RIS307332 bijlage

Auditdienst Rijk Ministerie van Financiën

Onderzoeksrapport Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a Definitief

Colofon Titel

Feitenrelaas verkoop Noordeinde 64/64a

Uitgebracht aan

drs. M.R. Schurink (Secretaris-Generaal Ministerie BZK)

Datum

9 december 2020

Kenmerk

2020-0000210606

Inlichtingen Auditdienst Rijk 070-342 7700

Inhoud

Voorwoord-5 Resultaten onderzoek (beknopt)-6 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Vraagstelling-11 Aanleiding-11 Doelstelling en onderzoeksvragen-11 Rapport van feitelijke bevindingen-11 Beschikbare data-11 Leeswijzer-11

2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.6.8 2.6.9

Feitenrelaas verkoop van het pand N64/64a-13 Inleiding-13 2013-13 Voorlopige overtolligstelling N64/64a-13 Geïnteresseerden-13 2014-13 Overtolligstelling-13 Taxatie-13 2016-14 Verkennende gesprekken gemeente, RVB en de heer partij C-14 Gemeente Den Haag gebruikt voorkeurspositie-14 Taxatie-15 Instemming (onder voorwaarden) met de verkoop-15 2017-15 De heer partij C reageert op de taxatie-15 AB-BC transactie-16 Achterterrein mag niet verkocht worden-16 2018-17 Achterterrein en overtolligstelling; vervolg-17 Nieuw aanbod, nieuwe afspraken en een nieuwe taxatie-18 Voorbereiding verkoop en overdracht-19 Andere geïnteresseerden melden zich-19 Koopovereenkomst-19 Financiering nog niet geregeld-19 Signaal private financier-20 Overdracht-20 Nieuwe situatie en functie N64/64a-20

3

Zijn er op basis van het feitenrelaas punten die opvallen in het licht van de geldende regeling materieel beheer Rijksoverheid?-22 Inleiding-22 Rapport van feitelijke bevindingen: wat valt op en wat niet?-22 Regeling materieelbeheer Rijksoverheid 2006-22 Wat valt op?-22 Overtolligstelling (RMR2006 artikel 9 lid 1,2 en 3)-22 Natuurlijk persoon (RMR2006, artikel 9 lid 7 en 9)-23 Taxaties en herbestemming in de publieke sfeer-24

3.1 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5

4 4.1 4.2 4.3

Zijn er op basis van het feitenrelaas punten die opvallen in het licht van de geldende taxatieprocedure?-26 Rapport van feitelijke bevindingen: wat valt op en wat niet?-26 Proces van aansturing taxatie N64/64a vergeleken met twee andere taxaties (signalen van onrechtmatigheden)-26 Wat valt inhoudelijk aan de taxatie van N64/64a op in het licht van de taxatieprocedure?-26

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Verantwoording onderzoek-28 Afbakening-28 Gebruik van citaten (e-mails)-28 Beschikbare data-29 Werkzaamheden-29 Hoor- en wederhoor-29 Gehanteerde Standaard-29 Verspreiding rapport-29

6

Ondertekening-31

Bijlage 1 Managementreactie-32 Bijlage 2 RMR2006-34 Bijlage 3 Verkoopprocedure RVB-37 Bijlage 4 Overzicht taxaties pand N64/64a-39

Voorwoord

Op 11 juni 2018 is door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), onderdeel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het pand Noordeinde 64/64a (N64) verkocht. Het pand Noordeinde 64/64a is een pand in het centrum van Den Haag dat grenst aan Paleis Noordeinde. Sinds de verkoop verschijnen er berichten in de media waarin met verbazing kennis wordt genomen van de wijze van verkoop en het uiteindelijke verkoopbedrag. De media suggereren dat de verkoop, wellicht bewust, niet op een juiste wijze is verlopen. Door de 2e Kamerfractie van de partij SOPLUS zijn in het licht van deze berichtgeving op 4 februari 2020 schriftelijke Kamervragen gesteld aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) over de verkoop. Ten einde deze Kamervragen goed te kunnen beantwoorden, zonder de schijn van vooringenomenheid, is aan de Auditdienst Rijk (ADR) gevraagd om onderzoek te doen naar deze verkoop door het RVB. Dit rapport bevat de resultaten van dit onderzoek. Door middel van een feitenrelaas wordt beschreven hoe de verkoop in de tijd is gelopen. Het feitenrelaas is onderzocht vanuit de rol van het Rijk; de verkoop door het RVB aan de gemeente Den Haag. Het feitenrelaas beschrijft ook deels de verkoop van de gemeente Den Haag aan een derde partij.

De reden hiervan is dat bepaalde onderdelen van de verkoop van Noordeinde N64/64a door het RVB aan de gemeente Den Haag onlosmakelijk waren verbonden aan de verkoop van Noordeinde 64/64a door de gemeente aan een derde partij. Naar de verkoop door de gemeente Den Haag aan een derde partij is behoudens de beschrijvingen in het feitenrelaas geen aanvullend onderzoek gedaan. Alle betrokkenen die in beeld waren bij de verkoop door het RVB aan de gemeente Den Haag zijn beschreven met als doel een zo volledig en feitelijk mogelijk feitenrelaas. Het onderzoek heeft zich niet specifiek gericht op het ontdekken van fraude. De onderzoekers zijn wel alert geweest op signalen van fraude. Tijdens het onderzoek hebben wij geen signalen van fraude ontdekt. Het onderzoek is uitgevoerd conform de International Internal Audit-standaarden en gebaseerd op eigenstandig verzamelde schriftelijke bronnen als op schriftelijke bronnen die zijn aangeleverd door het Rijksvastgoedbedrijf. Het RVB heeft verklaard alle relevante schriftelijke bronnen over de verkoop van het pand N64/64a aan de onderzoekers van de ADR ter beschikking te hebben gesteld. De onderzoekers zien dat in het publieke debat over de verkoop van het pand noordeinde 64/64a soms bronnen worden gebruikt die niet in het bezit zijn van de ADR en die niet openbaar toegankelijk/opvraagbaar zijn.

Deze bronnen zijn niet gebruikt bij het onderzoek.

5 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Resultaten onderzoek (beknopt)

Dit rapport is een rapport van feitelijke bevindingen conform de standaarden van het Institute of Internal Auditors (IIA). Er worden feiten gerapporteerd. Aan de onderzoekers is gevraagd om een feitenrelaas in kaart te brengen en op basis hiervan aan te geven wat opvalt wanneer dit wordt vergeleken met geldende regels en procedures. Daar waar het feitenrelaas en regelingen/procedures afwijken, beschouwen de onderzoekers dit als opvallend. Echter, daar waar feiten en regelingen/procedures overeenkomen wordt dit beschouwd als niet opvallend. Op een aantal punten na leidt het feitenrelaas niet tot opvallendheden. Punten die de onderzoekers opvallen zijn geen oordeel. Het zijn feitelijke bevindingen. De betekenisgeving en oordeelsvorming hiervan is aan de lezer. Dit betreft ook het feitenrelaas dat wel overeenkomt met de regelingen/procedures, en hierdoor niet als opvallend wordt beschouwd. Ook dit is geen oordeel door de onderzoekers en ook hier is het aan de lezer om zelf betekenisgeving te geven en zich een oordeel te vormen.

Hoe is de verkoop en taxatie van Noordeinde 64/64a door het Rijksvastgoedbedrijf verlopen en aangestuurd? De verkoop van het pand Noordeinde 64/64a (N64/64a) start in maart 2013 met een voorlopig besluit tot overtolligstelling in afwachting van uitsluitsel over de veiligheidszonel van Paleis Noordeinde. Het pand N64/64a grenst aan Paleis Noordeinde. In het voorjaar van 2016 zijn de eerste gesprekken gevoerd en afspraken gemaakt tussen de gemeente Den Haag (partij B), het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) (partij A) en de heer partij C2 over een onderhandse verkoop van het pand N64/64a. De heer partij C is een ondernemer die N64/64a wil gebruiken voor het verkopen van tassen en het creëren van een woonmogelijkheid met opleidingsplaatsen voor vluchtelingen. Dit wil de heer partij C realiseren in samenwerking met een stichting. Door de gemeente Den Haag en het RVB wordt afgesproken het pand N64/64a marktconform te (ver)kopen. De gemeente wil verkopen door een ABC-transactie en het RVB door een AB-BC transactie. Een ABBC transactie is uiteindelijk leidend voor de verkoop: Het RVB (partij A) verkoopt aan de gemeente (partij B) en de gemeente (partij B) verkoopt aan de heer partij C. Er zijn bij een AB-BC transactie twee aparte koopovereenkomsten.

