MPG 2021-2024 DEF

De doelen voor de gebiedsontwikkeling zijn in het “IOC-Ambitiedocument” als volgt verwoord:

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 27

Afbeelding 1; De doelen van de gebiedsontwikkeling uit het IOP

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 28

4.2.

Planning

Hieronder wordt per veld, per deelveld en voor het park de planning voor startbouw en gereedkomen aangegeven. Afbeelding 2; Planningsoverzicht Nieuw Delft d.d. 30 juni 2020

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 29

4.3.

Programma

In onderstaand schema is aangegeven welke programma’s nu in de ontwikkeling zit en verwacht wordt. Afhankelijk van de verdere invulling van de ontwikkeling kunnen deze wijzigen binnen de vigerende kaders hiervoor. Aantallen en/of Gerealiseerd tot oppervlaktes eind 2020 Woningbouw Lofts 12 Eensgezinswoningen 90 Appartementen 331 Studio's 28 Zorgunits Aanleunwoningen Totaal

461

Studentenwoningen

521

Niet woonfuncties Fietsenstallingen Stadspark en

Openbare ruimte

In realisatie

Eind 2020 e.v. In verkoop In ontwikkeling

17 112

76 323

Totaal

Nog te ontwikkelen

31 249

12 243 1144 28 119 67

29 129

119 67 129

3e Fietsenstalling Tijdelijke strook Tijdelijke OR veld ter hoogte van 2 en 3 en fontein wijk Delftzicht park Coendersbuurt veld 1, 2 en 3

399

466

158

1.613 521

Noordelijk deel park

Zuidelijk deel park

veld 6, 7, 8 en 9

Functies

m2

Detailhandel Horeca Dienstverlening Maatschappelijk Cultureel-ontsp. Kantoren TSH Hotel Totaal

1.331 1.656 1.756 3.200 3.338 7.839 13.524 2.979 35.623

Tabel 1; tabel met verwachte programmering, is onder voorbehoud van verdere invulling van de ontwikkeling en is excl. invulling oude station, HNK en stationshal.

4.4.

Stand van zaken gebiedsontwikkeling Nieuw Delft – inhoudelijk

In de gebiedsontwikkeling waren de belangrijkste activiteiten in afgelopen 2 kwartalen: Het van Leeuwenhoekpark Het Van Leeuwenhoekpark Noord is in DO afgerond. Momenteel vinden de besteksuitwerkingen plaats. Conform planning zal het eerste deel van het park in het 4e kwartaal van 2021 in uitvoering gaan. Dit hangt wel af van de voortgang van de bouwactiviteiten in de velden 2 en 3. Het waterelement in het park Noord is in voorbereiding. Een groot deel van het leidingenwerk en de put zijn geplaatst. De verwachting is dat het waterelement zelf voor de bouwvak gereed zal zijn. Dit is van belang voor de start van het park. Met betrekking tot het park Zuid (ten zuiden van de Ireneboulevard) is geen voortgang te melden. De verwachting is dat dit in 2022 in samenwerking met de omgeving verder uitgewerkt zal worden. Hier dient eerst een groot deel van het vastgoed de zuidelijke velden gerealiseerd te worden, alvorens het park aangelegd zal worden.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 30

Bouwrijp maken Het bouwrijpmaken van de zuidelijke velden heeft meer tijd in beslag genomen dat verwacht, met name doordat PFAS in deze velden is aangetroffen. Het bouwrijpmaken is nu nagenoeg gereed. Alleen veld 8 moet nog leeggehaald worden, hier is tijdelijk grond met PFAS opgeslagen. Woonrijp maken Voor het woonrijpmaken van de openbare ruimte rond de velden 2 en 3 is een raamovereenkomst gesloten. Hiermee kan, elke keer dat een deel van het vastgoed gereed is, een deel van de openbare ruimte aangelegd worden. Dit gaat zo efficiënt mogelijk. Met betrekking tot de zuidelijke velden is het wachten op de concrete plannen van het vastgoed. Op basis daarvan kunnen de Voorlopig Ontwerpen rond de velden 6, 8, 9 en 10 gemaakt worden. Dit zal naar verwachting komend jaar gebeuren. Veld 1 Huis van Delft: De bouw van Huis van Delft verloopt conform planning waarbij naar verwachting eind 2021 het gebouw opgeleverd zal worden. Parkeerkelder en de eerste 3 etages zijn in ruwbouw gereed. De plint van het gebouw zal uit verschillende onderdelen bestaan, een horecadeel, congresdeel, een publieksprogramma Innovation Gallery en mogelijk het VVV/ DelftMarketing. De invulling van het publieksprogramma in de plint van Huis van Delft wordt door de initiatiefnemer samen met TU Delft (trekker) en gemeente vormgegeven; gemeente vervult daarbij nu een faciliterende rol.

De insteek is de innovatieve kracht van Delft te laten zien. Een eerste samenwerkingsovereenkomst tussen de partijen is in de maak. Voor het ontwerp van het stadskantoorplein / Houttuinenplein is een uitvraag aan drie ontwerper gedaan om een voorstel in te dienen. Dit voorstel zal na consultatie van de stad beoordeeld worden, waarna met 1 ontwerper het plan uitgewerkt zal worden. Uitgangspunt is om rond de oplevering van het gebouw ook de openbare ruimte af te ronden. Het budget voor dit gedeelte van de openbare ruimte is opgehoogd door inzet van een deel van de Kwaliteitsgelden (raadsbesluit 28 januari 2021). Veld 2 Veld 2.1 The Student Hotel (TSH) Het Student Hotel is in september opgeleverd en in gebruik genomen. De directe aanliggende openbare ruimte (trottoirs) zijn zoveel mogelijk definitief ingericht. Ten behoeve van het laad en losverkeer is een aparte route gecreëerd via de kiss-en-ride straat. Veld 2.3 Zelfbouwers De meeste po en cpo (zelfbouw) initiatieven zijn gestart met de realisatie van hun funderingen. Naar verwachting zullen de eerste woningen medio 2021 worden opgeleverd. Het laatste CPO-initiatief dat nog moet starten, gaat in oktober 2020 starten met de realisatie en zal naar verwachting eind 2021 worden opgeleverd. Veld 2.2 - 2.4 Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO) heeft deze velden herontwikkeld.

De herontwikkeling van het plan behelst een overstap van 17 grondgebonden woningen naar 62 appartementen. De ontwikkeling past binnen het kavelpaspoort, maar is iets hoger dan het oude plan. Het heeft nog

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 31

steeds een hoogwaardige uitstraling (zowel aan de gracht als de tuinzijde). Eind 2020 is dit veld geleverd. De realisatie van het bouwplan zal Q2 2021 starten en zal tot eind 2022 in beslag nemen. Veld 2.5 Met DUPON vastgoed is de Ontwikkelingsovereenkomst gesloten. De komende periode zal er gewerkt worden aan het uitwerken van het voorlopig ontwerp naar een definitief ontwerp. De raad heeft op 17 december 2020 het voorstel voor wijziging van de programmering van dit veld besloten, inclusief de aanvraag subsidie en garantstelling bij het Fonds 2040 voor Filmhuis Lumen . Veld 3 Veld 3.1 Antoni De fietsenstalling van Antoni is in september opgeleverd en in gebruik genomen. Het gebouw Antoni zelf is gereed. Momenteel vinden er afbouwwerkzaamheden plaats in de koopappartementen, oplevering volgt in Q1 2021. De directe openbare ruimte (trottoirs) is definitief ingericht. Veld 3.2 Zelfbouwers Dit veld was het eerste veld dat in de directe nabijheid van de spoortunnel de planvorming in ging. De complexiteit die dat met zich meebracht heeft aanzienlijke vertraging opgeleverd. Om het proces weer op tempo te krijgen is vanuit de projectorganisatie tijdelijk het opdrachtgeverschap voor de engineering en realisatie van de onderbouw van de zelfbouwwoningen ter hand genomen.

