Bijlage 3 - Toelichting en regels bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen

Werkzaamheden tijdens het broedseizoen kunnen hiermee mogelijk leiden tot negatieve effecten op broedvogels, zoals het doden of verwonden van vogels (Wnb artikel 3.1.1.) of het vernielen van nesten of eieren (Wnb artikel 3.1.2.). Het is hiernaast tevens mogelijk dat als gevolg van de werkzaamheden vogels verstoord worden (Wnb artikel 3.1.4.). In gebruik zijnde nesten zijn beschermd en mogen daarom niet worden vernield ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming mogelijk. Er dient daarom voorkomen te worden dat nesten van vogels vernield en/of verstoord worden bij de werkzaamheden aan de oevers binnen het onderzoeksgebied. Er dient derhalve gewerkt te worden buiten het broedseizoen. Het broedseizoen duurt globaal van half maart tot half juli, afhankelijk van de weersomstandigheden en de betreffende vogelsoort. Indien niet mogelijk is om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren, kan middels een broedvogelschouw onderzocht worden of in gebruik zijnde nesten aanwezig zijn in de bomen en/of het struweel die allen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden gelegen zijn. Indien nesten afwezig zijn kan het onderzoeksgebied vrijgegeven worden voor de werkzaamheden.

Vleermuizen - nader onderzoek Negatieve effecten op gebouwbewonende vleermuizen binnen het onderzoeksgebied ten gevolge van de ingreep kunnen niet uitgesloten worden. Hiervoor is een nader onderzoek noodzakelijk. Muizen (ware muizen, woel- en spitsmuizen) en egel - rekening houden met zorgplicht 58

Voor algemeen voorkomende muizensoorten en egel bieden de struiken aan de zuid- en westkant van het kantoorgebouw binnen het onderzoeksgebied geschikt leefgebied. Algemeen voorkomende muizensoorten en egel zijn in de provinciale verordening van provincie Noord-Brabant vrijgesteld van ontheffing. Het doden van individuen van deze soorten blijft verboden, maar het vangen met als doel deze weer elders uit te zetten daarentegen is wel vrijgesteld van ontheffing. Door middel van zorgvuldig handelen (in het kader van de zorgplicht) tijdens de uitvoering van de werkzaamheden kan daarom een overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen worden. Dit houdt in dat aangetroffen individuen bij de (graaf)werkzaamheden verjaagd dienen te worden of gevangen en vrijgelaten worden in aanliggend gebied, buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden. Overige soortgroepen Voor de volgende soortgroepen geldt dat bij de verduurzaming en functiewijziging van het kantoorgebouw, de aanleg van parkeerplaatsen en het realiseren van schuurtjes, geen negatieve effecten verwacht worden: flora, overige grondgebonden zoogdieren (knaagdieren, marterachtigen, haasachtigen en overige zoogdieren), amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden.

Beschermde gebieden Natura 2000-gebieden - stikstofdepositieonderzoek Op voorhand kan niet met 100% zekerheid worden uitgesloten dat door stikstofdepositie (vermesting en verzuring) in de aanleg- en gebruiksfase negatieve effecten optreden op omliggende Natura 2000-gebieden. Hiertoe dient een aanvullend stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd te worden. Voor de overige verstoringsfactoren geldt dat hiervan geen negatieve effecten te verwachten zijn op omliggende Natura 2000-gebieden. Provinciale gebiedsbescherming - niet aan de orde Het volledige onderzoeksgebied is gelegen buiten het Natuurnetwerk Brabant. Negatieve gevolgen zijn redelijkerwijze uitgesloten. Vervolgonderzoek in het kader van het NNB wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Daarnaast valt het onderzoeksgebied niet binnen of in de buurt van de groene buffer, of strategische reservering natuur. Ook deze gebieden zullen bij de uitvoer van de plannen niet worden aangetast. Houtopstanden - niet aan de orde Men is voornemens bij de ingreep één boom te kappen. Hiervoor is artikel 4.2 Houtopstanden van de Wet natuurbescherming niet van toepassing. 5.14.3 Nader onderzoek vleermuizen Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend flora en fauna onderzoek is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een onderzoek naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen uitgevoerd.

De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 10 bij deze toelichting opgenomen. Onderstaand wordt kort ingegaan op de conclusies. Ut het nader onderzoek is gebleken dat door de ingreep een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis verloren gaat. Daarnaast worden er mogelijk vleermuizen verstoord door de werkzaamheden, voor wat betreft paarplaatsen en foerageergedrag. Hiervoor zijn passende maatregelen nodig, die beschreven dienen te worden in een activiteitenplan en/of ecologisch werkprotocol. Tevens dient een ontheffing van de Wet natuurbescherming voor de gewone dwergvleermuis aangevraagd te worden. Het onderzoeksgebied fungeert niet als essentieel foerageergebied of essentiële vliegroute voor de gewone dwergvleermuis of andere soorten vleermuizen. Op grond hiervan kan gesteld worden dat het onderzoeksgebied geen essentieel foerageergebied vormt of essentiële vliegroutes bevat voor vleermuizen. Mogelijk kunnen wel vleermuizen verstoord worden. Dit dient voorkomen te worden door tijdens de renovatie van het kantoorgebouw en de nieuwbouw op het achterliggende terrein geen verlichting te richten op de begroeiing in de buurt van de randen van het onderzoeksgebied.

