MPG 2021-2024 DEF
Tekst van het document
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2021-2024
Gemeente Delft Afdeling Vastgoed & Facilitair Grondbedrijf Postbus 78 2600 ME DELFT Kenmerk:
Delft, mei 2021
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 2
Inhoudsopgave 0.
Samenvatting................................................................................................................................... 5
1.
Het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024 .......................................................... 10 1.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 1.3 Sturing en beheersing ................................................................................................................. 12 1.4 Doorontwikkeling informatievoorziening ................................................................................... 13
2.
Totaal (financieel) beeld ................................................................................................................ 15 2.1 Leeswijzer .................................................................................................................................... 15 2.3 Boekwaarde ontwikkeling in 2020 .............................................................................................. 17 2.4 Programmering............................................................................................................................ 18 2.6 Incidentele lasten en baten ......................................................................................................... 20 2.7 Rente effecten ............................................................................................................................. 20 2.8 Verloop van de voorziening......................................................................................................... 21
3.
Risico’s en Kansen ......................................................................................................................... 22 3.1 Risicomanagement ...................................................................................................................... 22 3.2 Uitkomsten risico’s en kansen totaal .......................................................................................... 23 3.4 Conclusie weerstandsvermogen ................................................................................................. 25
4.
Gebiedsontwikkeling Nieuw Delft ................................................................................................. 26 4.1.
Doelstelling ............................................................................................................................ 26
4.2.
Planning ................................................................................................................................. 29
4.3.
Programma ............................................................................................................................ 30
4.4.
Stand van zaken gebiedsontwikkeling Nieuw Delft – inhoudelijk......................................... 30
4.5.
Scopewijzigingen ................................................................................................................... 35
4.6.
Omgevingszaken.................................................................................................................... 36
4.7.
Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie ......................................................... 36
4.7.1. 4.8.
Uitkomsten van de grondexploitatie schatting per 31-12-2020 ................................... 36
Ontwikkeling resultaat en spreiding...................................................................................... 37
4.8.1.
Ontwikkeling resultaat .................................................................................................. 37
4.8.2.
Ontwikkeling spreiding .................................................................................................. 40
4.9.
Specifieke aandachtspunten ................................................................................................. 40
4.10.
Risicoprofiel ....................................................................................................................... 43
4.10.1.
Risicomanagement en informatievoorziening over het project ................................... 43
4.10.2.
Ontwikkeling risicoreservering kosten .......................................................................... 43
4.10.3.
Ontwikkeling risicoreservering opbrengsten ................................................................ 45
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 3
5.
4.10.4.
Crash scenario gebiedsontwikkeling Nieuw Delft ......................................................... 46
4.10.5.
Ontwikkelingen Covid-19 .............................................................................................. 47
Informatie per project ................................................................................................................... 48 5.1 Lopende projecten ...................................................................................................................... 48 5.2 Strategische posities en verkopen .............................................................................................. 62 5.3 Aanpak Risicovolle Projecten: Gemeentelijke participatie in de Transformatie- en Wijkversterkingsopgaven .................................................................................................................. 64
Bijlage 1 Schematische weergave van beslismomenten ....................................................................... 67 Bijlage 2 Verloop van de voorziening .................................................................................................... 68 Bijlage 3 Transformatie- en Wijkversterkingsopgaven Delft ................................................................. 69 Bijlage 4 Ontwikkellocaties Delft: Gemeente & Derden ....................................................................... 70 Bijlage 5 Legenda Ontwikkellocaties Gemeente ................................................................................... 71 Bijlage 6 Legenda Ontwikkellocaties Derden ........................................................................................ 72 Bijlage 7 Legenda posities Grondbedrijf................................................................................................ 73 Bijlage 8 Kaders en uitgangspunten gemeentelijk grondbedrijf ........................................................... 87 Bijlage 9 Overzicht raadsbesluiten per project ..................................................................................... 88
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 4
0.
Samenvatting
Financiële uitkomsten Het jaar 2020 is voor de Delftse gemeentelijke bouwgrondexploitaties, inclusief grondexploitatie Nieuw-Delft, afgesloten met een voordelig resultaat van € 2,6 miljoen ten opzichte van de begroting product Bouwgrondexploitatie. In 2020 was het niet nodig om aanvullende verliezen te voorzien. Dit voordeel is een extra voordeel ten opzichte van de verwachtingen zoals tussentijds zijn gepresenteerd in het T-MPG 2020-2021 en opgenomen in de Najaarsrapportage 2020. De woningmarkt functioneert gespannen. De druk op de vastgoedmarkt in zijn geheel blijft hoog waardoor Delft binnen haar projecten, ondanks grote onzekerheden rondom het Covid-19 virus, de planningen van gronduitgiftes in 2020 heeft behaald. In Harnaschpolder resteren enkele vrije bouwkavels, in Nieuw Delft zijn meerdere bouwvelden verkocht en voor project Haring en Voorhof Noord-West zijn afsluitende grondovereenkomsten met ontwikkelaars gesloten. De gemeente heeft daarmee geen aanvullende verliezen hoeven te rapporteren in haar projecten. Wel heeft zich binnen Nieuw Delft het risico op de aanwezigheid van PFAS in de bouwgronden zich geëffectueerd. Op 4 maart 2021 is door het college een voorstel aan de raad voorgelegd om zo tot een budget voor het PFAS-dossier te kunnen komen ter grootte van € 3,- miljoen. De gemeente zet dus nog steeds vol in om de opgaven in de stad in te kunnen vullen.
Gevolg is dat veel initiatieven worden genomen binnen de Transformatie- en Wijkversterkingsopgaven. Om hier als gemeente de gewenste rol te kunnen spelen, voert de gemeente sinds een aantal jaar een situationeel grondbeleid (Zie vastgestelde Nota grondbeleid 2017-2020 d.d. 24 oktober 2017; registratie nr.: 3055768). Dit houdt in dat per (maatschappelijke) opgave afgewogen wordt welke vorm van grondbeleid de beste invulling kan geven aan de ambities en doelstellingen die de gemeente heeft, op onder andere het gebied van wonen, werken, voorzieningen, recreëren etc. De gemeente verwacht in 2021 met een actualisatie van de Nota Grondbeleid te komen. Eerder heeft de gemeente enkele Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WvG’s) gevestigd, is een perceel grond aan de Nieuwe Haven verworven om invulling te kunnen geven aan de doelstellingen op Schieoevers-Noord én heeft de gemeente een kavel verworven die bekend staat als Gele Scheikunde ten behoeve van het huisvesten van een internationale school. De gemeente is ook regisserend. Zo heeft het eerder vastgestelde Ontwikkelplan Schieoevers vertaald naar een getekende anterieure overeenkomst met de ontwikkelaars van het Kabeldistrict en en gaat de gemeente gevolg geven aan het ambitiedocument dat in de Wijkversterkingsopgave Gilles-Delphia is opgesteld.
