Bijlage G. 3 20220325 Portefeuillestrategie Delft en Zoetermeer 5150088

10.3 Onderhoud Delft Door de goedkeuring van de structurele oplossing wordt het mogelijk om extra budget op te nemen voor het uitvoeren van planmatig onderhoud. Voor Delft is het aanvullende budget jaarlijks circa € 1,4 miljoen. Het totale budget dat voor de komende 10 jaar is opgenomen in de begroting komt daarmee op circa € 117,3 miljoen32. Per gewogen vhe betekent dat een onderhoudsbudget van € 1.782 per jaar. De verdeling naar onderhoud (gemiddeld over de komende 10 jaar) is als volgt:

30 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 108 miljoen 31

Prijspeil 1-1-2022

32 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 108 miljoen

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 54 van 71

De categorie ‘te verdelen’ betreft voornamelijk VVE-bijdragen In totaal wordt in de DAEB-portefeuille in de komende tien jaar ongeveer € 37,7 miljoen aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Voor de niet-DAEB woningen is ruim € 13 miljoen opgenomen. Door de structurele oplossing is extra budget opgenomen waardoor het totaalbedrag per woning per jaar op ruim € 780,- ligt. Dit is een stijging ten opzichte van het vorige budget van bijna 65%.

10.4 Onderhoud ‘Overig Nederland’ Door de goedkeuring van de structurele oplossing wordt het mogelijk om extra budget op te nemen voor het uitvoeren van planmatig onderhoud. Het totale budget voor de komende tien jaar dat is opgenomen in de begroting is circa € 29 miljoen33. Per gewogen vhe betekent dat een onderhoudsbudget van € 1.897 per jaar. De verdeling naar onderhoud (gemiddeld over de komende 10 jaar) is als volgt:

De categorie ‘te verdelen’ betreft voornamelijk VVE-bijdragen. In totaal wordt in de DAEB-portefeuille in de komende tien jaar ongeveer € 6,7 miljoen aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Voor de niet-DAEB woningen is ruim € 2,7 miljoen opgenomen.

10.5 Benchmark We vergeleken het onderhoudsbudget per gewogen vhe met de onderhoudsuitgaven van collegacorporaties. Hiervoor zijn de onderhoudsuitgaven van de 100 grootste corporaties in kaart gebracht op basis van de meest recente jaarrekeningen (2020). De 100 corporaties zijn op verschillende manieren gerangschikt: - naar grootte (L vanaf 10.000 tot 25.000 eenheden XL: vanaf 25.000 eenheden) 34 - naar bouwjaarklasse - geografisch (corporaties in Zuid-Holland)

33 34

Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 25,7 miljoen Deze grenzen sluiten aan bij de definitie die vanuit Aedes geldt voor de sector

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 55 van 71

Dit levert het volgende beeld op:

per gewogen VHE x € 1 (prijspeil 2022)

Zoetermeer Delft Gemiddeld

Vestia 1.742 1.782 1.762

Corporaties XL L Zuid Holland corporaties corporaties 1.994

1.994

1.942

Bouwjaar Jaren '70

Bouwjaar jaren '80

1.985

1762

We merken op dat bij de onderhoudsuitgaven veel factoren een rol spelen die niet uit de gegevens van de benchmark zijn te halen. Een aantal belangrijke factoren zijn: • gemiddelde woninggrootte; • verhouding EGW / MGW; • investeringsagenda: een grote investeringsagenda in de komende periode gaat vaak samen met gemiddeld lagere onderhoudsuitgaven. Zoetermeer Zoetermeer heeft relatief jong bezit (gemiddeld bouwjaar 1984). Dit is jonger dan de gemiddelde leeftijd van het bezit van de corporaties in de benchmark. Wanneer we het onderhoud van Zoetermeer vergelijken met het onderhoud van bezit van de andere corporaties met gelijke gemiddelde bouwjaren, ligt Zoetermeer in lijn met de benchmark. Delft Het onderhoud van Delft (gemiddeld bouwjaar 1962) ligt lager dan Zoetermeer per gewogen vhe en lager dan je in eerste instantie op basis van de benchmark zou verwachten. Hierbij spelen in ieder geval drie factoren en rol. Voor wat betreft de vergelijking met Zoetermeer en de benchmark speelt het verschil in gemiddelde woninggrootte een rol. De gemiddelde woninggrootte in Delft is circa 74 m² en in Zoetermeer is dat circa 87 m². Daarbij is ook het aandeel eengezinswoningen in Zoetermeer groter. Daarnaast is de investeringsagenda in Delft (€ 151 miljoen) aanzienlijk groter dan in Zoetermeer (€ 47 miljoen). Veel schilderbeurten bijvoorbeeld zijn opgenomen in renovatieprojecten.

