2051969 College van B en W - eindrapport evaluatie Heilige Land

Samenleving Advies

tt

bezoekadres.

Gemeente Delft

2611 BV Delft

Stationsplein 1 IBAN NL21 BNGH 0285 0017 87 t.n.v. gemeente Delft Behandeld door Gijs Hoofs

Retouradres · Postbus 78, 2600 ME Delft

ghoofs@delft.nl

Gemeenteraad van Delft

T elefoon 14015

Internet www .delft.nl

VRZONDEN 1 7 0 2020 Datum

Onderwerp

15-12-2020

Eindrapport evaluatie Heilige Land

Ons kenmerk

4433452 Uw brief van Uw kenmerk Bijlage

Geachte led en van de raad,

1

In de matie M.8.9.3 (najaar 2018) heeft u het college opgedragen om het verhuisproces van het Heilige Land te laten evalueren. En zo nodig verbeterpunten mee te nemen in een volgende versie van de Prestatieafspraken en/of Stappenplan. Bij deze brief sluiten wij het rapport van het onderzoeksbureau bij. Conform het door u vastgestelde plan van aanpak, kunnen er twee presentaties gegeven worden. Eén voor de raad en één voor de huurdersverenigingen (inclusief de klankbordgroep Heilige Land), corporaties en gemeente. Geiet op de voortdurende Coronamaatregelen waarbij digitaal presenteren aan de orde is, stelt het college voor om de twee presentaties te combineren in een commissievergadering SOW (of daaraan voorafgaand}. Een commissievergadering is openbaar, en de presentatie zal dan door het onderzoeksbureau gegeven kunnen worden waarbij we zoveel mogelijk geïnteresseerden kunnen bereiken. We zullen nu achtereenvolgens een beknopte samenvatting geven, ingaan op de leerpunten die benoemd zijn en geven aan hoe we de kennis en leerpunten denken te borgen voor de toekomst.

Samenvatting Het college is blij met het zorgvuldige en uitgebreide onderzoek dat op verzoek van de raad is uitgevoerd door een onafhankelijke bureau. De onderzoeksvragen en voorgestelde aanpak zijn aan de raad voorgelegd voor maximale transparantie. En de huurdersverenigingen hebben we bij het preces betrokken. Het college waardeert dat een analyse tot stand is gekomen die het preces steeds vanuit alle invalshoeken belieht. Zowel het preces als de eindresultaten en de beleving van bewoners in de projecten Van der Goesstraat/Van Schuijlenburchstraat en de dr. Schaepmanstraat (het Heilige Land) zijn geëvalueerd. Op de bevindingen daarvan is gereflecteerd door externen in een expertmeeting ( een groep bestaande

Datum

15-12-2020 Ons kenmerk

4433452

uit projectleiders van andere gemeenten en de wetenschap (TU Delft)). Er is kennis uitgewisseld en de dilemma's uit andere steden zijn benut. De tekst in het rapport komt voor rekening van Doff OOA & Mijn Secretaris. Hieronder geeft het college een korte samenvatting én een beschouwing op de aanbevelingen die de onderzoekers doen. Een herhuisvestingsproces is in de woorden van bewoners een "lange, moeilijke periode van onzekerheid". De onderzoekers hebben een onderscheid gemaakt in een drietal fasen: • De planvorming • De inspraak van bewoners • De uitverhuizing en de daadwerkelijke herhuisvesting: de begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning. De aanpak van verouderde woningen die gesloopt worden, of zeer ingrijpend gerenoveerd moeten worden, maakt altijd veel los. Het is een zeer ingrijpende gebeurtenis voor bewoners. Het onderzoek laat ook de kant van de corporatiemedewerkers zien. Voor hen is het eveneens ingrijpend omdat toegewijde medewerkers hier bijna dagelijks mee te maken krijgen. Planvorming We zien dan ook dat spanningen of media-aandacht in dit soort processen bijna niet te vermijden zijn. En het is evident dat de raad zieh bekommerd om dergelijke ingrijpende processen. We zien een spanningsveld tussen aan de ene kant bewoners die liever zo kort mogelijk in onzekerheid zijn, en weinig behoefte hebben om zieh ermee te bemoeien.

Versus bewoners die zeer betrokken zijn, en van begin af aan mee willen kunnen praten. We zien de voordelen van een heel open proces waarin nog niets vastligt, en ook de nadelen. Net zo goed als dat voor- en nadelen gelden voor een straken bijna dicht geregisseerd preces. Het college wil geen keuze maken om één type preces de voorkeur te geven. Oat is maatwerk en blijft uiteindelijk ook de keuze van de corporaties. Wél vindt het college transparantie en voorspelbaarheid belangrijk. Daarom hebben we in het verleden een stappenplan ontwikkeld. Om hiermee een routekaart te bieden en helderheid te scheppen over de rollen en verantwoordelijkheden van iedereen. We lezen uit de evaluatie dat dit stappenplan bij beide projecten die functie heeft vervuld. lnspraak Als een beschouwing op de beleving van de inspraak: het college ziet dat er een spanningsveld is tussen het belang van een deel van de bewoners, die zeer gehecht is aan de woning en vertrouwde omgeving. En het belang van een corporatie, die vanuit een breder toekomstperspectief een oordeel velt over de meest optimale ingreep. En daarbij ook financiële afwegingen maakt. We zien hier dat sprake kan zijn van het botsen van belangen, ratio en emotie.

Resultaten uitverhuizingen De resultaten van de daadwerkelijke uitverhuizingen laten per saldo een positief resultaat zien: zowel op het preces als het oordeel over de nieuwe woning en woonomgeving.

2/5

Datum

15-12-2020 Ons kenmerk

4433452

De gerealiseerde uitverhuizingen in het complex van Vidames: Binnen Delft: Binnen Haaglanden Rotterdamse regio Buiten de regio

43 (65%) 22 (33%) - (0%) 1 (1%) (te weten Nijmegen)

In het complex aan de Schaepmanstraat: Binnen Delft: 46 (85%) Binnen Haaglanden 5 (9%) Rotterdamse regio 2 (2%) Buiten de regio 2 (4%) (naar Al mere en Maarssen)

Het college is blij dat het merendeel van de oud-bewoners binnen Delft een nieuwe woning heeft kunnen vinden (85% bij Woonbron en 65% bij Vidomes). Nauwkeuriger: van de uitverhuizers in de Schaepmanstraat is 41 % ( 19 huishoudens) in dezelfde wijk geb leven (Woonbron ). Bij Vidames is 23% in Voordijkshoorn (9 huishoudens) en 33% ( 13 huishoudens) in de wijk Hof van Delft gaan wonen. Dit gedrag in de twee wijken is verklaarbaar uit de langjarige cijfers van de Omnibusenquete. Daaruit valt te concluderen dat de sociale samenhang in het Heilige Land veel hechter is dan in de Kuyperwijk. Het is plezierig te merken dat het systeem van de toewijzing en bemiddeling van deze "stadsvernieuwingsurgenten" uiteindelijk mogelijk kan maken dat mensen in hun eigen wijk hebben kunnen blijven. Het rapportcijfer dat de bewoners geven over de match tussen de woning en buurt bij de door hen opgegeven woonwensen, is fraai: een 7,3 voor de woning en een 7,7 voor de woonomgeving. 52% vindt dat men is vooruitgegaan ten opzichte van de oude situatie qua woning; 29% dat de buurt is vooruitgegaan. Een ander mooi resultaat is de waardering op de begeleiding. De bewoners geven in beide projecten aan dat de begeleiding goed scoort. Bij Woonbron wordt het contact en begeleiding zelfs als een 'TOP" genoemd.

