Bijlage 5 G Bestemmingsplan Graafseweg 294 (bijlagen) 15534624

Als bosjes, hagen, struwelen, kruidenrijke graslandjes en waterpartijen langer aanwezig zijn zullen zich hier in de loop van de tijd steeds meer soorten vestigen en gebruik van maken. Over het algemeen geldt hoe ouder, hoe soortenrijker, denk daarbij wel in decennia. Omdat dit hoog gewaardeerd wordt is met dit onderdeel 4 punten te behalen, waarbij er ruimte is om naar boven af te ronden als alle aanwezige bomen van enige omvang behouden worden. Onderdeel B2 – Nieuwe natuur Er wordt leefgebied gemaakt voor gebiedseigen soorten. Het gaat hier om de inrichting van de vollegrond of het dak. Bijvoorbeeld het aanleggen van bloemrijk gras, vlindervegetatie, drachtbomen, poel, ecologische oevers, moeras, aanplanten van bomen en struiken voor soorten die er van nature voorkunnen komen. In stedelijk gebied gaat het ook om kansrijk bepaalde soorten, die in de omgeving voorkomen te helpen. Als bijvoorbeeld iepenpage of sleedoornpage voorkomen, is het nuttig om iepen dan wel sleedoorn aan te planten. In de buurt van een wetering of watervoerende sloot is het voor de biodiversiteit goed om poelen aan te leggen. Deze zijn vrij kansrijk om gebruikt te worden door kikkers, padden en salamanders.

Ook als de buitenruimte een andere functionele invulling heeft, kan dat ingepast worden, zoals bij een moestuin met veel bloemen en afzien van bestrijdingsmiddelen, speeltuin zonder gesloten verharding en geen kunstgras, erfafscheiding die gepasseerd kan worden door egels als er kans is dat egels in de omgeving rondlopen. Onderdeel C – Inheemse soorten Onderdeel C van het scoresysteem voor kwalitatieve biodiversiteit ziet op de inheemse soorten. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in onderdeel C1 (nieuwe aanplant inheemse soorten) en C2 (groene gevel). Eén van de doelen is om voor vogels, insecten, zoogdieren, paddenstoelen etc. zoveel mogelijk leefgebied te ontwikkelen dan wel in stand te houden. Hierbij geldt 2

Dat plantensoorten die hier sinds lange tijd groeien in vergelijking tot soorten die van elders gehaald zijn, meer voedsel en nestgelegenheid bieden en daarmee leefgebied aan meer soorten en individuen. Omdat het soortenpallet dan misschien beperkt is en met het oog op klimaatverandering, kunnen aanvullend soorten met een Europese oorsprong, als inheems gebruikt worden. Daarvoor geldt wel als voorwaarde dat het passend moet zijn bij de groeiplaatsen waarvan bekend is dat ze ook van waarde zijn voor insecten. Soortenlijsten van de Vlinderstichting en andere kennisorganisaties kunnen als inspiratiebron en onderbouwing dienen. Het is overigens niet de bedoeling om aanwezige oudere niet inheemse bomen of struiken hiervoor te vervangen. Onderdeel C1 – Nieuwe aanplant inheemse soorten Er wordt voor nieuwe aanplant/inzaai gebruik gemaakt van inheemse soorten passend bij de groeiplaats/omgeving. De puntentelling is als volgt: - bij een nieuwe aanplant met een oppervlakteaandeel inheems van meer dan 33% (en groter dan 2 m2 voor kleinschalige toepassing): 1 punt - bij een oppervlakteaandeel van meer dan 66 % (en groter dan 10 m2 bij kleinschalige toepassing): 2 punten. Daarbij telt gazongras in deze niet mee als inheems, wilde grassen wel. Ook voor een groene gevel kunnen inheemse planten gebruikt worden zoals klimop, bosrank, kamperfoeli en hop.

Onderdeel C2 – Drachtplanten Het hele palet aan bloemen en planten waar de bijen op vliegen om er stuifmeel, nectar of propolis te halen valt onder de drachtplanten. Op internet circuleren lijsten waarop aangegeven wordt welke planten interessant zijn voor hun dracht. Daarbij is het ook goed om aandacht te hebben voor de continuïteit van de dracht gedurende de zomer. Voorkomen moet worden er dat gedurende het seizoen gaten vallen in de aanwezigheid nectar en stuifmeel, zodat er zoveel mogelijk een ononderbroken voedselketen ontstaat voor bijen en andere insecten. Vaste planten hebben de voorkeur en de gekozen planten moeten passend zijn voor de groeiplaats. Onderdeel D – Natuurinclusief bouwen Onderdeel D van het scoresysteem voor kwalitatieve biodiversiteit ziet op het natuurinclusief bouwen of het aanbrengen van dit soort voorzieningen op, in en nabij bestaande gebouwen. Dit houdt in dat de bebouwing wordt voorzien van passende en goed geplaatste faunavoorzieningen, zoals nestkasten voor vogels en vleermuisverblijfsplaatsen naar rato van het bouwvolume. Voor een groot project zullen dit dus meer voorzieningen zijn dan bij een klein project. Voor aantallen en dichtheden kan geput worden uit soortenmanagementplannen, zoals die opgesteld worden voor gebiedsontheffingen in het kader van de Wet Natuurbescherming.

De puntentelling is als volgt: - bij voorzieningen voor één soort: 1 punt - bij voorzieningen voor twee soorten: 2 punten - bij voorzieningen voor meer dan 3 soorten: 3 punten. Denk daarbij aan nestkasten voor verschillende soorten vogels, vleermuizen, bijenhotels etc.

3

Bijlage 7 Woonvisie 's-Hertogenbosch

55

Woonvisie 's-Hertogenbosch Bouwsteen van de Bossche Omgevingsvisie Wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen

Gemeente ’s-Hertogenbosch 2020

Eikendonkplein

Inhoudsopgave

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 2

Samenvatting

4

Voorwoord

8

Inleiding

10

Woonvisie ‘s-Hertogenbosch

12

Samenwerken aan de woonopgaven

18

Onze inzet op vier woonopgaven

22

1. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen 1.1 Betaalbaar wonen 1.2 Passend wonen en doorstroming 1.3 Specifieke doelgroepen

24 26 28 30

2. Leefbare en inclusieve buurten 2.1 Woonbuurten: eenheid in verscheidenheid 2.2 Inclusieve draagkrachtige buurten 2.3 De buurt als vindplaats voor oplossingen

32 34 35 37

3. Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad 3.1 Gezonde duurzame woningvoorraad 3.2 Flexibele woningvoorraad

38 36 37

4. Strategisch innovatief woonprogramma 4.1 Voldoende woningen met kwaliteit 4.2 Vernieuwing en innovatie 4.3 Sturen op betaalbaarheid en differentiatie 4.4 Aantrekkelijke woonmilieus

38 44 45 45 46

Van visie naar uitvoering

48

Bijlagen 1 Lijst van begrippen 2 Bronvermelding

50 51 54

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 3

Woonvisie 's-Hertogenbosch Bouwsteen van de Bossche Omgevingsvisie Wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen

Samenvatting

Ons toekomstbeeld ‘s-Hertogenbosch is een aangename gemeente om ontspannen te wonen, werken en te verblijven. Onze inwoners zijn trots op hun woonplaats en blijven hier graag wonen. Ze hebben een woning die zoveel mogelijk aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Ook buiten ‘s-Hertogenbosch zien mensen onze gemeente als een aantrekkelijke omgeving om te wonen. We zijn uitstekend bereikbaar, kennen hoogwaardige (stedelijke) voorzieningen en we hebben een rijke

De woonopgaven

1 2 3 4

Passend en betaalbaar wonen voor iedereen Leefbare en inclusieve buurten Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad Strategisch innovatief woonprogramma

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 4

cultuurhistorie met een fraaie historische binnenstad. Dicht daar tegenaan ligt de dynamische Spoorzone met (hoog-) stedelijke woonmilieus met een mix van functies. De verbrede binnenstad ligt tussen een breed palet aan aangename woonbuurten die ieder met hun eigen karakter samen de eigenheid van de stad vormen. Dorpen en buurten waar het ontspannen wonen en soms ook spannend wonen is. Het is kwalitatief goed wonen in ’s-Hertogenbosch met prettige verbindingen van het wonen met het groen en water (zowel binnen de bebouwde omgeving als met het buitengebied).