Dit jaar zal tot slot ook de Gebiedsvisie voor de ontwikkeling Reinier de Graaff-Juniuslocatie vorm worden gegeven. Tot slot is de verwachting dat de gemeente de herontwikkeling van het gebied rondom het gesloten zwembad aan de Maria Duystlaan vorm gaat geven De gemeente blijft sturen op mogelijke projectrisico’s. Verliezen die in het verleden zijn genomen, hingen vooral samen met de marktrisico’s. En na de actualisatie van de verwachte risico’s in de grondexploitaties blijkt dat dit type risico nog steeds de meeste impact kan hebben op het verloop van de projectsaldi. De verwachting is dat de gemeente in 2021 enkele grexen kan afsluiten, waardoor de impact van risico’s vanuit deze projecten zal verminderen, echter, sturen op risico’s blijft essentieel.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 5
De actualisatie van de verwachte projectuitkomsten van de grondexploitaties laat zien dat ten opzichte van het MPG 2020-2023 de verwachte plansaldi verbeteren. Voor de grondexploitaties die verliesgevend zijn (Nieuw Delft, Haring en Voorhof Noord-West) is een voorziening voor het verlies getroffen (totaal € 8,4 miljoen per 1-1-2021). Hierin zijn ook de restwerkzaamheden van het project Buitenhof onder gebracht. Vanaf 2021 tot en met 2027 zal deze voorziening door jaarlijkse (begrote) rentetoevoegingen en vanwege afsluitingen van verlieslatende grexen per saldo teruglopen tot € 7,34 miljoen ultimo 2027. Het is de verwachting dat project Nieuw Delft ultimo 2027 kan worden afgesloten met dit verlies. De gemeente heeft naast de drie verliesgevende gemeentelijke grondexploitaties nog een aantal grondposities die –bij verkoop op termijn- bij kunnen dragen aan de financiële positie van de gemeente. Doordat de Reserve grondbedrijf sinds enkele jaren is opgeheven, komen de gerealiseerde positieve saldi bij afsluiting van deze grexen direct toe aan het jaarresultaat van de gemeente. Voor de overige gemeentelijke posities geldt dat potentiële winsten kunnen bijdragen aan de versterking van het gemeentelijk Weerstandsvermogen. Deze zijn in de begroting nog niet meegenomen. De projecten Het MPG gaat meer in detail in op de projecten.
In deze samenvatting is de hoofdlijn van de projecten opgenomen in de tabel hierna. De tabel bevat de verwachte projectuitkomst (de netto contante waarde), de looptijd en het programma op hoofdlijnen. Ook is met ‘smileys’ aangegeven hoe het project zich ontwikkelt ten opzichte van het MPG van het jaar daarvoor (MPG 2020-2023). Projecten hebben overigens meerdere sturingsvariabelen (bijvoorbeeld planning, geld, kwaliteit, risico’s). In de hoofdstukken 4 en 5 wordt daar verder op ingegaan. Na de tabel vindt een korte toelichting per project plaats.
Project
Harnaschpolder Delft Woongebieden Voorhof Noord-West
Contante waarde plansaldo ( * € 1.000,-) -
Winst of Looptijd verlies Looptijd MPG 2020 MPG 2021
MPG 2020-2023
Programma Totaal Woningen
n.v.t.
2021
2021
1.150
Totaal m² kantoren
Totaal m² bedrijven
-334 verlies
2021
2021
> 500
-1.229 verlies
2023
2023
40
Nieuw Delft
-6.236 verlies
2027
2027
>1000
1.365 winst PM winst
pm n.v.t.
pm n.v.t.
n.v.t. 11.831 9.290 m2 en 1.875 m2
Rest bedrijfskavels Delft Overige kavels al dan niet met opstallen
J K L J K L
J 15.000 J n.n.b. J 40.000 J
Haring
MPG 2021-2024
J J J J N.V.T. N.V.T.
N.V.T. N.V.T.
Figuur 1 – samenvatting stand van de projecten
Harnaschpolder Het project nadert zijn einde. Ultimo 2020 zijn circa 1140 kavels van de in totaal 1150 kavels voor woningbouw uitgegeven. Enkele gemeentelijke vrije kavels in het duurdere segment resteren nog. De verwachting is dat de huidige grondexploitatie eind 2021 kan worden beëindigd. Het project kan daarmee met een budget neutraal saldo worden afgesloten. Door de gunstige ontwikkelingen en het relatief klein aantal nog uit te geven woningen, is het risicoprofiel laag.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 6
Voorhof Noord-West De gesprekken zijn gestart voor de realisatie van de laatste fases van de deelprojecten Hovenpassage. Dit jaar zal hierover een knoop moeten worden doorgehakt. Voor de Albert Heijn-locatie/Martinus Nijhofflaan heeft de gemeente een grondovereenkomst met de ontwikkelaar gesloten. De basis voor de grondexploitatie begroting vormen de (complexe) overeenkomsten zoals die met de ontwikkelaars in het gebied zijn afgesloten. De verwachtingen over het te realiseren eindresultaat (verlies) zijn ten opzichte van het vorige MPG licht nadelig gewijzigd. Het afronden van de complexe ontwikkelovereenkomsten neemt meer tijd en juridisch advies in beslag. Het risicoprofiel is positief verbeterd ten opzichte van het vorige MPG, voornamelijk vanwege de afgesloten grondovereenkomst bij de AH-locatie. Buitenhof Het project Buitenhof is met winst afgesloten. De laatste bouwkavel is verkocht en de ontwikkelaar realiseert op Veld B een woontoren. De gemeente zal enkel nog (begrote) kosten moeten maken voor het woonrijp maken van het gebied. Haring De gemeente heeft in 2020 een grondovereenkomst met de ontwikkelaar gesloten om over te kunnen gaan tot herontwikkeling van het voormalige Haring pand. De gemeente heeft met het afsluiten van deze overeenkomst een gunstig resultaat weten te boeken voor de grondexploitatie.
Het belangrijkste risico op deze locatie is de mogelijke aanwezigheid van PFAS in de grond en de daaruit voortvloeiende kosten voor sanering. Door de locatie as-is te verkopen aan de ontwikkelaar heeft de gemeente dit mogelijke risico kunnen afwenden op de initiatiefnemer. Diverse kavels Voor de grex Bedrijfskavels resteert enkel nog de verkoop van twee bouwkavels in Tanthof. De gemeente is inmiddels in gesprek met 2 initiatiefnemers voor beide kavels, waaronder de Gasunie voor het realiseren van een warmtepomp voor het project WarmtelinQ. De gronden voor de locatie Kruisstraat 71 zijn reeds in 2019 geleverd. Toch dient de gemeente contractueel nog rekening te houden met een laatste kostenpost voor grondsanering en archeologie. Op andere kavels worden (oriënterende) gesprekken gevoerd met (tijdelijke) initiatiefnemers voor ontwikkeling van gemeentelijke gronden. Zo’n tijdelijke initiatief is het realiseren van een tijdelijk theater op Campus Zuid. Bij station Delft Campus heeft de gemeente een partner voor het kavel weten te selecteren die in 2021 een gebiedsvisie voor het gebied zal presenteren. Een succesvolle verkoop kan een bijdrage leveren aan het jaarresultaat. Nieuw Delft Voor Nieuw Delft ontwikkelt het verwachte eindresultaat zich positief van € 8,8 miljoen negatief in Q4 2019 naar € 7,3 miljoen negatief in Q4 2020. De actualisatie in deze rapportage resulteert in een
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 7
verbetering van circa € 1,5 miljoen. Dit bedrag komt voort uit een minder nadelig saldo op de grondexploitatie. Grotendeels ontstaan door het leveren van de velden en kavels waardoor het risicobudget voor de grondopbrengsten voor een deel kunnen komen te vervallen. Vanwege de fragiele situatie in 2020 was niet met zekerheid te stellen dat een aantal velden ook daadwerkelijk geleverd konden worden, zo zijn ook 2 velden herontwikkeld die net eind 2020 geleverd kon worden. De verwachte eindwaarde wordt periodiek geactualiseerd, voor het eerst weer bij de najaarsrapportage 2021. Het verlies op eindwaarde is het verlies per eind 2027. De contante waarde van dit bedrag per 31-12-2020 (voorgeschreven contante waardevoet is 2%) € 6,2 miljoen. Ter afdekking van dit verlies dient de gemeente een verliesvoorziening te vormen. De noodzakelijke omvang van de voorziening bedraagt per 31-12-2020 € 6,2 miljoen.
