2051969 College van B en W - eindrapport evaluatie Heilige Land

Vooral tijdens de periode, in 2015, dat er problemen waren met het herstel van het beton, zijn bewoners boos. Er ontstaat dan een gevoel van onveiligheid bij bewoners door het loslaten van stukken beton in de gevel. Volgens een lid van het planteam werden de inloopbijeenkomsten ook gebruikt om herrie te schoppen: “De oproerkraaiers gebruikten de bijeenkomsten om herrie te schoppen. Ik probeerde orde te bewaken en werd dan de boeman. Ze kwamen met een groepje binnen en gingen ook met dat groepje voor het einde weer weg.” 2.4.3 Bewonersinvloed De bewoners(vertegenwoordiging) is in de casus Woonbron betrokken bij het besluit tot sloop en nieuwbouw. De bewonerscommissie Heilige Land en de overkoepelende huurdersorganisatie volgden het voornemen tot sloop, maar de daarna opgerichte klankbordgroep met huurders uit de witte woningen is het niet eens met het Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 17 van 47

It takes three to tango besluit. Ondanks deze protesten neemt Woonbron het definitieve sloopbesluit. Er is geen formeel advies gevraagd. Vervolgens heeft de klankbordgroep op verschillende punten invloed gehad op het sociaal plan. Ten eerste stelt Woonbron de verhuiskostenvergoeding vervroegd beschikbaar. Diverse bewoners hadden aangegeven de heersende spanning niet langer aan te kunnen en te willen verhuizen. Ten tweede zijn de huurprijzen bevroren. Ten derde krijgen bewoners de toezegging dat zij - afhankelijk van het vrijkomen van passende woningen - kunnen terugkeren naar de buurt Het Heilige Land. Ten vierde is afgesproken dat alle huurders, dus ook eenpersoonshuishoudens terug kunnen verhuizen naar een eengezinswoning in de omliggende buurten. In de vijfde plaats wordt afgesproken dat bewoners die willen terugkeren, voorrang hebben op een nieuwbouwwoning, mits hun inkomen passend is. Tot slot is bedongen dat als een huurder binnen twee jaar na het betrekken van een nieuwe woning spijt krijgt van de verhuizing, de woonduur via WoonnetHaaglanden hersteld kan worden. De leden van de klankbordgroep hebben geen invloed ervaren op het nieuwbouwplan, terwijl bewoners daarvoor wel ideeën hebben aangedragen. De woningen die terugkomen in de nieuwbouw vallen wel in de sociale huur, maar krijgen een huur van boven de aftoppingsgrens (grens voor lage inkomens).

Een lid vertelt: “Ik vind het jammer dat er geen goedkope woningen terugkomen. Had dan een paar kleinere woningen gemaakt. Waarom moeten ze allemaal zo groot? Maak een aantal maisonnettes. Op dat vlak kon er helemaal niets. We hadden veel ideeën. Ook over groene daken, duurzaamheid, maar we hebben daar geen invloed op gehad. Mensen hadden zoiets van ‘wij moeten met onze lage inkomens wieberen. We eindigen in een flat’. Bouw ook voor de huidige doelgroep. Maar er is een overkoepelend strategisch plan van de gemeente en corporaties. Delft vindt zich overbelast met sociale huurwoningen en wil dat omliggende gemeentes daar wat in gaan doen. Er wordt daarom nu gebouwd voor een andere doelgroep.” Bij het proces van Vidomes is de bewoners(vertegenwoordiging) wel om advies gevraagd over het voorkeursscenario van de corporatie voor sloop en nieuwbouw en het alternatief van grootschalig onderhoud. De voorkeur van het planteam voor onderhoud is ten slotte niet overgenomen, zodat ook in deze casus er geen invloed van bewoners(vertegenwoordiging) is geweest op het besluit tot sloop en nieuwbouw. Op het sociaal plan heeft het planteam wel op verschillende punten invloed gehad. Ten eerste voerde Vidomes een flinke huurverlaging door, met terugwerkende kracht. Een lid van het planteam zegt hierover: “We hebben een huurverlaging bedongen omdat we sinds juli in een sloopwoning woonden.

Dat deed alle bewoners goed. De huur ging ongeveer van 500 naar 200 euro per woning, echt een groot verschil, met terugwerkende kracht ook nog.” Ten tweede wordt op advies van het planteam afgesproken dat bewoners voorrang krijgen bij terugkeer naar de nieuwbouw, mits inkomen en huishoudsamenstelling passend zijn. Ten derde heeft Vidomes een hardheidsclausule opgenomen: als huurders aannemelijk kunnen maken dat ze niet terecht kunnen in de vrije huursector of koopmarkt, dan wordt bekeken wat een redelijke oplossing is. Ten vierde vraagt Vidomes op verzoek van het planteam om de mogelijkheid van verlenging van de urgentie, indien nodig, af te spreken. Dit is ook met de gemeente besproken en afgestemd. Het planteam vraagt ook om recht op huisvesting in een gelijkwaardige woning, ongeacht de samenstelling van het huishouden. Hier gaat Vidomes niet in mee. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 18 van 47

It takes three to tango

Het planteam heeft ook feedback kunnen geven op het nieuwbouwplan, waarbij het ging om het uiterlijk van de woningen, niet om de invulling van de nieuwbouw qua typen en hoeveelheid woningen Een lid van het planteam stelt: “We waren tegen de kleur van de baksteen, die klopte niet met de rest van de buurt. Daar heeft Vidomes verandering in gebracht.”

2.5 Uitverhuizing Het uitverhuizingsproces voor huurders van Woonbron loopt van november 2018 (ondertekening sociaal plan) tot 1 juni 2020. Woonbron stelt de verhuiskostenvergoeding per 1 oktober 2018 vervroegd beschikbaar. De verhuisbeweging kwam hierdoor snel op gang nog voordat de urgentie was toegekend. Per 1 januari 2019 krijgen de bewoners gedurende een jaar stadsvernieuwingsurgentie. Woonbron en de gemeente spreken af dat als na dit jaar blijkt dat bewoners geen woning konden vinden omdat de gewenste woning niet beschikbaar kwam en aannemelijk kan worden gemaakt dat het binnen afzienbare tijd wel kan lukken, de gemeente op grond van de hardheidsclausule in de huisvestingsverordening de urgentie verlengt. Voor huishoudens waarvoor herhuisvesting op basis van de urgentie niet op tijd lukt, past Woonbron directe bemiddeling toe. Het herhuisvestingsproces voor huurders van Vidomes loopt van november 2017 tot oktober 2018. Vanaf het moment dat Vidomes het besluit tot sloop-nieuwbouw nam, in juni 2017, hebben de bewoners recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Per 1 november 2017 kunnen bewoners met urgentie reageren op woningen.

2.5.1 Begeleiding Woonbron bezoekt alle huurders thuis om in een persoonlijk gesprek in kaart te brengen naar welk woningtype mensen willen verhuizen, de inkomensgegevens op te halen en de inschrijving op Woonnet Haaglanden indien nodig in orde te maken. In het sociaal plan is opgenomen dat Woonbron zich op de volgende manieren inspant voor het vinden van vervangende woonruimte: 1. Huurders die al in een vroeg stadium te kennen geven moeite te hebben met het zelf zoeken van een woning, kunnen direct extra begeleiding krijgen van Woonbron; 2. Drie maanden voor de start van de uitvoering van de sloopwerkzaamheden, zal Woonbron twee maal een aanbieding doen voor gelijkwaardige woonruimte aan de huurder die nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden; 3. Woonbron zoekt voor bewoners met een inkomen vanaf € 45.600 een passende woning. Deze groep krijgt van de gemeente Delft namelijk geen urgentie voor een sociale huurwoning; 4. Voor bewoners die in het Heilige Land willen blijven wonen, spant Woonbron zich in om vervangende huisvesting binnen het Heilige Land aan te bieden; 5. Woonbron zal vanaf het moment dat bewoners met urgentie kunnen reageren op het woningaanbod op Woonnet-Haaglanden de eengezinswoningen in de wijken Vrijenban en Wippolder in de sociale huur ook beschikbaar stellen voor eenpersoonshuishoudens; 6.

