Detailhandelsvisie inclusief bijlagen_pagina (1) (1)
Tekst van het document
donderdag 23 juni 2022
11
4 Bossche winkelstructuur 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
4
Bossche winkelstructuur
De gemeente ’s-Hertogenbosch is ingedeeld in 14 wijken. Deze wijken zijn weer onder te verdelen in stadsdelen (figuur 4.1). De type winkelgebieden in de huidige Bossche detailhandelsstructuur (figuur 4.2) kenmerken zich als volgt: Binnenstad: De binnenstad is het kernwinkelgebied van de gemeente ’s-Hertogenbosch met een concentratie van detailhandel, horeca en leisure. Stadsdeelcentrum: Een stadsdeelcentrum heeft een omvang groter dan 12.000 m² wvo en 2-3 supermarkten. In ’s-Hertogenbosch betreft het de Helftheuvelpassage en het centrum van Rosmalen. Dorpscentrum: Een dorpscentrum is het grootste winkelgebied in een woonplaats. In dit geval gaat het om de centra van Nuland en Vinkel. Wijkcentrum: Deze centra hebben een omvang van 5.000 – 12.000 m² wvo en 1-2 supermarkten. Buurtcentrum: Deze centra hebben een omvang van 2.500 – 5.000 m² wvo en tenminste 1 supermarkt. Buurtsteunpunt: Een buurtsteunpunt is het kleinste winkelgebied binnen de detailhandelsstructuur met een omvang van minder dan 2.500 m² wvo. Een supermarkt is niet in alle gevallen aanwezig. Bijzondere concentratie: Dit betreft de concentraties waar perifere detailhandel aanwezig is. Op de Bossche Woonboulevard / Retailpark ligt het accent op wonen, doe-het-zelf, elektronica en andere doelgerichte aankopen. Bij het historisch gegroeide Orthenpoort/Gruttostraat op supermarkten en huishoudzaken.
Speciaal winkelgebied: Winkelgebieden die niet tot de voorgaande categorieën behoren, worden aangemerkt als speciaal winkelgebied. In ’s-Hertogenbosch gaat het om het Stationsplein.
donderdag 23 juni 2022
Figuur 4.1:
Deelgebieden gemeente ‘s-Hertogenbosch
12
4 Bossche winkelstructuur 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Figuur 4.2: Beleidsmatige detailhandelsstructuur gemeente ’s-Hertogenbosch (sinds 2011)
donderdag 23 juni 2022
13
5 Analyse gemeente 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
5
Analyse gemeente
5.1
Evaluatie huidige beleidslijn
Huidig detailhandelsbeleid algemeen De volgende drie hoofduitgangspunten staan centraal: 1. Binnenstad: het primaat voor vestiging van grootschalige non-food winkelformules met niet-volumineuze artikelen – ook wel aangeduid als megastores – ligt bij de binnenstad; 2. Periferie: streven naar clustering van aanbod in winkelgebieden; 3. Winkelcentra in wijken: de fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur voor de dagelijkse boodschappen moet in stand blijven; megasupermarkten verstoren die structuur. Conclusies in relatie tot het beleid ’s-Hertogenbosch heeft de verschillende crisissen, zoals de eurocrisis en coronacrisis sinds 2011 goed doorstaan. Dit blijkt onder andere uit de volgende feiten. De leegstand in de gemeente ’s-Hertogenbosch is met 4,9% van het aantal panden en 3,6% van het aantal m² wvo zeer laag. Dit betreft voornamelijk frictie leegstand ten behoeve van het opvangen van dynamiek. Landelijk ligt de leegstand op respectievelijk 6,5% en 6,0%. Hoewel diverse winkelformules zijn verdwenen, zoals bijvoorbeeld V&D, Mexx en Charles Vogele, zijn hiervoor ook nieuwe winkels en horeca voor in de plaats gekomen. Denk aan De KOOPman in het voormalige V&D pand en het drastisch terugdringen van de leegstand in het centrum van Rosmalen, mede door het uitvoeren van het succesvolle Centrumplan.
De gemiddelde schaalgrootte van de winkels in de binnenstad van ’s-Hertogenbosch is toegenomen. In 2011
donderdag 23 juni 2022
waren winkels gemiddeld 170 m² wvo, terwijl winkels in 2022 gemiddeld 182 m² wvo groot zijn. Dit zit vooral in de toename van enkele winkels tussen de 500 en 1.000 m² wvo. Tegelijkertijd is het aantal kleinschalige winkels tussen 2011 en 2022 fors afgenomen van respectievelijk 470 naar 360 winkels kleiner dan 250 m² wvo. De beleidsmatige ambitie om winkelaanbod meer te clusteren in centra en daarmee solitaire vestigingen in de periferie te beperken, heeft zich positief ontwikkeld. Het concentratiebeleid van de gemeente ’s-Hertogenbosch is dus effectief. In de periode 2011-2022 is het winkelaanbod in aantal m² wvo op verspreide locaties afgenomen met 4,4%. Zoals blijkt uit figuur 5.2 is het grootste deel van het winkelaanbod in de centra gevestigd. In de gemeente ’s-Hertogenbosch is ook relatief minder aanbod verspreid aanwezig dan landelijk. Anno 2022 is nog steeds sprake van een fijnmazige, hierarchische winkelstructuur voor de dagelijkse boodschappen. Megasupermarkten zijn er niet in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Wel blijft de kwaliteit van de buurt- en wijkcentra en met name supermarkten achter bij moderne maatstaven. Dit blijkt onder andere uit de volgende feiten. Uit het Koopstromenonderzoek 2021 blijkt dat veel buurt- en wijkcentra matig scoren ten opzichte van vergelijkbare centra op het gebied van het winkelaanbod en de sfeer en uitstraling.
Veel centra zijn momenteel ook nog verouderd en aan vernieuwing toe. De gemiddelde omvang van supermarkten in de gemeente ’s-Hertogenbosch ligt op 1.005 m² wvo. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Echter zijn er nog relatief veel supermarkten tussen de 500 en 1.000 m² wvo die vanuit trends zullen moeten doorgroeien om te voldoen aan de wensen van de consument.
Figuur 5.1: Supermarktomvang per 1.000 inwoners
Nederlands gemiddelde Gemeente 's-Hertogenbosch Binnenstad West/Engelen Noord Zuidoost Rosmalen Nuland/Vinkel 0
50
100 150 200 250 300 350
Figuur 5.2: Aanbod (m² wvo per 1.000 inwoners) gemeente ’s-Hertogenbosch naar type winkelgebied - landelijk gemiddelde 700 600 500 400 300 200 100 0 Centraal
Ondersteunend
s-Hertogenbosch
Overig
Verspreide bewinkeling
Benchmark
14
5 Analyse gemeente 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Figuur 5.3: Feiten en cijfers gemeente ‘s-Hertogenbosch
Niet-dagelijks Dagelijks
Gemeente Benchmark Gemeente Benchmark
Detailhandel (in m² wvo) per 1.000 inwoners
0
500
1.000
1.500
Ontwikkeling voorzieningen in aantal verkooppunten 500 400 300 200 100 0
2011
donderdag 23 juni 2022
2021
Figuur 5.4: Huidig en toekomstig economisch functioneren
15
5 Analyse gemeente 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
5.2
Supermarkten nader in beeld
De gemeente ’s-Hertogenbosch telt in totaal 41 supermarkten met een totale omvang van ruim 41.000 m² wvo. Zoals hiervoor aangegeven zijn de supermarkten qua omvang gemiddeld vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde, maar op basis van trends veelal aan de kleine kant. Tabel 5.1: Supermarkten in ‘s-Hertogenbosch Naam
Aantal
m² wvo
Schaalgrootte
Binnenstad
4
3.023
756
Noord
10
11.040
1.104
Nuland en Vinkel
2
1.340
670
Rosmalen
6
8.378
1.397
West en Engelen
10
8.039
804
Zuidoost
9
9.394
1.044
Totaal
41
41.214
1.005
In de binnenstad zijn de supermarkten aan de kleine kant. Deels vanwege het feit dat het gemakswinkels zijn, maar ook vanwege de kleinschalige panden in de binnenstad. Albert Heijn in de Arena is redelijk groot voor een binnenstadssupermarkt met ruim 1.100 m² wvo. In Noord zijn op diverse plekken kwalitatieve aandachtspunten. Winkelcentrum Maaspoort is redelijk verouderd en de supermarkten zijn aan de kleine kant. Opwaardering ligt hier voor de hand. In Empel heeft de supermarkt beperkte parkeercapaciteit en is de omvang in verhouding tot het verzorgingsgebied relatief klein. Daarnaast zijn er enkele solitaire supermarkten aan de kleine kant, zoals Aldi aan Manis Krijgsmanhof en Plus aan Goulmy en Baarplein.