Inmiddels is deze onderbouw geleverd en zijn de eerste kavels, inclusief gerealiseerde funderingen, aan de zelfbouwers geleverd. De eerste woningen zullen eind q1 2021 gereed zijn en naar verwachting zijn bijna alle panden eind 2021 gereed. Naast het tijdelijk overnemen van de opdrachtgeverschap, heeft o.a. deze ontwikkeling ook geleid tot meer plankosten als geraamd. dit heeft voornamelijk te maken met de bouwlogistieke puzzel. De plankosten zijn verwerkt in deze actualisatie van de grex. Veld 3.3 - 3.4 Guldewater De gebouwen van BNO op de velden 3.3 en 3.4 zijn eind 2020 opgeleverd en in gebruik genomen. Inrichting openbare ruimte velden 2 en 3 Voor de totale herinrichting van Velden 2 en 3 is een raambestek aanbesteed en gegund. Hiermee zal in de komende jaren gefaseerd de openbare ruimte op en rond de velden 2 en 3 ingericht worden. Veld 4 De Coendersbuurt is gereed. De openbare ruimte inclusief bruggen en bioloop is gerealiseerd. Wat nog rest is de afronding van het deel langs de school. In het eerste kwartaal van 2021 zullen hier bomen en oeverbeplanting aangelegd worden. Dit veld is inmiddels overgedragen aan de beherende afdeling en wordt hiermee onderdeel van het gemeentelijk weefsel. De resterende scope voor Nieuw Delft wordt hiermee kleiner. Veld 5 Volt VOLT: Volt is gereed en ingebruik genomen. De openbare ruimte rond Volt is eveneens gereed.

Ook dit veld is inmiddels overgedragen aan de beherende afdeling en wordt hiermee onderdeel van het gemeentelijk weefsel. De resterende scope voor Nieuw Delft wordt hiermee kleiner.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 32

Veld 6 De ontwikkeling van veld 6 is opgeknipt in twee hoofdfasen. Het Noordelijk deel is gecontracteerd en in de planontwikkeling. Het zuidelijk deel van het plan zal ter hand genomen vanaf q2 2021 (veld 6.36.4-6.6), dit heeft te maken met de monitoring van het parkeren van veld 5. Bouwrijpmaken In veld 6 (en in veld 9) is veel PFAS aangetroffen. Dit is verwijderd en tijdelijk opgeslagen op Veld 8. Verder is het bouwrijpmaken van Veld 6 in afronding ten behoeve van de start van de woningbouw in 2021. Veld 6.1 Met Pieter van Foreest en Woonbron (veld 6.1) is begin 2020 een ontwikkelovereenkomst ondertekend. Dit is gecommuniceerd via onder meer de pers en de online kanalen van Nieuw Delft en de gemeente. De planvorming loopt circa drie tot vier maanden vertraging op. De oorzaak van deze vertraging is de complexiteit van de opgave. Dit plan betreft twee verschillende partijen met ieder hun eigen uitdagingen en hun eigen besluitvormingstrajecten. Daarnaast is het ontwikkelen van een zorggebouw van deze omvang binnen de beperkte ruimte complex en vergt het veel afstemming. Het voorlopig ontwerp is op een haar na gereed. Partijen zijn reeds gestart met de DO fase, om verdere vertraging te voorkomen. Mobiliteitshub De gemeente neemt het voortouw in het ontwikkelen en realiseren van de Mobiliteitshub. Dat gebeurt langs drie sporen: - Ten eerste het ontwerp en de realisatie.

Het definitief ontwerp is in februari 2021 gereed. - Ten tweede het aanbesteden van de dienst deelmobiliteit. Deze aanbesteding is in de markt gezet eind 2020 en in februari wordt een partij geselecteerd. De verwachting is dat deze partij vanaf april/mei 2021 deelmobiliteit zal gaan aanbieden. - Vooruitlopend op de realisatie van permanente mobiliteitshub, is een tijdelijke hub gerealiseerd op veld 7. De uitvoering is begonnen. Eind Q1 2021 is de tijdelijke hub gereed. Op deze tijdelijke locatie wordt gestart met de deelmobiliteit, om op dit manier alvast te kunnen leren vooruitlopend op de permanente situatie. Voor de realisatie van de mobiliteitshub en het aanbieden van deelmobiliteit is een bedrag van € 1.050K beschikbaar gesteld. Welke de volgende verdeling kent en de realisatie volgens begroting verloopt: financiele stand van zaken mobiliteitshub 2020-Q4 Bedragen x € 1.000

Begroting Realisatie

2020 112 112

2021 102

2022 313

2023 313

Zoals te zien is, is er van de beschikbare middelen tot heden € 840K begroot, afhankelijk van de ontwikkelingen en afname van parkeerplaatsen door kavelaars kunnen de lasten lager worden en het resterende bedrag hierna worden ingezet voor een volgende hub op het zuidelijk deel van veld 6, zoals ook opgenomen in het raadsbesluit van 26 september 2019.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 33

Veld 6.2 Zelfbouwers Dit is een zelfbouwveld dat wordt gerealiseerd in combinatie met de mobiliteitshub in het veld. Op deze mobiliteitshub wordt een gezamenlijke tuin gerealiseerd die een belangrijke aanvullende bijdrage levert in de klimaatbestendigheid en leefbaarheid van het blok. De planvorming is in volle gang en naar verwachting zullen de eerste woningen in Q1 van 2021 kunnen starten met de realisatie. Een deel van de woningen (een het hof) kunnen pas starten met de bouw nadat de andere woningen (aan het park) grotendeels gerealiseerd zijn. Deze woningen zullen naar verwachting eind 2021 kunnen starten. Veld 6.5 Wooncoöperatie Dit betreft de realisatie van een wooncoöperatie. Een woonvorm die het midden houdt tussen huren en kopen en zich richt op betaalbare woningen voor mensen met een inkomen van 1,5x modaal. De planvorming is in volle gang en is gericht op een start van de realisatie eind q1 20221en zal tot medio 23 duren. Zoals ieder wooncoöperatie loop ook dit initiatief tegen de financiering aan. Er worden nog naar mogelijkheden als Fonds 2040 gekeken. Veld 7 Voor deze locatie (deels op de tunnel) is een inhoudelijke verkenning opgestart tezamen met Ballast Nedam. Om invulling te geven aan de ambitie (een iconisch multifunctioneel gebouw) wordt een architectenselectie voorbereid. Deze zal begin 2021 worden afgerond.

Daarna zal de planontwikkeling en het opstellen van het kavelpaspoort gelijktijdig worden opgepakt. Veld 8 Het bouwrijpmaken in veld 8 is nagenoeg gereed. Vanwege mogelijke wijzigingen rond de bouwvelden 8.1 en 8.2 (BNO) is hier het rioolwerk nog niet aangepast. Verder is een terrein gecreëerd voor Ichange in Veld 8.1. en is eind 2020 gestart met de realisatie van een tijdelijke uitkijktoren. Met betrekking tot de tijdelijke PFAS depots is een aanbesteding voor de afvoer hiervan lopende. Verwachting is dat deze depots voor de zomer verwijderd zijn. De raad heeft inmiddels op 4 maart 2021 ingestemd met het voorliggend raadsbesluit omtrent budget voor het afvoeren van PFAS. Veld 8.1 - 8.2 - 8.4 BNO Het kavelpaspoort voor dit veld wordt in begin 2021 afgerond zodat de planvorming gestart kan worden. De verwachting is dat eind 2021 minimaal op 1 deze velden gestart kan worden met de bouw. Op veld 8.1 zal een multifunctioneel gebouw worden gerealiseerd. In veld 8.2 en 8.4 zullen woningen worden gerealiseerd. Het eerste pand zal naar verwachting begin 2023 opgeleverd worden en de rest van het plan eind 2023. Deze ontwikkeling heeft uiteraard gevolgen voor het huidige tijdelijk gebruik door IChange. Veld 8.3 - 8.5 Porcelyne Hof Voor het noordelijk deel van de Abtswoudse Hof heeft Synchroon het plan Porseleinen Hof ontwikkeld.

Het plan bestaat uit een speelse stapeling van kleine en middelgrote appartementen boven een commerciële plint en een aantal grondgebonden woningen met veel ruimte voor de

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 34

wensen van de toekomstige kopers. De Koopovereenkomst zal op korte termijn getekend worden en ook de omgevingsvergunning zal aangevraagd gaan worden. Veld 9 Poortmeesters Poortmeesters: voor de planontwikkeling van BPD/BNO op veld 9 zijn de stukken voor de toets van het Definitief Ontwerp ingediend en positief bevonden. Nadat de verkoop stagneerde is er gewerkt aan een herontwikkeling van het plan waarbinnen de kwaliteit zo veel mogelijk geborgd is. Het plan is opnieuw in verkoop gegaan en dit loopt nu voorspoedig. Dit veld is eind 2020 geleverd. Naar verwachting start de bouw Q1 2021. Veld 10 Veld 10 is bouwrijp gemaakt. Hier is een aanpassing uitgevoerd in overleg met de ontwikkelaar. De voorgenomen aanleg van de definitieve ligging van de waterverbinding tussen Nieuwe Gracht Zuid en het water langs het spoor richting Delft Zuid wordt later gerealiseerd om meer bouwplaats te creëren voor de ontwikkelaar van veld 10. Dit is ook afgestemd met het Waterschap. De plantuitwerking verloopt voorspoedig, de startbouw wordt eerste helft volgend jaar verwacht. Laatste ronde herijking programmering Er is gestart met de actualisatie en inventarisatie van het niet woon programma voor de Zuidelijk velden. Voor veld 2.5 heeft de besluitvorming richting de raad reeds plaatsgevonden in verband met de ontwikkeling van dit veld.