Het gemiddelde bouwjaar in Delft is 1962, maar het gemiddelde renovatiejaar is 1986. Voor gerenoveerde woningen is gemiddeld minder onderhoud nodig. Op basis van bovenstaande concluderen we voor Delft dat de verschillen met Zoetermeer en de benchmark op hoofdlijnen verklaarbaar zijn en niet te wijten zijn aan een te laag onderhoudsniveau.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 56 van 71

11. Portefeuilleontwikkeling Zoetermeer 11.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid In onderstaande grafiek is het verloop van de huurklassen van de DAEB portefeuille over de komende tien jaar weergegeven op basis van ons streefhuurbeleid en inflatievolgende huurverhoging. De sociale voorraad van Vestia in Zoetermeer wordt momenteel voor circa 84% verhuurd onder de aftoppingsgrenzen. De komende jaren neemt dit aandeel, op basis van ons huidige streefhuurbeleid, af naar circa 65% in 2030 (kanttekening bij het verloop van de huurklassen is dat we uitgaan van gelijkblijvende normen voor de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens). Met het huidige streefhuurbeleid kunnen we in Zoetermeer gemiddeld dan ook niet voldoen aan de prestatieafspraak ten aanzien van het aandeel sociale huurwoningen dat we aan de primaire doelgroep moeten verhuren (70%). De consequentie is dat de andere twee corporaties met bezit in Zoetermeer (Vidomes en De Goede Woning) meer aan betaalbaarheid moeten doen om te komen op het gewenste aanbod in deze huurklasse. Daarbij komt dat het Vestia-bezit in Zoetermeer een groot aandeel niet-DAEB woningen heeft (35%).

De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:

Huurontwikkeling niet-DAEB portefeuille In onderstaande grafiek is het verloop van de huurklassen van de niet-DAEB portefeuille over de komende tien jaar weergegeven op basis van ons streefhuurbeleid en huurverhoging inflatie + 0,5% gemiddeld. Uitgangspunt voor de streefhuren is de markthuur. De gemiddelde markthuur van de niet-DAEB woningen in Zoetermeer bedraagt circa €1.100 (prijspeil 1-1-2021). Te zien is dat het aandeel woningen Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 57 van 71

onder de liberalisatiegrens afneemt van ruim 40% naar ruim 20%. Daarnaast neemt het aanbod voor woningzoekenden met een middeninkomen af in de komende jaren.

De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 58 van 71

11.2 Duurzaamheid In 2021 had 51% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. In 2031 is dat voor de DAEB woningen 60% en voor de niet-DAEB woningen 74%. Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat in 2031 65% een energielabel B of beter heeft. Daarnaast hebben nog bijna 3% (20035 woningen) van de woningen in 2031 een energielabel E, F of G. Dit vinden wij niet wenselijk. Om deze woningen ook te verduurzamen zal een extra inzet nodig zijn op de verduurzaming. In ‘Deel II Handelingsperspectief’ laten wij zien welke mogelijkheden daar na splitsing mogelijk voor zijn.