59

5.14.4 Ontheffing Naar aanleiding van de resultaten uit het nader onderzoek naar vleermuizen, zijn mitigerende maatregelen getroffen, is een activiteitenplan opgesteld en op basis daarvan een ontheffingsaanvraag ingediend. Op 1 februari 2023 is door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant een ontheffing (kenmerk Z/176898-335761) verleend ingevolge artikel 3.8, eerste lid, van de Wet natuurbescherming. De volledige beschikking is als Bijlage 11 bij deze toelichting opgenomen. 5.14.5 Onderzoek stikstofdepositie In het kader van de voorgenomen ontwikkeling een onderzoek naar stikstofdepositie uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 12 bij deze toelichting opgenomen. Onderstaand wordt kort ingegaan op de conclusies. Uit de uitgevoerde berekeningen naar de gebruiksfase en de aanlegfase blijkt dat de stikstofdepositie in beide situaties niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt. Het onderhavige plan zal afzonderlijk - of in combinatie met andere plannen - geen relevante significante cumulatieve effecten kunnen veroorzaken ter plaatse van nabijgelegen Natura 2000-gebieden. In het kader van een voortoets kunnen significant negatieve effecten derhalve worden uitgesloten waardoor het uitvoeren van een passende beoordeling niet aan de orde is en het aspect stikstofdepositie geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan.

5.14.6 Conclusie Vanuit het aspect flora en fauna bestaan er met inachtneming van de in deze paragraaf genoemde voorwaarden, geen belemmeringen.

5.15

Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd. Op basis van de archeologische verwachtingskaart ligt het plangebied in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Deze hoge verwachting is in het vigerende bestemmingsplan vertaald in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' met ondergrenzen voor onderzoek bij ingrepen met een bodemverstoringsoppervlak groter dan 25 m² en dieper dan 0,5 meter beneden maaiveld.

60

Onderzoek 61

Voor het tot appartementen te transformeren reeds bestaande kantoorgebouw geldt dat geen nieuwe bodemverstorende werkzaamheden plaatsvinden. Hiervoor hoeft geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voor de te realiseren woningen op het achterterrein en eventuele overige bodemverstorende werkzaamheden dieper dan 0,5 meter beneden het maaiveld dient wel onderzoek plaats te vinden. Het benodigde archeologisch onderzoek kan worden uitgevoerd in het kader van de toekomstige omgevingsvergunningaanvraag. Conclusie Middels de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' zijn de mogelijk aanwezige archeologische waarden in de bodem in voldoende mate beschermd, aangezien hiertoe voorwaarden zijn opgenomen die bij bodemverstoringen vanaf een bepaalde omvang en diepte het uitvoeren van archeologisch onderzoek verplichten. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de mogelijkheid dat er in het plangebied archeologische vondsten worden gedaan tijdens bodemverstorende werkzaamheden, niet kan worden uitgesloten. Conform paragraaf 5.4, 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet geldt dan ook te allen tijde de verplichting om archeologische vondsten te melden. Bij het doen van vondsten waarvan wordt vermoed dat het om archeologische vondsten of sporen gaat, is het verplicht deze onmiddellijk te melden bij de bevoegde instantie, in dit geval de gemeente 's-Hertogenbosch.

62

Hoofdstuk 6 Juridisch-bestuurlijke aspecten 6.1

Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding tezamen bieden het juridische (bindende) kader. Voor de regels en de verbeelding is naast aansluiting bij de SVBP2012 ook aansluiting gezocht bij de gemeentelijke standaard. Dit betekent onder meer dat de opbouw van de regels (zoveel mogelijk) standaard is.

6.2

Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden in het plangebied aangegeven. In dit bestemmingsplan zijn de enkelbestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen' opgenomen. Daarnaast zijn bouwvlakken opgenomen en maatvoeringsaanduidingen voor de toegestane goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen. Hierbij is het bestaande bouwvlak, voor zover het de bestaande bebouwing betreft, met bijbehorende maatvoeringsaanduiding ten behoeve van de toegestane goot- en bouwhoogte, één op één overgenomen vanuit het vigerende bestemmingsplan. Voor de nieuwbouw op het achterterrein is een afzonderlijk bouwvlak opgenomen. Tevens is voor beide bouwvlakken de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' opgenomen. Naast de genoemde enkelbestemmingen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. De juridische betekenis van de bestemmingen en aanduidingen zijn in de regels van het bestemmingsplan terug te vinden. De bestemmingen worden in de volgende paragraaf nader toegelicht.

