Rapportage Betaalbare koop Delft

BPD gaf mede aan dat het mogelijk moet blijven om bij bijzondere initiatieven af te kunnen wijken van de kaders, zodat innovatie mogelijk blijft. Als voorbeeld werd gegeven dat woningen bijvoorbeeld kleiner zouden kunnen zijn, als er meer gemeenschappelijke ruimte is. De gemeente Delft is in de nieuwe Woonvisie deze weg ingeslagen. Natuurlijk wil een gemeente niet enkel kleine nieuwbouwwoningen, maar als er een groter plan is een diversificatie aan woningtypen een toevoeging. Zeker in hoogstedelijk gebied met schaarse grond. De gemeente Delft kan altijd alert blijven op mogelijkheden voor aanvullende (Rijks)financiering uit Woningbouwimpuls of Woondeals. Faciliteren van projecten onder het Nationaal Fonds Koopstarters kan ook helpen.

3.2 Marktconsultatie woningcorporaties 3.2.1 Landelijke beeld In Nederland zien corporaties dat de middeninkomens steeds meer tussen wal en schip vallen. Naast hun kerntaak van het verschaffen van woningen aan de primaire doelgroep (inkomen tot circa € 40.000) verkennen woningcorporaties daarom steeds vaker de mogelijkheden voor het aanbieden van woningen aan de middeninkomens. Het gaat dan vooral om middeldure huur, maar eventueel ook betaalbare koop. Hierin is wel onderscheid te maken tussen corporaties met en zonder bestaande KoopGarant-portefeuille. Corporaties zonder KoopGarantwoningen hebben vaak veel koudwatervrees voor het gebruik ervan. Zij worden door de operationele kosten tegengehouden, maar voornamelijk de balansverplichting voor terugkoop worden als obstakel gezien. Dit is ook bij corporaties die wel een KoopGarant-portefeuille hebben een van de motiveringen om de portefeuille niet uit te breiden of zelfs (gedeeltelijk) af te bouwen. Verder meldde een klankbordgroep van corporaties tijdens een ander RIGO-onderzoek8 dat zij hun liquiditeit graag verbeteren en bij verkoop liever het volledige bedrag incasseren, dan een deel als uitgestelde betaling op de balans te zetten. Corporaties hebben namelijk veel middelen nodig voor de (versnelde) realisatie van sociale huurwoningen en

8

https://aedes.nl/media/document/leidraad-verkoop-aedes-april-2023

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

22

middenhuurwoningen. Ook is er geld nodig voor onder andere renovatie en verduurzaming van het bestaande bezit. Dit alles vereist veel aandacht en middelen. In de regio Haaglanden speelt dat prominent omdat dit de regio is met het grootste verschil tussen de opgave en de hiervoor beschikbare middelen. Uitbreiding of zelfs nieuwbouw van KoopGarantwoningen past niet goed bij deze situatie. 3.2.2 Lokale beeld Met Vidomes en Woonbron heeft Delft twee corporaties die zich al lang (20+ jaar) inzetten voor betaalbare koop. Woonbron is zelfs een van de corporaties met het grootste aandeel KoopGarantwoningen in Nederland. Binnen Delft heeft Woonbron thans circa 1.000 KoopGarantwoningen. Vidomes binnen Delft een voorraad van een kleine 100 KoopGarantwoningen. Vidomes en Woonbron gebruiken KoopGarant, waarbij het idee is dat bij terugkoop de woning opnieuw in de betaalbare koopvoorraad wordt aangeboden. In de praktijk worden woningen na terugkoop ook opnieuw verhuurt of op de vrije markt verkocht. Woonbron voorziet zeker geen uitbreiding van de KoopGarant-portefeuille. Zij kiest per terugkoop of de woning bij opnieuw wordt aangeboden met KoopGarant, in de vrije verkoop of dat weer in verhuur wordt genomen. Indien de gemeente wenst dat de corporatie meer inzet op betaalbare koop, kan daar in de prestatieafspraken over gesproken worden.

Echter is ook bij hen iedere euro maar eenmaal uit te geven. Vidomes voorziet ook geen uitbreidingen van KoopGarant in de bestaande voorraad. In tegendeel zelfs: er is besloten om de KoopGarant voorraad engszins terug te brengen. De huidige verhuurportefeuille is hard nodig om de primaire doelgroep te kunnen huisvesten. Verkoop van KoopGarantwoningen leidt tot financiële slagkracht, wat de huurvoorraad kan vergroten. In specifieke gevallen waar verwacht wordt dat de diversiteit en leefbaarheid in de buurt door het aanbieden van KoopGarant toeneemt, zullen er ‘nieuwe’ woningen worden aangeboden. Mogelijk kunnen zij wel iets realiseren in de nieuwbouw, maar daar liggen geen concrete plannen voor. Zowel Woonbron als Vidomes stellen beiden dat betaalbare koop voor een doelgroep van lagere middeninkomens (onder modaal) een uitdaging kan zijn vanwege het onderhoud. De kopers voeren vaak geen adequaat onderhoud uit, mede door gebrek aan financiële mogelijkheden. Doordat de corporatie verplicht is de KoopGarantwoningen terug te kopen is er ook minder noodzaak voor de eigenaar-bewoner om de woningen goed te onderhouden. Beide corporaties proberen een (huur)meerderheid te houden in de appartementencomplexen, zodat zij het onderhoud kunnen blijven aansturen.

Bij gespikkeld eigendom, waarbij er huurders, KoopGarant-eigenaren en reguliere eigenaren zijn is het plegen van onderhoud in VvE verband zeer lastig. De ervaring van Vidomes leert ook dat een corporatie bij deze complexen eigenlijk stevig aan het stuur moet gaan zitten, want anders ontstaat er achterstallig onderhoud. Ook de verduurzaming van naoorlogse complexen is een uitdaging. Het is te doen, maar het vereist wel inzet en aansturing vanuit de corporatie. Woonbron bevestigt dit beeld. Het werpt de vraag op of eigen woningbezit altijd wel haalbaar is voor lagere (midden)inkomens, als zij hun financieringsmogelijkheden volledig benut hebben en weinig inkomensstijging meemaken. Woningcorporatie Stedelink heeft haar wortels in het voormalig Vestia, een corporatie met een bestuur dat uitgesproken tegenstander was van het aanbieden van woningen met een terugkoopgarantie. Stedelink meldt dat er geen ambities zijn om nu wel woningen met een koopinstrument aan te bieden. Wel overweegt Stedelink de verkoop van enkele kleine grondgebonden arbeiderswoningen in Delft. Deze vallen ook zonder een koopinstrument binnen het betaalbare segment. Dit zijn echter woningen waar onderhoud nodig is. Mogelijk kunnen deze woningen bij mutatie dan wel als kluswoning verkocht worden.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

23

Wat kan de gemeente doen? De vraag werpt zich op of een gemeente niet zou kunnen inspringen om vrije verkoop van corporatiewoningen te voorkomen, door zelf de uitgestelde betaling op zich te nemen. Hierdoor heeft zowel de corporatie de extra financiële middelen voor haar doelstellingen en de gemeente toevoeging aan/ continuering van de betaalbare koopvoorraad. Met Woonbron bespraken we deze theoretische optie en kwamen we tot enkele kanttekeningen en een paar serieuze vragen: •

Koopt de gemeente dan de gehele woning van de woningcorporatie? Als de gemeente enkel de uitgestelde betaling voldoet, hoe vindt bij doorverkoop dan de afrekening plaats? De corporatie moet bij KoopGarant de woning dan alsnog op de eigen balans hebben, hetzij zonder de uitgestelde betaling.

•

Hoe wordt er omgegaan met het onderhoud? Zoals beschreven is dat bij de normale KoopGarantwoningen al een uitdaging, dat neemt in deze situatie enkel toe. De gemeente heeft een belang in de woning, maar zit niet in de VvE. Zij kan zo weinig sturen op onderhoud en verduurzaming.

•

Wie neemt de operationele kosten op zich? Voor een gemeente kan de operationalisering lastig zijn, terwijl Woonbron dit juist goed kan. Het klinkt logisch dat Woonbron de afhandelingstaken tot zich neemt in opdracht van de gemeente. Krijgt Woonbron hiervoor compensatie? Of wordt een service-arrangement afgesloten met OpMaat, de aanbieder van KoopGarant?