Onderstaande informatie is een samenvatting van de stand van zaken in het project Nieuw Delft. • •
•
• • •
• • • •
•
Veld 1: Realisatie House of Delft loopt conform planning; Veld 2: Student Hotel is opgeleverd en in gebruik genomen. Velden 2.2-2.4 zijn herontwikkeld en net voor jaarwisseling de gronden afgenomen. Voor 2.5 heeft de raad ingestemd met de programmatische wijziging en met de aanvraag Fonds 2040. Veld 3: Antoni, Guldenwater en diverse CPO gebouwen zijn in oplevering, De bouw van de overige kavels en CPO loopt voorspoedig. Enkeling moet nog met de bouw aanvangen. Daarnaast is de derde fietsenstalling opgeleverd. Veld 4: Project is gereed. Veld 5: Project is gereed; Veld 6: zelfbouwkavels zijn conform planning in ontwikkeling. Mogelijk als gevolg van Covid19 hebben enkele een nieuw optant gekregen en 2 van 3 CPO heeft financieringsproblemen. Pieter van Foreest ontwikkeld samen met Woonbron het kopse deel van dit veld. Verder loopt de ontwikkeling van de mobiliteitshub conform planning. Veld 7: met BNO is een eerste prille stap gezet richting bepalen van ambities. Veld 8: Bouwplannen worden ontwikkeld. Optimalisaties op de bouwenvelop vinden plaats; Veld 9: Heronderhandeling bouwplan geweest. Grond is eind 2020 geleverd en startbouw volgt in Q1 2021. . Veld 10b: The Family Delft: Voor dit plan werd op de Provada in 2019 een ontwikkelingsovereenkomst ondertekend met Bouwfonds Property Development.
Het plan wordt nu verder ontwikkeld; Van Leeuwenhoekpark: Ontwerp bevindt zich voor het noordelijk deel in de definitie fase. Start aanleg eerste fase wordt Q4 2021 verwacht.
Op 4 maart 2021 is door het college een voorstel aan de raad voorgelegd om zo tot een budget voor het PFAS-dossier te kunnen komen ter grootte van € 3,- miljoen. Met de aanname van dit voorstel is het budget voor de velden 1-2-3 verlaagt met €2,36 miljoen naar € 0,82 miljoen wat evenredig is aan 16 parkeerplaatsen. Daarnaast is een bedrag van € 0,64 miljoen vanuit de algemene reserve toegekend. In dit kader van bodemsanering in verband met PFAS, is een voorziening getroffen ter grootte van € 3,0 miljoen welke ten laste is gebracht van het resultaat 2020.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 8
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 9
1.
Het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
1.1 Inleiding De ambities en doelen van Delft zijn geconcretiseerd in het vastgestelde Bestuursprogramma 20182022 “Voorbereid op de toekomst” 1. Delft staat aan de lat voor een groot aantal maatschappelijke opgaven. Voor de komende 10 jaar is de Delftse Woonvisie 2016-2023 volop in uitvoering. De Ruimtelijke-economische visie Delft 20302 geeft sturing aan het economische beleid en ontwikkeling in Delft. Voor het zesde jaar op rij schrijven de gemeentelijke grondexploitaties verbeterde zwarte cijfers ten opzichte van de begrotingen. Naar verwachting zullen een aantal grexen in 2021 worden afgesloten, zowel met een positief als met een negatief verwacht eindsaldo. Er zijn in 2020 grondovereenkomsten gesloten die verder bijdragen aan de ambitiedoelstellingen van de gemeente. Dit is in lijn met de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, waar de druk op woningbouw hoog blijft, ondanks alle onzekerheden omtrent het Covid-19 virus. Ook buiten de gemeentelijke grexen worden overeenkomsten gesloten met marktpartijen die dolgraag willen investeren en ontwikkelen in Delft. De in de zomer 2020 gesloten anterieure overeenkomst met Kabeldistrict CV is daar een voorbeeld van. De spin-off van de ontwikkelingen op Schieoevers-Noord zien we terug in komende samenwerkingsovereenkomsten met marktpartijen rond de herontwikkeling van Station Delft Campus.
Het MPG rapporteert van oudsher nadrukkelijk over gemeentelijke grondexploitaties in uitvoering, belicht binnen de kaders van de P&C cyclus. Daar de gemeente relatief weinig vastgoed en grondposities in haar bezit heeft, dan wel op korte termijn gaat krijgen, is het van belang dat waar ze dat wel heeft, goed wordt afgewogen hoe die gronden strategisch kunnen worden ingezet ter invulling van de gebiedsopgaven die op de gemeente afkomen. Daarom biedt het MPG naast inzicht in actieve projecten eveneens inzicht in de gemeentelijke locaties en gebiedsontwikkelingen die onderdeel (kunnen gaan) zijn van de Risicovolle projecten, of wijkversterkings- en transformatie opgaven. Denk hierbij aan de ontwikkelingen in Schieoevers, Tanthof, Buitenhof en Vrijenban. Zoals hiervoor is gesteld, is het beeld van de vastgoedmarkt enerzijds positief en dynamisch te noemen, maar anderzijds ook gespannen en stressvol. Daar komt bij dat de gevolgen van het Covid19 virus op de vastgoedmarkt nog moeilijk te definiëren zijn. Als laatste probeert de gemeente zo goed mogelijk grip te houden op mogelijke risico’s betreffende PFAS en mogelijke invloeden van stikstof. Dit is een externe, lastige factor. Tot op heden heeft de dynamische marktontwikkeling zich vertaald in conforme gronduitgiftes van met name Nieuw Delft.
Ook voor de projecten Haring en Voorhof Noord-West heeft de gemeente overeenkomsten kunnen sluiten waarmee de verwachting is dat deze zich in 2021 kunnen effectueren in een gronduitgifte. Het risicoprofiel van de projectenportefeuille in Delft muteerde dankzij deze gebeurtenissen positief. Het kent steeds minder risico’s die gerelateerd zijn aan het tempo en uitgifte van bouwgronden. Binnen Nieuw Delft heeft het risico betreffende de aanwezigheid van PFAS in bouwgronden zich voorgedaan. Het project heeft hierop geanticipeerd om 1 Bestuursprogramma 2018-2022 “Voorbereid op de toekomst”. Kenmerk: 3830251. 2 Ruimtelijke-economische visie Delft 2030. Kenmerk: 3164864.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 10
door middel van een raadsbesluit de verwachte financiële impact van circa €3,- miljoen te verwerken in de grex. Al met al blijkt uit de actualisaties gemaakt voor het Meerjarenprogramma Grondontwikkeling 20212024 (hierna MPG 2021) dat de huidige verwachtingen over de projectsaldi met in totaal € 2,6 miljoen verbeteren. Om tegemoet te komen aan de geïnventariseerde risico’s binnen de projecten, blijft sturing en beheersing van deze risico’s aan de kosten- en opbrengstenkant nodig. Het is immers een gegeven dat onzekerheden en afhankelijkheden inherent zijn aan de uitvoering van grondexploitaties. Uitgifte van gronden verlaagt het risicoprofiel. Hiernaast bepalen de feiten, zoals grondposities die zijn ingenomen, investeringen die zijn gedaan en overeenkomsten die zijn afgesloten, mede de huidige kaders en beweegruimte.
