Bijlage G. 3 20220325 Portefeuillestrategie Delft en Zoetermeer 5150088

Beleid

Portefeuillestrategie Zoetermeer & Delft

versie maart 2022

Voorwoord In de afgelopen jaren konden wij ons deel van de volkshuisvestelijke opgaven onvoldoende in vullen. Het was een zware tijd en de rek voor onze huurders is er uit. De structurele oplossing biedt ons een nieuw, verbeterd volkshuisvestelijk perspectief. De bijdrage van de sector aan de verlaging van de rentelasten heeft een positief effect op onze ratio’s. Een voorwaarde van de structurele oplossing is dat Vestia zich splitst in drie afzonderlijke corporaties. Met de structurele oplossing voorkomen we verdere bezuinigingen én ontstaat er weer een volkshuisvestelijk perspectief voor de drie corporaties. Dat betekent in de praktijk dat: - een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd voor DAEB-woningen; - de komende tien jaar meer middelen beschikbaar zijn voor het uitvoeren van onderhoud; - een jaarlijks extra budget beschikbaar is om in te zetten voor kwetsbare doelgroepen; - er mogelijkheid is voor het toevoegen van extra nieuwbouw met verkoopopbrengsten van het bezit in ‘Overig Nederland’. Er ontstaan ook extra mogelijkheden doordat de nieuwe entiteiten op termijn eerder financieel gezond zijn dan Vestia totaal. Toekomstige investeringsruimte ontstaat doordat de nieuwe entiteiten in de toekomst borgbaar zijn. De nieuwe entiteiten kunnen weer eigen volkshuisvestelijk beleid voeren.

Er zijn positieve ontwikkelingen rondom de afschaffing van de verhuurderheffing, ook dit biedt op afzienbare termijn meer ruimte voor de nieuwe entiteiten. We hanteren als uitgangspunt dat de splitsing plaatsvindt op basis van ons huidige beleid. Mogelijke toekomstige ruimte die ontstaat als we weer gezond zijn rekenen we vanuit het voorzichtigheidsprincipe niet in. De verhuurdersheffing wordt op termijn afgeschaft, maar het is nog onbekend welke tegenprestatie hiervoor wordt verwacht. Ook hier kiezen we ervoor onszelf niet rijk te rekenen. De volkshuisvestelijke inzet van toekomstige middelen willen we overlaten aan het bestuur van de nieuwe entiteiten in samenspraak met de lokale belanghebbenden. In deel II ‘Handelingsperspectief’ gaan we in op de totstandkoming van toekomstig beleid waarin we de volkshuisvestelijke speerpunten en wensen van gemeenten en huurdersraad nadrukkelijk agenderen. Door de bijdrage van de sector en de splitsing ontstaan drie nieuwe sobere en efficiënte corporaties, met een sterke lokale binding, die in staat zijn om invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave in hun gemeente. In deze portefeuillestrategie beschrijven wij ons beleid en de mate waarin wij de volkshuisvestelijke opgaven invullen voor de kerngemeenten Delft en Zoetermeer. Onze visie en doelstellingen zijn na de splitsing onveranderd.

Per corporatie zijn er accentverschillen en zijn doelstellingen vertaald naar de lokale opgave. Onze missie is nog steeds: ‘Tevreden huurders, in een eerlijke stad, nu en in de toekomst.’ Door de extra financiële ruimte die ontstaat als gevolg van de structurele oplossing en de splitsing verwachten wij deze missie beter in te vullen. Onze huurders mogen minimaal hetzelfde niveau qua dienstverlening van ons verwachten. Daar waar mogelijk zetten we in op verbeteringen waarbij de sterke lokale binding van de nieuwe entiteiten kansen biedt.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 2 van 71

Inhoud DEEL I: Portefeuillestrategie 1. Inleiding ..................................................................................... 6 1.1 Doel .................................................................................................................................. 6 1.2 Leeswijzer ......................................................................................................................... 6

2. Visie Vestia ................................................................................. 7 2.1 Missie en doelstellingen ................................................................................................... 7 2.2 Strategie ........................................................................................................................... 9

3. Omgevingsanalyse .................................................................... 10 3.1 Trends ............................................................................................................................. 10 3.2 Beleidsomgeving ............................................................................................................ 12 3.3 Volkshuisvestelijke opgave Zoetermeer ........................................................................ 15 3.4 Volkshuisvestelijke opgave Delft .................................................................................... 19 3.5 Volkshuisvestelijke speerpunten Huurdersraad ............................................................ 23

4. Huidige portefeuille Zoetermeer ................................................ 25 4.2 Kenmerken vastgoed ...................................................................................................... 26 4.3 Verdeling DAEB en niet- DAEB ....................................................................................... 29

5. Huidige portefeuille Delft .......................................................... 31 5.1 Woningaantallen en marktaandeel ................................................................................ 31 5.2 Kenmerken Vastgoed ..................................................................................................... 32 5.3 verdeling DAEB en niet- DAEB ........................................................................................ 36

6. Huidige portefeuille ‘Overig Nederland’ ..................................... 37 6.1 Algemeen........................................................................................................................ 37 6.2 Kenmerken overige gemeenten ..................................................................................... 37 6.3 Kenmerken Zuidplas ....................................................................................................... 39

7. Strategische uitgangspunten kernvoorraad ................................ 42 7.1 Doelgroepenbeleid ......................................................................................................... 42 7.2 Beschikbaarheid en betaalbaarheid ............................................................................... 43 7.3 Kwaliteit .......................................................................................................................... 45 7.4 Duurzaamheid ................................................................................................................ 46 7.5 Aan- en verkoopstrategie ............................................................................................... 47

8. Strategische uitgangspunten ‘Overig Nederland’ ....................... 48 8.1 Verkoop .......................................................................................................................... 48 Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 3 van 71

8.2 Exploitatie ....................................................................................................................... 49 8.3 Kwaliteit .......................................................................................................................... 49

9. Transformatieopgave ................................................................ 50 9.1 Investeringsbegroting Zoetermeer ................................................................................ 50 9.2 Investeringsbegroting Delft ............................................................................................ 51 9.3 Investeringsbegroting ‘Overig Nederland’ ..................................................................... 53

10. Instandhouding ...................................................................... 53 10.1 Algemeen...................................................................................................................... 53 10.2 Onderhoud Zoetermeer ............................................................................................... 54 10.3 Onderhoud Delft .......................................................................................................... 54 10.4 Onderhoud ‘Overig Nederland’ .................................................................................... 55 10.5 Benchmark.................................................................................................................... 55

11. Portefeuilleontwikkeling Zoetermeer ....................................... 57 11.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid .............................................................................. 57 11.2 Duurzaamheid .............................................................................................................. 59

12. Portefeuilleontwikkeling Delft ................................................. 60 12.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid .............................................................................. 60 12.2 Duurzaamheid .............................................................................................................. 62

DEEL II: Handelingsperspectief 1. Doel ......................................................................................... 64 2. Financiële ruimte na splitsing .................................................... 64 2.1 Investeringsruimte door financieringsmogelijkheden ................................................... 64 2.2 Investeringsruimte door afschaffing verhuurdersheffing .............................................. 64 2.3 Ruimte voor extra huurbeleid ........................................................................................ 65

3. Volkshuisvestelijke agenda ........................................................ 66 3.1 Gemeente Zoetermeer ................................................................................................... 66 3.2 Gemeente Delft .............................................................................................................. 67 3.3 Huurdersraad ................................................................................................................. 68

4. Proces ...................................................................................... 69 4.1 Overzicht ........................................................................................................................ 69 4.2 Trajecten......................................................................................................................... 70 4.3 Oprichting commissie van deskundigen door Huurdersraad ........................................ 71 Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 4 van 71