3.3 Alternatieve mogelijkheden Projectontwikkelaars tonen zeker interesse in het aanbieden van betaalbare koop, al zoeken zij de oplossing niet (enkel) bij het aanbieden van koopoplossingen. Zij zoeken vaak ook de oplossing bij het goedkoper realiseren van woningen door o.a. speciale bouwmethoden, snellere doorlooptijden. Ook speciale Rijksondersteuning, waaronder het Nationaal Fonds Koopstarters, de Woningbouwimpuls en Regiodeals, zijn van belang. Ook het realiseren van goedkopere woningen vergroot het aanbod betaalbare woningen, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen en het minder stapelen van beleidseisen. Hoewel het Rijksbeleid inzet op veel betaalbare woningen (tot €390.000) in de nieuwbouw, is die grens voor veel mensen tussen modaal en anderhalf modaal niet te betalen. Wat echter opportuun kan zijn, is om met de corporaties af te spreken dat zij hun KoopGarant-portefeuille in stand houden, desnoods met actieve ondersteuning van de gemeente.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

24

4

Financiële middelen

In dit hoofdstuk kijken we naar de financiële middelen die een gemeente nodig heeft indien zij een koopinstrument of BKZ aanbiedt. Voor herkenbaarheid gebruiken we KoopGarant (met terugkoopverplichting) en KoopStart (geen terugkoopverplichting) als voorbeeld bij het archetype koopinstrumenten. Omdat slechts enkele gemeenten zelf een koopinstrument aanbieden, is het in veel gevallen nog pionieren. Instrumenten met een huurcomponent worden in de komende hoofdstukken niet meegenomen. Die instrumenten zijn nog erg in ontwikkeling waardoor veel zaken omtrent de implementatie niet bekend zijn. Bij de voorbeelden die er zijn, is de uitvoering ook niet bij gemeenten belegd. Ook (private) erfpacht wordt niet verder uitgewerkt. In theorie toepassing tot betaalbaardere woningen kunnen leiden, maar hier is nog geen praktijkvoorbeeld van.

4.1 Inschatting benodigde financiën Het inzetten van koopinstrumenten (alsmede BKZ) kost aanzienlijk kapitaal. De afdelingen Financiën en Grondzaken van de gemeente zullen dan ook de nodige vragen hebben over een – voor hen – onbekend instrument. Dit gaat dan over de financiële risico’s voor de gemeente, alsmede vragen over grondbeleid. Voor intern draagvlak, en een goede samenwerking tussen de verschillende gemeentelijke afdelingen, is het daarom belangrijk dat duidelijk is welke kosten en risico’s aan een koopinstrument verbonden zijn. De initiële kosten bestaan uit meerdere onderdelen: • • • •

Politiek besluitvormingsproces; Juridische opstartkosten; Licentiekosten gebruik koopinstrument; Kosten per woning (volgende paragraaf).

Het inregelen van een koopinstrument in de gemeentelijke organisatie vergt tijd en geld. Naast het politieke besluitvormingsproces zijn er ook veel beslissingen te nemen over de precieze inrichting van het instrument. In hoofdstuk 5 vertellen we meer over beslissingen die andere gemeenten genomen hebben. Hoewel stichting OpMaat gestandaardiseerde contracten heeft opgesteld, zijn deze vaak niet direct toepasbaar voor gemeenten. Om KoopGarant of KoopStart te mogen gebruiken, moet de gemeente een licentie kopen bij stichting OpMaat. In openbare documentatie van de gemeente Hardinxveld-Giessendam wordt voor KoopStart de volgende quote gegeven: • •

Circa € 10.000 per licentie met circa € 750 per jaar vernieuwing licentie Circa € 500 afhandelingskosten per woning bij doorverkoop

Over BKZ/BKNL is momenteel niets bekend omtrent licentiemogelijkheden en -kosten. Het is noodzakelijk dat voor actuele prijzen, direct contact wordt opgenomen bij Stichting OpMaat en Betaalbare Koopwoningen Zaanstad. De gemeente Delft gebruikt al de Starterslening, waardoor alleen de kosten per woning een beslag leggen op de financiële middelen.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

25

4.1.1 Benodigde financiën per woning In het voorbeeld van Tabel 5.1 wordt gerekend met een vierkantemeterprijs van €4.500 en een uitgestelde betaling van 25%. In de onderste rij staan de kosten om een woning met een uitgestelde betaling aan te bieden. Per woning is een investering van minimaal €45.000 euro nodig, die bij doorverkoop pas weer terugkomt. Bij tussenwoningen van 70 m² is de investering bijna €80.000 per woning.9 Tabel 4.1: Benodigde financiering bij koopinstrument.

Woningspecificaties M² prijs M² Marktwaarde % uitgestelde betaling Uitgestelde betaling Consument betaalt Investering met koopinstrument

Rijtje

Rijtje klein

Appartement

Studio

€ 4.500 90 € 405.000 25% € 101.250 € 303.750 € 101.250

€ 4.500 70 € 315.000 25% € 78.750 € 236.250 € 78.750

€ 4.500 60 € 270.000 25% € 67.500 € 202.500 € 67.500

€ 4.500 40 € 180.000 25% € 45.000 € 135.000 € 45.000

Tabel 4.3: laat de kosten per BKZ-woning zien. De kosten per woning zijn hier beduidend hoger dan in het voorbeeld hiervoor. Voor de studio's is nu een investering van meer dan €100.000 per woning nodig, voor kleine tussenwoningen van 70m² ruim €180.000 per woning. Tabel 4.2: Benodigde financiering bij Betaalbaar Kopen Zaanstad.

Woningspecificaties M² prijs M² Marktwaarde % grondprijs Grondprijs % uitgestelde betaling Uitgestelde betaling Consumentprijs met BKZ Investering met BKZ

Rijtje

Rijtje klein

Appartement

Studio

€ 4.500 90 € 405.000 35% € 141.750 35% € 92.138 € 171.113 € 233.888

€ 4.500 70 € 315.000 35% € 110.250 35% € 71.663 € 133.088 € 181.913

€ 4.500 60 € 270.000 35% € 94.500 35% € 61.425 € 114.075 € 155.925

€ 4.500 40 € 180.000 35% € 63.000 35% € 40.950 € 76.050 € 103.950

De gemeente Delft gebruikt al de Starterslening, waardoor alleen de kosten per woning een beslag leggen op de financiële middelen.

9

Al zal een gemeente enkel bij een betaalbare koopwoning (tot €390.000, prijspeil 2024) een koopinstrument aanbieden.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

26

4.2 Financiële gevolgen Voordat de keuze gemaakt kan worden om koopinstrumenten toe te passen, is het van belang dat de financiële gevolgen bekend zijn. Let op: de berekening is enkel illustratief en de gebruikte cijfers dienen niet letterlijk overgenomen te worden. In het onderstaande voorbeeld maken we inzichtelijker wat de financiële gevolgen voor de gemeente zijn als zij een koopinstrument inzetten. Hoewel een gemeente niet direct uitgaat van investeringen bij volkshuisvestingsbeleid, kan het onderstaande voorbeeld inzichtelijk maken hoe andere aanbieders hiermee omgaan. Levert het voor ons voldoende op. Ook een gemeentelijk grondbeleid zal mogelijk na willen gaan of de rentelasten worden afgedekt door de opbrengsten In dit voorbeeld zetten we de verwachte opbrengst van KoopGarant/KoopStart en BKZ af tegen het streefrendement dat de gemeente Delft hanteert.10 Op deze manier wordt inzichtelijk of er winst of verlies is ten opzichte van streefrendement, dit heet ook wel de netto contante waarde methode (NCW). Tabel 4.3 geeft de gebruikte parameters bij het berekenen van het streefrendement weer, er is verder gewerkt met het voorbeeld van tabel 4.1 en 4.2. Opstartkosten en uitvoeringskosten zijn in deze berekening niet meegenomen. Tabel 4.3: Parameters voor gebruikte NCW-berekeningen.