6.3

Toelichting op de regels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels: hierin worden de begrippen toegelicht en de wijze van meten omschreven. Deze aspecten zijn belangrijk voor het toepassen en interpreteren van de regels in de overige hoofdstukken. Bestemmingsregels: hierin zijn de regels verbonden aan de bestemming en aanduiding opgenomen. Deze regels geven per bestemming een doeleindenomschrijving, bouwregels, mogelijke afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden aan. Ook geven de regels onder bestemmingen bevoegdheden aan tot het stellen van nadere eisen en/of de plicht voor een werk, geen bouwwerk zijnde, een omgevingsvergunning aan te vragen. Algemene regels: in dit hoofdstuk staan de anti-dubbeltelregel en de algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels; Overgangs- en slotregels: in dit hoofdstuk zijn de gebruikelijke regels voor elk bestemmingsplan te vinden, 63

namelijk de overgangsregels voor bouwwerken en gebruik en de citeertitel. Inleidende regels De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn overgenomen in de regels. Daarnaast zijn in artikel 1 de begrippen overgenomen die ook worden gehanteerd in de Wet algemeen bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). In artikel 2 is vastgelegd hoe er bij toepassing van de regels wordt gemeten. Bestemmingsregels De regels behorende bij de bestemmingen hebben een uniforme opbouw. Voor zover aanwezig zijn de regels als volgt opgebouwd: bestemmingsomschrijving bouwregels nadere eisen afwijken van de bouwregels specifieke gebruiksregels afwijken van de gebruiksregels wijzigingsbevoegdheid. In de bestemmingsomschrijving wordt beschreven waar de als zodanig aangewezen gronden voor zijn bestemd. De bouwregels en de specifieke en algemene gebruiksregels zijn gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving.

Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: Verkeer - verblijfsgebied De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen voor een smal strookje aan de noordoostzijde van het plangebied dat deel uitmaakt van het openbaar gebied en daarnaast voor het centrale 'open' deel van het perceel. Binnen deze bestemming zijn de ontsluiting en parkeerplaatsen voorzien. Verder is maximaal 50m² aan bergingen toegestaan binnen deze bestemming. Wonen Aan het resterende deel van het plangebied is de bestemming 'Wonen' toegekend. De gronden zijn onder meer bestemd voor wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten, huisvesting in verband met mantelzorg en tuinen, erven en terreinen. In de bouwregels zijn de bebouwingsmogelijkheden beschreven. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de op de verbeelding opgenomen aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'. Voor het voormalige kantoorpand geldt een maximum goot- en bouwhoogte van 8 meter. Voor de nieuwbouw geldt een maximum goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 10 meter. Verder is per bouwvlak een maximum aantal wooneenheden opgenomen, 9 voor het voormalige kantoorpand en 2 voor de nieuwbouw.

Verder is binnen de bestemming 'Wonen' een regeling opgenomen in verband met de hoge geluidbelasting als gevolg van wegverkeer. Voor de twee-aaneengebouwde woningen geldt dat het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de twee-aaneengebouwde woningen, uitsluitend is toegestaan indien: er wordt voldaan aan het hogere waardebesluit; daarbij vaststaat dat het ononderbroken geluidsscherm met een minimale hoogte van 1,8 meter en een massa van minimaal 10 kg/m², zoals opgenomen in Bijlage 2 bij de regels, wordt gerealiseerd en duurzaam in stand wordt gehouden.

64

Ook is in de regels verankerd dat wonen in gestapelde woningen uitsluitend is toegestaan indien: er wordt voldaan aan het hogere waardebesluit; de woningen zoals omschreven in paragraaf 4.4.1 in het tweede bullet onder het kopje 'Appartementen BG-oost, 1eV-oost en 1eV-zuid' van het Akoestisch onderzoek "Wegverkeerslawaai Terpeborch 1 te Rosmalen van 8 juli 2022", voorzien zijn van de benodigde geluidwerende balkon-afscherming, zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels. Tot slot zijn in regels, na afstemming hierover met de omgeving, maatregelen verankerd ten behoeve van de privacy van omwonenden. Zo is geregeld dat de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van het appartementengebouw binnen de bestemming 'Wonen', alleen kan worden verleend, indien de volgende maatregelen zijn opgenomen in de vergunning: een voorziening dient te worden gerealiseerd die zicht wegneemt op omliggende percelen en onderdeel vormt van de puien op de verdieping van de dichtbijgelegen westgevel van appartement 8 in bijlage 3 van de regels; het balkon aan de westzijde van het pand, gelegen bij appartement 6 zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels, dient te zijn voorzien van een glazen afscheiding van minimaal 1,8 meter hoog, zodanig uitgevoerd dat zicht wordt weggenomen op de omliggende percelen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een lamellen scherm en melkglas in het balkon.

uiterlijk binnen 6 maanden na het verlenen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van gestapelde woningen, dienen: 1. bergingen met een groen dak, met een maximale hoogte van 2,3 meter te zijn gerealiseerd binnen de functieaanduiding 'bijgebouwen' binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Verder kan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van gestapelde woningen alleen worden verleend, indien daarbij vaststaat dat een ononderbroken scherm met een minimale lengte van 38,5 meter, een minimale hoogte van 2,5 meter en een massa van minimaal 10 kg/m², ter plaatse van de functieaanduiding 'scherm' binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' wordt gerealiseerd en duurzaam in stand wordt gehouden.

De omgevingsvergunning voor het bouwen van de twee-aangebouwde woningen kan alleen worden verleend indien daarbij vaststaat dat een ononderbroken scherm met een minimale lengte van 16,5 meter, een minimale hoogte van 2,5 meter en een massa van minimaal 10 kg/m², ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidscherm - 2' binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' en de bestemming 'Wonen' wordt gerealiseerd en duurzaam in stand wordt gehouden.

