Kavelpaspoort Veld 4 Poptahof - De Reiger
Tekst van het document
toekomstige situatie als alle velden in de Poptahof ontwikkeld zijn. Aanvullend is het windklimaat op de daktuin van de geplande bebouwing inzichtelijk gemaakt. De rapportage is opgenomen in de bijlage 7.5. Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • Het te verwachten windklimaat rond het plan veld 4 is overwegend als goed beoordeeld. • Bij de zuidoosthoek (hoek Papsouwselaan/Poptapark) is op maaiveld plaatselijk sprake van een matig windklimaat voor de activiteit doorlopen. Voor de zuidgevel is het windklimaat matig voor slenteren voor zover daar windgevoelige functies aanwezig zijn. • Hier dienen maatregelen te worden genomen voor het creëren van een aangenaam verblijfskwaliteit op de horeca terrassen aan het park. De herinrichting van de openbare ruimte aldaar met begroeiing ten behoeve van het doortrekken van het Poptapark, en het realiseren van een horeca paviljoen kan daarvoor worden benut. • Ten zuiden van het plangebied op de Troelstralaan zijn tevens hogere hinderkansen te verwachten, waardoor het windklimaat als matig wordt beoordeeld in de huidige situatie. • Uit de berekening met de toekomstige omgevingsbebouwing blijkt dat door het realiseren van de extra hoogbouw aan de Martinus Nijhofflaan, het windklimaat rond veld 4 duidelijk verbeterd. Er is dan overal sprake van een beoordeling goed voor de activiteit doorlopen.
Voor windgevoelige functies is voor de gevels, met uitzondering van enkele gebouwhoeken, overal sprake van een goed windklimaat. • Op de daktuin van veld 4 is een overwegend goed windklimaat te verwachten voor de activiteit slenteren, klasse A of B. Met name in de situatie zonder toekomstige omgevingsbebouwing is het windklimaat op enkele plaatsen matig tot zeer lokaal slecht. Desgewenst kan het windklimaat worden verbeterd met windafschermende maatregelen, bijvoorbeeld door het dichtzetten van de doorgang met een scherm of een extra bouwlaag. Door het toevoegen van de toekomstige omgevingsbebouwing neemt de hinderkans af, waardoor enkel aan de noordzijde het windklimaat lokaal nog matig is. Indien het ontwerp significant afwijkt van het gemeentelijke stedenbouwkundige massamodel zal met nieuw onderzoek moeten worden aangetoond dat de voorgestelde ontwikkeling aanvaardbaar is vanuit een goede ruimtelijke ordening.
49
Bezonning Voor het project dient een bezonningsstudie te worden gemaakt van het plan conform de TNO light normering. De gemeente heeft in het kader van de bouwenvelop onderzoek gedaan naar verschillende stedenbouwkundige bebouwingsmodellen en de effecten daarvan op de bezonning van de omliggende bebouwing, bebouwing op de locatie zelf en in het binnenhof. Uit dit onderzoek is het volgende geconstateerd (Eis): • Om een optimale bezonning van de binnentuin te bewerkstelligen is geleding van de opbouw van de bebouwing aan de Troelstralaan noodzakelijk. Transformatie van de huidige schijfbebouwing naar een gelede massa met twee slanke torens en een verlaagd tussengebied, verhoogt het aantal zonuren en het bezonde oppervlakte in het binnenhof aanzienlijk. Daardoor de gebruikswaarde alsmede de woon- en verblijfsklimaat van het binnenhof sterk toeneemt. Wens: • Vergaande optimalisatie van de bezonning en verblijfskwaliteit van het binnenhof en omliggende woningen door opdeling en geleding van de woonbebouwing aan met name de Troelstralaan gelijkwaardig aan het gemeentelijk stedenbouwkundig studiemodel. In de bijlage 7.7 is de bezonningsstudie van het gemeentelijk stedenbouwkundige studiemodel opgenomen ter illustratie.
