Bouwen aan leefomgevingskwaliteit Vereniging Deltametropool

Skatepark Jaarbeursplein, Utrecht Direct naast Utrecht Centraal ligt het tijdelijke Skatepark Jaarbeursplein. Vrijwel alle attributen zijn zo gemaakt dat ze eenvoudig verplaatst kunnen worden naar een nieuwe locatie wanneer het Jaarbeurspleingebouw in aanbouw gaat. Naast het skatepark staat ook fitnessapparatuur zoals rekken en stangen waar krachtsporters mee aan de slag kunnen gaan.

Ontwerpprincipes

Aantrekkelijke inrichting met natuurlijke elementen en hoogteverschillen

Veilige en comfortabele inrichting voor verschillende doelgroepen

Netwerk en variatie van sport- en speelplekken

43

Groenbeleving bevorderen Uit veel onderzoek blijkt dat de kleur ‘groen’ gelukkig maakt. De beleving van buitengroen en natuur in de leefomgeving werkt stress verlagend en nodigt uit om naar buiten te gaan. Een groene leefomgeving bestaat uit veel natuurlijke elementen, zoals bomen, heesters, bloemen, kruiden, water en grasvelden. Bij de ontwikkeling van de groene buitenruimte kunnen andere leefomgevingskwaliteitsdoelen gekoppeld worden, zoals doelen op het gebied van sport en beweging, klimaatadaptatie en sociale interactie.

Gomarus College, Drachten De beleving van een schoolplein vol kruiden en planten bevordert de cognitieve ontwikkeling van kinderen en nodigt uit om naar buiten te gaan en bezig te zijn met de natuur. Dit zijn twee argumenten voor het Gomarus College om een groen schoolplein aan te leggen. Voor mens en dier is er gedurende het jaar wat te beleven, in de vorm van bladkleur, bloesem, bessen en het winterbeeld van de beplanting, maar ook door hoogteverschillen en insectenhuizen. Het plein is toegankelijk voor zowel de leerlingen, medewerkers én buurtbewoners.

Alt-Erlaa, Wenen Dit woningbouwcomplex laat zien dat weelderige beplanting op gebouwen de tand des tijds kan doorstaan. De overdaad aan groen draagt in grote mate bij aan de tevredenheid van de bewoners van het complex. Over de volle lengte van de gevel zijn diepe plantenbakken aangebracht, met grote, vaste planten zoals winterharde azalea’s, rodondendrons en laurierkers. De gebouwen zien er niet alleen groen uit in de zomer, maar ook midden in de winter.

De Groene Kaap, Rotterdam In woongebouw De Groene Kaap stond het scheppen van een prettig leefklimaat centraal. Diverse vegetatie, glooiingen en speelelementen maken de binnenstraat aantrekkelijk. Bomen, heesters en planten zijn zorgvuldig geselecteerd. Zo is op de daken bijvoorbeeld gekozen voor bosjes inheemse, meerstammige boomsoorten, omdat die het winderige dakklimaat goed verdragen. Door de juiste flora op de juiste plek kan deze zich gezond ontwikkelen en kunnen de bewoners er optimaal van genieten.

Ontwerpprincipes

Variatie aan typen groen en natuurlijke inrichtingselementen in de buitenruimte

44

‘Programmeer’ door de seizoenen heen

Zicht op groen vanuit de woning

Natuurrampen (overstroming, hoosbuien, aardbevingen, storm) beheersbaar maken In een klimaatbestendige leefomgeving wordt de overlast door natuurrampen beheersbaar. Door klimaatverandering neemt regenval in heftigheid en frequentie toe. Het is van belang om het water vast te houden op zijn plek zodat het niet elders accumuleert. Dit kan bijvoorbeeld door het aanleggen van waterbergingen en door te zorgen voor een goede ‘sponswerking’ van de ondergrond. Klimaatadaptatie is maatwerk, waarbij het de kunst is dit te verweven met de ontwikkelingen die een stad toch al doormaakt om zodoende verschillende doelen aan elkaar te verbinden. Hammerby Sjöstad, Stockholm Deze woonwijk staat bekend als een van Stockholms meest aangename woonwijken. In Hammarby wonen ongeveer 25.000 mensen en werken er zo’n 10.000. De bebouwing is georiënteerd op de waterstructuur, zodat de meeste huizen profiteren van de kwaliteit die deze biedt en zodat regenwater goed kan worden afgevoerd. Afvoerwater vanaf de wegen wordt eerst verzameld in zuiveringsbassins voordat het in de grond infiltreert. Sommige daken functioneren als regenwaterbuffer. Herinrichting openbare ruimte, Arnhem Met de uitvoering van de ‘Strategie Klimaatadaptatie’ wil Arnhem zich beter wapenen tegen de gevolgen van hittegolven, langere periodes van droogte en heviger regenbuien.

Er is een breed maatregelenpakket gekoppeld aan de strategie, zoals ook andere gemeenten dat hebben. Opvallend is dat er heel voortvarend van start is gegaan. Er zijn al ruim 100 projecten afgerond, waaronder herinrichtingen van de openbare ruimte.

Ontwerpprincipes

Waterafvoer van gebouwen naar watervakken

Permeabele bestrating, groen- en watervakken, wadi’s

Waterbergingen in parkeergarages

45

Stedelijke hitte-eilanden voorkomen De temperatuur in steden kan bij hitte sterk toenemen ten opzichte van het ommeland. Dit kan, zeker met het oog op de gevolgen van klimaatverandering, tot gezondheidsrisico’s leiden. In een gezonde stedelijke leefomgeving is het daarom belangrijk om opwarming zo veel mogelijk te voorkomen. Bomen en beplanting zijn door hun schaduwwerking en verdamping effectieve verkoelers. Ook het plaatsen van daken met beplanting en plantsoenen in de openbare ruimte, in plaats van ‘grijze’ daken en bestrating, draagt hieraan bij.

Rua Gonçalo de Carvalho, Porto Alegre, Brazilië Bomen hebben tijd nodig om volwassen te worden en hun belofte van verkoeling waar te maken. Vandaar dat hier een wat ouder voorbeeld op zijn plaats is. De Tipuanabomen in deze straat in Porto Alegre zijn geplant in de jaren ‘30 en sindsdien uitgegroeid tot een dichtbegroeide tunnel. Het compacte bladerdek geeft verkoeling door verdamping en zonwering. Het laat zien dat de ontwikkeling van koele, schaduwrijke plekken door middel van bomen een kwestie van de lange adem is en een visie op de verre toekomst vergt en lange termijn baten kent.

Metropol Parasol, Sevilla Deze blikvanger in Sevilla is één van de grootste houten constructies ter wereld. De houten ‘parasols’ bieden plaats aan onder andere een archeologisch museum, een markt, bars en restaurants. Onder de houten constructie bevindt zich een verhoogd, openbaar plein, met daaronder het gebouw waarin het museum is gevestigd. Het plein wordt door de ‘parasols’ beschermd tegen de intense zon en hitte die de zomers kenmerken. In de schaduw is het voor bezoekers aangenaam verblijven.

Ontwerpprincipes

Bomen en beplanting

46

Schaduwrijke plekken en ventilatie

Windcondities beheersbaar maken In een veilige en comfortabele leefomgeving heeft men weinig last van windhinder. In de buurt van (losstaande) hoge gebouwen kunnen valwinden zich concentreren, die veel hinder opleveren voor fietsers en voetgangers in de omgeving. Met ontwerpoplossingen als luifels, ronde hoeken en een brede basis van het gebouw kan dit beperkt worden. Aan de andere kant kan wind kan ook zorgen voor de nodige ventilatie in een stad.