Waarde - Archeologie 3 Aan het volledige plangebied is de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' toegekend. In deze bestemming zijn ondergrenzen opgenomen voor de verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek bij bodemverstorende werkzaamheden. Algemene regels In de algemene regels komen de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. In dit hoofdstuk is onder meer een regeling ten aanzien van het parkeren opgenomen. Overgangs- en slotregels In dit hoofdstuk zijn tot slot de voor elk bestemmingsplan op te nemen overgangs- en slotregels opgenomen.

65

66

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid Op grond van afdeling 6.4 van de Wro geldt voor de gemeente de verplichting tot kostenverhaal in de gevallen die zijn aangewezen in het Bro. Het Bro stelt kostenverhaal verplicht in geval er sprake is van een van de volgende bouwplannen: de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. Gelet op de beoogde nieuwbouw binnen het plangebied is sprake van een bouwplan. Tussen de gemeente en initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten, waarmee het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Gelet hierop en op het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening, kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

67

68

Hoofdstuk 8 Inspraak en vooroverleg 8.1

Omgevingsdialoog

De gemeente vraagt initiatiefnemers om voorafgaand aan de juridisch-planologische procedure een omgevingsdialoog te voeren. Ze heeft daartoe een handreiking opgesteld aan de hand waarvan initiatiefnemers deze dialoog kunnen voeren. Als de omgevingsdialoog goed is gevoerd, biedt de gemeentelijke inspraakverordening de mogelijkheid om de inspraakprocedure over te slaan. In het voorliggende geval heeft de initiatiefnemer een uitgebreide omgevingsdialoog gevoerd met de omgeving. Het verslag hiervan is aan de gemeente overhandigd. Vanuit privacyoverwegingen (Algemene verordening gegevensbescherming) is een geanonimiseerde versie hiervan als Bijlage 13 bij deze toelichting opgenomen. Gelet op de gevoerde omgevingsdialoog wordt de inspraakprocedure overgeslagen en wordt het bestemmingsplan direct als ontwerp ter inzage gelegd. Kort samengevat zijn de reacties op het plan vanuit de omgeving overwegend positief. Daarnaast zijn er vanuit enkele direct omwonenden ook zorgen. De zorgen betreffen met name de privacy, parkeren en hinder door woongeluid. Voor zover vanuit de omgeving zorgen zijn geuit, is getracht hieraan binnen redelijkheid en billijkheid tegemoet te komen.

8.2

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is met belanghebbende instanties overleg gevoerd. Het Waterschap Aa en Maas heeft aangegeven dat er geen ruimtelijke waterschapsbelangen van toepassing zijn in het plangebied. Wel is verzocht het waterschapbeleid op te nemen. Dit is dienovereenkomstig gedaan in paragraaf 5.11. De provincie Noord-Brabant heeft aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben. De Brandweer Brabant-Noord heeft aangegeven de conclusie uit de paragraaf externe veiligheid te onderschrijven en adviseert om voor de inrichting van het plangebied de Beleidsregels bereikbaarheid en bluswater als uitgangspunt te nemen. In het plan is mogelijk sprake van een doodlopend eind bij de tweekappers. Dit is strijd met de uitgangspunten uit de beleidsregels. Voor het plangebied lijkt het meest realistisch om een keerlus te maken of om een aansluiting te maken op de Rodenborchweg. Aan het advies is invulling gegeven door een calamiteitendoorgang te realiseren aan de zijde van de Rodenborchweg door middel van grasstenen en een klein bordje 'calamiteitenuitgang'. Deze oplossing is besproken met de brandweer en door hen akkoord bevonden. In het voorliggende geval zijn gelet op de beperkte aard en omvang van het initiatief geen belangen van het Rijk 69

of overige instanties in het geding.

8.3

Terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan is vanaf 19 juni 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn zijn enkele zienswijzen ingediend. Voor meer informatie over de inhoud van de zienswijzen en het gemeentelijk standpunt ten aanzien hiervan, wordt verwezen naar de "Nota van zienswijzen bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen" die als bijlage bij het vaststellingsbesluit is opgenomen. Naar aanleiding van de zienswijzen is een nadere studie (zie bijlage 14) uitgevoerd naar schaduwwerking en inkijk. Uit deze studie blijkt dat de privacy van omwonenden in voldoende mate geborgd blijft en dat geen sprake is van onevenredige effecten in de vorm van schaduwwerking.

70

Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk2 Bestemmingsregels Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied Artikel 4 Wonen Artikel 5 Waarde - Archeologie 3 Hoofdstuk3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Artikel 7 Algemene bouwregels Artikel 8 Algemene gebruiksregels Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Hoofdstuk4 Overgangs- en slotregels Artikel 10 Overgangsrecht Artikel 11 Slotregel

5 5 10 11 11 13 19 21 21 22 23 24 25 25 26

2

Regels

3

4

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1

Begrippen

1.1 plan Het bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen' met identificatienummer 'NL.IMRO.0796.0002485-1401' van de gemeente 's-Hertogenbosch. 1.2 bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels. 1.3 aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. 1.4 aanbouw Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.5 aanduiding Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.6 aanduidingsgrens De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

5

1.7 achtererfgebied Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. 1.8 bebouwing Één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.9 bebouwingspercentage Een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden. 1.10 bedrijf Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen. 1.11 bestemmingsgrens De grens van een bestemmingsvlak. 1.12 bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.13 bijgebouw Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw kan zijn een aangebouwd bijgebouw in de vorm van een aanbouw of een uitbouw, dan wel een vrijstaand bijgebouw. 1.14 bouwen Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

1.15 bouwgrens De grens van een bouwvlak. 1.16 bouwlaag Doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd. 1.17 bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18 bouwperceelgrens De grens van een bouwperceel.

