Rapportage Betaalbare koop Delft
Tekst van het document
Rapport
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft Gemeente Delft
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft Gemeente Delft
Datum
5 november 2024
Opdrachtgever:
Gemeente Delft
Contactpersoon:
Rob Kunst
Nadere inlichtingen:
Rosa Slagt; rosa.slagt@rigo.nl, 06-51674871
Projectnummer:
P48670
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Samenvatting, conclusies en aanbevelingen
2
1
Inleiding
7
1.1
Onderzoeksdoel
7
1.2
Onderzoeksopzet
7
1.3
De doelgroep
8
1.4
Leeswijzer
8
2
3
4
5
6
Instrumenten betaalbare koop
9
2.1
Waarom een koopoplossing?
9
2.2
Mogelijkheden in Delft
10
2.3
Eerste uitleg instrumenten
13
2.4
Aanbieders instrument
15
2.5
Enkele eisen aan de instrumenten
16
Marktconsultatie
21
3.1
Markconsultatie projectontwikkelaars
21
3.2
Marktconsultatie woningcorporaties
22
3.3
Alternatieve mogelijkheden
24
Financiële middelen
25
4.1
Inschatting benodigde financiën
25
4.2
Financiële gevolgen
27
Organisatie en uitvoering
29
5.1
Organisatie
29
5.2
Voorbereiding en inregeling in de gemeente
30
5.3
Uitvoeringaspecten
31
Externe risico’s
34
6.1
Financiering consument
34
6.2
Wetgeving
34
6.3
Complexiteit voor consument
34
7
Effecten op de woningmarkt
35
7.1
Verdringing en prijsopdrijving
35
7.2
Stimulering woningproductie
36
7.3
Doorstroming
36
Bijlage A: koop- en financieringsinstrumenten
37
Financieringsinstrumenten
37
Koopinstrumenten
38
Erfpacht
40
Mengvorm - Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ)
41
Instrumenten met een groot huurcomponent
41
Bijlage B: Organisatie in drie pioniersgemeenten
43
De methode
43
Besluitvormingsproces
43
De organisatie
44
Overweging
45
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
1
Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Huishoudens in de knel Voor huishoudens met een inkomen vanaf modaal tot anderhalf modaal zijn er beperkte mogelijkheden op de Nederlandse woningmarkt. Zij verdienen te veel voor de sociale huur, particuliere huurwoningen zijn duur en financieel bereikbaar aanbod in de koopsector is nauwelijks beschikbaar. Om de financieringsmogelijkheden van starters te vergroten geeft Delft al jaren de Starterslening uit. Gegeven de huidige prijzen van koopwoningen biedt dit echter niet altijd een oplossing voor koopstarters. Zo hebben (jonge) middeninkomens met een inkomen vanaf modaal tot anderhalf maal modaal (€44.000 - €66.000) een maximale leencapaciteit van circa €190.000 tot €310.000 (o.b.v. 3,5% hypotheekrente). Met de huidige gemiddelde vierkantemeterprijs in Delft van meer dan €4.500 kan een huishouden met een modaal inkomen een woning van maximaal 42 m² kopen. Voor huishoudens met een anderhalf modaal inkomen is het mogelijk een woning tot 69m² te kopen. Om gezinnen en starters toch in Delft te kunnen behouden, zou het bieden van een ‘zetje’ in de vorm van een koopoplossing een mogelijkheid kunnen zijn. Delft denkt daarbij ook aan mogelijkheden om deze woningen beschikbaar te houden voor deze doelgroep na een verhuizing van de eerste bewoner.
De mogelijkheid voor koopstarters om een woning te kopen is vooral aanwezig in de Gillisbuurt, Fledderusbuurt, Pijperring en Voorhof-Hoogbouw, gelegen in de wijken Voorhof en Buitenhof. In deze buurten liggen de prijzen het laagst, met een gemiddelde vraagprijs onder de €250.000 en zijn ook zonder een instrument toe te passen relatief veel betaalbare woningen beschikbaar.
Koopoplossingen Naast de Starterslening zijn er ook andere soorten instrumenten waarmee een koopwoning betaalbaarder kan worden gemaakt, onderverdeeld in vijf archetypen. 1 Te weten: 1. 2. 3. 4. 5.
Financieringsinstrumenten: Starterslening Koopinstrumenten: KoopGarant en KoopStart Erfpacht: zowel gemeentelijke als private Een mengvorm koopinstrument en erfpacht: Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) Instrumenten met een groot huurcomponent:
Ieder archetype kent heeft instrumenten die toepasbaar zijn voor (in elk geval) projectontwikkelaars en corporaties. Er zijn diverse juridische en financiële valkuilen die makkelijk worden overzien als een gemeente zelf een nieuw product ontwikkelt. Advies 1: Ontwikkel zelf geen instrument, maar sluit aan bij een bestaand instrument. Instrumenten met een groot huurcomponent hebben potentieel voor inwoners die geen gewone hypotheek kunnen – of willen - krijgen, maar wel huur kunnen betalen. Het zijn nieuwe instrumenten, veelal nog in ontwikkeling, waardoor er weinig over de uitvoering bekend is. Advies 2: instrumenten met een huurcomponent kunnen interessant zijn als een experiment. De gemeente moet dan wel goed inschatten of deze instrumenten transparant genoeg zijn voor
1
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/documenten/publicaties/2023/02/07/eindrapporthandreiking-betaalbare-koop-gemeenten
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
2
de koper. Het is van belang dat eventueel financiële risico’s voor consument – en gemeente – goed bekend zijn. Bij toepassing van het instrument ligt de voorkeur bij een aanbieder met enige trackrecord. Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Er is €70 miljoen beschikbaar voor Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK). Het fonds is nog in ontwikkeling, bekend is dat de uitvoering ter hand wordt genomen door de SVn en Opmaat (bekend van KoopGarant en KoopStart). Het fonds gebruikt een eenmalig koopinstrument waarbij het Rijk en de projectontwikkelaar samen een uitgestelde betaling financieren, waarbij de verdeling 75% voor het Rijk en 25% voor rekening van de projectontwikkelaar is. Gerekend met €70.000.000 en een maximale uitgestelde betaling van €70.000 (maximale lening) worden in Nederland 1.000 woningen betaalbaarder. Het is nog onbekend wanneer het Fonds operationeel is. Dilemma is dus: wachten tot het Nationaal Fonds Koopstarters operationeel is of al zelf aan de slag (blijven) gaan met andere instrumenten? Advies 3: Het is verstandig dat de gemeente zich nu al voorbereid op het NFBK zodat ze direct gesprekspartner is voor ontwikkelaars als zij de regeling willen aanvragen.
Behoud van betaalbare koopwoningen voor de voorraad Het is voor een gemeente lastig om eisen te stellen waarmee vaste voorraad betaalbare koopwoningen kan worden behouden. Hoewel in het Omgevingsplan kan worden vastgesteld dat betaalbare koopwoningen een instandhoudingstermijn kennen, kan bij de handhaving daarvan vraagtekens geplaatst worden. Indien de woning door prijsstijging uit het betaalbare segment raakt, is het niet mogelijk de eigenaar-bewoner te ‘dwingen’ de woning binnen het betaalbare segment aan te bieden. De kans is namelijk aanwezig dat deze minder dan 50% van de waardeontwikkeling krijgt, waardoor de woning niet binnen de voorwaarden van de Eigenwoningregeling valt en dus geen recht heeft op renteaftrek. Het is een principiële vraag of de verkopende starter die waardestijging kan worden ontzegd, aangezien zij zelf ook de overwaarde nodig zullen hebben bij de aankoop van een volgende woning. Bij stijgende woningprijzen zal de uitgestelde betaling die nodig is om de woning betaalbaar te maken, steeds groter worden en daarmee een steeds groter beslag op de liquiditeit van de aanbieder leggen. Zelfs al zou de gemeente zelf woningen bezitten, is het dus maar de vraag of het financieel haalbaar is de woningen voor de doelgroep betaalbaar te houden. Het toewijzen van bestaande koopwoningen door de gemeente is in principe door de Huisvestingswet niet mogelijk.