Bewoners die willen terugkeren naar de nieuwbouw krijgen voorrang, mits hun inkomen passend is. Hoewel de nieuwbouw eengezinswoningen betreft, geldt de voorrang ook voor eenpersoonshuishoudens. (Dit gaat in tegen de normale bezettingsnormen.) Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 19 van 47

It takes three to tango Vidomes biedt bewoners op verschillende manieren hulp aan bij het vinden van een woning. Met elke bewoner is een persoonlijk gesprek gevoerd waarbij het aanvraagformulier voor urgentie werd ingevuld, toelichting werd gegeven op het Sociaal Plan, en andere zaken werden besproken op sociaal, financieel of medisch gebied die van belang zijn voor de herhuisvesting. In het sociaal plan is opgenomen dat huurders van Vidomes de volgende mogelijkheden hebben om aan een woning te komen: 1. Zelf met urgentie naar een woning zoeken bij Woonnet Haaglanden, met of zonder ondersteuning van Vidomes; 2. Vanaf een half jaar na de ingangsdatum doet Vidomes, als een bewoner zelf geen woning vindt, tenminste twee aanbiedingen van passende woonruimte; 3. Als na afloop van de urgentie geen alternatieve woonruimte is gevonden, vraagt Vidomes de gemeente om eenmalige verlenging van de urgentie en wordt gekeken of aanvullende bemiddeling door Vidomes noodzakelijk is. Als een huurder in de periode van actieve bemiddeling passende woningen onterecht weigert, dan wordt de urgentie niet verlengd. Vidomes kan in dit geval een ontbindingsprocedure van de huurovereenkomst starten; 4. Huurders krijgen voorrang op de nieuwbouwwoningen. Bij terugkeer naar de nieuwbouw zijn de normale bezettingsnormen en leeftijdsgrenzen leidend; 5.

Er geldt maatwerk voor de huurprijs voor huurders met een inkomen onder de €45.225 die terug willen keren naar de nieuwbouw of die verhuizen naar een andere woning van Vidomes. In de rechter kolom van onderstaande tabel staat het maatwerk dat Vidomes heeft geboden. Tabel 2. Maatwerk Vidomes zoals opgenomen in het Sociaal Plan

Met bovengenoemde maatwerkafspraken wordt het mogelijk dat huishoudens met lagere inkomens in (dure) nieuwbouwwoningen kunnen gaan wonen en dat huishoudens met een te hoog inkomen (maar met een maximum) toch aanspraak kunnen maken op een goedkope sociale huurwoning. 2.5.2 Verloop van de herhuisvesting Het uitverhuizingsproces bij Woonbron verloopt aanvankelijk vlot. In april 2019, een half jaar na het ondertekenen van het sociaal plan, is ruim de helft van de bewoners verhuisd. Een medewerker van Woonbron zegt hierover: “In het begin ging Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 20 van 47

It takes three to tango het goed op eigen kracht. Onze sociaal beheerder keek wel actief mee en attendeerde mensen op woningen. Waar nodig werden veel extra huisbezoeken gedaan en ouderen werden bij de hand genomen.” Om huurders tegemoet te komen heeft Woonbron extra werkzaamheden uitgevoerd in de nieuwe woningen zodat men in een nettere woning dan gewoonlijk bij mutatie terecht kwam. Tijdens het laatste half jaar voor de einddatum van de urgentieverklaring verliep de uitverhuizing voor de laatste bewoners minder vlot en is maatwerk geleverd zoals bemiddeling naar een verzorgingshuis en het aanbieden van een woon-werk-woning. Er is een verlenging gevraagd en met instemming van de gemeente gegeven van de urgentie. Op 1 juni 2020 heeft de laatste bewoner een woningaanbod geaccepteerd. De uitverhuizing van de bewoners bij het project van Vidomes verloopt over het algemeen soepel, zeker in het begin. De mensen die weg wilden, hadden zichzelf voorbereid en verhuisden snel. Met de tweede explosie, in november 2017, zijn tien huishoudens verhuisd naar een tijdelijke woning omdat ze het niet veilig vonden in het complex. Een deel van hen keerde terug. Vanaf drie maanden voor de einddatum van de urgentie stagneerde het tempo van de uithuizing. Vidomes heeft de laatste tien huurders intensiever begeleid bij het vinden van een woning, o.a.

door het afleggen van huisbezoeken waarin knelpunten werden besproken. De gemeente Delft gaf huurders van Vidomes geen verlenging van de urgentie. In januari 2019 vertrok de laatste bewoner.

2.6 Gelijkenissen en verschillen In deze paragraaf zetten we de overeenkomsten en verschillen op een rij (zie ook tabel 3). Planvorming De aanleiding voor sloop en nieuwbouw ligt in beide projecten in de slechte woningkwaliteit. De woningen kennen met name vochtproblemen waardoor het leefklimaat ongezond is. De waardering voor het wonen is groot in het Heilige Land. Het betreffen grondgebonden woningen met een goede ligging t.o.v. het centrum en het Delftse Hout. De buurt wordt erg gewaardeerd en men ervaart een sterke sociale cohesie. Beide corporaties informeren hun huurders al vroeg dat er iets staat te gebeuren met de woningen. Woonbron hanteert daarbij een open agenda en Vidomes heeft renovatie als uitgangspunt. In beide casussen is er weerstand tegen het besluit tot sloop en de bewoners(vertegenwoordiging) stelt sloop en nieuwbouw ter discussie en uit een voorkeur voor behoud en renovatie. Het grote verschil is dat de weerstand in het proces bij Woonbron wordt opgepakt door een politieke partij die zich inzet voor de (ontevreden) bewoners. In beide planprocessen ontstaat vertraging. Bij Vidomes door het twee keer heroverwegen van het aanvankelijke renovatieplan, bij Woonbron door de aandacht vanuit de politiek. Inspraak Op hoofdlijnen is in beide projecten een vergelijkbaar proces doorlopen van inspraak met een bewonersvertegenwoordiging.

Bij beide projecten is de Woonbond op kosten van de corporatie betrokken. De huurders van Vidomes worden ook geadviseerd door de Huurdersraad, iets wat volgens de bewoners van grote waarde was. De invloed op de afspraken in het sociaal plan komen in de twee projecten overeen Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 21 van 47

It takes three to tango op de punten voorrang op terugkeer naar de nieuwbouw en verlaging van de huur van de te slopen woningen. Bij Woonbron weet de bewonersvertegenwoordiging ook nog andere punten te bedingen, namelijk een terugkeergarantie naar de wijk Heilige Land, dat de urgentie voor eengezinswoningen in de omgeving van Heilige Land ook voor eenpersoonshuishoudens geldt en herstel woonduur voor spijtoptanten. Vidomes vroeg een gekwalificeerd advies van het planteam over het voorkeursscenario voor sloop en nieuwbouw ten opzichte van het alternatieve scenario van renovatie, en over het sociaal plan, Woonbron deed dit niet. Bij Woonbron heeft de bewonersvertegenwoordiging het sociaal plan ondertekend, bij Vidomes niet. Uitverhuizing Beide corporaties bieden ruime begeleiding bij het vinden van nieuwe huisvesting en bieden maatwerk waar nodig, ook voor hogere inkomens (die geen recht hebben op urgentie). Vidomes organiseert ook persoonlijke gesprekken. Woonbron vraagt en krijgt een verlenging van de urgentie, bij Vidomes was dit niet nodig. Nadat het definitieve sloopbesluit is gevallen, is een vlot proces doorlopen, met name bij Vidomes (waar een dedicated projectleider werd ingezet die werd vrijgemaakt om het project in goed banen te leiden).

