Kavelpaspoort Veld 4 Poptahof - De Reiger

Kavelpaspoort Poptahof veld 4

Auteur(s): Nathan Pfeyffer, Arjaan Hoogenboom, Margarette Neep Datum: 18 juli 2025 Versie: 3.5 Status: EindConcept

Inhoudsopgave

1. Inleiding 1.2. 1.3.

4

Relevant beleid 8 Participatie bij de uitwerking

2. Ruimtelijk kader

2.1. 2.2. 2.3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

14

15

Essenties uit het stedenbouwkundige plan 15 Inrichting openbare ruimte 17 Ruimtelijk overleg en Adviescommissie Omgevingskwaliteit 18 Woonprogramma 19 Werken – economische functies 23 Mobiliteit en parkeren 28 Milieu en duurzaamheid 31

4. Bouwenvelop 36 5. Beeldkwaliteit 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

38

Ruimtelijke opbouw 38 Openbare ruimte (context) Principes bouwblok 40 Parcellering en geleding 41

39

6. Omgeving en techniek 48

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10

Onderzoeken 48 Bouwrijpe kavels 48 Nutsvoorzieningen 48 Waterhuishouding en drainage 48 Straatnamen, brievenbussen en huisnummers 48 Riolering 48 Sonderen en funderen 49 Windhinder & Bezonning 49 Bouwlogistiek 50 Inrichting openbare ruimte 51

7. Bijlagen 52

7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7.

Woningvoorraad Poptahof Noord 52 BIJLAGE Economische voorzieningen 53 BIJLAGE Parkeernormen – indicatieve berekening P-Tool BIJLAGE Bodem onderzoek 58 BIJLAGE Windhinderonderzoek Peutz (2023) 59 BIJLAGE Bezonningsstudie 60 BIJLAGE Programma van Eisen Zorgfunctie 61

55

1. Inleiding

Voor u ligt het kavelpaspoort voor herontwikkeling van Poptahof veld 4 (hierna het plangebied). Dit kavelpaspoort bevat de spelregels waarbinnen een initiatiefnemer haar bouwplan moet (laten) ontwerpen en (laten) bouwen. Deze regels gaan niet alleen over de afmetingen en de vorm van het bouwplan (dit zijn de bouwregels in de bouwenvelop) maar ook over de ambities van gemeente en Woonbron voor deze locatie, zowel ruimtelijk als functioneel. Daarnaast gaat het kavelpaspoort onder meer over de wijze waarop er kan worden geparkeerd, de verplichte duurzaamheids- maatregelen en de gehanteerde grondprijzen. Het kavelpaspoort vormt om die reden een onderdeel van de contractuele afspraken die tussen initiatiefnemer en de gemeente en Woonbron over de herontwikkeling worden gemaakt en schriftelijk worden vastgelegd. Het is denkbaar dat een ontwerp toch afwijkt van de regels die zijn opgenomen in dit kavel-paspoort. Een dergelijke afwijking, na vaststelling van dit document, is mogelijk als de gemeente en Woonbron in overleg met betrokken adviseurs (ten aanzien van de bouwenvelop de gebiedsstedenbouwkundige) hierover positief adviseert aan het College van Burgemeester en Wethouders. Zie voor de wijze waarop het ontwerpproces wordt begeleid ook punt 1.1.3 van dit kavelpaspoort.

Namens het College van Burgemeester en Wethouders zal de directeur Ruimte en Economie de toestemming om af te wijken van de regels schriftelijk verlenen.

4

1.1. Locatie en omgevingskenmerken Binnen het plangebied zijn momenteel (2025) diverse functies aanwezig. Dit betreft het gebouw de Reiger (eigendom Stichting Woonbron) en het hieraan grenzende parkeerterrein en openbare gebied aan de Papsouwselaan (eigendom gemeente Delft). Ook zijn er nog enkele opstallen van derden aanwezig.

Figuur 1 locatie

Door de ligging aan de Papsouwselaan, die in een structuur van Delft een te ontwikkelen boulevard/stadsstraat vormt, is de ontwikkeling van de locatie van stedelijk belang. Daarnaast ligt de locatie aan een voorziene doortrekking van het Poptapark naar de Papsouwselaan, waarmee dit park en daarmee de buurt meer verbonden kan worden met de stedelijke hoofdstructuur. Aan de noord- en westzijde loopt de Troelstralaan langs de locatie. De Troelstralaan is de belangrijke ontsluiting binnen de Poptahof en heeft tevens een belangrijke functie voor de bereik-baarheid van het aangrenzende winkelcentrum De Hoven. Door de herontwikkeling van de locatie vervalt ter plaatse de detailhandelsfunctie, mede waardoor de Hovenpassage zich kan ontwikkelen tot een meer compact stadsdeelcentrum rond de Martinus Nijhofflaan. Bij de herontwikkeling van het plangebied zal de bestaande bebouwing worden vervangen door nieuwbouw, waarbij ook het bestaande parkeerterrein langs de Papsouwselaan zal worden ontwikkeld. Er ontstaat bij deze ontwikkeling langs de Papsouwselaan een stedelijke wand met voorgevels.

Gebouw De Reiger is een 12 laagse (onderkelderde) galerijflat met 99 woningen in het sociale huur segment en winkelruimte op de begane grond en maakt onderdeel uit van de Poptahof, een stedelijke woonbuurt in het noordwesten van de wijk Voorhof. De Reiger maakt onderdeel uit van een ensemble van 8 vergelijkbare flats, waarvan er al twee integraal zijn vernieuwd. In het verleden is een masterplan en stedenbouwkundig plan (2004) voor de herstructurering van de Poptahof vastgesteld. In deze plannen is de ontwikkeling van ‘veld 4’ waarin de Reiger is gelegen geduid.

Figuur 2 context

5

1.1.1.

Plangebied

Het plangebied omvat het bouwvlak voor de herontwikkeling van veld 4, inclusief de huidige galerijflat De Reiger van Woonbron en de direct omliggende openbare ruimten: Papsouwselaan, Troelstralaan en Poptapark. Het kavelpaspoort beperkt zich echter tot de eisen en wensen die gesteld worden aan de nieuw opstallen op het aangegeven bouwvlak. De informatie in dit Kavelpaspoort met betrekking tot de aangrenzende openbare ruimte is informatief en zal door de gemeente, in samenspraak met de ontwikkelaar van de opstallen, worden ontworpen en aangelegd. De inrichting van de openbare ruimte maakt derhalve geen onderdeel uit van de ontwikkelopgave voor het bouwblok. Wel bestaat er een samenhang tussen gebouw en openbare ruimte en kan bij de uitwerking worden onderzocht of bepaalde zaken, zoals infiltratie van regenwater, in de openbare ruimte kunnen worden opgelost, zonder functie- en kwaliteitsverlies van de openbare ruimte. Het plangebied is gelegen langs de Papsouwselaan, een belangrijke straat in de Voorhof. Op de locatie is nu een groot parkeerterrein aanwezig een woonflat met op de begane grond, aan de zijde van het parkeerterrein commerciële ruimten en aan de zijde van de Troelstralaan bergingen.

Figuur 3: Plangebied (rood) met perceelgrens toekomstige bebouwing (wit)

6

De éénlaagse bebouwing met commerciële ruimten loopt verder door naar het zuiden dan de woonflat de Reiger. In het zuidelijke deel was in het verleden een (onder kelderde) vestiging van de Blokker aanwezig. In het zuidelijk deel staat tegenover deze bebouwing nog een kleine winkelstrip bestaande uit enkele paviljoens, die door een luifel zijn verbonden. Halverwege het plangebied is momenteel een losstaande kiosk aanwezig en aan de noordzijde langs de Troelstralaan een losstaande snackbar. Op de begane grond naast de zuidelijk gelegen kopgevel van de flat is een gasgestookt ketelhuis aanwezig dat voorziet in warmtelevering aan circa 1000 woningen in de Poptahof (lokaal warmtenet). Op het parkeerterrein wordt op dinsdag een kleine weekmarkt gehouden. Deze zal een minimale (alternatieve) locatie krijgen.

1.1.2.