6

1.19 bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.20 bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21 dak Iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 1.22 dakopbouw Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel. 1.23 detailhandel Bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.24 dove gevel Een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

1.25 erf Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. 1.26 gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.27 geluidgevoelige ruimte Geluidsgevoelige ruimte: ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m². 1.28 gestapelde woning Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen. 1.29 hoekperceel Een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

7

1.30 hoofdgebouw Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.31 huishouden Een persoon, of groep personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Indien het huishouden uit 2 of meer personen bestaat, betreft het een leefvorm of samenlevingsvorm met continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid. Kamerverhuur valt niet onder het begrip 'huishouden'. 1.32 inwoning Medegebruik door maximaal twee personen door bewoning van (een) kamer(s), die onderdeel uitmaakt/uitmaken van een woning, die door een ander huishouden in gebruik is. 1.33 kamerverhuur / verkameren Het al dan niet bedrijfsmatig verhuren of aanbieden van kamers binnen een woning, niet zijnde inwoning, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet. 1.34 kap De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm dan wel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

1.35 mantelzorg Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. 1.36 nok Het snijpunt van twee hellende vlakken. Daknok: hoogste punt van een schuin dak. Dakvoet: laagste punt van een schuin dak. 1.37 openbaar toegankelijk gebied Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. 1.38 splitsen van een woning Het verbouwen van een woning tot twee of meer woningen, dan wel het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat feitelijk twee of meer woningen ontstaan;

8

1.39 twee-aaneenwoning Een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen, niet zijnde gestapelde woningen. 1.40 vloeroppervlakte De totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond en de verdieping(en) met inbegrip van beneden peil gelegen bouwdelen. 1.41 voorerfgebied Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied. 1.42 voorgevellijn Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen. 1.43 voorgevelrooilijn a. Langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft. b. Langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg. 1.44 wonen Het gehuisvest zijn in een woning.

1.45 woning Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, al dan niet in combinatie met inwoning door maximaal twee personen. Een woning heeft een eigen toegang en de bewoner(s) kan/kunnen deze bewonen, zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning. 1.46 woonwagen Voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst. 1.47 zelfstandige woonruimte Zie definitie 'woning'. 1.48 zijgevellijn Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen.

9

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.2 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.3 de goothoogte van een bouwwerk: a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; b. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap. 2.4 de hoogte van een dakopbouw: vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw. 2.5 de hoogte van een kap: vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap. 2.6 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.7 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk of ingeval dat geen gevelvlakken of scheidingsmuren aanwezig zijn, de oppervlakte vanaf de buitenzijde van het dak neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8 het bebouwd oppervlak van een bouwperceel: de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen. 2.9 peil: a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouw perceel grenzende weg; b. voor andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

10

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3

Verkeer - Verblijfsgebied

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.

wegen en wegverkeer; fiets- en voetpaden en langzaam verkeer; verblijfsgebied en verblijf; verkeersvoorzieningen; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; bijgebouwen ten behoeve van gestapelde woningen als bedoeld in artikel 4.2.2 onder d., uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'; h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, standplaatsen en terrassen. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Algemeen Voor het bouwen geldt algemeen dat in of op deze gronden uitsluitend voor deze bestemming mag worden gebouwd. 3.2.2 Gebouwen Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn gebouwen toegestaan. b. De hoogte van gebouwen mag ten hoogste 2,3 meter bedragen. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van kunstobjecten en bouwwerken voor verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer is 10 meter; 11

b. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen en geluidwerende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' en 'geluidscherm - 2' is 2,5 meter; c. de maximale bouwhoogte van overige erfafscheidingen is 2 meter. 3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e.

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.2 a voor de bouw van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen.

12

Artikel 4

Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, als bedoeld in 4.5.2. b. tuinen, erven en terreinen; c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groen en groenvoorzieningen, parkeer- en verkeersvoorzieningen. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Algemeen Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. in of op deze gronden mag uitsluitend voor deze bestemming worden gebouwd. 4.2.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. de hoofdgebouwen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. een bouwvlak mag volledig worden bebouwd, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkons', uitsluitend balkons zijn toegestaan; c. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen uitsluitend twee-aaneengebouwde woningen worden gebouwd, met een kap; d. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd; e. het aantal woningen bedraagt niet meer dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; f. Het is verboden een woning te splitsen in meerdere woningen. g. de maximum goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'; h. De omgevingsvergunning voor het bouwen van de twee-aangebouwde woningen kan alleen worden verleend indien: 1. er geen strijdigheid is met het hogere waardebesluit als opgenomen in bijlage 1 bij de regels; 2.

