Kavelpaspoort Veld 4 Poptahof - De Reiger

Er is een analyse gemaakt, waarbij aan de hand van parkeertellingen (2018) is onderzocht of de bestaande parkeerders van omliggende woningen en bedrijven een alternatieve parkeer-mogelijkheid hebben in de openbare ruimte. De vrijdagavond blijkt daarbij maatgevend te zijn. Dit is verklaarbaar omdat het koopavond is, waarbij in de huidige situatie geen betaald parkeren geldt (het huidige betaald parkeren regime geldt van 12 tot 18 uur). Uit de analyse blijkt dat er in de directe omgeving van het bestaande parkeerterrein (de Troelstralaan, Papsouwselaan en parkeerterrein Nijverheidslaan) ruim voldoende parkeercapaciteit over is om de verplaatsingsvraag van het parkeerterrein op te vangen. Dit betekent dat in het ontwerp van dit plan geen extra parkeerplaatsen (compensatie) voor huidige gebruikers van het terrein hoeft te worden gerealiseerd. Eis: • De parkeervoorzieningen voldoen aan de gebiedsgerichte parkeernormen voor auto en fiets. • Er dient te worden voorzien in een parkeervoorzieningen voor alle eigen bewoners en medewerkers van voorzieningen op eigen terrein. De parkeer-plaatsen voor bewoners en werknemers moeten inpandig worden opgelost.

• De inpandige parkeeroplossing moet worden ontsloten vanaf de Troelstralaan (westzijde), op ten minste 15 meter uit de bocht van het wegvak met de aansluiting op de Papsouwselaan in verband met de opstelruimte en verkeersveiligheid, zie figuur 15. • De parkeerplaatsen voor bezoekers van woningen en economische functies moeten in de openbare ruimte een plaats krijgen. Voor bezoekers parkeren, laad en losplekken en kiss&ride plekken zijn maximaal 50 parkeerplekken in de openbare ruimte beschikbaar. • De toegang tot de garage ligt binnen het gebouw en is afsluitbaar. Het ontwerp van de in/uitrit houdt voldoende rekening met de verkeersveiligheid van bezoekers en voorbijgangers over de stoep langs het gebouw. Binnen het gevelvlak is een vlak opstelvlak van ten minste 5 meter aanwezig. Wens: • Inzetten op maximaal dubbel gebruik bewoners en werknemers voorzieningen. • Reductie autobezit en parkeerbehoefte door gebruik te maken van deelmobiliteit. Een mobiliteitsplan om autobezit te beperken en alternatieve vervoersmogelijkheden te stimuleren waardoor parkeereis verlaagd kan worden is in dat geval wel verplicht.

29

Fietsen en scootmobielen De Papsouwselaan ter hoogte van de ontwikkeling is onderdeel van het hoofdfietsroute-netwerk van Delft (Fietsactieplan II). Het is een belangrijke route in noordzuidrichting die winkelcentrum De Hoven verbindt met het noordelijke deel van de stad en ook het zuidelijk deel van de stad verbindt met de Binnenstad. Daarnaast ligt de ontwikkeling aan het begin van de Mercuriusweg, een belangrijk onder¬deel van het hoofdfietsroute-netwerk in oost-westrichting, van en naar de TU-wijk, die aansluit op de noord-zuidroute langs de Papsouwselaan. In de nieuwe inrichting van het Poptapark deel tussen het plangebied en de Kievit zal deze doorgaande fietsroute zorgvuldig moeten worden ingepast.

• Gemeenschappelijke fietsenbergingen zijn voor alle doelgroepen direct toegankelijk vanuit het openbare gebied en direct bereikbaar vanuit de hoofdtrappenhuizen van de woongebouwen. Wens: • De gemeenschappelijke fiets- en scootmobielbergingen liggen zo veel mogelijk op de begane grond. De oplossing voor fietsen van bezoekers zal bij de herinrichting van het openbaar gebied zoveel mogelijk geclusterd nabij entrees worden ingepast. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de bereikbaarheid en zichtbaarheid van de publieke plintfuncties. Laden en lossen: Laden en lossen Eis: • Voorzieningen voor laden en lossen (met venstertijden) worden voornamelijk ondergebracht aan de minder publieke zijde van het plangebied, aan de Troelstralaan. • Daarbij is extra zorg vereist voor het borgen van de voetgangersveiligheid. • Gezien de beperkte ruimte in het openbaar gebied is het noodzakelijk om laad- en losplekken en plekken voor de economische en maatschappelijke functies in de openbare ruimte dubbel te gebruiken voor bezoekersparkeren van de woningen. Wens: • Kiss&ride plekken voor de woonzorgvoorzieningen liggen bij voorkeur aan de zijde van de Papsouwselaan.

Figuur 20 Uitsnedefietsnetwerk Delft (FAP II)

Ten aanzien van het fietsparkeren wordt verwezen naar het beleid zoals verwoord in de Nota Parkeernormen 2023. In bijlage 7.4 is een indicatieve berekening opgenomen. Gezien de beoogde woon-doelgroepen moet rekening worden gehouden met een stalling van scootmobielen in de woongebouwen. Voor invaliden parkeerplaatsen en scootmobielen wordt verwezen naar Beleidsregel gehandicaptenparkeerplaats gemeente Delft 2024. Eis: • Fiets- en scootmobielparkeren (inclusief laadplekken) voor bewoners en werknemers moet inpandig worden opgelost. Dit kan in individuele bergingen of, bij voorkeur, in inpandige gezamenlijke fietsparkeervoorziening (gelijkwaardig alternatief ). In dat geval moet in de woning een individuele berging van ten minste 2,7 m2 aanwezig zijn (vrij van woning gebonden installaties). • Voor bewoners en bezoekers van het woon- en dagactiviteiten programma van de zorgaanbieder zijn aparte fietsenbergingen opgenomen in het gebouw. 30

3.4.

Milieu en duurzaamheid

De gemeentelijke ambitie op het gebied van duurzaamheid wordt gerealiseerd door beleidsmaatregelen in de buurt en in de gebouwen. In dit kavelpaspoort wordt een onderscheid gemaakt tussen eisen aan gebouwen en aanvullende ambities voor de te ontwikkelen gebouwen. Deze aanvullende ambities zijn wel gewenst maar niet vereist.

3.4.1.

Energie

• Voor de gebouwde omgeving gelden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden: - Gasloos (Eis) - Energieneutraal (Wens). - Voldoende comfort, naast verwarming ook aandacht voor hitte2/koeling (Wens). • Het toepassen van luchtwarmtepompen is niet toegestaan in verband met geluidhinder, hoog energieverbruik en het daardoor verhogen van hittestress in de stad in de zomer als luchtwarmtepompen voor koeling worden gebruikt (Eis). • De nieuwbouw in het plangebied zal bij voorkeur verwarmd en gekoeld worden met duurzamere bronnen, bijvoorbeeld bodemenergie met een eigen piekvoorziening. Er moet daarbij voldaan worden aan de eisen uit de 'Leidraad Energiesystemen Nieuwbouw' (2024 gemeente Delft https://delft.raadsinformatie.nl/ document/14533757/1) (Wens). • Voor de te ontwikkelen gebouwen (zowel voor woningbouw als voor andere functies) geldt een GPR Gebouw Score [1](versie 4.3), waarbij minimaal de volgende scores behaald moeten worden (Eis): • DPG* 8.0, waarbij Energie en Milieu afzonderlijk minimaal 7.5; • Gezondheid 8.0; • Gebruikskwaliteit 8.0; • Toekomstwaarde 8.0. *DPG staat voor DuurzaamheidsPrestatie Gebouwen en omvat zowel Energie als Milieu.

3.4.2.

Circulaire economie

In 2020 is de visie “Op weg naar een circulair Delft in 2050” vastgesteld. In deze visie is over woningbouw de volgende ambitie opgenomen. “In Delft gebruiken wij bestaande gebouwen en gebouwcomponenten zo lang en hoogwaardig mogelijk. Wij stimuleren levensduurverlenging om waardeverlies te voorkomen. Bij nieuwbouw sturen we op een flexibel en circulair ontwerp, met minder primair grondstofgebruik en afval. We minimaliseren daarbij de milieudruk (MPG).” Graag trekt de gemeente samen op met Woonbron om te kijken hoe we zoveel mogelijk van deze ambitie in dit project kunnen realiseren. Hiervoor is in ieder geval het volgende nodig: • Delft gebruikt voor duurzaam bouwen de GPR methodiek. Met behulp van de GPR methode dient de CPG (Eis) berekend te worden (Circulariteits Prestatie Gebouwen). • Onderzoek (Wens) naar de mogelijkheden van hergebruik van de onderdelen en materialen die vrijkomen bij sloop. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden in hergebruik bij de nieuwbouw en hergebruik en/of recycling op andere wijze. • Opstellen materialen paspoort (Eis) nieuwbouw (bijvoorbeeld Madaster).

