Rapportage Betaalbare koop Delft

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

41

Voor consumenten die ideologische bezwaren hebben tegen een reguliere hypotheek met rentebetalingen zou dit een oplossing kunnen zijn om (gedeeltelijk) eigen woningbezit voor hen mogelijk te maken. Huren met een spaarelement Cokopen is een product waarbij middeninkomens een woning kunnen huren, maar waarbij ze ook een stukje vermogen opbouwen. Na minimaal vijf jaar in de woning te hebben gewoond, krijgt de bewoner een stukje vermogensvorming mee. De waarde daarvan staat vooraf niet vast, maar hangt af van hoeveel er is opgebouwd in een gezamenlijke ‘spaarpot’. De website van Cokopen meldt (vooralsnog) geen concrete projecten.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

42

Bijlage B: Organisatie in drie pioniersgemeenten Enkele gemeenten in Nederland hebben ervoor gekozen om een koopinstrument aan te bieden. Het betreft hier dus niet het inzetten van een koopinstrument door een projectontwikkelaar. Gemeenten waar KoopGarant of KoopStart door de gemeente zelf is geïmplementeerd, zijn: • • •

Oudewater heeft 10 woningen onder KoopGarant verkocht in het kader van een pilot; Ede wil KoopGarant inzetten bij de verkoop van 100 woningen; Hardinxveld-Giessendam zet KoopStart in bij een project van 14 woningen.

Zoals reeds gezegd zijn koopinstrumenten zoals KoopGarant en KoopStart op maat gemaakt voor corporaties en projectontwikkelaars. Hoewel bovenstaande gemeenten gebruik maken van KoopGarant of KoopStart, laat hun ervaring zien dat er vooralsnog geen standaard organisatievorm is gevonden. Er zijn dan ook significante verschillen in de wijze waarop deze drie gemeenten dit hebben georganiseerd. In deze paragraaf zullen we daar dieper op ingaan.

De methode De gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Oudewater werken beide met een uitgestelde betaling, hetzij op een verschillende manier toegepast. Oudewater heeft woningen aangekocht van de projectontwikkelaar en de uitgestelde betaling gefinancierd. Hardinxveld-Giessendam heeft op een eigen stuk grond zelf woningen heeft laten realiseren, de (waarde van de) grond is hierbij ingezet als de uitgestelde betaling. Bij Oudewater financierde de gemeente de uitgestelde betaling uit andere middelen. Ede bewandelt een andere route, waarbij zij via een doelgroepenverordening (thans Omgevingsplan) eist dat er woningen worden gebouwd tegen een vooraf vastgestelde verkoopprijs van €265.000. De geschatte marktwaarde van de woningen komt waarschijnlijk rond de €300.000 - €310.000 te liggen. In de Edense constructie heeft de projectontwikkelaar geen claim op het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs, dit ligt bij de gemeente Ede.20 Het is dus aan de projectontwikkelaar om de businesscase af te stemmen op verkoopprijs van €265.000. Dat lukt bijvoorbeeld als de ontwikkelaar de grond tegen een gunstige prijs heeft aangekocht of als de woning goedkoop wordt gebouwd. De vraag is echter of dit lukt. Ede zal de woningen steeds opnieuw aanbieden onder KoopGarant, maar denkt na circa 20 jaar de woningen weer in de vrije verkoop te zetten.

Op dat moment komt ook het verschil tussen de marktwaarde en de (geïndexeerde) aankoopwaarde vrij ten bate van de gemeente en niet (zoals vaak) aan de ontwikkelaar. Ede beredeneert dat zij dit fair vindt omdat zij eigenlijk nauwelijks winst maakt op de woningen, terwijl er wel veel personele inzet nodig is. Ook de opstartkosten om tot dit model te komen liggen hoog, het heeft erg veel tijd en inzet gekost. Dit laatste behandelen we in de volgende paragraaf.

Het besluitvormingsproces Het inzetten van een Koopinstrument door een gemeente kost, zoals al vaak genoemd, veel tijd. Het besluitvormingsproces en de organisatie heeft de gemeente Ede 2 jaar gekost. Hier moet dan nog bij worden opgemerkt dat bij de gemeente Ede een financieel onderlegde beleidsambtenaar Wonen werkzaam was met zeer veel ervaring op het gebied van

Let op: dit wijkt dus af van de gangbare praktijk, waar een ontwikkelaar of corporatie het verschil tussen verkoopprijs en marktaarde als uitgestelde betaling houdt. 20

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

43

koopinstrumenten. Bij een gemiddelde gemeente, waar deze specifieke kennis niet op dit niveau aanwezig is, zal het besluitvormingsproces waarschijnlijk nog veel langer duren. Vooral omdat ambtenaren zich de stof eerst eigen moeten maken en er veel factoren te kiezen zijn. Wat uit gesprekken met de gemeente Ede naar voren kwam, is dat het erg belangrijk is dat de verschillende betrokken afdelingen binnen de gemeente (Financiën, Wonen en Grond) goed met elkaar in contact staan en dat hier een volledige informatievoorziening tussen plaatsvindt. Wat de gemeente Ede als pioniersgemeente veel tijd gekost heeft (hetzij parallel met andere zaken in het besluitvormingsproces) is het contact met de fiscus. Zij waren namelijk van mening dat de gemeente winst maakt bij het terugkopen van de woning, waardoor zij vonden dat de gemeente vennootschapsbelasting moest betalen. Uiteindelijk is heeft de fiscus bepaald dat dit niet het geval is. Ede heeft hier nuttig pionierswerk verricht.