6.9
Bouwlogistiek
De indeling van de bouwplaats is afhankelijk van het tijdstip van de bouw en de dan beschikbare ruimte. Tijdens bouwwerkzaamheden en werken in de openbare ruimte gaan de dagelijkse zaken in de nabije omgeving gewoon door. Overlast voor de omgeving is onvermijdelijk. Denk aan geluids- overlast, transporten, vervuiling, wegopbrekingen en omleidingen. Tijdens de bouw moet de bereikbaarheid voor nood- en hulpdiensten en de veiligheid in de omgeving worden gewaarborgd en de algemene bereikbaarheid en leefbaarheid zo min mogelijk worden aangetast. Tijdige en juiste communicatie over de uitvoering zorgt ervoor dat omwonenden en werkenden weten wat ze kunnen verwachten. Het voorkomt en beperkt weerstand en klachten en daarmee vertragingen, meerkosten en faalkosten. Daarom dient ontwikkelende/bouwende partij een BLVC kader op te stellen. Een BLVC-kader beschrijft de kaders en maatregelen die nodig zijn om een goede balans te creëren tussen veilig, efficiënt bouwen en het handhaven van de bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid van de omgeving. Tevens beschrijft dit BLVC-kader de eisen en spelregels om te 50
komen tot een BLVC-plan Uitvoering. Tijdens de bouw, al dan niet in fasen, dient o.a. de ontsluiting en bereikbaarheid van winkelfuncties in het gebied en de woonvelden 1, 2 en 3 van de Poptahof gewaarborgd te blijven. Ook dient er per fase voldoende parkeergelegenheid in het plangebied beschikbaar te zijn voor alle aanwezige functies.
Figuur 34: onderzoek mogelijke fasering op basis van het indicatieve stedenbouwkundig studiemodel
6.10
Inrichting openbare ruimte
De gemeente is zoals reeds is toegelicht verantwoordelijke voor de aanleg van de openbare ruimte in het plangebied en maakt een inrichtingsplan in overleg met de belanghebbenden, waaronder de ontwikkelaar van Veld 4.
51
7. Bijlagen 7.1.
Woningvoorraad Poptahof Noord
In Poptahof Noord bevinden zich 694 woningen. Alle woningen in Poptahof Noord zijn huur- woningen. Daarvan is 80,1% in het sociale segment (incl. studentenwoningen). In heel Poptahof is dat 56,1% en in de hele wijk Voorhof gemiddeld 48,3%. De gemiddelde WOZ- waarde voor de woningen in Poptahof Noord is € 138.235. Het gemiddelde voor de Voorhof is € 151.617. Het overgrote deel van de woningen in Poptahof Noord is gestapeld, hiervan bestaat 29% uit bejaarden/ zorgwoningen, 1,2% van de woningen is grondgebonden. Voor de Voorhof is dat 8,1%. In Poptahof Noord wonen zo’n 1.200 personen met de volgende leeftijdsopbouw: 250 personen tussen 0 en 15, 150 tussen 15 en 25, 350 tussen 25 en 45, 250 tussen 45 en 65 en 200 personen zijn ouder dan 65. Bevolking naar Leeftijd 2019 (Poptahof-noord)
Aantal Huishoudens 2019 (Voorhof )
De diagrammen geven een goede indruk van de opbouw van de woningvoorraad in de huidige buurt Poptahof-Noord. Krappe 700 woningen in deze buurt kennen een vrij eenzijdige opbouw qua woningtype en eigendomssituatie. Het overgrote deel van de woningen betreft flatwoningen met lift, deze zijn eigendom van Woonbron. Een krappe 30% is een zorgwoning, direct naast de kopse kant van de huidige Reigerflat aan het Vorrinkplein. Zorginstelling Pieter van Foreest levert de zorg in dit complex. Alle woningen in de buurt zijn huurwoningen, waarvan 70% corporatiewoningen van Woonbron. 52
Veerkracht In veerkracht analyses van Aedes (2022) op basis van o.a. de Leefbaarometer geldt Poptahof-Noord als een kwetsbare buurt. Herstructurering is een van de manieren om concentratie van problemen tegen te gaan. Door op veld 4 bij sloopnieuwbouw inclusief extra toevoeging een divers woonprogramma neer te zetten, ontstaat een betere mix van doelgroepen in dit deel van de buurt. Dit komt, in combinatie met een kwaliteitsimpuls voor de omliggende openbare ruimte, de leefbaarheid en veerkracht van de buurt ten goede. Een substantiële deel aan koopwoningen toevoegen past ook in deze visie, waarbij huiseigenaren zich langdurig binden met hun omgeving.
7.2.