DEEL I Portefeuillestrategie

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 5 van 71

1. Inleiding 1.1 Doel De voorliggende portefeuillestrategie is gebaseerd op onze huidige strategische uitgangspunten waarbij rekening is gehouden met de extra ruimte die de structurele oplossing biedt. Wanneer de nieuwe corporatie na de splitsing weer borgbaar is, ontstaat er ruimte1 voor aanvullend volkshuisvestelijk beleid. Op dat moment is herijking2 van de portefeuillestrategie nodig. Het doel van deze portefeuillestrategie is inzicht geven in de mate waarin de volkshuisvestelijke opgave ingevuld wordt na de splitsing en welke volkshuisvestelijke vraagstukken per lokale corporatie niet of onvoldoende direct kunnen worden ingevuld.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 omschrijven we de visie, doelstellingen en strategie op concernniveau. Hoofdstuk 3 gaat in op de beleidsomgeving (rijksbeleid, landelijke trends) waarin we acteren en de volkshuisvestelijke opgaven in Zoetermeer en Delft. In de hoofdstukken 4, 5 en 6 gaan we in op ons marktaandeel en de belangrijkste kenmerken van onze huidige portefeuille in Zoetermeer, Delft en ‘Overig Nederland’. In hoofdstuk 7 en 8 staan per thema onze strategische uitgangspunten voor Zoetermeer, Delft ‘Overig Nederland’ uiteengezet. Hoofdstuk 9 gaat in op onze transformatieopgave (investeringsagenda) en hoofdstuk 10 op de opgave ten aanzien van instandhouding (onderhoud). Hoofdstuk 11 en 12 laten de portefeuilleontwikkeling zien voor de komende 10 jaar op basis van de beschreven strategie en investeringsagenda. Ten slotte gaan we In ‘Deel II Handelingsperspectief’ in op de nader in te vullen volkshuisvestelijke opgaven. We leggen hierbij de relatie met wensen van de gemeenten Zoetermeer en Delft en de financiële ruimte voor aanvullend beleid na de splitsing.

1

In deel II ‘Handelingsperspectief’ gaan we in op de ruimte die ontstaat wanneer de nieuwe entiteit borgbaar is en welke ruimte ontstaat door het volledig afschaffen van de verhuurheffing in 2023. 2 In deel II ‘Handelingsperspectief’ gaan we in op de totstandkoming van toekomstig beleid. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 6 van 71

2. Visie Vestia 2.1 Missie en doelstellingen De structurele oplossing en splitsing van Vestia zorgen niet voor een ingrijpende wijziging van de missie en doelstellingen. De uitgangspunten van de missie en doelstellingen van Vestia hanteren we ook voor de nieuwe organisatie. Ná de splitsing is er voor de nieuwe organisatie (met een nieuw bestuur) de mogelijkheid om het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie aan te passen in afstemming met de lokale stakeholders. 3 De huidige missie luidt: ‘Tevreden huurders, in een eerlijke stad, nu en in de toekomst’. Om deze missie te kunnen monitoren zijn er zeven doelstellingen benoemd, te verdelen naar de volgende thema’s: 1. Goede woningen Een woning is een plek waar je je thuis voelt. Voor een thuis kunnen wij niet zorgen, dat is het gevoel van de bewoner zelf. Wij kunnen er wel voor zorgen dat de randvoorwaarden goed zijn. Kwaliteit van de woning en het woongebouw is een van deze randvoorwaarden. Wij bieden onze huurders een woning van goede kwaliteit: bouwtechnisch in orde, veilig en gezond. Dat vraagt om voldoende onderhoud aan onze woningen en tijdige renovatie. Als het niet anders kan slopen we woningen, om er betere woningen voor terug te bouwen. 2. Goede dienstverlening Goede dienstverlening is essentieel voor tevreden huurders. Onze doelstelling is om dit te blijven verbeteren.

Dat verbeteren begint bij zaken die onze huurders beschouwen als de basis: we zijn goed bereikbaar, we leven ons in, we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. Het werken vanuit de huurder leidt ook tot werkplezier bij onze medewerkers. Iedereen is verantwoordelijk voor de huurder en benut de feedback om te verbeteren. Onze medewerkers zijn het gezicht en het luisterend oor van de organisatie. Essentieel is dat onze huurders weten wat ze aan ons hebben. We zijn altijd eerlijk, en open als dat kan. Duidelijkheid over verwachtingen voorkomt teleurstellingen. 3. Betaalbare stad De vraag naar sociale huisvesting is groot terwijl het aanbod in grote steden niet toereikend is. Voor ons is een betaalbare stad een stad waarin voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor onze primaire doelgroep. Ook is een betaalbare stad voor ons een plek voor huishoudens met middeninkomens. Gelet op ons aandeel vrije sectorwoningen kunnen we ook voor deze doelgroep iets betekenen. 4. Leefbare wijk Onze bijdrage aan de eerlijke stad is dat ook huishoudens met lagere inkomens er kunnen wonen, in gemengde wijken. Dat betekent niet dat wij een opvatting hebben over wat een ideale mix van mensen zou zijn, maar wel dat wij de risico’s zien van te eenzijdige wijken. We willen concentraties van problemen en een tweedeling van de stad helpen voorkomen.

Dat doen we door bij onze aankopen, verkopen en nieuwbouw te sturen op een woningportefeuille die verspreid is over de stad. In sommige gebieden vraagt dat een bijdrage aan integrale gebiedsontwikkeling.

3

Op het moment dat de nieuwe organisatie weer financieel borgbaar is, ontstaat extra investeringsruimte. Ook de aanstaande afschaffing van de verhuurderheffing geeft extra ruimte om de volkshuisvestelijke opgave in te vullen. Deze extra ruimte is op dit moment niet in de begroting en splitsingsdoorrekening opgenomen maar wordt als ‘handelingsperspectief’ in deel II van deze portefeuillestrategie opgenomen. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 7 van 71

Wij geloven in de kracht van diversiteit, maar beseffen dat samenleven in een stedelijke omgeving ook spanningen kan opleveren. Wij dragen eraan bij dat bewoners van onze wijken prettig samenwonen. Waar dat niet vanzelf gaat, zetten wij ons in om samen met de huurders en onze stakeholders dat wel te laten slagen. Bij zaken die spelen op complexniveau nemen wij daarbij de regie, bijvoorbeeld door het faciliteren van huurders bij het oprichten van een bewonerscommissie. Als de oorzaak of oplossing op wijk- of stadsniveau ligt, zijn wij een partner van de gemeente, bewoners, ondernemers, politie, aanbieders van zorg, welzijn en onderwijs. Sociaal beheer is daarom een onmisbare schakel in de leefbaarheid van de wijk. Het vraagt om aanwezigheid in de wijk, zodat we weten wat er speelt. We willen dat huurders en partners ons weten te vinden en wij hen. Dat we er zijn. Niet omdat we alles zelf kunnen oplossen, maar juist omdat we in samenwerking het verschil kunnen maken. Waar we in andere activiteiten door te standaardiseren en centraliseren onze huurders meer kunnen bieden voor minder geld, gaat dat hier niet op. Bij sociaal beheer gaat het juist om de menselijke maat. Het is iedere keer zoeken naar het optimum tussen de meest effectieve en betaalbare oplossing. 5.