3.4.3.

Klimaatadaptatie

Vanuit klimaatadaptatie is de beleidsregel klimaatadaptief bouwen (https://delft.notubiz.nl/document/11888933/1/ Delftse_ambities_en_eisen_klimaatadaptief_bouwen) van toepassing. Daarin wordt richting gegeven aan de wijze waarop bij projecten rekening moet worden gehouden met de klimaatverandering. Zowel het inrichten van de stad als spons, als het hitte eilandeffect niet laten toenemen, vragen om maatregelen die elkaar in veel gevallen versterken. Om de warmte-accumulatie in de stad te beperken wordt ernaar gestreefd zo min mogelijk oppervlak te verharden (zowel op percelen van derden als in de openbare ruimte) en zoveel mogelijk water op te nemen en door een groene inrichting te laten verdampen. Verdamping kan en mag ook op een andere manier, maar die van groen heeft een meerwaarde voor zowel de biodiversiteit als het opnemen van CO2. Om groen ook in de drogere zomerperiode te kunnen laten functioneren is voldoende watervoorraad nodig.

---------2 Hitte in de woning kan het beste worden voorkomen door het toepassen van de Ladder van Koeling, waarbij het weren van de zon aan de buitenzijde de voorkeur heeft boven maatregelen in de woning. [1] De afkorting GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn en dit is een duurzaamheidslabel. Voor nadere informatie zie: www.GPRGebouw.nl

31

De stad als spons heeft als hoofddoel om het regenwater op te vangen waar het valt en daar ook vast te houden, zodat het door middel van verdamping (bij voorkeur door planten) wordt teruggegeven. Dit beperkt het watertekort bij droogte en gaat hittestress tegen. Daarnaast is meer groen ook van belang voor de gewenste biodiversiteit. Voorbeelden van maatregelen die hier aan bijdragen zijn onder andere groene daken, dak-tuinen en regenton. Inspirerende en handzame voorbeelden zijn onder andere te vinden op Maatregelen - Weerproof. En de Toolbox van de Klimaatadaptatiestrategie van Delft https://nieuwdelft.nl/ wp- content/uploads/2015/12/20180328_Klimaat_ Maatregelen_Toolbox-lowres.pdf .

Hieronder staan de eisen en wensen voor de ontwikkeling van het plangebied: Eis: Extreme neerslag • Eis is dat een perceel volledig afgekoppeld wordt van het hemelwaterriool. Hemelwater wordt volledig op eigen terrein wordt verwerkt tot 70 mm in één uur (zie hierboven). Valt er meer regen dan 70 mm in één uur, dan mag dit naar het openbare gebied worden afgevoerd. • Het afgekoppelde regenwater wordt op het perceel voor 90% van het jaarvolume van 900 mm (dus 800 liter/m²) geïnfiltreerd en/of hergebruikt. NB: 90% van de jaarlijkse neerslag valt in kleine buien. In de Poptahof is in het kader van het stedenbouwkundig plan Poptahof al ongeveer 2 hectare water aangelegd. Daarmee is de waterveiligheid bij hevige regenval op gebiedsniveau voor een deel opgelost. Om voldoende waterberging op de kavel van het plangebied te realiseren is onderzocht hoeveel water op gebiedsniveau al in de Poptahof wordt geborgen. Op die manier kan de netto opgave voor het plangebied worden bepaald. Het gebied van de Poptahof is ruim 17 hectare groot. Daarmee is de piekopgave op basis van een bui van 70 mm ongeveer 12.000 m3. De Poptahof bestaat uit wateroppervlak, onverhard oppervlak (groen), verharde oppervlakten (straten en paden) en bebouwing. Als het groen de piek volledig zelf kan bergen is de restopgave voor de bebouwde oppervlakten 50 mm in plaats van de 70 mm uit de Eis.

Deze piekberging moet het water tenminste 24 uur vasthouden en na 48 uur moet deze weer leeg zijn. Op die manier is de piekberging weer beschikbaar voor een volgende bui.

32

Eis: Droogte • Op perceelniveau wordt 90% van de jaarlijkse neerslag van 900 mm (dus 800 liter/m²)) geïnfiltreerd, het percentage is afhankelijk van de bodemopbouw en bebouwingspercentage. • Op perceel- c.q. gebouwniveau wordt 200 liter water per m² groen, welke geen toegang heeft tot het grondwater, in een bergingsmaatregel vastgehouden. Dit is in theorie voldoende voorraad voor 2 droge warme maanden. • De watervoorziening van het groen op het perceel is zodanig, dat er geen gebruik nodig is van drinkwater. Deze bovenstaande Eis over infiltratie is uitgewerkt en resulteert in een Eis van 20 mm/m2 per dag. In overleg met de gemeente kan worden besloten om de infiltratie onder parkeerplekken in het openbaar gebied binnen het plangebied te realiseren. De kosten voor de aanleg van perceel gebonden opgaven in het openbaar gebied, behoren bij de ontwikkeling van het perceel (en zijn dus voor rekening van de ontwikkelaar). In het onderstaande overzicht is globaal weergegeven hoeveel oppervlak op verschillende voorzieningen kan worden aangesloten rekening houdend met deze 20 mm berging.

Infiratievoorziening

Berging

Bergingsschijf

Verhard oppervlak

(mm)

(m)

(m2)

Wadi

20

0,40

20

Krat

20

0,60

30

Grindkoffer

20

0,20

10

Oppervlaktewater

20

0,40

20

per 1 m2

Eis: Hitte • Op een perceel wordt intensief3 groen gerealiseerd met een omvang van ten minste 50% van het oppervlak van dat perceel; (dak)tuinen en/of groene gevels tellen mee voor het totale groenoppervlak.4

---------3 Intensief groen is ten opzichte van extensief groen gevarieerder, verdampt meer water en heeft meerwaarde voor de biodiversiteit. Bij daktuinen is dit verschil redelijk ingeburgerd, al bestaan er veel verschillende benamingen. Om dit toetsbaar te maken is een uitwerking van deze spelregel gemaakt, die in de bijlage is opgenomen. 4 Bij herstructurering kan het minimale percentage groen hoger liggen als in de bestaande situatie al meer dan 50% groen op een kavel aanwezig is.

• Voor daktuinen en dergelijke (waarbij het groen geen toegang heeft tot het grondwater) wordt 200 liter water per m² groen vastgehouden5. Dit is in theorie voldoende voorraad voor 2 droge warme maanden. Het groen heeft daarmee een ook meerwaarde voor biodiversiteit. Voor groen op volle grond is door de Eis van infiltratie van regenwater en afkoppelen van verharde oppervlakten geborgd, dat voldoende water op het perceel wordt vastgehouden. • Koelsystemen van gebouwen leiden niet tot opwarming van de omliggende stad/omgeving. Door bijvoorbeeld passieve systemen of warmte-koudeopslag in de bodem kan deze opwarming voorkomen worden. Gebruik daarom geen airco’s, luchtwarmtepompen en vergelijkbare systemen, die in de zomer juist warmte aan de buitenlucht afgeven.

van de openbare ruimte in het plangebied. Eis: • De verplichte gemeenschappelijke daktuintuin op de parkeervoorzieningen vormt een belangrijk onderdeel in het realiseren van een groene woonomgeving. • De dikte van het daktuin grondpakket voor de groei van intensief groen, bomen en de wateropgaven is ten minste 1 meter. • Op de gemeenschappelijke daktuin boven de parkeervoorzieningen moeten ten minste 6 bomen van 2e orde grootte in het tuinontwerp worden ingepast.

Wens: Hitte • Van alle gevelvlakken wordt tenminste 40% warmtewerend uitgevoerd (Breaam6), groene oppervlakten vallen hier eveneens onder.