35

Het valt op dat het aantal e-f-g labels licht stijgt t.o.v. 2021. Dit hangt samen met de nieuwe berekeningssystematiek van de labels (NTA 8800) waardoor sommige woningtypen een ander label krijgen. In de labelverdeling van 2031 gaan we ervan uit dat alle labels zijn afgemeld o.b.v. de nieuwe rekensystematiek. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 59 van 71

12. Portefeuilleontwikkeling Delft 12.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid In onderstaande grafiek is het verloop van de huurklassen van de DAEB portefeuille over de komende tien jaar weergegeven op basis van ons streefhuurbeleid en inflatievolgende huurverhoging. De komende jaren kunnen we de afspraken in het woonakkoord nakomen. Wel zien we dat de beschikbaarheid van ‘betaalbare woningen’ (huur < hoge aftoppingsgrens) op termijn onder druk komt te staan. De afname van 91% naar 73% wordt met name veroorzaakt door een daling van het aandeel woningen met een huur tot de lage aftoppingsgrens. Kanttekening bij het verloop van de huurklassen is dat we uitgaan van gelijkblijvende normen voor de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.

De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 60 van 71

Huurontwikkeling niet-DAEB portefeuille De huurprijsontwikkeling van de woningen in de niet-DAEB portefeuille laat zien dat het aandeel woningen met een huur onder de liberalisatiegrens de komende jaren van 60% naar 30% afneemt. Daarnaast stijgt het aandeel van woningen met een huur boven de grens van de middenhuur. Het aanbod voor woningzoekenden met een middeninkomen neemt in de komende jaren af.

De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 61 van 71

12.2 Duurzaamheid In 2021 had 10% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. In 2031 is dat voor de DAEB woningen 36% en voor de niet-DAEB woningen 56%. Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat in 2031 40% een energielabel B of beter heeft. Daarnaast heeft nog bijna 13% van de totale portefeuille (690 woningen) in 2031 een energielabel E, F of G. Dit beoordelen wij als onwenselijk. Om ook deze woningen te verduurzamen is extra inzet nodig op de verduurzaming door middel van het aardgasvrij maken of het toepassen van extra investeringen. In ‘Deel II Handelingsperspectief’ laten wij zien welke mogelijkheden daar na splitsing mogelijk voor zijn.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 62 van 71

DEEL II: Handelingsperspectief

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 63 van 71

1. Doel De portefeuillestrategie en doorrekening van de splitsing zijn gebaseerd op de huidige strategie en het huidige onderliggende beleid zoals omschreven in de portefeuillestrategie. We lopen in de portefeuillestrategie niet vooruit op de toekomstige investeringsruimte die ontstaat doordat de nieuwe entiteit in de toekomst borgbaar36 is en dus weer financieringen kan aantrekken én door het volledig afschaffen van de verhuurderheffing vanaf 2023. In het voorliggende handelingsperspectief geven we meer inzicht in de ambities die de nieuwe entiteit deels of geheel aankan. Deze ambities sluiten zoveel mogelijk aan bij de volkshuisvestelijke visie van de gemeente en de wensen van de huurdersvertegenwoordiging. We geven een indicatie van de toekomstige financieringsruimte en de ruimte die ontstaat door het wegvallen van de verhuurderheffing. We vullen deze ruimte nog niet concreet in door ze in te rekenen, zoals we dat met het huidige beleid (en de meerwaarde door de leningenruil) deden. Wel gaan we in op het proces om in de komende maanden en na de splitsing invulling te geven aan deze ambities. We geven daarbij aan welke volkshuisvestelijke speerpunten en wensen vanuit de gemeenten en huurdersraad in ieder geval worden geagendeerd.

2. Financiële ruimte na splitsing 2.1 Investeringsruimte door financieringsmogelijkheden Voor het bepalen van de investeringsruimte door financieringsmogelijkheden maakten wij een aanvullende berekening op de uiteindelijke splitsingsdoorrekening. Hierbij hanteerden wij voorlopige uitgangspunten. We geven een indicatieve bestedingsruimte van de nieuwe organisatie vanaf het moment dat zij weer borgbaar is. Vanuit de aanvullende berekening blijkt dat in Delft-Zoetermeer binnen de begrotingshorizon van tien jaar € 273 miljoen37 ruimte ontstaat voor extra investeringen. Deze ruimte ontstaat in de tweede vijf jaar van de begroting en het volume is erg afhankelijk van rente-effecten doordat de dekkingsratio (de ratio die het meest knellend ten opzichte van de norm is) hier gevoelig voor is. De genoemde extra investeringsruimte is dan ook indicatief van karakter en kan hoger en lager uitpakken.