Ruimtelijke opzet omgeving

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Poptahof. Deze buurt is in de periode van 2004 tot 2013 voor een deel geherstructureerd. Niet alleen een deel van woonbebouwing is vervangen/ gerenoveerd (veld 6 en 7) maar ook het centrale park en het park in de noordrand is nieuw ingericht, in samenhang met een nieuwe waterstructuur. Ook is er een nieuwe Brede School ter plaatse van een oude school (deels renovatie, deels nieuwbouw) gerealiseerd, inclusief een nieuw schoolplein dat verbonden is met het centrale Poptapark. Deze herstructurering is (nog) niet afgerond, dus verschillende delen van de Poptahof hebben nog de oorspronkelijke bebouwing en openbare ruimte. De komende jaren zal door Woonbron, in navolging van veld 4, een herontwikkelingsvisie voor de andere velden worden opgesteld. De ontwikkeling van het winkelcentrum De Hoven is de afgelopen jaren wel doorgegaan, waarbij er aan de zijde van vooral de Troelstralaan en recenter aan de Martinus Nijhofflaan nieuwbouw is gerealiseerd met zowel woningen als commerciële ruimten.

Veld 1

Veld 3

Veld 2

Veld 4

Ook aan de overzijde van de Martinus Nijhofflaan is de Albert Heijn door een AH XL- vestiging vervangen met daarboven parkeren en woningen onder andere in een hoge woonflat op de hoek met het Delflandplein. Op de kaart uit 2011 staat een beeld van de stand van zaken van de planvorming op dat moment. Nadien is alleen het plan van de Brede School nog ontwikkeld en gerealiseerd. Woonbron heeft in de tussentijd noodzakelijke maatregelen genomen om de oude flats op een gewenst onderhoudsniveau te houden. Ten noorden van het plangebied ligt op de hoek van de Westlandseweg en de Papsouwselaan Delfshove. Dit voormalige bejaardentehuis wordt nu door een zorginstelling (Pieter van Foreest) gebruikt als woonzorgcomplex met zelfstandige woningen voor ouderen. In een vleugel aan de Westlandseweg is een hospice gevestigd. Buiten de ontwikkeling rond het winkelcentrum De Hoven en in de Poptahof zelf worden in de omgeving van het plangebied zijn grote nieuwbouwprojecten in ontwikkel ing en realisatie. Het betreft de ontwikkeling Nieuw Delft in het gebied ten oosten van de Papsouwselaan, met tegenover het woonzorgcomplex, de Porseleinen toren. Deze toren vernauwt het zicht op het plangebied vanuit de stad komende. Daardoor zal de hoek van het nieuwe bouwblok op veld 4 sterk benadrukt worden als entree van de Poptahof en begin van de Stadsboulevard.

Ten westen van de Poptahof wordt aan de overzijde van de Beatrixlaan de gebiedsontwikkeling de Kop van de Buitenhof ontwikkeld, met de Poptahof verbonden via de doorgaande fietsroute door het Poptapark.

Veld 9 Veld 8 Veld 7 Veld 6 Veld 5

Veld 11

Veld 10

Figuur 4 Herijking Poptahof 2011

7

1.1.3.

Eigendommen

Om de nieuwbouw te kunnen realiseren worden door de gemeente binnen het plangebied gronden en opstallen van derden verworven.

Figuur 3: huidige eigendomskaart plangebied (januari 2025)

1.2.

Relevant beleid

1.2.1.

Omgevingsvisie

In 2018 heeft de gemeenteraad de eerste fase van de omgevingsvisie vastgesteld. Op de toekomstkaart Delft 2040 wordt de Papsouwselaan genoemd als een van de belangrijke structurerende lijnen, maakt het Poptapark volwaardig onderdeel uit van het groen/recreatieve netwerk en wordt veld 4 tezamen met veld 5 en De Hoven gekenmerkt als zone met gemixt woonwerkgebied. Voor fase 2 van de omgevingsvisie heeft de Veldacademie onderzoek uitgevoerd op buurtniveau.

8

4.400 inwoners hebben hun mening gegeven via vragenlijsten, straatacties en focusgroepen. Uit het onderzoek zijn een beelden naar voren gekomen dat laten zien waar Delft in de ogen van bewoners voor staat of zou moeten staan. Een stad waar het prettig wonen is, een karaktervolle stad, een bereikbare stad en een sociale en verbonden stad en een participatie stad.

Figuur 4 Masterplan Poptahof (2003) en Stedenbouwkundig plan Poptahof (2004)

9

1.2.2.

Masterplan en stedenbouwkundigplan Poptahof

Voor de herstructurering van de Poptahof is in 2003 een Masterplan vastgesteld, dat is opgevolgd door het stedenbouwkundig plan Poptahof uit 2004. Deze plannen vormen de basis voor de ontwikkelingen van zowel de Poptahof als (deels) het winkelcentrum In de Hoven. Als uitwerking zijn voor delen verschillende planvormen opgesteld, zoals een stedenbouwkundig programma van eisen voor veld 6 en 7 alsmede een beeldkwaliteitsplan, zie figuur 2 pagina 7. Ook voor het winkelcentrum zijn verdere uitwerkingen gemaakt, zoals een ontwikkelingsplan en beeldkwaliteitsplan. De relevante onderdelen van deze plannen zijn vervolgens in de geldende bestemmingsplannen opgenomen.

Figuur 5: bouwenvelop uit Figuur 7 bouwenvelop uit

10

Figuur 8: fragment omgevingsplan met bestaande bebouwing en plangebied (rode lijn)

In het stedenbouwkundig plan Poptahof is bovenstaande summiere bouwenvelop opgenomen die het vertrekpunt is bij dit nieuwe kavelpaspoort en geactualiseerd en herzien is.

11

1.2.3.

Omgevingsplan

Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: • Bestemmingsplan ‘Zuidwest 1’, op 9 juli 2008 onherroepelijk geworden. • Facetbestemmingsplan ‘Parkeren’, vastgesteld op 31 mei 2018, onherroepelijk. Per 1 januari 2024 zijn de bestemmingsplannen onderdeel van het omgevingsplan Delft.

Figuur 9: fragment omgevingsplan met bestaande bebouwing en plangebied (rode lijn)

Het bestemmingsplan vormt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling. Voor deze tender is de gemeente bereid om via een OPA (OmgevingsPlanActiviteit), mee te werken aan het gedeeltelijk verhogen van de maximale bouwhoogte met 1 meter aan de Papsouwselaan (tot 22 meter) zodat hier een 5 laagse bebouwing op de tweelaagse plint kan worden gerealiseerd en indien dit tegelijkertijd de bouwhoogte aan de Troelstralaan kan verminderen en de bezonning, de groene inrichting en woonkwaliteit van het binnenhof 12

aantoonbaar verbeterd. Mogelijke andere verzoeken voor binnenplanse afwijkingen ten behoeve van plan¬optimalisaties in het ontwerpproces zijn hierbij niet uitgesloten maar zullen apart worden beoordeeld door de Gemeente.

1.2.4.

Welstandsnota

In 2013 heeft Delft een nieuwe welstandsnota vastgesteld, die nadien op onderdelen is herzien (maart 2021). In de welstandsnota zijn voor Delft drie niveaus van welstandsbeoordeling opgenomen: Bijzonder welstandsniveau, Globaal welstandsniveau en Welstands-luw niveau. Verder zijn er drie criteria in de nota gedefinieerd: A: Stedenbouwkundige samenhang B: Evenwichtig gevelbeeld C: Passende detaillering, materiaal- en kleurgebruik Daar waar het bijzondere welstandsniveau geldt, wordt op alle drie criteria getoetst, binnen het globale niveau op de criteria A en B en binnen het welstandsluwe niveau alleen op criterium A. Op de welstands-kaart is voor geheel Delft aangegeven waar de verschillende niveaus gelden. Daarnaast zijn langs hoofdwegen, historische routes en zichtlocaties zones aangegeven waarbinnen voor naar de weg gekeerde gevels van hoofdgebouwen het bijzonder welstandsniveau geldt. De locatie behoort gedeeltelijk tot het Bijzonder welstandsniveau omdat op de kaart van de welstandsnota langs de Papsouwselaan - als belangrijke stedelijke ruimte de aanduiding “Zone langs hoofdweg, historische routes en zichtlocaties” is aangegeven. Gelet op de aanwezige hogere bebouwing lijkt het logisch dit niveau voor de gehele locatie als uitgangspunt aan te houden.