1.2 Rol van de Raad De gemeenteraad stelt de kaders vast waarbinnen het college uitvoering geeft aan de verwezenlijking van de gestelde doelen. Deze uitvoering vindt plaats op basis van bestuurlijk goedgekeurde projecten. Een grondexploitatie is in principe een financiële begroting van het project. Het is dan ook een middel om projecten met een doorgaans lange looptijd, financieel inzichtelijk te houden en verwachtingen te schetsen over de (financiële) uitkomst. Naast de begroting staat de risicoanalyse van het project. De risico’s kunnen zowel algemeen c.q. inherent zijn (bijvoorbeeld het risico van het werken met ramingen, of het afhankelijk zijn van de markt) als project specifiek. De risicoanalyse geeft samen met de begrote (financiële) uitkomsten inzicht in het project en de gevoeligheid van de verwachte uitkomsten, de vermoedelijke bandbreedte. De kaderstellende rol van de raad in relatie tot deze ruimtelijke plannen heeft betrekking op bijvoorbeeld de volgende zaken, mede als doel om vastgesteld beleid tot uitvoering te brengen: ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Structuurvisie Bestemmingsplannen Stedenbouwkundig plan Gemeentelijke doelstellingen De grondexploitatie met o.a.: ▪ De financiële kaders ▪ De plangrenzen ▪ Het (her-)ontwikkelprogramma ▪ Begin en eindtijd, de project-/tijdsplanning ▪ Gehanteerde parameters
Voor het uitvoeren van de controlerende taak is het voor de raad van belang inzicht te hebben in de ontwikkelingen en consequenties die zich binnen de vastgestelde kaders hebben plaatsgevonden. Dit is de beleidscyclus: het jaarlijkse proces van plannen en begroten van het beleid (uitmondend in de
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 11
begroting) en van het rapporteren en verantwoorden over dit beleid (uitmondend in de jaarrekening). Ook het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties is hier onderderdeel van. Onderdeel van de specifieke informatievoorziening is het (T)-MPG. Hierin vindt (een tussentijdse) verantwoording plaats over de werkzaamheden in het afgelopen (en lopende) jaar, de financiële consequenties daarvan en een prognose van de toekomstige eindresultaten aan het einde van de planperiode. Hiernaast voorziet het (T)-MPG in informatievoorziening over de risico’s. Mede op basis van deze voortgangsrapportages kan de raad inzicht krijgen in hoe projecten verlopen ten opzichte van de geformuleerde doelstellingen en kan zij aangeven of binnen de bestaande economische, juridische en markttechnische mogelijkheden aanpassingen doorgevoerd moeten worden. Conform de door de raad vastgestelde Financiële verordening Gemeente Delft3, wordt in het (T)MPG daarom aandacht besteed aan: a) b) c) d) e)
De te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten; De risico’s die samenhangen met de grondontwikkeling; De planning en financiële uitkomsten, mede in relatie tot de voorgaande rapportage; Afwijkingen ten opzichte van de begroting(-swijzigingen); Financiële prognoses.
Met het accorderen van deze prognoses zijn in feite de begroting en de nieuwe kaders voor de komende periode vastgesteld. Daarom vindt gelijktijdig met dit MPG een begrotingswijziging plaats. Deze begrotingswijziging is nodig om de begroting 2021 ev. aan te laten sluiten op actuele grondexploitatieberekeningen zoals die voor dit MPG zijn gemaakt. De in dit MPG opgenomen cijfers met peildatum 31 december 2020 sluiten aan op de cijfers zoals opgenomen in de jaarrekening 2020.
1.3 Sturing en beheersing Gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door een diversiteit aan variabelen, al dan niet beïnvloedbaar door de gemeente. Dit samenstel van variabelen is zichtbaar gemaakt in figuur 1.1.
3
Financiële verordening – behandeling in raadsvergadering van 18 december 2014.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 12
Figuur 1.1 – Variabelen gebiedsontwikkeling (Bron: Deloitte – bewerkt) Uitleg afkortingen: NCW- Netto Contante Waarde. EW- Eindwaarde.
De dynamiek en de multidisciplinariteit vragen om een projectmatige samenwerking om zo de doestellingen van het project te realiseren, de risico’s te managen, de verschillende belangen te wegen en daarover adequaat verantwoording af te leggen. De afspraken over de rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in een Handboek Opdracht gestuurd Werken4. Afspraken over risicomanagement komen voort uit de nota “Delftse aanpak risico’s in beeld” 5 . Een betere beheersing van de interne bedrijfsprocessen en risicomanagement betekent niet dat er geen sprake meer is van prijs- en afzetrisico’s, of dat de vastgoedmarkt beheerst wordt. De vastgoedmarkt kent namelijk zijn eigen mondiale, nationale en regionale dynamiek, die vooral is afgeleid van de eveneens mondiale, nationale en regionale economische ontwikkelingen. Toekomstige verliezen worden daarmee niet uitgesloten. Echter, door informatievoorziening op maat worden mogelijke afwijkingen en risico’s transparanter en wellicht eerder in beeld gebracht. Dit draagt bij aan de bewustwording en beeldvorming over de risico’s van gebiedsontwikkeling. Continue aandacht voor het risicomanagement maakt het daarnaast mogelijk continu in te spelen op de te treffen beheersmaatregelen.
1.4 Doorontwikkeling informatievoorziening In aanloop naar komende MPG’s zullen de volgende vraagstukken nader aandacht krijgen:
4 5
Handboek Opdracht gestuurd werken, 19 december 2017. Nota “Delftse aanpak risico’s in beeld” 21 december 2017. Kenmerk: 3166981.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 13
•
•
•
•
De programmatische afstemming van de woningbouwprojecten (het aanbod) aan de beleidsmatig te realiseren doelen (de vraag), in het bijzonder in Schieoevers, Buitenhof, Station Delft Campus en Nieuw-Delft, evenals de informatieverstrekking hierover (de woningbouwmonitor). Hoe zou het gemeentelijk vastgoed en grondbezit in gezet kunnen worden ter ondersteuning van de invulling van de doelstellingen in de Wijkversterkings- en Transformatiesopgaven? De gemeente brengt de gemeentelijke posities in deze gebieden in beeld en geeft een voorzet voor de mogelijk te voeren grondbeleid. De rapportages over de Wijkversterkings- en Transformatieopgaven onderbrengen in het (T-) MPG, zodat in de informatieverstrekking over deze ontwikkelingen meer uniformiteit gebracht kan worden op het gebied van Programmering, Planning, Risico’s, te voeren grondbeleid en doelstellingen etc. Bovendien zullen de rapportages door middel van het (T-) MPG op vaste momenten gedeeld worden met de raad. De realisatie van de opbrengsten wordt voor een belangrijk deel bepaald door de reeds gesloten contracten. Onderdeel van het contractmanagement blijft het consequent en zakelijk sturen op de inhoud van de contracten. Via de paragraaf risico’s zal daarover worden gerapporteerd;
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 14
2.
Totaal (financieel) beeld
2.1 Leeswijzer Hoofdstuk 2 en 3 zijn ingedeeld in verschillende paragrafen waarin een beeld wordt gegeven van de projecten en de grondexploitaties in totaliteit, zowel cijfermatig als risicotechnisch. Brede informatie op het gebied van Programma, Planning, Risico’s, Kostenverhaal, te voeren Grondbeleid etc. binnen de Risicovolle projecten van de Wijkversterkings- en Transformatiegebieden is opgenomen in hoofdstuk 4. Individuele projectinformatie van de gemeentelijke grexen is opgenomen in hoofdstuk 5. De samenhang van de paragrafen in hoofdstuk 2 en 3 zijn in figuur 2.1 schematisch weergegeven.
Figuur 2.1 - Samenhang paragrafen
De financiële verwerking van de grondexploitaties kent, overeenkomstig het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), een voorgeschreven systematiek. Het gaat om meerjarige projecten, waarbij gronden getransformeerd worden tot bouwrijpe grond (productieproces) en worden verkocht (verkoopproces). Uiteindelijk kan na de laatste verkoop en het maken van alle kosten een definitief resultaat worden berekend.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 15
Het BBV schrijft de waarderingsgrondslag van de gronden, al dan niet in de productiefase, voor (boekwaarde, § 2.3). De verwachtingen omtrent het uiteindelijke resultaat spelen bij deze waardering een rol (projectresultaat, boekwaarde + nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten, § 2.5). Indien sprake is van een verwacht verlies, omdat de marktwaarde lager is dan de productiekosten, dient hiervoor direct een voorziening te worden gevormd (voorziening negatieve saldi MPG, § 2.8). Omdat sprake is van langlopende effecten mag de voorziening voor het verwachte verlies gewaardeerd worden op de contante waarde. In de jaren tot de afsluiting wordt dan rente toegevoegd, zodanig dat bij afsluiting de voorziening toereikend is voor de eindwaarde van het verlies (oprenting, § 2.8). Indien sprake is van een verwachte winst kan de volledige winst pas als gerealiseerd worden beschouwd na verkoop en juridische levering. Indien voldoende zekerheid bestaat over de te verwachte winst in het project, kan door middel van de Percentage-of-Completion methode (POCmethode) tussentijdse winst worden genomen, zo schrijft de Commissie BBV sinds maart 2018 voor. Sinds 2018 heeft de gemeente 2 keer tussentijds winst genomen conform de regels van de POCmethode. In beide gevallen betrof dit het project Buitenhof. Voor dit jaar verwacht de gemeente geen tussentijds winst te hoeven nemen.