Parameters: • • • • • • •

Streefrendement (disconteringsvoet): 3,3% Erfpachtcanon: 4,25% Moment terugkoop: na 10 jaar Uitgestelde betaling bij koopinstrument: 25% Grondwaarde bij reguliere erfpacht: 35% Erfpacht bij BKZ: oplopend van 0%-100% in 10 jaar Prijsscenario (o.b.v. verkoopprijsontwikkeling Delft): o Hoog: 9,64% o Normaal: 4,02% o Laag: 0,47%

De prijsscenario’s zijn berekend aan de hand van de gemiddelde jaarlijkse stijging van de verkoopprijzen in Delft over een periode van 10 jaar. Sinds 2009, net na de kredietcrisis, ligt de gemiddelde stijging van de verkoopprijzen over een periode van 10 jaar op 4,02%. Het hoogste tienjaarsgemiddelde was 9,64% per jaar tussen 2012 en 2022. Tussen 2006 en 2016 was de gemiddelde jaarlijkse stijging met 0,47% het laagst. Er zijn hierin geen uitvoeringskosten meegenomen omdat dit sterk afhangt van het aantal woningen dat wordt aangeboden. Met name de personele inzet is moeilijk in te schatten. We rekenen niet verder met het hoge scenario, want dit kan leiden tot ‘verkeerde’ verwachtingen ten aanzien van de opbrengst. Het normale scenario gaat uit van een jaarlijkse prijsstijging van 4,02%, wat al vrij hoog is. Het is relevanter om juist een laag scenario door te rekenen op basis van een lichte prijsstijging, zodat eventuele financiële risico’s goed in kaart zijn. De uitkomsten va de NCW worden als volgt gelezen voor de scenario’s: • • •

10

0 = exact gelijk aan streefrendement >0 = resultaat boven streefrendement <0 = resultaat onder streefrendement

Gebaseerd op het BG-tarief bij een lening van tien jaar.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

27

Tabel 4.4 laat de resultaten van deze exercitie zien. Naast KoopGarant en BKZ is gemeentelijke erfpacht meegenomen als een (aanvullende) referentie. Bij de erfpacht gaan we niet alleen uit van een canon, maar ook van veranderingen van de grondwaarde conform de prijsscenario’s. NB: de tabel laat enkel de woning- (en grond) investering zien, niet de uitvoeringskosten. We zien dat zowel KoopGarant als Betaalbaar Kopen Zaanstad onder het normale scenario een negatief resultaat leveren. Ondanks dat we rekenen met oplopende erfpachtinkomsten bij BKZ, blijft het resultaat negatief omdat de prijsontwikkeling lager is dan de disconteringsvoet van 3,3% waarmee wordt gerekend. Tabel 4.4: Netto contante waarde investering na 10 jaar.

Instrument KoopGarant Betaalbaar Kopen Zaanstad Gewone (gemeente) erfpacht

Investering

Resultaat Normaal

Resultaat laag

€ 101.250 € 220.725 € 110.250

€ -16.857 € -11.843 € 7.901

€ -41.625 € -72.774 € -26.775

Om gevoel te krijgen bij het effect van erfpacht binnen BKZ, hebben we gewone gemeentelijke erfpacht en een erfpachtinstrument weergegeven. Het maken van een goede doorrekening van BKZ is complexer, aangezien het instrument werkt met de verplichte afname van tranches indien het inkomen stijgt en een inkomensafhankelijke canon. Deze inkomensstijging is op voorhand al lastig te modelleren, tevens zijn de hoogtes van de tranches en de inkomenseisen hieraan niet bekend. Dit laat al de complexiteit van het BKZ-systeem zien, dat een goede doorrekening ervan erg lastig is. De conclusie hier is evenwel dat bij een normaal prijsscenario van 4,02% de financiële uitkomst negatief is op basis van de NCW-methode. We hebben geen doorrekening gemaakt van de Starterslening omdat de onderzoeksopdracht zich richt op aanvullingen op de Starterslening. Wel kunnen we stellen dat de Starterslening in de meeste gevallen tot een positief resultaat leidt. Hoewel de gemeente in de eerste drie jaar geen rente ontvangt, ontstaat er kasstroom doordat er bij een inkomensstijging wel rente en/of aflossing in rekening wordt gebracht. Daar de inkomensstijging onder deze groep kopers veelal gunstig is, betaalt na het eerste toetsmoment (3 jaar na aankoop) circa 70% van de kopers rente en aflossing. Na zes jaar heeft 45% de volledige lening al afgelost.

Bovendien is in de huidige situatie de hypotheekrente met circa 4% hoger dan het streefrendement van 3,3%. 4.2.1 Maatschappelijk rendement Voor een gemeente is een ‘goed’ financieel rendement natuurlijk helemaal geen streven op zich. Relevant is het maatschappelijke rendement en te kijken naar wat er anders met het geld gedaan kan worden. Zo is de individuele investering per woning met de Starterslening en KoopStart allebei rond de 20% van de woningwaarde. Echter zijn er meer Startersleningen uit te geven dan woningen met een koopinstrument over een periode van bijvoorbeeld vijf jaar, zelfs als de maximale investering per woning gelijkgetrokken wordt. Zo kon de gemeente in 2024 voor een waarde van € 820.672 leningen uitgeven, terwijl er dat jaar ‘slechts’ €700.000 door de gemeente beschikbaar is gesteld. De combinatie van kasstroom met de revolverende werking maakt opschaling mogelijk. Terwijl bij een koopinstrument de investering ‘vastzit’ in de woning totdat de eigenaar-bewoner verhuist en een bewoners weinig ‘incentive’ heeft om tussentijds af te lossen.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

28

5

Organisatie en uitvoering

Een gemeente kan niet zomaar een koopinstrument aanbieden, het optuigen van een goede organisatie en uitvoering is een taak die niet lichtzinnig te nemen is. Hiervoor kan gekeken worden hoe de enkele gemeenten die zelf een koopinstrument aanbieden dit hebben opgetuigd. Gemeenten waar KoopGarant of KoopStart door de gemeente zelf is geïmplementeerd, zijn: • • •

Oudewater heeft 10 nieuwbouwwoningen onder KoopGarant verkocht in het kader van een pilot; Ede wil KoopGarant inzetten bij de verkoop van 100 nieuwbouwwoningen; Hardinxveld-Giessendam zet KoopStart in bij een project van 14 nieuwbouwwoningen.

In Bijlage C worden ervaringen geschetst van dit drietal pioniersgemeenten. Het betreft hier dus niet het inzetten van een koopinstrument door een projectontwikkelaar.

5.1 Organisatie 5.1.1 Besluitvormingsproces Het inzetten van een Koopinstrument door een gemeente kost veel tijd en mede daardoor veel geld. Zo heeft het besluitvormingsproces en de organisatie de gemeente Ede 2 jaar gekost. De eerste woning zal hoogstwaarschijnlijk 3 jaar nadat het besluitvormingsproces is afgerond verkocht worden. Hier moet dan nog worden opgemerkt dat bij de gemeente Ede een financieel onderlegde beleidsambtenaar Wonen werkzaam was met zeer veel ervaring op het gebied van koopinstrumenten. Bij een gemiddelde gemeente, waar deze specifieke kennis niet op dit niveau aanwezig is, zal het besluitvormingsproces waarschijnlijk beduidend langer duren. Vooral omdat ambtenaren zich de stof eerst eigen moeten maken en er veel factoren te kiezen zijn. Wat uit gesprekken met de gemeente Ede naar voren kwam, is dat het erg belangrijk is dat de verschillende betrokken afdelingen binnen de gemeente (Financiën, Wonen en Grond) goed met elkaar in contact staan en dat hier een volledige informatievoorziening tussen plaatsvindt. Dit vereist een duidelijk geformuleerde en breed gedragen ambitie binnen het college. Verder gaat er ook veel tijd in zaken die je niet vooraf bedenkt, zoals in het geval van Ede over een verschil in mening met de fiscus. 5.1.2 De organisatie Er zijn verschillende mogelijke vormen te bedenken als een gemeente zelf een koopinstrument aanbiedt.

Ede koopt bijvoorbeeld bij doorverhuizing de woningen terug en biedt ze opnieuw aan onder KoopGarant.11 De gemeente Ede voorziet hierin geen grote risico’s ten aanzien van de terugkoopverplichting en balansverplichting. Zij beargumenteert dit op basis van de concrete ervaringen van de corporaties tijdens de vorige crisis. Een mogelijk extern risico is dat de wetgever mogelijk solvabiliteitseisen (balansreserve) gaat stellen zodra meer gemeenten dit model omarmen. Dit gebeurde immers ook toen corporaties grote portefeuilles met KoopGarant bleken te hebben.12 Verder moet het (bloot) eigendom van de uitgestelde

11

Zie opmerkingen over Huisvestingswet over toewijzen.

