Bijlage 3a Coudewater (landgoed en boszone)_Toelichting

VOF Land van Coudewater heeft met woningcorporatie BrabantWonen een intentieovereenkomst gesloten over de sociale huurwoningen. Daarin is onder meer overeengekomen dat de voorkeur van de woningcorporatie voorlopig uitgaat naar de robuuste toren aan het begin van de Peter de Gorterstraat. Deze toren heeft in het stedenbouwkundig plan 10 lagen en is als achtspanner gepland, met in totaal circa 80 woningen. Daarnaast zijn voor de sociale huurwoningen de grondgebonden schuurwoningen op het boerenerf in beeld en worden de mogelijkheden van bestaande gebouwen door de woningcorporatie nader onderzocht.

3.3

Ruimtelijke dragers

Cultuurhistorie Coudewater heeft een geschiedenis van bijna 600 jaar en onderging in die lange tijdspanne een aantal ingrijpende transities. Bijna drie eeuwen was het een klooster, daarna gedurende ruim 150 jaar een particulier landgoed en vanaf 1870 een psychiatrisch centrum. Gedurende haar bestaan breidde het landgoed telkens uit en is het constant aangepast aan veranderend gebruik. Met name in de laatste 150 jaar, in de tijd van het psychiatrisch centrum, is er heel veel gebouwd, weer afgebroken en weer gebouwd. Vanaf 1900 zijn de landerijen die bij het landgoed hoorden ook steeds meer getransformeerd en toegevoegd tot het bebouwde ensemble met wisselende ruimtelijke kwaliteiten als gevolg. Wat is gebleven, is het hart met het park in de Engelse landschapsstijl, met monumentale en waardevolle bomen, een slingerende padenpatroon en waterpartijen. Deze vormen nu de ruimtelijke dragers van het stedenbouwkundig plan. Hoofdstuk 6 bevat een gedetailleerde beschrijving van de cultuurhistorische en archeologische waarden. 33

afbeelding 3.2: ontwikkelingsfases Coudewater Ook nu staat het landgoed weer voor een nieuwe transitie. Daarmee is er ook een kans om de groene karakteristiek van het landgoed te versterken en onderdelen met weinig ruimtelijke kwaliteit te transformeren naar volwaardige onderdelen van het landgoed. De bestaande gebouwen op het landgoed zijn in de ontwikkelstudie geclassificeerd in vier categorieën: monumentale gebouwen, karakteristieke gebouwen, behoud of amoveren mogelijk en te amoveren (paragraaf 2.2). In het stedenbouwkundig plan zijn alle monumentale en karakteristieke gebouwen behouden. Daarnaast blijven vier andere gebouwen behouden: De Hoeve als bijzondere woonvorm (paragraaf 3.6.4) en de Karloods, de Hooimijt en de aggregaatruimte die als parkeerplaats, voor buurtactiviteiten of gemeenschappelijke opslag kunnen worden gebruikt. De Hooimijt is verplaatsbaar en kan in het park eventueel op een andere locatie worden gesitueerd. Tevens wordt bekeken of de ijskelder een bijzondere functie kan herbergen. Gebouwen die conform de ontwikkelstudie mogen worden geamoveerd om plaats te bieden aan tegelijkertijd versterking en herontwikkeling van het landgoed zijn inmiddels gesloopt.

De historische structuren die zijn ontstaan gedurende de eeuwenlange ontwikkeling van het landgoed zijn nu, naast de monumentale, karakteristieke en andere te behouden gebouwen, een belangrijke cultuurhistorische, ruimtelijke drager van het stedenbouwkundig plan. De oude dijk aan de zuidwestkant vormde vroeger de grens van Landgoed Coudewater. Van hieruit werd het landgoed ontsloten. Met het verbreden van de weg van Rosmalen naar Berlicum in de jaren ‘70 van de vorige eeuw is de bocht in de dijk afgesneden en is het kruispunt met De Loofert verlegd. In dezelfde periode is de Groote Wetering verbreed en aan de rand buiten het landgoed gelegd. Na aanpassing van de weg en de waterloop is een stukje laaggelegen, voorheen buitendijkse polder bij het landgoed gevoegd. Als historische structuren zijn de oude smalle dijk met grote bomen bewaard gebleven alsook de restanten van de oude waterloop als waterpartijen en het oude tracé van De Loofert als bijna onzichtbaar paadje. 34

Drie van de historische entrees zijn nog aanwezig (afbeelding 3.3). De westelijke entree nabij Milla de Campen is verdwenen en wordt in ere hersteld, met een nieuwe poort. De historische paden zijn nog grotendeels op het landgoed aanwezig, begeleid door monumentale bomen. In sommige gevallen is het pad verworden tot een anoniem bospaadje en in andere gevallen is een gedeelte van een pad ook daadwerkelijk verdwenen. Daar waar de belangrijke paden dichtgegroeid of verdwenen zijn, worden ze weer teruggebracht en volwaardig opgenomen in het padenstelsel.

afbeelding 3.3: historische structuren Water Water is een belangrijke ruimtelijke drager van het landgoed. De omvang van de waterpartijen is niet groot maar ze dragen in belangrijke mate bij aan de beleving van het park in Engelse landschapsstijl. De vijverpartij aan de voorzijde van het Hoofdgebouw en de halve boog rond Emma en de kapel worden aangevuld met een nieuwe waterpartij aan de oostzijde van het landgoed, op een locatie waar in de negentiende eeuw al een waterpartij lag. Deze nieuwe waterpartij biedt mogelijkheden voor waterberging, biedt interessante zichtlijnen en verbindt ook het oude deel van Coudewater met het nieuwe. Paragraaf 5.2 gaat gedetailleerd in op de wateraspecten van het plan (hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater). Groen: bomen

35

Met de transitie naar een nieuw landgoed met woon- en werkfuncties is het groen als vormgevend principe essentieel. Het gaat allereerst om de bomen. Een groot deel van het monumentale bomenbestand van de gemeente ‘s-Hertogenbosch is te vinden op dit landgoed. Alle monumentale bomen op het landgoed blijven behouden. Voor andere bomen vindt een nadere overweging plaats. Behoud van de bomen is leidend bij de inpassing van gebouwen en verhardingen volgens het stedenbouwkundig plan. Om de bomen te behouden, mag onder de boomkronen in beginsel niet worden gegraven voor het maken van cunetten en funderingen. De boomkronen vormen daarmee in feite de contramal voor de ontwikkeling van gebouwen en verhardingen, ook binnen de ontwikkelvelden (afbeelding 3.4). Als toch (niet-monumentale) bomen moeten wijken voor nieuwe woningen, paden, nutstracés et cetera, dan is zoveel mogelijk gekeken of dit dan ten koste kan gaan van kleinere, minder vitale bomen. Ook worden bomen geveld die niet in het park van het landgoed passen, zoals bolesdoorns; die concurreren met andere, meer waardevolle bomen, zoals fijnsparren en sommige eiken; die tot onevenredige overlast voor woningen leiden, zoals sommige naaldbomen waar makkelijk takken uitbreken; die moeten wijken voor de nieuwe waterpartij en het herstel van zichtlijnen.