Bomen Door de ontwikkeling zullen er bestaande bomen moeten wijken. Dit maakt onderdeel uit van het geldende stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan, waarbij compensatie van te verwijderen bomen reeds heeft plaats gevonden in het Poptapark. In het kader van de ontwikkeling van het plangebied zal het Poptapark nog tot aan de Papsouwselaan worden vergroot. In het kader van de omgevingsvergunning zal wel een kapvergunning moeten worden aangevraagd, waarbij wordt ingegaan op de volgende zaken:• • een boombesparend plan, waarin is opgenomen op welke wijze rekening is gehouden met bestaande bomen. • Een BEA (Boom Effect Analyse), om te bepalen welke bomen geschikt zijn voor herplant en welke gecompenseerd moeten worden. • een compensatieplan moeten worden opgesteld.

3.4.4.

Luchtkwaliteit en stikstofdepositie

De ontwikkelingen brengen met zich mee dat een verandering in het verkeer plaatsvindt. Dit is onderzocht in het kader van het stedenbouwkundigplan en het geldende omgevingsplan. Gelet op de omvang en aard is een netto toe- of afname van luchtkwaliteit en stikstofdepositie naar verwachting ruimtelijk inpasbaar. De uiteindelijke invulling zal moeten worden onderzocht op deze thema’s (eis). Voor het realiseren van de ontwikkeling wordt de gebruikelijke wettelijke verplichtingen aan de orde.

3.4.5.

Wens: • Ook de toegankelijke daktuin op een hoger gelegen niveau, tussen de woontorens, biedt mogelijkheden voor intensief groen.

Groen en Natuur

Voor de ontwikkeling van het plangebied wordt ingezet op een toekomstbestendig project waarbij groen, biodiversiteit en klimaatbestendigheid verankerd moeten worden voor het realiseren van een prettig leefklimaat dat bijdraagt aan de gezondheid en het welzijn van bewoners. Groen Ruimtelijk gezien wordt ingezet op de verbinding tussen het Poptapark met de Papsouwselaan als robuuste oost-west hoofdgroenstructuur door de stad. Daarnaast moet de groen (en water) zone aan de noord en westzijde van het plangebied worden vergroot. Hiermee versterkt het fijnmazig groen(ecologisch) en recreatief netwerk en wordt bijgedragen aan de leefkwaliteit. Daarbij moet nadrukkelijk ruimte gegeven worden aan bomen en struiken, ter versterking van de habitat van insecten en andere dieren. Deze opgave wordt door de gemeente meegenomen in het ontwerp voor de inrichting

Beschermde soorten Voor de sloop van het gebouw moet een natuuronderzoek worden uitgevoerd. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van het onderzoek naar gebouw bewonende soorten die in het kader van het soortmanagementplan voor de Voorhof en Buitenhof is opgesteld. Mogelijk dient een vergunning te worden aangevraagd in het kader van de natuurwetgeving.

--------------5 De 200 liter/m2 groen is bepaald op basis van de verdamping in twee zomermaanden, er vanuit gaande dat er geen regen valt. In de praktijk moet blijken of dit voor de verschillende groeninrichtingen de juist maat is. 6 Breaam-NL heeft hiervoor gerichte criteria bepaald, die in Delft als eis zijn overgenomen, zie: https://richtlijn.breeam.nl/credit/thermischbuitenklimaat-1044

33

Natuurinclusief bouwen Voor de ontwikkeling is het kader natuurinclusief bouwen van toepassing (Eis). https://delft.notubiz.nl/ document/10058464/1/2_ Kader+Natuurinclusief+bouwen+en+ontwikkelen Per bouwfase dient een voorstel te worden gedaan voor de maatregelen die voor die betreffende bouwfase gelden. De ontwikkelaar dient hiervoor een door een ecoloog opgesteld voorstel te overleggen. Voorafgaand aan de ontwikkeling is hierover overleg met de stadsecoloog nodig om te bepalen welke randvoorwaarden gelden. Van belang is dat er op verschillende niveaus maatregelen moeten worden aangebracht: • Gevel/dak van het gebouw • Verblijven in gebouw • Omgeving van het gebouw/perceel/binnentuin Maatregelen kunnen meerdere doelen dienen, in het kader is met een (k) aangegeven als de maatregel ook bijdraagt aan klimaatadaptatie. Het puntensysteem is leidend, waarbij invulling moet worden gegeven aan biotoopeisen voor o.a. icoonsoorten (egel, insecten, huismus, gierzwaluw en gebouwbewonende vleermuizen). Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat neststenen voor mussen en/of verblijfkasten voor vleermuizen moeten worden ingepast in de bebouwing, maar ook maatregelen moeten worden genomen voor wat betreft geschikte leefomgeving.. Omgevingsmaatregelen die niet in de binnentuin kunnen worden gerealiseerd worden op kosten van de ontwikkelaar in de openbare ruimte opgenomen.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan fourageergebied voor mussen (heg) inclusief afspraken over beheer.

3.4.6.

Afval

Voor commerciële voorzieningen en gestapelde woningen dient rekening te worden gehouden met een centrale ruimte, waarin grotere, collectieve containers voor de diverse soorten afval kunnen worden gestald. Daarbij moet worden opgemerkt dat bedrijfsafval en huisvuil twee gescheiden afvalstromen zijn; voor de commerciële voorzieningen moet een aparte of gescheiden ruimte worden gereserveerd om eigen collectieve containers te kunnen stallen. De afvalvoorzieningen van woningen dienen te voldoen aan de volgende eisen/richtlijnen: • Inpassing van ruimte voor huishoudelijk afval (gemeenschappelijke opslagruimte) heeft een vloeroppervlakte van ten minste 0,75% van de totale gebruiksoppervlakte van op die opslagruimte aangewezen woonfuncties, met een minimum van 1,6 m² en een 34

breedte van ten minste 0,8 m en een hoogte boven de vloer van ten minste 2,1 m. • Positie aanbiedt punt rolcontainers ter lediging in overleg met gemeente en afvalinzamelaar te bepalen, bereikbaar voor de afvalinzamelaar Avalex. De doorgang op het trottoir dient te zijn geborgd. • Tijdige aanmelding bij Avalex (8 weken voor oplevering door de ontwikkelaar). De afvalvoorzieningen voor de commerciële en maatschappelijke voorzieningen dienen te voldoen aan de volgende eisen/richtlijnen: • Voor de commerciële voorzieningen is sprake van bedrijfsafval, in te zamelen door een commerciële inzamelaar. • Bedrijfsafval moet strikt gescheiden blijven van huishoudelijk afval. Bij voorkeur in een aparte containerruimte. • De afvalcontainers moeten buiten worden aangeboden op een bereikbare plek voor de commerciële inzamelaar.

3.4.7.

Bodem

Bij sloop van de bestaande opstallen in het plangebied en de aanleg van de openbare ruimte is asbest een aandachtspunt. In het verleden is onderzoek gedaan naar de bodem. Deze onderzoeken moeten worden geactualiseerd. Actualisatie van het bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 7.5.

3.4.8.

Geluid

Er is op 9 oktober 2006 een hogere grenswaarde besluit genomen voor 1110 woningen over de gehele ontwikkeling van het Poptahof. Aan het besluit is de voorwaarde verbonden, dat de geluidsbelasting van de gevel ter plaatse van ten minste één van de tot de woning behorende buitenruimte een waarde van 50 dB (A) niet mag overschrijden indien de hogere grenswaarde van de woning meer dan 55 dB(A) bedraagt. Voor de toe te voegen bebouwing in veld 4 zijn de volgende grenswaarden in 2006 vastgesteld. Deze grenswaarden gelden nog steeds: Veld 4

72

Bron: Papsouwselaan

hogere grenswaarde 58 dB(A)

Het bestemmingsplan maakt meer woningen mogelijk dan het aantal waarvoor een hogere grenswaarde is vastgesteld.

De volgende eisen zijn van toepassing: • Bij de uitwerking van het plan dient geen onderscheid

tussen woningen te worden gemaakt (Eis). • Tevens wordt gestreefd naar ten minste één buitenruimte per woning waarvan de achterliggende gevel een geluidsbelasting heeft die niet hoger is dan 50 dB(A), conform de voorwaarde uit het hogere grenswaarde besluit (wens). • De slaapkamers worden niet aan de hoogst geluid belaste zijde van de woning gesitueerd of, indien dit niet kan worden vermeden, maatregelen om de geluidsbelasting te verlagen in ieder geval ter plaatse van de slaapkamers toe te passen (Eis). Dit kunnen dezelfde maatregelen zijn als die waarmee een laag geluid belaste buitenruimte wordt gerealiseerd, zodat bouwkundige ingrepen aan de gevel worden voorkomen. Als effectieve manier om de geluidsbelasting te verlagen, die bovendien niet of nauwelijks afbreuk doet aan het woongenot, noemen we graag de afsluitbare buitenruimte (met behulp van balkonbeglazing).

