Bijlage 3a Coudewater (landgoed en boszone)_Toelichting

Coudewater (landgoed en boszone)

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 Hoofdstuk 2 2.1 2.2

2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

3.7 Hoofdstuk 4 4.1 4.2 Hoofdstuk 5 5.1

5.2 5.3

2

5 Inleiding Aanleiding Plangebied Leeswijzer Beleidskader Structuurvisie Landgoed Coudewater Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater 2.2.1 Robuuste torens (LG1 en LG4) 2.2.2 Entreezone Milla de Campen (LG2 en LG3) 2.2.3 Boswonen (Bos1 en Bos2) 2.2.4 Boerderij (LG5 en LG6) 2.2.5 Landgoedwonen (LG8 en LG9) Bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) Visie Hooge Heide Interim Omgevingsverordening Ladder voor duurzame verstedelijking Woonvisie 's-Hertogenbosch 2020 Beleidskader hotels en particuliere logiesaccommodaties 2019 Horecavisie 's-Hertogenbosch 2020 Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021 Bomenbeleidsplan 2017 Nota Parkeernormering 2021 Actualisering welstandsnota 2011 Landgoed Stedenbouwkundig plan Programma Ruimtelijke dragers Verkeer Parkeren Bebouwing 3.6.1 Robuuste torens 3.6.2 Entreezone Milla de Campen 3.6.3 Boswonen 3.6.4 Boerenerf 3.6.5 Landgoedwonen Beheer Boszone Natuurbeheerplan Bebouwing en gebruik Landschap en ecologie Groen en bomen 5.1.1 Groen en klimaatbestendig 5.1.2 Bomeninventarisatie en bomeneffectanalyse 5.1.3 Bomenbescherming Water Flora en fauna 5.3.1 Beschermde plant- en diersoorten 5.3.2 Natura 2000-gebied 5.3.3 Natuurnetwerk Brabant: boszone 5.3.4 Natuurnetwerk Brabant: ecologische verbindingszone

7 7 9 9 11 11 13 15 16 17 18 18 19 20 22 25 26 27 27 28 29 29 30 31 31 33 33 38 39 41 41 42 43 44 45 47 49 49 50 53 53 53 56 56 57 59 59 60 61 61

5.4 Hoofdstuk 6 6.1

6.2 Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 Hoofdstuk 8 8.1 8.2

Hoofdstuk 9 Hoofdstuk 10 10.1 10.2 10.3

5.3.5 Natuurtoets dassen Stikstof Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie 6.1.1 Monumentaal complex 6.1.2 Rijksmonumenten 6.1.3 Gemeentelijke monumenten 6.1.4 Overige gebouwen 6.1.5 Historisch-geografische elementen Archeologie Milieuaspecten Bedrijven en milieuzonering Duurzaamheid en energie Geluidhinder Externe veiligheid Luchtkwaliteit Bodemkwaliteit M.e.r.-beoordeling Juridisch-bestuurlijke aspecten Inleiding Regels 8.2.1 Algemeen 8.2.2 Bestemmingsregels 8.2.3 Algemene regels 8.2.4 Overgangs- en slotregels Economische uitvoerbaarheid Procedures Omgevingsdialoog Vooroverleg Ontwerpfase

3

62 65 67 67 69 71 77 78 83 84 91 91 92 94 97 98 99 100 101 101 101 101 101 104 105 107 109 109 109 109

4

Toelichting

5

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Door ingrijpende veranderingen in de zorg en de financiering ervan heeft GGZ Oost-Brabant ervoor gekozen om haar zorg op Landgoed Coudewater te verplaatsen naar andere locaties in de regio. Vanwege onzekerheden in de markt en in de zorg, behoefte aan flexibiliteit, voldoende zekerheid voor marktpartijen maar ook aan borging van de kwaliteit van het landgoed hebben GGZ Oost-Brabant en gemeente 's-Hertogenbosch een structuurvisie voorbereid die reële opties voor de toekomst laat zien. Op 16 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Structuurvisie Landgoed Coudewater vast. De structuurvisie was inspirerend, richtinggevend, kaderstellend en bood eigenaren, ontwikkelaars, bewoners, gebruikers, natuurorganisaties en andere belanghebbenden houvast bij de herontwikkeling van het landgoed. Na vaststelling van de Structuurvisie Landgoed Coudewater heeft GGZ Oost-Brabant voor de selectie van marktpartijen een nadere uitwerking gegeven aan de visie om te komen tot vergelijkbare proposities: de Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater. In deze studie is een aantal onderdelen nader uitgewerkt, met respect voor de kaders zoals vastgelegd in de structuurvisie. In 2018 is GGZ Oost-Brabant een tenderprocedure gestart, op basis van de structuurvisie en de ontwikkelstudie. Voor deze procedure heeft ze in totaal zes partijen uitgenodigd.

Op 8 januari 2019 maakten GGZ Oost-Brabant en Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. bekend dat de laatste het landgoed zou kopen en gaan herontwikkelen. In 2019 is Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. een samenwerking aangegaan met BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling: VOF Land van Coudewater. VOF Land van Coudewater heeft een stedenbouwkundig plan gemaakt voor de herontwikkeling van het historisch landgoed, met inachtneming van de structuurvisie en de ontwikkelstudie. Dit stedenbouwkundig plan is onderlegger van dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan is de transformatie van monumentale gebouwen in het gebied mogelijk conform het stedenbouwkundig plan, alsook de nieuwbouw van maximaal 408 woningen, met behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het gebied.

7

afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (rood omlijnd)

8

afbeelding 1.2: Grens van het plangebied (rood omlijnd)

1.2

Plangebied

Het plangebied van bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone) wordt globaal begrensd door de rijksweg A59 aan de noordkant, de Berlicumseweg aan de westkant, de Groote Wetering en landgoed De Wamberg aan de zuidkant en aan de oostkant door de nieuwe golfbaan. Naast het historisch landgoed ziet dit bestemmingsplan ook op de boszone ten noorden van de Peter de Gorterstraat tot aan de kom van Maliskamp (afbeelding 1.2). Dit bosgebied is door GGZ Oost-Brabant overgedragen aan de stichting Brabants Landschap. Het kampenlandschap ten oosten van het landgoed, inclusief de ontwikkelvelden Erf 1 en Erf 2, zijn geen onderdeel van dit bestemmingsplan. Voor dit onderdeel van de structuurvisie is door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 7 mei 2019 bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) vastgesteld. De golfbaan is inmiddels aangelegd en op de beide erven kunnen door VOF Land van Coudewater 18 woningen worden gerealiseerd.

1.3

Leeswijzer

Na een beschrijving van de beleidsuitgangspunten (hoofdstuk 2) wordt in hoofdstuk 3 het plan voor het landgoed beschreven aan de hand van het stedenbouwkundig plan Land van Coudewater. De boszone is geen onderdeel van het stedenbouwkundig plan maar wel van dit bestemmingsplan. De boszone wordt daarom afzonderlijk toegelicht in hoofdstuk 4. Landschap en ecologie staan centraal in hoofdstuk 5 (bomen, water, flora en fauna), cultuurhistorie en archeologie in hoofdstuk 6. De toetsing van het plan aan milieuaspecten gebeurt in hoofdstuk 7: duurzaamheid, 9

geluidhinder, externe veiligheid, luchtkwaliteit en bodemkwaliteit. Hoofdstuk 8 licht kort de regels toe: hoe is het plan vertaald in de juridisch bindende regels en verbeelding. In hoofdstuk 9 komen de economische aspecten aan bod. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de omgevingsdialoog en het vooroverleg met provincie en waterschap.