2.2 Investeringsruimte door afschaffing verhuurdersheffing Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 volledig af te schaffen, ontstaat er extra bestedingsruimte bij corporaties. Ook bij de nieuwe entiteit.

36

De externe toezichthouder bepaalt op welk moment de nieuwe organisatie weer borgbaar is. In de huidige berekeningen gaan wij uit van een geconsolideerde benadering voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille. In de financiële notitie behorend bij deze portefeuillestrategie is de ontwikkeling van de balansratio’s van de nieuwe entiteit weergegeven. 37 Het betreft een indicatieve benadering die uitgaat van 100% onrendabele investeringen. De extra investeringsruimte is het minimale bedrag dat extra geleend kan worden voordat de LTV of de dekkingsratio de norm bereikt en waarbij de ICR de aanvullende rentelasten kan dragen. Voor de maximaal acceptabele LTV is 75% (extern is dat 85%) gehanteerd en voor de dekkingsratio 65% (extern is dat 75%). Deze interne normen zijn niet formeel door Vestia vastgesteld, maar voor deze berekening gehanteerd omdat het wenselijk is een marge aan te houden ten opzichte van de externe ratio’s. De dekkingsratio is beperkt hanteerbaar in prognoses en moet met de nodige voorzichtigheid worden gebruikt. Dit geldt dus ook voor de investeringscapaciteit die is berekend op deze prognose. Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 64 van 71

Omvang bestedingsruimte In de begroting MJB 2022-2031 is alleen de korting op de verhuurderheffing in 2022 op basis van de motie Hermans structureel ingerekend. De volledige afschaffing vanaf 2023 is niet ingerekend. Op dit moment rekent nog geen enkele corporatie de volledige afschaffing in, omdat het een voornemen is en nog geen rijksbeleid. Ook over de precieze bestedingsdoelen moet nog meer duidelijkheid komen. Naar verwachting volgt dit later in het jaar of pas volgend jaar. Voor de corporatie Delft-Zoetermeer gaat het bruto om circa € 79 miljoen 38 in de komende tien jaar. De bestedingsruimte wordt echter beperkt door een verzwaring van de vennootschapsbelasting. De extra inzet die wordt gevraagd op de verduurzaming en toevoeging van nieuwbouw wordt zeer waarschijnlijk fiscaal als investering gekenmerkt en hierdoor verbetert het operationeel resultaat van de nieuwe entiteit. Tijdens het opstellen van de begroting 2023-2032 (start april 2022; gereed november 2022) zal de omvang van de bestedingsruimte en de bestedingsdoeleinden definitief bekend worden. Zie ook hoofdstuk 3 (proces). In het kader van de motie Hermans zijn er afspraken39 gemaakt tussen het ministerie van BZK en brancheorganisatie Aedes. In deze afspraken geven zij weer waar de accenten moeten komen te liggen voor de inzet van de extra bestedingsruimte.

Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het huidige kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van de heffing. Deze landelijke afspraken moeten worden geïntegreerd in de regionale en lokale prestatieafspraken. De inzet kan namelijk lokaal verschillen en daarom wordt de inzet in samenspraak met onze stakeholders (huurdersraad en gemeente) in 2022 verder uitgewerkt. De afschaffing van de verhuurderheffing komt boven op de extra bestedingsruimte vanuit financieringsmogelijkheden (aantrekken van leningen wanneer de nieuwe entiteit weer borgbaar is). Besteding van deze extra middelen moet dan ook in relatie worden gezien met de extra ruimte vanuit financiering én door verkoop van vastgoed uit ‘Overig Nederland’.