Sommige bomen, zoals een aantal linden, zijn geschikt om te verplanten, bijvoorbeeld in een deel van de lobben. Paragraaf 5.1 gaat gedetailleerd in op het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van bomen en boomstructuren in het plan.

afbeelding 3.4: contramal bomen (link s) en contramal bomen binnen ontwik kelvelden (rechts) Op het landgoed worden veel nieuwe bomen geplant. Daarbij gaat het om het aanhelen van structuren als van de Peter de Gorterstraat, de historische lanen en Berlicumseweg; het maken van nieuwe structuren als een houtwal tussen de grote parkeervelden en een losse boomstructuur tussen Milla de Campen en de robuuste torens. Ook worden er inheemse bomen in de ecologische verbindingszone aangeplant, evenals inheemse heesters voor beschutting en voedsel voor vogels, dassen en andere dieren. Op het einde van de transitie zullen ongeveer twee maal zoveel nieuwe bomen zijn toegevoegd als bestaande bomen weggehaald. Bij de aanplant van nieuwe bomen is in de eerste plaats aandacht voor een evenwichtige leeftijdsopbouw van het bomenbestand, om een volwaardig bomenbestand in de toekomst te borgen. Als in de toekomst oude bomen uitvallen, moeten er voldoende jonge bomen zijn om de monumentale status, zeker die van boomstructuren, voort te zetten. In de tweede plaats is aandacht voor voldoende variëteit, biodiversiteit en de ecologische waarde van bomen. Groen: Engelse landschapsstijl Versterken van de Engelse landschapsstijl van het park is een tweede belangrijke element van groen als ruimtelijke drager. Deze tuinstijl kenmerkt zich door geïdealiseerde landschappen met slingerende paden, 36

vijvervormen als kronkelende beken, solitaire bomen in een uitgebreid assortiment, hoogteverschillen, rododendronpartijen aan de randen en gebouwen die volgens het cottage-systeem losjes in het groen worden geplaatst. Met de herontwikkeling van het landgoed kan de Engelse landschapsstijl worden versterkt. In de eerste plaats door het herstellen of toevoegen van zichtlijnen. In de huidige situatie is de onderbeplanting met heesters op vele plekken dichtgegroeid. Op die plekken komen de monumenten, de bestaande monumentale bomen en de historische vijverpartij niet goed tot hun recht. Zo is gebouw Milla de Campen vanaf de Berlicumseweg nauwelijks zichtbaar. De voormalige herenvilla ligt verscholen achter een groene muur. Het ruimtelijke effect van de zichtlijnen is in verloop van tijd teniet gedaan. In de tweede plaats door met het opruimen van veel doorgeschoten onderbegroeiing ruimte vrij te maken om meer rododendrons toe te passen. Deze klassieke beplanting is bij uitstek geschikt voor de Engelse landschapsstijl.

afbeelding 3.5: zichtlijnen Groen: hagen Hagen zijn een belangrijk derde element van het groen als ruimtelijke drager. Er worden verschillende soorten nieuwe hagen geplant rond de parkeerkoffers zodat deze natuurlijk worden opgenomen in het park. Ook de hagen rond de woningen in de lobben zijn een nieuw aantrekkelijk element op het landgoed. Ze vloeien, soms hoog, soms laag, in ronde vormen om de kavels en laten ruimte vrij voor het tussenliggende park. Een verplichting om deze hagen aan te leggen en in stand te houden waarborgt een karakteristiek straatbeeld en er wordt mee voorkomen dat onaantrekkelijke achterkantsituaties ontstaan, met schuttingen et cetera.

37

3.4

Verkeer

Op grond van modelprognoses genereert het plan ongeveer 3.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal, als het in 2030 volledig is herontwikkeld. De Peter de Gorterstraat is de hoofdontsluiting van het landgoed voor gemotoriseerd en fietsverkeer. Deze weg wordt ter plaatse van het plangebied heringericht. Bij de herinrichting wordt gelet op een veilige verkeersafwikkeling, het verblijfskarakter (30 km/u) en aansluiting op het landschappelijk karakter van het landgoed. De Peter de Gorterstraat leidt bewoners, bezoekers en gebruikers van het landgoed via het bestaande kruispunt bij de Berlicumseweg richting de rijksweg A59. Het autoverkeer kan ook via Maliskamp naar de rijksweg rijden maar dit wordt door de inrichting sterk ontmoedigd: een verlaging van de maximumsnelheid naar 30 km/uur, verkeersdrempels en een smal profiel maken de Peter de Gorterstraat voor doorgaand autoverkeer onaantrekkelijk. Uit de modelprognoses komt naar voren dat het grootste deel van de verkeersbewegingen van en naar het plangebied via de Berlicumseweg zal gaan. Op basis van diezelfde modelprognoses komt naar voren dat de extra verkeersbelasting van de nieuwe ontwikkeling verwaarloosbaar is, ten opzichte van de huidige invulling. Daarnaast biedt het voormalige bestemmingsplan uit 2012 mogelijkheden om meer verkeer te genereren dan de nieuwe planologische situatie.

Kijkend naar aansluiting A59 - Rosmalen, is de toename van verkeer ongeveer 100 tot 200 motorvoertuigen per etmaal. Bij de afrit voor het verkeer komende uit Oss is er afname van circa 100 motorvoertuigen per etmaal. Zoals eerder vermeld, wordt het autoverkeer ontmoedigd om via de Peter de Gorterstaat (richting Maliskamp) te rijden en daar aansluiting A59 - Rosmalen Oost te gebruiken. De toename van intensiteiten is voor de toe- en afritten derhalve laag: tussen de 0 en circa 100 motorvoertuigen per dag extra. Vanaf de Peter de Gorterstraat kunnen de auto's bij twee inprik kers het landgoed oprijden: de bestaande ontsluiting tussen de robuuste torens en het boerenerf en een nieuwe weg aan de oostkant die het landgoedwonen ontsluit. Met deze inprikkers is de bereikbaarheid van het landgoed geborgd. Bij het kruispunt aan de Berlicumseweg is de historische oude dijk een derde (bestaande) inprikker in het landgoed voor de ontsluiting van de monumenten aldaar. Het ontwerpaccent van de (autotoegankelijke) wegen ligt op het langzaam verkeer en op een informeel karakter. Het autoverkeer wordt bewust gemengd met het langzaam verkeer om sociaal verkeersgedrag te stimuleren en om de auto zich te laten gedragen als te gast op het landgoed. Er komt daarom geen doorgaande autoverbinding: de inprikkers sluiten niet op elkaar aan.

Nood- en hulpdiensten kunnen wel doorrijden en de wegbreedte wordt afgestemd op de behoefte van de nood- en hulpdiensten. Als de inprikkers zich vertakken richting de lobben / de woningen of de parkeerkoffers, dan versmalt het profiel. De loop en de ligging van de inprikkers en hun vertakkingen liggen nog niet vast maar de inrichtingsprincipes voor deze wegen wel (paragraaf 3.3). Het landgoed wordt ontsloten door een stelsel van parkpaden: eenvoudige paden zonder stoepen. Oude paden worden hersteld, zoals het tracé van de dijk, het oude pad langs De Loofert en ook de monumentale entree bij Milla de Campen. De fiets- en voetpaden zijn ook belangrijke recreatieve verbindingen. Er wordt onderzocht of het mogelijk is een verbinding te maken met het landgoed De Wamberg door de aanleg van een bruggetje over de Groote Wetering. De plangrens van dit bestemmingsplan is tevens de gemeentegrens. Voor de eventuele bouw van bruggen in de toekomst dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd bij de gemeente Sint-Michielsgestel.

38

afbeelding 3.6: ontsluiting

3.5

Parkeren

Autoparkeren is op Landgoed Coudewater zoveel mogelijk beperkt, ter behoud van het karakter van het landgoed en de bomen in het bijzonder. Met die gedachte is een parkeeroplossing gevonden die voldoet aan de richtlijnen en normen van de Nota Parkeernormering 2021 (paragraaf 2.12) ten aanzien van de minimale aantallen, maximale loopafstanden en dubbelgebruik. De parkeerbalans is opgesteld op basis van het programma van het stedenbouwkundig plan en een voor parkeren worst case invulling van de (monumentale) gebouwen. Uit deze parkeerbalans volgt dat er enerzijds voldoende parkeerruimte beschikbaar is, met het grote parkeerveld ten noorden van de Peter de Gorterstraat en - in aanvulling daarop - de parkeerkoffers en met parkeren op eigen terrein (in de lobben), en dat anderzijds het parkeren het landgoed niet onevenredig belast. Uit de parkeerbalans vloeien regels voort die met het oog op een flexibele invulling van het bestemmingsplan deze balans en daarmee het karakter van het landgoed minimaal borgen. Omgevingsvergunningaanvragen worden getoetst aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals dat geldt ten tijde van de aanvraag. Ook fietsparkeren maakt onderdeel uit van de Nota Parkeernormering 2021. Om parkeren op het landgoed zoveel mogelijk te beperken is ervoor gekozen om bij de entree van de Peter de Gorterstraat een parkeerveld in te richten, uitgaande van circa 280 auto's.

