Ontwerp BP Gele Scheikunde Toelichting Regels en bijlagen regels

67

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde plan met een parkachtige setting. Hierdoor voegt het gebied zich goed samen met zijn omgeving en vormt het een uiterst geschikte schakel tussen binnenstad en TU-wijk. Door de groene kraag in stand te houden en op meerdere niveau’s verder te bouwen op dit groene karakter, wordt een interessant woonen leefgebied realiseerbaar.

Figuur 4.12: De inpassing van cultuurhistorische structuren in de toekomstige situatie. Bron: Stedenbouwkundig DO. 4.12.4 Bescherming De monumentale bomen worden beschermd door middel van een aanduiding, deze wordt overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. De waardevolle gebouwen die een plek krijgen in de toekomstige situatie worden beschermd door middel van een dubbelbestemming. Deze ligt op het huidige gebouw. De groene kraag voor het Gele Scheikunde gebouw en rondom de dienstwoningen is ook meegenomen in de dubbelbestemming. De dubbelbestemming borgt het behoud, herstel en benutten van de aanwezige cultuurhistorische waarden. 4.12.5 Conclusie De stedenbouwkundige opzet van de transformatie houdt rekening met de bestaande cultuurhistorische structuren en is afgestemd met de Welstandcommissie. In het bestemmingsplan is een beschermingsregime opgenomen voor cultuurhistorisch waardevolle structuren. Het aspect 'cultuurhistorie' vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

68

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.13

Water

4.13.1 Kader Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg met de initiatiefnemer en de waterbeheerder, aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt. In het kader van het onderhavige bestemmingsplan is door Antea Group (2023) een Watertoets opgesteld, het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 18. 4.13.2 Huidige situatie Maaiveldhoogte Om de maaiveldhoogtes in het plangebied te analyseren is de AHN-viewer geraadpleegd. Het maaiveld bevindt zich tussen de NAP -0,3 m en NAP +0,5 m. Hierin is het zuidoostelijke deel van het plangebied lager gelegen en het noordwestelijke deel hoger. Bodemopbouw Om de bodemopbouw ter plaatse van de planlocatie te analyseren zijn grondboringen uit het DINOloket geraadpleegd. Binnen het plangebied is één boring tot 20,5 m -mv. uitgevoerd (B37E0453). De uitgevoerde sonderingen aan de Michiel de Ruyterweg direct ten oosten van het plangebied laten een zelfde beeld van de bodemopbouw zien. De geschematiseerde bodemopbouw is in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 4.5: Bodemopbouw. Bron: Dinoloket.

Grondwater DINOloket: Om de grondwaterstand in het plangebied te kunnen analyseren zijn peilbuizen van DINOloket geraadpleegd. Op basis van de relevante peilbuis op circa 350 m ten noordoosten (B37E0646) blijkt dat de GHG NAP -0,85 m is en de GLG NAP -1,25 m. De grondwaterstroming stroomt op basis van het uitgevoerde historische bodemonderzoek noordwestelijke richting.

in

Op basis van de WKO-tool zijn in de directe omgeving van het plangebied meerdere grondwateronttrekkingen en bodemenergiesystemen aanwezig. Daarnaast is ook aan de westzijde van het plangebied een grondwateronttrekking aanwezig. Watersysteem

69

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Direct ten zuiden van het plangebied aan de overkant van de Prins Bernhardlaan bevindt zich een primaire watergang. Aan de oostzijde langs de Michiel de Ruyterweg is een secundaire watergang gelegen. Ten westen is een duiker gelegen die in verbinding staat met de zuidelijke primaire watergang en in het noorden met een inlaat dit in contact staat met de Schie. Het plangebied is in een peilgebied gelegen. Het peilgebied betreft GPG2011ZPD 28-A en heeft een vast peil van NAP -1,49 m. Vuil- en hemelwater In zowel de Michiel de Ruyterweg als de Julianalaan ligt een HWA-riolering en een DWA-riolering. Het huidige plangebied voert af op deze riolering. Waterveiligheid Uit de legger van het hoogheemraadschap blijkt dat het plangebied zich niet in de kern- of beschermingszones van waterkeringen bevindt. Om deze reden zijn er geen effecten op de waterveiligheid. 4.13.3 Toekomstige situatie Grondwater De grondwaterstand in het plangebied staat circa 0,5 tot 1,2 m -mv. Binnen de gemeente Delft dient bij nieuwbouw een ontwateringsdiepte van 0,7 m -mv. gehanteerd te worden voor stedelijk gebied inclusief wegen. De gemeente en het hoogheemraadschap hebben aangegeven dat bij de realisatie van nieuwe kelders tevens grondverbetering plaats moet vinden. Binnen het plangebied wordt ook een parkeerkelder gerealiseerd van circa 4 m diep.

In het waterhuishoudingsplan wordt hier nader op ingegaan met de eventuele invloed op de grondwaterstorming. Als uitgangspunt wordt genomen dat een parkeerkelder van 1 laag geen negatieve invloed heeft op de grondwaterstroming, indien dit wel het geval is, wordt in de fase van het waterhuishoudingsplan mitigerende maatregelen genomen. Watersysteem Verhard oppervlak In de nieuwe situatie bestaat het plangebied uit een verhard oppervlak van 18.694 m2 (65% van het totale plangebied). Het onverhard oppervlak in de toekomstige situatie bedraagt 9.876 m2 (35% van het totale plangebied). Met de ontwikkeling neemt het verharde oppervlak dus met 5.799 m2 toe ten opzichte van de huidige situatie. Waterbergingsopgave Eisen hoogheemraadschap van Delfland Om te bepalen of watercompensatie noodzakelijk is, is de watersleutel van het hoogheemraadschap ingevuld (zie berekening in de Watertoets). De watersleutel splitst de benodigde watercompensatie in twee delen. Het eerste deel betreft de wateropgave om de effecten van de ontwikkeling op het watersysteem te compenseren. Het tweede deel betreft de wateropgave om de effecten van klimaatverandering voor het plangebied te compenseren. Bij de herontwikkeling van de Gele Scheikunde zijn de volgende watercompensatie-eisen vastgesteld: In totaal dient 934,6 m3 waterberging plaats te vinden. Dit betreft: 644,5 m3 ten gevolge van de ontwikkeling.

