Bijlage G. 3 20220325 Portefeuillestrategie Delft en Zoetermeer 5150088

Samenwerking is dan niet meer vrijblijvend. De volkshuisvestelijke opgave qua duurzaamheid is verder vormgegeven via de landelijke afspraak uit het Klimaatakkoord en de regionale afspraak uit de Regionale Energie Strategie (RES). Dat betekent concreet dat alle energielabels in 2050 op minimaal niveau C gebracht zijn. Gevraagde extra inzet: Gemeente Delft verwacht dat Vestia in de verduurzamingsopgave als een ´normale´ corporatie mee kan doen en dat er geen belemmeringen zijn om de business case inclusief de daarvoor benodigde aansluitingen en renovaties mogelijk te maken. Delft verwacht dat Vestia meedoet in het tempo dat corporaties in Delft gemiddeld halen.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 22 van 71

3.5 Volkshuisvestelijke speerpunten Huurdersraad De Huurdersraad Vestia bracht de afgelopen jaren veel adviezen uit, die door de situatie waarin Vestia verkeerde niet altijd konden worden opgevolgd. Deze paragraaf geeft de adviezen van de Huurdersraad op het gewenste volkshuisvestelijke beleid weer. Voor een deel vullen we de wensen vanuit de Huurdersraad al in; met de mogelijkheden die de structurele oplossing biedt hanteren we een (i) gematigd (inflatievolgend) huurbeleid, (ii) we zetten in op nieuwbouw en (iii) de budgetten voor onderhoud zijn na de splitsing vergelijkbaar met die van andere corporaties. Onderstaande adviezen agenderen we bij de ontwikkeling van aanvullend volkshuisvestelijk beleid na de splitsing. Prioritering Huurdersraad De Huurdersraad Vestia adviseert de volgende prioriteiten (in willekeurige volgorde), die alle vallen onder haar op de huurder gerichte focus. Vanzelfsprekend staat ze daarnaast achter de onderwerpen waar Vestia al extra op inzet zoals onderhoud, verduurzaming, betaalbaarheid en beschikbaarheid. 1. Geef iedereen inzicht in en uitzicht op verduurzaming en renovatie 2. APK voor de binnenkant van de woning 3. Dienstverlening: - Zorg voor een dienstverleningsniveau gebaseerd op (alleen nog maar) voldoendes - Laagdrempelig en toegankelijk communiceren 4.

Bewonersparticipatie en leefbaarheid: - Zet je actief in voor de vorming van bewonerscommissies - Faciliteer bewonerscommissies goed, informeer ook over onderhoud en servicekosten - Zet extra in op leefbaarheid in alle sociale huurcomplexen Onderstaand een nadere uiteenzetting van de volkshuisvestelijke speerpunten van de Huurdersraad gerangschikt naar thema: Beschikbaarheid Stop de liberalisatie van niet-DAEB woningen: Vestia liberaliseert nog altijd veel woningen op basis van de DAEB/niet-DAEB scheiding. Daardoor worden veel, vooral grote woningen, na verhuizing niet langer sociaal maar met een vrijesectorhuur verhuurd. De nieuwe corporatie moet voor meer beschikbaarheid van sociale huurwoningen zorgen door veel woningen die als niet-DAEB zijn geoormerkt af te toppen en sociaal te gaan of blijven verhuren. Inzet op behoud van en toevoeging aan de sociale woningvoorraad: gezien de krapte op de woningmarkt is de Huurdersraad tegen de verkoop van sociale huurwoningen, voor behoud van de sociale voorraad en toevoeging van sociale woningen die een grote doorstromingsketen op gang brengen. Zorg in Zoetermeer dat de woningcorporaties de eerste keus zijn bij het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen.

Betaalbaarheid Huurmatigingsbeleid voor DAEB én niet-DAEB: de Huurdersraad geeft aan dat een gematigd huurbeleid voor alle Vestia-huurders een groot deel van de negatieve gevoelens over Vestia kan wegnemen. Hierbij geeft de Huurdersraad aan dat het van belang is dat een uniform matigingsbeleid voorop staat, in plaats van maatwerk waarbij willekeur en het recht van de sterkste op de loer ligt. Stop met de inkomensafhankelijke huurverhoging: wat betreft de Huurdersraad moet Vestia de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toepassen. Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt is het vinden van een meer betaalbare en passende woning niet mogelijk en schiet de maatregel wat betreft de Huurdersraad zijn doel voorbij. Top huren af binnen niet-DAEB: om de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor middeninkomens te bevorderen, adviseert de Huurdersraad om een deel van de niet-DAEB woningen af toppen tot € 1.000. De Huurdersraad steunt hierin het verzoek van de gemeenten Delft en Zoetermeer. De Huurdersraad Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 23 van 71

adviseert om in te gaan op het verzoek van de gemeente Delft om mee te doen aan de minimaregeling die is uitgebreid met het Sociaal Huurakkoord. Huisvesting specifieke doelgroepen Investeer in bouwen voor doorstroming: de Huurdersraad adviseert om te investeren in aantrekkelijke woonvormen voor ouderen, omdat beschermd wonen en andere alternatieve woonvormen nodig zijn. De Huurdersraad geeft hierbij aan dat de kans op doorstroming van ouderen vooral zit in een aantrekkelijk aanbod aan de zachte kant: een fijne buurt met gelijkgestemden, niet meer eenzaam, hulp, winkels en openbaar vervoer dichtbij. De juiste woningen bouwen, kan een keten aan verhuizingen op gang brengen, waardoor de beschikbaarheid enorm toeneemt. Levensloopbestendig bouwen en renoveren: de Huurdersraad steunt de woonzorgvisie van de gemeente Zoetermeer waarin wordt aangegeven dat er behoefte is aan levensloopbestendige woningen. In die visie staat ook dat door de nieuwbouwopgave ‘levensloopbestendig-ready’ te bouwen dure bouwkundige aanpassingen in de toekomst niet meer nodig zijn. Kwaliteit en duurzaamheid Zorg voor een goed onderhoudsniveau: de Huurdersraad adviseert om prioriteit te geven aan het wegwerken van achterstallig onderhoud boven het toevoegen van nieuwbouw en om hierover heldere prestatieafspraken te maken.

De nieuwe corporatie moet zorgen dat haar huurders op het gebied van onderhoud even goed af zijn als bij een willekeurige andere corporatie. APK voor de binnenkant van de woning: de Huurdersraad adviseert bij het beheer en onderhoud extra aandacht te besteden aan de binnenzijde van de woning ten behoeve van de gezondheid en veiligheid van de huurders en hun woongenot. Het gaat hierbij om veiligheid, de visuele en gebruikskwaliteit. Geef iedereen inzicht in en uitzicht op verduurzaming en renovatie: de Huurdersraad vindt dat alle huurders uitzicht op toekomstige renovatie verdienen. Huurders en bewonerscommissies moeten participeren en informatie ontvangen over de onderhoudsplannen op de korte én lange termijn. Open en eerlijke informatie is hierin cruciaal, ook als de plannen nog niet helemaal zeker zijn. Huurders lijken toenemend geïnteresseerd in verduurzaming en de Huurdersraad geeft de urgentie aan om concrete aanvullende plannen te maken om de doelstellingen in 2030 en 2050 te halen. De Huurdersraad steunt het verzoek van Delft aan de nieuwe corporatie om mee te doen aan het open warmtenet Delft. In Zoetermeer zal de nieuwe corporatie aan moeten haken bij het aardgasvrijproject Zoetermeer.