35

4. Bouwenvelop De bouwenvelop is de ruimtelijke contour waarbinnen de integrale ontwikkeling moet worden vormgegeven. Het geeft de uitgangspunten en randvoorwaarden om tot een massa¬opbouw en geleding te komen die zorgvuldig is afgestemd op zijn huidige en toekomstige context. Binnen het plangebied is de gemeente is verantwoordelijke voor het ontwerp en de aanleg van de openbare ruimte rondom het nieuwbouwcomplex. Deze inrichting maakt geen onderdeel uit van de ontwikkelopgave en tender. De samenhang en interactie tussen de nieuwbouw en de openbare ruimte is echter van groot belang. Daarom volgt in hoofdstuk 5 een kenschets van de beoogde ingrepen in de openbare ruimte die grenst aan de verschillende zijden van de nieuwe Reiger.

meter (inclusief ontsluiting). Hier liggen tweezijdig georiënteerde woningen voor de hand met een ontsluiting aan de binnentuin zijde. In het ontwerp dienen lange, aaneengesloten galerijen voorkomen te worden. Aan het Poptapark is de woningbouw ook maximaal 16 meter diep. Hier zijn andere woningtypen zonder galerij ontsluiting gewenst. Aan de Troelstralaan is de (hoog)bouwdiepte boven de 2 laagse plint 19 meter (wens), maximaal 19,5 meter (eis). Hier kunnen eenzijdige woningen worden ontwikkeld aan de daktuin zijde. Aanwezigheid van eenzijdige woningen aan de daktuin stelt extra hoge eisen aan de kwaliteit van de inrichting van deze gemeenschappelijke buitenruimte. Beperking van de bouwdiepte waarborgt qua beleving en bezonning een voldoende brede binnentuin over de volle lengte van het bouwblok.

Daktuinen: Uitgiftegrens: Het kavel wordt vanaf de gevellijn uitgeven. De integrale nieuwbouw moet binnen het bouw-vlak en de perceelgrens van het kavelpaspoort worden gerealiseerd (Eis). Het geprojecteerde bouwvlak is circa 58,8 m bij circa 107 m en circa 6300 m2. De sociale huurwoning van Woonbron dient boven eigen grond van Woonbron te worden gerealiseerd (Eis).

Bouwhoogte: De maximale bouwhoogte conform het geldende omgevingsplan is voor de hoogbouw 42 meter en voor de laagbouw 21 meter (Eis). De gemeente zal medewerking verlenen aan een OPA procedure indien ontwikkelende partij gebruikt wenst te maken van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid om de maximale bouwhoogte te verhogen met 1,0 meter, specifiek en alleen ter plaatse van de bebouwing langs de Papsouwselaan (wens). Het verhogen van de maximale bouwhoogte is noodzakelijk voor het realiseren van het gewenste 7 laags stedelijke bebouwingsprofiel aan de Papsouwselaan. Deze procedure is voor rekening en risico van de ontwikkelende partij.

Begane grond/Plint: Het bouwvlak valt binnen de bestemmingsplangrens. Ter plaatse van de entree van de Troelstralaan springt het gebouw ten opzichte van de bestemmingsplan grens terug conform de ruimtelijke richtlijnen. De tweelaagse plint aan de Papsouwselaan ligt 2 meter en aan het Poptapark minimaal 2 en maximaal 3 meter terug ten opzichte van de hoofdmassa (Eis).

Bouwdiepte: Aan de meest geluidbelaste zijden (Papsouwselaan, kop Troelstralaan) is de bouwdiepte boven de plint maximaal 16 36

De collectieve tuin op het dak van de parkeervoorzieningen vormt het groene gemeenschapshart van het nieuw complex (Eis). De inrichting nodigt uit tot ontmoeting, verblijf, rust en activiteit. Deze daktuin is hoogwaardig ingericht zodat zij voldoende woonkwaliteit heeft om (eenzijdig) aan te wonen. De vakgerichte dagactiviteiten van de tuingroep van de zorgaanbieder vinden plaats in deze daktuin. hiervoor zullen mogelijk enkele voorzieningen in de bebouwing aan de daktuin worden getroffen, conform het PvE van de zorgaanbieder. Tussen de hoogbouwtoren ligt een tweede dakniveau dat als intensief groene daktuin ingericht wordt ingericht voor met name de bewoners van de Troelstralaan bebouwing (wens).

Bouwregels volgens de bouwenvelop Het volume dat op de kavel van circa 6300 m2 oppervlak wordt beoogd, bedraagt wonen, economische en maatschappelijke voorzieningen en bijhorende (fiets) parkeervoorzieningen met een totaal volume van circa 34.000 m2 BVO en dient gerealiseerd te worden binnen de kaders van dit kavelpaspoort, de bouwenvelop (figuur 17 en 18) en het geldende omgevingsplan.

Parkeren: Het parkeren (auto en fiets) van de bewoners en werknemers van het complex wordt op eigen terrein/inpandig opgelost. Waarbij alleen de toegang in de gevel zichtbaar is. De parkeer¬voorzieningen wordt aan de bovenzijde voorzien van een voor de omliggende woningen toegankelijke daktuin.

Ontsluiting:

Parcellering en geleding:

De ontsluiting van de inpandige parkeervoorzieningen vindt plaats aan de Troestralaan (westzijde), binnen een zoekgebied van 75 meter op 15 meter afstand van de hoek van het gebouw (Eis). De in/uitrit naar de parkeervoorziening is afsluitbaar en eventuele hellingbanen liggen binnen het gebouwvolume met een vlakke opstelstrook van 5 meter binnen het gebouwvolume (Eis). Dit voor de veiligheid van overstekende voetgangers die langs de gevel lopen. De woningen worden ontsloten door duidelijk herkenbare, attractieve hoofdentree’s op posities in de plint die bijdragen aan de open, uitnodigende uitstraling van de plint (Eis). Woningentrees beperken de flexibiliteit en toegankelijkheid van de voorzieningen niet (wens).

De contextuele verschillen per gevel worden gereflecteerd in de parcellering en geleding van het bouwblok. De transformatie van de oorspronkelijke uniforme schijfbebouwing van de bestaande bebouwing (de Reiger) naar een meer gelede hoogbouwmassa met twee torens, is afgestemd op een optimale woonkwaliteit en bezonning van de gemeenschappelijke daktuin en de rondom liggende woningen. De minimale afstandsmaat tussen de hoogbouw torens is 27 meter. Het is voor de kwaliteit van het binnengebied echter wenselijk deze maat te vergroten tot circa 33 meter. Zie voor alle uitgangspunten en richtlijnen hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit.

Bekroning/dakbeëindiging: Ruimtelijke opbouw : De ruimtelijke opbouw van het nieuwbouwcomplex is een alzijdig, samengesteld bouwblok met een gedifferentieerde opbouw van hogere en lagere elementen op een robuuste twee laagse plint. Het bouwblok is enerzijds onderdeel van de open bouwblok structuur van de Poptahof, anderzijds onderdeel van stadsboulevard Papsouwselaan met zijn stedelijke continue bebouwing. In het bouwblok moeten deze contextuele variaties samengebracht worden tot een samenhangend en bijzonder vormgegeven stedelijk blok dat de entree van de Poptahof vormt. Zie voor een nadere beschrijving van de principes van het bouwblok hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit.

Om rust en samenhang in het bouwblok te brengen is niet te veel variatie in de daklagen vereist. De torens kennen wel een verbijzondering van de bovenste twee bouwlagen, als bekroning. Aan de Papsouwselaan ligt de 5e woonlaag over nagenoeg de volle lengte minimaal 2,5 meter terug ten opzichte van de voorgevel rooilijn om zo de hoekaccenten aan Poptapark en Troestralaan te benadrukken. Zie hiervoor hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit.