Door oude houtwallen aan te vullen met nieuwe bomen en door een nieuwe houtwal aan te leggen ontstaan tussen het boswonen en de Berlicumseweg twee nieuwe boskamers die als parkeerveld worden gebruikt. Vanaf dit parkeerveld zijn aan de ene kant de Berlicumseweg en daarna de rijksweg A2 het eenvoudigst en snelst bereikbaar en zijn aan de andere kant de meeste woningen op het landgoed - vooral in de robuuste torens en in het boswonen - te voet snel bereikbaar. Op het parkeerveld komen tussen de parkeervakken bomen en bosbeplanting. Hagen omzomen deze twee boskamers die deel gaan uitmaken van de reeks bebouwde en onbebouwde boskamers langs de Peter de Gorterstraat. Uitgangspunt is dat op het parkeerveld ook wordt geparkeerd door bezoekers van de horecagelegenheden in de Boerderij en het Mortuarium. In de kapel van Emma is - onder nadere voorwaarden en na een nader besluit van het college - eventueel de komst van een derde horecagelegenheid mogelijk (paragraaf 3.2). De eventuele parkeerbehoefte hiervan is - vanuit een worst case scenario voor parkeren - al voorzien op het parkeerveld.

Hoewel de afstand van het parkeerveld naar Emma groter is dan de maximale acceptabele loopafstand volgens de Nota Parkeernormering 2021 (100 m voor bezoekers met een parkeerduur korter dan 2 uur en 200 meter voor bezoekers met een parkeerduur langer dan 2 uur), is de afstand van 250 meter tussen de entree van de kapel en het parkeerveld hier toch acceptabel: bezoekers van een bijzonder restaurant dat hier eventueel voorstelbaar is, zijn geneigd om een grotere loopafstand te accepteren, zeker in het landgoed. Daartoe moet een aantrekkelijke en veilige looproute worden gemaakt en is er voor de kapel een goede kiss & 39

ride-voorziening nodig, met mogelijkheden voor laden en lossen en parkeren voor minder validen.

afbeelding 3.7: parkeerveld Op het landgoed zelf gebeurt parkeren op drie manieren: op eigen terrein, verdiept onder de gebouwen of op maaiveld. Naast deze parkeeroplossingen kunnen op het landgoed eventueel officiële invalidenparkeerplaatsen en officiële laad- en losplekken worden aangelegd. Onder de robuuste torens komt een verdiepte parkeergarage. Niet iedere woning heeft hier een eigen parkeerplaats. Voor de andere auto's is voldoende ruimte op het parkeerveld aan de overkant van de Peter de Gorterstraat. Bij de monumenten, het boswonen, het natuurwonen en het landgoedwonen komen parkeerkoffers, op maaiveld. De parkeerkoffers zijn openbaar toegankelijk, voor alle bewoners, bezoekers en gebruikers van het landgoed. Bij de woningen in de boskamers worden aan de voorkant en aan de achterkant parkeerkoffers aangelegd. Bij de andere concepten komen dichtbij de woningen parkeerkoffers in het groen. Evenals voor de wegen gelden ook voor de parkeerkoffers inrichtingsprincipes (paragraaf 3.3). In de lobben is ruimte voor parkeren op eigen terrein of in gezamenlijke parkeerkoffers. Ook voor deze parkeerkoffers gelden de inrichtingsprincipes. Zo worden de parkeerplaatsen in de parkeerkoffers maar ook die op eigen terrein door een haag aan het zicht onttrokken. Ook de parkeerkoffers in de lobben blijven openbaar toegankelijk, dus ook voor bezoekersparkeren.

40

afbeelding 3.8: parkeeroplossingen

3.6

Bebouwing

3.6.1 Robuuste torens In LG1 en LG4 worden de robuuste torens gebouwd. Dit deel van het landgoed vormt de overgang van de orthogonale landschapsstructuur aan de Peter de Gorterstraat naar het historisch deel van het landgoed met Engelse landschapsstijl. Door het verdwijnen van de Kliniek kunnen de kwaliteiten van beide landschappen worden versterkt. Door een losse boomstructuur aan te planten tussen de Peter de Gorterstraat, het ontwikkelveld en Milla de Campen ontstaat een nieuwe boskamer, waarin drie robuuste torens zijn geplaatst. Een vierde toren aan de andere kant van de ontsluiting van het landgoed wordt als 'parel in het groen' gerealiseerd. met een hoogte van vier bouwlagen De hoogte van de gebouwen is afgestemd op de positie ten opzichte van de omliggende monumenten, op de ligging in het plangebied en die ten opzichte van elkaar en in relatie tot het landschap. Het meest zuidelijke blok is vijf lagen hoog, zodat de dakrand niet boven Milla de Campen uitsteekt. Het gebouw rechts van de entree is zeven lagen hoog en blijft daarmee net onder de boomkronen. Het gebouw aan het begin van de Peter de Gorterstraat steekt met tien lagen net boven de boomkronen uit, in afwijking van de ontwikkelstudie die hier acht bouwlagen als maximum noemt.

Voor dit stedenbouwkundig accent is gekozen om (de entree van) het gebied te markeren, vergelijkbaar met de Kliniek maar nu aan de rand van het historisch landgoed, op de overgang naar de doorgaande wegen en het stedelijk gebied van Rosmalen. De torens worden gebouwd in een orthogonaal systeem. Ondanks hun robuuste vorm hebben de torens onderling voldoende afstand om doorzichten vanuit verschillende hoeken te behouden. Het landschap wordt vormgegeven in de Engelse landschapsstijl en vloeit tussen de torens door. Op deze wijze krijgen de robuuste torens een eigen identiteit en vormen ze tevens een eenheid met het landgoed. Er wordt als het ware een geleidelijke overgang tussen het historische landgoed in de Engels landschapsstijl en en de orthogonale boskamers aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat gemaakt.

41

afbeelding 3.9: uitsnede stedenbouwk undig plan 'robuuste torens' 3.6.2 Entreezone Milla de Campen Voor het zicht op Milla de Campen is het gebouw Spreeuwenburg gesloopt en wordt onderbeplanting verwijderd. De solitaire bomen rond de villa worden wel gehandhaafd: bij de bomeninventarisatie is gebleken dat veel van deze bomen in goede staat zijn. De villa kan binnen het aangrenzende ontwikkelveld worden uitgebreid, passend binnen het landschappelijk ensemble en naar een krachtig ontwerp waarbij de villa herkenbaar blijft. Anders dan in de ontwikkelstudie is er in het stedenbouwkundig plan voor gekozen om de hoofdentree aan de Peter de Gorterstraat niet te verplaatsen naar de eikenlaan tussen Milla de Campen en Parkzicht. Wel zal de laan een belangrijke functie vervullen voor voetgangers en fietsers. De bestaande monumentale bomen worden er aangevuld met nieuwe bomen. Een poort bij de entree aan de Berlicumseweg versterkt de monumentaliteit van de oprijlaan. De laan wordt aan de andere kant van de villa begeleid door een langgerekt gebouw, qua verschijningsvorm en positionering ondergeschikt aan Milla de Campen maar qua maat en oriëntatie vergelijkbaar met het hoofdgebouw en het klooster. In het gebouw zijn appartementen, grondgebonden woningen met een veranda of een combinatie daarvan mogelijk. Parkeren vindt onder het gebouw plaats.

Voor dit gebouw en voor het gebouw Parkzicht is ook een parkeerterrein voorzien. Buiten het ontwikkelveld komt een kleiner volume met drie geclusterde terraswoningen dat zijn vorm ontleent aan de bestaande villa’s. Een zorgvuldig ontworpen overgang tussen openbaar en privé is in alle gevallen een aandachtspunt. De gebouwen liggen los in het parklandschap, een lage haag vormt de formele overgang tussen veranda en het openbaar groen.