Duurzame, toekomstbestendige portefeuille Verduurzaming Onze uiteindelijke ambitie is om in 2050 een CO2 neutrale voorraad te realiseren en daarmee ook aan te sluiten bij de sectorale ambities. Hiervoor is een versnelling van de verduurzaming nodig, die met de huidige financiële middelen voor Vestia niet haalbaar is.4 Dit is overigens een sectoraal probleem. Wij kiezen er daarom voor ons te beperken tot ‘no regret’ duurzaamheidsmaatregelen die in ieder scenario tot de basis behoren. Naast een effect op de verduurzaming heeft dit namelijk ook een direct effect op het wooncomfort van de bewoner. We combineren onze aanpak van planmatig onderhoud en renovaties zoveel mogelijk, omdat we op die manier kosteneffectief zijn en de huurder maar één keer tot last zijn. Aansluiten bij veranderende vraag (toekomstbestendigheid) Een duurzame woningportefeuille gaat ook over de mate waarin deze aansluit bij de veranderende vraag. Dit vraagt gericht beleid omtrent de samenstelling van onze woningportefeuille op het gebied van woninggrootte en woningtype. Naar verwachting zal het aantal 1-persoonshuishoudens, het aantal empty nesters en gezinnen met apart wonende ouders in de toekomst groeien. Daarnaast is er uiteraard ook sprake van vergrijzing. Omdat binnen de groep 65-plussers vooral het aandeel 80-plussers sterk toeneemt, wordt de toegankelijkheid van woningen steeds belangrijker.

We gaan de mogelijkheden benutten om deze woningen ook daadwerkelijk beschikbaar te krijgen voor die huishoudens die er behoefte aan hebben. Daarnaast zoeken we de samenwerking met gemeenten en zorgaanbieders, zodat onze huurders langer zelfstandig thuis kunnen wonen. Een eerlijke stad betekent ook dat er een plek is voor huurders met een zorg- of begeleidingsbehoefte. In de kerngemeenten blijven we hieraan onder andere een bijdrage leveren met ons zorgvastgoed. Met de verhuur van aanleunwoningen en beschut wonen, bieden we woningen in de nabijheid van begeleidende of zorgverlenende instellingen. Wij blijven investeren in zorgvastgoed met toekomstwaarde. Waar zich de komende jaren kansen aandienen, maken we ons zorgvastgoed duurzaam inzetbaar. 6. Mens en organisatie Wij willen een cultuur waarin iedereen zich blijft ontwikkelen, blijft leren en wendbaar blijft. Onze medewerkers doen gedurende hun loopbaan brede ervaring op en voeren een eigen regie op hun 4

In hoofdstuk 9 geven we inzicht in het ingerekende investeringsvolume. In dit investeringsvolume is de korting op de verhuurderheffing o.b.v. ‘motie Hermans’ structureel ingerekend als extra investeringsvolume voor het budget aardgasvrij. De extra investeringsruimte in de toekomst die ontstaat door de volledige afschaffing van de verhuurderheffing geven wij weer in deel II (‘Handelingsperspectief’) van deze portefeuillestrategie. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 8 van 71

werkende leven. Wij faciliteren dit. Onze medewerkers zijn zich bewust van hun eigen verantwoordelijkheid om duurzaam inzetbaar te blijven en benutten de mogelijkheden die wij bieden 7. Sober, maar financieel gezond Met de structurele oplossing zijn er niet alleen op de korte termijn meer middelen, er ontstaat een situatie waarbij de balansratio’s van Vestia en de nieuwe entiteiten sterk verbeteren. Hierdoor voldoet de corporatie in Delft-Zoetermeer op termijn aan de gestelde normen die voor deze ratio’s gelden. Dat betekent dat we binnen enkele jaren borgbaar zijn en financiering kunnen aantrekken. Met als gevolg dat de volkshuisvestelijke opgave in de Delft-Zoetermeer beter kan worden ingevuld doordat er ruimte is voor nieuw/aangepast beleid.

2.2 Strategie Na de splitsing is de nieuwe corporatie op termijn weer borgbaar. Op dat moment is het weer mogelijk om extra volkshuisvestelijk beleid toe te voegen. Het nieuwe bestuur van de corporatie Delft-Zoetermeer maakt daar op dat moment met alle stakeholders afspraken over.5 Tot die tijd zijn de huidige strategie en de bijbehorende beleidskaders, zoals in dit document omschreven, het uitgangspunt. Aanvullend op onze doelstelling geven wij de onderwerpen duurzaamheid en betaalbaarheid de komende jaren extra aandacht. De strategie draagt bij aan de zeven doelstellingen en daarmee aan de missie. De onderdelen van onze strategie dragen gezamenlijk bij aan alle zeven doelstellingen.

5

In deel II ‘Handelingsperspectief’ maken we inzichtelijk welke onderwerpen voor de gemeente en Huurdersraad wenselijk zijn om met de nieuwe corporatie nieuwe afspraken over te maken. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 9 van 71

De basis (goede woningen, dienstverlening en sociaal beheer) doen we altijd goed voor iedereen die bij ons huurt, ongeacht locatie. We geven in Delft-Zoetermeer prioriteit aan investeringen ten behoeve van een toekomstbestendige portefeuille: Basis Zoetermeer en Delft

➢ ➢ ➢

Goede woningen Dienstverlening Sociaal beheer

Overige gemeenten

➢ ➢ ➢

Goede woningen Dienstverlening Sociaal beheer

Extra aandacht ➢

Investeren in bestaande portefeuille (renovatie) No regret verduurzaming Realiseren verkoopopgave, voornamelijk aan lokaal opererende woningcorporaties

Deze uitwerking betreft de hoofdstrategie. De praktijk is genuanceerder. Zo investeren we in de overige gemeenten als dat technisch noodzakelijk is en/of als de waarde van het vastgoed in het geding is. Daarnaast zetten we, met de vrijkomende middelen door afschaffing van de verhuurderheffing, extra in op de aanpak van slechte energielabels. We maken hierbij geen onderscheid in de kerngemeenten en overige gemeenten, met uitzondering van de complexen die we op korte termijn verwachten te verkopen.

3. Omgevingsanalyse 3.1 Trends Woningtekort Anno 2021 spreken velen van een woningmarktcrisis, vanwege het grote tekort aan woningen. Dat de nood hoog is, komt onder meer tot uitdrukking in massale demonstraties in de grote steden en protestacties via sociale media. Zowel in de huur- als de koopsector is de vraag veel groter dan het aanbod. De woningprijzen zijn gestegen tot recordhoogtes. Beleggers kopen woningen op, met name in de grote steden, om vervolgens duur te verhuren. In de eerste helft van 2020 kwam circa 20 procent van alle woningaankopen (koop- en huurwoningen) voor rekening van particuliere verhuurders. 6 Voor veel mensen, onder wie starters, wordt een eigen woning huren of kopen onbereikbaar. Daarbij komt dat door het woningtekort de doorstroming stagneert, zowel in de huur- als de koopmarkt. Om het woningtekort op te lossen, moeten jaarlijks 100.000 woningen worden bijgebouwd. De nieuwbouw kwam de afgelopen periode echter maar moeilijk van de grond, door gebrek aan locaties en milieuregelgeving (stikstof en PFAS). Er zijn in de bouwsector in 2021, mede als gevolg van de coronacrisis, grote tekorten aan menskracht en materialen, waardoor prijzen sterk stijgen. De verwachting is dat het woningtekort de komende jaren nog toeneemt. Rond 2024 bereikt het een piek omdat de huishoudensgroei toeneemt, terwijl de uitbreiding van de woningvoorraad nog achterblijft.

De beschikbaarheid voor reguliere woningzoekenden staat daarnaast ook onder druk doordat onze huurders ‘langer thuis’ blijven wonen en door het toenemende aandeel bijzondere doelgroepen zoals instroom vanuit zorginstellingen, statushouders en herhuisvestingskandidaten. Met de ingerekende uitbreidingsnieuwbouw die financieel mogelijk wordt door de verkoop van ons bezit in ‘Overig Nederland’, dragen we bij aan het terugdringen van het woningtekort.