Naast de lopende grondexploitaties worden ook incidentele baten en lasten gerealiseerd, niet toe te te rekenen aan, of betrekking hebbend op een reeds afgesloten grondexploitatie (incidentele baten en lasten, § 2.6). Het resultaat op het product Grondbedrijf landt direct in het jaarresultaat. De oprenting van de voorziening negatieve saldi MPG wordt financieel afgedekt in de gemeentebegroting. De verwachtingen omtrent het resultaat zijn gebaseerd op aannames. Het gaat immers om ramingen en de realisatie kan afwijken van de ramingen. De binnen het project onderkende risico’s en kansen zijn dan ook relevant bij de oordeelsvorming (risico’s en kansen, § 3.2). Het is wenselijk dat de gemeentelijke weerstandscapaciteit een zodanige omvang heeft, dat deze kan dienen als financiële buffer voor het opvangen van de risico’s (Conclusie weerstandsvermogen, § 3.4). In boekhoudkundige en planeconomische zin zijn er dus een aantal componenten te onderscheiden. In de figuuur 2.1 is de onderlinge samenhang gevisualiseerd. Hierna wordt elke component afzonderlijk toegelicht.
2.2 Totaal financieel resultaat 2020 De actualisatie van de grondexploitaties leidt ertoe dat het resultaat in 2020 is uitgekomen op een voordelig resultaat ten opzichte van de begroting van € 2,6 miljoen. De opbouw van het resultaat is weergegeven in tabel 2.2.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 16
Grondexploitatieresultaten verklaard ten behoeve van de de jaarrekening Bedragen x € 1.000
Baat / Last
Begroting 2020 -
Realisatie 2020 91
Verschil
-2.615
2.615
dotatie voorziening
Last
vrijval voorziening
Baat
-
overig baten en lasten gerelateerd aan het grondbedrijf
saldo baten en lasten
870
844
26
870
-1.681
2.550
Subtotaal
-91
Tabel 2.2 - Resultaat 2020
Het begrote resultaat (per saldo bate) voor het jaar 2020 bedraagt € 0,87 miljoen nadelig. Het werkelijke resultaat (per saldo bate) voor het jaar 2020 bedraagt € 1,68 miljoen voordelig. Daarmee is er sprake van een voordelig resultaat van €2,60 miljoen. De verwachtingen over de projectresultaten zijn ten opzichte van het vorige MPG 2020 verbeterd, mede als gevolg van vervroegde grondverkopen, en daarbij gepaarde vrijval van risicoafdekkingen, en afgesloten grondcontracten voor met name projecten Haring en Voorhof Noord-West. Dit wordt verder toegelicht in § 2.5. Naast de projecten is binnen het grondbedrijf een budget voor incidentele baten en lasten. Over het jaar 2020 heeft dit geleid tot een eenmalig voordeel van € 26.000,-. Het resultaat daarvan wordt verder toegelicht in § 2.6. De jaarlijkse oprenting van de voorziening is in 2020 nagenoeg hetzelfde gebleven en wordt toegelicht in § 2.8. Tot slot verwacht de gemeente eenmalig nog kosten te moeten maken inzake project Kruisstraat betreffende sanerings- en archeologiekosten. Richting het t-MPG 2021 moet duidelijk zijn wat de financiële impact hiervan is.
2.3 Boekwaarde ontwikkeling in 2020 De boekwaarde geeft het totaalsaldo aan van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten (inclusief intern toegerekende financieringsrente) die voor alle projecten zijn gerealiseerd. Bij een negatieve boekwaarde overstijgen de opbrengsten de kosten, bij een positieve boekwaarde zijn er meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd. Volgende tabel 2.3 laat de ontwikkeling zien van de boekwaarde in 2020. Onderhanden werk Bedragen x € 1.000
Stand begin boekjaar
Lasten
Baten
Boekwaarde Mutatie boekjaar
Resultaat 2020
In exploitatie genom en bouw gronden
Afboeking Stand boekultim o w aarde boekjaar -
Stand begin boekjaar
Voorziening Oprenting Dotatie Afboeking Vrijval voorboekziening w aarde
Harnaschpolder Delft
1.687
2.028
1.066
961
2.649
-
Voorhof Noord-West
3.334
313
-
313
-
3.647
238
5
-
-
-
-
-
624
12
Buitenhof Voorraad Bouw kavels
4
-
-
-
-
91
-
-
-
-
-
-
334 33
604
-
-
-
-
-
-
Locatie Haring
3.227
116
-
116
-
3.343
2.305
46
-
-
1.122
1.229
Nieuw Delft
3.944
5.364
14.159
-8.795
-
-4.851
7.546
151
-
-
1.461
6.236
Subtotaal In exploitatie genom en bouw gronden
12.196
7.820
15.225
7.405
-
4.791
10.713
214
-
2.615
8.403
-
4
-
Stand ultim o boekjaar
91
Tabel 2.3 –Ontwikkeling boekwaarde 2020
De werkelijke uitgaven in het boekjaar 2020 bedroegen ca. € 7,41 miljoen. Dit bestaat uit: • • •
rentelasten, kosten bouw- en woonrijpmaken bouwvelden en (gemeentelijke) plankosten.
De werkelijke inkomsten in het boekjaar 2020 bedragen ca. € 15,23 miljoen en betreffen hoofdzakelijk grondverkopen in de grondexploitaties Harnaschpolder en Nieuw Delft. Per saldo nam de boekwaarde van de bouwgronden af met circa € 7,82 miljoen.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 17
De boekwaarde kan niet in elk project volledig worden goedgemaakt met toekomstige opbrengsten uit grondverkopen. Daarom is een voorziening voor verwachte verliezen gevormd. In tabel 2.3 is cijfermatig inzichtelijk gemaakt wat de ontwikkelingen rondom de voorziening zijn geweest in 2020. In paragraaf 2.8 wordt een verdere toelichting gegeven. Voor een nadere toelichting van de ontwikkeling van de boekwaarde per project wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en 5.
2.4 Programmering De verwachte uitkomsten van het project worden bepaald door de projectvariabelen. In § 1.3, figuur 1.1 is dit systematisch weergegeven. De programmering (aantal, type, oppervlakte, kwaliteit) is een belangrijke variabele. In hoofdstuk 4 en 5 is per project inzicht gegeven in de belangrijkste programmatische uitgangspunten. In de meeste projecten, zoals Harnaschpolder, ligt het programma vast, onder andere in de met de ontwikkelaars gesloten ontwikkelovereenkomsten (bouwclaims). De bouwclaims zijn volledig ingevuld, waardoor enkel nog vrije kavels resteren in dit project. Voor de projecten Haring en Voorhof Noord-West zijn grondovereenkomsten met de ontwikkelaars gesloten, waardoor meer zekerheid is gecreëerd op het te realiseren bouwprogramma. Het programma dient te passen in de huidige bestemmingsplannen. Voor project Nieuw Delft ligt het programma op hoofdlijnen vast in het IOP, bestemmingsplan, de grex en de raadsvoorstellen met betrekking tot concretisering programmering. Voor de zuidelijke velden wordt een laatste ronde gedaan, zowel intern als extern. Mogelijk leidt dit nog tot aanpassing en in dat geval zal dat separaat aan de raad ook voorgelegd worden. Belangrijk is dat regelmatig confrontatie plaatsvindt van de mate waarin het programma nog afzetbaar is en dus voldoet aan de (woon-)behoefte van de klant.