Er lijken wel mogelijkheden te liggen als de koper de woning met een koopinstrument heeft gekocht van de gemeente, in dat geval zou er spraken zijn van een privaatrechtelijke transactie. Dit is echter niet rechtelijk getoetst. Advies 4: Stel geen keiharde eis rond de instandhouding en toewijzing van de woning na een doorverhuizing van de eerste bewoner. Het kan financieel risicovol zijn om deze eis gestand te doen. Toewijzing is wel mogelijk bij nieuwbouwwoningen. Echter, de prijzen van nieuwbouwwoningen zijn doorgaans hoger dan die in de bestaande bouw. Toch zijn gemeenten met hun instrumentarium vaak wel aangewezen op de nieuwbouw. De Starterslening kan als een van de weinige instrumenten wel worden ingezet in zowel de nieuwbouw als bestaande bouw. De Starterslening is namelijk persoonsgebonden, terwijl de andere instrumenten woninggebonden zijn. Om een uitgestelde betaling te kunnen verlenen, moet de aanbieder van het koopinstrument wel de woning bezitten. Voor een gemeente bemoeilijkt dit mogelijkheden in de bestaande bouw, de gemeente moet dan namelijk de markt op en concurreert samen met andere woningzoekenden, waaronder starters, om koopwoningen. Voor nieuwbouw is
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
3
toepassing eenvoudiger, omdat hier met ontwikkelaars en/of corporaties afspraken kunnen worden gemaakt en er vaak met vaste verkoopprijzen wordt gerekend. Advies 5: Denk niet te gemakkelijk over het toepassen van een koopinstrument in de bestaande bouw. Meer aanbod in de bestaande betaalbare voorraad is mogelijk als door het toevoegen van passende nieuwbouw doorstroming plaatsvindt. Indien een eigenaar van een betaalbare woning in bijvoorbeeld de Gillisbuurt doorstroomt naar een duurdere woning, komt die betaalbare woning vrij. Dit zijn ook woningen die middeninkomens zonder instrument kunnen financieren. Voor doorstroming is nieuwbouw essentieel.
Aanbieders van koopoplossingen Gesproken projectontwikkelaars gaven aan niet in groten getale woningen met een koopinstrument aan te kunnen bieden. Er kan over gesproken worden, maar vooral bij plannen waarbij binnenplanse vervening mogelijk is en er geen sprake is van een koopinstrument met terugkoopverplichting. Voor het aanbod betaalbare koopwoningen liggen er volgens hen meer mogelijkheden bij innovaties in de bouw en het bouwen van goedkopere woningen, met bijvoorbeeld meer gezamenlijke ruimten of een lagere parkeernorm. De gemeente Delft heeft in vergelijking met andere gemeente een relatief groot aantal KoopGarantwoningen en daarbij een aanzienlijke voorraad betaalbare woningen. Woningcorporatie Woonbron heeft circa 1.000 KoopGarantwoninen in Delft en Vidomes een kleine 100. KoopGarant betekent in principe dat de corporatie de woningen ook weer doorverkoopt onder KoopGarant, maar Woonbron geeft wel aan dat zij eigenlijk een wat te grote voorraad KoopGarant heeft. Dit drukt op de balans. Ook Vidomes denkt niet actief over een uitbreiding van hun KoopGarant-portefeuille. De huidige verhuurvoorraad is namelijk hard nodig om de primaire doelgroep te vestigen. Indien de gemeente wenst dat de corporatie meer inzet op betaalbare koop, kan daar in de prestatieafspraken over gesproken worden.
Echter, ze kunnen iedere euro maar eenmaal uitgeven, waardoor er dan op andere gebieden concessies gedaan moeten worden. Stedelink heeft geen ervaring met het aanbieden van koopinstrumenten en ook geen plannen om daar verandering in te brengen.
Financiële middelen Als een gemeente zelf een koopoplossing wil inzetten dan is daar veel geld mee gemoeid. Met een uitgestelde betaling van 25% is de investering van een appartement (60m²) al bijna €70.000. Bij BKZ is dit bedrag meer dan dubbel zo hoog. Verder is er ook rekening te houden met opstartkosten bij de toepassing van koopinstrumenten en BKZ en de uitvoeringskosten, bijvoorbeeld bij de toewijzing en bij doorverkoop. Verder zijn er nog enkele financiële overwegingen: •
•
Bij koopinstrumenten wordt de uitgestelde betaling pas na een doorverhuizing voldaan. De uitgestelde betaling blijft dus langdurig in de woning opgesloten. Wel deelt de aanbieder in de waardeontwikkeling, maar dit blijft in de woning wanneer de aanbieder de woning opnieuw aanbiedt onder KoopGarant. Er is tijdens de exploitatie dus geen enkele inkomensstroom die de (eventuele) rentelasten op de financiering van de uitgestelde betaling afdekt. Bij BKZ is er wel een inkomensstroom in de vorm van een inkomensafhankelijke canon en, bij voldoende inkomensstijging, de verplichte afname van de uitgestelde betaling op de opstal. Dit vergt wel een aanzienlijke administratie (inkomenstoets, erfpachtadministratie, etc.).
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
4
•
•
De Starterslening is inkomensafhankelijk. Zodra het inkomen stijgt, dan moet de koper rente en/of aflossing betalen. Cijfers van de SVn, de uitvoerder, tonen dat gemeenten in de meeste gevallen na drie jaar al rente en aflossing ontvangen. De SVn verhaalt haar eigen uitvoeringskosten in de vorm van een renteopslag aan de koper, dit stimuleert de kopers om snel(ler) af te lossen. De gemeente (Delft) heeft verder dus ook geen uitvoeringskosten. Gemeentelijke erfpacht levert een inkomstenstroom door de canon, maar gaat ook gepaard met uitvoeringskosten (erfpachtadministratie, vaststellen canon, etc.). Een alternatief is de private erfpacht zoals Duokoop, waar een investeerder (mogelijk ook een gemeente) de grond koopt en Duokoop de uitvoering ter hand neemt.
Uitvoeringsaspecten Bij de enkele gemeenten in Nederland die zelf een koopinstrument aanbieden blijkt dat het besluitvormingsproces en de organisatie heel veel tijd kost. Er is inmiddels wat pionierswerk verricht, maar het betekent niet dat de gemeente Delft dit zomaar kan overnemen. Er blijft specialistische kennis nodig om het bij een gemeente te implementeren en het kost daarnaast ook een tijd om het goed uitgewerkt te krijgen. Een besluitvormingsproces van twee jaar is niet ongehoord; en dan is er nog geen woning verkocht. OpMaat, de aanbieder van de producten KoopGarant en KoopStart stelt expliciet dat de instrumenten niet ontworpen zijn voor gemeenten als aanbieder. Er is dus nog geen standaardformat beschikbaar waarmee gemeenten zelf hapklaar KoopGarant of KoopStart kunnen gaan aanbieden. Aandachtspunten zijn: • • • •
Hoe richten we het instrument in? Delen we de waardeontwikkeling met een projectontwikkelaar zoals voorgesteld in het Nationaal Fonds koopstarters? Is (inmiddels) alles duidelijk over hoe de een eventuele winst- of verliesdeling fiscaal wordt behandeld? Zetten we de uitgestelde betalingen als claim op de gemeentelijke balans en hoe waarderen we dit? Of plaatsen we de uitgestelde betaling juist buiten de gemeentelijke balans in een aparte bv? Zo heeft Zaanstand voor BKZ een eigen bv opgetuigd waarin de gemeente aandeelhouder is. Ede zet echter uitgestelde betalingen op de eigen balans.
