8 1 Eindconcept Bedrijventerreinenstrategie MRDH 2022-2030

27

De 10-jarige prognose van 2021 t/m 2023 is bijgesteld naar de acht jaar van 2023 t/m 2023. Dit is gedaan door de gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag voor de twee verstreken jaren (2021 en 2022) in mindering te brengen op het totaal.

1002986

18

Figuur 4: vraag en aanbod Haagse regio 2023 t/m 2030.

Bron: Behoefteraming PZH 2021-2030, bewerking Ecorys

Op basis van de analyse van vraag en aanbod per werkmilieu, resulteren voor de Haagse regio de volgende specifieke opgaven tot 2030: 1. Behouden en vinden van voldoende ruimte op bestaande gemengde terreinen en in het stedelijke gebied. Het gemengd stedelijk werkmilieu kan in veel gevallen ook op plekken elders in de stad worden geaccommodeerd, bijvoorbeeld in kantoren of lege winkelstrips. Dit verlicht tegelijkertijd (enigszins) de druk op bedrijventerreinen; 2. Zorg dragen voor voldoende aanbod van reguliere terreinen. Dit is met name van toepassing op de gemeente Den Haag en direct daaraan grenzende kernen, waar op korte termijn al een tekort ontstaat. In Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer en Bleiswijk (Lansingerland) is voorlopig voldoende aanbod. In de gehele Haagse regio bestaat de noodzaak kansen om ruimte vrij te maken door beter benutten, zodat niet alle ruimtevraag op nieuwe bedrijventerreinen hoeft te landen. Er is daarnaast ruim voldoende zacht planaanbod. Mogelijk kan een deel daarvan ingezet worden voor andere werkmilieus. 3. Tijdig ontwikkelen van de bestaande plannen om de (minimale) behoefte aan ruimte voor grootschalige distributie tot 2030 te faciliteren. Daarbij is het noodzakelijk een strategische keuze te maken welk type ruimtevraag (de doelgroep) op grootschalige distributieterreinen waar in de Haagse regio een plek kan krijgen. 4.

Voor de grootschalige productiefaciliteiten/ innovatie maakindustrie moet gezocht worden naar nieuw planaanbod, op de goede plek in de regio, nabij het stedelijk weefsel. Mogelijkheden zijn het reserveren van een deel van Schieoevers Noord (Kabel district) en Zuid voor grootschaligere activiteiten, maar ook het ontwikkelen van het GaVi-terrein (gemeente Den Haag).

Vraag en aanbod Linker Maasoever De ruimtevraag geldt voor de periode 2023 tot en met 2030 en gaat dus over een periode van 8 jaar. Het aanbod weergeeft de stand van zaken op peildatum 1 juli 2022. Zowel vraag als aanbod is uitgesplitst naar werkmilieus (Figuur 5).

1002986

19

Figuur 5 Vraag en aanbod Linker Maasoever 2023 t/m 2030

Bron: Behoefteraming PZH 2021-2030, bewerking Ecorys

Uit de grafiek blijkt per werkmilieu het volgende: • •

Gemengd stedelijk: Er is 2 tot 7 hectare vraag en geen beschikbaar aanbod. Regulier: De ruimtevraag bestaat voor een groot deel uit vervangingsvraag in Rotterdam. Afhankelijk van de snelheid van transformatie (de vervangingsvraag) ontstaat op korte tot middellange termijn een tekort.

•

Grootschalige distributie: Op papier is er voldoende aanbod om t/m 2030 in de vraag te voorzien. Het aanbod is echter geconcentreerd in Hellevoetsluis en Ridderkerk en is voor een groot gedeelte reeds gereserveerd. Het aanbod in Ridderkerk heeft bovendien een specifiek profiel. In de directe omgeving van Rotterdam ontstaat daardoor een tekort aan nieuwe ruimte in logistieke werkmilieus.

•

Grootschalige productie: Er is geen aanbod dat zich specifiek richt op dit werkmilieu. Er is dus sprake van een tekort. Het zacht planaanbod is voldoende om t/m 2030 te voorzien in de uitbreidingsvraag. Dit betreft het 4e Kwadrant van Kickersbloem 3.

•

Overig (campus): Vraag en aanbod zijn in balans. Dit betreft de RDM-campus.

Op basis van de bovenstaande analyse van vraag en aanbod per werkmilieu, resulteren voor de Linker Maasoever de volgende specifieke opgaven tot 2030: 1. Behouden en vinden van voldoende ruimte op bestaande gemengde terreinen en in het stedelijke gebied. Het gemengd stedelijk werkmilieu kan in veel gevallen ook op plekken elders in de stad worden geaccommodeerd, bijvoorbeeld in kantoren of lege winkelstrips. Dit verlicht tegelijkertijd (enigszins) de druk op bedrijventerreinen; 2. Zorg dragen voor voldoende aanbod op reguliere bedrijventerreinen door beter benutten van bestaande terreinen en ontwikkelen van (kleinschalige) uitbreidingen en zachte plannen. De behoefte hieraan is met name groot in Rotterdam en de directe omgeving. Indien niet voldoende ruimte gecreëerd wordt, heeft dit mogelijk gevolgen voor het doorgaan van transformatieplannen. 3. Strategische uitgifte van bestaand aanbod in ieder werkmilieu. Daarbij is een duidelijke keuze gewenst over welk type ruimtevraag zich waar op de Linker Maasoever kan vestigen. 4. Voor de grootschalige productiefaciliteiten en innovatie maakindustrie moet gezocht worden naar nieuw planaanbod, op de goede plek in de regio, nabij het stedelijk weefsel. Er is – naast

1002986

20

Kickersbloem III, 4e Kwadrant – ook op plekken nabij de steden behoefte aan ruimte voor innovatie maakindustrie28.

Vraag en aanbod Rechter Maasoever De ruimtevraag geldt voor de periode 2023 tot en met 2030 en gaat dus over een periode van 8 jaar. Het aanbod weergeeft de stand van zaken op peildatum 1 juli 2022. Zowel vraag als aanbod is uitgesplitst naar werkmilieus (Figuur 6). Uit de grafiek blijkt per werkmilieu het volgende: •

Gemengd stedelijk: Er is meer vraag dan aanbod (0 hectare).

•

Regulier: Als gevolg van vervangingsvraag is er in het regulier werkmilieu sprake van een tekort. Er is aan de bovenkant van de bandbreedte meer vraag (27 hectare) dan aanbod (20 hectare).

•

Grootschalige distributie: Er is geen aanbod voor grootschalige distributie. Daar tegenover staat een vraag van maximaal 42 hectare.

•

Grootschalige productie: Met maximaal 17 hectare ruimtevraag en 15 hectare aanbod is er (zo goed als) sprake van balans in dit werkmilieu.

•

Overig: Op Rotterdam Airport Business Park is nog ca. 20 hectare aanbod specifiek gereserveerd voor doorontwikkeling van de economische functie van Rotterdam-The Hague Airport (RTHA). Enkel bedrijven die gerelateerd zijn aan of afhankelijk zijn van vestiging nabij RTHA worden hier toegelaten.

Figuur 6 Vraag en aanbod Rechter Maasoever 2023 t/m 2030.

Bron: Behoefteraming PZH 2021-2030, bewerking Ecorys

28

Kleinschalige innovatieve maakindustrie kan zich ook vestigen in het regulier werkmilieu. Vanwege de schaarste in dat werkmilieu, biedt dat echter niet direct een oplossing.

1002986

21

Op basis van de bovenstaande analyse van vraag en aanbod per werkmilieu, resulteert voor de Rechter Maasoever de volgende specifieke opgaven tot 2030: 1. Voldoende ruimte vinden op bestaande gemengde terreinen en in het stedelijke gebied. Het gemengd stedelijk werkmilieu kan in veel gevallen ook op plekken elders in de stad worden geaccommodeerd, bijvoorbeeld in kantoren of lege winkelstrips. Dit verlicht tegelijkertijd (enigszins) de druk op bedrijventerreinen; 2. Zorg dragen voor voldoende aanbod op reguliere bedrijventerreinen door beter benutten van bestaande terreinen en ontwikkelen van (kleinschalige) uitbreidingen en zachte plannen. De behoefte hieraan is met name groot in Rotterdam en de directe omgeving. Indien niet voldoende ruimte gecreëerd wordt, heeft dit mogelijk gevolgen voor het doorgaan van transformatieplannen. 3. De vraag naar grootschalige distributie inpassen op bestaande bedrijventerreinen. Mogelijk lukt dit in bestaande panden. Zo niet, dan is herstructurering noodzakelijk. De mogelijkheden hiervoor moeten in kaart gebracht worden. 4. Benutten van bestaande aanbod en ontwikkelen zachte plannen voor de grootschalige productiefaciliteiten en innovatie maakindustrie. Er is ook op plekken nabij de steden behoefte aan ruimte voor innovatie maakindustrie 29.