In de welstandsnota zijn de volgende drie welstandscriteria, die voor het Bijzonder Welstandsniveau allemaal van toepassing zijn, opgenomen:

Criterium A: Stedenbouwkundige samenhang Een ontwerp voldoet aan redelijke eisen van welstand wanneer: • het bouwwerk past in de bestaande of toekomstige omgeving • de kwaliteit van het openbaar gebied wordt gerespecteerd of versterkt • de bestaande doorzichten en zichtlijnen worden gerespecteerd • bij markante en belangrijke stedenbouwkundige plekken voldoende uitdrukking wordt gegeven aan het belang van de locatie Criterium B: Evenwichtig gevelbeeld Een ontwerp voldoet aan redelijke eisen van welstand wanneer: • het karakter van bestaande gevelwanden wordt gerespecteerd of versterkt • de verhoudingen in de gevels evenwichtig van opbouw zijn • eventuele ingrepen in een bestaande gevel in goede verhouding tot elkaar en tot het geheel van de gevel staan Criterium C: Passende detaillering, materiaal- en kleurgebruik Een ontwerp voldoet aan redelijke eisen van welstand wanneer: • de detaillering en het materiaalgebruik het karakter van het bouwwerk ondersteunen • het kleurgebruik is afgestemd op de omgeving • de architectonische eenheid als geheel (gevelwand, blok of straat) in evenwicht is of blijft

Figuur 10: Fragment kaart welstandsniveau

13

1.2.5.

Woonvisie

Delft is een populaire plek om te wonen. De druk op de woningmarkt groeit, net als in de rest van de Randstad. Steeds meer mensen willen niet alleen in de buurt van goede voorzieningen en openbaar vervoer wonen, maar ook dichtbij hun werkplek. Daarnaast blijven ouderen langer thuis wonen. De afgelopen jaren heeft de Delftse woningmarkt zich op basis van woonvisie 2016-2023 ontwikkeld met de focus op het inlopen van de tekorten in het middeldure en dure segment. Echter in alle woningsegmenten zijn er nog tekorten, en deze zijn juist in het betaalbare segment toegenomen. Er moet stadsbreed worden bijgestuurd om woningen in voldoende mate bereikbaar en betaalbaar te maken. In de recent vastgestelde Woonvisie 2023 - 2028, weerklinkt deze ambitie. ‘Het is onze ambitie dat er in Delft een plek is voor mensen met verschillende draagkracht. We willen dat Delft een stad is voor starters, jongeren en studenten, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchtelingen en andere kwetsbare groepen. Wij zetten in op een aanbod van gezonde woningen dat betaalbaar is.’ Bovenal dient snelheid gemaakt te worden om de urgente tekorten op de woningmarkt op te lossen. Bij alle projecten is het versnellen van de woningbouw dan ook een doelstelling.

1.2.6.

Ruimtelijk economische beleid

Delft staat de komende jaren voor de stevige opgave om via binnenstedelijke verdichting 15.000 nieuwe woningen te realiseren en 10.000 nieuwe banen op alle niveaus te creëren. Door deze stedelijke ontwikkeling heeft ook de economie in Delft ruimte nodig om zich verder te kunnen ontwikkelen, zodat werkgelegenheidsgroei de stedelijke groei kan volgen. Een deel van deze werkgelegenheidsgroei moet binnen wijken gerealiseerd worden met behulp van economische én maatschappelijke functies. In dat kader is relevant wat het college heeft besloten ten aanzien van de versterking van de wijkeconomie. Uitgangspunt is dat bij nieuwe (woningbouw) projecten ten minste 10% van het bouwprogramma werkgerelateerd moet zijn (10%-norm). In elk geval op wijkniveau. En naast economische ook maatschappelijke voorzieningen, want dat zijn eveneens banen. Werkgelegenheidsgroei op het vlak van economische functies binnen wijken moet komen van de stadsverzorgende economie. Tot deze categorie worden bedrijven gerekend die de eigen buurt, stad en/of regio als verzorgingsgebied hebben. De economische activiteiten van 14

deze bedrijven zijn onlosmakelijk verbonden met een lokale of regionale klantenkring. Stadsverzorgende economie vindt vaak plaats binnen woonwijken. Er kunnen twee vormen worden onderscheiden: • stadsverzorgende productiebedrijven. Deze richten zich op vervaardiging, verwerking en/of opslag en distributie van goederen. Voorbeelden zijn loodgieters, schildersbedrijven en elektriciens. Veelal kleinschalige bedrijven die zijn gevestigd op binnenstedelijke bedrijventerreinen, maar ook in plinten kunnen worden gevonden. Ook reparatiebedrijven (fietsen, mobiele telefoons, kleding etc.) vallen onder deze categorie. Ze zijn vaak te vinden in woonwijken (en winkelcentra). • stadsverzorgende dienstverleners. Deze kennen meer kantoorachtige activiteiten. Voorbeelden zijn financiële of juridische diensten, schoonheidsspecialisten (nagelstudio’s, kappers) en overige diensten, zoals reisbureaus. Ook kleinschalige zorgverleners (fysiotherapeuten, artsen, apotheken, etc.) vallen binnen deze categorie, evenals detailhandel en horeca. Stadsverzorgende dienstverleners zorgen voor een hoog voorzieningenniveau in de wijken en mengen zich relatief makkelijk met de woonfunctie. Ze veroorzaken relatief weinig overlast en vestigen zich graag in binnenstedelijk gebied, dicht bij de consument en vaak in plinten van hoogbouw.

Een beleidsmatige toelichting en onderbouwing voor de hierboven geschetste context en doelstellingen staan beschreven in de Ruimtelijk economische visie Delft 2030: https://delft.raadsinformatie.nl/document/8753928/1#searc h=%22ruimtelijke-economische- visie%22

1.3.

Participatie bij de uitwerking

Bij de planuitwerking van het nieuwbouwcomplex in het plangebied dienen tijdig de omwonenden en belanghebbenden te worden geïnformeerd en betrokken, volgens de Delftse participatieaanpak ‘Delfts Doen’. Daarbij dient in acht te worden genomen dat binnen het bestaande bestemmingsplan wordt ontwikkeld. In Delfts Doen is een proces met heldere spelregels opgenomen, die toegepast kunnen worden in de voorbereiding van elk nieuw initiatief. Delfts Doen helpt om te komen tot goede plannen, die kunnen rekenen op draagvlak en vlotte besluitvorming. Voor een toelichting en de aanpak wordt verwezen naar de website: https://www.delft.nl/participatie-delft De wijze van participatie dient, na de tenderfase, in overleg met de gemeente verder te worden uitgewerkt.

2. Ruimtelijk kader 2.1. Essenties uit het stedenbouwkundige plan

Figuur 11: Stedebouwkundigplan herijking 2013 en fragment Beeldkwaliteitplan Poptahof 2006 veld 5-6-7

Voor de Poptahof en De Hoven is het bestaande ruimtelijk beleid nog steeds op hoofdlijnen relevant. Het winkelcentrum wordt wel in een compactere vorm doorontwikkeld langs de Martinus Nijhofflaan. In de Poptahof blijft voor de ontwikkelingen per veld, een nieuwe structuur van gebouwcomplexen met semiopenbare hoven aan weerszijden van een groot openbaar park leidend. Daar waar deze velden de stedelijke hoofdstructuur raken wordt de bebouwing ook afgestemd op deze aangrenzende stedelijke ruimte. Voor het plangebied (veld 4) is dat de Papsouwselaan als boulevard. De boulevard vraagt om een plint met publiekgerichte/ commerciële functies (waarbij detailhandel alleen nog in De Hoven komt en niet meer ter plaatse van het plangebied) met daarboven woningen. Het parkeren van bewoners en werknemers moet binnen het bouwblok worden opgelost.

De velden van Poptahof Noord (velden 1, 2, 3 en 4) hebben onderling een duidelijke samenhang binnen de buurt. Ze vormen vier verschillende hoven met verschillende soorten gebouwen. De bestaande hoge woonflats zijn hierbij een ruimtelijk ankerpunt, al kan deze voor de gehele zone ook anders worden ingevuld (bijvoorbeeld twee rankere torens in plaats van een schijfvormige flat). De velden vormen dus een familie van elkaar, maar zijn niet elkaars klonen, zoals de bestaande flats. Een duidelijke variatie is en blijft uitgangspunt, naast een zekere samenhang.

15

In het beeldkwaliteitsplan voor De Hoven is een beeld geschetst van de gevelwand langs de Papsouwselaan ten zuiden van het plangebied.

Figuur 12: Papsouwselaan: architectonische eenheden. Entreepartijen zijn verbijzonderd.

In deze gevelwand is de parkeergarage al gerealiseerd en is de Torenhove omgebouwd van massieve kantoortoren naar woontoren Hoog Delft. De overige fasen zullen mogelijk op termijn gerealiseerd worden. Het is voor de handliggend dat in het plangebied op dit ruimtelijk principe met verschillende gebouwen (en geen één lang gebouw) met een duidelijke niet-woonplint wordt voortgeborduurd.