Bij de organisatie van een instrument moet naast het besluitvormingsproces ook gedacht worden aan het voorbereiden van het Omgevingsplan, het optuigen van terugverkopen en de inregeling in de organisatie. Zo is het goed mogelijk dat de rijksoverheid in de toekomst eisenstelt omtrent de balansverplichting bij het toepassen van koopinstrumenten. Advies 6: Bedenk vooraf goed of het allemaal de moeite waard is om zelf een koopinstrument aan te bieden, gegeven de organisatorische en financiële zaken waar men tegenaan loopt bij aanbod van een koopinstrument door een gemeente. Betaalbaar Kopen Zaanstad (BKZ) vergt nog een grotere organisatie door o.a. de inkomenstoetsen en de verplichte terugbetaling van de uitgestelde betaling. Het instrument wordt met grote interesse door andere gemeenten bekeken omdat het woningen zeer betaalbaar maakt (erfpacht grond en uitgestelde betaling opstal), maar op dit moment is er geen licentie voor BKZ beschikbaar, mogelijk in de toekomst wel. Het is een complexe regeling, waar voorzichtigheid mee geboden is. Dit leidt tot: Advies 7: Pas BKZ als gemeente niet zelf toe en ontwikkel ook geen kloon van BKZ. Bij de Starterslening is uitvoering voor gemeenten in vergelijking met bovenstaande gemakkelijk en snel.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
5
Koopoplossingen en de bredere woningmarkt Toepassing van koopoplossingen heeft tot gevolg dat er meer potentiële kopers in dezelfde vijver vissen. Het kan daardoor tot verdringing en mogelijk ook tot prijsopdrijving zorgen. Hier geldt wel dat de schaal waarop het instrument wordt ingezet, de impact van het instrument bepaalt. Waar een veranderende hypotheekrente invloed heeft op een grote groep kopers, is de schaal van de Starterslening veel kleiner. Uit onderzoek door het Kadaster bleek dat toepassing van de Starterslening niet tot prijsopdrijving heeft geleid. Wanneer een koopoplossing enkel op kleine schaal wordt uitgerold, kan er wel discussie ontstaan over wie er wel/geen recht op heeft: het wordt een loterijeffect. Bij nieuwbouwaanbod is de discussie rond prijsopdrijving door koopoplossingen minder relevant; het gaat dan om uitbreiding van de woningvoorraad, waarbij vaak vaste prijzen worden gehanteerd. Wel kan er discussie ontstaan over wie er wel/geen recht op heeft: het wordt een loterij, want er is nooit voldoende voor elke starter.
Aanbevelingen Aanbeveling 1: De Starterslening is voor de gemeente voordeliger en gemakkelijker toe te passen dan de onderzochte alternatieven. Onderzoek de mogelijkheden voor het uitbreiden en/of efficiënter in te zetten van de Starterslening. Het is ook aan te bevelen om te onderzoeken op het optimaliseren, dan wel uitbreiden, van de Starterslening mogelijk is. Indien er toch ook een ander instrumentarium gewenst is, kan naar verwachting beter gekeken worden naar het goedkoper realiseren van betaalbare woningen en/of het realiseren van goedkopere woningen. Alleen wanneer de gemeente Delft bereid is om een aanzienlijke voorinvestering te doen, met operationele kosten en de nodige personele inzet, dan is een koopinstrument opportuun. Een koopinstrument dat een vaste voorraad betaalbare koopwoningen garandeert blijft ook in dat geval ambitieus. Aanbeveling 2: Zet in op samenwerking met projectontwikkelaars om een koopinstrument aan te bieden in de nieuwbouw, maar kijk ook naar andere mogelijkheden voor het realiseren van goedkopere woningen. Het aankomende Nationaal Fonds Betaalbare Koop is zonder terugkoop en wordt (financieel) ondersteund door het Rijk. Het toepassen van een instrument kan ontwikkelaars helpen aan de eisen van de gemeente omtrent betaalbare koop te voldoen.
Dit laatste wordt ook steeds belangrijker vanwege de sturing van het Rijk op meer betaalbare woningen op nieuwbouwlocaties (zie nieuwe Regiewet). Kijk daarom met de ontwikkelaar naar wat mogelijk is, maar eis niet dat in ieder (klein) project koopinstrumenten worden toegepast en voorkom een (onmogelijke) stapeling van eisen. Moderne woonconcepten met meer gemeenschappelijke ruimten bieden bijvoorbeeld ook betaalbaardere woningen. Verder moet bij samenwerking met projectontwikkelaars wel worden opgelet op mogelijke discussies rond staatssteun en precedentwerking. Aanbeveling 3: Koester de voorraad van KoopGarantwoningen die de corporaties hebben en ga met de corporaties in gesprek hoe deze in standgehouden kan worden.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
6
1
Inleiding
In Delft is een grote behoefte aan betaalbare woningen, zowel huur als koop. Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen vanaf modaal tot anderhalf keer modaal (€ 44.000 en € 66.000), is het vinden van een betaalbare woning lastig. Zij verdienen te veel voor de sociale huur, maar bereikbaar aanbod in de koopsector (circa € 180.000 tot € 300.000) is nauwelijks beschikbaar. Delft maakt zich niet alleen zorgen om de mogelijkheden van kleine huishoudens, maar zeker ook dat (jonge) gezinnen een geschikte woning in de gemeente kunnen vinden.
1.1 Onderzoeksdoel RIGO voert daarom in opdracht van de gemeente een verkenning uit naar oplossingen die koopwoningen bereikbaar maken voor de koopstarter, in het bijzonder gezinnen, met een middeninkomen. De gemeente Delft gebruikt al de Starterslening en ziet dat instrument graag als referentie bij de verkenning van alternatieve koopoplossingen. Wat werkt er beter of slechter dan de Starterslening? Verder heeft de gemeente recent al de mogelijkheden voor gemeentelijke erfpacht laten onderzoeken door Rebel Group. Rebel Group ziet erfpacht niet als een nuttig instrument om langdurig te kunnen sturen op de betaalbaarheid van woningen. De gemeente Delft verkent de mogelijke instrumenten, maar het betekent niet vanzelfsprekend dat zijzelf de uitvoering ter hand neemt. Dit zou ook bij de woningcorporaties belegd kunnen worden. De vraag is welke rol zij zouden kunnen spelen bij uitbreiding van het aanbod aan betaalbare koop. Ook projectontwikkelaars bieden regelmatig woningen aan met een koopinstrument, waaronder bijvoorbeeld grotere ontwikkelaars als BPD en AM. De vraag is of zij ook in Delft (verdere) mogelijkheden zien. Dit is relevant omdat de gemeente Delft weinig eigen grondposities heeft en zaken moet doen met ontwikkelaars die wel grondposities hebben. Verder kan ook het toekomstige National Fonds Betaalbare Koop voor starters mogelijk een rol spelen.
Opdracht in hoofdlijn: Delft wenst een overzicht van de speciale koopoplossingen die de bereikbaarheid van de koopsector kunnen verbeteren. Daarbij moet een selectie worden gemaakt van kansrijke instrumenten die aansluiten bij de doelstellingen van de gemeente. In de afweging moeten ook de kosten per instrument in beeld worden gebracht.
1.2 Onderzoeksopzet De hoofdvraag is: Op welke wijze kan de financiële bereikbaarheid van de koopsector worden vergroot voor middeninkomens, in het bijzonder gezinnen, in Delft? Welke van deze instrumenten passen het beste bij de lokale (beleids)context? Meer concreet gaat het in deze opdracht om specifieke aandacht voor: • • • • • • • •
Beschrijving van enkele bekende instrumenten Inzet instrument in de nieuwbouw en de bestaande bouw Beschikbaar houden van de voorraad Inschatting benodigde uitvoeringscapaciteit Inschatting benodigd kapitaal Financieel risico en afdekkingsmogelijkheden/beheersmaatregelen Juridische vorm van de organisatie Toewijzen van de woningen aan de doelgroep
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
7
• •
Externe risico’s in kaart brengen Wijken waarin de koopinstrumenten het best kunnen worden toegepast
Tussendoor wijzen we met enkele ‘reality checks’ op belangrijke keuzes die de gemeente moet maken, alsmede op risico’s die de gemeente kan lopen.
