Bijlage 5 G Bestemmingsplan Graafseweg 294 (bijlagen) 15534624

Aandacht voor specifieke doelgroepen

Studenten en jongeren

Ouderen (specifiek 75+)

Studenten en jongeren • De toegankelijkheid van de woningmarkt voor studenten en jongeren is lastig vanwege de beperkte inschrijftijd en/ of beperkte financieringsmogelijkheden. Er is een tekort aan studentenkamers. De prijzen van het aanbod voor studenten liggen relatief hoog. • Binnen de woningprogrammering zetten we extra in op het realiseren van huisvesting voor studenten en jongeren. Daarbij hebben we oog voor betaalbaarheid. Daarnaast zijn oplossingen te vinden in andere samenwoon- en contractvormen.

Vergunninghouders

Woonwagenbewoners

Arbeidsmigranten

Mensen met een handicap

Mensen met een psychische kwetsbaarheid

Mensen die met spoed een woning nodig hebben

Ouderen (specifiek 75-plus) • Veel ouderen zijn steeds vitaler en zijn voldoende zelfredzaam op de woningmarkt. Maar een deel van de ouderen – met name binnen de groep 75-plussers – heeft te maken met problemen met de fysieke of geestelijke gezondheid (o.a. dementie). • Deze groeiende groep vraagt om specifieke woonvormen gekoppeld aan de de juiste zorg en voorzieningen. Daarbij zetten we in op kleinschalige geclusterde woonvormen met zorg. Woonvormen tussen een reguliere woning en huisvesting in een verzorgingstehuis in. Langer thuis wonen

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 30

maken we mogelijk door samen met andere partijen de juiste zorg en voorzieningen in de buurt te leveren. We kijken naar het faciliteren van mantelzorgers waarbij ouders willen intrekken bij hun kinderen of andersom. Ook hebben we oog voor een toegankelijke en dementievriendelijke woonomgeving. Daarbij maken we gebruik van de mogelijkheden die digitalisering en nieuwe zorgconcepten ons bieden. Statushouders • We dragen als gemeente zorg voor het huisvesten van statushouders die volgens de taakstelling vanuit de Rijksoverheid een woning nodig hebben. Hierin werken we samen met de woningbouwcorporaties. Woonwagenbewoners • ’s-Hertogenbosch kent (o.a. ten opzichte van de regio) een relatief groot aantal standplaatsen voor woonwagens. • Voor woonwagenbewoners zorgen we mede op basis van landelijke richtlijnen dat het aantal (huur)standplaatsen en de verdeling daarvan in lijn wordt gebracht met de culturele achtergrond van woonwagenbewoners ten aanzien van het wonen in familieverband. Hierbij zoeken we regionale en provinciale afstemming en houden we oog voor de veiligheid en leefbaarheid op de woonwagencentra. Vooralsnog is het uitgangspunt dat het aantal standplaatsen in Den Bosch wordt gehandhaafd (er is geen sprake van een zogenaamd “uitsterfbeleid”).

Arbeidsmigranten Bossche bedrijven • Mogelijke personeelstekorten en de internationalisering van de economie maken dat nu, maar ook in de komende tien jaar arbeidsmigratie een rol speelt. Bij het huisvesten van arbeidsmigranten ligt de focus op arbeidsmigranten die voor korte of lange termijn werken voor Bossche bedrijven.

Mensen met een psychische kwetsbaarheid • Er zijn mensen met een psychische kwetsbaarheid die vanwege de intensieve zorg beschermd of beschut moeten wonen. Ook zien we een groep die geen zware zorg nodig heeft, die uitstroomt vanuit de maatschappelijke instellingen en die met begeleiding zelfstandig woont in de buurt. Ook voor deze groepen zetten we in op het mogelijk maken van doorstroming en wooncarrière. • We werken regionaal samen met andere gemeenten op basis van de Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. - We zorgen waar nodig voor fysiek aangepaste woningen, het geclusterd bij elkaar wonen, het wonen met een zorgarrangement, een aangepast huurcontract, of een combinatie daarvan. Waar nodig nabij voorzieningen of juist aan de rand van woonwijken. - Het goed huisvesten van kwetsbare groepen vraagt vaak om snelle interventies, soms voorrang op andere woningzoekenden, mogelijkheden voor snel op- en afschalen van zorg, indien nodig een goede afstemming met de directe omgeving én het bevorderen van draagvlak. Daarbij is er aandacht voor het samenwonen in inclusieve en leefbare buurten (zie 2.2). - We werken ook aan passend aanbod voor de kleine groep mensen die niet past in de bestaande buurten, vaak vanwege een complexe problematiek.

Mensen die met spoed een woning nodig hebben • Sommige mensen hebben geen dak boven hun hoofd of dreigen in die situatie terecht te komen. Een aantal vindt zijn weg (met urgentie) via de woningcorporatie, maar een deel van de mensen komt ook in het informele circuit aan de onderkant van de woningmarkt terecht. • We hebben blijvend aandacht voor deze groep. We kijken (samen met corporaties) naar de inzet van oplossingen in een flexibele schil (met tijdelijke woonvormen en contractvormen) om zo de kans op een (tijdelijke) woonoplossing te verbeteren. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • De huisvesting van voorgenoemde doelgroepen. Daarbij kijken we kritisch welke groepen extra aandacht nodig hebben en wat dat betekent voor de slaagkansen van groepen. • De wijze van het (regionaal) verdelen van de woningen en standplaatsen.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 31

Boschveld

2

Thomas “Ik voel me thuis, dit is ook mijn buurt.”

Leefbare en inclusieve buurten

“

Thomas is geboren en getogen in ’s-Hertogenbosch. Het grootste deel van zijn jeugd woonde hij in de Rompert, hij heeft daar goede herinneringen aan. Nu is Thomas veertig jaar en alleenstaand. Na zijn echtscheiding speelden psychische klachten op. Hij is zijn baan kwijtgeraakt en vier jaar thuisloos geweest. Via beschermd wonen is hij sinds kort doorgestroomd naar een (semi-) zelfstandige woning met minimale begeleiding, in de Rompert. Hij is heel blij dat hij een plek heeft gevonden in de wijk waar hij ook opgegroeid is. Als hij over een jaar of twee weer zelfstandig gaat wonen kan dat hopelijk ook in deze buurt, want hier voelt hij zich thuis.

Zeker in het begin hielp het dat de buren goed waren geïnformeerd door de zorgaanbieder. De buren betrekken Thomas en zijn huisgenoten bij het dagelijkse reilen en zeilen in de buurt. Soms heeft Thomas een terugval. Om zich te ontladen draait hij dan soms tot laat harde muziek wat zorgt voor geluidsoverlast. Gelukkig weten de buren dit en dan contacteren ze de zorgaanbieder of ze kloppen aan bij Thomas zelf, vaak is het dan snel opgelost. De weg naar betaald werk verloopt vooralsnog moeizaam, maar Thomas houdt niet van stil zitten. Daarom zet hij zich graag in als buurtvrijwilliger. Hij werkt mee aan een project in de wijk, waar buurtgenoten elkaar leren kennen door samen te werken aan moestuintjes in de buurt. Het project is een initiatief van de zorgaanbieder van Thomas, samen met de corporatie die veel bezit heeft in de wijk. Ook de gemeente werkt mee aan het project. Thomas en zijn buurtgenoten maken de tuinen op plekken waar vroeger parkeerterreinen waren, zo wordt de wijk meer klimaat adaptief. Thomas vindt het leuk om zo mee te bouwen aan de toekomst van zijn buurt.