Het pand N64/64a wordt op verzoek van het RVB op 27 december 2016 door een beëdigd taxateur van een makelaars- en taxatiekantoor getaxeerd op een marktwaarde van €1.745.0003. Partij C laat een ontwerp, gemaakt door een architectenkantoor, voor herontwikkeling van N64/64a taxeren voor de financiering. Dit ontwerp waarin N64/64a wordt verbouwd tot vijf woningen, vijf parkeerplaatsen en commerciële ruimten wordt na realisatie (fictieve situatie) op 26 oktober 2017 getaxeerd4 op €3.6 miljoen. Met aftrek van een verbouwing van €750.0005 leidt dit tot een geschatte marktwaarde van €2.850.000. De verantwoordelijk taxateur heeft bij deze geschatte marktwaarde wel een aantekening (citaat) de waarde betreft duidelijk niet de marktwaarde, aangezien de situatie afwijkt van de feiten per waardepeildatum. De reden dat wij deze waarde vermelden is dat de opdrachtgever inzicht wil krijgen in het eventuele waarde-effect van de herontwikkeling6. 3 Periferie beveiliging Koninklijk Huis In het privaatrecht wordt bij verkoop van onroerend goed gesproken over partij A als verkopende partij (het RVB), partij B (de gemeente) als doorverkopende partij en partij C als verkrijgende partij. 3 Samenstel van woning (€600.000), winkel (€735.000) en kantoorpand met 10 parkeerplaatsen (€410.000) 4 Het MVGM-taxatierapport 'De Rijnstroom', Noordeinde 64-64a, d.d.

23-01-2018 is door de opdrachtgever op 23 oktober 2020 aan de ADR is gestuurd ten behoeve van voorliggend onderzoek. 5 De verantwoordelijk taxateur van MVGM Vastgoedtaxaties B.V. geeft aan dat desbetreffende kosten lastig zijn in te schatten en dat deze met voorzichtigheid (vanwege de directe invloed op de waardeontwikkeling) moeten worden gehanteerd 6 MVGM-taxatierapport 'De Rijnstroom', Noordeinde 64-64a, d.d. 23-01-2018

6 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Alleen, de verkoop gaat op dat moment niet door. Er is de wens om het achterterrein (parkeerplaatsen) in eigendom van de Staat te houden. Dit leidt op 26 april 2018 tot een aangepast aanbod, een aangepast koopcontract en een hertaxatie op basis van het prijspeil september 2017 (moment van wilsovereenstemming). Het rapport met de hertaxatie waardeert het pand N64/64a zonder achterterrein op €1.685.0007. In juni 2018 wordt de koopovereenkomst tussen het RVB en de gemeente Den Haag getekend waarna in september 2018 de betaling en overdracht plaatsvindt tussen het RVB en de gemeente Den Haag, die het pand volgens afspraak voor dezelfde prijs doorverkoopt aan de heer partij C. In 2019 - een jaar na de verkoop - wil de nieuwe eigenaar van het pand N64/64a (het pand is door partij C doorverkocht) een vergunning aanvragen voor een hotel. Het vestigen van een hotel in het pand N64/64a heeft mogelijk gevolgen voor privacy, waardigheid en beveiliging van het naastgelegen complex Paleis Noordeinde. Naar aanleiding van deze vergunningsaanvraag en mogelijk nieuwe functie8 van het pand N64/64a buigt een projectgroep met rijks- en gemeenteambtenaren zich over de gevolgen voor privacy, waardigheid en beveiliging van het naastgelegen complex Paleis Noordeinde. In dit kader worden op dat moment verschillende opties gewogen.

Een van de opties in 2019 is om een deel van het pand N64/64a terug te kopen9. Regeling materieelbeheer Rijksoverheid 2006 De Regeling materieelbeheer Rijksoverheid (RMR2006) is door de onderzoekers gebruikt om het verkoopproces van N64/64a te beschrijven en te analyseren. De RMR2006 is op 1 januari 2018 vervangen door de Regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017. Het verkoopproces vond plaats in de periode dat de regeling materieel beheer uit 2006 werd vervangen door die van 2017. Onderdeel van het (voor)onderzoek betrof ook (de feitelijke besluitvorming over) de gebruikte regeling. Het vooronderzoek laat zien dat op 1 januari 2018 de verkoop van N64/64a nog niet afgerond is maar zich volgens het RVB al wel in de precontractuele fase bevond. Er was volgens direct betrokkenen wilsovereenstemming. Het zou volgens deze direct betrokkenen van het RVB privaatrechtelijk onjuist zijn om op dat moment een andere regeling geldend te laten zijn. Ook de landsadvocaat geeft aan dat de RMR 2006 de geldende regeling was bij de verkoop van N64/64a10. Wat valt op in het licht van de geldende regeling? De verkoop van het pand N64/64a gebeurt op basis van artikel 9 in de Regeling materieel beheer rijk 2006 (RMR2006)11 (zie bijlage 2)12. Wanneer het feitenrelaas en artikel 9 uit RMR2006 door de onderzoekers naast elkaar worden gelegd dan vallen de volgende onderwerpen op: 1.

Het formele besluit tot overtolligstelling13 2. De verkoop aan een natuurlijk persoon" 3. De optimale herbestemming in de publieke sfeer15 Ad 1 Het formele besluit tot overtolligstelling. De RMR2006 vereist voor de verkoop van onroerend goed door het Rijk een besluit tot overtolligstelling. Er is een voorlopige overtolligstelling van 27 maart 2013 waarin staat dat "onderzocht wordt of dit object (lees; N64/64a) nog tot de veiligheidszone van paleis Noordeinde behoort". Het pand N64/64a wordt na de voorlopige overtolligstelling aan het Rijksvastgoed en ontwikkelbedrijf (RVOB) overgedragen maar kan pas worden afgestoten wanneer de NCTV (in samenspraak Woning (€785.000), winkel (€740.000) en kantoorpand excl. achterterrein (€160.000) 'Het betreft hier geen wijziging van het bestemmingsplan maar van de feitelijke bestemming. 9 Dit zijn feiten van na de verkoop van het pand N64/64a door het RVB. Echter, deze feiten zijn door de ADR beoordeeld als belangrijk voor een compleet feitenrelaas. Rapportage is conform IIA-standaard 2440.C2. 1° Brief van Pels, Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. aan Advocatenkantoor Fransen, 8 november 2019. 11 In bijlage 2 zijn de relevante artikelen en toelichting opgenomen over de verkoop van onroerend goed door het Rijk.

12 Op 1 januari 2018 is de RMR2006 vervangen door regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017 13 Zie bijlage 2 artikel 9 lid 1,2 en 3 14 Zie bijlage 2 artikel 9 lid 7 en 9 15 Zie bijlage 2 Algemene toelichting bij artikel 9 en artikelsgewijs bij zevende lid

7 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

met de DKH) uitsluitsel geeft over de veiligheidszone16. Dit uitsluitsel wordt door de Nationaal Coiirdinator Terrorismebestrijding en Veiligheid NCTV en de Dienst van het Koninklijk Huis (DKH) voorafgaand aan de verkoop van N64/64a via de mail op verschillende momenten gegeven. Op 8 mei 2018 bevestigt de NCTV via de mail toestemming te geven voor de verkoop. Het valt de onderzoekers op dat in navolging op de voorlopige overtolligstelling er geen formeel schriftelijk besluit is met de uitkomsten van het onderzoek naar de veiligheidszone van Paleis Noordeinde en de gevolgen hiervan voor de overtolligstelling van N64/64a. Ad 2 De verkoop aan een natuurlijk persoon In de RMR2006 staat dat de beleidslijn is "om onroerend goed op de vrije markt aan te bieden". Een uitzondering op deze algemene beleidslijn staat in het zevend lid; "teneinde de publieke dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd, zo doelmatig mogelijk te realiseren, is het in de praktijk wenselijk gebleken om bij de verkoop of de verhuur van overtollig onroerend goed niet altijd zonder meer met de hoogstbiedende partij in zee te gaan. Er is behoefte gebleken om aan publieke instellingen of met publieke gelden bekostigde instellingen een zekere voorkeurspositie te kunnen toekennen". Deze voorkeurspositie wordt behoudens enkele uitzonderingen niet toegekend aan natuurlijke personen17.