1.3 De doelgroep De gemeente Delft wil het voor middeninkomen huishoudens bereikbaarder maken om een eerste koopwoning te betrekken. Dit leidt tot de volgende drie kenmerken van de doelgroep: Voor middeninkomens geldt een inkomen van één tot anderhalf keer modaal. Wat neerkomt op een jaarinkomen tussen de €44.000 en €66.000. Voor deze groep is gekozen omdat zij vaak niet meer in aanmerking komen voor sociale huur en daarmee veelal de wens hebben een (nieuwbouw)koopwoning te bezitten, maar dat op dit moment erg lastig is te realiseren door gebrek aan passend aanbod. Huishoudens beneden de inkomensgrens van € 44.000 worden niet uitgesloten, maar het is niet te verwachten dat zij zelfs met de inzet van speciale instrumenten en de inbreng van eigen geld een goede kans hebben op een nieuwbouwkoopwoning. Dat lage (midden) inkomensgroepen niet meegenomen worden in dit onderzoek wil niet zeggen dat de gemeente Delft de problemen op het gebied van huisvesting voor deze inkomensgroep niet erkent en onderstreept. Mocht het toch lukken om ook voor deze groep sociale koop te realiseren, dan is dat natuurlijk van harte aan te bevelen. Onder de doelgroep vallen naast een- en tweepersoonshuishoudens, expliciet ook (aanstaande) gezinnen2. Hiervoor zal ook gekeken worden naar woningen met een groter woonoppervlakte, geschikt voor het huisvesten van een (aanstaand) gezin.
In aanvulling hierop geldt dat koopstarters uit de doelgroep maximaal 35 jaar oud zijn, gelijk met de doelgroep van de Starterslening.
1.4 Leeswijzer Allereerst reflecteren we op de problemen voor middeninkomens op de koopmarkt, daarna introduceren we de diverse koop- en financieringsinstrumenten. Vervolgens bespreken we de gehouden marktconsultatie met de woningcorporaties die in Delft actief zijn en enkele projectontwikkelaars. In het vierde hoofdstuk kijken we naar de benodigde financiën middelen en de daarbij behorende financiële gevolgen voor het implementeren van een koopoplossing in de gemeente Delft. Het hoofdstuk daarna gaat uitvoerig in op de organisatorische aspecten, gevolgd door een hoofdstuk over externe risico’s. Van risico’s op het gebied van financiering en wetgeving tot de complexiteit voor de consument. Vervolgens gaan we dieper in op de effecten voor de woningmarkt op het gebied van prijsopdrijving en stimulering van de woningproductie en sluiten af met de conclusies en een overzicht van kansrijke instrumenten voor de gemeente Delft.
2
Een aanstaand gezin is een nog kinderloos huishouden met kinderwens. Veelal is er de wens een woning te betrekken die geschikt is voor een gezin, nog voordat het gezin gevormd is.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
8
2
Instrumenten betaalbare koop
Waarom een koopoplossing en wat is een koopoplossing eigenlijk? We beginnen dit hoofdstuk met beantwoording van deze twee vragen. Pas als dit helder is, kunnen we namelijk verder met een schifting naar een specifiek instrument dat bruikbaar is voor de Delftse context.
2.1
Waarom een koopoplossing?
De transactieprijs tweede kwartaal 2024 is volgens de NVM per vierkante meter gemiddeld €4.675, al verschilt dit per woningtype en per peilmoment. In dit onderzoek zal voor de herkenbaarheid gerekend worden met een vierkantemeterprijs van €4.500. Tabel 2.1: Woonoppervlakte en woningwaarde bestaande bouw.
Woning
Tussenwoning
M² prijs Oppervlakte Marktwaarde
€ 4.500 90m² € 405.000
Kleine tussenwoning € 4.500 70m² € 315.000
Appartement
Studio
€ 4.500 60m² € 270.000
€ 4.500 40m² € 180.000
In bovenstaande tabel is uitgegaan van gemiddelde oppervlaktematen per woningtype. Verder zijn dit zijn alleen de prijzen in de bestaande bouw, in de nieuwbouw zijn de vierkantemeterprijzen, en daarmee de woningwaarden, hoger. Tabel 2.2 geeft een overzicht van de maximale lening met NHG bij de doelgroepgrenzen van de middeninkomens en de daarbij horende maximale woninggrootte. Uitgangspunt is een 10 jaar vaste hypotheekrente van 3,5% en een situatie waarin er weinig spaargeld beschikbaar is. Hoewel ook gerekend kan worden met een aanzienlijk bedrag aan eigen geld, is het de vraag of dit realistisch is voor jonge koopstarters. De 'Jubelton' is inmiddels ingeperkt en het spaargeld is veelal nodig voor onder andere bouwrentes, advieskosten hypotheek en kosten voor de NHG. Zeker bij nieuwbouwwoningen en bij (koop)starters is er voor de inrichting ook het benodigde kapitaal nodig. In het geval dat een koopstarters over (aanzienlijk) eigen inbreng beschikt, kan dit bedrag bij de maximale hypotheek opgeteld worden3. In tabel 3.2 is ook een vierkante meterprijs van €5.000 opgenomen, daar met de prijsstijgingen van de afgelopen jaren, het mogelijk is dat deze grens in 2025 al gehaald wordt. Tabel 2.2: Financieringsmogelijkheden volgens NGH-grenzen voor de doelgroep.
Jaarinkomen € 44.000 (modaal) € 57.000 €66.000 (1,5x modaal) € 70.000 € 75.000
3
Max. hypotheek € 190.017 € 251.287 €309.000 € 333.790 € 373.386
4,5k/m² 42m² 56m² 69m² 74m² 83m²
5k/m² 38m² 50m² 62m² 67m² 75m²
Wel zou bij een grotere eigen inbreng een lagere hypotheekrente in rekening gebracht kunnen worden.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
9
2.1.1 Koopoplossingen in Delft Voor geen van de opgenomen inkomensgroepen is het mogelijk een gemiddelde tussenwoning van 90m² te financieren. Voor gezinnen die een modaal (€ 44.000) inkomen hebben, is het helemaal lastig een woning te kopen die geschikt geacht wordt voor een familie. Veel (aanstaande) gezinnen wensen een grotere woning dan 42m². Bij huishoudens die 1,5x modaal (€66.000) verdienen, is het mogelijk om een kleine tussenwoning of een ruimer appartement te kopen. Hierbij moet wel worden opgemerkt, dat (aanstaande) gezinnen over het algemeen nog ruimer wensen te wonen dan de 69m² die volgens de tabel mogelijk is. Om gezinnen en starters in Delft te kunnen behouden, zou het bieden van een ‘zetje’ in de vorm van een koopinstrument daarom mogelijk het verschil kunnen maken tussen wel en geen koopwoning in de eigen gemeente, en tussen wel of niet verhuizen naar een andere gemeente. Wel moet hierbij winstwaarschuwing worden gegeven dat in de huidige woningmarkt het zelfs met een koopoplossing voor veel huishoudens lastig wordt om een eengezinswoning van 90m² of groter te kopen.
2.2 Mogelijkheden in Delft Als we kijken naar de woningen prijzen in Delft, zijn er grote verschillen zichtbaar tussen de diverse buurten. In sommige buurten zijn starters ook met een ‘zetje’ nog lang niet in staat om een woning te kopen, in andere liggen de prijzen stuk lager waardoor er meer mogelijkheden zijn. Figuur 2.1 geeft de gemiddelde vraagprijs van te koop aangeboden woningen weer. Buurten met minder dan twintig woningen of waar in 2024 slechts enkele woningen te koop zijn aangeboden, zijn niet meegenomen. In de Gillisbuurt, Fledderusbuurt, Pijperring en VoorhofHoogbouw, gelegen in de wijken Voorhof en Buitenhof, liggen de prijzen het laagst, met een gemiddelde vraagprijs onder de €250.000. Ook in de ander (donker) oranje buurten zoals Briesland, Professorenbuurt en TU-campus zijn de gemiddelde vraagprijzen nog ruim in het betaalbare segment. Let op, de vraagprijs is niet hetzelfde als de verkoopprijs, volgens de NVM ligt de gemiddelde verkoopprijs 4,6% boven de vraagprijs. 4 Voor een beter beeld, kijken we ook naar de gemiddelde vierkantemeterprijs per buurt. In buurten met gedeeltelijk erg grote woningen, kan de vraagprijs een vertekend beeld geven. De gemiddelde vierkantemeterprijs geeft dan een evenwichtiger beeld, zie Figuur 2.2.