daarbij vaststaat dat het ononderbroken geluidsscherm met een minimale hoogte van 1,8 meter en een massa van minimaal 10 kg/m² ter hoogte van het 'geluidscherm Rodenborchweg', zoals opgenomen in bijlage 2 bij de regels, wordt gerealiseerd ten behoeve van de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer op de Rodenborchweg en duurzaam in stand wordt gehouden; 3. daarbij vaststaat dat een ononderbroken scherm met een minimale lengte van 16,5 meter, een minimale hoogte van 2,5 meter en een massa van minimaal 10 kg/m², ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidscherm - 2' binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' en de bestemming 'Wonen' wordt gerealiseerd en duurzaam in stand wordt gehouden. i. De omgevingsvergunning voor het bouwen van de gestapelde woningen kan alleen worden verleend indien: 1. er geen strijdigheid is met het hogere waardebesluit (indien van toepassing) als opgenomen in bijlage 1 bij de regels; 2. de woningen zoals omschreven in paragraaf 4.4.1 in het tweede bullet onder het kopje 'Appartementen BG-oost, 1eV-oost en 1eV-zuid' van het Akoestisch onderzoek "Wegverkeerslawaai Terpeborch 1 te Rosmalen van 8 juli 2022", voorzien worden van de benodigde geluidwerende balkon-afscherming zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels. j.

De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van gestapelde woningen kan alleen worden verleend, indien de hierna volgende maatregelen zijn opgenomen in deze vergunning: 1. een voorziening dient te worden gerealiseerd die zicht wegneemt op omliggende percelen en onderdeel vormt van de puien op de verdieping van de dichtbijgelegen westgevel van appartement 8 in bijlage 3; 2. het balkon aan de westzijde van het pand, gelegen bij appartement 6 zoals opgenomen in bijlage 3, 13

dient te zijn voorzien van een glazen afscheiding van minimaal 1,8 meter hoog, zodanig uitgevoerd dat zicht wordt weggenomen op de omliggende percelen. k. De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van gestapelde woningen kan alleen worden verleend, indien daarbij vaststaat dat een ononderbroken scherm met een minimale lengte van 38,5 meter, een minimale hoogte van 2,5 meter en een massa van minimaal 10 kg/m², ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidscherm' binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' wordt gerealiseerd en duurzaam in stand wordt gehouden. l. De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van gestapelde woningen kan alleen worden verleend, indien in deze vergunning als voorwaarden is opgenomen dat uiterlijk binnen 6 maanden na het verlenen van de omgevingsvergunning: 1. bergingen met een groen dak, met een maximale hoogte van 2,3 meter zijn gerealiseerd binnen de functieaanduiding 'bijgebouwen' binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. 4.2.3 Bijgebouwen en overkappingen Voor het bouwen van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. bijgebouwen en overkappingen mogen binnen het bouwvlak en in het achtererfgebied worden gebouwd; b. voor bijgebouwen en overkappingen binnen het bouwvlak gelden de bouwregels in 4.2.2; c.

voor bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, gelden de regels onder d tot en met k; d. het maximale bebouwingspercentage van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, is 50%; e. van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, moet een aaneengesloten oppervlakte van minimaal 25 m² onbebouwd blijven; f. de maximale gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, is 75 m², onverminderd van het bepaalde onder d; g. als de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de oppervlakte van het bouwperceel achter het bouwvlak groter is dan 200 m², dan is de maximale gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, 10% van de oppervlakte van het bouwperceel, tot in totaal 100 m², onverminderd van het bepaalde onder d; h. de maximale bouwhoogte is 3 meter; i. als met hellende dakvlakken wordt gebouwd, is de maximale goothoogte 3 meter, de maximale bouwhoogte 4,5 meter en de maximale dakhelling 50°; j. bijgebouwen en overkappingen met één hellend dakvlak mogen uitsluitend worden gebouwd als een aanbouw tegen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw (aankapping); hierbij is de maximale goothoogte 3 meter, de maximale bouwhoogte 4,5 meter en moet het hoogste punt tegen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw worden gesitueerd; k.

dakterrassen zijn niet toegestaan. l. het is verboden een aan- en/of bijgebouw om te bouwen tot één of meer zelfstandige woningen. 4.2.4 Bouwwerken geen gebouwen of overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, mogen, met uitzondering van erfafscheidingen, uitsluitend binnen het bouwvlak en in het achtererfgebied worden gebouwd; b. het maximale bebouwingspercentage van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, is 50%; c. de maximale gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, is 75 m², onverminderd van het bepaalde onder b; d. als de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de oppervlakte van het bouwperceel achter het bouwvlak groter is dan 200 m², dan is de maximale gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, 10% van de oppervlakte van het bouwperceel, tot in totaal 100 m², onverminderd van het bepaalde onder b; e. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen op en voor de voorgevelrooilijn is vanaf de voet gemeten 1 meter; f. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen en geluidwerende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm - 2' is 2,5 meter; g.

de maximale bouwhoogte van overige erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn is vanaf de voet gemeten 2 meter; 14

h. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 3 meter. 4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e. 4.4