6

Staat van de Woningmarkt Jaarrapportage 2021

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 10 van 71

Klimaatverandering Energiecrisis / gasprijzen De Nederlandse aardgasproductie is het laatste decennium snel afgenomen. De groei van nieuwe energieproductie zonder uitstoot van broeikasgassen gaat daarentegen geleidelijk. Tussen de twee ligt een groot gat waarin Nederland op grote schaal afhankelijk is van de import van gas tegen marktprijzen. In 2021 sloegen de gasmarkten om van ruim naar krap, waardoor de gasprijzen stegen tot recordhoogtes. Hierdoor nemen de woonlasten van onze huurders toe en is er meer kans op een toename van huishoudens die kampen met energiearmoede. Ongeveer 550.0007 huishoudens in Nederland, zo’n zeven procent van het totaal, leeft in energiearmoede: ze hebben een laag inkomen, hoge energiekosten en wonen meestal in een huis dat niet goed is geïsoleerd. Om te voorkomen dat de stijgende energieprijzen volledig aan consumenten worden doorberekend, kondigde de Nederlandse regering een verlaging van de energiebelasting aan. Ook in Europees verband wordt gesproken over het tegengaan van negatieve gevolgen voor huishoudens en bedrijven. Aan het begin van de winter 2021/2022 is nog onzeker hoe de gasprijzen en beschikbaarheid van gas zich verder zullen ontwikkelen. Kansrijke alternatieven voor gas liggen in grote steden vooral in de aansluiting op warmtenetten in combinatie met duurzame energiebronnen.

Gemeenten moeten eind 2021 samen met vastgoedeigenaren, bewoners, netbeheerders en medeoverheden een ‘Transitievisie Warmte’ klaar hebben. Daarin staan voorstellen voor duurzaam aardgasvrij verwarmen en koken. De Transitievisie Warmte geeft richting in de aanpak. Het bevat ook een wijk-voor-wijk-stappenplan dat alle partijen houvast geeft voor de planning. Klimaatadaptatie Het exacte verloop van de klimaatverandering is niet te voorspellen. Wel gaat het nu sneller dan we gewend zijn. Klimaatbestendig inrichten van de fysieke leefomgeving , kan de kans op schade verkleinen. Daar waar we met praktische oplossingen kunnen bijdragen, zoals het vervangen van verharding door groen, doen we dat. Vanuit het oogpunt van toekomstbestendig bouwen worden inmiddels kanttekeningen gezet bij de uitbreiding van de woningvoorraad op locaties die ruim onder de zeespiegel liggen. Circulair bouwen Grondstoffen worden steeds schaarser. In een circulaire economie is afval de nieuwe grondstof. Vrijwel alle producten die Nederlanders in de toekomst gebruiken, worden steeds opnieuw gebruikt. Er is geen sprake meer van de lijn: produceren, consumeren en daarna weggooien. Dit spaart grondstoffen, het milieu en vermindert de CO2-uitstoot.

In onze portefeuillestrategie zetten wij in op verduurzaming door het toepassen van no-regretmaatregelen bij ons investeringsprogramma en hebben wij een apart budget beschikbaar voor het aardgasvrij maken van woningen.

7

Bron: TNO rapport: ‘De feiten over energiearmoede in Nederland. Inzicht op nationaal en lokaal niveau’, september 2021.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 11 van 71

3.2 Beleidsomgeving Landelijke politieke omgeving (Rijk) Volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025 Met de herziening van de Woningwet heeft de Rijksoverheid in 2016 voor het eerst volkshuisvestelijke prioriteiten vastgesteld. De volkshuisvestelijke prioriteiten zijn opgaven voor de corporatiesector die landelijk gelden. Corporaties moeten deze prioriteiten betrekken in hun bod op het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De prioriteiten die golden van 2016 tot 2020 zijn geactualiseerd. Belangrijkste aanpassing is dat de betaalbaarheid een aparte prioriteit is geworden en dat leefbaarheid als prioriteit is toegevoegd. De zes prioriteiten van de corporatiesector voor de periode van 2021-2025 zijn: 1. Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen 2. Zorgen voor betaalbaarheid – door inzet van lokaal maatwerk 3. Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie 4. Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking 5. Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting 6. Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer Actie Agenda Wonen In februari 2021 publiceerde Aedes samen met een groot aantal partijen de Actie Agenda Wonen.

De enorme bouwopgave, verduurzaming, betaalbaar wonen voor huurders en kopers en de verbetering van wijken en buurten om die leefbaar en vitaal te houden waren de belangrijkste thema’s uit het actieplan. Partijen doen hiermee een aanbod aan het nieuwe kabinet. Klimaatakkoord De gebouwde omgeving moet de komende jaren een bijdrage leveren aan het afremmen van de verwachte klimaatveranderingen. Volgens het Nationaal Klimaatakkoord moeten we 95% minder CO2 uitstoten in 2050 (in lijn met het Parijs Klimaatakkoord). Dit houdt onder andere in dat 7 miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen in 2050 van het aardgas af moeten zijn. De corporatiesector heeft zich gecommitteerd om in 2050 te beschikken over een CO2 neutrale woningvoorraad. Energietransitie Gemeenten hebben per 2021 een visie opgesteld over de wijze waarop de warmtetransitie zal worden vormgegeven. In deze visie worden kansen voor alternatieve energiebronnen voor aardgas in beeld gebracht. Vestia heeft door de financiële beperkingen van de afgelopen jaren een achterstand opgelopen op het gebied van de verduurzaming van de portefeuille. De portefeuille van Vestia kent op dit moment een gemiddeld energielabel van ‘C’. In de sector is de doelstelling van een gemiddeld energielabel van ‘B’ in 2021 behaald.

Om onze achterstand op dit gebied in te lopen is in de periode ná splitsing een intensivering van ons verduurzamingsprogramma wenselijk en krijgt een prominentere plek in ons beleid.

Leefbaarheid Investeren in leefbaarheid staat hoog op de politieke agenda, zoals ook blijkt uit de volkshuisvestelijke prioriteiten voor 2021-2025. In de rapportage Staat van de woningmarkt 2021 van het ministerie van BZK wordt een apart hoofdstuk gewijd aan leefbaarheid. Hierin staat dat de leefbaarheid met name onder Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 12 van 71

druk staat in wijken met veel corporatiebezit. Dit sluit aan bij het onderzoek van RIGO/Circusvis ‘Veerkracht in het corporatiebezit’ uit 2020 in opdracht van Aedes. Uit dit onderzoek blijkt dat de concentratie van kwetsbare groepen in de sociale huursector de afgelopen jaren is toegenomen. Ook de overlast en onveiligheid namen in buurten met veel sociale huurwoningen verder toe. De toename van specifieke kwetsbare groepen, zoals mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt, mensen met een licht verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problemen speelt hierbij een rol. Een steeds groter deel van de huurders is minder zelfredzaam. Door vergrijzing en extramuralisering neemt dit aandeel verder toe. Door passend toewijzen neemt verder het aandeel bewoners met een laag inkomen in de sociale huursector toe. Op 8 juli 2021 verscheen het rapport ‘Een thuis voor iedereen’ van de interbestuurlijke werkgroep huisvesting aandachtsgroepen onder leiding van Bernard ter Haar. Een brede coalitie die bestaat uit vijf ministeries (BZK, VWS, OCW, JenV, SZW), VNG, Aedes en de G4 en G40 werkte hieraan. De conclusie: het gaat niet goed met de huisvesting van aandachtsgroepen in Nederland; hierop moet snel actie worden ondernomen. Vanuit het Rijk wordt ingezet op integrale gebiedsgerichte aanpakken, waarvan NPRZ een goed voorbeeld is.