De voorkeurspositie is uitgewerkt in de reallocatieprocedure die inhoudt in dat andere (met name provincie en gemeente) overheden wordt gevraagd of zij geïnteresseerd zijn in de aankoop van het betreffende vastgoec118. Indien dit het geval is kan er tegen een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde onderhands worden gekocht. Indien de reallocatieprocedure niet leidt tot verkoop, wordt overgegaan tot een openbare verkoop. Het valt de onderzoekers in dit kader op dat vanaf het begin de verkoop erop is gericht om het pand N64/64a door de gemeente onderhands door te verkopen aan een natuurlijk persoon (met maatschappelijke plannen met het pand N64/64a). Het pand N64/64 is niet op de vrije markt aangeboden. Ad 3 De optimale herbestemming in de publieke sfeer De bedoeling (de geest) van de wet-/regelgever met artikel 9 van de RMR2006 is om onroerend goed een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven door publieke instellingen of met publieke gelden bekostigde instellingen een zekere voorkeurspositie te kunnen toekennen, teneinde de publieke dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd zo doelmatig mogelijk te realiseren. Om deze bedoeling van de wet-/regelgever te concretiseren (de letter), is o.a. de voorkeursvolgorde uit artikel 9 lid 7 van de RMR2006 uitgewerkt in een reallocatieprocedure".

De reallocatieprocedure houdt in dat andere (met name provincie en gemeente) overheden wordt gevraagd of zij geïnteresseerd zijn in de aankoop van het betreffende vastgoed. Indien dit het geval, kan er tegen een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde onderhands worden gekocht...Indien de reallocatieprocedure niet leidt tot verkoop, wordt overgegaan tot een openbare verkoop20. Na een kwalitatieve analyse21 van de data over het verkoopproces valt het de onderzoekers op dat het RVB en de gemeente in het verkoopproces verhoudingsgewijs meer aandacht lijken te hebben gehad voor de juridische uitwerking van artikel 9 in een privaatrechtelijke verkooptransactie (ABC of AB-BC) en minder aandacht voor de bedoeling (de geest) van de wet-/regelgever om het pand N64/64a een optimale herbestemming in de publieke sfeer te geven door een publieke instelling of met publieke gelden bekostigde instelling, teneinde de publieke 16 Periferie beveiliging Koninklijk Huis 17 Artikel 9, lid 8 biedt de mogelijkheid om aan een gebruiksgerechtigde die de onroerende zaak voorafgaand aan het

moment van afstoting in (deels) gebruik heeft of een aangrenzende eigenaar een voorkeurspositie te verlenen. 18 In de regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017 worden nadere (lees; striktere) regels gesteld omtrent een herbestemming in de publieke sfeer door lagere overheden. 19 In de regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017 worden nadere (lees; striktere) regels gesteld omtrent een herbestemming in de publieke sfeer door lagere overheden. 2° Zie brief Minister Blok aan de Kamer van 25 juni 2013; Kamerstuk 31 490 21 Atlas-ti is analyse- en onderzoekssoftware die de ADR gebruikt voor de analyse van kwalitatieve data.

8 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

dienst of taken die met publieke middelen worden bekostigd zo doelmatig mogelijk te realiseren. Het lijkt erop dat in de verkoopprocedure door het RVB en de gemeente meer aandacht was voor de letter dan voor de geest van artikel 9 RMR2006. Taxaties en herbestemming in de publieke sfeer Er zijn vier taxaties van N64/64a bestudeerd. Zie bijlage 4 voor een vergelijkend overzicht. In de drie taxaties voor de onderhandse aan- en verkoop van N64/64a wordt uitgegaan van toekomstig gebruik binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan; detailhandel, dienstverlening, horeca licht, gezondheidszorg, praktijkruimten, kinderopvang, openbare dienstverlening, verenigingsleven, welzijn, wonen, hotel, sport en kantoor. Afhankelijk van het toekomstig gebruik, het verdienmodel, de verwachte rendementen en de verbouwingskosten komen de taxateurs met als opdrachtgever het RVB respectievelijk partij C op basis van verschillende rekenmodellen tot verschillende marktwaardes. De ingevoerde waardes in de rekenmodellen zijn deels op basis van professional judgement van de taxateur. De taxateur met partij C als opdrachtgever22 taxeert de toekomstige waarde van N64/64a na verbouwing - op basis van een ontwerp door een architect - met eigen gebruik, verhuur van 5 appartementen, 5 parkeerplaatsen en commerciële ruimten.

De taxateur van het RVB taxeert op basis van eigen gebruik, verhuur van 2 luxeappartementen, een winkel, een kantoor en 10 parkeerplaatsen. De actuele marktwaarde is een afgeleide van de toekomstige marktwaarde door deze te verminderen met de kosten voor o.a. de verbouwing en herontwikkeling. Zie bijlage 4 voor de precieze bedragen Het valt de onderzoekers in het licht van artikel 9 van de RMR2006 op dat in geen van de taxatierapporten voor aan-/verkoop van N64/64a de herbestemming in de publieke sfeer - vereiste voor onderhandse verkoop - wordt gebruikt bij de berekening van de marktwaarde. N64/64a lijkt vooral te zijn getaxeerd op basis van rendementen op nog te ontwikkelen commercieel vastgoed. Proces van aansturing taxatie N64/64a vergeleken met het proces van aansturing van twee andere taxaties door het RVB (signalen van onrechtmatigheden) De gehanteerde standaard voor dit onderzoek (IIA) schrijft voor dat de onderzoekers in het kader van beroepsmatige zorgvuldigheid alert zijn op onrechtmatigheden23. In het licht van de commotie over de verkoop en taxatie van N64/64a is dit o.a. gebeurd door het proces van aansturing van de taxatie van N64/64a te vergelijken met twee andere taxaties door het RVB uit dezelfde periode. Opvallende afwijkingen in het proces van aansturen van deze taxaties kunnen een indicator zijn voor onrechtmatigheden.

Eén taxatie is aangeleverd door het RVB en een andere taxatie is door de onderzoekers geselecteerd. Op basis van de vergelijking hebben de onderzoekers in het proces van aansturing geen afwijkingen gevonden die zouden kunnen wijzen op onrechtmatigheden. Wat valt op aan de taxatie van N64/64a door het RVB? De taxatieprocedure is door het RVB beschreven in een interne notitie van medio 200624 genaamd verkoopprocedure, paragraaf waardebepaling (zie bijlage 3). Er staat dat een taxatierapport minimaal verslag doet van a) bestemming b) waardebepalende factoren c) marktsituatie en d) de volgens NEN-normen bepaalde bruto- en verhuurbare vloeroppervlakte. Een gecertificeerd taxateur, werkzaam bij de afdeling verkoop van het RVB, komt na een toets op de vier onderwerpen in de taxatierapporten uit 2016 en 2018 tot de volgende conclusie; de taxateur heeft in redelijkheid tot de in het gewijzigde taxatierapport genoemde waardebepalingen kunnen komen. Het waardebegrip, de waarderingsmethode en de input hiervoor zijn juist gehanteerd voor dit object.

22 Taxatie bedrijfsmatig vastgoed, 'De Rijnstroom', Noordeinde 64-64a, 23 januari 2018, MVGM Vastgoedtaxaties B.V. 23 Internationale standaarden voor de beroepsuitoefening van internal audit (standaard 1220) 24 Deze verkoopprocedure uit medio 2006 is op onderdelen niet actueel. Zo wordt er o.a. verwezen naar een raamcontract met DTZ Zadelhoff uit 1994.