42

afbeelding 3.10: uitsnede stedenbouwkundig plan 'entreezone Milla de Campen' 3.6.3 Boswonen Aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat liggen naast elkaar negen boskamers. De eerste twee boskamers bieden ruimte aan het parkeerveld, de belangrijkste parkeervoorziening van het plan (paragraaf 3.5). In de volgende twee boskamers wordt het boswonen gerealiseerd. De andere boskamers maken deel uit van de boszone en blijven groen (hoofdstuk 4). De boskamers zijn open velden en worden begrensd door het bos, de houtwallen en laanstructuur van de Peter de Gorterstraat. Deze kamerstructuur is het landschappelijk raamwerk voor de nieuwe bebouwing. Bij het boswonen worden circa 58 grondgebonden woningen met privé-tuinen gerealiseerd. De structuur is orthogonaal opgezet met in beide boskamers drie rijen woningen. Ten opzichte van de ontwikkelstudie vindt een omkering plaats: waar in de ontwikkelstudie de houtwallen onderdeel van de achtertuinen zouden zijn, zijn ze in het stedenbouwkundig plan onderdeel van het openbaar gebied. Terrassen aan de voorzijde van de woningen waarborgen de beleving van het boswonen. De bouwblokken, tuinmuren en uitbouwen omsluiten de privé-tuinen en beschermen tegen de geluidbelasting vanwege de rijksweg A59 aan de andere kant van het bos (paragraaf 7.3).

De brede houtwal met de greppel tussen de twee blokken fungeert door zijn inrichting met een natuurspeelplaats als de collectieve ontmoetingsplaats van het deelgebied.

43

afbeelding 3.11: uitsnede stedenbouwkundig plan 'boswonen' 3.6.4 Boerenerf De monumentale boerderij aan de Peter de Gorterstraat is gebouwd in de jaren '30 van de vorige eeuw. De boerderij had met de eromheen gelegen schuren een belangrijke rol in de zelfvoorziening en de werkverschaffing van het psychiatrisch ziekenhuis. Naast de Boerderij worden weer twee schuurvolumes toegevoegd, refererend aan de historie van deze plek. De volumes liggen terug ten opzichte van de boerderij om het zicht op het monument vrij te houden. In de schuurvolumes komen rug-aan-rugwoningen met een buitenruimte aan de voorzijde. Deze vormt de overgang van de woning naar het erf. De woningen zijn leesbaar als één grote schuur met een alzijdige oriëntatie. De boerderij is bestemd voor een horecagelegenheid. Het erf aan de achterzijde met parkeerplaats en karschuur wordt uitgebreid. Daardoor ontstaat een boerenerf waar de schuurwoningen onderdeel van zijn, waar kan worden geparkeerd en waar zich ook een terras voor de horecagelegenheid in de Boerderij bevindt. De karschuur kan een rol vervullen bij een van deze functies van het erf. Aan de andere kant van het erf kan ook in het Mortuarium een kleinschalige horecagelegenheid komen, zoals een theehuis ter versterking van de buurtfunctie centraal in het landgoed en ter ondersteuning van wandel- en fietsroutes.

Gebouw De Hoeve maakt met een alzijdige oriëntatie deel uit van het boerenerf. Hoewel het in de ontwikkelstudie was gecategoriseerd om te worden gesloopt, blijft het gebouw toch behouden als onderdeel van de recentere geschiedenis van het landgoed: het heeft een interessante voor zijn tijd typerende opzet. Het gebouw is nog functioneel gebleken en kan eenvoudig worden opgewaardeerd: sloop zou niet duurzaam zijn. De Hoeve kan ruimte bieden aan een bijzondere woonvorm, bijvoorbeeld een woongroep, eventueel gecombineerd met zorg.

44

afbeelding 3.12: uitsnede stedenbouwkundig plan 'boerenerf' 3.6.5 Landgoedwonen In het landgoedwonen in LG8 en LG9 komt een vijftal appartementengebouwen als parels in het groen, grondgebonden woningen in lobben en een drietal bijzondere woningen in natuurwonen. De parels in het groen zijn kleinschalige, expressieve appartementengebouwen op bijzondere zichtlocaties. Ruime terrassen vormen de overgang tussen de woning en het landgoed. De vorm van de appartementengebouwen wordt door de bomen in de directe omgeving en het omliggend landschap gedicteerd. Parkeren vindt zoveel mogelijk onder de gebouwen plaats. In het deel van de ecologische verbindingszone aan de zuidkant, waarin met een zorgvuldige inpassing voor natuurbehoud wel gebouwd mag worden, is ruimte voor drie (natuur)woningen. De woningen in natuurwonen worden deels opgetild en staan vrij in het landschap om planten en dieren vrij spel te geven. De meeste woningen in het landgoedwonen zijn grondgebonden woningen, vrijstaand, twee-aaneen of aaneengebouwd. Alle monumentale bomen en groenstructuren blijven behouden. De door forse hagen omsloten lobben vormen zich met vloeiende vormen naar het landschap en de bestaande bomen. De woningen in de lobben treden niet op de voorgrond maar vormen een compositie met de hagen en de bomen: soms verborgen, soms zichtbaar. Ook niet-monumentale bomen worden zoveel mogelijk behouden.

Het landgoedwonen krijgt een eigen inprikker voor auto's vanaf de Peter de Gorterstraat. Via deze weg zijn alle woningen in dit deelgebied bereikbaar. Midden in het ontwikkelveld wordt de vijverpartij uit 1890 opnieuw geïntroduceerd, met het oog op water als drager van ruimtelijke kwaliteit (paragraaf 5.2) en om in dit woongebied voldoende waterberging te borgen.

45

afbeelding 3.13: uitsnede stedenbouwkundig plan 'landgoedwonen'

46

3.7

Beheer

Na realisatie moeten het landschappelijk en cultuurhistorisch ensemble en de landschappelijke, ecologische, hydrologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken, de kwaliteit van de nieuwe woon- en werkomgeving mede worden geborgd in een gemeenschappelijk beheer van het landgoed. Binnen de grenzen van het landgoed wordt geen openbare ruimte gerealiseerd die in eigendom, beheer en onderhoud van de gemeente komt. In een vorm van parkmanagement zijn bewoners en andere gebruikers gezamenlijk verantwoordelijk voor het landgoed. We noemen dit semi-openbare ruimte. De percelen ten behoeve van de bebouwing zullen door VOF Land van Coudewater worden verkocht aan toekomstige bewoners waarbij ook de delen van het landgoed die buiten de particuliere percelen liggen en dus vallen onder de semi-openbare ruimte (waaronder groenvoorzieningen, waterpartijen, wegen, paden, ondergrondse infrastructuur zoals kabels, leidingen en riolering etc.), via een zogenaamde mandeligheid in gedeeld eigendom komt van de eigenaren. Als hoeder van het algemeen belang heeft de gemeente daarbij de kaders en randvoorwaarden gesteld. In dat kader is afgewogen dat herontwikkeling uitsluitend verantwoord is indien het duurzaam beheer en onderhoud gericht op instandhouding en waar mogelijk versterking van het landgoed is gewaarborgd.

Daarom zijn over het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom de volgende afspraken gemaakt: Juridische waarborgen zijn vastgelegd in de akte van mandeligheid, waardoor nu al vastligt op welke wijze iedere toekomstige eigenaar ook verplicht is bij te dragen aan de kosten van duurzaam en kwalitatief beheer, onderhoud en instandhouding van het landgoed. Voor het beheer en onderhoud is een beheerplan opgesteld, dat periodiek wordt geëvalueerd en gemonitord. Vanuit mandeligheid wordt een stichting in het leven geroepen die verantwoordelijk is voor de organisatie van het beheer en onderhoud. Die stichting zal het in de praktijk uitbesteden aan een professionele beheerorganisatie. Zonder instemming van de gemeente kan de mandeligheid niet worden opgeheven. Voor de kwaliteit en technische uitvoering van de semi-openbare ruimte beschikt de gemeente over een kwaliteitshandboek openbare ruimte. Andere kwalitatieve verplichtingen die zijn opgenomen in de anterieure overeenkomst tussen VOF Land van Coudewater en gemeente 's-Hertogenbosch (hoofdstuk 9) verwijzen mede naar de voorwaardelijke verplichtingen in dit bestemmingsplan. Het gaat om verplichtingen op het gebied van mitigerende maatregelen voor das en vleermuis, de ecologische verbindingszone, parkeren, inrichting en geluidmaatregelen.