290,1 m3 waterberging ten gevolge van klimaateffecten. Eisen gemeente Delft In de 'Beleidsregel Klimaatadaptief Bouwen Nieuwbouw, Gebiedsontwikkeling en Herstructurering' is vastgelegd dat het plangebied een bui van 70 mm in één uur moet kunnen verwerken. De beleidsregel is een doorvertaling van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen. Bij aanvang van de planvorming was dit beleid niet van kracht. Op basis van het nieuwe beleid van de gemeente dient in totaal 2.028 m3 water te worden geborgen (0.07 m * 28.968 m2). Het afkoppelde hemelwaterafvoer kan worden geïnfiltreerd en/of

70

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde hergebruikt op eigen terrein.

Voorgenomen watercompensatie In totaal wordt circa 1.813,5 m3 water tijdelijk geborgen binnen het plangebied. Hierdoor kan binnen het plangebied een tijdelijke bui van 62 mm in één uur worden opgevangen. Een uiteenzetting van de verschillende bergingsvormen is in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 4.6: Bergingscapaciteit verschillende bergingsvormen.

Ten behoeve van het bestemmingsplan is het plangebied hierbij onderverdeeld in 7 deelgebieden (6 bouwblokken en een overig gebied). Per bouwblok is bepaald hoeveel mm per m² kan worden geborgen. In zijn de deelgebieden weergegeven en in de capaciteit per deelgebied. Door de gemeente is tevens een worst-case toetsing uitgevoerd naar het stand-still principe van het hoogheemraadschap (deze is in detail opgenomen in de watertoets), hieruit blijkt dat aan het stand-still principe wordt voldaan. Tabel 4.7: Berging in mm per m² per deelgebied.

71

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Figuur 4.13: Overzicht deelgebieden mm berging per m².

Aan de nieuwe eis vanuit het klimaatbeleid van de gemeente (2.028 m3, 70 mm over het gehele plangebied) wordt echter niet volledig voldaan. Voor deze ontwikkeling is in combinatie met de architect, civieltechnisch adviseurs en de gemeentelijke dienst voor het beheer van de openbare ruimte bezien wat de maximaal mogelijk te realiseren waterberging in het plangebied kan zijn. Hieruit volgt dat in een maximaal haalbare waterberging van gemiddeld 62 mm kan worden voorzien. Dit betekent dat voor dit plangebied sprake is van maatwerk voor wat betreft de wateroplossingen. Het Hoogheemraadschap Delfland heeft aangegeven zich in de wateroplossingen te kunnen vinden nu aan het stand-still principe wordt voldaan. De exacte werking van het watersysteem wordt verder vastgelegd in het op te stellen waterhuishoudingsplan. Vuil- en hemelwater De gemeente heeft aangegeven dat afhankelijk van de grondwaterstand het te ontwikkelen terrein waarschijnlijk dient te worden voorzien van de DT-riolering (drainage-transport). Daarnaast dient de ontwikkelaar rekening te houden met, en is verantwoordelijk voor eventuele kosten voor het aanpassen van het rioolgemaal Zuiderplantsoen als gevolg van de extra belasting op het vuilwaterstelsel. Waterkwaliteit In de toekomstige situatie mag de waterkwaliteit niet verslechteren. Derhalve dient gewerkt te worden met materialen die geen uitloging veroorzaken.

Tevens is afstromend hemelmater in de basis schoon en kan indien nodig het hemelwater vanuit de parkeergarage en de straat via de bermen/wadi's worden geïnfiltreerd in de bodem om vervuiling van het oppervlaktewater te beperken. Waterveiligheid Uit de legger van waterschap Delfland blijkt dat het plangebied zich niet in de kern- of

72

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde beschermingszones van waterkeringen bevindt. Om deze reden zijn er geen effecten op de waterveiligheid. Juridische borging Het hoogheemraadschap heeft aangegeven dat de aanleg en instandhouding van de bergingsvoorzieningen in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd dienen te worden. De borging van realisatie en instandhouding van de wateroplossingen vindt plaats door middel van voorwaardelijke verplichtingen in de planregels van het bestemmingsplan. 4.13.4 Conclusie De waterbergingsopgave is ingepast in het ontwerp en geborgd in de regels. Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.14

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om de herontwikkeling van de Gele Scheikunde te Delft mogelijk te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd, de volledige memo is opgenomen in Bijlage 19. De resultaten zijn als volgt: Voorliggend bestemmingsplan intensiveert het bestaande ruimtegebruik en breidt het ruimtebeslag uit en is daarmee ‘ladderplichtig’. Voor de realisatie van 304 woningen en het toevoegen van 1.200 m2 aan horeca (1a, b) moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In Delft is het aandeel verhuizingen binnen de gemeente relatief laag vergeleken met het landelijk gemiddelde. Er zijn relatief veel verhuisbewegingen vanuit en naar omliggende gemeenten. Het onderzoeksgebied is daarom afgebakend op basis van het samenwerkingsverband Haaglanden, waarin regionale afspraken op het gebied van wonen worden gemaakt. Tussen 2020-2030 is er vraag naar 65.860 woningen in de Haaglanden. In Delft is er tot 2030 vraag naar 8.390 woningen. In de Haaglanden zijn er voor 28.933 woningen aan toekomstige harde plannen. In Delft zijn er harde plannen voor 1.500 woningen. Als de vraag afgezet wordt tegen de harde plancapaciteit dan blijkt er in het onderzoeksgebied nog een behoefte aan 36.927 woningen tot 2030. In Delft blijkt er nog een behoefte aan 6.890 woningen te zijn. Er is een kwantitatieve behoefte aan woningen in Delft en de Haaglanden.