2.3 Ruimte voor extra huurbeleid De splitsing biedt ons ruimte om meer proportioneel aandeel te nemen in Delft en Zoetermeer ten aanzien van een betaalbaar aanbod voor onze doelgroepen. Uit indicatieve berekeningen 40 blijkt dat er ruimte is voor aanvullend streefhuurbeleid. De impact wordt in de loop van de tijd (door mutaties) groter maar blijft gedurende de planningsperiode beperkt waarbij de nieuwe entiteit aan zowel de interne als externe ratio’s blijft voldoen. De dekkingsratio (marktwaarde leningen/marktwaarde vastgoed) wijzigt niet omdat de maatregelen de markthuur niet beïnvloeden. Omdat de additionele leningruimte primair wordt beklemd door de dekkingsratio, wijzigt deze ruimte ook niet.

38

Vanaf 2032 (t/m 2031) is dat € 72 miljoen. Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering. Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23 december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’. De volgende thema’s zijn benoemd: Vergroten beschikbaarheid, Verduurzaming, Leefbaarheid en betaalbaarheid. 40 We hebben o.a. berekend wat de effecten zijn als we het aandeel woningen met streefhuren onder de aftoppingsgrenzen met 10% verhogen. 39

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 65 van 71

3. Volkshuisvestelijke agenda In onderstaand overzicht zijn de volkshuisvestelijke speerpunten van de gemeente(n) en huurdersraad compact weergegeven. Daarbij is aangegeven in welk traject het betreffende speerpunt aan de orde komt. Deze trajecten, het bijbehorende proces en tijdpad zijn beschreven in hoofdstuk 4.

3.1 Gemeente Zoetermeer Onderwerpen naar thema Beschikbaarheid en betaalbaarheid • Huurbeleid i.r.t. bijzondere doelgroepen en meer aanbod voor de primaire doelgroep. • Bevorderen doorstroming senioren.

Traject (zie hoofdstuk 4) Prestatieafspraken Ruimte binnen huidige beleid en kaders optimaal inzetten.

+ Herijking beleid nieuwe organisatie Kwaliteit • Benodigde kwaliteitsimpuls wijken (o.a. Buytenwegh, De Leyens en Segwaert in de komende 20 jaar).

Begroting 2023-2032 Verkennen / bespreken in de overleggen over de MJIB

Duurzaamheid • Inzet op energiezuinige, CO2 neutrale voorraad. Alloceren budget voor verduurzaming. • Meer inzet op het terugdringen van het aantal woningen met een E, F of G label.

Prestatieafspraken (invulling ‘motie Hermans’)

+ Begroting 2023-2032 (structurele afschaffing verhuurderheffing)

+ Herijking beleid nieuwe organisatie (routekaart 2050) Wijken & buurten / voorraadontwikkeling • Meer balans in wijken en buurten vwb huurklassen en divers woningaanbod. • Verbetering woonaantrekkelijkheid

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Herijking beleid nieuwe organisatie

Pagina 66 van 71

3.2 Gemeente Delft Onderwerpen naar thema Beschikbaarheid en betaalbaarheid • Huurbeleid t.a.v. primaire doelgroep en specifieke doelgroepen • Het beschikbaar houden van de betaalbare voorraad van nietDAEB gelabelde woningen voor senioren.

Traject (zie hoofdstuk 4) Prestatieafspraken Ruimte binnen huidige beleid optimaal inzetten

+ Herijking beleid nieuwe organisatie • • •

Een huurprijsbeleid dat rekening houdt met de nieuwe woonvisie (2022). Overname portefeuille van Bergopwaarts in Delft. Het aantal eenheden van Langer en weer Thuis (L&WTh op peil houden.

Kwaliteit • Onderhoudsniveau op orde. • Toevoegen van nieuwe kwaliteiten door het uitbreiden met nieuwe woningen middels nieuwbouw of sloop/nieuwbouw.