Ook de beleving van bewoners op het doorlopen proces scoort overwegend positief: 43% heeft uiteindelijk begrip voor de keuze op het sloopbesluit, 32% kan zieh er nog steeds niet in vinden en 7% is neutraal. Als antwoorden op de beleving van het proces gebruiken bewoners termen als onzekerheid en onrust. Het college leest hierin de ingrijpendheid en onvermijdelijkheid van een sloop/nieuwbouwproces. De verwerking en acceptatie van de emoties komen pas achteraf. lmmers, een hoog rapportcijfer geven bewoners niet voor niets. Wei ziet het college dat het een pré is om een zorgvuldig proces te doorlopen. Oat de begeleiding bij de daadwerkelijke uitverhuizingen goed op orde moet zijn en dat aan emoties ruimte gegeven moet kunnen worden. Een vergelijking van de huren tussen de oude en nieuwe situatie is als volgt: in het Heilige Land is de stijging gemiddeld 124 euro; in de Kuyperwijk gemiddeld 97 euro hoger. Het is aannemelijk dat een gedeelte gecompenseerd wordt door ofwel lagere maandelijkse energielasten ofwel een stijging van de huurtoeslag. De onderzoekers hebben hier geen cijfers over omdat dit buiten de scope van het onderzoek viel. Beschouwing op de aanbevelingen It takes three to tango is de titel van het rapport. De gemeente ziet haar rol

voornamelijk als toetser van het proces. Een partij die ervoor zorgt dat dit soort sterk ingrijpende besluiten op de persoonlijke levenssfeer goed, 3/5

Datum

15-12-2020 Ons kenmerk

4433452

transparant maar toch ook vlot verlopen. We zullen het rapport bestuurlijk bespreken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties in het tripartite overleg. Ook zullen we de ervaringen en leerpunten uit dit rapport bespreken op de Bestuurlijke Tafel Wonen van Haaglanden. lmmers, dit soort trajecten zijn geen dagelijkse kost. Voor zover het college weet, is dit de eerste evaluatie van twee sloop/nieuwbouwprojecten in de regio. Het is waardevol om deze best practices en ervaringen te delen. Concreet zetten wehet volgende in gang: 1. Berging van kennis: tijdens dit onderzoek is bij de beleidsmakers onderling in de drukte van alledag ruimte genomen voor een evaluatie van ons handelen en hebben we de ervaringen gedeeld als team. Hiermee voorkomen we dat kennis bij één persoon blijft zitten. Daarnaast gaan we dit rapport agenderen en bespreken in een uitvoeringsoverleg tussen corporaties en gemeente. En we agenderen het rapport bij de DAV (Delftse Adviescommissie Voorrangsbepalingen). Op deze manier willen we breder de opgedane kennis borgen in de organisatie en met alle partners die er mee te maken hebben/krijgen. 2. We hebben navraag gedaan waar het preces stokte nadat een sloopbesluit is genomen en de sloop nog lang op zieh liet wachten. Dit blijkt bij de (provinciale taken van) omgevingsdienst Haaglanden te liggen.

In overleg met de provincie zet de omgevingsdienst Haaglanden inmiddels extra capaciteit in om de opgelopen achterstanden in te halen. Waarbij de eerste stap is geweest om prioriteiten te stellen binnen de werkvoorraad. 3. Betrekken bewoners: dit blijft een verantwoordelijkheid van de corporaties. We zijn het niet eens met de aanbevelingen van de onderzoekers om de Delfts Doen-aanpak in dit soort trajecten voorop te stellen. De Delfts Doen-aanpak is een (open) participatieaanpak waarin - gefaseerd - nog vele opties open liggen. Een sloop/nieuwbouwtrajecten is een gesloten aanpak waarbij het goed is dat partijen (huurders, corporatie en huurdersbelangenverenigingen) het goede gesprek voeren over het verschil in belangen en helderheid krijgen over de bovenliggende doelstellingen. We zien een aantal succesfactoren: 4. Cruciaal is een goed technisch en constructief onderzoek. Maak zo nodig hogere kosten voor destructief onderzoek, zodat zo min mogelijk kans is op verrassingen op een later tijdstip. En dat dit een breed gedragen basis vormt voor wat (minimaal) nodig is. 5. Betrek bewoners vanaf het begin van het afwegingsproces en maak duidelijk dater een traject volgt waarin er onvermijdelijk onzekerheden volgen. Wees helder over welke mate van invloed zij kunnen uitoefenen (waarover geïnformeerd, adviesrecht en instemmingsrecht). 6. Communiceer regelmatig en transparant.

Desnoods communiceren partijen dater geen nieuws is te melden. 7. Een goed sociaal plan is een belangrijke basis voor zowel ingrijpende renovatie als nieuwbouw. We zullen met de huurdersorganisaties en corporaties bespreken hoe dit voor Delft op een eenduidige manier geregeld kan worden. Het sociaal plan staat nog niet in het stappenplan en we actualiseren het stappenplan. Evenals dat we een nafase toevoegen als uitdrukkelijke wens van bewoners uit deze evaluatie. We gaan dit stappenplan met de corporaties en huurders4/5

Datum

15-12-2020 Ons kenmerk

4433452

organisaties daarmee vóór de nieuwe ronde prestatieafspraken opnieuw vaststellen. 8. De onderzoekers adviseren bewoners meer invloed te geven op nieuwbouwprogramma's. Een nieuwbouwprogramma komt tot stand vanuit een breder perspectief, en kan niet zo makkelijk op de wensen van oude bewoners worden toegespitst. We gaan de suggestie van de onderzoekers voor het maken van gebiedsvisies meenemen in het in 2021 te ontwikkelen plan van aanpak voor een herijking van de woonvisie. 9. We hebben in dit preces gezien dat bij de laatste te vertrekken bewoners van het Heilige Land er één "onbereikbare bewoner" was. Het zijn bewoners gebleken met een (forse) hulpvraag. We gaan in overleg zodat we in vergelijkbare situaties eerder dit signaleren en op te trekken. Daarbij zullen we ook de kennis van Delft Support benutten. Ook zullen we met de corporaties kijken of de seniorenmakelaar of een vergelijkbare functionaris of het burennetwerk méér betrokken kan worden voor senioren en/of kwetsbare huurders in deze trajecten. 10. Oat brengt ons tot de belangrijkste les voor de gemeente: het onderzoek bevestigt dat het om maatwerk gaat. We gaan met de corporaties bespreken om naast algemene bijeenkomsten (zeals informatieavonden) óók een individuele aanpak voorstelbaar is. Zodat vóóraf sneller zieht is op de behoeften, de eventuele hulpvraag en wensen van de bewoners voor het uitverhuizingsproces.

Wij vertrouwen er op hiermee voldoende uitwerking gegeven te hebben aan de door ons opgedragen motie. Ook stelt het college voor de toezegging gedaan in het Delfts kwartiertje 3 sept. 2019 over de evaluatie van het Heilige Land als afgedaan te beschouwen.

Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,

, burgemeester

K. Schrederhof l.b. , secretaris

dr. M. Berger, I.s.

5/5

It takes three to tango

It takes three to tango Het herhuisvestingsproces van twee Delftse sloop/nieuwbouwprojecten onderzocht

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 1 van 47

It takes three to tango

Wenda Doff Doff Onderzoek, Onderwijs en Advies wendadoff@hotmail.com wendadoff.nl Janneke van Bemmel Mijn Secretaris janneke@mijnsecretaris.nl linkedin.com/in/jannekevanbemmel December 2020

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 2 van 47

It takes three to tango

Inhoudsopgave Samenvatting & aanbevelingen ............................................................................... 5 Het herhuisvestingsproces ................................................................................... 5 Planvorming ..................................................................................................... 5 Inspraak .......................................................................................................... 5 Uitverhuizing.................................................................................................... 5 Beleving proces .................................................................................................... 6 Verandering van de huisvesting ........................................................................... 6 Aanbevelingen ..................................................................................................... 7 Voor de corporatie................................................................................................. 7 Voor de gemeente ................................................................................................. 8 Voor de samenwerking ........................................................................................... 8 1. Aanleiding en doelstelling van het onderzoek ......................................................