Figuur 13: verhouding overstek/plint Papsouwselaan

Voor de openbare ruimte is een goede plint zowel ruimtelijk als functioneel noodzakelijk. Ook de aandacht voor een aantrekkelijk daklandschap is van groot belang.

16

2.2.

Inrichting openbare ruimte

De planlocatie wordt begrensd door de Papsouwselaan, Troelstralaan en het te verlengen Poptapark in het hart van de Poptahof. In het profiel van de Papsouwselaan wordt uitgegaan van een zone met meer verblijven langs de gevel, terwijl de stroomfunctie meer centraal in de openbare ruimte tussen de bebouwing is opgenomen. De Papsouwselaan is al jaren geleden volgens dat principe heringericht waarbij voor autoverkeer een versmalling heeft plaatsgevonden van 2x2 naar 2x1 rijbanen, terwijl er aan beide zijden vrijliggende fietspaden in twee richtingen zijn toegevoegd. Natuurlijk samen met groene bermen en 4 bomenrijen. Brede voetpaden langs de gevel bieden ruimte voor de voetganger en fietsen van bezoekers.

Voor de Troelstralaan is in het stedenbouwkundig plan Poptahof een principe profiel opgenomen. Dit moet in samenhang met de herontwikkeling van het plangebied worden uitgewerkt, waarbij een zo luw mogelijk verkeersmilieu ontstaat. Voor de doortrekking van het Poptapark naar de Papsouwselaan is in het verleden in samenhang met het gehele park een ontwerp door OKRA gemaakt. De doorsteek voor auto’s verdient extra aandacht. Figuur 15: Profiel Troelstralaan tussen veld 3 en 4

Figuur 14: Profiel Papsouwselaan

Figuur 16: Fragment ontwerp buitenruimte van OKRA: doortrekken Poptapark

17

Het ontwerp van OKRA vormt het uitgangspunt voor de herinrichting van de openbare ruimte, door de gemeente, tussen veld 4 en 8. In het OKRA ontwerp wordt voorzien in een parkplein dat aan de zijde van het plangebied ruimte biedt voor terrassen en de weekmarkt. De samenhang tussen deze park-pleinruimte en de soort (publiek georiënteerde) functies die in de aangrenzende nieuwbouw komen, zijn echter wel van groot belang om op deze plek een hoogwaardige, aantrekkelijke verblijfsplek, als stedelijk vervolg van het Poptapark, te realiseren. De doorsteek van de Troelstralaan door het park moet zorgvuldig worden ingepast, zodat het park voor de gebruikers laagdrempelig en veilig doorloopt. Autoverkeer moet hier zoveel mogelijk worden beperkt. Het route voor fiets en voetganger via Het Pad van Troje van en naar de Papsouwselaan (en de Mercuriusweg) moet daarbij behouden blijven.

Figuur 17: Detail plein/park Poptahof tussen Papsouwselaan en Troelstralaan (OKRA)

18

2.3. Ruimtelijk overleg en Adviescommissie Omgevingskwaliteit Kwaliteitsketen Bij de totstandkoming van dit kavelpaspoort is de bouwenvelop door de Gemeente aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) ter advisering voorgelegd en aangepast. Gedurende het ontwerpproces zal de gemeente de uitwerking van het ontwerp binnen de regels van het kavelpaspoort toetsen en bewaken. Het ontwerp zal ten minste twee keer aan de AOK worden gepresenteerd; in de fase tussen schetsontwerp en voorlopig ontwerp en in de fase van definitief ontwerp. Ten slotte zal op het niveau van een definitief ontwerp in het kader van de aanvraag omgevings- vergunning het uitgewerkte bouwplan aan de AOK ter beoordeling worden voorgelegd of het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand op grond van de gemeentelijke welstandsnota.

3. Ambities en voorwaarden 3.1.

Woonprogramma

3.1.1.

Woningprogramma in context

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Poptahof Noord. Poptahof-Noord vormt samen met het tussengelegen Poptahofpark een eenheid met Poptahof-Zuid. De buurt Poptahof is gelegen in de wijk Voorhof. Het is de doelstelling van de gemeente en Woonbron om de Poptahof een leefbare en diverse mix van de Delftse samenleving te laten zijn. Dit stelt eisen aan de diversiteit van de woningvoorraad in het gebied. In het master- en stedenbouwkundig plan is voor de Poptahof als geheel vastgelegd dat de bestaande differentiatie van 100% sociaal bij herontwikkeling zal worden getransformeerd naar 60% sociaal en 40% middelduur en duur. De herontwikkeling van het Woonbronbezit in PoptahofZuid, alsmede de reeds gerealiseerde en nog geplande nieuwbouw rondom winkelcentrum ‘De Hoven’, hebben in Poptahof-Zuid geresulteerd in een meer gemengde woningvoorraad. Dit is met name gedaan door het toevoegen van koop- appartementen, en huurappartementen in diverse prijsklassen in de drie gebouwen van ‘Boven de Hoven’ (zowel middenhuur en daarboven) en Delft Hoog. Zie ook bijlage 7.2 voor nadere informatie. Ook in de nabije omgeving van de Poptahof heeft reeds verdichting en diversificatie in de woningvoorraad plaatsgevonden. Ten oosten van de Papsouwselaan ligt een buurt met veel bedrijvigheid en voorzieningen waaronder Ipse de Bruggen.

In deze buurt zijn en worden als onderdeel van ‘Nieuw Delft’ veel woningen toegevoegd in het midden- en dure segment (o.a. Veld 8, Poortmeesters en INK appartments). En ten zuiden van de Martinus Nijhofflaan, tegenover de Hovenpassage, is in 2023 ‘the Prince of Delft’ opgeleverd met daarin 260 studio’s en appartementen. Deze zijn grotendeels onder de sociale huurprijsgrens of vallen in de middenhuur. De mogelijke verplaatsing van Ipse de Bruggen uit deze buurt en daarmee concentratie van zorgvoorzieningen in en rond het plangebied, laat ruimte voor extra woonprogramma in dit gedeelte van de stad. De herontwikkeling van Poptahof veld 4, inclusief de huidige galerijflat De Reiger van Woonbron, biedt ook een mooie volgende stap in de verbetering van de leefbaarheid, uitbreiding en diversificatie van het woningaanbod in de Poptahof. De herontwikkeling van het plangebied is tevens een eerste stap om op langere termijn tot vernieuwing van Poptahof Noord te komen. Het ligt voor de hand om met de vernieuwing in te spelen op zowel het wenselijke beeld voor de stad en de wijk als ook voor de buurt.

3.1.2.

Focus Woonprogramma

Vanuit wonen ligt de focus voor de herontwikkeling op een compact en gemixt stedelijk woonmilieu met aandacht voor collectiviteit, waar diverse doelgroepen waaronder ouderen een plek kunnen vinden. Hieronder volgend de eisen en wensen voor het gewenste woonprogramma in het plangebied, met daarbij speciale aandacht voor de langer en weer thuis doelgroep. De geldende beleidskaders hiervoor zijn: • Woonvisie 2023-2028, • Actieplan Middenhuur, • Handvatten woningbouw ouderen 2020, • Prestatieafspraken sociale nieuwbouw binnen de Delftse gebiedsontwikkelingen (2025- 2031), • Opgave Langer en Weer Thuis onderzoek Delft, Companen september 2019, • WBI aanvraag Delft West. Levendige mix met speciale aandacht voor langer en weer thuis Doelstelling voor het nieuw te realiseren woonprogramma in het plangebied is dat zij een levendige aanvulling in het woonaanbod in de Poptahof vormt. Binnen dit gemixte milieu vinden diverse doelgroepen hun plek. De bewoners kunnen ouderen zijn die een laatste stap willen maken in hun wooncarrière en willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning, maar ook gezinnen of jonge mensen die kiezen voor een stedelijke woonomgeving centraal in Delft. Binnen zowel het koop- en huursegment uit zich dat in aantrekkelijk sociaal- en marktaanbod in diverse prijssegmenten.