Overkoepelende conclusie vraag-aanbodconfrontatie 2023-2030 Over de hele metropoolregio bezien, constateren we een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Enerzijds sluit het aanbod niet voldoende aan bij het type vraag. Anderzijds zien we dat het aanbod dat er is niet altijd op de juiste locatie gelegen is. Voor grootschalige distributie is vrijwel geen geschikt aanbod beschikbaar. Behalve op de Linker Maasoever is voor dit segment ook in het lage scenario de vraag groter dan het aanbod. In de grote steden (Den Haag, Rotterdam) of de directe nabijheid is nauwelijks aanbod in het gemengd stedelijk en het regulier werkmilieu. Dit komt deels door marktvraag van bedrijven die groeien, maar voor een belangrijk deel ook door de vervangingsvraag, als gevolg van transformatieplannen van bestaande terreinen. Dit manifesteert zich vooral in de (centra van de) grotere steden. Ook voor bedrijven met een hogere milieucategorie (hmc), dat wil zeggen zowel kleinschalige hmcbedrijven als grootschalige productie, is onvoldoende ruimte beschikbaar. In alle drie de marktgebieden is bovendien behoefte aan watergebonden bedrijventerreinen. In absolute cijfers is de behoefte het grootst in de Rechter Maasoever. Deze conclusie leidt tot meerdere regionale vraagstukken. Deze worden in de volgende paragraaf besproken.

29

Kleinschalige innovatieve maakindustrie kan zich ook vestigen in het regulier werkmilieu. Vanwege de schaarste in dat werkmilieu, biedt dat echter niet direct een oplossing.

1002986

22

1.7

Regionale vraagstukken Meerdere regionale vraagstukken vragen om aandacht bij het opstellen van regionale afspraken over bedrijventerreinen. Het gaat daarbij om: 1. Het juiste bedrijf op de juiste plek; 2. Marktevenwicht op langere termijn 3. Beter benutten van bestaande bedrijventerreinen 4. Next Economy Bedrijventerreinen 5. Transformatie en compensatie 6. Ruimte voor hogere milieucategorieën (hmc) 7. Ruimte voor watergebonden bedrijventerreinen 8. Grote ruimtevragers 9. Monitoring. 1.

Juiste bedrijf op de juiste plek

Visie Het juiste bedrijf op de juiste plek is een basisprincipe van deze bedrijventerreinenstrategie. Niet alleen past een bedrijfsvestiging binnen het bestemmingsplan, bij voorkeur benut de vestiging de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zoals de milieuruimte, zoveel mogelijk en sluit de vestiging aan op de doelgroepen in de regionale en/of gemeentelijke economische visie. Regionale afspraken Het streven is om zoveel mogelijk passende ruimte voor bedrijvigheid te creëren en te behouden. Met passend wordt bedoeld kwalitatief goede bedrijvigheid op de juiste plekken, binnen de segmenten die van maatschappelijke en/of economische meerwaarde zijn voor de regio. Concreet gaat het dan om: •

Het bieden van werkgelegenheid in al haar segmenten en niveaus op de juiste werklocaties, zodat werklocaties bijdragen aan gemeentelijke en regionale maatschappelijke opgaven en ambities met betrekking tot kwetsbare doelgroepen op de arbeidsmarkt en behoud en aantrekken van beoogde doelgroepen.

•

Bedrijven met een (maatschappelijke) toegevoegde waarde voor het economische profiel dan wel de arbeidsmarkt krijgen prioriteit bij de uitgifte van de beschikbare ruimte. Dit economisch profiel kan per marktgebied/gemeente binnen de MRDH verschillen. De gemeenten maken hierin zelf hun eigen beleidskeuzes.

•

Stadsgebonden bedrijvigheid heeft voorrang in stedelijk gebied. Hieronder wordt verstaan: -

Bedrijvigheid die stadsbewoners nodig hebben, zoals ruimte voor ambachten, reparatieservices, etc.

-

Bedrijven die vanwege hun klanten- en werknemerskring aantoonbaar afhankelijk zijn een bedrijfsruimte in de stad.

•

Selectief vestigingsbeleid toepassen bij nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen. Dat wil zeggen dat gemeenten afspreken momentum (nieuw bestemmingsplan, bestemmingsplanwijziging of de overgang naar het omgevingsplan30) te benutten om specifieke doelgroepen voor een bedrijventerrein vast te leggen.

30

Naar verwachting biedt de omgevingswet gemeenten meer mogelijkheden zaken randvoorwaarden voor selectief vestigingsbeleid te regelen in het omgevingsplan (meer dan in huidige bestemmingsplannen).

1002986

23

2.

Marktevenwicht op de lange termijn

Visie De MRDH kiest voor een geleidelijke en adaptieve strategie in het streven naar marktevenwicht op de lange termijn. Door de verstedelijkingsopgave, plannen voor transformatie en het stimuleren van het juiste bedrijf op de juiste plek ontstaat behoefte aan schuifruimte. De vraag naar bedrijfskavels is bovendien conjunctuurgevoelig en verandert snel, terwijl voor nieuw aanbod een traag ruimtelijk proces nodig is. Uit de analyse blijkt dat er in de MRDH tot en met 2030 voor veel werkmilieus onvoldoende aanbod is van bedrijfskavels om de volledige vraag te kunnen accommoderen. Daarnaast ligt het aanbod dat er is niet altijd op de juiste plek. In deze bedrijventerreinenstrategie spreken de MRDH-gemeenten af zich actief in te zetten om zoveel mogelijk van de ruimtevraag naar bedrijfskavels te accommoderen31. Regionale afspraken In principe streeft de bedrijventerreinenstrategie 2023 t/m 2030 ernaar om de bovenkant van de bandbreedte van de ruimtevraag te faciliteren. Daarbij kijken we eerst naar beter benutten van de bestaande voorraad en vervolgens naar nieuwe ontwikkelingen. Indien blijkt dat de bovenkant van de bandbreedte niet haalbaar is, dan faciliteren we zoveel mogelijk. Afwijken van de bovenkant van de bandbreedte is maatwerk en geen algemene regel. De onderkant van de bandbreedte hanteren we als het absolute minimum.

Voor watergebonden bedrijventerreinen stellen we voor t/m 2030 de onderkant van de bandbreedte aan te houden (zie vraagstuk 7. Ruimte voor watergebonden bedrijventerreinen). De analyse van vraag en aanbod per werkmilieu in de drie deelregio’s (zie paragraaf 1.6 Vraag en aanbod in de periode 2023 t/m 2030) toont aan dat er tot 2030 niet alleen een kwantitatieve disbalans is in de MRDH, maar ook een kwalitatieve. Voor veel werkmilieus is er of ontstaat er in de periode tot en met 2030 een (kwantitatief) tekort. Daar komt bij dat het aanbod dat er is niet altijd op de juiste plek ligt, waardoor sprake is van een kwalitatieve disbalans Deze situatie vraagt om een gebiedsgericht beleid per werkmilieu, waarbij een aantal regionale afspraken leidend is: •

Gemengd stedelijk werkmilieu: Het gemengd stedelijk werkmilieu faciliteren we zoveel mogelijk in gemengde woon-werkomgevingen. Dus door functiemenging op transformatie-locaties, door beter benutten van bedrijventerreinen tot milieucategorie 3.1 en door te zoeken naar ruimte voor werken in gebieden buiten bedrijventerreinen.

•

Regulier werkmilieu: Dit werkmilieu huisvest veelal bedrijven met milieucategorie 3.1 en 3.2 met een gemiddelde kaveloppervlakte kleiner dan 1 hectare, maar kan ook kleinschalige vestigingen met een hogere milieucategorie (vanaf 4.1) tot circa 1 hectare en (stads)logistiek tot circa 3 hectare accommoderen. De ruimtebehoefte faciliteren we door beter benutten van verouderd vastgoed en intensivering van het ruimtegebruik. Indien nodig zetten we in op nieuwe ontwikkelingen, zoals kleinschalige uitbreidingen en zachte plannen. In geval van transformatie is behoud van bedrijven in milieucategorie 3.1 of 3.2 op bestaande locatie door middel van functiemenging het uitgangspunt.