Duurzaamheid • Gemeente Delft verwacht dat Vestia in de verduurzamingsopgave als een ´normale´ corporatie mee kan doen en er geen belemmeringen zijn om de businesscase inclusief de daarvoor benodigde aansluitingen en renovaties mogelijk te maken. Delft verwacht dat Vestia meedoet in het tempo dat corporaties in Delft gemiddeld halen. • Meer inzet op het terugdringen van het aantal woningen met een E, F of G label.

Wijken & buurten / voorraadontwikkeling • Integraal oppakken buurten/wijken (herstructurering). De Indische buurt en Industriebuurt hebben hierbij prioriteit. • Nieuwbouw: Op meer nieuwbouwvolume anticiperen / verdichting in de bestaande voorraad. • Uitbreiden intramurale plekken.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Herijking beleid nieuwe organisatie

Begroting 2023-2032 + Herijking beleid nieuwe organisatie

Prestatieafspraken (invulling ‘motie Hermans’)

+ Begroting 2023-2032 (structurele afschaffing verhuurderheffing)

+ Herijking beleid nieuwe organisatie (routekaart 2050)

Herijking beleid nieuwe organisatie

Pagina 67 van 71

3.3 Huurdersraad Onderwerpen naar thema Beschikbaarheid en betaalbaarheid • Inzet op behoud van en toevoeging aan de sociale woningvoorraad (o.a. stop liberalisatie). • Huurmatigingsbeleid voor DAEB én niet-DAEB, stop met de inkomensafhankelijke huurverhoging, top huren af binnen nietDAEB. • Investeer in bouwen voor doorstroming Kwaliteit • Onderhoud binnenzijde (APK). • Onderhoudsniveaus. Duurzaamheid • Geef iedereen inzicht in en uitzicht op verduurzaming en renovatie

Traject (zie hoofdstuk 4) Prestatieafspraken Ruimte binnen huidige beleid optimaal inzetten

+ Herijking beleid nieuwe organisatie

Herijking beleid nieuwe organisatie

Prestatieafspraken (invulling ‘motie Hermans’) +

Begroting 2023-2032 (structurele afschaffing verhuurderheffing)

+ herijking beleid nieuwe organisatie (routekaart 2050) Bewonersparticipatie en leefbaarheid • Inzet en facilitering bewonerscommissies. • Zorg voor drie sterke huurdersorganisaties.

•

Zet extra in op leefbaarheid in alle sociale huurcomplexen.

Dienstverlening • Zorg voor een dienstverleningsniveau gebaseerd op voldoendes, laagdrempelig communiceren, snelle beantwoording vragen, spreekuren wijkbeheerders, transparante afrekening servicekosten.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

In de reguliere overleggen met de huurdersraad en de aanvullende overleggen gericht op de splitsing. Prestatieafspraken + Herijking beleid nieuwe organisatie

In de reguliere overleggen met de huurdersraad en de aanvullende overleggen gericht op de splitsing + Herijking beleid nieuwe organisatie

Pagina 68 van 71

4. Proces 4.1 Overzicht We hanteren het uitgangspunt dat de splitsing plaatsvindt op basis van ons huidige beleid. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekenen we mogelijke toekomstige ruimte, die ontstaat als we weer gezond zijn, niet in. WSW onderschrijft deze benadering. Daarnaast is het duidelijk dat de verhuurdersheffing op termijn wordt afgeschaft, maar niet welke tegenprestatie hiervoor wordt verwacht. Ook hier kiezen we voor behoedzaamheid. Tenslotte willen wij de volkshuisvestelijke inzet van toekomstige middelen overlaten aan het bestuur van de nieuwe lokale entiteiten in samenspraak met de lokale belanghebbenden. Om te voorkomen dat 2023 een ‘verloren jaar’ is op het gebied van de invulling van de extra ruimte, geven we in deze paragraaf weer op welke wijze wij afspraken maken om de wensen van onze stakeholders mee te nemen in de verschillende besluitvormingstrajecten. We willen hierbij zoveel mogelijk aansluiten bij de reguliere afstemmingsmomenten (zoals het maken van prestatieafspraken), maar beseffen ons dat door het nieuwe perspectief na de splitsing aanvullende afstemming nodig is. In deze paragraaf geven wij inzicht in de verschillende processen die wij dit jaar doorlopen en op welke momenten we afspraken met onze stakeholders maken. In onderstaande afbeelding zijn de planningen van de verschillende relevante trajecten weergegeven.