Eén van de voorwaardelijke verplichtingen in dit plan en daarmee een kwalitatieve verplichting in de overeenkomst(en) betreft het openbaar toegankelijk houden van het landgoed, in het bijzonder de wegen, paden en parkeerterreinen. Dit borgt het semi-openbaar karakter van het landgoed: het landgoed is de woon- en werkomgeving van bewoners en werkers en is ook toegankelijk voor andere gebruikers, zoals fietsers, wandelaars, bezoekers van een horecagelegenheid. Beperkingen in de openbare toegankelijkheid behoeven de schriftelijke instemming van het gemeentebestuur.

47

48

Hoofdstuk 4 Boszone 4.1

Natuurbeheerplan

Aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat bevindt zich, naast het kampenlandschap en het (historisch) landgoed, het derde deelgebied van het oorspronkelijk landgoed: de boszone (afbeelding 4.1). Dit is een belangrijk bosgebied ter grootte van circa 20 hectare, met daarin een aantal weitjes: boskamers. De boskamers waar voorheen bebouwing heeft gestaan (De Vonder, De Bijenkorf en de verpleegstersflat) zijn onderdeel van de herontwikkeling van het landgoed. De rest van de boszone is overgedragen aan de stichting Brabants Landschap die het bos gaat beheren en ontwikkelen.

afbeelding 4.1: deelgebieden oorspronkelijk landgoed Het beheer vindt plaats conform het Natuurbeheerplan Noord-Brabant dat het provinciaal beleid behelst voor natuurbeheer, landschapsbeheer en agrarisch natuurbeheer (afbeelding 4.2). In het Natuurbeheerplan is de boszone grotendeels aangeduid als natuurbeheertype 'droog bos met productie'. Alleen het deel met water is van het natuurbeheertype 'zuur ven en hoogveenven'.

49

afbeelding 4.2: uitsnede Natuurbeheerplan provincie Noord-Brabant Droog bos met productie Droog bos met productie bestaat uit verschillende, veelal van oorsprong aangeplante, bosopstanden van den, (winter)eik, beuk, Douglas, lariks of fijnspar. Het bostype komt voor op een voedselarme tot lemige, zandige, zure ondergrond van het droge zandlandschap zoals op de Veluwe, delen van Drenthe en Brabant. Het bostype is veelal uit hakhout, heide- en stuifzandterreinen ontstaan, maar kan ook aangelegd zijn op voormalige landbouwgronden waardoor de bovengrond verrijkt is. Houtoogst is een doel van dit natuurbeheertype en vindt periodiek plaats met een hogere intensiteit dan in beheertypen zonder productie en in geval van boomsoorten die oorspronkelijk van buiten Europa zijn ingevoerd en die dominant zijn over meer dan 20% van het areaal van het betreffende bosgebied, ook als er geen productiedoelstelling is. Zuur ven en hoogveenven Zure ven of hoogveenven komt voor op de zandgronden. Vaak zijn deze vennen ontstaan door uitstuiving van een laagte tot het grondwater of door een grondwaterstandverhoging waardoor laagtes onder water komen te staan. In of vlak onder de venbodem komen vaak ondoorlatende bodemlaagjes voor waardoor het ven water houdt, terwijl de omgeving droog is. Ze worden gevoed door regenwater en soms door grondwater dat nog sterk op regenwater lijkt.

Zuur ven of hoogveenven is nationaal en internationaal van belang gezien de zeldzaamheid van hieraan gebonden soorten (hoogveenvegetaties).

4.2

Bebouwing en gebruik

Aan de oostkant van de boszone vinden activiteiten plaats van de reddingsbrigade en een hondensportvereniging. Vanwege de cultuurhistorische waarde van het badhuis is hiervoor opnieuw een maatschappelijke bestemming opgenomen. De activiteiten zijn beperkt tot het gebruik door verenigingen die geen (geluids)overlast veroorzaken. De activiteiten op het terrein van de hondensportvereniging zijn onder overgangsrecht geplaatst, uit het oogpunt van behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het gebied. Het voormalig gebruik van de volkstuinen in een van de boskamers maakt plaats voor de ontwikkeling van foerageer- en leefgebied van de das. In het bos zelf moet een aantal mitigerende maatregelen worden genomen ten behoeve van dat foerageeren leefgebied. Deze maatregelen zijn verplicht voor het gebruik van de bestaande en de nieuwe gebouwen in het landgoed en voor het gebruik van de golfbaan. 50

Aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat liggen twee woningen. Eén van de woningen - Peter de Gorterstraat 2 - is een gemeentelijk monument. In het bestemmingsplan Coudewater uit 2012 zijn de erven bij deze woningen conserverend vastgelegd, waarbij nog geen invulling is gegeven aan de doelstellingen en ambities van het Natuurbeheerplan. Uit het oogpunt van behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het gebied is ervoor gekozen om in het erf rond beide woningen te onderscheiden in twee delen. Het deel dat het dichtst bij de woning ligt (circa 1.000 m²) mag worden bebouwd, vergunningsvrij of conform de gemeentelijke erfbebouwingsregeling. Dit deel is onderdeel van het erf en de bestemming Wonen. Het andere deel mag weliswaar als tuin worden gebruikt maar mag niet worden bebouwd. Dit deel is onderdeel van de bestemming Tuin. In de regels is vergunningvrij bouwen op deze gronden uitgesloten.

51

52

Hoofdstuk 5 Landschap en ecologie 5.1

Groen en bomen

5.1.1

Groen en klimaatbestendig

Op 9 maart 2021 is de visie 's-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig vastgesteld als bouwsteen voor de Omgevingsvisie, evenals de Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021. Doel is uitvoering te geven aan een klimaatbestendiger, groener en meer biodiverse gemeente met daarin de volgende drie duurzame ambities: de stad in staat stellen om nog meer dan nu zelf wateroverlast en hitte op te vangen, meer soortenrijke stadsnatuur en groen dichterbij onze inwoners realiseren, en de relatie van de stad met het buitengebied versterken en meer natuurwaarden realiseren binnen en buiten de vestingmuren dan nu Klimaatbestendig Bij het realiseren van nieuwe verharding of het vernieuwen van bestaande verharding met een oppervlakte van 500 m² of meer, dient een hemelwatervoorziening te worden gerealiseerd die minimaal 60 mm per m² toename/vernieuwd verhard oppervlak kan verwerken. Als er minder dan 500 m² nieuw verhard oppervlak wordt toegevoegd geldt een waterberging van minimaal 10 mm per m². Nieuwe groene daken met een waterbergende capaciteit van meer dan 25 mm per m² worden niet meegeteld als verharding.

In de begripsbepaling van de Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021 is de volgende definitie gehanteerd: 'Nieuwe verharding: verharding, niet van tijdelijke aard, die wordt aangelegd na de inwerkingtreding van deze verordening en wat leidt tot toename van het verhard oppervlak'. Groen In de nieuwe verordening is een groennorm opgenomen voor plannen waarbij meer dan 500 m² nieuwe/ vernieuwde verharding wordt gerealiseerd. Het plangebied is op de bijbehorende Groenkaart (zoals vastgesteld op 8 juni 2021) aangeduid als 'buitengebied' en 'dorpse en landelijke woonmilieus' (afbeelding 5.1). Hiervoor gelden groennormen van respectievelijk minimaal 50 en 40%. De groennorm wordt getoetst aan de hand van de kwantitatieve groenscore, zoals opgenomen in bijlage 4a van de Verordening.