•

Grootschalige distributie: Logistiek met een kavelomvang van ca. 3 ha tot max. 5 ha. -

Enkel faciliteren indien van toegevoegde waarde voor de MRDH. Dus als het ondersteunend is aan belangrijke clusters, zoals agrologistiek, of noodzakelijk is voor regionale bevoorrading (b2b en b2c). Zoveel mogelijk faciliteren door herontwikkeling van bestaande

31

Zo veel als ruimtelijk mogelijk is en voor zover passend bij de doelgroepen van de MRDH-gemeenten.

1002986

24

bedrijventerreinen. Enkel op een aantal specifiek aan te wijzen locaties (zie programmering) ondersteunen de MRDH-gemeenten uitbreiding. -

Logistiek met een kleinere omvang en stadsdistributie vestigt zich op bestaande reguliere en stedelijk gemengde bedrijventerreinen, waarbij rekening gehouden wordt met ZES-zones (zero-emissiezones).

•

Grootschalige productie: Huisvest hmc-bedrijvigheid vanaf milieucategorie 4.1 en op kavels groter dan circa 1 hectare. Gemeenten faciliteren de ruimtevraag door beter benutten van milieuruimte op de huidige hmc-locaties en zoeken naar geschikte locaties nabij het stedelijk weefsel.

3.

Beter benutten van bestaande bedrijventerreinen

Visie Een van de doelen van deze bedrijventerreinenstrategie is de ruimte op bestaande bedrijventerreinen steeds beter te benutten en die locaties toekomstbestendig te maken. Beter benutten betekent actief aan de slag met planologisch optimaal benutten en vormen van intensivering, te beginnen met een goede analyse van het feitelijk gebruik. Het is bekend dat een deel van de bedrijven op de huidige terreinen vanuit ruimtelijk-economisch perspectief niet op de juiste plek is gevestigd. Diverse gemeenten brengen dit momenteel voor een aantal terreinen in beeld, zodat er beleid op kan worden gemaakt om dit aan te pakken. Tevens wordt er gekeken naar een intensievere benutting van de ruimte bijvoorbeeld door de hoogte en/of de diepte in te gaan, of meervoudig ruimtegebruik toe te passen. Ruimtewinst door beter benutten is op de bestaande locaties niet altijd voor 2030 te realiseren. Op dit moment is er nog onvoldoende inzicht in de mogelijkheden en het vergt forse investeringen32. Veel gemeenten zijn al wel bezig met de operationalisering hiervan (in de vorm van onderzoeken naar de mogelijkheden/kansen en de bijbehorende investeringsbehoefte), maar 2030 komt in veel gevallen te vroeg. MRDH en de gemeenten spreken af actief aan de slag te gaan met beter benutten van bestaande bedrijventerreinen. Daarvoor zetten zij de volgende stappen: •

Het feitelijk gebruik op bedrijventerreinen met milieucategorie 3.1/3.2 en 4.1 en hoger in kaart brengen;

•

Actief inzetten op herontwikkeling van leegstaande en/of verouder(en)de bedrijventerreinen of delen;

•

Planologisch optimaal benutten van hmc-locaties (4.1 en hoger) stimuleren en daarvoor voorzienbaarheid te creëren;

•

Bedrijventerrein met hmc-bestemming enkel uitgeven aan bedrijven die de beschikbare milieuruimte benutten;

•

Planologisch optimaal benutten van regulier bedrijventerreinen (t/m 3.2) stimuleren en daarvoor voorzienbaarheid te creëren;

•

Aan de slag te gaan met geschikt maken van kansrijke locaties voor watergebonden bedrijvigheid.

Regionale afspraken De gemeenten committeren zich aan de volgende afspraken: •

De gemeenten zorgen ervoor dat bestaande bedrijventerreinen behouden blijven. De MRDHgemeenten conformeren zich hiervoor aan de lijst categorie A-bedrijventerreinen, die in overleg met Provincie Zuid-Holland is opgesteld.

32

Zie de paragrafen Inschatting kosten voor beter benutten in hoofdstuk 2 Programmering.

1002986

25

•

De gemeenten gaan tot 2030 en daarna actief aan de slag met de opgaven per bedrijventerrein (selectief uitgeven, herstructurering/ verduurzaming, beter benutten/ intensivering); transformeren: toepassen functiemenging). Bijlage IV geeft een overzicht van de bedrijventerreinen waarmee gemeenten aan de slag zijn of in de periode tot en met 2030 aan de slag gaan.

4.

Next Economy Bedrijventerreinen

Visie Beter benutten gaat niet alleen over het ruimtegebruik, maar ook over de kwaliteit, uitstraling en duurzaamheid van bedrijventerreinen, oftewel de toekomstbestendigheid. MRDH heeft hiervoor het programma Next Economy Bedrijventerreinen33. Binnen dat programma zijn aandachtsgebieden aangewezen, waarvan er enkele een directe ruimtelijke component hebben (energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie) en de overige een ander belangrijk deel van de aanpak voor toekomstbestendige bedrijventerreinen behelzen. Regionale afspraken Met betrekking tot de vraagstukken energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie leggen we de volgende afspraken vast in de bedrijventerreinenstrategie: •

Energietransitie: MRDH ondersteunt gemeenten bij het vinden van (lokale) oplossingen voor het energievraagstuk op bedrijventerreinen.

•

Klimaatadaptatie: MRDH benadrukt het belang van adaptatiemaatregelen op bestaande bedrijventerreinen. Deze kunnen genomen worden op het moment dat gemeenten een ingreep uitvoeren op bedrijventerreinen (bijvoorbeeld tijdens regulier onderhoud) en wanneer een bouwof milieuvergunning aangevraagd wordt. De resultaten van het MRDH-onderzoek naar de potentie voor verzonning en vergroening op bedrijventerreinen zijn hiervoor een basiselement.

•

Circulaire economie: MRDH neemt een aanjagende rol in het bijeenbrengen van grondstoffenstromen, onder andere met de provincie en Circulair.biz en door samen met gemeenten samenwerking met en tussen bedrijven te stimuleren, bijvoorbeeld door Circotracks te organiseren.

Belangrijke verwante vraagstukken in de aanpak Next Economy bedrijventerreinen zijn: •

Mobiliteit/CO2-reductie

•

Informatie: onder andere uitwisseling van data en personeel, gezamenlijk inkopen.

•

Personeel: aansluiten bij het Human Capital Akkoord.

•

Financieringsvraagstukken: zoals welke geldstromen kunnen we inzetten, hoe kunnen we een business case sluitend maken, welke aanpak werkt?

33

https://mrdh.nl/project/next-economy-bedrijventerreinen

1002986

26

5.

Transformatie en compensatie

Visie De komende decennia zal de woningvraag in Nederland met ruim 1 miljoen huishoudens groeien. In de provincie Zuid-Holland gaat dat om 250.000 woningen tot 2050. Deze woningbouwopgave concentreert zich in stedelijk gebied, met meer vraag naar binnenstedelijke woon- en werkmilieus. Het overgrote deel van de provinciale woningbehoefte landt in de MRDH. Op een groot aantal bedrijventerreinen wordt gekeken naar (vormen van) transformatie naar wonen. Deze locaties hebben vaak een gunstige ligging ten opzichte van het centrum van de stad, het water en het openbaar vervoer. Het is belangrijk dat verstedelijking bijdraagt aan de economische versterking van de steden, zonder de werklocaties te verdringen. Inwoners hebben arbeidsplaatsen nodig, praktisch opgeleiden zelfs dicht bij huis. De MRDH draagt daarom zorg voor een goede balans in vraag en aanbod van bedrijventerreinen. In zowel de voorgaande Strategie Werklocaties (2018) als de Transformatiewijzer (2019) is om die reden opgenomen dat zorgvuldige afweging nodig is bij transformatie. Sindsdien is ervaring opgedaan met regionale afstemming over transformaties aan de hand een afwegingskader (zie afbeelding 1 hieronder) en adviesaanvragen (compensatieplannen).