Bewonersparticipatie en leefbaarheid Het advies van de Huurdersraad ten aanzien van dit thema is puntsgewijs als volgt: - Zet je actief in voor de vorming van bewonerscommissies, ook bij investeringsprojecten; - Faciliteer bewonerscommissies goed en biedt onafhankelijke professionele ondersteuning aan bewonerscommissies en eventuele klankbordgroepen; - Zorg voor drie sterke huurdersorganisaties; - Zet extra in op leefbaarheid in alle sociale huurcomplexen; - Zet extra wijkbeheer in voor kwetsbare buurten of complexen; - Zorg voor een goede match tussen bewoner en (kwetsbare) buurt of (kwetsbaar) complex. Dienstverlening Het advies van de Huurdersraad ten aanzien van dit thema is puntsgewijs als volgt: - Zorg voor een dienstverleningsniveau gebaseerd op voldoendes; - Laagdrempelig en toegankelijk communiceren; - Om het vertrouwen te herstellen moeten de nieuwe corporaties openstaande vragen zo spoedig mogelijk beantwoorden; - Laat wijkbeheerders spreekuur houden; - Zorg voor een transparante afrekening en toegankelijke inzage in de servicekosten.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 24 van 71

4. Huidige portefeuille Zoetermeer 4.1 Woningaantallen en marktaandeel Vestia Zoetermeer is een corporatie met circa 5.900 woningen. Ruim 3.900 woningen zijn onderdeel van de DAEB portefeuille, de overige 2.000 woningen van de niet-DAEB portefeuille. Van de circa 5.900 woningen zijn circa 5.800 zelfstandige woningen en ruim 100 zijn onzelfstandige eenheden. De onzelfstandige eenheden betreffen alle intramurale huisvesting.

De rechtertabel is op basis van gewogen VHE’s14 Woningvoorraad Gemeente Zoetermeer 36% van de totale woningvoorraad van de gemeente Zoetermeer is per 1-1-2020 corporatiebezit. Dat zijn ruim 19.000 corporatiewoningen15. Vestia bezit circa 30% van deze voorraad en is hiermee qua portefeuilleomvang de derde corporatie van Zoetermeer: verdeling corporatiebezit Zoetermeer corporatie aandeel Vidomes 36% De Goede Woning 32% Vestia 30% Mooiland 2%

Omvang van de niet-DAEB portefeuille Vestia plaatste bij de scheiding van DAEB en niet-DAEB een relatief groot aandeel van haar vastgoed in de niet-DAEB portefeuille. Ten opzichte van de andere corporaties in Zoetermeer heeft Vestia het grootste aandeel niet-DAEB woningen. Hierbij moet overigens worden opgemerkt dat een groot deel van deze niet-DAEB portefeuille op dit moment nog sociaal wordt verhuurd (zie hiervoor paragraaf 4.3). aandeel niet-DAEB per corporatie corporatie aandeel Vestia 35% Mooiland 3% Vidomes 2% De Goede Woning 0%

14 Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden (garages, bedrijfsruimten/ winkels en het

maatschappelijk vastgoed). Het gewogen aantal verhuureenheden vergemakkelijkt het vergelijken van financiële gegevenstussen corporaties. De omrekening van overig vastgoed naar verhuureenheden geschiedt volgens de volgende formule: woongelegenheden (zelfstandig en onzelfstandig) + 0.2*garages + niet-DAEB winkel/bedrijfsruimte + 2*DAEB winkel/ bedrijfsruimte + 0.2*overig bezit. 15

Bron: Vereniging Sociale Verhuur Haaglanden (SVH)

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 25 van 71

4.2 Kenmerken vastgoed Woningtype Onderstaand is het woningtype (zelfstandig) uitgesplitst naar DAEB en niet-DAEB. Het grootste deel van de DAEB portefeuille bestaat uit meergezinswoningen. Hierbij is het grootste aandeel een meergezinswoning met lift (etagebouw met lift + hoogbouw > 4 lagen). De niet-DAEB portefeuille bestaat voor meer dan de helft uit eengezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen zonder lift is in dit segment beperkt.

Niet-woningen De portefeuille niet-woningen bestaat uit parkeerplaatsen en garageboxen, bedrijfsruimten (BOG) en maatschappelijke onroerend goed (MOG). In aantallen is dit een zeer beperkt deel van de totale portefeuille.

Woninggrootte Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. De woningen in de niet-DAEB voorraad hebben over het algemeen een groter oppervlakte per woning. De meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de 60 m² en 80 m². In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 26 van 71

Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd De portefeuille in Zoetermeer is een relatief jonge portefeuille. In onderstaande grafieken is de verdeling per bouwjaarklasse weergegeven van de zelfstandige woningen. Voor de DAEB portefeuille geldt dat 85% van de woningen een bouwjaar kent van 1970 of later. Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen i.p.v. het oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden. Het valt op dat de woningen met een bouwjaar voor 1970 zijn gerenoveerd. De meeste renovaties zijn na 2000 uitgevoerd.

Verdeling huurklassen zelfstandige woningen op basis van contracthuur In de DAEB portefeuille heeft ruim 80% van de woningen een huidige huur onder de hoge aftoppingsgrens. Voor de niet-DAEB portefeuille geldt dat ruim 40% van de woningen een huidige contracthuur heeft onder de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens). Bij mutatie worden de woningen in de niet-DAEB portefeuille geliberaliseerd.

Grenzen huurklassen niet-DAEB: middenhuur (laag): huur tot 900; middenhuur (hoog): huur van 900 tot 1.050; boven middenhuur: > 1.050 Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 27 van 71

Verdeling huurklassen zelfstandige woningen op basis van streefhuren Ongeveer 65% van de DAEB woningen in Zoetermeer heeft een streefhuur lager dan de hoge aftoppingsgrens. Dit geeft aan dat de het aantal beschikbare woningen voor de primaire doelgroep onder druk staat (dit komt jaarlijks terug in de gesprekken over de prestatieafspraken tussen Vestia en de gemeente Zoetermeer). Van de niet-DAEB woningen heeft ongeveer 40% een streefhuur (= markthuur) tot € 1.050. Ruim 40% een streefhuur tussen de € 1.050 en € 1.250. Ongeveer 20% heeft een streefhuur boven de € 1.250. Hiermee worden de middeninkomens beperkt bediend en is het merendeel van de woningen in de nietDAEB portefeuille dus geschikt voor hogere inkomens.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 28 van 71

Verdeling energielabels zelfstandige woningen In 2021 heeft 51% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. Voor de niet-DAEB portefeuille is geldt dit voor 81% van de woningen. Een beter energielabel zorgt voor extra kwaliteit en dus voor extra WWS-punten. Het is daardoor niet vreemd dat de woningen met relatief gunstige energielabels door de scheiding in 2017 van DAEB en niet-DAEB in de niet-DAEB tak zijn geplaatst.

Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat 61% een energielabel B of beter heeft. Daarnaast heeft bijna 3% (150 woningen) in 2021 nog een energielabel E, F of G.