donderdag 23 juni 2022
In West en Engelen spelen diverse bestaande plannen in op de kwalitatieve opwaardering van het supermarktaanbod. De supermarktlocatie aan de Kooikersweg is momenteel in aanbouw. Hetzelfde geldt voor de modernisering van Lidl aan de Oude Vlijmenseweg. Recent is Aldi verplaatst naar de Helftheuvelpassage. De supermarkt in Engelen heeft vanwege de omvang en situering een beperkt perspectief. Ook hier dient beleidsmatig nagedacht te worden over ontwikkelingsrichtingen om de toekomstbestendigheid van de supermarkt en daarmee de leefbaarheid in Engelen te borgen. Dit is vergelijkbaar met de situatie in Empel. In Rosmalen heeft het Centrumplan positief elan gegeven aan het aanbod en de supermarkten. In de wijk De Groote Wielen is forse woningbouw voorzien. Hier ligt ook harde plancapaciteit voor toevoeging supermarktaanbod. Na realisatie van deze harde plancapaciteit zal geen marktruimte meer aanwezig zijn in Rosmalen en is het aanbod kwalitatief hoogwaardig en modern. In Nuland en Vinkel sluit het supermarktaanbod goed aan op het draagvlak. Albert Heijn in Nuland is recent gemoderniseerd en uitgebreid, wat een impuls is voor het dorpshart. In stadsdeel Zuidoost ligt voor de komende jaren de grootste structuuruitdaging. Dit heeft met name betrekking op de zuidelijke buurten rond de centra Van Roosmalenplein, Rivierenplein en de Zuiderpassage.
De twee Jumbo-supermarkten zijn relatief klein en beperkt toekomstbestendig. De kwaliteit van de centra blijft achter. Bovendien zijn de keuzemogelijkheden voor inwoners in dit deel van de gemeente beperkt, met name voor discountaanbod. Tegelijkertijd zijn de supermarkten op Orthenpoort modern van aard, maar zonder duidelijk verzorgingsgebied. Ze trekken bestedingen uit de hele stad, door de centrale goed bereikbare ligging, met effecten op buurt- en wijkcentra. Beleidsmatig is hier de
vraag of supermarktaanbod in de toekomst nog wenselijk is.
5.3
Economisch functioneren
Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021, landelijke omzetkengetallen en aanbodgegevens is voor de gemeente ’s-Hertogenbosch het huidig en toekomstig economisch functioneren van het winkelaanbod in de sectoren: Dagelijks: supermarkten, levensmiddelenzaken, drogisterijen en parfumerie. Recreatief: warenhuizen, mode, luxe, sport, speelgoed, media, hobby, rijwielen. Doelgericht: wonen, doe-het-zelf, tuin, elektronica, overige niet-dagelijkse detailhandel. In figuur 5.4 zijn de conclusies van de distributieve berekeningen weergegeven (zie ook bijlage 1). In de huidige situatie functioneert het winkelaanbod in de genoemde sectoren momenteel op niveau (oranje). Hiermee bedoelen we dat vraag en aanbod momenteel goed in evenwicht zijn. In de recreatieve en doelgerichte sector functioneert het aanbod ruim boven het landelijk gemiddelde, maar dat is met de huurprijzen in de gemeente ’s-Hertogenbosch ook noodzakelijk om goed te kunnen functioneren. In de toekomst zal het inwonertal toenemen. Dit levert meer bestedingen en daarmee meer marktruimte op. Echter, indien ook rekening gehouden wordt met de groei van online bestedingen, ontstaan verschillen tussen de sectoren. In de dagelijkse sector blijft het aanbod toekomstbestendig en bestaat op gemeenteniveau weinig aanleiding om het aanbod kwantitatief (fors) uit te breiden. Vraag en aanbod blijven in evenwicht (oranje).
Op stadsdeelniveau is wel duidelijk sprake van marktruimte in Rosmalen (De Groote Wielen), als gevolg van onder andere de
16
5 Analyse gemeente 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
bevolkingsgroei. Deze zal echter volledig worden ingevuld door toevoeging van voorzien aanbod dat ook al verankerd is het bestemmingsplan. In de recreatieve sector nemen de online bestedingen het sterkst toe. Naar verwachting ook tot 2030. Tot 2030 dient rekening gehouden te worden met een krimp van de winkelruimte van circa 5,5% (rood). Dit zal zich met name uiten in de binnenstad, aangezien daar het meeste recreatieve winkelaanbod aanwezig is. Gezien de beperkte leegstand en kansen voor andere functies, zal deze krimp worden ingevuld. Dit vraagt echter wel om proactief handelen en acquisitie. In de doelgerichte sector is sprake van enige groeipotentie in de winkelruimte (groen). Zeker in de doe-hetzelf- en tuinbranche is veel marktpotentie. De bestedingen stijgen hier al jaarlijks exponentieel. In combinatie met bevolkingsgroei levert dit veel marktruimte op. Deze branches zijn echter wel conjunctuurgevoelig en afhankelijk van de woningbouw. Het blijft daardoor onzeker of deze behoefte zich ook daadwerkelijk manifesteert.
donderdag 23 juni 2022
17
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000
Overige conclusies uit het koopstromenonderzoek 2021 Uit het KSO2021 blijkt ook uit overige informatie dat de binnenstad het zeer goed doet, ook in vergelijking met andere grotere binnensteden in Nederland. Het totale winkelaanbod in de binnenstad weet 52% van de omzet van buiten de gemeente aan te trekken. Vergelijkbare binnensteden (in de Randstad en Noord-Brabant) weten ‘slechts’ 38% van buiten de eigen gemeente aan te trekken. Dit zegt iets over het grote verzorgingsgebied. De binnenstad wordt in totaal met een 8,1 gewaardeerd, ten opzichte van 7,8 in vergelijkbare binnensteden. Duidelijke kernkwaliteiten zijn de omvang en kwaliteit van het winkelaanbod en de sfeer en gezelligheid van de binnenstad. Deze worden door respondenten het vaakst genoemd als bezoekmotief en ook vaker dan gemiddeld.
1.000 0
Dagelijks
Niet-dagelijks
Supermarkt
Ontwikkeling voorzieningen binnenstad in aantal verkooppunten 350 300 250 200 150 100 50 0
2011
donderdag 23 juni 2022
Benchmark
Analyse feiten en cijfers binnenstad In de periode 2011-2022 is het winkelaanbod in de historische binnenstad van ’s-Hertogenbosch sterk afgenomen, met name in de modische sector en de branche in/om het huis. Het aandeel horeca en diensten is echter toegenomen. Het specialistische, zelfstandige aanbod (couleur locale) is anno 2022 iets afgenomen sinds 2011, namelijk van 61% naar 57% van het winkelaanbod. Dit is vergelijkbaar met andere grotere binnensteden, echter in bijvoorbeeld Haarlem en Maastricht ligt dit aandeel net iets hoger. In het separate rapport Inzicht in Bezoekers binnenstad (BRO, 2021) is met behulp van GPS-data inzicht gegeven in het aantal bezoekers en de herkomst van bezoekers aan de binnenstad. Hieruit blijkt dat de Bossche binnenstad relatief veel bezoekers aantrekt en een hoge attractiviteitswaarde kent. Ook is sprake van combinatiebezoeken met bijvoorbeeld de Bossche Stadsdelta en het EKP-terrein. De binnenstad groeit daardoor over de historische singels heen, wat beleidsmatig ook vastgelegd is onder de noemer ‘brede binnenstad’.
Detailhandel (in m² wvo) per 1.000 inwoners
Binnenstad
Huidig detailhandelsbeleid binnenstad De ambitie is te blijven behoren tot de groep van meest attractieve Nederlandse binnensteden. Het doel is om: “…een gedifferentieerd productenaanbod in de binnenstad in stand te houden, met oog voor (al aanwezige) specialistische, kleinschalige detailhandel.” Om tot de top tien van Nederlandse binnensteden te behoren, werd in het beleid ingezet op grootschalige winkelruimte op het GZG-terrein.