Rol gemeente • Regisseur • Actief en waar nodig sturend • Instrumenten en grondpositie inzetten • Ruimte geven aan maatschappelijk initiatief • Lef, experiment en innovatie • Trekker lokale en regionale opgaven • Delen en ontwikkelen van kennis en data • Prestatieafspraken maken • Samenwerken met partners

Samenwerken aan de woonopgaven

Wat we zien in 2020

Inwoners

Demografische verandering

Corporaties Groeiende bevolking

Groeiend aandeel ouderen

Groeiend aandeel kleine huishoudens

Wijkpartners (zorg, welzijn, politie)

Krapte op de woningmarkt Marktpartijen o.a. ontwikkelaars, bouwers, makelaars

Stijgende woningprijzen

Oplopende zoeken inschrijftijden

Regio en provincie

Betaalbaarheid Rijk

Zorgen over betaalbaarheid

Groeiende kloof tussen kopers en huurders

Diversiteit tussen wijken

Van visie naar uitvoering Uitvoeringsprogramma • Beschrijft concrete inzet per opgave voor de komende jaren

Verschil in verdeling Verschil in koop, corporatiebezit, gemiddelde WOZparticuliere huur waarde per wijk

• Datasturing en wijk/buurtperspectief staan centraal • Input voor omgevingsplan en gebiedsvisies Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 5

Onze inzet op vier woonopgaven

1

Passend en betaalbaar wonen voor iedereen 1.1 Betaalbaar wonen - Streven naar betaalbaar wonen door inzet van het privaatrechtelijk en gemeentelijk instrumentarium; - Geven van extra aandacht aan voldoende woonmogelijkheden voor starters en (lage) middeninkomens; - Woonlasten niet verder laten toenemen en betaalrisico verminderen. 1.2 Passend wonen en doorstroming - Realiseren van divers en passend woningaanbod met nadruk op de toenemende groep van 1- en 2-persoonshuishoudens; - Verbeteren van de doorstroming op de (sociale) woningmarkt; - Zorgen voor een flexibele schil in de woningvoorraad door onder andere het toevoegen van tijdelijke woningen en cohousing; - Monitoren en sturen op slaagkansen van diverse doelgroepen. 1.3 Specifieke doelgroepen - Huisvesten van specifieke doelgroepen (o.a. jongeren, studenten en starters, 75+huishoudens, mensen met een handicap, mensen met een psychische kwetsbaarheid, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners en mensen die met spoed een woning nodig hebben); - Ruimte bieden aan de markt om voor sommige doelgroepen, zoals arbeidsmigranten en studenten, de opgave op te pakken; - Zorgen voor meer regionale afstemming over woonruimte- en standplaatsverdeling.

2

Leefbare en inclusieve buurten

2.1 Woonbuurten: eenheid in verscheidenheid - Versterken van het karakter en identiteit van buurten met interventies door nieuwbouw én in de bestaande woningvoorraad. - Zorgen voor een divers woning aanbod en voorkomen van monotone buurten en wijken; - Sturen met maatwerk ten opzichte van het gewenst stedelijk woonprogramma. 2.2 Inclusieve draagkrachtige buurten - Zorgen voor huisvesting van kwetsbare doelgroepen met oog voor ontvangende buurt (in relatie tot de Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang); - Stimuleren van nieuwe woonconcepten met oog voor ontmoeting; - Aanpakken van woonoverlast, samen met wijkpartners. 2.3 D  e buurt als vindplaats van oplossingen - Stimuleren van bewonersinitiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid; - Kansen benutten door bij transformatie en verduurzamen van de woningvoorraad koppelingen te maken met maatschappelijke vraagstukken (eenzaamheid, armoede).

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 6

3

Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad

3.1 Gezonde en duurzame woningvoorraad - Vormgeven van de energietransitie in buurten en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad in relatie tot de programma-aanpak Aardgasvrij en Transitievisie Warmte. - Creëren van bewustwording bij - en geven van (financiële) prikkels aan - eigenaar-bewoners en huurders om te verduurzamen; - Stimuleren van energiebesparend, natuurinclusief en klimaatadaptief (ver)bouwen met oog voor wooncomfort en gezondheid; 3.2 Flexibele woningvoorraad - Faciliteren en stimuleren van het aanpassen en beter benutten van de bestaande woningen met oog voor levensloopbestendig wonen en het huisvesten van kleine huishoudens door o.a. ook buiten de bebouwde kom meer mogelijkheden te creëren voor woningsplitsing; - Aanpassen (waar nodig) van regelgeving en leveren van maatwerk, daarbij oog houdend voor leefbaarheid, ruimtelijke ordening en rechtszekerheid.

4

Strategisch innovatief woonprogramma 4.1 Voldoende woningen met kwaliteit a. Realiseren van 10.500 woningen in de periode 2020 tot 2030; b. Sturen op kwaliteit en betaalbaarheid in een (regionaal afgestemd) woningbouwprogramma; c. Zorgen voor voldoende plancapaciteit (hard en zacht) en het aanjagen van de woningproductie; 4.2 Vernieuwing en innovatie - Inzetten op duurzaam (circulair), flexibel en levensloopbestendig bouwen; - Stimuleren van nieuwe wooncollectieven en woonvormen tussen thuis en verpleeghuis; - Ruimte geven aan zelfbouw en CPO. 4.3 Sturen op betaalbaarheid en differentiatie - Stedelijk sturen op differentiatie in het woningbouwprogramma met de volgende categorieën: • Minimaal 30% sociale huur; • Minimaal 20% middenhuur en goedkope koop; • Maximaal 50% dure huur en (middel)dure koop; - Maatwerk mogelijk maken ten opzichte van het stedelijk programma op projectniveau door: • Streven naar differentiatie binnen de categorieën; • Bijdragen aan leefbare en inclusieve buurt; • Data-gedreven buurtgericht bijsturen. 4.4 Aantrekkelijke woonmilieus - Zorgen voor een diversiteit aan woonmilieus; - Realiseren van (hoog)stedelijke woonmilieus met hoogbouw, compacte woonvormen en (collectieve) voorzieningen in o.a.

de Spoorzone en bij Station-Oost; - Mogelijk maken van (kleinschalige) ingrepen om te verdichten en te verduurzamen in woonbuurten in stedelijk buiten centrum / groenstedelijke woonmilieus; - Toevoegen (op kleine schaal) van woningen aan de dorpse woonmilieus; - Mogelijk maken van het realisaren van kleinschalige woonintiatieven in het buitengebied, gekoppeld aan de opgaven rond natuurontwikkeling en de energietransitie.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 7

Voorwoord Woonvisie Samen met inwoners en partijen is het afgelopen jaar toegewerkt naar deze nieuwe woonvisie. Er was een grote betrokkenheid merkbaar bij iedereen die heeft meegewerkt. Dat is logisch, als je bedenkt dat we voor een aantal grote opgaven staan in onze woningmarkt. We hebben een duidelijke ambitie als gemeente ’s-Hertogenbosch; we willen nu en in de toekomst voldoende, passende en duurzame woningen kunnen bieden in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen. Dit doen we vanuit het besef wie we zijn en wat we belangrijk vinden. De Bossche kracht om ons snel aan te kunnen passen aan verandering en daardoor onze veerkracht op de juiste manier te gebruiken,

Wethouder Roy Geers

is door het grote aantal uitdagingen op de woningmarkt actueler dan ooit tevoren. En er komt nu een urgentie bij als gevolg van het corona virus, dat het hele land momenteel in haar greep heeft.

Roy Geers “Elke buurt is anders! We redeneren dus niet vanuit woningen of getallen, maar nemen onze inwoners en hun woonwensen als startpunt.”