10

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1

Structuurvisie Landgoed Coudewater

Op 11 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Structuurvisie Landgoed Coudewater vast. Volgens de visie gaat Landgoed Coudewater nieuwe mogelijkheden bieden voor wonen, werken, zorgen en recreëren. Met deze functies kunnen de bijzondere kwaliteiten van dit unieke gebied worden behouden en versterkt. Wonen, werken, zorgen en recreëren passen bij het karakter van het landgoed en zorgen voor een levendige invulling. De structuurvisie voor de herontwikkeling gaat uit van de bestaande kracht van het landgoed. De bestaande kwaliteiten worden gekoesterd en versterkt en de kansen die die kwaliteiten bieden worden benut. Landgoed Coudewater is straks een plek voor bewoners, instellingen, kantoren en bedrijven die zich thuis voelen in dit landschappelijk, ecologisch en cultuurhistorisch waardevolle gebied. Waar het landgoed nu relatief besloten oogt, zal het straks een opener karakter krijgen: het is straks ruim toegankelijk en uitnodigend voor bezoekers, wandelaars en fietsers. Na de herontwikkeling is het landgoed een vanzelfsprekend onderdeel van het stedelijk en landschappelijk weefsel tussen Rosmalen, Maliskamp en ’s-Hertogenbosch en biedt het door zijn uniek karakter een onderscheidend woon- en werkklimaat in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Groen en water zijn de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur. Daartussen liggen de ontwikkelvelden.

In deze ontwikkelvelden vindt het nieuwe programma zijn plek. De contramal begrenst de gebieden waar nieuwe bebouwing mogelijk is. De grenzen van de ontwikkelvelden zijn grotendeels gebaseerd op bestaande landschappelijke structuren zoals lanen en water maar ook - in het historisch landgoed - op de invloedsfeer van de monumentale gebouwen. Bij de ontwikkelvelden is rekening gehouden met de karakteristieken van het deelgebied (landgoed, boszone of kampenlandschap) en met de karakteristieken van het ontwikkelveld zelf (omvang, monumenten, bomen, wegen en paden et cetera). Steeds is een zorgvuldige afweging nodig voor een passende korrelgrootte, volumeopbouw en programmatische invulling.

11

afbeelding 2.1: plankaart Structuurvisie Landgoed Coudewater In totaal gaat het in alle ontwikkelvelden samen om 170 tot 205 wooneenheden en 19.600 tot 21.750 m² brutovloeroppervlakte die ingevuld kan worden met wonen, zorgen of een kleinschalige detailhandel- of horecaontwikkeling, naast een programmatische invulling van monumentale en karakteristieke gebouwen met wonen, zorgen of werken. In de structuurvisie zijn ook de uitgangspunten voor de bebouwingsstructuur in de ontwikkelvelden bepaald. In sommige ontwikkelvelden is een minimaal percentage groen- en waterstructuur en een maximaal percentage uitgeefbaar terrein bepaald. Bij andere ontwikkelvelden worden ook uitgangspunten voor het parkeren gegeven. De karakteristieke panden zijn met uitzondering van Parkzicht onderdeel van de ontwikkelvelden. Deze panden dragen bij aan de beleving van de geschiedenis van het landgoed en behoud ervan kan de beleving van het landgoed versterken en een meerwaarde zijn voor het gebied. Ze hebben echter geen monumentale status. De keuze voor sloop of behoud binnen de ontwikkelvelden is aan de ontwikkelende partij. De structuurvisie geeft wel aan welke bebouwing in de afgelopen jaren al is gesloopt en welke bebouwing voor de realisatie van het programma moet plaatsmaken. Met de uitwerking van deze structuurvisie c.q.

de ontwikkelvelden en het bijbehorende bebouwingsprogramma zullen de bestaande ruime bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan Coudewater vervallen.

12

afbeelding 2.2: monumenten en karak teristieke panden structuurvisie

2.2

Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater

Op 30 januari 2018 stemde het college van de gemeente 's-Hertogenbosch in met de Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater. In deze studie zijn binnen de vrijheidsgraden die de structuurvisie nog bood op een aantal onderdelen keuzes gemaakt. De studie onderscheidt binnen het historisch landgoed drie verschillende landschappelijke karakteristieken met ruimte voor verschillende woningtypologieën en programmatische verschillen (afbeelding 2.3). Groen en water zijn overeenkomstig de structuurvisie de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur die als herkenbaar en samenhangend stedenbouwkundig ensemble de basis vormen voor deze planonderdelen. De Erven vormen een afzonderlijk vierde planonderdeel (paragraaf 2.3). 1. Planonderdeel 1: de velden met solitaire bomen en bomen rondom vormen kamers waarbinnen nieuwbouw kan plaatsvinden. Omdat de kamerstructuur een sterke landschappelijke drager is, is er binnen elk veld een grote mate van flexibiliteit in de architectonische uitwerking. 2. Planonderdeel 2: de bestaande waardevolle bomen en groenstructuren zijn hier de drager van de ruimtelijke kwaliteit en vormen de contramal van de bebouwing die daarbinnen te gast is en optimaal profiteert van het openbare groen. 3.

Planonderdeel 3: het stedenbouwkundig ensemble en de karakteristieke landschappelijke eenheid van het landgoed, herkenbaar met massieve, monumentale bouwvolumes, laten hier slechts beperkt ruimte voor nieuwbouw. In dit planonderdeel zijn geen ontwikkelvelden. 4. Planonderdeel 4: in het kampenlandschap is de bebouwing beperkt tot een tweetal compacte clusters, zodat zicht op kampenlandschap blijft, naar analogie met bestaande boerenerven in de Hooge Heide.

13

afbeelding 2.3: planonderdelen Ontwik kelstudie Historisch Landgoed Coudewater De uitwerking in de ontwikkelstudie loopt in de pas met de structuurvisie. Afwijkingen (afbeelding 2.4) zijn ondergeschikt van aard en nog steeds in lijn met de ambitie van de structuurvisie. Ook is in de uitwerking van de structuurvisie, binnen de kaders van de structuurvisie, door GGZ Oost-Brabant besloten om als vertrekpunt een aantal (karakteristieke) gebouwen (Veldzicht, Technische dienst en De Uythof) niet aan te wijzen als te behouden gebouwen: specifieke, vooral utilitaire gebouwen met beperkte bouwkundige kwaliteit die centraal gelegen sterk beperkend zouden zijn voor de herontwikkeling van het landgoed (afbeelding 2.5). In de volgende paragrafen zijn de verschillen ten opzichte van de structuurvisie beschreven alsook de uitgangspunten van de ontwikkelstudie die leidend waren bij de selectie van marktpartijen en daarna voor het stedenbouwkundig plan.