4.3 Verdeling DAEB en niet- DAEB De circa 2.000 woningen in de niet-DAEB portefeuille hebben een maximaal redelijke huur op basis van WWS-punten boven de liberalisatiegrens. Deze woningen zijn bij de scheiding in 2017 overgeheveld naar de niet-DAEB portefeuille. Een deel van de wooncomplexen bevat zowel DAEB- als niet-DAEB woningen; van de 65 wooncomplexen in Zoetermeer bevatten 40 complexen niet-DAEB woningen. In onderstaande grafiek is de verhouding tussen de hoeveelheid DAEB en niet-DAEB woningen per complex weergegeven. Op de horizontale as staan de complexen waarin niet-DAEB woningen zitten en op de verticale as valt af te lezen welk aandeel van dit complex daadwerkelijk in de niet-DAEB tak zit.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 29 van 71

In 2017 vond de scheiding van DAEB en niet-DAEB plaats. Voor de splitsing hanteren we dezelfde uitgangspunten als die we toen kozen. De splitsing leidt dus niet tot een andere verdeling tussen de DAEB en niet-DAEB portefeuille. Eventuele aanpassingen op dit thema zijn aan de nieuwe organisatie in samenspraak met alle stakeholders. Bij de scheiding DAEB/niet-DAEB hebben we niet alle woningen die in potentie te liberaliseren zijn, overgeheveld. We zochten destijds naar een balans tussen wat financieel noodzakelijk is en wat volkshuisvestelijk gewenst is. Circa 41% van de DAEB portefeuille in Zoetermeer bestaat uit woningen die potentieel te liberaliseren zijn, de verdeling van de DAEB portefeuille naar huurklassen op basis van maximaal redelijke huren is als volgt: Goedkoop (max redelijk huur tot de kwaliteitsgrens) Betaalbaar I (max redelijk huur tussen kwaliteitsgrens en lage aftoppingsgrens) Betaalbaar II (max redelijk huur tussen de lage en hoge aftoppingsgrens) Tot huurtoeslaggrens (max redelijk huur tussen de hoge aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens) Boven huurtoeslaggrens (max redelijk huur boven de huurtoeslaggrens; potentieel te liberaliseren)

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

2% 23% 16% 18% 41%

Pagina 30 van 71

5. Huidige portefeuille Delft 5.1 Woningaantallen en marktaandeel In Delft heeft Vestia 5.671 woningen. Hiervan zijn 4.477 woningen onderdeel van de DAEB portefeuille, de overige 1.194 woningen zijn onderdeel van de niet-DAEB portefeuille. Van de 5.671 woningen zijn 5.317 zelfstandige woningen en 378 zijn onzelfstandige eenheden. De onzelfstandige eenheden betreffen 268 intramurale eenheden en 110 studenteneenheden.

De rechter tabel is op basis van gewogen VHE’s 16

Woningvoorraad gemeente Delft De totale woningvoorraad van de gemeente Delft omvat per 1-1-2020 circa 23.000 corporatiewoningen17. Dit is een aandeel van circa 45% van de totale gemeentelijke voorraad. Hiervan is circa 26% in bezit van Vestia. Vestia is hiermee qua portefeuilleomvang de tweede corporatie. Het corporatiebezit is grofweg als volgt verdeeld over de in Delft werkzame corporaties: verdeling corporatiebezit Delft corporatie aandeel Woonbron Delft 35% Vestia 26% Stichting DUWO 25% Vidomes 15%

Omvang van de niet-DAEB portefeuille Vestia heeft bij de scheiding van DAEB en niet-DAEB een relatief groot aandeel van haar vastgoed in de niet-DAEB portefeuille geplaatst. Vestia heeft hierbij in aantallen de grootste niet-DAEB portefeuille van de in Delft werkzame corporaties. Hierbij moet overigens worden opgemerkt dat een groot deel van deze niet-DAEB portefeuille op dit moment nog sociaal wordt verhuurd (zie hiervoor paragraaf 5.3). aandeel niet-DAEB per corporatie corporatie aandeel Vestia 22% Woonbron Delft 7% Vidomes 1% Stichting DUWO 0%

16

Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden (garages, bedrijfsruimten/ winkels en het maatschappelijk vastgoed). Het gewogen aantal verhuureenheden vergemakkelijkt het vergelijken van financiële gegevenstussen corporaties. De omrekening van overig vastgoed naar verhuureenheden geschiedt volgens de volgende formule: woongelegenheden (zelfstandig en onzelfstandig) + 0.2*garages + niet-DAEB winkel/bedrijfsruimte + 2*DAEB winkel/ bedrijfsruimte + 0.2*overig bezit. 17

Bron: Vereniging Sociale Verhuur Haaglanden (SVH)

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 31 van 71

5.2 Kenmerken Vastgoed Woningtype Onderstaand is het woningtype (zelfstandig) uitgesplitst naar DAEB en niet-DAEB. Voor de DAEB portefeuille geldt dat het grootste gedeelte van de portefeuille uit meergezinswoningen bestaat. Hierbij is het grootste aandeel een meergezinswoning zonder lift (circa 50%). De niet-DAEB portefeuille bestaat ook voornamelijk uit meergezinswoningen zonder lift.

Niet-woningen De portefeuille niet-woningen bestaat uit parkeerplaatsen en garageboxen, bedrijfsruimten (BOG) en maatschappelijke onroerend goed (MOG). In aantallen is dit een zeer beperkt deel van de totale portefeuille.

BOG: bedrijfsonroerendgoed, MOG: maatschappelijk onroerendgoed Verdeling zelfstandige woning naar type en grootte Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. De woningen in de niet-DAEB voorraad hebben over het algemeen een grotere oppervlakte per woning. De meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de 60 m² en 80 m². In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 32 van 71

Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd De portefeuille in Delft is een relatief oude portefeuille. Onderstaande grafieken geven de verdeling per bouwjaarklasse van de zelfstandige woningen weer. 75% van de woningen in de DAEB portefeuille kent een bouwjaar van 1980 of eerder. Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen in plaats van het oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden. Het valt op dat de woningen met een vooroorlogs bouwjaar voor een groot deel al zijn gerenoveerd. Delft heeft vanaf de jaren ’80 en ’90 en ’00 een groot deel van de vooroorlogse voorraad gerenoveerd.

Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. contracthuren In de DAEB portefeuille heeft ruim 90% van de woningen een huidige huur onder de hoge aftoppingsgrens. Voor de niet-DAEB portefeuille geldt dat bijna 40% van de woningen een huidige contracthuur heeft onder de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens). Bij mutatie worden de woningen in de niet-DAEB portefeuille geliberaliseerd.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 33 van 71

Grenzen huurklassen niet-DAEB: Middenhuur (laag): huur tot € 900; Middenhuur (hoog): huur van € 900 tot €1.050; Boven middenhuur: > € 1.050 Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. streefhuren Ongeveer 75% van de DAEB woningen in Delft heeft een streefhuur lager dan de hoge aftoppingsgrens. Dit geeft aan dat het aantal beschikbare woningen voor de primaire doelgroep aansluit bij de percentages die wij overeenkwamen in de prestatieafspraken. Ongeveer 30% van de niet-DAEB woningen heeft een streefhuur (= markthuur) tot € 1.050. Bijna 60% een streefhuur tussen de € 1.050 en € 1.250. Ongeveer 10% heeft een streefhuur boven de € 1.250. Hiermee worden de middeninkomens beperkt bediend en is het merendeel van de woningen in de nietDAEB portefeuille dus geschikt voor hogere inkomens.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 34 van 71

Verdeling energielabels zelfstandige woningen In 2021 heeft 10% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. Voor de niet-DAEB portefeuille geldt dit voor 46% van de woningen. Een beter energielabel zorgt voor extra kwaliteit en dus voor extra WWS-punten. Het is daardoor niet vreemd dat woningen met een relatief gunstig energielabel door de scheiding in 2017 van DAEB en niet-DAEB in de niet-DAEB tak zijn geplaatst.

Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat 43% een energielabel B of beter heeft. Daarnaast heeft 11% (ruim 2.600 woningen) in 2021 een energielabel E, F of G.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 35 van 71

5.3 verdeling DAEB en niet- DAEB De circa 1.200 woningen in de niet-DAEB-portefeuille, met een maximaal redelijke huur op basis van WWS-punten boven de liberalisatiegrens, zijn bij de scheiding in 2017 overgeheveld naar de niet-DAEB portefeuille. Een deel van de wooncomplexen bevat zowel DAEB als niet-DAEB woningen; van de 132 wooncomplexen in Delft bevatten 59 complexen niet-DAEB woningen. In onderstaande grafiek is de verhouding tussen de hoeveelheid DAEB en niet-DAEB woningen per complex weergegeven. Op de horizontale as staan de complexen waarin niet-DAEB woningen zitten en op de verticale as valt af te lezen welk aandeel van dit complex daadwerkelijk in de niet-DAEB tak zit.

In 2017 vond de scheiding van DAEB en niet-DAEB plaats. Voor de splitsing hanteren we dezelfde uitgangspunten als die we toen kozen. De splitsing leidt dus niet tot een andere verdeling tussen de DAEB en niet-DAEB portefeuille. Eventuele aanpassingen op dit thema zijn aan de nieuwe organisatie in samenspraak met alle stakeholders. Bij de scheiding DAEB/niet-DAEB hebben we niet alle woningen die in potentie te liberaliseren zijn, overgeheveld. We zochten destijds naar een balans tussen wat financieel noodzakelijk is en wat volkshuisvestelijk gewenst is. Circa 18% van de DAEB portefeuille in Delft bestaat uit woningen die potentieel te liberaliseren zijn, de verdeling van de DAEB portefeuille naar huurklassen op basis van maximaal redelijke huren is als volgt: Goedkoop (max redelijk huur tot de kwaliteitsgrens) Betaalbaar I (max redelijk huur tussen kwaliteitsgrens en lage aftoppingsgrens) Betaalbaar II (max redelijk huur tussen de lage en hoge aftoppingsgrens) Tot huurtoeslaggrens (max redelijk huur tussen de hoge aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens) Boven huurtoeslaggrens (max redelijk huur boven de huurtoeslaggrens; potentieel te liberaliseren)

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

3% 42% 18% 20% 18%

Pagina 36 van 71

6. Huidige portefeuille ‘Overig Nederland’ 6.1 Algemeen Het vastgoed van Vestia in ‘Overig Nederland’ is verdeeld over de drie nieuwe entiteiten. Hierbij is het vastgoed, dat we in de eerste tien jaar willen verkopen, naar rato verdeeld over de drie nieuwe corporaties. Het overige deel is verdeeld om een gelijkwaardige uitkomst van de financiële ratio’s te krijgen. In hoofdstuk 8 geven we aan welk deel van de portefeuille ‘Overig Nederland’ we in de eerste tien jaar willen verkopen aan andere woningcorporaties. Het vastgoed in ‘Overig Nederland’ dat is toebedeeld aan Delft-Zoetermeer betreft eenheden in de volgende gemeenten: Gemeente

eenheden

Deventer

229

Eindhoven

287

Rijswijk

44

Utrechtse Heuvelrug

244

Zuidplas

999

Eindtotaal

1.803

We gaan er vanuit dat de 999 eenheden in Zuidplas (van de in totaal 2743 eenheden) in bezit blijven van Vestia en dat de overige eenheden worden verkocht aan collega corporaties.

6.2 Kenmerken overige gemeenten DAEB/ niet-DAEB en woningtype De eenheden (exclusief Zuidplas) zijn voor wat betreft de verhouding DAEB/niet-DAEB en woningtypologie als volgt verdeeld:

Niet-woningen De portefeuille niet-woningen bestaat uit 96 parkeerplaatsen (niet-DAEB) 10 bedrijfsruimten (niet-DAEB) en 24 intramurale eenheden (DAEB). Verdeling zelfstandige woningen naar type en grootte Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. Hieruit blijkt dat de woningen in de niet-DAEB voorraad over het algemeen een grotere oppervlakte per woning Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 37 van 71

hebben. De meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de 40 m² en 60 m². In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².

Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd In onderstaande grafieken is de verdeling per bouwjaarklasse van de zelfstandige woningen weergegeven. Voor de DAEB portefeuille geldt dat vanaf 2010 een deel van de jaren ’60 woningen is gerenoveerd. Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen in plaats van het oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 38 van 71

6.3 Kenmerken Zuidplas DAEB/ niet-DAEB en woningtype Het huidige bezit van Vestia in Zuidplas bestaat uit 2.742 eenheden. Naar verwachting verkopen ongeveer tweederde van ons bezit in Zuidplas. De resterende 999 18 eenheden worden toebedeeld aan DelftZoetermeer. Het gaat om 850 zelfstandige woningen, 48 intramurale eenheden, 41 bedrijfsruimten en 60 garageboxen. De eenheden in Zuidplas zijn voor wat betreft de verhouding DAEB/niet-DAEB en woningtypologie (zelfstandige woningen) als volgt verdeeld:

Verdeling zelfstandige woning naar type en grootte Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. Hieruit blijkt dat de woningen in de niet-DAEB voorraad over het algemeen een grotere oppervlakte per woning hebben. De meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de 60 m² en 80m². In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².

18

Exclusief de eenheden van een Thomashuis in Zuidplas omdat deze onderdeel uitmaken van de portefeuille ‘Thomashuizen en Herbergiers’ die is toebedeeld aan Den Haag. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 39 van 71

Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd In onderstaande grafieken is van de zelfstandige woningen de verdeling per bouwjaarklasse weergegeven. Voor de DAEB portefeuille geldt dat een groot deel van de jaren ’60 woningen en ’70 woningen is gerenoveerd tussen 2000 en 2009. Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen in plaats van het oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden.

Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. contracthuren

Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. streefhuren

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 40 van 71

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 41 van 71

7. Strategische uitgangspunten kernvoorraad 7.1 Doelgroepenbeleid Primaire doelgroep In de eerste plaats richten wij ons op de huishoudens die met hun inkomen recht hebben op huurtoeslag (primaire doelgroep). Van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuren wij gemiddeld circa 75% (in 2020) aan deze doelgroep. De primaire doelgroep zijn huishoudens met de laagste inkomens. Deze doelgroep heeft een inkomen tot de grenzen die gelden voor passend toewijzen. Die grenzen zijn in 2021: € 23.725 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd; € 32.200 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd; € 23.650 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd; € 32.075 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd. Passend toewijzen De primaire doelgroep moet een betaalbare woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens die voor deze doelgroep geldt. Tenminste 95% van de toewijzingen aan de primaire doelgroep moet passend zijn. Passend is een woning met een kale huur onder de aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is dit € 633,25. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit € 678,66 (bedragen gelden in 2021).