Via het Volkshuisvestingfonds werd € 450 miljoen beschikbaar gesteld voor gemeenten voor de herstructurering van de slechtste woningen in de meest kwetsbare gebieden om daar de leefbaarheid en verduurzaming verder te verbeteren (een deel van dit geld is toegekend aan de gemeente Rotterdam). Met de tijdelijke regeling huisvesting kwetsbare groepen van 2020 stelde het ministerie van BZK vanuit de woningbouwimpuls € 50 miljoen beschikbaar voor het verbeteren van de leefbaarheid (de gemeenten Delft, Den Haag en Rotterdam maakten hiervan gebruik). Woningcorporaties kregen door een wetswijziging meer ruimte om lokaal maatwerk toe te passen op het terrein van leefbaarheid en differentiatie van wijken. Verhuurderheffing Woningcorporaties hebben onvoldoende middelen om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te pakken. Dit blijkt uit het onderzoek ‘Opgaven en middelen’ (juli 2020) van het ministerie van Binnenlandse Zaken, Financiën, Economische Zaken en Klimaat en Aedes. Het tekort aan middelen wordt verscherpt doordat de kosten sneller stijgen dan de huurinkomsten en dat er nog meer dan voorheen geïnvesteerd moet worden in de komende jaren, vooral in duurzaamheid en het verminderen van het woningtekort. De woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam heeft van heel Nederland de grootste opgave en het grootste tekort aan middelen.

Eind 2021 bleek dat de verhuurderheffing per 1 januari 2023 volledig wordt afgeschaft. Dit geeft extra ruimte aan corporaties om te investeren, bijvoorbeeld in verduurzaming en vermindering van het woningtekort. Het nieuwe kabinet maakt in de komende periode bindende afspraken met de sector over de bestedingsdoeleinden van deze financiële ruimte. In de huidige doorrekening van de splitsing zijn de afschaffing van de verhuurderheffing én de aanvullende prestatieafspraken nog niet ingerekend. Wél is de ‘motie Hermans’ (korting van € 500 miljoen voor de gehele sector in 2022) ingerekend en toegevoegd aan het ‘budget aardgasvrij’. In deel II, het handelingsperspectief, verkennen we de ambities en de agenda per gemeente welke invulling kan geven aan de besteding van vrijkomende middelen als gevolg van de afschaffing verhuurderheffing. Middensegment Er is een groeiende behoefte aan betaalbare huisvesting, niet alleen voor lage inkomens maar ook voor middeninkomens. Woningcorporaties hebben door het vervallen van de markttoets van rijkswege meer mogelijkheden gekregen om ook in het middensegment te bouwen . Daarnaast zijn de Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 13 van 71

mogelijkheden om (duurdere) sociale huurwoningen ook toe te wijzen aan middeninkomens verruimd, mits hierover afspraken worden gemaakt in de prestatieafspraken. Verhuring in de vrije sector wordt door gemeenten steeds vaker gereguleerd. Ook benutten gemeenten mogelijkheden om bij verkoop zelfbewoning te verplichten. Om de stijging van huren in de vrije sector te beperken, geldt vanaf 1 mei 2021 voor de jaarlijkse huurverhoging een wettelijk maximum: de maximale huurverhoging is inflatie + 1%. Deze regel geldt voor drie jaar, tot en met 2023. Vanuit de context van saneren heeft Vestia steeds het beleid gehad dat de niet-DAEB inkomsten maximaal moeten bijdragen aan het DAEB deel. Dat betekende onder meer dat de streefhuren voor het niet-DAEB segment gelijk zijn gesteld aan de markthuren. Vestia heeft geen specifiek beleid dat zich richt op het huisvesten van middeninkomens. Door ons huurbeleid is een deel van de voorraad geschikt voor deze doelgroep. Indien we een groter deel van de voorraad beschikbaar willen houden voor de middeninkomens is een aanpassing van het huidige huurbeleid noodzakelijk. (Zie Deel II Handelingsperspectief) Gemeentelijke politiek In 2022 zijn er gemeenteraadsverkiezingen, waarbij betaalbaar wonen, het woningtekort en verduurzaming belangrijke thema’s zijn.

De uitslag van de verkiezingen kan leiden tot koerswijzigingen bij een gemeente, bijvoorbeeld herijking van onderdelen van de woonvisies. Dit is van invloed op de prestatieafspraken die corporaties in de toekomst maken met gemeenten en huurdersraden.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 14 van 71

3.3 Volkshuisvestelijke opgave Zoetermeer Om de actuele volkshuisvestelijke opgave (op basis van gemeentelijke opvatting) goed te duiden is input gevraagd bij de gemeente Zoetermeer. In deze paragraaf zijn de hoofdpunten van de opgave compact weergegeven, inclusief de aandachtspunten die door de gemeente zijn ingebracht. In een aantal gevallen leidt dit tot gevraagde extra inzet van Vestia ten opzichte van het huidige beleid. In ‘Deel II Handelingsperspectief’ gaan we na in welke mate we deze extra inzet kunnen invullen na de splitsing. De investeringsruimte wordt hierbij voor Zoetermeer én Delft als geheel geanalyseerd. Het is uiteindelijk aan de nieuwe entiteit om wijzigingen ten opzichte van het huidige beleid - en de eventuele extra invulling van de gevraagde inzet - vorm te geven. Visie Zoetermeer 2040 De gemeente stelt eind 2021 de Visie Zoetermeer 2040 vast. De gemeente vraagt Vestia een bijdrage te leveren aan de doelstellingen die horen bij deze visie. Zij ziet Vestia als belangrijke partner om de gewenste ontwikkeling door te maken. De gemeente gaat graag met Vestia in gesprek over het strategisch voorraadbeheer van de woningcorporatie. De gewenste ontwikkeling, zoals verwoord in de concept Visie Zoetermeer 2040, is ingegeven op basis van een viertal mechanismen die de stad op dit moment in de verkeerde richting doen bewegen: 1.

De woonaantrekkelijkheid van Zoetermeer blijft achter bij omliggende gemeenten (o.a. voorzieningenniveau, kwaliteit gebouwde omgeving, kenmerken bevolking, bereikbaarheid, overlast, veiligheid, woongenot, sociale cohesie en gehechtheid aan de woonplaats). 2. De samenstelling van de bevolking verandert. Dit profiel van eenzijdige in- en uitstroom (op- en afstappen) is kenmerkend voor de Zoetermeerse ‘roltrapfunctie’. De samenstelling van de Zoetermeerse samenleving is daardoor in de afgelopen decennia geleidelijk veranderd. Dit ziet Zoetermeer in de ontwikkeling van het opleidingsniveau, participatieniveau, besteedbaar inkomen, armoede en vermogenspositie per huishouden in Zoetermeer. Deze ontwikkelen zich minder positief ten opzichte van de regio en het landelijk gemiddelde. Dit beïnvloedt de sociaaleconomische kracht van Zoetermeer. 3. Het aanbod aan beroepsbevolking en de vraag naar werkgelegenheid matchen niet. Er is meer vraag naar hoogopgeleide werknemers, terwijl het opleidingsniveau van de Zoetermeerders daarbij achterblijft. Bij de mogelijkheid om in Zoetermeer te wonen hoort ook de mogelijkheid om in Zoetermeer te werken. Een eenzijdige instroom van lagere inkomens brengt een risico voor de arbeidsparticipatie voor deze groepen met zich mee. 4.