In het onderzoeksgebied Haaglanden concentreert de kwalitatieve woningvraag zich hoofdzakelijk op koopeengezinswoningen (30%) en huurappartementen (36%). Aan alle prijssegmenten van koopwoningen is er een sterke behoefte. De 304 nieuwe woningen die met dit plan mogelijk worden gemaakt, voorzien in een behoefte conform de lokale en regionale vraag. De beoogde ontwikkeling voorziet in maximaal 1.200 m2 nieuwe zelfstandige horecagelegenheden in categorie 1 (1a en 1b). Tot 2030 is er in gemeente Delft ruimte voor 19 horecagelegenheden met een ruimtegebruik van ca. 1.785 m2 BVO in het fastservice en restaurant segment. De ontwikkeling voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte. Door de locatie van de horecaontwikkeling kunnen zowel bewoners, studenten als werknemers gebruik maken van de horeca. Naast het traditionele gebruik zijn er ook kansen voor hybride concepten, waarin werken en ontmoeting gecombineerd worden met gastvrijheid. De ontwikkeling voorziet daarmee ook in een kwalitatieve behoefte. De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de sterke woningbehoefte in de gemeente Delft en het onderzoeksgebied en de behoefte aan horeca is er geen aanleiding om leegstand te verwachten als gevolg van de beoogde ontwikkeling. De herontwikkeling naar woningbouw van complex Gele Scheikunde te Delft voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

73

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.15

Duurzaam- en natuurinclusief bouwen

4.15.1 Kader De gemeente zet in op het vergroten van de kansen voor flora en fauna door het uitwerken van een kader voor natuurinclusieve maatregelen in en aan gebouwen en de directe omgeving van deze gebouwen. Het doel is de stad te vergroenen en klimaatadaptief te maken. Denk hierbij aan groene daken, gevelbegroeiing en nestgelegenheid voor vogels en insecten. Doel hiervan is een biodiverse en klimaatadaptatieve stad waar het fijn leven is voor mens en dier. Om natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in Delft vorm te geven is gekozen om een concreet kader te ontwikkelen voor natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in samenhang met klimaatadaptieve maatregelen. Ook bij renovatie moet rekening worden gehouden met planten en dieren en de kansen voor het versterken van soorten worden benut. Om een gezonde, toekomst-bestendige leefomgeving voor mens, plant en dier te creëren en te behouden, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen in ontwikkeling van de stad. Door natuurinclusieve maatregelen mee te nemen in (gebieds)ontwikkelingen kan de stad zich gezond ontwikkelen en draagt elk project bij aan de biodiversiteit in de stad, een prettig woonmilieu en een gezond functioneel stedelijk ecosysteem.

Het toevoegen van beplanting op en aan gebouwen, op binnenterreinen en in de openbare ruimte draagt, naast positieve effecten voor biodiversiteit, ook bij aan bijvoorbeeld het vasthouden van water en het verminderen van wateroverlast of hittestress. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de uitgangspunten van het convenant Klimaatadaptief bouwen dat de gemeente, samen met partners heeft ondertekend. Om biodiversiteit in de stad te versterken moet bij elk project en/of gebiedsontwikkeling een onderbouwing worden aangeleverd op welke wijze invulling wordt gegeven aan de eisen die voor de desbetreffende ontwikkeling worden gesteld. Een puntensysteem vormt de basis voor toepassingen op alle (nieuw)bouwprojecten, gebiedsontwikkelingen en renovatieprojecten binnen de gemeente Delft. Het kan daarbij gaan om een grootschalige stedenbouwkundige herstructurering als Gele Scheikunde, het realiseren van een woongebouw of brug of het renoveren van een gebouw. Het puntensysteem biedt richting en houvast, maar tegelijkertijd moet er ruimte zijn/blijven voor de creativiteit en keuzevrijheid van architecten en ontwikkelaars. Om die reden is een (dynamische) lijst van maatregelen opgesteld waaruit de ontwikkelende partij of initiatiefnemer zelf een keuze kan maken. 4.15.2 Natuurinclusief bouwen Het kader natuurinclusief bouwen dat onlangs is vastgesteld in de gemeenteraad.

Het kader omvat een puntensysteem waarin punten worden toegekend aan verschillende maatregelen ten behoeve van natuurinclusiviteit. Bij elk bouwproject moet een minimum aantal punten behaald worden door het treffen of toepassen van maatregelen uit de lijst. Ontwikkelaars kunnen ook zelf maatregelen aandragen die opgenomen kunnen worden op deze lijst. Het aantal punten dat gehaald moet worden is afhankelijk van de grootte van het project. Indien ontwikkelaars zelf maatregelen aandragen is advies vanuit de gemeente nodig om te bepalen of de maatregelen zinvol zijn en zo ja hoeveel punten de maatregelen 'waard zijn'. Zo ontstaat een flexibel kader dat de ambitie voor natuurinclusief bouwen concretiseert. Het kader natuurinclusief bouwen maakt onderscheid in kleine, middelgrote en grote projecten en heeft daarnaast de categorie gebiedsontwikkeling. Gele Scheikunde behelst een gebiedsontwikkeling. In tabel 4.7 wordt aangegeven hoeveel punten behaald moeten worden bij de verschillende aspecten. De toepassing van natuurinclusiviteit bij Gele Scheikunde is uitgewerkt voor de omgeving, verblijven in gebouwen en de daken in Bijlage 20. Vervolgens is meer inzicht gegeven in de uitwerking op daken en gevels in Bijlage 21. Tabel 4.8: Categorieën projecten. Bron: Kader natuurinclusief bouwen.

74

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Tabel 4.9: Te behalen aantal punten per categorie project. Bron: Kader natuurinclusief bouwen.