De gemeente ziet kansen op deze plek voor woonconcepten met aandacht voor van collectiviteit, in het bijzonder voor de Langer en weer thuis doelgroep. Langer en weer thuis. Het plangebied grenst als enige veld van de Poptahof aan zowel de boulevard Papsouwselaan met winkelcentrum De Hoven, als aan het naastgelegen woonzorgcentrum Delfshove van Pieter van Foreest met 24 uurs zorg en ligt dicht bij de huidige dagbestedingsvoorzieningen van een zorgaanbieder. Het ligt voor de hand om deze bijzondere positie te benutten en het woon-, zorg- en welzijnsprogramma hierop op af te stemmen. Daarmee ontstaat ook ruimte om de overige velden van de Poptahof in later ontwikkelingen een ander woon- en voorzieningen programma te realiseren, meer passend bij de ligging van deze woonblokken. Vanwege de gunstige ligging van Poptahof veld 4, is deze plek kansrijk om een deel van het programma bewust te richten op de doelgroep voor ‘Langer en weer thuis’. De ligging en mogelijke invulling van de plint biedt kansen en mogelijkheden voor bijzondere woonvormen met een (zorg) ondersteuningscomponent intern of op afroep. 19

Het is belangrijk dat een ontwikkelaar van Poptahof veld 4 dit vertaalt in een goed doordacht woonconcept waar door alle segmenten heen ook de aantrekkelijkheid voor de ‘langer en weer thuis’-doelgroep tot uiting wordt gebracht. Woonzorg

van extra betaalbare woningen in de middenhuur en betaalbare koop. ----

Het plangebied biedt kansen voor het huisvesten van het nieuwbouwprogramma van een zorgaanbieder (totaal circa 3.566 m2 BVO). Het programma betreft herhuisvesting van de huidige dagbesteding aan Mercuriusweg 1 (circa 1.557 m2 BVO) en een woonzorg programma van 3 woongroepen van ieder 10 bewoners met een omvang van circa 550 m2 per groep (circa 1.644 m2 BVO) aangesloten bij een passende dagbesteding voor deze bewoners (circa 364 m2).

Doelgroepen: We onderscheiden een aantal doelgroepen, die gezamenlijk in het vereiste gemengde woonmilieu resulteren.

3.1.3.

Eisen woonprogramma

Betaalbaarheid: Het realiseren van betaalbare woningen is een belangrijke eis binnen het woon- programma. Dit geldt voor zowel sociaal, middenhuur, als het betaalbare koopsegment. Sociale huur (t/m €900,07 pm, prijspeil 2025) • Eis: Minimaal 100 sociale huurwoningen voor Woonbron. De minimale woningoppervlakte van deze woningen is 50 m2 gebruiksoppervlakte (GBO). Dit zijn minimaal 30% van de woningen in het sociale segment onder de aftoppingsgrenzen. Bij de tenderstukken zullen nadere programmatische, ruimtelijk en technische eisen worden gesteld door Woonbron. Woonzorgdoelgroepen • Eis: 3 woonzorg woongroepen voor in totaal 30 bewoners. Middenhuur (t/m circa €1.184,82 prijspeil 2025 / 187 basispunten WWS) • Eis: 20 woningen, waarvan bouw conform voorwaarden actieplan middeldure huur Delft (Ingekomen stukken 1946894 College van B en W - actieplan middenhuur Gemeente Delft). Als belangrijkste eis geldt conform actieplan 50 m2 Gebruiksoppervlak (GBO) Woonbron is beoogde afnemer van deze woningen. Bij de tenderstukken zullen nadere programmatische, ruimtelijk en technische eisen worden gesteld door Woonbron. • Wens: extra woningen in dit segment zijn welkom. Betaalbare koopsegment (€405.000 prijspeil 20251) • Eis: 42 woningen. • Wens: extra woningen in dit segment zijn welkom Dure koop / dure huur (vrije sector) • Eis: deze woningen bedienen een brede potentiële doelgroep.

• Wens: Nadrukkelijke wens is zo veel als mogelijk toevoegen 20

Betaalbaarheidsgrens Rijk €390.000 (bron: Volkshuisvestingnederland. nl)

Starters en doorstromers van alle leeftijden • Wens: Bij de verhuur en/of verkoop van de woningen wordt zo veel als mogelijk doorstroming gestimuleerd, t.b.v. het vrijspelen van gezinswoningen. Voor het sociale segment maakt Woonbron hier zo veel als mogelijk gebruik van de Seniorenmakelaar. Langer en weer thuis doelgroep: • Eis: Alle woningen van Poptahof veld 4 zijn aantoonbaar (ook) geschikt als door- stroomwoningen voor senioren die een eengezinswoning achterlaten. De woningen zijn ten minste rollator toegankelijk (= drempelloos). Dit is conform Rijksbeleid/ BBL bij nieuwbouw van meergezinswoningen. Algemene ruimtes zijn voorzien van elektrische deuropeners conform handvat langer en weer thuis Delft. . • Eis: Het ontwerp bevat (rollator toegankelijke) gemeenschappelijke ruimte(n) voor ontmoeting. Een maatschappelijke functie in de plint, aparte gemeenschappelijke ruimtes of ontspannings- en ontmoetingsplekken in doorgangsruimtes zijn voorbeelden van invulling hiervan. En mogelijke kans hierbij is een combifunctie met dagbesteding van een zorgaanbieder. • Wens: Daarnaast is het wenselijk in het vrije sector deel van de ontwikkeling zo veel als mogelijk de woningen (tevens) geschikt te maken voor senioren met een zware zorgbehoefte waarbij VPT thuis geleverd kan worden.

Zorggeschikt voor VPT betekent dat in toilet en badruimte ruimte wordt gecreëerd om zorgtaken uit te voeren. Jongerenhuisvesting (compacte studio’s met een jongerencontract met huurprijs conform WWS) • Wens: dit is mogelijk/denkbaar als onderdeel van een gezonde bewonersmix in het gehele complex. Studentenhuisvesting ligt op deze plek niet voor de hand. Woonzorgwonen: groepswoningen: • Eis: 30 woonzorgstudio’s in 3 woongroepen voor in totaal 30 bewoners. Voor deze woningen gelden andere en aanvullende eisen, zie programma van eisen in bijlage 7.8, die i.s.m. een beoogde zorgaanbieder als afnemer van deze woningen moeten worden vormgegeven. • Het woonzorg programma wordt gerealiseerd in

combinatie met een dag-bestedingsprogramma in de plint van het gebouw. Het dagbestedings¬programma is opgenomen onder maatschappelijke voorzieningen verderop in dit document. • Eis: de woon- en dagbestedingsvoorzieningen zijn geclusterd en dienen aansluitend met elkaar of intern met elkaar verbonden te zijn. Het wonen is gerelateerd aan de belevingsgerichte dagbesteding. • Eis: de woonzorgwoningen hebben, per woongroep, een eigen buitenruimte aan de daktuin zodat deze als tuin gebruikt kan worden. • Eis: de woonzorgwoningen zijn rolstoel toegankelijk. Het is belangrijk dat een ontwikkelaar van het plangebied deze mix vertaalt in een goed doordacht woonconcept, waarin door alle segmenten heen deze aantrekkelijkheid voor diverse doelgroepen tot uiting komt. Collectiviteit: De gemeente ziet kansen op deze plek voor woonconcepten met aandacht voor collectiviteit, in het bijzonder voor de Langer en weer thuis doelgroep. • eis: Collectieve ruimte(n) en/of voorzieningen vinden inpassing in het ontwerp, passend bij de doelgroepen. Woningoppervlakte: Voor de woningplattegronden wordt gerekend met de hieronder genoemde woningoppervlakte (gebruiksoppervlakte, GO). Deze komen overeen met de geldende voorwaarden voor sociale en middenhuur. • Eis: Voor de reguliere woningen geldt een minimum van 50 m2 GO, conform afspraken over sociale huur en actieplan middenhuur.

Voor zorgdoelgroepen binnen de langer en weer thuis opgave kan hiervan worden afgeweken.

21

Tabel woonprogramma Uitgaande van een te realiseren aantal van circa 250-270* woningen in het plangebied, resulteert bovenstaande in het volgende overzicht:

Sociale huurwoningen Woonbron (eis: minimaal 99 stuks) Aantal/percentage

Type GO (m2)

Minimaal m2 GO

Partij

Categorie

Prijsindicatie (peil 2025)

Minimaal 30% van totaal sociale huur woonbron

2 kamer

Eis: Minimaal 50m2 GO. verder Volgen PVE woonbron –

Woonbron

Sociaal t/m aftoppingsgrens DAEB -

€682,96 (prijspeil 2025)

maximaal 70% van totaal sociale huur woonbron

3 kamer

Eis: minimaal 50m2 GO. Verder volgen PVE woonbron -

Woonbron

Sociaal t/m sociale huurprijsgrens– DAEB regulier 2/3 p -

€900,07 (prijspeil 2025)

Middenhuurwoningen Woonbron (eis: minimaal 20 stuks) 20

3 kamer

Eis: minimaal 50 m2 GO Verder volgen PVE woonbron -

Woonbron Niet DAEB - Middenhuur

€900,07 - €1184,82 (prijspeil 2025)

Zorgaanbieder

Bijzondere

koop/huur

markt

Betaalbare koop en overige dure koop en dure huur

Zorggeschikte groepswoningen Zorgaanbieder (eis: 30 stuks) 30 woonzorg zorgstudio’s

24 m2 zit/ sk. met eigen bk

in 3 woongroepen

Conform PVE totaal 3 groepen

woonvorm

1.654 m2

Overige woningen Markt (eis: minimaal 42 betaalbare koop**) n.t.b.