Ook als we kijken naar de vierkantemeterprijs komen de buurten Gillisbuurt, Fledderusbuurt, Pijperring hier naar voren, aangevuld met de buurt Poptahof Noord en Bedrijventerrein Tanthof-West. Het Rode Dorp bestaat voor 98% uit corporatiewoningen. Er worden in de buurt dan ook relatief weinig woningen verkocht, daarom is bovenstaande data niet beschikbaar. Wel is bekend dat de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt het laagst is van alle andere buurten. Voor een diversificatie van het woningaanbod en mogelijk bijbehorende positieve gevolgen voor de leefbaarheid, kan het aanbieden van koopwoningen juist in deze buurt interessant zijn, zie ook paragraaf Lokale beeld3.2.2.
NVM: Zomerdip in huizenverkoop blijft uit; minieme prijsstijging in 3 e kwartaal 2024 (oktober, 2024). 4
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
10
Figuur 2.1: Gemiddelde verkoopprijs, q3 2024. Bron: Huispedia, bewerking door RIGO.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
11
Figuur 2.2: Gemiddelde vierkantemeterprijs, q3 2024. Bron: Huispedia, bewerking door RIGO.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
12
2.3 Eerste uitleg instrumenten Om starters de mogelijkheid te geven tot het kopen van een grotere woning, kunnen diverse instrumenten gebruikt worden. In het Afwegingskader Instrumenten Betaalbare Koop voor Starters (2023)5 zijn de koop- en financieringsproducten in meerdere archetypes onderverdeeld. In dit rapport gebruiken we deze indeling. Een verdere uitleg over de verschillende archetypes en de specifieke instrumenten, is opgenomen in Bijlage A. 1. Financieringsinstrumenten: Hieronder valt de Starterslening. Er wordt verruimde financiering geboden middels een tweede hypotheek voor koopstarters. De starter betaalt de eerste drie jaar niets aan de Starterslening, na drie jaar wordt rente en aflossing betaald naar draagkracht. De hypotheek moet met Nationale Hypotheek Garantie verstrekt zijn en de lening is maximaal 20% van de koopsom van de woning. De gemeente bepaalt zelf de voorwaarden voor de lening. De leningen worden gefinancierd doordat de gemeente geld beschikbaar stelt in een revolverend fonds uitstaande bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Hiermee kunnen elk jaar opnieuw koopstarters bediend worden. De SVn neemt de volledige uitvoering, inclusief de inkomenstoetsing, tot zich. Het idee is dat jonge mensen bij aankoop relatief lage financieringsmogelijkheden hebben, maar naar enkele jaren inkomensgroei meemaken en daardoor hun hypotheek ‘ingroeien’.
Starterslening in Delft Al sinds 2012 verstrekt de gemeente Delft Startersleningen. Tussen 2013 en 2022 zijn er in totaal al 224 Delftenaren mee geholpen. Iedere koopstarter tussen de 18 en 35 jaar oud die in de gemeente Delft een woning koopt, kan de lening aanvragen. Het maximale bedrag per lening is €30.000. De gemeente stelt geen bindingseisen aan de aanvrager. De huidige Verordening Starterslening gemeente Delft loopt tot 1 januari 2025. Voor 2024 geldt een budgetplafond van €700.000, naast het revolverend fonds uitstaande bij de SVn. Hiermee zijn 29 leningen verstrekt. Leningen worden namelijk enkel verstrekt als dat binnen het vastgestelde bedrag toereikend is. Het beschikbare budget van 2024 was in september al op. 2. Koopinstrumenten: Kopen met uitgestelde betaling (‘koperskorting’). Een koopstarter krijgt de mogelijkheid de woning onder de marktwaarde te kopen, zoals beschreven in Figuur 3.3.3. De uitgestelde betaling is vaak rond de 25%. Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs wordt in de praktijk vaak ‘korting’ genoemd, maar het is welbeschouwd een uitgestelde betaling die bij een doorverhuizing moet worden terugbetaald.
Belangrijk is verder dat er bij een koopinstrument vaak sprake is van een deling van de waardeverandering van de woning met de oorspronkelijke woningaanbieder volgens een vooraf vastgestelde verdeling (meestal het percentage van de uitgestelde betaling). Bekende koopinstrumenten zijn KoopGarant, KoopStart, Slimmer Kopen en Kopen naar Wens. Bij sommige instrumenten koopt de oorspronkelijke woningaanbieder de woning van de eigenaar-bewoner bij doorverhuizing ‘terug’, om deze vervolgens nogmaals met een uitgestelde betaling aan een volgende koopstarter aan te bieden (KoopGarant). Bij andere instrumenten (KoopStart) vindt er eenmaal een verkoop met uitgestelde betaling plaats. Bij doorverhuizing wordt de woning op de vrije markt verkocht.
5
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2023/01/30/afwegingskader-instrumentenbetaalbare-koop-voor-starters
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
13
Figuur 2.3: Werking koopinstrumenten.
3. Erfpachtinstrumenten: Bij erfpacht is er een scheiding tussen grond en opstal (woning). De eigenaar-bewoner koopt (het recht op het gebruik van) de opstal en pacht de grond. Voor het gebruik van de grond wordt canon (erfpachtvergoeding) betaald. Er bestaat zowel gemeentelijke erfpacht als private erfpacht. Rebel Group heeft voor de gemeente Delft onlangs een studie verricht naar het gebruik van gemeentelijke erfpacht. in het onderzoek wordt geconcludeerd dat erfpacht geen nuttig instrument is om langdurig te kunnen sturen op de betaalbaarheid van woningen Private erfpacht wordt aangeboden door Duokoop. Duokoop neemt de uitvoering van het instrument ter hand en investeert samen met ontwikkelaars in de nieuwbouw. 4. Mengvorm koopinstrument en erfpacht: Hierbij wordt erfpacht en een uitgestelde betaling gecombineerd, zodat de woningen betaalbaarder worden dan met enkel erfpacht of enkel een koperskorting. Het bekendste (en tegelijkertijd enige) voorbeeld is Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ), een complex product ontwikkeld door een bv waar de gemeente Zaanstad volledig eigenaar van is. Bij BKZ wordt de grond in erfpacht uitgegeven. Dit houdt in dat de grond niet gefinancierd moet worden, maar er wel canon betaald wordt (wat leidt tot cashflow). Verder geldt op de opstal een ‘koperskorting’, welke bij inkomensgroei in tranches verplicht afgenomen moet worden.
Door het stapelen van instrumenten, maakt deze mengvorm woningen aanzienlijk betaalbaarder; de eigenaar-bewoner hoeft slechts 42,25% van de woningwaarde te financieren. Figuur 2.4: Werking Betaalbare Koopwoningen Zaanstad.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
14
5. Instrumenten met groot huurcomponent: Hieronder valt: o o
o
Huren met een koopoptie; Groeiend eigendom, de bewoner begint met een groot huurcomponent en koopt slechts een klein deel van de woning koopt. Door de tijd kan de bewoner steeds een ‘stukje’ van de woning bij kopen; Huren met een spaarelement.
Deze constructies hebben potentieel voor inwoners die geen gewone hypotheek kunnen krijgen, maar wel huur kunnen betalen, zoals zelfstandigen. Ook zou dit de bereikbaarheid van een koopwoning vergroten voor inwoners die principiële bezwaren tegen een ‘traditionele’ hypotheek waarbij rente betaald wordt. Voorbeelden van instrumenten zijn Koop Later, Trapsgewijs Kopen en Cokopen. Het zijn nieuwe instrumenten, veelal nog in ontwikkeling, waardoor er geen bewezen werking is.
2.4 Aanbieders instrument Koop- en financieringsinstrumenten kunnen door verschillende partijen worden aangeboden. De Starterslening wordt door gemeenten en enkele provincies aangeboden. Zij stellen enkel het geld beschikbaar en kopen hiervoor geen woningen op. De provincie Zuid-Holland biedt geen leningen aan. Koopinstrumenten worden voornamelijk door woningcorporaties en projectontwikkelaars aangeboden. Oorspronkelijk zijn koopinstrumenten ontwikkeld voor woningcorporaties die bezit wilde verkopen aan zittende (sociale) huurders. Tegenwoordig bieden ook projectontwikkelaars en een zeer klein aantal gemeenten, woningen met een koopinstrument aan. OpMaat, raadt het gemeenten af om zelf een koopinstrument aan te bieden. Private erfpacht wordt aangeboden door Duokoop in samenwerking met een projectontwikkelaar. Mengvorm van BKZ wordt nu enkel nog aangeboden door de bv BKZ. Er wordt gezegd dat een licentiemodel - BKNL - wordt ontwikkeld, maar daar is verder weinig over bekend. Wel is het aannemelijk dat bij een licentie de aanbieder van het instrument de eigen gemeente is, anders zou de gemeente Zaanstad indirect de woningen bezitten. Instrumenten met een huurcomponent worden door verschillende initiatiefnemers aangeboden waaronder een lokale projectontwikkelaar. Een grote bank ontwikkelt een vorm met groeiend eigendom.