BIJLAGE Economische voorzieningen
Economische context Het plangebied maakt onderdeel uit van de stedelijke woonbuurt Poptahof in het noordwesten van de wijk Voorhof. De wijk Voorhof bestaat uit verschillende buurten: bedrijventerrein Voorhof, bedrijventerrein Vulcanusweg, Voorhof-Hoogbouw, Poptahof, Multatulibuurt, Aart van der Leeuwbuurt en Roland Holstbuurt. De Voorhof staat vooral bekend als woonwijk. De wijk telt ruim 13.500 inwoners en behoort tot de dichtstbevolkte wijken van Delft. Daarnaast is tevens circa 7% van de Delftse werkgelegenheid (3.840 banen) in de wijk geconcentreerd, het gaat daarbij hoofdzakelijk om consumentgerichte bedrijven. Het winkelgebied De Hoven en de bedrijven-terreinen Vulcanusweg en Voorhof-Noord vormen de belangrijkste clusters van bedrijvigheid in de wijk. Voorhof-Noord is met uitzondering van het blok tussen de Industriestraat en de Mercuriusweg de afgelopen jaren getransformeerd tot een gebied waar wonen domineert.
Directe omgeving van De Hoven Anno 2023 is buiten het winkelcentrum de nodige detailhandel en horeca aanwezig, onder andere in en bij de plinten van de flats De Kievit en De Reiger en aan de overzijde van de Papsouwselaan. Uit zowel regionaal als lokaal beleid volgt dat detailhandelscentra compact(er) worden gemaakt en de winkelfunctie wordt gecombineerd met andere stedelijke en maatschappelijke voorzieningen waaronder ontmoetingsplekken, zorg, onderwijs en cultuur. Detailhandel wordt geconcentreerd in-, direct naast en tegenover- winkelcentrum De Hovenpassage . Met het oog op een toekomst- bestendig winkelcentrum moet in elk geval de detailhandel in en bij De Kievit en De Reiger worden getransformeerd naar andere economische en/of maatschappelijke functies. Neringstraat en Vulcanusweg De directe omgeving van de Neringstraat als onderdeel van het bedrijventerrein Voorhof-Noord (Industriestraat, Mercuriusweg) en bedrijventerrein Vulcanusweg zijn geschikt voor kleinschalige productie, bouw en logistiek en zouden daarom ook vooral voor (en door) die functies moeten worden gebruikt. Overige locaties in de wijk Op de overige locaties in Voorhof domineert de woonfunctie. Dit betekent niet dat hier geen economische functies aanwezig (kunnen) zijn. Opvallend is het grote aantal (300) bedrijfsvestigingen in Poptahof.
Hierbij gaat het voor een belangrijk deel om handel en horeca (90 vestigingen), terwijl de zakelijke dienstverlening met 55 vestigingen een goede tweede is. Deels zullen dit overigens ZZP’ers zijn die bij uitstek goed vertegenwoordigd zijn in de sector zakelijke dienstverlening (ruim 30% van alle ZZP’ers).
De Hoven belangrijkste werklocatie binnen Voorhof Het winkelcentrum ‘De Hoven’ is als een van de drie detailhandelsparels onderdeel van de hoofdwinkelstructuur van Delft. Detailhandel domineert, maar er is ook horeca aanwezig voor het optimaliseren van de winkelbeleving en het verlengen van de bezoekduur van bezoekers. In de retailvisie voor de gemeente Delft wordt geadviseerd om De Hoven te ontwikkelen als het ‘hart’ van stadsdeel Zuid/West. Dit betekent een versterking van het boodschappenprofiel (versterking supermarktaanbod en de dagelijkse speciaalzaken) met inzet op een compact winkelen horecadeel. Naast het compacte deel van De Hoven is vervolgens ruimte voor andere publieksfuncties (diensten en maatschappelijke voorzieningen) in de nabije omgeving. Met een compact winkelcentrum wordt voorzien in de wensen van de consument die het gebied hoofdzakelijk bezoekt om boodschappen (run) of enkele gerichte aankopen te doen (doel). 53
Leidraad kleinschalige bedrijvigheid Tabel
Korrelgrootte
Type bedrijvigheid
Varianten
Korrelgrootte
1 Maatschappelijke voorzieningen
- kinderopvang - sportschool
500-750 m2 750-1500 m2