Tabel 3 Gelijkenissen en verschillen herhuisvestingsproces Woonbron & Vidomes Facet Woonbron Vidomes Planvorming Open agenda Renovatie uitgangspunt Enquête onder bewoners & Technisch onderzoek technisch onderzoek 2 x heroverweging Inmenging pers & politiek Inspraak Informeren bewonerscommissie Oprichting planteam Actiegroep (met SP) Ondersteuning Woonbond Klankbordgroep overlegproces Ondersteuning Huurdersraad Sociaal Plan Gekwalificeerd advies (over Ondersteuning Woonbond sloop-nieuwbouw en sociaal plan) Communicatie Huisbezoeken Huisbezoeken Bewonersavonden Inloopbijeenkomsten Brieven Nieuwsbrieven Brieven Invloed Niet op sloopbesluit Niet op sloopbesluit Op sociaal plan: Op sociaal plan: *Verhuiskostenvergoeding *Huurverlaging vervroegd *Voorrang op nieuwbouw *Huurprijzen bevroren *Hardheidsclausule *Terugkeergarantie naar de *Verlenging urgentie wijk Feedback op nieuwbouwplan *Recht op gelijkwaardige woning (ook voor 1p hh een 1gezinswoning) *Voorrang op nieuwbouw *Woonduurherstel spijtoptanten Niet op plannen nieuwbouw Uitverhuizing Extra begeleiding en maatwerk, Persoonlijke gesprekken ook voor hogere inkomens Extra begeleiding en maatwerk, Verlenging urgentie ook voor hogere inkomens

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 22 van 47

It takes three to tango

3. Beleving van het proces door de corporatie Hoe hebben medewerkers van de woningcorporatie het proces ervaren? Wat ging volgens hen goed en minder goed? In de antwoorden op deze vragen kunnen we drie thema’s onderscheiden die in de hierna volgende paragrafen worden behandeld, namelijk het proces met bewoners, de samenwerking met de gemeente en de in menging van de politiek. De bevindingen uit de twee focusgroepen zijn in deze paragraaf per project in blauwe tekst weergegeven. In de laatste paragraaf gebruiken we tevens de uitkomsten van de expertmeeting (in het groen opgenomen). In deze bijeenkomst werd met de gemeente, beide corporaties en externe experts (o.a. procesmanager Woonstad Rotterdam, projectmanager Den Haag en specialist woononderzoek) de onderzoeksuitkomsten besproken.

3.1 Proces met bewoners Medewerkers van Woonbron geven aan dat er een lange periode van onzekerheid was voor de bewoners. Woonbron kondigde al vroeg in het proces aan dat er een plan opgesteld ging worden voor de woningen waarbij het nog open was of gekozen zou worden voor renovatie of sloop en nieuwbouw. Een voordeel van het vroegtijdig communiceren is volgens de medewerkers dat bewoners hier rekening mee kunnen houden bij het doen van investeringen in de woning en dat zij ruim de tijd hebben zich voor te bereiden op een (tijdelijke) verhuizing. Het nadeel is dat veel vragen over de aanpak van de woningen, en wat dit voor huurders betekent, nog niet beantwoord kunnen worden. Dat maakte het werk van de medewerkers niet altijd even makkelijk. Onder druk (de onrust die de inmenging van pers en politiek opleverde) heeft Woonbron eerder dan eigenlijk de bedoeling was de klankbordgroep opgericht. Het nadeel daarvan was volgens de medewerkers dat je nog niet echt met elkaar aan het werk kan. Pas als je weet wat je gaat doen, weet je wat je bewoners te bieden hebt. In het groepsinterview met de gemeente en Woonbron wordt het spanningsveld open het proces opstarten versus lange onzekerheid besproken. Het gevoel wordt gedeeld dat je ‘het nooit goed kan doen’ omdat de ene bewoner zekerheid wil en de ander graag betrokken wil worden, ook als er nog geen duidelijke plannen zijn.

De gemeente geeft aan dat de Delfts Doen aanpak hier misschien kan helpen. Ten aanzien van de stijl van communicatie is differentiëren in benaderingswijze per type bewoner (leefstijl) iets om verder uit te werken. In het focusgesprek is daarnaast afgevraagd of bewonersavonden (voor alle bewoners) een passend middel is. Woonbron ontwikkelt op het moment ook andere methodieken. Een ander punt dat in de interviews met medewerkers wordt opgemerkt is het buigen van de regels ten aanzien van de woonruimteverdeling. Het voorrang geven op de nieuwbouwwoningen (mits aan de inkomenseis wordt voldaan) was een uitdrukkelijk verzoek van de klankbordgroep. Omdat Woonbron inschatte dat veel mensen de nieuwbouw niet zouden kunnen betalen en dat het aantal terugkeerders derhalve zou meevallen, zijn ze hiermee akkoord gegaan. Het was echter niet de intentie van de corporatie om dit te doen omdat “het de woonruimteverdeling verstoort die je met elkaar afspreekt” en medewerkers zouden dit liever niet weer doen. Het ‘morrelen’ aan de principes woonruimteverdeling wordt als spanningsveld verder besproken. De conclusie is dat dit een makkelijke geste is: je neemt weerstand weg en het past bij het gegeven dat je het huis van je huurder sloopt. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 23 van 47

It takes three to tango

Woonbron vindt dat de leefbaarheid redelijk goed op orde bleef tijdens het planproces en in aanloop naar de sloop. Naast het noodzakelijk onderhoud en beheer, gaf Woonbron voorrang aan kennissen en vrienden van bewoners bij tijdelijke verhuur en anti-kraak. In het focusgesprek wordt de onderzoeksuitkomst besproken dat bewoners niet tevreden zijn met het onderhoud tot aan de sloop. Volgens de medewerkers moest de sloop echter geen verrassing zijn, Woonbron had duidelijk gecommuniceerd dat de woningen op waren en wat er nog aan (beperkter) onderhoud (geen grote investeringen, wel aandacht voor leefbaarheid en reparatieverzoeken) zou worden gedaan. Het is aan te bevelen om het sloopvoornemen en het beperktere onderhoudsniveau in een bijlage bij het huurcontract toe te voegen, zodat nieuwe huurders niet verrast worden door de plannen. Tijdens het planproces van Vidomes zijn er twee explosies geweest in het complex; de eerste in december 2015 en de tweede in november 2017. Bij de tweede explosie overleed een medewerker van Vidomes. Deze incidenten hebben een enorme impact gehad op de betrokken medewerkers. Medewerkers van Vidomes geven aan dat ze een volgend herhuisvestingsproces in grote lijnen op dezelfde manier zouden doen. Wel zou het beter zijn om heroverwegingen te voorkomen. Een medewerker van Vidomes zou in het vervolg pas op een later moment een planteam willen opstarten.

Het heeft de voorkeur van de geïnterviewde medewerkers om eerst een ontwikkelbesluit te nemen met een voorkeursvariant, en dan pas een planteam op te richten. Anders duurt het proces voor bewoners te lang. De keerzijde hiervan die wordt genoemd is dat bewoners dan kunnen zeggen dat er een besluit is genomen zonder hun betrokkenheid. In het groepsinterview met de gemeente en Vidomes wordt dit verder besproken. De corporatie geeft aan dat zij heel vroeg in het proces om tafel is gaan zitten met bewoners, zonder een vastomlijnd idee over de voorgenomen aanpak van onderhoud en renovatie. Wat er precies gaat gebeuren en wat dit betekent voor bewoners is hierdoor lang onzeker. Het verschilt per persoon hoe bewoners dit ervaren. “Er was wantrouwen, terwijl we wel transparant zijn”. Uiteindelijk is een korter proces waarschijnlijk beter, zo denken de medewerkers van de corporatie. Vidomes heeft dat nu als uitgangspunt (gebaseerd op de uitkomsten van een eigen evaluatie van Vidomes onder bewoners). Vidomes stuurt na het besluit op een strak proces, om de extra vertraging te beperken. Er is op gestuurd om na het besluit tot sloop-nieuwbouw direct de urgenties te laten ingaan en helder te hebben wat er gebouwd zou gaan worden, om vertrouwen van bewoners te winnen. Het motto binnen Vidomes was, in opdracht van het bestuur: ‘doen wat we zeggen en zeggen wat we doen’.