Onze gemeente heeft in het verleden veel uitdagingen het hoofd geboden. En dat zullen we, met de crisis waarin we ons momenteel bevinden, opnieuw doen. Hierbij staat de sociale kwaliteit in onze wijken en dorpen hoog in het vaandel. Het elkaar kennen, voor elkaar zorgen en een rijk verenigingsleven: het zijn minder tastbare, maar des te belangrijker elementen van de leefkwaliteit in onze gemeente. En dat willen we versterken. Want we maken samen ’s-Hertogenbosch, nu en in de toekomst. De druk op onze woningmarkt zal niet minder worden en de aanpasbaarheid en betaalbaarheid van woningen zal een grote inspanning vragen. Toch zullen er als gevolg van de steeds opvolgende uitdagingen voor de bouw- en woningmarkt ook zaken gaan veranderen, en zelfs moeten veranderen. Zoals we samen gewerkt hebben aan de totstandkoming van deze woonvisie, zo zullen we ook daarvoor samen oplossingen bedenken, daar spreek ik graag het vertrouwen in uit. Met deze woonvisie geven we een toekomstbeeld van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Een gemeente waar iedereen zoveel als mogelijk zijn of haar woonwens kan vervullen. Maar de woonvisie schetst niet alleen een toekomstbeeld, er wordt ook beschreven wat onze inzet als gemeente is om tot dat beeld te komen.

De komende tijd willen we daarom zoveel mogelijk resultaat zichtbaar maken en laten zien in welk proces van verandering we zitten, waar we op de korte termijn mee bezig zijn en met welk perspectief we dit doen. Zo vullen we met deze woonvisie niet alleen de opgave in met de toevoeging van nieuwe woningen. We kijken ook bewuster naar een passende bestaande woningvoorraad. Ik blijf daarbij iedereen uitdagen om op zoek te gaan naar ideeën en oplossingen die bijdragen aan de opgaven van vandaag en morgen. En daarbij het gesprek aan te gaan over welke rol u voor de gemeente weggelegd ziet, maar ook voor andere partijen zoals de corporaties en voor u zelf. Roy Geers Wethouder Wonen, Ruimtelijke ontwikkeling en Participatie

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 8

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 9

Rietdam en De Groote Wielen

De Groote Wielen

Woonvisie • In deze woonvisie staat de inwoner centraal. We zetten ons in voor een woningmarkt waar mensen hun woonwensen zo goed mogelijk kunnen vervullen. Hoe je woont, moet zoveel als mogelijk een eigen keuze zijn. Daarom zetten we in op passend en betaalbaar woningaanbod voor iedereen.

Inleiding In de gemeente ‘s-Hertogenbosch is en blijft het ontspannen wonen, werken en verblijven in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen. Dat is en blijft niet vanzelf zo. Daarvoor gaan we de komende jaren stappen zetten. Deze woonvisie legt de basis om, samen met alle partners in de gemeente en daarbuiten, onze ambitie waar te maken.

• Met deze woonvisie sturen we op de woningvoorraad. We zetten in op de juiste combinatie van nieuwbouw én transformatie van de bestaande woningen. Zo zorgen we voor een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad.

Nu, in 2020, zien we dat de woningmarkt onder druk staat. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen sluit niet altijd aan bij de woonwensen van de inwoners. De demografie verandert door vergrijzing en de toename van kleinere huishoudens. Maar de woningvoorraad verandert nog niet altijd mee. Inwoners willen vaker stedelijk wonen en de woonwensen van huishoudens worden steeds meer divers. Op buurtniveau zien we dat woonvraagstukken raken aan andere maatschappelijke opgaven rond een inclusieve, gezonde en duurzame leefomgeving. Al deze ontwikkelingen vragen om een stevige woonvisie.

• In deze woonvisie erkennen we het buurtperspectief als leefwereld van mensen. We stimuleren ontwikkelingen die passen bij het karakter van diverse buurten en dorpen, en deze versterken. Met de buurt als vindplaats van oplossingen, werken we aan inclusiviteit en leefbaarheid. • Met deze woonvisie werken we aan ontspannen woonmilieus en innovatieve woonvormen, die niet alleen lokaal, maar ook regionaal en landelijk aantrekkingskracht hebben. Door de trek naar de stad zien we een grote lokale opgave. Tegelijkertijd vinden veel mensen een alternatief in de dorpen, zowel binnen als buiten onze gemeente. De woningmarkt stopt namelijk niet bij de stadsgrenzen of de gemeentegrenzen.

Het afgelopen jaar zijn we veelvuldig in gesprek gegaan met inwoners, corporaties, wijkpartners (zorg, welzijn, politie), marktpartijen en andere betrokkenen. Er is een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Verder hebben er gesprekken plaatsgevonden in thematische ateliers, workshops en tijdens de Dag van het Wonen. Op deze manier hebben honderden inwoners en partners bijgedragen. Samen hebben we de opgaven op de woningmarkt geformuleerd en vooral ook gezocht naar oplossingen vanuit verschillende perspectieven. Het resultaat van dat intensieve traject is een visie van ons allemaal. En met uitdagingen en opgaven voor ons allemaal, waarbij samenwerking met de juiste partijen de sleutel tot succes is!

landelijk regio en lokaal buurt woning

inwoner

Bouwsteen van de Bossche Omgevingsvisie Deze woonvisie is een bouwsteen van de Bossche Omgevingsvisie. De Bossche Omgevingsvisie wordt een integrale visie op de fysieke leefomgeving en de ruimtelijke ambities, prioriteiten en keuzes die gezamenlijk gemaakt worden. De Bossche Omgevingsvisie schetst – zonder einddatum – het gewenste perspectief om mee te werken, zonder een blauwdruk te geven van de uiteindelijke situatie. Ook de Woonvisie kent geen einddatum ,maar er wordt wel gekeken of op basis van nieuwe trends en ontwikkelingen de visie nog actueel is. De inzet op de vier woonopgaven heeft wel een horizon van ongeveer 10 jaar, vanuit de ervaring dat veranderingen in de woningvoorraad of woonruimteverdeling in deze periode tot de gewenste effecten zullen moeten leiden. Daarbij geeft de scope van 10 jaar een realistisch tijdsframe waarbinnen afspraken met corporaties, huurdersplatform, ontwikkelaars, bouwers en andere partijen in de gemeente effect hebben. Basis voor het maken van prestatieafspraken De samenwerking tussen gemeente, corporaties en de huurdersvertegenwoordiging leggen we vast in meerjarige prestatieafspraken. Deze woonvisie is het kader dat de gemeenteraad meegeeft aan het College voor het maken van die prestatieafspraken. Uitvoering en voortgang De gemeenteraad stelt de woonvisie met de vier woonopgaven vast.

Het College geeft vervolgens, samen met woonpartners, invulling aan de woonvisie met een uitvoeringsprogramma. Er wordt jaarlijks aan de gemeenteraad gerapporteerd over de voortgang en over de voorgenomen acties voor het komend jaar.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 10

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 11

Amazones

Woonvisie ’s-Hertogenbosch Met deze woonvisie werken we gezamenlijk met onze inwoners en partners toe naar het doel: wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen. In dit eerste visie-deel beschrijven we ons toekomstbeeld en onze ambitie rond vier woonopgaven. Het toekomstbeeld kijkt minimaal 10 jaar vooruit, maar kent feitelijk een langere doorkijk. Sommige opgaven zijn op korte termijn te realiseren. Andere opgaven vragen om een langere adem. Bovendien vragen de opgaven soms ook om integrale en ruimtelijke afwegingen en keuzes, die een plek krijgen binnen het raamwerk van de Bossche Omgevingsvisie en bijbehorende gebiedsvisies.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 12

Wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen Ons toekomstbeeld… … ‘s-Hertogenbosch is een aangename gemeente om ontspannen te wonen, werken en te verblijven. Onze inwoners zijn trots op hun woonplaats en blijven hier graag wonen. Ze hebben een woning die zoveel mogelijk aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Ook buiten ‘s-Hertogenbosch zien mensen onze gemeente als een aantrekkelijke omgeving om te wonen. Niet verwonderlijk. ‘s-Hertogenbosch is een stad van nationaal belang en ligt als belangrijke verbindende schakel tussen de economische motoren van Nederland: de Randstad en de Brabantse Stedenrij. We zijn uitstekend bereikbaar, met snelwegverbindingen in alle windrichtingen en hoogfrequente OV-verbindingen. We hebben een rijke cultuurhistorie en een fraaie historische binnenstad. Dicht daar tegenaan ligt de dynamische Spoorzone. De verbrede binnenstad ligt tussen een breed palet aan aangename woonbuurten die ieder met hun eigen karakter samen de eigenheid van de stad vormen. Dorpen en buurten waar het ontspannen wonen en soms ook spannend wonen is. De stad en dorpen zijn omringd door een grote variatie van kwalitatief hoogwaardige en goed bereikbare natuur- en cultuurlandschappen. Het buitengebied ligt vanuit bijna elke buurt of dorp op loop- en fietsafstand. Dat buitengebied, maar ook onze buurten, zijn steeds groener en bio divers van karakter.