53

afbeelding 5.1: Uitsnede Groenkaart Ecologie Doelstelling ten aanzien van ecologie is het vergroten van de biodiversiteit. Hiervoor geldt een minimale kwalitatieve biodiversiteitscore. Deze score wordt bepaald aan de hand van bijlage 4b van de Verordening. Het plan dient te voldoen aan een minimum score van 8 (van de maximaal 13) punten. Bomen De verordening geeft aan welke regels de gemeente hanteert voor het vellen van houtopstanden (bomen), het verwerken van hemelwater en grondwater en het aanleggen en beheren van groen. De regels voor bomen en water zijn gebaseerd op de gemeentelijke regels die voorheen golden. Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving en zijn bepaalde houtopstanden waardevol voor onze leefomgeving. Daarom zijn in deze verordening regels opgenomen om bepaalde categorieën houtopstanden te beschermen. Deze categorieën zijn aangeduid op de bijbehorende Bomenkaart (afbeelding 5.2).

Het gaat om: monumentale houtopstanden waardevolle houtopstanden beschermde houtopstanden gelegen binnen Structuren (vlakken en lijnen) beschermde houtopstanden gelegen binnen Sfeervlakken Voor houtopstanden binnen deze categorieën geldt (met uitzondering van een aantal duidelijk omschreven situaties) een vergunningsplicht en een zorgvuldige afweging.

54

afbeelding 5.2: Uitsnede Bomenkaart Het plangebied ten zuiden van de Peter de Gorterstraat is op de Bomenkaart aangeduid als Structuurvlak. De bestaande bomen langs de Peter de Gorterstraat zijn aangeduid als Structuurlijn. De overige Structuurlijnen zoals aangeduid op afbeelding 5.2 liggen buiten het plangebied. Betekenis voor het plangebied In de waterparagraaf (5.2) wordt ingegaan op het onderdeel klimaatbestendig. De vereiste groennorm wordt ruimschoots gehaald, zowel kwantitatief als kwalitatief. Een groot gedeelte van het plangebied behoudt een natuur- of groenbestemming. De gronden die voorheen een maatschappelijke bestemming hadden, zijn slechts gedeeltelijk aangepast naar de bebouwbare bestemmingen Gemengd en Woongebied. De bestemming Gemengd is opgenomen voor te behouden monumentale en karakteristieke gebouwen en binnen de bestemming Woongebied is onder voorwaarden bebouwing toegestaan. De (bebouwbare) oppervlakte van de voorheen geldende bestemming Maatschappelijk is ruim 196.000 m². Ruim 80.000 m² (ruim 40%) van deze bestemming is voorzien van een natuur- of groenbestemming. De nieuwe bestemming Gemengd voor de te behouden gebouwen inclusief de uitbreiding van Milla de Campen (maximaal 1.000 m² bvo) en een beperkte uitbreidingsmogelijkheid van De Hoeve heeft een oppervlakte van zo'n 6.000 m².

Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de groennorm van 50% die is toegekend aan het gedeelte met gebiedstype buitengebied. Op de groenkaart zijn de gronden met de bestemming Woongebied samen met de bestaande boerderij aan de Peter de Gorterstraat opgenomen binnen het gebiedstype dorpse en landelijke woonmilieus. Hiervoor geldt een groennorm van 40%. De gezamenlijke oppervlakte van alle vlakken met de bestemming Woongebied is circa 108.500 m², exclusief de boerderij. Omdat per bestemmingsvlak voorwaarden gelden die het oprichten van bebouwing en het aanleggen van verharding beperken, wordt naar verwachting een groennorm van zelfs 50% behaald. 55

De kwalitatieve biodiversiteitsscore wordt bepaald door de volgende onderdelen: A. groenscore boven de groennorm B. behoud en inpassing van bestaande bomen en de aanleg van leefgebied voor gebiedseigen soorten C. voor nieuwe aanplant wordt gebruik gemaakt van inheemse soorten D. plaatsen van passende en goed geplaatste faunavoorzieningen (natuurinclusief bouwen). Bij de aanleg van meer dan 500 m² aan nieuwe verharding dient de score minimaal 8 punten te zijn. Uit de voorgaande hoofdstukken is nadrukkelijk gebleken dat binnen het plangebied ruim wordt gescoord op de onderdelen B, C en D. De extra score op de groennorm wordt alleen behaald bij ontwikkelingen binnen het gebiedstype buitengebied. Omdat de ontwikkeling gefaseerd zal worden uitgevoerd, zal per omgevingsvergunningaanvraag worden aangetoond dat wordt voldaan aan de kwantitatieve en kwalitatieve groennorm. 5.1.2 Bomeninventarisatie en bomeneffectanalyse Pius Floris Boomverzorging heeft in 2019 2.211 bomen binnen het plangebied met een stamdiameter groter dan 20 cm geïnventariseerd. Van 1.256 bomen zijn de basiskenmerken soort, kroondiameter en stamdiameter geregistreerd. Van 955 bomen in zogenaamde “kritieke gebieden” zijn aanvullend de basis-, veiligheids-, onderhouds- en beleidskenmerken opgenomen. In de kritieke gebieden kunnen grondwerkzaamheden van invloed zijn op de bomen.

De boomgegevens uit 2019 zijn uitgangspunten voor de bomeneffectanalyse die in opdracht van VOF Landgoed van Coudewater door adviesbureau Cobra Groeninzicht is uitgevoerd (zie bijlage 2). Aanvullende boomgegevens verkregen uit deelonderzoek zijn hierin weer verwerkt. In de bomeneffectanalyse van 13 januari 2021 zijn de bomen binnen het plangebied ingedeeld in vier categorieën: I. Bomen met status ‘beschermwaardig of (potentieel) monumentaal’ II. Bomen met status ‘structuurbepalend of hoofd(groen/bomen)structuur’ III. Bomen zonder specifieke status ‘functionele (laan/park) bomen’ IV. Bomen zonder specifieke status met een (ver)korte omloop (tot circa 20 jaar) en bomen van de 3e grootte. Voor de bomen van categorie I en II is de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur' opgenomen. De beleidsuitgangspunten voor bomen van categorie III zijn opgenomen in het bomenbeleidsplan. Categorie IV betreft vooral bomen die over het algemeen niet zo oud of groot worden, Bijvoorbeeld wilgen, populieren, els, sierkersen, sierappels en meidoorns. De bomen zijn op de lange termijn minder duurzaam te behouden of vervullen ruimtelijk gezien een minder belangrijke rol in de openbare ruimte. Ook kan bij eventuele vervanging van deze bomen sneller weer hetzelfde beeld worden bereikt.

De bomeneffectanalyse bevat naast de categorisering ook adviezen voor de verantwoorde handhaving van de bomen en boombeschermingsmaatregelen. In de uitvoeringsfase wordt rekening gehouden met de aanbevelingen uit de bomeneffectanalyse, die door Cobra zijn opgesteld. Gezien de looptijd van de herontwikkeling van Landgoed Coudewater is het aannemelijk dat er zich conditionele wijzigingen en calamiteiten voordoen waardoor de situatie met betrekking tot de aanwezige bomen verandert. Deze wijzigingen worden periodiek kortgesloten met de bomenspecialist van de gemeente. 5.1.3 Bomenbescherming De kroonprojecties van monumentale en waardevolle bomen en boomstructuren zijn inclusief één meter groeiruimte voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur'. Voor alle overige bomen geldt de Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021 waarmee het beleid uit het bomenbeleidsplan hierop van toepassing is. Algemene verboden binnen de beschermde boomzone: geen beschadiging van wortels, stam(voet), kroon en groeiplaats van de boom; geen vel- of snoeiwerkzaamheden of het aanbinden van materiaal of materieel in de kroon, stam of wortels; 56

geen opslag van materiaal of materieel, parkeren of transport; geen infiltratie van ‘bodemvreemde’ gassen of vloeistoffen, geen open vuur, geen hete of koude luchtstromen of uitlaatgassen; geen infiltratie van (afvoer)water, bronbemaling, of wijzigingen in de grondwaterstand; geen graafwerkzaamheden of andere bodembewerkingen; geen ophogingen, aanbrengen of verwijderen van verhardingen of veranderingen van het maaiveld. Door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur' is het kappen van de bomen verboden. Via een omgevingsvergunning kan - onder voorwaarden - worden afgeweken van dit verbod. Ook ingrepen die de dood, ernstige beschadiging of ontsiering van de boom tot gevolg kunnen hebben en werken en werkzaamheden die kunnen leiden tot een bedreiging van de duurzame instandhouding van monumentale en waardevolle bomen, zijn verboden in het voorliggende bestemmingsplan. Normaal onderhoud en beheer is uitgesloten van dit verbod. Via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van deze verboden. Dit dient te worden aangetoond door middel van een door een gecertificeerd European Tree Technician (of adviseur van vergelijkbare expertise) uitgevoerde bomeneffectanalyse, waaruit blijkt dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de conditie en levensverwachting van de ter plaatse aanwezige boom of bomen.