Dit kan in een later stadium leiden tot het alsnog bijstellen van het programma. Bijstelling kan dan van invloed zijn op de hoogte van de te realiseren grondwaardes, zowel in nadelige als voordelige zin.
2.5 Ontwikkeling verwachte projectresultaten De verwachte projectresultaten worden bepaald door de bestaande boekwaarde en de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. De verwachte projectresultaten kunnen negatief danwel positief zijn. De boekwaarde op de einddatum van het project is het projectresultaat en wordt ook wel uitgedrukt met de term Eindwaarde (EW). De EW is het verwachte projectresultaat aan het einde van de looptijd van het project waarbij in de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten ook rekening wordt gehouden met toekomstige inflatie en financieringsrente. De ramingen van deze nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn geactualiseerd en als volgt samen te vatten:
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 18
Verwachte projectresultaten Bedragen x € 1.000
Winst / Verlies Boekw aarde eind boekjaar 2020
Nog te Nog te Eindw aarde Eindw aarde realiseren realiseren MPG 2021 MPG 2020 kosten opbrengsten 38.210 32.702 8.982 11.564
Bouw gronden in exploitatie
Verliesgevend
2.139
Nieuw Delft
Verlies
-4.851
37.483
26.631
7.337
Voorhof Noord-West
Verlies
3.647
347
3.654
340
257
Haring
Verlies
3.343
380
2.417
1.305
2.495
8.812
Bouw gronden in exploitatie
Winstgevend
2.653
1.458
5.481
-
-64
Harnaschpolder
Winst
2.649
447
3.098
-
-64
Rest Bedrijfskavels
Winst
4
1.011
2.383
PM
PM
4.792
39.668
38.183
8.982
11.500
Totaal resultaat grondexploitaties
Tabel 2.4 – Ontwikkeling boekwaarde, nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten
Harnaschpolder In 2020 heeft de gemeente actief ingezet op de verkoop van de laatste vrije kavels, gesitueerd in het hogere segment. In 2021 verwacht de gemeente de resterende 7 kavels te verkopen. Op meerdere kavels is immers een optie genomen door potentiële kopers. De verwachte einddatum van de exploitatie blijft daarmee op 31-12-2021. De exploitatie zal dan naar verwachting budget neutraal sluiten. Nieuw Delft De actualisatie van Nieuw Delft heeft geleid tot een hogere opbrengstverwachting van € 1,46 miljoen. In hoofdstuk 4 zal dit bedrag nader worden gespecificeerd. Daarnaast is er een voorziening getroffen ten aanzien van de bodemsanering in verband met PFAS ter grootte van € 3,0 miljoen. Voorhof Noord-West De ramingen van de opbrengsten in het project Voorhof Noord-West zijn gebaseerd op de met ontwikkelaars gesloten overeenkomsten en gemaakte afspraken. Voor deelproject Martinus Nijhofflaan heeft de gemeente een grondovereenkomst gesloten ten behoeve van de laatste bouwfase 2. Voor deelproject Hovenpassage probeert de gemeente tot een overeenkomst te komen met de ontwikkelaar, tevens eigenaar van het winkelcentrum De Hoven. Dit heeft geleid tot onvoorziene juridische kosten. Het project wijkt hiermee financieel af van eerder opgestelde begrotingen. Buitenhof De gemeente draagt enkel nog zorg voor resterende civiele werkzaamheden in 2021.
Haring De grondexploitatie Haring is eind 2018 in het Grondbedrijf geopend, nadat deze vanuit de businesscase Nieuw Delft als veld 11 is overgeheveld. Het pand Haring wordt as-is verkocht aan een ontwikkelaar. Hiervoor is in 2020 een grondovereenkomst gesloten. Verwachte levering is voorzien in 2021. Het bouwprogramma zal bestaan uit een divers woonprogramma met ruimte voor commerciële voorzieningen. Bedrijfskavels Tanthof
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 19
De gemeente is in gesprek met meerdere partijen om invulling te geven aan de twee resterende bedrijfskavels in de wijk Tanthof. De gemeente verwacht in 2021 daarover afspraken te kunnen vastleggen. Overige locaties De verwachte winsten, te realiseren op de verkoop van enkele posities, blijft nagenoeg gelijk. Deze winst is pas gerealiseerd als het project is afgerond en de grondpositie juridisch is geleverd. Tussentijdse winstneming is enkel mogelijk indien voldoende zekerheid bestaat over de te verwachte projectwinst. De gemeente kan deze locaties als tafelzilver beschouwen. Eén van deze gemeentelijke strategische locaties is de locatie Vulcanusweg. Op deze locatie zullen voor minimaal 5 jaar Tiny houses worden gehuisvest. Vergelijkbaar is het initiatief van een tijdelijk theater op gemeentelijke gronden gelegen op Campus Zuid. Ook hier zal een tijdelijk initiatief invulling geven aan deze locatie. Op den duur hoopt de gemeente door middel van haar grondbezit invulling te kunnen geven aan een permanente invulling van de bestuurlijke doelen en ambities voor de stad. Tot slot is de gemeente een samenwerkingsverband aangegaan met een ontwikkelaar voor de invulling van het gemeentelijke kavel nabij Station Delft Campus. Deze ontwiwkkeling maakt onderdeel van de herontwikkeling van de Strip, het gebied ten zuiden van de Kruithuisweg gelegen aan de Tanthofdreef en Motorenweg.
Er wordt in 2021 een gebiedsvisie opgesteld.
2.6 Incidentele lasten en baten In het grondbedrijf is sprake van een begroot saldo van € 0,87 miljoen incidentele 6lasten en baten (per saldo last). Voor 2020 is op deze post sprake van een per saldo last van € 0,84 miljoen, waarmee een licht voordeel is van circa €0,03 miljoen. Onder Incidentele lasten en baten valt ook de financiële verantwoording van het project Onrechtmatig Grondgebruik. Tot nu toe is de verwachting dat de planning haalbaar blijft, ondanks de maatregelen tegen verspreding van het coronavirus en dat dit project ook kostenneutraal zal sluiten per ultimo 2021. Door middel van dit project wordt rechtsongelijheid tussen de gemeente en haar burgers voorkomen. Dit creëert maatschappelijke waarde voor de stad.
2.7 Rente effecten De rente effecten bestaan uit twee componenten: -
oprenting van de voorziening nadelige saldi MPG (zie § 2.8) en interne financieringsrente.
De interne financieringsrente betreft de aan de grondexploitaties toegerekende financieringsrente over het geïnvesteerde vermogen (de boekwaarde en mutaties daarop in het jaar). In het MPG 2020 – 2023 is gerekend met een omslagrente van 1,9%. Na een herrekening (conform BBV-regelgeving) is dit percentage voor 2021 e.v. vastgesteld op 2,24%. Dit heeft veelal een negatieve invloed op het projectsaldo met een negatief verwacht eindresultaat, maar anderzijds een extra positief effect op
6
Incidenteel betreft alle overige activiteiten, niet zijnde Nieuw Delft, Harnaschpolder, Voorhof Noord-West, restant bedrijfskavels Tanthof, Haring en Vulcanusweg 295-305.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 20
projecten met een verwacht positief eindsaldo. Op het niveau van de gemeentelijke begroting gaat het om een interne toerekeningsrente waardoor per saldo feitelijk geen voor- of nadeel is. Conform de gebruikelijke systematiek worden deze effecten op de meerjarenbegroting betrokken bij de kaderbrief 2021/begrotingsvoorbereiding 2022.