Compensatieplannen zijn de plek waarin de gemeenten naast een goede situatieschets van de transformatielocatie, ook aangeven hoe ze omgaan met compensatie, functiemenging en beter benutten. Het benoemen van zowel de marktsituatie als de ruimtelijke aanpak is een belangrijke voorwaarde voor transformatie. Alleen dan kan verstedelijking samengaan met het behoud van het groene landschap van de MRDH. Figuur 7 Afwegingskader transformatie bedrijventerreinen.

Bron: Transformatiewijzer MRDH, 2020

Regionale afstemming is ook van belang vanwege het provinciaal omgevingsbeleid, wat planologische compensatie van bedrijventerrein vereist bij transformatie. De provincie Zuid-Holland schrijft voor dat een bedrijventerrein van milieucategorie 3.1 of hoger en een watergebonden bedrijventerrein bij transformatie volledig gecompenseerd wordt. Ook als maar enkele bedrijven die milieuruimte of de waterbereikbaarheid daadwerkelijk gebruiken en de vraag in de praktijk hiernaar beperkt is.

1002986

27

Om woningbouw te versnellen heeft de provincie in bilaterale afspraken met gemeenten uitzonderingen op het provinciaal Omgevingsbeleid gemaakt. De woon-werkakkoorden zijn een tijdelijke uitzondering op de regel om transformatie planologisch te compenseren, totdat regionale bedrijvenvisies door de Gedeputeerde Staten zijn aanvaard. De MRDH neemt de afspraken over, maar compenseert de afspraken tussen PZH en gemeenten niet automatisch in andere regiomeenten/deelregio's om de regionale doelstellingen van balans te behalen. Individuele gemeenten kunnen wel zelf bepalen om (een deel van) de vraag uit andere marktgebieden te accommoderen op hun eigen terreinen. In de praktijk worden de compensatieplannen gebruikt als bouwsteen van de woon-werkakkoorden. Wanneer deze regionale bedrijventerreinenstrategie door de Provincie is aanvaard, zijn woonwerkakkoorden niet meer nodig en volstaat regionale afstemming aan de hand van ‘anders compenseren’. Met anders compenseren wordt meer aandacht gelegd op het feitelijk gebruik van de transformatielocatie en waar beter benutten, herstructureren en functiemenging mogelijke compenserende maatregelen zijn. Regionale afspraken Hieruit volgen de volgende afspraken: •

De gehanteerde aanpak op basis van compensatieplannen en anders compenseren maken integraal onderdeel uit van deze bedrijventerreinenstrategie.

•

Als een gemeente bedrijventerrein wil transformeren is vaak regionale afstemming nodig. Bij transformatie van een bedrijventerrein naar een andere functie vereist de provincie ZuidHolland regionale afstemming over een nieuw bestemmings- of omgevingsplan. De MRDH organiseert deze regionale afstemming aan de hand van een adviesaanvraag met een compensatieplan. De gemeente vraagt advies aan de bestuurscommissie Economisch Vestigingsklimaat. Die kijkt op basis van het afwegingskader transformatie bedrijventerreinen (Transformatiewijzer, 2020) hoe deze onttrekking uitwerkt in de balans van vraag & aanbod van bedrijfshuisvesting. Transformatie van bedrijventerreinen kan niet zonder een goede situatieschets en aandacht voor compensatie, functiemenging en beter benutten. Een adviesaanvraag geeft dus met een compensatieplan aan hoe dat wordt aangepakt. Hiervoor is de compensatiewijzer beschikbaar ter indicatie. In de compensatiewijzer wordt de aanpak om de opgave in beeld te brengen toegelicht met uitleg van de rekenmethodiek, definities en handige voorbeelden. Uitgangspunt daarbij is anders compenseren: uitgaan van feitelijk gebruik (en dus niet alleen op basis van planologische mogelijkheden). Hiervoor dient wel deze regionale bedrijventerreinenstrategie door de Provincie te zijn aanvaard.

De Compensatiewijzer (zie bijlage VI) maakt, naast de Transformatiewijzer (2020), onderdeel uit van het instrumentarium.

•

De intentie is om geen nieuwe woon-werkakkoorden meer te sluiten. Wel worden de reeds gemaakte afspraken van de bestaande akkoorden integraal meegenomen in deze regionale bedrijventerreinenvisie. De MRDH compenseert eventuele tekorten als gevolg van de afspraken gemaakt in de woon-werkakkoorden tussen PZH en gemeenten niet zondermeer in andere regiomeenten/deelregio’s om de regionale doelstellingen van balans te behalen. Individuele gemeenten kunnen wel zelf bepalen om (een deel van) de vraag uit andere marktgebieden te accommoderen op hun eigen terreinen.

•

Functiemenging is een belangrijk middel om bedrijfsruimte te behouden in transformatiegebieden. Functiemenging is niet het doel, maar een instrument. Dat betekent geen woningen toevoegen op te behouden bedrijventerreinen, maar wel bij woningbouw-

1002986

28

projecten op transformatielocaties de ruimte voor bedrijvigheid borgen. De focus ligt daarbij niet altijd op bedrijfsverplaatsingen, maar ook op innovaties bij de bron welke hinder kunnen verminderen en mengen mogelijk maken. Behoud met innovatie vraagt mogelijk een kleinere investering dan een bedrijfsverplaatsing. Het is goed denkbaar dat op een te behouden bedrijventerrein kleinschalige transformatie of herontwikkeling plaatsvindt. Dit kan met behoud of zelfs een toename van het aantal vierkante meter bedrijfsruimte34. MRDH ondersteunt dit indien aantoonbaar sprake is van een gelijkblijvend en/of toenemend aantal vierkante meters bedrijfsruimte of aantal arbeidsplaatsen op de lange termijn. Daarbij gelden de regels van de compensatiewijzer. •

•

Onder functiemenging verstaan we: -

Wel: behoud van bestaande bedrijven en/of ruimte voor werkgelegenheid bij transformatie

-

Wel: streven naar meer werkgelegenheid (milieucat. 1 en 2) in woongebieden.

-

Wel: pleiten om ruimte te reserveren voor werken in nieuwe woningbouwplannen.

-

Niet: woningen toevoegen op te behouden bedrijventerreinen35.

De werkwijze volgens de Transformatiewijzer en de uitwerking daarvan in de Compensatiewijzer zijn toegepast bij de programmering.

6.

Ruimte voor hogere milieucategorieën

Visie In Zuid-Holland is momenteel een tekort aan ruimte voor hogere milieucategorieën (vanaf milieucategorie 4.1) en watergebonden bedrijventerreinen (zie de volgende paragraaf). Juist de terreinen waar deze ruimte wel is en/of gecreëerd kan worden, zijn vaak aantrekkelijk gelegen voor woningbouw. De opgave is om een juiste balans te vinden tussen voldoende woningen bouwen en voldoende kwantitatief en kwalitatief aanbod van bedrijventerreinen, met name door de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen beter te benutten. De gemeenten in de MRDH onderschrijven het belang van het behoud van voldoende ruimte voor hogere milieucategorieën, en accommoderen tot 2030 in principe de maximale ruimtevraag. De MRDH-gemeenten zetten zich daarvoor actief in voor het beter benutten van de bestaande voorraad van bedrijventerreinen met ruimte voor hogere milieucategorieën. Hierbij gaan de gemeenten uit van een selectief vestigingsbeleid, waarbij er per marktgebied keuzes worden gemaakt welk type bedrijvigheid zich waar kan vestigen. Hmc-locaties zijn essentieel, want: •

Alleen op deze locaties kan zware productie plaatsvinden.

•

Dit is waar een belangrijk deel van het mkb zich vestigt en waar groeiende bedrijven terecht kunnen.

•

Het zijn belangrijke bronnen van innovatieve oplossingen uit de praktijk

•

Veel technisch/ praktisch geschoolde werkgelegenheid is op deze locaties te vinden

•

Hmc-locaties spelen een belangrijke rol in de circulaire transitie.

•

Dit zijn de functies die zich niet laten mengen met wonen.

34

Een voorbeeld hiervan is het Ontwikkelplan voor Schieoevers Noord in Delft. De MRDH-gemeenten conformeren zich hiervoor aan de lijst categorie A-bedrijventerreinen, die in overleg met Provincie Zuid-Holland is opgesteld.

35

1002986

29

Hogere milieucategorieën in de omgevingswet Per 1 januari 2023 gaat de omgevingswet in. Vanaf dat moment wordt de overstap gemaakt van de huidige bestemmingsplannen naar omgevingsplannen. Dit heeft gevolgen voor de huidige werkwijze met milieucategorieën. In de omgevingswet wordt de milieucategorie vervangen door geluidzones en geurzones36.