5.2

Water

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot water is opgenomen in Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021, zoals (opnieuw) vastgesteld op 8 juni 2021. Zoals in de vorige paragraaf reeds is aangegeven, dient bij het realiseren van nieuwe verharding of het vernieuwen van bestaande verharding met een oppervlakte van 500 m² of meer, een hemelwatervoorziening te worden gerealiseerd die minimaal 60 mm per m² toename/vernieuwd verhard oppervlak kan verwerken. Als er minder dan 500 m² nieuw verhard oppervlak wordt toegevoegd geldt een waterberging van minimaal 10 mm per m². Nieuwe groene daken met een waterbergende capaciteit van meer dan 25 mm per m² worden niet meegeteld als verharding. Het voorliggende bestemmingsplan is gericht op de realisatie van een groot aantal woningen. Uitgangspunt is om een waterberging van voldoende omvang te realiseren. Om te voorkomen dat bij individuele bouwaanvragen niet wordt voorzien in een basisvoorziening met een omvang van 60 mm per m² toename verhard oppervlak is hiervoor in de bestemming Woongebied een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hiermee is deze eis ook van toepassing op aanvragen die leiden tot een toename van minder dan 500 m². Omdat de ontwikkeling gefaseerd zal worden uitgevoerd, zal per omgevingsvergunningaanvraag moeten worden aangetoond dat wordt voldaan aan de waterbergingseisen.

De doelen en ambities van Waterschap Aa en Maas zijn beschreven in het Waterbeheerplan 2022-2027. In de Keur staan de regels die een waterschap hanteert bij de bescherming van onder andere waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken. Deze regels voorkomen dat dijken en oevers beschadigen. Ook zijn er regels voor het onderhoud van sloten, beken, rivieren en andere waterlopen om de waterafvoer te waarborgen. De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn: Voorkom vervuiling van (regen)water; Houd vuil water en schoon hemelwater gescheiden; Verwerk schoon hemelwater volgens de voorkeursvolgorde: 1. hergebruik; 2. infiltratie/bergen; 3. vertraagde afvoer; Ontwikkel hydrologisch neutraal, zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied (denk aan grondwaterstand, waterpeil en afvoer). Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties; Houd rekening met waterschapsbelangen, bijvoorbeeld ruimteclaims voor waterberging of een ecologische verbindingszone) de aanwezigheid van keringen of watergangen; Ontwikkel wateroverlast vrij: schade door extreme neerslag moet worden voorkomen; 57

Meervoudig ruimtegebruik: combineer waar mogelijk gebruiksfuncties. Bijv. een infiltratiezone kan bovengronds worden ingericht als groenzone of speelterrein; Water biedt een kans om meerwaarde te geven aan een plan door gebruik te maken van de belevingswaarde van het water. In opdracht van de initiatiefnemer is een waterparagraaf opgesteld (Aeres Milieu, Waterparagraaf Land van Coudewater 's-Hertogenbosch, 27 juli 2021; bijlage 3). Daarin is toegelicht hoe in het plan wordt omgegaan met water. Hemelwater Om invulling te geven aan het aspect klimaatadaptatie geldt volgens het gemeentelijk hemelwaterbeleid en de Keur van het Waterschap Aa en Maas een bergingsopgave van ten minste 60 mm per m² oppervlak dat (opnieuw) wordt verhard. Uitgangspunten hierbij zijn: het noordelijke parkeerveld en de parkeerkoffers in het plangebied worden van grasstenen voorzien en zijn als halfverhard beschouwd. Hierom is halfverhard aanleggen van het parkeerveld en de parkeerkoffers in dit plan verplicht. de verharding van tuinen vindt plaats op eigen perceel. Hierom is voor de bouwpercelen in dit plan buiten de hoofdgebouwen een verharding van maximaal 50% toegestaan, inclusief terrassen, bijgebouwen, overkappingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De Peter de Gorterstraat, de Berlicumseweg en een deel van de wegen die ongewijzigd blijven scheppen geen waterbergingsopgave en zijn buiten beschouwing gelaten. De waterbergingsopgave is berekend op basis van het stedenbouwkundig plan. Binnen de bandbreedte van dit bestemmingsplan kan dat nog wijzigen en daarmee ook de precieze waterbergingsopgave. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning kan deze opgave per deelgebied verschillen. Binnen het plangebied is echter voldoende ruimte aanwezig voor de vereiste waterbergingsopgave. Daarbij moet ook worden nagedacht over een terreininrichting met extra waterberging in de openbare ruimte, zodat ook bij bovennormatieve buien (T=150) geen wateroverlast optreedt. Met de vaststelling van de Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021 is voldoende verzekerd dat wordt voorzien in waterbergende voorzieningen van voldoende omvang. Omdat de aanleg van een vijver met een oppervlakte van minimaal 2.000 m² in het oosten van het plangebied ook in ruimtelijk opzicht (zie paragraaf 3.3) een vereiste is, is de aanleg daarvan eveneens als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels. Oppervlaktewater Centraal in het plangebied blijven slotgracht en vijver behouden. De vijver in de lobben met een oppervlakte van minimaal 2.000 m² is de belangrijkste toename van oppervlaktewater.

Aan de zuidkant van het landgoed ligt een oude tak van de Groote Wetering. Deze oppervlaktewateren zijn als onderdeel van de groene contramal belangrijke dragers van het stedenbouwkundig plan. De oude tak van de Groote Wetering is volgens de Keur een A-watergang. Ze ontvangt water van de Groote Wetering, via een sifon oostelijk van het plangebied. Over de oude tak liggen drie bruggen en in de watergang ligt een stuw. Het streefpeil in de primaire watergang bedraagt 3,45 m +NAP (regelbaar van 2,5-3,7 m +NAP). De Groote Wetering zelf is ook een A-watergang en heeft een belangrijke functie voor de ontwatering van de omgeving. De stroming is in westelijke richting en mondt uit in de Aa. De Groote Wetering heeft nabij het plangebied een streefpeil van circa 3,3 m +NAP. Door de afname van de overstortfrequentie bij het bestaande rioolgemaal zal de waterkwaliteit van de A-watergang verbeteren. De kades van de Groote Wetering met een dijkhoogte van circa 6 meter direct aangrenzend aan de zuidzijde van het plangebied zijn in de Keur beschermd als 'overige waterkering'. Tot slot is de Groote Wetering aangewezen als ecologische verbindingszone; paragraaf 5.3.4 gaat nader in op behoud en ontwikkeling daarvan. Aan weerszijden van de A-watergangen ligt een beschermingszone van 5 meter die obstakelvrij moet blijven.

Hieraan wordt in de huidige situatie voldaan, met uitzondering van de bestaande woning Berlicumseweg 13. Voor de aanleg van een wandelpad is het gewenst een bruggetje over de Groote Wetering (buiten het plangebied) realiseren. Voor werkzaamheden in de beschermingszones van de A-watergangen is een 58

watervergunning noodzakelijk. Grondwater In het plangebied wordt geen grondwateroverlast verwacht. Globaal is het grondwater centraal op circa 3,7 m +NAP aanwezig en nabij het oppervlaktewater op circa 3,3 m +NAP. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) is ingeschat op circa 4,3 m +NAP. Zuidwestelijk en nabij de Groote Wetering worden waterstanden dichter bij het maaiveld verwacht, afhankelijk van de waterstand in deze watergang en de lagere maaiveldhoogte. Dit zal voornamelijk tot uiting komen in een langdurig natte winterperiode. Bij de lagere terreindelen is de grondwaterstand daarom een aandachtspunt. De meeste nieuwbouw van woningen vindt plaats in de hoger gelegen delen waar al bebouwing was en waar al wordt voldaan aan de minimale ontwateringsdiepte voor woningen van 70 cm onderzijde vloer (en voor wegen 1 m). Voor de nieuwbouw van woningen aan de oostkant en zuidkant echter wordt geadviseerd om afhankelijk van de ligging algemeen een bouwpeil aan te houden van circa 20 cm boven het bestaand maaiveld of de nabijgelegen kruin van de weg. Noordelijk en oostelijk wordt een bouwpeil van minimaal 5,1 m +NAP geadviseerd. Westelijk en zuidelijk (nabij het oppervlaktewater) zijn de bestaande panden al hoog gelegen (tot circa 6 m +NAP). Dit hogere bouwpeil wordt ook voor de zuidoostelijke nieuwbouw geadviseerd, gezien de ligging nabij de Groote Wetering.