De rest van de actualisatie van het programma is door de effecten van het COVID-19 virus in een ander perspectief komen te staan. Veel van de ontwikkelpartners hebben moeite om de marktvraag goed in te kunnen schatten op het moment. In september/oktober wordt deze herijking van het programma weer ter hand genomen, er vanuit gaande dat er op dat moment het toekomstperspectief weer wat beter in te schatten is. Komende tijd met betrekking tot het bouw- en woonrijpmaken - Afronding planvorming Houttuinenplein Veld 1 - Herinrichting tijdelijke en definitieve openbare ruimterond veld 2 en 3 - Bestek en aanbesteding van Park Noord - Afronding PFAS grond en bouwrijpmaken Veld 6 en 9 - Opruimen depot Veld 8

4.5.

Scopewijzigingen

Op dit moment zijn er geen scopewijzigingen.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 35

4.6.

Omgevingszaken

Stadsdialogen • •

Stadsdialoog Kampveldweg: met omgeving is ontwerp opgewerkt. Uitvoering is klaar. Stadsdialoog plein voor Huis van Delft: inzichtelijk is gemaakt welk proces doorlopen wordt i.v.m. de diverse ruimtelijke claims (zowel bovengronds als ondergronds). Hier is de gemeenteraad middels een brief over geïnformeerd. Ook is het proces gestart, Q1 2021 kunnen alle belanghebbenden en stakeholders input leveren op 3 ontwerpen. Op basis hiervan zal de selectiesommissie een keuze maken en wordt dat ontwerp met alle input verder uitgewerkt.

Tijdelijke initiatieven •

•

•

Van Leeuwenhoekpark – zuidelijk deel: de tijdelijke invulling van een strook van 11 meter aan de oostzijde in zuidelijk gedeelte van het toekomstige Van Leeuwenhoekpark is samen met een kerngroep uit Delftzicht uitgewerkt en inmiddels grotendeels aangelegd. Veld 8.1: is het paviljoen Nieuw Delft (t.b.v. de gebiedsontwikkeling) met daarin I Change (een broedplaats voor food waste: I CHANGE the value of food, is een beweging die voedselverspilling gaat minimaliseren door de waarde van voedsel te verhogen en bewustzijn voor voedselverspilling te vergroten) geopend. Tevens is gestart met de tijdelijke uitkijktoren op dit veld. Opening van deze is afhankelijk van de Covid-19 maatregelen. Veld 8.5: afgelopen seizoen heeft Stichting Delftbloeit hier een tulpenveld gerealiseerd. Door de coronatijd is de Plukdag en allerlei communicatieve activiteiten hierover niet doorgegaan.

De ruimte voor tijdelijke initiatieven op de velden van Nieuw Delf neemt af. De velden die beschikbaar zijn, zijn of nog maar heel kort of niet beschikbaar omdat deze nodig zijn voor de bouwlogistiek. Overige zaken Het gebruik van veld 8 voor een tijdelijk gronddepot met PFAS-houdende grond heeft tot veel vragen uit de buurt geleid. De situatie is nu stabiel, in afwachting van een besluit van de raad.

4.7.

Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie

4.7.1. Uitkomsten van de grondexploitatie schatting per 31-12-2020 De grondwaarde van Nieuw Delft is in beginsel gebaseerd op de CBRE taxatie informatie van eind 2017, waarbij de waarde is geïndexeerd naar het prijspeil per 1-1-2021. Voor de actualisatie van de opbrengsten is aan CBRE gevraagd aan te geven of de ontwikkeling van de residuele grondwaarde in 2018 aanleiding geeft tot een bijstelling van de taxatiewaarden zoals deze eind 2017 zijn bepaald. CBRE concludeert dat de prijsontwikkeling van kosten en opbrengsten tot een bijstelling van de

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 36

residuele grondwaarde leidt met een bandbreedte van 0%-5%. De in de actualisatie gehanteerde bijstelling o.b.v. het MPG ligt binnen deze bandbreedte. Voor de velden waar al overeenkomsten zijn afgesloten met (indicatieve) grondwaarden is in de grondexploitatie de contractuele grondwaarde als meest waarschijnlijke grondwaarde verwerkt. Overigens wordt ook voor deze contractuele grondwaarden gebruik gemaakt van de (geïndexeerde) gegevens uit de CBRE taxatie van eind 2017. Periodiek wordt een analyse gemaakt van de spreiding rond het resultaat van de grondexploitatie. Deze analyse is voor het laatst gemaakt voor het MPG 2020 en heeft geleid tot verbetering in de grondexploitatie van € 1,5 miljoen ten opzichte van het in Q4 2019 gemelde resultaat. De nieuwe inschatting geeft aan dat in het slechtste geval rekening moet worden gehouden met een eindwaarde die € 16,8 miljoen lager ligt dan het huidig verwachtte eindresultaat van € 7,3 miljoen negatief, en in het gunstigste geval € 11,5 miljoen hoger. Hierin zit nog het effect van het PFAS risico in verwerkt. Na verweking van het raasbesluit van 4 maart 2021 zal de downswing verbeteren, zie ook paragraaf 4.8.2.

4.8.

Ontwikkeling resultaat en spreiding

4.8.1. Ontwikkeling resultaat De grondexploitatie Nieuw Delft is geactualiseerd per 31-12-2020. Eind 2019 werd een verlies op eindwaarde berekend van € 8,8 miljoen. Bij de actualisatie in Q2/Q3-2020 werd een verlies op eindwaarde berekend van € 8,7 miljoen. De huidige inschatting is dat de grondexploitatie ultimo 2027 zal sluiten met een verlies op eindwaarde van € 7,3 miljoen. De verwachte eindwaarde wordt periodiek geactualiseerd, voor het eerst weer bij de najaarsrapportage 2021. Het verwachte verlies zal zich binnen een bepaalde bandbreedte voordoen. Het verlies op eindwaarde is het verlies per eind 2027. De contante waarde van dit bedrag per 31-122020 (voorgeschreven contante waardevoet is 2%) € 6,4 miljoen. Ter afdekking van dit verlies dient de gemeente een verliesvoorziening te vormen. De noodzakelijke omvang van de voorziening bedraagt per 31-12-2020 € 6,23 miljoen.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 37

Plandeel gebiedsontw ikkeling

Businesscase Q4 2020 nog te realiseren 2021/2027

bedragen * € 1.000

Reeds gerealiseerd 31-12-2020 direct

onvoorzien

rente

overhead

Nieuw Delft Kosten

88.133

36.492

2.643

-678

899

Nieuw Delft Opbrengsten

-92.984

-32.832

5.665

Boekw aarde onderhanden w erk

-4.851

3.660

8.308

Af: Voorziening verlies Nieuw Delft NCW

-6.496

Bij: oprenting 2020

-151

Af: vrijval voorziening 2020

1.461

Bij: scopew ijziging Mobiliteitshub

-1.050

Verloop van de voorziening

-6.236

verw acht 31-12-2027

-678

899

7.337

-

-7.337

-1.101

-

-

-1.101

Tabel 2 opbouw verwacht resultaat en voorziening grondexploitatie Nieuw Delft

In de vorige voortgangsrapportage (2019-Q4) is een resultaatverbetering gerapporteerd van -/- € 9 mln. naar -/- € 8,8 mln. De actualisatie in deze rapportage resulteert in een verbetering van € 1,5 mln. Dit bedrag komt voort uit een minder nadelig saldo op de grondexploitatie. Onderstaand overzicht bevat een samenvatting van de mutaties in het afgelopen jaar. Grotendeels ontstaan door het leveren van de velden en kavels waardoor het risicobudget voor de grondopbrengsten voor een deel kunnen komen te vervallen. Vanwege de fragile situatie in 2020 was niet met zekerheid te stellen dat een aantal velden ook daadwerkelijk geleverd konden worden, zo zijn ook eerder 2 velden herontwikkeld die net eind 2020 geleverd kon worden. samenvatting mutaties 2020 Bedragen x € 1.000

saldo grondexploitatie Nieuw Delft 2019-Q4 mutaties bijstelling risicobudgetten bijstelling rente toerekening OHW bijstelling grondopbrengsten bijsteling kosten bijstelling inflatie overig/afronding Dekking uit Mobiliteitshub Totaal mutaties saldo grondexploitatie Nieuw Delft 2020-Q4