Over de uitkomst dat bewoners niet tevreden zijn over het onderhoud tot aan de sloop erkent de corporatie: “Onderhoud gaat in principe door maar grotere ingrepen zijn langere tijd niet gebeurd. Het is logisch dat bewoners daar boos over waren.” Over communicatie met bewoners stelt Vidomes nog dat het beter is om verschillende inloopavonden te organiseren in plaats van grote collectieve avonden ‘waar de corporatie alleen maar staat te zenden’. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 24 van 47

It takes three to tango

3.2 Samenwerking met gemeente Er was onwennigheid ten aanzien van de te doorlopen stappen bij sloop-nieuwbouw projecten bij corporaties, in elk geval Woonbron Delft, en bij de gemeente Delft. Het was mede door de financiële crisis enige tijd geleden dat er sloopnieuwbouwprojecten waren uitgevoerd. In de tussentijd was wet- en regelgeving veranderd en waren ervaren collega’s (met de door hen opgedane kennis) vertrokken. De manier van werken werd gedeeltelijk gaandeweg uitgevonden. Dit leidde hier en daar tot vertraging en frustraties bij medewerkers van Woonbron en Vidomes. Met name medewerkers van Woonbron hebben moeite gehad in de samenwerking met de gemeente Delft. Het kostte tijd en moeite om de urgentieverklaringen te krijgen van de gemeente. Medewerkers van Woonbron hadden de indruk dat er niet zoveel ervaring met urgenties meer was bij de gemeente. Woonbron geeft verder aan graag meer samen op te trekken met de gemeente, wanneer de corporatie bewoners niet kan bereiken. Dit deed zich voor bij een van de huurders, die uiteindelijk een zorgmijder bleek te zijn in een onleefbare situatie. In de focusgroep komt de samenwerking uitgebreid aan bod. Het belang om samen op te trekken wordt erkend. De partijen zouden meer vanuit een wijkgerichte visie kunnen werken en deze visie ook samen moeten uitdragen.

Ook zouden gemeente en corporatie meer kunnen samenwerken om huishoudens met uitlopende problematiek, zoals zorgmijders, te bereiken. De gemeente geeft aan dat zij, net als de corporatie, ook geen bevoegdheid heeft om ‘bij mensen binnen te komen’, maar de corporatie geeft aan graag wel meer met elkaar in gesprek te willen gaan zodat de gemeente in elk geval kan meedenken. Vidomes heeft de samenwerking met de gemeente Delft als soepel en vlot ervaren. Het Stappenplan is tijdens dit project opgesteld, met hulp van Vidomes. Vidomes heeft ook de gemeente benaderd om het nieuwbouwplan vorm te geven. Er werd direct een projectgroep opgericht waardoor sneller kon worden gewerkt dan normaal. De nieuwe invulling van de locatie kon vlot bepaald worden, zodat er een sloopbesluit kon komen. Een medewerker van Vidomes: “De gemeente wilde ook graag sloop dus de gemeente heeft snel capaciteit geregeld. Ook de urgenties zijn vlot geregeld vanuit de gemeente. Er waren werksessies met een aannemer en een architect, voorbereid door Vidomes, waarbij de gemeente kon reageren en beïnvloeden”. In de focusgroep wordt over de samenwerking gesteld dat het goed is om vanaf het begin op buurtniveau afspraken tussen gemeente en corporatie te maken.

Die afspraken zou je breed kunnen aanvliegen met als hoofdvraag: waar willen we heen met de buurt? Bewoners(organisaties) zouden hier ook een rol in moeten hebben. Als goed voorbeeld worden de wijken Tanthof en Kuyperwijk genoemd, waar Vidomes ook breed met de gemeente naar de wijk kijkt in co-creatie met bewoners.

3.3 Inmenging politiek en pers Bij het project van Woonbron is er zoals al eerder beschreven veel aandacht van de politiek en de pers. Het hoogtepunt van de politieke aandacht lag vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen in 2018. Een bewonersavond in februari 2018, waar ook enkele gemeenteraadsleden aanwezig zijn, verloopt rumoerig. Het rumoer maakt het lastig voor de medewerkers van Woonbron om de plannen, en wat die betekenen voor huurders, over te brengen op de aanwezigen. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 25 van 47

It takes three to tango

Ondanks de commotie die het project teweeg bracht, zien medewerkers het project niet graag bestempeld als een minder goed voorbeeld van herhuisvesting. Ze vinden dat het proces vooral verstoord is door de inmenging van politiek en pers. Wat minder goed ging volgens de medewerkers was de steun van de gemeente ten aanzien van de politieke partijen: “De gemeente had zich beter kunnen laten informeren over wat we van plan waren, zodat we samen de hekken konden sluiten rondom actievoerders in het belang van de klant”. Woonbron had moeite met de uitspraak van de wethouder dat de corporatie van 70% van de bewoners instemming moet hebben om te mogen slopen. Dit geldt echter enkel wanneer het huurcontract in stand blijft, en dat was in het project van Woonbron niet het geval. Woonbron geeft aan dat zij veel inspanning heeft moeten leveren om dit vervolgens recht te zetten. Woonbron geeft in de focusgroep aan graag stil te staan bij de vraag hoe inmenging van de politiek zich verhoudt tot het Stappenplan. De medewerkers van Woonbron geven aan dat het goed zou zijn geweest als iemand van Woonbron bij de gesprekken tussen wethouder en bewoners aanwezig was geweest. De bemoeienis vanuit politiek en pers is beperkt in het project van Vidomes. In de focusgroep komt de inmenging van de politiek nog wel ter sprake.

De conclusie is dat er een belangrijke politieke dimensie geldt bij processen zoals sloop en nieuwbouw. De gemeenteraad voelt zich betrokken bij maatschappelijke vraagstukken en kan discussies op tafel leggen. Dit is legitiem en nodig in een democratie, maar maakt het wel belangrijk om vanaf het begin samen op te trekken en elkaar te informeren.

3.4 Gelijkenissen en verschillen Proces met de bewoners Bij medewerkers leeft het gevoel dat de bewoners te vroeg bij het planproces zijn betrokken. Ze geven aan dat het lastig is al te starten met inspraak als je ‘nog niet echt met elkaar aan het werk kan’ omdat ‘je nog niet weet wat je gaat doen, wat je bewoners te bieden hebt’. Deze beleving komt deels voort uit het perspectief van de medewerker en de rol die h/zij heeft als uitvoerder. Een bewoner of beleidsmakers kan daar anders naar kijken. Over verschillen in perspectief (verschillende logica’s) komen we in de conclusie nog te spreken. Ook in de expertmeeting kwam het spanningsveld open het proces opstarten versus lange onzekerheid ter sprake. De procesmanager van Woonstad Rotterdam stelt dat je niet moet wachten met het betrekken van bewoners tot je de koers helder hebt. Gebrek aan transparantie in de beginfase van een project levert volgens hem alleen maar een valse start, wantrouwen en uiteindelijk langduriger onrust op. Daarbij vult hij aan: Tell it like it is Weerstand ontstaat sneller en graaft dieper wanneer bewoners zich niet serieus genomen voelen of het idee hebben aan het lijntje te worden gehouden, dan wanneer een moeilijke boodschap eerlijk, tijdig en duidelijk wordt gedeeld. ‘Dat weten we nu nog niet’ is ook een eerlijk antwoord, zolang het maar wáár is.

‘We zien op basis van al deze onderzoeken als corporatie nu het meeste heil in sloop- en nieuwbouw. Maar Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 26 van 47

It takes three to tango het kan goed zijn dat de gemeente daar nog anders over denkt’ is mijns inziens een betere boodschap dan ‘we zijn dit nog aan het onderzoeken’. In de expertmeeting presenteert de projectmanager van de Gemeente Den Haag verschillende vormen van informeren. Er zijn in Den Haag, onder andere vanwege Corona, nieuwe vormen bedacht. Naast keukentafelgesprekken, is er een reizend ‘informatiecircus’ door de wijken en worden online themasessies georganiseerd. Ook zijn er persoonlijke bezoeken van de wethouder aan bezwaarmakers. Buurtbrede informatie wordt op papier verspreid. Communicatie is in het hele proces van groot belang, zo is de gedeelde conclusie. Een van lessen van de procesmanager Woonstad Rotterdam luidt dan ook: Alles is communicatie Niet alleen je eigen projectcommunicatie, nieuwsbrieven of bewonersavonden vormen de projectcommunicatie. Communicatie omvat ook de brieven die de jurist stuurt bij de juridische huuropzegging, de gesprekken die gebiedscommissieleden voeren, de dingen die een wethouder zegt over gebiedsontwikkeling, wat de huismeester of verhuurmedewerker zegt, wat de aannemers in je project zeggen, etc. Stem dit zoveel mogelijk af door je projectteam intern en extern op de inhoudelijke boodschap aan te sturen: spreek met één stem één boodschap uit.