Figuur 21 Uitsnedefietsnetwerk Delft (FAP II)

37

5. Beeldkwaliteit De voorliggende Beeldkwaliteitsparagraaf is een leidraad voor de architectonische uitwerking van het bouwplan. Het geeft aan de hand van kernwaarden en voorbeelden uitleg over de gewenste architectuur. Deze voorbeelden zijn niet altijd letterlijk te nemen, maar geven de bedoelde sfeer en gelaagdheid van de stijl weer. Het plangebied valt binnen de hoogste beoordelingscategorie van de welstand vanwege haar zichtpositie en ligging aan een hoofdstructuur (Papsouwselaan). De AOK zal het gebouw ontwerp beoordelen op de volgende drie schaalniveaus: • stedenbouwkundige samenhang, • evenwichtig gevelbeeld, • passende detaillering, materiaal en kleurgebruik. De voorliggende Beeldkwaliteitsparagraaf geeft hiervoor richtlijnen en uitgangspunten.

5.1.

Ruimtelijke opbouw

Kernwaade 1: Ruimtelijke samenhang Het bouwblok grenst aan alle zijden aan bijzondere, stedenbouwkundige ruimten. De noordzijde van het bouwblok, gelegen in de zichtas vanaf het kruispunt van de Papsouwselaan met de Westlandseweg, vormt de entree van de Poptahof aan de stadszijde. De oostzijde grenst aan de met dubbele bomenrijen geflankeerde Stadsboulevard, de Papsouwselaan. De zuidzijde ligt tegen het, tot de Papsouwselaan door te trekken, Poptapark met de doorgaande oost-west fietsroute. De westzijde ligt tegenover de nog her te ontwikkelen woonvelden van de Poptahof. Ook in deze velden zullen de open bouwblokken en hoogbouw flats transformeren naar nieuwe gelede massa’s waarbij de stedenbouwkundige samenhang tussen de hoogbouwmassa’s gewaarborgd moet blijven. De gevels van het bouwblok reageren op deze contextuele verschillen met een eigen karakter en accenten: De noordzijde (Entreezijde), de oostzijde (Stadszijde - Papsouwselaan), de zuidzijde (Parkzijde) en de westzijde (Buurtzijde – Troelstralaan). De Stads- en Buurtzijde zijn daarin het meest onderscheidend.

Ruimtelijke opbouw Uitgangspunt voor veld 4 is het gesloten, alzijdige bouwblok met een gedifferentieerde opbouw van hogere en lagere elementen op een tweelaagse, robuuste plint. Het blok reageer op zijn contextuele verschillen en maakt stedenbouwkundig zowel deel uit van de voor de Poptahof kenmerkende open bouwblokken structuur, als van de geambieerde aaneengesloten stedelijke boulevard bebouwing langs de Papsouwselaan. Het bouwblok kent een buitenzijde met voorgevels aan de openbare ruimte en een binnenzijde met voorgevels aan de centrale gemeenschappelijke binnen- tuin, bovenop de parkeervoorzieningen.

Figuur 22: ruimtelijk opbouw & samenhang

38

Ondanks de verschillen worden de zijden van het nieuwe bouwblok samengesmeed tot een samenhangend ensemble. Hierin zijn de kenmerken van het oorspronkelijke structuralisme getransformeerd in een zorgvuldig en tijdloos vormgegeven, markant stadsblok.In het hart van het bouwblok ligt een bijzondere ruimte: de gemeen-schappelijke groene daktuin waarop de rondom gelegen woningen uitkijken. De daktuin maakt deel uit van het daklandschap dat alle zicht- daken, op meerdere niveaus, omvat (vijfde gevel). Deze gemeenschappelijke binnen-tuin boven de parkeer¬voorzieningen heeft een omsloten karakter en krijgt door de omringende binnen-hofgevels een eigen onderscheid-ende sfeer. De hoogte en massaopbouw van de omliggende bebouwing bepaald in grote mate de bezonning van deze relatief smalle, lange groene ruimte en daarmee de woon- en gebruikskwaliteit. De kleinere daktuin tussen de torens heeft ook een intensief groen karakter maar kent niet dezelfde beslotenheid en mate van collectiviteit. Alle overige zichtdaken krijgen een groenkarakter.

gemeenschappelijke ruimten als trappenhuizen, gangen en galerijen bieden informele mogelijkheden om even te zitten, elkaar aan te spreken, te ontmoeten.

Figuur 23: opbouw, geleding en parcellering bouwblok

Kernwaarde 2: Uitnodigend Op plintniveau is het blok alzijdig interactief en uitnodigend vormgegeven door de gesitueerde voorzieningen en woningentrees. Entrees van woningen en entrees en etalages van voorzieningen zijn op de begane grond transparant vormgegeven en attractief ingericht. Ook de bedrijfsruimten en ateliers etaleren hun activiteiten en tonen zich uitnodigend in het straatbeeld. Woningentrees zijn goed herkenbaar en toegankelijk. Hoogteverschillen zijn robuust en beperkt. Zij accentueren de parcellering en contextuele verschillen binnen het bouwblok (zichthoeken, torens) aan zowel de buitenzijde als binnenzijde van het bouwblok. Enkele strategische openingen/insneden in bouwblok vormen de aansluiting op het stedenbouw- kundige stempel structuur van de bebouwing in de Poptahof. Op het binnenhof niveau, bieden deze doorkijkjes interactie mogelijkheden met de buitenwereld. Zij etaleren het groene karakter van het groene binnenhof aan de omgeving. Tevens bieden de doorsteken de woningen aan het binnenhof zicht op de openbare ruimte.

Kernwaarde 3: Gemeenschappelijkheid De centrale binnentuin en hoger gelegen daktuinen zijn het domein van de bewoners waar ruimte is voor toe-eigening, buitenruimtes en gezamenlijkheid. De centrale gemeenschappelijke binnentuin vormt de intieme, omsloten tegenhanger van de openbare buitenzijden van het bouwblok. De centrale gemeenschappelijke binnentuin is toegankelijk en goed verbonden met alle gemeenschappelijke woningentrees om gebruik te stimuleren. Verder versterken specifieke collectieve ruimten in het bouwblok de sociale cohesie tussen de bewoners. Deze ruimten zijn bij voorkeur nabij hoofdtrappenhuizen en aan de straat of gemeenschappelijke daktuin gesitueerd (wens). Overige

Figuur 24: oriëntatie stedelijk wonen in bouwblok

5.2.

Openbare ruimte (context)

De openbare ruimte binnen het plangebied maakt geen onderdeel uit van de ontwikkelopgave en tender. Omdat de samenhang en interactie tussen de nieuwbouw en de openbare ruimte van groot belang is volgt hieronder een kenschets van de beoogde ingrepen in de openbare ruimte. In het plangebied worden twee type openbare ruimte onderscheiden. Ten eerste de openbare ruimte direct rondom het gebouw, de Papsouwselaan en Troelstralaan, de straten. Ten tweede het openbare gebied in het verlengde van het Poptapark, de entree van het Poptapark. De openbare ruimte direct aansluitend op de nieuwe bebouwing aan de parkzijde kent vooral een verblijfsfunctie (park, terrassen, eventueel marktplein). Tevens is in het nieuwe entreegebied van het Poptapark, ruimte gereserveerd voor een bijzonder (horeca) paviljoen met terras in het openbaar (groen) gebied. Ook kan het park en de aanwezige kelderruimte onder de voormalige Blokker, een oplossing bieden voor het integreren van waterberging in het park. In de overgang naar het bestaande Poptapark is een landschappelijke ontwerpopgave waarbij een zorgvuldige en logische overgang van een zeer groen naar meer stenig karakter wordt gecreëerd afgestemd op het ontwerp van OKRA voor het gerealiseerde deel van het Poptapark.

Het door- trekken van de singel langs de Troelstralaan biedt kansen voor zowel het verbeteren van de wateropgave en -structuur als het ensceneren van de overgang tussen het groen parkdeel midden in het woongebied en het stadse parkdeel aan de Papsouwselaan.

39

5.3.