-8.812

2.053 864 177 -1.350 -271 1 0 1.475 -7.337

Bijstelling risicobudgetten Het financieel effect van de bijstelling van de risicoreserveringen bestaat uit een verlaging van de risicoreservering van de opbrengsten (€ 2.026K) en een verhoging van de risicoreservering van de kosten (€ 27K). Deze mutaties worden nader toegelicht in paragraaf 4.10.3. Bijstelling rentetoerekening Onder Handen Werk (OHW) In de grondexploitatie wordt over de waarde van het onderhanden werk, conform BBV voorschriften,

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

127.488 -120.151

Pagina 38

ook (interne) rentekosten berekend. De actualisatie heeft geleid tot een aanpassing van zowel de omvang als de fasering van de kosten en opbrengsten. Bijstelling Grondopbrengsten In enkele velden is de verwachting dat de opbrengsten hoger uit zullen komen dan eerder verwacht. Dit betreft met name de velden 3 en 6. Eind 2019 is samen met de interne Audit dienst en de accountant, gekeken naar de gehanteerde opbrengstpercentages zijnde: -

75% van de verwachtte opbrengstwaarde voor die velden waarvoor nog geen overeenkomst bestaat. 90% voor die velden waarvoor er wel een overeenkomst is, maar de definitieve koopovereenkomst nog niet is getekend. 100% bij een getekende koopovereenkomst.

Op verzoek van de accountant, dat de 75% categorie als zeer conservatief heeft aangemerkt is een nadere analyse worden gemaakt om te bezien of dit percentage wellicht verhoogd dient te worden. Gebleken is dat de mogelijke marktontwikkelingen als gevolg van Covid-19 hier vooralsnog geen aanleiding toe geven. Een nadere uitwerking hiervan is terug te vinden in paragraaf 4.10.5. Naast de reeds bestaande categorieën is, in overleg met de accountant, een nieuwe categorie geïntroduceerd voor die getekende koopovereenkomsten die een voorverkooppercentage t.a.v. de levering kennen. Deze overeenkomsten worden, omdat er sprake is van een extra voorwaarde, nu gewaardeerd op 90% voor de periode dat het genoemde voorverkooppercentage nog niet gerealiseerd is. Bijstelling Kosten Doordat er meer, intensievere en langduriger inspanningen nodig zijn vanwege de complexe bouwlogistiek (vele bouwers tegelijkertijd, weinig ruimte voor de bouw en bouwen naast een spoortunnel), komen de plankosten hoger uit dan eerder werd aangenomen. Zo vraagt de voorbereiding, begeleiding en coördinatie van de zelfbouwkavels naast de spoortunnel meer dan in de Coendersbuurt en dat geldt ook voor de velden die nu in de bouwfase zitten.

Dit zal de komende jaren niet wijzigen en daarom is er besloten bij de bepaling van de plankosten voor 2021 en verder hier rekening mee te houden en de plankosten met de daar aan verbonden kosten van overhead op te hogen. Ook heeft de interne verhoging van de overhead gevolgen voor de bijstellen. In voorgaand rapportages werd gemeld dat de bouwlogistieke puzzel voor de zuidelijk velden in onderzoek was. Inmiddels is op basis van de ervaringen in Coendersbuurt, maar vooral ook op velden 2 en 3, een inschatting gemaakt voor de komende jaren voor de zuidelijk velden. 1/3 van de verwachte kosten hiervoor zijn in deze actualisatie meegenomen en de komende jaren wordt dit gemonitord en bij de actualisaties indien nodig wordt het overig deel (resterend 2/3 deel van de inschatting) verwerkt. Naast de plankosten is er dus ook rekening gehouden met meerkosten voor de ingewikkelde bouwlogistieke puzzel die bouwen naast het spoor met zich mee brengt. Dit wordt niet anders op veld 6.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 39

Daarnaast zijn de kosten voor de uitvoering van de Mobiliteitshub, ter grootte van € 1.050K, welke gepland staat voor de periode 2021 -2022, in de kosten meegenomen. Deze kosten worden echter gedekt door extra middelen die door de Raad beschikbaar zijn gesteld. Bijstelling Inflatie De bijstelling in de inflatie ontstaat doordat de te verwachten opbrengsten en kosten iets later inde tijd zullen vallen. Hierbij is met name sprake van een verschuiving tussen de jaren 2020 naar 2021. Het effect hiervan op de opbrengsten is € 497K en op de kosten € 226K.

4.8.2. Ontwikkeling spreiding Conform de eerdere kwartaalrapportages en de eerdere aanbevelingen van Rebel, wordt naast de verwachte eindresultaat ook de spreiding rond het grondexploitatie resultaat weergegeven. Deze wordt bepaald aan de hand van de volgende indicatoren.

De indicatoren zorgen samen voor een spreiding van -/- 17,7 mln. en +/+ € 11,5 mln. rond het verwachtte resultaat van de grondexploitatie ad -/- € 7,3 mln. In deze periode zijn in de down-swing de eventuele lagere grondopbrengsten als gevolg van Covid-19 (-/- € 8,1 mln) en de extra kosten als gevolg van de bodemsanering in verband met PFAS verwerkt (-/- 3 mln). Voor deze laatste is een voorziening getroffen. Daarnaast is de bouwkosten geactualiseerd (+/+ 4,1 mln). Bij de up-swing was sprake van een actualisatie van de grondopbrengsten (-/- €4,2 mln.) die te maken heeft met het bijstellen van de maximale opbrengstverwachting van enkele velden.

4.9.

Specifieke aandachtspunten

Omvang parkeerbudget (onrendabele top) In de grondexploitatie is per 2020 het volgende budget geraamd als mogelijk bijdrage in de onrendabele top in het realiseren van parkeeroplossingen in het projectgebied.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 40

specificatie budget parkeren bedragen x 1000 € reservering overloop noord en zuid

5.953

reservering zuid-veld 6 en 7

4.003

totaal

9.955

De reservering van € 9,9 mln. is voor het op kunnen vangen van de onrendabele toppen indien het parkeren in gebouwde voorziening vormgegeven dient te worden (waardoor de kosten stijgen van een maaiveld oplossing naar een dubbellaags gebouwde oplossing). De huidige reservering is voor: -

-

De noodzakelijke additionele voorziening voor de onrendabele top van de velden 1-2-3-5 ter hoogte van €5,95 miljoen (excl. BTW) voor 116 parkeerplaatsen; o Voor de velden 1-2-3 betreft de reservering voor de achtervang van 62 parkeerplaatsen €3,18 mln. o Voor veld 5 betreft het 54 parkeerplaatsen en daarmee een reservering van €2,77 mln. De reeds bestaande voorziening ad €4,0 miljoen voor de overige 278 parkeerplaatsen op veld 6;

De afbouw van de reservering overloop noord en zuid wordt bepaald op basis van de monitoring van de parkeerdruk in het noordelijk plandeel en de monitoring van de parkeerdruk in en om veld 5 tot begin 2021 (dat is 1 jaar na oplevering van veld 5). Na 2021 wordt duidelijk of de reservering gehandhaafd moet blijven. Een deel van de gelden voor de velden 1-2-3 is middels een voorstel van het college aan de raad d.d. 4 maart 2021 voorgelegd om zo tot een budget voor het PFAS-dossier te kunnen komen ter grootte van € 3 mln. Met de aanname van dit voorstel is het budget voor de velden 1-2-3 verlaagt met €2,36 mln. naar 0,82mln wat evenredig is aan 16 parkeerplaatsen. Daarnaast is een bedrag van € 0,64 mln. vanuit de algemene reserve toegekend. Omdat dit besluit is genomen na afronding van het jaarrekeningproces is dit besluit niet in de cijfers verwerkt. Dit zal in het t-MPG 2021 plaatsvinden. Wel is een voorziening getroffen voor het totale bedrag welke in het jaarrekeningresultaat 2020 is verwerkt. Besteding kwaliteitsgelden In de grondexploitatie is een budget gereserveerd van € 3,0 mln. om extra kwaliteit toe te voegen aan het woonrijp maken. N.a.v.