Het zo kenmerkend kwalitatief wonen in ‘s-Hertogenbosch is versterkt door bestaande en nieuwe woonmilieus te verbinden met groen en water. Dit vergroot de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van de woonomgeving, maar maakt wijken en buurten ook meer klimaatadaptief (hittestress). Bijvoorbeeld in de Spoorzone bij de Dieze, in de Binnenstad bij de Zuidwal en bij De Groote Wielen. De aantrekkelijkheid van het wonen is ook groot omdat onze gemeente veel te bieden heeft aan hoogwaardige (stedelijke) voorzieningen. Onder andere op het gebied van werkgelegenheid, zorg, sport, onderwijs, cultuur en een uitgebreid winkelaanbod. Voor de meeste inwoners is vanuit hun woning de Binnenstad goed te bereiken. Maar ook in de dorpen en buurten zelf sluiten voorzieningen en woningen goed op elkaar aan en zijn functies slim met elkaar gemixt.

1. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen Onze ambitie is… … zoveel als mogelijk vrije keuze in hoe je woont. Daarmee bedoelen we dat de woningvoorraad in ’s-Hertogenbosch en onze woningmarktregio zoveel mogelijk past bij de woonwens, het inkomen, de levensfase en huishoudenssamenstelling van de inwoners. Er is voor ieder wat wils, door een betaalbaar en passend aanbod voor iedereen. Daarbij hebben we bijzondere aandacht voor het steeds grotere aandeel kleine huishoudens van starters en ouderen. ... betaalbare woonlasten. Hierover maakt de gemeente duurzaam afspraken met corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partners. Bij de verkoop of verhuur van woningen zijn woonlasten inzichtelijk. Dan gaat het niet alleen om de kale huur- of aankoopprijs, maar bijvoorbeeld ook de energielasten. ... voldoende passend aanbod voor doelgroepen die het nu lastig hebben op de woningmarkt. Denk bijvoorbeeld aan starters, jongeren, studenten, lage- en middeninkomens en mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. Ook voor hen wordt de woningmarkt meer ontspannen. Er wordt gewerkt aan meer aanbod voor middeninkomens. Doorstromen naar een nieuwe woning wordt makkelijker. Woningcorporaties spelen in op de veranderende vraag met nieuw woningaanbod en door de manier waarop zij hun woningen verdelen en verhuren. ... voldoende diverse woonoplossingen voor specifieke doelgroepen.

Bijvoorbeeld voor mensen die extra zorg en ondersteuning nodig hebben ten aanzien van hun fysieke en/of geestelijke gezondheid. Voor die groepen zorgen we voor voldoende betaalbare woningen met toegang tot de juiste zorg. ’s-Hertogenbosch is en blijft in dat opzicht de centrumstad van zowel de gemeente als de regio NoordoostBrabant. De stad heeft in de volle breedte aantrekkingskracht op alle groepen in de samenleving: hoog- of laagopgeleid, laag of hoog inkomen, jong of oud, gezond of met zorgvraag, gezin of alleenstaand. Juist die diversiteit maakt ’s-Hertogenbosch een sterke en aantrekkelijke gemeente.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 13

2. Leefbare en inclusieve buurten Onze ambitie is… … leefbare en inclusieve buurten, waar onze inwoners samenleven, wonen, werken en recreëren. Een woning bedient meer dan alleen een woonbehoefte en een woonbehoefte omvat meer dan alleen de woning. De woning is een thuisbasis om vanuit samen te leven, te werken en voor elkaar te zorgen. De buurt is het perspectief van de dagelijkse leefwereld van mensen en een schaalniveau waarin zij zich herkennen. ... een breed palet aan aangename woonbuurten. Elke buurt is anders en heeft een eigen karakter. Die diversiteit koesteren we: we behouden de diversiteit in woningtypen, rechtsvormen en prijsklassen tussen en binnen buurten en versterken deze waar mogelijk voor een inclusieve stad. Bij ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad of nieuwbouw kijken we naar het karakter van de buurt en haar inwoners, evenals naar de gemeentebrede woningbouw opgave. Zo voorkomen we dat er buurten ontstaan met een concentratie van kwetsbare doelgroepen, of juist alleen kansrijken met hoge inkomens. Door deze eenheid in verscheidenheid vormen de leefbare buurten en dorpen samen een sterke woongemeente. ... dat ook kwetsbaren hun thuisbasis vinden in de inclusieve buurten. We zorgen ervoor dat mensen die (al dan niet

3. Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad noodgedwongen) moeten verhuizen om gezondheidsredenen zo veel mogelijk in hun eigen buurt terecht kunnen. Bijvoorbeeld ouderen die zorg en ondersteuning nodig hebben, met extra aandacht voor mensen met dementie. Of mensen met psychische problemen die niet altijd meer in een instelling verblijven, maar zelfstandig wonen. Kwetsbare huishoudens wonen verspreid over de buurten en ontvangen voldoende zorg en begeleiding. Daarbij is aandacht voor de mensen zelf, maar ook voor de draagkracht van de betreffende buurt. Er is ruimte om elkaar als buren te ontmoeten. Woonoverlast wordt effectief aangepakt. Er wordt geïnvesteerd in een groene en gezonde leefomgeving. Zo hebben we buurten met voldoende veerkracht en draagkracht. ... het leggen van slimme koppelingen tussen diverse maatschappelijke woonvraagstukken. We zien de buurt als vindplaats van oplossingen voor de woonopgaven waar we voor staan. De (buurtgerichte) transformatie en verduurzaming van de woningvoorraad is daarbij een aanknopingspunt. Samen met inwoners en onze partners gebruiken we de transformatie om ook te werken aan andere opgaven rond bijvoorbeeld leefbaarheid, veiligheid, gezondheid en zorg.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 14

Onze ambitie is… … een duurzame en flexibel aanpasbare woningvoorraad. Zo’n 85 tot 90 procent van de woningvoorraad van 2030 staat er al in 2020. We zetten grote stappen om die bestaande woningen en buurten blijvend te laten aansluiten bij de woonwensen en duurzaamheidseisen van de toekomst. Die woningen staan in een gezonde, groene en klimaatbestendige leefomgeving. Daarmee dragen we bij aan een leefbare aarde en een fijne plek om te wonen, ook voor toekomstige generaties. ... te stimuleren dat er flink geïnvesteerd wordt in energiemaatregelen bij woningen. Daardoor hebben mensen meer wooncomfort, een gezondere woning en betaalbare woonlasten. Ook draagt dit bij aan een CO2-neutrale gemeente in 2050, waarvoor we de komende 10 jaar al goede stappen zetten. Daarnaast investeren we samen met inwoners en andere partijen in een gezonde, groene en klimaatbestendige leefomgeving. Over 10 jaar is er op basis van een visie op de warmtetransitie al duidelijk welke alternatieve warmtebronnen het meest kansrijk zijn. Ook is in een aantal buurten een groot deel van de woningen voorbereid om van het aardgas af te gaan. Bij een deel van de woningen, zowel van corporaties als van particulieren, is dan ook daadwerkelijk al overgestapt naar een duurzaam alternatief. De gemeente stimuleert externe partijen om innovatie in de bouw te bevorderen.