De Admirant, Eindhoven De gure wind die met regelmaat rondom de 105 m hoge woontoren ‘De Admirant’ de winkelstraat op raasde is sinds de komst van een luifel flink verminderd. De luifel breekt de neerwaartse wind en zorgt zo voor een verbetering van het verblijfsklimaat in het winkelgebied. Aan de luifel is inmiddels ook een permanent lichtkunstwerk bevestigd dat ‘s avonds met kleurwisselingen en beweging voor dynamiek zorgt.

Voor de wind, Zeist Op het Emmaplein in het centrum van Zeist heeft de wind door de configuratie van gebouwen en weinige inrichtingselementen vrij spel. In één van de bebouwingswanden, boven de onderdoorgang voor auto’s, bevond zich een tochtgat waarvan het winkelend publiek veel hinder ondervond. Met de bouw van het kunstwerk ‘Voor de wind’ is dit een stuk verminderd, en is de gemeente een kunstwerk rijker.

Ontwerpprincipes

Luifels

Verspringingen in de gevel, brede sokkel

Windschermen

47

Lokaal energie opwekken In een duurzame leefomgeving wordt het lokaal energie opwekken meegenomen binnen het plangebied. Door lokaal energie op te wekken zijn er op andere plekken minder energiecentrales, windmolens, zonneweides, en dergelijke nodig. Zo draagt lokale opwekking ook bij aan een goede leefomgevingskwaliteit elders. In de beperkte ruimte van stedelijke leefomgevingen kan ruimte voor energieopwekking gevonden worden door het maken van functiecombinaties.

Neue Weststadt Klimaquartier, Esslingen De kern van deze stedelijke gebiedsontwikkeling in Esslingen, vlakbij Suttgart, is het energiecentrum in het hart van de wijk. Overtollige energie, zowel van de zonnepanelen op de daken van de gebouwen als vanuit duurzame bronnen in de regio, wordt in dit energiecentrum omgezet in waterstof. Hiermee functioneert het energiecentrum als enorme batterij voor de wijk en het regionale energiesysteem. Alle gebouwen hebben een laag energieverbruik, hoog wooncomfort en zijn onderdeel van een warmteuitwisselingssysteem. De Startmotor, Rotterdam Dit woongebouw biedt huisvesting aan ruim 500 jongeren die hun eerste stappen op de woningmarkt zetten. Het dakoppervlak van het gebouw wordt optimaal benut door die ruimte voor meerdere functies te gebruiken. Er wordt groente geteeld, er is een sportkooi en een ontspanningsdek. Alle overige dakoppervlak, inclusief de sportkooi en liftopbouw, is belegd met zonnepanelen.

Ontwerpprincipes

Wijkbatterij

48

Zonnepanelen op daken

Warmtepompen

Duurzame materialen gebruiken Een duurzame leefomgeving functioneert niet alleen duurzaam, deze is ook opgebouwd uit duurzame materialen. Natuurlijke materialen slaan CO2 op. Hierbij is het ook van belang dat de materialen duurzaam gewonnen en gebruikt kunnen worden. Bovendien moet er ook naar gestreefd worden dat het bouwproces geen, of een beperkte, netto CO2-uitstoot heeft. Ook modulair bouwen draagt bij aan beperking van de ecologische voetafdruk, doordat materialen of onderdelen relatief eenvoudig elders ingezet of vervangen kunnen worden. Mjøstårnet Brumunddal, Noorwegen Het rustige Brumunddal is niet de meest stedelijke setting, maar dit project laat wel zien hoe er op een stedelijke schaal met duurzaam materiaal gebouwd kan worden. Met 85,4 meter is Mjøstårnet het hoogste houten gebouw ter wereld. De belangrijkste elementen van de draagconstructie, vloeren en wanden zijn van hout, waardoor het gebouw beschouwd mag worden als een volledig houten constructie. Het gebouw biedt ruimte aan een hotel, appartementen, kantoor, restaurant en gemeenschappelijke voorzieningen zoals een zwembad. Stadskantoor, Venlo Dit gebouw is ontwikkeld volgens het ‘Cradle-to-Cradle’ principe. Het kantoor bestaat voor 80% uit materialen die herbruikbaar zijn: van de constructie tot aan bureaustoelen, vloerbedekking, balies en koffiecorners.

Het gebouw zuivert lucht via de groene gevel en binnen dragen groene wanden die bij aan de in stand houding van de luchtvochtigheid, het zuurstofgehalte en de akoestiek.

Ontwerpprincipes

Gebruik natuurlijk/biobased materialen

Beperk CO2-uitstoot in hele bouwketen

Gebruik herbruikbare materialen

49

Aantakken op energieinfrastructuur Het gebruik maken van duurzame energiebronnen in de buurt draagt bij aan de verduurzaming van de lokale en regionale leefomgeving. Restwarmte uit industrie of geothermie kunnen bijvoorbeeld warmtebronnen zijn die aangesloten kunnen worden om een woonbuurt te verwarmen. Per regio verschilt de potentie voor dit soort bronnen en kan hier in balans met andere energievoorzieningen gebruik van gemaakt worden.

Branie, Amsterdam

Maastoren, Rotterdam

Het aansluiten van nieuwbouw op lagetempe-

Veel projecten in Nederland zijn uitgerust

ratuur warmtenetten levert nieuwe concep-

met opslag van warmte en koude in de

ten en werkwijzen op. Zo is bij het project

bodem. De Maastoren op de Kop van Zuid

Branie, bestaande uit 50 huurwoningen in het

gebruikt rivierwater als bron. De tempera-

Amstelkwartier, de nieuwe aanpak ‘Samen in

tuur van het Nederlandse oppervlaktewater

Hoogbouw’ toegepast. Deze werkwijze houdt

is zomers hoog genoeg en ’s winters laag ge-

in dat de projectontwikkelaar, woningcorpo-

noeg om energie uit te oogsten, op te slaan

ratie of vereniging van eigenaren het ontwerp

en enkele maanden later te gebruiken.

en de aanleg van inpandige leidingen door de eigen aannemer en installateur laat uitvoeren, met als doel om de uitvoering in nieuwbouw te versnellen en de kosten zo laag mogelijk te houden.

Ontwerpprincipes

Gebruik restwarmte uit de omgeving

50

Gebruik geothermie

Regionaal/stedelijk warmtenetwerk

Ammerlaan, Pijnacker In kassengebied Oostland worden 24 kassen door middel van een aardwarmtedoublet verwarmd. Daarnaast wordt warmte geleverd aan meerdere bedrijfsgebouwen, een middelbare school, een zwembad en 470 appartementen in de sociale huur. De aardwarmte die aan de flats wordt geleverd heeft een temperatuur van 65 °C. Om de woningen goed te kunnen verwarmen zijn de radiatoren vervangen door laagtemperatuur radiatoren met een groter warmteafgifte vermogen.

Governance

Het realiseren van een binnenstedelijke ontwikkeling heeft heel wat voeten in aarde. Zo heb je te maken hebben met onder meer de wensen van omwonenden, geldende milieunormen, kaders van het bestaande bestemmingsplan en de belangen van betrokken partijen. Het willen voldoen aan alle aspecten van leefomgevingskwaliteit, zoals ze in deze catalogus beschreven zijn, leidt tot complexiteit in het planproces. Andersom draagt een goed planproces juist ook bij aan het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. Doelen met betrekking tot het planproces vallen onder het domein ‘Governance’. De kwaliteit van de leefomgeving heeft niet alleen een fysieke, sociaal-economische of milieu- en gezondheidsdimensie maar ook een bestuurlijke. Het proces om tot een ontwikkeling te komen kan een grote rol spelen bij de leefomgevingskwaliteit en de perceptie daarvan. In een effectief planproces worden procedures en risico’s zo veel mogelijk vermeden, door vooraf goed in kaart te brengen welke voorwaarden er vanuit de omgeving en aan de leefomgevingskwaliteit worden gesteld. Een belangrijk onderdeel van het proces is het afstemmen en omgaan met belangen van betrokken partijen. Een proces waarin belangen vanuit de omgeving voldoende worden gehoord draagt bij aan tevreden actoren. Een onderdeel binnen dit domein is het aanjagen van innovatie en kwaliteit.