14

afbeelding 2.4: verschillen ontwikkelvelden structuurvisie - ontwikkelstudie

afbeelding 2.5: categorieën gebouwen ontwikkelstudie 2.2.1 Robuuste torens (LG1 en LG4) De kamerstructuur van planonderdeel 1 vormt het landschappelijk raamwerk van de ontwikkelvelden LG1 en LG4. Door de duidelijke afbakening van de ruimte ontstaat een semi-openbaarheid. Waren in de structuurvisie LG1 en LG4 nog gescheiden, in de ontwikkelstudie vormen ze één ontwikkelveld. Hierdoor ontstaat ruimte om de entree tot het landgoed te verleggen voor een verbetering van de landschappelijke en bebouwingsstructuur. De maximale bouwhoogte is vergelijkbaar met de hoogte van de bomen in de lanen. Een goede positionering van de gebouwen ten opzichte van elkaar en in relatie tot het landschap is belangrijk om het open karakter te 15

behouden en om wandvorming te voorkomen. Ook vragen de nabijgelegen monumentale gebouwen om afstemming van maat en hoogte van de nieuwe bebouwing: een aflopende bouwhoogte richting de monumentale gebouwen heeft de voorkeur. Onderdeel van de bebouwing zijn ruime, architectonische buitenruimtes. De architectuur van de alzijdige gebouwen zorgt voor een herkenbaar ensemble, waarbij groen en architectuur versmelten, aandacht is voor natuurinclusief bouwen en waarbij het landschap vanuit elke woning beleefbaar is. Rondom de gebouwen is voldoende ruimte voor solitaire bomen en planten. De parkeerdruk op dit gebied vraagt om een creatieve parkeeroplossing met respect voor de landschappelijke kwaliteit: groen, de landschappelijke setting en de verblijfskwaliteit moeten het beeld bepalen. Een pad tussen de gebouwen ontsluit de bouwvolumes. De alzijdige gebouwen zijn zichtbaar vanaf de Peter de Gorterstraat. Een nieuwe houtwal zorgt voor een sequentie van open en gesloten kamers aan de Berlicumseweg.

2.2.2 Entreezone Milla de Campen (LG2 en LG3) De monumentale villa Milla de Campen profileert zich in een open veld met solitaire bomen als het gezicht van Landgoed Coudewater aan de Berlicumseweg, tussen versterkte laanstructuren aan de noord- en zuidkant. Bij de herbestemming van Milla de Campen kan de villa worden uitgebreid, passend binnen het landschappelijk ensemble: er kan worden gezocht naar een krachtig ontwerp van oud en nieuw waarbij de villa herkenbaar blijft. Daarvoor is het ontwikkelveld rond de villa ietwat verruimd ten opzichte van de structuurvisie, met het oog op meer flexibiliteit voor een kwalitatieve invulling van Milla de Campen. De ontwikkelstudie opteert voor verplaatsing van de hoofdentree aan de Peter de Gorterstraat naar de eikenlaan tussen Milla de Campen en Parkzicht voor een monumentale entree van het landgoed. Deze eikenlaan wordt begeleid door monumentale eiken, met Milla de Campen aan de ene kant en nieuwe bebouwing aan de andere kant. Deze nieuwe bebouwing leidt de aandacht van Milla de Campen niet af en ontleent zijn vorm aan bestaande gebouwen op het landgoed, zoals de villa’s of de langgerekte opzet van het Hoofdgebouw of Emma. Ook de contour van dit ontwikkelveld is licht gewijzigd ten opzichte van de structuurvisie, zodat de kroonprojectie van de aangrenzende monumentale bomen buiten het ontwikkelveld valt.

De openheid van het historisch landgoed vraagt om terughoudendheid met parkeren op maaiveld. De parkeerdruk vanwege de nieuwe bebouwing en de herbestemming van Milla de Campen vraagt om zorgvuldige inpassing van parkeervoorzieningen. Een bel-etage of verhoogd maaiveld zijn twee mogelijkheden die onderzocht kunnen worden. Parkeren in de laan moet worden vermeden vanwege de entreewerking en het monumentale karakter. Kleinschalige parkeerkoffers, ingepakt in het groen, zijn mogelijk op het maaiveld. 16

2.2.3 Boswonen (Bos1 en Bos2) Ook voor het boswonen vormt de kamerstructuur van planonderdeel 1 het landschappelijk raamwerk voor de nieuwe bebouwing. In het programma van de structuurvisie was in de boskamers sprake van 30 tot 40 wooneenheden waarbij werd uitgegaan van zorgwonen. In de ontwikkelstudie is een hogere woningdichtheid voorstelbaar (binnen het totale nieuwbouwprogramma van de structuurvisie). Deze intensivering biedt kansen om een kwaliteitsslag te maken in de ruimtelijke opzet en voor programmering in het sociale en middeldure segment. Hierbij wordt vastgehouden aan de insteek dat maximaal 70% van dit deelgebied uitgeefbaar is om zo voldoende open ruimte te behouden. Parkeren vindt plaats aan de rand van de kamers of op het parkeerveld aan de Peter de Gorterstraat. Hierdoor kunnen de boskamers autoluw of zelfs autovrij blijven en functioneren als collectieve groene ruimte met waterbergingsmogelijkheden en ruimte voor spelen en ontmoeten. De gebouwen vormen een op zichzelf gericht cluster waarbij elke woning uitzicht heeft op de houtwallen en het bos.

17

2.2.4 Boerderij (LG5 en LG6) De ontwikkelvelden LG5 en LG6 rondom Emma en de Boerderij liggen los in het parklandschap, waar solitaire bomen en lanen als raamwerk functioneren. Gebouwen aan de Peter de Gorterstraat vormen een hedendaagse vertaling van de boerderijen in de Hooge Heide. Iedere woning heeft een oriëntatie op het landschap en een eigen tuin. De overgang van privétuin naar openbaar park moet zorgvuldig worden vormgegeven met een alzijdige oriëntatie en een lage, mee-ontworpen erfafscheiding in de vorm van een haag. In de ontwikkelstudie is ervoor gekozen om gebouwen direct rondom de boerderij, het klooster en de kapel (Technische dienst, de woongebouwen aan de Peter de Gorterstraat, De Hoeve) te slopen, vanwege de geringe (gebruiks)kwaliteit ervan en een goede ruimtelijke inpassing van de nieuwe bebouwing. Deze nieuwe bebouwing wordt ontsloten door uitbreiding van het bestaande padennetwerk. Parkeren vindt plaats in kleinschalige parkeerkoffers die in het groen worden ingepakt.

2.2.5 Landgoedwonen (LG8 en LG9) Planonderdeel 2 ziet op LG8 en LG9 waarin de bestaande waardevolle bomen en groenstructuren de drager zijn van de ruimtelijke kwaliteit. Ze vormen de groene contramal van de nieuwe bebouwing. Waar mogelijk worden de bomen en de overige beplanting ingepast om samenhang in het park te waarborgen. In de uitwerking wordt aandacht gevraagd voor het daadwerkelijke behoud van de bomen. In de uitwerking kan het gaan om (een combinatie van) appartementengebouwen en grondgebonden woningen. De appartementengebouwen staan met de voeten in het park en hebben een kleine overgangszone met architectonische buitenruimtes in de vorm van terrassen, veranda’s of kleine tuintjes. Door een combinatie van parkeren op maaiveld en onder de gebouwen blijft de openheid van het landschap behouden. De grondgebonden woningen hebben in architectuur een sterke samenhang. Daarbinnen zijn verschillende woningtypes mogelijk, variërend van vrijstaande tot aaneengebouwde woningen. De woningen worden omzoomd met hagen waardoor er groene overgangen ontstaan tussen openbaar en privé. Het parkeren vindt plaats op eigen kavel en in kleinschalige parkeerkoffers in de openbare ruimte. Het gebied krijgt een eigen ontsluiting vanaf de Peter de Gorterstraat die tussen de bestaande bomen door slingert. Parkeren wordt in het groen ingepast, onder het gebouw of op eigen terrein.