Deze innovaties zijn kaderstellend bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten, maar ook bij de aanpak van de bestaande voorraad. Bij renovatie en sloop/nieuwbouw hergebruiken we de vrijkomende materialen als nieuwe grondstoffen en ook bio-based bouwen wordt heel normaal. ... een woningvoorraad die aansluit bij de veranderde huishoudenssamenstelling en hun woonwensen. Zo komen er meer woningen voor kleine huishoudens (zowel oud als jong), bijvoorbeeld door woningen te splitsen of door het mogelijk en aantrekkelijk te maken voor mensen om een woning te delen. Andere kleinschalige collectieve woon(zorg) vormen maken we ook mogelijk. Daarnaast wordt het een stuk makkelijker om een woning te verbouwen en bijvoorbeeld levensloopbestendig te maken of om tijdelijk een mantelzorgwoning te plaatsen. Ook de bestaande voorraad biedt op die manier oplossingen voor de vraagstukken van de toekomst. ... flexibele en aan te passen woningen. Bij nieuwbouw is flexibiliteit een belangrijk criterium. In de bestaande voorraad komt er door samenvoegen, splitsen, uitbouwen, optoppen en kleinschalige sloop/nieuwbouw meer ruimte voor nieuwe woonvormen. De gemeente maakt initiatieven (juridisch) mogelijk door passende regelgeving en instrumentarium. Mensen beschikken snel – mede door de invoering van de omgevingswet – over de juiste informatie zodat ze weten aan welke regels ze moeten voldoen.

Daarbij zoeken we ook ruimte in de combinatie met ander vastgoed, zoals kantoren, maatschappelijk vastgoed en (buurt)winkelcentra. Fijnmazig verdichten in buurten gaat gepaard met voldoende groen en slimme mobiliteitsoplossingen (bijvoorbeeld een lagere parkeerdruk dankzij autodelen). Hierdoor ontstaan niet alleen woningen voor de toekomst, maar ook nieuwe en toekomstbestendige woonmilieus.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 15

Aartshertogenlaan

4. Strategisch innovatief woonprogramma Onze ambitie is… … een grote verscheidenheid van aantrekkelijke woonmilieus met voldoende passende en betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. Door het toevoegen van toekomstgerichte en vernieuwende woningen ontstaan woonmilieus die een thuis bieden aan alle (nieuwe) Bosschenaren. Aansluitend op ons bourgondisch karakter, staan de kwaliteit en genieten van het wonen en leven voorop. ... een meer ontspannen en diverse woningmarkt die (nieuwe) Bosschenaren bindt. Dat doen we door het toevoegen van nieuwe woningen, zowel op nieuwbouwlocaties als in de bestaande buurten. De groei van de woningvoorraad wordt afgestemd op de opgaven in de regio en binnen Nederland, waar een trek naar de stad zichtbaar is. We realiseren voldoende woningen om in de huishoudensverdunning en de groei van de stad te voorzien. ... het stimuleren van het eigenzinnige en innovatieve karakter van ’s-Hertogenbosch bij de opgaven van inbreiding, uitbreiding en transformatie. Er is ruimte voor initiatieven met een bijzondere uitstraling zoals in het verleden met de bolwoningen in Maaspoort, de kastelen in Haverleij en Minitopia. Meer zeggenschap en eigenaarschap bij de (ver) bouw van woningen zorgt voor creativiteit en verbondenheid met de Bossche gemeenschappen.

We laten ook lef zien doordat er tijdelijke woningen worden gebouwd, om zo meer ontspanning te bieden op de woningmarkt. We zetten in op innovatieve bouwconcepten. Die spelen in op mogelijkheden van de verdergaande digitalisering van het bouwproces en de ontwikkeling van nieuwe technieken. Daardoor is er meer ruimte om vraaggericht, goedkoop, snel, conceptueel en modulair te bouwen. Er wordt op vernieuwende manieren samengewerkt met ketenpartners en het ontwikkelproces verloopt snel. De duurzame concepten zetten in op het hergebruik van grondstoffen en biobased bouwen. Samen met de inwoners, bouwers, corporaties en initiatiefnemers zijn we hierin één van de voorlopers binnen Nederland. ... het bijdragen aan betaalbaar wonen en differentiatie binnen buurten en dorpen door het toevoegen van de juiste woningen. We voegen in de nieuwbouw voldoende woningen toe in de sociale huur, middenhuur en goedkope koop. Dat doen we met aandacht voor de programmering en differentiatie binnen buurten. Hierbij waken we voor een goede balans tussen publieke en private belangen om initiatieven mogelijk te maken die kwalitatief en kwantitatief bijdragen aan de opgaven in onze gemeente en aan de woningmarktregio. ... het bijdragen aan sterke, aantrekkelijke en diverse woonmilieus door het toevoegen van de juiste woningen.

We zien de komende 10 jaar steeds meer (hoog)-stedelijke woonmilieus met hoogbouw en compacte woonvormen. Verdichte gebieden rondom vervoersknooppunten, met een aantrekkelijke mix van allerlei functies, zoals werkgelegenheid en voorzieningen, met voldoende groen en water en passend bij de schaal van ‘s-Hertogenbosch. Het is hier niet alleen ontspannen, maar juist ook spannend, wonen.

... aantrekkelijk wonen in stadswijken rondom de verbrede binnenstad (woonmilieus stedelijk buiten centrum). Door strategisch verdichten blijven dit levendige buurten met een grote aantrekkingskracht, omdat stedelijke voorzieningen op loop- en fietsafstand goed te bereiken zijn. Het toevoegen van woningen zorgt hier voor meer draagvlak voor voorzieningen, zonder in te leveren op groen of leefbaarheid. De compacte wijken worden kwalitatief versterkt en bieden plaats aan zowel kleine huishoudens als gezinnen. ... het kwalitatief versterken en verduurzamen van de groenstedelijke woonmilieus. Vooral dankzij een betere benutting en ontsluiting van bestaande groenstructuren en aantakking op het buitengebied. De bouw van nieuwere wijken zoals De Groote Wielen ronden we af. ... ontspannen wonen in de dorpse en landelijke woonmilieus. Het (op kleine schaal) toevoegen van nieuwe woningen zorgt ervoor dat zowel jongeren als ouderen in hun dorp kunnen blijven wonen en er draagvlak is voor voorzieningen. Doordat juist de sterk vergrijsde groep inwoners in die dorpen een passend aanbod kan vinden, komen er woningen vrij voor starters en gezinnen, zowel uit het eigen dorp als van daarbuiten.

Minitopia

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 16

Bolwoningen

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 17

Samenwerken aan de woonopgaven De woningmarkt kent haar eigen dynamiek en is een complex samenspel met veel betrokken partijen. Het oplossen van de woonopgaven kunnen we dus ook niet alleen. De complexe woonvraagstukken raken veel beleidsterreinen en oplossingen vragen om een goede integrale samenwerking. Tijdens het opstellen van de woonvisie gaven inwoners en andere belanghebbenden dat ook duidelijk aan. Een heldere en gedeelde opvatting over de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen helpt daarbij.

Met deze woonvisie beschrijven we onze inzet als gemeente. Tegelijk realiseren we ons dat er ook veel omstandigheden en aspecten zijn waar we geen invloed op hebben. Zo heeft de gemeente (vrijwel) geen woningen in eigendom en bouwt de gemeente ook geen woningen. Daarnaast hebben economische omstandigheden veel invloed op de woningmarkt. Ook speelt landelijke wet- en regelgeving een rol. Dit zijn allemaal aspecten waar we niet of nauwelijks invloed op hebben. Op sommige van deze aspecten hebben onze partners wel invloed. We vinden het dan ook belangrijk om te beschrijven wat we van elkaar vanuit wederkerigheid verwachten en hoe we willen samenwerken.