12

Zie ook rapport RIGO: Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

29

betaling13, ergens worden ondergebracht. Gemeente Ede zet dit op de eigen balans. De gemeente Oudewater dacht aanvankelijk aan een constructie met een gemeentelijke bv, zodat de KoopGarant-regeling buiten de gemeentelijke balans wordt geplaatst. Naderhand bleek echter op basis van juridisch advies dat de uitvoering van de regeling bij voorkeur plaatsvindt vanuit de normale gemeentelijke administratie.14 Overigens koos ook Zaanstad voor een bv als uitvoeringsorganisatie voor BKZ. De bv staat op enige afstand van de gemeente en kan daardoor relatief zelfstandig opereren. Uiteraard is deze bv wel verantwoording schuldig aan de gemeente Zaanstad en moeten ingrijpende besluiten ook worden voorgelegd aan de gemeenteraad (geen openbare documenten).

5.2 Voorbereiding en inregeling in de gemeente 5.2.1

Omgevingsplan en Huisvestingsverordening

In de nieuwe Omgevingswet wordt de systematiek van de doelgroepenverordening uit de Wro en de Bro voortgezet. Bestaande doelgroepenverordeningen blijven tevens geldig. Een Omgevingsplan mag regels bevatten over te realiseren categorieën woningen. Er mogen dus ook categorieën betaalbare koopwoningen worden aangewezen. De gemeente mag bepalen dat er sociale koopwoningen nodig zijn in een Omgevingsplan, maar dit zegt niets over de toewijzing. Dit gebeurt op basis van een Huisvestingsverordening. Op basis van de nieuwe Huisvestingswet mogen sociale koopwoningen (tot € 390.000 per 2024) worden toegewezen aan bepaalde doelgroepen. Lokale binding mag een criterium zijn, alsmede voorrang voor maatschappelijke beroepen. Zoals reeds benoemd is toewijzing enkel mogelijk in de nieuwbouw en niet in de bestaande bouw. Als een gemeente echter zelf een eigen portefeuille KoopGarantwoningen heeft, kunnen er mogelijk toch juridisch onderbouwd toewijzingscriteria worden opgesteld. Een gemeente mag dit echter niet opleggen aan andere vastgoedeigenaren. In algemene zin wordt onderbouwing van beleid steeds belangrijker. Zoals we in het eerste hoofdstuk al schetsten, moet de gemeente duidelijk kunnen maken dat er te weinig aanbod is voor een bepaalde doelgroep, dat er daarom moet worden gebouwd voor deze doelgroep én dat deze woningen met voorrang moeten worden toegewezen aan deze doelgroep.

Een kritische volger kan bovendien nog beargumenteren dat de gemeente door middel van betaalbaar aanbod een loterij organiseert, zie Box 3. BOX 3: een lot uit de loterij? Sara en Ivar zijn docent van beroep. Ze zijn ingeloot bij een nieuwbouwproject in hun geboorteplaats. Ze voldoen aan de lokale bindingseisen en vallen binnen de doelgroep. Ze kopen een woning met een marktwaarde van € 355.000. Vijf jaar later willen Sara en Ivar doorverhuizen. De marktwaarde van hun woning is met 10% gestegen en met deze overwaarde en inkomensstijging kunnen ze een ander huis in de regio kopen. Marit en Emile willen ook graag een woning in hetzelfde nieuwbouwproject kopen. Enkel worden zij helaas uitgeloot. Marit werkt in de supermarkt en Emile werkt in de bouw, ze hebben dus geen maatschappelijk beroep. In de omgeving is ook geen ander geschikt koopaanbod,

13

Bij KoopGarant blijft de aanbieder eigenaar van de grond (afgekochte erfpacht). Dit geeft de garantie dat de uitgestelde betaling ook wordt voldaan. Het blooteigendom betreft de afgekochte erfpacht, met een claim op de uitgestelde betaling. 14

Uitgebreide toelichting is hier te vinden

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

30

waardoor ze wel genoodzaakt zijn om voor €1.200 euro per maand een appartement te huren. Na vijf jaar willen Marit en Emile ook verhuizen, maar zij hebben geen overwaarde en wel veel geld betaald aan huur. Het lukt hen weer niet een woning te kopen.

5.3 Uitvoeringaspecten Om de benodigde uitvoeringscapaciteit in te schatten, gaan we eerst na hoeveel doorverhuizingen er jaarlijks bij de KoopGarant/KoopStartwoningen verwacht kunnen worden. Per verhuizing zijn er namelijk enkele taken uit te voeren, zoals de taxatie van de woning en de verrekening van de uitgestelde betaling. Bij instrumenten met terugkoop (KoopGarant) komt daar ook nog de terugkoop en het nogmaals aanbieden van de woning bij. Het aantal woningen dat per jaar vrijkomt, hangt af van de omvang van de projecten. In de eerste jaren zullen er slechts enkele verhuizingen plaatsvinden, maar op termijn bereikt dit de normale mutatiegraad. In onze berekening gaan we uit van een mutatiegraad van ongeveer 8% per jaar, gebaseerd op een analyse van het WoON 202115. Uitgangspunt hierbij is de woonduur van koopappartementen (of kleinere eengezinswoningen). Tabel 5.1 laat het aantal vrijgekomen woningen per jaar zien, uitgaande van een initiële voorraad van 100 woningen die met een koopinstrument zijn verkocht. Na 12 jaar komen er nog steeds vrij weinig woningen op jaarbasis vrij, maar acht. Dit heeft ook gevolgen voor het terugkrijgen van de uitgestelde betaling; die zal lang op zich laten wachten. De kans is klein dat de gemeente Delft 100 woningen gaat aanbieden, in dat geval komen er nog minder woningen vrij dan het voorbeeld laat zien.

Tabel 5.1: Vrijkomende woningen per jaar.

Mutatiegraad per jaar 0,3% 0,5% 0,8% 1,2% 1,7% 2,3% 3,0% 3,8% 4,7% 5,7% 6,8% 8,0% 8,0%

Verwacht aantal vrijkomende woningen 0 1 1 1 2 2 3 4 5 6 7 8 8

Tijd sinds oorspronkelijke aanbieding Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Jaar 11 Jaar 12 > Jaar 12

BOX 4: Doorstroming voor koopstarters Bij de mutatiegraad is uitgegaan van de mutatiegraad zoals die in het WoON 2021 naar voren kwam. Het is voor een gemeente voordelig als deze mutatiegraad niet erg laag is en kopers eerder doorstromen naar een andere (koop)woning. Op deze manier komt de uitgestelde

15

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2022/06/09/woononderzoek-nederland-2021

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

31

betaling eerder terug, maar misschien nog belangrijker: meer koopstarters kunnen een opstapje krijgen naar de koopmarkt. Het staat consumenten natuurlijk altijd vrij om zo lang in hun woning te blijven wonen als zij willen. Dat staat vast. Wel zou er nagedacht kunnen worden om hoe de consument ‘verleid’ kan worden niet decennia in dezelfde woning met een uitgestelde betaling te blijven wonen. Bij BKZ zorgt het verplicht afnemen van de tranches dat het voor consumenten minder voordelig wordt om in de woning te blijven wonen, de financiële gevolgen bij verhuizing worden kleiner. Hetzelfde geldt voor de inkomensafhankelijke erfpacht. Echter, een grote prikkel kan ook de grootte van de woning zijn. Door relatief kleine woningen te bouwen, is de kans groter dat consumenten hier ‘uitgroeien’ bij gezinsuitbreiding. Dus geen woningen met vier slaapkamers en een ruime zolder. Een andere mogelijkheid is het zo bestemmen van de woningen in het Omgevingsplan dat er geen (flinke) uitbreidingen mogelijk zijn. Zo blijft de woning eerder betaalbaar, er is immers geen grote (dure) dakkapel op gezet. Echter, dit kan zeer nadelige gevolgen voor de eigenaar-bewoner hebben, zeker op een krappe woningmarkt. Mogelijk hebben zij geen mogelijkheid om groter te gaan wonen, maar is de woning met dakkapel wel toereikend. Zij mogen echter hun eigendom dan niet passend aan hun gezinssituatie maken.