Invulling markt

Invulling markt

* maximale woonprogramma is op basis van het stedenbouwkundig studiemodel van de gemeente ingeschat op circa 250-270 woningen in verband met de vereiste beschikbare ruimte voor verschillende andere programma onderdelen zoals niet-wonen en parkeren in de plint. ** eis: minimaal 42 betaalbare koop. Geen aanvullende eisen. Nadrukkelijke wens is zo veel als mogelijk toevoegen van extra betaalbaar in de middenhuur en betaalbare koop.

22

Huur v.a. €1.184,82 Betaalbare koop tot €405.000 Dure koop v.a. €405.000 (prijs

3.2.

Werken – economische functies

Kansen voor commerciële voorzieningen in het plangebied Het plangebied ligt in de Poptahof, vlakbij winkelcentrum De Hoven, dat onderdeel is van de wijk Voorhof. Voor de invulling van het economisch programma in het plangebied kan worden gekeken naar stadsverzorgende economie met inachtneming van de economische functie van De Hoven en in de omliggende buurten van de wijk Voorhof. Enkele economische karakteristieken van de wijk Voorhof worden in bijlage 7.3 geschetst. Hieronder volgen de kansen voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied in algemene zin aan de orde. Tot slot wordt meer specifiek ingegaan op het commerciële en maatschappelijk programma in het plangebied. Uit eerder onderzoek naar de huidige spreiding van stadverzorgende economie over de stad blijkt dat deze in Delft West in een aantal gevallen ondervertegenwoordigd is. Op basis van dit onderzoek zijn de volgende typen stadsverzorgende dienstverlening kansrijk binnen Delft West en daarmee ook voor het plangebied: • financiële of juridische diensten, makelaars e.d.; • overige diensten (reisbureaus, uitzendbureaus, arbeidsbemiddeling); • horeca (eet- en drinkgelegenheden). Ook reparatie (elektronica, telefoons, kleding, schoenen, meubels) is in Delft West ondervertegenwoordigd, maar deze bedrijvigheid is gegeven de nauwe verbondenheid met de detailhandel veelal geschikter voor De Hoven.

Verder zijn ook sportvoorzieningen (zoals sportschool/fitness concepten) kansrijk. Genoemde vormen van stadsverzorgende dienstverlening zijn voor het plangebied kansrijk, gegeven de ligging vlakbij De Hoven en de behoefte aan ruimte voor andere publieksfuncties dan detailhandel in de nabije omgeving van het winkelcentrum. Gelijktijdig zijn bepaalde stadsverzorgende productiebedrijven ook kansrijk voor het plangebied. Het gaat dan om maak bedrijfjes die geen geluidsoverlast veroorzaken, passend in een woonomgeving en woon¬gebouw, zoals loodgieters, schildersbedrijven, elektriciens, creatieve ateliers en (sociale) ambachtelijke werkplaatsen.

schaalbare plintruimte. Denk hierbij aan overmaat in oppervlakte en plafondhoogte (plinthoogte van 7 tot 7,5m, uitgaande van een dubbele plint). • Gegeven de schaal van het plangebied, de stedelijke dichtheid en plek in de stad zijn kleinschalige vormen van bedrijvigheid met beperkte logistiek, hoogwaardige uitstraling bedrijfshuisvesting, milieucategorie t/m 2 en een relatief hoge werknemersdichtheid het meest passend. • Speciale aandacht vraagt het grote aantal ZZP’ers dat in Delft werkzaam is. Het betreft een diverse groep. Onderzoek naar de behoeften van ZZP’ers heeft duidelijk gemaakt dat een groot deel van de ZZP’ers behoefte heeft aan werkplekken in de vorm van vergader¬locaties, ateliers, opslag en kantoor. Het plangebied biedt hiervoor mogelijkheden; • het plangebied ligt niet in een kantorenversterkingsgebied. Daarom zijn alleen kleinschalige kantoren (max 250 m2 bvo zelfstandig kantoor) of ondergeschikte kantoorfuncties (kantoorfunctie max 250 m2 bvo) toegestaan; • Het plangebied grenst aan De Hoven, maar is geen onderdeel meer van een bestaand wijkcentrum of winkelcentrum. Detailhandel (en groothandel) is daarom niet toegestaan; • Horeca, met name daghoreca, is mogelijk daar deze het beoogde karakter van omgeving rond het plangebied versterkt. Dit biedt mogelijkheden voor een koffiebar, lunchroom, broodjeszaak.

Avond horeca is vanwege het beperkte dubbelgebruik van parkeerplaatsen niet wenselijk in het gebouw. Daarnaast kan daghoreca gecombineerd worden met andere (maatschappelijke) functies. • Maaltijdbezorging is alleen toegestaan indien bezorgvoertuigen niet in openbare ruimte staan en de uitstraling van deze bedrijven aan de plint, toegankelijk, open/transparant is. Niet toegestaan zijn partycentrum, shisha-lounges, discotheken/clubs, hotel/short-stay/ midstay, congres- cq zalencentrum, coffeeshops. Hierna worden de uitgangspunten voor de zonering van economische en maatschappelijke functies benoemd.

Bij de inpassing van commerciële voorzieningen gelden de volgende uitgangspunten: • Het commerciële én maatschappelijk programma moet zorgen voor reuring in de plinten, maar mag woongenot en verblijfskwaliteit niet (onevenredig) verstoren. Dat betekent bij functies met beperkte geluidsoverlast al gauw extra isolerende maatregelen vergen; • Met het oog op flexibel gebruik en toekomstbestendig bouwen geldt een sterke voorkeur voor multi-inzetbare 23

Kansen voor Maatschappelijke voorzieningen De buurt Poptahof-Noord is een sociaal zwakkere wijk met een hoog percentage alleenstaande ouders. In PoptahofZuid is veelal sprake van ‘doorstromers’ met weinig binding met de buurt. Relatief veel inwoners van Voorhof geven aan dat er onvoldoende binding is met de wijk. De inwoners kennen elkaar nauwelijks en voelen zich niet verbonden met hun woonomgeving. Dit wordt mede veroorzaakt door een relatief grote groep ‘short-stay’ inwoners. Dit deel van de wijk, dan wel aangrenzend, beschikt ook over meerdere maatschappelijke accommodaties en voorzieningen. Bij herontwikkeling van dit deelgebied dient in de programmering rekening te worden gehouden met samenhang en samenwerkingsmogelijkheden met bestaande maatschappelijke partners en accommodaties rondom het plangebied. Met de herontwikkeling van Poptahof-Noord zal de bevolkingssamenstelling van de wijk meer een afspiegeling gaan vormen van Delft: de Poptahof ‘voor alle Delftenaren’. Dit betekent dat er woningen komen voor alle leeftijdsgroepen met daarmee samenhangende voorzieningen behoeften gericht op gezondheid, welzijn, cultuur en ontspanning. De nieuwbouw op veld 4 ligt strategisch tussen reeds bestaande winkel, woon- en zorg-voorzieningen.