2.4.1 Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Er wordt op dit moment een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen ingericht in opdracht van de Rijksoverheid. Er is €70 miljoen beschikbaar voor het Fonds. De uitvoering wordt ter hand genomen door de SVn en Opmaat, bekend van respectievelijk de Starterslening en de koopinstrumenten KoopStart en KoopGarant. De Rijksoverheid heeft de aanbieders de volgende eisen gegeven: • • • •
Oplossing voor starters met inkomen van maximaal 2 keer modaal (€88.000 bruto, 2024); Alleen geldig in de nieuwbouw; Maximale uitgestelde betaling van €70.000; Eenmalig koopinstrument, zonder terugkoopregeling;
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
15
•
Cofinanciering van 25% van de maximale uitgestelde betaling door een projectontwikkelaar.
Het Fonds is alleen gericht op projectontwikkelaars. Hoewel het ministerie het een interessante gedachte vindt dat gemeenten ook een bijdrage leveren aan het Fonds, wordt dit administratief nog niet haalbaar geacht. Het is nog onbekend of de bij doorverhuizing vrijgekomen uitgestelde betaling terugvloeit in het Fonds. Gerekend met €70.000.000 en een maximale uitgestelde betaling van €70.000 worden in Nederland 1.000 woningen betaalbaarder. Het zal dus niet in één keer voor een totale verandering zorgen. Een bijdrage uit het Fonds voor lokale nieuwbouwprojecten is voor een gemeente interessant. Het is echter nog niet bekend welke voorwaarden er gesteld worden aan de concrete projecten en bovenal rijst de vraag: hoe wordt het Fonds verdeeld? Is het op basis van “wie het eerst komt, wie het eerst maalt”, wordt er een verdeelsleutel gemaakt naar bijvoorbeeld provincies of Woondealregio’s of gelden er andere regels? En wie krijgt prioriteit bij de aanvragen: zijn dit projectontwikkelaars of mag elke gemeente van meet af aan meedingen? Daar het Fonds zich sterk richt op projectontwikkelaars, is het mogelijk dat zij ook in Delft uit eigen beweging projectaanvragen gaan indienen. Het grote dilemma voor gemeenten op moment van schrijven is dus: wachten tot het Nationaal Fonds Koopstarters operationeel is of nu al zelf aan de slag (blijven) gaan met andere instrumenten.
Het is nog onbekend wanneer het Fonds operationeel is. Advies 1: Het is verstandig dat de gemeente zich nu al voorbereid op het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen zodat ze direct een gesprekspartner is voor ontwikkelaars als zij de regeling willen aanvragen.
2.5 Enkele eisen aan de instrumenten De keuze voor een instrument hangt voor een groot deel af van de randvoorwaarden en de doelstellingen die de gebruiker heeft. De gemeente Delft heeft enkele voorwaarden ten aanzien van de instrumenten geformuleerd: • • • •
Zekerheid en transparantie voor de koper: inbedding in het financiële en fiscale systeem; Woning beschikbaar houden voor de doelgroep bij een doorverkoop-verhuizing; Inzetbaar in de nieuwbouw en de bestaande bouw; Uitvoerbaarheid en haalbaarheid gemeente.
2.5.1 Zekerheid en transparantie voor de koper Voor de gemeente is het belangrijk om haar inwoners te beschermen tegen complexe en ondoorzichtige instrumenten. Daarnaast moet er ook zekerheid zijn over de fiscale voordelen en risico’s op een restschuld vermeden te worden. In het kort gaat het dan om de volgende voorwaarden: • • • •
Borging door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG); Fiscale inbedding (hypotheekrenteaftrek, fiscale aftrek erfpachtcanon, plaatsing woning in Box 1); Financierbaarheid hypotheek bij meerdere geldverstrekkers; Een begrijpelijk instrument voor de consument dat duidelijkheid geeft over de woonlasten en de vermogensvorming.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
16
Het is belangrijk dat het instrument door de NHG en de fiscus is goedgekeurd. De NHG beoordeelt instrumenten op het risico dat kopers lopen en een borging van de NHG betekent dus geringe risico voor de consument. De NHG heeft in 2023 een serie instrumenten doorgelicht op verborgen risico’s. Instrumenten die nu worden geaccepteerd door de NHG hebben dus een gering risico voor de consument, vergelijkbaar met een reguliere hypotheek. Goedkeuring door de fiscus garandeert het recht op fiscale aftrek van hypotheekrente en/of de erfpachtcanon. Verder is het voor de toekomstige koper prettig dat er ruime keuze aan hypotheekverstrekkers is, financiering door slechts enkele geldverstrekkers beperkt immers de keuzevrijheid en mogelijkheden van de koopstarter. Als laatst is het voor de gemeente van belang dat de instrumenten door de inwoners begrepen worden en niet te complex zijn. Zo ontstaan er achteraf geen vervelende situaties als woningen verkocht worden en de winstdeling plaatsvindt. Advies 2: Bijna alle bestaande instrumenten voldoen aan (bijna alle) bovengenoemde voorwaarden, hoewel sommige instrumenten complexer zijn dan andere voor de consument. We raden gemeenten af een nieuw eigen instrumenten te ontwikkelen. Het is moeilijk om een nieuw instrument aan bovengenoemde eisen te laten voldoen en de ontwikkeling van zo’n instrument zal veel tijd en geld kosten.
Advies 3: De instrumenten met een belangrijke huurcomponent kunnen interessant zijn als een experiment. De gemeente moet dan wel goed inschatten of deze instrumenten transparant genoeg zijn voor de koper. Het is van belang dat eventueel financiële risico’s voor consument – en gemeente – goed bekend zijn. In het geval dat de gemeente met een instrument uit dit archetype aan de slag gaat (of een stakeholder aan de slag laat gaan) in bijvoorbeeld een pilot, ligt de voorkeur bij met een aanbieder met enige trackrecord. De Starterslening voldoet aan alle hierboven gestelde eisen. 2.5.2 Woningen beschikbaar houden voor de doelgroep Om ervoor te zorgen dat de gewenste doelgroep de betaalbare koopwoningen kan kopen en ook daadwerkelijk koopt, zijn er twee wegen te bewandelen: zorgen dat de woningen betaalbaar blijven (instandhoudingstermijn) en zorgen dat de doelgroep de woningen ook krijgt (toewijzen). De gemeente kan via het Omgevingsplan bepalen dat betaalbare koopwoningen (tot €390.000, prijspeil 2024) worden gerealiseerd met een instandhoudingstermijn. Er geldt hierbij een instandhoudingstermijn van minimaal één jaar en maximaal tien jaar. Er kan een stevig vraagteken geplaatst worden bij de realiteitszin hiervan, zeker met oog op de consumentenbescherming.