9 1.1 Aanleiding ..................................................................................................... 9 1.2 Doelstelling & onderzoeksvragen.................................................................... 9 1.3 Onderzoeksaanpak ...................................................................................... 10 1.4 Onderzoeksproces........................................................................................ 11 1.5 Verzamelde data .......................................................................................... 11 1.6 Leeswijzer .................................................................................................... 11 2. Het herhuisvestingsproces ................................................................................ 12 2.1 De Delftse beleidskaders .............................................................................. 12 2.2 De twee projecten ........................................................................................ 13 2.3 Planvorming ................................................................................................ 14 2.4 Inspraak van bewoners ................................................................................ 15 2.4.1 Inspraakproces......................................................................................

16 2.4.2 Communicatie ....................................................................................... 17 2.4.3 Bewonersinvloed ................................................................................... 17 2.5 Uitverhuizing ............................................................................................... 19 2.5.1 Begeleiding ............................................................................................ 19 2.5.2 Verloop van de herhuisvesting ............................................................... 20 2.6 Gelijkenissen en verschillen ......................................................................... 21 3. Beleving van het proces door de corporatie........................................................ 23 3.1 Proces met bewoners ................................................................................... 23 3.2 Samenwerking met gemeente....................................................................... 25 Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 3 van 47

It takes three to tango 3.3 Inmenging politiek en pers ........................................................................... 25 3.4 Gelijkenissen en verschillen ......................................................................... 26 4. Beleving van het proces door de bewoners......................................................... 28 4.1 Reactie op sloopbesluit ................................................................................ 28 4.2 Communicatie en begeleiding ...................................................................... 29 4.3 Inzet corporatie leefbaarheid ........................................................................ 30 4.4 Betrokkenheid partijen ................................................................................ 31 4.5 Beleving inspraak ........................................................................................ 32 4.6 Algemene waardering proces ........................................................................ 33 4.7 Gelijkenissen en verschillen ......................................................................... 33 5.

Verandering van de huisvesting ..................................................................... 34 5.1 Verhuisbewegingen ...................................................................................... 34 5.2 Woonkwaliteit .............................................................................................. 35 5.3 Hoogte huur ................................................................................................ 36 5.4 Waardering resultaat ................................................................................... 37 5.5 Gelijkenissen en verschillen ......................................................................... 38

6.

Conclusie ....................................................................................................... 39

Literatuur ............................................................................................................. 41 Bijlage 1 Stappenplan corporatie en gemeente ...................................................... 42 Bijlage 2 Topiclijst ................................................................................................. 43 Bijlage 3 Overzicht respondenten / deelnemers..................................................... 46

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 4 van 47

It takes three to tango

Samenvatting & aanbevelingen Het besluit om de 65 ‘witte woningen’ in het Heilige Land in Delft te slopen leidt tot politieke vragen aan het college, waarop de raad opdracht geeft het herhuisvestingsproces te evalueren. Is alles zorgvuldig gegaan? Waar zijn bewoners terecht gekomen en hoe hebben zij het proces ervaren? Wat kunnen we leren van dit project? De gemeente Delft heeft een onafhankelijk bureau gevraagd het project van Woonbron in samenhang met het herhuisvestingsproces in Van der Goes en Van Schuylenburgstraat (project Vidomes) te onderzoeken. Aan de hand van verschillende databronnen (registratiedata, enquête onder en interviews met oud-bewoners, interviews met medewerkers van de corporatie en een expertmeeting) geven we in het voorliggend rapport inzicht in de uitkomst en beleving van het herhuisvestingsproces en formuleren we handvatten ter verbetering van het proces.

Het herhuisvestingsproces Als eerste is het herhuisvestingsproces in kaart gebracht aan de hand van de planvorming, de inspraak van bewoners en de eigenlijke herhuisvesting: de uitverhuizing en begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning. Planvorming In beide projecten informeert de corporatie de huurders al in een vroeg stadium dat er iets staat te gebeuren met de woningen. Woonbron hanteert daarbij een open agenda en Vidomes heeft renovatie als uitgangspunt. Op grond van een enquête onder de huurders en een technisch onderzoek komt Woonbron tot de conclusie dat renovatie geen optie is voor de corporatie. Vidomes heroverweegt vanwege onvoorziene kosten tot twee keer toe de keuze voor renovatie en beslist uiteindelijk toch tot sloop. In beide casussen stelt de bewoners(vertegenwoordiging) het sloopbesluit ter discussie. Een belangrijk verschil is dat de onvrede over het besluit in het proces bij Woonbron wordt opgepakt door een politieke partij die zich inzet voor het behoud van de woningen. Inspraak Op hoofdlijnen is in beide projecten een vergelijkbaar proces doorlopen van inspraak met een lokale bewonersvertegenwoordiging. De invloed op de afspraken in het sociaal plan komen in de twee projecten overeen op de punten voorrang op terugkeer naar de nieuwbouw en verlaging van de huur van de te slopen woningen.

Bij Woonbron weet de bewonersvertegenwoordiging ook nog andere punten te bedingen, namelijk een terugkeergarantie naar de wijk Heilige Land, dat de urgentie voor eengezinswoningen in de omgeving van Heilige Land ook voor eenpersoonshuishoudens geldt en herstel van woonduur voor spijtoptanten. Vidomes vroeg de bewonersvertegenwoordiging om een gekwalificeerd advies over het voorkeursscenario voor sloop en nieuwbouw ten opzichte van het alternatieve scenario van renovatie, en over het sociaal plan. Woonbron deed dit niet. Bij Woonbron heeft de bewonersvertegenwoordiging het sociaal plan ondertekend, bij Vidomes niet. Uitverhuizing Beide corporaties bieden ruime begeleiding bij het vinden van vervangende huisvesting en bieden maatwerk waar nodig, ook voor hogere inkomens (die geen recht hebben op urgentie). Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 5 van 47

It takes three to tango Het tweede onderdeel van het onderzoek betrof het peilen van hoe betrokkenen – medewerkers van de corporatie en de bewoners – het proces hebben ervaren.

Beleving proces Bij medewerkers van de corporatie leeft het gevoel dat de bewoners te vroeg bij het planproces zijn betrokken. Ze geven aan dat het lastig is te starten met inspraak als je ‘nog niet echt met elkaar aan het werk kan’ omdat ‘je nog niet weet wat je bewoners te bieden hebt’. Ze hebben naar hun gevoel veel ingezet op begeleiding. De samenwerking met de gemeente verliep over het algemeen goed, met uitzondering van wat vertraging in aanvragen vanwege onervarenheid met sloop/nieuwbouwprojecten in die periode. Graag zouden medewerkers van corporatie en gemeente nog meer samen optrekken en een gezamenlijke visie uitdragen om zo ook de communicatie naar de bewoner en de politiek te vergemakkelijken. In beide casussen zijn bewoners voor een groot deel positief over de geboden informatie en begeleiding. Minder positief zijn ze over de duur van het proces, de onzekerheid, de ervaren invloed op de plannen en de inzet van de corporatie in de periode tussen het bekendmaken van de sloopplannen tot aan de verhuizing. Wat betreft dat laatste is men vooral ontevreden over het onderhoud van de woning. Bij Vidomes zijn oud-bewoners ook niet te spreken over het schoonhouden van de buurt en het dagelijks toezicht in die periode. Bij Woonbron is men positief over de tijdelijke verhuur van leeggekomen woningen.