In complexe situaties kan het soms lastig zijn om tot realisatie van een project te komen. Door te experimenteren met bijvoorbeeld of financiële of juridische constructies, nieuwe technieken of samenwerkingsvormen kunnen zich nieuwe paden openen. Wanneer een leefomgeving van hoge kwaliteit gerealiseerd is, is het belangrijk om die kwaliteit op orde te houden. Een goed plan valt of staat met het behouden van een schone, nette en veilige openbare ruimte. Op de volgende pagina’s worden per leefomgevingskwaliteitsdoel een aantal gerealiseerde projecten weergegeven. Deze voorbeelden laten verschillende manieren zien waarop de genoemde doelen behaald kunnen worden.

Foto vorige pagina: Buiksloterham, Amsterdam. Studioninedots en DELVA Landscape Architecture | Urbanism. Foto: Ruben Visser

Doelen 54

Voor tevreden actoren zorgen

55

Innovatie en kwaliteit aanjagen

56

Effectief planproces tot stand brengen

57

Schone, nette en veilige openbare ruimte ontwikkelen en behouden

53

Voor tevreden actoren zorgen In een leefomgeving met hoge kwaliteit worden de wensen van zoveel mogelijk mensen gerealiseerd en worden compromissen openlijk met elkaar gesloten. Resultaten die vooraf niet 100% aan de verwachtingen voldoen vinden toch draagvlak indien in het proces alle belanghebbenden input hebben kunnen geven en duidelijk wordt dat daar met het voorliggende resultaat zoveel mogelijk aan wordt voldaan. Betrokkenheid in het ontwikkelingsproces, zeggenschap over (delen van) de ontwikkeling en het bewustzijn dat er meerdere belangen zijn die tot een compromis kunnen leiden draagt bij aan de tevredenheid van actoren.

Kalkbreite, Zürich Kalkbreite is een gemengd woon- en werkgebouw met een openbaar toegankelijke binnentuin en aangrenzend cafetaria dat gerealiseerd is bovenop een voormalige tramremise. Dit maakt het een lastige locatie om te bouwen, terwijl er ook nog eens een opstapeling van ambities zoals een grote mate van collectiviteit en sterke sociale mix van doelgroepen is gerealiseerd. Het is ontwikkeld vanuit een zogenaamde Genossenschaft wat wil zeggen dat de huurders tevens aandeelhouders zijn en daarmee ook meer zeggenschap hebben. Via een uitgebreid participatief traject is het complex in samenwerking met onder meer de gemeente Zürich, het openbaarvervoersbedrijf van Zürich en buurtbewoners ontwikkeld.

54

Innovatie en kwaliteit aanjagen Omdat in de leefomgeving veel opgaven tegelijkertijd gerealiseerd dienen te worden is het belangrijk alle kansen daartoe aan te grijpen. Bouwen op locaties die vanwege de ruimtelijke randvoorwaarden niet vanzelfsprekend zijn, kan namelijk toch mogelijk worden indien nieuwe technieken worden ingezet (bijvoorbeeld met betrekking tot geluidsisolatie, water vasthouden, waterreiniging of veiligheidscontouren). Experimenteren met nieuwe technieken, concepten, samenwerkingsvormen en juridische en financiële constructies helpen om ontwikkelingen die eerder nog niet mogelijk waren, haalbaar te maken.

Buiksloterham, Amsterdam Voor dit voormalige industrieterrein op de Noordelijke IJ-oever van Amsterdam is in 2009 een bestemmingsplan zonder concreet eindbeeld en met zoveel mogelijk flexibiliteit opgesteld. Dit maakt het mogelijk om het gebied over een lange termijn en met veel verschillende partijen en samenwerkingen te ontwikkelen. De ontwikkeling, die momenteel in volle gang is, heeft hoge circulariteitsambities en biedt ruimte voor verschillende experimenten. Zo zijn oude woonboten hergebruikt om op sterk vervuilde grond een creatieve en duurzame tijdelijke broedplaats te creëren, is op Schoonschip een wijkje met drijvende woningen gecreëerd en wordt middels het ‘Cityplot’ concept geëxperimenteerd met flexibele ontwikkelingsmodellen voor stadsblokken die bestaan uit kleinschalige, gemengde ontwikkelingen. Het gebied is door de gemeente Amsterdam aangewezen als ‘living lab’: een plek waar bewoners, bedrijven, kennisinstellingen en de gemeente zelf experimenteren met duurzame en circulaire gebiedsontwikkeling. Een ‘living lab’ betekent ook dat sommige ideeën niet lukken. Het wordt gezien als een waardevol project voor de kennisontwikkeling op het vlak van circulaire gebiedsontwikkeling.

55

Effectief planproces tot stand brengen Het is van maatschappelijk belang om planprocessen voor binnenstedelijke ontwikkelingen effectief te doorlopen. Enerzijds om de omwonenden zo min en zo kort mogelijk te storen gedurende de ontwikkeling. Anderzijds voor een breder maatschappelijke belang, om de woningtekorten op te lossen door binnen korte termijn de juiste woningen op de juiste plekken te bouwen en dit te gebruiken om bestaande buurten een impuls te geven. In een effectief planproces is er ruimte voor betrokkenheid van omwonenden en gebruikers en wordt aan geldende omgevingseisen en –normen voldaan.

56

Schone, nette en veilige openbare ruimte ontwikkelen en behouden In een leefomgeving van hoge kwaliteit is het belangrijk om die kwaliteit op orde te houden. Een plan valt of staat met goed beheer na oplevering. Hierbij gaat het om stadsreiniging, onderhoud van inrichtingselementen, groenbeheer en aanpak van overlast (door: reclame, parkeren, geluid, horeca, personen, dieren). Normaliter valt het beheer en onderhoud van de openbare ruimte onder verantwoordelijkheid van de gemeente. Maar het kan ook anders, door bijvoorbeeld het beheer van plantsoenen aan bewoners overgedragen of als verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar te leggen. Rotterdamse Stijl, Rotterdam De gemeente Rotterdam hanteert voor de inrichting van de buitenruimte en vervanging van straatmeubilair al ruim 10 jaar de ‘Rotterdamse Stijl’. Hierbij hoort een handboek waarin per gebied, lijn en plek richtlijnen voor het gebruik van bestrating, meubilair, verlichting, water, bomen en ander groen zijn beschreven. Hierbij zijn hoge beeldkwaliteit, functionaliteit en duurzaamheid essentieel. Dankzij het beperken van het aantal verschillende materialen kan het onderhoud efficiënter gebeuren.

Reclamevrije stad, Grenoble

Voor

Na

Grenoble heeft alle reclameborden die in de openbare ruimte stonden verwijderd. Billboards worden in steeds meer steden bestempeld als ‘visuele vervuiling’, zeker nu de trend is om bewegende beelden op TV schermen te tonen. Dankzij het verwijderen van de reclameborden is in Grenoble meer plek vrij gekomen voor bomen en openbare ruimte. Het reclamevrij maken kost de stad directe inkomsten, maar levert op het vlak van leefbaarheid veel op.

Fietsvakken, Groningen In veel steden zorgen geparkeerde fietsen voor overlast, bijvoorbeeld doordat stoepen hierdoor moeilijk toegankelijk worden. Fietsvakken bieden hiervoor een mogelijke oplossing, omdat de geparkeerde fietsen in die vakken dichterbij elkaar worden geplaatst en de gemeente controle heeft over waar de clusters geparkeerde rijwielen staan. Daarnaast zijn fietsvakken minder aantrekkelijk om langdurig te parkeren, aangezien er geen plek is om de ketting aan te leggen.