de vastgoedcrisis zijn er destijds versoberingen in de openbare ruimte doorgevoerd tezamen met de verlaging van de grondprijzen waarbij het uitgangspunt was deze versoberingen terug te draaien naarmate de grondprijs weer naar boven bijgesteld kunnen worden. Vanaf 2017 zijn steeds meer middelen beschikbaar gekomen om de aansluiting tussen de inmiddels verwerkte hogere grondopbrengsten en de versoberde openbare ruimte mogelijk te maken. In de voortgangsrapportage van Q4 2017 zijn de grondprijzen verder opgehoogd en daarmee is de BC-Spoorzone verbeterd. Naar aanleiding hiervan is € 2,4 miljoen. gereserveerd bovenop de eerdere € 0,6 miljoen. t.b.v. de kwaliteit van de inrichting openbare ruimte en tevens is toen vastgesteld dat toenmalige OBS voorstellen kan doen om de aansluiting tussen de bouwblokken en de directe omgeving (bv. Park) op het gewenste kwaliteitsniveau te kunnen realiseren opdat deze tegemoet komt aan de hogere grondwaarde die inmiddels in de BC vastgesteld is als uitgangspunt.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 41

De huidige grex gaat nog steeds uit van de versoberde inrichting en met de kwaliteitsmiddelen wordt de aansluiting gebouw en inrichting openbare ruimte op elkaar afgestemd zodanig dat dit ook tegemoet komt aan de afgesproken hogere grondwaarde. Inzet van deze middelen vereist separate besluitvorming door de raad. Een voorstel tot het realiseren van waterpartijen ter grootte van € 580K is door de raad vastgesteld waardoor het resterend budget nog € 2,4 mln. bedraagt. In januari 2021 heeft de raad besloten over de inzet van €370.000euro voor het Houttuinenplein. Ontwikkelingen grondexploitatie De grondexploitatie Nieuw Delft is geactualiseerd per 31-12-2020. Eind 2019 werd een verlies op eindwaarde berekend van € 8,8 mln. Bij de actualisatie medio 2020 is een verlies op eindwaarde berekend van € 7,3 mln. De huidige inschatting is dat de grondexploitatie ultimo 2027 zal sluiten met een verlies op eindwaarde van € 7,3 mln. De verwachte eindwaarde wordt periodiek geactualiseerd, voor het eerst weer bij de najaarsrapportage 2021. Het verwachte verlies zal zich in een bepaalde bandbreedte voordoen. Het verlies op eindwaarde is het verlies per eind 2027. De contante waarde van dit bedrag per medio 2020 (voorgeschreven disconteringsvoet is 2%) € 6,4 mln. Ter afdekking van dit verlies dient de gemeente een verliesvoorziening te vormen. Deze voorziening bedraagt per medio 2020 € 7,3 mln.

Plandeel gebiedsontw ikkeling

bedragen * € 1.000

Businesscase Q4 2020 nog te realiseren 2021/2027 Reeds gerealiseerd 31-12-2020

verw acht 31-12-2027 direct

onvoorzien

rente

overhead

-678

899

Nieuw Delft Kosten

88.133

36.492

2.643

Nieuw Delft Opbrengsten

-92.984

-32.832

5.665

Boekw aarde onderhanden w erk

-4.851

3.660

8.308

Af: Voorziening verlies Nieuw Delft NCW

-6.496

Bij: oprenting 2020

-151

Af: vrijval voorziening 2020

1.461

Bij: scopew ijziging Mobiliteitshub

-1.050

Verloop van de voorziening

-6.236

127.488 -120.151

-678

899

7.337

-

-7.337

-1.101

-

-

-1.101

Tabel 1 opbouw verwacht resultaat en voorziening grondexploitatie Nieuw Delft

Het resultaat kan neerwaarts bijgesteld moeten worden (“downswing”) of opwaarts (“upswing”). Uit de gegevens medio 2020 blijkt een “downswing” mogelijk van nominaal7 € 17,7 mln. en een “upswing” van nominaal € 11,5 mln. Hiermee zijn zowel de down- als upswing gewijzigd ten opzichte van medio 2019. Deze up- en downswing geven een bandbreedte weer waarbinnen het eindresultaat van de grex zich zal bewegen. Conform de aanbevelingen van Rebel in 2014 wordt hiermee onderscheid gemaakt

7

Nominaal wil zeggen exclusief prijsontwikkeling en effect op de financieringskosten

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 42

tussen de businesscase als waarderingsinstrument (meest waarschijnlijk uitkomst) en de businesscase als sturingsinstrument8.

actualisatie spreiding in mln. € 2019-Q4 2020-Q4 mutatie

down swing -10,7 -17,7 -7,0

up swing 15,6 11,5 -4,1

De wijziging van de downswing komt voort uit de PFAS problematiek (+ /+ € 3 mln) waarvoor een separaat voorstel ter dekking aan de raad zal worden aangeboden, een berekening met betrekking tot de mogelijke consequenties van Covid-19 (+ /+ € 8,1 mln) welke in paragraaf 4.10.5 nader worden toegelicht en een actualisatie van de bouwkostenstijging (-/- € 4,1 mln). De wijziging van de upswing komt voor uit een actualisatie van de grondopbrengsten. Onzekerheden en andere keuzes In de actualisatie is rekening gehouden met de huidige inschatting van de marktwaarde en de gekozen programmering. Aangezien het hier om een inschatting gaat van de toekomst kan de werkelijkheid zich als gevolg van andere keuzes of andere marktomstandigheden anders voltrekken. Afwijkingen kunnen van materiële invloed zijn op het financieel perspectief. Per saldo zou dat kunnen leiden tot tegen- en meevallers.

4.10. Risicoprofiel 4.10.1. Risicomanagement en informatievoorziening over het project De gebiedsontwikkeling is met risico’s omgeven, waarvan een groot aantal een exogene (markttechnische) oorzaak heeft. De projectbeheersing, het risicomanagement en de informatievoorziening heeft daarom ook een plaats in de rapportages (MPG en tMPG). Met risicosessies per kwartaal, 2-jaarlijkse specifieke projectrapportages en het overlegstructuur met de gemeentelijke organisatie als counter vailing power wordt invulling gegeven aan de projectbeheersing. De projectmanager Nieuw Delft legt primair en direct verantwoordelijkheid af aan het bestuur. 4.10.2. Ontwikkeling risicoreservering kosten De risicoreservering bestaat uit 2 componenten: 1. de concreet benoemde risico’s (risicoportefeuille) en 2. het plan-onvoorzien: dit is een algemene reservering ter dekking van toekomstige nieuwe of bij te stellen risico’s. Indien een nieuw risico wordt opgenomen komt de dekking primair uit het plan-onvoorzien, dit is voor de grondexploitatie dan budgetneutraal (communicerende vaten).

8

https://delft.raadsinformatie.nl/document/8804912/1#search=%22BuCa%22

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 43

De ontwikkeling van de risicoreservering in 2020 bedraagt: Mutatie risico reservering kosten 2020 excl PFAS beragen x 1000 € stand risicobudget stand planonvoorzien totaal stand risicoreservering

€ € €

2019-Q4 969 1.701 2.670

€ € €

2020-Q4 mutatie 2.060 € 1.091 582 € -1.119 2.643 € -27

Doordat een separate voorziening voor de PFAS sanering is gevormd is de reservering op dit moment voldoende om alle verder benoemde risico’s te dekken indien deze optreden. Onderstaand worden de belangrijkste mutaties in de risicoreservering weergegeven. Specificatie mutaties 2020 in risicoreservering bedrag in 1.000 € stand risicoreservering 2019 Q4 Overheveling plan-onvoorzien Budgetmutatie veld 7 en 8 Ballast Nedam Budgetmutatie parkeergarage veld 6 Zuid Budgetmutatie bouwkavels veld 9 Budgetmutatie bouwlogistiek Budgetmutatie kabels veld 5,6,8,9 en 10 Budgetmutatie veld 6 Budgetmutatie overige velden stand risicoreservering 2020 Q4

2.670 -189 90 135 -145 250 -250 -27 109 2.643

Inmiddels is een deel van het saldo teruggevloeid naar plan-onvoorzien en is de reservering voldoende om alle risico’s te kunnen afdekken. Omvang en samenstelling risicoportefeuille Voor het risicobeheer wordt gebruik gemaakt van een indeling en classificering van risico’s waarbij de waardering van een risico is gebaseerd op kans (van optreden) x effect (financieel gevolg). De risico’s zijn op basis hiervan ingedeeld in 8 verschillende risicoklassen (1 =laag, 8=hoog). Voor elk risico wordt een aantal waarden bepaald (minimaal, maximaal, meest waarschijnlijk en kans van optreden). De risicoklasse is gebaseerd op de kans x meest waarschijnlijke waarde. Met de minimale en maximale waarde wordt inzicht verkregen in de bandbreedte van het risicoprofiel en de verhouding met de budgettair daadwerkelijk voorziene (geraamde) risico’s. De totale portefeuille voor gebiedsontwikkeling bevat 23 actuele risico’s. Het totaal bedrag aan benoemde risico’s bedraagt € 4,68 mln., een toename in 2020 met € 1,091 mln. De belangrijkste mutaties in de risicoportefeuille betreffen: •

