorbeeld ingebruikgeving aan een andere overheidsdienst of afstoting via verkoop of vernietiging het materieelbeheerbeeindigt 1 De bepaling in de Rbv 2003 luidde, De regels, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Comptabiliteitswet 2001 ten aanzien van het materieelbeheer, zowel het beheer van het overtollige materieel, bedoeld in artikel 25, vierde lid, van de Comptabiliteitswet 2001, als het beheer van het niet- overtollige materieel, bedoeld in artikel 25, eerste lid, van de Comptabiliteitswet 2001, worden vastgesteld zoals deze luidden in het Besluit beheer overtollige rijksgoederen (Stb 1977, 473) en in het Besluit materieelbeheer 1996, zoals dat laatstelijk was gewijzigd bij besluit van 13 juli 2002, Stb 2002, 415

2 Deze omschrijving van bedrijfsvoering is ontleend aan de definitie van dat begrip, zoals die in het Referentiekader

36 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Bijlage 3 Verkoopprocedure RVB50

Hieronder de paragraaf waardebepaling uit de verkoopprocedure van het RVB. Waardebepaling Bij de verkoop van onroerende zaken waarvan de bestemming niet meer actueel is, geldt de marktwaarde uitgaande van die bestemming voor RVOB als bodemprijs. Een uitzondering hierop vormen de overtollige militaire terreinen, waarbij bij een beoogde natuurbestemming de waarde van natuurterrein wordt gehanteerd (brief aan de Tweede Kamer over militaire terreinen van 3 oktober 2001 (DMN 2001-133). Indien de marktwaarde op basis van de reeds bekende toekomstige bestemming hoger ligt, wordt de koopsom gesteld op deze waarde. Het komt echter veel voor dat indien de bestemming niet meer actueel is, de toekomstige bestemming of de functionele invulling daarvan nog onvoldoende concreet zijn om een taxatie te kunnen uitvoeren. In dat geval gaat RVOB bij de taxatie opdracht uit van een geobjectiveerde optimale invulling van de meest voor de hand liggende toekomstige bestemming. Overigens blijft het vaststellen van de bestemming een autonome bevoegdheid van de gemeente. In verband hiermee wordt de taxateur verzocht om verslag uit te brengen over de geldende bestemming en indien die niet meer actueel is, de alternatieven daarvan en de geobjectiveerde invulling van de meest voor de hand liggende nieuwe bestemming.

Met het begrip "meest doelmatig gebruik" (artikel 10 Wet op de ruimtelijke ordening) wordt tot uitdrukking gebracht dat gemeenten aan de (nieuwe) bestemming geen voorschriften mogen verbinden die niet door dringende redenen van planologische aard worden gerechtvaardigd. RVOB kan de marktwaarde ook vaststellen op basis van een taxatie van de ambtelijk deskundige. Bij verkoop zijn deze op grond van een MT-beslissing van 22 mei 2003 bevoegd zelfstandig objecten met een waarde beneden € 500.000 te taxeren. Ook zijn zij bevoegd tot het uitvoeren van vergelijkingstaxaties op basis van actuele en vergelijkbare prijsgegevens, alsmede voor ingebruikgeving van een onroerende zaak ongeacht de hoogte van de tegenprestatie. Met DTZ Zadelhoff is sinds 1994 een raamovereenkomst afgesloten inzake taxatie- en advieswerkzaamheden. Deze is verlengd in 2002. Met DTZ zijn honoraria afgesproken voor reguliere en bijzondere taxaties en voor verkoop en verhuring waarbij het uurtarief is vastgelegd. Deze overeenkomst is op 12 juni 2002 naar de beheerseenheden gezonden (DMN 2002/341). Voor alle taxatieopdrachten geldt het volgende: • •

RVOB verstrekt een taxatieopdracht schriftelijk, dan wel, in spoedeisende gevallen, mondeling met schriftelijke bevestiging direct daarna. de taxateur heeft de opdracht de marktwaarde ter voorlichting van de Staat of partijen te taxeren. Daarbij zou in het taxatierapport in ieder geval verslag moeten worden gedaan danwel verantwoording te worden afgelegd over: 1. het onderzoek met betrekking tot de bestemming, alternatieve bestemmingen en een redelijk geobjectiveerde invulling van de meest voor de hand liggende nieuwe bestemming die recht doet aan het "doelmatig gebruik" (artikel 10 WRO) van de zaak, indien de vigerende bestemming niet meer actueel is; 2. de taxatie van de marktwaarde, waarbij alle relevante waardebepalende factoren worden behandeld: de eventuele

50 Een precieze datum staat niet in de verkoopprocedure. Het RVB schat in dat deze interne procedure medio 2006 in werking is getreden.

37 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

3.

mogelijkheden om tot sloop van de opstallen over te sloop gaan en de daaraan verbonden kosten indien sloop van de opstallen voor de hand ligt; de marktsituatie ter plaatse en de courantheid van de zaak;

4.

•

een opgave van de bruto- en verhuurbare vloeroppervlakte bij taxatie van kantoren en bedrijfshuisvesting volgens NEN 2630; RVOB behoudt zich het recht voor de in het taxatierapport vermelde gegevens te publiceren t.b.v. een openbare inschrijving.

•

RVOB beoordeelt de taxatie en legt zijn bevindingen vast in het dossier. Deze toetsing vindt altijd plaats.

38 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Bijlage 4 Overzicht taxaties pand N64/64a

Hieronder staat een vergelijkend overzicht van de vier door de onderzoekers bestudeerde taxatierapporten van N64/64a. in verband met vergelijkbaarheid is gekozen voor het pand N64/64a inclusief achterterrein/p-plaatsen.

Kantoor

- vergelijkend overzicht taxaties N64/64a inclusief achterterrein/ -plaatsen Rob Swart Frisia MVGM Frisia

Datum

3-04-2014

27-12-2016

23-01-2018

26-04-2018

peildatum

3-04-2014

21-09-2016

26-10-2017

01-09-2017

opdrachtgever

RVB

RVB

Partij C

RVB

Gecertificeerd taxateur Standaard

ja

ja

ja

Ja

VastgoedCert.

NRVT e.a.

NRVT e.a.

NRVT e.a.

volledig

volledig

hertaxatie

BAR/NAR, comperatief

BAR/NAR en DCF

BAR/NAR comperatief

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Ja

Ja

Toekomstig gebruik

Waarde in economisch verkeer Winkel, woning, kantoor, 10 pplaatsen, deels huurvrij

Bestemplan

Gemengd

Inzicht in marktwaarde taxatiedatum Winkel, kantoor, opslag, 2 luxe appartementen in verhuur 10 pplaatsen deels huurvrij Gemengd - 151

Marktwaarde na herontwikkeling tbv financiering 5 bovenwoningen zonder luxe, commerciële ruimtes in verhuur, 5 pplaatsen Gemengd - 1