57

Voltooid

en verbeterd? 20 binnenstedelijke bouwprojecten tegen de spiegel van het verleden

Binnenstedelijk bouwen resulteert in veel gevallen in een aanzienlijke kwaliteitsverbetering ten opzichte van de oude situatie. Dat blijkt uit een inventarisatie van verdichtingsprojecten die in de afgelopen vijf jaar voltooid zijn. Veel binnenstedelijke bouwprojecten worden voorafgaand aan realisatie met argusogen bekeken. Het is toch niet nodig dat er een bestaand gebouw of een parkeerplaats moet wijken voor dat nieuwe gebouw? De situatie zoals die op dat moment is wordt vaak gewaardeerd en aan verandering is niet per sé behoefte. Op veel ‘inbreidingsprojecten’ wordt op voorhand door buurtbewoners negatief of gelaten gereageerd, terwijl de ontwerpers en ambtenaren juist vol verwachting van de positieve impact op de buurt zijn. Zodra de bouwprojecten gerealiseerd zijn verstomd de discussie, wordt de nieuwe situatie al snel gemeengoed en wordt er niet meer stilgestaan bij wat de verandering voor de omgeving heeft betekend. Natuurlijk is bovenstaande generaliserend geformuleerd, toch zal iedereen binnen het vakgebied van de ruimtelijke ordening dit herkennen. Dit terwijl, in het licht van de discussie rond de woningbouwopgave, het goed zou zijn om eens stil te staan bij de positieve verandering die verdichtingsprojecten teweeg hebben gebracht.

Kunnen we de verbetering van de leefomgevingskwaliteit benoemen en duiden waar dit in zit? Kunnen we ook projecten die doorgaans niet ‘de bladen halen’ in een positief daglicht stellen, door ze te vergelijken met de reeds vergeten voormalige situatie? In dit onderzoek zijn 20 kortgeleden voltooide binnenstedelijke bouwprojecten tegen de spiegel van het verleden gehouden om deze vraag te beantwoorden.

59

Selectie van voorbeeldprojecten De selectie van projecten is tot stand gekomen met behulp een GIS-analyse. Door het verschil in ruimtelijke dichtheid van buurten en bouwblokken tussen 2015 en 2021 te berekenen (met behulp van de RUDIFUN-dataset) is een beeld ontstaan van waar er de afgelopen vijf jaar verdichting (uitgedrukt in de toename van de Floor Space Index (FSI), het totale vloeroppervlak ten opzichte van terreinoppervlak) heeft plaatsgevonden. Na inventarisatie van deze set van honderden buurten en bouwblokken zijn 20 verdichtingsprojecten geselecteerd die in dit rapport als voorbeeld van binnenstedelijk bouwen met een positief effect op de leefomgevingskwaliteit worden uitgelicht. Bij het selecteren van de 20 projecten is onder meer gelet de ‘onbekendheid’ van het project. Er zijn weinig projecten geselecteerd die ‘de bladen gehaald hebben’. Er is geprobeerd om een beeld te geven van gemiddelde binnenstedelijke woningbouwprojecten. Daarnaast is gelet op de spreiding over dorpen en verschillende type steden (van klein tot groot) en de spreiding over verschillende type locaties waarop gebouwd is (zoals parkeerterrein, bedrijventerrein, naoorlogs bouwblok, etc.). Last but not least is gezocht naar projecten die een positief effect op de leefomgevingskwaliteit hebben gehad.

Voor de analyse naar het effect op leefomgevingskwaliteit zijn de doelen zoals die geformuleerd zijn in de catalogus, eerder in dit rapport, leidend geweest. De analyse is uitgevoerd op basis van online beschikbaar beeld en tekst. Op de volgende pagina’s worden de projecten in willekeurige volgorde gepresenteerd.

60

88 Grote Markt

66 Het Turfschip 78 Kraanbolwerk

62 Markthal 70 De Populier en de Cypressen 100 Houthavens

94 Cornelis Lelylaan 84 Lorentz 72 De President

80 Calandkade

98 Holland Park 76 The City Garden

68 Deltaplein

86 Up:town

96 Hogekwartier Liendert-zijde 92 Zijdebalen

90 De Startmotor 64 Euryza

74 Hof van Asselsberg

82 Willemspoort-Noord

102 Strijp-S

Markthal Binnenstad, Purmerend Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2020) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Parkeerterrein Type ontwikkeling: Herbestemming Functie: Gemengd Oppervlakte: 1,00 ha FSI 2015 (netto): 1,5 FSI 2021 (netto): 2,0 Projectomschrijving: Op de voormalige veemarkt van het historische centrum van Purmerend is een markthal gerealiseerd. Parkeerplaatsen hebben ruimte gemaakt voor het multifunctionele gebouw met voorplein. De begane grond biedt naast de marktfunctie ook ruimte voor diverse evenementen. Op de tweede en derde verdieping zijn zeven luxe appartementen gerealiseerd. Het pand is gesitueerd op de kop van een vooroorlogs bouwblok met winkels aan de lange zijden. Doordat de markthal één laag hoger is dan de aanliggende gebouwen zorgt het voor afwisseling en wordt de kop van het blok gemarkeerd. Waar 62

men voorheen over de parkeerplaats om de kop van het blok heen moest lopen, is er nu een aantrekkelijke looproute over het heringerichte plein ontstaan. De historiserende uitstraling van het gebouw past bij de ruimtelijke identiteit van het centrum van Purmerend. De plint, opgetrokken uit hoge glazen puien met daartussen dorische zuilen voegt hier een nieuw, klassiek karakter aan toe. De grote puien zorgen daarnaast voor een vloeiende overgang tussen de binnen- en buitenruimte en nodigen het publiek uit om binnen een kijkje te komen nemen. Ten opzichte van de oude situatie met parkeerplaats voor auto’s is de ontwikkeling van het gebouw

en voetgangervriendelijke plein een aangename verbetering van het centrum van Purmerend. Het multifunctionele programma van het gebouw draagt bij aan de lokale economie en een levendige leefomgeving.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

63

Euryza Zwijndrecht Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 1,03 ha FSI 2015 (netto): 0,0 FSI 2021 (netto): 0,5 Projectomschrijving: Euryza ligt op de voormalige Rijstpellerijfabriek in Zwijndrecht. De bouw van het project volgt na een lange periode waarin het terrein braak heeft gelegen. De woningen worden in verschillende deelprojecten gerealiseerd, met een programma van 47 rijwoningen en 144 appartementen. Het project, gelegen aan het drierivierenpunt van Oude Maas, Merwede en Hollands Diep, betreft een buitendijkse ontwikkeling. Dit betekent dat er ten behoeve van de waterveiligheid speciale maatregelen genomen worden, geholpen door het waterveiligheidsbeleid van de provincie Zuid-Holland, bedoeld 64

om gemeenten te helpen met het inzichtelijk maken van risico’s van buitendijkse ontwikkelingen, zodat ze maatregelen goed kunnen afwegen. Bij Euryza is gekozen voor een waterdichte hoogte van 4,85 m + NAP. Dit betekent dat de entrees van de woningen minimaal op deze hoogte liggen. Ook het maaiveld is sterk opgehoogd door de aanleg van de ondergrondse parkeergarages. Dankzij deze en andere maatregelen blijft het slachtofferrisico hier binnen de vereiste veiligheidsnorm. Euryza is multimodaal bereikbaar door de gunstige ligging nabij Sprinterstation Zwijndrecht, de snelweg A16 en het pondje naar de binnenstad van Dordrecht. De kade wordt

fiets- en voetgangersvriendelijk ingericht, op het centrale Euryzeplein komen horecavoorzieningen en er komt een verbinding met de ’lage kade‘, wat een aangename openbare ruimte wordt waar mensen kunnen ontspannen en genieten van het uitzicht op de binnenvaart. Naast de publieke ruimte bieden ook de private binnenterreinen van een aantal deelprojecten plek voor groen en voor spelen en ontmoeting. De gebouwen aan de kade bestaan uit blokken van verschillende hoogten, kleuren en materialen, deze variatie zorgt ervoor dat het uitzicht van de bewoners aan de overkant van de Oude Maas, in Dordrecht, verrijkt wordt.