”

Woonvisie ‘s-Hertogenbosch | 32

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 33

2.1 Woonbuurten: eenheid in verscheidenheid

2.2 Inclusieve draagkrachtige buurten

Wat we zien in 2020 De gemeente bestaat uit buurten en dorpen met diverse karakters. Die karakters worden vooral gevormd door de mensen die er wonen. Maar ook door andere zaken zoals het groen, de aanwezige voorzieningen, (buurt)winkelcentra, ontmoetingsmogelijkheden en de woningen. In de woningvoorraad zien we verschillen tussen de buurten. De buurten verschillen bijvoorbeeld in het aandeel koopwoningen (zie ), het bouwjaar van de woningen en de WOZ-waarde ontwikkeling (zie ). We koesteren de verschillende karakters van de buurten, zo is er voor ieder wat wils. Maar, sommige van die verschillen leveren ook een riscio. Sommige buurten worden voor bepaalde groepen onbetaalbaar. Het risico daarvan is dat bepaalde huishoudens en inkomensgroepen worden gedwongen uit te wijken naar andere buurten, wijken of gemeenten. Daarnaast zien we ook dat diversiteit in aanbod binnen een wijk of buurt belangrijk is voor de huidige bewoners. Mensen die in hun buurt wooncarrière willen maken, kunnen dat niet altijd. Als mensen naar een ander type woning of ander prijssegment willen verhuizen, bijvoorbeeld van een ééngezinswoning naar een appartement, moeten ze in veel gevallen ook hun buurt verlaten.

Onze inzet richting 2030 We willen een woonbeleid dat aansluit op de leefwereld van mensen: de buurt. We willen het karakter, de identiteit en de kracht van buurten erkennen en waarderen. We zien dit als vertrekpunt voor (sturing op) ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad of nieuwbouw. We waken voor monotone buurten en verdringing van bepaalde doelgroepen in onze gemeente. Daarom zorgen we voor een divers woningaanbod dat past bij de buurt en deze versterkt. Zowel de wensen vanuit de buurten, als de gemeentebrede woningbouwopgave, is onderdeel van de afweging over de ontwikkelrichting. • We zetten het toevoegen van nieuwbouwwoningen strategisch in. Met marktpartijen en woningcorporaties die investeren in een buurt maken we afspraken over het woningbouwprogramma. We sturen daarbij binnen een aantal stedelijke kaders (zie 4.3), maar houden ook oog voor wat nodig is voor een buurt. Het woningbouwprogramma van een project kan daarmee onderbouwd afwijken van de stedelijke richtlijn. De nieuwbouw moet enerzijds bijdragen aan de stedelijke opgave en anderzijds aan een divers woningaanbod dat bij de buurt past en deze versterkt.

• We zetten ook in op aanpassingen in de bestaande voorraad, die zorgen voor een divers woningaanbod dat bij de buurt past en deze versterkt. Daarbij benutten we onder andere de mogelijkheden van de woningcorporaties om te differentiëren in de manier van verhuren, verkopen of het toewijzen van woningen. Zo creëren we een aanbod in buurten dat past bij de woonwensen van mensen die in de buurt (willen) wonen. • We brengen met data de kenmerken van de buurt (huishoudens en woningvoorraad) en de woonwensen in beeld. Hiermee kunnen initiatiefnemers de toegevoegde waarde van hun projecten in een buurt onderbouwen. En daarmee zorgen we voor datagedreven bijsturen in de woonopgaven. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • De ontwikkeling van de woningvoorraad. Toekomstige interventies in de woningvoorraad (verkoop, sloop, nieuwbouw, transformatie, huurprijsdifferentiatie, woningtoewijzing) worden daarbij afgewogen op hun positieve bijdrage op wijk- en buurtniveau. • Op projectniveau afspraken maken met corporaties en marktpartijen.

Onze inzet richting 2030 We willen dat doelgroepen die niet gemakkelijk zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien, ook een thuis vinden in álle buurten en dorpen van onze gemeente. Daarom streven we naar draagkrachtige en veerkrachtige buurten en wijken.

corporatiebezit particuliere verhuur

Verhouding koop en huur

Binnenstad

Empel

Zuidoost

Noord

corporatiebezit

34%

gehele gemeente:

WOZ-waarde diversiteit per wijk

koop

particuliere verhuur

57%

koop 9%

€ 450.000

Graafsepoort Empel

Groote Wielen

Maaspoort

Nuland

19

17

15

€ 250.000

16 15 12

€ 200.000

15 13

12

9

€ 150.000

Engelen

Muntel/Vliert Noord

€ 50.000

Vinkel

€Vinkel

Nuland

Engelen

Vinkel

stijging 2016-2018 (in procent %)

West

Maaspoort

Noord

Empel

Groote Wielen

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 34

Rosmalen Noord

Nuland

Gemiddelde WOZ waarde

De Groote Wielen

Rosmalen Zuid

Rosmalen Noord

Muntel / Vliert

Binnenstad

Graafsepoort

Engelen

Zuidoost

Rosmalen Zuid Graafsepoort

Zuidoost

8

€ 100.000

Binnenstad

Muntel/ Vliert

Rosmalen Zuid

West

‘s-Hertogenbosch

West

Maaspoort

23

20

€ 350.000 € 300.000

Rosmalen Noord

23

23

€ 400.000

Wat we zien in 2020 Sociale huurwoningen zijn in het algemeen steeds vaker bewoond door mensen met een zwakkere positie in de samenleving (lager opgeleid, minder draagkrachtig, minder perspectief). Mede door veranderende wet- en regelgeving neemt druk op sommige wijken toe door een toenemend aantal kwetsbare groepen in de buurten met veel corporatiebezit. De rol van corporaties, die sinds de nieuwe Woningwet is ingeperkt, speelt hier in mee. Maar ook rijksbeleid over de afbouw van beschermd wonen en het langer zelfstandig thuis wonen speelt een rol. Het huisvesten van kwetsbare doelgroepen in buurten vraagt ook iets van de bewoners van die buurten. Op een bepaald punt kan daarbij de draagkracht van buurten overschreden worden. Er zijn steeds meer signalen van inwoners en professionals dat de overlast toeneemt. Maar ook dat inwoners langs elkaar heen leven, zich eenzaam voelen of woonoverlast veroorzaken. Dit is een complex vraagstuk dat raakt aan (gevoel van) veiligheid, onderdak en zorg voor alle inwoners in de stad. Dit vraagt om goede zorg en begeleiding van de kwetsbare inwoners en zeker ook om extra aandacht voor de ontvangende buurt.

• We bevorderen – binnen de (on)mogelijkheden die er per buurt zijn – de spreiding van aanbod voor kwetsbare doelgroepen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien, over de diverse buurten en wijken. En andersom: we proberen ook meer draagkrachtige groepen aan te trekken in de meer kwetsbare buurten. • We hebben samen met onze partners extra aandacht voor de ontvangende buurt bij de huisvesting van (groepen) kwetsbare inwoners. Dit doen we in samenwerking met onze partners op een integrale wijze. • We stimuleren initiatiefnemers om in woonconcepten mogelijkheden voor ontmoeting te creëren en daarbij de relatie met de buurt en de openbare ruimte op te zoeken. Dit doen we met oog op inwoners die zich eenzaam voelen en ouderen met dementie. Maar ook op bredere samenhang in de buurt. Dit draagt vervolgens bij aan de positieve gezondheid van onze inwoners. We verwachten daarbij van inwoners dat zij omkijken naar elkaar. • We maken samen met de politie, woningcorporaties en zorgen welzijnspartijen afspraken om woonoverlast actief aan te pakken. We verwachten dat inwoners elkaar aanspreken als ze woonoverlast ondervinden. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • De huisvesting van kwetsbare doelgroepen en bijbehorende maatregelen om de druk op de buurten te beperken en woonoverlast tegen te gaan.