Benchmark
Binnenstad
Figuur 6.1: Feiten en cijfers binnenstad
Binnenstad
6.1
Kooporiëntatie bezoekers Op basis van de resultaten van het KSO2021 kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de orientatie van bezoekers aan de binnenstad: Met name het recreatieve winkelaanbod weet veel bestedingen van buiten de gemeente aan te trekken (60%). Naar verwachting ligt dit aandeel in de praktijk nog hoger als we ook rekening houden met toerisme. Mede door corona is dit ingezakt, maar inmiddels weer fors aangetrokken, waar met name binnensteden zoals ’s-Hertogenbosch van profiteren. De binnenstad heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor inwoners in omliggende gemeenten, zoals Vught, Heusden, Sint-Michielsgestel en Maasdriel. Ook weet de binnenstad veel bezoekers uit een groter gebied aan te trekken. Dit zijn vaak koopkrachtige oudere toeristen.
Benchmark
Analyse deelgebieden
Binnenstad
6
2021
18
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Zoals eerder aangegeven, ligt ook de verblijfsduur zeer hoog. Mensen komen wel wat vaker met de auto dan gemiddeld, wat samenhangt met de grote afstand die mensen bereid zijn af te leggen. De horeca wordt gemiddeld ook wat vaker bezocht dan elders.
Conclusies Kwaliteiten Ruim, divers en kwalitatief goed winkelaanbod. Goede bereikbaarheid (transferia). Historische uitstraling met veel sfeer. Ook trekkers in horeca, leisure en cultuur. Goede balans ketens en veel uniek zelfstandig aanbod. Aantrekkelijke en unieke dwaalgebieden. Beperkte leegstand. Knelpunten Weinig fysieke mogelijkheden voor uitbreiding en/of schaalvergroting winkelaanbod (mede door het historisch vastgoed). Dit is tegelijkertijd ook een kwaliteit, omdat grootschalige ketens het moeilijk hebben. Beperkt winkelaanbod voor jongere en minder koopkrachtige doelgroepen, zoals Primark, Mango, Bershka en Pull&Bear. Dit is geen bewuste keuze, maar komt voort uit de historische structuur (veel kleine panden). Unieke zelfstandige ondernemers zijn van absolute meerwaarde, maar tegelijkertijd ligt er een risico op het gebied van bedrijfsopvolging. Veel ondernemers zitten tegen de pensioenleeftijd. Bij gebrek aan opvolging ligt sluiting en daarmee toename van leegstand en verlies van kwaliteit op de loer. Verhuurbaarheid van A1-winkellocaties niet meer vanzelfsprekend.
donderdag 23 juni 2022
19
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
In relatie tot het huidige beleid zijn verder nog de volgende feiten en aandachtspunten relevant.
donderdag 23 juni 2022
Detailhandel (in m² wvo) per 1.000 inwoners 1.400 1.200 1.000 800 600 400 0
Dagelijks
Niet-dagelijks
Benchmark
200 West/Engelen
Figuur 6.2: Feiten en cijfers stadsdeel West en Engelen
Benchmark
Analyse feiten en cijfers West/Engelen In de periode 2011-2022 is het detailhandelsaanbod in stadsdeel West/Engelen toegenomen. Met name het horeca aanbod is fors toegenomen. Met alle recente plannen vindt bovendien nog een forse kwaliteitsslag plaats, met name gericht op uitbreiding en modernisering van de supermarkten. Het beleid is daarmee bijna volledig tot uitvoering gekomen. Buurtsteunpunt Kooikersweg wordt momenteel na vele jaren gerevitaliseerd. Hier wordt conform het beleid uit 2017 ruimte gemaakt voor een moderne supermarkt. Buurtsteunpunt Oude Vlijmenseweg/Boschmeerplein is momenteel in verbouwing ten behoeve van modernisering en uitbreiding van de Lidl-supermarkt. Na de verbouwing is sprake van een modern winkelcentrum met twee complementaire supermarkten (ook een kleine doelgroepsupermarkt) en aanvullend passend aanbod. De Aldi is verplaatst vanuit Boschmeersingel naar de Helftheuvelpassage. Hierdoor is buurtsteunpunt Boschmeersingel geen echte winkelconcentratie meer en ligt transformatie voor de hand.
Buurtsteunpunt Paleiskwartier/Willemspoort beschikt over een Jumbo-supermarkt (circa 1.100 m² wvo) met slijterij, meerdere horecazaken en een bioscoop. Het centrum heeft met name een functie voor inwoners uit de omliggende buurt, werkenden en scholieren/studenten. De voormalige winkelconcentratie Boschveld is beleidsmatig aangeduid als buurtcentrum. Het centrum huisvest enkele voorzieningen, waaronder een minisuper. Het centrum is gedeeltelijk opgeknapt. De winkelstrip ligt centraal in de wijk Boschveld en draagt daarmee bij aan de lokale consumentenverzorging en wijkeconomie. Publieksvoorzieningen dichtbij huis blijven voor veel inwoners belangrijk, zoals boodschappen aanbod, maar ook bepaalde diensten zoals apotheek en de kapper. Het aanbod in Engelen ligt verspreid. Er is een basisvoorziening voor de dagelijkse boodschappen voor de inwoners van Engelen aanwezig, namelijk de Plus-supermarkt (circa 800 m² wvo). In het huidige beleid (2017) is deze opgenomen als buurtsteunpunt. De supermarkt is relatief klein voor moderne maatstaven en de situering is niet optimaal. Vergelijkbaar met Empel ligt hier een opgave om te kijken hoe de aanwezigheid van een moderne toekomstbestendige supermarkt in Engelen behouden kan blijven ten gunste van de leefbaarheid. Tot slot maakt het speciale winkelgebied Stationsplein onderdeel uit van stadsdeel West (en deels stadsdeel Binnenstad).
Het stationsplein is aangemerkt als een traffic locatie. Volgens de Nota 2011 mogen traffic locaties niet verstorend werken op de Bossche winkelstructuur. Het aanbod op het Stationsplein is sinds 2011 stabiel gebleven. Opgemerkt moet worden dat eerder een deel detailhandel/horeca is omgezet naar kantoor.
West/Engelen
Huidig detailhandelsbeleid West/Engelen Door een aantal ontwikkelingen in stadsdeel West en ontwikkelingen in de detailhandelssector is in 2017 een actualisatie van de winkelstructuur in ’s-Hertogenbosch-West opgesteld. De gemeente kiest voor behoud van de fijnmazige winkelstructuur in West. Naast stadsdeelcentrum Helftheuvelpassage wordt ingezet op een aantal kleinere buurtvoorzieningen verspreid over West. Het grootste verschil met de Nota 2011 is dat er niet meer actief wordt ingezet op het ontwikkelen van buurtsteunpunt Boschmeersingel en juist wel op de Kooikersweg (via toevoeging supermarkt).
Benchmark
West/Engelen
West/Engelen
6.2
Super
Ontwikkeling voorzieningen in aantal verkooppunten 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2011
2022
20
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Kooporiëntatie inwoners Op basis van de resultaten van het KSO2021 kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de orientatie van inwoners uit West en Engelen: Inwoners uit West en Engelen doen het vaakst de boodschappen in het eigen deelgebied (81%). Er vloeit met name koopkracht af naar buiten de gemeente (8%). Circa 8% van de inwoners doet online boodschappen. Voor recreatieve aankopen is vooral de binnenstad belangrijk (circa 32%), maar ook plaatsen elders is belangrijk voor de recreatieve aankopen (circa 48%). Het belangrijkste deelgebied voor aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’ voor inwoners uit West en Engelen is het deelgebied Noord (25%). Ook plaatsen elders is belangrijk voor de inwoners van West en Engelen (40%).
Tabel 6.1: Deelgebied West en Engelen Naam
Adres
wvo
Centrum
AL S
Oude Vlijmenseweg 84K
192
Oude Vlijm.
Lidl
Boschmeerplein 6-7
714
Oude Vlijm.
Jumbo
Helftheuvelpassage 346
1.696
Helftheuvel
Marm.