Situering van de buurt:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

65

Het Turfschip Binnenstad Oost, Alkmaar Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2020) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Wonen Oppervlakte: 1,14 ha FSI 2015 (netto): 0,0 FSI 2021 (netto): 2,6 Projectomschrijving: Met de afronding van het project Schelphoek in 2020 is een voormalig haventerrein, grenzend aan de binnenstad van Alkmaar, getransformeerd tot woonwijk. Er zijn, verdeeld over 11 deelprojecten, in totaal 440 duurzaam verwarmde woningen gerealiseerd, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Mede door de bankencrisis heeft het project een lange doorlooptijd gekend. Deelproject Het Turfschip, dat in analyse van de Floor Space Index naar voren komt, is het laatste project dat als onderdeel van de Schelphoek gerealiseerd is. Centraal tussen de woningen van Het Turfschip ligt een gedeelde 66

groene openbare ruimte, met een speelplaats. Verschillende woninggevels zijn voorzien van ornamenten die refereren aan de oorspronkelijke historische bedrijvigheid van het gebied. Deze gevelstenen zijn gemaakt door cursisten van een lokaal centrum voor de kunsten. Dit proces heeft de betrokkenheid van de omgeving gestimuleerd en geeft de wijk een eigen karakter. Industrieel erfgoed is bij de transformatie behouden. Vlak naast het Turfschip ligt de voormalige zoutziederij De Eendracht, dat met een 30 meter hoge schoorsteen een herkenningspunt vormt in de wijk. Onderdeel van de ontwikkeling van Schelphoek is een ondergrondse parkeerga-

rage, die naast het parkeren voor bewoners ook bedoeld is om de binnenstedelijke parkeercapaciteit uit te breiden. Alle woningen in de Schelphoek zijn aangesloten op het warmtenet van de stad, dat gebruik maakt van duurzame warmtebronnen. De wijk ligt op loop- en fietsafstand van bestaande dagelijkse voorzieningen. Hier kan de wijk dus op meeliften, terwijl andersom ook zorgt voor extra draagvlak voor diezelfde voorzieningen.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

67

Deltaplein Centrum, Voorschoten Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2017) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 2,30 ha FSI 2015 (netto): 1,3 FSI 2021 (netto): 2,8 Projectomschrijving: Aan de rand van het centrum van Voorschoten is een kavel met daarop een jaren ’70 kantoorpand, een parkeerplaats en een aantal grondgebonden eengezinswoningen vervangen door een bouwblok met 61 woningen, winkels en een ondergrondse parkeergarage. De woningen bieden plaats aan verschillende inkomensgroepen. Het bouwblok is, met vier bouwlagen, hoger dan de gebouwen in de omgeving waardoor de omliggende straten een meer stedelijke uitstraling krijgen. Het kopgebouw, met vijf bouwlagen en puntdak, functioneert als herkenningspunt en markeert de toegang tot het historische centrum. 68

De panden hebben verspringende gevels, diverse detaillering en verschillende kleuren en materialen waardoor er een aangenaam straatbeeld ontstaat. De afwisseling in de dakopbouw past bij de identiteit van het historische centrum. Ook de buitenruimte is opgeknapt, mede gefinancierd vanuit het project. De verkeerssituatie is verbeterd met bredere stoepen en fietspaden. Het aanliggende Deltaplein, aan de kop van het blok, is getransformeerd van parkeerplaats tot voetgangersvriendelijke zone met een horecapaviljoen en terras. Waar de levendigheid hier, wanneer men vanuit het oude centrum richting Deltaplein loopt, vroeger ‘uitdoofde’,

wordt deze nu voortgezet dankzij de winkels en voorzieningen in het bouwblok, de stedelijke massa, de aangenaam ingerichte openbare ruimte en horeca aan het plein. Het toegevoegde programma draagt daarmee bij aan de uitbreiding van het voorzieningenniveau van de omgeving als geheel.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

69

De Populier en de Cypressen Plantage, Beverwijk Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2016) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 2,35 ha FSI 2015 (netto): 1,2 FSI 2021 (netto): 2,6 Projectomschrijving: De plantagebuurt in Beverwijk wordt vernieuwd. Verouderde flats maken plaats voor 287 nieuwe bouwblokken met daarin zowel eengezinswoningen, appartementen en boven- en benedenwoningen. De gebouwen de Populier en de Cypressen behoren tot fase 2 van de wijkvernieuwing en vervangen drie verouderde portieketageflats. De herontwikkeling van de buurt levert na afronding een gevarieerder aanbod van woningtypologieën dan voorheen. Hierdoor wordt het voor buurtbewoners eenvoudiger om binnen de buurt door te verhuizen, bijvoorbeeld bij een veranderende thuissituatie. Ook verbetert de kwa70

liteit van de voorraad sociale huurwoningen en de openbare ruimte. De nieuwe gebouwen ogen aantrekkelijker en warmer dan de oude portiekflats. De rode bakstenen zorgen voor warmte en er zit meer afwisseling in het volume en de opbouw van de gevel. Waar de oude flats georganiseerd waren rond een open hofje, vormen de nieuwe gebouwen een gesloten bouwblok samen met het winkelcentrum De Plantage. Het voormalige hofje is ingericht als parkeerterrein en enkel toegankelijk voor bewoners of bezoekers, waardoor het een veilige omgeving is. De bewoners van de nieuwe woningen kunnen van de buitenlucht genieten dankzij de balkons, dakterrassen en

voortuinen, die er in de oude situatie niet waren. Naast een verbetering van het woongenot, wordt het straatbeeld hierdoor aangenamer en levendiger en is er een sterkere relatie tussen woonruimte en publieke ruimte. De zogenaamde ’ogen op straat‘ dragen bij aan een gevoel van sociale veiligheid.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

71

De President Stadhoudersplantsoen, Den Haag Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Wonen Oppervlakte: 2,35 ha FSI 2015 (netto): 6,0 FSI 2021 (netto): 8,6 Projectomschrijving: Op fietsafstand van het Scheveningse strand zijn twee leegstaande kantoorpanden vervangen door twee appartementencomplexen. De nieuwe gebouwen bestaan uit 133 huur- en 24 koopappartementen en een ondergrondse parkeergarage. Ten opzichte van de oude situatie zijn de gebouwen zes en twee verdiepingen hoger. Sinds de verbouwing heeft De President een aangenamere uitstraling dan voorheen. De gevel is gevarieerder, de balkons en grote raampartijen zorgen voor verbinding tussen binnen en buiten, en er is goed zicht op de straat vanuit het gebouw. Daarnaast is de gevel nu opgebouwd 72

uit een variatie aan gele bakstenen en bruingrijze kozijnen, wat het aanzienlijk lichter maakt dan de grauwe gevel van vóór de sloop- en bouwperiode. Het opmerkelijke gevelkunstwerk aan de zijkant van het gebouw was onderdeel van het voormalige kantoorgebouw en is teruggeplaatst op de nieuwe gevel waardoor de culturele waarde van het kunstwerk voor de buurt niet verloren gaat, en het als herkenningspunt blijft bestaan. De President bevindt zich vlakbij een winkelstraat waar bewoners voor hun dagelijkse voorzieningen terecht kunnen. Tussen de twee gebouwen ligt het Verhulstplein dat ten tijde van de verbouwing is getransformeerd van parkeerplaats

tot aangename plek met bomen en heesters en zitplekken waar buurtbewoners kunnen ontspannen.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