• We maken samen met de politie, woningcorporaties en zorgen welzijnspartijen afspraken om woonoverlast actief aan te pakken. We verwachten dat inwoners elkaar aanspreken als ze woonoverlast ondervinden.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 35

2.3 De buurt als vindplaats voor oplossingen Wat we zien in 2020 De buurt is waar mensen zich thuisvoelen en identificeren. Mensen voelen zich verbonden met de buurt en blijven er ook graag wonen (zie ). Het is ook de plek waar bewoners en professionals vaak samenwerken aan oplossingen voor allerlei opgaven. En waar nieuwe bewonersinitiatieven opbloeien. Onze inzet richting 2030 De opgaven die we zien kunnen in onderlinge samenhang soms beter aangepakt worden. Juist de transformatieopgaven in de woningvooraard biedt kansen om koppeling te maken met andere vraagstukken. Dat gebeurt vaak op buurtniveau. Daarom zien we de buurt als vindplaats van koppelkansen en integrale oplossingen. • We kijken buurtgericht en zorgen met woningcorporaties met (kleinschalige) interventies voor een transformatie en verduurzaming van de woningvoorraad. Door de doorstroming in buurten gericht op gang te brengen, maken we ruimte om die transformatie te versnellen. • Bij fysieke interventies benutten we eventuele koppelkansen om ook andere maatschappelijke vraagstukken aan te pakken op het vlak van armoede, eenzaamheid en gezondheid. • We ondersteunen nieuwe inwonersinitiatieven die bijdragen aan het integraal aanpakken van woonopgaven. Van inwoners en andere initiatiefnemers vragen we eigenaarschap en commitment om draagvlak te vinden bij omwonenden.

We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Maatregelen voor het bevorderen van de leefbaarheid en veiligheid in de buurten. • Het benutten van de kans om de transformatie- en verduurzamingsopgaven van de woningvoorraad te koppelen aan maatschappelijke vraagstukken.

Willemspoort

Mensen voelen zich verbonden met de buurt en blijven er ook graag wonen

Ik ben gehecht aan deze buurt

40%

0%

20%

eens niet eens, niet oneens

Groen snoei dag, Rosmalen

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 36

Ik voel mij thuis in deze buurt

36%

40%

60%

20%

80%

71%

4%

100%

0%

20%

oneens weet niet / geen mening

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 37

40%

20%

60%

80%

7% 2

100%

3

Leuvenstraat

Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad

Anouk en Sascha “We kijken uit naar het delen van onze opgeknapte woning.”

“

Anouk en Sascha zijn bijna zestig en wonen samen in de Gestelse Buurt. Dit is de buurt waar hun kinderen veilig en gezond zijn opgegroeid. Hun jongste kind is net het huis uitgevlogen, waardoor alle kinderen nu de deur uit zijn. Ze wonen in een voormalige corporatiewoning, die ze gekocht hebben en helemaal hebben opgeknapt.

Het opknappen van hun woning hadden ze nooit alleen gekund, maar samen met de buurt is er een flinke verduurzamingsslag gedaan. Daar konden ze goed op meeliften. Er was een goede samenwerking met de corporatie, en alle particuliere eigenaren. Daardoor zijn alle woningen in de buurt aardgasvrij. De woonlasten zijn betaalbaar gebleven door innovatieve concepten en in goed overleg met huurders én eigenaren. Samen hebben ze geïnvesteerd in hun woningen én in de publieke ruimte in de wijk. Daarom kijken ze nu uit op mooi groen, en is hun woning ook een stuk aangenamer om in te wonen. Sinds de kinderen uit huis zijn, vinden Anouk en Sascha het wel een beetje leeg in huis. Ze hebben boven 3 grote slaapkamers die ze niet gebruiken. Er is zelfs ruimte voor een extra badkamer. Vorige week hebben ze daarom besloten om twee kamers te gaan verhuren. Bijvoorbeeld aan studenten of een jong stel. Ze wisten niet zeker of het mocht, maar gelukkig heeft de gemeente ze goede informatie gegeven en weten ze nu precies waar ze aan moeten voldoen. Ze kijken uit naar de levendigheid van weer wat jonge lui in huis, en zijn blij dat de ruimte boven zo ook gebruikt wordt.

”

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 38

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 39

3.1 Gezonde duurzame woningvoorraad

3.2 Flexibele woningvoorraad

Wat we zien in 2020 Zo’n 85 tot 90 procent van de woningvoorraad in 2030 is nu al gebouwd (zie ). De bestaande woningvoorraad zal daarmee een grote bijdrage moeten leveren voor de woonopgaven waar we voor staan. We zien dat de technische kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad sterk uiteenloopt. Sommige woningen zijn al verduurzaamd, maar voor een groot deel van de voorraad is daar nog een kwaliteitsslag te maken. Dat geldt zowel voor corporatiebezit, als voor particulier bezit. Vooral woningen van voor 1970 (zie ) hebben vaak een mindere technische kwaliteit. Hier valt met isolatie en ventilatie veel energie- en comfort winst te behalen. Uit het woonwensenonderzoek ’s-Hertogenbosch (2019) blijkt dat huurders veel minder tevreden zijn over de warmte-isolatie dan eigenaar-bewoners (zie ). Dat geldt ook voor geluidisolatie. Ook over onderhoud zijn huurders iets minder tevreden dan eigenaar-bewoners, maar dit verschil is kleiner. Het verbeteren van de technische kwaliteit en duurzaamheid van woningen komt niet alleen het energieverbruik ten goede, maar zorgt ook voor gezondere woningen met meer wooncomfort. Onze inzet richting 2030 We willen grote stappen maken in het energetisch verbeteren van de woningvoorraad. De verduurzamingsslag in de woningvoorraad dient samen te gaan met het verbeteren van het wooncomfort en gezond wonen.

We sturen op het stap voor stap nemen van de juiste maatregelen, die direct winst opleveren en toekomstige ontwikkelingen niet in de weg zitten. • We werken samen met markpatijen en woningcorporaties aan de bewustwording bij eigenaar-bewoners en huurders om op logische momenten, zoals bij verbouwing, verkoop of een verhuizing, de woning te verbeteren wat betreft duurzaamheid en wooncomfort. Prikkelen, uitdagen en makkelijk maken zijn daarbij uitgangspunten. • We stimuleren met verschillende (financiële) instrumenten particuliere eigenaren om te investeren in het energetisch verbeteren van de woning en maatregelen te nemen voor een klimaatadaptieve woonomgeving. • In de nieuwbouw stellen we eisen aan de energetische kwaliteit en stimuleren we natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen. • We gaan aan de slag zodat in 2030 een aantal buurten al grotendeels voorbereid zijn om van het aardgas af te gaan. De basis hiervoor vormt een visie op de Warmtetransitie. Een deel van de woningen is in 2030 ook daadwerkelijk overgestapt naar een duurzaam alternatief. Wij zullen als gemeente daarin actief bijdragen door de regie te pakken en partijen te faciliteren en te stimuleren. • We stimuleren samen met de woningcorporaties de innovatieen inkoopkracht in de markt om het verduurzamen van de woningen kwalitatief beter en goedkoper te krijgen.

Woningvoorraad ‘s-Hertogenbosch nu en in 2030

in 2030:

in 2020:

ca. 82.000

ca. 72.000

Verdeling woningen naar bouwjaar

voor 1945

1945-1969

11%

24%

gehele gemeente

1970-1999

45%

25%

0%

2000-heden

20%

50%

75%

100%

Wat we zien in 2020 We zien dat de huishoudenssamenstelling aan het veranderen is. Door demografische ontwikkelingen krijgen we steeds meer 1- en 2-persoons huishoudens en ouderen. Daarnaast zien we ook een trend van veranderende woonwensen, de ééngezinswoning is niet meer ieders ideaal. Sommige mensen willen bijvoorbeeld kleiner wonen, een woning of tuin delen, meer flexibel wonen, of zoeken een zeer betaalbare woonvorm zodat ze geld over houden voor andere zaken. Dit betekent dat de bestaande woningvoorraad niet altijd meer aansluit bij de toekomstige huishoudens (zie ). De voorraad bestaat grotendeels uit ééngezinswoningen, terwijl de huishoudens juist meer divers zijn. Zeker in sommige buurten is het aanbod zeer eenzijdig, wat wooncarriere maken in de buurt moeilijker maakt. We zien ook veel ouderen die nu (nog) wonen in een ééngezinswoning, maar op termijn naar een beter toegankelijke woning willen verhuizen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Op het moment dat ouderen dat ook steeds meer gaan doen, komen veel van die ééngezinswoningen vrij (zie en ). We zien dat het aanpassen van een bestaande woning, bijvoorbeeld om deze te verduurzamen en om te bouwen naar een collectieve woonvorm, op dit moment soms lastig is. Er is (beperkende) regelgeving om rekening mee te houden en de processen zijn ook voor kleine aanpassingen soms ingewikkeld.