2 ‘Productie; (bedrijfsruimte)
- loodgieters, schilders, elektriciens - atelier ZZP’ers - maakfuncties zorg (atelier)
100-500 m2 150-250 m2 150-250 m2
3 Dienstverlening (kantoor)
- bedrijfsruimte met balie - kapper, nagelstudio etc. - ruimte voor ZZP’ers
250 m2 50-500 m2 50-250
4 Horeca
- avond/daghoreca: (grand)café - koffiebar
500 m2 250 m2
overig
Tabel
Functiecondities
Type bedrijvigheid
Varianten
hoogte
1 Maatschappelijke voorzieningen
- kinderopvang - sportschool
variabel idem
2 ‘Productie; (bedrijfsruimte)
- loodgieters, schilders, elektriciens - atelier ZZP’ers - maakfunctie zorg (atelier)
min 3,5m 3-3,5m
> 6 m: voor optie tussenvloer
3 Dienstverlening
- bedrijfsruimte met balie
3-4 m
vloervelden makkelijk deelbaar vloervelden 17-25 diep
(kantoor)
- kapper, nagelstudio etc. - ruimte voor ZZP’ers
3-3,5m 3-4 m
gemeenschappelijke (sanitaire) voorzieningen
4 Horeca
- avond/daghoreca: (grand)café - koffiebar
min 3,5m
open puibreedte min 6-9 m
54
7.3. BIJLAGE Parkeernormen – indicatieve berekening P-Tool 7.3.1. Indicatieve berekeningen op basis van het programma en het stedenbouwkundig studiemodel gemeente Voor de te realiseren parkeerplekken en fietsenstalling voor een ruimten van een zorg-aanbieder, dient het programma van eisen te worden aangehouden. Voor berekeningen in deze tabel is de norm van verpleeg-/verzorgingshuiszorg aangehouden welke passend is bij deze functie (beleidsregel Parkeernormen Delft 2023). Parkeerbehoefte berekening exclusief deelmobiliteit.
55
7.3.2. Parkeerbehoefte berekening inclusief deelmobiliteit auto’s
56
7.3.3.
Parkeerbehoefte berekening fietsparkeren
57
Werkdag
Nieuwe Functie - Openbaare Ruimte
Zaterdag
Zondag
W ochtend
W middag
W Koop avond
ZA middag
ZA avond
ZO middag
9,9 19,8
5,0 9,9
5,0 9,9
8,9 17,8
9,9 19,8
7,9 15,8
5,9 11,9
7,9 15,8
6,9 13,9
Reguliere woningen bewoners
6,0
3,0
3,0
5,4
6,0
4,8
3,6
4,8
4,2
Reguliere woningen bewoners Reguliere woningen bewoners
7,2 6,3
3,6 3,2
3,6 3,2
6,5 5,7
7,2 6,3
5,8 5,0
4,3 3,8
5,8 5,0
5,0 4,4
Reguliere woningen bewoners Reguliere woningen bewoners
19,2 6,3
9,6 3,2
9,6 3,2
17,3 5,7
19,2 6,3
15,4 5,0
11,5 3,8
15,4 5,0
13,4 4,4
74,7
37,4
37,4
67,2
74,7
59,8
44,8
59,8
52,3
Eigen
Functie
Reguliere woningen bewoners Reguliere woningen bewoners
Bez
Totaal
W avond
W nacht
Verpleeg-/ verzorgings- tehuis, zorgwoning Sociaal medisch: arts, therapeut, consultatiebureau Sociaal medisch: arts, therapeut, consultatiebureau Kantoor/bedrijven Kantoor/bedrijven Kantoor/bedrijven Horeca Bioscoop, theater, podium, etc.
7.4.
BIJLAGE Bodem onderzoek
Actueel Bodemonderzoek wordt separaat aangeleverd.
58
74,7
7.5. BIJLAGE Windhinderonderzoek Peutz (2023) Voor de locatie moet een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) worden gemaakt, waarmee wordt aangetoond dat de bebouwing op de juiste wijze omgaat met het beleid uit de Nota Bouwhoogten. Hoewel binnen het bestemmingsplan wordt gebouwd is vormt het onderzoek en de onderbouwing een meerwaarde in de beoordeling van de verblijfs- en woonkwaliteit tijdens het plan- en selectieproces. Windhinder Bij bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of meer, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Op de locatie mag tot 42 meter binnen het bestemmingsplan worden gebouwd. Rondom hoge gebouwen is sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. Middels onderzoek (windtunnel of computeranimatie) kan vooraf worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken. Met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) heeft Peutz in 2023 een onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing in het plangebied in Delft. Als referentie voor de geplande bebouwing op veld 4 is daarbij het gemeentelijke stedenbouwkundig studiemodel gebruikt.