Principes bouwblok

Het bouwblok op veld 4 vormt een eenheid: een samenhangend ensemble van gebouwen. • Het blok reageert op de context en heeft daardoor een asymmetrische opbouw en conceptuele vormgevingsverschillen tussen de stadse en buurtzijde. • In het bouwblok komen twee verschillende stedenbouwkundige gevel concepten samen: De stadzijde (stadsboulevard) met stedelijke panden op een tweelaagse continue plint versus de (Poptahof ) buurtzijde met de hoogbouw als een sculpturaal blok met verschillende bouw- hoogtes. De twee kopgevels van het bouwblok verbinden, beide op hun eigen manier, deze twee concepten tot een samenhangende eenheid. • Elke gevelzijde kent zijn eigen korrel grootte en is opgebouwd uit een of meerdere verschillende blokken/ gebouwdelen waarbij de mate van variatie en onderscheid tussen plint en bovenbouw voor de stadszijde en buurtzijde verschillen is. • De panden/gebouwdelen onderscheiden zich in schaal, materialisering, gevelopeningen en buitenruimtes. Gebaseerd op het verschil in context, programma, oriëntatie, volume en aansluiting met het omliggende maaiveld. • Woningtypologie ondersteunt de geleding in panden. Eventuele galerijen zijn beperkt in lengte om gewenste korrelgrootte in architectuur te waarborgen en de variatie in belevingskwaliteit in het gemeenschappelijke binnenhof te waarborgen.

• Hoekgebouwen worden alzijdig, overhoeks vormgegeven, als verbinding tussen de twee verschillende gevelzones. • De koppen van het bouwblok aan de Papsouwselaan, vormen stedenbouwkundige en architectonische hoekaccenten: de entree van de Boulevard/Poptahof en de toegang tot het Poptapark. • Iedere woning heeft toegang tot een individuele buitenruimte. De vormgeving van de buiten- ruimte uitkragend buiten de gevel, (deels) inpandig of aan de galerij - is verschillend, afhankelijk van de specifieke context. Balkons en serres worden mee-ontworpen en zijn onderdeel van het volume of ondergeschikt aan het hoofdvolume. Zichtbare delen, zoals onderkanten van balkons/serres worden mee-ontworpen met de gevel. • Fietsenbergingen, afvalcontainerruimte, trafo’s en andere technische ruimtes worden inpandig opgelost, nemen zo min mogelijk gevellengte in beslagen en worden niet op hoeken gepositioneerd. Deuren naar fietsenstallingen bieden zicht en laten licht binnen (en naar buiten), routes naar inpandige stallingen zijn aangenaam en veilig. Daar waar deze ruimte deels aan de gevel worden gesitueerd zijn de gevels zorgvuldig en transparant (niet dichtgeplakt!) vormgegeven met passende binnenverlichting waardoor er vanuit de openbare ruimte 40

geen lichthinder wordt ervaren. • Auto- en fietsparkeren voor de bewoners en gebruikers vindt plaats binnenin het gebouw, uit het zicht. Parkeren in meerdere lagen en half verdiept is mogelijk. • Installaties zijn opgenomen in de gebouwenvelop, mee-ontworpen in de architectuur en niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte (Eis). • De vervanging van bestaande traforuimten binnen het plangebied, en eventuele extra trafo- en/of andere nutsruimten ten behoeve van de ontwikkeling dienen eveneens opgenomen te worden in het bouwblok en mee-ontworpen in de architectuur (Eis). • Gesloten gevels worden voorkomen. Gesloten geveldelen in de plint worden architectonisch zorgvuldig ingepast.

5.4.

Parcellering en geleding

5.4.1.

Stadzijde – Papsouwselaan - Oost

• Verbijzonderingen plint: woningentrees • Geen/minimalisering gesloten geveldelen

Figuur 25: principe parcellering en geleding Papsouwselaan: stedelijke wand stadsboulevard – bestaande en nieuwe context

bouwblok • Krachtige, robuuste stadspanden met rustige, stedelijke uitstraling • Subtiele richtingsverandering/afbuiging in gevelrooilijn expressief maken in parcellering & architectuur • Bouwhoogte is 6-7 bouwlagen*: maximaal 5 woonlagen op een tweelaagse plint. De maximale bouwhoogte conform omgevingsplan is 21 meter. De wenselijke maximale bouwhoogte is 22 meter* De overschrijding met 1 meter van de maximale bouwhoogte kan met een binnenplanse vrijstelling (OPA) mogelijk worden gemaakt op initiatief, rekening en risico van ontwikkelende partij • De 7e bouwlaag ligt voor circa 90% van de gevellengte 2,5-3 meter terug • Architectonisch accent op kop Poptapark en Entreezijde (de hoek om ontworpen) plint • Continue doorlopende tweelaagse plint van minimaal 7 maximaal 7,5 meter hoogte • 2 meter terug liggend (kolommen onder overstek niet toegestaan) • Uitnodigende, transparante uitstraling plint • Verticale opdeling gevel tweelaagse plint subtiel vormgegeven en programmatische ingevuld. Zichtfuncties aan de straat waarbij maximale transparantie/interactie/ zicht op straatniveau aanwezig is. Op de tweede plintverdieping is meer privacy mogelijk. • Horizontale ritmiek in doorgaande plint maakt bovengelegen (subtiel) panden herkenbaar

woongebouwen • Om een te lange gevel te voorkomen en de beoogde reeks van stadspanden te kunnen realiseren worden de gevel opgedeeld in 2 tot 4 woongebouwen (inclusief koppen). • Pandsgewijze maar subtiele variatie in vormgeving, hoogte, materiaalgebruik, ritmiek en indeling gevel(openingen), passend bij het achterliggend woonprogramma • Beperkte variatie in bouwhoogte en dakbeëindiging. Totale compositie vormt een rustig, samenhangend en grootschalig gevelbeeld • Geen uitkragende balkons maar inpandige loggia’s/serres (mede ivm geluid)

'Hoge, transparante plint, gebouw loopt de hoek om subtiele, pandsgewijze, verschillen kleur/architectuur. Rustig ensemble van stadspanden boven continue plint, subtiele samenhang continue plint en bovenbouw.' Figuur 26: Collage (bewerkte) referentiebeelden Papsouwselaan

41

Parkzijde – Poptapark - Zuid

Figuur 27: principe parcellering en geleding Poptapark: bijzonder, transparant gebouw – bestaande en nieuwe context

bouwblok • Robuuste, krachtige horizontale uitstraling, eigen signatuur met transparante uitstraling. • Bouwhoogte is 6-7 bouwlagen*: maximaal 5 woonlagen op een tweelaagse plint. • De maximale bouwhoogte conform omgevingsplan is 21 meter. De wenselijke maximale bouwhoogte is 22 meter* De overschrijding met 1 meter van de maximale bouwhoogte kan met een binnenplanse vrijstelling (OPA) mogelijk worden gemaakt op initiatief, rekening en risico van ontwikkelende partij • De bovenste laag ligt minimaal 2 meter terug, het accent aan de Papsouwselaan is daarvan uitgezonderd • Accent aan Papsouwselaan met maximale bouwhoogte van 22 meter • De overschrijding met 1 meter van de maximale bouwhoogte kan met een binnenplanse vrijstelling (OPA) mogelijk worden gemaakt op initiatief, rekening en risico van ontwikkelende partij • Gebouw de hoek om vormgegeven

42

plint • Continue doorlopende tweelaagse plint van minimaal 7 maximaal 7,5 m hoogte • 2 tot maximaal 3 meter terug liggend ten opzichte van het woongebouw (plintrooilijn moet in bestemmingsplan rooilijn bebouwing velden 1,2 en 3 Poptahof Noord liggen) • Kolommen onder overstek niet toegestaan • Transparante en uitnodigende uitstraling plint over volle lengte op straatniveau en 1e verdieping (zichtbaarheid • vanuit Park en vanuit gebouw naar park) • Ritmiek in doorgaande plint maakt onderscheidt in functies in samenhang met bovenbouw. • Woningentrees belemmeren interactie en beleving publieke functies aan gevel • Geen gesloten geveldelen • Interactie plint met groen/park: terrassen aan gevels of op plein geïntegreerd in groene inrichting Parkzone • Privacy schermen voor terrassen zijn uniform, transparant en hoogwaardig vormgegeven in samenhang met de architectonische signatuur

'accentuering horizontaliteit plintlijn, transparante gevel, sterke ritmiek, continuiteit sterke gevelritmiek & open, expressieve architectuur accentuering horzontale karakter bebouwing/balkons & plintlijn, open transparante, verbijzonderde plint, onder overstek prettig verblijven aan Poptapark' Figuur 28: Collage (bewerkte) referentiebeelden Poptapark gevel

woongebouwen • Eenheid architectuur Parkblok • Sterke architectonische expressie en geleding volume • Overgang van alzijdige samenhangende sculpturale vormgeving (Buurtzijde) en zelfstandige gebouwen boven continue plint (Stadzijde) • samenhang vormgeving/materialisatie onderbouw (plint) en bovenbouw • balkons/serres wenselijk 1,0 m - max 1,5 m uitkragend

5.4.2.