Boschmeersingel 115
590
Helftheuvel
AH
Helftheuvelpassage 1
1.405
Helftheuvel
ALDI
Helftheuvelpassage 90
825
Helftheuvel
SONAY
Christiaan Huygensweg 123-131
400
Boschveld
PLUS
Dien van Hemertstraat 1
829
Verspreid
DUNYA
Churchilllaan 85
286
Verspreid
Jumbo
Hofvijver 2
1.102
Verspreid
Figuur 6.3: Koopstromen dagelijkse sector stadsdeel West en Engelen
donderdag 23 juni 2022
21
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Overige conclusies uit het koopstromenonderzoek 2021 Uit het KSO2021 is meer kwalitatieve informatie te halen over diverse buurt- en wijkcentra in dit stadsdeel. De conclusies zijn op hoofdlijnen als volgt. Winkelcentrum Oude Vlijmenseweg scoort met een 6,4 relatief laag ten opzichte van vergelijkbare centra met een 7,4. Dit zit met name in de omvang van het winkelaanbod en de uitstraling. De huidige modernisering en uitbreiding van Lidl zal waarschijnlijk positief van invloed zijn op de waardering. Consumenten bezoeken de Oude Vlijmenseweg niet primair vanwege nabijheid, maar vanwege bepaalde winkels. Dit kan worden verklaard door de uniciteit van Lidl. Mensen zijn bereid verder te reizen voor Lidl. In combinatie hiermee scoort ook de bereikbaarheid goed en bezoekt men het centrum wat vaker met de auto dan gemiddeld (74% komt met de auto). De Helftheuvelpassage scoort daarentegen met een 7,9 bovengemiddeld ten opzichte van andere stadsdeelcentra (met een 7,6). Met name de omvang van het winkelaanbod, de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden met de auto scoren hoog. Dit wordt sterk gewaardeerd door de consument. Relatief veel mensen (61%) bezoeken dit centrum dan ook met de auto. Voor een stadsdeelcentrum ligt de gemiddelde verblijfsduur ook langer dan in andere stadsdeelcentra. Dit maakt dat het toekomstperspectief positief is.
Conclusies Kwaliteiten Fijnmazige winkelstructuur. Goed functionerend aanbod en draagvlak. Bestaande plannen voorzien in kwaliteit. Opgaven Leefbaarheid Engelen en toekomst bestaande supermarktlocatie staan onder druk.
donderdag 23 juni 2022
22
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Huidig detailhandelsbeleid Rompertpassage Om de kleine centra en de fijnmazige winkelstructuur in het stadsdeel te behouden, is in het huidige detailhandelsbeleid uitbreiding van wijkcentrum Rompertpassage niet gewenst. Voor het winkelcentrum wordt in de Nota 2011 een geconsoli-
donderdag 23 juni 2022
Analyse feiten en cijfers Rompertpassage Wijkcentrum Rompertpassage is primair een boodschappencentrum (70% van het m² wvo winkels betreft dagelijkse artikelen) met onder andere drie complementaire supermarkten, diverse dagelijkse speciaalzaken en aanvullend niet-dagelijks aanbod. Met name dit niet-dagelijkse winkelaanbod is sinds 2011 afgenomen (circa 13% van het aantal m² wvo). De leegstand is toegenomen van één pand in 2011 naar twee panden in 2022.
Dagelijks
Niet-dagelijks
Benchmark
Analyse feiten en cijfers buurtsteunpunten Noord In Het Wielsem ligt het accent op het discountsegment met een Lidl (1.189 m² wvo) en Action (826 m² wvo). In de periode 2011-2019 is het aantal voorzieningen afgenomen van vier naar drie door het verdwijnen van de bloemenzaak. Het aanbod aan de Buitenpepersdreef bestaat uit een Coop-supermarkt (ruim 1.300 m² wvo) met slijterij. Verspreid in de omgeving zijn meerdere dienstverleners gevestigd. Sinds 2011 is het aanbod licht gestegen.
1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
Noord
Huidig detailhandelsbeleid buurtsteunpunten Noord Voor de buurtsteunpunten in Noord staat in het huidige beleid een consoliderende aanpak door middel van het invullen van de leegstand centraal.
Detailhandel (in m² wvo) per 1.000 inwoners
Benchmark
Analyse feiten en cijfers Woonboulevard In de periode 2011-2022 is het aanbod op de Bossche Woonboulevard met de komst van het Retailpark fors gegroeid, zowel in aantal verkooppunten als in omvang. Op dit moment telt de concentratie 42 zaken met een gezamenlijke omvang van ruim 56.000 m² wvo ten opzichte van 21 zaken met een omvang van 34.732 m² wvo in 2011. Ook zijn zaken toegevoegd in de branches elektronica en rijwielen. De Bossche Woonboulevard kan in perspectief van het landelijk gemiddelde worden beschouwd als een middelgrote woonboulevard, met een duidelijk profiel ‘in/om huis’. In de context van enkele grootschalige concentraties in de omgeving (Eindhoven/Son, Breda en Utrecht) heeft de Bossche Woonboulevard een bescheiden regiofunctie.
Figuur 6.4: Feiten en cijfers stadsdeel Noord
Noord
Huidig detailhandelsbeleid Woonboulevard In de Nota 2011 wordt benoemd dat de winkelstructuur in Noord in grote lijnen op orde is. Het aanbod in stadsdeel Noord is relatief ruim van omvang, met name vanwege de aanwezigheid van de Bossche Woonboulevard. De gemeente ’s-Hertogenbosch telt twee perifere winkelgebieden, waarbij alleen de Bossche Woonboulevard planmatig ontwikkeld is. Het huidige beleid maakt de uitbreiding en verdieping van het aanbod van de woonboulevard via brancheverruiming in de branches consumentenelektronica (wit-, bruin- en grijsgoed), auto- en motoraccessoires, fietsaccessoires/fietsen en kampeerartikelen mogelijk.
deerde aanpak voorgesteld met als belangrijkste aandachtspunt de aanpak van de leegstaande bibliotheek.
Benchmark
Noord
Noord
6.3
Super
Ontwikkeling voorzieningen Noord in aantal verkooppunten 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2011
2021
23
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Huidig detailhandelsbeleid Maaspoort/Empel In de Nota 2011 wordt benoemd dat wijkcentrum Maaspoort/Lokerenpassage toe aan is aan een modernisering en relatief klein is voor hedendaagse begrippen. Het versterken/optimaliseren van dit wijkcentrum staat voorop. Voor buurtsteunpunt Goulmy en Baarplein lag er in de Nota 2011 een concrete opgave om de supermarkt in het winkelgebied uit te breiden. In Empel liggen in de nabijheid van Plus verspreid een aantal kleinere winkels. De ambitie in 2011 lag bij het verder concentreren van het winkelaanbod. Analyse feiten en cijfers Maaspoort/Empel Wijkcentrum Maaspoort/Lokerenpassage heeft een verzorgingsfunctie voor het hele stadsdeel en heeft een gevarieerd aanbod, met het accent binnen de dagelijkse sector met twee supermarkten en diverse speciaalzaken. De supermarkten hebben echter in vergelijking met andere wijkcentra in ’s-Hertogenbosch een relatief beperkte omvang. In de periode 2011-2022 is het detailhandelsaanbod in wijkcentrum Maaspoort/Lokerenpassage afgenomen met name in het niet-dagelijkse aanbod. De uitstraling van het centrum is matig en toe aan een forse moderniseringsslag. Bestaande plannen voorzien hierin. Buurtsteunpunt Goulmy en Baarplein bestaat qua detailhandel uitsluitend uit een supermarkt (Plus) met slijter. De bestaande Plus is sinds 2011 niet uitgebreid en heeft een omvang van 718 m² wvo.
Verder bestaat het aanbod in het centrum uit horeca en dienstverlenende bedrijvigheid. Het winkelaanbod in en rondom Buurtsteunpunt Empel is sinds 2011 beperkt toegenomen, maar niet verder geconcentreerd conform het beleid. De supermarkt heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor de inwoners in Empel. De huidige situatie is niet optimaal qua grootte van de supermarkt en logistiek, waardoor moet worden
donderdag 23 juni 2022
afgevraagd of de huidige locatie naar de toekomst toe perspectiefrijk is. Ook de parkeermogelijkheden zijn niet optimaal. Verplaatsing en modernisering ligt voor de hand.
Het belangrijke winkelgebied voor aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’ is voor inwoners uit Noord deelgebied Noord (42%). Ook plaatsen elders is belangrijk voor doelgerichte aankopen (32%).
Kooporiëntatie inwoners Op basis van de resultaten van het KSO 2021 kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de orientatie van inwoners uit Noord: Inwoners uit Noord doen het vaakst de boodschappen in deelgebied Noord (79%). Ook worden relatief veel boodschappen in andere stadsdelen gedaan. Circa 7% van de inwoners doet online boodschappen. Voor recreatieve aankopen is vooral de binnenstad belangrijk (circa 34%), maar ook deelgebied Noord (10%) is belangrijk net als plaatsen elders (45%).
Tabel 6.2: Deelgebied Noord Naam
Adres
wvo
Centrum
AH
Rompertpassage 45
1.416
Rompert
Jumbo
Rompertpassage 21
1.500
Rompert
ALDI
Rompertpassage 48
942
Rompert
AH
Lokerenpassage 25
968
Maaspoort
Jumbo
Lokerenpassage 138
1.033
Maaspoort
Lidl
Het Wielsem 19
1.189
Het Wielsem
PLUS
Brink 5
1.076
Centrum Empel
Coop
Buitenpepersdreef 353
1.332
Buitenpep.