4.15.3 Energietransitie Naast zichtbaar groen in de openbare ruimte speelt integrale, hoogwaardige duurzaamheid een belangrijke rol in het realiseren van een uitzonderlijke buurt. Onderhavige ontwikkeling wordt aardgasloos gerealiseerd. Daarnaast worden de appartementen aangesloten op bodemenergie. De overige woningen gaan gebruik maken van luchtwarmtepompen. De uitwerking krijgt concreet vorm in de aanvraag omgevingsvergunning. 4.15.4 Circulaire economie In de Visie op weg naar een circulair Delft in 2050 zijn voor vijf sectoren de navolgende ambities/doelstellingen opgesteld: Bouw: er wordt gebouwd zoals met lego, modulair, losmaakbaar en flexibel. Bouwmaterialen zijn hergebruikt, gerecycled en recyclebaar, of biobased. Biomassa & voedsel: voedselverspilling wordt teruggedrongen en organische reststromen worden zo hoogwaardig mogelijk verwerkt. Kunststoffen: het gebruik van eenmalige plastics wordt teruggedrongen, er worden zoveel mogelijk gerecyclede en biobased plastics gebruikt en de inzameling en recycling wordt verbeterd, bijvoorbeeld op evenementen. Maakindustrie: bedrijven worden gestimuleerd om hun producten of diensten circulair te maken of hun productieprocessen te vernieuwen, bijvoorbeeld innovatieve toepassingen voor ingezameld plastic. Consumptiegoederen: producten worden langer en effectiever gebruikt, bijvoorbeeld door ze te repareren of te delen.

Afgedankte producten worden goed ingezameld en zo hoogwaardig mogelijk hergebruikt.

75

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.15.5 Conclusie De maatregelpakketen zijn verankerd in de regels van het onderhavige bestemmingsplan via een voorwaardelijke verplichting. De gedetailleerde uitwerking vindt plaats bij het bouwplan. Daarmee vormt het aspect 'natuurinclusief bouwen' geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.16

Klimaatadaptatie

4.16.1 Kader Een toekomstbestendige stad is ook een klimaatadaptieve stad. Natuurinclusieve maatregelen zoals vergroening en watergerichte maatregelen dragen ook bij aan het klimaatadaptief maken van de stad. Het toevoegen van beplanting op en aan gebouwen, op binnenterreinen en in de openbare ruimte draagt, naast positieve effecten voor biodiversiteit, ook bij aan bijvoorbeeld het vasthouden van water en het verminderen van wateroverlast of hittestress. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de uitgangspunten van het convenant Klimaatadaptief bouwen dat de gemeente, samen met partners heeft ondertekend (zie ook de toelichting in paragraaf 3.4.15). Om de warmte-accumulatie in de stad te beperken wordt ernaar gestreefd zo min mogelijk oppervlak te verharden (zowel op percelen van derden als in de openbare ruimte) en zoveel mogelijk water op te nemen en door een groene inrichting te laten verdampen. Verdamping kan en mag ook op andere manier, maar die van groen heeft een meerwaarde bijvoorbeeld voor de biodiversiteit en het opnemen van CO2. Om groen ook in de drogere zomerperiode te kunnen laten functioneren is voldoende watervoorraad nodig (spons). De stad als spons heeft als hoofddoel om het regenwater op te vangen waar het valt en daar ook vast te houden, zodat het door middel van verdamping (meestal en bij voorkeur door planten) wordt teruggegeven.

Dit beperkt het watertekort bij droogte en gaat door verdamping hittestress tegen. Daarnaast is meer groen ook van belang voor de gewenste biodiversiteit. 4.16.2 Ambities onderhavige ontwikkeling Het is van belang dat de nieuwbouw ontwikkeling (met inbegrip van de inrichting van het onbebouwde deel van een perceel) hieraan een bijdrage levert. Voor het bouwproject gelden op het gebied van klimaatadaptatie de volgende drie ambities: afkoppelen van regenwater en daarmee de spons maximaal gebruiken maximale verdamping ten behoeve van koeling, waarbij geen kraanwater nodig is maximale vergroening, minimale verharding. De toetsing aan de voorwaarden voor klimaatadaptatie bij Gele Scheikunde is meegenomen in Bijlage 22. Voor de waterbergingseisen wordt verwezen naar de Waterparagraaf 4.13. 4.16.3 Conclusie De maatregelen voor klimaatadaptief bouwen worden uitgewerkt bij het bouwplan. De borging van de waterberging vindt plaats via de regels van het onderhavige bestemmingsplan. De klimaatadaptieve ambities worden meegenomen in het inrichtingsplan en te zijner tijd het ontwerp bouwplan. Daarmee vormt het aspect klimaatadaptatie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

76

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.17

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.17.1 Kader De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijk eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). Tabel 4.10: Kolom D11.2 van m.e.r.-plichtige activiteiten uit Wet Milieubeheer en Besluit m.e.r.

Voor de activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst, of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden. Het planvoornemen valt onder de in D gestelde drempelwaarde. 4.17.2 Beoordeling en conclusie In het kader van de onderhavige ontwikkeling is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld, deze is meegenomen in Bijlage 23. Voor de getoetste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving. Geconcludeerd wordt dat er geen noodzaak is voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure en het opstellen van een milieueffectrapport (MER) voor de voorgenomen ontwikkeling.

77

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Verantwoording planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden en de doorvoor uitgevoerde onderzoeken van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan. In deze toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat ook beschreven wat het vigerend beleid inhoudt en met welke (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden. Er is gekozen voor een op de ontwikkeling van het plangebied gericht bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Voor de opbouw van de regels is aangesloten bij de geldende Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en de Delftse systematiek c.q. handboek.

5.2

Systematiek bestemmingen

5.2.1

Inleidende regels

Begrippen In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals Gedeputeerde Staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft of een minister voor projecten van nationaal belang. Wijze van meten Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden. 5.2.2

Bestemmingsregels

Gemengd Deze bestemming is bedoeld voor woningen in combinatie met commerciële en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat detailhandel is beperkt tot een tot en met een maximum bruto vloeroppervlakte van 250 m2 en voorzover dit het maximum bruto vloeroppervlak van 250 m2 binnen het plangebied niet overschrijdt. Voor het gebruik van de met 'Gemengd' bestemde gronden zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van geluid, natuurinclusief bouwen en waterberging. Groen Deze bestemming is bedoeld voor de aanwezige en toekomstige groenstructuren. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn ook toegestaan. Tuin Deze bestemming is bedoeld voor een tuin en staat activiteiten toe ten dienste van de bestemming van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, zoals parkeren.