73

Hof van Asselsberg Vestinggronden Zuid, Bergen op Zoom Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Wonen Oppervlakte: 2,83 ha FSI 2015 (netto): 0,9 FSI 2021 (netto): 1,6 Projectomschrijving: Tegenover het station van Bergen op Zoom is het Hof van Asselbergs ontwikkeld. De voormalige busremise en achtergelegen sportvelden hebben plaats gemaakt voor 63 appartementen en 17 eengezinswoningen. Deze vernieuwing geeft de buurt een compleet andere uitstraling, van een locatie in de wijk met verouderde gebouwen en waar het verkeer een dominante rol had, naar een een buurt met een aangenaam, voetgangersvriendelijk, groen woonerf. Het project bevindt zich in een beschermd stadsgezicht, daarom is in het ontwerp gezocht naar een ’historiserende uitstraling‘. Hierdoor sluit het goed aan op de omgeving 74

en blijft de ruimtelijke identiteit van het gebied behouden. Ook het behoud van het oude kantoor van de busmaatschappij draagt hieraan bij. De hoogte van de gebouwen varieert van 2 tot 5 lagen; de hogere appartementengebouwen vormen de entree, vanuit het station gezien, en de lagere eengezinswoningen markeren het einde van het hof. In het hof is veel ruimte voor groen, zoals beukenhaagjes, linden en sierkersen. Het is ingericht als veilige plek om te spelen en ontspannen. In het complex is plek voor zowel jongeren, gezinnen als senioren, met levensloopbestendige woningen. De bewoners profiteren dankzij de gunstige ligging ten opzichte van het station

en het centrum van Bergen op Zoom van een goede bereikbaarheid per spoor en nabijheid van de voorzieningen in het centrum. De woningen zijn grotendeels ’Nul-op-de-meter‘ dankzij energiebesparende maatregelen zoals energiezuinige installaties, goede isolatie en lokale energieopwekking via zonnepanelen op de daken. Bijzonder aan het project is dat men tijdens de bouw stuitte op de restanten van de versterkte verdedigingswerken van Bergen op Zoom. Deze archeologische vondst is bewaard gebleven en als onderdeel van het project publiek toegankelijk gemaakt.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

75

The City Garden Stadshart, Amstelveen Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2018) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 2,86 ha FSI 2015 (netto): 0,0 FSI 2021 (netto): 6,9 Projectomschrijving: The City Garden is een multifunctioneel gebouw in het centrum van Amstelveen. Het gebouw combineert 77 luxe appartementen met een viersterrenhotel, winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen, een ondergrondse parkeergarage, en daktuinen. Het gebouw vervangt een tweelaags bedrijfspand en zorgt met het nieuwe programma en volume voor een aanzienlijke toename van de dichtheid. De appartementen, met een oppervlakte variërend van 108 m2 tot 276 m2, kunnen aan elkaar gekoppeld worden, waardoor de toekomstbestendigheid van het gebouw bevorderd wordt. Het gebouw past 76

qua schaal goed bij de brede straten, de grote groenvakken en de ruim uit elkaar gelegen gebouwen in de omgeving. Het volume is qua hoogte ontworpen in samenhang met de hoogte van de direct omliggende gebouwen. Aan de rand van het kavel, waar voorheen een betaalde parkeerplaats was, is nu een openbare straat. De achterkanten van aangrenzende gebouwen zijn nu dus publiek zichtbaar waardoor hier een sociaal veiligere situatie ontstaat. Het gebouw is zo gepositioneerd dat het overgrote deel van de bewoners uitzicht op groen heeft, zowel op de stadstuinen aan de overkant van de straat, als op de binnentuin en de groene daken. Het bijeenbrengen

van de verschillende voorzieningen in The City Garden draagt bij aan het voorzieningenniveau van de omgeving als geheel.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

77

Kraanbolwerk Noordereiland, Zwolle Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2017) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Wonen Oppervlakte: 3,35 ha FSI 2015 (netto): 0,1 FSI 2021 (netto): 6,3 Projectomschrijving: Het Kraanbolwerk aan de rivier het Zwarte Water was voorheen een havengebied met een ruw en gesloten karakter. Recent is het gebied, aan de rand van het historische centrum van Zwolle, getransformeerd naar een aangenaam woongebied met 130 koop- en huurwoningen. Verscheidene historische aspecten van het eiland, zoals een gevel uit 1901, zijn behouden waarmee het karakter van het havengebied behouden blijft. Bovendien verwijzen de nieuwe gebouwen ook terug naar de rijke geschiedenis; bijvoorbeeld door middel van witte gevelschilderingen. De gebouwen zijn één à twee verdiepingen hoger dan de voorma78

lige bedrijfsgebouwen, wat bijdraagt aan de stedelijkheid van het eiland. De meeste appartementen zijn in de grote blokken langs de kade gesitueerd, waardoor de bewoners een weids uitzicht over het water en de stad hebben. De grondgebonden eengezinswoningen zijn gesitueerd in de ’binnenwereld‘, langs intieme straatjes en -pleintjes waar kinderen veilig kunnen spelen. Door de variatie in bouwhoogte, dakopbouw en typologie ontstaat er afwisseling en oogt het geheel levendig. Het eiland is grotendeels fiets- en voetgangersvriendelijk met slechts enkele parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Het merendeel van de panden heeft een eigen parkeergarage

in de kelder. In tegenstelling tot de oude situatie zijn er aantrekkelijke straten, doorgangen en kades met voldoene plek om comfortabel te kunnen wandelen en zitten.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

79

Calandkade Laakhaven-West, Den Haag Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 3,74 ha FSI 2015 (netto): 0,5 FSI 2021 (netto): 3,5 Projectomschrijving: Het voormalige havengebied rondom Laakhaven-West is de afgelopen jaren getransformeerd van bedrijventerrein tot woongebied. Aan het water langs de Calandkade zijn verschillende blokken met 550 woningen, commerciële ruimte en drie parkeergarages gerealiseerd. Eén van de projecten aan de kade is het Caland Dock dat bestaat uit vijf gebouwen van zo’n twaalf verdiepingen hoog. De gebouwen lopen trapsgewijs af richting het water waardoor alle appartementen veel zonlicht ontvangen en een onbelemmerd uitzicht op het water hebben. In tegenstelling tot de langgerekte, gesloten strook van oude garages 80

en bedrijven die voorheen de toegang tot de kade belemmerde, is de strook opgeknipt in losse blokken met daartussen voetgangersvriendelijke straten richting het water. De blokken hebben voordeuren van grondgebonden woningen aan de tussenstraten, en gemeenschappelijke opgangen en commerciële ruimtes op de kopse kanten. Midden in de blokken bevinden zich de parkeergarage, met daar bovenop gemeenschappelijke binnentuinen. In tegenstelling tot de oude situatie wordt er met de toevoeging van de gebouwen en nieuwe stedenbouwkundige structuur een levendige openbare ruimte aan en naar het water gecreëerd. Caland Dock ligt

nabij het OV-knooppunt Den Haag Hollands Spoor en profiteert daarmee van een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, evenals van de vele nabijgelegen voorzieningen.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