Regionale afspraken •

De MRDH-gemeenten faciliteren de ruimtevraag op hmc-locaties door beter benutten van huidige hmc-locaties en door te zoeken naar geschikte uitbreidingslocaties nabij het stedelijk weefsel37. Hmc-bedrijven zijn bedrijven die minimaal milieucategorie 4.1 nodig hebben. Grootschalige hmc-bedrijven vestigen zich in het werkmilieu grootschalige productie. Kleinschalige hmc-bedrijven, met een oppervlakte tot circa 1 hectare, vestigen zich ook in het regulier werkmilieu.

7.

Watergebonden bedrijventerreinen

Visie MRDH onderschrijft het belang voor de regionale economie van watergebonden bedrijventerreinen voor een of meerdere van de volgende doelgroepen: 1. Stedelijke bevoorrading: vermindering van de verkeersdruk in en rond de stad, bijdrage aan modal shift. Voornamelijk de stap voor de last mile. 2. Bouwlogistiek: aanvoer van (prefab) bouwmaterialen naar bouwhubs of direct naar – locaties in de stad. Minder vrachtwagenbewegingen en daarmee vermindering van de verkeersdruk. 3. Circulaire economie: aan- én afvoer van grondstoffenstromen tussen het stedelijk gebied en (bij voorkeur) watergebonden circulaire hubs. 4. Doorontwikkeling van de maritieme maakindustrie: strekt zich, inclusief toeleveranciers, uit van Gorinchem en Werkendam via de Drechtsteden en Krimpen a/d IJssel tot diep in de Rotterdamse Haven. Meer vervoer over water vraagt om meer scheepsbouw, -onderhoud en -reparatie, en slimme en duurzame oplossingen. Definitie watergebonden bedrijventerreinen In 2020 heeft de provincie Zuid-Holland een nieuwe definitie van het begrip ‘watergebonden’ opgesteld: “Een (deel van een) bedrijventerrein dat aan vaarwater ligt met een vaarklasse van II of hoger met een: haven, kade, drijvende laad- en losinstallatie of scheepshelling of -dok, beperkt tot de aan de laad- en losvoorziening liggende kavel.” Deze definitie houdt in dat er geen sprake meer is van waterverbonden terreinen38.

Deze locaties staan op veel plekken onder druk, omdat: •

Watergebonden locaties vaak aantrekkelijke woningbouwlocaties zijn. Daardoor bestaan veel transformatieplannen deels uit watergebonden bedrijventerreinen. De watergebonden percelen zijn niet altijd als zodanig in gebruik. Het gevolg is dat er – indien compensatie op basis van feitelijk gebruik toegepast wordt - bij transformatie van watergebonden locaties, die niet door watergebonden bedrijven gebruikt worden, er ruimte voor watergebonden bedrijvigheid verdwijnt.

36 37

38

https://vng.nl/publicaties/milieuzonering-nieuwe-stijl De mogelijkheid om locaties met milieucategorie 4.1 of hoger beter te benutten is niet enkel afhankelijk van de milieucategorie die in het bestemmingsplan is opgenomen. Daar bovenop moet namelijk onder andere rekening gehouden worden met de cumulatieve geluidsruimte voor het bedrijventerrein. Indien die ruimte wordt overschreden, dan is vestiging van een extra hmc-bedrijf niet mogelijk. De potentie van watergebonden bedrijventerreinen in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag Erasmus UPT (februari 2022)

1002986

30

•

Kades worden vaak strategisch aangehouden vanwege projectmatige manier van werken in de scheepsbouw. Dat wil zeggen dat kades niet in gebruik zijn, totdat zich weer een nieuw groot project aandient. Tegelijkertijd zijn veel andere kades verouderd.

Regionale afspraken Voor de opgave op watergebonden bedrijventerreinen zetten we t/m 2030 in op faciliteren van de onderkant van de bandbreedte. De argumentatie voor deze afwijking van het principe om de bovenkant van de bandbreedte te faciliteren is als volgt: •

Een analyse van de huidige staat van de beschikbare watergebonden terreinen, laat zien dat er forse ingrepen in kades en faciliteiten nodig zijn om de terreinen geschikt te maken voor aanen afvoer via het water. Gelet op de substantiële investeringsbehoefte en lange doorlooptijd die dit met zich meebrengt, is het niet mogelijk om de volledige behoefte aan watergebonden kavels tijdig voor 2030 te realiseren.

•

Gezien het grote belang dat de MRDH hecht aan het stimuleren van vervoer via het water, wordt er actief gestreefd naar het accommoderen van zo veel mogelijk vraag. De onderkant van de bandbreedte tot 2030 is hierbij een realistisch uitgangspunt, zoals de programmering laat zien. De ontwikkeling van de watergebonden kavels wordt nauwlettend gemonitord.

Beter benutten van watergebonden locaties is onderdeel van de programmering. Daarin is samen met de gemeenten een selectie gemaakt van aan te pakken kansrijke locaties, met de actualisatie van het locatieonderzoek van Erasmus UPT (2022) als basis (zie hoofdstuk 2 Programmering en Bijlage III – Details programmering). 8.

Grote ruimtevragers

Visie De ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt laten in de MRDH een bekend patroon zien: logistiek en groothandel zijn de grootste ruimtevragers en ook de industrie heeft een behoorlijke ruimtevraag. Dit komt mede door de relatief grote kavels die vestigingen in deze sectoren nodig hebben. Maar er zijn ook nieuwe type vestigingen die veel ruimte vragen, zoals datacenters. Gelet op de toenemende druk op de ruimte, vooral in het stedelijk gebied, past de MRDH voor grote ruimtevragers een selectief vestigingsbeleid toe. Belangrijk hierin is het onderscheid tussen ruimtevragers vanaf 3 tot 5 hectare en ruimtevragers boven 5 hectare39. De MRDH faciliteert alleen grote ruimtevragers met een duidelijk regionale meerwaarde en alleen op specifieke daarvoor geschikte locaties. Regionale meerwaarde wil zeggen vestigingen met een (maatschappelijke) toegevoegde waarde voor het economische profiel dan wel de arbeidsmarkt. Dit economisch profiel kan per marktgebied/gemeente binnen de MRDH verschillen. De gemeenten maken hierin zelf hun eigen beleidskeuzes. Regionale afspraken Hieruit volgen de volgende afspraken: •

MRDH-gemeenten faciliteren enkel grootschalige distributie (3 tot 5 hectare) met regionale meerwaarde en alleen op de daarvoor geschikte locaties40.

•

MRDH-gemeenten faciliteren enkel grootschalige productie en innovatieve maakindustrie (3 tot 5 hectare) met regionale meerwaarde en alleen op de daarvoor geschikte locaties41.

39 40 41

Herziening 2021 omgevingsbeleid Provincie Zuid-Holland 2 februari 2022 Conform de criteria voor het toelaten van grote ruimtevragers in de herziening van het omgevingsbeleid van PZH. Idem.

1002986

31

•

MRDH-gemeenten faciliteren geen grootschalige datacenters (conform Rijksbeleid) of andere grote ruimtevragers (groter dan 5 hectare) anders dan XXL-logistiek op droge en watergebonden bedrijventerreinen;

•

Voor XXL-logistiek (> 5 ha) volgt MRDH de criteria uit het provinciale omgevingsbeleid42. Een belangrijk aanvullend aandachtspunt is de verschijningsvorm en (landschappelijke) inpassing. Grote ruimtevragers hoeven zich niet altijd in platte dozen te vestigen.

•

Deze afspraken hebben geen betrekking op de zeehavens. Zeehaventerreinen zijn geen onderdeel van de bedrijventerreinenstrategie, maar enkele andere terreinen die hierop lijken zijn dat wel. We sluiten onze ogen ook niet voor eventuele ruimte voor bedrijvigheid in de zeehavens.

9.