5.3.1 Uitvoeringswerkzaamheden koopinstrument Er is geen scherp zicht op de hoeveelheid werkzaamheden die de koopinstrumenten exact opleveren voor de aanbieder. Het hangt in elk geval af van de omvang van de portefeuille. Platform31 ondervroeg diverse aanbieders van KoopGarant en concludeerde dat corporaties die jaarlijks circa tien transacties afhandelen beperkte tijd hieraan kwijt zijn. 16 Een evaluatie die RIGO heeft uitgevoerd van een gemeentelijk koopinstrument (Primeurfonds Heerhugowaard) bevestigt dit.17 Platform31 meldt verder dat corporaties die jaarlijks meer dan 50 transacties afhandelen, hier een aparte organisatie voor nodig hebben. Volgens onze inschatting gebeurt dit bij een portefeuille vanaf circa 500 woningen of meer. We zagen bij een woningcorporatie met een portefeuille van circa 400 woningen dat er zeker 1 fte nodig was: een persoon die alle transacties afhandelt, de kopers begeleidt en ook een vraagbaak is voor (kandidaat)kopers. Doordat er per jaar maar enkele woningen vrijkomen, is het behouden van de benodigde expertise lastig. Hierdoor ontbreekt veelal de routine, wat kan leiden tot fouten bij de afrekening. Uitbesteding kan op dit vlak uitkomst bieden. Bij KoopGarant en KoopStart biedt Stichting OpMaat overigens ook diensten voor de afhandeling van transacties en het klantcontact aan, precieze bedragen zijn hier niet van bekend.

Zelfs als de afhandeling aan OpMaat wordt uitbesteed, kost het de gemeente nog steeds ambtelijke capaciteit. ‘Iemand’ in de regio moet het geheel coördineren en de financiële resultaten bijhouden. Ook moet er iemand beschikbaar zijn voor het beantwoorden van vragen van inwoners. Met een beetje personeelsverloop is het bij een gemeente zo mogelijk dat de betreffende ambtenaar er niet meer is en er pas na een jaar weer een KoopGarant woning doorverkocht wordt. Het is dan lastig deze expertise goed vast te houden. Het is daarom van belang om aan de voorkant goed na te denken hoe dit in de ambtelijke organisatie ingeregeld kan worden. Hoe kunnen we ervoor

16

Platform31: “Verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties. Ervaringen met instrumenten voor betaalbare koop.” 17

Dit instrument leek erg op KoopGarant. Ooit geïntroduceerd door een lokaal initiatief, maar wegens omstandigheden terechtgekomen bij de (toenmalige) gemeente Heerhugowaard.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

32

zorgen dat fouten voorkomen worden en de expertise aanwezig blijft? Ook zodat consumenten zo goed mogelijk geholpen kunnen worden. In het kort zijn de volgende handelingen nodig bij de verkoop en doorkoop van een KoopGarant/ KoopStart woning: • Gemeentelijke informatiepagina (website); • Gemeentelijk aanspreekpunt; • Contact met taxateur voor de taxatie; • Contact met makelaar voor de doorverkoop; • Bij terugkoop: bepalen of de woning weer aangeboden wordt aan de doelgroep of (op de vrije markt) wordt verkocht. 5.3.2 Uitvoeringswerkzaamheden BKZ Betaalbare Kopwoningen Zaanstad is qua beheer nog intensiever dan een koopinstrument. Daar worden bovenstaande handelingen bij een koopinstrument aangevuld met: • • •

Erfpachtadministratie; Inkomenstoetsen; Complexere afrekening bij een transactie.

Bij een toekomstige licentie van BKNL zou het overnemen van het beheer van de erfpachtadministratie gemeenten veel tijd (en complexiteit) uit handen nemen. Het is niet bekend of dit ook mogelijk zal zijn. Mocht het beheer bij de licentiehouder (gemeente) komen te liggen dan moet er in ieder geval één persoon zijn die het product begrijpt, de erfpachtadministratie coördineert, de transacties afhandelt en de kopers te woord staat met inhoudelijke vragen. Het vergt veel meer dan een ‘simpel’ koopinstrument als KoopGarant en KoopStart. 5.3.3 Uitvoeringswerkzaamheden Starterslening Voor een gemeente is het beheer van de Starterslening niet intensief. Natuurlijk moet er iemand binnen de organisatie zijn die vragen van inwoners kan antwoorden, maar de administratieve en financiële afhandeling wordt verzorgd door SVn.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

33

6

Externe risico’s

Voordat een koopinstrument geïmplementeerd wordt, is het belangrijk om naast de uitvoeringsaspecten ook de mogelijke risico’s en de bijbehorende externe factoren scherp in beeld te hebben. Op deze manier loopt de gemeente geen onnodig risico. Hieronder worden deze externe risico’s beschreven.

6.1 Financiering consument Instrumenten zoals KoopGarant en KoopStart zijn bekend bij meerdere (grote) hypothecaire financiers. Deze instrumenten hebben tijdens hun lange bestaan niet geleid tot problemen bij de banken als gevolg van bijvoorbeeld juridische valkuilen. Ook blijkt dat er veelal weinig financieel risico aan kleeft voor de hypothecair financiers. We verwachten niet dat hypothecaire financiers op enig moment besluiten om zich terug te trekken. Bij de hier bovengenoemde instrumenten is de financiering op dit moment goed mogelijk. Bij het lokaal implementeren van BKZ is het wel mogelijk dat het voor kopers lastig wordt om de woning te financieren. De meeste banken financieren geen lokale (kleine) instrumenten en ‘lokaal BKZ’ kan als dusdanig worden gezien. Het hebben van een NHG-goedkeuring maakt het altijd makkelijker om de financiering op orde te krijgen. Al moet worden opgemerkt dat bijvoorbeeld de ING geen hypotheek verstrekt als er überhaupt sprake is van verkoop onder voorwaarden. Banken zijn selectief met het financieren van kopen onder voorwaarden omdat het ook voor hen lastig is in de afhandeling. Voor een paar transacties per jaar moet de software worden aangepast en de medewerkers moeten alert zijn op zo’n instrument.

6.2 Wetgeving Als na verloop van tijd meerdere gemeenten sociale koop gaan aanbieden en elk hun eigen instrumenten en organisatie hanteren, dan kan dit de interesse wekken van de wetgever. In de corporatiesector leidde een wildgroei aan koopinstrumenten en praktijken tot strengere voorwaarden vanuit de wetgever. Deze stelde regels vast om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Later werd ook geëist dat corporaties een balansreserve aanhouden voor een eventuele terugkoopgolf bij KoopGarant en Slimmer Kopen. Het is niet ondenkbeeldig dat de wetgever dit ook gaat doen zodra gemeenten grote aantallen woningen onder een instrument met een terugkoopregeling, zoals KoopGarant, aanbieden.

6.3 Complexiteit voor consument Het is aan te bevelen dat een gemeente enkel veilige, begrijpelijke instrumenten implementeert. Dit om haar inwoners te beschermen tegen te complexe producten. Toch zal het voorkomen dat er altijd mensen zijn die toch het door hun aangeschafte product niet helemaal snappen. Vooral bij de eindafrekening als er sprake is van winstdeling, is dit voor veel kopers een complexe zaak. Het voelt dat toch vaak als oneerlijk dat zij een deel van de winst moeten afstaan aan de oorspronkelijke verkoper. Tevens zullen er discussies zijn of een deel van de waardeontwikkeling ontstond door zelf aangebrachte veranderingen van de eigenaarbewoner dan wel het gevolg zijn van marktontwikkelingen. Onvrede kan leiden tot (politieke) afbreuk. Dit is geldt zeker voor het introduceren-ondersteunen van nieuwe producten die zich nog niet hebben bewezen en die mogelijk nog kinderziekten bevatten.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

34

7

Effecten op de woningmarkt

Een aspect dat in deze verkenning ook thuishoort, zijn bredere effecten op de woningmarkt. Het toepassen van koopoplossingen roept vaak vragen op over de gevolgen omtrent betaalbaarheid op macroniveau.