Secundaire doelgroep Daarnaast richten wij ons op huishoudens die een hoger inkomen hebben dan de primaire doelgroep, maar wel een inkomen dat valt binnen de grenzen voor de staatssteun (secundaire doelgroep). Van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuren wij gemiddeld circa 21% (in 2020) aan deze doelgroep (overige 4% betreft verhuringen, veelal op basis van urgentie, aan huishoudens met een inkomen boven de grens). Huishoudens die een hoger inkomen hebben dan de primaire doelgroep maar wel een inkomen dat valt binnen de grenzen voor de staatssteun. De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de inkomensgrens die geldt voor passend toewijzen en € 40.024. Tot 2022 geldt de 80-10-10 regel19: de woningcorporatie moet jaarlijks ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan de sociale doelgroep toewijzen. Daarnaast mogen corporaties tot 2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 (prijspeil 2021). Deze 10% kan echter ook worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 40.024. De overige, maximaal 10% van de vrijkomende woningen, mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Middeninkomens Uitgangspunt voor de vrijesectorwoningen is om bij mutatie de markthuur aan te houden als huurprijs. Voor de middeninkomens vinden wij huren tot circa € 1.050 betaalbaar.

In paragraaf 4.2 en 5.2 is op basis van de markthuren aangegeven met welk deel van de niet-DAEB portefeuille in Delft en Zoetermeer we huishoudens met middeninkomens bedienen. Bijzondere doelgroepen Vestia staat voor een goede woning in een prettige buurt voor huishoudens met een laag (midden) inkomen. Wij helpen ook mensen die extra begeleiding of zorg nodig hebben bij het vinden van een passende woning. Dit kan gaan om de zogenaamde bijzondere doelgroepen, zoals mensen die vanuit een 19

Vanaf 1-1-2022 wordt dit: 85-7,5-7,5

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 42 van 71

maatschappelijke opvang komen (dak- en thuislozen, verslaafden, gedetineerden, psychiatrie, enzovoort). Het kan ook gaan om mensen die vanwege een handicap of hun leeftijd/veroudering niet alles zelfstandig kunnen doen. Ook mensen die nog niet lang in Nederland zijn, zoals vluchtelingen en statushouders, hebben soms extra begeleiding nodig of een aangepaste woonvorm (tijdelijke opvangvoorziening bijvoorbeeld). Om goed zelfstandig te kunnen wonen is bij deze doelgroepen extra zorg- en ondersteuning nodig en soms ook een aanpassing van (de uitrusting) van de woning. We werken actief samen met gemeenten en zorgpartijen, om de benodigde zorg en begeleiding te leveren. Bij de huisvesting en ondersteuning van kwetsbare doelgroepen is het belangrijk ook te letten op de sociale draagkracht van buurten. Wonen in een buurt bijvoorbeeld al veel mensen met specifieke problemen en zorgvragen? Hebben de bewoners in de buurt een sociale omgeving die hen helpt bij hun zelfredzaamheid, zijn de gemeente en andere partijen of voorzieningen er voldoende aanwezig? Vestia moet er samen met de gemeente voor zorgen dat de huisvesting van specifieke doelgroepen niet leidt tot extra problemen voor de andere bewoners in de buurt. Naast het zelfstandig wonen is er voor mensen met een zorgvraag ook behoefte aan zogenaamde tussenvormen (tussen zelfstandig en intramuraal in) en aan intramurale woonvormen.

Wij hebben naast het woningaanbod ook zorgvastgoed waarin wij kansen benutten om de maatschappelijk vraag te bedienen. Ons beleid is erop gericht dat het volume van ons intramuraal zorgvastgoed (ZOG) in Delft en Zoetermeer (minimaal) op peil moet blijven. Het is voor ons belangrijk om goede afspraken te maken met gemeenten over meer begeleiding van kwetsbare groepen en minder eenzijdige instroom in kwetsbare buurten. Rekening houden met de leefbaarheid in bepaalde wijken of complexen en het tegengaan van kritische grenzen van de leefbaarheid is een van de gezamenlijke opgaven. Vestia is voor de huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen afhankelijk van mutaties die plaatsvinden. Als het structureel dreigt uit te komen boven circa 30% van de reguliere verhuringen, gaan wij in overleg met gemeente en zorgpartijen over (tijdelijke) maatwerkoplossingen. Vestia levert zoveel mogelijk naar rato haar bijdrage aan de huisvesting van statushouders. Bij een substantiële toename van de benodigde inzet treden Vestia en de gemeente in overleg over de prioritering in relatie tot de slaagkans en wachttijden voor reguliere woningzoekenden.

7.2 Beschikbaarheid en betaalbaarheid We zetten ons maximaal in om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Voor ons is een betaalbare stad een stad waar voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor onze primaire doelgroep en waar plek is voor huishoudens uit de secundaire doelgroep en huishoudens met een middeninkomen. Over lokale opgaven, het aandeel van de sociale huurwoningen dat nodig is voor de primaire doelgroep, maken wij prestatieafspraken. Huurbeleid woningen Het huurbeleid is gedifferentieerd voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille. Streefhuren DAEB Ingegeven door onze financiële kaders is ons beleid erop gericht om effectief een gemiddeld streefhuurniveau van 92% van de maximale huur in de DAEB woningvoorraad bij mutatie te realiseren. Tegelijk willen we voldoende betaalbare woningen (tot de aftoppingsgrenzen die gelden in het kader van passend toewijzen) in het DAEB segment bereikbaar hebben voor de primaire doelgroep conform de regionale en lokale prestatieafspraken. We hanteren daarom in de regel een streefhuur van 93%. Met dit percentage behalen we ons financiële doel en hebben we tegelijk de ruimte om extra woningen af te toppen waar dit moet, zodat we volkshuisvestelijke doelen ook halen. Een effectieve streefhuur van 92% Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 43 van 71

is hoog in verhouding tot andere corporaties in ons werkgebied. Vestia kan het zich vooralsnog niet veroorloven om de streefhuur voor het DAEB segment te verlagen. De splitsing vindt plaats op basis van ons huidige beleid dat erop is gebaseerd dat de huurinkomsten nodig zijn voor financieel herstel. Na splitsing ontstaat ruimte voor de nieuwe organisatie om dit huurbeleid aan te passen. Huurverhoging DAEB, gereguleerde contracten Per 1 juli van elk jaar verhogen we de netto huurprijs van het grootste deel van de verhuureenheden. We voeren een inflatievolgende huurverhoging door op de zelfstandige woningeenheden met een gereguleerd contract. Inflatie is het wettelijk maximum waarmee de huursom van de sociale huurwoningen gemiddeld mag stijgen, conform de afspraken tussen de Woonbond en Aedes in het Sociaal Huurakkoord (2018). Vestia past het formeel vastgestelde en wettelijke toegestane inflatiepercentage toe. Om de prijs-kwaliteitverhouding binnen de DAEB woningvoorraad te verbeteren, wordt de huurverhoging bij sociale huurwoningen in een staffel toegepast, op basis van de afstand tot de maximale huur. Woningen met een relatief lage huur ten opzichte van de kwaliteit krijgen gemiddeld een huurverhoging iets boven inflatie en woningen met een relatief hoge huur krijgen gemiddeld een lagere huurverhoging. De staffel wordt jaarlijks herzien.