81

Willemspoort-Noord Willemspoort, Den Bosch Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Parkeerterrein Type ontwikkeling: Herbestemming Functie: Wonen Oppervlakte: 3,81 ha FSI 2015 (netto): 0 FSI 2021 (netto): 1,6 Projectomschrijving: De Willemspoort Noord is onderdeel van een nieuw woongebied, ook bekend als het Jeroen Bosch Park, dat wordt ontwikkeld in het zorg- en onderwijsknooppunt van ‘s-Hertogenbosch. De buurt is gesitueerd op een voormalig parkeerterrein tussen het centrum van de stad en natuurgebied de Gement. De ontwikkeling bestaat uit zes gebouwen, met in totaal 302 appartementen, waaronder zorgservice woningen. De gebouwen liggen rondom een nieuw aangelegd park, dat volledig voetgangersvriendelijk is ingericht en de bewoners een aangename entree tot de woonblokken biedt. Ondanks het grote volume van de 82

gebouwen, is er een rijke groenbeleving. Het park loopt rondom de gebouwen door tot aan de grenzen van het projectgebied. Het gebied vormt zo een overgang tussen het stedelijke centrum van Den Bosch en het natuurgebied aan de rand van de stad. Bij de entrees van de complexen en langs de grondgebonden woningen is veel aandacht besteed aan de wisselwerking met het park. Groenvakken dienen bijvoorbeeld als buffer tussen publieke en private ruimte. De gevarieerde gebouwen verschillen in vorm, stijl en hoogte van elkaar en zijn in een vrije opstelling, met verschillende oriëntaties, geplaatst. De parkachtige setting zorgt voor de samenhang in het

geheel, en vormt een nieuwe openbare ruimte waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten. Tegelijkertijd mist er met de ’vrije opstelling‘ een duidelijke structuur waardoor onbestemde ruimtes ontstaan. Naast het park, biedt ook een buurthuis gelegenheid voor buurtbewoners om elkaar te ontmoeten. Voor het beperken van geluidshinder van de omliggende grote wegen zijn er geluidschermen geplaatst, die tegelijkertijd ook energie opwekken door middel van zonnepanelen.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

83

Lorentz Stationskwartier, Leiden Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 4,64 ha FSI 2015 (netto): 2,2 FSI 2021 (netto): 5,5 Projectomschrijving: In de binnenstad van Leiden, op een kavel waar voorheen een aantal kleinschalige kantoorgebouwen, een parkeerplaats en fietsenstallingen stonden, wordt het grootschalige en multifunctionele gebouw de Lorentz gerealiseerd. Twee torens zijn reeds gerealiseerd, een de derde toren is nog in aanbouw. Het programma van de Lorentz I bestaat uit 173 (huur) appartementen, een parkeergarage, een publieke fietsenkelder, kantoorruimte en retailruimte. De Lorentz heeft een gunstige ligging, tegenover het treinstation Leiden Centraal, aan de rand van de historische binnenstad en naast het Bio Science Park. De locatie en 84

de parkeerfaciliteiten voor zowel fiets als auto, garanderen een multimodale bereikbaarheid. Wonen, werken en dagelijkse voorzieningen zijn op loop- en fietsafstand. Bij de ontwikkeling van de Lorentz werd de ontwikkelaar verplicht om per honderd vierkante meter kantoorruimte met baliefunctie minimaal 1,1 parkeerplek op te nemen. Gedurende de ontwikkeling is echter geconstateerd dat de parkeernormen niet meer marktconform waren voor deze locatie en is er een nieuwe norm ingesteld. Dit betekent voor de Lorentz II dat er maximaal 0,75 parkeerplek per honderd vierkante meter voor kantoren met baliefunctie gerealiseerd (mogen) worden. Hiermee

wordt meer ruimte voor kantoren en andere functies vrijgespeeld. In de gevel van de woningen met voordeur aan de straat bevinden zich kleine bankjes, die de bewoners uitnodigen om zich de ruimte eigen te maken. Bewoners doen dit bijvoorbeeld door er een plantenbak bij te zetten. Bovenop de sokkel van het gebouw is een voor bewoners toegankelijk dakterras aangelegd. Het dakterras biedt uitzicht op de beplanting op het dak. Daarnaast draagt het gebouw ook bij aan een klimaatbestendige omgeving, met een waterbuffer op het dak van een van de torens. De afvoer van de buffer wordt o.a. gebruikt voor het beregenen van de planten op het dakterras.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

85

Up:town Stadsdriehoek, Rotterdam Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-niewbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 4,68 ha FSI 2015 (netto): 4,1 FSI 2021 (netto): 5,7 Projectomschrijving: Up:town is een nieuwe woontoren op het Wijnhaveneiland, in het centrum van Rotterdam, op de locatie waar voorheen een verouderd tweelaags bedrijfspand stond. In de 107 meter hoge toren bevinden zich 150 huuren 28 koopwoningen. De indeling van de appartementen is flexibel: kleine lofts kunnen aan elkaar gekoppeld worden tot grotere appartementen. Deze flexibiliteit zorgt ervoor dat het gebouw langdurig bruikbaar is in verschillende configuraties zonder dat hiervoor grote constructieve ingrepen nodig zijn. De groene kleur van de toren maakt het gebouw een herkenningspunt in de buurt, en draagt bij aan 86

het gevarieerde, afwisselende en kleurrijke aanzicht op het Wijnhaveneiland vanuit de omgeving. Dankzij de situering aan de rand van het eiland hebben de bewoners van de toren mooi uitzicht over de stad en de Maas. De sokkel van het gebouw is in lichte kleuren en met houten detaillering uitgevoerd, waardoor het aangenamer oogt dan het voormalige donkere kantoorgebouw. Om het straatbeeld niet te verstoren is de parkeergarage aan de achterzijde van de sokkel opgenomen. De voorzijde biedt ruimte aan commerciële ruimten en appartementen die als blokken naast elkaar zijn geplaatst. Door de repetitie van dezelfde soort blokken ontstaat er een rustig straat-

beeld maar doet het qua afwisseling en variatie onder voor de oudere gebouwen in de omgeving. Het complex als geheel past goed in de stedelijke omgeving van het Wijnhaveneiland, dat met diverse torens en een mix van functies wordt verdicht en nieuw leven krijgt ingeblazen.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

87

Grote Markt Binnenstad Noord, Groningen Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2021) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 5,58 ha FSI 2015 (netto): 1,7 FSI 2021 (netto): 3,4 Projectomschrijving: Drie projecten hebben de oostkant van de Grote Markt in Groningen de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd. Een overdekte winkelpassage en een bovengrondse parkeergarage uit de jaren ’70 hebben plaats gemaakt voor nieuwe gebouwen die ruimte bieden aan onder meer woningen en horeca. De noodzakelijke ruimte voor het nieuwe programma aan de Grote Markt is verwezenlijkt door de vooroorlogse rooilijn te herstellen. De nieuwe gebouwen hebben ieder een eigen karakter, door het gebruik van verschillende kleuren en materialen, en brengen hiermee afwisseling in het historische stedelijk weefsel. Ten 88

opzichte van de voormalige gebouwen past de architectuur beter bij de identiteit van het centrum van Groningen. The Market Hotel voorziet Groningen van 123 nieuwe hotelkamers, een grand café op de begane grond en een groot dakterras. Het naastgelegen project Merckt, ook bekend als ‘de nieuwe huiskamer van Groningen’, biedt een multifunctioneel onderkomen voor appartementen en horeca, waaronder 18 woningen in het hoge segment, een marktplein op de begane grond en kelder, en een rooftop bar. Bij het project Merckt lagen voorheen de winkels op de begane grond verborgen achter een naar voren geplaatste gevel. Het nieuwe gebouw heeft met de hoge

bogen en een lichte kleur, een open en uitnodigende uitstraling. Achter The Market Hotel en Merckt is het Forum Groningen gerealiseerd. Het gebouw is bedoeld als ontmoetingsplek voor bewoners en bezoekers van de stad. Onder het Forum is een parkeergarage met een capaciteit voor 390 auto’s en in de kelder kunnen 1500 fietsen gestald worden. De Grote Markt heeft er met de ontwikkeling van het Forum Groningen een nieuwe culturele ontmoetingsplek bij. Met naar verwachting 1,6 miljoen bezoekers per jaar kan het Forum gaan werken als stimulans voor de lokale economie.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