2.8 Verloop van de voorziening Voor de projecten met een negatief projectresultaat is een voorziening getroffen. Onderstaande tabel 2.5 geeft inzicht in het verloop gedurende 2021 en de raming voor 2022 e.v.
Verloop voorziening in meerjarenperspectief (bedragen in € 1.000) Verwachte eindsaldi projecten - Voorhof Noord-West - Nieuw Delft - Haring Nog uit te voeren afgesloten plannen - Buitenhof
Saldo 1-1-2021 Voorziening
Saldo 1-1-2021 NCW
Saldo op Eindwaarde
334 6.236 1.229 7.799
-334 -6.236 -1.229 -7.799
-340 -7.337 -1.305 -8.982
-340
604 8.403
-604 -8.403
-616 -9.598
-616
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
-7.337 -1.305
Stand voorziening per 1-1
8.403
7.615
7.767
6.618
6.750
6.885
7.023
7.163
Toevoeging aan voorziening - Oprenting voorziening 2%
168
152
155
132
135
138
140
143
Vrijval van de voorziening - Vrijval voorziening afgesloten plannen - Vrijval voorziening Harnaschpolder en Voorhof Onttrekking aan voorziening - Afsluiting Voorhof Noord-West - Afsluiting Nieuw Delft - Afsluiting Haring - Buitenhof rest budget Stand voorziening 31-12
-340 -7.337 -1.305 -616 7.615
7.767
6.618
6.750
6.885
7.023
7.163
-31
Tabel 2.5 - verloop voorziening
De huidige systematiek leidt tot het aanhouden van een voorziening per 31-12-2020 van € 8.403.000,-. De voorziening zal in 2021 afnemen tot een waarde van € 7.627.000,-. Tot en met 2028 muteren vervolgens de negatieve projecten op de voorziening, waarna deze op €0,- sluit per ultimo 2028. Buitenhof is afgesloten, maar voor de rest werkzaamheden is een budget via de voorziening beschikbaar van €604.000,-. De verwachting is dat eind 2021 het project is afgerond. Aan de voorziening negatieve saldi MPG wordt, tot en met de einddatum van de projecten, jaarlijks rente toegevoegd zodat bij het afsluiten van de grondexploitatie op einddatum het saldo van de voorziening gelijk is aan de geprognosticeerde eindwaarde van het project.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 21
3.
Risico’s en Kansen
3.1 Risicomanagement De uitvoering van grondexploitaties kenmerkt zich door onzekerheden en afhankelijkheden. Onderdeel van het projectmanagement is het adequaat omgaan met deze factoren en de risico’s, teneinde de gestelde projectdoelen te halen, in termen van geld (resultaat), planning, productie en kwaliteitsniveau. Het risicomanagement is onderdeel van de verbeteragenda. In 2017 zijn de kaders van het risicomanagement definitief opgemaakt en vastgesteld in de Nota “Delftse aanpak risico’s in beeld” 21 december 2017. De inventarisatie van risico’s vindt plaats per project met de projectleiding en de directe projectbetrokkenen. Hierdoor is sprake van een integrale (vanuit alle disciplines) en systematische analyse. Inventariseren, prioriteren, formuleren van beheersmaatregelen, het uitvoeren daarvan en monitoren van de ontwikkeling van risico’s wordt gelijktijdig opgepakt. Door de gehanteerde (brede) aanpak wordt de subjectieve inschatting enigszins geöbjectiveerd, en daardoor meer betrouwbaar. De analyse in dit MPG 2021 is een herijking van de inschatting bij het (T)-MPG 2020. Risicomanagement zelf is een continu proces. Risicomanagement kent naast deze organisatorische kant ook een financiële kant. Voor de mogelijke financiële gevolgen dient een voldoende financiële buffer te worden aangehouden. Deze buffer staat los van de gevormde voorziening voor het verwachte verlies.
Het geraamde projectresultaat is gebaseerd op verwachtingen en inschattingen op enig moment. Inherent hieraan is dat de realiteit af kan wijken van de verwachting en deze afwijking kan wezenlijk zijn. Met de risicoanalyse wordt in feite de financiële bandbreedte zichtbaar van de vermoedelijke projectuitkomst. Als eerste buffer voor risico’s in de kostensfeer fungeert de in de ramingen opgenomen budgetten voor onvoorzien. Dat is een percentage van de civiele raming en plankosten. De meest risicovolle projecten kennen ook een post onvoorzien om eventuele toekomstige verliezen voor opbrengsten op te vangen. Voor het opvangen van andere risico’s dienen de overige gemeentelijke algemene reserves, er is geen specifieke reserve grondbedrijf. Het financieel vertalen van de risico’s dient mede ter onderbouwing van de gewenste omvang van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. Ondanks dat het project Nieuw Delft volledig is ondergebracht binnen de kaders van het grondbedrijf, worden de risico’s in dit MPG 2021 in hoofdstuk 4 inzichtelijk gemaakt en niet in dit hoofdstuk waarin de overige grexen worden doorgenomen. Nieuw Delft kent historisch gezien een andere systematiek rondom risicoinschattingen, die op dit moment zich (nog) niet leent in lijn te brengen met de systematiek van de overige grexen.
De gemeente werkt aan een variant waarin de risicoanalyses van alle grondexploitaties in het komende MPG 2022 op dezelfde manier inzichtelijk gemaakt worden.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 22
3.2 Uitkomsten risico’s en kansen totaal De risicoanalyse is per gemeentelijk project uitgevoerd en geeft samengevat de volgende uitkomsten. Hieronder vallen alle gemeentelijke grexen, behalve Nieuw Delft. De risicoanalyse van dit project is in hoofdstuk 4 van dit MPG terug te lezen. Voor de vergelijkbaarheid is in tabel 3.1 ook de inschatting van het MPG 2020 opgenomen. MPG 2020-2023
Risicoanalyse per project (bedragen in € 1.000) impact maximaal Marktrisico's Overige risico's Totaal
3.254 1.019 4.273
bruto risico 359 346 705
waarvan risico's waarvan kansen saldo
Grex-raming onvoorzien
MPG 2021-2024 profiel Hoog Hoog
impact maximaal 70 820 891 991 100 891
bruto risico 4 297 301 326 25 301
profiel Laag Gemiddeld 113
Tabel 3.1 – Risico inschatting alle projecten (risico’s minus kansen, excl. Nieuw Delft)
De risico’s worden gesplitst in marktrisico’s (fasering, uitgifte, inflatieontwikkeling en prijs) en overige risico’s. Daarmee wordt duidelijk zichtbaar dat de uiteindelijke resultaten die de gemeente zal realiseren vooral beïnvloed worden door marktaspecten. De ‘markt’ is en blijft volatiel, zeker met de toegenomen onzekerheden rondom het corona virus en de mogelijk nog altrijd aanwezige problematiek rondom PFAS. De gevolgen van voor de projecten in relatie met de Stikstof-uitstoot lijken in Delft mee te vallen. Dit onderschrijft het belang van het periodiek toetsen van de markt, woonwensen, afzetbaarheid en het vertalen van deze bevindingen naar de effecten op resultaten, risico’s en beheersmaatregelen. Via de rapportages MPG en (T)-MPG wordt hierover informatie verstrekt. Daarnaast zal er ook aandacht zijn voor het buiten deze vaste momenten om informeren van o.a. de Raad over de belangrijkste actuele inschattingen. Een voorbeeld hiervan is het separate raadsvoorstel dat Nieuw Delft rondom de PFAS problematiek heeft opgesteld. Bij het MPG 2020 was het totaal van de maximale impact (risico’s – kansen) becijferd op ca. € 4,2 miljoen. Per heden komt het totaal van de maximale impact uit op € 0,89 miljoen. (Exclusief Nieuw Delft). De maximale impact van het risicoprofiel is dus ten opzichte van het vorige MPG sterk gedaald, waarbij ook de bruto impact is gedaald.