Indien de woning door prijsstijging uit het betaalbare segment raakt, is het niet mogelijk de eigenaar-bewoner te ‘dwingen’ de woning binnen het betaalbare segment aan te bieden. Het is een principiële vraag of de verkopende starter die waardestijging kan worden ontzegd. Bij de rechter is in het verleden meermaals een anti-speculatiebedingen onhoudbaar bevonden. Hierbij geldt als voornaamste argument dat de eigenaar-bewoners de waardestijging bij doorverkoop waarschijnlijk zelf nodig om een andere woning te kunnen financieren. Zeker in huidige context waarin al jaren de woningwaarden (veel) sneller stijgt dan de financieringsmogelijkheden. Een andere vorm waarbij de waardestijging van een betaalbare koopwoning beperkt kan worden is om af te spreken dat eigenaar-bewoner de woning alleen verkoopt tegen een consumentenprijsindex (inflatiecorrectie). Hierop geldt op zich geen verbod, maar het past niet bij de Eigenwoningregeling van de Belastingdienst. De fiscus stelt dat je pas eigenaar van een woning bent, als je tenminste voor 50% de woning bezit én voor 50% deelt in de waardeverandering van de woning. Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan val je niet binnen de Eigenwoningregeling en kan je geen aanspraak maken op bijvoorbeeld
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
17
hypotheekrenteaftrek. Wanneer een woning tegen de consumentenprijsindex wordt verkocht, terwijl de waardestijging op de vrije markt veel hoger is, dan past dit (vaak) niet binnen de eigen woningregeling. Indien de woning reeds met een koopinstrument wordt aangeboden, is het nog steeds niet eenvoudig om de woning ook betaalbaar te houden, zie Box 1. BOX 1: een blijvende betaalbare woning? Familie De Jong koopt een woning met een marktwaarde van € 355.000 tegen een uitgestelde betaling van 25% met KoopGarant. De koopsom à € 266.250 past dan nog binnen de financieringsmogelijkheden van de doelgroep, zie Tabel 3.2. Zodra de familie De Jong wenst door te verhuizen is de marktwaarde gestegen naar €500.000. De oorspronkelijke woningaanbieder heeft de woning teruggekocht en wenst deze opnieuw aan te bieden aan de doelgroep. Met een uitgestelde betaling van 25% is deze echter niet meer bereikbaar voor de bovengrens van de doelgroep. De woningwaarde is namelijk veel sneller gestegen dan financieringsmogelijkheden van de doelgroep (zoals afgelopen jaren het geval was). Wat doet de aanbieder? Nog een hoger percentage uitgestelde betaling verstrekken? Wanneer de gemeente als aanbieder van het koopinstrument voor laatstgenoemde kiest, zal er steeds meer gemeentelijk geld opgesloten zitten in de woning.
Bij het Zaanse initiatief BKZ is er bijvoorbeeld voor gekozen dat een woning tien jaar aan de doelgroep wordt toegewezen (volgens hen mogelijk daar bv BKZ de woningen bezit en toewijst), en na de tien jaar vrij wordt verkocht. De voorraad betaalbare koopwoningen wordt niet behouden door bereikbaar houden van dezelfde bestaande woningen, maar door het toevoegen van betaalbare woningen. Dit model is alleen mogelijk indien er genoeg betaalbare woningen gebouwd kunnen worden in de gemeente. Het toewijzen van nieuwbouwwoningen aan de doelgroep is zeer goed mogelijk. Het toewijzen van bestaande woningen is echter complex. Toewijzing door een gemeente bij doorverkoop van een bestaande woning wordt door de Huisvestingswet artikel 7, lid 2, eigenlijk niet toegestaan. Recent weerlegde de rechter dit bijvoorbeeld bij een project in de gemeente Waterland.6 Andere partijen, woningaanbieders, kunnen wel bestaande koopwoningen toewijzen, omdat het een private gunning van de koop betreft. Stichting OpMaat, de aanbieder van het koopinstrument KoopGarant, stelt dat er wel mogelijkheden zijn voor toewijzing door de gemeente, mits de koper de woning met een koopinstrument van de gemeente heeft gekocht.
In dat geval is er een overeenkomst tussen eigenaar-bewoners en de gemeente en betreft het doorverkopen van de woning een privaatrechtelijke transactie, waardoor het de Huisvestingswet niet doorkruist en er toewijzingscriteria opgelegd kunnen worden. Dit is echter nooit rechtelijk getoetst. Advies 4: Stel geen keiharde eis rond de instandhouding en toewijzing van de woning na een doorverhuizing van de eerste bewoner. Het kan financieel risicovol zijn om deze eis gestand te doen. De Starterslening is persoons- en niet woninggebonden. Er vindt geen toewijzing van de woning plaats, enkel toekenning van de lening aan de aanvrager. Bij doorverhuizing wordt de woning op de vrije markt verkocht, zonder eisen omtrent instandhouding. Zo blijven niet steeds dezelfde woningen betaalbaar. Toch is de Starterslening niet helemaal eenmalig, het fonds is namelijk wel revolverend; inkomende gelden worden opnieuw aan leningen uitgegeven.
6
Zie hier het artikel in de plaatselijke krant.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
18
Bij (sterk) stijgende woningprijzen zal de maximale lening per woning (en de maximale prijs van de woning) steeds verder moeten stijgen om de woning voor de doelgroep bereikbaar te houden. 2.5.3 Nieuwbouw en bestaande bouw In principe kunnen veel van de bekende instrumenten in de bestaande bouw en de nieuwbouw worden ingezet. Een overweging om voor het inzetten van een koopoplossing in de bestaande bouw te kiezen is dat de vierkantemeterprijs lager is dan in de nieuwbouw. Zeker in wijken met een wat lagere woningprijs, zoals Voorhof en Tanthof, kan met de inzet van een instrument in de bestaande bouw een woning sneller bereikbaar worden in vergelijking met een nieuwbouwwoning. Een koopinstrument aanbieden in de bestaande bouw is eigenlijk alleen realistisch als de aanbieder van het instrument de woning al bezit, zoals bij een woningcorporatie het geval is. Het gaat hierbij om de leeftijd van de woning bij de eerste aankoop door de uiteindelijke aanbieder van het instrument. En dus niet indien een KoopGarantwoning na doorverhuizing van de eerste eigenaar-bewoner opnieuw wordt aangeboden aan een koopstarter. Als een gemeente woningen gaat kopen om vervolgens met uitgestelde betaling aan te bieden, zou dit voor gekke situaties en mogelijk oneerlijke concurrentie zorgen. De gemeente dingt namelijk mee naar woningen waar andere kopers ook voor in de markt zijn.
Dit zou gedeeltelijk, in ieder geval gevoelsmatig, voorkomen kunnen worden als de woningen niet van consumenten, maar van professionele verhuurders gekocht worden. Tevens kan het aankopen van woningen door een gemeente (financieel) risicovol en omslachtig zijn, zeker met de onduidelijkheid op het gebied van toewijzen. In de nieuwbouw is het kopen van een woning eenvoudiger, omdat hier met ontwikkelaars afspraken kunnen worden gemaakt over plandelen met (betaalbare) koopwoningen en nieuwbouwwoningen een vaste verkoopprijs kennen. Projectontwikkelaars bieden enkel nieuwbouwwoningen met een instrument aan. Hetzelfde geldt voor Duokoop. Iedere woning heeft onderhoud nodig, toch speelt dit meer in de bestaande bouw dan in de nieuwbouw. Een oudere woningen heeft meer onderhoud nodig dan een net opgeleverde. Voor eigenaar-bewoners die aan het maximum van hun financiële draagkracht zitten bij de woningaankoop, kan dat uitdagend zijn. Een gemeente heeft hier een verantwoordelijkheid te nemen, indien deze de woningen met instrument aanbiedt. Meer over onderhoud bij de marktconsultatie met woningcorporaties in paragraaf 4.2. De Starterslening is wel toepasbaar in de bestaande bouw. De aanbieder van de lening hoeft de woning namelijk niet eerst te bezitten om de Starterslening te kunnen verstrekken aan de eigenaar-bewoner.
Advies 5: Denk niet te gemakkelijk over het toepassen van een koopinstrument in de bestaande bouw. Het is een interessante mogelijkheid voor het vergroten van de betaalbaarheid, maar niet gemakkelijk uitvoerbaar. 2.5.4 Appartementen en eengezinswoningen Veel (aanstaande) gezinnen in Nederland wonen graag in een koopeengezinswoning. In de gemeente Delft is dat niet anders, al zijn er natuurlijk ook genoeg gezinnen die naar tevredenheid in een appartement wonen. De gemeente Delft ziet graag dat gezinnen zich blijvend in de gemeente vestigen en niet naar andere gemeenten verhuizen.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
19
Binnen deze doelstelling past het om te kiezen voor het toepassen van koopoplossingen in eengezinswoningen en minder bij appartementen. Echter, in de huidige woningmarkt zijn er alleen relatief weinig koopeengezinswoningen tot de NHG-grens (€435.000, prijspeil 2024), nog minder tot de betaalbaarheidsgrens (tot €390.000, prijspeil 2024). Het is dus minder realistisch dat een koopoplossing überhaupt kan worden ingezet bij de aankoop van een eengezinswoning. Een appartement(je) kan daarentegen als opstapje op de koopmarkt dienen, waarbij het idee is dat bij verhuizing het door de overwaarde (en inkomensgroei) wel mogelijk is om door te stromen naar een eengezinswoning. De gemiddelde woonduur in eengezinswoningen is langer dan bij appartementen. Indien er bij eengezinswoningen een koopinstrument wordt toegepast, dan betekent dit dat de uitgestelde betaling lang in de woning vast blijft zitten. Immers, deze komt pas vrij bij een doorverhuizing. Zeker in een krappe woningmarkt met sterk stijgende prijzen, is het goed mogelijk dat huishoudens met een koopinstrument minder snel doorverhuizen, zij hebben tenslotte geen recht op 100% van de overwaarde. Verder zijn er geen eenduidige voor- nadelen te bedenken dat een koopoplossing enkel dient worden ingezet bij een appartement dan wel eengezinswoning.