PLUS
Goulmy en Baarplein 74
718
Verspreid
ALDI
Manis Krijgsmanhof 176
866
Verspreid
24
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Overige conclusies uit het koopstromenonderzoek 2021 Uit het KSO2021 is meer kwalitatieve informatie te halen over diverse buurt- en wijkcentra in dit stadsdeel. De conclusies zijn op hoofdlijnen als volgt. Winkelcentrum Maaspoort/Lokerenpassage scoort ondanks het uitgebreide aanbod en de twee supermarkten relatief laag op het gebied van aanbod en kwaliteit winkelaanbod. Ook de sfeer en uitstraling scoort relatief laag (respectievelijk een 6,2 en 6,7). Dit bevestigt ook de noodzaak voor kwalitatieve opwaardering. De Rompertpassage scoort met gemiddeld een 7,6 rond het gemiddelde voor grotere wijkcentra. De omvang en compleetheid van het aanbod is een duidelijke kwaliteit. Veel mensen komen met de auto (57%) en de autobereikbaarheid wordt ook goed beoordeeld. De Woonboulevard/ het Retailpark wordt met een 7,7 goed beoordeeld door de consument. Uit het onderzoek blijkt een duidelijke regiofunctie (48% van de omzet komt van buiten de gemeente). Men komt bijna altijd met de auto (91%) en de bereikbaarheid wordt ook bovengemiddeld goed gewaardeerd. De autobereikbaarheid is daardoor een belangrijke kwaliteit. Ook de compleetheid en variatie van het aanbod is een belangrijk bezoekmotief. De verblijfsduur is echter wat korter dan gemiddeld bij dit soort locaties. Mensen bezoeken de woonboulevard daardoor toch vooral doelgericht en efficiënt.
Uitgebreid kijken en vergelijken is minder aan de orde. Conclusies Kwaliteiten Fijnmazige winkelstructuur. Goed functionerend aanbod en draagvlak. Uitbreiding Bossche Woonboulevard sinds 2011.
Figuur 6.5: Koopstromen dagelijkse sector stadsdeel Noord
donderdag 23 juni 2022
25
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Knelpunten en opgaven Beperkte omvang (discount)supermarkten met mogelijk beperkt toekomstperspectief, zoals enkele meer solitair gelegen vestigingen. Dit vraagt om keuzes in beleid wat wel/niet te handhaven of te versterken. Ook dient nagedacht te worden over eventuele verplaatsers. Beperkte omvang en uitstraling Maaspoort. Modernisering van het supermarktaanbod ligt voor de hand. Leefbaarheid Empel en toekomst bestaande supermarktlocatie staan onder druk. Eenduidige uitstraling en profilering Woonboulevard en Retailpark. Een branchering binnen categorie ‘in/om huis’ sluit hier goed bij aan. Beleidsmatig dient aandacht te zijn voor de toekomstige branchering. Eventuele mogelijkheden voor winkelondersteunende horeca in het kader van verblijfskwaliteit is ook een aandachtspunt. Het is verstandig aan te sluiten bij het recent vastgestelde horecabeleid.
donderdag 23 juni 2022
26
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Huidig detailhandelsbeleid Van Roosmalenplein In de Nota 2011 werd gesteld dat wijkcentrum Van Roosmalenplein toe is aan een moderniseringsslag. Analyse feiten en cijfers Van Roosmalenplein Wijkcentrum Van Roosmalenplein heeft voor een wijkcentrum een relatief beperkt aanbod met slechts één supermarkt (Albert Heijn) die naar moderne maatstaven
donderdag 23 juni 2022
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
Dagelijks
Niet-dagelijks
Benchmark
Analyse feiten en cijfers Oost/Hintham Het aanbod in buurtcentrum Rivierenplein is in de periode 2011-2022 per saldo nagenoeg stabiel gebleven. De Jumbo-supermarkt (731 m² wvo) is de afgelopen jaren niet uitgebreid, terwijl dit in de Nota 2011 wel als mogelijke kans werd gezien. Gezien het perspectief en het verzorgingsgebied ligt modernisering van de bestaande supermarkt voor de hand. Ook liggen er kansen voor toevoegen van een moderne discounter, idealiter als gevolg van een verplaatsing. In de periode 2011-2022 is de Lidl-supermarkt in buurtcentrum Van Thiellaan/Hintham vergroot naar een omvang van 1.150 m² wvo en de Jumbo naar een omvang van circa 1.200 m² wvo. Hiermee is de doelstelling uit de Nota 2011 om het supermarktaanbod uit te breiden behaald en hebben de supermarkten een omvang naar moderne maatstaven. Buurtsteunpunt Kapelaan Koopmansplein heeft op dit moment een kleinschalige Coop (bijna 700 m² wvo) en aanvullende voorzieningen waaronder een minisuper, apotheek, bloemenzaak en restaurant.
Detailhandel (in m²) per 1.000 inwoners Zuidoost
Zuid
Huidig detailhandelsbeleid buurtcentra Oost/Hintham Voor de buurtwinkelcentra lag in 2011 de opgave om de winkelgebieden te optimaliseren. Dit betrof met name het moderniseren van het supermarktaanbod.
Benchmark
Analyse feiten en cijfers Zuid Het enige volwaardige winkelcentrum in het zuidelijke deel van Zuidoost is buurtcentrum Pettelaarsepoort. Dit centrum heeft een moderne en omvangrijke Jumbosupermarkt, diverse dagelijkse speciaalzaken en enkele niet-dagelijkse winkels. Ook zijn er enkele aanvullende horecazaken en diensten aanwezig. In de periode 2011-2022 is het niet-dagelijkse aanbod licht gestegen, met name in de in/om huis sector. Dit is in lijn met landelijke trends en ontwikkelingen. Van een algehele opwaardering van de uitstraling is anno 2022 echter nog geen sprake. Buurtsteunpunt Zuiderpassage beschikt anno 2021 niet over een supermarkt en heeft naast horeca en dienstverlenende functie slechts enkele niet-dagelijkse winkels. Sinds 2011 is de leegstand echter weer bijna volledig ingevuld met enkele niet-dagelijkse winkels, horeca en diensten.
Figuur 6.6: Feiten en cijfers stadsdeel Zuidoost
Zuid
Huidig detailhandelsbeleid Zuid In de Nota 2011 werd voor buurtcentrum Pettelaarsepoort de ambitie gesteld om de positie te versterken door te investeren in de uitstraling en zichtbaarheid van de passage vanaf de openbare weg. Voor de buurtsteunpunt Zuiderpassage werd een keuze gesteld: het afbouwen van het winkelgebied of de terugkomst van een discountsupermarkt.
met circa 883 m² wvo relatief kleinschalig is. Het overige winkelaanbod is beperkt. Het dagelijkse aanbod is in de periode 2011-2022 afgenomen door het verdwijnen van supermarkt Dirk. Op de voormalige locatie van Dirk is nu Action gevestigd, waardoor het niet-dagelijkse aanbod is toegenomen. Anno 2022 is nog geen sprake geweest van een opwaardering van het centrum. Voor het toekomstperspectief is dit echter nog steeds noodzakelijk.
Benchmark
Zuidoost
Zuid
6.4
Supermarkt
Ontwikkeling voorzieningen in aantal verkooppunten 60 50 40 30 20 10 0
2011
2021
27
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Huidig detailhandelsbeleid buurtcentra Orthenpoort In 2011 is de locatie aangewezen als perifere concentratie. Dit was geen beleidsmatige wens, maar is vanwege de brede bestemming zo ontstaan. Voorzien werd in verplaatsing van grootschalige winkels naar de woonboulevard. Analyse feiten en cijfers Orthenpoort Tussen 2011-2022 is de locatie aanzienlijk versterkt met divers aanbod (door de brede bestemming). Dit was beleidsmatig niet wenselijk. De komst van reguliere detailhandel, zoals de Albert Heijn, Amazing Oriental, Jumper, Kruidvat en Action maken dat het primair een boodschappencluster is geworden. De eerdere doelgerichte winkels, zoals BCC en Big Bazar zijn verplaatst. Van een perifere concentratie is geen sprake meer. Ook ligt de locatie redelijk centraal, waardoor koopkracht uit vele stadsdelen wordt getrokken. Kooporiëntatie inwoners Op basis van de resultaten van het KSO 2021 kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de orientatie van inwoners uit Zuidoost: Inwoners uit Zuidoost doen het vaakst de boodschappen in deelgebied Zuidoost (63%), maar er is relatief veel afvloeiing. We is de online boodschappenoriëntatie met 6% relatief beperkt. Voor recreatieve aankopen is vooral de binnenstad belangrijk (circa 44%) en plaatsen elders (44%).