De bestaande woningvoorraad is daarom nu vaak een statisch gegeven.

Woningvoorraad vs. huishoudens

Woningvoorraad 2019

Huishoudens 2019

31% 39%

36%

61% 33%

eengezins

meergezins

1 persoons

2 persoons

gezinnen

Verdeling woningen bewoond door 75+ huishoudens

Hoe wonen 75+ huishoudens nu?

17%

Onze inzet richting 2030 We willen inzetten op een dynamische en aanpasbare woningvoorraad. Op deze manier blijft de voorraad passen bij (nu nog onbekende) toekomstige wensen en eisen. Denk daarbij aan het aanpassen van individuele woningen, maar bijvoorbeeld ook een rijtje woningen of een wooncomplex. Het kan gaan om transformatie van een woning of ander vastgoed met een kantoor-, winkel- of maatschappelijke functie. Ook kan het gaan om (zeer) kleinschalige sloop-nieuwbouw.

Tevredenheid wooncomfort huurders/kopers 34% 31%

Mijn woning is... 27%

huurders

24%

kopers

21%

20% 16%

15%

8% 4%

stap 1 qua warmte goed geïsoleerd

stap 2

stap 3 neutraal

stap 4

stap 5 qua warmte slecht geïsoleerd

We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Het verduurzamen van de woningen en woonomgeving. Het Duurzaamheidsakkoord 2018-2025 is daarbij het uitgangspunt dat wordt doorgezet. • We leggen bij de prestatieafspraken gericht de relatie tussen de thema’s duurzaamheid, gezondheid en betaalbaarheid.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 40

• We faciliteren en stimuleren het aanpassen van de bestaande woningen. Denk daarbij aan splitsing, uitbouwen of inwoning met mantelzorgeenheid door o.a. ook buiten de bebouwde kom meer mogelijkheden te creëren voor woningsplitsing. Dit met oog voor de leefbaarheid van buurten, goede ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de woningen. En rechtszekerheid van huidige bewoners en buren. • Dit faciliteren we door regelgeving hierop aan te passen en maatwerk mogelijk te maken. Daarbij stellen we wel kaders om de kwaliteit van zowel de woning als de buurt te borgen. • We stimuleren door goede voorbeelden te koesteren en uit te dragen. Op die manier willen we nieuwe initiatiefnemers motiveren ook met hun woning aan de slag te gaan. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en de keuzes die huurders daarbij krijgen. Inzicht hebben in het transformatiepotentieel op buurtniveau is daarbij de basis.

37% 30% 16%

meergezins huur

meergezins koop

eengezins koop

eengezins huur

Aandeel woningen bewoond door 75+ huishoudens

Aandeel van de woningen bewoond door 75+ (‘s-Hertogenbosch gemiddeld 12%)

Empel 7% Engelen 10%

Maaspoort 9%

Groote wielen 2%

Noord 13% West 14%

Binnenstad 10%

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 41

Rosmalen noord 14% Nuland 18%

Rosmalen zuid 18%

Vinkel 14%

Graafse poort 11% Zuidoost 18% Muntel / Vliert 7%

0-7% 8-15% >16%

4

Paleisbrug

Strategisch innovatief woonprogramma

Starters Rashid en Linda “Den Bosch heeft meer te bieden dan we dachten, er is keuze genoeg!”

“

Starters Rashid en Linda zijn begin twintig. Ze komen beiden van buiten Brabant, maar hebben elkaar in ’s-Hertogenbosch tijdens hun studie gevonden. Ze zijn net afgestudeerd aan de Avans Hogeschool en hebben inmiddels een betaalde baan. Ze woonden al jaren met veel plezier in hun studentenkamers bij de Onderwijsboulevard en genoten van het studentenleven in de stad. Na hun afstuderen hebben ze besloten te gaan samenwonen, maar ze willen wel blijven genieten van de stedelijke woonomgeving, voorzieningen en hun Bossche contacten. De diversiteit van de stad vinden ze aantrekkelijk: de reuring op straat en diversiteit aan mensen zorgen ervoor dat ze zich thuis voelen.

Samen hebben ze een appartement gevonden nabij Station Oost. De ligging is ideaal, zo zijn ze snel op hun werk én pakken ze gemakkelijk de trein om familie en vrienden door heel het land te bezoeken. De woning is een compact appartement met terras. Ook zijn er gedeelde voorzieningen zoals de wasmachine, droger en een gemeenschappelijke fitness. Het lijkt van buiten een gewoon gebouw, maar het is helemaal gebouwd van hout en erg duurzaam. Dat vond het jonge stel een grote pré. Ze konden met hun twee starterssalarissen zich stapsgewijs inkopen in het complex, de bank heeft ze daarbij geholpen met een goed financieringsmodel. De laatste jaren zijn er steeds meer aantrekkelijke woningen beschikbaar voor starters, daardoor blijven ook veel van hun vrienden in ’s-Hertogenbosch wonen. Laatst zagen ze een advertentie van een woning in De Groote Wielen. Er zijn daar woningen die zelfs energie opwekken, gelegen in een heel groene omgeving. Wie weet, als ze ooit een gezin beginnen, dat ze daar wel heen verhuizen. Of naar die gerenoveerde woningen in de Muntel. Of dat CPO-project in Vinkel. Er is in ieder geval genoeg keuze in en om de stad!

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 42

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 43

”

4.1 Voldoende woningen met kwaliteit

4.2 Vernieuwing en innovatie

Wat we zien in 2020 Het aantal inwoners van de gemeente groeit al jaren gestaag (zie ). Het aantal huishoudens groeit, door huishoudensverdunning, nog harder. De prognoses laten zien dat deze groei doorzet. Het aandeel 1- en 2-persoons huishoudens groeit sterk. Daarbij neemt het aandeel en aantal 65+ers toe. Het aantal gezinnen neemt relatief minder hard toe. De groei van het aantal inwoners en huishoudens komt niet alleen uit onze eigen gemeente, maar komt ook door instroom (zie ) vanuit de regio en elders. We zien een landelijke trend van trek naar de stad. Daarnaast zijn er natuurlijk ook Bossche inwoners die juist vertrekken naar de regio of elders. Het grootste deel van de verhuizingen vindt overigens plaats binnen de regio. De druk op de woningmarkt is voelbaar en uit zich in hoge huur- en koopprijzen. Ook geven woningzoekenden aan dat ze denken niet snel een passende woning te vinden. Er is dus een vraag naar meer woningen. De afgelopen jaren is gebleken dat de productie van woningen van tal van factoren afhankelijk is. In de periode 2017 t/m 2019 jaar zijn onder relatief gunstige omstandigheden circa 3.200 woningen toegevoegd. In tijden van recessie loopt de woningproductie over het algemeen terug.

• We bouwen voldoende woningen om de druk op de woningmarkt te verlichten en de te verwachten groei en huishoudensverdunning in goede banen te leiden. De provinciale prognoses zien we als minimum om te bouwen. Maar vanwege de druk die we op de woningmarkt zien, zetten we ons in om zoveel mogelijk woningen te bouwen. De ambitie is om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020 tot 2030. • Die woningen realiseren we in goede samenwerking met inwoners, de corporaties, marktpartijen en andere initiatiefnemers. Als gemeente voeren we regie op het woningbouwprogramma en scheppen we heldere kaders. Ook zijn we aanjager van de woningmarkt en stimuleren we initiatieven. • Bij het realiseren van woningen gaat het niet alleen om aantallen. Het gaat ook om de juiste woningen, op de juiste plek. De voorgestelde plannen moeten kwalitatieve woningen zijn die bijdragen aan de woonopgaven zoals geschetst in deze visie. • Het woningprogramma van ’s-Hertogenbosch en de regio vullen elkaar kwalitatief aan. We zetten in op een sterke regionale woningmarkt, met daarin een duidelijke positionering van de stad ’s-Hertogenbosch en omliggende dorpen. Onze woningbouwplannen stemmen we waar nodig af met de provincie Noord-Brabant en de gemeenten in de woningmarktregio. • We zorgen voor voldoende plancapaciteit (hard en zacht) om te voorzien in voldoende woningproductie.