De gemeente schat de kans dat een risico zich voordoet dus lager in dan bij het MPG 2020. De oorzaak ligt voornamelijk in het aangaan van twee grondovereenkomsten met ontwikkelaars in de projecten Voorhof Noord-West en Haring. Dit leidt tot het verdwijnen van mogelijke gronduitgifte risico’s. De gemeente hanteert de methode dat bij een kans van optreden die hoger is dan 60% het risico vertaald wordt (dus opgenomen) in de grexramingen. In hoofdstuk 5 wordt per project meer in detail ingegaan op de risico’s. Uiteraard doen zich niet alle kansen en risico’s in volle omvang voor. Zoals in de alinea hierboven is vermeld, houdt de gemeente rekening met de kans van optreden; zo wordt het bruto risico (van alle kansen en risico’s) berekend. Dit bruto risico is ten opzichte van het MPG 2020 eveneens gedaald: € 0,7 miljoen naar € 0,3 miljoen. Dit bedrag bestaat uit € 0,33 miljoen aan risico’s en voor € 0,03 miljoen uit kansen. Dit dalende saldo kent een aantal oorzaken. Doordat de locatie Haring as-is wordt verkocht, loopt de gemeente hier geen risico meer in het kader van grondsaneringen etc. Risico’s op hogere kosten komen daarmee te vervallen. De grootste risicodaling zit in het project Voorhof Noord-West, waarbij afspraken zijn gemaakt over de afname van de laatste grond voor bouwfase 2.
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 23
Zie de resultaten hiervan in onderstaande grafiek 3.2. De omvang van de bufferfunctie van gemeentelijke weerstandscapaciteit dient afgezet te worden tegenover het bruto risico aan risico’s; € 0,33 miljoen (exclusief Nieuw-Delft). Deze zijn ten opzichte van vorig jaar afgenomen. (vorig jaar: € 0,73 miljoen). Het bruto risico wordt betrokken bij de onderbouwing van de gewenste omvang van het gemeentelijk weerstandsvermogen. In onderstaande figuur 3.2 worden de bedragen afgezet tegenover de toekomstige financiële geldstromen in de exploitatie. Hierdoor kan een risicoratio worden bepaald. Dit geeft een indicatie van de gevoeligheid van het project.
Figuur 3.2 - Ontwikkeling risico-ratio
Wanneer de risico’s nader worden geclassificeerd ontstaat het volgende beeld, weergegeven in figuur 3.3: > € 1.200 tot € 1.200
Bruto risico (*€1.000)
tot € 600
Rest bedrijfsk avels
tot € 250
< € 100
Haring ,Voorhof Noord-West
Harnaschpolder
Nihil
Zeer laag
Laag
Midden
Hoog Zeer Hoog
Kans
Figuur 3.3 - classificatie risico's
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 24
3.3 Verloop vermogenspositie Algemene Reserve De resultaten van de grondexploitatie maken onderdeel uit van het jaarrekeningresultaat. Als bijdrage aan het herstel van vermogensposities dienen toekomstig winstgevende projecten. Deze winsten worden echter pas gerealiseerd na juridische levering. Voor een inzicht in de mogelijkheden tot herstel is voor de betreffende projecten een schatting gemaakt van het tijdstip van realisatie (< 5 jaar, > 5 jaar). Deze inschatting is gebaseerd op marktverwachtingen en betreft de volgende projecten: •
•
< 5 jaar totaal indicatief • Verkoop diverse bedrijfskavels • Verkoop Delft Campus • Ontwikkeling omgeving Juniusstraat • Ontwikkeling omgeving v.v. Delphia terreinen > 5 jaar totaal indicatief • Ontwikkeling kavel Vulcanusweg • Ontwikkeling Voorhof Noord-West Hovenpassage • Ontwikkeling scholenlocaties Tanthof • Verkoop strategische posities
Zoals aangegeven in de inleiding zijn voorspellingen over de mate van realisatie gezien de marktomstandigheden op korte termijn, en in het bijzonder op een horizon van meer dan 5 jaar zeer moeilijk. Via het (T)-MPG wordt het verloop van de geprognosticeerde toekomstige winsten gerapporteerd en indien noodzakelijk bijgesteld. Voor een nadere toelichting op de geprognosticeerde winsten wordt verwezen naar hoofdstuk 5.
3.4 Conclusie weerstandsvermogen De gewenste omvang van de buffer kan alleen indicatief worden bepaald. De aan te houden buffer hangt samen met de (subjectieve) inschatting van: • •
De kansinschatting dat het onderkende risico of de onderkende kans daadwerkelijk optreedt (%) De maximale impact van het onderkende risico of de onderkende kans als financieel gevolg (€)
Uiteraard doen zich niet àlle kansen en àlle risico’s in volle omvang voor. Voor de berekening van de aan te houden buffer in het weerstandsvermogen wordt daarom beide elementen (% en €) betrokken. Dit wordt aangeduid met de term het ‘bruto risico’ en omvat alle kansen en risico’s. Dit bruto risico is ten opzichte van het MPG 2020 gedaald: van € 0,7 miljoen naar € 0,30 miljoen. Dit bedrag bestaat uit € 0,33 miljoen aan risico’s en € 0,03 miljoen kansen. De omvang van de bufferfunctie van gemeentelijke weerstandscapaciteit dient afgezet te worden tegenover het bruto risico aan risico’s; 0,33 miljoen (exclusief Nieuw-Delft). (vorig jaar: € 0,73 miljoen)
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 25
4. Gebiedsontwikkeling Nieuw Delft
4.1.
Doelstelling
De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De realisatie van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft loopt op basis van de huidige planningsinzichten t/m 2027. Na de Coendersbuurt zijn nu de diverse velden in het noordelijk gedeelte van het voormalige spoorzonegebied in uitvoering. De eerste velden (The Student Hotel en Antoni en diverse CPO gebouwen) zijn opgeleverd. Diverse velden in het zuidelijk plangebied zijn in ontwikkeling en enkele zoals Poortmeesters en The Family zullen starten met de bouw. In 2027 zal het park -als sluitstuk van het project- gereed zijn. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist o.a. een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen inkleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Het programma voor Nieuw Delft behelst de ontwikkeling en realisatie van woningbouw, niet-woonfuncties (w.o. publieke functies, kantoren, horeca en detailhandel), de realisatie van een stadpark op het dak van de spoortunnel en de inrichting van de openbare ruimte (beide incl. overdracht in beheer naar de gemeentelijke beheer-organisatie) in de 3 nieuwe buurten; de Coendersbuurt, het Van Leeuwenhoekkwartier en de Abtswoudse Hof.
Het woningbouwprogramma omvat circa 1.000 - 1.600 woningen en een volume van nietwoonfuncties van circa 36.000 m2 (bandbreedte van 27.000 m2 tot 67.000 m2). Relevante kaders: • •
Het Integraal OntwikkelingsPlan (IOP, november 2013); Scopewijzigingen (waaronder de realisatie van de 3e fietsenstalling, uitscopen locatie Haring);
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Pagina 26
• • • • • •
Nadere concretisering van doelstellingen en programmatische invulling (raadsbesluit 8 maart 2018); Concretisering programmering veld 2.5 (raadsbesluit 17 december 2020) Gronduitgifte overeenkomst + addendum (GUO) met ontwikkelaar Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO); Reeds afgesloten overeenkomsten met andere ontwikkelende partijen en (collectief) particuliere opdrachtgevers (C)PO); De grondexploitatieramingen (laatst geactualiseerde en vastgestelde versie). Besluitvorming inzet kwaliteitsgelden.