In de expertmeeting wordt daaraan toegevoegd dat bewoners mee- of tegenwerken aan herhuisvesting op basis van de aantrekkelijkheid van het geboden alternatief. Met maatwerk is heel veel mogelijk. Voor iedereen met een bijzondere situatie is er een 1-op-1 oplossing te vinden en kan zo weerstand wegenomen worden. En: “Als terugkeren in het gebied of project mogelijk is: altijd doen”. De vraag wordt op tafel gelegd of de mogelijkheid om terug te keren naar nieuwbouw een standaardingrediënt zou moeten zijn. Samenwerking gemeente Woonbron geeft aan hinder te hebben gehad van de onervarenheid van de gemeente met sloopnieuwbouwprojecten waardoor bijvoorbeeld aanvragen niet vlot verliepen. Beide corporaties geven het belang aan om samen op te trekken en een gezamenlijke visie en doel uit te dragen. In de expertmeeting wordt dat laatste onderschreven. De les van de procesmanager van Woonstad Rotterdam luidt: Houd de achterdeur dicht Maak een volledige en heldere stakeholders- en krachtenveldanalyse en steek energie en tijd in het afstemmen en op één lijn krijgen van doel, gewenst resultaat en vooral de communicatie over het project met je medestanders. Maar er wordt ook gewaarschuwd (door de onderzoeker) voor het maken van een ‘cordon sanitair’ van corporatie en gemeente.

Een te sterke eenheid naar buiten toe tussen beide organisaties sterkt het wantrouwen van bewoners, want het is ‘twee tegen één’. Bewoners dienen werkelijk een partij zijn.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 27 van 47

It takes three to tango

4. Beleving van het proces door de bewoners Voor het peilen van de beleving van het proces door bewoners gebruiken we zowel resultaten van de enquête als de uitkomsten van de gesprekken met individuele oud-bewoners. Hieronder structureren we de uitkomsten naar de volgende thema’s: de reactie op het sloopbesluit, de ervaring van de communicatie en begeleiding door de corporatie, de perceptie van de inzet van de corporatie op de leefbaarheid in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing, de mening over de bijdrage van andere partijen dan de woningcorporatie, de beleving van de inspraakmogelijkheden en de algemene waardering van het proces.

4.1 Reactie op sloopbesluit Op de vraag of men begrip heeft voor de keuze van Woonbron voor sloop en nieuwbouw, zeggen 12 van de 28 oud-bewoners dat ze die keuze heel goed begrijpen en 5 een beetje. Daar staat tegenover dat 4 het niet begrijpen en 5 helemaal niet.

% 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1 Ja, ik begrijp dat heel goed

2 Ja, ik begrijp het een beetje

3 Neutraal/geen mening

4 Nee, ik begrijp het niet helemaal

5 Nee, ik begrijp er niets van

Figuur 1: Begrip voor keuze sloop/nieuwbouw, project Woonbron (%)

In interviews geven oud-bewoners aan dat zij begrip hebben voor het sloopbesluit vanwege de gebrekkige woonkwaliteit. Ze hadden vooral last van het vocht dat zowel zichtbaar (afbrokkelende tegels in de keuken), als voelbaar (klam) en ruikbaar (muffe geur) was. Ondanks dit begrip, was het besluit voor oud-bewoners vooral lastig te verwerken omdat zij sterk gehecht waren aan de buurt en de woning. De buurt werd erg gewaardeerd vanwege de sociale samenhang en de ligging: vlak bij de stad, het Delftse Hout en de snelweg. Een aantal huurders woonden er al vele jaren en hadden (daardoor) een lage huur. Bewoners hadden veel in de woningen geïnvesteerd, bijvoorbeeld de hele indeling van hun woning aangepast, de woning geïsoleerd en aanbouwen geplaatst. Een aantal geïnterviewde oud-bewoners woonde pas kort in de woning. Ze hadden de woning net opgeknapt en werden vervolgens verrast door de plannen voor de woningen. De verhuurmedewerker had hen niet geïnformeerd. Huurders waren ook bang om buiten Delft terecht te komen of in een klein flatje. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 28 van 47

It takes three to tango

De oud-bewoners van Vidomes zeggen begrip te hebben voor het sloopbesluit van de corporatie vanwege de bouwkundige problemen van de woningen. Vooral het vocht en de schimmel beperkten het wooncomfort en gaven gezondheidsproblemen.

4.2 Communicatie en begeleiding In de enquête is gevraagd in welke mate de informatie die de corporatie gaf in het proces duidelijk was en of medewerkers goed bereikbaar waren voor vragen. Over de geboden informatie laten 17 van de 28 (61%) oud-bewoners van Woonbron weten dat deze duidelijk was. 5 vonden de informatie onduidelijk en 6 antwoorden neutraal. Men is vooral tevreden over de hulp en informatie met betrekking tot de wensen ten aanzien van de nieuwe woning (21 tevreden, 4 ontevreden), de verhuiskostenvergoeding (21 tevreden, 3 ontevreden), de geldigheid en nut van een urgentie (18 tevreden, 6 ontevreden). Respondenten zijn het vaakst ontevreden over de geboden hulp en informatie ten aanzien van de terugkeer naar de oude buurt (8 ontevreden, maar nog steeds meer tevreden: 12). 80 70 60 50 40 30 20

Tevreden

10

Ontevreden

0

Niet van toepassing

Figuur 2: aandeel dat (on)tevreden is over geboden hulp/informatie, project Woonbron

In de interviews geven sommige huurders aan dat zij liever later geïnformeerd waren over de plannen, om korter in onzekerheid te zitten. Anderen zijn juist van mening dat het goed is om bewoners direct te informeren zodat zij de tijd hebben om aan het idee van een verhuizing te wennen en zich erop voor te bereiden. Ook komt ter sprake dat Woonbron met betere communicatie de angst had kunnen tegengaan die mensen voelden om buiten Delft of in een klein flatje terecht te komen. Een huurder vertelt: “Er was angst daarover. Die hadden ze (Woonbron) actiever weg kunnen nemen met heldere communicatie, met ‘wij kijken in ons bestand en gaan je begeleiden’.” De medewerkers van de corporatie waren goed bereikbaar voor vragen, zo vonden 17 van de 28 respondenten (61%) in de enquête. 5 oud-bewoners vonden de Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 29 van 47

It takes three to tango mensen van de corporatie niet goed bereikbaar en 6 zijn neutraal wat betreft dit punt. In de interviews is een aantal oud-bewoners kritisch over de toonzetting van medewerkers van Woonbron. Ze geven aan zich niet gehoord te hebben gevoeld. Er werd medeleven gemist voor het feit dat bewoners werden gevraagd hun huis te verlaten en in onzekerheid leefden met waar zij terecht zouden komen. Een ander punt dat in de interviews genoemd wordt is een gemis aan nazorg. Bewoners hadden het fijn gevonden als Woonbron na een paar maanden nog even langs was gekomen. De huurders die interesse hebben in terugkeer, zouden graag beter op de hoogte gehouden willen worden van de voortgang van het project. 15 oud-bewoners van het project van Vidomes hebben meegedaan met de enquête. De resultaten zijn daarom niet betrouwbaar en we kunnen aan de resultaten geen harde conclusies verbinden. Over de communicatie van de corporatie zeggen 11 van de 15 respondenten dat de geboden informatie duidelijk was. 1 oud-bewoner vond het onduidelijk en 3 antwoorden neutraal. 8 van de 15 geven aan dat de medewerkers van Vidomes goed bereikbaar waren voor vragen. 1 vond dat niet en 6 zijn neutraal.