Onze inzet richting 2030 Door het toevoegen van nieuwe woningen hopen we te zorgen voor een meer ontspannen woningmarkt en voor het binden van (nieuwe) Bosschenaren. De groei van de woningvoorraad is afgestemd op de opgaven in de regio en binnen Nederland, waar een trek naar de stad zichtbaar is. Tot 2030 realiseren we voldoende woningen om in de huishoudensverdunning en de groei van de stad te blijven voorzien.

We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Het toevoegen van woningen aan de sociale woningvoorraad (al dan niet gekoppeld aan private initiatieven). • Het voorbereiden van voldoende woningbouwplannen.

Groei bevolking en aantal huishoudens en de daling van de woningbezetting

In- en uitstroomvanuit regio / elders

130

2,4

120

2,3

2,2

100

2,1

90

2,0 aantal personen / huishouden

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

huishoudens (index jaar 2000 = 100) gemiddelde woningbezetting

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

index 2000 = 100

2000

bevolking (index jaar 2000 = 100)

Vraag naar bijzondere woonvormen

• 2/3e van de doorstromers vindt een bijzondere woonvorm wel interessant. • De meeste belangstelling is voor een verbouwd kantoor/school/kerk/klooster/… • Starters vinden tiny houses ook een optie. Doorstromers eerder zelfbouw en CPO. • 65+ers met name interesse in wonen met gelijkgestemden.

Tiny house

Verbouwde school, kerk, fabriek, ...

Zelfbouw

CPO met gelijkgestemden

De groei van het aantal inwoners en huishoudens komt niet alleen uit onze eigen gemeente, maar komt ook door in- en uitstroom vanuit starters, verlaters, de regio en elders.

Meeste verhuizingen vinden binnen de gemeente plaats 110

Wat we zien in 2020 We zien een steeds meer divers wordende vraag naar woonvormen (zie ).Ook hebben inwoners steeds meer behoefte om zeggenschap te hebben over de bouw en het ontwerp van de eigen woning. Sommige mensen willen kleiner en flexibel wonen en meer gebruik maken van duurzame materialen. Ook zijn er groepen mensen die graag willen samen wonen in nieuwe (woon-zorg)collectieven. De verdergaande digitalisering en doorontwikkeling van bouwtechnieken zorgen voor nieuwe mogelijkheden om woningen sneller, flexibel, modulair en op maat voor de bewoner te ontwikkelen. Vraagstukken rond verduurzaming van de woonomgeving vragen om vernieuwing en innovatie in de woningbouwsector.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 44

Vertrek overschot naar regio

Vestigingsoverschot vanuit ‘elders’

Onze inzet richting 2030 We zetten in op vernieuwing en innovatie in de woningbouw in onze gemeente. Daarbij zetten we in op nieuwe woonvormen, flexibel en duurzaam bouwen, levensloopbestendig bouwen en nieuwe ontwikkelconcepten. • We stimuleren innovatief en duurzaam bouwen, zoals circulair en bio-based bouwen. We dagen marktpartijen uit om met creatieve en betaalbare concepten te komen, bijvoorbeeld door meer met hout te bouwen. • We bouwen flexibel voor wat nu nodig is, maar wat ook toekomstbestendig is en veranderingen in de woonwensen aan kan. Denk bij flexibele en tijdelijke concepten ook aan duurzaam en levensloopbestendig.

• We zetten in op tijdelijke woningen om snel te kunnen schakelen en de druk op de woningmarkt te verlichten. De concepten moeten ook bijdragen aan het betaalbaar houden van het wonen. • We faciliteren nieuwe collectieven en zelfbouw. Collectieven dragen bij aan het samen leven, zorgen voor elkaar, langer thuiswonen, maar ook aan de leefbaarheid van buurten. Zelfbouwen draagt bij aan de vrije keuze om te wonen hoe je wilt. In nieuwe woonvormen komt de collectiviteit tot uiting in het delen van gemeenschappelijke ruimten, voorzieningen en diensten. De woonvormen sluiten daar op aan, bijvoorbeeld met hofwoningen met een collectieve voorziening of hoogbouw met, naast de kleinere eenheden, gemeenschappelijke ruimten, collectief groen en deelauto’s. • Bij de uitgifte van gemeentelijke gronden of herbestemming van gemeentelijke gebouwen geven we voldoende ruimte aan inwoners om hun eigen woning te bouwen. • We dagen de markt en woningcorporaties uit om ruimte te bieden aan meer zeggenschap voor toekomstige bewoners. Ook stimuleren we ze om de samenwerking met wooncollectieven op te zoeken. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Het toevoegen van tijdelijke woningen. • De bijdrage van woningcorporaties aan het bevorderen van eigenaarschap en opdrachtgeverschap bij huurders.

4.3 Sturen op betaalbaarheid en differentiatie Wat we zien in 2020 Zoals bij woonopave 1 ‘Betaalbaar en passend wonen’ beschreven is de betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen een grote opgave. Vooral voor starters en lage- en middeninkomens. Zoals bij woonopgave 2 ‘Inclusieve en leefbare buurten’ beschreven zien we verschillen tussen buurten. Die verschillende karakters koesteren we. Maar ze brengen ook risico op verdringing met zich mee. We willen dat onze wijken en buurten voor iedereen toegankelijk blijven. Ook zien we dat in sommige buurten veel ééngezinswoningen zullen vrijkomen in de komende 20 jaar, als gevolg van de vergrijzing. Dat vrijkomend aanbod zal invloed hebben op de woningmarkt. Onze inzet richting 2030 We willlen dat de woningprogrammering strategisch ingezet wordt om bij te dragen aan passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Dat betekent dat we inzetten op meer betaalbare woningen voor huishoudens met een laag- of een middeninkomen. Ook willen we met de programmering op buurtniveau met maatwerk bijdragen aan leefbare en inclusieve buurten en het karakter van buurten versterken. We scheppen als gemeente heldere kaders waarmee we de markt en corporaties uitdagen om te komen met passende initiatieven.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 45

Kantoortransformatie

4.4 Aantrekkelijke woonmilieus • We sturen op sociale huur. We streven ernaar om minimaal 30% van het nieuwbouwprogramma in de sociale huursector te realiseren. • We sturen op middenhuur en goedkope koop. We streven ernaar om minimaal 20% van het nieuwbouwprogramma in de middenhuur of goedkope koopsector te realiseren. • We sturen op dure huur en (middel)dure koop. We streven ernaar om maximaal 50% van het nieuwbouwprogramma in de dure huur of (middel)dure koop te realiseren. • Op projectniveau streven we naar differentiatie binnen bovenstaande prijscategorieën. Bijvoorbeeld door afspraken te maken over een aandeel in de lagere middenhuur. • Er is maatwerk mogelijk, waarbij we afwijken van bovenstaande percentages, als dit bijdraagt aan de doelstelling leefbare en inclusieve buurten. Dit dient onderbouwd te worden op basis van kenmerken van de buurt/ wijk, over huishoudenssamenstelling en woningvoorraad. • Als gemeente sturen we op bovenstaande prijssegmenten door goede afspraken te maken met corporaties én marktpartijen. Dat doen we met de inzet van zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke instrumenten. Bij de inzet van ons instrumentarium streven we naar een balans tussen flexibiliteit en sturing op de doelstellingen. • Met dat instrumentarium sturen we op de differentiatie zoals hierboven aangegeven. En maken we afspraken met initiatiefnemers over o.a.

aanvangshuur, huurprijsontwikkeling, en instandhoudingstermijn.