Het planproces voor de verhuizing werd ervaren als een lange, moeilijke periode van onzekerheid. Voor oud-bewoners van het Heilige Land speelde daarbij ook de angst minder goed terecht te komen omdat zij in een fijne buurt woonden. Oud-bewoners van Vidomes ervoeren de koerswijzigingen als zeer vervelend, die van Woonbron de onrust door de inmenging van de politiek (hoewel enkelen dat ook waardeerden). Met name oud-bewoners van Woonbron noemen specifiek het gevoel geen echte inspraak te hebben gehad op het besluit tot sloop. Sommigen zien de inspraak meer een rituele dans om aan regelgeving te voldoen in plaats van echt te luisteren naar bewoners. Dat niks is gedaan met hun suggesties voor de nieuwbouw sterkt dat gevoel. In beide casussen komt tot slot het geluid naar voren dat oud-bewoners nazorg missen: informeren hoe het nu met hen gaat en vooral over de voortgang van de nieuwbouw. In het derde onderdeel van het onderzoek is gekeken hoe bewoners terecht zijn gekomen en of zij voor- of achteruitgang ervaren qua woning en buurt.

Verandering van de huisvesting Veel van de huishoudens verhuizen na de sloop van hun woning binnen Delft. Voor de casus Woonbron ligt dat aandeel (85%) hoger dan bij Vidomes (65%). Bij Woonbron ligt tevens het aandeel dat binnen dezelfde wijk verhuist hoger. In beide casussen zien we dat de woonkwaliteit na herhuisvesting verbetert. Oud-bewoners van Vidomes laten meer vooruitgang zien ten aanzien van het aantal huurpunten en het energielabel. Oud-bewoners van Woonbron kennen een grotere stap ten aanzien van de leeftijd van de woning en oppervlakte. De woz-waarde van de nieuwe woning is bij oud-bewoners van Woonbron gemiddeld juist lager. De vooruitgang die zichtbaar wordt in de kenmerken van de woningen, is terug te zien in de ervaring van oud-bewoners: de meeste bewoners van beide corporaties ervaren vooruitgang. Maar niet iedereen en ook niet ten aanzien van elk aspect. Een Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 6 van 47

It takes three to tango vergelijking tussen de casussen op dit punt is lastig te maken vanwege de lage respons bij Vidomes.

Aanbevelingen Vanuit de verschillende onderdelen van de dataverzameling hebben we waardevolle aanbevelingen verzameld voor volgende projecten van sloop-nieuwbouw en ingrijpende renovatie. Veel van deze handvatten werden al toegepast in de onderzochte projecten, andere zijn geformuleerd op basis van inzichten die bewoners en medewerkers opdeden tijdens de projecten. Hieronder zijn ze gegroepeerd weergegeven voor de corporatie, dan voor de gemeente en tot slot voor de onderlinge samenwerking. Voor de corporatie Voor en door de corporatie zijn een aantal aanbevelingen opgetekend. Hierbij maken we onderscheid tussen wat corporaties al doen, en waar voor een toekomstig project verbetering mogelijk is. Participatie en communicatie Wat de corporaties al doen: - Informeer bewoners goed (gelijktijdig met het besluit tot sloop) over hun kansen en mogelijkheden qua herhuisvesting, zodat ze daar een reëel beeld van hebben. Geef bewoners ook inzicht in de regelgeving waar corporaties bij toewijzing mee te maken hebben. - Bied bewoners gevoel van zekerheid door duidelijk te communiceren hoe je ze ondersteunt bij het vinden van een woning en welk maatwerk je daarbij gaat bieden. - Hou oog voor de meest kwetsbare bewoners en bedien hen op tijd met maatwerk.

Waar verbetering mogelijk is: - Er is geen directe oplossing voor het spanningsveld ‘transparantie bieden’ en ‘bewoners in onzekerheid laten’ ten aanzien van de communicatie over plannen. Maar stel vooral duidelijke kaders en wees eerlijk en duidelijk in je communicatie. - Wees helder over waar bewoners over geïnformeerd worden, waarover ze adviesrecht hebben, en waarover ze instemmingsrecht hebben. - Wees vooral ook helder over de bovenliggende doelstellingen (van de gemeente en corporatie) en ga daarover het gesprek aan met bewoners. Bespreek ook de verschillen in belangen. - Geef, indien dat past bij de wijkvisie, bewoners (met een smalle beurs) meer invloed op de nieuwbouwplannen (zie ook bij gemeente) of betracht maatwerk in huurstelling zodat bewoners terug naar de wijk kunnen keren, zeker als er geen alternatieven in de buurt zijn. - Erken de behoeftes van je klanten en biedt ook ruimte voor emotie. Exploreer Delfts Doen als methode en leer van de praktijken van collega-corporaties in het land. - Schakel een externe begeleider in voor je bewonersvertegenwoordiging vanaf de start van het (plan)proces. - Geef nazorg, na de verhuizing, zeker bij oudere bewoners. En hou geïnteresseerden met enige regelmaat op de hoogte van de vorderingen van de nieuwbouw.

Onderhoud en leefbaarheid Wat de corporaties al doen: - Werk samen met de wijkagent en de bewonerscommissie voor het behoud van Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 7 van 47

It takes three to tango

-

een veilige, leefbare situatie tijdens de aanloop naar de sloop. Dat kan onder andere met het inzetten van tijdelijke verhuur. Voer wat extra werkzaamheden uit in de nieuwe woningen om huurders tegemoet te komen. Communiceer hierbij dat je meer doet dan gewoonlijk. Waar verbetering mogelijk is: Wees transparant en blijf communiceren over een lager onderhoudsniveau in de jaren voorafgaand aan sloop/nieuwbouw om te voorkomen dat het vertrouwen van huurders afbrokkelt. Voeg informatie over de aankomende aanpak als bijlage bij huurcontract voor nieuwe huurders, zodat zij niet binnen korte tijd na verhuizing verrast worden met een brief.

Politiek - Ben je ervan bewust dat dit soort processen in verkiezingstijd onder een vergrootglas kunnen komen te liggen doordat er meer aandacht op wordt gericht vanuit politiek en pers. Voor de gemeente Voor en door de gemeente zijn de volgende handvatten genoemd: Interne processen - Geef bewoners een rol of in elk geval meer mogelijkheden om hun geluid te laten horen bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen (zie ook bij de corporatie), bijvoorbeeld via Delfts Doen binnen de op te stellen Omgevingsvisie. - Zorg voor borging van de opgedane kennis binnen de organisatie, zeker wanneer er niet vaak sloop- nieuwbouwprojecten zijn is dat van belang. - Kaart bij de verantwoordelijke dienst aan herhuisvestingsprojecten voorrang te geven zodat de sloop niet te lang op zich laat wachten na de uitverhuizing. Dit is voor de corporatie lastig uit te leggen. Politiek - Geef steun aan de corporatie richting politiek en pers o.b.v. de prestatieafspraken en de woonvisie waar de plannen binnen passen. Zeker in verkiezingstijd is dit van belang. Voor de samenwerking Voor de samenwerking tussen corporatie en gemeente zijn er de volgende handvatten: -

-

-

Stel een gezamenlijke visie voor de wijk op met corporatie, gemeente en bewoners(vertegenwoordiging). Maak geen cordon sanitair van corporatie en gemeente, dat zorgt voor wantrouwen bij bewoners (twee tegen een). Zorg dat bewoners werkelijk een partij zijn. Bijvoorbeeld: als je aan de voorkant afspraken maakt, doe dat dan ook met de huurderskoepels van corporaties. Trek samen op om met onbereikbare bewoners in contact te komen. Gemeente noch de corporatie hebben de bevoegdheid om ‘bij mensen binnen te komen’. Hoewel dit geen eenvoudige kwestie is, denk met elkaar mee. Zorg voor een gezamenlijke planning van het sloop/nieuwbouwproces en voorkom vertraging.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 8 van 47