Ten aanzien van de verschillende onderwerpen waarover hulp en informatie is gegeven, zijn respondenten het meest tevreden over de verhuiskostenvergoeding en de geldigheid en nut van een urgentie; het vaakst ontevreden over de wensen ten aanzien van de nieuwe woning en terugkeer naar oude buurt (maar voor beide geldt dat meer respondenten tevreden dan ontevreden zijn). In de interviews zeggen de oud-bewoners de informatieavonden te hebben gewaardeerd, maar ze vonden de sfeer niet altijd even prettig. Een huurder vertelt: “Ik was er 3 keer bij. Ze (Vidomes) kwamen met een duidelijk verhaal maar het werd bijna nooit goed gepresenteerd omdat een paar buren daar ruzie kwamen maken.” De oud-bewoners geven verder aan dat zij graag op de hoogte worden gehouden van de voortgang van het project.

4.3 Inzet corporatie leefbaarheid Hoe hebben bewoners de inzet van de woningcorporatie ervaren op de leefbaarheid in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing? Een groter deel van de oud-bewoners van Woonbron is ontevreden over het onderhoud van de woning dan tevreden. Ten aanzien van de andere aspecten is dat andersom. Ze zijn het meest tevreden over de tijdelijke verhuur van woningen.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 30 van 47

It takes three to tango

90 80 70 60 50 40

Tevreden

30

Ontevreden

20 10 0 Wooncomfort Onderhoud van de woning

Dagelijks toezicht

Schoonhouden van de buurt

Tijdelijke verhuur van leegekomen woningen

Figuur 3: aandeel dat (on)tevreden is over de inzet van Woonbron in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing

Oud-bewoners van Vidomes geven vaker aan ontevreden dan tevreden te zijn over het schoonhouden van de buurt, het onderhoud woning en dagelijks toezicht in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing.

Figuur 4: aantal dat (on)tevreden is over de inzet van Vidomes in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing

Uit de interviews blijkt een zeker wantrouwen naar Vidomes vanwege het beperkte onderhoud in de jaren voorafgaand aan de planvorming. Oud-bewoners geven aan last te hebben gehad van de verslechterde leefbaarheid in de aanloop naar de sloop.

4.4 Betrokkenheid partijen De oud-bewoners van Woonbron is nog specifiek gevraagd hoe zij de inspraakorganen en betrokkenheid van externe partijen hebben gewaardeerd, namelijk of deze helpend of juist belemmerend was. Zij zijn het minst te spreken over de betrokkenheid van de politiek / politieke partijen: een groter aandeel vond deze belemmerend dan helpend. Het meest tevreden is men over de Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 31 van 47

It takes three to tango klankbordgroep. De meeste mensen staan neutraal tegenover het nut van de verschillende organen. 60 50 40 30 20

Helpend

10

Belemmerend

0

Neutraal

Figuur 5: waardering betrokkenheid partijen bij Woonbron (%)

In de interviews wordt de rol van de politiek verder besproken. Een enkele huurder heeft deze als steunend ervaren. De meeste huurders vonden de inbreng echter niet helpend omdat het de communicatie tussen Woonbron en bewoners bemoeilijkte.

4.5 Beleving inspraak De geïnterviewde oud-bewoners van Woonbron hebben niet het gevoel dat zij invloed hadden op het besluit tot sloop. Een lid van de klankbordgroep geeft aan: “Het overleg (klankbordgroep – Woonbron) ging hard tegen hard. (…) We konden strijden wat we wilden, maar Woonbron ging slopen en that’s it.” Het idee leeft dat het besluit van Woonbron op voorhand al vaststond, wat wordt gekoppeld aan het gebrek aan onderhoud in de jaren voorafgaand aan het planproces. Sommige huurders zagen de momenten van inspraak als een rituele dans die Woonbron uitvoerde om aan regelgeving te voldoen. Een huurder hierover: “Ze voldeden enkel netjes aan de regels, maar alle plannen stonden al op papier”. Leden van de klankbordgroep hadden graag gezien dat Woonbron meer had gedaan met hun suggesties voor de nieuwbouw, zoals meer diversiteit qua woningtypes en huurprijzen om terugkeermogelijkheden te vergroten. Er is een gevoel bij bewoners dat zij weg moesten om plaats te maken voor een andere groep, omdat de gemeente had bepaald dat er enkel ruime eengezinswoningen konden komen. Een oudbewoner hierover: “Ook bij de gemeente merkten we dat het al beslist was (…).

We hebben gevraagd: kun je huizen terugbrengen waar beneden wel een eengezinswoning is en daarboven een appartement, zodat je kunt terugkomen? (…) De plannen voor het hele gebied stonden al in de stijgers merkten we, alles werd afgewezen.” Ook de geïnterviewde oud-bewoners van Vidomes hadden niet het idee dat zij invloed hadden op het besluit tot sloop. Een bewoner hierover: “Wij hebben onze mening kunnen zeggen. Iedereen had het gevoel ‘het gaat er hier in, en daar uit’. Ze Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 32 van 47

It takes three to tango hebben hun plannen, en die gaan ze gewoon doorzetten.” Een lid van het planteam geeft aan wel invloed te hebben ervaren op de nieuwbouwplannen. Op aandringen van het planteam is de mogelijkheid om terug te keren opgenomen in de plannen. Ook is de kleur van de baksteen op verzoek van het planteam aangepast.

4.6 Algemene waardering proces In een open vraag is in de enquête gevraagd naar de zogeheten ‘top’ en ‘flop’ van het gehele proces (Als u terug kijkt op het hele proces, wat is dan volgens u een TOP (waar u tevreden over bent) / FLOP (waar u minder tevreden over bent)? Uit de diverse antwoorden valt op te maken dat oud-bewoners van Woonbron het resultaat (de nieuwe woning) en het contact en begeleiding (van specifieke medewerkers) als top bestempelen. Als flop worden zeer verschillende zaken genoemd, waarbij een niet-passende woning en onrust. Vooral dat laatste kwam terug in de interviews: het is voor bewoners een onzekere en voor sommigen een zeer emotionele periode geweest. Uit de antwoorden van de oud-bewoners van Vidomes komt geen duidelijk patroon (daar zijn er ook te weinig respondenten voor). Men geeft bijvoorbeeld aan tevreden te zijn over de hulp en informatie en de verhuiskostenvergoeding. Minder tevreden is men bijvoorbeeld over de besluitvaardigheid en het niet kunnen vinden van een gelijkwaardige woning. Het lange planproces hebben oud-bewoners ervaren als een periode van onzekerheid, zo blijkt uit de interviews. Ze hebben het vooral als onprettig ervaren dat Vidomes twee keer van koers wijzigde. Op een gegeven moment ontvangen de huurders een uitgewerkt renovatieplan met onder andere een aanpak van sanitair, keuken en woonkamer.

Vervolgens wordt dit teruggedraaid. Een huurder hierover: “Wat ik het meest vervelend vond was de wispelturigheid: we gaan renoveren. We gaan slopen. We gaan renoveren. We gaan slopen.”