Monitoring

Visie Monitoring van de staat van bedrijventerreinen is van belang om een vinger aan de pols te houden en is van de elementen waarop beleid gebaseerd wordt. PZH verzorgt de bedrijventerreinenmonitor. Het gebruiksgemak en de functionaliteit van de bedrijventerreinenmonitor worden op het moment gering ervaren. Dat geldt voor zowel het aanleveren van informatie als voor de informatie die ontsloten wordt. De meerwaarde van de monitor en daarmee de prikkel om actuele informatie aan te leveren neemt toe wanneer de monitor gedetailleerde informatie ontsluit en het aanleveren van informatie eenvoudiger wordt. Bedrijventerreinenmonitors in andere provincies bieden inzicht in de stand van zaken op kavelniveau. Daarmee is inzichtelijk: •

De omvang van percelen,

•

Beschikbaarheid: beschikbaar, gereserveerd of in optie of reeds uitgegeven,

•

Eigendomssituatie: gemeentelijk of particulier eigendom.

Daaraan kan bovendien meer kwalitatieve informatie worden toegevoegd over: •

Het type bedrijf dat er gevestigd is

•

Waar het bedrijf vandaan komt

•

De aard van de vestiging: een uitbreiding, nieuwvestiging of verplaatsing;

•

Andere kwalitatieve informatie, zoals over de opgave, organisatiegraad en eventuele ondermijningsproblematiek.

Regionale afspraken MRDH en gemeenten onderschrijven het belang van monitoring van vraag en aanbod op bedrijventerreinen voor onderbouwde besluitvorming. De gemeenten stellen voor een inspanningsverplichting voor tijdige aanlevering van informatie aan te gaan op het moment dat Provincie Zuid-Holland enkele verbeteringen doorvoert. De MRDH verzoekt PZH daarbij om: •

Meer informatie te ontsluiten (herkomst, aard, type; uitgegeven, optie, uitgeefbaar)

•

Informatie gedetailleerder te ontsluiten (op kavelniveau)

Daarnaast verzorgt de MRDH samen met gemeenten monitoring van de regionale opgaven en afspraken via de werkgroep werklocaties.

42

Herziening 2021 Omgevingsbeleid PZH

1002986

32

1.8

Verwante beleidsthema’s Er zijn veel beleidsthema’s die het bedrijventerreinen raken. Dat zijn de eerder beschreven thema’s als energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptie, maar ook thema’s als Greenport WestHolland, veiligheid en bereikbaarheid. Greenport West-Holland Greenport West-Holland biedt als grootste Greenport van Nederland een compleet ecosysteem voor versproducten en -productie. De Greenportketen bestaat uit drie hoofdschakels met een eigen ruimtelijk patroon die grotendeels op de regionale bedrijventerreinen is geconcentreerd: •

Glastuinbouw: Glastuinbouwondernemers produceren versproducten. In Greenport WestHolland zijn 1.100 glastuinbouwbedrijven gevestigd op een areaal van 4.500 hectare (bron: CBS, 2021). Het grootste deel van het areaal ligt in het Westland (2.582 ha) gevolgd door Lansingerland (742 ha).

•

Verslogistiek: Handels- en logistieke bedrijven zetten in op het matchen van vraag en aanbod, transport, ompakken, keuren, rijpen van goederen. In de Greenport ligt ca. 700 ha agrologistiek terrein verdeeld over het Westland, Dutch Fresh Port (Barendrecht/Ridderkerk) en de A12corridor. Daarnaast zijn in de haven van Rotterdam verslogistiekbedrijven gevestigd.

•

Toelevering: dit betreft de bedrijven in veredeling en kassenbouw. Het gaat om kennisintensieve bedrijven die verspreid over de Greenport gevestigd zijn.

Om het economisch cluster vitaal te houden, is voldoende ruimte voor deze hoofdschakels van belang. Vanwege de relatie met het werkmilieu grootschalige distributie wordt hieronder ingegaan op de agrologistiek. Immers agrologistiek is een van de mogelijke invullingen. De Greenport West Holland heeft zelf een raming laten opstellen naar de uitbreidingsvraag voor agrologistiek: dat is 52 hectare voor de Haagse regio en Rechter Maasoever en 17 hectare voor de Linker Maasoever. Op basis hiervan en het aanbod grootschalige distributie concluderen we dat er op de Linker Maasoever voor zowel agrologistiek als reguliere logistiek voldoende aanbod is. In de Haagse regio moeten zachte plannen ontwikkeld worden om te komen tot een balans voor agrologistiek, zie daarvoor ook paragraaf 2.3. Greenport West-Holland en de betrokken gemeenten zijn bezig met het opstellen van een ruimtelijk economische strategie. Hierin worden elementen opgenomen, zoals het inzetten op meervoudig en meerlaags ruimtegebruik. Hierdoor kan er met ongeveer evenveel fysieke en wettelijke (milieu, bestemmingsplannen) ruimte bedrijvigheid plaatsvinden om in de toekomst economisch koploper te blijven. Campussen en fieldlabs In de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen wordt er het werkmilieu campus onderscheiden. Dit betreft specifiek Leiden Bio Science Park, Space Business Park en TU Delft Campus.

Van die locaties ligt enkel TU Delft in de MRDH. Naast TU Delft Campus zijn er op de bedrijventerreinen in de regio echter meer centrale plekken waar innovatie, leren en ontwikkelen plaatsvinden. Zo zijn er regionale mbo- en hbo-campussen of business gedreven campussen die ook op bedrijventerreinen gevestigd kunnen zijn. Een voorbeelden hiervan zijn de Dutch Innovation Factory in Zoetermeer, waar zowel hbo-opleidingen als bedrijven gevestigd zijn en de Food Innovation Academy in Vlaardingen, waar mbo-opleidingen en bedrijven uit de levensmiddelenindustrie zijn gevestigd.

1002986

33

Daarnaast zijn er meerdere regionale fieldlabs die experimenteerruimte bieden voor het ontwikkelen, testen en het demonstreren van technologische innovaties. Hier vindt net als bij campussen kruisbestuiving plaats tussen onderwijs, bedrijfsleven en wetenschap. Een voorbeeld hiervan is de RDM-locatie in Rotterdam, waar meerdere fieldlabs zijn gevestigd, zoals Ramlab (metaalprinting), het Energietransitielab en Aquadok (drijvende bouwsteiger). Campussen en fieldlabs spelen een rol in de versterking van economische clusters door hun innovatiekracht en het opleiden en bijscholen van (toekomstige) werknemers van bedrijven (arbeid). De vestiging van deze kunnen van positieve invloed zijn op het vestigingsklimaat van zowel het desbetreffende bedrijventerrein zelf als voor die van de regio. Het is van belang dat er voldoende fysieke en wettelijke ruimte is voor activiteiten op de regionale bedrijventerreinen. Bereikbaarheid en mobiliteit Vitale bedrijventerreinen zijn terreinen die goed bereikbaar zijn voor het personeel, bezoekers, studenten en leveranciers. Mobiliteit is essentieel met het oog op de verwachte hoge groei van inwoners en banen, om banen zowel letterlijk als figuurlijk bereikbaar te maken.

Sommige bedrijventerreinen zijn reeds aangemerkt als economische toplocatie die in 45 minuten vanuit de regio bereikbaar moet zijn43, zoals Plaspoelpolder (Rijswijk) of Schieoevers (Delft). Daarnaast zijn logistieke bedrijventerreinen in het beginsel ook goed bereikbaar. Via bestaande programma’s wordt vanuit de MRDH ingezet op de verbetering van bereikbaarheid, zoals advisering bij economische locaties binnen de Verstedelijkingsalliantie en Hoekselijn-alliantie, maar ook het realiseren van metropolitane fietsroutes door heel de regio. Andersom kunnen bedrijventerreinen een grote bijdrage leveren aan de mobiliteitsdoelstellingen. Zo wordt onder andere ten doel gesteld om de CO2-uitstoot door verkeer te verminderen44. Hier kan invulling aan worden gegeven via de realisatie van laadinfrastructuur voor logistieke mobiliteitshubs en realisatie van overslagpunten dichtbij Zero Emissiezones. Dit is in ieder geval van belang bij of nabij Den Haag, Delft, Schiedam en Rotterdam die een Zero Emissiezone instellen per 1 januari 2025. Op termijn zijn in die zones alleen emissievrije vracht- en bestelauto’s nog toegestaan. Veiligheid Bedrijventerreinen kunnen vanwege verschillende factoren vatbaar zijn voor ondermijning. Denk aan de aanwezigheid van sectoren als autoverhuur, opslagfaciliteiten of de wat afgelegen locatie van een bedrijventerrein.