7.1 Verdringing en prijsopdrijving 7.1.1 Verdringing? Zorgt de hulp van de gemeente aan starters met een middeninkomen niet voor verdringing van andere kandidaat-kopers? Is het eerlijk als andere potentiële koopstarters zonder hulp de woning wel hadden kunnen kopen? Koopoplossingen leiden er in ieder geval toe dat er meer potentiële kopers in dezelfde vijver vissen. Het zorgt voor een steeds groter ‘loterijeffect’. Vragen die altijd gesteld moeten worden zijn: “Is de maatschappelijke noodzaak groot genoeg?” en “Leidt ons ingrijpen niet tot een lagere slaagkans voor andere inwoners?”. Daarbij is ook de schaal waarop een koopinstrument wordt ingezet relevant. In een woningmarkt met een kleine omvang, zoals een dorpskern, kan de inzet van bijvoorbeeld 20 Startersleningen tot veel meer verdringing leiden dan wanneer er in de gehele gemeente Amsterdam hetzelfde aantal Startersleningen wordt ingezet. De schaal waarop het instrument wordt ingezet, bepaalt de impact van het instrument. 7.1.2 Prijseffecten van speciale koopinstrumenten op huizenprijzen Wanneer koopinstrumenten op grote schaal worden ingezet, is de verwachting dat dit leidt tot prijsopdrijving. Immers, meer mensen kunnen een hoger bedrag voor een woning neerleggen. Dit is bijvoorbeeld goed zichtbaar wanneer banken via rentedaling of versoepeling van voorwaarden meer leenruimte toestaan.

Het gebeurt eveneens wanneer een overheid besluit fiscale instrumenten in te zetten voor een brede groep, bijvoorbeeld afschaffing overdrachtsbelasting of verruimen renteaftrek. Bij lokale inzet en op kleine schaal is het effect echter onduidelijk, stel bijvoorbeeld 20 startersleningen in een middelgrote stad. Het effect van lokale inzet van koop- en financieringsinstrumenten is echter zelden onderzocht. De enige grondige studie betreft die voor het effect van de Starterslening van Plegt et al., (2023) over de effecten van de Starterslening concludeert het volgende: “Koopstarters met een Starterslening betalen niet meer voor een in de basis dezelfde woning. Koopstarters met een Starterslening mogen niet meer bieden dan de marktprijs voor de woning, waardoor een direct prijseffect uitblijft. Daarnaast heeft een hoger aandeel aankopen met Startersleningen in dezelfde buurt geen significant effect op de koopsom. Dit komt mede doordat de groep koopstarters met een Starterslening een zeer beperkte omvang heeft. Er is geen sprake van gelijke marktkracht: de groep koopstarters met een Starterslening is te klein om een algemeen indirect prijseffect te genereren.” (Citaat Plegt et al., p.26). In andere woorden lijkt dus de omvang (schaal) van het gebruik van dit instrument zeer bepalend.

Een direct prijseffect zou in theorie mogelijk kunnen zijn met een koopoplossing, maar in de praktijk is dit niet het geval. De meeste woningen worden namelijk aangeboden met vaste prijzen, bijvoorbeeld in de nieuwbouw of bij vaak bij corporatieverkoop. In de nieuwbouw geldt vanuit de NHG zelfs de verplichting dat bij de inzet van een koopoplossing een vaste prijs gehanteerd wordt. Hierdoor is het niet mogelijk om te overbieden en geldt geen prijsopdrijvend effect. Wanneer het koopinstrument enkel op kleine schaal wordt uitgerold, kan er wel discussie ontstaan over wie er wel/geen recht op heeft: het wordt een loterijeffect. Belangrijk is om aan

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

35

de voorkant goed helder te hebben wat de doelgroep is, waardoor daar geen discussie over ontstaat.

7.2 Stimulering woningproductie Afzetproblemen van nieuwbouwkoopwoningen is in de huidige woningmarkt bijna niet voor te stellen, toch speelde dit tijdens de stagnatie op de koopwoningmarkt in de periode 2009-2013. Zo zag in die tijd ook BKZ het licht. De gemeente Zaanstad wilde graag de afzet van woningen ‘garanderen’ om zo de woningbouwproductie op gang te houden (en werkeloosheid te voorkomen), en ontwikkelde een manier om het kopen van een woning in tijden van crisis voor kopers aantrekkelijk en betaalbaar te maken. Koopinstrumenten werden op eenzelfde manier ingezet. Zo boden projectontwikkelaars moeizaam verkopende woningen soms aan onder KoopGarant, om kopers toch te verleiden de woning te kopen. KoopGarant kent immers een terugkoopgarantie, waardoor de koper zich geen grote zorgen hoeft te maken over de ‘giftige cocktail’ van werkloosheid en een moeilijk te verkopen woning. Bovendien delen koper en oorspronkelijke aanbieder het eventuele verlies. Ook zonder een terugkoopgarantie bleek bijvoorbeeld dat het aanbod van betaalbare woningen onder de premiekoop-A regeling de woningbouw stimuleerde.18 Mocht er dus weer een situatie optreden waarbij consumenten terughoudend zijn met het kopen van een woning, dan kan de toepassing van een koopinstrument een kans zijn om de woningproductie op gang te houden.

7.3 Doorstroming Juist in woningmarkten waarin nog betaalbare koopwoningen in de voorraad aanwezig zijn, kan doorstroming via nieuwbouw ook mogelijkheden bieden. Doordat hogere inkomens duurdere woningen kopen, krijgen middeninkomens de mogelijkheid om in betaalbare woningen terecht te komen. Zeker als eigenaar-bewoners van de corporatie KoopGarantwoningen doorstromen, biedt dit weer mogelijkheden voor starters met een bescheiden beurs. Bovendien kunnen de corporaties wel (koop) woningen uit de bestaande voorraad toewijzen aan de doelgroep. Maar ook bij goedkope(re)koopwoningen die zonder instrument worden aangeboden, is het goed mogelijk dat huishoudens met een bescheiden beurs door doorstroming in deze woningen terechtkomen. Door doorstroming ontstaan er meer verhuisbewegingen dan als bijvoorbeeld een studentenkamer wordt gerealiseerd door een starter die uit huis gaat. Inzetten op doorstroming betekent wel dat de gemeente veel minder actief kan sturen en moet afwachten of de gewenste doorstroming ook daadwerkelijk gebeurt.

18

Grote verschil tussen de huidige koopinstrumenten en premiekoop-A is wel dat er bij laatstgenoemde forse subsidies werden uitgekeerd aan kopers, terwijl de huidige koopinstrumenten werken met een uitgestelde betaling.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

36

Bijlage A: koop- en financieringsinstrumenten In de studie “Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters” zijn de verschillende instrumenten die als doel het bereikbaar(der) maken van een koopwoning voor koopstarters ingedeeld in vijf archetypes. De archetypes zijn: • • • • •

Financieringsinstrumenten Koopinstrumenten Erfpachtinstrumenten Gemengde vormen Huurkoopinstrumenten

Zie voor een volledig overzicht van alle koop-en financieringsinstrumenten de Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters (2023).

Financieringsinstrumenten Het bekendste financieringsinstrument is de Starterslening. Bij de Starterslening kan een starter een aanvullende hypotheek aanvragen als de gemeente hiervoor budget beschikbaar stelt. Concreet betreft het een lening waarvoor in de eerste drie jaar geen rente en aflossing wordt betaald. Na drie jaar (en zes en tien jaar) wordt het inkomen getoetst en wordt bepaald of de eigenaar-bewoner wel rente en/of aflossing kan betalen. De Starterslening wordt door de NHG en de fiscus geaccepteerd. Ook de hypotheekverstrekkers zijn goed bekend met de Starterslening. De uitvoering ligt volledig bij de SVn. Uitvoeringstechnisch is het daarom een eenvoudig product voor de gemeente. De SVn verdient de uitvoeringskosten terug via een renteopslag van 50 basispunten. De gemeente is wel verplicht een regeling op te stellen waarin duidelijk de doelgroepen worden omschreven. De gemeente Delft heeft bijvoorbeeld als voorwaarde koopstarters tussen de 18 en 35 jaar die een woning in de gemeente kopen, andere gemeenten eisen ook een maatschappelijke of economische binding. Overigens kreeg de Starterslening kreeg een slechte naam in de media omtrent verdringing (kopers mét een lening tegen zij zonder) en prijsopdrijving (grotere financieringsmogelijkheden leiden tot hogere woningprijzen). Hoewel dit theoretisch logisch klinkt, heeft onderzoek van het Kadaster dit ontkracht19.