De verschillen tussen wijken en buurten zijn de afgelopen 20 jaar toegenomen ten aanzien van de sociaaleconomische positie, gezondheid van de inwoners en waarde van het vastgoed. De Visie Zoetermeer 2040 is erop gericht om deze mechanismen te keren en daarmee een opwaartse beweging in gang te zetten om meer balans te brengen in de stad en de samenleving. Doelgroepen Huisvesting voor zowel de primaire, secundaire doelgroepen als de middeninkomens8 ziet Zoetermeer als onderdeel van het volkshuisvestelijk presteren.

Voor de gemeente Zoetermeer geldt dat een huisvestingsvergunning verplicht is bij alle huurwoningen met maximaal 189 WWS-punten en/of een huur lager dan € 1.003,35 (prijspeil 1 juli 2020). De inkomensgrens voor éénpersoonshuishoudens is 1,66 x de DAEB-norm en voor meerpersoonshuishoudens is dat 1,66 x de DAEB-norm + € 10.000. 8

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 15 van 71

De gemeente Zoetermeer heeft de komende 20 jaar een opgave bij de huisvesting van senioren (langer thuis), zorgafhankelijke doelgroepen en statushouders (weer thuis). Beschikbaarheid en betaalbaarheid Sociaal De gemeente Zoetermeer maakt in de regio afspraken over het aandeel (minimaal 70%) van de vrijkomende sociale huur naar de primaire doelgroep gaat. De sociale huurwoningen worden in 2021 gemiddeld voor 75% (dus > 70%) toegewezen aan de primaire doelgroep. Bij Vidomes en De Goede Woning ligt in 2021 het aandeel sociale huurwoningen dat zij toewijzen aan de primaire doelgroep hoger dan bij Vestia. Zoetermeer geeft aan dat de verhouding huur/maximaal redelijke huur met 92% hoog is in verhouding tot de andere corporaties in Zoetermeer. Waar de andere corporaties het gebrek aan beschikbaarheid bij Vestia nu nog oplossen, komt er in de toekomst een moment dat ze dat niet meer kunnen of zullen doen. Na de splitsing zal Vestia een inflatievolgend huurbeleid volgen. De huren zullen na de splitsing niet meer harder oplopen dan die van andere corporaties. Huidige afspraak Op basis van de huidige prestatieafspraken (2022) moet Vestia minimaal 70% van de vrijgekomen huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toewijzen aan de primaire doelgroep.

In 2020 verhuurde Vestia circa 92% van de DAEB woningen aan huishoudens met inkomen onder de DAEB inkomensgrens (primair + secundaire doelgroep). Deze woningen werden voor circa 60% verhuurd aan huishoudens uit de primaire doelgroep. Van de woningen die Vestia verhuurde aan de primaire doelgroep hadden 95% een huur op of onder de lage aftoppingsgrens. Op basis van streefhuren betreft het deel van de sociale voorraad voor de primaire doelgroep 65%. Niet-DAEB Het niet-DAEB segment heeft in Zoetermeer een belangrijke functie als scharnierpunt tussen de goedkope voorraad en de (koop)markt. De woningen zijn tevens een sturingsinstrument voor doorstroming binnen wijken, van gezinnen of senioren. De binding met de wijk wordt behouden door een gedifferentieerde opbouw (leefbaarheid). Ongeveer 35% van het woningbezit van Vestia bestaat uit woningen in de niet-DAEB tak en zijn of worden bij mutatie geliberaliseerd. Vestia hanteert bij nieuwe verhuringen van niet-DAEB woningen in principe de markthuur. Ongeveer 42% van de circa 1.800 woningen in de niet-DAEB portefeuille wordt nog sociaal verhuurd, maar liberaliseren bij mutatie. Door de lage mutatiegraad van circa 3% gaat dit niet snel. Circa 40% van de woningen in de niet-DAEB portefeuille heeft een markthuur onder de € 1.050. Dat betekent dat grofweg 40% van de vrijkomende niet-DAEB woningen betaalbaar is voor (lagere) middeninkomens.

Ongeveer 80% heeft een markthuur onder de € 1.250. Vestia heeft vooral geliberaliseerd in de wijken met het nieuwste bezit (bijvoorbeeld Rokkeveen en Oosterheem). Vanuit de ‘Visie Zoetermeer 2040’ is het logisch om te liberaliseren in wijken met veel sociale huur (bijvoorbeeld Palenstein, Meerzicht en Buytenwegh. Gevraagde extra inzet: - Het instrument huurbeleid gericht in te zetten om andere doelgroepen naar kwetsbare gebieden te trekken, waarbij de betaalbaarheid van de stad geborgd blijft. - Samen met de gemeente en andere stakeholders onderzoeken hoe er meer balans in de woningvoorraad van wijken gebracht kan worden. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 16 van 71

-

-

Vrije-sector-huurwoningen weer voor sociale huurprijzen gaan verhuren in wijken waar nu relatief weinig sociale huur is. Onderdeel van de oplossing is verder dat Vestia sociale huurwoningen duurder gaat verhuren in wijken waar nu relatief veel sociale huur is (indien er ruimte zit t.o.v. de maximale huur). Een deel van de vrijkomende vrije sector woningen aftoppen, om deze betaalbaar te houden voor huurders van sociale huurwoningen die willen doorstromen. Het creëren van geschikt bezit waarnaar senioren door kunnen stromen (bijvoorbeeld door huurbeleid, transformatie en nieuwbouw). Een gedeelte van de vrijkomende betaalbare sociale huur te verhuren aan zorgafhankelijke doelgroepen en statushouders en hierbij een vergelijkbare bijdrage te leveren als De Goede Woning en Vidomes.

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Graag ziet Zoetermeer van Vestia dat de komende 10 jaar het onderhoudsniveau op orde is. In de gemeente Zoetermeer is de sociale huurvoorraad relatief jong. Echter, de meeste huurwoningen zijn in de jaren 70 en 80 gebouwd. Investeringen moeten worden gedaan om de levensduur te verlengen en te zorgen dat het warmte- en energieverbruik van deze woningen verbetert. In de huidige meerjareninvesteringsbegroting (MJIB) heeft Vestia een aantal van deze complexen benoemd en investeringsruimte gereserveerd. Gevraagde extra inzet: - De gemeente ziet vooral in de wijken Buytenwegh, De Leyens en Segwaert in de komende 10 jaar een grote opgave om het Vestia-bezit een kwaliteitsimpuls te geven. Duurzaamheid Een duurzame en groene stad is een belangrijke pijler in de Visie 2040. Goed geïsoleerde woningen zijn de eerste stap voor de energietransitie. Er zijn investeringen nodig om ook het Vestia-bezit naar het benodigde kwaliteitsniveau voor de energietransitie te krijgen. Vestia heeft ook na de splitsing onvoldoende middelen om alle verduurzamingsambities te realiseren. Dat is zorgelijk aangezien Vestia juist huishoudens met lage inkomens huisvest. Deze huishoudens hebben een groter risico op energiearmoede. Het gebrek aan middelen voor de invulling van de (landelijke) verduurzamingsambities is zoals eerder opgemerkt een sectoraal probleem.