78

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming ligt op de ontsluitingsmogelijkheden van het gebied en de interne verkeersstructuur. De bestemming kan ook ingezet worden voor groen en water. Via een aanduiding is een parkeergarage toegestaan. Wonen Deze bestemming is bedoeld voor woningbouw, zowel grondgebonden als appartementencomplexen zijn hierin mogelijk. Ter plaatse van een specifieke aanduiding zijn commerciële functies en een parkeergarage toegestaan. Voor het gebruik van de met 'Wonen' bestemde gronden zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van geluid, natuurinclusief bouwen en waterberging. Waarde - Cultuurhistorie Deze dubbelbestemming beschermt de structuren met een cultuurhistorische waarde. 5.2.3

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn. Algemene bouwregels In de algemene bouwregels zijn nadere bepalingen ten aanzien van het parkeren opgenomen. Algemene gebruiksregels In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. Aangegeven is welk gebruik in ieder geval verboden is en welk gebruik hieronder niet wordt verstaan. Tevens is het maximum aantal woningen in het plangebied vastgelegd. Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot. Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert. Slotregel Hierin is de naam van het onderhavige bestemmingsplan opgenomen.

79

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 6

Handhaving

Toezicht en handhaving is iets dat door betrokkenen als onprettig wordt ervaren. De gemeente doet het omdat we in een veilige, gezonde, aantrekkelijke en duurzame omgeving willen wonen, werken en leven. Soms kan het gedrag van individuele burgers of bedrijven dit streven bedreigen en een risico opleveren voor de leefomgeving. Deze risico's willen wij beheersbaar houden. Er is echter altijd een grens aan de middelen die de gemeente daarvan kan en wil inzetten. De rode draad in het gemeentelijke beleid is dat de inschatting van de risico's voor de gebruikers en voor de leefomgeving doorslaggevend is voor de prioriteiten die gesteld worden bij het stimuleren en/of afdwingen van het naleefgedrag. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onderwerpen en gevallen waarin de risico's van niet-naleving het grootst zijn. De concrete doelstellingen en speerpunten worden elk jaar vastgesteld in een jaarplan. De gemeente heeft verschillende instrumenten om het naleefgedrag te beïnvloeden en zo nodig naleving af te dwingen. Het begint met heldere regels waar draagvlak voor is en die bekend zijn bij degenen die door de regels worden geraakt. Daarnaast wordt er risicogestuurd toezicht gehouden.

Indien toezichtactiviteiten leiden tot de constatering van een illegale situatie, bijvoorbeeld omdat de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd, dan wordt beslist of en in hoeverre en met toepassing van welke sanctiemiddelen de gemeente zich zal inspannen om de overtreder te dwingen deze illegale situatie op te heffen. De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de (regionale) handhavingsstrategie. Uitgangspunt daarbij is de 'beginselplicht tot handhaving'. Gelet op de beperkte beschikbare capaciteit is het echter niet mogelijk en ook wenselijk - om tegen alle overtredingen handhavend op te treden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding, het gedrag van de overtreder en de overige omstandigheden van het geval zal een passende reactie en aanpak worden bepaald. Dat kan onder meer zijn een legalisatietraject, afzien van handhaving, waarschuwing of het toepassen van een bestuursrechtelijk sanctiemiddel. Bij zeer ernstige overtredingen kan ook sprake zijn van een strafrechtelijk traject. Strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van en gebeurt door het Openbaar Ministerie.

80

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 7

Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1

Inspraak en overleg

7.1.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het conceptbestemmingsplan toegezonden aan de relevante overlegpartners. 7.1.2

Proces bestemmingsplan

Participatie De eerste participatieronde heeft plaatsgevonden in 2018. Op 14 mei 2018 was er een werksessie over de herontwikkeling en vervolgens op 5 november 2018 een bewonersavond. Bij de bewonersavond waren de gemeente Delft en de TU Delft ook aanwezig. De tweede participatieronde van het initiatief vond plaats in april 2021. Op 29 april 2021 was er een online bijeenkomst. In deze bijeenkomst is het VO stedenbouwkundig plan en SO inrichtingsplan gepresenteerd. Deze is als uitwerking voorgelegd aan de buurt. Bij deze sessie is mede aandacht geschonken aan de wijze van ontsluiten van Gele Scheikunde en de binnen het gebied voorziene parkeergarage. In het vervolg op deze bijeenkomst heeft meerdere keren afstemming plaatsgevonden over de ontsluitingsvarianten van Gele Scheikunde. Bij deze afstemmingsmomenten waren de gemeente Delft (o.a. projectteam Gele Scheikunde en een werkgroep voor de herinrichting van de Michiel de Ruyterweg), de ontwikkelaar, de bewoners en/of de belangenvereniging TU Noord betrokken. Het resultaat hiervan is dat een gezamenlijke voorkeur is uitgesproken voor een rechtstreekse ontsluiting aan de Michiel de Ruijterweg in samenhang met een herinrichting van de Michiel de Ruyterweg waarbij het vrij liggende fietspad wordt verbreed. Een en ander met het oog op de verbetering van de fietsveiligheid en de optimalisatie van de autobereikbaarheid.

Op 10 maart 2022 heeft op initiatief van Gele Scheikunde CV een derde participatieronde plaatsgevonden. Hier is het DO stedenbouwkundig plan en VO inrichtingsplan gepresenteerd. De buurt is gevraagd mee te denken over de inrichting van het park aan de zuidzijde.