•

Het risico dat optreedt n.a.v.. de nieuwe scherpe richtlijn (handelingskader) mbt. PFAS. In met name velden 6 en 9 is PFAS aangetroffen in concentraties die boven het tijdelijk handelingskader liggen. Inmiddels is een duidelijker beeld ontstaan van de financiële omvang Daarmee is het risico inzichtelijker geworden en is een voorziening ter grootte van € 3 miljoen gevormd. Hierdoor speelt dit bedrag niet langer een rol in de risicoportefeuille. Een toename met € 135K van het risico ten aanzien van de bouwkosten van de parkeergarage op veld 6, het risico is aanwezig dat het bouwen van deze garage (waar de hub ook in zit) duurder wordt dan geraamd, andersom uiteraard ook .

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 44

• •

•

•

Verlaging van het risico van de kosten van sanering van de kavels op veld 9 met € 145K. Er is inmiddels een goed beeld en daardoor is de inschatting bijgesteld. Het risico dat de er geen dekking gevonden kan worden voor het geheel aan benodigd budget voor de bouwlogistieke kosten voor de zuidelijke velden, hiervoor is het risico nu op € 250K geraamd. Het risico ten aanzien van extra kosten in verband met kabels is velden 5, 6, 8, 9 en 10 is inmiddels niet meer van toepassing waardoor € 250K uit de risicoportefeuille kan worden geëlimineerd. Door het steeds verder afronden van het bouwrijpmaken zijn de meeste ondergrondse infra bekend. Verder zijn er nog enkele kleine bijstellingen.

Onderstaande tabel laat de verschillende risico-waarden zien voor de gehele portefeuille in relatie tot de beschikbare dekkingsmiddelen. Peildatum : Q4 2020

Kans van optreden * m eest w aarschijnlijke risicobedrag

Grondexploitatie Nieuw Delft

Alle risicos treden op

w aarbij het risicobedrag optim istisch (MIN)

w aarschijnlijk (MW)

pessim istisch (MAX)

Risico's t.a.v. de uitgaven

2.060

3.260

6.605

9.565

Totaal m ogelijk effect risico's

2.060

3.260

6.605

9.565

Post onvoorzien in de grondexploitatie

2.643

2.643

2.643

2.643

Beschikbare dekkingsm iddelen voor risico's

2.643

2.643

2.643

2.643

582

-618

-3.962

-6.923

Over of tekort? Beschikbare dekkingsmiddelen voldoende? Omvang tekort op onvoorzien Claim op de w eerstandscapaciteit

ja

nee

nee

nee

n.v.t.

n.v.t.

-3.962

-6.923

3.962

6.923

4.10.3. Ontwikkeling risicoreservering opbrengsten Om de hoogte van de risicoreservering voor de grondopbrengsten te bepalen, is de eind 2018 met de accountant afgestemde systematiek gehanteerd. Dit betekent dat de opbrengsten, afhankelijk van de contractstatus, een risicoprofiel hebben van 0%, 10% of 25% van de meest waarschijnlijke grondwaarde. In het najaar 2019 heeft, in overleg met de accountant, een herijking van de percentages plaatsgevonden om te bekijken in hoeverre de nu gehanteerde percentages nog actueel zijn. De actuele risicoreservering voor de opbrengstenraming bedraagt € 5,7 miljoen. (17,25% van de nog te realiseren cash flow ad € 32,8 miljoen). Ten opzichte van 2019 daalt de risicoreservering met €2,03 miljoen. Deze daling komt mede voort uit het feit dat er in 2020 heden € 14,2 miljoen. aan opbrengsten is gerealiseerd (waarvan € 6,9 miljoen in veld 2, € 0,9 miljoen in veld 3, € 0,8 miljoen in veld 6 en € 5,6 miljoen in veld 9). Daarnaast is van een aantal velden de grondwaarde aangepast en is tevens rekening gehouden met een dempende factor op de opbrengsten van veld 2.5 ivm de mogelijke komst van Lumen.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 45

4.10.4. Crash scenario gebiedsontwikkeling Nieuw Delft In de risicoreserveringen en de spreiding is rekening gehouden met diverse risico’s en onzekerheden. De omvang van de risicovoorzieningen is echter niet berekend op een crisissituatie op de woningmarkt zoals deze heeft plaatsgevonden vanaf 2006. Wel is er gekeken naar de mogelijke effecten als gevolg van Covid-19, deze worden in de volgende paragraaf nader belicht. Om de gebiedsontwikkeling in een crisis volgens planning voort te zetten zou een substantiële afwaardering van de grondwaarde nodig kunnen zijn. Vanuit dit perspectief gezien is een temporisering van de gebiedsontwikkeling mogelijk een (financieel) aantrekkelijker alternatief. Uiteraard leidt dit ook tot extra kosten (tijdelijk beheer bouwlocaties, langere inzet projectorganisatie, financieringskosten), maar wellicht lager dan een directe afboeking (verliesneming). Een mogelijke crisis kan voortkomen uit Covid-19. Hiervoor is een aantal scenario’s uitgewerkt die worden behandeld in hoofdstuk 4.10.5. Een nieuwe crisis betekent vooral een nieuw moment waarin de prioriteiten en doelstellingen moeten worden herijkt. In de berekening van het risicoprofiel en weerstandsvermogen van de gemeente wordt hier rekening mee gehouden. Het risicoprofiel verandert vanaf 2020 als de gronduitgifte goeddeels in contracten is vastgelegd.

Gelet op de lange doorlooptijd van het project, tot 2027, is het echter wenselijk om in de weerstandscapaciteit van de gemeente te anticiperen op conjuncturele en macro-economische effecten die over een lange periode kunnen optreden. In de gemeentelijke risicoparagraaf wordt rekening gehouden met een eventueel beslag op de weerstandscapaciteit van € 5 miljoen, dat mede het gevolg is van het hierboven geschetste ongunstige marktscenario. Beheersmaatregelen zijn dan bijvoorbeeld wijziging c.q. uitstellen van de ontwikkelingen, versobering van programmakeuzes of een andere marktstrategie. Op basis van de berekeningen / scenario’s zoals benoemd in 4.10.5 wordt dit bedrag in stand gehouden. Budgetten voor onvoorzien i.r.t. grondopbrengsten Het risico van een lagere grondopbrengst dan geraamd is altijd aanwezig ondanks de actuele inschatting van de grondopbrengst o.b.v. externe taxaties. Dit hangt onder andere samen met complexiteit van het binnenstedelijk bouwen, het bouwen op en in de omgeving van de tunnel en de mate waarin het programma al dan niet al contractueel vaststaat. In de ramingen van de grondexploitatie is hiervoor een post onvoorzien opgenomen van € 5,7 miljoen. Dat is ca.17,25 % van de nog te realiseren grondopbrengsten. Budgetten voor onvoorzien i.r.t. kosten In de voortgangsrapportages wordt gerapporteerd over het risicoprofiel van het project.