Gevraagde extra inzet: - Maximale inzet om de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. Wanneer Vestia benodigde investeringen niet kan doen, dan laat Vestia zien welke investeringen ervoor nodig zijn. - Een deel van de investeringscapaciteit alloceren voor verduurzaming. Verschillen tussen wijken en buurten Wanneer Vestia investeert in de bestaande woningvoorraad zijn er kansen om een bijdrage te leveren aan de bevolkingssamenstelling van wijken en een diverse woningvoorraad. Voor het gebiedsprogramma Meerzicht bespreekt de gemeente Zoetermeer met De Goede Woning, Vestia en Vidomes onder andere de kwaliteitsimpuls in de bestaande woningvoorraad. Hieruit blijkt dat een renovatie een mogelijkheid biedt om binnen een complex te transformeren, waardoor meer woningen en woningtypen ontstaan waarmee diverse doelgroepen kunnen worden bediend. Het onderwerp van deze analyse zijn doorgaans grote complexen die bijna volledig bestaan uit betaalbare sociale huurwoningen. Gevraagde extra inzet: - Met de gemeente in gesprek gaan over het creëren van een meer diverse woningvoorraad in complexen die nu voor een groot deel uit betaalbare huurwoningen bestaan. Een voornemen tot Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 17 van 71

-

renovatie kan een aanleiding zijn om woningen anders in de markt te zetten en/of het aantal woningen uit te breiden. Samen met de gemeente een zorgvuldige afweging maken tussen investeren, verduurzamen, transformeren, herpositioneren en/of sloop van woningen met oog op versterken van sociaaleconomische kracht in wijken.

Voorraadontwikkeling sociale huurwoningen Het is wenselijk dat ook Vestia het aantal sociale huurwoningen uitbreidt om een bijdrage te leveren aan het huidige woningtekort. Gevraagde extra inzet: - Alleen vanuit een gezamenlijke visie sociale huurwoningen verkopen, slopen of liberaliseren. - Kansen voor nieuwbouw benutten, vooral in wijken met een relatief kleine of gemiddelde sociale huurvoorraad en hiervoor het aan- en verkoopbeleid te benutten. - Meedenken over het uitwerken van de visie Zoetermeer 2040 in het spoor ‘woningbouw als katalysator’, waarmee de gemeente beoogt om de woonaantrekkelijkheid te verbeteren en de sociaaleconomische kracht van wijken in Zoetermeer te versterken. - Een bijdrage leveren aan deze doelstellingen met nieuwbouw, renovatie, herpositionering of sloop van sociale huurwoningen.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 18 van 71

3.4 Volkshuisvestelijke opgave Delft Om de actuele volkshuisvestelijke opgave (op basis van gemeentelijke opvatting) goed te duiden is input gevraagd bij de gemeente Delft. In deze paragraaf zijn de hoofdpunten van de opgave compact weergegeven, inclusief de aandachtspunten die door de gemeenten zijn ingebracht. In een aantal gevallen leidt dit tot gevraagde extra inzet van Vestia ten opzichte van het huidige beleid. In ‘Deel II: handelingsperspectief’ gaan we na in welke mate we deze extra inzet kunnen invullen na de splitsing. De investeringsruimte wordt hierbij voor Zoetermeer én Delft als geheel geanalyseerd. Het is uiteindelijk aan de nieuwe entiteit om wijzigingen ten opzichte van de huidige beleid - en de eventuele extra invulling van de gevraagde inzet - vorm te geven. Woonvisie In de huidige Woonvisie9 zijn drie inhoudelijke lijnen met ambities uitgewerkt: Delft in de metropoolregio - Delft groeit, positioneert zich centraal in de regio en gaat voor een ongedeelde woningmarktregio Haaglanden. - De inzet is een meer evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen: minder in Delft en meer in de andere (buur)gemeenten van de regio. Nu heeft Delft veruit het hoogste percentage sociale huurwoningen van de Haaglandse gemeenten. - Het woonmilieu van Delft wordt het best gekarakteriseerd met het kenmerk vitaal stedelijk wonen.

Delft kennisstad - De universiteit blijft doorgroeien. Er komen meer studenten en medewerkers, voor een belangrijk deel uit het buitenland. - Delft is een stad met een sterke kenniseconomie en is een vestigingsplaats voor kennisintensieve bedrijven. - Het woningaanbod moet beter aansluiten op de woonbehoefte van kenniswerkers en studenten. Solidaire stad - Delft is gericht op het ontwikkelen van meer evenwichtige buurten. De gemeente neemt de regie en brengt de focus aan. Extra aandacht is nodig voor de wijken Buitenhof, Voorhof, Kuyperwijk en Tanthof. - Delft is een centrumgemeente met veel voorzieningen, o.a. voor maatschappelijke opvang en de bescherming van kwetsbare doelgroepen. - Realisatie van tijdelijke doorstromingsvoorzieningen (bv short stay) is nodig om doelgroepen, zoals statushouders, dakloze gezinnen en mensen uit de crisisopvang, snel en tijdelijk op te vangen. -

Voor het verkrijgen van een toekomstvaste woningvoorraad wil Delft - Een kwaliteitsslag maken in de sociale voorraad; transformatie van kleine en oude woningen; voorzien in de behoefte aan (sociale) grote woningen en seniorenwoningen. - De woningvoorraad verder uitbreiden met vooral nieuwbouw koop en middeldure huur. - Middeldure huur toevoegen als belangrijk middel voor het bevorderen van de doorstroming. - Een forse verdichting laten plaatsvinden om de woningvoorraad te kunnen laten groeien.

9

In 2022 wordt een nieuwe visie ontwikkeld, de verwachting is dat deze een geringe impact zal hebben op de in deze paragraaf geschetste volkshuisvestelijke opgaven. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 19 van 71

-

Hard inzetten op een verduurzamingsprogramma voor een energie-neutrale of energieopwekkende stad in 2050 door een brede samenwerking van partijen. Voor de korte termijn wordt een stappenplan en instrumentarium voor aardgasloze gebouwen en wijken opgesteld.

Doelgroepen Huisvesting voor zowel de primaire, secundaire doelgroepen als de middeninkomens ziet Delft als onderdeel van het volkshuisvestelijk presteren. De middeninkomens maken deel uit van het Actieplan Middenhuur en kent een bovengrens van ongeveer € 1.000. In de recente Woonmonitor is aangegeven dat er een gat ontstaat tussen enerzijds lage huren en hoge huren. Met name het middensegment (€ 750 – € 1.000) ontbreekt. Dit segment is volgens Delft nodig om het in de Woonagenda vastgestelde doel van doorstroming te kunnen bereiken. Het neveneffect is dat Delft,met het bedienen van de middengroepen, in staat kan zijn om de meer veerkrachtige huishoudens te blijven binden aan de stad. Beschikbaarheid en betaalbaarheid De volkshuisvestelijke opgave is groot waardoor het aandeel van de vrijkomende sociale huur dat naar de primaire doelgroep gaat in de toekomst richting 75% zou moeten gaan. Huidige afspraak In de prestatieafspraak (2022) hanteert Vestia de uitgangspunten van de nieuwe regionale samenwerkingsafspraken. In de gemeente wordt minimaal 70% (driejaarsgemiddelde) van het DAEBaanbod, inclusief nieuwbouw, toegewezen aan de huurtoeslaggroep (de primaire doelgroep). In 2020 verhuurde Vestia circa 93% van de DAEB woningen aan huishoudens met een inkomen onder de DAEB inkomensgrens (primair + secundaire doelgroep).

Deze woningen werden voor circa 80% verhuurd aan huishoudens uit de primaire doelgroep. Van de woningen die Vestia verhuurde aan de primaire doelgroep had 93% een huur op of onder de lage aftoppingsgrens. Ruim 75% van de DAEB woningen in Delft heeft een streefhuur onder de aftoppingsgrenzen Vestia heeft structureel te weinig aanbod van grote woningen10 voor de primaire doelgroep vergeleken met de andere corporaties (indicatie percentage van de grotere woningen voor de primaire doelgroep: 1% Vestia in vergelijking met 19% Woonbron, 60% Vidomes en 7% DUWO). De Delftse minimaregeling na 2019 is uitgebreid met het Sociaal Huurakkoord. Vestia heeft aan beide regelingen niet11 meegedaan. Gevraagde extra inzet - Groter aandeel van de eengezinswoningen (groeimodel naar 50%) aanbieden voor de primaire doelgroep en dat de beschikbaarheid hierop enten. - Overname portefeuille van Bergopwaarts in Delft. Het betreft 101 woningen, waarvan een groot deel grote eengezinswoningen. - Meer inzetten op huurbevriezing12 voor specifieke doelgroepen. - Incidenteel aftoppen van de huren voor statushouders 13.