Vooroverleg In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de relevante overlegpartners. Van de volgende instanties is een reactie ontvangen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Provincie Zuid-Holland Hoogheemraadschap van Delfland Veiligheidsregio Haaglanden DUWO Evides Gasunie KPN Tennet ProRail

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is het maximaal toelaatbaar bvo voor detailhandel

81

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde teruggebracht naar 250 m2. Dit is ook verwerkt in de onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De reacties van de overige instanties leiden niet tot een wijziging in het bestemmingsplan. De vooroverlegreactie zijn uitgebreid beantwoord in een separate nota. Deze is opgenomen in Bijlage 24.

Zienswijze Na het wettelijk vooroverleg wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

7.2

Financiële uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal anderszins geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening of door kostenverhaal via de grondprijs. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ontwikkelingen die op grond van het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt betreffen ontwikkelingen als genoemd in artikel 6.2.1 onder a van het Besluit ruimtelijke ordening. De gemeentelijke kosten bestaan voor deze wijzigingen onder andere uit de proces-, onderzoeks- en apparaatskosten ten behoeve van het wijzigingen van de bestemming op deze locaties. De gemeentelijke kosten voor het wijzigingen van het juridisch-planologisch kader voor het Gele Scheikunde Complex worden verhaald via een anterieure overeenkomst.

82

Gele Scheikunde

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

4 4 9

Hoofdstuk2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Gemengd Groen Tuin Verkeer - Verblijfsgebied Wonen Waarde - Cultuurhistorie

10 10 14 15 16 18 23

Hoofdstuk3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels

24 24 25 27 28

Hoofdstuk4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

29 29 30

2

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Regels

3

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In dit plan wordt verstaan onder: 1.1

plan:

het bestemmingsplan Gele Scheikunde met identificatienummer NL.IMRO.0503.BP0083-1001 van de gemeente Delft; 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3

aan- en uitbouw:

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw op de begane grond dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw; 1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6

aan-huis-gebonden beroep:

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, juridisch, kunstzinnig of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, therapeutisch of paramedisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing kan worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft en dat een ruimtelijke uitstraling of uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.7

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.8

bedrijf:

een bedrijf dat gericht is op het vervaardigen en/of opslaan van producten zoals genoemd in de LvB, niet zijnde detailhandel, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, hotel en horeca; 1.9

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak; 1.10

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.11

Bevi-inrichtingen:

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

4

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

1.12

bevoegd gezag:

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning; 1.13

bijbehorende voorzieningen:

voorzieningen die ten dienste staan van en ondergeschikt zijn aan de hoofdbestemming zoals parkeren, fietsenstallingen en -bergingen, installatieruimten, groen, water en ontsluitingswegen; 1.14

bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak; 1.15

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.16

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak; 1.17

bouwlaag

een tussen twee opeenvolgende vloeren gelegen, voor verblijf geschikt, deel van een gebouw met uitsluiting van een kap; 1.18

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.19

bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.20

burgemeester en wethouders:

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft; 1.21

bvo (brutovloeroppervlak):

het totale gebouwde vloeroppervlak, exclusief expeditieruimte, trafo en beheerruimte, daar waar dit in de regels is aangegeven; 1.22

commerciële functies:

functies in de vorm van detailhandel, dienstverlening en horeca; 1.23

cultuurhistorischewaarden:

de aan een bouwwerk, gebied of element toegekende waarde in verband met ouderdom, gaafheid, zeldzaamheid of herkenbaarheid vanuit historisch oogpunt; 1.24

dagelijkse boodschappen

consumentenartikelen zoals levensmiddelen, drogisterij-artikelen, alcoholische dranken, tabak en schoonmaakartikelen.

5

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

1.25

darkstore

ruimte die in hoofdzaak in gebruik is als opslag- en distributiepunt voor dagelijkse boodschappen die overwegend online besteld en betaald worden en via flitsbezorging bij consumenten bezorgd worden. 1.26

dakterras:

een buitenruimte, gelegen op een hoofdgebouw of op een aan- of uitbouw voorzien van een afscheiding; 1.27

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.28

dienstverlening:

het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met rechtstreeks contact met het publiek, zoals kapsalons en reisbureaus; 1.29

eerste bouwlaag:

bouwlaag op de begane grond; 1.30

flitsbezorging

bezorgdienst die gericht is op snelle bezorging vanuit een darkstore van hoofdzakelijk online aangeboden en bestelde dagelijkse boodschappen bij consumenten. 1.31

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.32

geluidgevoelige objecten:

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder. 1.33

huishouden:

een huishouden bestaat uit één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen. Vaak is een huishouden gebaseerd op bloedverwantschap en huwelijksbinding of een met een huwelijksverbinding gelijk te stellen samenlevingsverband; 1.34

hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.35

horeca:

een bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van drank- en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, waaronder in ieder geval worden verstaan café's, restaurants, lunchrooms, snackbars en hiermee gelijk te stellen inrichtingen of bedrijven met uitsluiting van hotels en discotheken; 1.36

kantoor:

een bedrijf dat niet of slechts in ondergeschikte mate op het publiek gericht is en dat zich richt op administratieve, adviserende of daarmee gelijk te stellen werkzaamheden;

6

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

1.37

kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten:

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.38

kunstwerken:

voortbrengsels van de beeldende kunsten en bouwwerken waarvoor andere materialen dan aarde en zand gebruikt zijn, zoals sluizen, tunnels, bruggen, viaducten enz; 1.39

langzaam verkeer:

de voetganger, de fiets, fiets met trapondersteuning, snorfiets, bromfiets, inclusief bredere varianten zoals een bakfiets, het gehandicaptenvoertuig, de geleider/berijder van bijvoorbeeld een paard en daarmee vergelijkbare vormen van vervoer; 1.40