De verharding wordt geminimaliseerd en parkeervakken worden bestraat met grasstenen, afgebakend met boomstammen en ingepakt met gebiedseigen beplanting. De auto is hierdoor duidelijk te gast in het parklandschap. Het kleine ontwikkelveld LG7 uit de structuurvisie is in de ontwikkelstudie vervallen en verdisconteerd in een geringe toename van het programma in andere ontwikkelvelden, zoals de boskamers en bij Milla de Campen. Dit ontwikkelveld zou bij nader inzien teveel ingrijpen op het landschappelijk, cultuurhistorisch ensemble van het landgoed. Ook kiest de ontwikkelstudie ervoor om het gebouw De Dennen te behouden waardoor ontwikkelveld LG9 aanzienlijk kleiner is geworden. De grens van ontwikkelveld LG8 is aangepast op de grens van het bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven). 18

2.3

Bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)

Na vaststelling van de structuurvisie is door Buro Lubbers onderzoek gedaan naar de inpassing in het deelgebied Kampenlandschap van de golfbaan en de woningen op Erf 1 en Erf 2. Voor deze uitwerking van de structuurvisie is op 7 mei 2019 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt in het kampenlandschap een 9-holes golfbaan met B-status mogelijk en in totaal maximaal 18 woningen op de Erven, binnen het programma van de structuurvisie. De ontwikkeling van de golfbaan en de Erven vindt plaats met behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het kampenlandschap. Voor de aanleg en het beheer zijn als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan inrichtingsprincipes opgenomen waarmee realisatie en instandhouding van die waarden en kenmerken is geborgd. In het bijzonder is er aandacht voor (het leefgebied van) de das en voor de ecologische verbindingszone bij de Groote Wetering. De mitigerende maatregelen zoals opgenomen in de Natuurtoets Dassen (bijlage 5) hebben ook betrekking op het landgoed en de boszone en zijn dan ook, net als in bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven), in voorliggend bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone) als voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Voor de ecologische verbindingszone (paragraaf 5.3) is in beide bestemmingsplannen een afzonderlijk inrichtingsplan opgenomen.

19

afbeelding 2.6: verbeelding bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)

2.4

Visie Hooge Heide

Landgoed Coudewater maakt deel uit van het gebied Hooge Heide aan de oostkant van Rosmalen (afbeelding 2.7). Gemeente 's-Hertogenbosch heeft voor drie deelgebieden afzonderlijk een visie opgesteld. Voor deelgebied Hooge Heide Noord (Sprokkelbosch) ten noorden van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Nijmegen heeft de gemeenteraad op 25 juni 2013 een visie vastgesteld. Voor deelgebied Hooge Heide Midden (Boszone) tussen die spoorlijn en de rijksweg A59 heeft ze op 16 februari 2009 een visie vastgesteld. Landgoed Coudewater is onderdeel van het deelgebied Hooge Heide Zuid. Op 20 mei 2008 besloot het college over een conceptvisie voor dit deelgebied en over de terinzagelegging ervan in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening. Aan de conceptvisie ontbrak in eerste instantie een goede landschappelijke onderlegger. Na de terinzagelegging is de conceptvisie op ambtelijk niveau dan ook verder uitgewerkt en is nadrukkelijk de landschappelijke onderlegger opgenomen. Hoewel de besluitvorming over de uitgewerkte conceptvisie nog niet is afgerond, hanteert de gemeente ’s-Hertogenbosch haar als kader voor ontwikkelingen in het gebied, ook voor de ontwikkelingen op Landgoed Coudewater.

20

afbeelding 2.7: plangebied Visie Hooge Heide Bij de landschappelijke onderlegger is een inventarisatie van de landschapskwaliteiten gemaakt. Bijzonder is dat in het relatief kleine gebied van de Hooge Heide verschillende landschapstypen bij elkaar komen. Die aaneenschakeling van verschillende landschappen is kenmerkend voor de Hooge Heide. De verschillen tussen de landschappen zijn een gevolg van de geomorfologie van het gebied. Uit de inventarisatie komen vijf landschapstypen naar voren: 1. Landgoed Coudewater en de directe omgeving; 2. kampenlandschap, onderverdeeld in de deelgebieden West (golfbaan), midden (Maliskamp, veedijk) en Oost (veedijk, vakantiepark Dierenbos); 3. bosgebieden; 4. heideontginning, aangrenzend aan de bosgebieden en aan het Autotron; 5. dorpskern Maliskamp, inclusief de sportvelden. Benutten en versterken van de kenmerken van die landschapstypen en tegelijkertijd het gebied recreatief interessanter maken zijn uitgangspunt van de uitgewerkte conceptvisie. De opgave voor het gebied Hooge Heide Zuid is het realiseren van een landschappelijk raamwerk waarbinnen in de visie beschreven ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het raamwerk is gebaseerd op de historische situatie. Daarmee sluit de visie aan bij de ondergrond van het gebied, die altijd bepalend is geweest hoe het gebied er uitziet.

Door te behouden wat waarde heeft, wordt de kwaliteit van het gebied veiliggesteld. Het grootste deel van Landgoed Coudewater ligt op een zandrug, waarop in het verleden een bos is aangeplant. De Peter de Gorterstraat is een markante overgang van de hoger gelegen zandrug naar het lager gelegen beekdal. Bij een vernauwing van het beekdal, op de hoger gelegen zandrug, is Landgoed Coudewater gebouwd. Het beekdal zelf wordt gekenmerkt door een kampenlandschap: een coulisselandschap met houtwallen, dijkjes en singels. Voor een goede waterhuishouding zijn de percelen gericht op de Groote Wetering, de ruggengraat 21

van het beekdal. De typische lineaire vergezichten die over het beekdal reiken zijn duidelijk zichtbaar tussen de Peter de Gorterstraat en de Wamberg. Hoewel het kampenlandschap als landbouwgrond wordt gebruikt en het een deel van haar kleinschalig karakter heeft verloren, is de lineaire structuur van dit coulisselandschap nog heel herkenbaar. De visie streeft ernaar het Landgoed Coudewater te versterken, de bossen te behouden en het huidige kampenlandschap te behouden en ontwikkelen naar een kleinschaliger halfopen kampenlandschap. De Structuurvisie Landgoed Coudewater bouwt dan ook verder voort op de karakteristieke landschapstypen: bosgebied, landgoed en kampenlandschap zoals ze ook in de visie Hooge Heide Zuid worden onderscheiden. Bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) heeft behoud en ontwikkeling geborgd van de bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het deelgebied kampenlandschap. Dit bestemmingsplan Coudewater (landschap en boszone) borgt vervolgens die waarden en kenmerken van het deelgebied Landgoed Coudewater en directe omgeving.

2.5

Interim Omgevingsverordening

Op 29 oktober 2019 hebben provinciale staten van Noord-Brabant de Interim Omgevingsverordening vastgesteld, vooruitlopend op een definitieve Omgevingsverordening die op grond van de Omgevingswet moet worden vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening voegt verschillende provinciale regelingen met betrekking tot de fysieke leefomgeving samen. De Interim Omgevingsverordening is in beginsel beleidsneutraal. Wel is rekening gehouden met de Brabantse Omgevingsvisie, met onder meer meer nadruk op duurzame verstedelijking. In de Interim Omgevingsverordening (geconsolideerd versie 15-04-2022) ligt het landgoed grotendeels in stedelijk gebied. Een bestemmingsplan dat in dat gebied voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen moet onderbouwen dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken en dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. De rest van het plangebied is in de Interim Omgevingsverordening aangeduid als 'verstedelijking afweegbaar'. In zo'n gebied kan een bestemmingsplan voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Als 'verstedelijking afweegbaar' samenvalt met het Natuur Netwerk Brabant (NNB) geeft het bestemmingsplan in aanvulling daarop overeenkomstige toepassing aan de regels voor het NNB en geldt voor het gebied buiten het NNB dat de duurzame stedelijke ontwikkeling plaatsvindt in samenhang en in evenredigheid met een groene en blauwe landschapsontwikkeling binnen het gebied of de naaste omgeving (en geen betrekking heeft op een te ontwikkelen of een uit te breiden zwaar bedrijventerrein). Omdat op delen van Landgoed Coudewater die zijn aangewezen als Stedelijk gebied - concentratiegebied (Planonderdeel 3 zoals genoemd in par. 2.2) vanuit kwalitatieve overwegingen geen stedelijke ontwikkelingen gewenst zijn, zijn reeds in het kader van de Structuurvisie Landgoed Coudewater de mogelijkheden binnen 'verstedelijking afweegbaar' onderzocht. Met behoud van natuur, structuurbepalende landschapselementen en 22