Wat we zien in 2020 Uit het woonwensenonderzoek ’s-Hertogenbosch (2019) blijkt dat mensen graag in, of (zeer) nabij, het centrum wonen, vanwege voorzieningen en goede bereikbaarheid met het ov (zie en ). Meer stedelijk wonen betekent vaak een hogere woningdichtheid, met name door de bouw van appartementen, maar ook door slimme combinaties van verschillende woningtypen. Nieuwe uitdagingen rond duurzame mobiliteit, deelconcepten en een duurzame en gezonde leefomgeving vragen om aantrekkelijke woonmilieus. Onze inzet richting 2030 We bouwen richting 2030 aan sterke en diverse woonmilieus. De woningen die ontwikkeld worden zijn aanvullend op de bestaande woningvoorraad en versterken het karakter van de buurt. Ook is er ruimte om bestaande woonmilieus te versterken door interventies in die bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door (kleinschalig) te verdichten. Regionaal is het woonprogramma afgestemd en vullen nieuwe woonmilieus elkaar aan. We willen gezinnen in de stad de ruimte bieden, maar de woonmilieus van dorpen in de regio voorzien ook deels in die woonvraag.

• We zetten in op het realiseren van (hoog)-stedelijke woonmilieus met hoogbouw en compacte woonvormen. Het gaat om verdichte gebieden met een mix van functies en voorzieningen; met voldoende groen en water en passend bij de schaal van ‘s-Hertogenbosch. Vaak is dit geconcentreerd rond de vervoersknooppunten in de Spoorzone en bij Station Oost en wordt er gekozen voor slimme mobiliteitsoplossingen. Bewoners kunnen van daaruit makkelijk forenzen tussen hun woning en werk of studie, binnen een landelijk stedennetwerk. Het zijn bruisende spannende woonmilieus die een brede aantrekkingskracht hebben, maar in het bijzonder op studenten en (young) professionals (in de ICT/datasector) en creatievelingen. In de (historische) Binnenstad zien we mogelijkheden voor kleinschalige inbreiding passend bij het karakter van de levendige stad met een mix van functies. • Bij het inzetten op (hoog-)stedelijke woonmilieus en bij het verdichten van bestaande woonmilieus waken we over de kwaliteit en betaalbaarheid van woningen. Bij het toevoegen van kleinere woningen, is er meer aandacht nodig voor de kwaliteit van de woonomgeving en de betaalbaarheid van die woningen. Er wordt een relatie gelegd tussen de woonvisie en ander beleid rond hoogbouw en mobliteit (bijvoorbeeld met passende deelconcepten en parkeernormen).

• We werken aan aantrekkelijk wonen in de stadse woonbuurten om de verbrede binnenstad heen (woonmilieu stedelijk buiten centrum). Het gaat om levendige buurten met een grote aantrekkingskracht, omdat stedelijke voorzieningen op loop- en fietsafstand goed te bereiken zijn. Deze buurten zijn minder dynamisch en meer monofunctioneel dan de hoogstedelijke delen van de stad. We stimuleren hier (ver)nieuwbouw initiatieven die bijdragen aan de differentiatie. Ook zetten we in deze compacte en oudere wijken, zoals Boschveld, Muntel/De Vliert, Zuidoost en Graafsepoort, in op een kwaliteitsimpuls en duurzaamheid. Toevoegingen in de woningvoorraad

(bestaand en nieuwbouw) richten zich niet alleen op de kleinere huishoudens, maar ook op gezinnen die zich richten op de stad. • We voegen nieuwe woningen en buurten toe in de groenstedelijke woonmilieus. Er wordt verder gebouwd in De Groote Wielen aan het Centrum en de Noordoosthoek. In de naoorlogse wijken uit de jaren 60 t/m 90, zoals in Rosmalen, Maaspoort, Noord en Kruiskamp/Schutskamp, is het ruim en ontspannen wonen. Hier stimuleren we kwaliteitsimpulsen in de bestaande voorraad. Ook benutten we ruimte in die wijken voor nieuwbouwinitiatieven en er wordt ingezet op de kansrijke transformatieopgaven van de bestaande woningvoorraad in deze wijken. Initiatieven dragen bij voorkeur bij om de doorstroming in die wijken op gang te brengen. • In de dorpse woonmilieus zetten we in op het (op kleine schaal) toevoegen van nieuwe woningen. Daarbij hebben initiatieven die een passend aanbod bieden voor de ouderen of juist starters uit de dorpen de voorkeur. Zo ontstaat er ook doorstroming en komt er aanbod voor gezinnen vrij. De aantrekkingskracht om in onze dorpse woonmilieus als Empel, Nuland, Vinkel en Engelen te wonen is groot omdat er een basisniveau aan voorzieningen is en de dorpen goed bereikbaar zijn. Het toevoegen van woningen helpt bij het behoud van het voorzieningenniveau.

• In de meer landelijke woonmilieus in het buitengebied is het mogelijk om kleinschalig en al dan niet in een collectief nieuwe woonvormen toe te voegen. Die nieuwe concepten moeten toegevoegde waarde hebben, doordat ze een relatie leggen met de opgaven in het buitengebied rond de energietransitie, het toevoegen van nieuwe natuur en de transitie in de landbouw. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • De (toekomstige) woningprogrammering en bijdragen aan het wonen in diverse woonmilieus.

Woonmilieus van de wijken

Woonwensen woonmilieus

dorps stedelijk buiten centrum

Vinkel, Mooiland

Waar moet de woning bij voorkeur liggen?

stedelijk groen-stedelijk

buiten de bebouwde kom 2 in het landelijk gebied Empel

We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Het toevoegen van betaalbare woningen (nieuwbouw en bestaande voorrraad) voor de lage- en (lage) middeninkomens. • Het benutten van kansen voor doorstroming bij de toevoeging van nieuwbouw.

Maaspoort

Groote wielen

aan de rand van de woonplaats op meer dan 15 min. lopen van het centrum, maar niet aan de rand van de woonplaats

Nuland

Noord West*

8%

6%

8%

11%

9%

op 15 min. of minder lopen van het centrum van de woonplaats

Engelen Rosmalen zuid

Vinkel

in of nabij het centrum geen voorkeur

Graafse poort

Muntel / Vliert

*oostelijk deel is stedelijk, rest groen-stedelijk

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 47

33%

35% 21% 25%

starters

Zuidoost Binnenstad

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 46

Rosmalen noord

24% 18%

doorstromers

Minitopia

Van visie naar uitvoering De woonvisie wordt als beleidskader door de gemeenteraad vastgesteld. Deze woonvisie is een bouwsteen van de Bossche Omgevingsvisie. De woonvisie met de vier woonopgaven heeft een doorkijk van minimaal 10 jaar. Het College geeft vervolgens invulling aan de woonvisie met een uitvoeringsstrategie. Bovendien is de Woonvisie het kader dat de gemeenteraad meegeeft aan het College voor het maken van prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging. Er wordt jaarlijks aan de gemeenteraad gerapporteerd over de voortgang en over de voorgenomen acties voor het komend jaar.

Bij de uitvoering van de woonvisie zien we de buurt als de vindplaats van veel oplossingen voor onze woonopgaven. Het buurtperspectief neemt dus een belangrijke plek in om te komen van visie naar uitvoering. Als datastad gebruiken we onze eigen data en die van partners om de ontwikkeling van wijken en buurten te monitoren en om datagedreven (bij) te sturen aan onze opgaven. We verbeteren die data(koppeling) continu, analyseren de uitkomsten en maken deze inzichtelijk voor inwoners, partners en initiatiefnemers. Die data helpt ons om van visie naar uitvoering te gaan. De data draagt daarmee bij aan het vormen van dynamische wijk- en buurtprofielen. Hiermee gaan we datagestuurd: • nieuwe projectinitiatieven en ontwikkelkansen toetsen bij zowel de nieuwbouw van woningen als bij ingrepen in de bestaande woningvoorraad; • zorgen voor een doorvertaling van beleid in de gebiedsvisies van de omgevingsvisie en in het omgevingsplan; • de transformatie- en verduurzamingsopgaven in een buurt beetpakken samen met inwoners en partners. We benutten waar mogelijk de kans om een koppeling te maken met andere maatschappeljke vraagstukken op het gebied van leefbaarheid, gezondheid en veiligheid.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 48