Het beperkte aantal leningen, de voorwaarden en het financieringsvoorbehoud zorgen ervoor dat er noch een indirect, noch een direct prijseffect is. De koopstarter die een Starterslening gebruik koopt gemiddeld op een jongere leeftijd een goedkopere woning dan een reguliere koopstarter. Ze stellen dat er door het verstrekken van de leningen niet meer vraag ontstaat op de koopmarkt, maar dat de koop naar voren in tijd wordt gehaald. Indien er op dit gebied toch (politieke) gevoeligheden zijn, is het mogelijk om de Starterslening enkel op geoormerkte nieuwbouwprojecten in te zetten. In dat geval wordt er nieuw aanbod gecreëerd, waardoor de zorg over verdringing en prijsopdrijving minder relevant wordt. Ook kent de nieuwbouw vaak een vaste verkoopprijs.

19

https://www.svn.nl/media/nqtph3lo/onderzoek-kadaster-prijseffecten-startersleningen.pdf

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

37

Koopinstrumenten Koopinstrumenten werken met een percentage uitgestelde betaling. De instrumenten zijn al enkele decennia beschikbaar. De uitgestelde betaling is doorgaans circa 25% van de woningwaarde. De bekendste producten voldoen allemaal aan de voorwaarden van de NHG, de hypotheekrenteaftrek en er zijn voldoende hypotheekverstrekkers die het product financieren. De uitvoering kost enige kennis en ervaring vanwege deling van de waardeontwikkeling en afrekening van de uitgestelde betaling bij een doorverhuizing. Ook moet eventueel eigen werk (verbouwingen, woninguitbreidingen) worden getaxeerd, omdat dit aan de eigenaar toekomt. Daarom kiezen sommige corporaties (en projectontwikkelaars) voor uitvoering door OpMaat (of Kooplab), de aanbieder van de betreffende producten. Uiteraard rekenen deze aanbieders hier een vergoeding voor. Voor de consument is het een redelijk helder instrument, zo blijkt uit evaluaties. Al kan er wel onmin ontstaan over de taxatie van het eigen werk aan de woning. Eigenaar-bewoners schatten de financiële waarde van hun woningaanpassingen vaak hoger in dan uit de taxatie blijkt. Er zijn twee vormen van koopinstrumenten; met en zonder terugkoop. Hieronder lichten we per vorm het bekendste instrument uit. KoopGarant KoopGarant van stichting OpMaat is het oudste instrument uit dit overzicht en bestaat sinds 2004.

De uitgestelde betaling bij KoopGarant bedraagt minimaal 10% en maximaal 50% van de woning. Voor de eigenaar-bewoner geldt een zelfbewoningsplicht. Bij een verhuizing verkoopt de eigenaar-bewoner de woning weer terug aan de partij van wie de woning oorspronkelijk is gekocht (de oorspronkelijke woningaanbieder). Vaak is dit een woningcorporatie. De aanbieder is verplicht de woning binnen drie maanden terug te kopen. Dit kan voordelig zijn voor de eigenaar ten tijde van slechte verkoopbaarheid van woningen. Bij terugverkoop ontvangt de eigenaar-bewoner een prijs die bestaat uit de oorspronkelijke koopsom plus of min een aandeel van de waardeontwikkeling. De uitgestelde betaling wordt hierdoor weer verrekend met de aanbieder. De verdeling in de waardeontwikkeling wordt bepaald door een door de overheid vastgestelde Fair Value (FV) verhouding. Op dit moment is deze verhouding 1:1. Waardestijging door aanpassingen van de eigenaar-bewoner is volledig voor de eigenaarbewoner, dit wordt getaxeerd bij terugkoop. Bij waardedaling is er bij de eigenaar-bewoner sprake van een dempend effect door de waardedeling. KoopGarant wordt met name toegepast door woningcorporaties op zowel bestaande als nieuwbouw. Het doel van KoopGarant is dat de aanbieder de woning telkens weer terugkoopt en opnieuw met KoopGarant kan aanbieden aan een koopstarter.

Hiermee blijven de woningen langdurig bereikbaar en kan een revolverende voorraad aan betaalbare koopwoningen worden opgebouwd. Een teruggekochte woning kan door een woningcorporatie ook worden teruggenomen in de huurvoorraad of op de gewone markt worden verkocht. KoopGarant is een relatief eenvoudig uitvoerbaar instrument. De uitvoering kan door de gemeente(s) zelf worden gedaan, maar ook door stichting OpMaat. Ook voor de consument is het instrument redelijk helder. KoopStart Bij KoopStart wordt net als bij KoopGarant gewerkt met een uitgestelde betaling. KoopStart wordt met name door projectontwikkelaars toegepast op de verkoop van nieuwbouwwoningen die voor een lagere prijs dan de marktwaarde moeten worden verkocht (bijvoorbeeld op grond

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

38

van afspraken met een gemeente). Ook enkele woningcorporaties verkopen met KoopStart. In de basis is KoopStart eenmalig, maar het is ook mogelijk om een tijdelijk terugkooprecht op te nemen. Hierdoor is het mogelijk de woningen voor een langere periode bereikbaar te houden voor de doelgroep. Voor de eigenaar-bewoner geldt een zelfbewoningsplicht. Wanneer de eigenaar-bewoner wil verhuizen kan hij de woning verkopen op de markt. Vervolgens vindt een verrekening plaats met de aanbieder. Deze verrekening bestaat uit de eerder verkregen ‘koperskorting’ en een verdeling in de waardeontwikkeling. Dit geldt zowel bij waardestijging als bij waardedaling. Waardestijging door aanpassingen van de eigenaar-bewoner is volledig voor de eigenaar-bewoner, dit wordt bepaald op basis van een taxatie. De eigenaar-bewoner heeft ook de mogelijkheid om na drie jaar tussentijds af te rekenen. Als de KoopStartwoning wordt verkocht met een tijdelijk terugkooprecht en de eigenaar-bewoner wil verhuizen heeft de aanbieder het eerste recht om de woning terug te kopen. Als de aanbieder daar gebruik van maakt is de systematiek vergelijkbaar met de terugkoop van KoopGarant. KoopStart is een relatief eenvoudig uitvoerbaar instrument, zeker als er geen sprake is van terugkooprecht. De uitvoering kan door de gemeente(s) zelf worden gedaan, maar ook door stichting OpMaat.

Het instrument is voor de consument redelijk helder. Slimmer Kopen Slimmer Kopen is een instrument van woningcorporatie Trudo en wordt in licentie uitgegeven door Kooplab. Qua systematiek heeft Slimmer Kopen grote gelijkenis met KoopGarant. Het grote verschil is dat onder Slimmer Kopen een terugkooprecht geldt in plaats van een terugkoopplicht. Indien er niet wordt teruggekocht dan wordt de woning op de vrije markt verkocht en vindt een afrekening plaats van de verleende korting en de waardedeling. Er is ruimte voor de koper om zelf de korting te bepalen, maar deze is altijd minimaal 10%. Slimmer Kopen hanteert verder een systeem waarbij het kortingspercentage afhankelijk is van het inkomen van de koper en de marktwaarde van de woning. In de praktijk heeft de aanbieder van Slimmer Kopen hetzelfde doel als KoopGarant, namelijk een portefeuille van woningen die bij een doorverhuizing van de eigenaar-bewoner weer wordt teruggekocht en opnieuw onder de marktwaarde worden aangeboden aan een koopstarter. Aanbieders van Slimmer Kopen maken in de meeste gevallen gebruik van het terugkooprecht. Slimmer Kopen biedt echter de mogelijkheid om van de terugkoop af te zien, of de Slimmer Kopen voorwaarden af te laten kopen door de eigenaar. In die gevallen vindt er altijd een afrekening plaats, zoals ook het geval is wanneer de woning wel wordt teruggekocht.