9 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Wanneer de minimale punten uit de paragraaf waardebepaling en de taxatierapporten door de onderzoekers naast elkaar worden gelegd dan valt het de onderzoekers op dat in (de totstandkoming) van deze conclusie geen melding wordt gemaakt van de volgende punten in de taxatierapporten25; 1. In het taxatierapport 2016 ontbreken kantoren als referentieobjecten (panden in de buurt) terwijl er is gekozen voor een taxatiemethode met referentiepanden. 2. De marktwaarde wordt berekend aan de hand van een rekenmodule op basis van ingevoerde geschatte huuropbrengsten26. Bij de berekening van de (deel)waarderingen van het kantoor en de winkel valt op dat in het taxatierapport niet wordt toegelicht waarom de gebruikte huuropbrengst per m2 in het rekenmodel (€ 125,00,- per m2 voor de winkel en € 91,00 per m2 voor het kantoor) lager is dan de huuropbrengsten van opgenomen referentiepanden. Een lagere ingevoerde huuropbrengst leidt in het rekenmodel tot een lagere marktwaarde. 3. De geschatte verbouwingskosten voor de woningen in de taxatierapporten met het RVB als opdrachtgever - 2016 (€732.000) en 2018 (€775.000) zijn ruim drie keer hoger dan de geschatte verbouwingskosten (€239.100) in het taxatierapport van 201427. In de taxatierapporten 2016 en 2018 valt op dat er geen onderbouwing is voor de gebruikte renovatiekosten van €1575 per m2.

Verbouwingskosten leiden tot een lagere taxatiewaarde doordat zij in mindering worden gebracht op de getaxeerde marktwaarde. 4. Er is een gecertificeerd inmeetrapport N64/64a van 3 februari 2014 van een extern bureau. Hierin staan de vloeroppervlaktes volgens de NEN 2580 norm. Naar dit inmeetrapport wordt in de taxatierapporten verwezen in het hoofdstuk 'geraadpleegde bronnen en overige gebruikte informatie'. Het valt de onderzoekers op dat de gehanteerde metrages in de taxatierapporten 2014, 2016 en 2018 lager zijn dan de metrages volgens het NENinmeetrapport en dat hiervoor in de taxatierapporten geen verklaring wordt gegeven.

25 De onderzoekers hebben de opvallende punten aan verantwoordelijk taxateur Frisia voorgelegd. Door Frisia is

geen informatie aangeleverd die als evidence in dit rapport kan worden gebruikt. Frisia geeft aan dat het rapport voor de gemiddelde niet vastgoeddeskundige niet goed is te lezen en is bereid om zelf een inhoudelijke toelichting te geven als daarom gevraagd wordt. 26 De rekenmodule taxatiemanagementsysteem (TMS) is ontwikkeld door het Taxatie Management Instituut (TMI) en is bedoeld om taxatieprofessionals te laten werken met dezelfde uitgangspunten. De berekeningen zijn samen met het taxatierapport in concept aan het RVB voorgelegd. 27 In 2014 is door een beëdigd taxateur van een ander kantoor dan de taxaties van 2016 en 2018, een taxatie van N64/64a uitgevoerd voor een waardebepaling voor de Rijksbalans (zie bijlage 4).

10 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

1

Vraagstelling

1.1

Aanleiding Op 11 juni 2018 is door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) het pand Noordeinde 64/64a (N64/64a) aan de gemeente Den Haag verkocht. Het pand N64/64a is een pand in het centrum van Den Haag dat grenst aan Paleis Noordeinde. Voorafgaand, tijdens en na de verkoop verschijnen er kritische berichten in de media. De media suggereren dat de verkoop niet op een juiste wijze is verlopen. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) is verantwoordelijk voor het RVB. Ten einde (Kamer)vragen over de verkoop gefundeerd te kunnen beantwoorden is door de Secretaris-Generaal van het Ministerie van BZK aan de Auditdienst Rijk (ADR) gevraagd om onderzoek te doen naar de verkoop van het pand N64/64a door het RVB.

1.2

Doelstelling en onderzoeksvragen Het doel van het onderzoek is om de feiten en opvallendheden rondom de verkoop van het pand N64/64a in kaart te brengen. Het onderzoek focust op de vastgestelde feiten van de verkoop van het pand N64/64a. De volgende hoofdvraag wordt in voorliggend rapport beantwoord; Hoe is de verkoop en taxatie van Noordeinde 64/64a door het Rijksvastgoedbedrijf verlopen en aangestuurd? Wat valt hierbij op in het licht van de geldende regelgeving en taxatieprocedure? Dit gebeurt aan de hand van de volgende deelvragen: 1. Geef aan de hand van een tijdlijn en een feitenrelaas een beschrijving van het verkoopproces van Noordeinde 64 door het Rijks vastgoedbedrijf. 2. Zijn er op basis van de tijdlijn en het feitenrelaas punten die opvallen in het licht van de geldende regeling materieel beheer Rijksoverheid? 3. Zijn er op basis van de tijdlijn, het feitenrelaas en vergelijkbare taxaties punten die opvallen in het licht van de geldende taxatieprocedure?

1.3

Rapport van feitelijke bevindingen Voorliggend rapport van feitelijk bevindingen kent geen conclusies. Het betreft hier een beschrijving van de feiten zonder oordeel. Het is aan de lezers en gebruikers van dit onderzoek om zelf te bepalen aan de hand van de gevonden feiten wat de betekenis van deze feiten is.

1.4

Beschikbare data De onderzoeksresultaten zijn gebaseerd op schriftelijke bronnen zoals die door de onderzochte partijen aan de ADR ter beschikking zijn gesteld.

1.5

Leeswijzer Op pagina 6 wordt de hoofdvraag beantwoord onder de kop resultaten onderzoek. Het antwoord op de hoofdvraag is tot stand gekomen door het beantwoorden van de deelvragen in de hoofdstukken 2,3 en 4. Hoofdstuk 2 beschrijft de tijdlijn en het feitenrelaas van de verkoop van het pand N64/64a. Hoofdstuk 3 beschrijft wat de onderzoekers opvalt in het licht van de Regeling Materieelbeheer Rijksoverheid 2006. Hoofdstuk 4 beschrijft wat de onderzoekers opvalt in het licht van de interne verkoopprocedure (de taxatieprocedure maakt hier deel vanuit) van het RVB en wat opvalt wanneer de taxatie van het pand N64/64a wordt vergeleken met de aansturing van twee andere taxaties door het RVB.

11 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64e

Hoofdstuk 5 beschrijft de verantwoording van het onderzoek. In bijlage 1 staat de managementreactie. In bijlage 2 staat paragraaf 3.2, artikel 9 uit de RMR2006 over de verkoop van onroerend goed door het Rijk. In bijlage 3 staat de Verkoopprocedure van het RVB. In bijlage 4 staat een vergelijkend overzicht van de bestudeerde taxatierapporten van N64/64a

12 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

2

Feitenrelaas verkoop van het pand N64/64a

2.1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 1 Geef aan de hand van een tijdlijn en een feitenrelaas een beschrijving van het verkoopproces van Noordeinde 64/64a door het Rijksvastgoedbedrijf.

2.2 2.2.1

2013 Voorlopige overtolligstelling N64/64a Het pand N64/64a (ook wel aangeduid als 'de Rijnstroom') wordt sinds 2007 niet meer door het Rijk gebruikt. Het pand valt onder de verantwoordelijkheid van de Rijksgebouwendienst (RGD). Een externe partij verzorgt het leegstandbeheer (antikraak). Wanneer rijkspanden worden afgestoten gebeurt dit, zo schrijft de Regeling Materieel beheer 2006 in artikel 9 lid 2 voor, door een besluit door de Minister of het college. Op 27 maart 2013 neemt de Ministerraad in het kader van het Masterplan Kantoorhuisvesting het besluit om zestien panden in Den Haag overtollig te stellen. Voor twee panden is het een voorlopig besluit. Dit voorlopig besluit tot overtolligstelling betreft onder andere het pand N64/64a. In het besluit van 27 maart 2013 staat (citaat); onderzocht wordt of dit object nog tot de veiligheidszone28 paleis Noordeinde behoort. Het besluit wordt door de Rijksgebouwendienst gestuurd aan het Rijksvastgoed en ontwikkelbedrijf (RVOB)29. Het RVOB zal het afstoten van het pand N64/64a gaan voorbereiden terwijl de RGD uitzoekt of N64/64a tot de veiligheidszone van het paleis behoort. Op 9 juli bericht een medewerker van de RGD via de mail dat het pand N64/64a onder voorwaarden kan worden afgestoten.