It takes three to tango

1. Aanleiding en doelstelling van het onderzoek 1.1 Aanleiding In het voorjaar van 2017 ontstaat er commotie over de aanstaande sloop van de 65 ‘witte woningen’ in het Heilige Land te Delft. Na een eerdere renovatie in de jaren ’80 vindt eigenaar woningcorporatie Woonbron dat de keuze voor nieuwbouw nu onvermijdelijk is. Een groep huurders die het hier niet mee eens is, vormt samen met een politieke partij een actiegroep en keert zich tegen het besluit. De kwestie wordt uitgebreid belicht in de pers. De onrust leidt in 2019 tot politieke vragen aan het college en de raad geeft opdracht het herhuisvestingsproces van het Heilige Land te evalueren. Is alles zorgvuldig gegaan? Waar zijn bewoners terecht gekomen en hoe hebben zij het proces ervaren? Wat kunnen we leren van dit project? De gemeente Delft heeft ons, Wenda Doff en Janneke van Bemmel, gevraagd deze vragen op te pakken en het project van Woonbron in samenhang met het herhuisvestingsproces in Van der Goes en Van Schuylenburgstraat (project Vidomes) te onderzoeken. Dit laatste project was aanleiding om een stappenplan herhuisvesting te maken waarin stappen en bijhorende rollen/verantwoordelijkheden van de woningcorporaties en de gemeente zijn geformuleerd. Het onderzoek moet handvatten geven ter verbetering van dit stappenplan en bijgevolg het proces zelf.

1.2 Doelstelling & onderzoeksvragen Het doel van het onderzoek is om, op basis van analyse van kwantitatieve en kwalitatieve data, handvatten te geven voor verbeterpunten ten aanzien van het herhuisvestingsproces. Hierbij wordt gekeken naar de beleving van het proces van herhuisvesting, inclusief het planproces dat hieraan vooraf ging en de (waardering van de) uitkomst van de herhuisvesting. De hoofdvraag is: Hoe hebben bewoners en de woningcorporatie het herhuisvestingsproces ervaren, wat is de waardering van het uiteindelijke resultaat en hoe kan het proces worden verbeterd? Deze vraag is opgedeeld in een aantal deelvragen: 1. Hoe is het herhuisvestingsproces in Delft georganiseerd en hoe heeft het plaatsgevonden in de praktijk van de twee complexen? 2. Hoe is de huisvesting veranderd door herhuisvesting? 3. Hoe hebben medewerkers van de corporatie en bewoners het proces ervaren? 4. In welke mate zijn bewoners tevreden met het resultaat/de nieuwe huisvesting? 5. Welke handvatten zijn er om het proces te verbeteren? Het antwoord op de hoofdvraag volgt uiteindelijk uit de beantwoording van deze deelvragen.

Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 9 van 47

It takes three to tango

1.3 Onderzoeksaanpak Het onderzoek bestond uit de volgende elementen: Tabel 1: Overzicht van de onderzoeksactiviteiten Onderzoeksactiviteit Toelichting Groepsinterviews Deskresearch

Registratiedata

Enquête Focusgroepen Interviews Expertmeeting

We zijn het onderzoek gestart met het interviewen van de sleutelpersonen bij beide corporaties voor een eerste inzicht in het doorlopen proces (onderzoeksvraag 1). We hebben een kort deskresearch uitgevoerd om te inventariseren wat de elementen zijn in het herhuisvestingsproces in het algemeen en in de twee projecten in het bijzonder. We hebben daarvoor documenten zoals projectplannen, het sociaal plan en verslagen van overleggen geanalyseerd waarmee we onderzoeksvraag 1 beantwoorden. Aan de hand van data uit het systeem van de corporatie, aangevuld met gegevens van SVH, zijn de oud-bewoners van de twee projecten gevolgd en gekeken naar a) verhuisbewegingen (waar komen mensen terecht) en b) verschillen in kenmerken van de oude en nieuwe woning. Hiermee wordt onderzoeksvraag 2 beantwoord. Voor het beantwoorden van onderzoeksvragen 3 en 4 hebben we een beknopte enquête uitgevoerd onder oud-bewoners om de waardering van het proces en de uitkomst te peilen. In focusgroepen zijn we dieper in gaan op de ervaringen van betrokken medewerkers en de gemeente en zijn gezamenlijke lessen geformuleerd (onderzoeksvragen 3 en 5). In interviews met oud-bewoners is doorgevraagd op thema’s die ook in de enquête aan bod kwamen en indien nodig zijn andere thema’s besproken.

In een expertmeeting hebben we met sleutelpersonen uit het veld de onderzoeksuitkomsten besproken met als doel om tot handvatten te komen (onderzoeksvraag 5).

De woningcorporaties hebben de te analyseren documenten en registratiedata geleverd. De enquête is via google forms uitgezet, waarvoor de uitnodiging en een herinnering is verstuurd door de woningcorporaties. Voor de oud-bewoners van wie een e-mailadres bekend was, is dat per mail gegaan. De overige huishoudens hebben een brief gekregen met een link naar de enquête. Men kon ook een papieren versie van de vragenlijst opgestuurd krijgen, maar dat is niet nodig gebleken. Om de deelname te vergroten, kregen respondenten kregen 15 euro voor hun medewerking. De ingevulde enquêtes kwamen direct bij de onderzoekers binnen, niet bij de woningcorporatie. In de enquête is gevraagd of respondenten open stonden voor een verdiepend vervolggesprek. Dat zou een focusgroep worden, maar door het uitbreken van de Coronacrisis zijn dat telefonische interviews geworden. Daar kwam bij dat een aantal oud-bewoners van het project van Woonbron had aangegeven liever geen groepsgesprek te willen omdat zij geen goede herinneringen hadden aan de onderlinge dynamiek van oud-bewoners. De interviews zijn semigestructureerd afgenomen aan de hand van een topiclijst (interviewleidraad), zie bijlage 2. Voor de groepsinterviews met medewerkers van de corporatie is ook een leidraad gevolgd (zie bijlage 2).

De focusgroep is een gespreksvorm waarbij een gespreksleider thema’s aandraagt waarop de deelnemers kunnen reageren vanuit hun eigen percepties, ideeën en meningen. Onderwerpen die aan bod kwamen zijn o.a. het met bewoners doorlopen inspraakproces, de effectiviteit van de gevoerde communicatie en de samenwerking met gemeente (zie verder bijlage 2). Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 10 van 47

It takes three to tango

1.4 Onderzoeksproces Het onderzoeksproces heeft in totaal tien maanden geduurd, veel langer dan bij de start beoogd was. Hiervoor zijn twee factoren aan te wijzen. Ten eerste waren bij de start van het onderzoek nog niet alle huishoudens van het project van Woonbron uitverhuisd. De medewerkers wilden daarom liever nog geen enquête verspreiden. De belangrijkste factor is het uitbreken van de Corona-crisis geweest. Interviews werden uitgesteld en tenslotte online gedaan, net als de expertmeeting. De crisis brak precies uit toen de enquête voor Vidomes online ging, wat mede de lage respons verklaart.