Daaronder volgt een toelichting. 2022

2023 ev

ja n feb mrt a pr mei juni jul i a ug s ep okt nov dec Zienswijze proces + aanvraag 1.1 Precons ul tatie 1.2 Verwerken opmerki ngen precons ul tatie 1.3 Ins temmi ng / Zi ens wi jze Huurders ra a d 1.4 Zi ens wi jze gemeenten 1.5 Verwerken en i ndi eni ng a a nvra a g 1.6 Beoordel i ng AW/WSW Opwerken inhoudelijke stukken 2.1 Verwerken ja a rrekeni ng 2021 2.2 Invul l i ng motie Herma ns (korting verhuurderheffi ng i n 2022) 2.3 Opwerken MJB 2023/2032 2.4 Invul l i ng bes tedi ngs rui mte a fs cha ffi ng verhuurderheffi ng 2.5 Invul l i ng bes tedi ngs rui mte door mogel i jkheden fi na nci eri ng Prestatieafspraken 3.1 Opwerken pres tatiea fs pra ken 2023 gemeenten en huurders ra a d 3.2 Concretis eri ng a a nvul l ende i nves teri ngen en ni euw bel ei d (Q1 2023 - Q3 2023) 3.3 Opwerken pres tatiea fs pra ken 2024 gemeenten en huurders ra a d Wat nemen we wanneer mee in de doorrekening splitsing? 4.1 MJB 2022-2031 4.2 Inrekenen bod Herma ns (korting verhuurderheffi ng i n 2022) 4.3 Verwerken ja a rrekeni ng 2021 Wat nemen we niet mee in de doorrekening splitsing? 4.4 Inrekenen a fs cha ffi ng VHH 2023 e.v. (nemen we ni et mee) 4.5 MJB 2023-2032 (nemen we ni et mee) 4.6 Inrekenen extra i nves teri ngen en ni euw bel ei d (nemen we ni et mee) Nieuw beleid 5.1 Heri jki ng ondernemi ngs pl a n, s tra tegi e en bel ei d / optima l i s a tie di ens tverkl eni ng

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 69 van 71

4.2 Trajecten Jaarrekening 2021 Nadat we de definitieve zienswijze bij de gemeenten hebben aangevraagd, verwerken we de cijfers uit de jaarrekening 2021 in de definitieve stukken voor de toezichthouders. In de jaarrekening 2021 worden vooral de marktwaarde van het vastgoed en de leningen geactualiseerd naar de stand per ultimo 2021. Daarnaast verwerken wij de gerealiseerde besluitvorming van projecten in het eerste tertiaal van 2022. Begroting 2023-2032 (inclusief afschaffing van de verhuurderheffing) De doorrekening van de splitsing is gebaseerd op de MJB 2022-2031. Zoals elk jaar maakt Vestia dit jaar de begroting voor de volgende jaren. Voor elke entiteit maken we een afzonderlijke MJB. De belangrijkste wijziging die dit jaar in de begroting verwerkt moet worden, is de afschaffing van de verhuurderheffing. Daarnaast wordt de huidige begroting aangepast op basis van de meest recent beschikbare informatie (de realisatie in 2022 en actualisatie van het onderhouds- en investeringsprogramma). De begroting dient in november van dit jaar volledig afgerond te zijn. Dit houdt in dat vóór deze periode afstemming moet plaatsvinden over de invulling van de afgeschafte verhuurderheffing. Deze invulling zal, zeker voor de langere termijn, niet in beton gegoten zijn, maar zal elk jaar worden bijgesteld en herijkt.