Maar, op 7 november 2013 is er een mail van een andere medewerker van de RGD (citaat): Gelet op recente nieuwe inzichten over de beveiliging van het paleis Noordeinde kan het pand Rijnstroom nu niet worden vervreemd.

2.2.2

Geïnteresseerden Het Ministerie van Defensie geeft aan interesse te hebben in de aankoop van het pand N64/64a ten behoeve van een internationale opleiding. Na onderzoek blijkt het pand hiervoor niet geschikt. Daarnaast melden zich vertegenwoordigers van een antiquariaat en een champagnemuseum met interesse in de aankoop. In verband met de in de RMR2006 voorgeschreven wijze van reallocatie en voorkeursvolgorde bij de verkoop van onroerend goed wordt hier niet op ingegaan.

2.3 2.3.1

2014 Overtolligstelling In 2014 vraagt het RVB (ontstaan uit een fusie van o.a. de RVOB en de RGD) aan de Nationaal Cotirdinator Terrorismebestrijding en Veiligheid (NCTV) naar een uitspraak over de veiligheidszone in verband met het afstoten van N64/64a. De NCTV is verantwoordelijk voor de periferie beveiliging Koninklijk Huis. Door de NCTV wordt via de mail aangegeven vanuit beveiligingsoptiek geen bezwaar te hebben tegen de verkoop van het pand N64/64a, maar dat ook de Dienst van het Koninklijk Huis (DKH) hiernaar moet kijken.

2.3.2

Taxatie In 2014 wordt in opdracht van het RVB door een makelaars- en taxatiekantoor een taxatie van het pand N64/64A uitgevoerd in het kader van een actie om de waarde

28 29

Dit wordt periferie beveiliging Koninklijk Huis genoemd Het RVOB is de voorganger van het Rijksvastgoedbedrijf

13 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

van onroerend goed in handen van het Rijk te waarderen op de Rijksbalans30. Bij deze taxatie wordt N64a gewaardeerd op € 555.000,- en N64 op € 790.000,-. 2.4 2.4.1

2016 Verkennende gesprekken gemeente, RVB en de heer partij C Op 20 januari 2016 maakt de uiteindelijke koper van het pand N64/64a - in dit rapport de heer partij C31 genoemd - zijn interesse kenbaar bij het RVB. De heer partij C is een ondernemer die het pand N64/64a wil gebruiken voor het verkopen van tassen en het creëren van een woonmogelijkheid met opleidingsplaatsen voor vluchtelingen. Dit wil de heer partij C realiseren in samenwerking met een stichting. Deze stichting zet zich in voor het integreren van vluchtelingen in de Nederlandse samenleving. Het plan is om de appartementen in het pand N64/64a te gebruiken als leerlokalen voor de stichting. De stichting zal in het pand N64/64a kantoor houden en er zal ruimte beschikbaar worden gesteld als ontmoetingsplek voor vluchtelingen en potentiële werkgevers. Verder zal er ruimte vrijgemaakt worden om vluchtelingen die aldaar werkzaam zijn huisvesting te bieden. De heer partij C wordt door het RVB (terug)verwezen32 naar de gemeente Den Haag. In overleg met de gemeente wordt de heer partij C in de gelegenheid gesteld het pand N64/64a te bezichtigen. Op 16 februari 2016 schakelt het RVB een externe adviseur in om de verkoop van het pand N64/64a aan de gemeente Den Haag te begeleiden.

Deze adviseur heeft een overleg met de heer partij C en een wethouder van de gemeente Den Haag over de toekomstplannen van de heer partij C met het pand N64/64a. Het RVB mag op basis van de RMR2006 niet direct aan de heer partij C verkopen. De mogelijkheid wordt besproken om het pand N64/64a via de gemeente Den Haag - die een voorkeurspositie heeft bij de verkoop van rijkspanden - te verkopen aan de heer partij C. De wethouder van de gemeente Den Haag is bereid om hieraan zijn medewerking te verlenen.

2.4.2

Gemeente Den Haag gebruikt voorkeurspositie Het pand N64/64a wordt conform de RMR2006 en de reallocatieprocedure op 10 juni 2016 aangeboden aan medeoverheden: de gemeente Den Haag, de provincie ZuidHolland en het Hoogheemraadschap Delfland. Medeoverheden hebben in de RMR2006 een voorkeurspositie. Medeoverheden kunnen een rijkspand onderhands kopen tegen een marktconforme prijs. Daarnaast wordt aan de gemeente Den Haag de mogelijkheid geboden om het pand te huren mocht zij hierin statushouders willen huisvesten. De gemeente Den Haag reageert via de mail als enige van de medeoverheden op het aanbod. De gemeente Den Haag geeft aan geen gebruik te maken van de mogelijkheid van huur van N64/64a ten behoeve van de opvang van statushouders. Wel geeft de gemeente Den Haag aan van haar voorkeurspositie gebruik te willen maken om de heer partij C te huisvesten. De gemeente wil het pand niet zelf kopen. Het is nu, zo geeft de gemeente aan (citaat); 'aan de heer partij C en het RVB om overeenstemming te bereiken over het aankoopbedrag en de overige voorwaarden daarnaast moet de heer partij C zijn financiering gaan regelen.' De gemeente en de adviseur van het RVB spreken af dat de verkoop wordt opgezet als een driepartijenovereenkomst, ook wel een ABC-transactie genoemd. De gemeente wordt dan juridisch geen eigenaar van N64/64a en loopt hierdoor geen financieel risico.

De gemeente is in deze driepartijenovereenkomst intermediair tussen het RVB en de heer partij C.

30 Deze taxatie heeft als doel om inzicht te krijgen in de balanswaarde van N64/64a en had niet verkoop als doel 3 ' In het privaatrecht wordt bij verkoop van onroerend goed gesproken over partij A als verkopende partij (het RVB), partij B (de gemeente) als doorverkopende partij en partij C als verkrijgende partij. 32 Op basis van de beschikbare stukken kan niet worden vastgesteld wie het initiatief nam tot de gesprekken tussen het RVB, de gemeente en partij C.

14 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

2.4.3

Taxatie Op 21 september 2016 krijgt een beëdigd extern taxateur van een makelaarskantoor uit Den Haag van het RVB de opdracht om het pand N64/64a marktconform te taxeren. Op 4 november wordt een concept taxatierapport met bijbehorende rekenmodellen ter goedkeuring aan de afdeling Verkoop van het RVB voorgelegd. Op 27 december 2016 wordt het definitieve taxatierapport uitgebracht aan de afdeling Verkoop het RVB. De taxatie bestaat uit drie deelwaarderingen; 1) het kantoor en de parkeerplaatsen worden getaxeerd op € 410.000,- 2) de winkel op € 735.000,- en 3) de woning op € 600.000,-. Het taxatierapport wordt op 4 mei 2018 door het RVB intern beoordeeld (zie 2.6.2). Een kopie van het definitieve taxatierapport wordt aan de gemeente Den Haag en de heer partij C gestuurd.

2.4.4

Instemming (onder voorwaarden) met de verkoop Het RVB vraagt in 2016 op twee momenten aan de NCTV en de DKH om een uitspraak over de veiligheidszone (periferie beveiliging Koninklijk Huis). Op 28 april 2016 bevestigt de RVB-assetmanager voor de DKH (citaat) 'dat Noordeinde 64 en 64a kunnen worden afgestoten. De Dienst van het Koninklijk Huis en de NCTV hebben geen bezwaren'. In een mail van 29 november 2016 geeft een medewerker van het RVB aan contact te hebben gehad met de NCTV en dat de NCTV aangeeft dat (citaat) 'De schil van het complex paleis Noordeinde eindigt bij de winkel Noordeinde 64C en voor het pand Noordeinde 64 en 64A gelden geen veiligheidseisen. Daarom mag het worden afgestoten. Aan de afstoot zijn wel nog praktische voorwaarden verbonden met name voor wat betreft het parkeerterrein aan de achterzijde, maar die zijn bij XX bekend.'