De risico’s worden daarin toegelicht inclusief de ontwikkeling en beheersing. In de ramingen van de grondexploitatie is een post voor onvoorzien opgenomen van € 2,7 miljoen. Dat is ca. 7,2 % van de nog te maken kosten. Dit budget dient afgezet te worden tegen de bandbreedte van de geïnventariseerde risico’s. Er zijn immers onzekerheden: niet elk risico treedt daadwerkelijk volledig op en ook de evt. tijds- en/of kostenconsequenties (risicobedrag) zijn nog niet altijd bekend. Voor eventuele extra plankosten en of onderzoekskosten is geen aparte post onvoorzien opgenomen.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 46

4.10.5. Ontwikkelingen Covid-19 In het kader van de ontwikkelingen omtrent Covid-19 is gekeken naar de mogelijke effecten hiervan op de gebiedsontwikkeling van Nieuw Delft. Hier is eerder naar gekeken in het t-MPG 2020-Q2-3. Inmiddels is gebleken dat de toen verwachtte uitval van vraag (nog) niet is opgetreden. Dit heeft geleid tot actualisatie van de in het t-MPG genoemde scenario’s. Op dit moment is gekeken naar een drietal scenario’s variërend van een licht drukkend effect als gevolg van Covid-19 (korter dan 6 maanden) tot een zwaar effect over langere termijn (langer dan 2 jaar). Dit heeft geleid tot het volgende overzicht:

Toelichting scenario’s: 1. twaalf contactbeperkingen in combinatie met een licht dalend consumentenvertrouwen: a. extra kosten betreffen voornamelijk plankosten en risicopost b. naast de extra kosten tevens een correctie bouwstimulering voor plannen 2020 2. als scenario 1 maar nu in combinatie met een sterk verslechterd consumentenvertrouwen. 3. als scenario 1 maar nu met minimaal 2 jaar contactbeperkingen flink dalend consumentenvertrouwen. a. extra plankosten en risicopost voor minimaal 2 jaar b. 5/20/15/10/5% correctie bouwstimulering voor plannen 2021/2022/2023/2024/2025 Zoals uit het overzicht blijkt zijn de scenario’s 1 en 2 nog op te vangen vanuit de risicoreservering opbrengsten. In het geval van een zware recessie (scenario 3) lukt dat niet meer. Voor Nieuw Delft wordt als meest realistisch risicobedrag op basis van professional judgement (incl. PFAS-effect en n.a.v. scenarioberekeningen in het kader van de coronacrisis) van circa € 7,0 miljoen uitgegaan. Zie voor een nadere toelichting daarop de risicoparagraaf van de Programmabegroting.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 47

5.

Informatie per project

5.1 Lopende projecten 5.1.1 Harnaschpolder 5.1.1.1 Doelstelling Harnaschpolder Delft betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met ca. 1.150 woningen. Doelstelling achter de ontwikkeling van deze wijk is het aanbieden van passende woningen voor doorstromers op de Delftse woningmarkt. De Delftse woningmarkt bestaat voor een groot deel uit gestapelde bouw die tevens ook voor een groot deel sociale woningen zijn. De nieuwe woonwijk maakt een volgende stap in de wooncarrière mogelijk. 5.1.1.2 Programma Er wordt ingezet op een gevarieerd aanbod, variërend van sociale huurwoningen en zorgwoningen (gerealiseerd) tot vrije kavels. Daarnaast komt er een brede school (gerealiseerd) en kleine buurtvoorzieningen voornamelijk gericht op zorg en aan huis gebonden bedrijvigheid. Op dit moment (eind 2020) staan er 1100 woningen en ca 3.500m²/bruto vloeroppervlakte (bvo) aan ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. De nog te bouwen opgave betreft 7 woningen. Dit betreft enkel resterende vrije kavels. De uitgifteplanning is in onderstaande tabel inzichtelijk gemaakt. Woningcategorie Harnaschpolder Totaal

2021

Projectmatighe (vrijsector) bouw

-

-

Vrije kavels

7

7

Totaal aantal w oningen

7

7

Figuur 5.1 – Actuele uitgifteplanning Harnaschpolder

In 2021 zijn nog enkele gemeentelijke vrije kavels die verkocht dienen te worden. Onderstaande tabel 5.2 geeft inzicht in de planningen oud (MPG 2020) en actueel (MPG 2021). Uitgifte planning Harnaschpolder Aantallen woningen

MPG 2020 MPG 2021

uitgiftejaar 2020 uitgiftejaar 2021

4 -

7

Totaal

4

7

Tabel 5.2 – Actuele uitgifteplanning versus vorige uitgifteplanning

In tabel 5.2 blijkt dat de gemeente enkele kavels heeft verkocht. De resterende 7 kavels worden nu conform verwachting in 2021 verkocht, waarna het project ultimo 2021 afgesloten kan worden. In totaal wordt van het plangebied circa 196.000m² aan gronden uitgegeven. De oppervlakte van het plangebied is niet gewijzigd ten opzichte van het MPG 2020.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 48

5.1.1.3 Historisch perspectief en strategie 2021 Diverse ontwikkelaars hadden bouwclaims in het projectgebied. Deze zijn vorig jaar allemaal ingevuld. De rechten en plichten zijn vastgelegd in de in het verleden met de ontwikkelaars gesloten ontwikkelovereenkomsten (2008). De gemeente heeft de grondexploitatie in 2019 voor het grootste gedeelte afgesloten. Slechts een kleine deelexploitatie resteert waarin de uitgifte van de laatste 7 vrije kavels wordt begroot. In 2015 heeft de Raad een nieuw bestemmingsplan Harnaschpolder vastgesteld. Voor het overgrote deel was dit een actualisatie van vigerende bestemmingsplannen voor het plangebied. Op enkele punten betrof het nieuwe bestemmingsplan aanpassingen van eerder vastgelegde bestemmingen. Dit betrof de bouwhoogte van de zogenoemde ecokavels en de selectieve vorm van de knip is opgenomen. Tegen deze aanpassingen is beroep aangetekend. Uitspraak van de Raad van State heeft niet tot aanpassingen geleid. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. Bij het MPG 2015-2018 is de ontwikkelstrategie voor Harnaschpolder bijgesteld van een ‘waakvlam’scenario naar een meer actieve benadering. De gemeente heeft ingespeeld op het lichte herstel dat zich in de markt aftekende. Kernpunten van de gekozen ontwikkelstrategie waren: • • •

•

• •

•

Continueren van de actieve benadering, inzetten op een versnelling van de uitgifte; De looptijd van het project is versneld en bijgesteld op 31-12-2019. Kavels voor het particulier opdrachtgeverschap zijn een troefkaart in het aanbod van het gebied. Dergelijke kavels verkopen beter wanneer de kavels worden aangeboden in een omgeving die af is. Het zwaartepunt in het vermarkten van deze kavels ligt om die reden in de laatste jaren van het project. Actueel in dit kader is dat veld 18 (kavels voor particulier opdrachtgeverschap) in 2016 in de verkoop is gegaan. Over deze strategiewijziging is de raad in maart 2016 geïnformeerd (kenmerk 2727610). Het verdere nog uit te geven programma van woningtypen wordt niet herzien. In 2021 en verder wordt ingezet op de verkoop van de laaste vrije kavels. Daarnaast worden parallel de voorbereidingen getroffen om tot volledige afronding van het project te komen en de overdracht van zo veel als mogelijk binnen de lijnorganisatie onder te brengen. Doel is het project in 2021 af te sluiten.

5.1.1.4 Verloop boekwaarde 2020 Begin 2020 had de gemeente netto € 1,69 miljoen geïnvesteerd in het project Harnaschpolder. Eind 2020 is de investering toegenomen naar € 2,65 miljoen netto. In onderstaande tabel 5.3 is het verloop gedurende 2020 weergegeven.

Project (bedragen in € 1.000) Harnaschpolder

1-1-2020 A 1.687

uitgaven rente overig inkomsten B C D 25 2.003 1.066

31-12-2020 = A+B+C-D 2.649

Tabel 5.3 - Ontwikkeling boekwaarde 2020 Harnaschpolder

In 2020 is € 2,02 miljoen aan projectuitgaven gedaan:

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 49

• •

€ 0,025 miljoen financieringslasten, € 2,00 miljoen overige kosten: Met name civiele kosten en plankosten.

Deze uitgaven zijn conform planning. In 2020 is voor €1,07 miljoen aan grondopbrengsten gerealiseerd. Dit is conform dat was voorzien ten tijde van het T-MPG 2020. De resterende vrije kavels worden in 2021 verkocht waarna de grex kan worden afgesloten. 5.1.1.5 Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Volgende tabel 5.4 geeft inzicht in de huidige verwachtingen van het projectresultaat.