Buurtzijde – Troelstralaan - West

bouwblok • Samenhangend gevelbeeld passend bij Poptahof ontwikkelingen en tevens herkenbaar als onderdeel totale nieuwbouw complex • Alzijdige, als sculptuur vormgegeven, gevelwand: bovenbouw ontstaat uit plint/onderbouw • Opdeling gevelwand in compositie twee torens en een lager middengebied • Maximale bouwhoogte torens 42 meter. Hoogte torens gelijk of ten minste 2 bouwlagen verschillend • Torens zijn slank met een gewenste footprint van circa 25x19 meter (maximaal 19,5 meter diep). De afmetingen van de torens mogen verschillen • De tussenruimte tussen de torens is minimaal 27 meter maar wenselijk 33 meter • De hoogte van het middengebied beïnvloedt, samen met de lengte van de toren aan de Poptapark zijde, in grote mate de kwaliteit en bezonning van de achterliggende daktuin.

Daarom is de maximale bouwhoogte van de tussenbouw beperkt tot 2-3 bouwlagen boven de plint • De ruimtelijke opbouw en beeldkwaliteit van de hoogbouw zal richtinggevend worden voor de transformatie hoogbouw van de nog her te ontwikkelen bouwvelden in de Poptahof plint • Tweelaagse plint: 7 - 7,5 meter hoog, integraal onderdeel totale plint • Transparante en uitnodigende uitstraling plint: interactie/ zicht puien voorzieningen/werkruimten op straatniveau • Ritmiek (boven)gebouwen herkenbaar in plint (samenhang) • Verbijzonderingen plint: woningentrees • Zorgvuldige inpassing en vormgeving entree parkeergarage (inclusief eventuele hekwerken binnen de gevellijn) • Minimalisering gesloten geveldelen

Figuur 29: principe parcellering en geleding Troelstralaan: hoogbouwvolumes ontstaan uit plint/laagbouw - bestaande en nieuw context

43

woongebouwen • Positionering en footprint torens is afgestemd op minimaliseren windhinder en maximalisering bezonning en woonkwaliteit binnenhof • Variatie vormgeving, positionering, volume en/of hoogte torens afgestemd op specifieke kwaliteiten plek en programma • Variatie in gevel afgestemd op met achterliggend programma/woningtypologie • Gebouw beëindiging: sculpturale verbijzondering bovenste (twee) verdiepingen torens • Beperkte materialen/kleur/assortiment: 2 typen (waaronder metselwerk) • Balkons/serres laagbouw wenselijk 1,0 meter - max 1,5 meter uitkragend vanuit de gevel • Verbijzonderen doorkijk van en naar groen daktuin (binnenwereld ontmoet buitenwereld)

5.4.3.

• Bouwhoogte overeenkomstig Stads- en Buurtzijde plint • Tweelaagse plint van 7-7,5 meter hoogte • Minimalisering gesloten geveldelen • Uitnodigende plint • Verbijzondering plint: entrees woongebouwen, hoeken (open gevels, hoek om ontworpen) • Verbijzondering doorkijk daktuinniveau (binnenwereld ontmoet buitenwereld)

Entreezijde Troelstralaan - Noord

Figuur 30: principe parcellering en geleding entree Poptahof/ Troelstralaan - bestaande en nieuw context (inkadering blik op nieuwbouw met links nieuwe porseleinen toren en rechts zorgcentrum – gestippeld weergegeven)

bouwblok • Zichtgevel vanuit centrum Delft: ontmoeting van twee werelden: stadzijde en buurtzijde • Samensmelting sculpturale en pandsgewijze vormgevingsconcept • Ruimtelijke opbouw en beeldkwaliteit van de hoogbouw zal richtinggevend worden voor de transformatie hoogbouw van de nog her te ontwikkelen bouwvelden in de Poptahof • Plint vormt verbindend element tussen twee contrasterende gevelprincipes 44

woongebouwen • Alzijdige vormgeving: de hoek om ontworpen gevels met accent/voorkant gericht naar het noorden: de entree van de buurt Poptahof Noord • Positie bebouwing op straatniveau biedt ruimte voor alle gebruikers van de openbare ruimte • Overkragingen boven de plint zijn toegestaan om de volume opbouw van en de architectuur te accentueren. Terugplaatsing van bouwdelen boven de plint zijn eveneens toegestaan om windhinder te beperken • Geen uitkragende buitenruimten aan deze zijde

Expressieviteit & sculpturaliteit Poptahof: oranje rode baksteen

'expressieviteit & sculpturaliteit torens komen uit onderbouw voort oranje rode baksteen architectuur,

hoge tranparante plint, meer open archtectuur. Hoge en lage gebouwdelen verweven Sculpturaliteit gebouwbeeindiging' Figuur 31: Collage (bewerkte) referentiebeelden Troelstralaan - Poptahof zijde

5.4.4.

Daklandschap

bouwblok • Binnenhof, boven parkeergarage, als hoogwaardig ingerichte gemeenschappelijke groene daktuin inrichten voor alle bewoners bouwblok • Binnenhof met lichte, eigen sfeer. Gebouwen, kleinschaliger in uitstraling omkadering binnenhof • Daktuin op hoger niveau, tussen torens, inrichting als gemeenschappelijke groene daktuin voor de bewoners van het complex • Alle zichtdaken groen en landschappelijke inrichten • Integratie van maatregelen biodiversiteit, natuurinclusief en klimaatadaptatief bouwen in landschapsontwerp en gevels omliggende bebouwing • Zichtlijnen vanaf binnenhof naar buiten het bouwblok

woongebouwen • Verscheidenheid omliggende woongebouwen ervaarbaar aan binnenhof • Samenhang in sfeer en uitstraling binnenhof gevels bebouwing • Variatie in ontsluitingstypen (geen rondlopende galerijen) en balkons • Woningen aan daktuin worden mede ontsluiten via daktuin • Woningen die grenzen aan het hof kunnen een terrasruimte hebben van maximaal 3 meter diep met een natuurlijke aansluiting op de daktuin, zonder harde erfafscheiding, van maximaal 1 meter hoog (bijvoorbeeld haag) • Groene (galerij)gevels hebben toegevoegde waarde

45

integratie groen in gevels/balkons

daktuin tusen torens, eigen kwaliteit grote bomen in groen ingerichte binnenhof , lichte geveltinten, diversiteit architectuur pandsgewijs

intensief groene binnentuin met hoge gebruiksw aarde en woonkwaliteit samenhangende, lichte vriendelijk e sfeer architectuur rond binnenhof, diversiteit architectuur pandsgewijs

Figuur 32: Collage (bewerkte) referentiebeelden daktuinen en groene gevels

binnenhof • Collectieve ruimte: ensceneren verschillende vormen van ontmoeting, toegankelijk voor iedereen: oud, jong, vitaal en beperkt • Inpassing voorzieningen voor gebruik en onderhoud door cliënten van de zorgfunctie in de bebouwing • Hoogwaardige attractieve, landschappelijke groene inrichting • Voldoende gronddekking (1 meter) voor intensief groene daktuinen voor begroeiing, bomen en klimaat adaptieve maatregelen • Hoogwaardig vormgegeven, subtiele verlichting (lichthinder woningen, flora en fauna voorkomen)

46

integratie groen in gevels/balkons, bijvoorbeeld in gevels doorsteken vanuit daktuin naar openbare ruimte

5.4.5.