Hierdoor wordt directe overlast bij een eventuele dijkdoorbraak vermeden. De ophoging kan aan de hand van een grondbalans, mogelijk worden gerealiseerd met gebiedseigen grond, vrijkomend uit de maaiveldprofilering en het bijkomende water. Het ophogen van gronden rondom bestaande bomen zal daarbij worden vermeden. Afvalwater Op het landgoed ligt een gemengd rioolstelsel in eigen beheer dat in goede staat is en goed functioneert. Een groot aantal van de bestaande panden is al afgekoppeld van dit stelsel. Alleen de hemelwaterafvoer van het Hoofdgebouw en Emma zijn er nog op aangesloten, omdat anders de kelders onder deze panden onder water lopen en omdat deze aansluiting zorgt voor de doorstroming van het riool. Bij de transformatie van deze panden wordt het hemelwater van deze panden ook losgekoppeld, waardoor ook de waterkwaliteit van het nabijgelegen oppervlaktewater verbetert. Door de realisatie van de nieuwbouwwoningen zal de hoeveelheid afvalwater uit het plangebied toenemen. De verwachte DWA-afvoer bedraagt circa 12 tot 15 m3/uur. Als het hemelwaterafvoer niet meer via het rioolstelsel plaatsvindt en deels een nieuw DWA-stelsel met bijkomende buffercapaciteit wordt aangelegd, zal het afvalwater naar verwachting zonder problemen verwerkt kunnen worden door het bestaande rioolgemaal.

In dit plan is rekening gehouden met de ligging van dit rioolgemaal en de riooltransportleiding. De rioolwatertransportleidingen zijn met beschermingszone voorzien van een dubbelbestemming. En als gevolg van de aanwezigheid van het rioolgemaal in de directe nabijheid van de Schakel, is in dit gebouw geen woonfunctie toegestaan.

5.3

Flora en fauna

5.3.1 Beschermde plant- en diersoorten Uitvoering van dit bestemmingsplan kan leiden tot overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming, die onder andere de bescherming regelt van dier- en plantensoorten en Natura 2000-gebieden. Overtreding van deze verbodsbepalingen vereist mogelijk een ontheffing en/of vergunning. Daarnaast geldt het provinciaal beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS), gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van gebieden. Met het oog op de uitvoerbaarheid en vergunbaarheid van dit bestemmingsplan is een actueel en volledig beeld nodig van voorkomende beschermde dier- en plantensoorten en habitattypen in het plangebied of de omgeving ervan. Hiervoor heeft BRO een quickscan verricht naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten en habitattypen (BRO, Quickscan Flora en Fauna 'Land van Coudewater' te Rosmalen, 31 maart 2020; bijlage 4). Voorafgaand aan dit plan zijn gebouwen die niet worden behouden gesloopt. Voor deze werkzaamheden heeft eerder een afzonderlijk ecologisch onderzoek plaatsgevonden. 59

Deze quickscan heeft alleen betrekking op de gebouwen die worden getransformeerd en op het omliggende landgoed waarin nieuwe gebouwen worden gerealiseerd. Uit de quickscan volgt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar en vergunbaar is. Concrete activiteiten die volgens dit plan zijn toegestaan, kunnen vanwege de Wet natuurbescherming wel vervolgstappen vereisen: 1. In aantal gebouwen zijn (oude) nestlocaties van huismussen gevonden: Parkzicht, Emma, de Boerderij en de Aardappelschuur. Als deze gebouwen worden verbouwd of gerenoveerd, moeten deze behouden blijven. Als dat niet mogelijk is, dan is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig en is mogelijk ook een vervolgonderzoek nodig naar het gebruik van de nesten in het broedseizoen van de huismus (april – half mei); 2. ln de Karschuur bevindt zich een kerkuilkast. Als werkzaamheden aan de Karschuur plaatsvinden en deze nestlocatie verwijderd of sterk verstoord wordt, is advies nodig van de lokale vogel- of uilenwerkgroep. 3. Er gaan geen nestlocaties verloren van soorten met een jaarrond beschermde status. Wel kunnen nesten verloren gaan die niet jaarrond zijn beschermd. Er is echter geen afname van essentieel broedhabitat. Inbreuk op de gunstige staat van instandhouding van lokale populaties is uitgesloten.

Om overtreding van de Wet natuurbescherming op voorhand redelijkerwijs te voorkomen moet het verwijderen van nestgelegenheid buiten het broedseizoen worden uitgevoerd of moet een controle de aanwezigheid van een broedgeval kunnen uitsluiten. 4. Zowel uit bureauonderzoek als uit veldonderzoek blijkt de (mogelijke) aanwezigheid van vleermuissoorten, in de gebouwen, in bomen en ook in de ijskelder. Werkzaamheden aan gebouwen met verblijfplaatsen voor vleermuizen zijn mogelijk ontheffingsplichtig. Bomen die worden gekapt moeten worden gecontroleerd op potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen. Uitvoering van het bestemmingsplan leidt niet tot (potentiële) overtreding met betrekking tot vliegroutes of foerageerhabitat voor vleermuizen, mits de verlichting niet gericht is of uitschijnt op opgaand groen, bijvoorbeeld door armaturen, locaties, hoogte en kleur van de verlichting vleermuisvriendelijk in te richten. 5. Omdat de ontwikkeling vooral plaatsvindt op bebouwd en braakliggend terrein en open graslanden, is er geen afname van essentieel foerageergebied voor grondgebonden zoogdieren zoals konijn, egel, vos, rosse woelmuis, bosspitsmuis, huisspitsmuis en veldmuis (vrijgestelde soorten) en wezel, hermelijn, bunzing, steenmarter (marterachtigen, niet vrijgestelde soorten). Een verblijf van steenmarters in de gebouwen is redelijkerwijs uitgesloten. 6.

Binnen het plangebied zijn tijdens het veldonderzoek twee nesten van de eekhoorn aangetroffen en een eekhoorn. De nestlocaties blijven behouden. Zo niet, dan moet een vervolgonderzoek het gebruik van de nesten aantonen of uitsluiten. Gezien de ruime opzet van het plan blijft er voldoende geschikt leefgebied voor de eekhoorn. 7. Op en om het landgoed komt de das voor. Specifiek voor de das is voor het hele plangebied van de structuurvisie (landgoed, boszone en kampenlandschap) een uitgebreide en specifieke nadere natuurtoets gedaan (paragraaf 5.3.5) 8. Negatieve effecten op reptielen, vissen en ongewervelde soorten (libellen en vlinders) zijn op voorhand uitgesloten. Wat betreft amfibieën kan met dit plan voortplantingshabitat van de kamsalamander worden vergraven. Als de soort hier aanwezig is, kan ook landhabitat verstoord worden. Vervolgonderzoek naar de aanwezigheid van deze soort in de poelen binnen het plangebied moet uitwijzen of kamsalamanders aanwezig zijn. Als dat het geval is, is bij uitvoering van een deel van de werkzaamheden formeel sprake van een overtreding en moet hiervoor een ontheffing worden aangevraagd. 5.3.2 Natura 2000-gebied Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied ('Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek') bevindt zich op circa 4,2 kilometer afstand ten zuidwesten van het plangebied.