Gegeven de strategische ligging van het plangebied, de geambieerde woningmix die een afspiegeling vormt van de Delftse samenleving met extra aandacht voor langer en weer thuis’, ligt naast een commercieel programma ook een maatschappelijk programma voor de hand. Een clustering van maatschappelijke en culturele voorzieningen op deze locatie beidt tevens kansen om in dit gebouw een onderscheidend woonmilieu te creëren. • Eis: Deels kan het maatschappelijke programma worden ingevuld met medische en zorgfuncties . Voor een ander deel gaat het dan om programmatische invulling met bijvoorbeeld sociale (buurt)ontmoetings- en (dag) activiteitenruimten en op de doelgroep afgestemde sport-, educatie en cultuurvoorzieningen. • Eis: In het project is geen zware gedrag gerelateerde zorg of verslavingszorg toegestaan. Educatie Op dit moment is in het tweelaagse gebouw van Woonbron (circa tegenover het Ketelhuis een gehuurd door het taalcentrum. De huidige omvang van het gebouw is circa 400 m2. In het stedenbouwkundigplan voor de Poptahof wordt het singelprofiel langs de Troelstralaan verder doorgetrokken en moet dit gebouw gesloopt worden om plaats te maken voor water. Om te anticiperen op deze ontwikkeling is het wenselijk dat deze functie worden ingepast in het maatschappelijk programma in de 24

nieuwbouw . Daarbij ontstaan kansen voor dubbelgebruik en combinatiegebruik met andere maatschappelijk en economische functies voor algemene voorzieningen, cursusruimte, werkruimten, ontmoetingsruimten en horeca Ook voorzieningen als een KDO, VSO of BSO zijn kansrijk , dicht bij het winkelcentrum en de omliggende bedrijven. Cultuuranker Wijkcentrum de Vleugel in de Poptahof vult nu voor een belangrijk deel de maatschappelijke en culturele functie in, ook voor jongeren. In/om het plangebied is er behoefte aan een meer intiemere voorziening, voor cultuur voor en met ouderen en/of andere (kwetsbare) doelgroepen, die tegemoet komt aan de diversiteit van de bewoners en bijdraagt aan ontmoeting en (cultuur) participatie in de wijk. Dit zou kunnen worden uitgevoerd in de vorm van een ‘aula’ die flexibel inzetbaar is en kan variëren in functies en inzetbaar voor cultuur en/of leerwerk trajecten of dagbesteding. Mogelijkheden voor inhoudelijke invulling zijn bijvoorbeeld, kleinschalige theater- of muziekactiviteiten. Verder kan gedacht worden aan naschoolse creatieve activiteiten voor kinderen. Maar ook creatieve en atelierachtige dagbestedingsprogramma’s programma van een zorgaanbieder zouden gecombineerd een plek kunnen krijgen. Het is wenselijk te onderzoeken of deze ruimte ingezet kan worden als een toekomstig Cultuuranker. Indicatie omvang is circa 200 m2.

Zorgvoorzieningen - Dagbesteding Zorgaanbieder Het dagbestedingsprogramma van een zorgaanbieder omvat 1.557 m2 vakgerichte dagbesteding voor 100 cliënten en 364 m2 belevingsgerichte dagbesteding voor 30 cliënten die er ook wonen. De voorzieningen van de zorgaanbieder (wonen en dagbesteding) zijn intern met elkaar verbonden (geclusterd). De vakgerichte dagbesteding hebben een wijkgerichte component en bieden goede mogelijkheden om in de (tweelaagse) plint te combineren met andere culturele, maatschappelijke functies zoals hierboven genoemd bij Cultuuraker (wens). Het betreft onder ander theater/creatieve/kunst activiteiten, horeca, een fiets atelier en mediaplein. Vanuit de dagbesteding kunnen bovendien ook services aan de buurt en de (toekomstige) bewoners in het plangebied worden verleend zoals boodschappen-, maaltijdservice en kleine werkzaamheden. Binnen de vakgerichte dagbesteding een tuingroep. Deze groep dient toegang te krijgen tot (een deel van) de beschutte daktuin voor haar activiteiten en diensten. Deze groep zou ook bij het onderhoud van de binnentuin en Poptapark betrokken kunnen worden. Voor het creëren van de synergie en samenwerking tussen het maatschappelijke en economisch programma in de plint dient nader

afstemming plaats te vinden tussen ontwikkelende partij(en) en een zorgaanbieder.

Figuur 18: principe plattegrond indeling woonzorggroepen

Woonzorgcentrum Delfshove Ten noorden van het plangebied is een zorglocatie ‘Delfshove’, een woonzorgcentrum van Pieter van Foreest (PvF), waaronder ook een hospice. Binnen Delfshove wonen veel verschillende mensen. PvF verwacht geen grote veranderingen in de opzet van het gebouw. Wel is er behoefte aan meer aanloop en reuring in de plint. PvF en Stedelink (eigenaar van het gebouw) gaan hiervoor ideeën uitwerken, waarbij gedacht wordt aan maatschappelijk functies, die aansluiten bij hun doelgroep (ouderen met eventueel een zorgvraag). Ook afstemming in programmering en doelgroepen met Delfshove is wenselijk, voor versterking van de synergie in het gebouw en het gebied. Hiertoe kan de ontwikkelende partij het initiatief nemen. Eerstelijnszorg Door de huidige groei en toekomstige groei zal een uitbreiding van de 1ste lijnszorg de komende 10 jaar ook in dit deelgebied noodzakelijk blijken. Het plangebied leent zich uitstekend voor vestiging van een 1ste lijnszorg, zoals een gezondheidscentrum (huisarts, tandarts, fysio, apotheek). Indicatie omvang is 500 m2. Op dit moment is er een apotheek aanwezig onder gebouw De Kievit (eigendom van Woonbron). Veld 8 met daarin het gebouw de Kievit ligt naast het plangebied direct tegen winkelcentrum De Hoven aan.

Met de beoogde concentratie van het winkelgebied De Hoven, maakt de locatie van veld 8 in de verre toekomst geen onderdeel meer uit van het detailhandels- gebied. Het verplaatsen van de apotheek naar het plangebied biedt ruimte voor toekomstige herontwikkeling en bundeling van de medische en gezondheid gerelateerd programma dicht bij de bestaande woonzorgvoorzieningen, in het plangebied. Hiervoor wordt circa 250 m2 gereserveerd.

25

Samenvatting Samenvattend verwachten wij dat in het programma ten minste 2.421-2.650 m2 ruimte dient te worden opgenomen voor maatschappelijke functies, zie onderstaande tabel (met huurprijzen volgens gemeentelijke beleid:

Indicatieve behoefte maatschappelijke voorzieningen

Indicatie behoefte m2 BVO

Potentie m2 BVO minimum eis

Buurthuis, jongeren ruimte, opvang kwetsbaren, cultuur, ontmoeting, educatie, vergadering

200

* wellicht gecombineerd met 100,zorg- aanbieder

Dagbesteding zorgaan bieder (belevings en vakgericht)

450

364

n.v.t.

1450

1.557*

n.v.t.

Gezondheidscentrum: eerstelijnszorg, zoals huis-artsen, fysiotherapie, tand-artsen, verloskundigen met Apotheek

500-750

500

150,-

Maatschappelijke dienstverlening

100 -150

100 - 150

VSO, BSO, KDO

200 -300

140 -150

TOTAAL niet- woonprogramma maatschappelijk

Commercieel en maatschappelijk programma samengevat Delfts economisch beleid gaat uit van de regel dat 10% van het bouwprogramma werk-gerelateerd moet zijn. Door van een hoger metrage uit te gaan, kan elders in de Poptahof op minder kansrijke en/of voor de hand liggende locaties worden volstaan met minder m2 voor het economisch en maatschappelijk programma zonder de 10%-norm tekort te doen. Voor het plangebied, met een omvang van circa 30.000 m2 BVO (exclusief parkeergarage), betekent 10% norm minimaal 3.000 m2 economische programma. Daarnaast is het beoogde programma grotendeels vervanging van het huidige niet-wonen programma binnen het plangebied namelijk in totaal circa 3.400 m2. Bij de nieuwbouw dient dan ook ten minste hetzelfde metrage aan economische en maatschappelijke functies in het project terug te komen.