Detaillering, materialisatie en kleur

Figuur 33: referenties beoogde samenhang en subtiel contextueel onderscheidt detaillering, materialisatie en kleur

• Er is sprake van een rustig, gemêleerd kleuren pallet wat enerzijds aansluiting vindt bij de reeds herontwikkelde woonblokken in Poptahof Zuid (rood, oranje) en anderzijds de Papsouwselaan van een nieuw elan gaat voorzien, onderscheidend aan de uniform donker rood gematerialiseerde Martinus Nijhoflaan. Ook de gevels aan het binnenhof onderscheiden zich in kleur van de buitengevels • Aan de Buurtzijde is er sprake van een beperkt materialen/ kleur/assortiment kleur en materiaal met één overheersende kleurtint. Toegevoegde kleuren verzachten het bestaande kleuren pallet van de Poptahof van stevige monochrome rode, oranje materialen, met lichtere, warme tinten beige • Aan de Stadszijde accentueren kleur en metselverband verschillen, onderling en binnen een gebouw(deel) de individuele panden. Ook het kleur en materiaal pallet van de Buurtzijde komt hierin terug, om samenhang in het complex te borgen • Aan het centrale binnenhof kunnen lichtere kleurtinten en (natuurlijke) materialen een vriendelijk en aangename ambiance creëren als omlijsting van het groene binnenhof • Kleuren zijn zo veel mogelijk materiaal eigen • Baksteen is een veelvoorkomend materiaal, maar duurzame alternatieven zijn welkom • Detaillering met liefde en aandacht, hoeken, balustrades, dakranden, niet hard maar tactiel

• Extra aandacht voor verbijzondering en sociale veiligheid hoofdentree’s • Postkasten in de gevels mogen vrij zicht vanuit en naar entrees/interactie met de straat niet domineren/ belemmeren • Daken die in het zicht liggen van hoger gelegen daken worden groen ingericht, eventueel in combinatie met PV cellen • Eventuele groene gevels worden passend bij het microklimaat ontworpen • De bebouwing biedt ook leefruimte voor dieren: natuuurinclusief bouwen met nestkasten op de juiste plaats • Op terrassen en daken staat de gebruikswaarde voor bewoners, biodiversiteit en klimaat adaptatie centraal

47

6. Omgeving en techniek 6.1

Onderzoeken

Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning binnen de huidige bestemmingsplan contouren zijn de volgende onderzoeken noodzakelijk: • Bodemonderzoek (niet ouder zijn dan 3 jaar); • Externe Veiligheidsonderzoek; • Bedrijven en Milieuzonering onderzoek; • Akoestisch onderzoek; • Flora en Fauna onderzoek (niet ouder dan 3 jaar); • Luchtkwaliteitsonderzoek; • Stikstofdepositie berekeningen (bouw en aanlegfase); • Bezonningstudie. Archeologisch onderzoek is voor deze locatie niet aan de orde omdat op basis van onderzoek voor het geldende omgevingsplan op deze gronden geen mede bestemming Archeologisch waardevol gebied is gelegd. In het omgevingsplan is er geen verlichting opgenomen voor nader onderzoek op deze gronden. Voor het doorlopen van een OPA procedure voor een binnenplanse afwijkingen van de maximale bouwhoogte aan de Papsouwselaan, zijn in ieder geval een bezonningsstudie met het verschil tussen de bestemmende ruimte en de gevraagde ruimte noodzakelijk. Voor de procesgang zal in overleg met de gemeente worden bepaald of de onderzoeken voorafgaand aan de officiële aanvraag omgevingsvergunning in gediend dienen te worden voor toetsing en accordering.

6.2

Bouwrijpe kavels

De gemeente levert de kavel bouwrijp op aan de ontwikkelaar. De kavel wordt geleverd conform de specificaties en voorwaarden in een separaat document.

6.3

Nutsvoorzieningen

In deze situatie liggen de noodzakelijke & gebruikelijke nutsvoorzieningen al in de bestaande openbare ruimte. In het kader van het bouwrijp maken van de kavel/ parkeerterrein zullen eventueel aanwezige kabels en leidingen verwijderd worden. Voor nutsvoorzieningen naar de kavel dient de ontwikkelaar zelf met nutspartijen in overleg te gaan. Een aanvraag voor nutsaansluitingen kan worden gedaan via: www. mijnaansluiting.nl. De kosten voor de aansluitingen zijn voor de ontwikkelaar.

48

Trafohuis Er dient rekening gehouden te worden met het bestaande trafogebouw van Stedin, gevestigd op perceel O 2503. Deze dient geïntegreerd te worden in de nieuwbouw, al dan niet op dezelfde plek. De clienttrafo (‘s) moet daarnaast in de nieuwbouw worden opgenomen. In de nieuwbouw moet ook rekening worden gehouden met voorzieningen van bijvoorbeeld Ziggo en KPN, deze dienen geïntegreerd te worden in de nieuwbouw. Daarmee worden nutskasten in de openbare ruimte en tegen de gevel van de nieuwbouw voorkomen.

6.4

Waterhuishouding en drainage

Voor de beheersing en regulering van de waterhuishouding op de kavel dient een goed functionerend drainagestelsel door ontwikkelaar te worden aangelegd. Het gaat hier om de totale kavel inclusief de gezamenlijke parkeervoorzieningen. Dit drainagestelsel dient ervoor te zorgen dat er geen wateroverlast of schade ontstaat. Deze maatregel zorgt ervoor dat de kruipruimte van het bouwblok droog is. Voor het plangebied moet worden uitgegaan van een gemiddeld polderpeil, te weten: 1.50 meter beneden NAP. De grondwaterstand heeft wel een relatie met het polderpeil, maar is niet gelijk en wordt ook door andere factoren beïnvloed. Via https://www.dinoloket.nl/standen is de grondwaterstand in Delft op te vragen.

6.5 Straatnamen, brievenbussen en huisnummers In de ‘Postregeling 2009’ staan de eisen die gesteld worden aan brievenbussen. Hierin staat in het bijzonder dat de brievenbus te bereiken moet zijn binnen 10 meter vanaf de openbare weg.

6.6

Riolering

Het rioolstelsel in Delft is een zogenaamd ‘gescheiden stelsel’ wat betekent dat afvalwater en regenwater gescheiden wordt afgevoerd. Hierbij wordt het volgende onderscheid gemaakt: • vuilwaterriolering voor fecaliën en huishoudwater: toilet, keuken, was- en badwater; Dit wordt via het vuilwaterrioolstelsel afgevoerd naar de rioolzuivering; • hemelwater (regenwater dat op bebouwing -o.a. daken - neerkomt) en straatwater: regenwater dat rechtstreeks op de daken en trottoirs en wegen neerkomt. Dit komt in de hemelwaterafvoer terecht. Hemelwater dat buiten het perceel valt, wordt onder andere via kolken naar open water afgevoerd. Hemelwater dat binnen het perceel valt zal – waar mogelijk – zoveel mogelijk op eigen terrein worden verwerkt en bijvoorbeeld door een vegetatiedak vertraagd worden afgevoerd naar het open

water. De aanvraag voor de aansluiting op het vuilwaterriool en afvoer van hemel- en straatwater loopt via de gemeente Delft, de afdeling Beheer met een daarvoor bestemd aanvraag-formulier. Voor nadere informatie kunt u terecht op de site: http://www.delft.nl/Gemeenteloket/r/ Rioolaansluiting_aanvragen

6.7

Sonderen en funderen

In Delft kan niet gebouwd worden zonder paalfundering. De ontwikkelaar is zelf verantwoordelijk voor het laten uitvoeren van het noodzakelijke sonderingsonderzoek. De grond mag pas in gebruik genomen worden wanneer het notarieel transport heeft plaatsgevonden maar voor het maken van sonderingen kan, mits afgestemd met de gemeente en onder bepaalde voorwaarden, voor levering van de grond een uitzondering worden gemaakt.

6.8

Windhinder & Bezonning

Voor de locatie moet een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) worden gemaakt, waarmee wordt aangetoond dat de bebouwing op de juiste wijze omgaat met het beleid uit de Nota Bouwhoogten. Hoewel binnen het bestemmingsplan wordt gebouwd is vormt het onderzoek en de onderbouwing een meerwaarde in de beoordeling van de verblijfs- en woonkwaliteit tijdens het plan- en selectieproces en is dus verplicht (eis). Windhinder Bij bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of meer, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Op de locatie mag tot 42 meter binnen het bestemmingsplan worden gebouwd. Rondom hoge gebouwen is sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. Middels onderzoek (windtunnel of computeranimatie) kan vooraf worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken. Met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) heeft Peutz in 2023 een onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing veld 4 in Delft. Als referentie voor de geplande bebouwing op veld 4 is daarbij het gemeentelijke stedenbouwkundig studiemodel gebruikt.

Dit onderzoek wordt als leidraad meegegeven, zodat optimaal gebruik gemaakt kan worden van de bevindingen. Het doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing, zowel in de huidige situatie als in de