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 49

Tramkade

binnenstad ’s-Hertogenbosch

Lijst van begrippen

Bijlagen

Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten zijn economisch actieve internationals, met een inkomen behorend tot de primaire of secundaire doelgroep, die in Nederland arbeid in loondienst verrichtten. Hiermee wordt onderscheid gemaakt met de groep kenniswerkers c.q. expats, die zich met een gemiddeld hoger inkomen richten op een ander segment van de woningmarkt. Aftoppingsgrenzen De aftoppingsgrens is een huurprijsgrens die ingesteld is om te voorkomen dat mensen een woning huren die duurder is dan wat ze eigenlijk kunnen betalen. Mensen met een huur boven deze grens ontvangen niet de volledige huurtoeslag meer. Op deze manier wordt het gestimuleerd om een woning te huren die beter past bij het inkomen van deze mensen. Ieder jaar wordt de aftoppingsgrens bepaald door de Rijksoverheid. Bestaande woningvoorraad Alle woningen die op dit moment al in de gemeente staan. Betaalrisico Het risico dat een huishouden te weinig inkomen heeft om de huur en de minimale uitgaven voor het levensonderhoud te betalen, op basis van Nibud referentiecijfers. Biobased bouwen Met biobased bouwen bedoelen we het bouwen met materialen die duurzaam door de natuur geboden worden. Bijvoorbeeld met hout en houtproducten. Collectieve woonvorm Met collectieve woonvormen bedoelen we een woonconcept waarbij mensen meer samen leven dan in een gewone woonstraat of wooncomplex.

Bijvoorbeeld omdat ze voorzieningen delen, of gezamenlijk hun woningen ontwikkelen. Doorstromen/doorstroming Met doorstromen bedoelen we het verhuizen waarbij, naast dat er een nieuwe woning betrokken wordt, ook een (zelfstandige) woning wordt achtergelaten. Die woning kan dan opnieuw verhuurd of verkocht worden. Huurdersvertegenwoordiging Een vertegenwoordiging van huurders in een complex, buurt, stad of soms specifieke doelgroep. In ’s-Hertogenbosch wordt door de gemeente samen met de woningcorporaties overleg gevoerd en prestatieafspraken gemaakt met het Stedelijk Huurdersplatform ’s-Hertogenbosch, afgekort SHP. Het SHP heeft als doel om de belangen van huurders en hun organisaties in de regio Den Bosch te behartigen en te vertegenwoordigen.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 50

Grondpositie De mogelijkheid voor een potentiële planontwikkelaar om het juridisch eigendom te verwerven van een perceel op grond van een gesloten overeenkomst. Andere benamingen zijn een zakelijk recht op de grond of een ontwikkelrecht. Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid geeft voor de verschillende gebruiksfuncties aan wat de gehanteerde grondprijsmethodiek is binnen een gemeente. Huishoudenssamenstelling De samenstelling van de bevolking, beschreven in de soorten huishoudens waaruit die bevolking bestaat. Bijvoorbeeld het aandeel alleenstaanden, 2-persoonshuishoudens en gezinnen. Inkomensgroep In het toewijzingsbeleid van corporaties worden inkomensgroepen gehanteerd. De inkomensgroep is afhankelijk van inkomen, grootte van het huishouden en leeftijd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens). En de secundaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens bepaalt door de Europese Commissie. De Europese Commissie heeft ‘staatssteun’-grenzen gesteld aan de maximale huurprijs van corporatiewoningen en bepaald wat het maximum-inkomen bij toewijzing van zo’n woning mag zijn. Kwetsbare groepen Bij kwetsbare groepen denken we aan groepen mensen met een verminderende regie over het eigen leven. Zo’n vermindering in regie kent meerdere oorzaken.

Zo kan een persoon bijvoorbeeld lichamelijk of geestelijk ziek zijn, maar het kan ook zo zijn dat iemand zo oud is dat hij of zij simpelweg niet meer in staat is om goed voor zichzelf kan zorgen. Kwetsbare mensen zijn daarom vaak afhankelijk van hulp door anderen. Dit kan professionele hulp zijn die aangeboden wordt door een zorgaanbieder, maar het kan ook onprofessionele hulp zijn van bijvoorbeeld een familielid in de vorm van mantelzorg. Levensloopbestendige woning Een woning die voor de gehele levensloop geschikt is. Dus waar je ook kan blijven wonen als je ouder wordt. Bijvoorbeeld omdat er gelijkvloers een slaap- en badkamer is. Mantelzorg Mantelzorg is de zorg voor chronisch zieken, gehandicapten en hulpbehoevenden door naasten: familieleden, vrienden, kennissen en buren. Kenmerkend is de reeds bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige zorg die onbetaald is.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 51

Mantelzorgeenheid / Mantelzorgwoning Een mantelzorgwoning is een zelfstandige woning op het terrein van je eigen huis. Deze woning is bedoeld om te wonen voor degene die wordt verzorgd. Maar het kan ook zijn dat de mantelzorger zelf in de woning gaat wonen. In dat geval woont degene die wordt verzorgd in het bijbehorende huis. Een mantelzorgeenheid zien we niet als een zelfstandige woning maar een onzelfstandige ruimte (al dan niet los geplaatst of aangebouwd) zonder volledig eigen voorzieningen. Over het algemeen zijn deze woningen of eenheden van tijdelijke aard en worden verwijderd als er geen sprake meer is van mantelzorg. Mensen met een handicap Personen met een handicap omvat personen met langdurige fysieke, mentale, intellectuele of zintuiglijke beperkingen die hen in wisselwerking met diverse drempels kunnen beletten volledig, effectief en op voet van gelijkheid met anderen te participeren in de samenleving. – Definitie volgens VN verdrag rechten vd mens. Mensen met een psychische kwetsbaarheid Het gaat om personen van 18 jaar en ouder met psychische/ psychosociale problemen, verslavingsproblematiek en/of dak- en thuisloosheid. Ze hebben daarnaast problemen op minimaal twee levensgebieden van de zelfredzaamheidsmatrix (zoals gezondheid, financiën, wonen, dagbesteding en sociaal netwerk).

Deze mensen zijn onvoldoende zelfredzaam om deze problemen zelfstandig (of met hulp van de sociale omgeving) op te lossen en hebben specifieke combinaties van oplossingen op diverse levensgebieden nodig. De personen hebben perspectief op activering en participatie en kunnen door- en uitstromen naar meer zelfstandige vormen van wonen en leven. Voor een kleine groep zal blijvende bescherming nodig zijn. – Definitie volgens Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Middenhuur woning Een middenhuur woning is het huursegment met een huurprijs bóven de liberalisatiegrens, tot de dan geldende middenhuurgrens. De huurprijs voor middenhuurwoningen wordt niet door Rijksbeleid vastgesteld, maar worden lokaal vastgesteld. Dit segment huurwoningen biedt een plek aan huishoudens die (nog) niet willen kopen of niet terechtkunnen in het sociale huur- of koopsegment. Omgevingsvisie De omgevingsvisie is een integrale langetermijnvisie van een bestuursorgaan voor de hele fysieke leefomgeving en haar grondgebied. De omgevingsvisie is – op basis van de Omgevingswet – een verplicht instrument voor het Rijk, de provincie en de gemeente. Optoppen Bij optoppen wordt een bestaand gebouw verhoogd met één of meerdere bouwlaag/bouwlagen.

Plancapaciteit (hard en zacht) Plancapaciteit geeft een indicatie van het aantal, en het type woningen waarvoor plannen in de maak zijn. Plannen zijn eerst zacht, ze zijn dan nog weinig concreet. Als plannen concreter worden, worden het harde plannen.

Verduurzaming Bij gebouwen praten we dan vaak over verduurzaming, waarmee bedoeld wordt dat het gebouw en de installaties zodanig worden aangepast dat het minder energie gebruikt en prettig is om te wonen.

Woonwensen Wensen die te maken hebben met wonen en de woonomgeving. De gemeente ’s-Hertogenbosch voert elke 4 jaar een woonwensenonderzoek uit onder haar inwoners. (zie bronnenlijst).

Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn afspraken tussen gemeente, corporaties en de huurders-belangenvereniging. Het betreft afspraken over de uitvoering van het lokale woonbeleid, waarin de bijdrage van de corporaties aan het lokale woonbeleid wordt vastgelegd. Bij het maken van prestatieafspraken moet een gemeente beschikken over een actueel en vastgesteld volkshuisvestingsbeleid (meestal een woonvisie), dat inzicht geeft in de woonwensen van de gemeente. Een gemeente zonder volkshuisvestingsbeleid kan geen prestatieafspraken afdwingen. Dat is zo geregeld in de Woningwet.