2.5 2.5.1

2017 De heer partij C reageert op de taxatie Naar aanleiding van het taxatierapport laat de adviseur van de heer partij C onderzoek doen naar de staat van het onderhoud. De uitkomst van dit onderzoek is dat er volgens deze adviseur een korting op de prijs in het taxatierapport moet komen van € 180.000,- als gevolg van een te lage waardering van het achterstallig onderhoud. De externe taxateur ziet geen reden om de uitkomst van de taxatie naar beneden bij te stellen. Partij C laat bij een architectenkantoor een ontwerp maken voor de herontwikkeling van N64/64a. Dit ontwerp wordt aan een taxatiekantoor voorgelegd met de vraag om de waarde na realisatie van het herontwerp te taxeren ten behoeve van de financiering. Dit ontwerp waarin N64/64a wordt verbouwd tot vijf woningen, vijf parkeerplaatsen en commerciële ruimten wordt na realisatie (fictieve situatie) op 26 oktober 2017 getaxeerd op €3.6 miljoen. Met aftrek van een verbouwing van ongeveer C750.00033 leidt dit tot een geschatte marktwaarde van €2.850.000. De verantwoordelijk taxateur heeft bij deze geschatte marktwaarde wel een aantekening (citaat) de waarde betreft duidelijk niet de marktwaarde, aangezien de situatie afwijkt van de feiten per waardepeildatum. De reden dat wij deze waarde vermelden is dat de opdrachtgever inzicht wil krijgen in het eventuele waarde-effect van de herontwikkeling34.

33 De verantwoordelijk taxateur van MVGM Vastgoedtaxaties B.V. geeft aan dat desbetreffende kosten lastig zijn in te schatten en dat deze met voorzichtigheid (vanwege de directe invloed op de waardeontwikkeling) moeten worden gehanteerd De geschatte kosten zijn volgens de verantwoordelijk taxateur gebaseerd op indicaties van de opdrachtgever en op algemene kostenkentallen. 34 MVGM-taxatierapport 'De Rijnstroom', Noordeinde 64-64a, d.d. 23-01-2018

15 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

2.5.2

AB-BC transactie Hoewel er in 2016 overeenstemming leek te zijn over de verkoop ontstaat er in 2017 een verschil van inzicht tussen de gemeente Den Haag en het RVB over de afgesproken verkoopconstructie. De gemeente en het RVB verschillen van mening over de juridische vormgeving van de verkoop. Discussiepunt is een ABC-transactie of een AB-BC transactie. Het RVB geeft aan dat een ABC-verkoop niet mag volgens de RMR2006 omdat zij dan juridisch direct aan een natuurlijke persoon c.q. de heer partij C zou verkopen. Het RVB wil een verkoop met twee separate verkoopcontracten waarbij de gemeente het pand N64/64a eerst juridisch van het RVB koopt (A-B) en vervolgens zelf weer doorverkoopt aan de heer partij C (B-C). Door te werken met twee afzonderlijke akten van levering zijn, volgens het RVB, de verkopen en leveringen niet aan elkaar verbonden. Na veelvuldig overleg (en dreigen met stoppen) is de uitkomst dat er twee overeenkomsten zullen worden opgesteld waarin de leveringen AB en BC zullen worden vormgegeven. Hierbij is de intentie om de voorwaarden die door het Rijk aan de gemeente Den Haag worden opgelegd (AB), een-op-een over te nemen in de overeenkomst tussen de gemeente Den Haag en de heer partij C (BC).

Uitgangspunt is hierbij zo stelt de gemeente in een brief van 27 september 2017 (citaat): 'De gemeente Den Haag (Hierna: de 'Gemeente) tracht in deze een directe doorverkoop te realiseren tussen het Rijk en de heer C. Mocht het voor het Rijk niet wenselijk zijn dit in één contract op te nemen dan moeten er twee contracten aan elkaar gekoppeld worden. Voorstel is daarom om de voorliggende koopovereenkomst te herschrijven tot een drie- partijen overeenkomst. Uitgangspunt daarbij is dat de heer C de uiteindelijke koper is en niet de Gemeente. De uiteindelijk afspraken moeten daarom uiteindelijk acceptabel voor de heer C zijn'. Ambtenaren van de Gemeente Den Haag tekenen bij dit uitgangspunt ook aan dat dit voorstel tot aan/verkoop van N64/64a wel eerst als besluit aan het college van Burgemeester en Wethouders moet worden voorgelegd. Het RVB reageert hierop op 27 september 2017 per brief (citaat) 'u stelt voor om voorliggende koopovereenkomst te herschrijven tot een driepartijen overeenkomst. U stelt in uw brief dat de uiteindelijke koper hierbij de heer C zal zijn. Gelet op de reallocatieprocedure volgens de Regeling materieelbeheer Rijksoverheid 2006, wordt als regel geleverd aan de gemeente. Het staat de gemeente uiteraard vrij door te leveren aan een derde partij.

Het Rijksvastgoedbedrijf stelt zich op het standpunt dat de koop moet worden voltrokken volgens een A-B, B-C constructie, waarin het Rijksvastgoedbedrijf een koop sluit met de gemeente Den Haag'.

2.5.3

Achterterrein mag niet verkocht worden Op 16 november 2017 stuurt de RVB-assetmanager voor de DKH de volgende interne mail aan collega's van het RVB: 'Graag jullie aandacht voor de verkoop van het pand Noordeinde 64. Dit loopt al lang door wisselende informatie van de veiligheidsdiensten ( het gebouw grenst aan het paleis). De Dienst van het Koninklijk Huis wil een deel van het terrein achter het pand Noordeinde 64 behouden voor het parkeren van de auto's van de veiligheidsdiensten. Het plan daar voor is klaar. (Slopen opstal in de tuin, aanleg parkeerplaatsen) Financiering moet nog worden geregeld uit de begroting W&R paleizen. Een en ander wordt meegenomen in de nog te maken afstootnota ( afstootbesluit). Aan deze nota wordt straks ook de formele goedkeuring gehecht van de Chef Militair Huis, de Intendant en de NCTV. Nu begrijp ik dat de onderhandelingen met de gemeente al zijn afgerond. Zijn er onomkeerbare besluiten genomen?' Er is de wens om het achterterrein in eigendom van de Staat te houden ten behoeve van parkeerplekken voor de Dienst Koninklijke en Diplomatieke Beveiliging (DKDB).

16 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

Voor de gebruiker van het paleis Noordeinde is er de wens van het recht van overpad in verband met de aangelegen tuin en het onderhoud daarvan. Omdat er op dat moment geen formele uitspraak (zie mail hierboven) is over de veiligheidszone van Paleis Noordeinde kan op dat moment alleen worden verkocht zonder achterterrein. Op 8 november 2017 stuurt het RVB door middel van een brief een formeel verzoek aan de DKH en de NCTV om akkoord te gaan met de verkoop van N64/64a, (citaat): 'Hierbij vraag ik uw aandacht voor het volgende. Het gebouw Noordeinde 64 /64a in Den Haag is niet langer benodigd voor rijkshuisvesting. Het pand staat leeg en kan worden afgestoten. Het Rijksvastgoedbedrijf vraagt of u akkoord kan gaan met de verkoop van dit gebouw. Separaat zal het Rijksvastgoedbedrijf hetzelfde verzoek doen aan de NCTV. Noordeinde 64/64a grenst rechts op de begane grond aan een voormalige winkel, Noordeinde 64 c,dat rechts grenst aan het pand Noordeinde 66, dat onderdeel uitmaakt van het complex paleis Noordeinde. De voormalige winkel is eigendom van de Staat en maakt deel uit van de beveiligingsschil. De winkel is toegankelijk voor de Dienst van het Koninklijk Huis. Boven de winkel zijn een aantal appartementen gelegen, die in particulier eigendom

Op 1 december 2017 is er in een interne notitie van de afdeling Verkoop aan de DG opgesteld met als onderwerp overtolligstelling Noordeinde 64/64a. In deze notitie staat de volgende passage over de overtolligstelling (citaat); medio november 2017 ontving de afdeling Verkoop signalen dat er voorbereidingen werden getroffen voor sloopwerkzaamheden t.b. v. extra parkeerplaatsen op het achterterrein van Noordeinde 64/64a. De besprekingen met gemeente zijn afgerond. Het verkoopvoorstel moet formeel nog ingediend worden bij het college van B&W. Nu wordt opeens intern RVB de formele vraag gesteld of het pand al overtollig is gesteld. Het antwoord is dat daar in twee jaar tijd niet toe over gegaan is, terwijl er wel afgestoten kon worden. 2.6