Verwachte projectresultaten (in € 1.000)

winst / verlies

Harnaschpolder

winst

Boekwaarde 1-1-2021 2.649

Nog te realiseren Kosten Nog te realiseren rente overig Opbrengsten 58 390 3.098

MPG 2021 Eind- c.q Boekwaarde einddatum

MPG 2020 Eind- c.q Boekwaarde einddatum -1

-

Tabel 5.4 Ontwikkeling projectresultaat Harnaschpolder

Doordat nagenoeg alle bouwkavels zijn uitgegeven, op 7 vrije kavels na, verwacht de gemeente de grondexploitatie ultimo 2021 te kunnen afsluiten. Bij het T-MPG 2020-2023 was reeds aangekondigd dat de gemeente het voornemen heeft de grex af te sluiten. Het komende jaar wordt nog voor € 0,45 miljoen aan kosten gemaakt en dient nog voor € 3,1 miljoen aan opbrengsten te worden gerealiseerd. In werkelijkheid zal het projectresultaat uitkomen binnen een bepaalde bandbreedte. Dit hangt o.a. af van het herstel van de markt en risico’s. Deze bandbreedte is toegelicht in § 5.1.1.6 risico’s. Aan bovengenoemde ramingen zijn ten opzichte van het MPG 2020 geen aanpassingen gedaan. Wel is een onvoorziene subsidie opgenomen in de grex en zijn de kosten voor afvoer van grond lager uitgevallen. Dit heeft geleid tot een voordeel van circa €80.000,- voor de grex, die conform BBVregelgeving direct als winst in het project is genomen. Nog te realiseren opbrengsten Bij het actualiseren van de ramingen voor de opbrengsten voor de resterende planperiode zijn een aantal uitgangspunten leidend geweest: De opbrengsten en de uitgifte fasering worden gelijkblijvend ingeschat in vergelijking met het MPG 2020. Thans is er geen aanleiding om de verwachte ramingen wezenlijk bij te stellen. De belangrijkste uitgangspunten bij de verkoopramingen zijn: • • • •

Oppervlakte gemeentelijk uit geven kavels en verwachte te realiseren grondprijs per m². Kavelprijs voor verkoop van kavels aan particulieren op de zeer korte termijn is voor met name veld 18 realistisch. De verwachte toekomstige opbrengstenstijging wordt gesteld op 1,6%. Tot slot het woningbouwprogramma. Het huidige programma van woningtypen wordt niet herzien. Daar is geen aanleiding voor.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 50

5.1.1.6 Risico’s De bij het (T)-MPG 2020 gekwantificeerde risico’s en kansen zijn voor dit MPG geactualiseerd en op volledigheid beoordeeld. De kansen en risico’s bepalen de bandbreedte van het vermoedelijke projectresultaat. Factoren zoals risico’s en (inherente) marktontwikkelingen kunnen tot andere uitkomsten en inzichten leiden. Op dit moment is het grootste risico voor lopende en toekomstige bouwprojecten in Delft, de aanwezigheid van PFAS in de bouwgrond. Voor project Harnaschpolder spelen deze zaken niet. Onderzoeken wijzen dat uit. Corona heeft vooralsnog geen invloed op de afzetbaarheid van de bouwkavels. Wel nemen procedures langere tijd in beslag vanwege het op afstand met elkaar werken. Kansen en risico’s: Marktontwikkelingen en Overige kansen en risico’s De kansen en risico’s binnen het project zijn geinventariseerd en geactualiseerd. Hierna volgen twee tabellen die inzicht gegeven in de aard van kansen en risico’s. Na die tabellen wordt meer inhoudelijke achtergrond gegeven. De totale netto maximale impact van kansen en risico’s bedraagt € 63.000,-. Dit zijn enkel risico’s. Rekening houdend met kans van optreden resulteert dit een gemiddeld berekend effect en € 6.000,miljoen nadelig (bruto impact). Harnaschpolder (bedragen in € 1.000) Markt impact Overig impact maximaal maximaal 53 10 53 10

Kansen Risico's Totaal saldo risico

2021-2024 impact Markt impact Overig impact maximaal bruto bruto 63 5 1 63 5 1

bruto impact 6 6

Tabel 5.5 - Indeling kansen en risico’s Harnaschpolder

De kansen en risico’s hebben betrekking op de kostenkant en opbrengstenkant. Dat is zichtbaar gemaakt in onderstaande tabel. Aard kansen en risico's Kosten

Opbrengsten

Max impact

Kans Risico Saldo Kosten Kans Risico Saldo Opbrengsten Eindtotaal

Bruto risico 63 63 63

6 6 6

Tabel 5.6 - Kansen en risico’s Harnaschpolder naar kosten en opbrengsten

In vergelijking met het MPG 2020 zijn het aantal risico’s en de hoogte van de impact afgenomen. Dit is volledig te wijten aan het afboeken van de grex. De nieuwe deelexploitatie kent nagenoeg geen risico’s meer, op een enkele na. Dit betreft: •

het risico op daling van grondopbrengsten voor de gemeentelijke vrije kavels.

MPG 2020: In het MPG 2020 was het verwachte projectresultaat op Harnaschpolder geraamd op een EW van € 0,06 miljoen voordelig. MPG 2021:

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 51

Het effect van de actualisatie in dit MPG 2021 resulteert in een verwacht projectsaldo dat sluit op een EW van nihil. Hier kan worden gesproken over een budgetneutrale exploitatie. De verkoop van de laatste 7 kavels dient dan vanzelfsprekend in 2021 plaats te vinden. Inflatiecorrectie grondopbrengsten: In de berekening is verondersteld dat de opbrengsten jaarlijks met gemiddeld 1,6% stijgen. Dit is een inschatting op dit moment. Sturingswaarde De beheersmaatregelen met betrekking tot risico’s en kansen zijn in project Harnaschpolder zeer beperkt. De wijk is bijna volledig opgeleverd en de openbare ruimte is grotendeels af, aanbesteed dan wel in uitvoering. Elke verkoop draagt bij aan een verdere verlaging van het risicoprofiel.

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Pagina 52

5.1.2 Voorhof Noord-West 5.1.2.1 Doelstelling De huidige doelstelling van de grondexploitatie Voorhof Noord-West is : •

Een woonmilieu waar bewoners prettig wonen en leven en ondernemers/winkeliers succesvol zaken kunnen doen.

5.1.2.2 Programma De grondexploitatie bestaat nog uit 2 deelplannen met elk een eigen programma. Hovenpassage / Boven de Hoven: • De resterende gemeentelijke gronduitgifte bedraagt 600 m². • De ontwikkelaar realiseert: o ca. 47.225 m²/bvo (300 – 400 stuks) woningen, ca 1.300 – 1.600 parkeerplaatsen en 200m² fietsenstallingen. (Tot nu toe ruim 25.000 m² bvo opgeleverd (272 woningen t/m Toren 3; 770 parkeerplekken gebouwd, nog 715 te gaan) o 9.000 m²/bvo winkels, horeca en dienstverlening (waarvan 4.500 m²/bvo als verplaatsing/vervanging. (ca. 1.000m2 gerealiseerd tot op heden) Martinus Nijhofflaan / Albert Heijn-locatie: • De resterende gemeentelijke gronduitgifte bedraagt 3.549m², waarvan nog circa 250 m² resteert. • De ontwikkelaar realiseert: o Woningen (ruim 300 appartementen), ruime hoeveelheid parkeerplaatsen en circa 6.000 m²/bvo winkelruimte. 5.1.2.3 Historisch perspectief en strategie 2021 Oorspronkelijk kende de grondexploitatie, naast de deelplannen Hovenpassage en Martinus Nijhofflaan ook de deelplannen ‘Randen Poptahof’ en ‘Poptahof.’ De laatste twee deelplannen zijn enkele jaren geleden al afgesloten. Voor het deelplan ‘Randen Poptahof’ geldt dat de herinrichting van de Papsouwselaan en het Delflandplein zijn uitgevoerd en als boekwaarde zijn opgenomen in de grondexploitatie.

Voor het deelplan ‘Poptahof’ geldt dat met de ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Poptahof tussen Gemeente en Woonbron de herontwikkeling van de Poptahof (renovatie van ca. 600 meergezinswoningen en nieuwbouw van ca. 500 woningen) volledig bij Woonbron is komen te liggen. Hiermee zijn de financiële afspraken die voorheen onderdeel uitmaakten van de grondexploitatie komen te vervallen. Woonbron neemt de herontwikkeling van de Poptahof sinds 2012 volledig voor eigen winst en risico op zich. Voor de resterende deelplannen, zoals nu opgenomen in de grondexploitatie, is sprake van zeer complexe overeenkomsten uit 2006 (onderdeel Hovenpassage) en 2009 (onderdeel Martinus Nijhofflaan/Albert Heijn-locatie) en anterieure overeenkomsten. Hiermee is de grondexploitatie geen zuivere grondexploitatie met gronduitgifte, maar meer een begroting van de gebiedsontwikkeling Poptahof met diverse - grondexploitatie overstijgende - belangen en contractuele inkomsten voor meerdere partijen. De gemeente is hierbij overigens meer volgend dan sturend. In 2017 is Fase 1 voor het deel Albert Heijn locatie geleverd. Voor de realisatie van Fase 2 is in het voorjaar 2020 een grondovereenkomst getekend met de ontwikkelaar. Aansluitend is een allonge bij MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024