26

Huurprijsniveau max huur euro / m2 (prijspeil 2019)

eis: 2.421 m2 wens: 2.650 m2

Op basis van bovenstaande onderbouwing van de economische functies en het maatschappelijke programma is de gewenste omvang voor economische én maatschappelijke functies in het plangebied: • Eis: 3.600 m2 BVO • Wens: 4.200 m2 BVO

Hieronder een overzicht van het te realiseren commercieel en maatschappelijk programma met de verdeling naar oppervlakte in m2 BVO: Indicatieve verdeling niet-wonen programma (obv ruimtebeslag)

Indicatie m2 BVO de minimale eis

Potentie m2 BVO wens

Huurprijsniveau

Maatschappelijk (zorg/cultuur/ onderwijs/ dagbesteding)

67%

2.421

2.650

Zie tabel maatschappelijk

Stadsverzorgende productie

17%

600

750

100,-

Stadsverzorgende dienstverlening

11%

379

600

140,-

Daghoreca

5%

200

200

Afhankelijk van type (200,- tot 450,-)

3.600 m2

4.200 m2

TOTAAL niet-woonprogramma

Korrelgrootte en functiecondities economische functies Voor een goede inpassing van de verschillende vormen van stadsverzorgende economie moet ook naar de korrelgrootte van de werkfuncties en naar de functiecondities binnen het plangebied worden gekeken. Het uitgangspunt voor alle voorzieningen in het plangebied is kleinschalige bedrijvigheid. In Bijlage 7.3 zijn tabellen opgenomen die een leidraad hiervoor vormen. Zonering economische én maatschappelijke functies Voor de situering van de economische en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied wordt gekeken naar de kwaliteiten van de verschillende stedelijke ruimten waar het plangebied aan grenst: • De Papsouwselaan, de boulevard in het verlengde van winkelcentrum De Hoven. • Troelstralaan, de singel en hoofdontsluiting van het plangebied en de er achter gelegen woonvelden van Poptahof-Noord. • Het Poptapark, de nieuwe park entree met verblijfskwaliteit in een gecombineerde stedelijke en landschappelijke setting. Het economisch en maatschappelijk programma in de plint dient afgestemd te worden op deze aangrenzende stedelijke ruimte. Dit betekent voor de zonering van functies de onderstaande onderverdeling:

Papsouwselaan Eis: De Papsouwselaan als boulevard/stadsstraat vraagt om een twee laagse plint met publieksgerichte en/of commerciële functies. Leve ndig en gericht op externe communicatie. De wenselijke invulling ervan bevat: •stadsverzorgende dienstverlening met een publiek karakter (financiële of juridische diensten, makelaar, overige diensten (reisbureaus, uitzendbureaus, arbeidsbemiddeling; • ruimte voor ZZP’ers: vergaderruimte, atelier, kantoor. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een bedrijfsverzamelunit, co-working spaces; • gezondheidszorgfuncties (deels op verdieping); • sportvoorzieningen (deels op verdieping, met bijvoorbeeld extra aandacht voor senioren); • ook gekoppelde horeca is hier een optie (lunchroom, koffiebar); Troelstralaan Eis: De twee laagse plint aan de zijde van de Troelstralaan is ook een voorkant, maar heeft in vergelijking met de Papsouwselaan wel in mindere mate een publiek karakter. Deze zijde heeft op maaiveld, net als de andere zijden, zij het in mindere mate, een open, interactieve uitstraling naar de openbare ruimte. Wens: Omdat langs deze zijde de ontsluitingsweg van de achtergelegen woonvelden loopt is het wenselijk deze zijde te benutten voor economische en maatschappelijke functies die voorzieningen voor laden en lossen vereisen.

27

De wenselijke invulling betreft: • dagbesteding zorgaanbieder (verbonden met het woonzorgprogramma); • eerder genoemde productiebedrijven als loodgieters, schildersbedrijven en elektriciens; • in het kader van zorgfuncties valt hier ook te denken aan prothesemakers etc.; • atelierruimte voor ZZP’ers; Poptapark Eis: De parkzijde leent zich eveneens voor meer publiekgerichte dienstverlening in de tweelaagse plint. Met een mogelijke en wenselijke (mix van) invulling van: • maatschappelijke voorzieningen zoals vakgerichte dagbesteding van zorgaanbieder gecombineerd met buurtcentrum, cultuur, sociale ontmoetingsruimte. Eventueel aangevuld met een compact kinderdagverblijf. Waarbij de functie van de zorgaanbieder en een KDV beiden van de daktuin gebruik kunnen maken (vakgerichte activiteiten, speelplek) en waarbij de toegang tot het daktuinniveau in de bebouwing is opgenomen. • vormen van horeca (café, grandcafé) evt. met flex. werk/ vergader plekken. Een programma dat is afgestemd op de beoogde komst van een horecapaviljoen in het Poptapark. Overige uitgangspunten voor de commerciële en maatschappelijke plint: • Levendig en gericht op externe communicatie (praat met de straat). • De uitwisseling tussen binnen en buiten wordt in de plint gefaciliteerd, terwijl tegelijkertijd de loop langs de gebouwen zo min mogelijk dient te worden belemmerd.

• Draagt bij aan de uitwisseling tussen gebouw en openbare ruimte en aan de aantrekkelijkheid van de omgeving in het algemeen. • Voorzieningen voor laden en lossen worden bij voorkeur niet in het publieke deel van de plint aan de Papsouwselaan en Poptapark zijde ondergebracht, maar geconcentreerd aan de Troelstralaan of in het gebouw. • Voorzieningen voor techniek worden inpandig gerealiseerd. Indien deze aan de gevel dienen te liggen, bij voorkeur niet in het publieke deel van de plint aan de Papsouwselaan en Poptapark zijde ondergebracht, maar geconcentreerd aan de Troelstralaan, ingepast in de architectuur en zo min mogelijk zichtbaar.

3.3.

Mobiliteit en parkeren

De parkeerbehoefte wordt bepaald door bewoners, werknemers en bezoekers van woningen en voorzieningen. De behoefte is afhankelijk van het programma dat op de kavel wordt gerealiseerd. Het parkeren voor de ontwikkeling moet op eigen terrein worden opgelost en uit het zicht van de openbare ruimte. Gebruikers, zoals bewoners en medewerkers van bedrijven, komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning op de openbare weg. De parkeerplaatsen voor bezoekers moeten in de openbare ruimte een plaats krijgen. Gezien de beperkte beschikbare ruimte kan dit aantal een grens vormen voor de omvang en soort van het te realiseren programma. Delft heeft een mobiliteitsprogramma 2040, zie https://www.delft.nl/mobiliteitsprogramma . Bij nieuwe ontwikkelingen wordt ingezet op lagere parkeer- normen en het invullen van de mobiliteitsbehoefte door het gebruik van OV, de fiets, lopen of deelmobiliteit. De toepassing van flexibele en gebiedsgerichte parkeernorm bij nieuwe projecten is nodig om de groei ambitie van de gemeente mogelijk te maken, zonder dat dit ten kosten gaat van de leefbaarheid en bereikbaarheid van de stad. Het verlagen en flexibeler toepassen van onze parkeereis gaat dan ook altijd samen met het zorgvuldig vastleggen dat een bouwontwikkeling géén aanspraak kan maken op parkeerruimte in de openbare ruimte.

In het gemeentelijk parkeerbeleid staan normen voor de parkeerbehoefte per functie. De op dit moment geldende Beleidsregels Parkeernormen Delft 2023 staan op de website van de gemeente: http://www.delft.nl/beleid-parkeren-en-verkeer Locatie het plangebied ligt in parkeerzone ‘rest bebouwde kom’. Indien in het programma bijzondere zelfstandige woonvormen worden gerealiseerd, zoals met (enige) zorg-ondersteuning (op afroep), kunnen deze woningen in de parkeernormering gedefinieerd worden als ‘zorgwoningen’ en kennen een lagere parkeernorm dan reguliere woningen. De woonzorgwoningen van de zorgaanbieder betreffen een aparte groep zorgwoningen (onzelfstandige woningen) vallen in de gemeentelijke normen onder dezelfde categorie als verpleeghuisplekken. Het is de ambitie om voor het gebruikersparkeren zo optimaal mogelijk dubbelgebruik tussen bewoners en werknemers van voorzieningen te realiseren. Gelet op de gunstige ligging ten opzichte van openbaar vervoer en fietsvoorzieningen, is het ook de ambitie in te zetten op beperking van het autobezit door het stimuleren van deelmobiliteit. Deze ambitie krijgt vorm in een mobiliteitsplan (Eis) waarin wordt aangetoond dat in dit

28

project, met lagere (flexibele) parkeereis voor specifieke woon- of voorzieningen categorieën volstaan kan worden. Voor deze opgave is een Parkeer-Tool beschikbaar welke door de gemeentelijk verkeerskundig ter beschikking gesteld kan worden. In bijlage 7.3 is met de Parkeer-Tool een indicatieve voorbeeld berekening gemaakt van het aantal benodigde parkeerplaatsen voor bewoners, werknemers, en bezoekers van de woningen en voorzieningen. Het referentie programma, op basis van het stedenbouwkundig studiemodel, is daarvoor als uitgangspunt gebruikt.

Figuur 19 Zoekgebied toegang parkeervoorzieningen aan Troelstralaan en locaties bezoekersparkeren in openbare ruimte

Op het bestaande parkeerterrein wordt momenteel geparkeerd. Dit betreft grotendeels gebruikers en bezoekers van de op het kavel aanwezige woningen en bedrijven. Een deel betreft echter gebruikers en bezoekers van omliggende woningen en bedrijven.