Het belangrijke deelgebied voor aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’ is voor inwoners uit Zuidoost het deelgebied Noord (32%). Verder heeft plaatsen Elders ook een groot aandeel van (44%)
Figuur 6.7: Koopstromen dagelijkse sector stadsdeel Zuidoost
donderdag 23 juni 2022
28
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Tabel 6.3: Deelgebied Zuidoost Naam
Adres
wvo
Centrum
Jumbo
Rivierenplein 26
731
Rivieren.
Jumbo
Pettelaarseweg 321
1.234
Pettelaar.
AH
Mgr. Van Roosmalenplein 19
883
Van Roosm.
Coop
Kapelaan Koopmansplein 218
685
K. Koopma.
Jumbo
Pastoor van Thiellaan 16-22
1.207
Hintham
Lidl
Pastoor van Thiellaan 38
1.150
Hintham
AH
Gruttostraat 23
1.342
Orthenpoort
Amazing
Gruttostraat 37
780
Orthenpoort
Nettora.
Gruttostraat 21
1.382
Orthenpoort
Overige conclusies uit het koopstromenonderzoek 2021 Uit het KSO2021 is meer kwalitatieve informatie te halen over diverse buurt- en wijkcentra in dit stadsdeel. De conclusies zijn op hoofdlijnen als volgt. Winkelcentrum Van Roosmalenplein scoort met een 6,7 ver beneden de norm. Op alle onderdelen, zoals het winkelaanbod, de bereikbaarheid en de kwaliteit scoort het centrum matig. De sfeer en gezelligheid scoort met een 5,1 zelfs onvoldoende. Mede door de matige kwaliteit bezoeken mensen het centrum vooral vanwege nabijheid en blijven ze relatief kort. Winkelcentrum Hintham scoort met een 7,2 ook iets beneden de norm van 7,5 voor dit soort centra. Ook hier is nabijheid met 82% het belangrijkste bezoekmotief. Vergelijkbaar met het Van Roosmalenplein komen mensen iets vaker met de fiets en te voet. Dit hangt ook met de afstand/nabijheid samen. Ook de Pettelaarsepoort scoort met een 7,3 iets onder de norm. Dit hangt ook samen met het beperkte aanbod
donderdag 23 juni 2022
en matige uitstraling. Ook hier geldt dat het centrum vooral met de fiets en te voet wordt bezocht en veel minder met de auto. Ook Orthenpoort scoort met een 7 ver beneden de norm, dit ondanks het ruime supermarktaanbod. Met name de sfeer en gezelligheid scoort onvoldoende (5,5) en ook de fietsparkeermogelijkheden scoren slecht. Vanwege de ligging wordt het centrum ook meer met de auto bezocht (56%) en is nabijheid een minder belangrijke reden om aankopen te doen.
Conclusies Kwaliteiten Fijnmazige winkelstructuur. Moderne supermarkten Hintham.
reguliere detailhandel). In het nieuwe beleid dient een duidelijke keuze gemaakt te worden: saneren, behouden of versterken. Het bestaande bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden voor supermarkten en reguliere detailhandel, maar zou niet het uitgangspunt moeten zijn van het nieuwe beleid. De concentratie is goed bereikbaar en centraal gelegen, waardoor veel bestedingen uit diverse stadsdelen wordt aangetrokken. Dit heeft daarmee effect op veel andere buurt- en wijkcentra. Ook de Dienstenrichtlijn speelt hierin een rol, aangezien sprake is van specifieke beperkingen (aanduiding supermarkt). De gemeente heeft in het nieuwe beleid de keuze om voorzienbaarheid te creëren om bij eventuele wijziging van het bestemmingsplan planschade te voorkomen.
Knelpunten en opgaven Matige kwaliteit van de meeste buurt- en wijkcentra op basis van slechte waardering consument. Dit vraagt om modernisering, met name op het vlak van de kwaliteit. Diverse supermarkten hebben geen moderne maat en zijn in combinatie met kwalitatieve opwaardering ook toe aan uitbreiding. De vraag is echter of dit haalbaar is vanuit de behoefte. Er is momenteel al sprake van overaanbod in het stadsdeel. Met name inwoners in het zuidelijk deel van Zuidoost hebben beperkte keuzemogelijkheden, met name op het gebied van discountaanbod. Hier ligt een structuuropgave. Hierin dient ook het perspectief van de Zuiderpassage te worden meegenomen. Orthenpoort was in 2011 beleidsmatig aangemerkt als perifere winkelconcentratie die ongewenst is. Het beleid accepteerde de feitelijke en juridische situatie uit 2011 en ging uit van stabilisatie als ontwikkelingsrichting. Inmiddels is de concentratie verder verkleurd naar een gemengd gebied met veel trekkers (meer supermarkten en
29
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Huidig detailhandelsbeleid Molenhoekpassage Het beleid gaat uit van de verplaatsing en uitbreiding van Aldi en een algehele herontwikkeling van het winkelcentrum. De ambitie is om meer complementariteit te zoeken met stadsdeelcentrum Rosmalen, door een sterker boodschappen profiel te creëren.
Detailhandel (in m² wvo) per 1.000 inwoners 1.400
Huidig detailhandelsbeleid De Groote wielen In de in aanbouw zijnde wijk De Groote Wielen zal een wijkwinkelcentrum verrijzen. In de Nota 2011 werd aangegeven dat in dit centrum het accent komt te liggen op dagelijkse, frequent benodigde producten, met name food.
1.200 1.000 800 600 400 200
Dagelijks
Niet-dagelijks
Supermarkt
Ontwikkeling voorzieningen in aantal verkooppunten 60 50 40 30 20 10 0
2011
donderdag 23 juni 2022
Benchmark
Analyse feiten en cijfers De Groote Wielen Wijkcentrum De Groote Wielen is nog niet gerealiseerd. Momenteel is een tijdelijk centrum aanwezig. Het huidige programma voor het nieuwe beoogde centrum bestaat hoofdzakelijk uit twee supermarkten en dagelijkse versspeciaalzaken aangevuld met beperkt niet-dagelijkse detailhandel, horeca en dienstverlening. Bewoners kunnen vooralsnog terecht bij het tijdelijke winkelcentrum ingevuld met Albert Heijn-supermarkt, slijterij Gall & Gall, drogist Etos en een cafetaria. Deze tijdelijke voorziening moet in 2023 gesloten worden. Er ligt een bestemmingsplan met daarin harde plancapaciteit voor het nieuwe toekomstbestendige winkelcentrum.
Rosmalen
0
Benchmark
Analyse feiten en cijfers centrum Rosmalen Als onderdeel van het centrumplan (opening september 2018) voor stadsdeelcentrum Rosmalen is er winkelruimte en commercieel aanbod verdwenen (onder andere Aldi en diverse kleinere winkelunits) en zijn winkeltrekkers toegevoegd of uitgebreid (onder andere Lidl, Jumbo, Hema). Per saldo is het aanbod in de periode 2011-2022 afgenomen, met name in de modische sector. Er is toegewerkt naar een ruimtelijk samenhangend centrum. Recent is mede daardoor ook de leegstand afgenomen, het gaat momenteel om enkele vooral kortdurende leegstaande panden. Meer concentratie is en blijft het devies (winkels van buiten naar binnen in compacter centrum).
Figuur 6.8: Feiten en cijfers stadsdeel Rosmalen
Rosmalen
Huidig detailhandelsbeleid stadsdeelcentrum Rosmalen Het beleid gaat uit van een versterking en opwaardering van het centrum van Rosmalen. Dit uit zich in de realisatie van het centrumplan (geopend in september 2018). De ambitie is functieverandering van leegstaande panden aan de rand van het centrum en het aanscherpen van de positionering van het centrum voor bestaande en vooral nieuwe consumenten. Het DNA en verhaal van Rosmalen moet worden verteld. Het Actieplan Versterking Centrum Rosmalen bevat een gedetailleerd overzicht van doelen en acties.