1.5 Verzamelde data De startinterviews betroffen 2 groepsinterviews met elk 3 medewerkers van de woningcorporaties die bij het proces betrokken waren. Daarnaast zijn leden van de lokale bewonersvertegenwoordiging1 geïnterviewd (1 van Vidomes, 1 van Woonbron). Van de 65 oud-bewoners van het project van Woonbron zijn 54 via registratiebestanden gevolgd en 68 van de 88 oud-bewoners van het project van Vidomes. De enquête leverde 28 respondenten op voor Woonbron (een responspercentage van 43), 15 voor Vidomes (22% respons).2 Aanvullend is nog met 5 (Woonbron) en 2 (Vidomes) oud-bewoners gesproken. In de focusgroepen (2) waren 2 medewerkers van de woningcorporatie aanwezig en 2 ambtenaren van de gemeente. Voor de expertmeeting zijn personen uitgenodigd met een lange staat van dienst in het veld (o.a. procesmanager van Woonstad Rotterdam die onder meer betrokken is bij de herstructurering van de Wielwaal, projectmanager Den Haag, betrokken bij de herstructurering van de Dreven, Gaarden en Zichten en senioronderzoeker die voor een reflectie vanuit de wetenschap zorgde). Zie voor een overzicht van de respondenten / deelnemers bijlage 3. Naast de verzamelde documenten beschikken we daarmee over ervaringen uit diverse bronnen.

Deze zogeheten datatriangulatie, binnen de sociale wetenschap een gangbare manier om informatie op geldigheid te toetsen, maakt het mogelijk om vanuit verschillende invalshoeken naar (de uitkomsten van) het proces te kijken.

1.6 Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd: • Hoofdstuk 2: Een analyse van het proces • Hoofdstuk 3: Beleving van het proces door medewerkers van de corporatie en door bewoners. • Hoofdstuk 4: Een analyse van de huisvesting voor en na de verhuizing en de waardering van het resultaat. • Hoofdstuk 5: Conclusie en handvatten voor verbeterpunten van het proces. We bespreken steeds de uitkomsten per project en de verschillen en overeenkomsten aan het einde van het hoofdstuk. 1 Woonbron noemt de lokale bewonersvertegenwoordiging de klankbordgroep en Vidomes

noemt dit het planteam. Klankbordgroep en planteam bestaan uit huurders van de woningen uit het project. 2 De eerste is een relatief goede respons voor een (internet)enquête (ter vergelijking: het CBS dat veel meer middelen inzet om de respons te verhogen heeft een gemiddelde responsrate van 60%), de tweede niet. Omdat het in beide casussen om lage aantallen gaat, is het lastig om via alleen een enquête betrouwbare informatie te krijgen. Door middel van datatriangulatie wordt daarom naar meer geldigheid gestreefd. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 11 van 47

It takes three to tango

2. Het herhuisvestingsproces 2.1 De Delftse beleidskaders De Gemeente Delft stelde in november 2017 in afstemming met de in Delft actieve corporaties een stappenplan vast voor sloop/nieuwbouw en grootschalige renovatie, ingrepen die gepaard gaan met een gedwongen verhuizing van bewoners: “Stappenplan sloop/nieuwbouw en grootschalige renovatie”, hierna ‘het Stappenplan’ genoemd. Het voorziet in een overzicht van de door corporatie en gemeente te doorlopen stappen en betreffen onder andere het voeren van gesprekken met de bewoners(vertegenwoordiging), het bespreken van de plannen en de afwegingen met de gemeente, het in samenspraak met bewoners opstellen van een sociaal plan en het verstrekken van urgenties en voorrangsverklaringen (zie bijlage 1 voor het gehele Stappenplan). Bij elke stap staat aangegeven of de gemeente of de corporatie verantwoordelijk is. Het door de gemeenteraad vastgestelde woonbeleid en de daarop gebaseerde prestatieafspraken vormen, samen met het portefeuillebeleid van corporaties, de basis voor plannen van sloop/nieuwbouw en grote renovaties.3 Herhuisvesting wordt met name mogelijk gemaakt door het toekennen van urgentie. De spelregels van de woonruimteverdeling voor wat betreft de voorrangscriteria en enkele andere hoofdlijnen wordt bepaald door de huisvestingsverordening.

Daarbinnen hebben de corporaties in Haaglanden, verenigd in Sociale Verhuurders Haaglanden, nadere spelregels opgesteld (SVH, juni 2016, laatst gewijzigd in augustus 2020). Het uitgangspunt bij de urgentieregeling is dat de huurder zelf via Woonnet Haaglanden op zoek gaat naar een andere woning. Hoe dichterbij de einddatum van de urgentie dichtbij komt, hoe hoger de kans dat de woningzoekende de woning krijgt aangeboden. Op verzoek kan de corporatie hulp bieden bij het reageren op woningen. De urgenties worden, conform de Huisvestingsverordening Delft van 2015 (tegenwoordig die van 2019), toegekend door de gemeente Delft. De gemeente bevestigt de urgentie schriftelijk aan de huurders en vermeldt in de brief de datum waarop de urgentie ingaat en voor welk(e) type(n) woning de urgentie geldt. De urgentie is geldig voor een jaar en geldt voor de gehele regio Haaglanden. De volgende volgorde criteria gelden in de huisvestingsverordening 2015 wanneer meerdere mensen reageren op dezelfde woning: 1. Woningzoekenden met urgentie op sociale en/of medische gronden; 2. Woningzoekenden met urgentie in verband met herstructurering; 3. Woningzoekenden die vallen onder de lokale beleidsruimte; 4. Overige woningzoekenden. Als er meerdere mensen met een urgentie die op dezelfde datum afloopt reageren op dezelfde woning, krijgt degene met de langste woonduur de woning als eerste aangeboden.

Naast urgentie is directe bemiddeling van belang bij herhuisvesting. Deze woningen worden niet geadverteerd. Tegelijkertijd gelden, ook voor gedwongen verhuizers, passendheidscriteria die bepalen of een woningzoekende kan reageren op het aanbod. Bij het adverteren van woningen kunnen voorwaarden worden gesteld op basis van: 3 In de huidige Woonvisie van de gemeente Delft staat dat de gemeente procentueel minder

sociale huurwoningen wil door verkoop- en liberaliseringsprogramma's van woningcorporaties en woningen in de middeldure huur en koop wil toevoegen. Daarnaast wil de gemeente sociale huurwoningen meer gelijkmatig verdelen over de stad met een streefpercentage van 33% per wijk. Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 12 van 47

It takes three to tango -

Betaalbaarheid: relatie huur-inkomen (o.a. om de toewijzingseis rondom de staatssteun te halen, maar ook vanwege het ‘eerlijkheidsprincipe’: goedkoopste woningen moeten terecht komen bij woningzoekenden met de laagste inkomens en duurdere woningen moeten terechtkomen bij woningzoekenden met hoge inkomens) - Bezettingsnormen: relatie woninggrootte- huishoudgrootte - Doelgroep: woongebouw-specifieke doelgroep (bijv. leeftijd) Voor urgenten geldt een hogere inkomensgrens (47.000 euro) en zij kunnen ook reageren op een woning onder de aftopgrens als ze een wat hoger inkomen hebben. Van de criteria kan worden afgeweken door middel van maatwerk, een beproefd recept in herhuisvestingsprocessen. Bij gedwongen verhuizing hebben bewoners recht op een wettelijk bepaalde verhuiskostenvergoeding en de corporatie dient in samenspraak met de bewoners een sociaal plan op te stellen voor het proces van herhuisvesting waarin de rechten van bewoners zijn opgenomen.