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Afwijken van de bouwregels

4.4.1 Bijgebouwen en overkappingen a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 onder a voor een bijgebouw, of overkapping in het voorerfgebied, onder de volgende voorwaarden: 1. de maximale gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken in het voorerfgebied is 25 m²; 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mag niet onevenredig worden aangetast; 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast. 4. als een bijgebouw of overkapping naast de zijgevellijn van het hoofdgebouw op hoekperceel wordt gebouwd, gelden ook de volgende voorwaarden: het bijgebouw of de overkapping moet worden gebouwd achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en die ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn maar die niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat; de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw moet evenwijdig zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing; de maximale breedte van een aangebouwd bijgebouw is 3 meter; er kunnen nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit het belang van de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden, bezonning en het uitzicht van de

naastgelegen erven. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 onder e, voor een kleiner onbebouwd deel van het achtererfgebied, onder de volgende voorwaarden: 1. het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, is kleiner dan 50 m²; 2. de oppervlakte van het hoofdgebouw is kleiner dan 40 m²; 3. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mag niet onevenredig worden aangetast; 4. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast. c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 onder i en h voor een bouwhoogte tot 5,5 meter, onder de volgende voorwaarden: 1. het bijgebouw of de overkapping ligt naast en tussen hoofdgebouwen; 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mag niet onevenredig worden aangetast; 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast. 4.4.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.4 onder a voor een bouwwerk, geen gebouw of een overkapping zijnde, in het voorerfgebied, onder de volgende voorwaarden: 1. de maximale gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken in het voorerfgebied is 25 m²; 2. de maximale bouwhoogte is 3 meter; 3.

de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mag niet onevenredig worden aangetast; 4. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.4 onder g voor een hogere erfafscheiding, onder de volgende voorwaarden: 1. de maximale bouwhoogte van een erfafscheiding op en/of voor de voorgevelrooilijn is vanaf de voet gemeten 1,5 meter; 15

2. de maximale bouwhoogte van een erfafscheiding achter de voorgevelrooilijn is vanaf de voet gemeten 2,5 meter; 3. de erfafscheiding heeft een open, pergola-achtige constructie. 4.4.3 Woningsplitsing a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 onder f voor het toestaan van woningsplitsing, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. door de splitsing worden maximaal 2 woningen toegevoegd; 2. aangetoond is dat voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is, conform het bepaalde in artikel 8 onder b en c; 3. de splitsing mag geen onaanvaardbare inbreuk maken op het woon- en leefklimaat van omwonenden met betrekking tot de aard van de omgeving, de leefbaarheid in de omgeving, de sociale veiligheid en de milieu-hygiënische situatie; 4. aangetoond is dat na splitsing sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de gesplitste woningen met betrekking tot de woonkwaliteit voor bewoners en de milieu-hygiënische situatie; 5. er mogen geen onevenredige belemmeringen voor in de omgeving aanwezige functies optreden; 6. de splitsing leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en/of cultuurhistorische waarden op en in de omgeving van de betreffende locatie; 7. er heeft een zorgvuldige omgevingsdialoog plaatsgevonden; b. of wordt voldaan aan het gestelde onder a.

sub 3 tot en met 7, wordt getoetst aan de "Beleidsregels woningsplitsing en verkameren 's-Hertogenbosch 2023", met dien verstande dat, indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, aan de hand van die nieuwe beleidsregels wordt bepaald of aan de betreffende voorwaarden wordt voldaan. 4.5

Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Strijdig gebruik Tot een met het plan strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in ieder geval gerekend: a. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten die publieksaantrekkend zijn; b. het gebruik van aan- en/of bijgebouwen als zelfstandige woning en het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor inwoning. Mantelzorg valt hier niet onder. c. kamerverhuur; d. het splitsen van een woning. 4.5.2 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit Een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit als bedoeld in 4.1 onder a moet voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de beroeps- of bedrijfsactiviteit moet ondergeschikt zijn aan de woonfunctie: maximaal 35% van de vloeroppervlakte van de woning en de bijgebouwen samen mag voor de beroeps- of bedrijfsactiviteit worden gebruikt, tot in totaal 50 m2; b. de beroeps- of bedrijfsactiviteit moet naar aard, omvang en uitstraling passen in de woonomgeving; c. de beroeps- of bedrijfsactiviteit mag niet vergunningplichtig zijn volgens artikel 2.1 lid 1 sub e van de Wabo en niet meldingplichtig volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer; d. degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitoefent, moet bewoner van de woning zijn; e.

horeca en detailhandel zijn niet toegestaan, met uitzondering van beperkte detailhandel als ondergeschikte functie van de beroep- of bedrijfsactiviteit en onder de voorwaarde dat te koop aangeboden goederen en/of producten een relatie hebben met de beroeps- of bedrijfsactiviteit. 4.5.3 Voorwaardelijke verplichtingen geluid a. Het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de twee-aaneengebouwde woningen, is uitsluitend toegestaan indien: 1. er geen strijdigheid is met het hogere waardebesluit als opgenomen in bijlage 1 bij de regels; 2. de voorzieningen als bedoeld onder 4.2.2, h, lid 2 en 3 worden gehandhaafd. b. Het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de gestapelde woningen, is uitsluitend toegestaan indien: 1. er geen strijdigheid is met het hogere waardebesluit (indien van toepassing) als opgenomen in bijlage 1 16

bij de regels; 2. de woningen zoals omschreven in paragraaf 4.4.1 in het tweede bullet onder het kopje 'Appartementen BG-oost, 1eV-oost en 1eV-zuid' van het Akoestisch onderzoek "Wegverkeerslawaai Terpeborch 1 te Rosmalen van 8 juli 2022", voorzien zijn van de benodigde geluidwerende balkon-afscherming, zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels. 3. de voorziening als bedoeld onder 4.2.2 k wordt gehandhaafd. 4.5.4 Voorwaardelijke verplichtingen privacy Het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de gestapelde woningen, is uitsluitend toegestaan indien de maatregelen zoals genoemd onder 4.2.2 j en k in stand worden gehouden. 4.6