We hebben in Delft bijna 900 sociaal verhuurde eengezinswoningen die we verhuren tegen liberalisatiegrens. 10

11

Vestia voerde geen inflatievolgend huurbeleid, maar bij renovaties hield Vestia zich wel aan het sociaal huurakkoord.

In 2019, resp. 2020 betrof het uiteindelijk 72 en 183 huurders in totaal in Delft Huidige prestatieafspraak: Vestia levert naar rato haar bijdrage en labelt en topt zo nodig en waar mogelijk woningen af voor bijzondere doelgroepen en statushouders. Bij een substantiële toename van de. 12 13

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 20 van 71

Niet-DAEB Het niet-DAEB segment heeft in Delft een belangrijke functie als scharnierpunt tussen de goedkope voorraad en de (koop)markt. De woningen zijn tevens een sturingsinstrument voor doorstroming binnen wijken van gezinnen of senioren. De binding met de wijk wordt behouden door een gedifferentieerde opbouw (leefbaarheid). Vestia gaat uit van markthuren in het niet-DAEB segment. In de Woonagenda zet Delft in op doorstroming en senioren. Met name voor deze combinatie is het belangrijk dat er weer aantrekkelijke seniorenwoningen in het betaalbare en sociale segment aangeboden gaan worden. Daarmee moeten senioren verleid worden om ‘passend’ te gaan wonen en worden schaarse woningtypen (gezinswoningen) vrijgespeeld. Gevraagde extra inzet: - Een huurprijsbeleid dat rekening houdt met een in de nieuwe woonvisie (2022) te kwantificeren omvang van diverse prijsklassen in de voorraad. Huren zullen in elk geval niet hoger zijn dan de grens van het middensegment (omstreeks € 1.000). Dit vraagt aftoppen van een deel van de vrijkomende vrijesectorwoningen; - Het beschikbaar houden van een nu als niet-DAEB gelabelde woningen voor senioren, generiek door terugzetten naar het DAEB segment en met maatwerk via incidentele aftopping. - Delft wil voor wat betreft maatschappelijk vastgoed in het kader van Langer en weer Thuis (L&WTh) het aantal eenheden op peil houden.

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Graag ziet Delft dat Vestia de komende 10 jaar het onderhoudsniveau op orde is. Kwaliteit bestaat voor Delft uit een drietrap: 1) De basis op orde. Wind-, waterdicht en schimmelvrij. 2) Toekomstbestendigheid van de voorraad . Dit heeft met het anticiperen op de woonwensen en woonfuncties te maken. Via (ingrijpende) renovaties, optoppen en aankopen kan dit gedaan worden. Als stelregel wordt in de woonvisie aangegeven dat 1,5% van de voorraad per jaar vernieuwd moet worden. Onder toekomst-bestendigheid wordt ook verstaan dat de doelgroep woningen voor L&WTh voldoen aan de Handvatten Langer- en Weer Thuis. 3) Toevoegen van nieuwe kwaliteiten. Door toevoegen van nieuwe woningen via nieuwbouw of sloop/nieuwbouw. Renovaties en herstructurering Herstructurering is meer dan renovaties alléén. Behalve doelstellingen vanuit het vastgoed streeft Delft met elkaar daarin ook gebiedsdoelstellingen na. De afgelopen jaren heeft Vestia deze ruime gebiedsdoelstellingen niet kunnen nastreven. Gevraagde extra inzet Integraal beetpakken herstructurering op basis van afwegingen op de haalbaarheid van een businesscase, met voor corporaties gebruikelijke rendementseisen. De Indische buurt en Industriebuurt hebben hierbij prioriteit. Nieuwbouw Nieuwbouw is van belang om aan de groeiende behoefte van de doelgroep te voldoen.

In de nieuwe woonvisie (2022) zal hierover nadere richting gegeven worden. In het gezamenlijk geformuleerde Delftse bod voor de nieuwe woningmarktafspraken (NWMA) staat dat er in Delft tot 2030 2.425 nieuwe DAEB woningen moeten worden ontwikkeld door corporaties. Dit om sloop, uitponding en uitval uit de particuliere sector te compenseren en uiteindelijk netto 600 woningen toe te kunnen voegen. Delft ziet als opgave dat Vestia op de middellange of korte termijn hier op gaat en kan anticiperen.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 21 van 71

Langer- en weer thuis doelgroepen Vanuit het gezamenlijke onderzoek naar de woonzorgopgave uit 2019 uitgevoerd door Companen is gebleken dat Delft zo’n 780 intramurale zorgplekken te kort komt in 2040. Daarnaast is er voor 2040 een behoefte aan 1.145 nieuwe woningen voor senioren waarbij zorg in de nabijheid is en collectieve voorzieningen in het pand zitten. Daarnaast is er een opgave om zelfstandige woningen voor verstandelijk gehandicapten en de beschermd thuis-doelgroep te huisvesten. Delft geeft aan dat voor al deze woningen de inzet van Vestia DZ noodzakelijk is. Vooral voor de realisatie van de intramurale capaciteit, inclusief nieuwe tussenvormen tussen thuis en verpleeghuis, heeft Vestia een cruciale positie in Delft. Zowel huize Stefanna als Huize Abtswoude, beide gelegen in de wijk Buitenhof, zijn wat Delft betreft uitgelezen mogelijkheden om aan deze opgave invulling te geven op een wijze die bij de zorg en huisvesting van ouderen anno nu past. Gevraagde extra inzet: - Op meer nieuwbouwvolume anticiperen om een evenredig (of groter) aandeel van de nieuwbouwopgave te realiseren. Delft verwacht dat Vestia binnen deze nieuwbouw een evenredig aandeel van de 150 betaalbare grote woningen - ruim 50 woningen - kan realiseren. Wellicht dat deze aantallen in de nieuwe woonvisie herijkt worden, al wijzen de ontwikkelingen uit de Woonmonitor daar niet op.

Delft verwacht dat een deel van de nieuwbouw ingezet wordt op de Langer & Weer Thuis ambities. Een meerjarige doorkijk (na 2030) van locaties kan pas in de nieuwe woonvisie gedaan worden. - Verdichting in de bestaande voorraad. Denk aan de inzet op bijvoorbeeld optoppen van woningen om tot een uitbreiding, maar ook differentiatie in wijken te komen. Het is van groot belang voor de volkshuisvesting in Delft dat Vestia hier een bijdrage aan levert. Delft verwacht zo´n ongeveer 20tot 40 woningen per jaar. - Uitbreiden intramurale plekken en nieuwe tussenvormen voor senioren. Graag ziet Delft op korte termijn een handelingsperspectief voor deze opgave in relatie tot de locaties Stefanna en Abtswoude. Duurzaamheid Delft zet in op de uitwerking en het operationeel maken van het Open Warmtenet Delft in Voorhof en Buitenhof. Vestia is hierin partner middels een samenwerkingsovereenkomst. Er is een lijst opgesteld van panden die zullen aansluiten en waar renovatie/isoleren van belang is. Delft start in 2022 met de eerste warmte-uitvoeringsplannen (WUP) waarin buurten één voor één van het gas af gaan. Het proces van een WUP duurt circa 10 jaar en richt zich op een cluster van 600-900 woningen (van verschillende eigenaren). Het is een samenwerking van inwoners, woningcorporaties en andere partners uit de buurt (bedrijven, maatschappelijke partijen).