beeldbepalende beplanting zijn ten noorden van de Peter de Gorterstraat twee ontwikkelvelden aangewezen (zie par. 2.2.3) en mag het voorheen bebouwde gebied ten westen daarvan worden gebruikt voor parkeren. Met behoud van bestaande groenelementen is sprake van een goede landschappelijke inpassing en een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. De instandhouding en versterking van de bestaande groenelementen rondom de twee ontwikkelvelden is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan als onderdeel van de vereiste mitigerende maatregelen ten noorden van de Peter de Gorterstraat. Daarnaast is het gebied ten zuiden van de Peter de Gorterstraat grenzend aan de golfbaan toegevoegd aan de ontwikkelvelden Landgoedwonen (zie par. 2.2.5). Door de aanleg van mitigerende maatregelen op de grens tussen de golfbaan en Landgoed Coudewater en de randvoorwaarden die toezien op de aanleg van minimaal 50% groen en water en een maximum percentage uitgeefbaar binnen de ontwikkelvelden Landgoedwonen, is ook hier sprake van een goede landschappelijke inpassing en een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Gelet op de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de visie Hooge Heide en de maatregelen die zijn en worden genomen voor de versterking van het kampenlandschap is voldoende invulling gegeven aan het aspect kwaliteitsverbetering van het landschap, zowel binnen als buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. Binnen het plangebied worden de bouwmogelijkheden op gronden met de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' alsmede binnen de aanduiding Stedelijk gebied - concentratiegebied sterk teruggebracht. Momenteel heeft 196.000 m² van het plangebied de bestemming Maatschappelijk. Hiervan ligt 32.000 m² binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar'. Het geldende bestemmingsplan biedt binnen het plangebied bouwmogelijkheden ter grootte van zo'n 96.000 m². Naast het behoud van enkele monumentale en karakteristieke gebouwen (in totaal 5.200 m²) worden op zorgvuldig gekozen locaties mogelijkheden geboden voor de bouw van (zorg)woningen (gestapeld en grondgebonden). De oppervlakte van alle vlakken met de bestemming Woongebied tezamen is 108.500 m². Voor de overige ruim 80.000 m² is de bestemming Maatschappelijk aangepast naar de bestemmingen Groen en Natuur. Met de aanvullende voorwaarden die zijn opgenomen in de planregels blijft binnen de bestemming Woongebied ook nog minimaal 50% onbebouwd en openbaar toegankelijk.

Samen met de voorwaarden die zijn verbonden aan het bouwen op individuele bouwpercelen staat vast dat de oppervlakte aan bebouwing na volledige herontwikkeling van Landgoed Coudewater fors is afgenomen. Naast de maatregelen voor versterking van het Kampenlandschap, wordt ook door het inleveren van het merendeel van het bouwvolume nog eens een aanzienlijke bijdrage geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het gebied Hooge Heide.

23

afbeelding 2.8: uitsnede kaart Stedelijk ontwikkelingsgebied en erfgoed Bij een stedelijke ontwikkeling binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' moet worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Om deze reden is een inrichtingsplan opgesteld voor de landschappelijke inpassing van het woongebied in het noordoosten van het plangebied (en als bijlage bij de regels opgenomen). Woningen die worden gebouwd op gronden met de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' mogen pas in gebruik worden genomen als de randen zijn ingericht in overeenstemming met het inrichtingsplan voor de landschappelijke inpassing. In Interim Omgevingsverordening is het grootste deel van de boszone aangeduid als onderdeel van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Ook aan de kant van de oude Berlicumseweg zijn drie percelen onderdeel van het NNB. Een bestemmingsplan van toepassing op het NNB strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en bevat regels gericht op de bescherming van de ecologische waarden en kenmerken en houdt daarbij ook rekening met andere aanwezige waarden en kenmerken, zoals rust, stilte, cultuurhistorische waarden en kenmerken. Het staat, zolang het NNB niet is gerealiseerd, bestaande bebouwing en bestaande planologische gebruiksactiviteiten toe.

Als ecologische waarden en kenmerken gelden de natuurbeheertypen zoals vastgelegd op de beheertypenkaart en de ambitiekaart van het natuurbeheerplan. In de boszone en in de onderdelen van het NNB aan de zuidkant van het plangebied vinden geen (stedelijke) ontwikkelingen plaats. Omdat een deel van het NNB in gebruik is en blijft als tuin bij de woning Berlicumseweg 13 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant besloten de Interim Omgevingsverordening te wijzigen en de aanduiding NNB voor de gronden die in voorliggende bestemmingsplan zijn voorzien van de bestemmingen Wonen en Water nabij dit adres te verwijderen. Hoofdstuk 4 licht de bestemming, inrichting en beheer van de boszone nader toe. 24

afbeelding 2.9: uitsnede kaart Natuur en stiltegebieden (voor herbegrenzing NNB nabij Berlicumseweg 13) Het Natuur Netwerk Brabant (NNB) binnen het plangebied is in de Interim Omgevingsverordening tevens aangeduid als 'attentiezone waterhuishouding'. Een bestemmingsplan voorziet voor deze gebieden in een regeling die strekt tot de bescherming van de waterhuishouding en functies en activiteiten die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen NNB. Voor deze gronden is in voorliggende bestemmingsplan een gebiedsaanduiding opgenomen. Omdat een deel een A-watergang betreft met een waterbestemming is de aanduiding daar achterwege gelaten. De gronden met de aanduiding 'ecologische verbindingszone' zijn in de Interim Omgevingsverordening tevens aangeduid als 'behoud en herstel watersystemen'. Een bestemmingsplan van toepassing op gronden met deze aanduiding strekt mede tot de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen. Voor deze gronden is in voorliggende bestemmingsplan een gebiedsaanduiding opgenomen.

2.6

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom moet de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving bevatten van: De behoefte aan de betreffende ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Door BRO is in juli 2021 een rapportage opgesteld waarin uitgebreid wordt ingegaan op de ladder voor 25

duurzame verstedelijking. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Naast woningbouw worden horecavoorzieningen en een hotel toegestaan. In de ladderonderbouwing, zoals opgenomen als bijlage 1, wordt ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan deze functies. Hieruit blijkt dat er een grote behoefte bestaat aan (zorg)woningen. De horeca en het hotel zijn in diverse opzichten (locatietype, aard, kwaliteitsniveau, doelgroepen, etc.) complementair aan het bestaande aanbod in 's-Hertogenbosch en de regio. Bovendien is voldoende marktruimte (behoefte) aangetoond. Er zijn geen onoverkomelijke negatieve effecten te verwachten ten aanzien van leegstand en leefbaarheid. Zoals ook in de vorige paragraaf is aangegeven, ligt een klein gedeelte van het plangebied buiten het Stedelijk gebied. Voor deze locatie geldt volgens de provinciale Interim Omgevingsverordening dat ‘verstedelijking afweegbaar’ is. Dit betekent dat er in dit gebied een duurzame stedelijke ontwikkeling kan plaatsvinden, als: 1. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; 2. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; 3. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; 4.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk gebied. In paragraaf 2.4 van de ladderonderbouwing is aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarden om buiten het Stedelijk gebied woningbouw toe te staan: binnen het Stedelijk gebied van de gemeente ’s-Hertogenbosch is onvoldoende harde plancapaciteit om in de huidige en geprognosticeerde woningbehoefte te kunnen voorzien; binnen het plangebied wordt cultuurhistorisch waardevol leegstaand vastgeoed getransformeerd; de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; één van de centrale uitgangspunten van de ontwikkeling is dat de bestaande kwaliteiten van dit landschappelijk, ecologisch en cultuurhistorisch waardevolle gebied worden gekoesterd en versterkt. De beschermde (rijks- en gemeentelijke) monumenten blijven behouden, evenals de monumentale en beeldbepalende bomen.