Dit maakt dat er situaties kunnen ontstaan die zich lenen voor criminele activiteiten, waarbij de schaarse bedrijfsruimte oneigenlijk wordt gebruikt. Een veilig en vitaal bedrijventerrein is een randvoorwaarde voor een goed vestigingsklimaat voor bedrijven. De MRDH onderkent het belang van het tegengaan van ondermijning, en ondersteunt de aanpak van gemeenten bij het tegengaan van ondermijning op bedrijventerreinen. Naast een lokale aanpak, is er ook een provinciale aanpak. Dit gebeurt o.a. met kennisbijeenkomsten en aandacht voor ondermijning bij de monitoring van bedrijventerreinen in Zuid-Holland. Daarnaast heeft de provincie samen met de RIECs Den Haag en Rotterdam een handreiking opgesteld. De handreiking helpt gemeenten om stappen te zetten in de (beoogde) aanpak van ondermijning op een bedrijventerrein. Een hoge organisatiegraad kan ook helpen in het bevorderen van de veiligheid op een terrein. Dit kan de sociale veiligheid bevorderen en bovendien kan er dan gezamenlijk met de relevante partijen gewerkt worden aan het keurmerk veilig ondernemen.

43 Uitvoeringsagenda Bereikbaarheid, MRDH 44 Programma Duurzame Mobiliteit MRDH (2020)

1002986

34

De MRDH kan aansluitend op de Provincie ondersteuning bieden bij het verhogen van de organisatiegraad op bedrijventerreinen.

1002986

35

2 Programmering 2.1

Inleiding De regionale uitgangpunten en afspraken, zoals beschreven in de vorige paragraaf ‘regionale opgaven’ leiden tot een programmering. De programmering gaat over de periode 2023 t/m 2030 en kent een kwalitatieve en kwantitatieve component. De periode tot en met 2030 is onder te verdelen in twee delen: de korte termijn tot en met 2025 en de middellange termijn vanaf 2026 tot en met 2030. Op korte termijn pakken de gemeenten de meest acute opgaven en het laaghangend fruit aan en worden acties opgestart voor de middellange termijn. In de periode vanaf 2026 plukken we daar de vruchten van. Veel van de maatregelen, denk aan kwaliteitsimpuls, beter benutten en vergroenen, zullen ook na 2030 nog (moeten) plaatsvinden.

2.2

Kwalitatieve afspraken Beter benutten De MRDH-gemeenten stimuleren zorgvuldig ruimtegebruik bij het faciliteren van de ruimtevraag. Dat betekent dat MRDH-gemeenten beter benutten van bestaande bedrijventerreinen – waar mogelijk – prefereren boven nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen blijven – bij voorkeur in de vorm van kleinschalige en vraaggerichte uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen – echter nodig. Zowel om ruimtevragers te faciliteren als voor schuifruimte om beter benutten van bestaande bedrijventerreinen mogelijk te maken. Onder beter benutten wordt verstaan: •

Planologisch beter benutten, oftewel ervoor zorgen dat het juiste bedrijf op de juiste plek zit. Daarbij maken we onderscheid tussen oneigenlijk gebruik en gebiedsvreemde functies. Oneigenlijk gebruik is in strijd met het bestemmingsplan. Daarop kan dus gehandhaafd worden. Gebiedsvreemde functies passen binnen het bestemmingsplan, maar zijn niet noodzakelijk op een bedrijventerreinen, watergebonden hmc-locatie gevestigd. De MRDH-gemeenten spreken af gebiedsvreemde functies geleidelijk uit te faseren door op termijn het bestemmings- of omgevingsplan hierop aan te passen. Dergelijke beleidsmaatregelen moeten ruim van tevoren worden aangekondigd. Dit noemen we het creëren van voorzienbaarheid.

•

Stimuleren van ingebruikname van verouderd en/of leegstaand vastgoed, inclusief actieve bijdrage aan herontwikkeling indien nodig. Dit betreft vastgoed op bedrijventerreinen en voor het gemengd stedelijk werkmilieu ook op locaties daarbuiten, zoals (leegstaande) winkelstrips of kantoren.

•

Verdichten: verhoging van de fsi (floor space index) en meervoudig ruimtegebruik. De fsi kan worden verhoogd door de maximale bouwhoogte te benutten of te verhogen en door onbenutte delen van percelen in te vullen met bedrijven.

Functiemenging Functiemenging is een instrument dat kan bijdragen aan het behoud van voldoende ruimte of intensivering van de ruimte voor werken bij transformatie ten behoeve van woningbouw. De MRDHgemeenten spreken af dat zij functiemenging als volgt inzetten: •

Wel: behoud van bestaande bedrijven en/of ruimte voor werkgelegenheid bij transformatie

•

Wel: streven naar meer werkgelegenheid (milieucat. 1 en 2) in woongebieden45.

•

Wel: pleiten om ruimte te reserveren voor werken in nieuwe woningbouwplannen.

45

Vanaf invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2023 gaan nieuwe zoneringsregels gelden: zie link.

1002986

36

•

Niet: woningen toevoegen op te behouden bedrijventerreinen46.

Toekomstbestendige bedrijventerreinen De MRDH-gemeenten streven naar toekomstbestendige bedrijventerreinen. •

Gemeenten zetten in op een kwaliteitsimpuls op bestaande bedrijventerreinen (zie hiervoor Kaart 2 en Bijlage IV)

•

Gemeenten passen klimaatadaptieve maatregelen toe bij regulier onderhoud in de openbare ruimte op bedrijventerreinen en indien er maatregelen plaatsvinden in het kader van beter benutten of een kwaliteitsimpuls.

•

Gemeenten en de MRDH stimuleren bedrijventerreinen om mee te gaan in de energietransitie. De manier waarop is aan de gemeente zelf. De MRDH ondersteunt door middel van onderzoek en procesondersteuning, zoals door het stimuleren van de organisatiegraad op bedrijventerreinen.

•

Bij een ingreep op bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen gaan gemeenten uit van principes van circulaire gebiedsontwikkeling. Dit nemen zij tevens mee in afspraken en overeenkomsten met ontwikkelaars en bij het verlenen van vergunningen.

Uitgifte van bedrijventerreinen Vanwege de schaarste in veel werkmilieus is selectief vestigingsbeleid noodzakelijk. De MRDHgemeenten onderschrijven dat beschikbare ruimte enkel uitgegeven mag worden indien de ruimtevraag aansluit bij regionale beleidsambities en/of een aantoonbare regionale meerwaarde heeft. Omdat het een regionaal vraagstuk betreft, neemt de MRDH het voortouw. Na vaststelling van de bedrijventerreinenstrategie doet de MRDH een voorstel voor randvoorwaarden op basis van wat zij onder meerwaarde verstaat47. Gemeenten kunnen daar vervolgens op reageren. De randvoorwaarden worden gebaseerd op: • •

Geografische vereisten: het bedrijf komt wel/niet uit de metropoolregio, deelregio of gemeente; Thematische vereisten: de ruimtevraag sluit aan bij of draagt bij aan belangrijke economische activiteiten in de metropoolregio of deelregio;

•

Sociaaleconomische vereisten: de ruimtevraag levert een aanzienlijke hoeveelheid werkgelegenheid op die aansluit bij de arbeidsmarkt in de (deel)regio of is van belang voor toelevering van de zakelijk markt of consumenten.

•

Duurzaamheidseisen: bij nieuwe ontwikkelingen of herontwikkeling wordt rekening gehouden met de meest actuele vereisten met betrekking tot duurzaamheid (energie, klimaatadaptatie en circulariteit), efficiënt ruimtegebruik en landschappelijke inpassing.

Te behouden bedrijventerreinen De MRDH-gemeenten conformeren zich aan de lijst met te behouden bedrijventerreinen (categorieA bedrijventerreinen), die in overleg met Provincie Zuid-Holland is opgesteld. Het aanwijzen van categorie A-bedrijventerreinen dient meerdere doelen: •

Zekerheid bieden aan ondernemers. Investeringsbeslissingen van bedrijven gaan vaak over een periode van meerdere jaren. Bij grote investeringen zelfs tot 20 jaar of langer. Als bedrijven zekerheid hebben dat hun locatie behouden blijft als bedrijventerrein, zijn zij sneller geneigd een grote investering te doen. Dit komt de toekomstbestendigheid van het bedrijventerrein ten goede.