Wat de inwoners en partners van de gemeente ’s-Hertogenbosch kunnen verwachten Onze ambitie is om een aantrekkelijke, betrouwbare en innovatieve samenwerkingspartner op de woningmarkt te blijven. We zien voor ons als gemeente verschillende rollen en verantwoordelijkheden weggelegd. • Als gemeente zijn wij de regisseur op de Bossche woningmarkt. We houden het overzicht, we vervullen de rol van spin-in-het-web en we zijn verantwoordelijk voor de samenhang van alle partijen die in de stad werken aan de woonopgaven. We stellen ons op als een actieve en waar nodig sturende overheid. We stellen de juiste prioriteiten en scheppen goede condities. We geven duidelijk aan wat wel en niet kan en waarom. • We zijn ook aanjager van de woningmarkt. We creëren urgentie en stimuleren initiatief bij andere partijen. We zijn ons tegelijk ook bewust van onze beperkte rol in de woningmarkt. De gemeente bouwt of verhuurt zelf geen woningen. Het eigendom van de woningen ligt bij particulieren en corporaties. En behalve de gemeente hebben corporaties en marktpartijen zelf grondposities. Juist daarom moeten we samenwerken en als gemeente partijen activeren.

• Als gemeente zien we onze rol als trekker van lokale en regionale opgaven. We hebben regie op de strategische woningprogrammering en stemmen daarbij af met de woningmarktregio en provincie. Op gemeentelijk niveau sturen we hierbij op betaalbaarheid, kwaliteit en complementariteit van de nieuwe ontwikkelingen. • We zetten onze instrumenten en grondposities zorgvuldig in. Om zo bij te dragen aan de maatschappelijke opgave om voldoende betaalbare woningbouw te realiseren en ruimte te geven aan particuliere initiatieven. We vinden maatschappelijk rendement belangrijk. Uiteraard met oog voor een gezonde financiële positie als gemeente en het nemen van verantwoorde risico’s binnen een actief grondbeleid. • We geven ruimte aan maatschappelijke initiatieven. We tonen lef om te experimenteren en te innoveren. Dat vraagt dat we risico’s accepteren en flexibel zijn. Wanneer iets niet werkt, zien we dit niet als falen. Maar juist als kans om te leren voor de toekomst. De ruimte en het vertrouwen dat we geven mag natuurlijk niet leiden tot misbruik. Daar treden we tegen op. • We hebben de taak om breed te kijken naar het thema wonen. Zo zoeken we naar kansen om onze vraagstukken te koppelen op verschillende thema’s (bijvoorbeeld op het vlak van wonen, zorg, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). Dat vraagt ook om integraal werken binnen onze eigen organisatie.

• Als gemeente hebben we een belangrijke rol in het delen en ontwikkelen van kennis en data. Als datastad zetten we natuurlijk in op het verbeteren van de kennis en inzichten over het functioneren van de (regionale) woningmarkt. De eigen regionale woningmarktmonitor en wijk- en buurtmonitor geeft ons actuele inzichten om buurt- en wijkgericht bij te kunnen sturen in de woningprogrammering. • We maken prestatieafspraken met de Bossche woningcorporaties en de huurdersvertegenwoordiging. In de prestatieafspraken geven we duidelijk aan waar onze prioriteiten liggen. En wat van elke partij wordt verwacht vanuit gezamenlijkheid, eigen verantwoordelijkheid en wederkerigheid.

De Groote Wielen

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 18

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 19

Wat we van de inwoners en partners verwachten De inwoners De inwoners kennen onze woningen en buurten het beste, het is hun thuis. Door in gesprek te gaan en door meerjarig woonwensenonderzoek, halen we veel van hun kennis op. In het proces naar deze woonvisie hebben we deze kennis veelvuldig gebruikt. Daarnaast zijn we voortdurend in overleg met inwoners die zichzelf organiseren. Of dat nu de wijken dorpsraden zijn, of vertegenwoordigers van specifieke doelgroepen als huurders (in de sociale én commerciële sector), senioren, studenten, jongeren of mensen met een beperking. Zij weten goed hun achterban te bereiken en hebben als geen ander kennis van de buurten en het functioneren van de woningmarkt. De huurdersvertegenwoordiging heeft een belangrijke rol in het maken van gezamenlijke prestatieafspraken met de woningcorporaties. Van de huurdersvertegenwoordiging verwachten wij dat zij bij het afwegen van een standpunt of bijdrage bij beleid en prestatieafspraken zoveel mogelijk een representatief beeld geven van álle huurders én woningzoekenden. Ook komen de inwoners regelmatig met bewonersinitiatieven rondom de eigen woning, straat of buurt. We willen deze bewonersinitiatieven graag faciliteren en stimuleren. Hierbij betrekken we dan ook andere samenwerkingspartners, zoals de woningcorporaties.

Samen met de corporaties en marktpartijen stimuleren we inwoners om meer zeggenschap te hebben over hoe ze wonen. Of dat nu bij een nieuwbouwproject is, of bij een renovatie van bestaande woningen. De inwoners zijn ook zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van de eigen (koop)woning. En voor het prettig samen wonen in de straat, het wooncomplex of de buurt. Particuliere woningeigenaren blijven we informeren en verleiden om zich in te zetten voor het verduurzamen en verbeteren van hun eigen woning.

Aartshertogenlaan

De wijkpartners (zorg, welzijn en politie) Welzijnsorganisaties, zorginstellingen, sociale wijkteams, politie en belangenorganisaties zijn medeverantwoordelijk voor zorg, welzijn, veiligheid en wonen in inclusieve en leefbare buurten. Deze organisaties komen vaak ‘achter de voordeur’ bij inwoners en weten goed wat er speelt in de buurt. Samen met hen werken wij aan goed wonen voor iedereen. Bijvoorbeeld in projecten die gaan over het huisvesten van specifieke doelgroepen, woonlasten of leefbaarheid.

De woningcorporaties De vier corporaties waarmee we samenwerken zijn Zayaz, BrabantWonen, JOOST en Mooiland. Dit zijn onze natuurlijke samenwerkingspartners voor het sociaal wonen in onze gemeente. We werken al lang en intensief samen. De corporaties ontwikkelen en verhuren sociale huurwoningen. De samenwerking tussen gemeente, corporaties en de huurdersvertegenwoordiging (het Stedelijk Huurders Platform) leggen we vast in meerjarige prestatieafspraken. Deze woonvisie is het kader dat de gemeenteraad meegeeft aan het College voor het maken van die prestatieafspraken. Van de woningcorporaties verwachten wij dat zij verantwoord en maximaal hun financiële ruimte inzetten om bij te dragen aan de maatschappelijke opgaven waarover zij afspraken maken. Ook verwachten we van de corporaties dat zij zelf actief inzetten op het zoeken en verwerven van ontwikkelmogelijkheden voor sociale woningbouw, naast de mogelijkheden die we als gemeente bieden.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 20

Marktpartijen We werken samen met marktpartijen zoals ontwikkelaars, bouwers, architecten en makelaars. Dit zijn onze partners bij nieuwbouw en transformatie. Om in die markt te innoveren geven we ook nieuwe innovatieve spelers de ruimte. Marktpartijen realiseren woningen, geven ons inzicht in de praktijk van de woningmarkt en zijn soms aanjagers van innovatie en nieuwe concepten. Als gemeente willen we heldere kaders scheppen voor de marktpartijen. We zien het als een uitdaging om samen te werken aan de gewenste woningprogrammering en kwaliteit. Daarbij hebben we niet enkel oog voor de actuele woningbehoefte, maar kijken we ook strategisch naar de langere termijn. Dit doen we met aandacht voor de eigenheid van onze buurten en dorpen. Ook van marktpartijen verwachten we betrokkenheid op de maatschappelijke opgaven die we schetsen. In overleg maken we met hen duidelijke afspraken die we nakomen.