Vergrijzing Met vergrijzing bedoelen we het stijgend aandeel ouderen in de bevolking.

Woonquote De woonquote van een huishouden drukt de woonlasten van een huishouden uit als percentage van het besteedbaar inkomen van een huishouden.

Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang De samenwerkende gemeenten Boxtel, Haaren, ’s-Hertogenbosch, Maasdriel, Meierijstad, SintMichielsgestel, Vught en Zaltbommel hebben hun ambities en uitgangspunten bij de transformatie van beschermd wonen en de maatschappelijke opvang voor de jaren 2020 en daarna samengevat in de Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Scheefwonen Met (goedkoop) scheefwonen wordt meestal bedoeld dat een huishouden woont in een sociale huurwoning, terwijl het inkomen hiervoor te hoog is. Je kunt ook duur scheefwonen, dan woont een huishouden in een woning waarvan de huurprijs eigenlijk te hoog is voor het inkomen. Starters Mensen die op zichzelf gaan wonen (bij hun ouders uit huis gaan) en hun eerste woning betrekken. Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt via Rijksbeleid jaarlijks vastgesteld. Streefhuur De streefhuur is de huur van een woning die door een woningcorporatie wordt gevraagd als de woning wordt aangeboden aan een nieuwe huurder. De streefhuur is vaak lager dan de maximale huur die een corporatie zou mogen vragen voor een woning. Transformatie Bij een transformatie van een gebouw verandert de uiterlijke verschijningsvorm, of het gebruik, van een bestaand gebouw.

Bijvoorbeeld de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 52

Warmtetransitie Omschakeling naar duurzame verwarming en warm tapwatervoorziening in gebouwen, in het bijzonder zonder het gebruik van aardgas of andere fossiele brandstoffen. In het Klimaatakkoord is over de transitievisie warmte aangegeven dat gemeenten verplicht zijn om uiterlijk 31 december 2021 een Transitievisie Warmte te hebben vastgesteld. In de transitievisie warmte wordt per wijk van de gemeente het tijdspad aangegeven wanneer de ontkoppeling van aardgas gepland is. Wooncarrière De ontwikkeling van waar je woont, in de loop van je leven. Bijvoorbeeld woon carrière maken door eerst thuis te wonen, dan op kamers, vervolgens een eerste huurwoning en dan een koopwoning. Woonmilieu Het woonmilieu zegt iets over de soort wijk. Daarbij gaat het over het type woningen maar ook over de publieke ruimte, voorzieningen en ligging t.o.v. het centrum. In de gemeente ’s-Hertogenbosch onderscheiden we centrum-(hoog)stedelijk, stedelijk buiten centrum, groen-stedelijke en dorpse en landelijke woonmilieus. Woonlasten De woonlasten zijn alle kosten die samenhangen met het wonen, dit is meer dan alleen de huur of hypotheeklasten. Onder woonlasten wordt bijvoorbeeld ook verstaan: energiekosten, onderhoudskosten en verzekeringen. Woonservice Of u nu een huurwoning, garage of parkeerplaats zoekt; u vindt het op Woonserviceregionaal.nl.

Het aanbod van huurwoningen, parkeerplaatsen of garages van de woningcorporaties in de regio is terug te vinden op het platform WoonService Regionaal. Om te kunnen reageren op het aanbod moeten woningzoekenden zich inschrijven. Woonwagenbewoners Woonwagenbewoners zijn mensen die zich van generatie op generatie als woonwagenbewoner hebben gemanifesteerd of ze op dit moment daadwerkelijk in een woonwagen wonen is niet van belang. Ze hebben de wens om te wonen in een woonwagen op een woonwagenlocatie. Hieronder vallen Roma, Sinti, ‘reizigers’ en rondreizende kermisexploitanten en circusartiesten. – Definitie volgens Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid.

Woningdichtheid De woningdichtheid is het aantal woningen per oppervlakteeenheid, bijvoorbeeld per hectare. Woningprogramma Een beschrijving (programma) van het aantal en type woningen dat volgens het woonbeleid gebouwd dient te worden. Woningproductie Het realiseren van nieuwe woningen, onder andere door nieuwbouw, transformatie en woningsplitsing. Woningmarktregio De gemeente ‘s-Hertogenbosch behoort tot de woningmarktregio Noordoost Brabant. Deze regio bestaat uit twee sub-regio’s: - Noordoost Brabant West (Bernheze, Boekel, Boxtel, Haaren, ’s-Hertogenbosch, Heusden, Landerd, Meierijstad, Sint-Michielsgestel, Oss, Uden, Vught). - L and van Cuijk (Grave, Boxmeer, Cuijk, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis). Woningzoekenden Mensen die op zoek zijn naar een (andere) woning. Voor de sociale huursector worden hiermee vaak de mensen bedoeld die staan ingeschreven bij Woonservice. In het kader van de sociale huursector wordt vaak gesproken over actief woningenzoekenden. In de huidige definitie worden daarmee bedoeld de mensen die afgelopen jaar ten minste één keer op een huurwoning op Woonservice gereageerd hebben. Woningwet De Woningwet 2015 stelt nieuwe spelregels voor de sociale huursector. De herziene Woningwet is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.

Zorgregio In het kader van de woonzorgopgaven rond Beschremd Wonen & Maatschappelijke Opvang werken we samen in de zorgregio met de gemeenten Boxtel, Haaren, ’s-Hertogenbosch, Maasdriel, Meierijstad, Sint-Michielsgestel, Vught en Zaltbommel.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 53

Minitopia

Bronvermelding De genoemde namen van de personen bij ieder van de vier woonopgaven in deze woonvisie zijn fictief. Het gaat om ‘persona’s’ die een beeld geven hoe diverse huishoudens in de toekomst wonen specifiek gekoppeld aan één van de vier woonopgaven.

Pagina 34 • Verhouding koop en huur BRON: Gemeente ’s-Hertogenbosch / O&S (2019) Databank Regionale woningmarktmonitor (per 1-1-2019) • WOZ-waarde diversiteit per wijk BRON: Gemeente ’s-Hertogenbosch / O&S (2019) Databank Regionale woningmarktmonitor WOZ waarde 2018 en stijging in periode 2016 tm 2018

Bronnen • Gemeente ’s-Hertogenbosch (2019) Discussienotitie woonvisie ’s-Hertogenbosch (Commissie omgeving, 26 november 2019, reg nr. 9401624) met de volgende bijlagen: -B  ijlage 1 Rapportage woningmarktanalyse (inclusief bijlage met bronvermelding) -B  ijlage 2 Rapportage woonwensenonderzoek -B  ijlage 3 Participatieverslag traject woonvisie -B  ijlage 4 Brief woningcorporaties i.h.k.v. woonvisie • Gemeente ’s-Hertogenbosch / O&S (2019) Factsheet stedelijke economie (1e kwartaal 2019) • Gemeente ’s-Hertogenbosch / O&S (2019) Rapportage woonwensenonderzoek 2019 • Gemeente ’s-Hertogenbosch / O&S (2019) Databank Regionale woningmarktmonitor (per 1-1-2019) • Gemeente ’s-Hertogenbosch / O&S (2018) Bevolkingsprognoses • Gemeente ’s-Hertogenbosch, woningcorporaties, SHP (2019) Stedelijke monitor 2018 (o.a. cijfers Woonservice) • Gemeente ’s-Hertogenbosch, woningcorporaties, SHP (2019) Duurzaamheidsakkoord - Duurzaam wonen ’s-Hertogenbosch 2018-2025 • Gemeente ’s-Hertogenbosch (en regiogemeenten) (2019) Regiovisie Beschremd Wonen & Maatschappelijke Opvang 2020 e.v. • `Ministerie BZK (2018) Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid • RIGO (2018) De trend gekeerd? • RIGO / Aedes (2018/2020) Veerkacht in corporatiebezit (+update)