Analyse feiten en cijfers Molenhoekpassage In 2017 is de herontwikkeling van wijkcentrum Molenhoekpassage opgeleverd en de beleidsdoelen zijn daarmee bereikt. Het dagelijkse aanbod in het winkelcentrum is fors toegenomen met de komst van Aldi (recent uitgebreid tot circa 1.100 m² wvo) en de uitbreiding van de bestaande Albert Heijn (circa 2.100 m² wvo). Het niet-dagelijkse aanbod is de afgelopen jaren per saldo afgenomen, in lijn met de ambities uit 2011 om in winkelcentrum Molenhoekpassage het accent te leggen op boodschappen doen en in Rosmalen centrum op recreatief winkelen.
Benchmark
Rosmalen (stadsdeel)
Rosmalen
6.5
2021
30
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Huidig detailhandelsbeleid bouwmarkten In de Nota 2011 werd uitgegaan van een maximale toegestane grootte van bouwmarkten van 6.500 m² wvo. Op 11 oktober 2016 (Raadsvoorstel Wijziging detailhandelsbeleid m.b.t. grootte bouwmarkten) is dit plafond door de gemeente losgelaten om daarmee de komst van één grootschalige bouwmarkt samen met een tuincentrum en bouwmaterialen drive in beleidsmatig mogelijk te maken. Dit besluit is in september 2018 geconcretiseerd. De concretisering heeft o.a. betrekking op een heldere definitie van het begrip grootschalige bouwmarkt, het onderstrepen van de intentie om slechts één grootschalige bouwmarkt in de gemeente te gaan accommoderen en het aanwijzen van de beoogde locatie ervan (De Groote Vliet) Kooporiëntatie inwoners Op basis van de resultaten van het KSO 2021 kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de orientatie van inwoners uit Rosmalen: Inwoners uit Rosmalen-zuid doen het vaakst de boodschappen in eigen deelgebied (94%). Dit heeft deels te maken met de ‘solitaire’ of ‘eigen’ ligging, maar ook met het uitgebreide en kwalitatief goede dagelijkse aanbod. Voor recreatieve aankopen zijn inwoners uit Rosmalen zowel sterk op de binnenstad (circa 18%) als op deelgebied Rosmalen (circa 28%) georiënteerd. Plaatsen elders is goed voor 47% van de recreatieve aankopen vanuit Rosmalen.
Belangrijke deelgebieden voor doelgerichte aankopen vanuit Rosmalen is deelgebied Noord (26%), Rosmalen (17%) en plaatsen elders (32%).
Figuur 6.9: Koopstromen dagelijkse sector stadsdeel Rosmalen
donderdag 23 juni 2022
31
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Overige conclusies uit het koopstromenonderzoek 2021 Uit het KSO2021 is meer kwalitatieve informatie te halen over diverse buurt- en wijkcentra in dit stadsdeel. De conclusies zijn op hoofdlijnen als volgt. De Molenhoekpassage scoort met een 8,1 zeer goed. De vernieuwing en modernisering van een aantal jaar terug is daardoor ook duidelijk terug te zien in de waardering van de consument. Ook veiligheid en netheid scoren voor een wijkcentrum opvallend hoog. De omvang en kwaliteit van het winkelaanbod zijn duidelijke kwaliteiten waar mensen speciaal voor naar dit winkelgebied komen. Meestal met de auto (64%). Ook Rosmalen-centrum scoort met een 8 goed. Met name de horeca scoort ook sterk bovengemiddeld met een 8,2, ten opzichte van een 7,2 gemiddeld in dit soort centra. Mede hierdoor verblijven mensen ook wat langer dan gemiddeld. Het tijdelijke winkelcentrum aan de Groote Wielenlaan scoort matig met een 6,5. Het winkelaanbod scoort ook onvoldoende met een 5,5, evenals de uitstraling met een 5,4. Dit is natuurlijk te verklaren door de tijdelijkheid. Het definitieve geplande winkelcentrum zal wel voorzien in een behoefte en zal waarschijnlijk ook hoger scoren.
Conclusies Kwaliteiten Duidelijk hart van stadsdeel, namelijk Rosmalen-centrum. Dit centrum biedt een goed en compleet alternatief voor de Bossche binnenstad op lokaal tot beperkt regionaal niveau. Moderne uitstraling en aanbod Molenhoekpassage. Voorziene ontwikkeling winkelcentrum De Groote Wielen in relatie tot de woningbouw en groei van de bevolking. Knelpunten en opgaven Relatief veel zelfstandige ondernemers die tegen pensioenleeftijd aan zitten. In veel gevallen is geen sprake van bedrijfsopvolging, wat leegstand en verlies van kwaliteit kan veroorzaken. Behouden winkelhart (bepaald in Actieplan) door voorkomen ‘gatenkaas’. Geen woningen in plint van kern winkelhart, omdat dit afbreuk doet aan de winkelbeleving. In het bestemmingsplan is dit nu wel mogelijk. Verder uitvoering geven aan Actieplan Versterking Centrum Rosmalen.
Tabel 6.4: Deelgebied Rosmalen Naam
Adres
wvo
Centrum
AH
Molenhoekpassage 5
2.117
Molenhoek
ALDI
Slauerhoffstraat 7
1.099
Molenhoek
AH
Groote Wielenlaan 385
1.030
Grt Wielen
Jumbo
Harrie Coppensstraat 55
1.389
Centrum R
Jumbo
Vreeburg 10
1.431
Centrum R
Lidl
Harrie Coppensstr. 27
1.312
Centrum R
donderdag 23 juni 2022
32
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Detailhandel (in m² wvo) per 1.000 inwoners
Dagelijks
Niet-dagelijks
Benchmark
Supermarkt
Ontwiikkelingen voorzieningen in aantal verkooppunten 14 12 10 8 6 4 2 0
2011
donderdag 23 juni 2022
Nuland en Vinkel
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
Benchmark
Analyse feiten en cijfers Nuland en Vinkel Het detailhandelsaanbod in dorpscentrum Nuland is in de periode 2011-2022 iets afgenomen, terwijl horecavoorzieningen en dienstverlening is toegenomen. Het centrum beschikt over een Albert Heijn supermarkt die recentelijk gemoderniseerd en uitgebreid is. Dit zorgt voor een duidelijk positieve impuls voor het centrum en de leefbaarheid in het dorp. Dorpscentrum Vinkel is in aantal verkooppunten en omvang kleiner dan centrum Nuland. Het aanbod is de afgelopen jaren iets toegenomen door concentratie van horeca- en dienstverlenende zaken. Het centrum van Vinkel beschikt over een Coop-supermarkt van 340 m² wvo. Deze supermarkt kan vanwege de beperkte omvang momenteel vooral worden beschouwd als gemakswinkel. Naar moderne maatstaven is de supermarkt relatief beperkt, maar hij functioneert naar verwachting op een goed niveau.
Figuur 6.10: Feiten en cijfers stadsdeel Nuland en Vinkel
Nuland en Vinkel
Huidig detailhandelsbeleid Nuland en Vinkel De centrumgebieden van Nuland en Vinkel zijn niet opgenomen in de Nota 2011 aangezien Nuland en Vinkel pas sinds januari 2015 bij de gemeente ’s-Hertogenbosch horen. In maart 2017 is een aparte visie op de detailhandel in Nuland en Vinkel opgesteld. Het uitgangspunt voor winkels in Nuland en Vinkel is primair een lokale verzorgingsfunctie voor inwoners in de eigen kern. Voor de toekomst is het niet realistisch om uit te gaan van een toename van het winkelaanbod. Voorwaarde is om in ieder geval een basisaanbod voor dagelijkse boodschappen te behouden. De supermarkten zijn daarin de belangrijkste winkels. Ook clustering van voorzieningen is gewenst.
Kooporiëntatie inwoners Op basis van de resultaten van het KSO 2021 kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de orientatie van inwoners uit Nuland en Vinkel: Inwoners uit Nuland/Vinkel doen voor 44% de boodschappen in de eigen dorpen. Veel vloeit af naar locaties buiten de gemeente, waarschijnlijk richting Oss. 6% van de inwoners doet de boodschappen online. Voor recreatieve aankopen zijn inwoners uit Nuland en Vinkel zowel sterk op de binnenstad (13%) als Rosmalen (5%) georiënteerd. Ook wordt er veel besteed buiten de gemeente ’s-Hertogenbosch (77%) Het belangrijke winkelgebied voor aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’ is voor inwoners uit Nuland en Vinkel is deelgebied Noord (20%). Deelgebieden die ook werden genoemd zijn Rosmalen (4%) en Nuland en Vinkel (6%). Ook plaatsen elders is veel benoemd (56%).