Woningmarktregio en provincie Noord-Brabant Samen met de regiogemeenten en de provincie versterken we de regionale woningmarkt. Met hen stemmen we de strategische woningbouwprogrammering af en zetten we in op kwalitatieve afspraken. We vinden dit contact en afstemmen heel belangrijk. Samen werken we aan goede en gevarieerde woonmilieus, die aansluiten bij de wensen van de woningzoekenden. Dat doen we zonder elkaar te beconcurreren. Op die manier kijken we samen hoe verschillende doelgroepen woonruimte (al dan niet gecombineerd met zorg) vinden in de woningmarktregio. Daarbij kiezen we voor kwaliteit en we hebben oog voor de maatschappelijke opgaven. Onze woonvisie sluit aan op de Brabantse Agenda Wonen en op de samenwerking met de regiogemeenten. De provincie vervult voor ons tevens een kennis- en adviesfunctie bij complexe vraagstukken. Daarnaast werken we met de regio gemeenten en woningcorporaties aan een goed functionerende woningmarkt als het gaat om de woonruimteverdeling. En hebben we een gedeelde visie en aanpak als het gaat om Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Rijk Het Rijk ontwikkelt wet- en regelgeving die direct en indirect het woonbeleid van gemeenten en woningcorporaties beïnvloedt. Dit heeft grote impact op bijvoorbeeld de betaalbaarheid van het wonen.

Het werken aan een goed functionerende woningmarkt is niet altijd te beïnvloeden als individuele gemeente. Het Rijk heeft daarin een eigen verantwoordelijkheid. We verwachten dat de Rijksoverheid er alles aan doet om mee te investeren in duurzame en leefbare buurten en om de woningproductie te borgen. Ook verwachten we dat het Rijk aan gemeenten en woningcorporaties de ruimte en middelen geeft om de opgaven lokaal in te vullen. We werken samen met Rijk als het gaat om het uitwisselen van kennis of het aanpakken van de complexere opgaven.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 21

Onze inzet op vier woonopgaven

In gesprek met inwoners, woningcorporaties, marktpartijen en maatschappelijke organisaties over de Woonvisie zijn we gekomen tot vier belangrijke woonopgaven: (1) passend en betaalbaar wonen voor iedereen, (2) leefbare en inclusieve buurten, (3) een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad en (4) een strategisch innovatief woonprogramma. In deze vier woonopgaven werken we de doelstelling ‘wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen’ concreet uit. Ieder van de vier woonopgaven begint met een beschrijving hoe een (fictief) huishouden in de toekomst het wonen in ’s-Hertogenbosch ervaart op die specifieke opgave. Vervolgens beschrijven we per opgave wat we in 2020 zien. Dit vormt het vertrekpunt voor onze inzet de komende 10 jaar. Daarbij geven we aan welke rollen en verantwoordelijkheden we van inwoners en partners verwachten. En meer specifiek over welke onderwerpen we prestatieafspraken maken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging.

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 22

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 23

1

Het IJzeren Kind

Passend en betaalbaar wonen voor iedereen

Ada “Ik ben klaar voor de toekomst, ook als ik meer zorg nodig zal hebben.”

“

Ada is eind zeventig en woont alleen. Ze is een aantal jaar geleden haar partner verloren. De rijwoning in de Schutskamp werd te groot. Bovendien wilde ze, met een vooruitziende blik, dichterbij zorg en voorzieningen wonen. Daarom woont Ada sinds vorig jaar in een opgeknapt wooncomplex bij de Helftheuvel, ze huurt daar een woning van een corporatie. De doorstroom naar een kleinere woning verliep eenvoudig. De ruime woning die ze achterliet is na haar verhuizing meteen verduurzaamt en daar woont nu een gezin. Ada is nog wel eens op bezoek geweest.

Ada woont nu samen met andere senioren. Ze heeft regelmatig contact met de buren, ze helpen elkaar waar nodig. Ze woont in een compact appartement, precies groot genoeg voor haar alleen. Ze vindt het fijn om dichtbij de voorzieningen te wonen. Zo is het gemakkelijk om een dagelijkse boodschap te doen en plekken voor ontmoeting, het culturele leven en het openbaar vervoer zijn dichtbij. Vrienden komen vaak even op de koffie. Het past goed bij haar leven nu. In het begin twijfelde Ada wel over de verhuizing, de huur was iets hoger dan die van haar rijwoning. Maar dit appartement is goed geïsoleerd en wordt zonder gas verwarmd. Daardoor zijn haar woonlasten nu lager, dan die van haar oude huis. Ze kan het goed betalen. Als het zo ver is, kan het appartement ook worden uitgerust met de nieuwste technische snufjes die de thuiszorg kunnen ondersteunen. Dat is een fijn idee. Nu ze er eenmaal woont is Ada blij met haar keuze.

”

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 24

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 25

Boschveld

1.1 Betaalbaar wonen

Stijgende woningprijzen

Wat we zien in 2020 De woningprijzen (zie ) in de gemeente liggen hoog (al verschilt dat sterk per buurt). We zien dat inwoners hun woonlasten vaak als te hoog ervaren. Daarbij valt de groeiende kloof tussen huurders en kopers op. Het blijkt dat huurders zich vaak zorgen maken over het betalen van hun woonlasten (zie ). Ondanks dat de afgelopen jaren stevig is ingezet om het wonen betaalbaar te houden, heeft ruim een kwart van de huurders van corporatiewoningen in ’s-Hertogenbosch een betaalrisico. Huishoudens met een lager inkomen moeten een groter deel van hun inkomen aan woonlasten uitgeven (woonquote) (zie ). We zien voor allerlei groepen een krapte op de woningmarkt en een tekort aan betaalbare woningen. Willen verhuizen en kunnen verhuizen gaat vaak niet samen. Het tekort raakt vooral starters, jongeren, studenten, middeninkomens en lage inkomens. Starters hebben vaak te weinig inschrijftijd voor een sociale huurwoning en een te laag of onzeker inkomen om te slagen op de particuliere markt. Middeninkomens vallen tussen wal en schip. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar er is te weinig betaalbaar aanbod in de particuliere huur- of koopsector. Lage inkomens hebben te maken met de druk op de sociale huurwoningmarkt, waar we ondanks de inspanningen van de afgelopen jaren oplopende zoektijden zien (zie ).

Daarbij zien we in de economische voorspellingen dat het aandeel lage inkomens (sociale doelgroep) licht daalt, maar door de totale groei van de gemeente zal het absoluut aantal huishoudens met een laag inkomen stijgen.

Gemiddelde transactieprijs € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Zorgen maken over betalen woonlasten

Ik maak mij wel eens zorgen dat ik de huur/hypotheek niet kan betalen

Ik bezuinig op zaken om mijn woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen

22% huurders

47% huurders

5% eigenaar-bewoners

14% eigenaar- bewoners

Woonlasten

Woonquote - Huurders van corporatiewoningen 38% primaire doelgroep 34% alle huurders Huishoudens met betaalrisico - Huurders van corporatiewoningen

Onze inzet richting 2030 We zetten in op de betaalbaarheid van het wonen, voor iedereen. Als we spreken over betaalbaarheid van het wonen, gaat dat niet alleen over huur/hypotheek, maar over de bredere woonlasten. Denk bijvoorbeeld ook aan OZB, afvalstoffenheffing en energielasten. Daarbij zien we stijgende energiekosten, wat met name voor huishoudens met een laag inkomen een risico kan zijn. Het verduurzamen van woningen draagt bij aan het betaalbaar houden van het wonen en het voorkomen van energiearmoede.