LvB:

de Lijst van bedrijfstypen die onderdeel uitmaakt als Bijlage 3 van deze regels; 1.41

maatschappelijke functies/voorzieningen:

het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, jeugd/kinderopvang, religie, bibliotheken, openbare dienstverlening, sportvoorzieningen en verenigingsleven met uitsluiting van onderwijs, uitvaart/begraafplaatsen, gevangeniswezen, defensie/militaire zaken en zorgfuncties; 1.42

nutsvoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie; 1.43

onderdoorgang:

een doorgang, waarboven bebouwing mag worden opgericht; 1.44

openbaar toegankelijk gebied:

weg als bedoeld in artikel 1, lid 1, onder b Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer; 1.45

overkapping:

een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een slechts van boven afgesloten ruimte van lichte constructie. Indien een overkapping aangebouwd is aan een gebouw mag een overkapping maximaal 2 niet eigen wanden hebben. Eigen wanden zijn dan niet toegestaan. Indien een overkapping niet is aangebouwd aan een gebouw mag een overkapping maximaal 1 eigen wand hebben; 1.46

parkeervoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van het parkeren, zoals parkeerplaatsen en de daarbij behorende in- en uitritten; 1.47 peil: voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het 7

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde aansluitende afgewerkte maaiveld; 1.48

seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; 1.49

voorgevel:

het meest naar de weg gekeerde deel van een gebouw; 1.50

woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.51

wooneenheid:

een deel van een gebouw dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

8

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, liftopbouwen, bewassingsinstallaties, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.2

de diepte van een balkon:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gevel en de eindafwerking van een balkon; 2.3

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4

de hoogte van een voorziening voor betreding van een dakterras:

de hoogte van een voorziening voor betreding van een dakterras wordt gemeten vanaf de bovenkant van de bebouwing waarop de voorziening is geplaatst; 2.5

de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend; 2.6

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

9

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Gemengd

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis; b. commerciële functies en maatschappelijke functies; c. groenvoorzieningen; d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. nutsvoorzieningen; f. voorzieningen ten behoeve van warmte koude opwekking (bodemlussen); g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - ondergrondse bouwlaag' tevens ondergrondse parkeergarages, ondergrondse fietsenstallingen, ondergrondse bergingen en overige ondergrondse gebouwen ten dienste van de bestemming; h. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' tevens een onderdoorgang; i. bijbehorende voorzieningen; Een en ander overeenkomstig het bepaalde in deze bestemming. 3.2

Nadere detaillering bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 3.1: 3.2.1

Maximum aantal wooneenheden

Voor het maximum aantal toegestane woningen geldt het bepaalde in 11.2. 3.2.2

Geluidgevoelige object in poortwachtersgebouw uitgesloten

Voorzover de bestemming 'Gemengd' samenvalt met de aanduiding 'onderdoorgang' is ter plaatse een geluidgevoelig object niet toegestaan. 3.2.3

Aan-huis-gebonden beroep en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Een aan-huis-gebonden beroep en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, voor zover: a. het bvo ten behoeve van kantoor- en/of praktijkruimten en/of de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten niet groter is dan 40% van het bvo van de woning, inclusief aan- en uitbouwen en bijbehorend bouwwerken; b. zij behoren tot categorie 1 van de Lijst van bedrijfstypen; c. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. d. Het college van burgemeester en wethouders kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.3 onder b om de aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten uit categorie 2 van de Lijst van bedrijfstypen toe te staan, indien: 1. deze activiteiten naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kan worden te behoren tot categorie 1, en; 2. de kwaliteit van leefomgeving niet nadelig wordt beïnvloed. 3.2.4

Commerciële en maatschappelijke functies

Het maximum bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële functies en maatschappelijke functies bedraagt samen 1.100 m2, met dien verstande dat: a. commerciële functies en maatschappelijke functies uitsluitend zijn toegestaan voor zover het bedrijfsactiviteiten betreffen uit categorie 1 en/of 2 van de Lijst van bedrijfstypen; b. horeca uitsluitend is toegestaan voor zover het horeca betreft uit categorie 1a en/of 1b van de Staat

10

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde van Horeca-activiteiten; c. detailhandel is toegestaan tot en met een maximum bruto vloeroppervlakte van 250 m2 en voorzover dit het maximum bruto vloeroppervlak van 250 m2 binnen het plangebied niet overschrijdt; d. commerciële functies uitsluitend in de eerste bouwlaag zijn toegestaan. 3.2.5

Voorwaardelijke verplichting waterberging

De gronden ter plaatse van het bestemmingsvlak 'Gemengd', voorzover deze samenvallen met de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6', mogen ter plaatse van de van toepassing zijnde bovenaangehaalde aanduiding uitsluitend overeenkomstig de bestemmingsomschrijving worden gebruikt, mits: a. uiterlijk ten tijde van ingebruikname van de desbetreffende gerealiseerde gebouwen ten behoeve van gebruik overeenkomstig de bestemmingsomschrijving een waterberging van tenminste 9,3 mm per m2 van het totale oppervlakte van de van toepassing zijnde aanduiding 'overige zone voorwaardelijke verplichting 1', en/of een waterberging van tenminste 30,1 mm per m2 van het totale oppervlakte van de van toepassing zijnde aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6' is gerealiseerd, instand wordt gehouden en te allen tijde effectief beschikbaar wordt gehouden; en b.

uiterlijk binnen 3,5 jaar na de start van de bouwwerkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 1.25 lid 1 van het Bouwbesluit 2012, van het derde woonblok binnen de van toepassing zijnde aanduidingen 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 2', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 3', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 4', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 5', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6' een waterberging van tenminste 179,5 mm per m2 van het totale oppervlakte van gronden binnen het plangebied welke niet zijn voorzien van aanduidingen, zoals bedoeld in 3.2.5 aanhef en onder a, is gerealiseerd, instand wordt gehouden en te allen tijde effectief beschikbaar wordt gehouden; c. de onder b genoemde verplichting geldt hierbij niet voor: 1. de percelen van bestaande woningen gelegen aan de Julianalaan 138 en 140; 2. de delen van percelen van Prins Bernhardlaan 1 en 2 die onderdeel vormen van dit plangebied. d. het college van burgemeester en wethouders kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b door toe te staan dat een afwijkende termijn wordt aangehouden voor de realisatie van de vereiste maatregelen, indien wordt voldaan aan navolgende voorwaarden: 1.