89

De Startmotor Vreewijk, Rotterdam Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2020) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-niewbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 6,03 ha FSI 2015 (netto): 2,7 FSI 2021 (netto): 9,4 Projectomschrijving: De Startmotor in Rotterdam-Zuid is een nieuw wooncomplex dat zich volledig richt op jonge starters. Het gebouw heeft 581 appartementen, een commerciële ruimte, een inpandige fietsenstalling, individuele bergingen, een pakketservice en een ondergrondse parkeergarage. De huidige druk op de woningmarkt, en de moeilijkheid voor jongeren om een woning te vinden, was de aanleiding voor het concept van de Startmotor, waar actieve participatie en begeleiding van de jonge starters centraal staat. Het gevoel van een gemeenschap wordt verder gestimuleerd door de gedeelde voorzieningen, zoals de sportvelden op 90

het dak, de hobbyruimtes, een fitnessruimte, de ontmoetingsplekken en een restaurant. Het hoge gebouw met rode bakstenen en kunstwerk op de gevel creëert een warme, levendige atmosfeer in de buurt, waar voorheen een laag, vervallen kantoorpand stond. De openbare ruimte rondom het gebouw is voetgangersvriendelijker ingericht bijvoorbeeld door de trottoirs rond het gebouw te verbreden. Het dak wordt multifunctioneel gebruikt, voor onder meer bewegen, energieopwekking en groenbeleving. Zo is het sportveld overkapt met zonnepanelen en kunnen bewoners samen werken in de moestuin. Met de vele voorzieningen die die gebouw biedt en de goede

bereikbaarheid per openbaar vervoer – door ligging nabij metrostation Zuidplein – vormt het een ideale woonomgeving voor (jonge) stedelingen. Andersom draagt dit project door de toevoeging van vele nieuwe inwoners bij aan de levendigheid en ontwikkeling van Rotterdam-Zuid.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

91

Zijdebalen Pijlsweerd-Zuid, Utrecht Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Vooroorlogse woonwijk Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 7,24 ha FSI 2015 (netto):1,6 FSI 2021 (netto): 3,3 Projectomschrijving: De Zijdebalen in Pijlsweerd Zuid te Utrecht omvat een binnenstedelijke transformatie, op een voormalig bedrijventerrein. Het plan omvat 481 nieuwe woningen, co-working spaces, horeca en een parkeergarage en vormt daarmee één van de dichtst bebouwde ensembles van Utrecht. Het biedt ruimte aan een verscheidenheid aan woningtypen, waaronder koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Deze mix aan woningtypologieën past bij de strategie van de gemeente Utrecht om wonen in en rond de binnenstad ook voor verschillende doelgroepen, voornamelijk starters, toegankelijk te houden.

92

Zijdebalen is opgebouwd uit gesloten bouwblokken van vier tot zes lagen hoog met enkele hogere panden op de hoeken. Met deze hoogte onderscheiden de blokken zich ten opzichte van hun omgeving en krijgt de buurt een stedelijk karakter. De appartementen zijn gerealiseerd bovenop een halfverdiepte parkeergarage waardoor er een bel-etage ontstaat. Dit is aangegrepen om een variatie aan entrees te ontwerpen en de verhoogde ligging zorgt voor minder inkijk en een afscheiding tussen publiek en privaat in de onderste appartementen. De buurt ligt aan de Vecht, waarlangs de kade fietsvriendelijker is ingericht. De (nieuwe)

straten tussen de bouwblokken zijn voetgangersvriendelijk ingericht met ruimte voor groenvakken met bomen en een variëteit aan planten, die een scheiding vormen tussen de straat en het voetpad. In de binnentuinen, die deels gemeenschappelijk zijn, zijn grote verhoogde vakken beplant met bomen en struiken, dit voorziet de tuinen van zitplekken en schaduw. Daarnaast wordt er via zonnepanelen op het dak duurzame, lokale energie-opwekking verzorgt.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

93

Cornelis Lelylaan Schipluidenbuurt, Amsterdam Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Infrastructuur Type ontwikkeling: Herontwikkeling Functie: Multifunctioneel Oppervlakte: 9,34 ha FSI 2015 (netto): 0,3 FSI 2021 (netto): 4,7 Projectomschrijving: Het gebied rondom treinstation Lelylaan, waaronder de Schipluidenbuurt, wordt compleet vernieuwd. Het desolate verkeersknooppunt wordt ontwikkeld tot woon- en werkomgeving. Little Manhattan en Westbeat, de eerste gebouwen die er gerealiseerd zijn, liggen direct naast het station. Little Manhattan is een woongebouw met 590 appartementen voor studenten, 279 woningen voor jonge starters en gedeelde faciliteiten. Aan andere kant van de buurt is in 2020, op de voormalige afslag van een stedelijke verkeersader, het gebouw Westbeat gerealiseerd. Dit multifunctionele gebouw voegt 150 woningen en werk-, cultuur-, en ontmoetingsruimtes en een 94

ondergrondse parkeergarage toe aan de buurt. In de ontwikkeling van de buurt wordt met name gemikt op het aantrekken van de jonge stedeling, zodat ook voor hen het wonen in de stad toegankelijk blijft. De beide gebouwen zijn gesitueerd in een verkeersintensieve situatie, waardoor het een uitdaging was om hinder van geluid en luchtvervuiling te beperken. Dit is onder meer gelukt door het toepassen van dove gevels. In Westbeat is ook een binnentuin ontworpen met een diversiteit aan beplanting waar bewoners kunnen ontspannen. Naast deze gedeelde binnentuin is er in het ontwerp

van Westbeat een flexibele ruimte opgenomen. Deze ruimte, met boogvormen van verschillende hoogtes en een open vloerplan, heeft een monumentale uitstraling en kan worden ingezet voor divers, collectief en publiek gebruik. De bewoners van Little Manhattan delen gemeenschappelijke voorzieningen zoals wasruimtes. Met de herontwikkeling van de Schipluidenbuurt, waarvan Little Manhattan en Westbeat de contouren laten zien, verandert het verkeersknooppunt rondom Lelylaan op termijn in een levendige woonomgeving.

Situering van het bouwblok:

FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

Toen ...

en nu ...

95

Hogekwartier Liendert-zijde Amersfoort Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2021) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 14,96 ha FSI 2015 (netto): 0.5 FSI 2021 (netto): 1.0 Projectomschrijving: Het Hogekwartier is een nieuwbouwproject dat behoort tot het programma ‘Amersfoort Vernieuwt’. De omgeving langs de Hogeweg bestond voorheen voornamelijk uit graslanden en enige bedrijvigheid van kwekerijen en manéges. In het Hogekwartier zijn circa 400 sociale huurwoningen en 420 koopwoningen gerealiseerd verdeeld over de Liendert-zijde en Schuilenburg-zijde, waarvan. Daarnaast is er ook een grootschalig sportcomplex en 600 m2 aan bedrijfsruimte gerealiseerd. Voor de ontwikkeling van de wijk is een plan van aanpak gemaakt met inbreng van partners in de wijk: bewoners, ondernemers, politie, 96

zorg- en welzijnsinstellingen en gemeentelijke afdelingen. Om maatwerk te kunnen leveren, zijn vele gesprekken gevoerd en bijeenkomsten gehouden. Het project bestaat uit zowel grondgebonden woningen als appartementen in woontorens waar verschillende doelgroepen kunnen wonen. De gerealiseerde gebouwen hebben verschillende gevels, kleuren, dakhoogtes en detaillering waardoor er een afwisselend beeld ontstaat. Het middendeel van de buurt bestaat uit eengezinswoningen, terwijl aan de randen de grote appartementencomplexen en woontorens zijn gesitueerd. Onderdeel van de ontwikkeling is de ontwikkeling van een park aan het

Valleikanaal, wat een aantrekkelijke openbare ruimte wordt waar ook omwonenden van kunnen genieten. De wijk is zo ontworpen dat auto’s zo veel mogelijk aan het zicht onttrokken worden. Door het aanbieden van deelauto’s, waar bewoners van het Hogekwartier gebruik van kunnen maken, is het mogelijk om de ruimte voor parkeren te beperken. Door de combinatie van kleine en grote blokken en ruime openbare ruimte worden stedelijke kwaliteiten gecombineerd met het groen en de ruimte die Amersfoort kenmerken.