4.7 Gelijkenissen en verschillen In beide casussen zijn bewoners voor een groot deel positief over de geboden informatie en begeleiding. Minder positief zijn ze over de inzet van de corporatie in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing, en dan vooral over het onderhoud van de woning. Bij Vidomes zijn oud-bewoners ook niet te spreken over het schoonhouden van de buurt en het dagelijks toezicht in die periode. Bij Woonbron is men positief over de tijdelijke verhuur van leeggekomen woningen. Voor beide groepen oud-bewoners was het planproces een moeilijke periode van onzekerheid. Voor oud-bewoners van het Heilige Land speelde daarbij ook de angst minder goed terecht te komen omdat zij in een fijne buurt woonden. Oud-bewoners van Vidomes ervoeren de koerswijzigingen als zeer vervelend. Die van Woonbron de onrust door de inmenging van de politiek (hoewel enkelen dat ook waardeerden). Oud-bewoners van Woonbron noemen specifiek het gevoel geen echte inspraak te hebben gehad – dat de inspraak meer een rituele dans betrof om aan regelgeving te voldoen in plaats van echt te luisteren naar bewoners. Dat niks is gedaan met hun suggesties voor de nieuwbouw sterkt dat gevoel. In beide casussen komt tot slot het geluid naar voren dat oud-bewoners nazorg missen: informeren hoe het nu gaat en vooral over de voortgang van de nieuwbouw.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 33 van 47

It takes three to tango

5. Verandering van de huisvesting In dit hoofdstuk wordt aan de hand van registratiegegevens gekeken hoe de woonsituatie voor de bewoners feitelijk is veranderd. De datum waarop het sociaal plan in werking is getreden geldt daarbij als peildatum. Het bestand is gegenereerd aan de hand van het eigen systeem van de woningcorporatie aangevuld met gegevens van SVH. Bij Woonbron hebben we 54 van de 65 huishoudens kunnen volgen (waarbij is besloten om tijdelijke huurders niet mee te nemen in de analyse). Van 47 huishoudens is informatie te achterhalen over de nieuwe woning, zodat een vergelijking kan worden gemaakt met de oude woning. Van de 88 huishoudens van het complex van Vidomes konden er 66 getraceerd worden. Van 61 huishoudens is informatie te achterhalen over de nieuwe woning, zodat een vergelijking kan worden gemaakt met de oude woning. De waardering van het resultaat wordt beschreven aan de hand van de enquêtevragen over de nieuwe woning en buurt en de perceptie van voor- of achteruitgang als gevolg van de verhuizing. 28 oud-bewoners van Woonbron en 15 van Vidomes hebben meegedaan aan de enquête.

5.1 Verhuisbewegingen Bij Woonbron zien we dat 46 huishoudens binnen Delft zijn verhuisd (85%). Van hen zijn 19 huishoudens (41%) in dezelfde wijk gaan wonen (postcodegebied Vrijenban) en 12 (26%) in de naastgelegen wijk Wippolder.

'S-GRAVENHAGE

ALMERE

DELFGAUW

DELFT

MAARSSEN

PIJNACKER

ROZENBURG ZH

SCHIPLUIDEN

Figuur 6: huidige woonplaats oud-bewoners Woonbron (%)

Van de oud-bewoners van het project van Vidomes zijn 43 huishoudens (65%) verhuisd binnen Delft. Van hen zijn 9 huishoudens (23%) in dezelfde wijk gaan wonen (postcodegebied Voordijkshoorn) en 13 (33%) in de omringende wijken Hof van Delft, Voorhof en Buitenhof.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 34 van 47

It takes three to tango

Delfgauw

Delft

Den Haag

Den Hoorn

Leidschendam

Nijmegen

Pijnacker

Rijswijk

Wateringen

Zoetermeer

Figuur 7: huidige woonplaats oud-bewoners Vidomes (%)

5.2 Woonkwaliteit De oude woning was bij alle oud-bewoners van Woonbron een eengezinswoning. 27 huishoudens wonen nu weer in een eengezinswoning (57%). Zie voor de overige huishoudens de figuur hieronder. 70 60 50 40 30 20 10 0

Figuur 8: huidige type woning oud-bewoners Woonbron (%)

De oude woning was voor alle oud-bewoners van Vidomes een maisonnettewoning. 10 huishoudens (17%) wonen nu in een zelfde type woning. In de figuur hieronder staan de aandelen van de overige typen weergegeven.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 35 van 47

It takes three to tango

30 25 20 15 10 5 0

Figuur 9: huidige type woning oud-bewoners Vidomes (%)

Uit de registratiegegevens kunnen we niet opmaken of de verhuizing naar een ander type woning een bewuste, positieve keuze is geweest of niet. Hoe bewoners hun nieuwe woning waarderen ten opzichte van de oude, komt in paragraaf 5.4 aan bod. Ten aanzien van het bouwjaar, de oppervlakte, het aantal kamers, het aantal huurpunten en de woz-waarde zien we de volgende verschillen tussen de oude en nieuwe woning: Tabel 4 Verschil woonkwaliteit oude en nieuwe woning Kenmerk Woonbron Vidomes Bouwjaar 33 jaar jonger 13 jaar jonger Oppervlakte 7m2 groter 1m2 groter Aantal kamers Ruim halve kamer minder Bijna een kamer minder Huurpunten 3 huurpunten meer 20 huurpunten meer woz-waarde 18.000 euro minder Geen informatie

5.3 Hoogte huur Voor 23 huishoudens van Woonbron konden we de oude en nieuwe huur vergelijken. Het verschil is gemiddeld 124 euro (hoger). Daarmee kennen 20 huishoudens (87%) een huurstijging. In hoeverre dit gecompenseerd wordt door verminderde woonlasten door een energiezuinigere woning en/of door een stijging van de huurtoeslag is op basis van de beschikbare gegevens niet te zeggen. Wel is er informatie over het energielabel. De oude woning had energielabel E. De nieuwe woning kent een hoger energielabel (vooral C en D). Van 25 huishoudens heeft de nieuwe woning een hoger energielabel (54%) Voor 59 huishoudens van Vidomes konden we de oude en nieuwe huur vergelijken. De huur van de nieuwe woning ligt gemiddeld 97 euro hoger. Daarmee kennen 51 huishoudens (86%) een huurstijging. In het bestand van Vidomes stond ook informatie opgenomen over of een huishouden huurtoeslag ontvangt. 43% van de huishoudens waarvoor de huur is gestegen ontvangt geen huurtoeslag4. Ter 4 Per 1 januari 2020 zijn de inkomensgrenzen voor huurtoeslag sterk omhoog gegaan. Het is

nu lastiger te bepalen of mensen huurtoeslag krijgen. Dat hangt nu af van de huur, de omvang van het huishouden en het inkomen. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 36 van 47

It takes three to tango indicatie van de woonlasten, zien we dat 41 huishoudens (67%) nu in een woning wonen met een hoger energielabel.

5.4 Waardering resultaat Als we kijken naar de objectieve gegevens, dan lijken oud-bewoners er op vooruit te zijn gegaan. Zien we dat ook terugkomen in de waardering van het resultaat? Veel van de oud-bewoners van Woonbron hadden een lange woonduur (40% langer dan 10 jaar) en geen verhuiswens (85%). Meer dan de helft vond het (zeer) onprettig te moeten verhuizen. Dertig procent stond daar neutraal tegenover en enkelen vonden het (zeer) prettig. Op het moment is het grootste deel tevreden met de huidige woning (64%) en buurt (72%). Een paar respondenten geven aan ontevreden te zijn. Vooral ten aanzien van de woning ervaart men vooruitgang:

60

50

40 Vooruit gegaan 30

Gelijk gebleven Achteruit gegaan

20

10

0 Woning

Buurt

Figuur 10: beleving voor/achteruitgang woning en buurt door verhuizing, Woonbron (%)

Op de vraag op welke punten de nieuwe woning beter is dan de oude, kiezen de meeste respondenten de kwaliteit van de keuken, de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de badkamer. De nieuwe woning scoort minder goed op prijs-kwaliteit verhouding. Met een rapportcijfer konden de oud-bewoners aangeven hoe goed de woning en buurt passen bij de woonwensen die zij (bij de woningcorporatie) hebben opgegeven. Voor de woning wordt een 7,3 gegeven en voor de buurt een 7,7. Voor de oud-bewoners van het project van Vidomes kunnen we vanwege de lage respons geen betrouwbare uitspraken doen. Van de 15 respondenten zijn er: • 13 tevreden over de huidige woning (1 niet en 1 neutraal) • 7 tevreden over de huidige buurt (1 ontevreden en 7 neutraal) • 9 die vooruitgang qua woning ervaren (2 achteruitgang, 3 noch vooruitgang noch achteruitgang) Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 37 van 47

It takes three to tango • •

•

7 die vooruitgang qua buurt ervaren (4 achteruitgang, 4 noch vooruitgang noch achteruitgang) Punten waarop de nieuwe woning beter is: de kwaliteit van de badkamer (11), dat de woning gelijkvloers is, de staat van het onderhoud (beide 9) en de kwaliteit van de keuken (8) Punten waarop de nieuwe woning minder goed is: het aantal kamers (7)