Om scheefwonen tegen te gaan en doorstroming van hogere inkomens vanuit de sociale huursector te stimuleren, hanteren we een inkomensafhankelijke huurverhoging voor de hogere inkomens in woningen met een gereguleerd contract. Maatwerk In bijzondere gevallen werken we mee aan huurverlaging. Hierbij wordt de huur aangepast naar een lager niveau en wijken we bewust af van ons huurbeleid. Streefhuren niet-DAEB Voor het niet-DAEB segment gaan we bij mutatie uit van de markthuur. In principe toppen we niet af in dit segment. Wanneer een woning in de niet-DAEB portefeuille muteert, hanteren wij de getaxeerde markthuur als nieuwe huurprijs. Hierdoor kan de huurprijs dus naar boven of naar beneden worden bijgesteld. Huurverhoging niet-DAEB, geliberaliseerde contracten Bij de geliberaliseerde woningen wordt in 2021 een huursomstijging gerealiseerd van inflatie +0,5% 20. Hierbij wordt ook een staffel op basis van de afstand tot de markthuur toegepast. Bij het berekenen van de maximale huursomstijging worden huurverhogingen bij huurharmonisatie, bij woningverbetering en inkomensafhankelijke huurverhogingen of huurverlagingen niet meegeteld. Huurbeleid overige eenheden Streefhuren overig vastgoed We hanteren voor parkeren, bedrijfsonroerendgoed en zorgvastgoed in de regel markthuren.

Uitzondering hierop is bedrijfsonroerendgoed waarbij de huurder een maatschappelijke organisatie betreft (valt onder DAEB). In dat geval is er sprake van maatwerk en hangt de huur af van het betreffende vastgoed en de maatschappelijke functie. Huurverhoging overige woongelegenheden Hieronder vallen onder andere woongelegenheden zoals onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen. Bij de categorie overige woongelegenheden hanteren we een inflatievolgende huurverhoging conform de begroting, tenzij er sprake is van afwijkende contractuele prijsafspraken.

20

De wettelijk maximaal toegestane huurverhoging is +1% voor geliberaliseerde huurcontracten. We houden 0,5% conform de uitgangspunten van het herijkt verbeter plan (HVP). Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 44 van 71

Huurverhoging overige eenheden (niet-woongelegenheden) Voor bedrijfsonroerend goed is de huurverhoging doorgaans contractueel vastgelegd, in de regel is dit de Consumenten Prijs Index. Bij garages en overige verhuringen hanteren we een inflatievolgende huurverhoging tenzij er sprake is van afwijkende contractuele prijsafspraken of de markt een afwijkend percentage vereist.

7.3 Kwaliteit Bij het thema kwaliteit ligt de focus op de technische kwaliteit. Om onze woningen op het juiste kwaliteitsniveau te houden, voeren wij instandhoudingsonderhoud en renovaties uit. Indien het technisch noodzakelijk of financieel niet ongunstiger is, kan er ook sloop/nieuwbouw plaatsvinden. Instandhoudingsonderhoud Planmatig onderhoud (PO) Om een goed beeld te krijgen van de staat van een complex en de bijbehorende risico’s is het van belang een aantal instrumenten te gebruiken en te combineren. De volgende zaken worden gebruikt om de onderhoudsmaatregelen voor een complex te bepalen: Conditiescore Voor elk complex bepalen we voor alle elementen (buitenzijde van de woning) minimaal elke drie jaar de genormeerde conditiescore (NEN2767) door middel van inspecties. Onderhoudskwaliteit Voor de onderhoudsbegroting hanteren we de basiskwaliteit. Deze garandeert een goede bruikbaarheid van de woningen en gebouwen voor de bewoners. Het streven is de overlast als gevolg van bijvoorbeeld lekkages, storingen en uitval van installaties zoveel mogelijk te voorkomen door het tijdig uitvoeren van planmatig onderhoud. De woningen verkeren in een goede technische staat, zijn veilig en voldoen aan de geldende regelgeving. De bedrijfszekerheid van de technische installatie is gewaarborgd.

De standaard onderhoudskwaliteit gebruiken we voor het bepalen van de prioriteit in relatie tot de risicoaspecten. Prioritering en sturen op risico’s Voor het bepalen van de prioritering binnen het onderhoudsprogramma brengen we risico’s in kaart en gaan we na wat de effecten (sterk, matig, gering) zijn van deze risico’s. Om efficiënt te kunnen sturen worden risico-aspecten (zoals veiligheid, het risico op vervolgschade) onderling vergeleken en geprioriteerd. Alle resultaten die vallen binnen het blauwe kader in onderstaande tabel zijn onacceptabele risico’s en zijn vervolgens jaarlijks opgenomen in de begroting.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 45 van 71

Dagelijks onderhoud (DO) Onder dagelijks onderhoud verstaan we reparatie- en mutatieonderhoud. De huidige uitrusting van onze woning is de basis. We voegen geen kwaliteit of wijzigingen toe tenzij we daar voor specifieke complexen bewust voor kiezen. Afwegingen voor het dagelijks onderhoud maken we op basis van technische staat en gebreken met de basiskwaliteit als vertrekpunt. Indien vervanging noodzakelijk is hanteren we een gedifferentieerd onderhoudsbeleid voor DAEB en niet-DAEB woningen. Investeringen/ renovaties Middels een jaarlijkse hold-sell analyse bepalen we welke complexen in aanmerking komen om op de investeringsbegroting (MJIB) op te nemen. In deze analyse bepalen we de bijdrage van ieder afzonderlijk complex aan de portefeuilledoelstellingen. De portefeuilledoelstellingen worden uitgedrukt in een samengestelde portfolioscore voor de verschillende thema’s: betaalbaarheid, beschikbaarheid, leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit. Vervolgens zetten we de portfolioscore af tegen de financiële score. De financiële score bepalen we aan de hand van de bruto-netto verhouding (hoeveel van de bruto ontvangen huur blijft er netto over na aftrek van alle exploitatiekosten). De complexen die op beide aspecten lager dan het gemiddelde scoren worden met het team vastgoedsturing besproken en worden indien mogelijk aan de begroting toegevoegd.

Hierbij wordt een inschatting gemaakt welk ingreepniveau uit onze investeringsmatrix het meest toereikend is. Samengevat, als een complex financieel slecht presteert en ook weinig bijdraagt aan de volkshuisvestelijke taken, dan beoordelen we met welke investeringen we beide aspecten kunnen verbeteren.

7.4 Duurzaamheid Technologische ontwikkelingen, geopolitieke verhoudingen, de internationale energiehandel en de weten regelgeving compliceren de transitie naar duurzamer beleid en beïnvloeden de prijs van energie. Het aantal onzekerheden en afhankelijkheden is daarom groot. Het is hierdoor lastig om de juiste keuzes te maken voor de verduurzaming van de huidige woningvoorraad. Daarnaast zijn ook onze financiële middelen nog steeds beperkt en is het vooralsnog niet haalbaar om in 2050 te beschikken over een CO2 neutrale woningvoorraad. Sectorbreed zijn er overigens onvoldoende middelen om alle duurzaamheidsambities re realiseren. Verminderen van de warmtevraag Wij richten ons daarom allereerst op de ‘no regret’ duurzaamheidsmaatregelen. We combineren onze aanpak zoveel mogelijk met planmatig onderhoud en renovaties omdat we op die manier kosteneffectief zijn en de huurder maar één keer tot last zijn. Hierbij ligt onze focus op het toepassen van isolerende maatregelen. Dit zorgt ervoor dat de warmtevraag van ons bezit kleiner wordt en dus een lagere CO 2 uitstoot kent. Het niveau van isolatie dat wij nastreven is minimaal label B. Dit niveau is voldoende basis om woningen aan te sluiten op een middentemperatuur warmtenet.