2.7

Woonvisie 's-Hertogenbosch 2020

Op 9 juni 2020 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Woonvisie 's-Hertogenbosch vastgesteld. De doelstelling van de Woonvisie ’s-Hertogenbosch is wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen. De inzet voor de komende jaren wordt beschreven op basis van vier woonopgaven. 1. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Gemeente 's-Hertogenbosch streeft naar realisatie van een divers en passend woningaanbod met een nadruk op de toenemende groep van één- en tweepersoonshuishoudens. 2. Leefbare en inclusieve buurten. Gemeente 's-Hertogenbosch stuurt op stedelijk niveau op differentiatie in het woningbouwprogramma: minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% middeldure huur en goedkope koop en maximaal 50% dure huur en (middel)dure koop. 3. Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. De wijze waarop dit plan invulling geeft aan de Visie Duurzaamheid 's-Hertogenbosch en daarmee aan de opgave van een duurzame woningvoorraad is beschreven in paragraaf 7.2. 4. Strategisch innovatief woonprogramma. Gemeente 's-Hertogenbosch wil een zo hoog mogelijke woningproductie realiseren in de eerste jaren, met een ambitie om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020-2030. De herontwikkeling van Landgoed Coudewater geeft invulling aan een aantal opgaven van de Woonvisie. Op het landgoed is de nieuwbouw van 408 (zorg)woningen mogelijk.

Daarbovenop zijn woningen mogelijk binnen de bestaande gebouwen. Het totale woonprogramma draagt kwantitatief bij aan de ambitie om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020-2030. 26

De wijze waarop invulling is gegeven aan de doelstelling van de woonvisie om leefbare en inclusieve buurten te realiseren is beschreven in paragraaf 3.2: op grond van afspraken met GGZ Oost-Brabant worden de beleidsuitgangspunten gehanteerd die ten tijde van de vaststelling van de structuurvisie voor golden het aandeel sociale huur: 25% van alle te ontwikkelen woningen (nieuw en herbestemming) in de totale gebiedsontwikkeling (landgoed, boszone en kampenlandschap) moeten sociale huurwoningen zijn. Omdat op de Erven (onderdeel van het bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)) geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd, is met VOF Land van Coudewater overeengekomen dat binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan 4 sociale huurwoningen (25% van 18 woningen) extra worden gebouwd. Omdat ten tijde van de afspraken met GGZ Oost-Brabant geen norm gold ten aanzien van middeldure huur en goedkope koop, is overeengekomen dat van het extra programma van 40 woningen dat na vaststelling van de structuurvisie in de ontwikkelstudie is opgenomen 10% in deze categorie moet worden gerealiseerd (4 woningen). Dit bestemmingsplan biedt ook mogelijkheden voor de bouw van zorgwoningen. In de bestemmingen Gemengd en Woongebied is binnen de bestaande gebouwen respectievelijk de nieuwe woningen ook zorgwonen mogelijk.

2.8

Beleidskader hotels en particuliere logiesaccommodaties 2019

Op 2 juli 2019 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Beleidskader hotels en particuliere logiesaccommodaties 2019 vastgesteld. Aan de hand van dit beleidskader kan het college initiatieven van logiesverstrekkers beoordelen en desgewenst stimuleren of ontmoedigen. De inzet is gericht op het vergroten van de hotelcapaciteit in de brede binnenstad. Bij de afweging en beoordeling van grootschalige hotels ligt de focus dan ook op de brede binnenstad en op passend hergebruik van historisch erfgoed (in de brede binnenstad). Vanwege deze focus, omdat al veel hotelcapaciteit buiten de binnenstad is gevestigd en vanwege becijferde marktruimte is er geen ruimte en aanleiding om grotere hotels buiten de brede binnenstad toe te laten. Slechts bij uitzondering kan medewerking worden verleend aan kleinschalige hotels, bijvoorbeeld op een bijzondere locatie in het buitengebied. Volgens het beleidskader is in de periode 2019-2024 ruimte voor nieuwe initiatieven met een totale omvang van circa 50 kamers, vooral buiten de brede binnenstad.

Zo'n initiatief moet voldoen aan minimaal drie van de vier volgende criteria: de omvang van het hotel is beperkt; de ruimtelijke impact van het hotel is beperkt; het hotel richt zich op een specifieke doelgroep of biedt een onderscheidend concept (bijvoorbeeld themahotel of budgethotel); het hotel zorgt voor een kwaliteitsimpuls voor gebouw en/of omgeving. Omdat bij invulling van een van de monumentale of karakteristieke gebouwen op het landgoed wordt voldaan aan deze criteria, is in dit plan een kleinschalig hotel van maximaal 20 kamers toegestaan. In paragraaf 2.6 is het onderzoek in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking beschreven en is toegelicht dat kwantitatief en kwalitatief - sprake is van een marktbehoefte en dat er geen onoverkomelijke bezwaren ten aanzien van leegstand en leefbaarheid verbonden zijn aan zo'n kleinschalige hotel.

2.9

Horecavisie 's-Hertogenbosch 2020

Op 12 mei 2020 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de 'Horecavisie ’s-Hertogenbosch, samen werken aan gastvrij ontmoeten!' vastgesteld. Het hoofddoel van de horecavisie is het verhogen van kwaliteit, vernieuwing en diversiteit met behoud van het fijnmazige karakter en de leefbaarheid van (binnen)stad en dorpen. In de horecavisie is Coudewater nog als 'overige bedrijfslocatie' gekwalificeerd maar vanwege de herontwikkeling kan worden uitgeweken naar het ruimtelijke kader dat van toepassing is op plassen en parken en het buitengebied. Op basis hiervan is kleinschalige horeca voorstelbaar. Van belang hierbij is het volgende: 27

de horeca moet ondersteunend zijn aan fiets- en wandelroutes; de horeca moet passend zijn qua maat en schaal en mag slechts een beperkt verkeersaantrekkende werking hebben; de horeca wordt bij voorkeur gevestigd in een bestaand monumentaal en/of karakteristiek gebouw. In dit plan is de mogelijkheid van een horecavestiging toegekend aan de Boerderij, een monumentaal gebouw aan de Peter de Gorterstraat, aan het beginpunt van fiets- en wandelroutes richting Coudewater en De Wamberg. Hoewel maat en schaal van de Boerderij niet kleinschalig zijn (circa 500 m²), zijn de ligging in een nieuwe gebiedsontwikkeling, de herbestemming van een monumentaal gebouw en de ligging aan recreatieve fiets- en wandelroutes doorslaggevend om een grotere horecagelegenheid toe te staan. Ook in het Mortuarium kan zich een horecagelegenheid vestigen, in de vorm van een theehuisje. Het Mortuarium is wel kleinschalig (circa 50 m²) en kan centraal in het landgoed een buurtfunctie gaan vervullen. Conform de categorieën in de horecavisie is in de Boerderij categorie 2 (restaurant) en/of 3 (daghoreca) het meest passend, in het Mortuarium alleen categorie 3 (daghoreca). In deze categorieën en met de schaalgrootte van de Boerderij en het Mortuarium is geen sprake van een onevenredige verkeersaantrekkende werking.