5.5 Gelijkenissen en verschillen Veel van de huishoudens zijn na de sloop van hun woning verhuisd binnen Delft. Voor de casus Woonbron ligt dat aandeel (85%) hoger dan bij Vidomes (65%). Bij Woonbron ligt tevens het aandeel dat binnen dezelfde wijk verhuist hoger. In beide casussen zien we dat de woonkwaliteit na herhuisvesting verbetert. Oud-bewoners van Vidomes laten meer vooruitgang zien ten aanzien van het aantal huurpunten en het energielabel. Oud-bewoners van Woonbron kennen een grotere stap ten aanzien van de leeftijd van de woning en oppervlakte. De woz-waarde van de nieuwe woning is gemiddeld juist lager. De meeste oud-bewoners ervaren ook vooruitgang, maar niet iedereen en ook niet ten aanzien van elk aspect. De vergelijking tussen de casussen is lastig te maken vanwege de lage respons bij Vidomes.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 38 van 47

It takes three to tango

6. Conclusie Vooruit, maar pijnlijk Zoals veel onderzoek naar herhuisvesting heeft uitgewezen (o.a. Kleinhans, 2005; Van Bergeijk e.a., 2008; Kleinhans e.a., 2014) blijkt ook uit dit onderzoek dat door herhuisvesting de woonkwaliteit over het algemeen is gestegen – mensen gaan er qua woning meestal op voor uit. Dat mag geen verassing zijn, aangezien de aanleiding tot sloop nu eenmaal de lage kwaliteit van de woningen is. Bewoners zijn meestal ook tevreden over de informatie en begeleiding die is geboden. Dat wil niet zeggen dat de sloop van hun huis hen niet in de koude kleren is gaan zitten; het wegvallen van je thuis zonder dat je weet waar je terecht komt is voor de meeste bewoners een ingrijpende gebeurtenis die gepaard gaat met veel onzekerheid, stress en onvrede. We weten ook dat corporaties in Nederland (in samenwerking met de gemeente) heel goed in staat zijn gedwongen verhuizers een nieuwe plek te bieden, vaak met intensieve begeleiding en maatwerk. De pijn en onrust zit hem meestal in de periode voordat het sloopbesluit is gevallen, in het planproces. In dit geval informeren beide corporaties hun huurders al vroeg dat er iets staat te gebeuren, zonder een vastomlijnd plan te hebben. Dat zorgt bij veel bewoners voor onrust.

Verschillende logica’s Medewerkers van de corporatie zien liever dat bewoners pas op de hoogte worden gebracht als de plannen al wat helderder zijn. Voor hun werk is het ook makkelijker omdat ze dan vragen kunnen beantwoorden en weten wat ze bewoners kunnen bieden. Het is een spanningsveld tussen transparant willen zijn en zekerheid bieden / onrust voorkomen. De opvatting van de medewerkers is te begrijpen vanuit hun rol als uitvoerder en de bijhorende ‘provisie- of aanbodlogica’5. Wat ons betreft is dat echter niet de oplossing vanuit de vraaglogica, namelijk de noden en behoeften van de klant. Wat niet mis ging is het betrekken van bewoners, dat zou je altijd op een zo vroeg mogelijk moment moeten doen, maar de manier waarop dat gebeurde. In de beleving van de bewoners betrof de inspraak meer een rituele dans om aan regelgeving te voldoen in plaats van echt te luisteren naar bewoners. In beide casussen is er weerstand tegen het besluit tot sloop. In het geval van Vidomes legt de corporatie het gevraagde advies van het planteam naast zich neer. Het besluit tot sloop mag een (vanuit de institutionele logica) legitieme keuze zijn, de vraag is of je bewoners dan wel het gevoel moet geven dat ze iets te zeggen hebben. Heldere kaders Van Bergeijk e.a.

(2008) (en daarvoor Van Marissing e.a., 2004) stelden al dat er verschillende verwachtingen kunnen zijn tussen professionals en bewoners over de mate en de breedte van de invloed. Als er geen duidelijke kaders zijn, terwijl tegelijkertijd bewoners wel actief worden betrokken, kunnen teleurstellingen en onvrede ontstaan. Woningcorporaties (en gemeente) moeten daarom helder zijn over de kaders en de reikwijdte van de bewonersinvloed. Daarbij kan teruggegrepen worden op de participatieladder (Edelenbos, 2000) zodat voor bewoners helder is hoe ver hun invloed reikt op welk punt (informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren, meebeslissen). 5 Met dank aan André Ouwehand voor de referentie naar het onderscheid in verschillende

logica’s (WRR, 2004). Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 39 van 47

It takes three to tango

Diversificatie zonder verdrijving Het grote verschil is dat de weerstand in het proces bij Woonbron wordt opgepakt door een politieke partij zich achter de (ontevreden) bewoners schaart. De vraag is waarom de onvrede in de casus Vidomes niet eenzelfde aandacht heeft gekregen van politiek en pers. Een mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat Woonbron nieuwe woningen terugbouwt die duidelijk niet bereikbaar zijn voor de doelgroep, terwijl Vidomes meer variatie in het nieuwbouwplan kent. Dat zorgt wellicht voor meer maatschappelijk debat. Voorbij een rituele dans Institutionele belangen kunnen zo dominant zijn dat bewoners als het ware klem komen te zitten of zich zelfs gebruikt voelen voor het realiseren van de doelen van de gemeente en/of de woningcorporatie. In een dergelijke situatie is geen sprake van een gelijkwaardige positie voor bewoners. Dit is hier ook zeker het geval. Delft heeft een woonvisie uit te voeren die gericht is op het verbeteren van de woonkwaliteit en meer differentiatie in wijken. Het gevoel dat inspraak niet serieus wordt genomen wordt versterkt doordat met suggesties van bewoners over de nieuwbouw niets wordt gedaan. Het is een vraag voor gemeente en corporatie of ze op dit punt de behoeften en wensen van bewoners mee kunnen laten wegen om zo meer recht te doen aan de inclusieve stad.

Bewoners hebben zich in de casus Woonbron ook gebruikt gevoeld voor de doelen van de politiek. Vanuit de democratische rol die een politieke partij heeft, is het volkomen legitiem om onderwerpen te agenderen in de lokale politiek. Omdat een politieke partij van nature een belangenbehartiger is, kan er wel makkelijk polarisatie ontstaan tussen huurders en corporatie. Een bewonersvertegenwoordiging kan in dit licht beter begeleid worden door een professionele bewonersbegeleider, die zich richt op een open onderlinge communicatie tussen bewoners en corporatie. Stappenplan: it takes three to tango! De gekozen samenwerkingsvorm (of procesontwerp) tussen gemeente en woningcorporaties is van grote invloed op de mogelijkheden voor bewonersinvloed tijdens het verdere procesverloop. Corporatie en gemeente hebben de neiging ‘de hekken te sluiten’. Dat is een logische behoefte vanuit hun belang en logica, maar minder vruchtbaar voor bewoners. Samen optrekken in een gebiedsvisie is natuurlijk prima, maar bij strakke afspraken is er weinig ruimte voor bewonersinvloed (Kokx e.a., 2008, Van Bergeijk e.a., 2008). We bevelen de gemeente en de corporaties aan om het Stappenplan aan te vullen met het opstellen van een buurt- of wijkvisie, in de driehoek van (lokale) bewonersvertegenwoordiging, gemeente en corporaties.

De wijkvisie is vervolgens de basis voor de verdere planvorming voor complexen die toe zijn aan (grootschalig) onderhoud, renovatie of sloop-nieuwbouw. Tevens bevelen we aan om het Stappenplan te koppelen aan de participatieladder om zo de betrokkenheid van de bewonersvertegenwoordiging van het complex explicieter onderdeel maken van het stappenplan. Bewoners krijgen zo een reëel beeld van de invloed, die kan liggen tussen geïnformeerd worden en meebeslissen, die zij per stap hebben. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020