Daarnaast ervaren bewoners met deze aanpak het meeste effect van de investeringen: betere isolatie draagt bij aan wooncomfort, gezondheid en betaalbaarheid van de energierekening en daarmee aan een goede en duurzame woning die betaalbaar is en blijft. Duurzame energiebronnen Per locatie zoeken we naar de meest optimale manier van duurzaam verwarmen. Soms is dat aardwarmte, soms stadsverwarming, grond(water) of lucht. Concreet streven we ernaar 750 woningen in Zoetermeer Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 46 van 71

en Delft aan te sluiten of voor te bereiden op duurzame energiebronnen. Nieuwbouwwoningen realiseren we conform bouwbesluit en zijn daarmee vanzelfsprekend aardgasvrij.

7.5 Aan- en verkoopstrategie Complexmatige verkoop In onze kerngemeenten zetten wij niet in op complexmatige verkoop. Voor het bezit in overige gemeentes is dat wel het geval. Zie hoofdstuk 7 voor onze verkoopstrategie in ‘Overig Nederland’. Uitponden In de huidige doorrekening is niet afgeweken van ons huidige beleid omtrent het uitponden van woningen. Op dit moment zijn wij zeer terughoudend met het verkopen van individuele woningen bij mutatie (uitponden). Alleen wanneer individuele woningen een grote investering nodig hebben om te kunnen doorverhuren, de laatste eenheid is in een complex óf een solitaire woning is, overwegen wij om deze te verkopen. Verkoop is op dat moment op het gebied van financieel rendement de meest verstandige keuze. Het is aan de nieuwe corporatie of zij dit beleid wil aanpassen. Aankoop en uitbreidingsnieuwbouw Met de verkoopopbrengsten uit ‘Overig Nederland’ ontwikkelen we nieuwbouw (of doen eventueel aankopen) binnen de kerngemeente. Deze extra nieuwbouw is ingerekend in de financiële doorrekening en past binnen de reeds gemaakte strategische afspraken.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 47 van 71

8. Strategische uitgangspunten ‘Overig Nederland’ 8.1 Verkoop We richten ons met de portefeuille in ’Overig Nederland’ op verkoop. Ons voornemen is dat we ons bezit in ‘Overig Nederland’ verkopen aan andere corporaties. De opbrengsten zetten we in om uitbreidingsnieuwbouw in de kerngemeenten te financieren. Hierdoor ontstaat ruimte om bij te dragen aan uitbreiding in Delft en Zoetermeer. Voor de verkoop hebben wij een indicatieve verkoopplanning gemaakt. Dit is een inschatting op basis van verkoopmogelijkheden en uitdagingen die opgelost moeten worden voordat verkocht kan worden. De volgorde en het tempo waarin wordt verkocht laten zich echter lastig voorspellen. Het verkoopvolume in de eerste tien jaar is gebaseerd op een praktisch uitvoerbaar, realistisch verkoopprogramma. Hierbij is ook gekeken naar de haalbaarheid van de uitbreidingsnieuwbouw die met de opbrengsten kan worden gerealiseerd. In principe kan de hele voorraad in ‘Overig Nederland’ op termijn verkocht worden (er zijn geen elementaire juridische beklemmingen). De verkoopprioritering is gebaseerd op onder andere marktkansen en een evenwichtige verdeling over de jaren. Het verkoopprogramma is echter niet in beton gegoten en afhankelijk van onder andere de marktomstandigheden. Indien zich een kans voordoet om een complex eerder te verkopen (op basis van marktomstandigheden), wordt dit in overweging genomen.

NB: Deze verkoopstrategie geldt ook voor alle niet-woningen in ‘Overig Nederland’. BOG/MOG/ZOGpanden in ‘Overig Nederland’ zijn geen onderdeel van onze wensportefeuille. In de begroting staan 455 eenheden die in de eerste tien jaar verkocht worden met een marktwaarde van circa € 79,3 miljoen. MVS 1

Gemeente Eindhoven - Achtse Barrier-Gunterslaer

€

2.266.194

Eindhoven - Meerrijk

€

35.541.819

Rijswijk - Stationskwartier

€

4.636.131

Utrechtse Heuvelrug - Leersum

€

36.904.398

Eindtotaal

€

79.348.542

1

Marktwaarde in verhuurde staat per 31-12-2020

Het overige deel is niet ingerekend in de eerste 10 jaar. Het vastgoed dat in de begroting na 10 jaar in portefeuille blijft heeft een marktwaarde van circa € 33 miljoen: MVS 1

Gemeente Deventer

€

18.214.915

Eindhoven

€

14.776.774

Eindtotaal2

€

32.991.689

2

exclusief Zuidplas

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 48 van 71

8.2 Exploitatie Het vastgoed in ‘Overig Nederland’ wordt tot aan het moment van verkoop regulier verhuurd. Voor huurbeleid (zie paragraaf 7.2), onderhoud (zie paragraaf 7.3), dienstverlening, sociaal beheer, participatie en dergelijke maken we geen onderscheid tussen kerngemeenten en niet-kerngemeenten. We leveren buiten de kerngemeenten een bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeenten waar we in verhouding een groot aandeel van de sociale huurwoningvoorraad in bezit hebben. Dit betreft de maatwerkgemeenten (Zuidplas) en Utrechtse Heuvelrug. In deze gemeenten monitoren we de verhuringen en de slaagkansen van bepaalde doelgroepen en sturen we bij waar nodig. Wij conformeren ons in deze gemeenten aan het regionale beleid om een deel van de sociale woningvoorraad betaalbaar te houden.

8.3 Kwaliteit In het bezit in 'Overig Nederland’ zal worden geïnvesteerd als dit technisch nodig is of als er investeringen nodig zijn om de exploitatie te kunnen voortzetten. Ook zetten wij de toekomstige afschaffing van de verhuurderheffing in om woningen met slechte energielabels (E, F en G) aan te pakken. Hierbij maken we geen onderscheid tussen woningen in de kerngemeenten en in ‘Overig Nederland’ met uitzondering van van de complexen die we spoedig verwachten te verkopen. In hoofdstuk 9 gaan we in op de opgenomen investeringen en in hoofdstuk 10 op het instandhoudingsonderhoud voor ons bezit buiten de kerngemeenten.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 49 van 71

9. Transformatieopgave 9.1 Investeringsbegroting Zoetermeer Verbeteringen De ingrepen die zijn opgenomen in onze MJIB 2022-2031 bestaan uit verschillende type investeringen. In totaal investeren we in de komende tien jaar in Zoetermeer circa € 47,3 miljoen 21. Veruit het grootste deel van de investeringen betreft een ‘midden-niveau-renovatie’ (gemiddeld circa € 96.00022 per woning). De verdeling naar niveau type ingrepen is als volgt:

De verdeling van de investeringen in kasstroom over de komende jaren (gesplitst naar DAEB en niet-DAEB) is als volgt:

Na 2023 neemt de investeringsbehoefte in de bestaande voorraad af omdat de grootste complexen al aangepakt zijn (Dunantflat/Fonteinbos). Na 2025 starten de voorbereidingen voor de investeringen in de tweede helft van de beschouwingsperiode. In jaren met minder investeringen in de bestaande voorraad is er meer organisatorische ruimte voor uitbreidingsnieuwbouw. Verduurzaming Naast het toepassen van isolerende maatregelen bij de woningverbeteringen investeren wij ook in het aardgasvrij maken van ons bezit. Hiervoor is een apart budget opgenomen in de begroting die project specifiek wordt toegewezen. Wanneer er kansen zijn om bij bestaande projecten aan te sluiten op

21 22

Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 30 miljoen Ter info: een basisingreep is begroot op €67.000 en een hoog niveau renovatie op €159.000