Alle genoemde instrumenten kunnen zowel bij appartementen als eengezinswoningen worden ingezet. Wel blijkt dat er bij eengezinswoningen meer mogelijkheden zijn om de woning te vergroten (uitbouw, dakkapel etc.) en daarmee substantiële waarde toe te voegen. Dit komt toe aan de eigenaar en het kan leiden tot een complexe afrekening bij de doorverkoop. Advies 6: Verbindt geen restricties aan het woningtype bij het toepassen van een instrument. 2.5.5 Rol gemeente De middelen van een gemeente zijn beperkt, zowel qua personeel als financiën. De instrumenten moeten dus uitvoerbaar en financierbaar zijn, zie ook hoofdstuk 6. Het is van belang dat het een begrijpelijk instrument en niet te complex instrument is, zodat bij personele veranderingen het niet moeilijk is om de systematiek en uitvoering van het instrument onder de knie te krijgen. Zo worden fouten voorkomen. Zeker in het geval dat de gemeente het instrument aanbiedt kunnen fouten tot grote financiële gevolgen leiden. BOX 2: Een gemeente als vastgoedbedrijf? Diverse gemeenten denken erover om zelf een koopoplossing in te voeren. Betaalbare volkshuisvesting is natuurlijk een aandachtspunt van gemeenten, maar beheer-exploitatie van woningen is dat vaak niet. Zo zijn ook de gemeentelijke (verhuur)woningbedrijven van weleer al langgeleden als zelfstandige corporatie doorgegaan.
Het verlenen van financiële ondersteuning, zoals bij de Starterslening, wordt meestal nog binnen de doelstellingen van een gemeente gezien. Bij het toepassen van een koopinstrument, het verkopen van vastgoed met de uitgestelde betaling, rijzen al meer vragen op. Behoort het zijn van een vastgoedbedrijf, met alle bijbehorende risico’s, bij de doelstellingen van een gemeente? Hier zijn verschillende gedachten over. Waar de meeste gemeenten dit niet zo zien, en besluiten zich tot hun kerntaken te beperken, wordt in Zaanstad een volmondige JA gegeven. Vandaar ook de ontwikkeling en continuering van BKZ.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
20
3
Marktconsultatie
Veel woningcorporaties en projectontwikkelaars bieden, al dan niet onder ‘aanmoediging’, koopinstrumenten aan. Het is daarom interessant om na te gaan welke plannen zij hebben ten aanzien van betaalbare koop, hoe zij aankijken tegen de doelstellingen van de gemeente Delft en onder welke voorwaarden zij ook nieuw aanbod realiseren. Gesproken is met de lokaal werkzame projectontwikkelaars VORM en BPD en de lokale woningcorporaties Vidomes, Stedelink en Woonbron. We nemen in dit hoofdstuk ook algemene inzichten mee van projectontwikkelaars en corporaties waarmee we al eerder in dit verband spraken
3.1 Markconsultatie projectontwikkelaars 3.1.1 Inzet ontwikkelaars Door heel Nederland zien we dat projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers steeds vaker het eenmalige koopinstrument KoopStart toepassen. Waar een non-profit ontwikkelaar zoals Timpaan (regio Amsterdam) het aanbieden van betaalbare koop als een maatschappelijke taak ziet, blijkt dat ook commerciële ontwikkelaars een bijdrage willen leveren aan betaalbare woningbouw. Tot de commerciële ontwikkelaars behoren VORM en BPD. Zij werken op zich graag mee aan het aanbod van betaalbare woningen, of dat nu (midden)huur of betaalbare koop is, maar zij zijn wel gehouden aan hun winstdoelstelling. Voor een commerciële ontwikkelaar zijn een paar projecten met KoopStart wel mogelijk, maar de uitgestelde betalingen moeten worden gefinancierd en (kritische) aandeelhouderseigenaren zullen niet snel akkoord gaan met de uitrol van grote aantallen KoopStartwoningen. BPD stelt dat er binnen een bredere gebiedsontwikkeling zeker mogelijkheden zijn, zo kan via binnenplanse verevening betaalbare koop worden gerealiseerd zonder dat er een flinke voorfinanciering nodig is. Verevening gebeurt wel altijd op planbasis, waardoor bij kleine ontwikkelingen het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren. Grotere ontwikkelaars zoals BPD hebben de financiële slagkracht om dit te realiseren.
Dit geldt echter zeker niet voor (alle) kleinere ontwikkelaars. Een middelgrote ontwikkelaar als VORM profileert zich als een familiebedrijf dat midden in de maatschappij staat en daarom graag een bijdrage levert aan betaalbare woningen. Dit betekent echter niet dat ook alle ‘kleinere’ ontwikkelaars dit zomaar doen, want een uitgestelde betaling beperkt natuurlijk wel de financiële mogelijkheden (liquiditeitsbeslag). RIGO ziet wel dat er ook steeds meer kleinere lokale ontwikkelaars zijn die al dan niet samen met een gemeente kleine projecten aanbieden met betaalbare koop onder KoopStart. Dit gebeurt veelal in kleinere gemeenten. We weten niet exact welke uitgangspunten hiervoor worden gebruikt (bijvoorbeeld lagere grondprijs of minder winst voor de ontwikkelaar). VORM zoekt evenwel de mogelijkheden niet direct in het aanbieden van KoopStart en kijkt expliciet ook naar andere mogelijkheden, zoals kostenbesparing door snellere bouw (via prefab systemen). Wel stelt VORM dat een eventuele uitgestelde betaling of het aanbieden van woningen onder de marktprijs kan leiden tot een snelle verkoop van het project. Dat voorkomt planvertraging en hoge rentelasten op nog onverkochte delen van het project (voor grond).7
7
Start bouw is veelal op moment dat 70% van een project is verkocht.
Verkenning instrumenten betaalbare koop Delft
21
De gemeente Delft ziet vanuit haar eigen doelstellingen graag een instrument met een terugkoopregeling, want daarmee blijft de woning behouden voor de doelgroep. Projectontwikkelaars hebben echter geen interesse in een koopinstrument met een terugkoopregeling, zoals KoopGarant of Slimmer Kopen. Zij zijn geen partij die langdurig betrokken blijft bij het ontwikkelde vastgoed zoals een corporatie of een (woning)belegger. Bovendien betekent een terugkoopregeling dat de uitgestelde betaling langdurig ‘onverzilverd’ blijft en niet voor woningbouwrealisatie gebruikt kan worden. Een projectontwikkelaar wenst deze middelen op enig moment te incasseren. 3.1.2 Wat kan de gemeente doen? De ontwikkelaars geven aan dat de stapeling van eisen de betaalbaarheid van woningen onder druk zet. Het is niet mogelijk om op ieder onderdeel een tien te halen. Goede bedoelingen maken het soms lastig een project tot realisatie te brengen. Er is vaak ook een worsteling met de ontwikkelingsperiode. Die periode is lang daardoor kan gedurende de ontwikkeling er veel gebeuren en veranderen. Het is daarom van belang deze lange doorlooptijd in het achterhoofd te hebben. Indien er bijvoorbeeld nu op de huidige marktomstandigheden beleid wordt gemaakt, heeft dat gevolgen voor projecten die soms over tien jaar opgeleverd worden.