Dit onderzoek wordt als leidraad meegegeven, zodat optimaal gebruik gemaakt kan worden van de bevindingen. Het doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing, zowel in de huidige situatie als in de toekomstige situatie als alle velden in de Poptahof ontwikkeld zijn. Aanvullend is het windklimaat op de daktuin van de geplande bebouwing inzichtelijk gemaakt.
ruimte aldaar met begroeiing ten behoeve van het doortrekken van het Poptapark, en het realiseren van een horeca paviljoen kan daarvoor worden benut. • Ten zuiden van het plangebied op de Troelstralaan zijn tevens hogere hinderkansen te verwachten, waardoor het windklimaat als matig wordt beoordeeld in de huidige situatie. • Uit de berekening met de toekomstige omgevingsbebouwing blijkt dat door het realiseren van de extra hoogbouw aan de Martinus Nijhofflaan, het windklimaat rond het nieuwbouwcomplex duidelijk verbeterd. Er is dan overal sprake van een beoordeling goed voor de activiteit doorlopen. Voor windgevoelige functies is voor de gevels, met uitzondering van enkele gebouwhoeken, overal sprake van een goed windklimaat. • Op de daktuin van het nieuwbouwcomplex is een overwegend goed windklimaat te verwachten voor de activiteit slenteren, klasse A of B. Met name in de situatie zonder toekomstige omgevingsbebouwing is het windklimaat op enkele plaatsen matig tot zeer lokaal slecht. Desgewenst kan het windklimaat worden verbeterd met windafschermende maatregelen, bijvoorbeeld door het dichtzetten van de doorgang met een scherm of een extra bouwlaag. Door het toevoegen van de toekomstige omgevingsbebouwing neemt de hinderkans af, waardoor enkel aan de noordzijde het windklimaat lokaal nog matig is.
Indien het ontwerp significant afwijkt van het gemeentelijke stedenbouwkundige massamodel zal met nieuw onderzoek moeten worden aangetoond dat de voorgestelde ontwikkeling aanvaardbaar is vanuit een goede ruimtelijke ordening. De rapportage zal separaat worden aangeleverd.
Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • Het te verwachten windklimaat rond het nieuwbouwcomplex is overwegend als goed beoordeeld. • Bij de zuidoosthoek (hoek Papsouwselaan/Poptapark) is op maaiveld plaatselijk sprake van een matig windklimaat voor de activiteit doorlopen. Voor de zuidgevel is het windklimaat matig voor slenteren voor zover daar windgevoelige functies aanwezig zijn. • Hier dienen maatregelen te worden genomen voor het creëren van een aangenaam verblijfskwaliteit op de horeca terrassen aan het park. De herinrichting van de openbare 59
7.6.
BIJLAGE Bezonningsstudie
Bezonningsdiagrammen stedenbouwkundig studiemodel gemeente om: 9.00-13.00 en 17.00 uur (vbnb) op 21 februari, 21 juni en 2 oktober (vlnr)
60
Bezonning Voor het project dient een bezonningsstudie te worden gemaakt van het plan conform de TNO light normering. De gemeente heeft in het kader van de bouwenvelop onderzoek gedaan naar verschillende stedenbouwkundige bebouwingsmodellen en de effecten daarvan op de bezonning van de omliggende bebouwing, bebouwing op de locatie zelf en in het binnenhof. Uit dit onderzoek is het volgende geconstateerd (Eis): • Om een optimale bezonning van de binnentuin te bewerkstelligen is geleding van de opbouw van de bebouwing aan de Troestralaan noodzakelijk.
7.7. BIJLAGE Programma van Eisen Zorgfunctie Programma van Eisen wordt separaat aangeleverd.
Transformatie van de huidige schijfbebouwing naar een gelede massa met twee slanke torens en een verlaagd tussengebied, verhoogt het aantal zonuren en het bezonde oppervlakte in het binnenhof aanzienlijk. Daardoor de gebruikswaarde alsmede de woon- en verblijfsklimaat van het binnenhof sterk toeneemt. wens: • Vergaande optimalisatie van de bezonning en verblijfskwaliteit van het binnenhof en omliggende woningen door opdeling en geleding van de woonbebouwing aan met name de Troelstralaan gelijkwaardig aan het gemeentelijk stedenbouwkundig studiemodel. In deze bijlage is de bezonningsstudie van het gemeentelijk stedenbouwkundige studiemodel opgenomen ter illustratie.
61