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 50 van 71

warmtenetten kan dit budget worden aangewend. Dit geldt voor het gasloos maken van bestaande bouw. Nieuwbouwprojecten kunnen geen aanspraak maken op dit budget. Voor het aardgasvrij maken van woningen is in de komende tien jaar voor Delft + Zoetermeer een budget beschikbaar van € 12,7 miljoen. Met dit budget verwachten wij circa 750 woningen (die daarvoor geschikt zijn) te voorzien van een andere energievoorziening. Aankoop/Uitbreidingsnieuwbouw Zoetermeer Op basis van het beoogde verkoopvolume in de eerste tien jaar (€ 79,3 miljoen) kunnen we op basis van gemiddelde stichtingskosten circa 328 uitbreidingsnieuwbouwwoningen ontwikkelen en bouwen in Delft en Zoetermeer. Afschaffing verhuurderheffing Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 af te schaffen ontstaat er extra bestedingsruimte bij corporaties. Deze extra bestedingsruimte wordt naar alle waarschijnlijkheid ingezet op de thema’s duurzaamheid en de productie van nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige voorstellen is er sprake van een korting van € 500 miljoen (‘motie Hermans’ 23) voor de gehele sector in 2022. Voor Delft + Zoetermeer (inclusief ‘Overig Nederland’) betekent dit een extra investeringsbudget van circa € 29 miljoen24. Dit budget hebben we ingerekend. De besteding wordt nog verder uitgewerkt en we hebben daarom het investeringsbudget veiligheidshalve 100% onrendabel ingerekend.

9.2 Investeringsbegroting Delft Ingrepen De ingrepen die zijn opgenomen in onze MJIB 2022-2031 bestaan uit verschillende type investeringen. In totaal investeren we in de komende tien jaar in Delft circa € 151 miljoen 25. De verdeling naar niveau type ingrepen is als volgt: MJIB 2022-'31 (DAEB) € 60.000.000 € 50.000.000 € 40.000.000 € 30.000.000 € 20.000.000 € 10.000.000 €0

Kasstroom Investeringen

ORT

23

Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering. Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23 december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’. Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het komend kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van de heffing. 24 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 26 miljoen 25 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 120 miljoen Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 51 van 71

Verduurzaming Naast het toepassen van isolerende maatregelen bij de woningverbeteringen investeren wij ook in het aardgasvrij maken van ons bezit. Hiervoor is een apart budget opgenomen in de begroting die project specifiek wordt toegewezen. Wanneer er kansen zijn om bij bestaande projecten aan te sluiten op warmtenetten kan dit budget worden aangewend. Dit geldt voor het gasloos maken van bestaande bouw. Nieuwbouwprojecten kunnen geen aanspraak maken op dit budget Voor het aardgasvrij maken van woningen is in de komende tien jaar voor Delft + Zoetermeer een budget beschikbaar van € 12,7 miljoen. Met dit budget verwachten wij circa 750 woningen (die daarvoor geschikt zijn) te voorzien van een andere energievoorziening. Aankoop/Uitbreidingsnieuwbouw Delft Op basis van het beoogde verkoopvolume in de eerste tien jaar (€ 79,3 miljoen) kunnen we op basis van gemiddelde stichtingskosten circa 328 uitbreidingsnieuwbouwwoningen ontwikkelen en bouwen in Delft en Zoetermeer. Afschaffing verhuurderheffing Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 af te schaffen ontstaat er extra bestedingsruimte bij corporaties. Deze extra bestedingsruimte wordt naar alle waarschijnlijkheid ingezet op de thema’s duurzaamheid en de productie van nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige voorstellen is er sprake van een korting van € 500 miljoen (‘motie Hermans26) voor de gehele sector in 2022.

Voor Delft en Zoetermeer (inclusief overig Nederland) betekent dit een extra investeringsbudget van circa € 29 miljoen27. Dit budget hebben we ingerekend. De besteding wordt nog verder uitgewerkt en we hebben daarom het investeringsbudget veiligheidshalve 100% onrendabel ingerekend.

26

Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering. Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23 december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’. Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het komend kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van de heffing. 27 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 26 miljoen Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 52 van 71

9.3 Investeringsbegroting ‘Overig Nederland’ Voor de woningen in Zuidplas zijn we in eerste instantie uitgegaan van volledige verkoop. Voor het deel dat naar verwachting niet wordt verkocht, hebben we veiligheidshalve een investeringsbedrag van circa €15 miljoen ingerekend gebaseerd op een gemiddeld investeringsniveau per vhe van de woningen in Delft en Zoetermeer. Dit budget is (nog) niet gekoppeld aan complexen. Gezien het lopende verkooptraject voor de woningen in Leersum hebben we hier geen investeringen ingerekend. De overige complexen zijn niet in de begroting opgenomen omdat daarvoor geen technische noodzaak is. Afschaffing verhuurderheffing Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 af te schaffen ontstaat er extra bestedingsruimte bij corporaties. Deze extra bestedingsruimte wordt naar alle waarschijnlijkheid ingezet op de thema’s duurzaamheid en de productie van nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige voorstellen is er sprake van een korting van € 500 miljoen (‘motie Hermans28) voor de gehele sector in 2022. Voor Delft en Zoetermeer (inclusief overig Nederland) betekent dit een extra investeringsbudget van circa € 16,3 miljoen29. Dit budget hebben we ingerekend. De besteding wordt nog verder uitgewerkt en we hebben daarom het investeringsbudget veiligheidshalve 100% onrendabel ingerekend.

10. Instandhouding 10.1 Algemeen Het type onderhoud bestaat uit de volgende categorieën: Planmatig onderhoud (PO) Voor een groot deel van de woningen wordt planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit omvat projectmatig cyclisch onderhoud, zoals onder andere schilderwerk. Mutatieonderhoud (MO) Onderhoud dat we uitvoeren bij de mutatie van een woning betreft herstelwerk om de woning weer regulier te kunnen verhuren. Reparatieonderhoud (RO) Dit betreft onderhoud op basis van repartieverzoeken van onze huurders. Contractonderhoud (CO) Cyclisch onderhoud wat is ondergebracht bij contractpartijen zoals onderhoud aan installaties en liftonderhoud Doordat in complexen DAEB-woningen en niet-DAEB-woningen gemengd aanwezig kunnen zijn, sturen wij niet op een apart onderhoudsbeleid voor planmatig onderhoud voor de niet-DAEB woningen.

28

Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering. Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23 december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’. Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het komend kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van de heffing. 29 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 14 miljoen Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 53 van 71

10.2 Onderhoud Zoetermeer Door de goedkeuring van de structurele oplossing wordt het mogelijk om extra budget op te nemen voor het uitvoeren van planmatig onderhoud. Voor Zoetermeer is het aanvullende budget jaarlijks circa € 1,6 miljoen. Het totale budget dat voor de komende tien jaar is opgenomen in de begroting komt daarmee op circa € 117,5 miljoen30. Per gewogen vhe betekent dat een onderhoudsbudget van €1.74231 per jaar. De verdeling naar onderhoud (gemiddeld over de komende tien jaar) is als volgt:

De categorie ‘te verdelen’ betreft voornamelijk VVE-bijdragen. In totaal wordt in de DAEB-portefeuille in de komende tien jaar ongeveer € 29,5 miljoen aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Voor de niet-DAEB woningen is ruim € 16,4 miljoen opgenomen. Door de structurele oplossing is extra budget opgenomen, waardoor het totaalbedrag per woning per jaar op ruim € 750,- ligt. Dit is een stijging ten opzichte van het vorige budget van circa 45%.