Met het parkeren vanwege deze horecagelegenheden is in de parkeerbalans (paragraaf 3.5) rekening gehouden: voor de bezoekers is voldoende parkeerruimte op het parkeerveld aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat. De horecavisie houdt er rekening mee dat initiatieven ontstaan die niet direct passen in de visie maar die toch een serieuze afweging vergen. Daarom introduceert de visie de ‘vliegende vogel’: een concept kan als vogel landen als aan enkele van de volgende uitgangspunten wordt voldaan: het concept voegt nadrukkelijk iets toe aan het bestaande aanbod (uniciteit) en/of spreekt een nieuwe doelgroep aan; het is een (inter)nationaal bewezen succesformule; er is een kopstuk aan verbonden (sterrenkok, artiest, top-dj); het heeft maatschappelijk een nadrukkelijke meerwaarde (maximaal inzetten op duurzaamheid, ruimte bieden aan personeel met afstand tot de arbeidsmarkt); het concept is qua programma of ontwerp uniek (de eerste, grootste, kleinste et cetera in Nederland); het is een ontwikkeling op een belangrijke sleutellocatie die ook een aanjager kan zijn voor gebiedsontwikkeling, of die als ‘stepping stone’ een bijdrage levert aan de totstandkoming van een gewenste voetgangersroute, vaarroute of fietsroute of die een gebied opnieuw op de kaart kan zetten; het initiatief maakt Bosch’ erfgoed toegankelijk en brengt het voor het voetlicht.

Omdat gemeente 's-Hertogenbosch een nadere afweging wil maken ten aanzien van een geschikt concept, is voor de vestiging van een horecagelegenheid als een 'vliegende vogel' in de kapel van Emma een afwijkingsbevoegdheid opgenomen: er kan voor zo'n vestiging worden afgeweken van het bestemmingsplan als uit een onderbouwing volgt dat aan de uitgangspunten van een vliegende vogel wordt voldaan én als in voldoende mate kan worden voorzien in parkeerplaatsen. Ook voor het parkeren vanwege deze eventuele horecagelegenheid is ruimte op het parkeerveld ten noorden van de Peter de Gorterstraat gereserveerd.

2.10

Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021

De Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021 is door de gemeenteraad vastgesteld op 9 maart 2021. Deze verordening bestaat uit een drietal onderdelen, namelijk bomen, water en groen en behoort bij de visie ’s-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig. In de verordening worden regels gesteld over het vellen van houtopstanden (bomen), het lozen van hemelwater en grondwater en het realiseren van groen. Het doel van het stellen van de regels in deze verordening is het beperken van de gevolgen van klimaatverandering. Door de gevolgen van klimaatverandering wordt de gemeente ’s-Hertogenbosch namelijk kwetsbaarder voor verdroging, extreme hitte en extreme neerslag. Verder is sprake van achteruitgang van de biodiversiteit. Ook is het doel van het stellen van de regels in deze verordening het beschermen van bepaalde categorieën houtopstanden, die voor de gemeente van belang zijn. Met de regels in deze verordening kunnen de gevolgen van klimaatverandering beter worden opgevangen en wordt een meer groene en blauwe inrichting van de stad, wijken en dorpen juridisch ook geborgd. Bomen Wat betreft het onderdeel bomen (houtopstanden) is aangesloten bij het Bomenbeleidsplan 2017 (zie par. 2.11). Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen 28

daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving en zijn bepaalde houtopstanden waardevol voor onze leefomgeving. Daarom zijn in deze verordening regels opgenomen om bepaalde categorieën houtopstanden te beschermen. Voor deze categorieën houtopstanden geldt onder meer een vergunningplicht. Zonder een vergunning mogen deze houtopstanden niet worden geveld. Water Wat betreft het onderdeel water zijn in deze verordening regels opgenomen voor het lozen van grondwater en hemelwater. Door klimaatverandering neemt de kans op onder andere wateroverlast en overstromingen door extreme neerslag toe, maar ook de kans op langdurige periodes van droogte. Om wateroverlast door extreme neerslag te voorkomen en verdroging tegen te gaan is het onder meer van belang dat voldoende waterberging op eigen terrein wordt gerealiseerd. Daarom is in deze verordening onder meer de verplichting opgenomen om hemelwater op eigen terrein te verwerken, waarbij een hemelwatervoorziening met een bepaalde capaciteit moet worden gerealiseerd. Groen Wat betreft het onderdeel groen is in deze verordening per gebied een groennorm vastgelegd. Groen biedt een oplossing voor het extremer weer: het zorgt voor verkoeling door betere wateropvang en het leveren van schaduw en een hogere luchtvochtigheid. Ook draagt groen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving.

Het doel van het opnemen van een groennorm in deze verordening is om te komen tot een klimaatadaptieve, biodiverse en groene omgeving.

2.11

Bomenbeleidsplan 2017

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan 2017 vastgesteld. Bomen zijn belangrijk voor ’s-Hertogenbosch. Met het Bomenbeleidsplan staat de gemeente een evenwichtige omgang met groen en bomen voor. In het bomenbeleidsplan worden de bomen in de gemeente ingedeeld in vier categorieën: 1. monumentale houtopstanden; 2. waardevolle houtopstanden; 3. structuren; 4. sfeervlakken. Op de 'Groene Kaart 's-Hertogenbosch' zijn deze bomen aangeduid. De regelgeving voor deze bomen is verankerd in de Bomenverordening 2017. Bomen zijn als onderdeel van de groene contramal een belangrijke drager van het stedenbouwkundig plan (paragraaf 3.3). De wijze waarop in het plangebied bestaande waardevolle bomen worden beschermd, is beschreven in paragraaf 5.1.

2.12

Nota Parkeernormering 2021

In oktober 2021 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota Parkeernormering 2021 vastgesteld. Het doel van deze rapportage is het formuleren van eenduidige parkeernormen (voor auto en fiets) die in de hele gemeente kunnen worden toegepast, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen de vraag naar parkeerplaatsen en de kwaliteit van de openbare ruimte. De parkeernota onderscheidt in gebieden met een verschillend autobezit, autogebruik, fietsgebruik en een verschillende OV-bereikbaarheid, met als gevolg daarvan verschillende parkeernormen en -richtlijnen. Het plangebied ligt in de zone 'overige kernen' (matig stedelijk, rest bebouwde kom). Omdat op het landgoed meestal niet op eigen terrein kan worden geparkeerd maar eerder in gezamenlijke, openbare parkeerkoffers is ook de maximale acceptabele loopafstand van belang; deze bedraagt in de zone 'overig kernen' in beginsel 100 meter. De wijze waarop in het plan, aan de hand van deze parkeernormen en maximale acceptabele loopafstanden, een goede parkeerbalans is gevonden en waarop voldaan wordt aan de parkeernormen uit 2021 is beschreven in 3.5. Zoals ook opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan, worden omgevingsvergunningaanvragen getoetst aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals dat geldt ten tijde van de aanvraag.