het aanhouden van een afwijkende termijn is noodzakelijk vanuit het oogpunt van de verwezenlijking van de bestemming, 2. het aanhouden van een afwijkende termijn leidt niet tot waterhuishoudkundige problemen; 3. vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij het Hoogheemraadschap Delfland. 3.2.6 Voorwaardelijke verplichting natuurinclusieve bouw a. De gronden ter plaatse van het bestemmingsvlak 'Gemengd', voorzover deze samenvallen met de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6', mogen ter plaatse van de van toepassing zijnde bovenaangehaalde aanduiding uitsluitend overeenkomstig de bestemmingsomschrijving worden gebruikt, mits: 1. uiterlijk binnen 1 jaar na de ingebruikname van de desbetreffende gerealiseerde gebouwen ten behoeve van gebruik overeenkomstig de bestemmingsomschrijving aldaar maatregelen in het kader van een natuurinclusieve bouw zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden overeenkomstig het bepaalde in Bijlage 5 bij deze regels; 2.

uiterlijk binnen 3,5 jaar na de start van de bouwwerkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 1.25 lid 1 van het Bouwbesluit 2012, van het derde woonblok binnen de van toepassing zijnde aanduidingen 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 2', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 3', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 4', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 5', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6' overige natuurinclusieve maatregelen zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden ter plaatse van gronden binnen het plangebied welke niet zijn voorzien van voornoemde aanduidingen en overeenkomstig het bepaalde in Bijlage 5 bij deze regels; b. de onder a bij punt 2 genoemde verplichting geldt hierbij niet voor: 1. de percelen van bestaande woningen gelegen aan de Julianalaan 138 en 140; 2. de delen van percelen van Prins Bernhardlaan 1 en 2 die onderdeel vormen van dit plangebied; 3. de percelen met de bestemming 'Wonen'.

11

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde c. Het college van burgemeester en wethouders kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a door toe te staan dat andere natuurinclusieve maatregelen worden gerealiseerd en in stand worden gehouden welke een ecologisch gelijkwaardig alternatief vormen voor de in Bijlage 5 bij deze regels genoemde maatregelen en ook met deze alternatieve natuurinclusieve maatregelen de minimaal benodigde aantal punten, zoals aangegeven in Bijlage 5 bij deze regels, per onderdeel wordt behaald. d. het college van burgemeester en wethouders kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a door toe te staan dat een afwijkende termijn wordt aangehouden voor de realisatie van de vereiste maatregelen, indien wordt voldaan aan navolgende voorwaarde: 1. het aanhouden van een afwijkende termijn is noodzakelijk vanuit het oogpunt van de verwezenlijking van de bestemming. 3.2.7 Voorwaardelijke verplichting: inrichtingsplan buitenruimte a. De gronden ter plaatse van het bestemmingsvlak 'Gemengd', voorzover deze samenvallen met de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6', mogen ter plaatse van de van toepassing zijnde bovenaangehaalde aanduiding uitsluitend overeenkomstig de bestemmingsomschrijving worden gebruikt, mits: 1.

uiterlijk binnen 1 jaar na de ingebruikname van de desbetreffende gerealiseerde gebouwen ten behoeve van gebruik overeenkomstig de bestemmingsomschrijving ter plaatse van de van toepassing zijnde aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone voorwaardelijke verplichting 6' de inrichting van de buitenruimte (niet zijnde een privétuin behorend tot een woning), voorzover deze betrekking hebben op beplanting is gerealiseerd en instand wordt gehouden overeenkomstig Bijlage 6 bij deze regels, en; 2. uiterlijk binnen 3,5 jaar na de start van de bouwwerkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 1.25 lid 1 van het Bouwbesluit 2012, van het derde woonblok binnen de van toepassing zijnde aanduidingen 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 2', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 3', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 4', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 5', of 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 6' het totale oppervlakte van gronden binnen het plangebied welke niet zijn voorzien van voornoemde aanduidingen, de inrichting van de buitenruimte (niet zijnde een privétuin behorend tot een woning), voorzover deze betrekking hebben op beplanting is gerealiseerd en instand wordt gehouden overeenkomstig Bijlage 6 bij deze regels; b.

de onder a bij punt 2 genoemde verplichting geldt hierbij niet voor: 1. de percelen van bestaande woningen gelegen aan de Julianalaan 138 en 140; 2. de delen van percelen van Prins Bernhardlaan 1 en 2 die onderdeel vormen van dit plangebied. c. het college van burgemeester en wethouders kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a door toe te staan dat de in Bijlage 6 opgenomen beplanting, voorzover gelegen binnen het plangebied, op alternatieve posities worden gerealiseerd en in stand worden gehouden en ook met deze alternatieve posities van de beplanting sprake is van een kwalitatief gelijkwaardige inrichting van de buitenruimte. d. het college van burgemeester en wethouders kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a door toe te staan dat een afwijkende termijn wordt aangehouden voor de realisatie van de vereiste maatregelen, indien wordt voldaan aan navolgende voorwaarden: 1. het aanhouden van een afwijkende termijn is noodzakelijk vanuit het oogpunt van de verwezenlijking van de bestemming. 3.2.8

Voorwaardelijke verplichting geluid

De bouw van woningen is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat: a. wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder dan wel de vastgestelde hogere grenswaarden, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels; b. de woningen en de commerciële functies of maatschappelijke functies bouwkundig van elkaar gescheiden worden; c. wordt voldaan aan de gemeentelijke eisen van een aanvaardbaar akoestisch klimaat uit het Hogere waarden beleid.

12

ontwerp bestemmingsplan Gele Scheikunde

3.3

Bouwregels

3.3.1

Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak; b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan is aangegeven met de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'; c. het bouwvlak mag volledig bebouwd worden; d. dakterassen zijn toegestaan; e. de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van de ondergrondse gebouwen mag niet meer bedragen dan 4 m ten opzichte van peil. 3.3.2