45% primaire doelgroep 27% alle huurders

Inschrijftijd en zoektijden

Gemiddelde inschrijfduur Aanbodmodel Lotingmodel 0 jaar

1 jaar

2 jaar

3 jaar

4 jaar

5 jaar

6 jaar

7 jaar

8 jaar

4 jaar

5 jaar

6 jaar

7 jaar

8 jaar

Gemiddelde zoektijd Aanbodmodel Lotingmodel 0 jaar

2017

2018

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 26

1 jaar

2 jaar

3 jaar

• We zetten in op betaalbaarheid in nieuwbouwprojecten en pakken waar nodig een sturende rol als overheid. Bijvoorbeeld bij het sturen op nieuwbouwprogrammering met instrumenten zoals het grondprijsbeleid en de gronduitgifte. Ook maken we afspraken met marktpartijen en woningcorporaties. Daarbij hebben we specifiek aandacht voor starters, lage- en middeninkomens (zie ook 4.3). • Samen met de woningcorporaties, maatschappelijke partners en andere (private) partijen willen we het aantal

huishoudens met betaalrisico’s en problematische schulden verminderen en de woonlastendruk niet verder laten toenemen. We zetten in op preventie, vroegsignalering, persoonlijke voorlichting en het vereenvoudigen van regels en maatwerk. Dat vormt het hart van de Bossche aanpak. • We houden oog voor de betaalbaarheid in de particuliere voorraad. Met name bij particuliere verhuur pakken we waar mogelijk en nodig de excessen aan. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Betaalbaarheid van de (sociale) huurwoningvoorraad (met betrekking tot aftoppingsgrenzen en (streef) huurprijsbeleid). • De verkoop van woningen. • Huisvesten van de (lage) middeninkomens (o.a. om buurten te versterken). • Betaalbare woonlasten (ook in relatie tot het verduurzamen van de woningvoorraad).

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 27

Kruiskamp

Groeiend aandeel 1 en 2 persoonshuishoudens

2019

36%

2030

37%

35%

28%

2040

37%

36%

27%

0%

31%

33%

20%

40%

1 persoons

60%

2 persoons

80%

100%

• We zetten in op passende woonvormen voor de groeiende groep 1-en 2-persoonshuishoudens en de steeds meer divers wordende huishoudens. Dit doen we met name door het creëren van een meer divers aanbod en het toevoegen van bijvoorbeeld appartementen en collectieve woonconcepten. Daarbij hebben we specifiek aandacht voor passende woonvormen voor de groeiende groep ouderen. • We zorgen voor een ‘flexibele schil’ in de woningvoorraad (tijdelijk wonen, anti-leegstand, etc.) om zo bij te sturen en in te spelen op de vraag van mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. Maar ook voor starters, studenten en jongeren. Daarbij kijken we ook naar flexibele contractvormen. En naar het tijdelijk benutten van locaties

gezinnen

Groeiend aandeel ouderen

1.2 Passend wonen en doorstroming

2019

Wat we zien in 2020 We zien dat de huishoudens en de daarbij horende woonwensen veranderen. Het aandeel 1- en 2-persoonshuishoudens stijgt (zie ). Ook zijn er steeds meer ouderen (zie ). Daarnaast zien we steeds meer verschillende huishoudens, denk aan 1-ouder gezinnen, senioren, vrienden die samenwonen, maar ook studenten, statushouders en arbeidsmigranten die in onze gemeente wonen. Ook zien we vaker mensen die door onvoorziene omstandigheden snel een andere woning nodig hebben. De woonwens van al deze huishoudens is zeer divers en komt niet altijd meer overeen met het bestaande woningaanbod. We zien vraag naar meer flexibele woonvormen en meer woningen voor ouderen en kleine huishoudens. Het gebrek aan voldoende en passende woningen zorgt voor minder doorstroming op de woningmarkt (zie ). We zien bijvoorbeeld dat ouderen blijven wonen in grote ééngezinswoningen, mede doordat zij geen passend en betaalbaar aanbod vinden om naar door te stromen. Ouderen zien zich daardoor genoodzaakt om – soms langer dan goed is voor hun welzijn en gezondheid –langer thuis te blijven wonen. Ook blijven starters soms langer bij hun ouders wonen, omdat er te weinig passend aanbod is.

28%

72%

2030

33%

67%

2040

36%

64%

Onze inzet richting 2030 We zetten in op een woningvoorraad die past bij de huishoudens in onze gemeente. Daarbij gaat passendheid niet alleen over de juiste rechtssvorm (koop, huur, tijdelijk) en de juiste woning (type woning, aantal kamers, toegankelijkheid). Maar ook over de juiste plek, bijvoorbeeld in de gewenste buurt, in de nabijheid van (zorg)voorzieningen, of samen met familie. Daarom streven we naar een gedifferentieerd woningaanbod over de volle breedte: naar rechtssvorm, woningtype en prijsklassen (zowel sociaal als middelduur en duur). Zowel binnen onze gemeente als binnen het bredere perspectief van de woningmarktregio.

die al dan niet op de lange termijn zijn gericht op een transformatie. Het toevoegen van tijdelijke woningen pakken we met de woningcorporaties en marktpartijen op. • We geven ruimte aan initiatieven die doorstroming stimuleren. Daarbij leggen we de nadruk op de doorstroming binnen de sociale voorraad en doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar middeldure huur/goedkope koop. En op de doorstroming van ouderen vanuit grotere ééngezins (koop)woningen naar een woning waar ze langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Dit doen we ook vanuit een buurtgerichte benadering. • We streven naar evenwichtige slaagkansen voor alle doelgroepen. Hiervoor werken we samen met corporaties, de huurdersvertegenwoordiging en regiogemeenten. Daarbij hebben we aandacht voor de verschillende woningzoekenden in onze gemeente, waaronder de uitstroom vanuit zorginstellingen, urgent woningzoekenden en statushouders. We monitoren de slaagkansen van de verschillende (groepen) woningzoekenden. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging over: • Het stimuleren van doorstroming. • Het monitoren en sturen op evenwichtige slaagkansen. • Ontwikkelen van flexibele woonvormen.

Orthen Links 0%

20%

40%

65+ huishoudens

60%

80%

100%

<65 huishoudens

Doorstroming in koop en huur

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000

We zien ook huishoudens met een middeninkomen die in een sociale huurwoning blijven wonen, omdat er geen alternatief is (zogenaamde scheefwoners). Overigens draagt deze laatste groep vaak bij aan de draagkracht en inclusiviteit van buurten met overwegend sociale woningen. In de sociale huursector zelf zien we dat, onder andere door de lange inschrijf- en zoektijd, mensen ook binnen de sociale huur niet makkelijk kunnen doorstromen.

500 0 2014 2015 2016 2017 2018

2014 2015 2016 2017 2018

koop

huur

Aanbod door verhuizingen

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 28

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Woonvisie ’s-Hertogenbosch | 29

• We doen samen met deze bedrijven een gedegen behoefteonderzoek naar wat er voor hen nodig is. Zorgen voor voldoende, goede, betaalbare (tijdelijke) huisvesting is daar een onderdeel van.

1.3 Specifieke doelgroepen

Mensen met een handicap • Voor mensen met een handicap voorzien we in voldoende aangepaste woningen. In lijn met het VN-verdrag over de rechten van personen met een handicap proberen we het wonen voor hen zo gewoon mogelijk te maken. Denk daarbij aan het gebruik maken van (algemene) voorzieningen en het doorlopen van een wooncarrière.

Wat we zien in 2020 Sommige doelgroepen hebben vanwege hun achtergrond, levensfase of gezondheid een specifieke woonvraag. We zien dat deze doelgroepen in toenemende mate een beroep doen op betaalbare sociale huurwoningen. Een deel van die doelgroepen zijn ook kwetsbare huishoudens die nu soms geconcentreerd in een aantal buurten wonen. Daarnaast zien we dat sommige van deze huishoudens géén woning vinden die past bij hun nood. We zien verschillen tussen slaagkansen, waarbij bijvoorbeeld in de sociale huursector de kans op een woning nu groter is voor ouderen dan voor jongeren. Badeloch

We zien een aantal specifieke doelgroepen die vragen om extra aandacht in onze woonvisie (zie ).

Onze inzet richting 2030 We zorgen, waar nodig regionaal afgestemd, voor voldoende en passende huisvesting voor de verschillende doelgroepen. Oplossingen kunnen gevonden worden door huisvesting van corporaties én private partijen, al dan niet in een flexibele schil en in het informele woningaanbod. We benutten kansen om zowel in de nieuwbouw als de bestaande voorraad nieuwe (collectieve) woonvormen te ontwikkelen waar verschillende doelgroepen ook prettig (samen) kunnen wonen. De verantwoordelijkheid voor huisvesting van de doelgroepen ligt niet alleen bij de woningcorporaties, maar vragen we ook van private partijen. Ook met hen worden hierover afspraken gemaakt.