Afwijken van de gebruiksregels

4.6.1 Woningsplitsing a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.5.1 onder d. voor het toestaan van woningsplitsing, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. door de splitsing worden maximaal 2 woningen toegevoegd; 2. aangetoond is dat voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is, conform het bepaalde in artikel 7 onder c en d en 8 onder b; 3. de splitsing mag geen onaanvaardbare inbreuk maken op het woon- en leefklimaat van omwonenden met betrekking tot de aard van de omgeving, de leefbaarheid in de omgeving, de sociale veiligheid en de milieu-hygiënische situatie; 4. aangetoond is dat na splitsing sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de gesplitste woningen met betrekking tot de woonkwaliteit voor bewoners en de milieu-hygiënische situatie; 5. er mogen geen onevenredige belemmeringen voor in de omgeving aanwezige functies optreden; 6. de splitsing leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en/of cultuurhistorische waarden op en in de omgeving van de betreffende locatie; 7. er heeft een zorgvuldige omgevingsdialoog plaatsgevonden; b. of wordt voldaan aan het gestelde onder a.

sub 3 tot en met 7, wordt getoetst aan de "Beleidsregels woningsplitsing en verkameren 's-Hertogenbosch 2023", met dien verstande dat, indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, aan de hand van die nieuwe beleidsregels wordt bepaald of aan de betreffende voorwaarden wordt voldaan. 4.6.2 Kamerverhuur / verkameren a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.5.1 c voor het toestaan van kamerverhuur, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. door het verkameren ontstaan er maximaal 4 kamers; 2. aangetoond is dat voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is, conform het bepaalde in artikel 7 onder c en d en 8 onder b; 3. de kamerverhuur mag geen onaanvaardbare inbreuk maken op het woon- en leefklimaat van omwonenden met betrekking tot de aard van de omgeving, de leefbaarheid in de omgeving, de sociale veiligheid en de milieu-hygiënische situatie; 4. aangetoond is dat kamerverhuur leidt tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de te realiseren kamers met betrekking tot de woonkwaliteit voor bewoners en de milieu-hygiënische situatie; 5. er mogen geen onevenredige belemmeringen voor in de omgeving aanwezige functies optreden; 6. kamerverhuur leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en/of cultuurhistorische waarden op en in de omgeving van de betreffende locatie; 7.

er heeft een zorgvuldige omgevingsdialoog plaatsgevonden; b. of wordt voldaan aan het gestelde onder a. sub 3 tot en met 8, wordt getoetst aan de "Beleidsregels woningsplitsing en verkameren 's-Hertogenbosch 2023", met dien verstande dat, indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, aan de hand van die nieuwe beleidsregels wordt bepaald of aan de betreffende voorwaarden wordt voldaan. 4.6.3 Overige a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.5.1 voor het gebruik 17

van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis, onder de voorwaarden als bepaald in 4.5.2 en onder de voorwaarde dat het gebruik niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeers- en parkeersituatie. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.5.2 onder c voor het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit die meldingplichtig is volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer, onder de voorwaarde dat de beroeps- of bedrijfsactiviteit naar aard, omvang en uitstraling past in de woonomgeving: bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor de afwijking moet vaststaan dat een goed woon- en leefklimaat op omliggende woonpercelen gegarandeerd is. c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.5.3 als in plaats van de geluidreducerende maatregelen die zijn genoemd in het akoestisch onderzoek 'Kragten, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Terpeborch 1 te Rosmalen, projectnummer SHE040-0001, 8 juli 2022' andere geluidreducerende maatregelen worden gerealiseerd en instandgehouden die vergelijkbare of betere geluidreducerende eigenschappen bezitten.

18

Artikel 5

Waarde - Archeologie 3

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden. 5.2 Bouwregels Voor het bouwen geldt dat binnen deze dubbelbestemming geen bouwwerkzaamheden zijn toegestaan, met een grondoppervlakte groter dan 25 m² en dieper dan 0,5 meter beneden maaiveld. 5.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2 voor bouwwerkzaamheden groter dan 25 m² en dieper dan 0,5 m, onder de volgende voorwaarden: a. er moet een door deskundigen opgesteld rapport worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd; b. als uit het rapport onder a blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting tot het laten begeleiden door een erkend archeoloog van de bouwwerkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring; c.

een rapport onder a is niet nodig als naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarden van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het bepaalde onder b is overeenkomstig van toepassing. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden of het slopen van een bouwwerk 5.4.1 Vergunningplicht a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: 1. grondwerkzaamheden groter dan 25 m² en dieper dan 0,5 meter beneden maaiveld, zoals afgraven, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleggen van drainage; 2. graven, dempen dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; 3. aanleggen van leidingen dieper dan 0,5 meter beneden maaiveld; 4. slopen van bouwwerken en/of funderingen; 5. alle overige bodemverstorende werkzaamheden die de archeologische waarden kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein. b. Het verbod onder a geldt niet voor werken of werkzaamheden: 1. die het normale onderhoud en beheer van de leiding betreffen; 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn; 3.