29

2.13

Actualisering welstandsnota 2011

Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de Welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Daarnaast gelden de algemene welstandscriteria als beoordelingskader. Een beeldkwaliteitplan voor een specifiek gebied kan onderdeel zijn van de Welstandsnota. Samen met het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan is leidend bij de toetsing aan de redelijke eisen van welstand. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan stelt de gemeenteraad dit beeldkwaliteitplan afzonderlijk vast als onderdeel van de voor de gemeente 's-Hertogenbosch vastgestelde Welstandsnota. Het beeldkwaliteitplan voor de herontwikkeling van het landgoed biedt beoordelingscriteria voor de nieuwe bebouwing, voor elk woongebied afzonderlijk (de monumenten, robuuste torens, parels in het groen, lobben, boswonen, landgoedwonen, natuurwonen, boerenerf; paragraaf 3.6). De beoordelingscriteria gaan van grof naar fijn: 'Historische landschap / het gebaar': criteria met betrekking tot de rol van gebouwen in het ensemble en de rol van (onderdelen van) het park. Als de essentie bij deze criteria van stedenbouwkundige of landschappelijke aard is, zijn ze in dit bestemmingsplan ook als regels neergelegd.

'Gebouwen in het park / de vorm': criteria met betrekking tot de vorm van de gebouwen, als afgeleide van het gebaar; volume, hoogte, kappen, aanbouwen et cetera. 'Ingetogen klasse / de stijl': criteria met betrekking tot de uitstraling en het materiaalgebruik van de gebouwen en het park.

30

Hoofdstuk 3 Landgoed 3.1

Stedenbouwkundig plan

Na diverse functies te hebben gehuisvest over een tijdspanne van 600 jaar (paragraaf 6.1) staat Coudewater weer voor een nieuwe transitie naar een uniek woon- en werkgebied met monumentale kwaliteit. Uitgangspunt bij deze nieuwe fase in de ontwikkeling van Coudewater is een verdere versterking van de unieke eigenschappen van het landgoed binnen de contramal van groen en water die de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur zijn. Binnen de contramal liggen de ontwikkelvelden. In deze ontwikkelvelden vindt het nieuwe programma zijn plek. De grenzen van de ontwikkelvelden zijn grotendeels gebaseerd op bestaande landschappelijke structuren zoals lanen en water maar ook op de invloedsfeer van de monumentale gebouwen. Ze zijn al vastgelegd in de structuurvisie en de ontwikkelstudie en vormen met de groenblauwe contramal dus het kader voor de verdere stedenbouwkundige uitwerking.

31

afbeelding 3.1 concept stedenbouwkundig plan Het park in de Engelse landschapsstijl tussen de dijk langs de Groote Wetering en het hoofdgebouw Mariënwater strekt zich uit van Milla de Campen tot De Loofert en is het oudste deel van het landgoed. Later is daar het gebied bijgekomen vanaf de boerderij tot aan het Hoofdgebouw als centraal gelegen landgoedelement, hier de middenas genoemd, met gebouw Emma en de kapel. Samen vormen deze gebieden waarin alle monumenten zijn gelegen, het hart van Coudewater. Wonen is een nieuwe functie op het landgoed. De ontwikkelvelden bieden ruimte voor woningen in verschillende soorten en categorieën: een ensemble van blokjes met aaneengebouwde woningen in de twee boskamers, robuustere blokken in de groene kamer aan de Peter de Gorterstraat, villa’s, tweekappers, korte rijtjes in de lobben en wonen te gast in het groen bij het landgoedwonen. Het versterken van de landschappelijke kwaliteit is bij alle nieuwe onderdelen leidend: op het landgoed gebeurt dit in de Engelse landschapsstijl met vloeiende structuren. De groene kamers langs de Peter de Gorterstraat kenmerken zich door een meer orthogonale structuur. Het past bij het cottage-systeem van de Engelse landschapsstijl om in deze nieuwe ontwikkelingsfase nieuwe ‘parels’ toe te voegen, zorgvuldig als ‘strooigoed’ vrij liggend gecomponeerd in het park.

Soms als kleinschalig appartementengebouw, soms als parkvilla. De woningen in deze gebouwen hebben geen privétuin, maar een zorgvuldig ontworpen en comfortabel terras of balkon aan het groen. Het park is immers de gezamenlijke tuin. Dit hoofdstuk zet dit stedenbouwkundig plan nader uiteen. Paragraaf 3.2 gaat in op het programma. Paragraaf 3.3 gaat in op de ruimtelijke dragers van het concept: groen, water en cultuurhistorie. In paragraaf 3.4 en 3.5 komen verkeer en parkeren aan bod. Paragraaf 3.6 licht de bebouwingsopzet in de deelgebieden toe. In paragraaf 3.7 komt het beheer van het landgoed (na realisatie) aan bod.

32

3.2

Programma

De ruimte die de Structuurvisie Landgoed Coudewater biedt voor nieuwbouw - naast een programmatische invulling van monumentale en karakteristieke gebouwen met wonen, zorgen of werken - is in het voorliggende bestemmingsplan vertaald naar een concreet maximum van 408 woningen. Omdat de gebouwen De Hoeve en De Dennen voorheen onderdeel waren van de ontwikkelvelden is dit aantal inclusief woningen in deze twee gebouwen. De bestemming Woongebied bevat de mogelijkheid om binnen de ontwikkelvelden te variëren in aantal en type woningen. In het stedenbouwkundig plan is een indicatieve verdeling van dat programma opgenomen (zie tabel). Dit bestemmingsplan biedt voldoende flexibiliteit om hiermee tussen deelgebieden te schuiven. Naast het genoemde maximum van 408 kunnen aanvullend woningen worden gerealiseerd in de monumentale gebouwen en in de karakteristieke gebouwen die buiten de ontwikkelvelden worden behouden. Dit bestemmingsplan biedt veel flexibiliteit ten aanzien van de invulling van deze gebouwen. Binnen een ruime bestemming kan een totaal metrage van circa 10.000 m² brutovloeroppervlakte worden gevuld met (zorg)woningen, kantoren, onderwijs of andere maatschappelijke voorzieningen. Ten aanzien van horeca en hotels daarentegen is gemeente 's-Hertogenbosch restrictief: in één van de bestaande gebouwen is een hotel met maximaal 20 kamers toegestaan (paragraaf 2.8).

In de Boerderij en het Mortuarium mogen zich horecagelegenheden vestigen en alleen onder nadere voorwaarden is in de kapel Emma een bijzonder horecaconcept voorstelbaar (paragraaf 2.9). Conform het gemeentelijk woonbeleid moet het programma in woningcategorieën worden gedifferentieerd (paragraaf 2.7). Op grond van afspraken met GGZ Oost-Brabant worden de beleidsuitgangspunten gehanteerd die ten tijde van de vaststelling van de structuurvisie golden voor het aandeel sociale huur: 25% van alle te ontwikkelen woningen (nieuw en herbestemming) in de totale gebiedsontwikkeling (landgoed, boszone en kampenlandschap) moeten sociale huurwoningen zijn. Bij het aandeel sociale huurwoningen in dit plan wordt ook het aandeel sociale huurwoningen opgeteld dat vanwege de woningen in de Erven moet worden gerealiseerd (25% van max.18 woningen). Het uiteindelijk aantal sociale huurwoningen is ook afhankelijk van de definitieve invulling van de bestaande gebouwen. Omdat ten tijde van de afspraken met GGZ Oost-Brabant geen norm gold ten aanzien van middeldure huur en goedkope koop, is overeengekomen dat 10% in deze categorie moet worden gerealiseerd 1) voor het extra programma van 40 woningen dat na de structuurvisie in de ontwikkelstudie is opgenomen én 2) voor het groter aantal woningen ten opzichte van de 408 woningen.