Tijdens het begrotingstraject plannen we twee bijeenkomsten (mei en september) in met zowel de gemeenten als Huurdersraad. We lichten toe hoe we de beschikbare bestedingsruimte door de afschaffing van de verhuurderheffing de komende jaren willen invullen en gaan na of dit aansluit bij de verwachtingen.

Prestatieafspraken 2023 Zoals elk jaar maken we met de gemeente en Huurdersraad prestatieafspraken voor het volgende jaar. De afspraken voor volgend jaar worden dit jaar nog met ‘het oude’ Vestia gemaakt. Hier ligt direct ook een belangrijk dilemma. Het huidige Vestia maakt geen afspraken over toekomstige aanpassingen van het huidige beleid. Dit laten we bewust aan de nieuwe organisaties omdat er na splitsing een nieuw bestuur is. De afspraken voor 2023 worden dan ook ingekaderd door het huidige beleid en uitgangspunten van de splitsing. Gewenst aanvullend beleid en bijbehorende prestatieafspraken zullen wel worden besproken in het traject om tot prestatieafspraken te komen. We zullen hierbij aangeven wat onze intenties en mogelijkheden zijn, maar harde afspraken hierover kunnen we echter pas na de splitsing maken. Op basis van ons huidige beleid maken we afspraken voor de prestatieafspraken 2023. Voor het gewenste aanvullende en/of nieuw beleid maken we nog geen harde afspraken maar leggen wij onze gezamenlijke intenties vast. De planning en overleggen voor de prestatieafspraken zien er grofweg als volgt uit: Vanaf eind maart tot juli bereiden we de prestatiebiedingen voor. In de periode van augustus tot november worden de biedingen uitgewerkt tot definitieve prestatieafspraken.

Dit gebeurt in tripartite overleg met de gemeente, huurdersorganisatie en ook andere in de gemeente werkzame corporaties. De definitieve afronding en ondertekening vinden plaats uiterlijk in december.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 70 van 71

Herijking beleid, nieuw/aangepast beleid Vanaf 2023 gaan we aan de slag met de herijking van ons beleid. We borduren hierbij voort overeenkomstig de intenties die we tijdens de prestatieafspraken hebben vastgelegd. Om de gewenste aanpassingen van het huidige beleid te bespreken, plannen we voor de verschillende volkshuisvestelijke thema’s meerdere afspraken in het eerste halfjaar van 2023 met de gemeenten en Huurdersraad.

4.3 Oprichting commissie van deskundigen door Huurdersraad Commissie legt basis voor beter presteren vanuit de blik van de huurder Om de nieuwe woningcorporaties op weg te helpen meer vanuit het huurdersperspectief te redeneren en keuzes te maken, ondersteunt Vestia het initiatief van de Huurdersraad om het huurdersperspectief concreet te maken. De Huurdersraad Vestia heeft een commissie van deskundigen binnen de volkshuisvesting gevormd en gevraagd haar te adviseren: ‘hoe kan vanuit de huurder worden gekeken naar het functioneren van de drie nieuwe corporaties voor de huurder?’ Vanuit deze centrale vraag helpt de commissie met onder andere de beantwoording van de volgende vraagstukken: - Wat betekent goed wonen? - Hoe kan worden beoordeeld of de nieuwe corporaties daarin voorzien? - Hoe en met welke informatie kunnen huurdersorganisaties en woningcorporaties hierover met elkaar het gesprek aangaan? De aandachtspunten die uit de besprekingen tussen huurdersorganisaties en de woningcorporaties naar voren gaan komen, zijn agenderend in de besluitvorming over de inzet van extra middelen die binnen de drie corporaties beschikbaar komen.

De nieuwe woningcorporaties blijven de nieuwe huurdersorganisaties ook in dit project faciliteren en zullen zich actief inzetten om de inzichten van deze commissie te gebruiken bij zowel de optimalisatie van de dienstverlening als bij de terugkoppeling in overleggen met de huurdersorganisaties.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022

Pagina 71 van 71