2018

2.6.1

Achterterrein en overtolligstelling; vervolg Hieronder de mails die een feitelijk beeld geven over het achterterrein en het overtolligstellen van N64/64a. Op 22 januari 2018 vindt de volgende mailwisseling plaats binnen het RVB (citaat): 'Beste xx (RVB), Zowel van de NCTV als van de DKH heb ik nog geen formeel antwoord ontvangen. Ik ga rappelleren. Ik ga er vanuit dat de NCTV akkoord gaat. DKH heeft als voorwaarde in ieder geval de parkeerplaatsen. Groet xx (RVB)' Op 14 februari 2018 stuurt de DKH de volgende mail aan de NCTV en het RVB 'Ik zal mijn reactie mede namens de XX DKH hieronder weergeven. Wat mij betreft is er dan geen overleg vrijdag meer nodig. Er wordt gesproken over Noordeinde 64, maar de objecten zijn verdeeld over 2 percelen en zijn genummerd van 64 t/m 64 H. We adviseren positief t.a.v. de verkoop van 64 en 64A, met behoud van recht van overpad voor de DKH/RVB voor onderhoud aan mogelijke beveiligingsmiddelen en het in stand blijven van de aanwezige veiligheidsmiddelen die al aanwezig zijn. Indien hier meer details over gewenst zijn, zou ik graag zien dat je een afspraak met XX, XX. Dit dossier zit in zijn portefeuille Op 23 maart 2018 is er de volgende interne mailwisseling binnen het RVB (citaat); 'Gistermiddag hebben wij een gesprek gehad met de gemeente Den Haag (koper) en de uiteindelijke verkrijger.

Tijdens het gesprek hebben wij onze uitgangspunten mede namens de DKH medegedeeld. Hier is gematigd positief op gereageerd en uiteraard werden er vragen gesteld over het

17 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

mogelijke gebruik van het parkeerterrein. De uiteindelijke verkrijger heeft de wens om 1 a 2 parkeerplaatsen te kunnen gebruiken en niet alleen voor het laden en lossen van goederen. Het eigendom blijft wel bij het Rijksvastgoedbedrijf, maar door middel van een erfdienstbaarheid van uitweg en parkeren zou hiervoor een (eventuele) jaarlijkse vergoeding in rekening kunnen worden gebracht bij gebruiker. De overige punten vormen geen belemmering voor de overdracht (Kwalitatieve verplichting dakkapel, fundering paleismuur, afsplitsing buitenruimte). Na ons gesprek met de gemeente hebben wij contact gelegd met XX van het Rijksvastgoedbedrijf die op zijn beurt weer contact op zal nemen met XX (RVB), waarbij is toegezegd dat wij uiterlijk maandag uitsluitsel zullen krijgen op de besproken punten. In verband met politieke druk hebben wij XX erop gewezen dat enige handelingssnelheid vereist is.' Op deze mail wordt op 23 maart 2018 gereageerd met een interne mail binnen het RVB (citaat): 'Aan de wens van de verkrijger om 1 a 2 ( twee dus) parkeerplaatsen te mogen gebruiken kan tegemoet worden gekomen. Er zijn geen bezwaren vanuit de Dienst van het Koninklijk Huis. Het is aan het T&P of hier een vergoeding tegen over moet staan. De overige punten zijn al opgelost.

Vooralsnog geen toestemming om de etalage van Noordeinde 64c te mogen gebruiken.' Op 8 mei 2018 wordt de volgende mail door de NCTV aan het RVB gestuurd: 'Op dit moment zien wij geen aanleiding om af te wijken van ons eerder ingenomen standpunt, dat is inmiddels ook afgestemd door mijn directeur mevrouw XX (NCTV) met de heer XX (RVB). Mochten de diensten met informatie komen die aanleiding geeft om de huidige situatie opnieuw te bezien, dan horen jullie (en de andere betrokken partijen) dit uiteraard.' N.B. De onderzoekers hebben - behoudens bovengenoemde mails - geen formeel schriftelijk antwoord van het NCTV en DKH op de brief van 8 november 2017 gevonden. Ook hebben de onderzoekers geen formeel schriftelijk besluit gevonden met de uitkomsten van het onderzoek naar de veiligheidszone van paleis Noordeinde en de gevolgen hiervan voor de overtolligstelling van N64/64a. 2.6.2

Nieuw aanbod, nieuwe afspraken en een nieuwe taxatie Het RVB en de gemeente Den Haag, alsmede de heer partij C en de gemeente Den Haag, gaan verder met het concretiseren van de verkoopcontracten. De nieuwe situatie (o.a. afspraken over toegang in verband met laden en lossen en parkeren van fietsen) wordt verwerkt in het verkoopcontract. Daarnaast is de taxatie uit 2016, als gevolg van ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de nieuw ontstane situatie, aangepast en geactualiseerd. Als peildatum voor de hertaxatie wordt het eerste moment van overeenstemming genomen, september 2017. Op 10 april 2018 wordt de opdracht gegeven tot hertaxatie. Op 24 april 2018 wordt een concept taxatierapport met bijbehorende rekenmodellen ter goedkeuring aan de afdeling Verkoop van het RVB voorgelegd. Op 26 april 2018 wordt het definitieve rapport met de hertaxatie van Noordeinde 64/64a aangeboden aan het RVB. Het taxatierapport bestaat uit drie deelwaarderingen; 1) het kantoor zonder achterterrein c.q. de parkeerplaatsen wordt getaxeerd op € 160.000 2) de winkel op € 740.000 en 3) de woning op € 785.000. De taxatie is door het RVB intern door een gecertificeerd taxateur van de afdeling verkoop getoetst op 4 mei 2018. Deze

18 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

toets betrof de taxatierapporten uit 2016 en 2018. De beoordeling door de beëdigd taxateur van de afdeling Verkoop van het RVB luidt (citaat): 'de taxateur heeft in redelijkheid tot de in het taxatierapport genoemde waardebepalingen kunnen komen. Het waardebegrip, de waarderingsmethode en de input hiervoor zijn juist gehanteerd voor dit object.' 2.6.3

Voorbereiding verkoop en overdracht De gemeenteraad van Den Haag stemt op 22 mei 2018 in met het besluit om het pand N64/64a aan de heer partij C te verkopen. Dit besluit wordt onderbouwd doordat heer partij C (citaat) een maatschappelijk belang heeft voor de stad als eigenaar van een winkel atelier en de stichting XX waar hij mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt de kans geeft op een betrekking. De verkoop kan worden afgerond. De te ondertekenen verkoopovereenkomsten voor de verkoop door het RVB aan de gemeente (A-B) en van de gemeente aan de heer partij C (BC) wordt opgesteld door één notariskantoor. Bij de voorbereiding op de overdracht zijn er op 25 mei 2018 de volgende signalen (citaten uit mailwisseling RVB-gemeente): • 'Ik heb toch ook maar even de stichting.XX laten checken en daar komt de naam de heer partij C niet in voor. Volgens mij heeft de heer partij C zijn financiering op persoonlijke basis geënt. Maar daar hebben wij natuurlijk verder niet bij gezeten. Wellicht toch de moeite waard om er even over na te denken'(RVB aan Gemeente Den Haag) • 'Dank voor de mail. Volgens mij is het relevant dat de stichting XX activiteiten gaat uitvoeren in NE64. En dat de heer partij C dit via de akte verklaart. Welke exacte juridische relatie er is tussen de heer partij C en de Stichting er is, maakt mij dat niet zo veel meer uit.

Ik heb daar ook niet bijgezeten.'(Antwoord Gemeente Den Haag)

2.6.4

Andere geïnteresseerden melden zich Een lokale ondernemer geeft aan ook interesse te hebben in de aankoop van het pand N64/64a. Deze ondernemer biedt op 30 april 2018 € 1.250.000,- en op 23 mei 2018, 1.925.000,-. Wanneer het RVB niet ingaat op deze biedingen start deze ondernemer een juridische procedure om de verkoop tegen te houden en later om de verkoop ongedaan te maken. Op 25 mei 2018 meldt zich een vertegenwoordiger van een klokkenmuseum. Hij heeft gehoord dat het pand N64/64a te koop staat en krijgt graag de mogelijkheid om een bod uit te brengen. Het RVB geeft aan dat er wilsovereenstemming is met de gemeente Den Haag en dat andere interesses en biedingen niet in behandeling worden genomen.