De organisatie De gemeente Ede doet zelf geen concrete investering. De projectontwikkelaar verkoopt de woning voor €265.000 en Ede draagt dus niet bij aan het verschil tussen marktwaarde en verkooprijs. Omdat Ede zelf geen investering doet, zet zij de woningen feitelijk voor 0 euro op de balans. Er zijn in ieder geval geen verplichtingen vooraf aangegaan en totdat de eerste verkopen plaatsvinden, is ook niet goed bekend wat de waarde is van deze uitgestelde betaling (de gemeente Ede omschrijft het zelf als statiegeld). Ede koopt de woningen terug en biedt ze weer aan onder KoopGarant.21 De gemeente Ede voorziet geen grote risico’s ten aanzien van de terugkoopverplichting. Zij beargumenteert dit op basis van de concrete ervaringen van de corporaties tijdens de vorige crisis (zie paragraaf 5.1.2). Een mogelijk extern risico is wel dat de wetgever mogelijk solvabiliteitseisen (balansreserve) gaat stellen zodra meer gemeenten dit model omarmen. Dit gebeurde immers ook toen corporaties grote portefeuilles met KoopGarant bleken te hebben.22 Bij de onderzochte instrumenten wordt gewerkt met een ‘bloot eigendom’ van de uitgestelde betaling23, die moet ergens worden ondergebracht. Er zijn op zich geen grote bezwaren om dit ‘bloot eigendom’ van de uitgestelde betaling bij de gemeente zelf onder te brengen.

Het betekent echter wel dat de gemeentelijke begroting en balans hiermee worden belast. Bij de gemeente Oudewater dacht men aanvankelijk aan een constructie met een gemeentelijke bv, waardoor de KoopGarant-regeling buiten de gemeentelijke balans wordt geplaatst. Naderhand bleek op basis van juridisch advies dat de uitvoering van de regeling bij voorkeur plaatsvindt vanuit de normale gemeentelijke administratie.24 Ook Ede heeft geen aparte entiteit opgericht om KoopGarant onder te brengen.

21

Of het helemaal juridisch klopt om een bestaande woning met voorrang toe te wijzen aan de doelgroep laten we in het midden. Zie opmerkingen over Huisvestingswet hiervoor. 22

Zie ook rapport RIGO: Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

23

Bij KoopGarant blijft de aanbieder eigenaar van de grond: afgekochte erfpacht. Dit geeft de garantie dat de uitgestelde betaling ook wordt voldaan. Het bloot eigendom betreft dus afgekochte erfpacht, met een claim op de uitgestelde betaling. 24

Uitgebreide toelichting is te vinden op: https://gemeenteraad.oudewater.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2023/09november/16:00/Ingekomen-stukken/A06-RIB-KoopGarant-regeling-Oudewater-afweging-wel-of-geenBV-123340.pdf

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

44

Overigens koos ook Zaanstad voor een bv als uitvoeringsorganisatie voor BKZ. De bv staat op enige afstand van de gemeente en kan daardoor relatief zelfstandig opereren. Uiteraard is deze bv wel verantwoording schuldig aan de gemeente Zaanstad en moeten ingrijpende besluiten ook worden voorgelegd aan de gemeente (wethouder).

Overweging Het is nog maar de vraag of het model van Ede realistisch is. Een model zonder concrete investering lijkt aantrekkelijk, maar een projectontwikkelaar moet wel een business case rond kunnen krijgen. Het is dan makkelijk om te eisen dat zij het verschil tussen woningwaarde en verkoopwaarde zelf bijleggen. Er zijn op dit moment nog geen verkopen in Ede waardoor het ook moeilijk is om deze methode goed op waarde te schatten. Oudewater en Hardinxveld-Giessendam vonden een modus waarin nauw wordt samengewerkt met een projectontwikkelaar. Hierbij krijgt de projectontwikkelaar de woningwaarde en financiert de gemeente de uitgestelde betaling. Hardinxveld-Giessendam deed dit door de grond beschikbaar te stelen. We denken dat dit de beste oplossing is. Dit leidt natuurlijk wel tot grotere inzet van gemeentelijke financiële middelen. Het is te verwachten dat het Edese model de voorkeur van de gemeentelijke controller heeft. Verder is het dus belangrijk om goed contact te houden met en tussen de verschillende afdelingen in de gemeenten: wonen, grondzaken en financiën. KoopGarant wordt door de erfpachtconstructie door veel juristen als een complexe zaak gezien, waar zij niet altijd even welwillend tegenover staan. Zelfs met het pionierswerk dat door onder andere de gemeente Ede is gedaan, is het nog steeds een zeer complex proces waar zeer veel afslagen te nemen zijn.

En tot slot zijn er nog een paar andere overwegingen: • Hangt het instrument niet te veel aan een enkele persoon die specialist is? Kan het goed worden overgedragen als deze vertrekt? • Is er voldoende commitment om er binnen de gemeente een duurzaam model van te maken? Politieke commitment van alleen de heersende coalitie lijkt te beperkt. • De marktontwikkeling is niet goed te overzien. Indien een gemeente zich committeert aan langdurige beschikbaarheid van de woningen, dan bestaat de kans dat dit uiteindelijk niet mogelijk is omdat de prijzen te snel stijgen.

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

45

Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft

46