2.2 De twee projecten Het herhuisvestingsproject van Woonbron betreft de sloop van de 65 ‘witte woningen’ in de buurt het Heilige Land, aan de Dr. Schaepmanstraat, Cornelis Musiusstraat en de Odulphusstraat. De eengezinswoningen uit 1921 kampen met forse bouwkundige problemen doordat ze technisch niet goed zijn gebouwd. De woningen hebben een krappe, gedateerde woningplattegrond, er zijn ernstige vochtproblemen en een ongezond binnenklimaat. Ondanks de gebrekkige woonkwaliteit wonen bewoners met veel plezier in deze buurt. In 2016 communiceert Woonbron het voornemen om de woningen te slopen. In 2020 zijn alle bewoners verhuisd. Op moment van schrijven is er net gestart met de sloopwerkzaamheden. Later dan bedoeld, vanwege vertraging bij de Omgevingsdienst die nog groen licht moest geven voor de sloop. De nieuwbouw wordt naar verwachting vanaf 2022 opgeleverd. Het project van Vidomes betreft de sloop van de 88 maisonettewoningen in de Van der Goesstraat en Van Schuijlenburchstraat. Dit complex behoorde tot de eerste naoorlogse bouw in Delft en werd gerealiseerd in 1955. De woningen kennen verschillende bouwkundige problemen die zorgen voor een verminderde woonkwaliteit, zoals afbrokkelend beton in de gevels, slechte isolatie, koudebruggen en vochtproblemen die schimmelvorming veroorzaken. Vidomes start eind 2014 met het maken van plannen voor onderhoud en renovatie.

In 2019 worden de woningen gesloopt. De nieuwbouw wordt opgeleverd in 2020. Een herhuisvestingsproces kent verschillende elementen. In de volgende paragrafen bespreken we voor deze twee projecten a) de planvorming, b) de inspraak van bewoners en c) de eigenlijke herhuisvesting: de uitverhuizing en begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning. Zoals aangegeven bepaalt het Stappenplan de te doorlopen stappen bij de planvorming en de herhuisvesting. In deze paragraaf wordt het doorlopen planproces van beide projecten beschreven, gerelateerd aan het Stappenplan. Het gaat hier om de stappen die gaan over communicatie met en participatie van bewoners: - stap 1: eerste gesprekken met bewonersvertegenwoordiging van complex dat op nominatie voor sloop of renovatie staat; Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 13 van 47

It takes three to tango - stap 2: communicatie met bewoners; - stap 9: opstellen in samenspraak met bewoners van sociaal plan. De interne processen en besluitvorming van corporatie en gemeente vallen buiten het bereik van dit onderzoek. Hieronder beschrijven we de loop van de geschiedenis langs de later opgestelde fasen in het stappenplan om het voor dit onderzoek te ordenen.

2.3 Planvorming Al in 1981 zijn er forse bouwkundige problemen in de woningen van Woonbron in Het Heilige Land. Er is gekozen voor renovatie met als doel de woningen tot 2009 door te exploiteren. De genomen renovatiemaatregelen bleken niet afdoende voor alle problemen en daarom stond in 2001 sloop op de agenda van de corporatie. Op verzoek van bewoners werd toen afgezien van sloop en werd een beheerplan voor het onderhoud en enkele verbeteringen ingezet om het complex nog 10 tot 15 jaar in stand te houden. Na die periode, in november 2015, wordt de bewonerscommissie Heilige Land geïnformeerd over de voornemens om te komen tot een aanpak. Woonbron geeft hiermee invulling aan stap 1 van het Stappenplan sloop/nieuwbouw en grootschalige renovatie. De commissie vertegenwoordigt de hele buurt Heilige Land, maar geen van de leden woont in de woningen waarvoor Woonbron een aanpak wil bepalen. Woonbron hanteert een open agenda; er is nog geen voorkeur voor renovatie of sloop en nieuwbouw, en de intentie is om de mening van bewoners mee te laten wegen. Om die mening te inventariseren wordt begin 2016 tijdens huisbezoeken persoonlijk een enquête afgenomen onder bewoners om hun waardering van het wonen mee te nemen in het besluitvormingsproces. Hiermee maakt Woonbron een start met de communicatie met bewoners, stap 2 van het Stappenplan.

Hieruit blijkt dat bewoners met veel plezier in hun buurt wonen en dat zij de ligging in de stad en het grondgebonden woningtype met tuin enorm waarderen. Ze zijn niet tevreden met de kwaliteit van de woning. Met name het vocht zorgt voor problemen: de woningen zijn begin 1980 te zwaar ingepakt waardoor het vocht van binnen geen kant meer op kan. Woonbron vraagt de bewoners op dit moment nog niet of ze een voorkeur hebben voor renovatie of sloop en nieuwbouw. Wel worden bewoners gevraagd naar hun woonwensen voor de komende jaren, en waar zij naartoe zouden willen (elders in de buurt, elders in Delft, of buiten Delft) indien ze vanwege renovatie of sloop zouden moeten vertrekken. Een Delfts gemeenteraadslid zet zich in voor het voorkomen van de sloop. Naar aanleiding van vragen van het betreffende lid in de raadcommissie Sociaal Domein en Wonen, benadrukt het college dat Woonbron met deze plannen ten eerste tegemoet komt aan de opgave uit de Woonvisie 2016-2023 om ruime eengezinswoningen in het sociale segment toe te voegen en verouderde voorraad van onvoldoende kwaliteit te onttrekken. De plannen van Woonbron maken deel uit van de prestatieafspraken tussen Woonbron en de gemeente.

Mede op basis van het daarop volgend technisch onderzoek, stap 3 van het Stappenplan, komt Woonbron tot de conclusie dat renovatie de woningen op lange termijn niet op de gewenste kwaliteit kan brengen, terwijl tegen vergelijkbare kosten de nieuwbouw dat wel kan. In november 2016 communiceert Woonbron haar besluit om de woningen te slopen. Daarna mengt de politiek en pers zich in het Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 14 van 47

It takes three to tango proces. Omdat de leden van de bewonerscommissie Heilige Land niet in het project woonden, wordt in juni 2017 een klankbordgroep opgericht om in samenspraak het sociaal plan op te stellen (stap 9 van het Stappenplan). De klankbordgroep stelt sloop en nieuwbouw herhaaldelijk ter discussie, Woonbron blijft bij haar standpunt en neemt op 5 juni 2018 het definitieve sloopbesluit. Tussen januari 2019 en juni 2020 vertrekken alle huurders uit de ‘witte woningen’. Vidomes start eind 2014 met het maken van plannen voor een onderhoudsbeurt van het complex Van der Goesstraat Van Schuijlenburchstraat. Keuken, douche en toilet zijn aan vervanging toe, er zijn vochtproblemen, nog niet elke woning heeft centrale verwarming en de woningen zijn slecht geïsoleerd. Er wordt direct een planteam opgericht om de plannen met de bewoners(vertegenwoordiging) af te stemmen, waarmee Vidomes uitvoering geeft aan stap 1 van het Stappenplan. Ook informeert Vidomes de huurders middels een nieuwsbrief, stap 2 van het Stappenplan. Na een akkoord van het bestuur van Vidomes op de onderhoudsplannen, in november 2015, worden de plannen vanaf februari 2016 heroverwogen. Deze eerste heroverweging komt na de ontdekking van vervuiling van de spouw in de gevels en schimmelvorming, met hogere kosten als gevolg. In mei 2016 besluit Vidomes dat het onderhoud toch door gaat.

Er volgt echter een tweede heroverweging, eind januari 2017, vanwege onvoorziene kosten van het vervangen van de kozijnen, aangescherpte asbest-regels en te bekostigen logeerwoningen waarom het planteam heeft gevraagd (waar bewoners tijdens de werkzaamheden konden verblijven). Vidomes voert tijdens deze periode van planvorming regelmatig overleg met het planteam en houdt alle huurders op de hoogte middels verschillende nieuwsbrieven. Het planteam blijft aandringen op onderhoud en renovatie. Na de tweede heroverweging is aan bewoners toegezegd dat er in juni 2017 een definitief besluit zou zijn. Die datum was vervolgens intern bij Vidomes heilig. De projectleider werd van alle andere projecten afgehaald om zich te concentreren op dit project. Vidomes doet nogmaals technisch onderzoek naar beide opties, stap 3 van het stappenplan, en uiteindelijk neemt het bestuur van Vidomes op 15 juni 2017 het definitieve besluit tot sloop en nieuwbouw. Van juli tot november 2017 wordt het sociaal plan uitgewerkt in overleg met het planteam, stap 9 van het Stappenplan. Tussen november 2017 en oktober 2018 verhuizen alle huurders. Wat verder heeft gespeeld tijdens het planproces van Vidomes is dat er twee explosies zijn geweest in het complex; de eerste in december 2015 en de tweede in november 2017. Deze hebben voor extra onrust en gevoelens van onveiligheid gezorgd onder bewoners.