Slimmer Kopen is een relatief eenvoudig uitvoerbaar instrument, zeker als er geen sprake is van terugkooprecht. Als er wel sprake is van terugkoop, dan wordt de uitvoering voor de gemeente complexer. De uitvoering daarvan ligt namelijk bij de gemeente en kan niet worden uitbesteed aan Kooplab. Voor de consument is het instrument redelijk helder. Kopen naar Wens Ook bij Kopen naar Wens, uitgegeven door Kooplab, is sprake van een uitgestelde betaling van maximaal 50%. Bij Kopen Wens geldt er in principe geen terugkoop door de oorspronkelijke aanbieder. De eigenaar-bewoner mag daarnaast in principe zelf bepalen welk aandeel van de marktwaarde onder de uitgestelde betaling valt, zolang dit maar maximaal 50% is. Bij een doorverkoop wordt de uitgestelde betaling afgerekend. Over de waardeverandering van de woning ontvangt de eigenaar een percentage dat gelijkstaat aan het instapbedrag. Dit instrument is ontwikkeld voor woningcorporaties die woningen volledig willen afstoten, maar in principe wel een koopstarter in staat willen stellen een woning te kopen. Kopen naar Wens is een relatief eenvoudig uitvoerbaar instrument, zeker als er geen sprake is

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

39

van terugkooprecht. De uitvoering ligt bij de gemeenten zelf. Voor consumenten is het een begrijpelijk instrument. Koperskorting.nl Koperskorting wordt uitgegeven door DNGB. Het lijkt qua systematiek sterk op Kopen naar Wens. De koper koopt een woning gebruik makend van een uitgestelde betaling die bij verkoop weer terugbetaald moet worden. De uitgestelde betaling wordt bij verkoop van de woning aan de ontwikkelaar terugbetaald. De ontwikkelaar deelt mee in de waardestijging of -daling van de woning. De korting bedraagt minimaal 5% en maximaal 40% van de marktwaarde van de woning. Koperskorting wordt door projectontwikkelaars ingezet op geselecteerde nieuwbouwprojecten. De gemeente waar Koperskorting wordt ingezet kan aanvullende voorwaarden aan de verkoop van de woning stellen. De eigenaar-bewoners mag tussentijds de korting terugbetalen, waardoor de ontwikkelaar niet langer meedeelt. Koperskorting is een eenvoudig uitvoerbaar instrument. De uitvoering is volledig in handen van DNGB. Ook voor de consument is het instrument redelijk helder. Starterskorting.nl De Starterskorting is ook een product van DNGB. Woningen worden aangeboden via projectontwikkelaars. Bij de Starterskorting kan een koper van een nieuwbouwwoning de woning aankopen met een uitgestelde betaling van 5% tot maximaal 40% van de Vrij Op Naam prijs. Alle winst of verlies op de marktwaarde is voor de koper zelf.

Er geldt ook geen terugkooprecht, de woning wordt doorverkocht op de vrije markt. Bij een doorverkoop moet de uitgestelde betaling wel worden terugbetaald aan de aanbieder, maar er gelden hierbij speciale voorwaarden. Hoe eerder men de uitgestelde betaling voldoet, hoe minder terugbetaald hoeft te worden. Starterskorting is een relatief eenvoudig uitvoerbaar instrument. De uitvoering is volledig in handen van DNGB. Ook voor de consument is het instrument redelijk helder.

Erfpacht Gemeentelijke erfpacht Gemeentelijke erfpacht geeft de mogelijkheid voor afkoop van de erfpacht of voor maandelijkse betaling van (fiscaal aftrekbare) canon. Via speciale erfpachtconstructies kan de woning financieel bereikbaarder worden gemaakt: • • •

Uitstellen betaling van afkoop erfpacht (tot het moment van doorverhuizing) Inkomensafhankelijke erfpacht Kortingen op de canon of afkoopsom voor de erfpacht (zie bijvoorbeeld Koop Goedkoop)

Het betreft hier wel constructies die eerst moeten worden voorgelegd aan de NHG en de fiscus voordat de geldverstrekkers het instrument ook accepteren. De gemeente zal dus in contact moeten treden met de NHG. Er is ook een check nodig bij de fiscus over de renteaftrek en fiscale aftrek van canon. Let wel: geldverstrekkers zijn soms terughoudend met lokale (gemeentelijke) koop- of erfpachtinstrumenten omdat dit ook voor hen qua uitvoering relatief complex is. Bovendien vergen inkomensafhankelijke erfpacht of speciale kortingsregelingen extra administratie door de gemeente. Hieronder valt ook een regeling voor werkzaamheden (verbouwing-uitbreiding) door de eigenaar-bewoner. Zonder zo’n regeling (procedure) kunnen hierover discussies ontstaan.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

40

Het beschikbaar houden voor de doelgroep na de verhuizing van de eerste bewoner kan complex zijn. Het vereist (mogelijk) een kettingbeding in het erfpachtcontract wat ook extra inzet vergt voor de gemeente. Particuliere erfpacht (Duokoop) De consument koopt op de vrije markt de opstal (woning) en een particuliere investeerder (Duokoop) koopt de grond. De koper betaalt canon over de grondwaarde van de grond. De canon wordt vastgelegd voor 15 jaar. Er wordt wel een jaarlijkse indexering toegepast met de CPI. De grond kan te allen tijde worden aangeschaft door de eigenaar-bewoner voor een marktconforme waarde, of bij waardedaling voor de oorspronkelijk taxatie. Bij verkoop van de woning kan de grond worden aangeschaft, of met erfpacht worden doorverkocht.

Mengvorm - Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) Betaalbare koopwoningen Zaanstad bestaat al enige tijd in verschillende varianten. Het is ontwikkeld door de gemeente Zaanstad, die hiervoor een aparte bv heeft opgericht. De meest recente variant is de BKZ Starterswoning. Er wordt op dit moment een instrument ontwikkeld dat ook in licentie kan worden uitgegeven, BKNL. Echter, deze licentie bestaat nog niet. BKZ Starterswoning is een mengvorm van een koop- en financieringsconstructie. De grond wordt uitgegeven in inkomensafhankelijke erfpacht. De opstal kan de koper met een uitgestelde betaling onder de marktwaarde kopen, de verkoopwaarde is 65% van de marktwaarde. Op deze wijze is het mogelijk om relatief ruime woningen binnen het bereik te laten komen van de doelgroep starters. BKZ stelt inkomenseisen aan haar kopers. Als het inkomen stijgt, dan betaalt de eigenaar-bewoner ook meer erfpacht. Na 10 jaar worden de woningen op de vrije markt verkocht. Als bewoners binnen 10 jaar verhuizen, moet het aan de doelgroep worden aangeboden. Zowel het optuigen, als de uitvoering van BKZ is erg complex. Ook voor consumenten is het instrument relatief moeilijk te begrijpen. Door zowel de korting op de woning als het erfpacht component, maakt het woningen wel een stuk meer bereikbaar.

Instrumenten met een groot huurcomponent Huren met een koopoptie Koop Later is een product van een projectontwikkelaar waarbij men huurt en later een koopoptie mag lichten. Doelgroep zijn huishoudens die nog net niet kwalificeren voor een koopwoning, maar waarvan op termijn verwacht wordt dat zij hiertoe wel in staat zijn. Koop Later is vooral actief in Zuid-Nederland. Initiatieven die vergelijkbaar zijn met Koop Later zijn Tractiewonen en Welvoort. Hierbij huurt men met een koopoptie. Het betreft initiatieven. Groeiend eigendom Groeiend Eigendom bestaat in Nederland vooralsnog niet meer. Het is een instrument waarbij een klein deel van de woning wordt gekocht en de rest wordt gehuurd. Men kan steeds weer delen van de woning bijkopen. Het probleem is dat je minimaal 50% eigenaar moet zijn voordat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek (Eigenwoningregeling van de fiscus). Het is echter een concept dat regelmatig ter sprake komt. Met een pilot van ABN/AMRO in Zuid-Holland wordt groeiend eigendom weer nieuw leven ingeblazen: Trapsgewijs Kopen. Je koopt hier minimaal 5% van de woning met eigen geld en huurt de rest. Vervolgens kan je de woning in delen bijkopen. Dat kan je doen met spaargeld, maar ook via een hypothecaire lening op het moment dat je daarvoor in aanmerking komt.