2.6.5

Koopovereenkomst Op 11 juni 2018 wordt de definitieve overeenkomst tussen het RVB en de gemeente Den Haag getekend bij de notaris in aanwezigheid van de heer partij C. Afgesproken wordt dat het pand N64/N64a op 8 augustus 2018 wordt geleverd. In de koopovereenkomst tussen het RVB en de gemeente Den Haag staan geen specifieke bepalingen over de sociaal maatschappelijke functie behoudens een verwijzing naar de Regeling Materieel Beheer Rijksoverheid 2006. In artikel 8 van de koopovereenkomst tussen het RVB en de gemeente Den Haag staat (citaat) Koper is voornemens het Verkochte niet zelf te gebruiken. In de koopovereenkomst tussen de gemeente Den Haag en de heer partij C is een kwalitatieve verplichting/kettingbeding opgenomen over de sociaal maatschappelijke bestemming en een boetebeding van € 10.000,-. De overdrachtsdatum staat op 8 augustus 2018.

2.6.6

Financiering nog niet geregeld De heer partij C geeft aan op de beoogde datum van overdracht de financiering nog niet rond te hebben. De verkoop van de gemeente Den Haag aan de heer partij C kan op de afgesproken datum niet plaats vinden. Hierdoor komt ook de verkoop van het pand N64/64a door het RVB aan de gemeente in het geding. De gemeente en

19 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

het RVB spreken af om de passeerdatum te verplaatsen van 8 augustus 2018 naar 7 september 2018. Bij het RVB zijn er vragen over de geldstromen en de AB-BC transactie. Op 6 september 2018 stuurt een medewerker van het RVB de volgende mail aan de notaris (citaat): 'Tenslotte nog een vraag die hier intern de ronde doet m.b.t. de geldstromen via jullie Kwaliteitsrekening. Contractueel gezien ontvangen wij de koopsom van de gemeente en verlenen wij kwijting aan de gemeente Den Haag voor betaling van deze koopsom. Echter, de fysieke gelden zijn afkomstig van de uiteindelijke verkrijger de heer partij C en worden via jullie Kwaliteitsrekening rechtstreeks aan ons voldaan. Ondanks dat er sprake is van A-B-B-C-constructie en de contractuele vastlegging, zou dit voor het RVB nog een probleem kunnen opleveren als bijv. de Algemene Rekenkamer onderzoek verricht? Of kan men ten aanzien van de gelden op de Kwaliteitsrekening spreken van onzichtbaar "bezit en houderschap", waarbij de gemeente Den Haag als kortstondig eigenaar de koopsom daadwerkelijk kortstondig bezit op de Kwaliteitsrekening (jullie houderschap)? In dat geval zouden de gelden niet rechtstreeks van de heer partij C afkomstig zijn'. De notaris antwoordt per ommegaande op (citaat): 'Naar aanleiding van onderstaande ten aanzien van de geldstromen bevestig ik jouw lezing in de laatste alinea aangaande houderschap van de gelden.

De door jullie te ontvangen gelden zijn hierdoor niet rechtstreeks afkomstig van de uiteindelijke koper, maar worden door de Staat ontvangen de gemeente Den Haag via mijn kwaliteitsrekening.' 2.6.7

Signaal private financier Op 24 augustus 2018 is er een intern signaal binnen het RVB (citaat); 'NE64: XX (gemeente Den Haag) had van de directeur van YY (kennen we eigenaar), te horen gekregen dat ZZ35, de heer partij C = van YY nieuwe gaat financieren. Daar is in principe niets op tegen. Er wordt door gemeente nog wel even gepeild in hoeverre het hierbij blijft. Als er een doorlevering plaats gaat vinden dan wil XX (gemeente Den Haag) toch eerst weer eens met de heer partij C in gesprek in verband met de maatschappelijke invulling e.d. We vroegen ons wel af wat dan het verdienmodel wordt voor YY. N.m.m. de appartementen daarboven. Afijn. Wij staan er buiten. Daarmee lijkt de levering wel door te gaan.'

2.6.8

Overdracht De overdacht van het pand N64/64a vindt plaats op 7 september 2018 door middel van een akte van levering aan de gemeente Den Haag. Een advocaat probeert in het belang van een andere geïnteresseerde koper deze overdracht tegen te houden.

2.6.9

Nieuwe situatie en functie N64/64a36 In 2019 - een jaar na de verkoop - wil de nieuwe eigenaar van N64/64a (het pand is door partij C doorverkocht) een vergunning aanvragen voor een hotel. Het vestigen van een hotel in N64/64a heeft mogelijk gevolgen voor privacy, waardigheid en beveiliging van het naastgelegen complex Paleis Noordeinde. De verschillende aspecten vallen onder de verantwoordelijkheid van het RVB, de DKH, .de gemeente Den Haag en de NCTV. Naar aanleiding van deze vergunningaanvraag en mogelijk een nieuwe functie37 van het pand N64/64a buigt een projectgroep onder leiding van DKH zich over de gevolgen voor privacy, waardigheid en beveiliging van het naastgelegen complex Paleis Noordeinde. In dit kader worden op 35 Dit is niet dezelfde partij die partij C heeft gefinancierd en waaraan N64/64a door partij C is doorverkocht. 36 Dit zijn feiten d.d. 2019 van na de verkoop van het pand N64/64a zijn. Deze feiten zijn dor de ADR beoordeeld als belangrijk voor een compleet feitenrelaas. Rapportage is conform IIAsta ndaa rd 2440.C2. 37 Het betreft hier geen wijziging van het bestemmingsplan maar van de feitelijke bestemming.

20 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

dat moment verschillende opties gewogen. Een van de opties in 2019 is om een deel van het pand N64/64a terug te kopen. Het externe makelaarskantoor heeft op 15 september 2019 van het RVB de opdracht gekregen voor een markttechnische update van het pand N64/64a.

21 van 41 1 Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a

3

Zijn er op basis van het feitenrelaas punten die opvallen in het licht van de geldende regeling materieel beheer Rijksoverheid?

3.1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 2: Zijn er op basis van de tijdlijn en het feitenrelaas punten die opvallen in het licht van de geldende regeling materieel beheer Rijksoverheid?

3.2

Rapport van feitelijke bevindingen: wat valt op en wat niet? Het tweede deel van dit onderzoek betreft een beschrijving van wat opvalt aan het feitenrelaas wanneer dit wordt vergeleken met de RMR200638. Op de hieronder genoemde punten na leidt het feitenrelaas niet tot opvallendheden op basis van RMR2006. Punten die de onderzoekers opvallen zijn geen oordeel. Het zijn feitelijke bevindingen. De betekenisgeving en oordeelsvorming hiervan is aan de lezer. Dit betreft ook de feiten die wel overeenkomen met de regelingen/procedures, en hierdoor niet als opvallend wordt beschouwd. Ook dit is geen oordeel en ook hier is het aan de lezer om zelf betekenisgeving te geven en zich een oordeel te vormen.

3.3

Regeling materieelbeheer Rijksoverheid 2006 De Regeling materieelbeheer Rijksoverheid (RMR2006) wordt door de onderzoekers gebruikt om het verkoopproces van N64/64a te beschrijven en te analyseren. De RMR2006 is op 1 januari 2018 vervangen door de Regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017. Het verkoopproces vond plaats in de periode dat de regeling materieel beheer uit 2006 werd vervangen door die van 2017. Onderdeel van het (voor)onderzoek betrof ook (de feitelijke besluitvorming over) de gebruikte regeling. Het vooronderzoek laat zien dat op 1 januari 2018 de verkoop van N64/64a nog niet afgerond is maar zich volgens het RVB al wel in de precontractuele fáse bevond. Er was volgens direct betrokkenen wilsovereenstemming. Het zou volgens deze direct betrokkenen van het RVB privaatrechtelijk onjuist zijn om op dat moment een andere regeling geldend te laten zijn. Ook de landsadvocaat geeft aan dat de regeling 2006 de geldende regeling was bij de verkoop van N64/64a .