Benchmark
Nuland en Vinkel
Nuland en Vinkel
6.6
2021
33
6 Analyse deelgebieden 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Conclusies Kwaliteiten In beide dorpen een supermarkt, met in Nuland een recent gemoderniseerde fullservice supermarkt. Eigen centrumgebied met ook aanvullende voorzieningen ten gunste van de leefbaarheid in het dorp. Knelpunten en opgaven Behoud van basisvoorzieningen in het dorp ten behoeve van de leefbaarheid.
Figuur 6.11: Koopstromen dagelijkse sector stadsdeel Nuland en Vinkel
donderdag 23 juni 2022
34
Bijlage 1 Berekeningen kwantitatieve behoefte en economisch functioneren
Bijlage 1 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
Gemeente Toelichting berekeningen Er is een distributieve berekening voor de gemeente ‘s-Hertogenbosch opgesteld. Dit is een modelmatige verrekening van vraag en aanbod. De berekening is opgesteld voor de sectoren dagelijks, recreatief en doelgericht. Tabel B1.1 geeft de huidige situatie (2021) weer. Tabel B1.2 de toekomstige verwachte situatie (2030). Deze circa 10 jaarstermijn is gebruikelijk en conform de Handreiking voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte door het economisch functioneren af te zetten tegen een ‘norm voor goed functioneren’. De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per gebied of regio. In perifere delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod op een lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name als gevolg van lagere huurlasten. Ook bestaan er grote verschillen binnen de detailhandel en tussen formules.
Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven van de situatie in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuanceerd geïnterpreteerd te worden.
donderdag 23 juni 2022
Tabel B1.1: Economisch functioneren gemeente (huidig)
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
155.500
155.500
155.500
Bestedingen per hoofd (€)
2.664
1.107
1.245
Totale bestedingspotentieel (in mln. €)
414,3
172,1
193,6
Koopkrachtbinding (%)
95%
80%
79%
Gebonden bestedingen (in mln. €)
393,5
137,7
152,9
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet (%)
8%
53%
42%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (in mln. €)
34,2
155,3
110,8
Totale bestedingen / omzet (in mln. €)
427,8
293,0
263,7
Huidig winkelvloeroppervlak (m² wvo)
57.823
86.987
136.053
Omzet per m² wvo (€)
7.400
3.375
1.950
Aantal inwoners
Uitgangspunten berekening Inwoners en bestedingen Op basis van de meest recente bevolkingsgegevens van het CBS telt de gemeente ’s-Hertogenbosch momenteel 155.500 inwoners. Tot 2030 zal dit bevolkingsaantal gestaag toenemen tot 163.500 inwoners (op basis van de gemeentelijke prognose). In de gemeente ’s-Hertogenbosch ligt het gemiddelde inkomen per persoon (CBS 2019) circa 7% boven het landelijk gemiddelde. Op basis hiervan is conform landelijke afspraken (Omzetkengetallennotitie 2020) gekozen voor een correctie op de bestedingen. Uit het KSO2021 blijkt dat online bestedingen de afgelopen jaren gestaag toenemen. Niet in elke sector is echter sprake van een negatief effect op de toonbankbestedingen of winkelomzet. Met name in de recreatieve sector is sprake van een negatief saldo. In de berekeningen tot 2030 is als volgt rekening gehouden met online.
-
-
-
Dagelijks: de toonbankbestedingen stijgen op basis van historische data circa 1% tot 3% per jaar. Zeker in de jaren 2020 en 2021 was sprake van een sterke groei van bestedingen, mede als gevolg van corona. Omdat ook online in deze sector fors toeneemt, is gekozen in dit geval de bestedingen in 2030 gelijk te laten aan het niveau van 2019. Dit is daarmee een behoudende aanname. Recreatief: de toonbankbestedingen nemen op basis van historische data jaarlijks af. De invloed van online blijft groot en zal ook toenemen, conform de laatste resultaten uit het KSO2021. Wij gaan uit van circa 10% minder bestedingen in 2030. Doelgericht: de toonbankbestedingen in met name de woon- en doe-het-zelfbranche nemen de laatste jaren exponentieel fors toe. Online is hier nog beperkt, maar neemt wel toe. Tegelijkertijd is deze branche sterk conjunctuurgevoelig en hangen bestedingen samen met de woningmarkt. Zekerheids-
36
Bijlage 1 's-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022
halve is gekozen de bestedingen in 2030 gelijk te laten aan het niveau van 2019. Dit is een behoudende aanname.
Tabel B1.2: Economisch functioneren gemeente (2030)
donderdag 23 juni 2022
Recreatief
Doelgericht
163.500
163.500
163.500
Bestedingen per hoofd (€)
2.644
996
1.245
Totale bestedingspotentieel (in mln. €)
432,3
162,8
203,6
Koopkrachtbinding (%)
95%
80%
79%
Gebonden bestedingen (in mln. €)
410,7
130,3
160,8
Aantal inwoners
Koopstromen De koopstromen zijn gebaseerd op het KSO2021 en zijn feitelijk gemeten. Gekozen is de koopstromen in 2030 gelijk te laten. Waarschijnlijk heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch op gemeenteniveau al een optimale binding en toevloeiing. Nieuw aanbod resulteert vaak in een verschuiving van koopstromen. Mogelijk neemt de binding en toevloeiing nog beperkt toe, maar dit valt in de foutmarge van de indicatieve berekeningen. Norm vloerproductiviteit Het is gebruikelijk de landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te hanteren als ‘norm’ voor goed functioneren. Voor de dagelijkse sector is dit ook opgenomen in de berekening, namelijk € 1.100,- per m² wvo. Voor de recreatieve en doelgerichte sector is het landelijk gemiddelde waarschijnlijk geen goede norm voor het aanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Dit komt door de volgende aspecten. - Het recreatieve winkelaanbod trekt veel toeristen aan uit een grote regio. Veel panden in de binnenstad zijn kleinschalig en de huurprijs is relatief hoog. Dit betekent dat Bossche ondernemers ook meer omzet per m² wvo moeten halen om goed te functioneren. - Het doelgerichte winkelaanbod is voor een deel grootschalig van aard, maar ook aanwezig in diverse buurt en wijkcentra.
Hoewel de woonboulevard/retailpark relatief lage huurniveaus kent, heeft het doelgerichte aanbod elders een hogere omzet per m² wvo nodig om te kunnen functioneren.
Dagelijks
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet (%)
8%
53%
42%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (in mln. €)
35,7
146,9
115,5
Totale bestedingen / omzet (in mln. €)
446,4
277,2
276,3
Huidig winkelvloeroppervlak (m² wvo)
57.823
86.987
136.053
Haalbaar winkelvloeroppervlak (m² wvo)
58.914
82.129
141.696
Omzet per m² wvo (€)
7.725
3.200
2.050
Norm vloerproductiviteit / huidig gemiddelde (€ per m² wvo)
7.577
3.375
1.950
+/-
-
+
Distributieve uitbreidingsruimte afgerond
Gekozen is om de norm vloerproductiviteit voor recreatief en doelgericht gelijk te leggen op het huidig functioneren. We gaan er daardoor vanuit dat het winkelaanbod in deze sectoren in de huidige situatie op een gezond niveau functioneert en dat vraag en aanbod redelijk in evenwicht zijn.
Conclusies Het dagelijks winkelaanbod functioneert momenteel rond het landelijk gemiddelde. Vraag en aanbod zijn momenteel in evenwicht. Door de bevolkingsgroei zal enige uitbreidingsruimte ontstaan. Deze marktruimte kan worden ingezet om bestaande aanbieders, zoals supermarkten, te moderniseren. Daarnaast zal marktruimte ontstaat in gebieden waar sprake is van forse woningbouw en bevolkingsgroei, zoals in Rosmalen (De Groote Wielen).
Hier is echter al op geanticipeerd en in harde plancapaciteit is voorzien in uitbreiding van het aanbod. Na realisatie van deze plannen is geen marktruimte meer over. Het recreatieve winkelaanbod functioneert momenteel sterk boven het landelijk gemiddelde (33%). Wij gaan er echter niet vanuit dat dit betekent dat er veel marktruimte is. Wij gaan er vanuit dat vraag en aanbod momenteel in evenwicht zijn. Ondanks de bevolkingsgroei zal als gevolg van meer online bestedingen sprake zijn van een krimp van het aanbod van circa 5,5%. Dit is in vergelijking met andere steden in Nederland relatief beperkt. Het doelgerichte aanbod functioneert momenteel eveneens sterk boven het landelijk gemiddelde (29%). Als gevolg van de groei van de bevolking, rekening houdend met online, ontstaat enige uitbreidingsruimte in 2030.