De explosies hadden geen bouwkundige oorzaak. De politie heeft uitgebreid onderzoek gedaan maar dat heeft geen duidelijkheid opgeleverd.

2.4 Inspraak van bewoners Ten aanzien van de inspraak van bewoners bespreken we: • het betrekken van bewonersvertegenwoordiging (bewonerscommissie, klankbordgroep, planteam) bij het besluit tot sloop en nieuwbouw: het inspraakproces Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 15 van 47

It takes three to tango • •

het informeren van bewoners: communicatie de invloed van bewoners(vertegenwoordiging) op de plannen

2.4.1 Inspraakproces Woonbron informeert de bewonerscommissie Heilige Land eind 2015 dat de woningcorporatie begint met het ontwikkelen van een visie voor de ‘witte woningen’. Op dat moment is nog geen besluit genomen over renovatie versus sloopnieuwbouw. Woonbron wil de mening van bewoners mee laten wegen in de beslissing over de woningen. De bewonerscommissie van het Heilige Land en overkoepelende huurdersorganisatie volgden het voornemen tot sloop. Naast het informeren van de bewonerscommissie Heilige Land, zet Woonbron zoals gezegd een enquête uit onder de bewoners van het complex om hun waardering mee te wegen in de besluitvorming. Op basis van de uitkomsten hiervan en het technisch onderzoek neemt Woonbron het principebesluit tot sloop. Een groep bewoners die het niet eens is met de sloop vormt samen met de Delftse SP een actiegroep met als inzet dat de bewoners er kunnen blijven wonen. Dit krijgt de nodige aandacht van de pers. Vanwege de commotie wordt in juni 2017, eerder dan gepland, een klankbordgroep opgericht, bestaande uit acht huurders van de witte woningen. Bijna alle leden zijn ook lid van de actiegroep. Er volgt een moeizaam overlegproces over de plannen. De klankbordgroep vraagt en krijgt vanaf november 2017 ondersteuning van de Woonbond, bekostigd door Woonbron.

Op verzoek van de klankbordgroep houdt de Woonbond het technische onderzoek dat Woonbron liet uitvoeren tegen het licht. De klankbordgroep wil duidelijkheid over de argumenten van Woonbron voor sloop en nieuwbouw. In februari 2018 licht Woonbron haar argumenten toe tijdens een informatieavond voor bewoners, maar dit is door rumoer vanuit de zaal niet goed te volgen. Woonbron heeft geen formele adviesaanvraag uitgedaan naar de klankbordgroep en neemt in juni 2018, ondanks protesten van leden van de klankbordgroep en de actiegroep - die elkaar grotendeels overlappen - het definitieve sloopbesluit. Niettemin tekent de klankbordgroep eind 2018 het sociaal plan. In de casus Vidomes wordt bij het opstellen van plannen voor het complex, eind 2014, een planteam opgericht bestaande uit 9 bewoners. Het planteam is vergelijkbaar met wat bij Woonbron de klankbordgroep heet. Het planteam vraagt en krijgt ondersteuning van de Woonbond, op kosten van Vidomes. Daarnaast wordt het planteam geadviseerd door de Huurdersraad van Vidomes. Het planteam had hierom gevraagd, omdat de Huurdersraad en de Woonbond ervaring hadden opgedaan met de aanpak van Vidomes van de Van Idenburglaan in Rijswijk. Hoewel een gekwalificeerd advies geen wettelijke verplichting is in geval van sloop en nieuwbouw, vraagt Vidomes het planteam hier wel om.

Vidomes schetst in de adviesaanvraag twee scenario’s: het voorkeurscenario sloop-nieuwbouw en het alternatieve scenario planmatig onderhoud met verbeteringen. Het planteam brengt in mei 2017 haar gekwalificeerd advies uit en spreekt de voorkeur uit voor onderhoud met verbeteringen. Het planteam geeft daarbij aan te verwachten dat het voorgestelde sociaal plan bij sloop en nieuwbouw onvoldoende draagvlak zal hebben onder de bewoners en adviseert Vidomes om alle bewoners te raadplegen over het sociaal plan. Het planteam maakt zich vooral zorgen over de mogelijkheden voor bewoners met hogere inkomens, die voor nieuwe woonruimte zijn aangewezen op de vrije sector. Verder merkt het planteam in haar advies op dat men graag had gezien Doff OOA & Mijn Secretaris december 2020

Pagina 16 van 47

It takes three to tango dat bewoners een rol hadden gekregen bij de gesprekken van Vidomes met de gemeente over het nieuwbouwscenario. Vidomes kiest er niet voor om de bewoners te raadplegen over het sociaal plan, zoals geadviseerd door het planteam en neemt niet alle adviezen van het planteam over in het sociaal plan. Uiteindelijk ondertekent het planteam het sociaal plan niet. 2.4.2 Communicatie In het proces van Woonbron zijn allereerst huisbezoeken gebruikt om bewoners te betrekken bij het opstellen van een visie. Tijdens deze huisbezoeken wordt ook een enquête afgenomen, waarvan de uitkomsten op een bewonersavond worden gepresenteerd. De resultaten worden ook per brief gecommuniceerd. Tijdens een tweede bijeenkomst en per brief informeert Woonbron de bewoners over het principebesluit tot sloop. Woonbron wil tijdens een derde bewonersavond haar argumenten voor sloop en nieuwbouw toelichten. Dit wordt bemoeilijkt doordat het een rumoerige avond wordt. Bewoners uiten hun emoties en enkele bewoners hebben gemeenteraadsleden meegevraagd naar de bewonersavond. Om alle bewoners toch te informeren stuurt Woonbron hen een verslag van de avond toe, inclusief een toelichting op de argumenten van de corporatie voor sloop en nieuwbouw.

Tijdens het planproces en het herhuisvestingsproces dat daarop volgt communiceert Woonbron veelvuldig per brief met de bewoners, bijvoorbeeld over de oprichting, samenstelling en ondersteuning van de klankbordgroep. Vidomes start de communicatie over het project in het najaar van 2014 met een oproep voor deelname aan een planteam. Vidomes informeert bewoners vervolgens met nieuwsbrieven regelmatig over het vorderen van de plannen. Een lid van het planteam geeft aan dat deze nieuwsbrieven in concept vooraf per mail naar het planteam werden gestuurd en dat zij input konden geven (die ook werd verwerkt). Ondanks dat de nieuwsbrieven duidelijk waren, lazen veel mensen ze niet, aldus het lid van het planteam. Vidomes koos voor een strengere toonzetting in nieuwsbrieven naarmate de tijd verstreek, om mensen ertoe aan te zetten actief een woning te zoeken. Bewoners geven tijdens de interviews desgevraagd aan dat zij dit verschil in toonzetting niet hebben opgemerkt. Vidomes organiseert verschillende inloopbijeenkomsten die druk worden bezocht om vragen te beantwoorden na de koerswijzigingen. Vidomes koos niet voor een centrale presentatie, maar voor individuele gesprekken met bewoners (tijdens inloopbijeenkomsten). Dat verliep niet altijd harmonieus, medewerkers van Vidomes herinneren zich inloopbijeenkomsten die erg vervelend waren.