•

Ontmoedigen van speculatie. Het komt voor dat vastgoedeigenaren investeringen in vastgoed uitstellen met het idee dat de locatie vanzelf verkleurd naar wonen, waarmee de waarde van

46

47

De MRDH-gemeenten conformeren zich hiervoor aan de lijst categorie A-bedrijventerreinen, die in overleg met Provincie Zuid-Holland is opgesteld. Nader te bepalen: breed inzetten op selectief vestigingsbeleid (dus voor alle werkmilieus) of enkel bij XL-kavels (vanaf 3 hectare voor de grootschalige werkmilieus).

1002986

37

hun eigendom sterk toeneemt. Door vast te leggen dat bepaalde locaties niet verkleuren wordt deze vorm van speculatie ontmoedigd, waarmee leegstand en verloedering tegengegaan wordt.

2.3

Kwantitatieve afspraken In deze paragraaf geven we voor iedere deelregio per werkmilieu aan op welke manier we zorgen voor balans tussen vraag en aanbod. Uitgangspunt daarbij is faciliteren van de bovenkant van de bandbreedte van de ruimtevraag, met uitzondering van watergebonden bedrijventerreinen. Voor die laatste categorie zetten we tot en met 2030 in op de onderkant van de bandbreedte. Dit is binnen de financiële mogelijkheden van gemeenten, afgezet tegen de investeringsbehoefte om locaties geschikt te maken, het maximaal haalbare. Per deelregio, en vervolgens afzonderlijk voor watergebonden bedrijvigheid en agrologistiek, is in een tabel het totaaloverzicht weergegeven van: •

De ruimtebehoefte in scenario Hoog. Voor watergebonden bedrijvigheid is dat de behoefte in scenario Laag.

•

De programmering, bestaande uit: -

Bestaand aanbod en harde plannen volgens IBIS op peildatum 1 juli 2022. Dit is dus inclusief hard planaanbod dat nog ontwikkeld moet worden en kavels die al gereserveerd zijn.

-

Potentiële ruimtewinst door beter benutten. De mogelijke ruimtewinst door beter benutten is op twee manieren bepaald. De eerste categorie zijn de locaties waarvoor gemeenten de mogelijkheden al hebben onderzocht en/of ambities voor hebben opgesteld. De tweede categorie bestaat uit bedrijventerreinen met een kwalitatieve opgave. Daarvan is op basis van kengetallen ingeschat hoeveel ruimtewinst op deze plekken door beter benutten te behalen is.

-

Zachte plannen komen in aanmerking voor ontwikkeling indien beter benutten niet voldoende ruimte oplevert.

•

In Bijlage III is terug te vinden welke bedrijventerreinen het betreft.

Het resultaat: de vraag-aanbodbalans die ontstaat indien alle mogelijkheden benut worden.

Hierna volgt een overzicht van de balans van vraag en aanbod per marktgebied. Hierbij wordt eerst een overzicht gegeven wat de balans is op de korte termijn, door de vraag af te zetten tegen het direct en op korte termijn beschikbare aanbod. Daarna volgt een overzicht van de balans indien de ruimtewinst door beter benutten wordt toegevoegd. Deze maatregelen kosten tijd en geld, waardoor deze pas op de middellange termijn (tot 2030) kunnen worden gerealiseerd. Afsluitend volgt een totaaloverzicht waarin ook de meer onzekere/zachte plannen tot 2030 zijn opgenomen.

1002986

38

Haagse regio Balans op basis van programmering I. Balans o.b.v. ruimtevraag (links) en beschikbaar aanbod en harde plannen (rechts).

Uit dit overzicht blijkt een duidelijke urgentie, met vooral een tekort aan geschikte ruimte in het gemengd stedelijk werkmilieu. Maar ook de andere werkmilieus komen op de korte termijn ruimte tekort, omdat het beschikbare aanbod en concrete plannen ontoereikend zijn. Alleen voor het campusmilieu (TU Delft Campus) is er directe voldoende ruimte beschikbaar. Dit is eigendom van TU Delft en specifiek gereserveerd voor aan de universiteit gerelateerd bedrijven en activiteiten. Zonder de vervangingsvraag door transformaties, is er ook voldoende ruimte in het reguliere werkmilieu.

II. Balans o.b.v. ruimtevraag (links) en beschikbaar aanbod en harde plannen en daarbij de potentiële ruimtewinst voor beter benutten (rechts).

1002986

39

De toevoeging van de potentiële ruimtewinst op bestaande terreinen aan de grafiek (A2. Beter benutten), laat zien dat beter benutten (op termijn) de benodigde ruimte kan bieden om aan de marktvraag te voldoen. Beter benutten vraagt echter wel om maatregelen die tijd en geld kosten, en biedt geen grootschalige oplossing voor de korte termijn. Tot 2030 is er wel marktevenwicht mogelijk voor de meer (kleinschalige) stedelijke en reguliere werkmilieus, maar niet voor de grootschalige werkmilieus.

III. Totaalbalans indien alle mogelijkheden voor beter benutten en zachte plannen worden ontwikkeld.

Het totaaloverzicht laat zien dat er in de Haagse regio op de middellange termijn (tot 2030) marktevenwicht kan worden bereikt voor vier van de vijf werkmilieus. Alleen voor de grootschalige productie is het potentiële aanbod onvoldoende.

Inschatting investeringsbehoefte voor beter benutten Haagse regio In totaal zien we een potentiële ruimtewinst van 40 hectare door beter benutten. In onderstaande tabel is een inschatting van de investeringsbehoefte weergegeven. Daarbij is onderscheid naar beter benutten van hmc-locaties, watergebonden locaties en overige werkmilieus (gemengd stedelijk, regulier en grootschalige distributie). Begin 2022 heeft Ecorys in opdracht van Provincie Zuid-Holland onderzocht wat de kosten en potentiële baten zijn van het toekomstbestendig maken van de bedrijventerreinen in Zuid-Holland48. Dit resultaten van dat onderzoek zijn toegepast op de opgave beter benutten om in de Haagse regio te komen tot balans van vraag en aanbod. Daaruit volgt een indicatie van de investering die nodig is om de beter benutten opgave uit te voeren. De inschatting van de investeringsbehoefte is indicatief en informatief met als doel zowel gemeenten als Provincie Zuid-Holland bewust te maken van de investering die nodig is om (een deel van) de ruimtebehoefte te faciliteren door beter benutten. Een deel daarvan komt voor rekening van de gemeente, maar daar hoort ook bij dat de samenwerking met andere stakeholders (ontwikkelaars en investeerders, ondernemers met een uitbreidings- of verplaatsingswens en hogere overheden) wordt gezocht. Beter benutten Vraagt dus niet alleen om financiële middelen, 48

Investeringsplan toekomstbestendige bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland Ecorys, mei 2022

1002986

40

maar ook om capaciteit. Regionaal optrekken levert gezamenlijk meer trekkracht op. De exacte kosten zijn situatieafhankelijk en moeten per initiatief onderzocht worden. In onderstaande tabel is de indicatieve investeringsbehoefte weergegeven. Bovenstaande grafieken gaan uit van de maximaal te behalen ruimtewinst door beter benutten. Om balans te bereiken is een minder grote inspanning noodzakelijk in de overige werkmilieus, meer specifiek het gemengd stedelijk en regulier werkmilieu. Hier kan volstaan worden met respectievelijk 10 en 6 hectare beter benutten. Dat brengt de noodzakelijk omvang beter benutten voor reguliere werkmilieus op 16 hectare en daarmee een kleinere investeringsbehoefte. De potentie voor hmcbedrijven en watergebonden bedrijvigheid moet volledig worden benut. Dit resulteert in een indicatieve bandbreedte van €57 miljoen tot €85 miljoen. Per m² is dit ca. €215,- tot €270,-. Dat laat zich vertalen naar €2,2 miljoen tot €2,7 miljoen per hectare. Beter benutten is bij uitstek een opgave die een stapsgewijze aanpak vereist, waarbij een bedrijventerrein op basis van een lange termijnvisie en dito planning stap-voor-stap en in samenwerking met betrokken partijen aangepakt wordt. Daar hoort ook het uitnodigen en stimuleren van initiatiefnemers -zoals groeiende ondernemers en ontwikkelaars - bij, zodat de kosten niet enkel voor rekening van de gemeente komen.

Boven kunnen de MRDH-gemeenten met een gezamenlijk plan externe financiering aantrekken. Dit wordt uitgewerkt in een uitvoeringsagenda (zie paragraaf 2.5 Vervolgstappen). Beter benutten ten